地产

Miranda Horvath 原本憧憬着在多伦多开启新生活，没想到还没下飞机，梦想就破灭了。 3 月底，她搭乘从埃德蒙顿飞往多伦多皮尔逊机场的航班，一落地刚开机，就收到"房东"发来的邮件。对方称因家里突发急事，无法带钥匙过来。 Horvath 心头一沉，渐渐意识到自己租的那套公寓根本不存在，8,200 元积蓄——相当于 4 个月租金也是她几乎所有的钱——已经被卷走。 "我感到非常羞愧和受伤，"Horvath 对《多伦多星报》说，"这让你开始怀疑自己的判断力。" 她原本以为自己租的是市中心红砖步梯公寓顶层套间，大窗户、豪华地板、有壁炉，离她即将入学的学院也只需 15 分钟，月租 2,050 元。在紧俏的租房市场，这样的价格看似很划算。 Horvath 的遭遇并非个案。多伦多警方网络犯罪协调中心（C3）提供的数据指出，预计今年全市因诈骗损失金额将接近 5 亿元，创下历史新高。 多伦多警方金融犯罪部门警探 David Coffey 表示："按目前的趋势，这将是我们有记录以来最高的年度诈骗损失。" "诈骗手法本身没太大变化，但 AI 技术让诈骗速度、规模和隐蔽性都大幅提升。" Coffey 指出，AI 等新兴技术让诈骗手法更加逼真，跨国作案也让执法难度增加。 "我认为，这正是骗子利用 AI 提高效率、效果显著的结果，他们投入产出比变得更高了。" 警方预计，今年多伦多将收到约 19,600 宗诈骗报告，平均每天约 53 宗。2025 年，加拿大反诈骗中心统计全国损失逾 7.04 亿元，再创纪录，这已是连续第六年全国诈骗损失持续攀升。 去年，多伦多警方称，受害人因诈骗损失约 4.33 亿元。截至今年 7 月，全市损失已突破 2.574 亿元，报告案件超过 10,200 宗。 但网络安全专家和前调查员表示，实际损失远超报案数字。因为诈骗属于全国最少被举报的犯罪类型之一。 加拿大反诈骗联盟执行董事 Jennifer Quaid 告诉《多伦多星报》："真实的损失总额高达数十亿元。" 据加拿大反诈骗中心估算，只有 5% 到 10% 的诈骗案件会被举报。以多伦多的已报损失推算，今年全市真实损失或在 50 到 100 亿元之间。（对比：多伦多警方年度预算为 14.3 亿元，TTC 运营预算为 30.3 亿元。） 加拿大反诈骗中心发言人 Jeff Horncastle 表示，绝大多数损失集中在少数类型：投资诈骗损失最大，其次是鱼叉式钓鱼和企业邮箱欺诈，然后是求职/租房和恋爱诈骗。 "损失金额越来越高，受害人损失也越来越惨重，"Quaid 说，"技术发展让犯罪分子得利的速度远超监管和防范。" 孤身来到多伦多，积蓄被卷走，Horvath 最令她困惑的是整个过程看起来都很正规。 她说，自己在 Rentals.ca 找房，前后找了几个月才锁定目标。 租约长达 14 页，房东签了字，还附有联系电话、邮箱和家庭住址等详细资料。一切似乎都在正规流程上。 "直到那一刻为止，一切都很正规。它挂在知名网站上，有照片、有地址，"她说，"我没有理由怀疑。" 据 Horvath 回忆，她最初预付了两个月租金，签约后房东又要求多付两个月。对方还以要把房子租给别人相要挟，随后又提出送一个月免费，最终她同意了。 Rentals.ca 发言人 Giacomo Ladas 表示，网站要求房东身份验证和反欺诈筛查，所有房源都会经过自动和人工审核。 但他表示，出于隐私规定，无法对 Horvath 付款给的那位房东的账号或身份状态发表评论。 Ladas 补充说："我们承诺持续努力，减少诈骗机会。" 据多伦多都会大学网络安全研究员 Atefeh Mashatan 称，Horvath 的经历反映了骗局的新趋势：过去那种语法错误、离奇故事的"老套路"正在消失，骗子用 AI 批量"定制"个性化骗局。 "AI 已经彻底改变了诈骗的经济学，"她说。 现在，骗子几分钟内就能写出数千条润色过的消息，还能用社交媒体、公司网站或泄露数据精准锁定受害人，这正是 Mashatan 所说的"工业化社交工程"。 "这样的信息因为细节真实，看起来更可信，即便请求本身是假的。" 诈骗案带来的经济损失不断攀升，谁应该承担损失也成为各界关注的焦点。 消费者权益团体（包括加拿大公众利益倡导中心）呼吁加国效仿英国、澳大利亚，由银行承担部分责任，即客户被骗汇款后，银行也应负责赔偿。 加拿大银行家协会（CBA）2024 年协助启动了跨行业反诈骗联盟。协会高级副总裁 Brent Mizzen 表示，业界支持加强信息共享、事前防范。 "骗子会利用任何漏洞或跨行业不协调之处，"Mizzen 说。但被问及银行是否应分担诈骗损失时，他没有正面表态。 Mizzen 表示，责任归属是"另一个问题"，政策制定需要"慎重考量"。 四个月过去，Horvath 仍留在多伦多，靠伴侣支持生活。 她称，报警后暂未有结果。警方证实案件已"正式立案，正在调查"。 事发当晚，Horvath 和伴侣还是来到了 Yonge-Eglinton 附近的 Redpath Avenue。 他们没有钥匙和门禁码，只能坐在外面长椅上等了 20 分钟，直到有人出门，他们才跟着溜进去。 两人检查了信箱、走遍楼道、看了门牌号，最后物业经理证实了 Horvath 的担忧——公寓根本不存在。 "回头看才知道哪里有问题，"她说，"但其实能做的真的很有限。"

几年前，你花71.5万加元买下一套期房，并支付了6.8万加元定金。如今项目即将交付，但同一套房子的市场价值已经跌到约58.5万加元。 面对超过13万加元的账面损失，你还会选择完成交易吗？ 如今，这样的困境正在卑诗省真实发生。   一些预售买家选择放弃交割，不仅可能损失当初支付的定金，还面临开发商提起诉讼，要求赔偿额外损失，部分案件索赔金额高达16.6万加元。   根据《环球邮报》查阅的法院文件，过去几个月，大温地区已有多家开发商针对个人预售买家提起数十起类似诉讼。 其中，开发商Zenterra Developments就因旗下素里King & Crescent项目，以及兰里The Commons项目，对多名买家采取法律行动。 此外，采取类似措施的开发商还包括： Dawson + Sawyer旗下素里Fleetwood Village 2项目； Marcon位于满地宝（Port Moody）的Hue项目； Mosaic Homes位于北温的Towns at Lynn项目； 以及Westbank位于温哥华的The Butterfly项目。 《环球邮报》统计，仅上述项目涉及的诉讼数量就约有24起。 Mosaic Homes表示，公司此前一直尽力协助买家完成交易，最终只有少数买家未能履约。其他开发商则拒绝发表评论，或未回应媒体询问。 买家弃购，开发商要求赔偿差价 这些案件的情况大致相似： 买家数年前签署预售合同，并支付定金；但到了项目完工、需要正式交房时，买家却无法或不愿完成交易。 随后，开发商通常会将这些单位重新出售。但由于房地产市场转弱，新的成交价格往往低于原合同价格，因此开发商以买家违约为由，要求赔偿两次交易之间的差价损失。 除此之外，一些开发商还要求买家承担额外费用，包括： 重新销售成本； 持有期间产生的费用； 物业管理费； 以及相关法律费用等。 法院文件并没有明确说明每一名买家毁约的具体原因，但大量类似案件同时出现，也反映出这并不是个别事件，而是房地产市场调整过程中出现的新现象。 买家面临“房价缩水+贷款不足”双重压力 温哥华专门从事预售交易的地产经纪Mike Stewart，以及销售公司Magnum Projects副总裁Craig Anderson表示，近年来市场出现了一种越来越常见的情况： 买家几年前以70万加元购买期房，但临近交房时，银行重新评估房屋价值后，可能只认可60万加元。 这意味着买家需要额外补足10万加元资金，才能获得贷款完成交易。 对于许多买家来说，这不仅困难，而且未必划算。 Stewart表示，在房地产上涨时期，这类诉讼并不常见，因为开发商通常可以轻松找到新的买家，并以更高价格出售房屋。 但如今市场环境发生改变。 “开发商现在不再手软了。”Stewart说，“他们的成本很高，损失也很大，因此必须通过起诉买家来弥补损失。” Anderson表示，过去二十年里，开发商往往会选择更灵活的处理方式。 “以前他们可能会说，原本100万的房子，现在可以卖110万，甚至愿意退还部分定金，以维护市场声誉。” 但如今情况不同。 “现在开发商愿意花钱打官司，追讨每一分钱，包括物业费、法律费用以及其他所有损失。” 大温新房价格明显下跌 市场变化带来的压力十分明显。 Anderson表示，Magnum近期参与销售的素里4个低层木结构公寓项目，去年市场价格约为每平方英尺870加元，如今已经下降至约700加元。 他和Stewart也承认，开发商同样承受巨大压力，包括来自银行和融资机构的要求。 虽然两人并非律师，但根据多年参与预售市场的经验，他们认为，这类案件在法律层面相对明确。 Stewart表示：“我不是律师，但我的理解是，相关判例非常清晰。这本质上是合同问题，违约就需要承担后果，这在法律上已经存在数百年的先例。” 类似诉讼预计还会增加 Anderson表示，在审查部分案件时，他甚至对一些开发商重新出售房屋后的价格感到意外，因为部分成交价仍高于当前市场水平。 但他预计，未来类似诉讼数量仍会继续增加。 根据《环球邮报》的统计，目前这些案件中，开发商提出的索赔金额从7万加元到16.6万加元不等。 Anderson认为，除非法官基于特殊情况给予买家宽松处理，否则买家很可能需要承担违约责任。 “这是预售市场很少被讨论的一面，但归根结底，它就是一份合同。”他说。 “市场上涨的时候，所有人都想买预售；但市场下跌的时候，就没人愿意承担风险。”

加拿大房地产建设热潮正在降温，但并没有消失。即使在人口增长放缓的背景下，全国住房建设仍保持较高水平。 加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）的数据显示，今年6月加拿大新屋开工数量有所下降。蒙特利尔银行资本市场（BMO Capital Markets）在给投资者的报告中指出，目前加拿大面临的问题并不是新住房供应不足。 不过，BMO也提醒，一个值得关注的趋势正在出现：加拿大房地产市场正在逐渐变成一个“租赁国家”（nation of rentals）。   原因在于，历史上首次，加拿大大部分新建住房并不是为了出售给自住买家，而是直接进入出租市场。   新屋开工连续第三个月下降 但建设规模仍处高位 数据显示，今年6月，加拿大经季节调整后的新屋开工年化速度下降6%，至23.9万套。这已经是连续第三个月出现下滑。 不过，从整体来看，目前加拿大住房建设规模仍明显高于正常水平。 截至目前，全国约有37.5万套住房正在建设中，数量较此前增加0.2%，意味着未来仍将有大量新住房陆续进入市场。 BMO指出，过去12个月加拿大平均新屋开工量约为25.6万套，这一水平仍属于较健康范围。 但与此同时，加拿大房地产市场正在出现一个前所未有的变化——用于自住购买的住房建设，与用于出租的住房建设之间，正在快速分化。 BMO高级经济学家Robert Kavcic表示：“加拿大住房建设中最值得关注的现象，是用于自住购买的住房建设，与用于出租的住房建设之间正在持续扩大分化。” 开发商转向出租项目 自住型住房建设大幅下降 虽然加拿大整体新屋开工数量依然较高，但开发商正在改变方向。 过去以出售给购房者为主的住宅开发模式，正在逐渐转向建设出租住房。 未经调整的数据显示，2026年1月至4月期间，加拿大共开工建设约6.46万套住房，其中大多数——约58.2%——属于出租用途。 这种情况在加拿大房地产市场历史上非常罕见。 与此同时，用于出售给自住买家的住房建设量，则出现类似经济衰退时期的大幅下降。 Kavcic表示：“在主要都会区，公寓和自住型住房的总开工量，已经跌至2009年经济衰退以及1990年代中期经济衰退以来的最低水平；与此同时，出租住房开工量仍接近历史高位。” 房地产市场结构正在发生改变 Kavcic认为，这一趋势是过去几年房地产繁荣、调整以及新房预售市场崩溃共同造成的结果。 他说：“这反映出新房销售市场非常冷清。由于缺少预售支持，开发项目无法启动；同时，这也是过去几年租赁市场紧张以及相关政策激励措施留下的结果。” 文章指出，如果简单将当前情况与过去经济衰退时期相比，可能会产生误解。 通常情况下，经济疲软会导致住房需求下降，新房建设减少。但过去的经济周期中，并没有出现如今这种住房建设结构发生根本逆转的情况。 加拿大首次出现出租住房主导的新房建设格局 文章指出，加拿大过去从未出现过“出租住房占据新建住房主导地位”的房地产格局。 原因在于，经济低迷时期，租金通常也会下降，因此开发商往往会减少整体住宅建设。 但如今，市场环境正在发生变化。政府近年来通过各种政策激励措施，推动租赁住房建设，将市场重点逐渐从普通购房者转向投资者以及大型机构。 文章认为，加拿大房地产政策在过去一年出现明显转向：政府希望通过增加出租住房供应缓解住房压力，但与此同时，也正在形成一种新的市场结构。 换句话说，加拿大房地产行业正在经历一次深层次变化——过去几十年主要依靠出售住房推动增长，而如今越来越依赖出租住房建设。 需要注意的是，BMO提出的“nation of rentals”（租赁国家）并不是指加拿大未来所有人都会租房，而是指一个重要市场趋势： 加拿大新增住房供应中，出租用途的比例首次超过了面向自住买家的住房。

卑诗省住宅租赁委员会的决定表示，一位列治文的房东未能在规定时间内退还押金。Peter Dazeley/The Image Bank/Getty Images 一位列治文的房东因未能按时退还押金，被命令向前租客支付双倍的押金。 租客M.B.和T.D.在与房东G.N.结束租赁协议几周后，房东仍未退还他们的安全押金和宠物损坏押金，所以他们向卑诗省住宅租赁委员会（RTB）提交了申请。 M.B.和T.D.于2023年12月1日开始租住一处斯蒂夫斯顿的房屋，每月租金为4500元，安全押金为2250元，宠物损坏押金也为2250元。 两位租客于3月31日结束租约，随后在4月13日给房东G.N.发送邮件，提供了他们的转居地址，并请求退还押金。 房东在4月14日对租客的邮件进行了回复，但回复邮件的具体内容未在RTB的决定中披露。 在租客向RTB提出申请后，房东G.N.于5月27日收到了相关通知。 根据住宅租赁法，房东必须在15天内（本案中为4月29日）退还押金或提出索赔请求，否则需要向租客支付双倍押金。 然而，G.N.并未做出任何回应。 因此，房东被裁定需支付9271.90元给M.B.和T.D.，这笔款项略超过原来的安全押金和宠物损坏押金的双倍金额，还包括100元的申请手续费。 尽管一些租客与房东签订的协议中规定房东可以留取部分押金以支付“租客的责任或义务”，但在本案中并不存在这种情况，依据6月8日的RTB裁定。 裁定中指出，租客并未在原租赁协议中同意房东保留全部或部分押金。 裁定中提到：“我接受呈现在我面前的证据，房东G.N.未能在2026年4月29日前将押金退还给租客，也未根据《法规》第38(1)条在规定的十五天内提交保留押金的争议解决申请。”

多伦多房地产市场持续低迷，但正是在这样的市场环境下，一批买家开始尝试"抄底"。 尤其是在供应严重过剩的公寓市场，只要价格足够低，即使是面积不大的小户型，也开始重新吸引部分首次置业者。而另一方面，一些长期租房的人也发现，如今买房的月供成本已经逐渐接近租金，于是选择结束租房生活，正式入市。 不过，业内人士普遍认为，多伦多公寓市场距离真正复苏仍有一段路要走。 BMO银行高级经济师Robert Kavcic表示，加拿大房地产市场经过长达五年的调整后，全国市场已经开始出现筑底迹象。 数据显示，今年6月，全国房屋销量经季节性调整后较5月上涨0.5%，实现连续第三个月增长；同期，新挂牌房源减少1.3%，全国房价指数仅环比下跌0.4%，显示市场供需关系正逐步恢复平衡。 不过，他指出，大多伦多地区（GTA）及安省南部的表现依然明显弱于全国平均水平，尤其是公寓市场，预计疲软状态可能持续至2027年。 尽管如此，一些跌幅较大的细分市场已经开始吸引愿意承担风险的买家。 Bosley Real Estate地产经纪Davelle Morrison表示，目前GTA公寓市场仍然"房多客少"，尤其是50万加元左右的一居室公寓。 "50万左右的房源，几乎没有人问。" 她透露，有些房源甚至一次带看（showing）都没有。 对于买家来说，这意味着前所未有的议价空间。 她最近帮助一位首次购房者，以36.4万加元买下了位于Jarvis Street与Dundas Street East附近的一套公寓。 买家一开始便明确表示预算不超过40万加元。 Morrison坦言："我自己都很惊讶，竟然有这么多房子可以挑。" 她认为，很多买家之所以迟迟无法成交，是因为总盯着那些略高于预算的房源。 她给首次购房者的建议很简单：喜欢你真正买得起的房子，而不是你希望买得起的房子。 这套成交公寓面积约549平方英尺，带阳台，楼龄约10年。 虽然面积不大，但拥有一个真正独立、带门的卧室，而不是开放式布局，这成为最终成交的重要原因。 事实上，这套房最初于2025年4月挂牌时叫价高达51.9万加元。 经过一年多持续降价，挂牌价最终降至36.8万加元，并以36.4万成交。 卖家是一名购买楼花的投资者，在出售期间，原租客刚好搬离。 Morrison表示，她通常不会带客户看仍有租客居住的房屋，因为租客一旦拒绝按时搬离，很可能影响交房，增加交易风险。 她曾代理Leslieville一套出租房出售，在租客居住期间仅有一次带看。直到租客搬离、重新粉刷并完成专业软装布置后，才准备重新挂牌。 她直言："无论什么价位，只要房子还有租客，我一般不会带客户去看，因为没人能保证租客一定会按时搬走。" Strata Real Estate地产经纪Anna Wong则分享了另一类买家的故事。 她的一组客户原本已经租房多年，直到房东通知涨租，才真正开始认真寻找房子。 "那次涨租，彻底推动了他们开始买房。" 事实上，这组买家已经关注市场两年。 最终，他们以77.5万加元买下了Leslieville一套永久产权（Freehold）两层联排别墅，而挂牌价为79.9万加元。 值得注意的是，卖家当年是在市场高点以约95万加元买入。 Anna Wong表示，她的客户发现，如今不少两居室公寓的价格，已经与这类永久产权联排别墅相差无几，因此果断出手。 她认为："这绝对是一笔非常划算的交易。" Anna Wong表示，目前不少租房者已经不再期待公寓短期内能够大幅升值。 他们真正关心的是另一笔账：如果每个月的房贷、管理费和地税加起来，与目前支付的租金差不多，那么买房就变得值得考虑。 她说："现在很多租客都在认真计算，到底是继续租，还是直接买。"  相比之下，目前真正仍然受到市场欢迎的，是高端住宅中的大面积豪华公寓。 原因在于，不少婴儿潮一代出售价值数百万加元的独立屋后，希望换购更方便管理的高端公寓。 Morrison最近挂牌出售Yorkville一套位于38 Avenue Rd.的豪华两居室转角单位，叫价268万加元。 该单位面积达1,845平方英尺，电梯可直接进入私人门厅，楼内还提供礼宾服务（Concierge）和代客泊车（Valet Parking）。 挂牌仅几天，便已有两组买家预约看房。 不过，即使是这一细分市场，买家依然十分谨慎，成交节奏明显放缓。 相比之下，目前真正仍然受到市场欢迎的，是高端住宅中的大面积豪华公寓。 原因在于，不少婴儿潮一代（Baby Boomers）出售价值数百万加元的独立屋后，希望换购更方便管理的高端公寓。 Morrison最近挂牌出售Yorkville一套位于38 Avenue Rd.的豪华两居室转角单位，叫价268万加元。 该单位面积达1,845平方英尺，电梯可直接进入私人门厅，楼内还提供礼宾服务（Concierge）和代客泊车（Valet Parking）。 挂牌仅几天，便已有两组买家预约看房。 不过，即使是这一细分市场，买家依然十分谨慎，成交节奏明显放缓。 Robert Kavcic认为，房地产市场始终会经历供需重新平衡的周期。 他预计，目前大量由投资者持有、却不受自住买家欢迎的小户型公寓，未来供应将逐步减少，这将帮助市场重新恢复平衡。 不过，加拿大不少地区的房地产市场，可能仍将在2027年前继续横盘调整，直到住房负担能力进一步改善，投资回报重新具备吸引力。 回顾2022年楼市高点，他指出，当时房价已经明显脱离收入、租金及利率等基本面，大量投机资金进一步推高房价，同时市场长期存在"住房供应严重不足"的错误叙事。 随着加拿大央行自2023年开始进入加息周期，房地产市场迅速降温。 他总结道："高估值无法承受更高的借贷成本，因此价格最终只能回落。这几乎是所有房地产牛市共同的结局，这一次也没有例外。"