地产

'愤怒'的温哥华公寓业主在售出超百万的房产后倍感受骗 一位2023年首次购房的温哥华买家以超过100万加元的价格购入了一套公寓，但她感到受到欺骗，并对此非常愤怒，她认为在项目近期完工后，并没有得到当初承诺的所有内容。 安妮·K最近在位于东12街1680号的ACE项目中购买了一套公寓，该项目由Wesgroup Properties开发。 安妮选择ACE的一个原因是地理位置，因为这里距离繁忙的商业大道和百老汇的交通枢纽仅需五分钟步行。   ACE官方网站的描述称：“在独特的社区中形成了集体归属感，生活所需的便利设施近在咫尺，东侧有特劳特湖，北侧是沿着商业大道分布的众多商店、服务、咖啡馆和餐厅。” ACE提供一室、一卧和两卧的套间，官方网站表示，它们仍在销售中，并且可随时入住。 安妮在2023年购买了一套预售公寓，当时开发商告知她在项目完工后可以以4000加元的价格购买一个储物柜。她还被告知，优先权将给予购买两卧单位的客户，而她正好符合这个条件。   这是销售代表在她签署合同时给她的信息，她的房地产经纪人也在场。销售协议中提到将建造50个储物柜并提供出售。 ACE总共有61个单位。 厌倦了“企业说辞” 快进到2026年初，安妮的公寓即将完工，她再次向销售代表询问储物柜的情况，根据之前的说法，她在出售结束后可以联系他们。   “所以，我在三月和四月联系了他们，经过漫长的邮件交流，他们承认储物柜无法购买，”安妮告诉《Daily Hive Urbanized》。 安妮得到了两个理由，Wesgroup告知她储物柜被用于运营和临时用途，尚无何时会释放给业主购买的时间表。第二个理由是“销售方案仍在不断变化”，储物柜被分配给可用的房子。 这位首次购房者解读为储物柜被保留给尚未售出的单位，以便未来的买家使用。   “无法购买我曾被承诺的储物柜，降低了我物业的价值，”安妮表示。她补充道，这也会给她未来出租物业的租客带来不便。 安妮的房地产经纪人对此也表示不满，称对开发商处理此事的方式“感到非常失望”，尤其是考虑到安妮所支付的金额。 安妮分享了一些她的房地产经纪人与Wesgroup之间的通信记录，代理人告诉开发商，这次经历改变了他对Wesgroup的信任看法。   我们也得以查看安妮与Wesgroup之间的一些通信记录。 Wesgroup的回应 在2026年3月，Wesgroup的一名销售管理员Joey Yu告诉安妮，他将在该月末联系她，讨论潜在的储物柜购买，“在我们为所有业主完成ACE项目后，”他说。 2026年4月8日，同一销售管理员告诉安妮：“我们的办公室确认，目前ACE的储物柜无法出售。”   他告诉安妮，她被列入了等候名单，时间回溯至2026年2月她请求加入等候列表时。安妮在此之前就表示了兴趣。 “一旦有机会购买，我们会主动联系您，”销售管理员补充道。 仅过了一周，2026年4月16日，资深销售经理Donne Cheung发了一封邮件给安妮。   “在您于2023年6月购买时，储物柜并未可供出售。表达兴趣的购房者被列入等候名单，理解在接近完工时可能会有购买柜子的机会，取决于实际情况，”Cheung说。 “随着项目的推进，所有储物柜都作为整体项目库存分配，不幸的是，目前没有剩余可供单独购买，”Cheung补充道。 安妮被告知，在少数情况下，可能会有储物柜变得可用，如果发生这种情况，她会被通知。   然而，这并没有听起来有太多希望，因为Cheung说：“关于等候名单，机会预计将会受到限制。” 《Daily Hive Urbanized》也联系了Wesgroup Properties。 “在我们的项目中，储物柜是与住房分开销售的，只有在购房协议中明确包含的情况下，才会分配给购房者，”Wesgroup告诉《Daily Hive Urbanized》。 “我们理解，存储空间的获取非常重要，某些在签署购房协议时未购买储物柜的购房者可能会在后来改变主意并请求一个。对于这些购房者，有机会加入等候名单，我们将用于分配未来可用的储物柜，”开发商补充道。 《Daily Hive Urbanized》获得了一份安妮在2023年的报价单复印件，支持她关于购买储物柜的主张。 温哥华公寓   Wesgroup Properties向安妮提供了一个需要腾空的自行车储物柜，售价2000加元，而不是一个标准的储物柜。 温哥华公寓业主的处境 我们将Wesgroup的回复转达给安妮，她表示：“这是我在过去几个月通过电子邮件遭遇的同样‘企业说辞’。” 安妮还告诉我们，Wesgroup Properties针对她改变主意的声明是谎言。她也驳斥了Wesgroup在购房协议方面的说法。   “在签署时并没有明确包含在购房协议中，因为他们说储物柜仅在完工时可以购买，”安妮解释道。 安妮补充，她并没有“改变主意”，她在签署时就询问过，且自2023年12月起就被告知讨论购买储物柜的事宜要等到完工。 我们询问了这位新的温哥华公寓业主，整个经历让她的感受如何，她用的两个词是“愤怒”和“厌恶”。   “受骗是一种感觉，但更确切地说，他们无休止的企业说辞和在众人都能看穿他们的肮脏销售战术时转嫁责任，是对我时间和智慧的侮辱，”安妮表示。 *为保护当事人的隐私，姓名已更改。

在如今的加拿大，尤其是多伦多和温哥华这样的一线大都市，高昂的房价和利息已经把大批年轻人逼入了“买不起房”的绝境。然而，最新的地产调查却揭露了一个让人意想不到的“曲线救国”新趋势：买不起市区的公寓或联排，加拿大年轻人竟然盯上了乡下的度假屋（Cottage）！ 根据著名的民调机构 Leger 专门为瑞麦地产加拿大（Re/Max Canada）进行并于本周二（5 月 19 日）发布的最新调查显示，越来越多的年轻一代正将目光投向娱乐性物业，试图以此作为积累财富、杀入房地产市场的突破口。   观念彻底颠覆： 度假屋不再是奢侈品，而是买房的“第一块垫脚石” 这项令人大开眼界的调查发现，在全加拿大潜在的房屋买家当中，竟然有近半数（45%）的人明确表示，他们计划购买一套娱乐性度假屋，以此作为进入更广泛住房市场的切入点。 那些传统上被昂贵的城市住宅市场无情拒之门外的加拿大年轻人，正把买房的全部希望寄托在这些度假屋上。调查显示，在 18 到 34 岁的年轻群体中，超过半数（54%）的人表示，购买娱乐性物业已经成为了他们长期财务规划目标的一部分。相比之下，这一数字在 35 岁及以上的加拿大群体中显着偏低，仅为 30%。 瑞麦地产指出，之所以出现这种代际差异，正是因为大城市里传统的城市住房市场对于许多年轻人来说，已经变得彻底高不可攀且无法负担。 “娱乐性物业不再被单纯地视为可有可无的消费支出，相反，它们正成为进入房屋所有权市场的一块‘垫脚石’，具备长期的价值潜力，”瑞麦地产加拿大总裁唐·科蒂克（Don Kottick）在评价这一趋势时说道。 “对于很多人来说，核心在于通过房地产市场的不同板块来建立起属于自己的资产净值，同时创造出一些看得见、摸得着的切实资产，这些资产既可以长期持有，也可以用来进行杠杆融资，甚至能够代代相传，”科蒂克补充写道。 买家口味变了： 拒绝夏日限定，六成年轻人要求“拎包入住加全年使用” 随着买房目的从“度假享受”变成了“刚需上车”，年轻人对度假屋的挑选标准也发生了翻天覆地的改变。 调查结果显示，在潜在买家当中，高达 61% 的人明确表示他们正在寻找近期刚刚翻新过的物业。与此同时，几乎同样比例（59%）的人表示，他们希望能够全年使用这套物业，而不仅仅是在温暖的季节里过去避暑。 “现在的情况已经不再是单纯寻找一个逃离城市喧嚣的避难所了，”瑞麦地产总裁科蒂克分析道，“买家们希望的是那些从入住第一天起就完全准备就绪的房子，并且它要足够灵活，能够支持从周末度假到全职居住的一切生活需求。” 这就解释了为什么越来越多生活在大多伦多地区的留学生和年轻白领，开始结伴去北边的蜜月湖（Muskoka）或蓝山（Blue Mountains）一带看房。既然市中心的“鞋盒公寓”也要大几十万加元，还要每个月给巨额的管理费，那不如去乡下买一套依山傍水、能全年居住的独立 Cottage，至少那是属于自己的一块地皮。   硬核泼冷水： RTO 强制回办公室办公，不少老房东急着套现割肉 然而，理想很丰满，现实却极为骨感。这波年轻人一腔热血准备下乡接盘的同时，已经在山里持有度假屋的老房东们，却正经历着另一场煎熬。 调查显示，并非所有人对前往度假屋生活都感到由衷的高兴。多达 28% 的现任度假屋主表示，他们希望能在短期内尽快卖掉手中的娱乐性物业。而导致这波抛售潮的罪魁祸首，正是全加拿大近期轰轰烈烈的“强制重返办公室令”的回归，以及曾经风靡一时的远程办公时代的彻底终结。 同样的尴尬也发生在了买方市场，调查表明，在目前不拥有度假屋的加拿大人中，有 14% 的人坦言，正是因为公司出台了强制返回办公室的规定，才导致他们在购买娱乐性物业时犹豫不决、不敢下手。 除此之外，养一套度假屋的隐形成本，可能远超年轻人的想象，哪怕这套房子是白送给你的。高达 40% 的受访者直言不讳地表示，如果他们未来继承了父母留下的度假屋，他们根本无力承担和应付随之而来的高昂日常维护和修缮成本。 在加拿大，度假屋的水电设备、屋顶外墙、乃至冬季扫雪和化粪池维护，每年的开销也都是一笔巨款。这篇地产报告可以说是扯开了加拿大房市最残酷的一幕：年轻一代为了拥有一套属于自己的房子，不得不放弃城市的便利、甚至通勤的舒适，去走一条前人从未走过的“林间小道”。下乡接盘到底是一桩保值的神投资，还是一场作茧自缚的打工噩梦，只能留给时间去检验了。

温哥华市政府正准备对住宅开发政策进行重大调整，以应对不断上升的建筑成本与趋于疲软的房地产市场，确保新建租赁住房项目仍具备可行性。 在本周的一次公开会议上，温哥华市议会预计将批准一系列关于“住宅租赁（RR）分区政策”的修改，目标是让全市范围内6层租赁公寓的审批和建设变得更容易、更快速。 6层公寓“更容易建了” 市政府工作人员表示，此次调整属于更大范围的住房加速战略，目的是： 降低开发成本 加快审批流程 保持住宅项目持续开工 报告指出，目前市场环境复杂： 建筑成本与融资成本持续上升租金与房价在过去一年趋于停滞甚至下降 虽然这对“可负担性”有一定帮助，但也让大量新项目在融资上变得更加困难。 开发商面临双重压力 市政府报告明确指出： “项目成本增长速度已经超过可实现的销售和租金收入。” 换句话说： 房子更难卖出高价 租金增长有限 建造成本却不断上升 这使得许多在建或计划中的项目面临资金压力。 最大变化：取消部分“可负担要求” 此次改革的核心内容之一，是调整RR分区规则： 取消RR-2C分区 原规则： 6层租赁楼必须有20%低于市场租金 新方案： 大部分情况下取消这一要求 降低开发门槛，提高可行性 轨道交通区域可建更高楼 在省级规定的“交通导向发展区”（SkyTrain及主要公交枢纽附近）： 可建至8层住宅 若提供20%低于市场租金住房可获批准 100%社会住房项目也可建8层 新增混合用途分区 市政府还提出新增RR-3C分区： 允许6层住宅+底层商业 不强制要求低于市场租金住房 同时在部分区域（尤其温哥华东区）取消或减少强制可负担住房比例。 政府数据：已批超3000套租赁房 自2021年以来，RR分区政策已批准： 超过3000套专用租赁住房 其中2395套来自RR-2区域 642套来自RR-3区域 已在推进项目也将“套新规则” 市政府建议，将4个正在进行的开发项目重新调整分区规则，以符合新政策。 这些项目高度在4至6层之间，分别位于： Joyce Street区域 Fraser Street区域 West 49th Avenue East 49th Avenue 市政府担忧：未来可能再次“住房紧张” 尽管当前租房市场相对宽松，但报告也提醒： 如果未来建设放缓 需求回升 可能再次出现严重住房负担问题 因此市府认为必须“持续政策调整”，维持开发节奏。 这次政策调整的核心逻辑是： 成本太高 → 项目难推进降低限制 → 让开发继续牺牲部分可负担要求 → 换取更多住房供应 温哥华住房政策，正在进入新一轮“加速建设”阶段。  

假如你有一套出租房，多年来作为投资房为你带来租金收入。现在房价已经涨了，你决定把它改成自住房——搬进去自己住。 但在你搬进去的那一刻，加拿大税务局（CRA）不会当你是在"搬家"，而是认定你完成了一笔"视同销售"。哪怕房子还是你的，你也没有真的卖出去，CRA 仍然会让你缴纳相当于当前房屋市价 13% 的 HST 税款。 这不是玩笑。这是现行加拿大税法如何处理"用途变更"的真实规则。   一、改成自住房 = 法律上"卖给了自己" 根据《消费税法》（Excise Tax Act，ETA）第 206 和 207 条，房主如果改变房屋的用途——比如把出租房改成自住房——都会触发"用途变更"（Change in Use）条款。 在税法看来，这等同于房主以房屋当前公平市场价值（FMV）把房产"卖"给了自己，学名叫"视同销售"（Deemed Disposition）。关键是：这个"销售价格"不是你买房的原价，而是房屋今天的市场价值。 CRA 的具体认定标准见 Section 206(4) 与 GST/HST Memorandum 19.1：当房产从商业用途（出租房，用于产生租金收入）转为免税住宅用途（自住房），房主被视为按当前公平市场价值（FMV）卖出并重新购入同一物业。 这里有个容易被误解的地方：HST 不是按照升值部分计算，而是按房屋全部当前市价计算。 为什么？因为 HST 是一种消费税而非所得税。当你把房屋从"商业用途"（产生租金收入、适用 HST）撤出，转为"个人住宅用途"（免税），你实际上是在将这项资产从应税商业体系移出个人消费体系。从税务角度，这被理解为：商业实体向消费者（你自己）出售了这项资产，需要按资产的全部市场价值补缴消费税。 两条关键细节经常被忽视： 10% 原则：用途变更比例超过 10%，就必须向 CRA 申报。 全市价计算 HST：如果房屋在出租期间升值了（比如买时 $600K，现在 $800K），你需要按 $800K 的当前全市价缴纳 HST（$800K × 13% = $104K），而不是只按 $200K 的升值部分计算。这是因为 HST 是消费税，计算基数是整项资产的消费价值，而非资本利得。 二、账单有多高？两个真实数字 案例一：多伦多出租房改自住，账单 $10.4 万 根据多伦多税务律师 TaxLawCanada 的公开案例说明（2024 年 5 月），以下情形说明账单的计算逻辑： 房主持有一套当初购入价 $600,000 CAD、目前市值 $800,000 CAD 的多伦多公寓。这套房一直作为出租房，为房主产生月租金收入。现在房主决定把它改成自住房，搬进去自己住。 改用途那一刻，触发"用途变更"： 应缴 HST = 当前公平市场价值 $800,000 × 13% = $104,000 CAD 关键理解：这笔 HST 是按房屋全部当前市价 $800,000 计算，而不是只按升值的 $200,000 部分。即使你只赚了 $200,000 的升值，HST 账单仍然要按 $800,000 算。这是因为 HST 是消费税，当房屋从商业用途退出时，要补缴的是整项资产的消费税价值，而不是资本利得税。这笔税款必须在变更当年的税季一次性缴清。 案例二：Reddit 房主亲历 $8 万补税 在 Reddit r/PersonalFinanceCanada 的讨论中，一位房主将一套度假屋从出租房改成自用（自己住进去），CRA 通过房产记录及银行数据进行追溯审计，最终要求补税 $80,000 加元。 讨论中多位网友指出：CRA 的审计能力比许多人想象的要强，改用途的信息会通过产权转移、地税变更等多个渠道被追踪到。 特别提醒：HST 账单的具体金额还取决于你当初购房时是否申报过 ITC（进项税额退税）。如果购买时有申报 ITC，改用途时就要全额补缴 HST；如果购买时没有申报过 ITC，可能可以通过 Basic Tax Content（基本税项内容）公式来降低应缴税额——但这仍然是基于房屋全部资产价值的评估，不是只按升值部分。因此，在改用途前务必咨询税务专业人士了解你的具体情况。 三、为什么这套机制没被改掉？ 这项法律规则之所以一直存在，是因为它对政府和税收制度都有意义。 根据《消费税法》的设计逻辑，当房屋用途从"商业用途"（出租以产生收入）改为"居住用途"（自住，不产生商业收入），房屋就从"应税房产"变成了"免税房产"。从税收角度，这被视为一种"退出应税范畴"的行为，因此被作为"视同销售"来处理——确保政府在房主改用途时能征收一笔 HST，弥补日后房屋不再产生应税收入的损失。 换句话说，法律规则本身是有逻辑的：房屋从会产生租金收入（可抵扣 HST）变成不产生任何商业收入（免税），政府通过"视同销售"这个机制来确保税收的连续性。 2024 年 3 月的加拿大税务法院判例（1351231 Ontario Inc. v. The King，2024 TCC 37）进一步确认：只要房屋用途发生实质性改变，改变发生的当刻就会触发"视同销售"——不管房屋曾经是什么用途、改成什么用途。 三、房主真正的困境 对房主来说，这条规则的困难之处在于：升值反而成了负担。 假如你的出租房在过去几年内升值了 $200,000，用途变更时，这笔升值全部会被纳入 HST 计算基数。房屋升值得越多，改用途时要缴的 HST 就越多。许多房主面临的现实是：想搬进自己的房子，却因为房屋升值而需要支付一笔巨大的税款，而这笔钱往往需要通过抵押融资或其他方式筹集。 一些房主甚至会因为这笔 HST 负担太重而选择继续出租房屋，即使他们想自己住进去。这样，潜在可用的自住房源被"锁定"在出租市场中，无法进入真正的自住市场。 五、如果你正考虑改用途，需要了解什么 如果你持有出租房，并计划改成自住房，以下是税务专业人士反复强调的几个关键点——但每个人的情况都不同，每一步都应在咨询税务律师或注册会计师（CPA）后才付诸行动，本文不构成个人税务建议。 一、提前做正式 FMV 评估 在正式改用途前，申请一份正式的公平市场价值（FMV）评估报告——必须由持牌评估师（Accredited Appraiser）完成，地产经纪出具的比较市场分析（CMA）CRA 不认可。这份正式评估报告会成为你向 CRA 申报时的关键凭据，也直接影响应缴 HST 的基数。 二、精确计算 HST 敞口，评估现金流 在改用途之前，与税务专业人士一起计算你的实际 HST 账单。基数 = 当前 FMV × 13%。理解这笔数字有多大，才能判断你是否有足够的现金流来支付这笔税款，或者需要通过什么方式筹集资金。 三、了解申报流程和截止时间 改用途后，你有法律义务向 CRA 申报这笔"视同销售"。不要指望 CRA 不会发现——税务部门已经通过产权转移、地税变更、银行融资等多个渠道追踪用途变更。主动申报比被审计后补缴要好得多。 四、考虑替代方案 如果 HST 账单过于沉重，你可以考虑：是否可以通过出售房屋而不是改用途来达成目标（但出售同样会触发资本利得税）；或者咨询律师是否存在其他税务结构来优化这笔支出。这些都需要专业人士参与，不能自行判断。 结语：政策设计与房主的困境 从税法角度，"用途变更视同销售"这条规则有其逻辑——确保房屋从商业用途退出时，政府能征收一笔税款。但这也意味着：房主想搬进自己的房子，不是一个简单的生活选择，而是一项重大的税务触发事件。 对于房主来说，这条规则的现实后果是：你的房屋升值成了负担，而不是资产。房屋升值得越多，改成自住时的税务成本就越高。许多房主最终选择继续出租，即使他们想自己住进去，因为无法承担改用途带来的 HST 账单。 批评者指出，这一设计可能无意中"锁定"了一部分潜在的自住房源，让它们继续停留在出租市场。但改变这项税法涉及复杂的财政和政策考量，不是短期能解决的问题。 对你个人来说，如果手上持有出租房并有改用途的计划，最重要的是：现在就咨询税务专业人士，理解真实的税务成本，而不是等到决定已经做好了才发现。 本文相关信息采集于 2024 年 5-6 月，涉及法律条款、税率、数据统计及审计政策，请以最新 CRA 官方指导和税务专业人士建议为准。

加拿大驻纽约总领事的前官方官邸，在挂牌近两年后终于售出。 加拿大外交部目前尚未确认最终成交价格，但曾于今年3月表示，已经收到针对该住宅的购房报价。 图源：nationalpost 一家房地产网站显示，这套位于Park Avenue（公园大道）的五卧室公寓，于5月11日以805万美元成交。另一家网站则显示，该价格其实早在今年3月就已出现，时间点与加拿大外交部确认收到报价大致一致。   这套公寓最初于2024年8月挂牌出售，当时叫价950万美元（约合1300万加元）。加拿大高级政府官员当时表示，出售该住宅是必要的，因为房屋需要耗资数百万加元进行翻修。   同年，加拿大外交部还斥资900万加元，购入另一套豪华公寓，作为加拿大驻纽约总领事的新官方住所。   这一购买当时甚至登上国际新闻头条。原因是纽约部分房地产网站最初误报称，这套豪宅是为英国国王查尔斯三世购买的，因为房产契约上写的是“代表加拿大的国王陛下”。   这笔交易在加拿大国内也引发争议。保守党批评称，这套位于中央公园附近“亿万富豪街”的新豪宅，在许多加拿大人连账单都难以支付的时候，显得过于奢华和浪费。   随后，加拿大驻纽约总领事汤姆·克拉克被传唤到加拿大众议院委员会作证，说明有关公寓交易的问题。   这位前CTV记者表示，他本人既没有参与购买新公寓，也没有参与出售旧官邸。   这套位于公园大道的旧公寓最初购于1961年，上一次翻修还是在20年后。   委员会听证会上曾提到，该住宅并不符合加拿大无障碍法规要求，而且负责管理该建筑的合作公寓委员会，还对在住宅内举办活动施加了限制。   此外，住宅内部也缺乏家庭生活空间与办公空间之间的明确分隔。   有关该住宅的问题，其实早在2014年就已经被提出。当时原本计划进行翻修，但后来因COVID-19疫情而被搁置。   委员会还听取了相关意见，称翻修成本后来大幅上涨，而且即便完成翻修，也无法真正解决这套公寓的一些根本性问题。   政府官员当时表示，购买位于Steinway Tower的新公寓，长期来看反而能够为加拿大纳税人节省资金。   Steinway Tower以“全球最纤细摩天大楼”闻名。   不过，公园大道这套旧公寓的出售过程并不顺利。房地产网站记录显示，房屋价格曾于2025年6月首次下调，随后又于去年9月降至790万美元。