自由党执政十年，一直把解决住房难的问题当成最核心的工作目标之一，但至今，成效有限。
虽然政府自己也说，住房是老百姓的“基本权利”，还承诺要拿几百亿加元出来搞住房项目，可无家可归的人还是越来越多，大家买房、租房也越来越吃力。
政策制定者们总说，房价高就是因为房子建得太少，供应不够。
照着这个想法，加拿大按揭与住房公司（CMHC）就呼吁，到2035年之前，得新盖430万套房子。
相当于十年内住房总量增长25%，但同期人口预计仅增长8%。
不过议会预算官办公室提醒说，这么干可能会导致空置率异常高，而CMHC也承认，即便达成目标，房价最多回落至疫情前水平。
这就引出一个最根本的问题：现在所谓的住房危机，真的是因为房子建得太少、供应不够吗？
价格、供应与家庭债务的走势
主张“房子供应不够”的人认为，只要多盖房子，住房就会变得便宜、大家能负担得起。
要是这个说法是对的，那人均拥有的房子数量增加了，房价就应该降下来才对，但过去的历史数据却恰恰相反。
过去五十年里，人均拥有的房子数量明显变多，但房价和家庭欠的债也跟着一起涨。
1976年，一套标准独立屋的价格相当于双职工不到三年的工资总和；而到2023年，这一价格已升至他们约七年的工资总和。
从1971年到2023年，每千人拥有的住房数量从约290套上升至403套。
即使仅计算成年人，住房供应量也持续增长。
与此同时，家庭总负债占收入的比例从1976年的60%大幅上升至2023年的151%，其中房贷长期构成债务的主要部分。
这些数据根本没法支撑“供应短缺导致房价上涨”的说法。
实际上，在房价翻了一倍多的同时，人均住房数量增长了39%，实际的房贷债务更是涨了三倍多。
支持“供应不足论”的研究本就有限，且这些研究普遍发现住房供应对房价的影响十分微弱。
比如，纽约有一项经常被人引用的研究提过，公寓供应量增加10%，也只能在很小的范围内让房价下降大概1%。这顶多只能让房价涨得慢一点，并不是真的让房价跌下来。
加拿大目前还没有类似的研究。
CMHC的相关模型，也没有说清楚多盖房子和房价下降之间到底有啥具体的关系。在私人房地产市场里，开发商通常只在房价上涨、利润可观时启动新建项目，因此房价与住房供应量往往同步上升。
有些分析的人为了证明“供应不够”，会特意挑某一段特定的时间来做研究，但从长期趋势来看，人均住房一直在增加，房价也一直在涨。
就算按家庭数量来算，从1971年开始，房子的数量就一直比家庭的数量多，最近二十年这个比例还稍微上升了一点。
而且，现在的房子平均面积也变大了，理论上也能让大家的居住更灵活、更宽松。
不管用哪种统计方法来看，加拿大的数据都没有显示，住房价格上涨是因为实际房子供应不够。
真正推动房价上涨的是什么？
既然房子供应不够没法解释房价上涨，那另一种合理的解释就是“住房金融化”。
联合国也指出，全球的住房市场已经被资本市场和金融扩张深刻改变了。
简单说就是，银行体系将大量信贷注入房地产市场，尤其是个人住房贷款，使购房者有能力持续推高价格。
这种上涨模式类似投机泡沫：即使住房供应增加，也不必然导致房价下跌，关键取决于银行信贷的支撑力度以及市场对房地产的投资信心。
住房和其他普通资产不一样，因为它是老百姓的生活必需品。
只要银行愿意放贷、大家能贷到钱，就算房价很高，还是会有人愿意出高价买房，这种高价竞标的情况就能一直持续下去。
而且一些制度上的变化，也进一步加剧了这种趋势，比如房贷证券市场的发展、信用评分体系的扩大、有些地区房产税的下降，还有政府提供的房贷保险，以及鼓励银行放贷的货币政策。
虽然“住房金融化”这个理论听起来更复杂，但可能更符合实际情况。
归根结底，住房危机本质是一场分配危机：房价上涨使有房者财富增长，同时却让更多人失去购房机会，令新购房家庭负债加重，也推高了无家可归者的数量。
这对政策制定者来说，有两个重要的启示：第一，要想让住房变得大家能负担得起，可能需要对银行业进行更大胆的监管改革；第二，没有任何证据表明，人口增长的压力导致了房价长期飙升，因此不能把房价上涨的趋势归咎于移民。
尽管已有明确证据显示“供应短缺”并非住房危机的根源，这种说法仍在政策讨论与公众舆论中占据主导。
这导致公众注意力从有房者与无房者之间的实际利益矛盾转移，转而聚焦于一个本质上并不存在的“人口对立”的问题上。
版权归Vansky所有，转载请标注链接。
