地产

2024 年 10 月，多伦多警方曾因一通安危检查电话赶到 Lytton Park 社区的 310 Glencairn Ave。这起看似平静的探访，结果演变为震动社区的命案调查。警方发现屋主、82 岁的 Henry Joseph 已死亡。其 36 岁的儿子 Andrew Joseph 随后被捕，最初被控干扰尸体，随着调查深入，控罪升级为一级谋杀。 前门入口。 如今，这栋两层砖房低调上市，叫价 $2,175,000 加元。房屋坐落在 Lytton Park 的黄金地段，周边环境静谧，社区以优质学区和便利生活著称。步行即可到达公园、购物、餐饮等设施，附近名校包括 John Ross Robertson Junior Public School、Glenview Senior Public School、Lawrence Park Collegiate Institute 和 Havergal College，极受家庭买家青睐。 主层空间。 房屋为中心堂结构，拥有经典多伦多老宅风格。室内 4 个卧室空间宽敞，原木地板、充足采光、传统布局颇具年代感。主楼层设有客厅壁炉，餐厅、厨房等功能区分明，厨房和浴室保留部分 1950 年代设计元素，带有难得的复古韵味。近期进行了小范围整修，整体仍保持原有风貌。地下室装修完善，设有大面积娱乐空间及壁炉，可用作家庭影院、健身房或青少年活动区。 客厅有壁炉。 厨房。 原木地板客厅。 餐厅。 卧室。 厨房带壁龛。 三个浴室之一。 地下室娱乐区。 后院。 尽管有命案背景，这类房产在多伦多极为抢手的地段，依然能吸引不少关注。Lytton Park 一带独立屋常常成交价超过 $300 万加元，相较之下本房要价具有一定吸引力。业内人士分析，即使有案底，优质地段和学区往往能盖过买家的顾虑。对看重地段与教育资源的华人买家而言，这栋房子可能只需一份产权披露和新油漆，就能成为梦想家园。 浴室。 二楼楼梯平台。 地下室。 卧室。 卧室。 房屋后景。

最近，加拿大税务局追溯了多年前的一宗房产交易，给很多房主敲响警钟：伪装自住、短期倒卖获利，一旦被认定投机炒房，收益将100%按商业收入重税征收!就算在2023年反炒房新规落地之前的交易，也会被查到! 2023年正式生效的住宅房产(含出租物业)反炒房新规，旨在“减少市场投机需求，遏制房价过快上涨”。 按照该规定，若房产持有时长不足12个月，房主出售房屋所得的资本收益无法再享受自住房免税政策(PRE)。一旦触犯这条规则，卖房收益需全额按经营所得计税，而非资本收益仅需缴纳50%税款;因身故、残疾、离异、工作调动等特殊生活变故卖房的情况，可享受相应豁免。   尽管新规2023年才落地，但加拿大税务局(CRA)若认定屋主存在房产投机、短线倒卖牟利的行为，仍可追溯核查2023年之前的炒房交易。上周就宣判了一起相关案件：一名温哥华女屋主因出售公寓获利却套用PRE免税，其2018年的税单被CRA重新核定。   该屋主于2015年2月以66万加元的价格，签下一套北温期房的购房合同。楼盘竣工后，她在2017年10月正式收房。 2017年12月6日，她将这套房产挂牌出售;房屋未能即时成交，2018年2月21日她更换中介再次挂牌。2018年3月22日，该房产以116.1万加元成交，交易于2018年6月28日完成。扣除各项成本后，本次卖房获利约45.7万加元。 这名屋主将该房产申报为自住房，因此未在2018年税单中申报这笔收益。但CRA不予认可，重新核定其税务，认定该交易属于经营行为、构成贸易性质的投机交易，要求这45.7万加元收益全额计入经营所得计税。 根据《所得税法》，只有被认定为资本资产的房产，其出售收益才能适用PRE免税政策。若个人出于经营目的出售房产，该房产则不属于资本资产，收益无法享受PRE免税。 税务法庭的核心争议点在于：这名屋主买卖该公寓的行为是否属于经营活动。若判定为经营行为，这笔收益将归入经营所得类目，卖房利润需全额缴纳经营所得税。 过往司法判例总结出多项判定标准，用以区分资产交易属于经营所得还是资本收益，考量因素包括：房产属性、持有时长、同类交易的频次与数量、对房产投入的改造工作、卖房缘由以及屋主的主观动机。 法官逐一核查各项判定依据，并作出如下认定： 第一，该房产从2017年10月收房到2018年6月售出，持有时间较短，符合投机交易的特征。 第二，经查实，该屋主与其前夫多年来多次进行房产交易，其中多笔交易性质尤为明显。例如二人曾在2005年10月联手以420万加元购入一套西温房产，并额外出资翻新，该房产2010年7月折价售出，相关亏损当时已按经营亏损申报抵税。 2008年6月，她与友人合资(双方各占50%份额)，以约69.8万加元购入一套西温公寓。该房源数周后便挂牌出售，2009年6月最终成交，实际回款58.8616万加元，产生亏损。 此后她试图修改2009年税单，将自己分担的亏损申报为经营亏损，这一行为引发了CRA的问询。她在写给CRA的信件中称，自己计划开展小型房产翻新项目以此增收，这套公寓便是首个项目;同时表示自己拥有丰富的房产购置与翻新经验，迁居温哥华后，房地产自然成为她的投资方向。 庭审中，该屋主辩称自己于2017年11月3日向这套北温公寓搬运了部分物品，11月下旬又添置了两张沙发、斗柜、床头柜、主卧床铺以及次卧沙发床等家具，两个女儿居住在次卧。她声称，2017年11月23日至2018年6月期间，自己一直在此居住。 法官并未采信该说法。证据显示，她名下另有常住房产，在女儿未前往前夫住处时，母女二人实际一直居住于此。法官指出：“两名十几岁的女儿此前在三处住所都拥有独立卧室，很难相信她们会搬入面积更小的公寓，还要共用一间卧室。” 法官还补充，这套公寓并未安装无线网络，她的驾照、CRA登记地址也均未做变更。此外，房源挂牌时，中介标注该公寓为“全新房源”。 法官表示：“实际居住绝非简单搬运几件物品即可认定。她在2017年12月6日就将房产挂牌出售，与此同时又宣称正式入住、将其作为主要居所，逻辑上难以成立。” 综合全部证据并结合常理判断，法官认定：屋主并未将这套公寓作为日常居所，她与女儿的主要居住地仍是那套四居室住宅。 最终法官裁定，该屋主购入这套公寓的核心目的就是投机，本意便是转手倒卖赚取差价。因此，本次卖房获利依法全额按照经营所得计税。

加拿大人正越来越难撑住房贷，尤其是在房价高企的安省和BC省，越来越多家庭开始出现断供问题。 根据CBC的报道，加拿大信用机构Equifax Canada周二发布最新《Market Pulse》报告显示，2026年第一季度，全国房贷拖欠金额同比大增32%。其中，安省情况最严重，飙升52%；BC省也上升36%。 报告指出：“高房价市场中的断供水平，凸显出严重的财务压力”。 房贷断供者债务持续恶化 数据显示，那些已经错过房贷付款的业主，其平均逾期非房贷债务已达到5.4万加元，同比增加4.6%。 与此同时，他们拖欠的平均房贷余额也上涨13.2%，达到35.55万加元。 不仅如此，房主破产和资不抵债案例也在增加。 报告显示，2026年第一季度，业主 资不抵债（insolvency）数量较2025年第四季度增加11%。这些陷入财务危机的房主，平均还背负8.24万加元非房贷债务。 超过90%的人选择“消费者债务重组”（consumer proposal），而非直接破产。 不过，报告也强调，目前真正严重的房贷断供比例仍不算高。加拿大房贷逾期90天以上的比例目前为0.22%，仍低于疫情前水平。 高利率成最大压力来源 专家Rebecca Oakes表示，高利率是房主压力爆发的核心原因。 她指出，疫情期间超低利率让许多人承担了更高贷款，但过去两年，大批房主开始续贷（renewal）时，被迫转入更高利率的新房贷，压力明显加剧。 “加拿大人通常会拼命保住房贷”，她说，“但房贷问题往往也反映出家庭整体财务压力正在恶化”。 她警告，未来随着更多房贷进入续贷周期，拖欠情况可能进一步增加。 “大家最担心的是，如果利率再次上升，会不会给整个系统带来更大的财务压力”。 安省房价下跌 让很多人“套牢” 多伦多贷款经纪公司Butler Mortgage负责人、播客主持人Ron Butler表示，如今的房贷危机，是多个因素叠加形成的“完美风暴”。 他认为，过去几年房价回落，是问题恶化的重要原因。 “2009年至2023年期间，只要遇到经济压力，很多人都可以靠房屋升值再融资、自救”。他说，“但现在不一样了”。 尤其是在安省，2020年至2022年高位买房的人，如今房屋价值普遍低于买入价格，很多人已经失去“房产缓冲垫”。 与此同时，就业市场疲软也正在加剧问题。 Butler表示，现在很多人面临收入下降、加班减少、奖金缩水甚至失业风险，而房贷月供却越来越高。 “当更高的房贷月供，遇上更不稳定的工作环境，就会出现房贷违约”。 投资房业主风险更高 Butler还特别点名安省Brampton。 他说，当地不少投资者此前购买房产，依赖国际学生租房收入获利。但随着国际学生人数下降，很多投资者开始陷入困境，当地断供和法拍案例明显增加。 不过，他认为目前加拿大银行体系仍未出现系统性风险。 他说：“虽然拖欠趋势上升得很明显，但目前规模仍不足以让银行无法承受”。

大多伦多地区又有一处曾以 166 万元高价成交的独立屋，近日以亏损 58 万元转手。 近年来，Brampton 的房地产市场出现多宗大额亏售案例。3 月份，一处房产多次挂牌后最终以 122 万元成交，亏损高达 51.3 万元。 类似的亏损并不限于 Brampton。Oshawa 有房产亏损 75 万元转售，多伦多一处房屋亏损 165 万元，密西沙加也有房屋亏损 42.5 万元转手。 本次亏损 58.7 万元的独立屋为 4+2 卧室、两层结构，2022 年 2 月购入，刚刚以 1,072,999 元售出。 一位地产观察者 @ShaziGoalie 在 X 平台发文称：“房主曾试图坚持，但市场不给机会，最终只能认亏卖房。” 这套房屋最早于 2017 年以 76.5 万元成交，2018 年再次以 76 万元易手。2022 年以 166 万元高位卖出。今年 2 月挂牌价为 132.5 万元，4 月降至 123.9 万元，最终以 1,072,999 元成交。 去年 8 月，Brampton 还有一处购入价 130 万元的房产亏损 46.9 万元售出，另一处 170 万元购入的物业则亏损 52 万元。 数据显示，2026 年安省房贷违约数量同比上升，Brampton 的房贷违约率为全国最高，超过加拿大平均水平的两倍。 Equifax 数据显示，2026 年第一季度，安省房贷违约数量激增 52%，Brampton 的违约率达 0.64%。 Brampton 房贷违约率高企的原因包括：疫情期间高价购房的业主在续签房贷时面临更高利率，房价和房产价值下跌，失业率上升，以及部分房主在房市高峰期勉强购房，导致还贷压力增加。

伊恩·吉尔斯皮（Ian Gillespie）坐着，但始终保持着活跃的状态。 作为Westbank的创始人兼CEO，他正在喝一杯无咖啡因的摩卡，但他的状态看起来几乎像喝了咖啡。他手势不断，时而大笑，甚至有些粗俗。他从一个想法跳转到另一个，回顾过去几十年的背景，再将视角展望到100年后的未来。 本周，吉尔斯皮在温哥华太阳报进行了一次广泛的采访，这是他数年来首次接受媒体采访。 在1990年代和2000年代，吉尔斯皮经常出现在当地及国际报纸和杂志的专题报道中，因为他的公司迅速崛起，改变了温哥华的天际线，并在其他市场启动了重大项目。 然而，近年来，由于公司面临一些企业不愿意遭遇的困境，吉尔斯皮开始避开媒体采访，也在一定程度上远离了公众视野。 在Fairmont Pacific Rim酒店，这个由吉尔斯皮开发的市中心地标，他进行了一次近两个小时的交谈，回应了他对Westbank的一些旧批评，并首次公开评论关于公司的最新新闻。 他似乎对最近的逆境毫不在意，专注于未来。 “我在向前迈进，”他说。“这不关乎过去。” Westbank预计已完成或在建项目总值达到500亿美元，是温哥华的一家重要公司，负责过去三十年间该地区一些最雄心勃勃的房地产项目。 这对公司来说是繁忙的一个月。两周前，Westbank与Telus及加拿大政府共同宣布了一项数十亿美元的计划，在温哥华建设两个数据中心，这被称为近年来卑诗省最重要的经济和技术项目之一。本周，Westbank开发的与斯阔米什民族合作的Sen̓áḵw租赁大楼首次迎来居民入住。而在周四，吉尔斯皮表示，历时十六年以上的Oakridge Park购物中心的揭幕仪式即将举行。 不过，近期公司的事情并非一帆风顺。 对于温哥华房地产行业的许多人以及外部观察者而言，曾经的风光无限的Westbank似乎正处于危机之中。 吉尔斯皮并不这么看。在他说的除了温哥华的数据中心规划，Westbank在加利福尼亚、夏威夷等地也有大计划，且他的家乡也将有更多项目推出。 吉尔斯皮并非出身豪门。他在一个小小的Port Coquitlam的房子里长大，幼时家中取暖靠的是柴火，家里有五个孩子，父母则是坚定的环保主义者。20多岁时，他在建筑商场和其他开发项目中积累了一定经验，1992年，他在30岁时创立了Westbank。 该公司的建筑以其独特的设计和热销的销售活动而闻名，曾出现顾客排队抢购预售合同的盛况，海外销售办事处也生意兴隆。 Westbank的项目包括Fairmont Pacific Rim、旨在振兴老旧社区的野心勃勃的Woodward’s改建；温哥华最高大楼Shangri-La；修复历史悠久的市中心教堂的Butterfly项目；还有国际知名建筑师设计的引人注目的摩天大楼，如比亚克·英格尔斯（Bjarke Ingels）设计的蜿蜒的温哥华住宅和隈研吾（Kengo Kuma）设计的未来派Alberni。公司还在西雅图、多伦多、加利福尼亚和东京开展项目。 早在最近的诉讼之前，Westbank就引发了很多争议。 本周被问及他是否认为公司遭遇了过多批评时，吉尔斯皮部分归因于Westbank项目的高调性质。 许多Westbank的项目都被用超级赞美的词汇来描述。1996年，乔治亚公寓被宣传为“世界上最先进的住宅”，并被媒体称为加拿大最大的单阶段开发项目。 2015年，Telus Garden在市中心竣工，成为加拿大能源效率评分最高的办公楼。 Fairmont Pacific Rim创造了加拿大公寓价格记录。 2022年Sen̓áḵw开工时，当时的总理贾斯廷·特鲁多称其为“加拿大历史上最大的土著经济合作伙伴关系”。 就在本周，Oakridge被称为加拿大历史上最大的私有重建项目，也是北美最大在建项目。 “我不想跟随，我想引领，”吉尔斯皮本周如此说道。 采访中还在场的是温哥华房地产界另一位知名人物：鲍勃·伦尼（Bob Rennie），这位从房地产经纪人转型为行业大师的人，从90年代起帮助销售多项Westbank项目。 当被问及这些攻击是否让他烦恼时，吉尔斯皮短暂的停顿给了伦尼足够的时间插话：“哦，你很享受这个。” 吉尔斯皮笑了，随后以更加严肃的语气说：“你知道，这要看情况。有些时候，如果你处在合适的状态，那确实是这样的，正如鲍勃所说：‘如果他们不谈论你，那才是时候你真的需要担心。’……而另一方面，有些日子确实很艰难。” 几年前，当地房地产行业的很多人似乎在庆祝Westbank的挑战，伦尼说。 但如今，他表示：“大家似乎有一种完全不同的情绪，大家尊重这个家伙如何改变了天际线，并且生存下来。我们都受益于他走向未来的视野，追随他的脚步。”   尽管伦尼已经有十多年没有为Westbank项目做营销，两人在采访中表现出互相的钦佩。 在伦尼与吉尔斯皮在1990年代和2000年代的合作期间，温哥华的房价飙升，许多当地居民因此无法承受。有些人指责像Westbank这样的公司不仅在受益于不断上涨的房价，也积极助长了助涨。 Westbank在其大型项目中建设了数百个低于市场价格的住房，并为公共艺术和设施做出了贡献。但由于其追求不断提高的奢侈住宅价格，公司也给人留下了“让他们吃蛋糕”的声誉。 吉尔斯皮表示，Westbank目前的员工数量比巅峰时期少了一些。他将这一缩减视为至少部分上是积极的，认为团队可能曾经壮大得过于庞大。“你失去了这些个人联系。” 被问及近期的财务挑战，吉尔斯皮最初的反应是无声、看似毫不在意的耸肩。当被要求进一步说明时，他表示：“假如说你在谈论一个分包商给一栋建筑设置留置权，我有两个选择：我可以同意那个分包商，或者我可以不同意。” 吉尔斯皮提到，Westbank近期的项目在“市场非常火热”时动工，例如，混凝土的每立方码的费用迅速上涨。 “因此，有很多人都在趁机捞一把，就像这样，”他说，手势像是图表上陡峭上升的线条一样，“然后又像这样，”手势又朝下指去。 “这就像，‘好吧，你们都过得很好，大家都赚了大钱，但项目最终延迟了一年，现在我希望你们和我一起承担延迟一年的痛苦，’”他说。“我的意思是，如果我决定与一个分包商产生争议，因为我不想支付他们希望得到的费用，这与说这个项目存在系统性问题是不同的。” 当被问及为何这些更广泛的行业变化没有导致温哥华其他大型和成熟开发公司面临如此多的留置权、诉讼和争端时，吉尔斯皮表示：“我不知道……我和我行业的其他人没有交流——我是说，我认识他们，但我们没有互动。” 吉尔斯皮与Westbank多年来一直与大多数同行保持距离。与其他大型温哥华房地产公司不同，Westbank并不属于行业主要游说团体——城市发展研究所，也不参加该团体的活动。 当再次提到支付争议时，吉尔斯皮说：“我可以随时解决它们。这只是一个解决成本的问题。我不想在我觉得自己是对的时候就轻易妥协。” ROY Yen表示，与“世界级”的设计师和顾问合作是Westbank成功的关键。他在1990年代为该公司提供乔治亚公寓项目的咨询服务，以及最近的Oakridge项目。 Yen说，Westbank现在面临的挑战“在过去几年中并不是行业特有的。” “过去的40年是温哥华房地产的繁荣期……政府政策创造了条件，让许多人通过不同程度的投机和杠杆形式制造大量财富，”Yen说。“但现在的世界是不同的……商业模式从根本上发生了变化。” 吉尔斯皮“在一个不太与想象力和视野联系在一起的行业中具有想象力和视野，”Yen说。他对温哥华文化和社区的影响虽然可能不明显，但他在城市天际线上的印记是不可否认的。 “收购能源厂地块及其与Telus的先前合作，使他在AI数据中心项目方面拥有了良好的基础。这是个大事，”Yen说。“他有远见。” 一些温哥华房地产行业的高层人物拒绝就Westbank最近的问题公开发言。 一位与吉尔斯皮相识多年的人表示，他们不太敢打赌吉尔斯皮的成功，“但我绝对不会打赌他会失败。” “你永远不能低估他。” 吉尔斯皮追溯到新数据中心项目的起源，大约15年前，他与Telus的首次会晤，当时在讨论将要成为Telus Garden的整个市中心街区的重建，而该街区包括电信巨头的全国总部。 在Telus Garden开工之前，吉尔斯皮回忆起与Telus的首席执行官达伦·恩特维斯特（Darren Entwistle）在该地块上散步。他们关于旧铜线电话线路的对话让吉尔斯皮思考如何利用这些电力高效地给该物业供热。在投入数百万美元和数年的努力后，他们成功地实现了这一点，吉尔斯皮回忆道，这给了他下一个想法：“为什么不从整个城市电网的角度考虑呢？” 因此，2013年，吉尔斯皮以3200万美元收购了一家公司，名为Central Heat Distribution。这家公司自1960年代起运营，为温哥华市中心的约210栋建筑提供蒸汽供热。Central Heat被重新品牌为Creative Energy，吉尔斯皮希望能将其扩展到更多建筑物，并帮助温哥华过渡到低碳供热，以替代建筑中各自的燃气锅炉。 他直接跳到本月重磅数据中心的宣布。 吉尔斯皮表示，大多数其他数据中心运行依赖化石燃料，并位于偏远地区，它们将热量排放到大气中。但是温哥华新的数据中心将建立在Creative Energy系统之上，并链接至比蒂街和西乔治亚街的系统，将为市中心商业建筑和大约15万户居民供热。吉尔斯皮解释说，进入数据中心的每一个电子都将被利用两次，一次为数据中心供电，另一次为供热建筑。 数据中心因其环境影响而备受争议。尽管一些数据中心旨在实现净零排放，即通过去除的温室气体量来抵消排放到大气中的总量，但吉尔斯皮预测温哥华的新数据中心将成为世界上首批净正的数据中心。 “对每个人来说，圣杯就是‘让我们实现净零。’去你妈的净零。我们是净正的，”他说。“这真是很了不起。……这是温哥华的创新正在这里发生。” 这个故事充分展现了吉尔斯皮大刀阔斧的思维、迅速行动以及常带粗俗口吻的风格。 最初一个相对简单，但却大规模的办公楼开发，激发了他提出一个新想法，接着又是一个更宏伟的想法，几年后他得以实现他所描述的世界领先技术，这将为温哥华的经济铺平未来数十年的道路。 “我们为什么要继续用老旧的方式做事情？”吉尔斯皮说道。“如果世界在变化，那你要么改变，要么死去，或者变得无关紧要。我对变得无关紧要可不感兴趣。”