地产

在与房东进行了长达数月的拉锯战后，安省北湾（North Bay）居民Shannon Lucas最终接受了4万加元的“现金换钥匙”（cash for keys） 补偿，搬离了位于431 2nd Ave. W.的联排别墅。 但他表示，如果可以继续住在那里，他愿意把这笔钱全部退回。 Shannon Lucas Lucas从2017年起一直住在这里。到2025年搬出时，他每月房租为1008加元外加电费。而他最初搬进来时，租金约为850加元。 对Lucas来说，这样的租金仍然可以承受。他患有多发性硬化症（Multiple Sclerosis），这种中枢神经系统疾病让他难以全职工作，因此稳定且相对便宜的房租对他来说非常重要。 但他表示：“现在根本找不到类似价格的房子。” 新房东收购后，租客被要求搬走 2024年4月，房地产公司Madigan Properties Inc.购买了这栋物业。 不久后，一名自称代表房东的男子上门拜访Lucas和邻居，并提出“现金换钥匙”补偿方案。 对方给出的条件是： 1个月内搬走：5000加元 2个月内搬走：4000加元 3个月内搬走：3000加元 Lucas说，对方还表示：“如果等到第四个月，就什么都没有了。” 他被要求当晚签署搬迁协议，他拒绝了。 第二天，对方又回来将补偿提高到1万加元，Lucas依然拒绝。 另一名租客Abigail Carper表示，她也收到类似的补偿提议。 当CBC新闻向房东公司求证时，其律师并没有直接回应这些细节，仅表示Lucas“并没有被迫签署协议”。 图源：Google Maps 房东：必须进行大规模翻修 房东的律师事务所Sangster Law表示，在购买物业前已经进行了检查。检查发现建筑存在多项健康与安全问题，需要进行大规模翻修。 律师表示，翻修规模很大，甚至租客的个人物品都不能留在屋内，否则可能会被损坏。 CBC未能独立核实这些翻修的具体规模。 法律规定：翻修后租客可以搬回 根据安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act），如果房东因为重大翻修要求租客搬离，租客在工程完成后有权搬回原单位。房东还必须支付三个月房租补偿。 2024年12月的一次电话中，房东Dan Madigan的律师告诉Lucas：翻修完成后他可以搬回。 但Lucas认为，即使有三个月房租补偿，搬家和重新租房的成本依然很高。他曾询问是否可以暂时搬到楼内空置单位，但房东拒绝。 他说：“我不想离开这个地方。” 房东律师回应称，为了施工，所有单位必须腾空。 Shannon Lucas供图 两次驱逐申请都被驳回 由于Lucas拒绝签署搬迁协议，房东向安省房东与租客委员会（LTB）申请驱逐。 第一次听证（2025年1月）：房东败诉。 原因是没有按时支付三个月房租补偿。 房东直到听证前一天才试图付款，而这已经 超过法定期限四个月。 第二次听证（2025年5月）：房东再次败诉。 LTB认为房东在申请驱逐前并没有取得必要的电力施工许可。 裁决指出：房东没有采取所有合理措施去取得施工许可。 房东最终提出4万补偿 在第二次败诉一周后，房东向Lucas提出新的补偿：4万加元“现金换钥匙”。 Lucas最终接受了这笔钱。原因是他原本计划搬到新斯科舍省，朋友愿意以合理价格租房给他。 但这项安排后来失败了。 如今，他暂时住在朋友家中，每月750加元租一个房间。 他说：“朋友只是想帮我，他们并没有打算长期出租。” 搬家后，他还不得不处理掉大部分家具和个人物品。 有补偿金也很难重新租房 即使拿到4万加元补偿，Lucas仍然难以找到新的住所。原因是他无法通过信用审查——他在2022年申请过个人破产。 如果想买房，他估计至少需要8万加元首付，才能将房贷控制在每月3000加元以下。但糟糕的信用记录也让他很难申请到贷款。 邻居接受3万补偿 另一名租客Abigail Carper的情况稍好一些。 她和丈夫目前住在北湾另一处联排别墅，每月房租1127加元。 最初，她接受了4000加元补偿并签署N11终止租约协议。但后来她和其他租客认为房东夸大了翻修需求，于是聘请法律代理准备上庭。 听证前，房东提出2万加元补偿要求她撤案，她拒绝。 随后房东又提出3万加元。在法律顾问建议下，她最终接受。 她表示：“如果只有我和丈夫，我们可能会坚持打官司。但我还有孩子，不想再折腾。” Abigail Carper供图 “现金换钥匙”越来越普遍 房地产律师Puneet Shroff表示，“现金换钥匙”在安省越来越常见，原因之一是LTB听证等待时间长达数月。因此很多房东宁愿支付补偿金，也不愿陷入漫长的法律程序。 他说：“4万加元其实并不算罕见。” 房东通常会计算：如果支付4万让租客搬走，未来房租上涨或出售房产可能带来8万甚至更多收益。 当地法律援助机构负责人Stuart Bailey表示，很多接受“现金换钥匙”的租客，其实一直支付远低于市场价的租金。 一旦搬走，他们往往再也找不到类似价格的住房。 他说：“很多租客从未见过这么大一笔钱。” 但现实是：他们最终可能变得更糟。

在加拿大买房的成本越来越高，全世界进行比较更能凸显这一点。而今年发布的一项全球排名显示，加拿大有四个城市位列全球房价最高的城市之列，安省占3个席位。 数字汇款服务公司 Remitly 对世界上150个热门移民城市进行了调查，包括加拿大10个城市，以了解单身人士和夫妇平均收入能够负担得起的房价范围。 报告指出：“为了找出你最有可能负担得起的全球定居地，我们分析了全球最热门移居国家的150多个城市，考察了房价、平均工资、抵押贷款利率、利息、首付/押金等因素，从而揭示哪些地方最容易负担得起，哪些地方最难负担。” 结果，想在加州硅谷圣何塞定居的人处境最艰难，普通人只能负担得起平均房价的27%。 那么加拿大的情况如何呢？ 调查报告指出：“在加拿大，温哥华、多伦多和密西沙加也位列购房成本最高的城市之列。加拿大拥有许多美丽的风景，深受那些希望安家落户、开创美好生活的人们的青睐；然而，即使是夫妻共同购房，也很难负担得起平均水平的房产。” Remitly 还对全球购房成本最低的城市进行了排名，遗憾的是，加拿大没有一个城市进入前十。 以下是跻身全球购房成本最高城市前 20 名排名，其中有四个是加拿大城市。 其中前四位全部位于加州，其中第一位是圣荷西，普通人的收入只能负担得起平均房价的27%。 圣荷西是硅谷的中心，汇聚了众多世界顶尖科技巨头，但同时也是全球房价最难以负担的地区之一。即使是面积适中的房产，房价也高得惊人，许多购房者即便收入颇丰，也难以拥有属于自己的房子。 我们的研究表明，即使是收入达到当地平均水平（86,605加元）的夫妇，即使共同出资，也只能勉强负担得起平均房价的一半（54.6%）。这意味着他们可能需要在经济上做出妥协，例如支付更高的首付，或者向家人寻求经济援助，才能实现拥有住房的梦想。 第二至第四位依次为洛杉矶（28%）、Long Beach（32%）和圣地亚哥（33%）。 第五位是加拿大的温哥华，普通人的收入只能负担得起平均房价的35%。   不出所料，温哥华仍然是加拿大房价最高的城市。 在这里，单身购房者即使年收入平均为 54,778 加元（约合 74,437 加元），也只能负担得起一套普通房产的 34.9%。而对于夫妻来说，即使两人共同出资，也只能负担得起一套普通房产的 70%。 这意味着，为了实现拥有房产的梦想，夫妻仍然需要依靠高额首付、家人的帮助，或者选择租房。温哥华也是北美房价第五高的城市。 多伦多是另一个让购房遥不可及的城市，是全球房价排名第12位的城市。据Remitly的数据显示，单身人士的平均收入仅能负担得起平均房价的41.5%。 多伦多的夫妇情况略好于温哥华的夫妇，他们的双职工收入可以负担得起平均房价的83%。多伦多也是北美房价排名第九的城市，这使得普通人很难进入房地产市场。 但生活在像多伦多这样房价高昂的城市也有一些好处，它在全球最适合养育子女的城市排名中位列第29位，安全评分高达81分。 另外，两个印度人聚居的城市也跻身全球20榜单。 其中，密西沙加在全球房价排名第13位，同时也是北美房价排名第10位的城市。这里的房价远远超过收入增长，单身人士只能负担得起一套普通住宅的42.7%，而夫妻则可以负担得起85.5%。换句话说，在这里买房绝非易事。 宾顿也排在15位，在宾顿市，单身人士即使收入中等，也只能负担得起一套普通住宅的44.7%，而夫妻则可以负担得起89.4%。这些价格使印度城成为全球房价排名第15位的城市，仅占普通住宅价格的一小部分。  

卑诗省政府同意关闭格兰维尔街的三处问题住宿 温哥华市与卑诗省政府终于就关闭和替换三处位于温哥华市中心格兰维尔娱乐区的老旧单间出租住房(SRO)及支持性住房达成协议，这些住房将被选址于该地区以外的新住房。这一举措旨在改善居民的生活条件，并支持该地区作为娱乐场所的复兴。 这项协议于周一由温哥华市长肯·沈(Ken Sim)与卑诗省住房与市政事务部长克里斯丁·博伊尔(Christine Boyle)签署，协议中明确了一项联合计划，旨在将位于1176号格兰维尔街的卢雅特酒店（前霍华德·约翰逊酒店）、1163号格兰维尔街的圣海伦酒店及1025号格兰维尔街的格兰维尔别墅（前国际青年旅舍温哥华中心）内的住户迁出，并在市内其他地点建设280个新建的自给自足住房单位来替代这些场所。 过去几年，当地商家与居民愈发将这些问题建筑与格兰维尔街的加速衰退直接关联，许多人将省政府在疫情期间收购并将酒店改造成快速支持性住房与该地区日益增加的公共秩序混乱、盗窃、破坏和其他犯罪行为联系在一起。商家和商业倡导组织声称，这些问题在建筑改造后明显严重化。   省政府在2025年11月已宣布，将于2026年6月主导居民从卢雅特酒店迁出，并与住房运营商合作，更新支持性住房模式，以提供协调服务和社区融合。省政府还将与卑诗省住房合作，开发新地点，并考虑在温哥华设立新的强制护理床位。 尽管计划和时间表已指定卢雅特酒店将在2026年夏季早些时候关闭，但该协议并未为格兰维尔街的其他两处物业的关闭制定策略或明确时间表。相关工作将在后续展开。 与此同时，市政府承诺协助确保最多五个拟建替代住房地点的土地，需经温哥华市议会批准及可能的联邦资金合作。市政府还将加快与此计划相关的新社会和支持性住房项目的监管批准与区域划分。目前，潜在新地点的具体位置尚未公开。   这一做法旨在维护住房容量，同时改善质量，并替换那些最初在20世纪初建造的破旧单间酒店中的住房。由于年久失修和居民的复杂需求，这些建筑的内部状况极差。一些建筑，比如卢雅特，还因住户的重复失火而遭受了严重的水损。 协议还承诺两级政府将在开发长期住房选择期间，至少维持温哥华临时模块化住房租赁五年。 2025年12月，市议会已经调整政策，以允许临时模块化住房的使用持续20年，而之前的最长限期为10年。温哥华首个临时模块化住房项目位于220号终端大道（Main Street），明年将满10年，目前全市共有超过600个单位分布在10个地点，随着越来越多的建筑临近这个年龄里程碑，数量还在增长。   此外，温哥华市议会于2025年6月批准的格兰维尔计划也提到，迁移SRO及支持性住房是促使娱乐区复兴的关键一步。 市长沈非常高兴地表示，这项协议标志着在解决关于老旧SRO建筑和格兰维尔街未来的长期关切上取得了进展。 “昨天，我与博伊尔部长签署了原则协议，将卢雅特酒店、圣海伦酒店及格兰维尔别墅替换为位于该地区以外的新住房，”沈今天在社交媒体上写道。   “几个月以来，我们一直在呼吁明确的计划，以帮助居民从这些老旧建筑迁移到设施齐全的新住房，并提供他们所需的支持。” 沈补充道，该计划将使居民能够迁入更高质量的住房，同时帮助格兰维尔街“迈向安全与充满活力的娱乐走廊”。 这一公告也得到了温哥华市中心商业改善协会的欢迎。   该组织在一份声明中表示，期待三处现住房建筑的居民能够得到新的住房和支持。 “卢雅特有了明确的计划，我们期待与温哥华市和卑诗省政府就圣海伦酒店及格兰维尔别墅的后续步骤保持沟通，”温哥华市中心商业改善协会指出，协议“是允许格兰维尔街功能完备成为其应有的充满活力的娱乐区的重要一步。” 协议中阐述的承诺仍需获得额外批准，包括市议会的决策。   市政与省政府已达成一致，计划在本月底前通过一份谅解备忘录进一步正式化这一安排。这项即将达成的协议也可能成为更广泛的“温哥华协议2.0”框架的一部分，专注于温哥华东区的住房和服务，此概念曾由前温哥华市长拉里·坎贝尔建议。 坎贝尔曾是警察、卑诗省总验尸官，以及直到2023年担任加拿大参议员，他预计将在今年公布一份深入报告，概述他在解决温哥华及其周边地区的心理健康、成瘾、住房、安全、犯罪及公共秩序挑战方面的建议。2025年9月，省政府任命他为温哥华东区相关问题顾问。

卑诗省一名女子因为在兰利购买公寓而提起诉讼。她表示，开发商在她签署购房合同很久之后，才明确说明该建筑其实位于洪水泛滥区。 卡米拉·杜达（Kamila Duda）多年在世界各地教授瑜伽。最近，她开始想回到家乡生活，于是努力存钱，并为位于东莱街靠近克劳弗路的 Elijah 公寓项目支付了一个单位的定金。 杜达说：“兰利有我的姐姐和妈妈，离家人很近。” 但问题在于，这栋公寓位于洪水泛滥区，而买家们认为开发商一直没有如实说明这一点。 杜达表示，她的合同中明确写着她购买的公寓 不在洪水泛滥区。然而，直到她签约 9个月后，开发商通过一份修订文件才披露该地区实际上属于洪水区。 她说：“修订文件上写着，现在这个地区被划为洪水区。我当时真的非常震惊。” 目前，杜达正在起诉开发商 Whitetail Homes（怀特泰尔住宅公司），希望撤销购房合同。她的律师表示，开发商不可能不知道该地块存在洪水风险。 杜赛维奇和加尔查律师事务所的律师金达·加尔查（Kinda Garcha）表示：“诉讼中指出，开发商在 2021年10月之前就应该已经知道这一点。” 她还说，兰利市有明确的洪水区相关规定，而该开发项目所在地正好位于规定的洪水泛滥区。 民事索赔文件中还列出了开发商与兰利市之间的往来信件，这些信件中已经明确承认该建筑位于洪水区。 加尔查指出，被划为洪水泛滥区会带来很多影响，例如： 房产价值可能下降 保险可能更难购买或费用更高 贷款更困难 未来转售受影响 可能有额外的使用限制 如果未来发生洪水并造成建筑损坏，业主甚至可能面临额外的特别征费。 在过去两个月里，CityNews 多次联系 Whitetail Homes 寻求回应，但一直没有得到答复。 后来，在记者前往公司总部后，开发商终于发表了一份声明。公司表示，这起诉讼毫无根据，并对“洪水泛滥区”的定义提出质疑。 不过，根据市政府官员的定义，Elijah 项目的确位于洪水区。杜达表示，她相信法院最终会确认这一事实。 她说：“我只是希望得到公正，他们应该为此负责。”

温哥华知名地产开发商 Boffo集团 最近在一宗法院案件中败诉。卑诗省最高法院裁定，Boffo必须向另一家公司 Smithe Residences Ltd. 支付 约594万加元（含GST）以及利息。 Boffo此前一直认为，双方的利润分成协议早就已经失效，因此拒绝支付。 不过法官认为，该协议 依然具有法律效力。 图源：virani.ca   事情的背景 2000年代，开发商 James Schouw 成立了三家公司，计划开发温哥华市中心的三个地产项目，地点分别在： Hornby街 Homer街 Smithe街 但这些项目后来陷入严重财务困难。 到 2011年，这三个项目都被法院下令出售。 Boffo接手项目 在这种情况下，Boffo集团出手收购这些土地。 Boffo最终支付了 超过2830万加元，买下了三个地块，并接手开发项目。 其中： Hornby街项目 进展最快 Boffo基本沿用了Schouw原本的设计继续开发 这个项目后来建成了名为 Artemesia 的公寓楼，并在 2015年全部售出。 后来的利润分成协议 双方原本签署了 合资协议，约定项目完成后要进行利润分成。 后来又签署了 顾问协议，其中规定： Smithe街项目的利润 需要先弥补Hornby项目的亏损 剩余部分再进行分成 不过双方对一个问题产生了争议： 顾问协议是否取代了原来的合资协议？ Smithe项目大获成功 后来开发的 The Smithe 公寓项目 非常成功： 93套公寓销售额超过1.75亿加元 商业空间价值约 2900万加元 但问题来了： Boffo并没有向Smithe Residences支付利润分成。 Boffo认为： Schouw存在欺诈和不当行为 因此协议已经终止 Schouw的争议 Schouw后来确实遇到不少法律问题，例如： 被 卑诗省证券委员会（BCSC） 裁定欺诈投资者 被罚 12.5万加元 被 永久禁止参与大多数金融市场活动 还被 加拿大税务局（CRA） 起诉欠税 Boffo认为，这些行为说明对方已经“违约”。 法官的裁定 法官 John Walker 不同意Boffo的说法。 他认为： 合同中 并没有要求Schouw必须保持良好财务状况或声誉 Boffo 在签协议时就已经知道对方财务状况不好 Boffo当时正是利用对方困境 低价买下黄金地段土地 因此： 协议仍然有效，Boffo必须支付利润分成。 最终赔偿金额 法院计算后认定： 剩余可分利润：约 566万加元 加上GST后 总赔偿金额：5,945,162加元 此外还需要支付： 判决前利息 判决后利息