2024年4月，加拿大银行BMO发布了一份报告指出：加拿大政府预算案中花了大几十亿加元希望解决住房可负担问题。
但真正的问题是新移民太多了！
所以，只有缩减移民数量才能让房价和房租下降！
在某种意义上，新移民是自由党的基本盘，源源不断进入加拿大的新移民每隔三年就会有很大比例成为选民，大部分票会投给自由党或者NDP。
现在BMO公开喊：削减移民数量，就是特鲁多的老命。
BMO表示，以2024年为例，加拿大移民配额50万太多了，合理的选择是不超过加拿大现有人口的1%，也就是40万左右。
按照3口一家计算，每年减少10万新移民，可以减少3.3万套住房的刚需，需求不增加和供给增加是解决住房问题的一体两面。BMO的建议不无道理。
BMO解释说，特鲁多政府的财政措施都是刺激住房投资，但需求同样是解决住房问题的关键因素。所以，政府的房地产政策没什么用。
BMO首席经济学家波特指出，加拿大住房市场出现房价和房租一起涨的主要原因是在过去两年出现了超大规模的需求，而不是新房开工不足或者建筑短缺。
限制新移民以及临时居民的数量可以有效缓解需求，这样就能把房价和房租稳定下来。
大家看到这或许觉得没有什么，接下来BMO提出来的建议就有点意思了。
BMO认为联邦政府提高了资本利得税的征税比例，也日高了RRSP买房时的取款金额，同时还延长了新房的贷款期限到30年。但这些措施意义有限，甚至就是没用。
BMO的建议是：
1、学生租房免税。开发商建筑出租房免税。
2、提高抵押贷款额度，让更多人能借到钱。
3、对愿意在自住房屋中提供出租单位的房主提供补贴。
4、提供住房加速基金，比如投资在交通沿线的开发。
5、标准化公寓住宅提高审批速度。
6、加拿大税局（CRA）直接为银行提供贷款人的收入数据以提高信贷效率和准确率。
7、禁止以公司名义购买住房。
这些观点很有新意，也很有建设性，比如第五条提高公寓的审批速度就是非常重要的建议。
目前在温哥华一个楼花项目的开发周期长达7年，而其中3年就是等待各种批复，看起来是认真负责，其实就是浪费时间。
因为有经验的开发商在合规问题上可以做的很好，根本没必要如此低效审批。
但有些办法，比如CRA直接提供收入数据证明贷款人是否合格，这个就有点可怕了。那会有很多人没法买房。
而禁止以公司名义买房也是个奇招，其中蕴藏的财税知识含量比较高。
BMO表示，他们的办法不是空穴来风，其中一些措施已经在政府的讨论之中，其中很多建议未来都有可能成为现实。
假设特鲁多不下台，那么加拿大的房地产政策也只是在改革初期，未来还会有更多措施出台。
房价和租金如何变化，2024年和2025年很关键。
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