地产

温哥华市政府近日收到一宗土地改划（Rezoning）申请，拟在位于传统豪宅区桑拿斯固兰湖街3700号段的一幅大型土地上，兴建27户城市屋。 这一带以独立屋为主，向来是全市密度最低的住宅区之一。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，开发商Intracorp Homes公司申请将固兰湖街夹贝尔福街（Balfour Street）街交界地段改划，兴建一座三层楼高的分契式城市屋，并将一幢受保护、建于1911年的历史住宅改建为三联式住宅（triplex）)。   申请目前尚未排定公开听证日期。市政府“Shape Your City”网站将于11月25日至12月5日开放，让公众向市府职员提出问题。项目最终将交由新一届市议会审议；新议会预计在10月17日市选后于11月初宣誓就任，而房屋政策料将成为竞选期间的重要议题。   低密度社区引入“温和增密” Intracorp的申请文件援引省、市两级政府政策，指出相关政策正逐步开放传统住宅区，引入小规模多户住宅。申请规划书中包含一张空拍照片，显示位于桑拿斯区（Shaughnessy）的这处房产周围都是独栋住宅。 文件称，方案将多项政策目标纳入同一架构：永久保护重要历史资产，同时增加家庭导向（family-oriented）、地面导向（ground-oriented）的住宅供应，并沿着有公共交通服务的主要道路增加密度。 开发商又称，项目将改善街道景观、维持社区原有园林特色，并示范如何在重视历史保育的住宅区内实现“温和增密”。 再启“供应”与“风格”之争 受保护的历史建筑为1911年落成的Capenhurst Residence。计划将住宅迁至固兰湖街（Granville Street）沿线，提升其“醒目及可见度”。 申请文件指出，Capenhurst Residence见证第一桑拿斯（First Shaughnessy）早期发展，其英国艺术与工艺风格建筑反映爱德华时代高级住宅庄园的设计偏好。 “它的设计、材料和细节展现了该地区第一波开发的建筑特色，并有助于提升该社区的整体遗产价值和身份认同。” 不过，项目能否获得居民支持，仍是未知数。 今年7月，温哥华市议会以10比1否决一项大型土地用途计划。原方案拟重新规划17个社区，容许兴建多户住宅、城市屋、低层柏文，以及底层设商铺及服务设施的混合用途建筑。 ABC市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)当时形容反对声浪如“海啸”；逾200人亲身在市议会发言，另有超过2,800人提交信件及电邮。 她当时说，“17个村落计划”（17 villages plan）的构想本身并无问题，但咨询和执行过程差强人意，招致居民强烈反对。 如今，桑拿斯发展申请，将把同一场关于“住宅供应”与“社区风格”之争，重新带回公众视野。

加拿大楼市今年夏天出现了一个颇为特别的现象。   通常到了夏季，不少买家外出度假，卖家也不太愿意折腾房子，市场往往相对安静。但加拿大温哥华地区一些地产经纪表示，今年夏天的市场活跃程度出乎意料。   而推动这波买房潮的，其中一股重要力量竟然来自“有钱父母“帮儿女买房。   不仅第一次买房要靠爸妈，现在连从Condo升级到Townhouse、独立屋，也有越来越多父母继续“输血”。   爸妈不只帮买第1套，第2、3套还在帮   据《环球邮报》报道，Royal LePage Wolstencroft 经纪公司共同老板David Smith表示，他们现在越来越频繁地接到父母的咨询，希望帮助成年子女进入楼市，或者从小房子换到更大的房子。   他说，“我们现在面对的是一群见多识广的购房者，他们了解宏观经济形势。这些人意识清醒，会打电话咨询。”   他本人也是移民和父亲，他从苏格兰移民而来，因此能够理解年轻购房者及其父母的感受。他表示，越来越多的父母希望帮助子女进入房地产市场或升级到更大的房子。 而且他发现，父母不仅在帮助子女购买第一套房产，还在帮助他们换大房购买第二套、第三套房产。 “作为一名移民，我知道这意味着什么。我曾经每周工作80、90甚至100个小时，”他说。“这里有一座大山需要攀登，不是每个人都能攀登上去的。” 而买房靠父母这种现象已经普遍到，他在第一次正式与客户坐下来咨询之前，就会先问一个问题：“还有其他人会参与这次买房吗？”   这里的“其他人”，很多时候指的就是父母。   楼市下跌，有父母反而觉得“机会来了”   Smith表示，父母们已经看到市场出现了明显回调，尤其是入门级Condo。在他们看来，这反而可能是一个机会。   一方面，目前的市场不像前几年那么疯狂，投资者和开发商的竞争减少；另一方面，一些条件不错的房子，相比几年前的价格可能低了10%甚至15%。   于是，一些手里有资金的父母开始觉得既然孩子迟早要买房，现在也许正是出手帮一把的时候。   而且年轻买家的偏好也很明显。可以直接入住、适合家庭居住的房子卖得更快；面积较小或者需要大规模翻新的房子，相对没那么受欢迎。   父母给首付，平均$204,000   当然，父母帮孩子买房，在加拿大尤其是高房价的BC省，早已不是什么新鲜事。   CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge两年前曾发布相关报告。数据显示，疫情后大约三分之一的首次购房者需要父母帮助。   而且越来越多已经有房的年轻人，在从小房子升级到更大房子时，也需要父母继续提供资金。   其中BC省的数据尤其惊人。父母提供的首付资助平均达到$204,000。相比2019年，暴涨了约90%。   对于已经有房、准备升级住房的BC省买家，父母提供的资金更多：平均约$230,000。   相比之下，加拿大全国父母赠予的首付款平均约为$115,000。   为什么父母愿意直接“送钱”买房？   其中一个重要原因是加拿大对于这种家庭赠与的税务处理。   原报道指出，父母赠予孩子用于首付的资金本身不征税，收款人也不需要把这笔赠款申报为收入。   目前，加拿大房价最高至$150万的住宅也可以符合受保按揭（insured mortgage）的价格门槛，而首付款可以全部来自赠与。   一些家庭直接动用储蓄；还有一些则通过自己的房屋净值，用Home Equity Line of Credit等方式拿出资金。   贷款机构通常会要求父母提供一封赠与信（Gift Letter），确认这笔钱属于赠与，不要求孩子偿还。   有爸妈每个月帮还房贷   并不是每个父母都会一次性拿出几十万元。     温哥华地产经纪Jamie Clerkson表示，他现在还看到另一种做法：爸妈每个月帮孩子付月供房贷 Mortgage。   比如孩子每个月房贷需要$4,000，父母可能在头几年帮忙承担其中一半。   对于一些家庭来说，每个月拿$2,000出来，比一次性拿出几十万加元更容易承受。   Clerkson说，他现在已经很习惯在看房和验房时见到买家的父母。   特别是在Offer已经下了、但各种条件还没有全部解除的时候，父母也会跟着来检查房子。   他说，“他们会去看看配电箱，检查一下房子的基本结构。这就是爸爸们喜欢干的事。”   年薪10万买房照样很难   Clerkson指出，问题的根源还是温哥华惊人的房价。   即使一个年轻人在温哥华拥有六位数年薪，要为一套$150万甚至$200万的房子攒够20%首付，仍然是一笔巨大的资金。   而且过去很多年轻人还面临另一个尴尬：你越努力存首付，房价可能跑得越快。   这也是为什么父母提供的资金，可以直接改变一个年轻人是否有资格获得Mortgage，以及能买到什么样的房子。   有父母给钱有条件：房子要占1%产权   一些提供资金的父母，也会想办法保护自己的钱。   例如，有的父母会要求自己的名字也登记在房产产权（title）上，哪怕只有1%的产权。   这样一来，如果孩子日后试图利用房产再次借款，父母也能知道。   如果成年子女正处于Common-law同居关系，一些父母还会要求签署同居协议（cohabitation agreement），明确如果两人日后分开，父母赠予的钱仍然属于自己的孩子。     Smith目前正在处理的一宗交易中，父母就是以共同签署人的身份持有1%产权。   不过他说，大多数父母其实并不希望自己的信用与孩子的贷款长期捆绑，因此现实中更常见的做法仍然是：直接把钱送给孩子。   ”拼爹“让年轻人财富差距拉大   当父母的财富越来越直接决定年轻人能不能进入楼市，另一个问题也随之出现：年轻人之间的财富差距被进一步拉大。   Smith承认，他确实看到了这种“代际怨气”。   有些年轻人可以拿到父母几十万元帮助，有些人则完全需要靠自己。   他还提到，有些上一代人并没有充分意识到今天年轻人买房面对的难度，因为每个人都愿意相信“我当年也是靠自己努力打拼出来的。”   但今天的房价和收入比例，已经让不少年轻人面对完全不同的现实。   “爸妈提款机”也不是取之不尽   然而，这股父母资助买房的力量可能也正在发生变化。   按揭经纪Alex McFadyen表示，他已经发现父母现在给孩子的钱正在减少。原因很简单，因为父母自己的房子也在跌价。   2021、2022年楼市高峰期，一些父母可以高价出售自己的房产，或者拥有大量房屋净值，因此能够一次拿出非常可观的资金。   但现在随着房地产市场调整，可以动用的净值也减少了。   McFadyen表示，虽然年轻人仍然在接受父母赠款，但他明显感觉到，过去那种巨额赠款（monster gifts）已经少了。   爸妈帮买，全家一起扛不住   不过，现在也出现了一些比较惨情况。   McFadyen表示，他看到一些年轻人在楼市高峰期买房时，由父母共同签署Mortgage，帮助他们获得贷款。   后来利率上涨，房价又没有继续大涨，家庭债务不断累积。最终孩子扛不住房贷，父母也没能力继续帮忙，只能把房子卖掉，而且卖完可能仍然背着债。   因此他认为，靠父母财富推动的买房趋势不可能无限持续。他说，“这列火车最终会停下来，因为房地产市场里能够动用的净值毕竟是有限的。”   他说，温哥华确实有很多非常富有的人，但同样也有很多家庭，根本没有这样的财富。   现在加拿大年轻人买房，拼的不只是自己的收入和存款，有时候还要看父母的“家底”。  

尽管价格下滑，购买温哥华住宅仍需高收入 相信与否，购买温哥华的住宅变得更加划算了。 虽然温哥华被认为是加拿大最难购房的城市之一，并且其房价被视为几乎无法承受，但在多个主要加拿大城市中，温哥华的购房可负担性实际上得到了显著改善。 Ratehub.ca最新发布的2026年7月可负担性报告显示，下降的房价和略微下调的抵押贷款利率使得该机构分析的13个城市中有10个城市的购房可负担性得到了改善。   Ratehub.ca的抵押贷款副总裁杰米·大卫（Jamie David）在新闻稿中表示：“本月的房价变化是购房可负担性改善的最大驱动因素。大银行的五年期固定利率略微下降，但这对可负担性没有实质性影响。” Ratehub.ca的分析是基于10%的首付、25年的摊销期限、每年4,000元的物业税和每月150美元的取暖费。 在温哥华，平均房价下降了10,300元，大卫称这是一个“巨大的”降幅。   根据Ratehub.ca的分析，这意味着购买平均房屋所需的收入减少了2,540元。 大卫表示：“在这种情况下，温哥华的购房者与六月份相比，每月将少支付70美元的抵押贷款，年减少840元。” 然而，要承担温哥华的平均房屋，所需的收入水平为223,860元，远高于温哥华约69,000元的中位数工资。   在Ratehub.ca分析的13个城市中，这一收入要求远远最高。紧随其后的是多伦多，购房者需年收入超过195,000元，而维多利亚则需收入超过185,000元。 根据大温哥华地产经纪人的数据，2026年7月，大温哥华地区的房屋基准价格为1,088,800美元，较上月下降1%，同比下降6.2%。 借贷成本略微下降，加拿大五大银行的平均五年期固定抵押贷款利率从6月份的4.57%降至7月份的4.54%   如果您打算购房，大卫建议潜在买家在当前抵押贷款利率的情况下多方比较。 他说：“了解不同利率和借款成本如何影响月供，可以帮助您根据收入、首付和整体预算判断自己能舒适承担的房屋价格。”

卑诗省一名法官判定，低陆平原一家陷入困境的柏文大楼开发商，未在项目进入破产程序前披露所面临的重大问题，违反省级消费者保障法。法院因此支持楼花买家，认定价值超过3,000万元的预售楼花合约无效。 据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）法官马苏哈拉(David Masuhara)针对位于本拿比柏文大楼“Eclipse”，于周三（8月26日）公布一份长达38页的裁决书，法院判定，价值超过3,000万元的预售楼花合约无效。 这项裁决意味着，该大楼329个单位中逾36户楼花买家，可以合法拒绝购买那些如今价值远低于当初约定价格的住宅。   苏哈拉承认，判决“可能带来实际连锁法律后果”，但他指出，破产保护程序并不“保证债务人希望维持的每一项合约预期都能保存”。 有大量开发商破产诉讼 他指出，这场诉讼的背景，是在“大温哥华住宅柏文市场发生结构性巨变、以及房地产开发业承受财务压力”之下。法官写道：“我们法院已经受理了许多与破产相关的诉讼。” 这场司法大战始于今年6月。这栋高34层的“Eclipse”大楼由Thind Properties开发，并由金网按揭公司（KingSett Mortgage Corporation）提供融资。然而，该项目早在2025年1月便因资金链断裂，被法院强行勒令进入联邦《公司债权人安排法》（CCAA）的债权人保护程序，当时该大楼已完成了95%的工程，且232个单位已预售。   截至去年12月，开发商已拖欠金网2.25亿元。CCAA令欠债超过500万无力偿债的企业获得了喘息空间，使其得以重整业务与财务，以保存资产、提高债权人回收额。 根据CCAA的条款，金网于2025年1月获得了广泛的诉讼中止令，阻止任何人在监管人试图挽救债权人投资期间对Eclipse开发商提起诉讼。 由于诉讼实际上已被冻结，Eclipse的工程得以重启，并在3月中旬被认定为“基本完工”——也因此启动预售合约交屋程序。 但买家在宣誓书中表示，得知Thind Properties在Eclipse进入债权人保护前所面临的一连串问题后，感到“震惊”，其中包括1,200万元税款、建筑许可证被暂停，以及涉嫌挪用资金。   他们指控开发商未遵守卑诗省《房地产开发行销法》（REDMA），该法要求披露项目的“重大事实”。买家表示，若当时知道完整实情，就不会购买Eclipse的单位了。 披露资讯时间点有争议 原先负责监督债权人保护程序的KSV Restructuring，在程序进行期间被纽约全球顾问巨头AlixPartners收购。 AlixPartners的律师反指楼花买家企图绕过债权人保护程序。 监督人承认，这些单位如今已不可能以买家当初同意的价格出售，却指控买家一年来按兵不动，观望市场走势，直到确定房市没有改善，才要求取回款项。 监督人主张，依REDMA，只有在买家与开发商签订买卖合约时已存在失实陈述，才能使合约失效。 但马苏哈拉认为，法律涵盖的是涉及重大事实的失实陈述，只要该事实“已经或本应”合理影响买家的决定即可。 法官写道，在项目完工前持续披露资讯，对买家与开发商都具有重要作用，因为许多开发项目历时数年。“影响项目的重大事实，可能在买家签署买卖合约多年后才出现。” 他指出，加拿大税务局（CRA）的判决、保固保障遭暂停、建筑许可遭暂停、工程停工，以及未更新已发生重大变化的竣工预测，都使部分披露纪录“在实质上具有误导性”。 “买家查阅披露文件时，看到的开发项目图景，已不再反映开发商所知的实际情况。”   开发商没有参与此次聆讯。法官写道：“我认为，开发商不可能在这些事件发生前后对此毫不知情。” 联邦法与省法之争 除了披露问题，本案另一核心争议，是保障个别房地产买家的省级法律，与旨在最大化无力偿债企业债权人追回资产的联邦CCAA之间如何并行。 政府介绍CCAA的网站指出，该法具有广泛的补救目的，让企业在寻求与债权人达成妥协或安排并取得批准期间，可以继续营运。 监督人则主张，当REDMA等省级法律与联邦法律冲突时，必须以联邦法律为准，否则可能产生连锁影响，削弱“加拿大破产程序，以及债务人、债权人和临时贷款人所依赖的可预测性”。 监督人的法律陈词指出，这将使债务人的无力偿债状态拖得更久，极大干扰CCAA所提供的喘息空间，并侵蚀债权人的回收额。   这场法律战也引起卑诗省律政厅长关注。律政厅提交陈词，主张两项法律可以并行运作。马苏哈拉接受并同意二者“不存在任何法律冲突或相互阻碍”。 法官写道：“REDMA决定开发商对这些申请人是否拥有可执行的权利；CCAA则规范随后的破产程序，以及其中各项权利与债权如何处理。” “两套法定制度处理的是截然不同、但彼此相关的事项。” 根据判决，这些买家当初缴交的买楼按金（deposits）从35,000元至205,000元不等，总计约360万元。 图：CBC/官网

一名在卑诗省舒斯瓦普湖(Shuswap Lake)拥有度假屋的女子，因邻居在未经其允许下砍伐其物业内的数棵树木，日前经省级法院裁决，获得高达35000元的损害赔偿。 据CTV报道，原告海斯(Jacalyn Hays)表示，其物业内的五棵西部红雪松(Western red cedar)以及一棵垂柳的树冠，于2022年夏季遭邻居砍除，而一棵高约15米的成熟白桦树甚至被整棵砍倒。 海斯出庭作证时强调，树木遭砍后，导致其物业在白天长时间暴露于艳阳下，室内外温度都因此升高。   法官莱文(George Leven)在本月发布的判决书中写道：“该物业是原告的度假居所，她通常会在6月、7月和8月的夏季月份在此居住。她将该处形容为曾经的‘遮荫绿洲’，但现在已经变得酷热难耐。”   海斯后在小额索偿法庭(Small claims court)起诉邻居，法官最终裁定被告必须承担法定最高限额的赔偿责任。 双方就口头同意衍生罗生门 这宗诉讼的被告包括阿伦芬顿(Alan Fenton)、伊丽莎白芬顿(Elizabeth Fenton)、李芬顿(Lee Fenton)、谢丽尔芬顿(Cheryl Fenton)、雪莉芬顿(Shelly Fenton)以及奥尔修斯(William Olthius)，他们的房屋位于海斯房屋上方。 法庭调查显示，阿伦芬顿曾于2021年7月主动接触海斯，询问能否修剪或削去她山坡物业上的树木，以改善邻居眺望舒斯瓦普湖的观景视野，当时海斯在有附加条件下同意了。 判决书指出：“原告坚称，她明确同意的范围很有限，只允许修剪山坡顶部、靠近被告物业边界线附近的小树苗，且条件是这些幼树的直径不得超过三吋，修剪后的高度不得低于六至七呎。她同时要求阿伦芬顿必须清空所有修剪留下的碎屑，因为这会留下火灾隐患。” 然而，当海斯在次年夏天重返度假屋时，却发现数棵大树被截去多达12米，还有一整棵倒下的白桦树留在她的土地上。 被告辩称，当时年届80高龄且在诉讼期间已经过世的阿伦芬顿曾告诉其他人，海斯已应允随意砍树，他们才于2022年7月僱用专业伐木工进场施作。 法官莱文虽采信被告误以为获得许可，但判定这并不能免除其法律责任。 秘密录音成为呈堂铁证 尽管被告一致盛讚已故的阿伦芬顿为人诚实可靠、绝无理由怀疑其未取得海斯许可而砍树，但鑑于砍树工程是在双方谈话后过去近一年后才正式动工，法官判定被告在动手前有义务至少礼貌性地致电邻居进行核实。 判决书指出：“鑑于时间已经过去了如此之久，被告理应询问，以确定此前的应允是否依然有效，甚至核实海斯女士是否仍是该物业的决策者。” 此外，法官在采信证据时接纳了一段由海斯在桉发后、于阿伦芬顿不知情下秘密录下的对质录音。在录音中，阿伦芬顿亲口承认当初确实“搞砸了”，并坦言自己必须“承担责任”。 法官据此裁定：“从这段录音中可以断定，原告对事件极为愤怒，而被告阿伦芬顿则充满歉意，并至少承认了他与其他被告犯下错误且理亏。因此，判定每位被告均须对侵入土地负责。” 海斯提起的经济损害赔偿清单极其详尽，项目包含为度假屋购买并安装遮阳棚结构、两台冷气机(AC units)、重新购置替代树木，以及聘请专家撰写地质报告以评估被截顶的树木若日后死亡、房屋后方整座山坡的潜在结构稳定性与滑坡风险。 虽然被告随后在法庭上提出了一系列更便宜的替代方桉(如购买廉价冷气)，但法官判定海斯的索偿“并非过度或不合理”，判处其可获得34.064元的经济损害赔偿。加上因丧失度假屋生活享受而获得的非经济损害赔偿，最终判赔总金额35000元。