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经手150套房！翻新大王赚翻了

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从16岁起，Andrew Parashis 就和父亲一起在加拿大多伦多从事建筑工作。
暑假的时候，他在清晨5点起床，通勤到建筑工地，负责扫地和做一些杂活。每天工作10到12小时，每周工作6天，拿着最低工资。
到他18岁时，已经攒够了钱准备买车。然而，母亲劝他不要买车，而是买房。母亲是一位代课老师，她跟他说：“穷人第一件事就是买贬值的东西，而富人会投资。”
于是，他们共同投资了汉密尔顿的一处出租房产。
近20年后，现年37岁的 Parashis 已经在汉密尔顿、多伦多和美国购买并出租或翻新了大约150处房产。
翻新房产在大多伦多地区是一个大生意，尤其是在1960年或更早建造的房屋占现有住房近30%的情况下。Re/Max Canada 指出，翻修和重建是推动独立屋房价上涨的重要因素之一。独立屋的价格从2019年到2023年上涨了35%。
Andrew Parashis和Andrew Cowe是商业伙伴，也曾是高中同学，疫情后两人联系了起来。
他们分享了最新翻新的一个项目：位于 Junction 区一条绿树成荫街道上的一栋砖砌维多利亚式半独立住宅。他们在去年年底以不到100万加元的价格购得，最终在今年6月以近两倍的价格售出。
那么，他们如何找到这处房产的呢？
他们喜欢寻找那些只需要些许努力和简单的外观升级就能快速转手的房产，但位于 Annette 街和 Runnymede 路附近的这处三卧两卫的房子并非如此。这片区域靠近他们成长的地方。
漏水的屋顶造成了天花板上的水渍，石膏墙上布满洞和裂缝，原有的硬木地板也吱吱作响，亟待修复。
房主希望避免在公开展示时邻居蜂拥而至，议论这栋房子如何年久失修，于是询问他们的地产经纪是否有潜在买家。Parashis 和 Cowe 迅速算了笔账，决定出手。
根据房产数据平台 HouseSigma 的统计，Junction 区的半独立屋在过去一年里价值上涨了23%，在过去十年里则上涨了120%。当他们去年11月购得这栋房子时，半独立屋的中位售价刚刚超过108万加元，而他们仅花费95万加元。
如果 Parashis 和 Cowe 能按预算进行彻底翻新和现代化改造，他们相信，凭借房子的地理位置——靠近交通枢纽、优质学校、咖啡馆、餐厅和高公园——就足以确保翻修后的房子能够卖出好价钱。房主同意在交易完成前，让他们向市政府申请建筑、管道和电气许可，这使得他们在房子过户后能够迅速开始翻修。
Parashis 和 Cowe 认为他们的买家会是一家想要从较小的房子或公寓升级的年轻家庭，并据此进行规划。首先，他们问自己几个问题：该区域内其他2.5层砖砌的半独立屋售价是多少？这些房子都包含了哪些功能？又缺少了哪些功能？
Parashis 解释说：“我们基本上要确保翻新不过度，符合这个区域的需求。在 Junction 区，必须要有许可，确保一切工作都安全完成。没有人愿意花百万加元买一套看起来可能是草草翻修的房子。”
尽管 Parashis 经常在翻新项目中将地下室改造成出租单元或家庭成员套房，但通过调研和地产经纪的建议，他了解到这一街区并不需要这种功能。因此，他们将装修预算定为35万加元。
他们把房子拆到只剩下结构框架，拆除了非承重墙，打开了一楼的空间，重新为整栋房子做了保温，安装了新的管道、电气系统、窗户和门，还铺设了工程硬木地板，安装了嵌入式照明和新屋顶瓦片。主卧室安装了墙到墙的内置衣柜，浴室加装了地暖，厨房则配备了新电器、看起来像卡拉拉大理石的石英台面，以及一个可供三人坐的岛台。
在选择装修风格和功能时，Parashis 强调：“要看看周围的环境，不要带入太多情感。我们需要做一些既不会让人反感，又不会让人觉得毫无吸引力的东西。”
早年他曾尝试在主卧设计一个开放式浴室，这个灵感来自一家精品酒店。他笑着说：“结果评价非常两极化，我再也不会这么做了。”
为了筹措翻新项目的资金，Parashis 和 Cowe 向一位私人贷款人申请了为期六个月的开放式抵押贷款。虽然这种情况下的利率通常很高，一般在10%到15%之间，但两人更关注的是潜在的利润空间以及他们能够多快将资金重新投入到下一个项目中。
Parashis 从青少年时期就开始实践所谓的“BRRRR 方法”：即购买（Buy）、翻修（Rehab）、出租（Rent）、再融资（Refinance）、重复（Repeat）。不过，在这个项目中，他们跳过了出租和再融资阶段。
实际上，很少有房产翻修者能够独自成功。在这次翻新中，Parashis 和 Cowe 借助了五位朋友的帮助，共同筹集了35万加元的“硬现金”用于装修，还加上了8.5万加元的持有成本，包括税费、抵押贷款、利息、保险和水电费。他们通过朋友筹集的资金也涵盖了大约10万加元的交易费用。
Cowe 表示，朋友们借出资金是为了获得投资回报。
总体而言，包括房产的原始购买价格，这次翻修的总成本大约为148.5万加元。
5月22日，Parashis 和 Cowe 将这套三卧三卫的房子以144.9万加元的价格挂牌出售。这个定价略低于他们预期的售价，虽然存在一定风险，但这是一个经过深思熟虑的策略，旨在吸引那些将搜索价格上限设定在150万加元的买家群体。
房源描述中将这次翻新称为“惊艳之作”和“令人惊叹的彻底翻修”，并特别强调了装修者在细节上的用心：楼梯照明、带酒柜的吧台区、新铺的草坪和围栏庭院等。
这次翻新吸引了七个offer。
在上市8天后，这栋全新改造的维多利亚式住宅以181万加元售出，比该街区半独立屋的中位价高出约80万加元。出人意料的是，买家并不是一户年轻家庭，而是一对退休夫妇，他们希望有一个适合招待孙辈的舒适空间。
这次翻修项目为 Parashis、Cowe 及其合作伙伴带来了大约30万加元的利润，利润按照项目开始前商定的比例分配。每个人的份额根据他们愿意承担的风险程度和分配的角色来决定。这次项目中，由于 Cowe 担任了管理合伙人，因此他获得了更大的分成。
对 Cowe 来说，翻修房产代表着一场事业的转型。当疫情让他重新思考自己在旅游行业的职业时，他花费3万加元接受私人教育，学习房地产投资和创意融资的技巧。翻修项目让他可以主要在家工作，陪伴妻子和年幼的儿子。他承认有时一天工作12小时，但这份工作带来了很大的灵活性。
Cowe 表示：“这其实不完全是为了钱，而是为了创造自由。能够有更多时间陪伴家人和朋友。我唯一后悔的就是没有早点开始。”
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