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重大欺诈后 温哥华房贷经纪规则收紧
KSW律师事务所合伙人Aman Bindra表示，强化抵押贷款立法是有益的，但监管机构必须有足够的资源来应对不法行为者。Rob Kruyt，BIV
一起揭露了卑诗省金融执法体系漏洞的大规模非法抵押贷款计划，正在推动该省抵押贷款行业的监管改革。
新的《抵押贷款服务法》将于10月13日生效，赋予不列颠哥伦比亚金融服务局更强的权力，以追究无牌照行为者的责任，实施更高的处罚并追讨非法收益。
这一改变源于Jay Chaudhary的案件，这名未注册的抵押贷款经纪人在2019年因警方及监管机构调查不法活动而被搜查了他位于温哥华的家。
在2019年2月12日的搜查中，调查人员发现了长达八年的文档，涉及价值5.11亿元的非法安排抵押贷款，这些贷款是利用一张隐秘的合格房地产代理人和注册抵押贷款经纪人的网络进行的。
2019年5月29日，Chaudhary的行为被公开，当时他通过一次临时听证会收到了紧急停止令。
2021年2月，Chaudhary在2008年10月首次被暂停注册为副抵押经纪人后，使用多种化名，被传唤到卑诗省洗钱调查委员会，他承认自己系统性地伪造就业、收入和税务文件，以通过自己的网络为不合格人士获得抵押贷款。
截至目前，已有23名与Chaudhary有关的注册人和持证人面临不列颠哥伦比亚金融服务局的行政指控，而该机构是为了监管省内注册的金融及房地产服务提供者而新成立的政府主导监管机构。
除了一个人以外，其他所有人都同意和解，结果包括禁令、暂停和罚款等处罚。
2021年2月24日，Jay Chaudhary在洗钱调查委员会作证。他因监管机构发现511万美元非法安排抵押贷款的文件而受到紧急停止令的约束。 | Cullen委员会YouTube
然而，对于Chaudhary而言，情况正好相反，他也避免了刑事起诉。根据2024年加拿大全国税务局（CRA）向不列颠哥伦比亚金融服务局（BCFSA）的通信，这被认为是一个“技术性问题”，具体细节未公开。
Chaudhary能够基本避免监管机构的追查，因为即将被废除的《抵押贷款经纪人法》并未考虑未注册个人在紧急停止令下的进一步处罚。
监管机构表示，这一执法上的明显漏洞即将在新《抵押贷款服务法》于10月13日生效时得到改变，此法是对委员会揭露活动以及Austin Cullen委员会提供的多项非约束性建议的直接回应，旨在减少卑诗省房地产中的洗钱风险。
“无疑，流动性不足或无牌照的部分确实是我们希望继续关注的，但问题更加广泛，”BCFSA的金融专业高级副总裁Jon Vandall在接受《温哥华商业》采访时表示。
根据新法，抵押贷款经纪人的纪律性处罚将从最高5万元提升至25万元，抵押贷款公司的罚款则从最高20万元增至50万元。
Vandall表示，该法还通过额外命令处理非法利润的追讨，超出最高罚款的范围。
新法不仅是一个机会，可以让抵押贷款服务领域从关注交易数量和速度转向更注重消费者结果和影响的方向，”Vandall表示。他所在的组织以公众利益为宗旨进行运作。
Vandall指出，在委员会结束后，提升抵押贷款行业专业人员的透明度是监管机构未来的重点。
新法将会对行业内更多的人进行规范，因为它定义的抵押贷款服务超出了典型的住宅抵押贷款发放，比如交易、贷款、融资和抵押管理等。
Vandall表示，监管机构已经在现行法律基础上实施了背景调查和适合性要求，这些要求不仅包括刑事记录，还涵盖财务风险、破产模式和历史以及注册法人实体的加强所有权审查。
不过，他指出，一些新规并不会立即生效，例如针对个人的非商业抵押贷款人的新规则。
一旦实施，新法将与其他措施相辅相成，比如在2024年实施抵押贷款经纪人注册为Fintrac报告实体的措施。
新法在行业参与者中似乎获得了广泛欢迎，但他们认为效果如何仍需时间检验。
Fasken Martineau DuMoulin LLP的合伙人Paul Grewal表示：“我认为我们可能会消除一些不法行为者，但我想时间会证明，何时以及如何施加罚款和处罚，以及人们是否受到纪律处分，我认为那时候我们才能确定这一切是否有意义。”
加拿大私人贷款协会首席执行官Samantha Gale表示，她的会员支持一个规范良好的行业，尽管抵押贷款诈骗往往发生在雷达之外，监管机构需要调整以防止新的漏洞出现。
她表示：“不同的力量在起作用，抵押贷款诈骗的概念在不断变化，现在当然还有人工智能的参与，”她举例说，人工智能可能会创造虚假的借款人身份。
Gale表示：“抵押贷款诈骗在不断演变，显然你需要更好的工具来应对这个问题，想要一个合规的行业，因此这肯定会使情况更加严格。”
新《抵押贷款服务法》受到欢迎，但其成功最终取决于资源和执法情况，Aman Bindra表示，KSW律师事务所合伙人。| Rob Kruyt, BIV
Aman Bindra表示，新一系列抵押贷款法规的变动与卑诗省对房地产经纪人的管理现行体系相似。
这项立法是受欢迎的，但问题实际上在于资源和执行力，”他说。
“我们的政府监管机构……是否有足够的资源来应对人们试图进行不法行为、洗钱或其他不当行为？”Bindra问道。
“还是说，这项立法在理论上很优秀，但我们却没有真正落实的资源来执行？”
Bindra表示，关闭欺诈申请的另一个关键考虑是实施抵押经纪人和加拿大税务局之间的直接核实——这一问题超出了监管者的直接职责，但很快可能成为行业标准的一部分。
因此，许多行业观察人士长期以来建议，如果经纪人能够与CRA核实客户输入给他们的信息，就能够消除许多欺诈行为，而不至于成为受害者，甚至是更糟的情况，提交虚假的税务记录给贷款方。
他表示：“在COVID大流行期间，房地产价上涨后，这一点非常必要。”
他说：“如果你可以核实所有这些并与CRA对接，那就能解决许多问题。”
尽管这个问题尚未解决，2025年7月，加拿大全国税务局发布了一份有关行业咨询的报告，并表示正在审查IT、隐私、安全和法律问题，以“帮助金融机构以安全、用户友好且与CRA系统兼容的方式检测和阻止欺诈”。
BCFSA的发言人Kate Bilny表示：“BCFSA欢迎直接利用CRA的数据来验证借款人的收入。”
“能够从CRA验证收入数据将使BCFSA更准确地评估收入文件是否被欺诈性地篡改。”
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温哥华天空
