揭开加拿大住房危机的真相

根据加拿大房地产协会的最新数据，2024年7月房屋销售量较前月略微下降0.7%，但平均销售价略微上涨。市场正密切关注近期的房地产数据并判断市场的走势。

但除此之外，房地产市场还有一大存在已久的焦点——住房可负担性问题。那么，这一问题的根源是什么，它又对市场产生了哪些深远的影响呢？

加拿大住房可负担性问题的主要原因在于人口增长速度远超房屋供应量。以2023年为例，加拿大新增人口1,158,705名，其中包括新移民468,817名。此外还新增了697,701名非永久居民。人口普查结果显示加拿大的平均家庭人数约为2.4人。而根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，2023年全国主要城市的新房开工量为202,897套，竣工量为197,630套。通过比较潜在购房家庭的数量和房屋供应量，可以得到房屋供应显著低于实际需求的结论。这种供需失衡的情况已持续多年。

除了房屋供应短缺，建筑成本的上升也极大推动了房价。受疫情等因素的影响，自2017年以来，各类住宅的建造成本已上涨64%至88%，且仍在继续攀升。其中，主要人口集中地区的混凝土价格上涨了90.1%，木材及复合材料价格更是飙升了192.7%。此外，近期的高利率也进一步推高了建筑成本。这些成本的增加给购房者和开发商带来了不小的压力。

为应对住房可负担性问题，加拿大政府自2016年以来实施了一系列税收和限制政策，旨在提高现有房屋的利用率并增加市场房源供应。其中包括空置税和对短租（如Airbnb）的限制。这些政策的一个主要目标是增加长期租赁房源。据统计，2023年加拿大约有107,266个短租单位具备转为长期租赁的潜力，政府希望通过增加租赁单位来缓解部分住房压力。

2023年，温哥华、卡尔加里和多伦多等主要地区的房屋空置率均不超过1.8%，这既表明房屋使用率有所改善，也反映了租赁市场的高需求。除了实施住房政策外，加拿大政府还计划通过收紧移民政策来减少新增永久居民和非永久居民。然而，从房价走势来看，这些政策的效果仍然有限。

综上所述，住房可负担性问题仍将持续。尽管近期建筑成本的增长速度已回归至疫情前水平，但未来是否会下降还不确定。不过随着降息的开始，利率降低将有助于缓解建造成本压力。在低利率的推动下，购房需求可能再次回升，从而为房价提供支持。

对于投资者来说，持续的房地产市场需求能够带来许多机遇。但考虑到建筑成本、居民的负担能力以及人口结构对未来房价走势的影响，与其直接将资金投入房产，通过抵押贷款的形式进行投资或许能够为投资者提供更大的保障。