地产

温哥华市议会拒绝支持社会和专项住房的政策，允许在市区内建设最高20层的塔楼 一项备受争议的提案，旨在大幅扩展温哥华的可负担住房建设，却被市议会否决。   周二，由温哥华市ABC党领衔的市议会多数投票反对了市政府的提案，该提案旨在通过引入新的区域放宽政策及修订章程，快速推动百分之百的社会住房、合作住房和专项住房建设。 市政府提议取消在温哥华许多地区对这些可负担住房项目的个别重新规划申请的要求——他们估计，这些变化可能会将开发时间缩短至一年。相应地，这些项目将可以直接从开发许可证申请过程开始，同时这些区域将由市政府发起重新规划。   此外，允许此类建筑的高度也将增加——在“社区中心”区域可达到约20层，而在“乡村”区域可达到约六层。同时，商业区需要设有底层零售/餐饮功能。 不过，在2024年秋季的公众咨询过程中，曾提议在“社区中心”区域的建筑高度可达15至18层，此前还提出过12层的高度。 受影响的区域包括西点格雷、邓巴-南地、阿尔比图斯岭、肖恩西、橡树岭、赖利公园、日落、肯辛顿-西达尔小屋、维多利亚-弗雷泽维尤、格兰维尤-伍德兰、哈斯廷斯-兴起、伦弗鲁-柯林伍德，以及基拉尼。大部分地区目前为单户住宅社区。 温哥华社会住房倡议政策2025截屏 在与市议会的公众会议中，大多数发言者对该提案表达了反对意见。同时，市政府的公众咨询结果显示，反对该政策的人占48%，持中立或混合态度占22%，支持者占30%。   一些人认为，该提案未能充分保证低收入住房的数量，指出政策只要求30%的单位租金低于住房收入限制。 其他担忧包括建筑高度、基础设施压力、对社区形象的影响，以及对居民迁出的担忧，一些反对者质疑为何只有可负担住房项目可以获得免除标准规划规则的特权——他们认为这与市场开发相比显得不一致。 “这是对温哥华区域图的根本性重写” 一些市议员认为，在传统低密度区域允许建造高层建筑可能会削弱公众对城市规划的信任，尤其是在减少现场具体公众听证机会的情况下。几位议员对“社区中心”区域的高层建筑灵活性提出了担忧，认为这超出了温哥华计划原本设想的范围。   ABC党籍的市议员周乐宁表达了不满，认为温哥华的37%——超过33,000个地块——将在没有重新规划申请、社区规划或有意义的公众参与的情况下，被有效地重新划分为允许建设高层塔楼的区域。这显然远远超过了市议会最初给市政府的指示。 周乐宁在会议上说：“大约三年前，市议会首次讨论这个概念时，给出的指示是六到十二层的建筑，这种规模既能融入社区，也反映了许多社区可以接受的温和中层密度。我支持这个愿景。而我们眼下提案的内容显然不是这样。它在城市的三分之一以上范围内，从中层建筑转变为20层高层建筑，发生了剧烈变化。”   “这不是一个小调整，而是对温哥华区域图的根本性重写。支持住房并不意味着消除对平衡的一切检查，或绕过公众参与。我们可以简化审批流程，而不必一口气打开高层建筑的闸门……我当然想支持社会住房，但绝不能以牺牲负责的规划和居民的信任为代价。” 他的发言反映了讨论中反复出现的一个主题：对社会住房的支持并不一定意味着支持广泛的、全市范围内的提升规划。   市议员进一步强调，该提案将重新塑造社区，而没有充分给予居民表达意见的机会。 ABC的市议员彼得·梅兹纳直言不讳：“这是在全市范围内推进20层高层建筑，却没有任何公共听证，直接进入开发许可程序。我们谈论的是在没有任何高层建筑的社区内，从北到南建设20层的社会住房高层，紧邻两层和三层的住宅。对我来说，这些剧烈的变化需要比我们在此次过程中看到的更充分的公众咨询。我们需要达到一个至少能让公众站在我们这边的局面。该计划的咨询结果显示，温哥华居民对这一提案的强烈反对。” 当市政府工作人员询问，为什么提议的建筑高度从12层（按照温哥华规划的要求）增加到最高20层时，得到的解释是，这一调整是在非营利住房组织的意见基础上做出的。经过讨论，认为需要更高的建筑高度来实现规模效应，以支持混凝土塔楼项目的财务可行性。市政府工作人员指出，如果没有这一可行性，他们通常会选择六层的木结构建筑选项。 无对复杂挑战者的支持性住房公共听证 一些争议还源于提议中关于对经济适用房项目不同规模、用途和地点的逐案监督的转变。   通常，社会住房和合作住房为能够独立生活的居民提供服务，而温哥华的非市场建筑通常混合了低收入和中低收入家庭的不同可负担性水平。 然而，近年来，支持性住房已经成为最具争议的经济适用房形式。疫情期间和之后开设的多个项目引起了附近居民和商家的重大关注，他们指出了一系列问题，例如犯罪率上升、破坏、公序良俗混乱、公开吸毒、垃圾堆积及其他非法活动等。这些问题涉及到位于公园和托儿设施附近的场所。当一些地方的运营问题被提出时，关注的居民和商家表示，政府和非营利机构对其反应不够积极。 住在专门建设的支持性住房中的人们大多来自医疗设施、临时模块化住房、单身收容所、庇护所以及无家可归的状态。 在被否决的政策变更下，位于指定“社区中心”区域内的支持性住房塔楼，如在基斯兰诺被取消的支持性住房项目，应本可获得批准，而无需重新规划申请或公共听证，直接进入开发许可证申请程序。批评者认为，这将消除对计划安置面临复杂心理健康和成瘾问题的居民项目有意义的公众参与机会。   “了解到这一不当提案未被批准，我感到松了一口气，”前温哥华市议员及可持续温哥华市长候选人科琳·哈德威克在对此决定作出反应时表示。 “虽然我认为我们都同意分散社会住房是好事，但允许20层高楼随意在社区中通过强行拆迁的方式建造，且没有公共程序，这是不明智的——更不必说这是缺乏民主的做法。”

列治文一处房产挂牌售价2600万 列治文一处房产挂牌出售，其巨大的住宅面积甚至超过了一些温哥华公寓楼的大小，价格颇为可观。 该房产位于列治文的11400 No. 2 Rd.，于上周末以26,880,000元挂牌出售，业主形容其为“一颗独一无二的皇冠财富”，占地超过26英亩，拥有一栋近19,000平方英尺的豪宅。 这栋住宅设有七间卧室和九间浴室，其中三间主卧每间面积均超过1,500平方英尺。 此外，房产还配有一个可容纳六辆车的车库以及巨大的户外面积。 挂牌价格远高于最近的评估价7,042,826元，这主要是因为该物业位于农田上，价值依据卑诗省第411/95号规定设定。 列治文房产 根据Royal Pacific Realty Corp的Zealty挂牌信息，目前该物业的年龄为七年。上一次交易在2013年，以600万元挂牌，最终以450万元售出。 大多数房间都展现了皇家风格，尤其是宽敞的入口处高悬的水晶吊灯。 该房产内还设有一个酒吧以及几个优雅的设计空间，仿佛让人置身于白宫。 这处房产还配备了一个媒体室，天花板设计呈现迷幻的宇宙主题。 列治文房产 该物业的代理公司称这是“难得的机会”，房产位于“优质的列治文区域”。此外，他们还表示，这处房产由知名的Loy Leyland Architecture设计。Leyland自80年代以来活跃于业界，官方网站称他们通过专注客户的需求，提升了温哥华及低陆地区的豪华建筑。 根据Zealty的按揭计算器，若按20%的首付款计算，购买这种房产的标准按揭每月大约需支付105,000元。 到2023年，该房产的评估价值为13,852,000元。

预计大温地区房价在2026年将继续下滑 新年即将来临，但大温地区的房价和房地产市场复苏可能还需要一些时间。 根据 Royal LePage的最新报告，2026年第四季度，温哥华各类住宅的房价预计将出现下滑。 独立屋的降幅预计最大，房价将下降5%，中位数将降至160万加元。 公寓的中位价预计将下降3%，低于71.2万加元。 温哥华房价 到2026年底，大温地区的房屋总价预计将同比下降3.5%，降至1,147,868加元。 Royal LePage地产管理经纪人兰迪·瑞尔斯表示，预计的房价下滑反映了温哥华房地产市场的动力持续减弱。 “销售量远低于该地区的十年平均水平，而不断增加的库存也在等待更长时间，买家们则显得谨慎，”瑞尔斯在声明中指出。“今年的秋季市场发展速度低于往年，这表明市场软化的状态可能会持续一段时间。” 瑞尔斯在房地产行业工作了35年，他分析买家在购房时的犹豫主要有两个原因。 “一是对整体经济状况的担忧，二是希望能够把握市场时机，以便获得更好的交易，” “在库存丰富、房价走低的环境下，买家并不急于快速出手。” “在这样的情况下，许多人觉得等待、观察并权衡选择是比较稳妥的做法。” 温哥华房价 温哥华是仅有的两个加拿大主要市场之一，预计在2026年第四季度房屋总价将出现下滑，另一个市场是多伦多。 全国范围内，加拿大的房价预计将上升1%，达到823,016加元。独立屋价格预计将上升2%，达876,934加元，而公寓的售价则预计将下降2.5%，降至563,918加元。 大温地区房地产经纪协会近期发布的2025年11月市场表现报告也表明，购房者正处于观望状态，而房源则不断增加。 根据该协会的数据，上个月的住宅销售达到了1846套，比2024年11月下降了15.4%，且低于十年季节性平均水平20%以上。 温哥华房价 瑞尔斯补充道，地区内“待售条件”的交易明显增多，许多希望升级购房的买家在努力售出目前的房产，以便进行下一步的购买。 “展望未来，再减一两个利率可能会给市场带来所需的提振，尽管现在看起来不太可能，”瑞尔斯表示。“如果库存水平降低，或许能在新的一年里激励买家。” “正如我们在疫情期间看到的，有些买家对错失机会非常敏感，甚至市场条件稍有变化，也可能足以促使他们积极出手。一点点推动就能让2026年的交易增加。”

大温哥华地区两座城市租金上涨 其他城市则降至历史低位 2025年温哥华的租金不断下降，目前已降到三年来的最低点。 最新的报告来自Rentals.ca，统计了全国11月份的平均租金，表明温哥华的租金自2022年3月以来未曾如此之低。 “在六个主要市场中，温哥华和多伦多的租金降至三年来的最低水平，而卡尔加里的租金则降至22个月来的新低，”Rentals.ca的最新报告指出。 全国范围内，Rentals.ca表示，租金的月度下降幅度为今年最大，相比于10月下降了1.5%。 北温哥华再次成为加拿大租金最高的地区。11月份，北温哥华一间一卧室公寓的平均租金降至每月$2,493，比10月下降了1.8%。所有类型的总平均租金为$3,018。 在温哥华，一间一卧室公寓的租金降至$2,407，比10月下降了1.8%。与去年11月相比，此租金也下降了5%。温哥华所有卧室类型的总平均租金为每月$2,696，明显低于北温哥华。 温哥华的两卧室公寓租金却有所上涨，11月份达到了每月$3,284，环比上涨了0.5%。 “专用租赁公寓的租金保持相对稳定和可负担，年降幅为2%至$2,060。三卧室专用公寓的租金同比上涨了2.5%，达到平均$2,743，”Rentals.ca的报告中提到。 “温哥华的公寓租金已经连续24个月同比下降，达到自2022年3月以来的最低水平，过去三年中下降了14.5%。” 尽管大多数城市继续保持这种月度下降趋势，但并非所有大温哥华地区的城市都是如此。 实际上，有两座城市的租金在环比上升，分别是高贵林和兰利。 高贵林的一间一卧室公寓在11月份的租金达到了$2,172，较10月上涨了0.5%。同时，兰利的一间一卧室公寓租金上涨至每月$1,986，环比增长了2.2%。 虽然安大略省的奥克维尔一卧室公寓的租金远低于温哥华，但在所有卧室类型的平均租金上两者差距不大。 租金温哥华 尽管租金继续下跌，但大温哥华地区的租金水平仍然与埃德蒙顿等地存在显著差异。11月份，埃德蒙顿一间一卧室公寓的平均租金为$1,289，比温哥华便宜超过$1,100。

最近温哥华的房价终于不是“在贴金砖”，而是直接坐着电梯往下掉。彻底崩了那种！！   最近小红书上一条爆帖——“在列治文3房只需不到60万！” 你没听错，不到60万？还是列治文？还是三房？这价格真的直接怀疑人生了。   结果点进去一看更离谱，一套三房两卫的公寓竟然只卖$594,000。不是我看错，是它真的不到60万！而且这个价格不是“偏、破、吵”那种赔钱货。扒一圈之后发现，这房子位置在Brighouse South，走路就能到 Richmond Centre，生活便利度直接拉满，学区不差，屋况干干净净也不需要你立刻砸钱大装修。   最夸张的是，它竟然还带两个车位！两个！在大温，这相当于买房随机送你两块金条。再一看政府估价63.5万，成交价直接打了 93 折。不到60万拿下三房两卫两车位，谁看了不说一句：这也太香了吧！     但这还不是最炸裂的。列治文那些当年靠“热度”封神的网红盘，现在也撑不住了。有小红书网友贴出一套2023年建的新盘，业主2022年花86.8万买的，现在pending价格只剩70万。也就是说，短短三年账面亏了16.8万，加上税费和这几年利息，实际亏损稳超20万。更扎心的是，这房子的政府估价还有85.8万，这次成交价比估价低了快16万。以前大家喊泡沫，现在是真看着它一个一个破给你看。   图源：小红书   列治文独立屋也没逃掉。有人22年买的时候接近200万，现在160多万就求带走。地不小，就是房龄45年，但价格硬生生被打回十年前。 图源：小红书   网友评论区已经炸裂：“加拿大公寓本来就不值得投资，能自住就不错。”   “公寓真的是坑。” “管理费年年涨，住着住着比房贷还贵。”   图源：小红书   “大温房价会跌回2000年。” 图源：小红书   真是一句比一句扎心。  

加拿大央行将在下周三（12月10日）公布最新利率决定。 目前各大经济机构的预测几乎完全一致——利率会维持在2.25%不变，不会继续降息。 Reuters对33位经济学家的调查显示，央行在9月和10月已经连续两次降息、累计削减275个基点，成为G10国家中步伐最激进的宽松周期之一，因此短期内并无继续降息的必要。 之所以达成这样的共识，一方面是通胀已经回落到央行希望看到的区间，另一方面加拿大经济增长仍然稳健，让央行有底气按住利率不动。     在长期预测中，Reuters向29位愿意做长期预测的经济学家提问未来的利率走向。 其中，18位认为利率至少要到2027年才会再次调整。在美国关税及贸易谈判尚未明朗的背景下，多数专家预期央行将优先“稳定局面”，而不是继续通过降息刺激经济。 BMO首席经济学家Douglas Porter表示，央行早在10月已暗示降息周期接近尾声，下调空间有限；而贸易不确定性持续存在，连讨论加息的条件都不具备。     Ratehub的分析师也补充称，央行认为目前的利率水平“刚刚好”，既不会压制经济，也能让通胀继续往目标靠拢。因此，现在最合理的做法就是保持利率不变，继续观察市场反应。 由此来看，此轮降息阶段大概率已告一段落，下周的利率决议更像是为这一趋势作出正式确认。   楼市房价要回？   在利率大概率维持不变的情况下，各路房地产与信贷专家的关注点也逐渐转向利率“持稳期”对住房市场的影响。 Ratehub的房贷专家Penelope Graham认为，目前的利率水平对经济来说已经足够宽松，控制通胀不能只靠降息，还需要财政政策配合，尤其在贸易环境仍不稳定的情况下更是如此。 Graham还提到，利率稳定对住房市场最大的作用，是让买家更容易判断形势、降低入市压力。虽然今年市场整体比去年冷淡，但过去六个月买家需求已经开始回升；加上房价还没重新升温、房源供应充足，多数市场目前仍是买家相对占优的阶段。     根据Reuters另一项对14位分析师的调查，尽管今年加拿大房价总体下跌约3.2%，但明年预计将回升1.8%，2027年涨幅有望扩大至3.5%。 同时，超过八成分析师认为，首次购房者的负担能力会在未来一年进一步改善。 RBC助理首席经济学家Robert Hogue分析认为，连续降息已经降低了持有成本，在利率进入稳定期后，此前被高成本压制的需求将逐步回流。 不过，市场复苏也并非没有阻力。 尽管联邦预算计划在未来五年投入$250亿元用于住房，但行业普遍认为与主要城市的供应缺口相比，这一力度仍显不足，短期内难以扭转供应紧张的局面。 在房贷层面，短期内浮动利率不太可能再度下调，但目前的利率区间已经是自2022年以来最具吸引力的水平，五年期浮动利率最低可达3.45%，对准备入市的买家来说，这仍是难得的窗口期。 加元继续走弱   在利率和房市相对稳定的同时，33位外汇分析师的预测显示，加元短期内的反弹力度非常有限。 未来三个月内，加元预计只会小幅升值0.3%，也就是说市场预测：1美元约兑换1.39加元，等价于1加元约兑换0.7194美元。 可以看出，涨幅非常有限，而且比上个月预测的0.73美元还要更弱。 从一年期预测来看，加元预计将回升至1美元兑1.36加元，虽比当前略有改善，但仍弱于上月经济学家预估的1.35水平。 造成加元承压的核心原因，是加美贸易谈判迟迟没有进展，使市场普遍预期加元接下来大概率还会继续走低。   对本地居民来说，加元走低意味着进口和海外消费成本上升； 但对海外买家反而是利好，加元越低，他们在加拿大买房就越便宜。 在当前房价尚未全面回升、利率持稳、市场库存充足的背景下，汇率下行相当于为海外资金提供了“折上加折”，也可能促使更多买家重新入市。   信息来源：Reuters, DH, CTV  

最近温哥华的房价终于不是“在贴金砖”，而是直接坐着电梯往下掉。彻底崩了那种！！ 最近小红书上一条爆帖——“在列治文3房只需不到60万！” 你没听错，不到60万？还是列治文？还是三房？这价格真的直接怀疑人生了。 结果点进去一看更离谱，一套三房两卫的公寓竟然只卖$594,000。不是我看错，是它真的不到60万！   而且这个价格不是“偏、破、吵”那种赔钱货。扒一圈之后发现，这房子位置在Brighouse South，走路就能到 Richmond Centre，生活便利度直接拉满，学区不差，屋况干干净净也不需要你立刻砸钱大装修。   最夸张的是，它竟然还带两个车位！两个！在大温，这相当于买房随机送你两块金条。再一看政府估价63.5万，成交价直接打了 93 折。不到60万拿下三房两卫两车位，谁看了不说一句：这也太香了吧！ 图源：小红书 图源：小红书 但这还不是最炸裂的。列治文那些当年靠“热度”封神的网红盘，现在也撑不住了。有小红书网友贴出一套2023年建的新盘，业主2022年花86.8万买的，现在pending价格只剩70万。也就是说，短短三年账面亏了16.8万，加上税费和这几年利息，实际亏损稳超20万。更扎心的是，这房子的政府估价还有85.8万，这次成交价比估价低了快16万。以前大家喊泡沫，现在是真看着它一个一个破给你看。 图源：小红书 列治文独立屋也没逃掉。有人22年买的时候接近200万，现在160多万就求带走。地不小，就是房龄45年，但价格硬生生被打回十年前。 图源：小红书 网友评论区已经炸裂：“加拿大公寓本来就不值得投资，能自住就不错。” 图源：小红书 “公寓真的是坑。” “管理费年年涨，住着住着比房贷还贵。” “大温房价会跌回2000年。” 是一句比一句扎心。 温哥华市府紧急推出“史上最大规模救援计划” 要知道现在的大温房地产市场正面临罕见寒潮：房价下跌、租金回落、预售锐减、建筑成本飙升、融资困难加剧，大量住房项目陷入停滞。 面对这种被形容为“可能让房价跌回2000年水平”的市场压力，温哥华市政府本周公布了一套覆盖结构、监管与财政体系的大规模救援方案，希望在恶化之前稳定开发环境、避免未来住房供应断层。 市府工作人员承认，这是几十年来最大的一次房地产发展体系调整，包含数十项改革措施，将于下周提交议会审议。其核心目的，就是让目前濒临停摆的私人及非营利住房项目得以继续推进，从而确保未来十年城市住房供应不被“冻结”。 图源：dailyhive 市府警告：短期房价下跌 ≠ 好消息 市府指出，虽然目前租金和售价下降，让租客和买家短暂获得喘息，但整个行业已处于极不稳定状态。由于住房项目往往从申请到建成需数年时间，现在的停摆将直接导致2030年代更严重的供应断档，进而再次推高房价。 当前压力主要来自： 预售活动骤减：买家减少，开发商拿不到足够定金，融资门槛无法达成。 建筑融资收紧：高利率使贷款成本沉重，项目无法启动。 建设与劳动力成本飙升：受加美贸易紧张、通胀及疫情后供应链影响。 土地成本高企：温哥华开发门槛本来就高，如今几乎无利可图。 与此同时，大温新建房屋租金同比已下降4%–7%，基准公寓售价下降约5%。市府提醒，如果建筑成本不下降、市场继续萎缩，新房建设将全面停摆，导致建筑行业就业减少、未来供应严重不足。 图源：dailyhive 若不救，2 万多套新房恐被“未建先死” 目前温哥华约有250个活跃申请、超过20,000套住房处于关键阶段。市府预计，如不采取行动，其中大量项目会因财务不可持续而被取消。而若改革通过： 市政审查流程可缩短4–6个月 场外施工成本可减少50% 每个大型项目可节省160万–580万元 全市总开发成本预计减少高达1亿元 这些改革也与城市与省府的整体目标密切相关，包括： 2033年前新建35,500套专用租赁住房 省府要求温哥华在2028年前净新增28,900套住房 救援措施一：两年期“租赁开发救济计划”（RDRP） 这是整个方案的核心，用来拯救因融资困难而停摆的中高层与高层租赁项目。换句话说，就是放宽租金要求。 现行规定要求低于市场价租赁必须比CMHC平均租金低20%。新方案改为：只需与CMHC平均租金持平即可。 市府表示，在建筑与融资成本双双飙升的情况下，原标准已不可能实现。虽然新租金仍低于市面新建楼宇，但更加可行，可让大量项目恢复财务可持续性。 RDRP 还包括： 适度增加建筑高度与密度 符合条件的出租单位免除开发成本税（DCL） 但也附带严格条件： 项目必须在2027年12月15日前获议会批准 重新分区通过后24个月内必须开工，避免开发商“拿优惠不建设”。   救援措施二：首次允许部分无窗卧室 为了减少谈判成本和审批不确定性，市府计划把大量过去写在“指导方针”里的设计要求，全部写进法规。 重点包括： 简化储物空间要求 取消阳台/设施面积豁免 要求新建公寓至少35%为两房或以上（现为10%） 至少5%为三房或以上 引入有限度的无窗内侧房间设计 这将减少开发商与市府之间反复修改图纸的情况，显著缩短设计与审批周期。 图源：dailyhive 救援措施三：“可负担住房所有权试点”（AHOPRP） 该试点允许在主干道沿线建造四层分契式公寓，但需提供20%低于市场价的共有产权单位。共有产权模式由省政府管理，类似 Heather Lands 项目。目的是为中产家庭创造买房机会。 购房者收入限制： 小户型上限约13.6万元 大户型上限约20.1万元 试点开放至2027年12 月。 救援措施四：DCL（开发成本征费）暂时减 20% 这是最直接的降成本措施，适用于住宅与非住宅项目。 市府估计： 收入将在下一个资本计划中减少4500万元 长期需要十年过渡融资计划补回 但能有效阻止更多项目取消 同时，将改革 DCL 支付制度： 建筑许可证前只需支付 25% 其余 75% 可延期至完工或第四年 可用履约保证金替代信用证，减少现金占用 虽然会造成市府短期资金缺口（最高3亿元），但市府认为这是维持建设活动的必要代价。 其他重要救援措施 在这次大规模的成本减免和审批改革之外，温哥华市府还端出了一整套“隐藏版”的救市操作，都是那种不说你可能注意不到，但对开发成本和项目能不能活下来影响超大的措施。简单来说，就是想办法再把开发门槛压低一点、审批提快一点，让市场别彻底凉掉。 先说公共艺术那块儿。以前不少项目都得掏钱做公共艺术，要么给现金、要么在楼里搞个艺术装置，费用真的不便宜。这次市府直接上狠招，把现金捐款的折扣从 20% 拉到 40%，等于每个项目可以直接省掉最高 20 万。 对于现在动不动就算不过账的开发商来说，这就是“给你一口氧气”。同时，市府还建议暂停社区利益协议（CBA）这种要求——因为在现在这种经济环境下，CBA 真的有可能成为压死项目的最后一根稻草，市府的意思就是：先把房子救回来，比什么都重要。 交通需求管理（TDM）这部分也要大改。之前如果开发商停车位不多，就必须给住户提供各种交通福利，比如免费TransLink月票、共享汽车、自行车共享、额外自行车停车位等等。虽然理念很好，但说实话成本一点都不低。 市府这次直接宣布：2025 年 12 月 10 日之后提交的大部分项目，可以不用再做这些 TDM 配套了。按市府的计算，这一项就能让每套住宅省下4,300加元，还能让开发流程再快一些。 除此之外，市府正在全力推进“许可证改进计划”。目标很简单：审批流程太慢？马上砍。各种重复检查？能省就省。比如污水处理容量审查流程现在被简化了、许多项目不用再单独做交通流量研究、工程条件也开始标准化。市府说，这些改革已经帮开发商省下了几百万、也省下了几个月的时间，未来随着系统继续升级，效率会更高。 往更远看，市府也透露了 2026 年会发生的大动作。那一年他们会把《温哥华规划》里的“村庄规划方案”提交议会，准备重新划分550到600个街区，让这些地块都能建成六层的混合用途或住宅楼。同时也会推动“增长融资更新方案”，结合新的省级立法，把整个温哥华的开发贡献制度重新洗牌。 用一句话总结就是：这次的救市不是头痛医头、脚痛医脚，而是在为未来十年温哥华城市如何长、怎么长，整个打一个底。 市府也讲得很直白：如果现在不救，未来不是慢慢恢复，而是会更惨。项目会延误、建筑行业会失业、几年后会出现更严重的住房短缺。 “现在的危机，其实是未来更大危机的前兆。”他们希望通过这一整套史无前例的大调整，把温哥华的房屋供应至少先稳住，让建筑行业撑住，让未来几年有房可建、有房可住，让可负担性别继续滑下去。 文源：dailyhive、小红书

温哥华将于2026年初动工建设两栋新的租赁住宅塔楼 尽管面临持续的经济逆风，包括建筑成本上升、租金疲软和融资条件紧张，但当地开发商安腾物业（Anthem Properties）的两项全新保障性租赁住宅塔楼项目在温哥华依然稳步推进。   安腾物业于周五宣布，已与一家未透露名称的长期机构投资伙伴完成合资协议，这使得两个租赁住宅塔楼的建设将正式启动，地点分布在城市的不同区域。 第一个项目位于630-5668 Heather St.，将是一座18层的混合用途大楼，包括183套保障性租赁住房和1200平方英尺的零售/餐饮空间。该项目将取代Heather Street与West 41st Avenue交汇处东北角附近的单户住宅，位置紧邻Oakridge公园购物中心，靠近SkyTrain的Oakridge-41st Avenue站和R4 41st Avenue公交车站。   位于5630-5668 Heather Street的温哥华安腾物业租赁住房 位于5630-5668 Heather Street的温哥华安腾物业租赁住房 第二个项目位于3231-3245 Fraser St.和675 East 17th Ave.，靠近Kingsway与Fraser Street交汇的西南角。该项目将是一座14层的塔楼，包含110套保障性租赁住房和4200平方英尺的零售/餐饮空间，周边有公交线路服务。 这两个项目合计将提供193套租赁住房，现已获得全部建设融资及必要的审批和许可。 主要施工预计将于2026年初启动，完工时间定于2028年初。 位于3231-3245 Fraser Street和675 East 17th Avenue的温哥华 位于3231-3245 Fraser Street和675 East 17th Avenue的温哥华 安腾物业投资集团执行副总裁乔丹·卡尔森（Jordan Carlson）在一份声明中表示：“Heather和Fraser是我们日益增长的租赁物业组合中的重要补充，使我们能够有效应对我们所预见的住房市场需求回升。”   他进一步指出：“这两栋大楼位置优越、设计周到，我们将与合作伙伴一起长期持有。两个项目兼具可负担性和家庭导向的单位，将满足这些不断发展的社区多样化需求。” BHA建筑公司负责这两栋塔楼的主设计工作。      

最新数据显示，加拿大租房者平均年龄升到32岁、多伦多逼近34岁； 多达六成的潜在买家因为经济不确定而推迟购房计划； 租更便宜、房价下跌、利率高企…… 年轻人正在集体与“买房梦”保持距离！ 图源：Cole Burston/The Globe and Mail   华人年轻租客：租房更自由、更划算 多伦多32岁科技从业者Ryan Ing目前在多伦多市中心租住一套公寓。他表示，他选择租房，是因为变动时期的自由度：新工作、不同收入、新的恋情、想住得更靠近，或更远离市中心等等。 他说，他的一些朋友在20多岁时买了一居室公寓，但几年后却发现这套资产无法匹配自己的生活需求。 “突然间两年后，他们有了伴侣，开始在家办公，不再去办公室了，结果不喜欢600平方英尺的小公寓，只能把房子租出去。” Ing还表示，与其操心房产，他更愿意专注发展自己的咨询事业，并相信自己把省下的资金用于投资会更划算。 图源：Cole Burston/The Globe and Mail 最新两项研究显示，加拿大租房者不仅在人生更晚阶段才租房，他们在当下的经济环境中，对进入房市也变得更加谨慎。 根据租客筛选平台SingleKey的数据，加拿大租房者的平均年龄如今为32岁，而在多伦多等大城市则更接近34岁。这是SingleKey首次测量租房者的平均年龄。 与此同时，加拿大丰业银行（Scotiabank）本周四发布的一项调查显示，62% 打算入市的潜在买家表示，经济不确定性正对他们的财务状况造成负面影响，并迫使他们推迟购房计划。 两三年前不买房的人，现在反而赚了 Royal Lepage房地产经纪Tom Storey表示，并不难理解为何如今有更多人愿意更长时间地选择租房，毕竟加拿大房价下跌已打破了“房价永远涨”的传统观念。 Storey说：“很多在两、三、四年前没有入市的人，现在反而在财务上领先了，这在过去十年并不存在。这导致买家如今更愿意继续租房、观望市场变化。人们已经意识到：‘不买房这件事，居然证明是对的。’” SingleKey与丰业银行的调查数据揭示了为何加拿大主要房市在房价已从疫情高点大幅回落、且加拿大央行暗示降息周期接近尾声的情况下，仍持续低迷。同时，在多伦多、温哥华等城市，租金降至四年来最低，使租房相较购房更具吸引力。 图源：51记者拍摄 SingleKey首席执行官Viler Lika表示，目前利率仍处高位，这也让“买房”相比“租房”不再划算。他说：“通常情况下，租房每月要便宜约30%，而在按揭利率更高的时候差距更大。” 当然，并非所有加拿大人都是“主动选择租房”。丰业银行调查显示，53%有购房计划的受访者表示，买房对他们来说依然遥不可及。 SingleKey数据显示，加拿大租房者平均个人收入为67,537加元，但平均家庭收入为10.9万加元，这意味着许多租房者必须与他人合租才能负担生活。在温哥华等城市，租客甚至将超过四成收入用于住房。 安省伦敦Millen Wealth Advisors的理财规划师Sam Lichtman表示，他注意到人们在作出买房决定时的心态已发生变化，更愿意延长租房时间。 “有钱也不急着买”：年轻人买房逻辑改变 Lichtman说，如果人们有能力买房，他们会等到“人生节点”出现，例如组建家庭，才考虑购买。 “过去房地产太有吸引力了，只要手上有钱，人们就立刻买房，但现在已不是这样。”他说，如今更多人把购房视为一种个人选择，而不是必须完成的人生里程碑。 “租房这件事，也没有以前那么让人感到‘丢人’了。” 专家建议：五年内要卖房的人更适合买不如租 Storey表示，他不建议任何计划在五年内出售房产的人立即买房。 “购房成本、土地转让税、卖房成本，这些都加起来不少。”他说，因此在这种情况下，租房可能在财务上更有优势。 但“买房的长期财富效应”依旧存在。丰业银行房地产担保贷款副总裁Matthew Grey表示，买房带来的稳定性与控制权仍具有价值。 他说：“数据显示，30多岁的屋主，其净资产大约是同龄租客的10倍，这是一项重要的财务差距。” Lichtman也认同这一点，他的多数客户最终还是会购房，因为按揭带来的“被迫储蓄”与未来房屋还清后更低的居住成本，都是购房的两大长期优势。

一些房地产经纪人表示，自当局推出一改多户的住宅更改土地用途(rezoning)政策后，正在给温哥华的豪宅价值带来不确定性。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，温哥华一家高端房产经纪公司Engel & Völkers行政总裁卡罗斯（Andrew Carros）表示，“现在没人知道温哥华的豪宅值多少钱了，因为基本上全市所有房产都变成了潜在的重建对象。” 他表示，立法变更允许在独栋住宅地块上建造多户住宅，正在促成一些高档住宅社区出现买家市场。他指出，10月份格雷岬(Point Grey）（0.11）、桑那斯（Shaughnessy）（0.05）、高豪港（Coal Harbour）（0.07）和温西（0.08）的房屋挂售比（sales to active ratio）都很低。 房屋挂售比通常被用于衡量供需关系，低于0.12表示房价面临下行压力，亦即买方市场。 豪宅区变成买方市场 “他们（买家）不确定自己买的是甚么。如果隔壁的房子卖了，然后建了6套多户住宅(multiplex)怎么办？”卡罗斯说。 “这让人非常困惑，或者说，这大大打击了买家的信心。” 加拿大Re/Max房地产公司的区域副总裁Kingsley Ma指出：“如果你打算花大价钱买一套豪宅，这些买家通常都不希望隔篱就是多户住宅。” 他补充说：“他们为买豪宅花高价是有特定原因的，并非为了住在多户住宅旁边。所以从这个意义上讲，多户住宅确实会对豪宅市场产生影响。” Royal LePage Sussex的地产经纪库克（Jesse Dean Cook）表示，目前尚不清楚开发商是否会承接这类项目。 “在高端市场，这对开发商来说风险很大。例如，谁会是买家？利润空间有多大？作为开发商，你愿意承担这样的风险吗？”他说。 库克指出，目前多户住宅开发案的申请并不多，而且它们不太可能取代景观房和滨水房。“我们接触的大多数客户，无论是买家或卖家，都对在豪华地段建造4单元或6单元的住宅楼不感兴趣。” 政府拿高端住宅区开刀 根据卑诗省第44号法案，各地方政府必须修改更改土地用途附例（zoning bylaws），允许在独栋住宅地块上建造多户住宅（最多可容纳6个单元的住宅楼）。 自一改多政策出台后，低陆平原10月份的挂售比表明，包括基斯兰诺(Kitsilano，0.28）、费尔维尤（Fairview，0.32）、林恩谷（Lynn Valley，0.21）、克里斯代尔（Kerrisdale，0.22）和中央朗斯代尔（Central Lonsdale，0.21）在内的一些社区已进入卖方市场。 卡罗斯指出，本地区的买方市场主要集中在高端豪宅市场，“这正是政府想要重点开发的市场，对吧？” 他表示，由于市场疲软以及高昂的审批、建设、基础设施和法律成本，多户住宅项目目前可能难以获利，这无疑是雪上加霜。此外，空置单位还可能面临空置税。 “鉴于联邦、省和市政府一开始就针对高端住宅的政策，在温哥华做出决定非常困难，”他说。 图：GettyImages

一位卑诗省房主与分契物业公司发生争议，向法庭提起诉讼索要数万元，结果却适得其反，最终不得不支付数千元。 根据卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）的诉讼记录，这位房主声称该物业公司撤销了她将自家睡房用作短租民宿的许可。 她向法庭申请命令，要求物业公司停止执行短租附例（bylaw），并赔偿她的损失。她声称自己损失超过75,000元。 但物业公司否认了她的说法，称并未同意她将睡房用作短租民宿，并称其短租附例是有效的。此外，该物业公司也指控房主违反附例经营短租民宿。 在反诉中，物业公司要求房主支付20,000元的罚款。 据称，该屋苑业主立案法团（strata council）早在2023年5月就通过了一项新附例，规定业主单位不得用作短期民宿用途，包括像Airbnb和VRBO这类的网站。 该附例最初规定短租民宿期限为6个月或更短，但在2024年4月进行修订，将期限缩短至90天。 申请人的分契单位是一间与另一个分契单位共用的房屋内，有两层楼。主层设有一间睡房和一间浴室，业主希望将此套房用于经营短租。申请人甚至表示，她购买该单位正是因为她相信自己能够经营短期民宿。 在2023年1月与业主立案法团沟通中，法团秘书表示，业主可以经营短租，但需符合若干条件。 业主似乎接受了这些条件，并很快申请了营业执照，于2023年3月接管了该单位。她的第一位短租房客于2023年2月12日预订，并于3月30日入住。 2023年4月19日，所有单位业主召开会议，讨论了申请人的短租民宿事宜。 裁决指，该会议纪录提到对“陌生人穿越我们的物业，经过我们的睡房和客厅，并且可以在任何时间窥视我们的浴室”的担忧，以及一名业主报告了对私隐和安全的影响。业主们因此讨论了一项拟议的短租附例。 市政府于2023年4月24日暂停了该业主的商业牌照，因为她未能提供物业管理公司批准她进行短期出租的信件。 反短租附例于2023年5月获得通过，但其他业主投诉称，申请人仍在她的柏文单位内接待短租房客。而她的一些房客是透过Airbnb预订的。 2024年1月，业主立案法团致函申请人，表示将对其违反附例的行为每日处以最高1,000元的罚款。2024年2月，业主在律师的陪同下出席了业主立案法团的听证会。会上，她被告知将面临20,000元的附例罚款。 仲裁庭审查了该业主立案法团剥夺业主经营短租的权利是否构成严重不公，并最终认定业主立案法团并未对她有不公平对待。 由于业主立案法团只能证明部分短租情况，仲裁庭裁定其应获得8,000元的赔偿，而非最初索赔的20,000元。此外，仲裁庭也裁定，命令业主不得再违反物业附例。 最终，业主被勒令支付8,778.47元，用于支付违反物业附例的罚款和仲裁庭相关费用。 图：网上图片

太低迷了，大温房屋销量或创下本世纪以来的新低，租房市场挂两年内下跌10%！ 据CBC报道，大温房屋销售量持续走低，今年截至目前，总销量为22,263套。 按照这一速度，今年的总销量可能惨过2018年的24,619套，创下本世纪以来的最低记录。 大温房地产经纪人协会(Greater Vancouver Realtors)提供的月度数据显示，今年11月大温共售出1,846套住宅物业，延续了过去3年以来月度销售数据相对平稳的态势。 Central 1 Credit Union 首席经济学家布莱恩·于(Bryan Yu)表示：“这主要反映了我们在负担能力方面所见的情况、经济缺乏确定性，以及抵押贷款利率的影响——虽然利率比过去几年有所降低，但相对于几年前的水平仍然相当高。” 月度数据还显示，11月房价仍相对稳定，没有出现下跌的情况。目前大温地区独立屋的平均价格为202万加元，公寓价格略低于80万加元。 大温地区2001年至2025年住宅房产销量 不过，菲沙河谷(Fraser Valley)可就撑不住了，房价已出现持续下跌态势。 目前菲沙河谷地区房屋平均售价为145万加元，与顶峰时的2022年3月相比，跌幅已达19%；公寓价格为50.7万加元，与2022年3月的峰值相比，也已下跌了15%。 大温房地产经纪人协会首席经济学家安德鲁·利斯(Andrew Lis)表示：“这一年已接近尾声，我们看到的数据继续讲述着同一个市场故事：许多买家仍在耐心等待，而卖家正在适应多年未见的市场状况。” 对租房者是利好消息 在房屋销售数据公布的同一天，加拿大统计局也发布了租赁数据，证实了过去一年的许多坊间传闻：租金正在下降。 2025年第三季度，大温地区公寓的平均挂牌租金持续走低：一居室公寓的月租报价为2,390加元，低于去年同期的2,510加元；两居室单位的月租下跌200加元，从3,390加元降至3,190加元。 总体而言，大温哥华地区一居室公寓的挂牌价比2023年同期下降了9.5%。 加拿大统计局高级分析师乔什·戈登(Josh Gordon)指出：“近年来租赁市场发生了显著变化，与其他城市相比，温哥华的租金下降速度最快，降幅也最为显著。” 2023年三季度以来加拿大主要城市一居室公寓租金变化   戈登同时也警告称，现在断言导致租金下降的确切原因仍为时过早，但他指出，正在进行的新租赁项目能否完工存在持续的不确定性。 他说：“目前仍有施工在进行，但导致这些施工的决策是几年前做出的，甚至更早。新公寓市场如何演变、项目能否顺利启动，以及开发商在多大程度上能够完成项目，这些都是值得关注的问题。” 不过，布莱恩·于表示，短期内几乎没有什么因素可能会改变租赁市场的现状。 于补充道：“加拿大的移民上限和经济放缓，目前都在抑制租金的持续上涨，这对租房者来说是件好事。” “我们要知道，之前看到的租金加速上涨对于许多潜在租房者来说确实是难以负担的。而现在，他们在选择搬迁地点或协商激励措施方面有了一些余地。”  

加拿大统计局（StatCan）的新房价格指数（NHPI）显示，10月份新房价格出现异常大幅下跌，创下2009年以来最大跌幅。然而，数据背后隐藏着更深层次的信息：土地价格与房价之间的关系发生了罕见的转变，这种情况在过去50年中仅出现过一次。剧透一下：上次出现这种情况时，市场并不看好。 图源：51记者拍摄 加拿大新建住房价格指数。 加拿大新房价格指数（NHPI）上月连续第七个月下跌。10月份下跌0.41%，创下2009年以来最大单月跌幅。同比下跌1.85%，同样创下2009年以来最大同比跌幅。房价已回落至2022年初的水平，这一水平很难表明需求强劲。 价格下跌的幅度远不如其下跌的速度重要。自2022年达到峰值以来，价格仅下跌了3.1%，但其中超过八分之一的跌幅发生在上个月。换句话说，距离峰值已经过去了38个月，而最近一个月——仅占这段时间的3%——却占了总调整幅度的12%以上。这种加速下跌对未来的买家来说或许是好消息，但同时也预示着未来的估值可能过高。 新房价格由两部分组成：房屋和土地。传统上，土地部分的权重高于房屋。这不难理解——土地稀缺，与基础设施息息相关，而且不会因使用而贬值（工业用地除外）。此外，在信贷繁荣时期，土地价格往往上涨得更快，因为它能为土地投机提供更大的杠杆。 这种情况在加拿大已经持续了大约50年——除了一个罕见的时期，这个时期可能会让加拿大房地产专家印象深刻。 加拿大新建住宅价格此前仅有一次超过土地成本——直到现在。 在加拿大，有记录以来只有两次新建房屋价格中房屋部分的涨幅超过了土地价格的涨幅。第一次是上世纪80年代的短暂时期，恰好发生在90年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于2021年。   图源：51记者拍摄 另一个值得注意的点是：土地价格在过度廉价信贷的推高下，至今仍未出现回调。自2022年国家住房价格指数（NHPI）达到峰值以来，房屋价格占比下降了4.55%，而土地价格几乎没有变化（仅上涨了0.09%）。由此我们可以得出两个结论：一是住房资源稀缺，二是价格因素。 认为房价上涨是由土地稀缺驱动的说法在这些数据中站不住脚。事实上，稀缺溢价主要体现在房屋本身，而非土地上。直白地说：快速建房的需求推高了房屋建造价格，其速度远超土地短缺的说法。这是一个众所周知的现象，但人们往往忽略它，转而支持更多激励措施。更重要的是，这表明政府支持的住房建设热潮更多是为了维持房价，而非提高住房可负担性。 图源：betterdwelling 此外，还有近期价格信号本身。房屋价格占比超过土地价格的情况只出现在投机热潮时期——而上一次出现这种情况后，价格出现了大幅回调。或许这次情况有所不同，房价会永远居高不下——无论在何处。只要土地投机存在，人们就一直这么说，而现在或许正是如此——但这种说法违背了历史、人性以及基本的数学规律。  

温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，尽管与普通房地产交易相比，法庭强制出售存在一些额外风险，但仍然可成为投资机会。Chung Chow, BIV 随着抵押贷款续约潮的来临，温哥华大都市地区的法庭强制出售数量正在激增，并可能继续增长。这一现象是五年前疫情高峰时期房地产疯狂后的结果。 根据房地产网站Zealty.ca的数据，尽管法庭强制出售的房源在市场中不到1%的占比，但在2025年10月，温哥华地区的强制出售房产总数已达到119处，而2024年10月这一数字仅为66处，2023年10月则为28处。 塞谢尔特的圣泉房地产公司经理亚当·梅杰表示，由于房价正在调整，失业率上升，以及在疫情期间购房的人们在高利率下需要续贷，法拍房的数量越来越多。 他说：“从2020年底到2022年，房屋销售量大幅上升。” 他补充道：“那是COVID疯狂的巅峰时期，当时加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆承诺利率将永远保持低位，政府给大家发放所谓的‘白花花的钞票’，而且我们都希望拥有更大的房子以便能在家工作。” 这些房产的融资利率也非常低，央行的政策利率从2020年3月到2022年3月始终维持在0.25%。由于加拿大银行通常最多提供五年的贷款期限，现在很多人都面临着以比一些人所能承受的更高利率续贷的问题。 梅杰表示：“这绝对是市场的坏兆头，因为我们才刚刚开始迎来大规模的抵押贷款续约潮。” 他说，那一地区在2021年3月创下的每月销售记录为5715笔交易。 他指出：“那些买家必须在即将到来的3月进行续约，而续约的数量在随后的年份内将保持较高水平。2021年3月的平均折扣抵押贷款利率为1.69%，而现在大约为3.79%，因此在2021年和2022年购房的人几乎都会在续约时支付显著更多的费用。” 温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，利率上升使得部分房主在生活成本上升的背景下无力支付贷款，进而陷入拖欠状态。 他说：“银行正在采取行动。” “如果人们未能按期还贷并且长期不付，银行就会对其进行法拍。” 利弊两面 伍特尔表示，他已经为蒙特利尔银行（TSX:BMO）的法律顾问进行了一些法庭强制出售，另一方面，一些投资者将法拍房视为以折扣价购买房产的机会。 他见过一些房产在挂牌价之下接到报价，进入法庭拍卖阶段后，经过多方竞标最终以高于挂牌价成交。但他提到的一处房产位于Horseshoe Bay的一栋新的Westbank Corp建筑内，类似房产的成交价在140万到150万之间，最终以约105万元成交。 他说：“我可以说它的成交价大约低于市场价值30%，我相信有些人会认为这是个好交易。” 然而，投资也并非没有风险。法院拍卖的房产是按现状出售的，交付给买家时对房产的状况并没有法律保障。尽管在看房时一切看上去都很好，但对于之后的损坏并没有法律保护。 伍特尔表示：“无论是房主还是租户，其可能对房屋造成的损害没有保护措施。他们可能会拆走所有的电器，打洞等等。所以这风险是相当高的，”但他也指出，破坏行为是非常少见的。 他表示，房产法拍的过程通常需要超过12个月，从原房主开始拖欠支付到房产真正上架销售。 他说：“我们绝对会看到数量增加，因为人们今天开始意识到，更高的支付带来的真正痛苦。”他称法拍为一种“滞后指标”，预计未来六到十二个月内将出现“显著增长”。 逾期付款上升 加拿大汇丰银行有限公司的副总裁瑞贝卡·奥克斯表示，由于高额的抵押贷款余额，温哥华及安大略省的抵押贷款压力比其他省份更为普遍。 她提到：“在英哥华，拖欠支付的情况几乎达到了五年前的两倍，因为该地区的抵押贷款余额要高得多。” 根据Equifax在英哥华的数据显示，在第三季度，0.18%的抵押贷款账户逾期超过90天，0.21%的抵押贷款金额逾期超过90天。而一年前的数字分别为0.14%和0.16%。 奥克斯表示，由于房屋是人们的住所，抵押贷款通常是人们最后选择拖欠的信用形式。而信用卡和汽车贷款的逾期要更为常见，这可能会影响个人信用评分，从而影响其获得更低抵押贷款利率的可能性。 她预测，尽管利率趋于稳定，但因支付冲击、经济不稳定和失业水平，上述拖欠情况可能会继续上升“一段时间”。根据加拿大统计局的数据显示，2025年10月英哥华的失业率为6.6%，较一个月前的6.4%及一年前的5.8%有所上升。 一些感到压力的加拿大人正在延长抵押贷款期限，尽管这意味着要支付更多利息。她表示，经济拮据的人应考虑与贷款人或财务顾问进行沟通，调整预算。 她说：“每个人的财务状况不同，但获得建议总是最好的选择。有很多免费组织可以提供帮助。” jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

加拿大房贷市场又掀起浮动利率热潮——最新数据显示，11月有47%的优质借款人选择浮动利率。目前的浮动利率比固定利率低约25个基点， 这个微小差距就足以让许多购房者重新对浮动利率心动。不过，专家提醒，这种“小利”背后隐藏未来加息风险，混合房贷或许才是稳妥之选。 根据加拿大最大房贷发起机构Dominion Lending Centres的数据，今年11月，有47%的优质借款人选择了浮动利率，而8月这一比例仅为25.6%。许多人选择浮动利率，是因为他们认为加拿大经济前景不妙——尽管最新GDP数据增长2.6%可能会让部分人重新考虑。然而，国家银行金融分析师指出，加拿大央行的宽松周期已结束，下一次利率变动可能是加息。与此同时，美国与加拿大-墨西哥-美国协议（CUSMA）谈判的不确定性，也让部分购房者担心2026年经济可能出现更大波动。债券市场显示，加拿大可能已经完成本轮经济周期的最后一次降息。多方分析认为，加拿大的高通胀、股市上涨和巨额人工智能投资都支持这一判断。 抵押贷款策略师、利率分析师Robert McLister在《国家邮报》撰文表示，很多人更愿意为了眼前的“小利”而忽视未来潜在的风险。在加拿大房贷市场，这种心理现象在浮动利率和固定利率的选择中表现得尤为明显。为何仍有人青睐浮动利率？心理偏差：许多人倾向于“眼前小利”，宁可先拿到稍低的利率，也不愿意面对未来未知的利率风险。历史数据支持：部分房贷顾问引用约克大学教授Moshe Milevsky的研究显示，浮动利率在大多数情况下（超过77%）表现优于固定利率。灵活性：大部分浮动利率房贷可在三个月内退出，仅收取少量利息费用，相比固定利率在利率下降时高额罚金，这种灵活性显得非常吸引人。保护机制：浮动利率在利率变化不大时，月供基本固定，只有利率大幅上升才可能影响支付能力。当然，这种选择也有风险：央行一旦开启加息周期，通常不会只加一次；加拿大央行过去四年半未能将核心通胀恢复至目标水平；微小的利差意味着每月节省的利息有限，而平均一次加息周期可能达到282个基点。灵活应对的策略专家提醒，购房者无需完全选择固定或浮动利率。混合房贷（如半固定半浮动）可以兼顾两者优势，分散未来利率的不确定性，对于预计未来五年仍有较大房贷余额的人来说，是一种合理选择。总之，浮动利率的“先发优势”、选项价值以及历史表现的优势部分是心理错觉，购房者在选择时应充分了解风险，不被表面低利率所迷惑。  

近日，大温地区近期持续加大对违法建筑行为的整治力度，多地法院已对违规加建房屋正式下达拆除令。 在这其中，素里市由于独立屋存量多、土地面积大，成为违法加建最为集中的区域。部分业主为追求更高租金收益，私自进行房屋隔断、违规加层等改建，导致该市成为大温地区违规建筑问题的重灾区。 好在素里市政府已开始加强执法、加大排查力度，并取得了明显成效。   过去一年多，市府多次在物业产权上登记“警示通知”，公开标注房屋存在未经许可的施工。既提醒了潜在买家、贷款机构及保险公司审慎评估风险，也促使了违规业主主动补办许可、恢复房屋合规状态。   素里业主花样改房 比如，在近期一次特别市议会会议上，市政府决定对位于9730 Townline Divers的物业登记“警示通知”。 根据BC Assessment数据，该物业2025年的评估总值约为$111.4万元。     至于被警示的原因，则是业主在主屋后方违规加建了两套居住单元、一个屋顶露台及两个遮雨棚，且全部工程均未申请建筑许可。 此外，还有两处违规严重的房产已被登记警示，爆改方式更是花样频出。 第一处问题物业位于16055 60 Ave，最新评估总值为$679.1万元。     业主原本获批建造的是一座谷仓，但却私自改造成大型公寓式建筑，内部至少五个居住单元及多间房间。     市府助理法律顾问Komal Gill表示，施工过程中大量关键结构被封死，检查人员无法确认是否符合建筑规范。 目前，这栋房屋的违建部分仍有人居住。 第二处问题物业位于16835 26 Ave，最新评估总值为$345.7万元。     业主没有申请任何许可的情况下，直接在后院建了一栋两层建筑，并擅自让人入住。 后期检查发现，这栋“自建小公寓”估计有八个单位，至少四个已经出租。市府在去年9月已致函要求业主拆除所有未批准的工程。     此外，在Royal Heights区，一处物业业主在收到停工令之后，仍继续大胆地在主屋后方加建两套新单位。 虽然业主在市议会辩称“不知道有停工令”，但市府已经对该物业登记“警示通知”，并指出这处加建同样因为结构被封死、无法进行安全检查，几乎不可能补办许可，最终大概率需要拆除。 面对市民任意妄为的花式爆改，市长Brenda Locke无奈表示，市府对非法加建 “零容忍”：“我们见过谷仓被改成住宅、独立屋硬塞八个单位、车棚直接变成住房……这些地方都不适合人居住，更别说里面还有孩子。” Locke苦口婆心强调：“安全永远是第一位的。如果居民对许可流程有疑问，可以随时向市府咨询，但绝不能在没有许可的情况下擅自开工。” 数十名业主被列入“黑名单” 以上看到的还只是素里的冰山一角。 从去年至今，素里市府已召开7场特别会议，对11处物业、22名业主登记“警示通知”。     这批业主合计被罚款和收取相关费用超过$5万元，同时还收到73份执法通知（Bylaw Enforcement Notices） 和78笔现场检查费用（site visit fees）。 那么，什么样的房屋会被市府判定为必须强制拆除的违规建筑呢？ 其实，在今年夏天的市府官网公告中，已经明确给出了答案： 主屋的大型非法扩建，包括连通露台，以及带卧室、厨房、浴室的扩建区域； 未经批准的小巷屋（laneway house），以及主屋的私自加建部分； 主屋的非法扩建、附属建筑，以及被私自改造的储物棚。 素里建筑部门代理主任Sean Simpson表示，相较于漫长的法院程序，在产权上登记“警示通知”效率更高，并且能够由市府直接执行。 该记录会一直跟着房子走，让以后买房的人知道这处物业曾有未批准工程，相关责任也会随产权转移。 Simpson表示：市府通常是通过邻居举报得知哪里有可疑施工，并呼吁居民多留意自家周边情况：“看到就举报。正规的工地都会把建房许可证贴在现场。”     此外，素里在2022年成立了专门的非法建筑执法小组，主要针对无许可证、无检查或不符合安全标准的住宅施工。   信息来源：CBC, Global News, BC Assessment, Surrey.ca  

对于加拿大房地产来说，2025又是令人失望的一年，曾经疯狂的多伦多等市场如今几乎陷入停滞。更令人卖家失望的是专家预测明年全国平均房价还会继续跌，多伦多再跌3.5%，但很多地方房价会涨，包括密西沙加会大涨7%。 图源：51记者拍摄 当前的经济衰退、疫情后较高的利率，以及比以往更多、急于变现的人挂牌出售，使得2024年的销售数字和价格几乎惨不忍睹，而这种情况在2025年进一步恶化。 但是，向前看，开发商和房主是否有任何复苏的希望？或者，情况是否会进一步暴跌，从而给首次购房者提供机会，让他们能以比过去几年——甚至今年低得多的价格进入市场？ 图源：51记者拍摄 随着接近12月，专家们正在发布未来数月该行业的预测，包括RE/MAX刚刚公布的《2026年加拿大房地产市场展望》。 图源：51记者拍摄 根据这家业内巨头的说法，明年加拿大平均房价确实会进一步贬值，大约下降3.7%。但是，房屋销售数量预计会略有回升，比今年增加约3.4%的交易活动。 RE/MAX高管认为，这将使得明年整体成为一个更为平衡的市场，而此前一直是买家的天堂，只要他们愿意承担投资风险。 不过，在GTA的热点地区以及安省其他地方，这种小幅上升的销售量仍然不足以抵消市场上大量待售房屋，以及在当前经济环境下真正愿意出手购买的买家数量偏少的问题。 就多伦多而言，RE/MAX公司预测2026年平均房价将再度下降3.5%——降至$1,037,354——而今年迄今已下跌了4.2%。RE/MAX团队还预测一个“平衡至买方”的市场，销售量将比今年增加5%（而今年的销售量本身比2024年暴跌了17.2%）。 在RE/MAX分析的安省其他城市中，只有另外两个地区预计在未来12个月房价会继续下降，包括Kitchener-Waterloo（预计下降3%，至$711,101，尽管销售量将增长4%）和Kenora（预计下降2.5%，至$528,455，同时销售量增长2.5%）。 安省其他所有城市预计房价将上涨1%（Kawartha Lakes、Sault Ste. Marie）至5%（Sudbury、Thunder Bay）不等，另外两个市场将保持持平（London和Grand Bend）。 预测中包含的安省20个市场中，有19个（唯一例外是Sault Ste. Marie）预计明年的房屋交易量将高于今年——增幅最大的将是Grand Bend（+12.5%）、Barrie（+10%）、Caledon（+7%）和密西沙加（+7%）。 RE/MAX表示，在全省范围内，2026年按金额计算最便宜的房屋将在Sault Ste. Marie（平均价格预计降至$356,530）、Thunder Bay（约$405,493）、Kenora（约$528,455）和Sudbury（约$532,850），而最昂贵的则在Caledon（约$1,369,630）、约克区（约$1,278,387）、多伦多（约$1,037,354）和密西沙加（约$1,033,668）。 除了这些前瞻性的数字之外，这份展望还包括最近由Leger进行的调查结果，显示大约10%的加拿大人准备在未来一年咬牙买房（相比2025年早些时候的7%），尽管超过50%的人认为国家经济将进一步下行。

周一，安省议会大厦里面上演了一场激烈的对峙，在抗议者口号声此起彼伏中，安省省府以压倒性优势通过了Bill 60住房法案。 为什么会引发抗议?若要回答这个问题，我们要先搞明白Bill 60到底是什么。简单来说，该法案核心方向有两个方面：一是加速建房以及规划审批;二是调整房东跟租客之间纠纷处理的流程。 其中争议最大的部分，是法案对驱逐程序以及租赁听证流程的修正。依照法案的相关内容，重新设定多个和驱逐、听证事项相关的时间表，主要有下面三项：   第一，欠租驱逐的等待期限缩短。   租客欠租后，房东发通知(N4)到房东与租客委员会(LTB)提出申请的这段等待期，由原先的14天缩短至7天，来提高欠租类案件进入审理程序的速度。 第二，LTB决定的复审期限收紧。 要是租客或房东对LTB的决定心存不满，需发起复审申请的期限，从原先的30天调整为15天。 缩短的目标是减少案件的长期拖延，但同样表示各方需更快地去准备材料。 第三，因“房东自住”结束租约的补偿条件变化。 若房东以“自住”作为借口，只需提前至少120天告知租客，就可以免去原本应付出的一个月租金补偿。 反对者破防 面对这些改变，批评者以及租房者们认为，福特政府这是在挂羊头卖狗肉套，借着缩短审理时间的招牌，实际上是在简化赶走房客的程序。 在议会现场，对峙在投票时达到高潮。当租客维权组织成员在旁听席高呼“人民优先，不是利润!”时，安省省长Doug Ford直接回击：“去找份工作吧!” 面对持续无休的批评声，住房厅长Rob Flack于议会辩论中对法案进行辩护，他强调，这项改革的核心目标是应对安省长期存在的住房供应不足问题，并在房东与租客体系之间“恢复平衡”。 他表示：增加住房供给是稳定市场、让租金更可负担的根本途径。 与此同时，反对党也抓住了机会对Ford政府展开了攻击。 反对者认为，福特政府在推进Bill 60的过程中，完全跳过了由各党派议员和专家参与的委员会审议阶段，导致法案缺乏必要的公开讨论和专业意见支撑。 绿党领袖Mike Schreiner说道，绕过这一关键环节，代表无法充分听取租客权益组织、法律界和其他利益相关群体的主张。 就租客维权团体而言，加拿大ACORN的主席Alejandra Ruiz-Vargas也宣泄了强烈不满，“这个政府不把公众意见当回事，剥夺了我们发声的权力，我们坚信，Bill 60法案将加重无家可归问题、精神健康危机以及全省的绝望情绪，”ACORN也正是此次议会抗议活动的主要组织方之一。 除程序与权益层面的争议外，安省住房政策的整体方向也引发了关注。 安省政府曾承诺在2031年前建设150万套住房以缓解供应短缺，但近日住房厅长Flack被问及该目标时，态度趋于谨慎，未再明确重申具体数字，仅表示政府将致力于“尽可能多地建设住房”。 支持者观点：早该到来的改革 现场的叫喊声此起彼伏，网络上的讨论也一直没停歇!从大部分人的角度看，Bill 60法案“早就该来了!”。 部分网友觉得，房东碰到拖欠租金、听证延迟等问题时不知如何是好，而加快流程、明确具体时限能让系统回到更“有序、公平”的状态。 一位自称租客的网友直言：“我按时交租，爱护房屋，但每次找房都要被严格审查，甚至被要求预付数月租金，只因为房东担心遇到不付钱的租客。如果你是个好租客，这些政策有什么好担心的?我反而希望有更严格的规则来对付拖欠行为，这样我未来租房时也不用被额外要求。” 也有网友从数据趋势出发，对“取消补偿将导致驱逐滥用”的担忧提出不同看法： “根据目前的统计，N12(房东自住)驱逐的总量自2020年以来已经从约3500件翻到6400件，值得关注。但同期租客提出的恶意驱逐反诉从330件飙升至1330件，增速远超房东滥用N12的情况。 事实上，真正被裁定为‘恶意N12驱逐’的案件数量，只从2022年的11件上升到2023年的23件;相比之下，T5的增长幅度远高于恶意N12案件本身。换句话说，现在看到的趋势是：租客方面的恶意反诉增长速度，已经远超过房东恶意驱逐的增长。 因此，在这样的背景下，移除补偿环节未必带来较大风险，因为系统中租客恶意反诉的增长已远超过房东恶意驱逐。” 也有网友认为，Bill 60被过度解读：这根本不是问题。如果你是租客，按时付房租就不会有任何麻烦。 还有人直接表达疑惑：“老实说，我不明白这些条款为什么会被视为对租客不利。房东如果以自住为由驱逐，必须真的住满一年，否则可以被追讨一整年的租金赔偿。欠租驱逐从14天改成7天也只是程序调整。问题究竟出在哪里?我是不是漏看了什么?” 最后只能感叹一句：BC省也该学一学了!

加拿大国会正在讨论以延长按揭年限来缓解住房问题——但这真的能改善可负担性吗？国会预算办公室（PBO）的一份更新显示，将按揭年限从25年延长至40年虽然可以降低每月还款额，但借款人最终将多支付75%的利息。PBO还警告称，这份分析未考虑更广泛的影响，而这些影响会抵消短期好处，并破坏住房和经济的长期稳定性。 图源：51记者拍摄 此次住房更新是应立法者要求，对40年期按揭是否改善住房可负担性进行分析。在此背景下，可负担性指的是家庭在不超过合理债务偿付比率（DSR）的前提下可承受的最高按揭还款额。PBO使用加拿大按揭与住房公司（CMHC）规定的总债务39%上限作为阈值，但由于该比例包含所有持有成本，PBO将其调整为总收入的32%至35%。 延长按揭年限的唯一目标是降低每月还款额，这也是最常被提出的解决方案。原理很简单：将100万加元的贷款还款期从25年延长到40年——每月支付更少，当然支付时间也更长。如果你成长于1990年代，这个策略很可能让你联想到深夜电视购物中的刀具或烤炉广告。PBO确认，这确实缩小了大城市中的每月还款可负担差距，但代价很高：利息成本显著增加。 PBO的计算估计，将按揭年限从25年延长至40年，借款人将多支付75%的利息。现在每月还款降低了，但更多收入被债务吞噬。该机构还提醒，分析未考虑需求、房价、信用风险或利率的变化。PBO是一个无党派组织，收到的问题通常非常局限，无法充分反映情况的复杂性。虽然未对分析中排除的因素发表评论，但暗示这些领域在中期内存在更大风险。 图源：51记者拍摄 延长按揭年限的效果类似于降低利率——它能降低每月还款，帮助买家用更少首付提前购房。这一逻辑曾被央行推广，却忽视了需求对房价的影响，这是货币政策的核心问题之一。 加拿大央行对这一问题的研究显示，降低还款额（因利率下降）只会短期改善可负担性。更小的月供确实让买家更容易接受更高房价，但结果是推高了房价，反而恶化了可负担性。少数买家在短期内支付较少，但整体影响是房价更高、可负担性更差。 美国联邦储备局也有类似结论：降低还款额并未改善可负担性。尽管近期加息提高了还款额，但如果不加息，可负担性反而会进一步恶化。他们甚至指出，可负担性不仅取决于融资条件，还取决于房价本身。 长期来看，额外利息成本意味着可支配收入减少——本可用于支持生产性经济活动的资金被锁定到非生产性领域，进一步加剧加拿大的生产力问题。 图源：51记者拍摄 此外，借款成本本身也会上升。信贷市场受供需驱动，信贷消费增加会推高成本。结果可能是利率上升，或者货币政策为了政治需求而引发更高通胀。这是试图在全国房价上涨60%之后，通过短期措施支撑房价所引发的长期问题。 如果日常食品负担不起，解决办法会是提高信用卡额度和延长还款期吗？将按揭年限拉长的逻辑，本质上就是这个道理。 关联投票 如果有40年期按揭贷款你会选择吗？ 相关文章 会   不会   说不清楚   参与投票查看结果 参与人数：30 位 | 投票开始：2025-11-28   如果有40年期按揭贷款你会选择吗？   会 30% (9 票) 不会 66.67% (20 票) 说不清楚 3.33% (1 票) 参与投票 参与人数：30 位 投票开始：2025-11-28   温馨提示 投票异常，请稍后再试 确定  

在传统观念中，租房常被视为年轻人步入社会初期的过渡阶段。但在现今的加拿大，这个认知已不再站得住脚。根据SingleKey In. 11月发布的报告，加拿大租客的中位年龄已升至32岁，彻底改变了“租房主体为20多岁年轻人”的固有印象。在生活成本较高的多伦多与温哥华等城市，租房平均年龄更是趋近于34岁。 SingleKey联合创始人Viler Lika认为，这一变化主要有两个因素：加拿大成年人的租房周期整体延长；年轻人为节省开支而与父母同住的时间也在拉长。加拿大按揭及住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab Iorwerth还补充说，部分年纪大的加拿大人在退休后会选择从独立屋搬到公寓住，以便“套取”更多现金，这也拉高了租客群体的整体中位年龄。随着租客年龄结构发生变化，他们的家庭构成也有了新的特点。报告中指出，全国有11.7%的租客家庭育有子女。其中，温尼伯的租客中位年龄为全国最高，达34.1岁，该城市中有20%的租客家庭带有孩子。 另外，根据加拿大统计局10月报告，租客的搬家频率也在持续下降。1996年时，有29.5%的租客每年更换住址；到2021年，这一比例已降至19.9%。越来越多租客在同一住址居住超过五年，居住稳定性提高，长期租赁的趋势日益明显。 Iorwerth认为，“终身租房”以往是蒙特利尔的地区性现象，如今在加拿大全国范围内正逐渐普遍化。 双薪合租仍难抵租金压力在加拿大，租客家庭年收入普遍介于$10.9万至$12.5万元之间，较个人平均收入的$6.8万至$7.8万元高出50%以上。 这说明大部分租客多是双收入家庭，比如伴侣或室友共同承担住房成本。 Iorwerth也观察到，越来越多无亲属关系但各自有收入的人选择合租以减轻住房负担。别看他们的收入不低，但租金压力依旧沉重。依照传统标准，房东通常不接受房租超过租客收入30%的申请者，但目前全国租金收入比已升至32.6%，在温哥华这一比例更是高达35.6%。若把个人债务添加进去，全国平均比例上扬至38%。 Lika说，这一现象主要源于租金持续上涨而工资停滞不前，尤其是疫情后租金大幅攀升，2023年的涨幅更是创下新高，远高于工资增长幅度。CMHC报告指出，尽管移民人口增速放缓、经济疲软及青年失业率上升对租金上涨产生了一定抑制作用，但由于新建公寓建造成本上升和设施升级，租金水平依然维持在较高区间。的确，根据RentCafe的统计，2024年10月全国的平均挂牌租金为$2105元，虽略低于去年同期水平，但仍高于疫情前$1845元的平均水平。各城租金走势分化CMHC报告还指出，卡尔加里、多伦多、温哥华及哈利法克斯等城市的租金挂牌价格已出现回落，而埃德蒙顿、蒙特利尔和渥太华则继续保持上涨态势。Iorwerth分析认为，蒙特利尔和埃德蒙顿本身租房人群比例较高，租赁需求稳定；而多伦多和温哥华则因房价更贵，促使更多年轻人转向租房市场。同时，国际学生政策调整也已影响到部分省份，2025年第一季度，安省、BC省、新斯科舍省工签与学签的持有人数量下降。温哥华：全国租金压力最重的城市温哥华的租房负担位居全国之首，租金收入比高达35.6%，明显高于全国平均的32.6%。当地租客的中位年龄接近34岁，说明在这样的高成本城市，许多人需要更长时间积累才能考虑购房，甚至完全放弃购房计划，转而选择长期租房。 作为BC省的经济中心，温哥华吸引大量国际移民跟省内人口流入，租赁需求长期维持强劲水平，空置率始终处于低位。这也让房东在租金议价过程中占得先机，温哥华的合租极为普遍，众多租客凭借共享空间分担高昂房租。多伦多：短期降温与长期隐忧并存同为移民热门城市的多伦多，租赁市场近期却显现出降温迹象。CMHC数据指出，多伦多的租金挂牌价格正在下降，原因是短期需求呈现减弱态势。Iorwerth点明，需求疲软虽可能带来短期租金回调，但会“对开发商新项目开工产生连锁影响”，进而导致未来住房供应缩减。 目前，多伦多租客的中位岁数约在34岁，跟温哥华情况相似。 这表明在高成本城市中，租房已不再是年轻人的过渡选择，而是更广泛年龄群体被迫接受的长期居住方式。 Iorwerth预测，到2026至2027年，由于公寓开发规模缩减，多伦多租客可能再次面临“可负担性危机”。他强调：“除非搬离城市核心区，迁至偏远外围，否则很难找到负担得起的住房。”预计未来多伦多“终身租房者”的比例将持续攀升。 纵观整体趋势，Lika认为，过去五年租赁市场经历了剧烈波动：疫情期间大量租客迁离大城市，随后又出现显著回流；移民政策调整导致人口先迅猛增长后又逐步放缓。鉴于当前公寓销售表现疲软，新建公寓数量将持续减少，而专用于长期租赁、空间更宽敞、设施更完善的项目预计将有所增加。 从户型需求来看，面积约600平方英尺的“小户型”租金下调明显，而两到三卧室房源因需求旺盛，价格保持相对稳定。 CMHC也分析认为，为减轻租金负担，合租趋势将继续强化，市场对三卧室及以上大户型的需求将持续增长，小户型未来或更难吸引租客。 Iorwerth则是指出，高成本城市中“终身租房”群体的比例将持续上升。未来租房市场的走向，仍将深受经济形势、移民政策与住房供应状况三重因素的影响。Lika总结道，过去五年的市场犹如坐过山车，而明年走势如何，目前仍难以判断。

据National Post报道，加拿大前总理Robert Borden的出生故居近日正式挂牌出售。 这栋位于1999 Grand Pre Road, Grand‑Pré的历史住宅，是本世纪首次进入市场交易，挂牌价格约为$137.5万元。 房产占地近三英亩，坐拥开阔壮美的自然景观，其所在地域更于2012年被列入联合国教科文组织世界遗产名录。   古宅建于1792年，距今已有两个多世纪。现任屋主Brian Twohey介绍，这里原为阿卡迪亚人的房子，后来在战乱中被烧毁，之后的住户在原有地基上重建了现在这座宅子。   这座古宅始建于1792年，至今已历经两个多世纪。现任房主Brian Twohey介绍，该地块原为阿卡迪亚人的居所，后在战乱中被焚毁，现有建筑是在原址地基上重新修建而成。 诞生于古宅的传奇总理 18世纪50年代，英国担心阿卡迪亚人在七年战争中倒向法国，将他们强行驱逐，这段历史也为这处房产平添几分沉重背景。     1854年6月26日，身为早期移民后裔的Borden就在这所房子里出生。他年轻时曾从事教师与律师职业，随后步入政坛： 1896年，以保守党候选人的身份当选联邦国会议员； 1901年，出任保守党党魁并担任联邦反对党领袖； 1911年，正式就任加拿大第八任总理。     Borden担任总理的九年间，加拿大经历了多个重要历史时刻：第一次世界大战、哈利法克斯大爆炸、温尼伯大罢工，以及联邦层面首次赋予21岁以上女性投票和参选权等重要历史节点。 Borden于1920年退出政坛，1937年在渥太华去世，距83岁生日只差16天。 百年老宅的家族记忆 这栋老房子的产权，后来几经转手。 现任房主Twohey是从一位英国来的助产士手中买下这处房产的，而这位助产士则是从Borden的两位侄女那里购得。这两位侄女终身未婚，其中一位在第一次世界大战期间曾担任护士。 如今，她们长眠于毗邻的Covenanter教堂墓地——这是加拿大现存最古老的长老会教堂。该教堂始建于1804年，在Borden出生时便已矗立于此，他的父母也安葬在同一墓园。 Twohey回忆，老房子里曾有一间“产房”。他买下房子后，先把这间房给儿子当卧室，现在又改成了客房。     多年来，Borden的部分后裔曾专程前来探访这座祖宅。 屋里仍保留着几件当年的老家具，墙上挂着不少历史照片。 其中一张尤为注目：照片中是Borden，周围是他在一战期间组建的联合内阁成员——那是为了推动征兵制，他把多个政党拉到一起组成的联合政府。 相框上还写着一句很有年代感的话：“These are the men.”     百年老屋的现状 Twohey夫妇在1999年买下这处房产，当时价格只要$13.5万元，约等于现在挂牌价的十分之一。 2004年，他们又投入约$80万元进行大规模翻修和扩建，但在改造过程中始终注重保留建筑原有的历史风貌。     在Twohey夫妇眼里，这栋房子的魅力不在外形，而在它承载的故事——这里是Borden出生的地方，这一点足以让他们一见倾心。 由于房子被列为文物保护建筑，外观几乎不能随意改动——例如，朝东的窗户必须继续保留在原来的位置。 但在严格遵守外立面保护要求的前提下，室内已经做了彻底现代化改造，在保留历史韵味的基础上更适合当代居住需求。 从格局配置来看，这套房子共有五间卧室和三间完整卫浴。     在老宅的“古迹部分”里，保留了正式餐厅和传统客厅，整体风格偏古典。     而2004年新建的部分，则是一个现代“大客厅”，配有木柴壁炉、挑高天花和定制木作装饰，空间更开阔，更适合一家人日常活动。     厨房由新省金斯顿的DeCoste专门设计，配有中岛操作台和步入式食品储藏间，符合现代家庭的使用习惯。     房子还带一个带暖气的连体车库，双车道出入口，可同时停放四辆车。 院子里另外还有一栋两层小谷仓，楼上做成了带小客厅的房间，可以俯瞰花园，不仅能当工作室，还可以作为独立小套间使用。     Twohey一家打算搬到新斯科舍省省的温莎镇，但不会离开这片区域。 他们希望这栋充满加拿大历史的老房子，能找到一个真正爱惜它的新主人，将这份独特的历史遗产继续传承维护。   信息来源：National Post, Realtor  

加拿大的新建住房价格在很大程度上一直抵抗修正，但它们可能已准备好让步。加拿大统计局（StatCan）的新屋价格指数（NHPI）显示，10 月出现了异常急剧的下跌——为 2009 年以来最大跌幅。但更大的故事隐藏在数据之中：土地价格与房屋价格之间出现了一种过去 50 年中仅发生过一次的罕见关系变化。剧透：上一次发生这种情况时，市场表现并不乐观。   图源：betterdwelling   加拿大的 NHPI 上个月录得连续第七个月下降。10 月价格下跌了 0.41%——为 2009 年以来单月最大跌幅。价格较去年下降了 1.85%，同样创下 2009 年以来最大的年度跌幅。价格已回落到 2022 年初的水平——一个几乎无法显示出强劲需求的水平。   价格下跌了多远远不如其突然下跌的速度重要。自 2022 年见顶以来，价格仅下跌了 3.1%，但其中超过八分之一的跌幅就在上个月发生。换句话说，自从价格见顶已经过去了 38 个月，而最近这一个月——占整个期间的 3%——却贡献了修正幅度的 12% 以上。这种加速对未来买家来说可能是好消息——但对估值来说则是警告信号。   新屋价格通常由上涨的土地成本驱动   新建住房价格由两个部分构成：房屋本身与土地。传统上，土地部分的权重比房屋更大。这合乎逻辑——土地稀缺，与基础设施相连，并且不会因使用而折旧（工业用地除外）。在信贷繁荣期间，它也往往上涨得更快，因为土地投机的杠杆空间更大。   在过去大约 50 年里，加拿大的情况一直如此——除了一段可能让加拿大房地产专家印象深刻的罕见时期。   加拿大新屋价格只有一次出现房屋成本超过土地成本的情况——直到现在   在加拿大，历史上只有两个时期出现新屋价格中房屋部分的上涨速度超过土地部分。第一次是在 1980 年代的一个短暂时期，就发生在 1990 年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于 2021 年。   另一个突出的点是：土地价格——通常在廉价信贷泛滥时快速上涨——至今完全没有出现修正。自 NHPI 在 2022 年见顶以来，房屋部分下跌了 4.55%，而土地价格几乎不变（+0.09%）。这给我们留下两个结论：一个关于稀缺性，一个关于价格。  

加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，随着越来越多买家的积极性提高，房地产市场预计将在2026年反弹。   加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，预计明年加拿大全国房屋销售量将增长3.4%，该公司认为在经历了2025年的下滑之后，“隧道尽头已现曙光”。   潜在购房者的强劲需求和库存的增加，可能为2026年房地产销售在经历了受经济不确定性影响的动荡一年后出现反弹铺平道路。   该公司在一份新闻稿中表示：“在经历了2025年全国房屋销售量下滑之后，曙光已现。”   与此同时，Re/Max委托Leger进行的一项调查显示，十分之一的加拿大人计划在未来12个月内购房，其中一半是首次购房。这一比例高于去年秋季的7%。 四分之一的受访者表示，他们相信所在地区的房价明年将更加亲民。 该报告指出，在1月至10月期间分析的38个市场中，有32个市场的房屋销售量同比下降。 Re/Max 加拿大总裁唐·科蒂克（ Don Kottick） 在一份新闻稿中表示：“尽管经济前景不明朗，加拿大人对购房的兴趣依然不减。” “预计这种从秋季开始显现的韧性将持续到 2026 年，尤其是首次购房者，他们正在寻找各种创新方法来节省开支并进入市场购买房屋。” 与上一年相比，2025年家庭、新移民和退休人员的房屋销售份额将有所增加，而上一年，首次购房者在加拿大大多数市场的销售中占据主导地位。 “过去一年我们看到的购房者结构变化将如何影响整体购房决策，时间会给出答案，”科蒂克表示。 但随着所有地区新挂牌房源数量同比增长，库存量有所增加，其中安大略省的增幅高达21%。 根据加拿大房地产协会的最新数据，截至10月底，加拿大共有18.9万套房产挂牌出售，比上年同期增长7.2%。 Re/Max 表示，这有助于形成平衡的市场环境，应该会吸引买家，预计 2026 年加拿大房屋的平均价格将下降 3.7%。  

温哥华市政府于周二（25日）通过2026年预算，批准23.9亿元营运预算，包括冻结地税增长，并在削减多个部门预算的同时，增加对市警察局拨款5,000万元。 据加拿大广播公司（CBC）报道，温哥华市长沈观健（Ken Sim）在市议会辩论结束后说道，“零就是零，市议会竭尽所能，确保居民和企业的生活可控可承受。”此次辩论对2026年预算草案进行了一系列细微修订，但与3周前公布的草案相比，并无重大改动。 这个24亿元的预算案引起了极大关注，沈观健和反对派议员都将其置于明年的市政选举背景下展开讨论，而市长则以“零就是零”展开宣传活动推动预算。在过去两周里，有超过600名市民在市议会会议上发表意见——与近年来预算辩论中仅有的10到20名公众参与相比，这是一个巨大的增长。 但最终该预算案按党派划分获得通过，沈观健和6位同样来自ABC温哥华的市议员投票支持，而反对党市议员费必得(Pete Fry)、容碧丽（Rebecca Bligh）、奥尔(Sean Orr)和马洛尼(Lucy Maloney)则投了反对票。 预算是如何制定的 市政当局不允许有赤字，通常会通过提高地税来支付员工薪资成长、通货膨胀成本以及新的市议会优先事项。 市政府工作人员最初表示，2026年预算需要将地税提高6%至7%。但在10月份，市议会要求工作人员提出削减服务和增加收入的方案，以便冻结地税，同时维持市警服务、消防部门、核心服务和社区拨款的资金支持。 根据市议会内部备忘录，这些措施包括削减超过10%的市艺术、文化、规划和永续发展部门预算，以及裁减多达400名市政员工。 它亦包括多个公园及康乐设施收费高于通胀的加幅，将大部分居民泊车许可证及交通罚款提高约50元，并大幅提高多个特别活动市场的收费。 虽然反对的市议员认为，这会把更多费用转嫁给温哥华的低收入居民，而ABC议员则表示，这是一个可以控制的平衡点。 预算的最终投票将于2026年第一季进行，届时将提供更详细的削减项目清单——由于时间紧迫导致细节缺失，这令许多反对派议员感到不满。 这些决定将在工作人员充分掌握预算整体方向的情况下做出，该份预算终极目标就是不增加地税，这也是市长沈观健的目标。 “有些议员想让我们回到上一届政府失败的做法，”沈观健说。 “有了这份预算，我们已向前迈出了一步。”“这是一个改变，我们正在改变这座城市的发展方向。” 图：加通社  

卑诗省（B.C.）仍在应对一项具有深远影响的法院裁决的后果，该裁决将一大片位于列治文（Richmond, B.C.）的土地，包括 100 多栋私人住宅，扩展为原住民所有权。 这项被称为 Cowichan Tribes 裁决的判例，是加拿大首例有效将大量私人土地置于原住民控制之下的案例。 Cowichan Tribes 原住民部落表示，他们没有驱逐该地区土地所有者的意图，但这并不意味着他们不能这么做。该裁决明确废除了私人财产的法律至高权，并指出 Cowichan 对该地区的原住民所有权优先于私人产权。 卑诗省省长尹大卫（David Eby）警告称，这项卑诗省最高法院的判例可能同样适用于加拿大其他城市。 虽然全国大部分地区建立在与英王签订的条约土地之上，但仍有数百万公顷土地符合“未割让土地”（unceded）的定义。也就是说，在欧洲人定居之前，占据这些土地的原住民群体从未正式将控制权交给王室。 这类土地主要分布在 B.C. 和魁北克省、整个爱德华王子岛（Prince Edward Island）以及纽芬兰与拉布拉多的大部分地区。此外，新不伦瑞克（New Brunswick）和新斯科舍（Nova Scotia）仍受 18 世纪“和平与友好”条约管辖，这些条约不同于后来的条约，并未明确废除原住民所有权。 尹大卫本月早些时候对记者表示：“在本省乃至全国，有很多例子显示，原住民因非法、错误或不公正而被迫离开土地，如今这些土地上有普通业主经营企业或居住。” 以下为一些目前受到重新关注、可能导致私人土地归原住民所有的加拿大土地索赔争议指南。 大温哥华地区的另一块土地 本周，高贵林港（Port Coquitlam）市长布拉德·韦斯特（Brad West）公开声明，他将“积极维护”私人财产权，以应对 Kwikwetlem First Nation 的原住民所有权索赔。 该索赔提出近十年，涵盖大温哥华东缘的高贵林（Coquitlam）和高贵林港的若干平方公里开发区。 如果成功，Kwikwetlem 将获得 700 英亩的 ƛ̓éxətəm 区域公园、Colony Farm 法医精神病院以及高贵林港主要公共公园之一的 Gates Park 的控制权。 然而，尽管韦斯特特别提到私人财产权，高贵林港市确认，该索赔只涉及政府所有土地，包括大温哥华地区、B.C. 省或高贵林港市本身。声明称：“没有任何原住民部落对私人财产提出民事索赔。” 情况并非一直如此。索赔的早期版本中，Kwikwetlem 曾寻求对高贵林港市区部分土地的原住民所有权，但在 2020 年，他们为了达成协议（由市政府为其保留地上的商业园提供公共设施接入）而缩小了索赔范围。 卑诗省坎卢普斯（Kamloops） 这一索赔也并非新鲜事。2015 年，由包括 Tk̓emlúps te Secwépemc（前称坎卢普斯印第安部落）在内的两部落联盟提出。这个部落最为人知的索赔事件，是 2021 年使用地面穿透雷达调查前坎卢普斯印第安寄宿学校附近发现 215 名儿童墓地的事件。 索赔涵盖坎卢普斯周边 12,543 平方公里土地，最初是为了阻止一项拟建的金铜矿项目，但项目后来搁置。 然而，该索赔仍然有效，并开始在坎卢普斯引起关注，因为它明确寻求对私人财产的原住民所有权。 坎卢普斯中区（Kamloops-Centre）省议员彼得·米洛巴（Peter Milobar）最近告诉当地媒体：“我接到很多选民打来的电话……他们确实想知道情况。” 正如 Cowichan Tribes 案件一样，提出坎卢普斯索赔的部落表示，他们无意从私人业主手中夺取房屋。但他们仍然开放地表示，坎卢普斯大片地区可能一觉醒来就归他们管辖。 前 Skeetchestn 印第安部落酋长 Ron Ignace 本月早些时候告诉 Nelson Star：“最糟糕的情况，我们只是让他们缴纳税款，他们仍可照常经营业务。” 魁北克加蒂诺（Gatineau）大部分地区 这一索赔在 Cowichan 裁决几周内提出，因此备受关注。10 月 24 日，Kitigan Zibi Anishinabeg First Nation 对加蒂诺周边八个区域提出索赔。加蒂诺位于渥太华河对岸。 原住民律师 Jullian Riddel 告诉加拿大新闻社，他们确实希望取得与 Cowichan 裁决类似的结果，即法院承认原住民所有权。 Riddel 说：“在卑诗省有多个类似案例，但迄今在安大略或魁北克都未出现。” 与 Cowichan 案类似，此案不仅基于传统领土索赔，Kitigan Zibi 还声称英王违反了与其签订的合同。 Cowichan 裁决中，列治文地区原本为 Cowichan 使用而划定，但 B.C. 首任土地专员擅自出售。 而 Kitigan Zibi 索赔中，声称加蒂诺的定居是因为当局违反了 1760 年的条约条款，本应保留给原住民使用。 新不伦瑞克一半地区 2021 年，由六个新不伦瑞克原住民部落组成的 Wolastoqey Nation 提出索赔，要求获得新不伦瑞克超过一半地区的原住民所有权。 如此大规模的索赔自然涉及数百名私人及工业土地所有者。 去年底，新不伦瑞克国王法庭（Court of King’s Bench）的一项判决似乎驳回了 Wolastoqey 对私人业主的索赔，裁定这些业主是“无辜的”，仅因其在争议土地上购买房屋，不需向 Wolastoqey 赔偿。 然而，法院仍裁定 Wolastoqey 对原住民所有权的索赔可以继续进行。 因此，新不伦瑞克的若干居民仍可能面临与列治文土地所有者相同的局面：法院可能裁定其土地为原住民所有权，使他们陷入无法出售或融资的“中间状态”。 法律事务所 Osler 对案件的分析指出，法院甚至承认 Wolastoqey Nation 可能最终赢得法院命令，要求政府“将土地从私人所有权中征用以作为补救措施”。