地产

杰夫·斯坦曼（Jeff Steinman）不知道还能做些什么来试图出售他的公寓。尽管价格已经下调了近13.5万加元，但他仍未收到任何报价。 “对这个单元的兴趣非常低，”斯坦曼说。“自夏季上市以来，我完全没有收到任何报价。” 7月，《星报》采访了斯坦曼，了解他在出售多伦多市中心公寓时面临的困难。这对位于夏洛特街（Charlotte Street）的单卧公寓来说非常不寻常。该公寓靠近Spadina Avenue和Adelaide Street West，是一座13层的精品建筑，邻近剧院、TIFF灯塔大楼（TIFF Bell Lightbox）、体育场馆和多条交通线路。 斯坦曼的故事反映了低迷的公寓市场。市场上充斥着待售房源，而买家对单卧或单间公寓的需求已经消失。尽管公寓销售在秋季有所回升，但在经历了低迷的一年后，市场仍在努力恢复。《星报》在上个月再次联系了斯坦曼，了解自夏季以来他的销售进展以及是否有任何兴趣买家。 2021年8月，斯坦曼以65.2万加元购买了这套单卧公寓。他现在将该单元的挂牌价格定为55.5万加元，这是他认为能挂牌的最低价格——卖家不希望以亏损价格出售自己的房产，因为他们仍需向贷款方偿还成本。斯坦曼的房产面积为680平方英尺，拥有开放式起居室和厨房区、宽敞的阳台以及位于门厅一侧的宽敞卧室和浴室。 由于能够远程工作，他经常将自己的公寓出租给Airbnb，同时前往美国与孩子们在一起。但在2023年12月，他在科技行业的工作丢了；几个月后，他的公寓管理委员会宣布禁止大楼内的短期租赁。由于无法通过租金收入支付房贷，斯坦曼决定在今年夏天出售房产。然而，随着时间的推移，他更迫切需要脱手这套房产。 自与《星报》对话以来，斯坦曼已多次降价。7月，他将价格从最高挂牌价68.99万加元降至63.99万加元。此后五个月，他又降价8.5万加元。 “这非常令人压力大，也非常令人沮丧，我对整个过程不抱希望了，”他说。“我没有之前那么生气了，现在我已经习惯了，这就是一个糟糕的市场，人们似乎对买房没兴趣。” 斯坦曼说，有一些房地产经纪人向他发信息，询问是否能帮他出售房产（他目前没有请经纪人，因为如果以大幅亏损出售，他无法负担佣金）。这些经纪人都告诉他，“现在是一个艰难的市场。” 皇家地产（Royal LePage）Signature Realty的销售代表汤姆·斯托里（Tom Storey）表示，较大的单元，尤其是拥有两或三间卧室的房产，仍然对买家具有吸引力。但那些为投资者设计用来出租的小单元，对希望花费超过50万加元购买公寓的终端用户来说则不太受欢迎。 “价格需要进一步下跌，才能让人们对这些单卧或单间公寓感兴趣，”斯托里说。 斯托里表示，市场价格的下降不需要大幅波动；只需要少数在市场边缘的卖家积极性高而大幅降价，这将导致市场的其他部分跟随降价。目前，公寓价格同比下降了2.5%，但这不足以对整体价格产生重大影响。 那些在2021年和2022年以低利率但高价格买房的房主，如果现在选择出售，他们的财务状况非常危险。这些房主不仅可能需要支付更高的贷款利率，还可能不得不以亏损出售房产。 在市场低迷的情况下，斯坦曼已经做出了更多让步。他在销售价格中包含了公寓内的家具，如电视、现代化电脑显示器和高端办公椅，总价值约1万加元。 “我并不是想从这套房产中赚钱，我只是想以市场价值出售它，”他说。“我原本计划将其作为我的退休储备，但现在这一切都没了。” 专家警告，如果市场继续低迷，部分卖家可能会因无法弥补亏损而被迫申请破产。一些家庭财务已处于崩溃边缘，而斯坦曼的故事则为市场的现状提供了一个真实而残酷的注脚。

涉事柏文大楼被拆除后馀下被围封的空地，目前以1800万元挂牌放售。（Global News） 温哥华东区一栋由华裔夫妇拥有的柏文大楼，在过去一年多期间先后两度发生重大火灾，今年8月被市政府勒令拆除，该夫妇早前被裁定违反消防安全命令，合共罚款3.75万元，市政府也证实已要求业主支付清拆费用。 涉事柏文大楼位于温哥华快乐山区（Mount Pleasant）东10街（E. 10th Ave.）414号，由华裔男子Fu Ren以及妻子Feng Yan拥有。 该大楼首次大火于去年7月发生，导致70名租户流离失所。消防部门早于2022年稽查后揭发该大楼违反20项消防条例，最终任男于今年2月承认其中6项罪名，被罚款4500元。 有邻居指该大楼其后被占住者进驻，曾经发生多宗小型火灾，今年8月第二度发生大火，导致建筑物剩馀部分被严重烧毁，市政府其后下令拆除该大楼。 事发后Ren和Yan 被控未能遵守当局于去年9月颁布的消防安全命令，包括保护建筑物免受占住者损毁、维持全天候消防监察及消除任何火灾隐患。审讯于本月13日进行，两人各被裁定3项罪名成立，Ren和Yan 分别就每项违规被罚款7500元及5000元，总罚款金额为3.75万元。 根据卑诗物业估价处（BC Assessment）资料，该房产截至去年7月1日估值为802.57万元，目前该面积逾1.8万平方尺的土地以1800万元挂牌放售，并以「百老汇计划（Broadway Plan）空置发展场地」作招徕，称可兴建20层高建筑。 温哥华绿党市议员费必得（Pete Fry）表示，针对涉事华裔夫妇的罚款无法弥补为流离失所的租户提供紧急支援服务或拆除大楼的费用，「他们是劣[斑斑的『贫民窟房东』（slumlord），想方设法蔑视规则，却只被处以微不足道的罚款，现在他们更将从出售该处房产获得相当可观的利润。」 费必得认为，市政府目前正在鼓励疏忽行为，敦促当局加强附例规管，「当下达消防安全命令时，我们希望能够被遵从，而不是任由业主支付罚款后一走了之，我认为目前的情况太令人愤慨，我们需要做得更好。」 居住在涉事柏文大楼附近的布奇（Rob Bucci）向媒体Global News表示，该大楼的业主显然不在乎作为房东对租户的义务，也不关心居民的生命安全或健康，「市政府应该惩罚这类房东以儆效尤，他们坐拥这些房产却不为居民妥善维护它们，对整个社区都造成破坏。」 温哥华市政府证实，已经要求业主支付8月16日大楼清拆工程的费用，但被问及有关金额及是否已收到款项时，市政府未有直接回应，仅要求Global News按照《信息自由法》提出查询请求。

自12月15日起，由于按揭保险放宽至售价高达150万元内的房产，买家现在需要缴付的头期款可低于20%。 考虑到温哥华房价中位数约为160万元，而卑诗省房价中位数则约在100万元左右，许多想要置业者可能会碰到需要衡量负担能力和自身财务的状况，以下是REW提供的简易衡量方式，可以先做足准备，让买房过程更流畅。 100万元的房屋头期款是多少？ 从法律上讲，加拿大的首付如下： 如果购买房价低于50万元，首付必须至少为总额的5%。 如果购买房价在50万至150万元之间，则首付为前50万元的5%，加上50万元以上金额的 10%。 如果购买房价为150万元或以上，则首付必须至少为20%。 快速计算一下，150万元的20%就是30万元。购买房屋时还涉及其它费用和付款，包括成交费用和土地转让，因此需要的总金额将不止于此。 价值150万元的房屋首付是多少？ 规则改变后，买家可以获得高达150万元的房屋保险，也可以减少首付。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)不会为150万元或以上的按揭提供保险。这是因为如果买家支付20%或以上的首付，则不需要购买保险；如果申请按揭金额为150万元或以上，则必须购买保险。因此，买家可以为所有低于150万元的房产提供较少的首付。 需要多少收入才能买得起150万元的房子？ 为了帮助确定买家是否有资格获得按揭，银行和其它贷方使用两个公式。第一个是债务清偿比率(Gross Debt Service Ratio，简称GDS)，第二个是总债务清偿比率(Total Debt Service Ratio，简称TDS)。为了进行这些计算，您需要知道感兴趣的房产平均每年暖气费用。如果是新建的房屋或无法找到有关信息，请根据附近的类似房产进行合理的估计。 请注意，在进行这些计算时，两单位业主自用房产的次要套房的租金收入100%可以计入收入。对于其它类型的租赁安排，总租金收入的50%可计入收入。 以下是每一项的计算方法： GDS =（本金 + 利息 + 税金 + 暖气 + 50%的共管柏文费 + 100%的租赁租金）/年总收入 买家的GDS应低于32%。 至于TDS使用公式如下： TDS =（本金 + 利息 + 税金 + 暖气 + 其它债务 + 50%的共管柏文费用 + 100%的租赁租金）/年总收入 「其它债务」可能包括信用卡债、汽车分期付款或所欠的任何其它债务。买家的TDS应低于40%。 在温哥华和低陆平原大部分地区，想购买价值150万元的房屋，需要满足这些要求的平均年收入约在27万元左右。但请记住，这是最低限度，不包括其它费用，也不考虑财务紧急情况的任何喘息空间。 REW的按揭计算工具可以预先确定每月还款额，或与按揭专家交谈可以让买家相应地规划财务。 150万元的按揭看似很多，但在卑诗省，房地产买家可能确实有需要这笔钱。先了解需要多少月收入以及必须预留多少首付，对于衡量自己是否有能力以这个价格购买房屋至关重要。 (图：加通社资料图片)  

卑诗省一名女子与一名承包商发生纠纷，法院近日判决她获得近75万元的赔偿金。 根据判决，这名承包商拖延了一年半，却未能完成装修工程。 图源：51记者拍摄 这一纠纷可追溯至2018年。Beverly Wanklyn起诉前承包商Rene Bertrand及其公司，指控其违反合同和欺诈性虚假陈述，并声称自己支付的款项被挪用于其他工程。 判决中写道：“在支付总计771,207.96元并等待一年半后，她终于失去了信任，另聘了一名承包商完成了装修工作。” 根据判决，2017年Wanklyn独自居住在基洛纳（Kelowna）一处临湖的房屋中。当年1月，她雇佣了Bernard建造一间客房，并支付了约76,000元。工程按计划完成。 随后，Bernard与她讨论更全面的房屋翻修计划，由于Wanklyn在春季有1个月的假期，Bernard告诉她，可以在她外出期间基本完成施工。 装修计划包括拆除、重新配置房屋布局、更换露台、安装中央空调和中央吸尘系统、更换屋顶、安装新管道、更换热水箱以及重新布线。此外，还包括铺设新地板、更换照明设备以及粉刷墙壁。 Bernard的报价为379,575元，法庭听取证词时得知，Wanklyn出发旅行前已支付了327,245元。她原本期待回到一个焕然一新的家，却惊讶地发现房子被拆得面目全非，施工完全停滞。 法庭审理中提到：“Wanklyn要求退款，但Bernard拒绝退款，并解释说她的款项已经用来购买装修所需的材料。这似乎并不属实。” Bernard解释房屋现状时称，他发现房屋的木质支撑梁存在腐烂问题，并表示自己“隐瞒了这一情况……因为他不想破坏她的假期心情。”修复支撑梁的估价为50,000元，Wanklyn支付了这一费用。 然而，工程并未取得进展。 2017年7月，Wanklyn被告知房屋损坏严重，需要“从头开始”重建部分区域，这将增加125,000元的费用，并延长施工期两个月。Wanklyn当月又支付了93,750元。 判决中提到：“整个夏天项目迟迟没有进展，Bernard谎称他正在等待市政许可。”到9月，项目又遇到障碍，额外费用102,017.28元用于清除石棉和修复其他结构问题。10月，石棉被清除，但之后项目并未取得实质性进展。从2017年10月至2018年8月，Wanklyn一直收到延误的解释，大部分为虚假信息，以及逐渐增加的账单。 判决写道：“Wanklyn开始对Bernard的说法产生合理怀疑，要求查看被告方至此为止的所有费用收据。他们拒绝提供。”她再次要求退款，但未能如愿。 2018年8月31日，该合同正式终止。Wanklyn最终聘请了另一名承包商完成房屋的装修工作，花费了995,025.41元。 民事诉讼 图源：Colin Dacre/castanet.net Wanklyn于2018年10月提起诉讼，但直到今年诉讼才有了实质性进展。 法官认定Wanklyn的指控成立。“被告承诺在数周内以固定价格完成每个阶段的装修，但价格不断增加，且最终未能履行承诺。18个月基本没有进展后，Wanklyn得到的只是室内拆除、石棉处理和一些轻微的电气与管道施工。” 承包商还被判欺诈性虚假陈述，即提供虚假信息，使Wanklyn支付了本不会支付的款项。 法院审查了Wanklyn的款项具体花费情况，发现仅有17,363.66元与该工程相关。Bernard向法庭承认，付款被“混合使用”，用于包括装修他自己房屋等其他工程。 最终，承包商被判赔偿Wanklyn合同违约和欺诈性虚假陈述而支付的款项732,362元。 此外，Bernard及其公司被判支付Wanklyn惩罚性赔偿金10,000元，这一金额远低于她所要求的50,000元。 判决写道：“Wanklyn女士将自己大部分的净资产交付给了被告，这使她易受被告滥用信任的伤害，实际上，被告多次对她撒谎，以试图继续履行合同。” 然而，法院并未认定承包商“有意”违约，判决中提到，看起来他们最初确实有意完成工作，但无力妥善管理项目或将其完成。

据Financial Post报道，明年加拿大房价预计将增长10%。如果你目前有买房的打算，却迟迟犹豫不决，可能会错失一个绝佳的购房时机！ TriDelta Financial Partners的总裁兼首席执行官及理财规划师Ted Rechtshaffen，为大家总结出了五个推动房价上涨的主要因素。 Rechtshaffen表示：“去年，我大胆预测加拿大央行将在2024年降息2个百分点，并认为这将是2024年的关键主题。事实证明，我的预测大部分是正确的，因为利率已下降了1.75%。” Rechtshaffen还进一步指出：“进入2025年后，央行还有一定的降息空间，但主要的调整已经完成，这就引出了2025年的大主题：住宅房地产的强势回归。尤其是单户独立住宅（不包括公寓）。我相信，2024年至2025年期间，房价会进行上涨。以下是五大推动因素。” 因素一，延迟的购房需求积压 购房是许多加拿大人生活的自然周期，当人们积攒了一定的存款（$10万到$30万元，具体视当下市场而定）后，购房似乎成为了一种文化期望。 在过去两年多的时间里，房地产市场交易量显著下降，这导致了大量的潜在需求被积压。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2019年全国住宅销售活动约为50万套。 受疫情影响，这一数字在2020年到2022年第一季度间飙升至60万到75万套，但随后迅速回落至45万套左右，即使在此期间加拿大人口仍然处于增长状态。 很多人以为只要贷款利率一降，购房需求会立刻释放，但事实却是，买房的人一直在观望，队伍越排越长。 现在，这个“等着买房”的群体已经非常庞大，这也为2025年的房市增长奠定了坚实基础。 因素二， 有保险房贷的购房上限提高 自本月15日起，加拿大政府提高了有保险房贷（insured mortgages）的购房价格上限，从$100万元提升至$150万元，这一政策将对房价上涨产生直接影响。 在多伦多和温哥华等高房价地区，$100万元以下的房屋数量本来就有限，许多购房者无法获得较低的受保贷款支持，而新的$150万元上限实施，为更多购房者提供了以最低5%首付购买独立屋的可能性。 同时，受保贷款的利率约为4.15%，比非受保贷款低约0.35%，这直接降低了购房者的资金门槛。 也就是说，买房者上车需要存够的首付款少了。 尽管这个行为是否明智另当别论，但从过往经验看，只要银行愿意借钱，加拿大人通常都会选择去借。 总之，这些变化意味着，购房成本的减少将吸引更多首次购房者入市，从而为房价上涨提供助力。 因素三， 抵押贷款利率下降 抵押贷款利率的下降是房地产市场复苏的关键之一。 2024年已见证了利率的明显下调，虽然未来可能还有小幅下降空间，但当前利率已接近底部。 许多潜在购房者选择继续观望，希望等待更低利率。 然而，在全球通胀和经济不确定性增加的背景下，过度等待可能错失购房良机。 随着购房者逐渐意识到这一点，加之前述政策的推动，预计将掀起一波集中购房潮，从而进一步推高房价。 因素四，房价下跌趋势已将结束 过去两年，许多购房者因为担心房价进一步下跌而选择观望。 然而，根据加拿大房地产协会的数据，全国平均房价已经从2022年2月的高点$83.5万元跌至2022年12月的$71.9万元，并在2024年11月稳定在$72.3万元。 这一趋势表明房价已经触底并开始回升。 对于购房者来说，继续等待的策略已经失去了吸引力，一旦市场中积压的需求开始释放，房价很可能会快速上涨。 这种反弹效应往往会刺激更多购房需求，形成价格上涨的良性循环。 因素五，高移民率带来的住房需求 2024年，加拿大移民目标人数达到50万，而2025年仍计划接纳39.5万移民。 这一数字远高于疫情前每年20万至30万的水平。 移民的增长带来了对住房的巨大需求，根据加拿大统计局的数据，非永久居民人数已经突破300万，比一年前增加了60万。 虽然这一群体并非全部购买住房，但其中具备一定经济能力的人，往往希望通过购房融入加拿大的传统置业文化。 需要注意的是，本文讨论的主要是独立屋市场，而非公寓市场。 由于投资者集中抛售，公寓市场的价格压力可能会持续更久，但这不影响独立屋市场的复苏趋势。 综合以上五大因素，如果你正在考虑购房，现在无疑是最佳时机。明年回顾时，今天的房价或许显得格外优惠！ 信息来源：Financial Post

列治文楼市持续缓慢降温，销售量减少，部分房屋类型的价格略降；然而，针对所有类型房屋发放的建筑许可证数量似乎正在增加。 第三季独立屋和柏文价格略有下降，但联排屋价格持续呈上升趋势。 与2023年第三季相比，列治文柏文房价指数在第三季下降至737,600元(1.7%)，独立屋价格也下降至2,168,800元(0.5%)。 大温哥华地区的联排屋价格在第三季上涨至1,149,400元(2.1%)，年比呈现小幅上涨；房价指数也较去年同期微涨。 列治文市府报告显示，与2023年第三季相比，列治文的住宅销售数量下降了26.2%(售出638间房屋)。柏文降幅最大(29%)，其次是联排屋(24.5%)和独立屋(21%)。 柏文挂牌上市时间平均增幅最大(26.9%)，达到33天；联排屋紧随其后，增长8.3%，达到26天；独立屋则拉长至35天(2.9%)。 报告称，同时，挂牌数量也有所增加，这为买家提供了更多选择。 截至9月底，列治文房屋销售量与活跃挂牌量的比率为11.7%，略高于去年的20%。 报告补充说，这在一定程度上是由于对负担能力的持续担忧，尽管最近降息，但许多潜在买家仍然感受到借贷成本上升的压力。 (图：加通社资料图片)  

列治文一名男子因未申报近750万加元的炒房收入，被省级法院判处有条件刑期，并被罚款超过210万加元。 2023年8月，Balkar Singh Bhullar对一项违反《所得税法》（Income Tax Act）的逃税指控表示认罪。 加拿大税务局（CRA）的调查显示，Bhullar在2011 年、2012年和2014年未申报7,485,246加元的应税收入。 根据CRA发布的一份新闻稿，这些收入来自2011年1月1日至2014年12月31日期间炒卖14处房产所赚取的转让费，使其逃避了2,153,394加元的联邦所得税。 2024年12月19日，67岁的Bhullar在BC省法院被判处为期两年的有条件刑期，并处以2,153,397加元的罚款。

列治文今年第三季楼市持续降温，买卖两闲，独立屋和柏文成交价略为回落，但镇屋的售价呈持续上升趋势，至于当局发放的各类型建筑许可数量也在回升。跟去年第三季相比，列治文柏文的成交价于今年同期下跌73.76万元，跌幅为1.7%，至于独立屋的售价也跌至216.88万元，跌幅为0.5%。不过，根据列治文市府职员报告和大温区楼价指数均显示，第三季镇屋售价回升至114.94万元，升幅为2.1%。该指数也较去年同期全面小涨。市府职员的报告还表明，跟去年第三季相比，列市住宅成交量下跌26.2%，只有638个单位成交，其中柏文的跌幅最大，达29%，至于镇屋和独立屋的跌幅分别为24.5%和21%。单位放盘的时间也反映这一点。柏文放盘时间平均长达33天，增幅达26.9%，其次是镇屋，放盘时间平均长达26天，增幅为8.3%，至于独立屋则为35天，增幅只有2.9%。 报告指，单位放盘量也增加，这为买家提供更多选择。截至9月底，交易与挂牌比例(sales-to-active listings ratio)为11.7%，去年这一占比略高于20%。 传统上，这表明若该比例于较长时间内维持在12%以下，楼价就会更低。报告补充说，部分源于负担能力持续令人担忧，尽管最近已减息，但很多潜在买家仍感受到借贷成本上升的压力。 虽然列市住宅市场似有下行迹象，但该市开发市场的情况却截然不同。今年第三季发放的建筑许可数量按年增加11%，上季共发放150份住宅建筑许可、111份商业建筑许可和63份工业建筑许可。 在该3种类别中，工业建筑许可的数量增幅最大，比去年第三季增加37%。值得注意的是同期新增531个住宅单位，增幅达208.7%。 建筑价值按年增加582.5%至7.814亿元，施工量按年增加1.3%至434个，这也反映跟大温区相比，列市的开发前景向好，而大温区的建筑量大减18.7%。  

BC省“炒房税”将于2025年1月1日起生效。           今年2月，BC省新民主党宣布，自2025 年 1 月 1 日起，BC 省将实施房屋炒卖税，以阻止投资者购买房屋以利用房地产市场快速获利。           该税适用于购买房屋并在接下来两年内出售房屋的业主，但在特殊情况下可以免征税，例如离婚、死亡、疾病、工作调动、失业或家庭成员变更等。           图自：Vancouver sun 据估计，到 2025 年，大约有 4000 处房产可能需要缴纳该税，税收收入将用于“加强住房计划和在 BC 省建造新的经济适用房”。          此外，BC省还将扩大其出租房屋的供应。从 2025 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，拥有四套或以上单元的新建专用出租房屋可能有资格免征一般财产转让税。这意味着购买价值 1000 万加元的专用出租大楼可节省约 278,000 加元。 BC省政府指出，他们还有其他措施，让BC省居民在 2025 年更容易拥有住房。 今年 4 月，BC省政府将首次购房计划的门槛从 50 万加元提高到 83.5 万加元，符合条件的个人最多可申请 50 万加元的房产转让税减免。价值在 83.5 万加元至 86 万加元之间的房屋可享受减免。 BC省还提高了 2024 年新建住宅的门槛，从 75 万加元提高到 110 万加元。 省政府表示，首次购房者计划帮助约 22,000 人购买了第一套住房，而新建住房门槛豁免则让约 10,300 人购买了新房。 BC省财政部长Katrine Conroy说：每个人都应该能够在自己选择的社区拥有一套房子，但高昂的房价和房地产投机者让这一目标变得困难。”     “我们正在努力通过不列颠哥伦比亚省房屋翻新税和财产转让税减免等措施，为人们提供更多可负担的住房，无论是租房还是买房。” 那么，炒房税对房价有无影响呢？ BC省房地产协会表示，该税或将降低BC省1.7%的销售额，对房价的影响极小。 另外，Central 1 Credit Union的首席经济学家Bryan Yu表示，这项税收不太可能对市场产生重大影响，至少在当前的周期内是如此。 “在当前环境下，我们考虑的是市场并不十分强劲的事实。实际上，在过去几年中，价格本身并没有太大变化。”      

西温哥华是 BC 省房价最高的地区之一，从最近的一栋房屋销售情况来看，该业主似乎也难以收回房地产投资。位于西温 1112 Millstream Road 最近以 3,138,000 加元的价格售出，低于要价 3,288,000 加元和评估价值 3,932,000 加元。这也低于截至 2024 年 11 月西温哥华房屋的基准价格（3,228,600 加元）。 （Google）自 2015 年最后一次出售以来，这套房子被挂牌出售了九次，其中一次终于找到了买家。2015 年，这套房子的售价为 290 万元。 Angell, Hasman & Associates Realty该房产从正面看像一座牧场风格的住宅，拥有五间卧室、四间浴室，占地面积 22,166 平方英尺，建筑面积 5,110 平方英尺。自 2015 年以来，该房产已挂牌 9 次，其中最高挂牌价为 2021 年的 4,980,000 元。该挂牌期满后，其后三次挂牌均降价，包括最近一次吸引到买家的挂牌。房屋照片显示，室内经过“精心装修”，看起来清新而现代。房屋内还安装了一些较新的电器以及较新的屋顶、地板和橱柜。 Angell, Hasman & Associates Realty西温哥华这栋住宅分布两层，部分房间的景观十分优美。 Angell, Hasman & Associates Realty房产介绍上称，该住宅位于 British Properties 区，周围自然环境优美，是该市“最令人惊叹的庄园住宅”之一。该房源信息还为未来的买家提供了多种选择，包括入住并享受房屋或将其出租，同时打造“拥有令人惊叹的城市和水景”的豪华梦想住宅。一些照片还展示了该空间的潜在用途。西温这一区的基准价格为 3,393,400 元，略高于整个西温哥华。  

高昂的住房成本和抵押贷款利率打消了许多加拿大人有朝一日能拥有房屋的梦想。在过去一年中，央行大幅降低了基准利率，政府也出台了一些措施，那么，2025年会发生什么？ 图源：51记者拍摄   据BlogTO报道，Ratehub.ca抵押贷款专家Penelope Graham表示，“借款人还不能松一口气；2025年似乎又是一次疯狂的经济之旅。特朗普的第二个总统任期以及潜在的贸易战，给任何前瞻性分析注入了不确定性，对我们的央行产生了深远的影响。” “简而言之，今年加拿大人唯一可以指望的就是动荡——但有一些抵押贷款趋势正在逐渐形成。” 尽管如此，借款人的前景并非全是负面的。新的一年里，也有一线希望。 浮动利率与固定利率 Graham和其他专家认为，随着加拿大央行进一步降息，2025年将成为浮动利率需求卷土重来的一年。未来六个月内，利率可能会再次下调50-75个基点。 “这将使隔夜贷款利率降至2.5%至2.75%之间，而最佳浮动抵押贷款利率将降至3%的中高区间。与此同时，由于债券投资者在经济不确定性（包括今年上半年可能爆发的贸易战）面前坚守立场，固定抵押贷款利率似乎已接近底线，”她在一封电子邮件中分享道。 短期借款增加 借款人不太可能长期锁定利率，因为五年期利率似乎停滞不前。 “两年期和三年期固定期限等选择兼具两全其美的优势，既可以避免短期波动，又可以灵活地尽早更改抵押贷款期限，而无需承担浮动利率抵押贷款带来的风险，” Graham指出。 利率定价之战即将到来 今年将有大约120万固定利率抵押贷款持有人续约，这意味着贷方将竞相吸引想要转换的借款人。 “由于对许多续借借款人的压力测试要求已经放宽，如果新银行提供更好的优惠，在续借时更换银行将比以往任何时候都更容易，” Graham表示。 “由于抵押贷款被视为‘锚定’产品，因此贷方在购买和续借利率定价方面采取激进的措施是值得的。” 购房活动增多 “在经历了购房基本停滞的一年之后，随着降息和新借贷政策的综合影响，购房需求在2024年下半年开始回升，购房能力大幅提高，” Graham在一篇博客文章中写道。 “稳步降低抵押贷款利率，加上实施新的抵押贷款摊销和首付政策，将继续推动2025年上半年购房活动恢复。” 不那么令人震惊的抵押贷款续期 Graham指出，较低的抵押贷款利率大大降低了今年抵押贷款续期借款人的潜在还款冲击——尤其是在疫情高峰期头几年利率非常低的借款人。 “加拿大的抵押贷款拖欠率仍然很低，我们的经纪经验表明，受影响的借款人更有动力去购买最优惠的利率，而不是直接拖欠抵押贷款。” Graham也认为，加拿大抵押贷款购房者明年将在很长一段时间诶享受“一些最宽松的借贷条件”。 “随着利率进一步降低，贷方希望抢占市场份额，那些寻求新利率或续签现有期限的人应该明智地探索他们的选择——如果他们现有的银行不愿意提高定价，他们就应该做出改变。”

2024年还有10天就结束，加拿大房市走势2025年会怎么样呢，根据专家的预测，前景并不乐观。加拿大银行 (BoC) 在过去一年中大幅降低了其基准利率，预计利率很快还会进一步下调。此外，联邦政府还出台了一些措施，使住房负担能力更加现实。最近的一项措施于上周日生效，加拿大将保险抵押贷款的房价上限从 100 万元提高到 150 万元，这是自 2012 年以来首次进行调整。同一天推出的另一项措施是扩大首次购房者和购买新房的房贷最长摊销期限从25年延长至30年。上个月，加拿大还结束了对房贷续约的压力测试要求。那么，2025 年会发生什么？ 利率比较网站Ratehubca 的抵押贷款专家格雷厄姆（ Penelope Graham） 警告称：“借款人还不能松一口气；2025 年看起来将是又一个疯狂的经济之旅。川普上台以及潜在的贸易战给任何前瞻性分析注入了不确定性，将对加拿大央行产生了深远的影响。” “简而言之，今年加拿大人唯一可以指望的就是动荡（upheaval），但有一些抵押贷款趋势正在逐渐形成。”尽管如此，借款人的前景并非全是负面的，格雷厄姆分享了她对来年的抵押贷款和住房趋势的预测，新的一年里还是有一线希望的。 一、浮动利率受欢迎。格雷厄姆和其他专家认为，随着加拿大央行进一步降息，2025 年将成为浮动利率需求卷土重来的一年，房主将会偏向选择浮动利率，而不是固定利率。专家们预测，在未来六个月内，利率可能会再次下调 50-75 个基点。 二、更短的贷款期限。借款人不太可能长期锁定利率，因为五年期利率似乎停滞不前。 “两年期和三年期固定期限等选择兼具两全其美的优势，既可以避免短期波动，又可以灵活地尽早更改抵押贷款期限，而无需承担与浮动利率抵押贷款相关的风险，”格雷厄姆指出。 三、各大银行利率大战。今年加拿大将有大约 120 万固定利率抵押贷款持有人续约，这意味着贷方将竞相吸引想要转换银行的借款人。 “由于许多续约借款人的压力测试要求已经放宽，如果新银行提供更好的交易，在续约时更换银行将比以往任何时候都容易，”格雷厄姆表示。 四、购房活动增多。 “在经历了购房基本停滞的一年之后，由于降息和新借贷政策的综合影响，购房需求在 2024 年下半年开始回升，购房能力大幅提高，”格雷厄姆在一篇博客文章中写道。 五、房贷续约冲击减少。格雷厄姆指出，较低的抵押贷款利率大大降低了今年抵押贷款到期续期的借款人的潜在还款冲击——尤其是在疫情高峰期头几年利率非常低的借款人。格雷厄姆认为，加拿大抵押贷款续约者明年将享受“长期以来最宽松的借贷条件”。  

温哥华115年历史的登士穆尔酒店(Dunsmuir Hotel)因对公共安全构成威胁，市议会批准该大楼拆除，然而在温哥华，像这样废弃的空置建筑却有数百幢，当局须着手解决这个「令人沮丧」的问题。 据Postmedia报道，温哥华首席建筑官(CBO)施韦布斯(Saul Schwebs)表示，温市今年稍早成立一个小组，正在努力解决温哥华废弃建筑的棘手问题，就在他发表这番言论之际，市议会于周三（18日）投票决定，下令拆除登士穆尔街(Dunsmuir St)一幢危险、破旧的建筑。 位于登士穆尔街（Dunsmuir St.）500号的登士穆尔酒店五层建筑，是一幢原本用于酒店兼出租、拥有115年历史的大楼，已空置十多年。市府工作人员报告说，它已经恶化到面临「灾难性」倒塌的风险，对「公共安全构成威胁」。     周三，议员们称大楼业主——开发商鸿博地产公司（Holborn）——的行为尤其令人震惊和沮丧，原因有几个。 但登士穆尔的房产远非温哥华唯一的空置建筑，施韦布斯表示，估计「全市」有数百幢空置的住宅、商业和工业建筑。 他说，市府并不清楚其中到底有多少可能会对公众构成风险，或者在一个空间如此稀缺的城市中，有哪些可以更好地利用。 「就我个人而言，我觉得这种情况令人沮丧。在下令维护空置建筑方面，我们没有太多权力，」斯科韦布斯在接受采访时说，「维护附例（bylaw）的标准并不普遍适用，因此在监管和执法能力方面，这对我们来说是一个软肋。」 施韦布斯强调，为了解决这一差距，温哥华从去年夏天开始组建一个由来自多个城市部门人员组成的小组，包括法律、房地产和设施管理、建筑和贸易检查员、社区服务、风险管理、规划、温哥华警察局和温哥华消防和救援服务成员。 空置建筑物可能会产生多种问题，包括火灾风险。 施韦布斯说，该小组将努力「尝试真正清楚地了解空置建筑物的位置，以及我们如何开始更有效地管理它们，无论是增加我们的权限还是只是增加我们的做法」。 目前，市府无法提供温哥华空置建筑物数量，以及有多少可能对公众构成潜在风险的准确数字。 周三，在专门为处理这幢危险建筑而召开的2024年市议会最后一次会议上，温哥华市长沈观健(Ken Sim)问施韦布斯：「当你查看登士穆尔街500号时，是否还有很多其它建筑也面临类似情况？」 施韦布斯回答：「是的，我确信有。同样，我们很难找出它们。我们正在这方面取得一些进展，并编制了一些清单，但现在我们需要对该清单进行一些后续检查。」 开发商鸿博地产是于2006年买下登士穆尔酒店房产，该建筑此前由救世军运营。然后，从2009年开始，卑诗房屋局(BC Housing)将其用作无家可归者的社会住宅。 卑诗房屋局称，因为被告知该房产将用于私人重建，租约按计划于2013年10月结束。 施韦布斯表示，自2013年以来，该建筑一直空置，从那时起似乎没有进行任何维护工作。 温哥华自2017年起开始征收空置房屋税，登士穆尔街500号2018年的空置房屋税单为144,703元，但因该建筑已无法居住，争议以对鸿博地产有利的方式解决。 鸿博地产营运长苏先生（Yi-khy Saw，译音）在周四（19日）的电邮中表示：「我们已将市议会的意见牢记于心，整个团队致力于从这次经验中学习并做得更好。」 施韦布斯说：「我们需要在这里做出一些改变，以防止这种情况再度发生。」 鸿博地产集团（Holborn Group）董事长程如锦（Joo Kim Tiah）乃马来西亚首富之子，在温哥华有多个房地产开发项目，其中包括原名「特朗普大厦」项目。 图：市府图片/谷歌地图  

卑诗省正实施新措施，帮助更多人在其居住和工作的社区觅得可负担房屋。由2025年1月1日起，卑诗省将会正式实施房屋炒卖税，旨在遏止投资者在购房后迅速转售，从中牟利。 财政厅长贝雅丽 (Brenda Bailey) 说：「每个人都应该能够在其选择的社区中享有一个可负担的安居之所，可是，高昂的房价和房地产投机者却导致人们面对重重挑战。我们正透过卑诗房屋炒卖税 (home flipping tax) 和豁免物业转让税等多项措施，以确保有更多可负担房屋供租住或购买。」 凡在购入后两年内转售物业的业主将需缴纳此税，除非他们符合豁免条件，例如：离婚、失业或家庭成员变动等。预计到2025年，约有4,000个物业将受到这项新税影响。所得税收全数将直接用于加强推动本省的房屋计划，以及建造新的可负担房屋。 房屋及城镇事务厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 说：「卑诗房屋炒卖税仅是政府采取的众多措施之一，目的是帮助人们觅得一个可负担的安居之所。我们正在努力提供更多房屋，让支持我们社区运作的人，例如教师、护士和建筑工人，能够在他们热爱的社区中得到一个可负担的居所。」 此外，省府于2024年4月1日起推出多项措施，旨在帮助更多人实现置业的梦想，并增加省内的房屋供应，包括：调整首次置业者计划 (First-Time Homebuyers’ Program) 及新建房屋豁免 (Newly Built Home Exemption) 计划的门槛。 首次置业者计划的门槛从50万元提高到83.5万元。符合资格的置业人士可豁免缴付首50万元房价的物业转让税。自4月1日以来，已有超过22,000人透过该计划实现首次置业的梦想，较2023年的9,500人明显增加，这个计划帮助这些置业者节省高达8,000元的税款。 为了鼓励新住宅建设，并帮助本省家庭实现置业的目标，新建房屋豁免计划的门槛从75万元「加码」至110万元。2024年，这项措施已帮助约10,300人购买新居，较去年增加了接近3,000人。 与此同时，省政府更支援兴建更多出租房屋。2025年1月1日至2030年12月31日期间，购买设有4个单位或以上新建出租楼宇的物业时，买家也可能符合资格获得一般物业转让税豁免。 (图：加通社资料图片)

曾几何时，预售公寓是房地产市场的香饽饽，但现在投资者宁愿赔钱也着急早日摆脱手里的公寓。 “你无法想象有多少人正在试图甩掉他们买的房子，”房地产经纪人Sundeep Bahl说。他表示，他见到的大多数人从来没有打算住进他们所购买的公寓，而是相信自己能通过转手卖出赚取利润。 “现在他们意识到必须亏钱了，利润已经不再是问题，平均损失至少在10万元以上。有些人损失了20万元。” 那些专注于这一市场的人表示，最糟糕的情况可能还没有到来。 根据Bahl先生的说法，今天他所见到的许多人最初是在2020年和2021年疫情初期购买的，当时新房价格达到了新高。“他们和其他人一样被卷了进去，那时大家都担心错失机会。” 然而，房价并没有继续上涨，2022年利率开始快速上升，导致房地产价格停滞不前，并且在全国范围内出现下跌。二手房市场的调整正好压缩了预售投机者的利润，而开发商则在2023年和2024年开始交付接近历史纪录的完工公寓。成千上万的单元涌入已经疲软的市场，进一步压低了房价。 根据CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge的2025年预测，“目前新建公寓与二手公寓之间的价格差距保持在接近历史最高水平，约为60%，高出长期平均水平整整20个百分点。简而言之，二手公寓市场是买方市场，并将在2025年期间持续如此。” 最近在一个有18,000名成员的专注于转让公寓的Facebook群组中，一则帖子展示了预售买家的绝望情况。 这个公寓位于195 McCaul St.，占地939平方英尺。最初的购买价格是$1,347,900，但现在的转手价格为$1,299,900。 “房主愿意放弃定金，提供公寓入住费用，并愿意提供一年的租赁保证（每月$5,000）。” 现任房主将不得不损失定金，他们在这种交易中的损失可能超过20万。 一些在预售市场上押注房价只会上涨的人正面临无胜算的局面：他们买不起房子，而如果出售，可能会亏得更多。 “通常是那些之前在预售市场赚了钱，并希望再赚一次的人，”Zadegan Group的三位管理合伙人之一Jonathan Zadegan说，他的公司专注于预售市场。他回忆起一个极端的例子，一个投机者几年前购买了几个单元，每次获利后都会把利润再投入更多的新公寓。 “这个客户现在手上有135个单元……他们正在承受灾难性的亏损。”他说。 曾几何时，Zadegan的业务主要是新预售合同，约10%的交易是在转让市场上进行的。而今天，他们的业务中85%是转让交易。 虽然大多数这些投机者手中只有两三套亏本的公寓，即现在的市值低于购买价格，但随着2024年进展，Zadegan不得不越来越多地拒绝他们。 “没有足够的资产来出售，”Zadegan先生说。现在大多数转让交易都涉及卖方放弃定金，即总购买价的15%或20%。但越来越多的情况下，他们面临一种情境，即买方要求他们支付更多现金，才能同意接手合同。“有时它的房价比他们2022年购买时低了30%，”Zadegan先生说。 任何人会考虑进行这样的交易，本质上是支付资金来避免购买公寓，唯一的原因是他们担心如果违约会面临诉讼。 房地产律师David Feld提到，在一些客户意识到违约的法律风险，例如在开发商转售公寓时被起诉赔偿其损失时，可能已经为时过晚。“有些人可能会给开发商开一张支票，说‘请吧，我甚至没有5万元……我们签个互免协议，求你别起诉我。’”他说。 他越来越多地看到的转让交易，不是投机者兑现，而是买家将亏本的公寓转让给父母、朋友或其他家人，试图避免财务灾难。 “如果一个转让买家知道自己在做什么，那将是一个巨大的机会，”Air Zadegan说，她保持着一个不断更新的转让列表，分享给她的客户，客户名单几乎有50,000个名字。这个市场中的买家通常只有在获得相较于二手市场的折扣时才会出手，而不是仅仅相对于某个建筑中其他过高定价的单元。 “我们看到很多合资企业，人们聚在一起，或者一些公司批量购买。甚至一些首次购房者在父母的支持下购买，”她说。2024年大多伦多地区交付了近27,000套新公寓，根据他们看到的转让数量，Zadegan认为，很可能其中超过10%的单元，可能多达3,000套，在最终交割前就已经转让。 房地产经纪人也感受到了失去佣金的压力，当公寓买家违约或开发商取消项目时，Bahl先生表示，他的办公室已经为2024年无法完成的交易注销了近60万的佣金。 “我们已经进入市场下行的第三年了，”Zonda Urban的市场研究副总裁Pauline Lierman表示，她称今年到目前为止，大多伦多地区已有超过3,400套公寓被取消（另有近3,000套她认为可能会面临取消）。她说：“我预计明年新的一年还会有更多的取消。”

最新数据显示，2023年，投机空置税 (speculation and vacancy tax，SVT) 有助把更多空置单位转为人们的居所。 根据省政府每年与市长进行有关税收咨询所得结果指出，超过99%的卑诗省业主在第六年中仍然豁免缴纳该税。同时，大部分的税收来自非卑诗省居民。 来自该税项的收入将直接用于征税地区的可负担住房建设。2023年，透过投机空置税，政府收集到7,520万元的税收。2023至24财政年度，卑诗省政府向指定的SVT区域投放了18亿元，用于住房建设。 2023年，自住和出租住宅仍然是业主申请豁免的两大原因。这表明该税继续推动住房作为长期居住之用。 2025年1月，省府将会向59个征税地区的住宅业主寄送通知，要求他们在2025年3月31日之前提交申报表。这包括13个新加入地区，这些地区的业主将首次在新一年进行申报： •       Courtenay (葛特尼)•       Kamloops (锦碌)•       Parksville (帕克斯维尔)•       Penticton (彭迪顿)•       Salmon Arm (三文湾)•       Vernon (维农)•       Coldstream (冷溪)•       Lake Country (湖区)•       Peachland (桃园)•       Summerland (萨默兰)•       Comox (科莫克斯)•       Qualicum Beach (奎利卡姆滩)•       Cumberland (坎伯兰) 投机空置税是卑诗《人人乐居》计划的一部分，该计划包括打击投机、为人们提供更多能力可及的住房，以及加快兴建新屋行动。 财政厅每年都会向征税地区的市长进行咨询，分享数据和收集意见。这些数据有助提供资讯，用于讨论税收对这些社区的功效。 自2018年以来，单是在大温区，投机空置税，加上其他房屋措施，已帮助增添超过20,000个长期租住单位。

曾经是房地产投机者宠儿的楼花转让市场，如今正面临严峻考验。投资者遭受巨额损失，还不得不支付更多现金来脱手难以出售的合约。 他提到，大部分客户在签订购房合同时并不是为了自住，而是希望通过转卖获利。 “现在他们意识到必须亏本出售，获利根本不可能，我认为平均损失至少在10万元，有些人亏了20万元。” 楼花市场从业者表示，这一危机可能尚未触底。这是一个非公开交易市场，因此没有官方或半官方统计数据。   Bahl指出，很多客户是在疫情初期（2020年和2021年）购买的，当时新房价格达到历史高点。“他们像其他人一样卷入其中。” 之后，房价并未继续上涨。从2022年起，利率快速上升，导致房价停滞和下跌。同时，开发商在2023年和2024年交付了接近历史记录数量的新建公寓。大批房源涌入本已疲软的市场，进一步压低了房价。 CIBC经济师Benjamin Tal和Katherine Judge预测，2025年，“新建公寓与二手公寓之间的价格差距仍接近历史高位，约为60%，比长期平均值高出整整20个百分点。简而言之，二手公寓市场是买方市场，并将在2025年全年保持这一趋势。” 一则楼花转让广告称：“定金全亏还要倒贴”。这个公寓位于多伦多Yonge St和Bloor St黄金地段的55C Condos高层，转角户型，买家称亏20余万转让求接手。 原本押注房价只会上涨的楼花投资者，现在正面临两难境地：买不起房子，而卖掉房产可能导致更大的损失。 Zadegan集团合伙人之一Jonathan Zadegan说：“通常是那些在楼花市场赚过钱并想再试一次的人。”他提到一个极端案例，一名投机者几年前从几套房开始，每次获利后都会将资金再投入更多的新公寓。“这个客户现在拥有135套房子……正在承受灾难性的损失。” 大多数投机者手中只有两到三套现值低于购买价的公寓，2024年，Zadegan不得不拒绝越来越多的客户。他说：“没有足够的权益来出售，”如今，大部分转让交易是卖家放弃定金，即总房价的15%到20%，但很多情况下，买家要求卖家支付额外现金才接手合同。“有时这些房产的现值比2022年的购买价低30%。” 让人接受这种交易的原因是担心违约会引发诉讼。Feld Kalia Professional Corp.房地产律师David Feld说：“人们非常害怕被起诉。” 一些客户在意识到违约的法律风险时可能已晚了，例如开发商在重新出售公寓时的任何损失可能导致诉讼，他提到，“有些人甚至会给开发商开一张支票说，‘我甚至没有$50,000……让我们签个互相释放协议，求你别起诉我。’” 更多的转让交易不再是变现，而是买家将无经济价值的公寓转让给父母、朋友或其他家人，以避免经济灾难。 Air Zadegan说有一个可转让交易的列表，并与将近5万人的客户群分享。她说：“如果转让的买家知道自己在做什么，这里存在巨大的机会。”在这个困难的市场中，买家通常只有在价格相比二手市场有折扣时才会入手，而不仅仅是比较同栋楼中其他定价过高的单位。 2024年大多伦多地区交付了近27,000套新公寓，这些单位中超过10%，可能多达3,000套在最终交割前被转让。 同时，地产经纪人也感受到买家违约或开发商取消项目带来的佣金损失压力。Bahl表示，他的公司在2024年因为交易破裂损失了近$60万元的佣金。 Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman说：“这个市场低迷了将近三年。”截至今年，多伦多地区已有超过3,400套公寓被取消，她认为另有近3,000套面临风险。“我预计在新年还会有更多交易会取消。很多人现在的心态是，想快刀斩乱麻，解决所有问题。”

根据联邦政府2024年秋季经济声明的最新更新，加拿大税务局（CRA）将很快推出一种新的收入验证工具，以此帮助打击抵押贷款欺诈，杜绝贷款申请伪造收入和就业文件。 图源：HVEPhoto/Shutterstock   抵押贷款欺诈又称为“申请欺诈”，是指个人伪造抵押贷款申请信息。其他人也可能试图代表申请人伪造文件或鼓励他们这样做。 联邦政府表示，犯下此类欺诈行为会影响一个人未来获得抵押贷款或信贷的能力。 秋季经济报告强调，加拿大税务局一直“积极咨询”国际税务管理合作伙伴以及IT、隐私、安全和法律领域的专家。 这些咨询旨在确定能够帮助金融机构找到解决方案的选项，并以安全、用户友好的方式检测和阻止欺诈行为，同时与CRA系统配合使用。 秋季经济报告补充称，加拿大税务局已扩大其范围，将抵押贷款机构等更广泛金融领域的专家纳入其中，参与设计和实施新工具。 加拿大税务局表示，这些措施预计将于2025年初实施。 加拿大的抵押贷款欺诈 根据EquifaxCanada的报告，加拿大的抵押贷款欺诈呈下降趋势。 2024年2月，信贷局的季度数据显示，第四季度抵押贷款申请欺诈率与2022年第四季度相比增加了9.9%。 图源：Brian A Jackson/Shutterstock EquifaxCanada欺诈和身份识别部门负责人Carl Davies当时在一份声明中表示：“由于消费者面临困难的抵押贷款市场和持续的经济逆风，我们可能会看到抵押贷款欺诈行为有所增加。” 不过Equifax Canada2024年9月的一份报告显示，抵押贷款欺诈率与2023年同期相比有所下降，同比下降了16.3%。 9月份的报告指出，阿尔伯塔省是唯一一个申请欺诈现象上升的省份，欺诈“通常涉及伪造的收入和就业文件。” Daily Hive已联系加拿大税务局以获取有关其工具的更多信息，并将在该机构回复时更新此文章。      

加拿大房地产协会（CREA）表示，11月份全国住宅销售量按年上升26%，这是连续第二个月实现同比大幅增长。 上月全国共有37,855间住宅成交，较2023年11月的30,042间增长26%，此前10月份的销售量已按年上升30%。 协会指出，销售增长主要来自大温哥华、卡尔加里、大多伦多和蒙特利尔地区，以及阿省和安省的一些小城市。 11月全国平均售价为694,411加元，按年上升7.4%。 CREA高级经济师Shaun Cathcart在新闻稿中表示：“现在不但销售量再次上升，而且随着市场逐渐放宽，11月份全国价格在近一年半以来首次大幅上涨。” 他补充：“一般来说，市场在春季回暖前可能会暂时停滞。但随着央行最新一次减息，加上按揭政策有所放宽，冬季市场或会比往年更加活跃。” 加拿大央行上周宣布，将利率下调半个百分点。这是自6月以来连续第五次降息，令政策利率降至3.25%。 经季节性调整后，11月的住宅销售量按月增长2.8%，新上市物业数量则按月微跌0.5%。 截至11月底，全国待售房源数量超过16万间，较去年同期上升8.9%，但仍低于历史同期平均水平。 NerdWallet Canada发言人Clay Jarvis指出：“随着浮动利率下降和库存增加，买家正趁着市场转暖前入市。” 他预计来年春季市场竞争将趋激烈，部分买家选择提前在11月入市，以避免明年需求增长导致房价进一步上升。

卑诗低陆平原知名开发商旗下又有两个柏文项目进入破产管理，使得其进入破产程序的开发项目达到3个，此外，该开发商还被指控挪用税务局资金。 据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗一家按揭公司的律师，周五（13日）指控低陆平原3个负债累累的柏文项目开发商，挪用了加拿大税务局（CRA）的税款。 但在一位于一个月内将3个Thind柏文项目纳入破产管理程序的法官询问下，Kingsett Mortgage Corporation按揭公司的律师纽伯里(Emma Newbery)表示，她的客户并没有指控开发商有「犯罪嫌疑」。 法官马苏（David Masuhara）在30分钟的法庭进程中，为该开发商旗下已竣工的本拿比「Highline」柏文大楼，以及列治文似乎已陷入停滞的「Minoru Square」柏文项目未售出单位，指定了接收人。   ■ Highline         官网     ■ Minoru Square         官网 纽伯里表示，这些项目的按揭贷款总价值为2.5亿元，而自9月以来的违约行为，现在正以每天约7万元的利率累积利息。 就在周五的命令发布几周前，马苏已将Thind拥有的1,032套单位的素里柏文项目「District Northwest」纳入破产管理程序，Thind是在该项目拖欠8,000万元按揭贷款后，进入破产管理程序的。   ■ District Northwest         官网 尽管Thind是开发商，但法律诉讼中指定的各方，是为建设每个项目而单独组建的公司和合伙企业，而法庭已向Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)发出了与每个实体相关的通知。 「这3个项目最终由同一个人控制，」纽伯里告诉法官。 她说，开发商使用「Minoru Square」作为「Highline」的抵押品，反之亦然。 据称存款并未「面临风险」 这3个项目的命运引起了媒体的广泛关注，楼花买家也想知道破产管理对其单位的影响。 纽伯里强调，「Highline」目前约有40个单位已被占用，而163个单位则以开发商名义持有，接收者并不寻求对被占领单位的控制。 在向法院提交的一份宣誓书中，辛德声称「District Northwest」90%的柏文已预售，剩下7,800万元的存款由律师事务所托管。 辛德写道：「尽管开工延迟，但我认为预售单位的押金不会面临风险，因为它们的出售价格低于当前市场价值。」 在回答法官关于「Highline」柏文销售问题时，接管人的一名律师表示，最初受聘来推销该项目的公司将被保留，按照按揭贷款公司最初同意的价格出售柏文。 越来越多的索赔 Thind Properties没有对为「Highline」和「Minoru Square」项目寻找接收者的申请做出回应；「Highline」的物业公司虽有回应，但没有表明立场。 在分契住房中，柏文业主拥有其个人土地的所有权，但分契公司则拥有建筑物的共同财产和共同资产，卑诗省有超过150万居民居住在分契房屋中。 「Highline」的物业公司声称，在该建筑的留置权登记中，开发商欠下物业公司超过110万元的未付费用。   ■辛德。加通社 物业公司声称他们的留置权优先于按揭贷款。 除了融资之争外，近几个月来，工人、承包商和一名房地产经纪人还提起了一系列与「Highline」相关的诉讼，房地产经纪要求获得向一家酒店公司售出该大楼价值4,720万元的交易佣金。 其它索赔人包括一家公司要求近170万元，用于安装「Highline」钢立柱和干墙系统；一家公司要求近60万元用于电气工程；一家玻璃工据称被欠下近50万元。 辛德作为新移民，从瓷砖铺设工起步，逐渐涉足房地产领域，在加拿大谱写白手起家的成功故事，今日境遇令人唏嘘。

据Burnaby Now报道，本拿比某公寓的华人业主梁女士近日被BC民事裁决庭（Civil Resolution Tribunal，CRT）判决支付$12400元的罚款，并把房屋恢复原状。 据报道，涉事的公寓为位于7077 Beresford St的City Club on the Park。2021年1月，业主梁女士向物业管理方申请对其公寓单元进行一些装修，计划更换公寓的地板和橱柜，并且物业管理方于1月11日批准了她的申请。 然而，在2021年4月29日的检查中，物业管理方发现梁女士实际进行了超出批准范围的大量改动，认为梁女士的装修严重违反了物业管理的规定。具体来说，梁女士不仅更换了地板和橱柜，还在未经批准的情况下改动了整体房间的布局。 物业管理部门称，梁女士调整了主卧室门的位置、拆除了原有卫生间的两面墙、换掉了浴缸改装成淋浴间、安装了一个新橱柜、原本的主卧门位置被改动，新增了一扇通向卫生间的门、将电气面板移位，并重新规划了储藏室，使洗衣机和烘干机可以通过储藏室而非走廊进入。 这些改动均未经过物业管理方的正式审批，因此，物业管理认为梁女士违反了公寓管理条例，并对她罚款$34800元，并把公寓恢复到原状。 因梁女士不认可物业公司的处罚决定，被物业公司告到了CRT。之后，梁女士又反诉物业公司。由于这两件案子高度关联，CRT进行了一并处理。据CRT的判决文件，梁女士坚决否认自己的装修超出了批准范围。而且，梁女士还认为这些罚款不公平，因为物业管理公司在实施罚款之前，并没有按照《公寓物业法》正确履行审批流程。 梁女士表示，即使她的装修中有部分未经批准，但物业管理方无理拖延了审批时间。因此，梁女士要求物业撤销罚款，并要求公寓管理方批准她的改动，签署必要的文件，并需赔偿她$20000元，作为她遭遇不公平待遇的赔偿。 双方各有过错 经CRT裁定，梁女士未经物业批准的装修行为，尤其是改变了原本房间的布局和电气系统，这一点明显违反了公寓的管理规定。法庭指出：“物业管理方没有任何理由认为会批准‘未经批准’的改动，因此要求梁女士恢复原状并支付罚款，不属于不公平。”并且，经过法院对梁女士提供的照片及工程副本的审核，法院认为梁女士没有移动电气面板，但梁女士确实改变了公寓内的一些其他固定设施比如淋浴（影响了原有管道）、门、和建筑一部分的墙壁。 根据《共管物业法》第149(1)条款，公寓必须为这些项目投保，梁女士的确违反了公寓相关章程。因此梁女士需支付物业$13731.57元的罚款，并于90天内将自己的单元恢复至原有布局。 同时，梁女士也被要求允许物业管理方对她的公寓单元进行检查，为此支付费用，并承诺在未来的装修申请中遵守公寓管理条例。另一方面，法院也认为物业管理方在此案中的一些做法不够公正。例如，物业方对梁女士的违约行为实施了每周持续的罚款警告，法庭指出，这些罚款实际上是在同一起违约行为上重复征收，因此不能认为这些罚款完全合理。最终，法庭裁定物业管理方撤销其余的规章罚款，并返还梁女士$7273.26元的法律费用。 通过梁女士的案件，大家应当意识到，随意装修房屋并不是一件简单的事。装修涉及众多管理规定，且不同物业的管理范围和要求不尽相同。温哥华市官网也提醒居民，如果计划装修房屋，建议按照以下五个步骤依次进行： 1.查看法规和要求：检查自己房屋内部的装修是否需要许可证（例如涉及更改管道、电气线路等），并了解所在区域的相关开发规定。 2.聘请设计师并联系市政府工作人员：根据项目规模聘请专业设计师，若房产设计较复杂，可以联系市政府工作人员寻求指导和反馈。 3.准备并提交申请许可：向相关部门提交申请表、装修图纸及其他必要文件。 4.开始施工、获得营业许可并预约检查：审核通过后即可开始装修，并安排物业等相关人员进行检查。5.完成房屋装修：完成装修后，确保所有改动符合已批准的计划和规定。 信息来源：Burnaby Now, City of Vancouver

Think and Thrive 文 | 卓艺 图 | unsplash 加拿大央行在12月11号宣布降息50基点，基准利率调整为3.25%。这无疑是对加拿大很多持有贷款债务的家庭最好的圣诞礼物。基于现在降息的大环境，有的人最会给出最简单直接的结论，利率降了，房价要涨了，买家快入场吧。那么，降息到底对房地产市场的影响有多大呢？今天不讲消费心理学和投资，想把房地产，归于其最本质的属性，“居住的房子”，用纯数字来算算，买房和租房的平衡点在哪里？央行降息到对大力度才会真的起到刺激加房地产市场的作用？ 什么是6%法则？ 如果我们用在房屋上付出去又收不回的钱作为持有房屋的成本。持有物业的成本包括： 1. 地税 2. 房屋维护费用（包括公寓的管理费） 3. 资金成本：首付款如果用于其他投资的机会成本，和贷款部分利息。 我们以一套100万的房子为例，假设 地税是房价的1%（参考银行贷款审批标准） 房子维护成本是房价的1% 买房首付款的机会成本参考TSX Composite Index 30年平均年回报率7.97%和加拿大全国平均房价年增长率6.3%, 计算首付投资在股票市场的年回报率和投资在房子 上的年回报率的差值 买房首付20%，贷款80% 贷款利率4.5% 那么下面我们算算账，房屋持有成本和房价的占比。 持有房屋的每年总成本等于上述的总和$59,280 持有房屋总成本和房价的占比 $59,280/$1,000,000=5.928%(round up to 6%) 如何应用6%法则？租房vs买房？ 还是以一个100万的房屋为例。 持有这套房的年成本是$1,000,000*5.928%=$59,280. 平均到每个月$59,280/12=$4,940 所以，单从数字来看，如果每月租金低于$4,940, 租房划算，如果租金高于 $4,940，则买房划算。 这个理论也能反映出现在大多地区的房地产买卖市场的供求关系。low rise类型的物业（独立屋，半独立，镇屋等），持有成本和租金接近，所以在可负担性允许的情况下，更多人倾向于买房。而high rise公寓市场，则是很多情况持有的成本远高于租金，所以现在库存量很大，但是没有太多买家。 6%法则有哪些没有考虑在内的重要因素呢？ 人是非理性的。首付款部分的资金如果用于投资股市的机会成本，可能并不会发生。这笔钱如果没用于买房，也未必会完美的按假定条件投资在股市并得到相应的回报。而持有房屋每月强制性的还贷款，月供里面一部分的资金会还进本金，作为房子的equity，也是种变相的强制存钱。当有一天贷款还清的时候，除了拥有一套有功能性的“居所”，也会享受固定资产增值带来的红利。 房子带来的情绪价值。租客如果买了房子，不需要在担心因为房东的要求被迫搬家，可以随意按自己的喜好布置家，可以更好的安排家里的支出，不需要考虑每年涨房租的影响。 而从房东角度来看，在加拿大大特别保护租客的大环境下，一旦遇到了不好的租客，比如拖欠房租的“租霸”，可能需要走法律程序赶走租客，清洁维修被损坏的房子，在这种情况下，操心焦虑的情绪和额外花费都将变成投资物业的一个隐形成本。 投资房的持有成本在税务上可以抵税的优势。这里就不展开写了。 房子，作为居住的属性，任何时间买入刚需自住房，都是正确的决定。 房子，作为一种资产投资，可以跑赢通胀，可以作为资产配比的一部分。作为投资者，买房一定要权衡利弊，看好市场在出手。一套投资房，可能会直接影响未来5-10年的家庭理财规划。 我认为像几年前，很多投资人用几万块的订金和贷款杠杆买楼花，短短几年增值翻倍的房地产投资黄金十年已经过去了。 新的一年，希望会出来更多利好的贷款政策，移民政策，和经济政策，让加拿大的房地产市场“稳步”上涨。

卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）近日审理了一桩有关热泵更换的物业管理纠纷，卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）此前裁定列治文的分契物业须向一户屋主支付5,000元更换费用，但物业不服向最高法院提出请愿。 据Richmond News报道，仲裁庭成员宾尼(Amanda Binnie)在10月7日的裁决中指出，屋主斯坦内斯库(Iuliana Stanescu)声称，该物业没有妥善维护该物业供暖系统的中央单元，致使她在短短4年后就须更换自己单元的热泵（heat pump）。 她为此索赔5,000元用于购买移动空调装置，并更换热泵。 然而，该物业表示，他们并不负责更换热泵或空调装置，因为两者都是斯坦内斯库物业的一部分。 该分契物业声称他们已妥善维护了建筑物的地热公共财产系统。 宾尼说，双方同意，由分契物业负责地热系统，该系统由建筑物屋顶的中央单元组成，为分契物业内的每个热泵单元提供一定温度的流体。 但宾尼发现，该物业拒绝承认各单位的热泵属公共财产，并在2019年5月告诉斯坦内斯库，她有责任维护自己的热泵。 法庭认为斯坦内斯库单方面修复热泵的行为是合理，因为物业告诉她这是她的责任。 12月6日，该分契物业在卑诗最高法院提交了一份请愿书，将仲裁庭和斯坦内斯库列为被告，要求搁置仲裁庭的决定并举行新的听证会。 请愿书声称，斯塔内斯库没有证明热泵已磨损，也没有在法庭上适当证明她的疏忽。 物业要求法院以不合理为由推翻该裁决。 请愿书称：「指其为明显不合理的裁决，是因为其推理明显有缺陷，且无法证明其合理性。」 「由于没有证据支持热泵需要更换，或者存在其它情况，例如需要更换热泵的紧急情况，因此随后得出的斯坦内斯库女士合理更换热泵的结论显然是不合理的。」请愿书说。 图：Getty Images Plus

加拿大新的联邦抵押贷款规则之一将于周日生效，另一项规则将于下个月的15号开始生效。一位经纪人表示，这是潜在买家需要了解的内容。首次购房者按揭摊销期限延长至 30 年 此次最大的规则变更之一是首次购房者，新建和转售房屋的按揭摊销期限从 25 年延长至 30 年。这一变化将于周日（12月15日）生效。地产经纪玛丽·西尔齐斯 (Mary Sialtsis) 表示，首次购房者将从最大的规则变更之一中受益最多，该变更将新建和转售房屋的摊销期限从 25 年延长至 30 年。西尔齐斯周五在接受 CTV Your Morning 采访时说道。“因此，这确实可以帮助买家进入市场，因为如果你将付款分摊到 30 年摊销期，每月付款会降低，但对于那些需要它的人来说，它实际上会增加他们的购买预算，而且可能会帮助人们进入他们的第一个家。”二级套房再融资二级套房再融资将于下个月生效。根据政府网站消息，这项措施将适用于所有寻求在加拿大获得抵押贷款保险以增加更多单元（二级套房）的借款人。 这些借款人必须满足以下要求：已经拥有自己的财产； 借款人或其近亲属占用现有单位之一；打算建造更多单位；和，额外的单位不得用作短期租赁。 再融资：有保险的再融资将被允许用于建造额外的单位。 合法单位：新单位必须是完全独立的单位（例如，具有独立入口的地下室套房、后巷屋）并符合市政分区要求。 单元数量：最多四个住宅单元（包括现有单元）。 最高房产价值限制：作为贷款担保的合格住宅房产的“改良后”价值必须低于 200 万元。 最高贷款价值限额：最高可达房产价值的 90%，包括次要套房的增值，以及该房产担保的任何其他未偿还贷款。 最长摊销期限：30年。 额外融资不得超过项目成本。 地产经纪玛丽·西尔齐斯表示，二级套房再融资是另一个重大变化。自 1 月 15 日起，政府将允许人们为自己的房屋进行高达 200 万元的再融资，这样他们就可以获得在同一处房产上建造额外住宅单元所需的资金。 她说，这项措施的资格受到限制。这一变化仅适用于那些已经拥有房屋的人，允许他们利用现有资产来借款。其他要求包含在联邦政府 10 月份发布的新闻稿中。详情请浏览政府网站：https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2024/10/...

根据最新的统计报告，大温哥华地区平均租金今年变化很大，平均租金自今年年初以来大幅下降。 2025 年即将到来，租赁网站 Rentals.ca 发布了其 12 月份报告，该报告研究了 11 月份加拿大各地的平均要价。加拿大租金下降11 月份，加拿大所有住宅物业类型的租金均降至 15 个月以来的最低点 2,139 加元。11 月份租金同比下降 1.6%，而 10 月份的租金下降了 1.2%。Rentals.ca 表示，尽管全国平均租金创 15 个月新低，但比两年前上涨了 6.7%，比三年前上涨了 18.8%。报告补充道：“过去五年，加拿大的租金平均每年上涨 3.4%，基本与长期增长趋势一致。”根据 11 月份的平均公寓租金，排名前五位的最昂贵的中型市场中有四个位于 BC 省，包括北温哥华（$3,222）、高贵林（$2,979）、列治文（$2,784）和本拿比（$2,746）。 BC 省年度租金下降主要集中在单间公寓（-6.0% 至 1,962 加元）和一居室公寓（-4.6% 至 2,211 加元），而两居室公寓（+0.5% 至 2,852 加元）和三居室公寓（+2.0% 至 3,442 加元）的租金则同比略涨。在安大略省，所有单元类型的租金均出现下降，其中两居室公寓的租金同比下降 7.6% 至平均 2,591 加元。大温地区租金下降11 月份，温哥华一居室公寓的平均月租金达到 2,534 加元。仍是全加国排首位，但自今年 1 月份以来，平均租金一直在稳步下降，当时的月租金为 2,700 加元。与此同时，温哥华两居室公寓的平均租金为 3,413 元，低于 1 月份的 3,660 元。与 Rentals.ca 报告中的其他加拿大城市相比，温哥华的租金同比下降最为显著，一居室公寓数量较去年同期下降 11.6%，两居室公寓数量下降 11%。Rentals.ca 针对温哥华所有类型的房产表示：“温哥华的公寓租金连续 12 个月同比下降，下降 8.9% 至平均 2,888 元，创 30 个月以来的最低水平。”本拿比的房屋租金是全加国排第二名，但也在下降。11 月，一居室公寓的平均租金为 2,378 元，较 1 月份的 2,600 加元大幅下降。本拿比两居室公寓的降幅并不大，从 1 月份的 3,151 元降至 11 月份的 3,061 元。 租赁网站数据与今年年初相比，BC省的维多利亚市的租金实际上有所上涨。1 月份，维多利亚市一居室的平均租金为 2,051 加元。11 月份，这一数字增长至 2,091 加元。不过，维多利亚市的一居室公寓租金同比下降了 2.8%。榜单上租金最便宜的BC省城市是纳奈莫，11 月份一居室公寓的平均租金为 1,773 加元。不过，它不如榜单上租金最便宜的城市埃德蒙顿便宜，11 月份埃德蒙顿一居室公寓的平均租金为 1,355 加元。