地产

　　最近，备受关注的支援中低收入家庭购房计划终于爆出细节。   　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)表示，今年九月正式推出的计划中，申请人购买房屋后，将来出售的房价如果亏损，那么CMHC将按比例和买家共同承担，如果房价盈利，CMHC也将和买家共同分享盈利。   　　西德尔称，“按照联邦政府规定，对于首次购房家庭，购买新建住宅，我们将提供房价10%的无息贷款作为首付款；购买二手住宅，提供房价5%无息贷款作为首付款。当购房者未来出售房产时，CMHC按投资比例分担结果。”     　　西德尔举例说明：“如果购房者购买10万元房产投入了1万元，即投资10%，那么未来出售房产时，如果获利，CMHC将按照10%分享盈利；如果亏损，CMHC则按照10%分担亏损。” 　　西德尔还强调，“目前为止，政府还没有决定要给分担亏损的金额设置上限。毕竟，政府推出这个帮助首次购房者的计划，也不是为了获利。”   　　为方便大家理解，我们再举一个例子： 　　房价40万元，CMHC首付补助10%，也就是4万元，几年后房子升值至60万元出售，如按10%的首付补助比例还，虽然贷款无息，但是得还6万元，买房者赔了，对于政府和纳税人来说，则是赚了。 　　但是，如果房子从40万元贬值至30万元，按首付补助比例还，只需还3万元，买房者亏损降低，对于政府和纳税人来说，就赔了。 　　据说，很多准备进入房地产市场的人们在听到这个消息后已经蠢蠢欲动了。 　　因此，也有人质疑该政策会带来又一次的房价大涨，从而令加拿大，特别是多伦多、温哥华这两个大城市的房屋更加难以负担。 　　西德尔认为，“我们也不想给市场一个信号助推房价上涨。我们预计，项目推出后不会给房产市场带来过热，全国房价平均涨幅在0.02%到0.04%之间，几乎没有影响。” 　　今年3月，联邦政府在2019-2020财年预算中提出，在未来3年将投入12.5亿元帮助首次购房者分担贷款成本计划。 　　不过，这个计划的条件苛刻也令很多买房者望而却步。 　　首先你必须是首次购房者； 　　其次，该补助只针对CMHC保险按揭客户（首付不足20%的买家，都被强制购买CMHC按揭保险）； 　　此外，买家必须凑齐至少5%的首付； 　　而且，买家家庭年入必须在12万元以下； 　　另外，保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍，即最多补助48万元，这意味着，接受补助的买家，根据自身首付多少，只能买最多50～60万元的房子。 　　这个条件，对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说，几乎没什么帮助，申请的人估计也很有限。 　　这也就意味着，该项计划的受益者大多会是房价便宜的地方的买家。 　　至于最后这样的计划会给加拿大房地产带来多大的帮助？还有什么申请细节？我们只有拭目以待9月的正式实施啦。

最近，BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持了一项专题研究，研究结果刚刚出炉，得出结论先是，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一！ 也就是说，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价！ 该研究先是，长期以来BC洗钱活动猖獗，导致了至少$53亿的黑钱进入了房地产市场，房价也因此被推高了5%左右。 这个数字是惊人的，因为去年6月，BC估计的洗钱数量仅仅$1亿。 仅在2018年一年，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中有$74亿发生在BC境内，以房地产手段来洗钱的金额又占到了总金额的72%左右，也就是大约$53亿。 看看下面这几个案例你就知道这么高的金额从哪儿来的了：   在2011年，就有人自称是“学生”的人，在温哥华的一栋豪华公寓大楼内，一下子买掉了15套房，总值$290万。   这样的买法难怪过去几年公寓、楼花一路飞涨飙升，这名“学生”买下的15套房估计已经涨到了$1,100万。 在2004到2007年，还有自称“家庭主妇”买家很有“先见之明”，在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 另一名“家庭主妇”在短短3年里，接连入手5栋豪宅，总共花了$2100万。 还有一个“豪车经销商”用三家不同公司的名义买下了价值$860万的3套高端物业，虽然都有按揭，但是一个比一个低。 …… 作为洗钱天堂，BC省房地产及执法领域的诸多漏洞：数据库非常混乱，错误与漏洞百出。然而，管理部门经常睁一只眼闭一只眼，有人在填业主职业时填“家庭女皇”，“超级爸爸”，还有人直接填“洗钱者”，竟然都没有引起管理人员的注意。 这份报告曝光这些现象的同时，还向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收…… 大温地产局总裁艾什丽（Ashley Smith）已经表明了地产局的态度：“我们地产从业者愿意不惜一切代价，协助法律执行，打击洗钱，打击其他任何一切的房市犯罪活动。一旦有证据表明，某个人违反了与房市相关的法律法规，那么这个人一定要被揪出来承担责任。” 不知道在这样的严厉打击下，BC省被推高的5%的房价会不会相应下滑？ 除了房地产市场以外，洗钱还与房市、豪车市场及赛马行业的关系也相当密切。 据BC省司法厅长David Eby在新闻发布会上表示，温哥华已经成为北美最大的豪车市场，有人不仅通过买豪车洗钱，还获得了大量的销售税PST（Provincial Sales Tax）返还。 豪车包括了最昂贵奢华的顶级超跑，诸如法拉利，兰博基尼和麦克拉伦等等。 因为豪车市场并没有大量现金购买的财务报告，没有对国际银行电汇的监督，也没有调查更没有执法，所以，给买家可乘之机。有人买车后，再把豪车倒到加拿大之外的国家牟利。 2014年之前，只有不到100辆豪车获得了PST退款；但到了2016年，共有3,674辆汽车的买家获得了税务返还；再到2018年，已经有4,452辆车得到了退款。 于是，从2013年至今，豪车买家通过PST获得近$8,500万元的税款。由于申报退税的买家不断增加，BC财政和税务部门不得不增加人手来处理退税事宜。 参与调查的Peter German是BC皇家骑警的退休总监，他表示，买家购车主要通过三大途径来实现，表面上看来，并没有违规犯法。 首先用现金付款。这个做法很流行，因为加拿大的金融情报机构（Fintrac）并不要求汽车经销商报告大额现金交易。 甚至有豪华车车行的销售人员说，有人用行李箱装大量现金买车，有人为了不太显眼，干脆用麻袋，或是超市购物的大袋子，背着大包现金来买车。 某车行经理表示，他就亲自接待过其中一名买家，是用麻袋背了整整$240,000到车行，当场开走了一部高端超跑。   据另一车行表示，大概每月有一单大量现金购豪车的生意，买家带来的现金或 $100,000以上，或超过$200,000，不是用行李箱，就是用购物袋…… 车行收下巨款后，则派遣三名员工到银行存钱。银行职员一般只是问了一句：“这钱是哪儿来的？”车行职员如实回答：“卖车赚来的。”银行职员于是笑纳…… 也有人租赁豪车，用现金付款。 还有个趋势越来越普遍，就是用国外信用卡付款，这笔钱因为来自别的国家，所以更不透明，即使车主被抓，警方也无能为力，查不到任何相关记录。 毒贩，金融逃犯和贪官都会通过这样买房买车的方式来在BC洗钱，洗钱同时，还可以从退税，倒卖，抬高房价中获利…… 真的令老老实实生活在这里的BC居民触目惊心……

中国金主又出手买下温哥华商业地产了！这次看中的是城市广场购物中心(City Square Mall)，位于温哥华市政府正对面的Cambie和西十二街交叉口。太阳地产公司(Sun Commercial Real Estate Group)以2.25亿元买下这栋购物中心。 Daily Hive报道，该购物中心去年的政府估价为1.027亿元，太阳地产的收购价等于是估价两倍多。 太阳地产公司早前已购入包括温哥华市Davie街上的Sands酒店、高贵林市的Westwood Plateau 高尔夫球俱乐中心、列治文市的Mylorda Sidaway高尔夫俱乐中心以及列治文市的Lucky 9 Lanes保龄球中心等。该公司未回应记者查询此次的交易。 城市广场购物中心采欧洲乡村风格设计，土地面积约14.5万平方呎，可租赁面积约25万平方呎，包括约50个零售空间和两个6层办公楼，地下层有650个停车位。NAI Commercial的商业销售和租赁高级顾问费努肯(Conor Finucane)表示，太阳地产大手笔投资，代表该物业具有庞大重建潜力。因为城市广场距离加拿大线捷运天车站附近，未来新的百老汇捷运线也会通过该区，使该购物中心成了人流交汇的重要地点。 费努肯说，该区域的可兴建楼地板面积应该是土地面积的3.99倍，如此计算，则未来兴建的城市广场的每平方呎价格为388元，比现在甘比走廊(Cambie Corridor)的500元价格便宜许多。他说，因为捷运线将沿着百老汇街(Broadway)一路延伸，所以沿线将可预见会有许多重建发展的地产案。例如西百老汇和Cambie街附近的温蒂汉堡，该土地2.2万平方呎正在市场上出售；而对街西南角的土地则正在兴建一栋新的零售办公大楼。 城市广场购物中心1989年对外开放，当时它整并修建了两栋1905年和1908年的古蹟建筑，可见意大利风格的设计，有彩色玻璃窗和石板屋顶等。新建筑部分则由当时著名的建筑大师马瑞克(Paul Merrick)操刀设计，展现挑高大采光的现代风格。该购物中心曾获得纽约市国际购物中心理事会颁发的创新设计奖。 目前购物中心内的商家包括：一元连锁店Dollarama、Kin’s超市、Steve Nash健身世界、麒麟餐厅和美食广场等，但整体空置率还是很高。

温哥华的房子贵吗？这得看你问谁，如果你问温哥华当地居民，即使是中等收入的群体，他们肯定说贵，买不起；如果你问外来的富豪，他们就会说，不贵不贵，比起他们原来所呆的地方，那真是小菜一碟，基本是白菜价。 若问这些富豪是何方神圣？知名市场研究集团New World Wealth的报告称，2018年进入加拿大的移民富豪总数全球列第三，仅次于美国和澳大利亚。 该报告称，可能令加拿大当地居民听到很不舒服的是，加拿大之所以成为世界上最富有移民最热门的目的地之一，其中一个最大原因就是房子太便宜。因为与原居地相比，加拿大的房价完全是小巫见大巫，他们移民于此，可以享受比原居地低好多的房价。 为什么这些富人敢说温哥华的房子白菜价？看看下图就清楚了，无需多言： 这份报告显示，2018年加拿大增加了4,000名属于拥有“高净值”（HNWIs）的富裕人士，他们拥有至少100万美元或以上的净资产，其中还不包括他们在原居地物业的价值。 这些富人的最大输出国依次为：中国，俄罗斯，印度和土耳其，这四个国家2018年共损失了31,000名百万富豪。 总体而言，2018年约有108,000名百万富豪从一国移居到另外一国，这比2017年的95,000人又有增加。从这些富人的流向来看，主要是从发展中国家迁移到更富裕、更稳定的发达国家。 当然，这些百万富翁移民的首要原因并不是房价。报告指出，第一是安全——特别是为了妻子和儿女的安全，这是他们移民加美澳等发达国家的首要原因。 其次则是气候适宜，污染更轻，更大更开放的空间，以及自然和风景，让这些百万富翁离开了他们的祖国。此外，对发达国家生活水平的向往，税收，教育和对国内政府的不满，也是导致他们远走他乡的原因。

虽然加拿大太平洋沿岸温哥华地区的房价和房租仍然是加拿大主要城市中最贵的，但在房地产市场价格开始下降后、房租市场的风向也开始转变。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，温哥华地区开始出现6年来没有见过的房客占上风的市场，结果是房东们为了在竞争中争取到房客、开始被迫提供好处。他的一位客户刚刚建成的有157个住房单元的公寓楼，在招租时就为每一个单元提供了房客签约奖励。 位于New Westminster的一个新出租公寓楼这个星期登出大幅广告，对任何租住该公寓楼单元的客户提供支付搬家费用的好处。 在Craigslist上随便一搜就可以看到提供租房奖励的招租广告。 不但投资建出租公寓楼的大房东用租房奖励的办法吸引租客，只有一两套出租房的小房东也在这样做。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，小房东往往背负了大笔房贷购买出租房，如果房子租不出去就面临没钱支付房贷的困境。 专家们认为，提供租房奖励如果仍然难以吸引到房客，则明年大温地区的租房市场将会出现降价招租的局面。

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）转引加通社的报道，由BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持的一项专题研究显示，长期以来该省的洗钱活动猖獗，估计有至少$50亿黑钱进入房地产市场，将该省的房价推高5%左右。 这份刚刚出炉的报告称，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一。故显而易见，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价，也无疑有利于减轻省民的房屋负担。 报告指出，仅以2018年的数字为例，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中$74亿是在BC境内，其中通过买房置业来洗钱的金额占到洗钱总额的72%左右。 实际上，若论洗钱规模而言，BC省涉及的洗钱数额尚不及安省和阿尔伯塔，这两个省的洗钱规模更为惊人，明显超过了BC省。 两份洗钱报告长达530多页 加通社称，其实这个洗钱报告共有两份，长达530多页。一份聚焦于洗钱与房市；另外一份的主题则涉及洗钱与房市、豪车及赛马。 前一份调查报告由西门菲沙大学（SFU）教授、前前副检察长马龙尼主持，调查洗黑钱对房市的影响。另一份则有前皇家骑警副总长Peter German负责，主要调查洗钱与房市、豪车市场及赛马行业的关系。 一名学生一口气买下15套Condo 调查报告揭露，2001年，一名自称为“学生”的人士在温哥华一幢豪华Condo大楼内一口气买下15个单元，总价值$290万加元，估计这15套Condo的市场价值已经飙升至$1,100万加元左右。 而在2004至2007年间，一名自称“家庭主妇”的买家在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 还有一名豪车经销商以三家不同公司的名义购以$860万元买下3套高端物业。这些物业都有多个按揭，而且调查显示，每一个新按揭的利率都要比前一个低。 执法方面漏洞太多 在前皇家骑警副总监Peter German负责的报告中，指出了BC房地产及执法领域的诸多漏洞。 最可笑的例子是，该省房屋业主的数据库非常混乱，错误与漏洞百出，但管理部门视而不见，睁一只眼闭一只眼。调查发现，有的业主随便乱填职业，有的填“家庭女皇”，有的填“超级爸爸”。颇具讽刺意味的是，有人竟然干脆填“洗钱者”，不一而足... 报告提出29条打击洗钱的建议 刚刚公开的报告向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收等等。

  “生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）向21世纪经济报道记者如此感慨。 18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。” 他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。 但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。 这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。 近日，加拿大国民银行发布指数显示，今年3月加拿大房价环比下跌0.3%，累计连续6个月下跌。 加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。 “4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。 投资机构 Des Voeux Partners 首席投资官 Jesse Friedlander 认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。 卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。 从抄底到观望 加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11 %，也创下2012年以来最低值。 值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华，以及卡尔加里埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。 “去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚向21世纪经济报道记者直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。 在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。 “的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。 如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。 “不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。 海外房产投资趋于理性 面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。 ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。 卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。 4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。 但此举收效不佳。 “现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。”卫刚告诉21世纪经济报道记者。 比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。 令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。 “但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。

温哥华太平洋国家展览会(PNE)公布，今年彩票的头奖漂亮大屋位于内陆基隆拿市(Kelowna)，面积3,159平方呎。 今年的头奖大屋坐落于风景如画的基隆拿市，以农庄大屋形式设计，设有3个睡房和两套浴室，除了景色迷人之外，还拥有高性能的门窗以及更好的隔热墙，可以减少高达80％的用电量，减少过敏原和引起哮喘的物质，甚至可以减少外界噪音。 此外，该幢大屋还设有亮丽的厨房，配以Yaletown Interiors的顶级时尚室内家具，以及Coast Appliances最先进的KitchenAid和Whirlpool电器。 大奖套餐总值逾200万获奖者的大奖套餐价值超过200万元，包括机械人剪草机和电池供电的庭院设备。PNE行政总裁弗罗斯特(Shelley Frost)表示，PNE抽奖一向很受欢迎，也是一个悠久的传统，看到设计师每年的设计总是令人兴奋。 今年的彩票将为参与者提供多种选项，包括25元两张彩票， 50元6张彩票和100元15张彩票。 PNE Prize Home彩票可以登入网站pneprizehome.ca购买，也可以致电604-252-3688或免费长途电话1-877-946-4663购买。 公众也可以在7月12日、21日、28日及8月4日，预览该幢大宅。民众欲了解详情，可以登入网站http://pneprizehome.ca/浏览。

对于加拿大楼市兴衰变化，有着不同的解读方式，但我相信有一种方式非常直截了当而且通俗易懂，那就是把政府当做“主庄”。 在对近几年本国楼市总体走弱的大势提出疑问之前，不妨让我们先想想这个问题：那些热门城市的楼市为什么会涨得如此之高？甚至于最疯狂的一年内就能涨个3-50%？ 一个很重要的原因，就是政府监管者的不作为，或者说他们就是楼市多头的主庄。 低到极致的利率、激进的移民政策、极低效率的独立屋开发进度、对投机者丝毫没有约束政策……这些都跟政府监管层有着无可分割的联系，正因为政府根本就是充当了一个楼市“主庄”的角色且对疯狂的投机泡沫听之任之，才导致热门城市的楼价涨到一个令人难以承受的地步。 结果监管者猛然醒悟，开始反手做空了。我们看到一道道金牌接踵而至，但对于抑制楼市投机方面始终是高举轻打，结果投机资金也心领神会，把主战场放到了体量Condo市场上，搞出了一个令人哭笑不得的楼市宏观调控成果出来。除了独立屋又明显回落外，Condo一年涨幅两位数，房租涨幅两位数。老百姓也醒悟过来了：敢情政府监管层还是“主庄”呵。 最近又出来一篇洗地文章“房市变衰不能责怪政府，有好几个因素起作用”，加拿大赫芬顿邮报(HuffpostCanada)的报道说，加拿大央行的一份报告称，加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨,拉动按揭成本升高所致。 故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面: 1、卑诗省和安省先后实施外国买家税; 2、联邦金融规管机构OSFI实施压力测试; 3、加拿大央行开始加息。 但笔者认为，无论是联邦层面，还是省级政府，对本国楼市的调控态度是完全一致的，只不过使用方法不同，而且被结果证明是很大程度上无效的。政府层面的因素占据的至少八成的效用，如果不是更多的话。因此，用“其他因素”来掩饰政府行为是完全没有必要的也没有意义。 政府早期的过分放纵行为和决定宏观调控后的过分打压行为是从一个极端走向另一个极端，而且在此过程中有意无意地避开了最关键因素之“楼市投机者”，所以造成此起彼伏的局面，对于中低收入者而言，入市只有更艰难了，生活压力只有更大了。 楼市近年的畸形发展与政府监管层的政策取向有莫大干系，而且从大温楼市可知，一旦楼市真正走冷，那将是一个谁都无法幸免的寒冬。 好在本国楼市的原生增长力量还在，我们希望监管层及早取消压力测试，让楼市总体尽快恢复生机，同时抑制Condo市场明显的过度投机，让投机资金付出更大的成本，让真实需求更多地取代虚假需求，从而还楼市以健康和稳定。

加拿大今年4月的新屋开工量比3月大增了20%，主要是共管公寓和镇屋的新项目大增。 据加通社报道，加拿大按揭和房屋公司周三表示，4月经季节性调整的开工量按年为235,460间，比3月份的191,981间多了22.6%。 汤逊路透调查的分析师预期4月的开工量年率是196,400间。 BMO资本市场经济分析师Priscilla Thiagamoorthy指出，虽然加拿大房地产市场在年初有所放缓，最新数据显示下降趋势已经企稳，可能再次反弹。 加通社 他指出，基本的需求仍然稳健，人口增长和就业市场都很强劲。 在4月份新屋动工量总体增长情况下，都市地区共管公寓、公寓和镇屋等多单元项目的开工量增长最猛，比3月增加了29.6%，达到175,732间。 都市区独立屋开工量按月增长6%，至44,655。 皇家银行经济师Josh Nye指出，一些重要的二手房市场显示稳定的迹象，房屋建筑业保持强劲，尤其是多单元住房建设，这说明加拿大的住房产业继去年严重拖累加拿大经济发展之后，目前开始转为更加中性。 从地区来看，安省、卑诗省和阿尔伯塔省的多单元新屋开工量增长最为强劲。 与3月份相比，安省新屋开工量增长了46%，卑诗省增长51%，阿尔伯塔省增长36%。

温哥华房价真的跌了，现在正是进入购买独立屋的好时机，最近市场上有几间独立屋成交价都不到100万，这是过去两年从未出现过的现象。房地产专家沙拉斯基(Steve Saretsky)表示，2019年上半年温哥华的房屋销售量处于30年来的最低水平。“温东已出现一些房屋成交价格低于政府估价，都在百万以下。”《温哥华太阳报》列出5间成交价在百万以下的独立屋。 1. 5853 Dumfries Street - $930,000 这栋1,630平方呎的房子位于温东Knight和41街，土地有4,000呎。建于1953年，有两间卧室，2018年7月1日的政府估价为135.8万元，2017年估价甚至高达143万元。屋主在2014年以75万买进，本来挂售价格109万元，上个月以93万元卖出。扣掉5年来的房屋费用支出和经纪费用，屋主并没有赚到多少钱。 2.  4949 Culloden Street - $920,000 2.该房屋土地仅3,100呎，盖了一间780呎的小房子，屋主在2017年以469,440元买入，但2018年7月的估价却有122.2万元。这是因为该房屋地点不错，位于Kensington公园附近，开价998,888元，不到一个月内就卖了     3. 2596 East 54th Avenue - $950,000 1920年建造的此房屋，土地4,500呎，房子仅720呎，2018年7月估价132万元，上个月以996,000元的价格上市，也是很快就成交了。 4. 3186 East 28th Avenue - $980,000 这也是一间老房子，1918年建造，土地3,465呎，房屋面积1,742呎，1998年一位女士以13万元购入。2018年7月估价120万元，挂售价99.9万，如今98万成交。 5. 1113 McLean Drive - $880,000 这个109年历史的房子土地仅2,200呎，室内面积1,470呎，2018年年7月估价110万元。屋它地点很棒，靠近市中心，对面是Britannia中学，原屋主是2015年以33.1万元买下，挂售价88.8万元，最终成交价88万。  

牛津地产集团(Oxford Properties Group)计划出售旗下在卑诗省和亚省几家著名的费尔蒙度假酒店50％的股份。 彭博新闻社报道，这四间酒店位于卑诗省的威士拿(Whistler)和亚省的路易斯湖(Lake Louise)、班芙(Banff)、贾斯珀(Jasper)地区。了解这些计划的消息人士指，这些酒店组合总计2,200个单位，每年迎接逾100万个客人，潜在交易价值高达10亿元。 消息人士透露，Jones Lang LeSalle Inc.已经获得授权将协助出售这些股份。牛津地产确认计画卖出这四家酒店，但拒绝评论开价多少，也不肯说明已经有什么样背景的买家表达意愿。因为有许多中国金主早已买下加拿大各大酒店资产，因此这次费尔蒙酒店的股权会否花落中国人之手备受关注。加拿牛津地产负责人普拉斯马(Eric Plesman)仅在声明中表示：“这一决定符合我们发展全球合作伙伴计划的总体战略，该计划目前管理著超过180亿元的第三方资本。” 总部位于多伦多的牛津地产集团是加拿大最大的退休金计划之一 - OMERS的房地产管理分公司，负责管理Fairmont和Fairmont Château品牌的酒店。该集团于2006年收购这四家酒店外，也收购了在温哥华机场的Fairmont Vancouver Airport和两家魁北克酒店，但YVR酒店和魁北克酒店早前已经转手卖出。 牛津管理的资产超过260亿元，过去5年资产增长了35％。

据地产推介网站MLA Canada发表的4月份报告显示，大温地区的柏文单位预售楼花活动已经大幅放缓，主要与楼房市场下滑有关。 报告估计有约5,000个柏文单位要延迟推出预售，涉及17个发展项目，以等待更佳的市场情况才推出。 报告指出，延迟推出这些楼花单位，加上全卑诗省的新屋动工量下跌接近两成，在政府的干预和城镇的条例下，将为省内的房屋供应、可负担能力与购置房屋问题，做成长远和极大影响 在4月份，大温只有约10个柏文销售活动，包括西高贵林、二埠和兰里的5个木制多层柏文发展计划，另有超过500个单位是位于东面郊区的房屋市场;此外，有542个单位预计于本月推出。 低陆平原上月只有865个柏文单位推出，约两成售出。 至4月底为止，低陆平原今年有超过3,800个楼花单位推出市场，较去年同期减少23%，预计5月份有10个发展计划推出，涉及约703个楼花单位。

当房价变得越来越贵，想要在温哥华拥有一个房子，其中一个选项就是与父母同住。两代或三代人住在一起，造就了另一个商机 – 建筑装修生意欣欣向荣。 住在温东的费琳(Janet Féirín)在后院建了一个1,000平方呎的后巷屋，让儿子和媳妇有了自己的家。她说，这是她儿子成长的社区，儿子能在同一块土地上培育自己下一代，感觉非常好。 以前加拿大的新建房屋，多数是独立屋，但根据加拿大统计局的数据，2004年以来，独立屋的建筑许可数量急剧下降约50％。建商詹姆斯(Laurel James)说，现在手头上90%的客户都是希望建造一个可以容纳三代同堂的房屋。 联邦人口普查显示，多代家庭是加拿大增长最快的家庭类型。在2001年至2016年期间，同一屋簷下住着三代人的家庭数量增长了37.5％。 统计局的数据显示，2008年至2017年期间，许多加拿大屋主选择重新装修房子以因应多代共居，这部分的装修费用增加了46％至570亿元。这与加拿大人花费在新屋上的资金一样多。 去年温哥华市共发出730个后巷屋许可证和24个填充建筑许可证，这两种许可证都可以允许屋主在后院另盖一房屋。市府并发出逾1,440个室内装修的许可证，其中包括许多是申请建造第二个套房或是第二个厨房的。既然买不起房子，有更多人选择装修旧房子，使其焕然一新，拥有更多功能。Altus Groups的FIRM调查显示，有三分之一的受访者表示，计划今年内花费5,000元以上来进行房屋装修，2018年有四分之一的受访者说要装修房子，2017年则是五分之一。 在温哥华建造一间后巷屋的费用为25~30万元，但还需支付约3万元的建筑许可证费用，加上其他的设计服务费等，共要花上35万元。尽管如此，这还是比购买一个房屋单位要便宜多了。 不少屋主打算，就算现在没有下一代住进后巷屋，但盖好的后巷屋可以先出租，未来孩子住在主屋，自己可搬入后巷屋住，因此认为趁早兴建后巷屋是很好的选择。 温哥华目前已建成近4000个后巷屋，预计未来10年将再增加一倍。

　　CMHC：房价小幅下降是好消息 　　加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。   　　CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   　　加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。 　　CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 　　专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。

  　　最近，很多消息都在说澳洲房价跌了，说相比于2017年的高点，已经跌去了8-10%，最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格，从2017年以来，已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二，所以他们两一跌，澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示，当年金融危机，澳洲的房价都没这么跌过。 　　 　　根据澳洲媒体的报道，下跌原因主要是因为供求关系发生改变，比如墨尔本这两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方，比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前，每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示，现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时，有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本，下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。 　　澳洲房产，之前一直都是华人海外投资的首选，2017年的数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今，澳洲房产已经下跌了一年半，很多投资客都折在了里面。 　　有人说，不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说，别听新闻瞎说，那是他们公寓的地段不好，好地段的价根本就没跌。这话我是相信的，而且我乍一看这个新闻的时候，也同样是这个想法，这几年澳洲的房价也是涨了一倍多，不就跌个10-20%吗，他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后，我的想法就变了。 　　澳元这几年可谓是大幅贬值，目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币，而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币，也就是说8年时间，澳元贬值了40%，而澳洲的房价从2011年开始，表面上看，最高也就涨了一倍，如果把汇率的因素叠加进去，去澳洲炒房的中国炒家，根本没钱可赚，所以最近下跌的这10-20%，对他们来说就是致命的打击了。 　　所以这些人一定是肠子都悔青了，同样的时间段，把钱放在国内买房子，从2011年开始，无论你买哪个地方的房子，基本到现在都至少翻一倍，而拿到海外去炒房，结果却是亏损的，弄得现在还卖不掉。 　　比如前段时间，一直在爆料的，奶茶也在甩卖澳洲的豪宅，2015年1620万澳元买的，现在1350万澳元出售，买来基本没怎么住过，一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失，2015年到现在，澳元起码跌了13%，换句话说如果这些损失都加在一起，很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪，这个损失可能也并不在乎。而一般投资客，恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%，这还未必能够卖的掉。 　　澳洲不是孤例，华人最爱投资的地方还有加拿大，最近加拿大也出现了房价的6月连跌，上次出现这个情况，还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快，几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%，更糟糕的是，加拿大人借贷太高，他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%，换句话说，早就已经资不抵债，所以那边的银行也在防范风险，提高了信贷门槛，这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌，从2011年的6.88跌到了现在的5，跌幅也达到了27%。换句话说，不管你加拿大的房子涨没涨，反正汇率上你先损失了将近3成。 　　最近很多朋友也都在问，能不能去海外买房？比如去泰国，越南，柬埔寨，说那边发展的特别好。房价现在很低，买完了未来能不能升值。海外买房投资，不光要算房价涨幅，还要算汇率，这是一个更加复杂的工作。那些小国家，如果能保持平稳发展，汇率稳定，也就罢了，稍微出点意外，他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴，东南亚的那几个国家，货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高，抵御风险的能力很差，难免就遇到什么突入其来的事件。 　　另外，炒房这种缺德的思维模式，只有咱们自己能干得出来，最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己，一旦我们后面不买了，全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此，更别说东南亚国家了，我们不能光看到房价上涨，还要想想，以后你要卖给谁，当地人真的买的起吗？最后我们还是会说，赚钱的道路千千万，别就在炒房一棵歪脖树上吊死，未来的十年，无论是中国还是世界，炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。  

　　加拿大TD银行经济学家们本周发布的报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。   　　报告还指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。   　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道说，加拿大央行的一份报告却有不同说法。称加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。 　　央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。   　　但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨，拉动按揭成本升高所致。 　　故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 　　央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面： 　　-BC省和安省先后实施外国买家税； 　　-联邦金融规管机构OSFI实施压力测试； 　　-加拿大央行开始加息。 　　此外，从字面意义来讲，虽然同时具有“泡沫”的涵义，但央行不同意用“bubble”这个词来描述加拿大的房市，更倾向于用更为中性的术语“froth”，因为它给人们关于加拿大房地产市场更清晰的画面：即由于买家的过度热情导致房价大幅上涨，随之而来的，则是不可避免的价格回落并恢复理性，令卖家的盛宴暂告终结。

Stella是我的房产经纪，40岁的她保养的算是相当好，一字肩上衣小露香肩，好身材十分吸睛，她边走边与身旁熟人打招呼，笑起来甜美如少女。   Stella告诉我，地产经纪是一个表面风光、实际辛苦的职业，个中滋味只有亲身从事了这种职业之后才能体会。 从事这个行业要冒着三高的风险，高成本、高风险、高淘汰率。地产经纪非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(买方和卖方)，所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，绝对精彩。     在加拿大有一个段子：遇到生命危险的时候打电话给谁?回答是：地产经纪，告诉他你要看房，他会以最快速度赶到你身边。这就是搞笑版的地产经纪的一个写照，他们几乎是24小时随时待命，哪怕正在与家人吃着烛光晚餐，只要客人一个电话，马上就可以放下碗筷。   Stella告诉我自己走上房产经济这条路，全是拜前夫所赐。Stella的前夫是个官二代，10年前她随着前夫全家，投资移民来了加拿大，她告诉我官二代们都有个特点，就是特!别!有!绅!士!风!度!下车给你开门，上车给你开门，各种保护，体贴，关心，幽默风趣。迟到从来不怪你，反正各种有风度，让你觉得有修养还倍有安全感有没有!开车的时候牵着你的手，偶尔转过来含情脉脉地看着你。一般女生遇到这种直接被电的七荤八素了好吗?连Stella这种还算见过点世面的也有点被迷到了，觉得简直找到了门当户对的真命天子，把以前见过的屌丝暴发户们甩了好几条街。     可是结婚后，Stella渐渐发现和前夫没有共同语言，没有一点共同的兴趣爱好，晚上睡觉的时候也是各自拿着手机背对着背。Stella有时问老公，为啥要结婚，老公说最好的爱就是相互陪伴啊。就这样她嫁给了自己以为的爱情，这段婚姻里她受传统观念影响，将自己化作丈夫的生育工具。Stella的身体并不是很好，婚后五年，做过5次试管，3次人工受精，均以失败告终，她的婚姻并没有她想象的那般顺风顺水，就在最后一次人工受精失败的那天，丈夫也向她提出离婚，Stella毅然在离婚协议上签下了字。     回想刚离婚时的状态，Stella成天悲悲戚戚，自怨自艾，极度自卑。别人的话题只要涉及到婚姻，就默默躲闪，回避。整晚整晚的回想之前的甜蜜片段，咬着牙忍住一次次想要求助的念头，止不住的泪水，诉不尽的后悔，大把掉落的头发，寒风中瑟瑟的心情，冷寂的身体。一度以为自己就这么废了，对任何人，任何事都不再有激情。     在家里一直做家庭主妇的的Stella从来没有工作过，好在本来的家境就不错，跟着前夫一起炒楼花，这几年手上也有不小的一笔存款，但是渐渐她发现，付给经济的费用实在是太高了，于是Stella咬咬牙，决定自己考下一个地产经济牌，有了牌，就可以省下一大笔经济费用了。注册后要通过五门考试(Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law)，才有资格申请成为安省地产销售人员。     在如此低落的时间里，买房、贷款、考驾照、搞装修,考经济牌照，这些在之前任何一种都足以让Stella惊慌失措的事情，她都独自冷静面对处理。以至于现在无论碰到什么意外，Stella都能气定神闲，不紧不慢。慢慢的，Stella开始接受现实，将离婚当作人生的一次经历，告诉自己已经对这段婚姻尽力了，应该了无遗憾，应该换一个人生的经历，所以，该吃饭的时候吃饭，该工作的时候工作，爱干什么就干什么，回归到现实生活中来，勇敢的面对现实。现在的Stella，很喜欢充实自己的生活，学些新鲜的东西，扩大了朋友圈，结交了许多新的朋友，是的，这段痛苦的日子同时也让Stella更坚强，更独立。因为她知道，靠自己，最靠谱，最安心。   相信很多人都看过《我的前半生》这部电视剧，女主角罗子君在大学毕业后只工作了半年就当了全职太太，一直生活在事业有成的丈夫陈俊生的庇护下。她不用干家务，不用带娃，每天最主要的工作就是负责貌美如花，但她也害怕会有年轻小姑娘会勾搭自己的丈夫。更狗血的是，终于有一天她的老公出轨了，出轨对象还是一个相貌平平，离了婚还带着孩子的“黄脸婆”同事凌玲。   面对突如其来的离婚，罗子君惊慌失措，当初那个叫自己不要工作，说要养自己一辈子的男人抛弃了自己，未来该如何过?     Stella告诉我，女人被老公抛弃的绝大多数原因是婚后的自己太邋遢了，整天围着锅台转的女人丝毫没有竞争力。女人离婚之后，首先要给自己一个合理的人生规划，要充分了解自己存在的问题，并且要下定决心改变自己。离婚给女人带来的心理创伤要比男人大得多，而且离过婚的女人因为被抛弃的缘故而非常自卑。其实，离婚并不可怕，关键是怎样能战胜自己，重新找到失去的信心。   最后以Stella的经典语录结束全部采访：有了钱，可以用‘老娘有钱’四个字堵住所有人的嘴!当别人问你‘为什么还不恋爱、不结婚、买一个3万块的包包是不是太奢侈了，出国玩也太贵了吧，老公出轨也别离婚，不然生活多艰难’，通通可以大声说：‘关你屁事，老娘有钱!’    

大温地区去年5月至上月期间，逾700万元以上豪宅的成交宗数，仅43宗，并且每一宗的最后成交价是低于挂牌价。 大温地产市场正在冷却，据Glacier Media分析中央放盘系统(MLS)的数据更显示，高端市场独立屋价格下跌速度尤其快。   报道指，自2018年5月1日至上月底，大温地区并包括三角洲、米逊、阳光海岸及威士拿的市场中，只有43间在700万元以上的独立屋成交，成交价全部低于其挂牌价，平均低16%。   于此前的12个月，即2017年5月1日至2018年4月30日，同区录得94宗700万以上独立屋成交，其中89间的成交价格是低于挂牌价。在12个月前(2016年5月1日至2017年4月30日)，同价钱级别的成交宗数有达97宗，当中86间低于挂牌价。 在刚过去12个月内，最贵一宗是温市桑拿斯区(Shaughnessy)的六睡房大宅，于去年5月的成交价是2600万元，但其实已放售6个月。 该大宅曾经在2016年4月，即刚建成后一度放售，当时挂牌价为3890万元，但没有成交过。后来另一经纪于2017年再放盘，价钱下降至3500万元，后来再减至2998万元。 换言之，去年成交价钱比最后放售价少近400万元，不过，当与2016年初放盘价比较，便一共相差逾1200万元。该大宅的原身是一间帝舵式豪宅，于2000年以180万元成交。 在2018年5月1日至上月底期间，该类房屋成交价与挂牌价相差最远的一宗交易，是一间在西温哥华的大宅，其放售价为1688万元，但最后成交价为1080万元，折扣了逾600万元。 报道续指，截至昨日，大温区内700万元以上独立屋的放盘数目只有209间，其中有28间减价，即现时的放盘价较其初放盘价低，在市场的平均日数有141天，远比数年前长不少。

大温房市仍在继续冷却。在刚刚过去的4月，大温住房销售量跌至过去24年以来的同期最低点，所有类型住房的价格也在继续下滑，买家优势明显。   根据大温地产协会（REBGV）在周四（5月2日）发布的地产报告，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量。   与此同时，大温房价已连续第11个月下滑。大温4月各类房产的综合基准价为$1,008,400，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。其中，独立屋在4月的基准价为$1,425,200，比去年同期下跌11.1%，比前月下降0.8%；公寓和城市屋（Townhome）基准价分别为$656,900和$783,300，同比分别下跌6.9%和7.5%，但与前月相比没有变动。   加拿大贷款与住房公司（CMHC）的最新季度报告则指出，虽然大温房价自去年6月后开始冷却，但本地经济的其他领域依然强劲；房价和本地经济活动之间的“不平衡”已缩小至过去数年来的最低程度。 房源积压 与惨淡的交易量相应，大温房市内挂牌出售的房产正在不断挤压。大温市面上目前有超过14,000套住房挂牌出售，比去年同期高出46%，比一个月前的房源量也增加了12%。目前大温的在售房源量也是2014年10月以来的最高值。 大温房产协会主席爱诗丽・史密斯（Ashley Smith）在声明中指出，这一房源增加的趋势不是因为新挂牌房产快速增多，而是因为交易量下降，导致在售房源积压。“每月来到市场上的新挂牌房产数量和长期的平均水平一致。是交易活动的减弱造成了在售房产的数量积压变多。”她说。 买方市场 随着购房挑选余地增多、房价逐步下滑，当前的大温房市正在明显向买家倾斜。加拿大贷款与房屋局（CMHC）的最新季度报告也指出：“现在对买家来说是一个机会，让他们能够寻找更多的（购房）选择，慢慢做购房决定，并能在购房合同里写上合理的条件。” 西蒙菲莎大学（SFU）公共政策副教授戈登（Josh Gordon）则提醒买家，虽然市场对买家的条件已经大大好转，但现在也不一定是购房的最好时机。“房价已经下跌了，而且可能会继续下跌，所以（买房者）应该知道有这样的可能性。”他对CBC表示。 而站在房产卖家的角度上，地产公司Rennie Group副总裁拉穆罗（Andrew Ramlo）对《环球邮报》（Globe and Mail）表示，大量的房产长期所有者现在并不急于出售房产，即使对于孩子已长大成人、搬离家中的婴儿潮一代亦是如此；而对于那些急需售房的卖家，他们便不得不要面对当前买家市场的现实了。 政府政策干预 史密斯指出，各级政府的政策干预是大温房市疲软的主要原因。在联邦政府层面，2018年初开始实行的“房贷压力测试”使买家的购买能力削减了20%左右，对入门级房产的影响最为明显。在卑诗省，新民主党（NDP）省府将外国买家税提高至20%并扩大征税范围、在全省范围内开征投机空置税等新规，都是压制房市活跃度的政策重拳。

　　明星抛售房产的背后，是南加州房市热度减退的事实，首当其冲的就是高单价豪宅。 　　优越的地理位置和生活环境，使南加州成为中国众多明星购置豪宅的理想地。连续几年，有众多中国明星和影视界大咖在南加州斥资购置房产，然而南加州房市近年来的波动，也让不少明星降价抛售房产。   　　网站Fancy Pants Homes 4月爆出，香港着名导演吴宇森经过多轮调价后，最后降价约200万元，以542.5万元抛售在洛杉矶西北郊滨海小城Pacific Palisades的豪宅。吴宇森于2004年以400万元购入这栋住宅，2018年2月挂牌上市，当时标价750万元。虽然降价200万元出售，但相比购入价格，还是稳赚不赔。这栋豪宅建成于1955年，居住面积为4555平方尺，有四间卧室、五间浴室和一间盥洗室。四周树篱环绕，附带露天平台、瑜伽室、健身房等。   　　事实上，近几年抛售洛杉矶豪宅的明星有不少。例如央视前着名主持人倪萍，于2014年在圣玛利诺（San Marino）以438.9万元买下一栋豪宅，2018年5月首次挂牌出售，标价588万美元。后降价70万，之后撤销出售。目前该处豪宅在Zillow.com上估价为523万。这套房子面积3514平方尺，有四间卧室，三间浴室。整体装修奢华而富有中国特色。 　　明星抛售房产的背后，是南加州房市热度减退的事实，首当其冲的就是高单价豪宅。 　　房产经纪袁立功分析说，像吴宇森这种房产售价大跳水的情况"很正常"。有可能是他原来700多万元的开价预估得过高，华人在售出房屋时习惯性将价格抬高一些。而华人在观念上因为装修而抬高房价的想法，也是错误的。因为好的装修在房屋评估中，只能算"good condition"，而不能直接成为房子大抬价的理由。 　　他举例说，一位华人花200万元买下房子，又花了100万元装修，在出售房屋时要价350万元，是很不合理的。 　　此外，市面上200万至300万元的房子已经在降价销售，更何况700万、800万元的豪宅，选择更多，这时候只能降价出售。再从整个大洛杉矶地区房产市场数据来看，从去年1月至今年3月，大洛杉矶地区中等价位房子交易量增长越来越缓慢。这15个月当中，有14个月的成交量都小于前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上涨，每个月的涨幅在5%至10%之间，下半年每个月交易量的涨幅在0至5%。而今年截至目前的数据显示，与去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年涨幅会再次下降。 　　南加州房市自2012年开始慢慢变得火热以来，已经走过七个年头。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下来房市很可能要经过一个休整期，才可以再慢慢恢复起来。影响房市发展的原因之一，与中国华人的大笔资金无法出境，是其中一个关键性。 　　他说，前一阵子有一个明星找他买房，却苦于大笔资金无法到位。 　　地产经纪阮秉森则说，如今南加州房地产市场逐渐冷却，尤其是豪宅降价抛售的现象普遍，一来跟中国政府控制外汇导致钱进不了美国有关。再者，也正因市场不活跃，让很多当地有钱买家也在观望，希冀下一波或跌或涨的行情透亮后再入场。 　　他指出，地理位置对买家来说永远是第一考量，在房市热络时期，房子内部装修可能对买家来说并不是特别重视，但如今房市渐冷，反而卖家需要考虑房子脱手时，房屋内部装修是否能够一枝独秀，反而成为买家重要考量因素。不过，他不建议将房屋过度装修，因为再奢华的装潢也可能因不和买家胃口，无法让房屋增值。

加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。     CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。   CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。

MLS数据分析显示，大温地区的房地产市场显著降温，特别是高端的独立屋市场，降温速度比想象得要快。   先定义一下：高端独立屋豪宅--700万加币以上，这才是所谓高端真豪宅！ 自2018年5月1日起，售价超过700万元的独立屋，大温地区仅有43栋独立屋成交 ，包括Mission 及三角洲。一直到阳光海岸和惠斯勒。 所有的43栋的房屋都以低于要价的价格出售，成交价低于标价16％。 相比之下，2017年5月1日至2018年4月30日的前12个月，大温地区的94栋房屋销售额超过700万元 - 其中89个按要价出售。在此之前的12个月 - 2016年5月1日至2017年4月30日 - 有97栋销售额超过700万元，其中86栋低于其要价。 过去12个月中成交价最高的独立屋特卖，是位于温哥华最豪华的Shaughnessy的六居室豪宅（如上图所示），该豪宅在上市 6个月后卖出，售价为2600万元。这个价格可能看起来已经很高了，但这栋房屋在2017年曾开价3500万元，然后减少到29,980,000元。 这栋房屋自建成后，曾于2016年4月由另一家代理商以更高的价格（3890万元）上市，但当时没有售出。记录还显示，该物业最初拥有都铎风格的房屋，于2000年以180万元的价格售出。 上图的这栋英式风格的房屋于2018年竣工，上市价为16,888,000元，售价为1,080万元。图片来自上市代理：Haneef Virani 然而，去年大温地区700多万元以上的房屋成交价格下跌最大的是一栋西温豪宅，售价为1,080万元，要价1688万元整整降了600万元。 豪宅降价挂牌上市  由于高端独立屋很难售出，业主们正在转向降价以转移其房产。在大温地区的MLS（截至2019年5月3日）目前在700万元以上的挂牌上市的209栋独立屋中，自上市以来，已经有28家已降价。 但不包括未能出售的房屋，先被撤出市场，然后悄悄地再以较低的价格获得新的房源，这些房屋难以量化，但似乎数量众多。例如，一栋现代风的西温豪宅，在2018年7月以1658万元的价格上市，但现在新上市的价格为1360万元，这个“詹姆斯邦德风格”的海滨住宅，最近也以300万元折扣价再重新挂牌上市。百万折扣！ 西温 Hollingsworth住宅外观 这座Caulfeild住宅拥有游泳池并面向大海的室内户外生活，售价为2288万元。图片来自上市代理：Matt Gul，Personal Real Estate Corporation 然而，其他卖家仍然坚持他们想要的价格 - 例如由Russell Hollingsworth设计的超酷现代主义海滨住宅的业主，在2018年2月以2288万元的价格上市，上市后一年没有卖出。2019年1月31日仍以完全相同的价格，再次上市。 目前，大温挂牌上市价格在700万以上的独立屋有209栋，上市平均天数高达141天 ，和几年前盛景相去甚远。 大温地产委员会主席阿什利·史密斯告诉Glacier Media，“目前高端市场出现放缓，尤其是温西和西温的独立屋住宅。关键是过去几年房价显著增长。今年的价格下跌也反映了这种变化。主要受各种各样的事情正在影响，例如政府实施的政策：外国买家的税，投机税，学校税，增加的财产转让税 - 高端行业的买家受到了影响。“史密斯补充指“豪宅的卖家往往有不同的理由和动机来转手或出售他们的资产。他们可能不会面临其他普通家庭的压力，所以保持价格的策略以吸引买家，但过去几年对价格的高期望也可能会影响到他们转手。“

阿朱和BUBU是自由艺术家， 2017年初，两人在广州市区 以低于商品房四分之一的价格， 买下了一栋70年房龄的老房子。 房子的结构非常糟糕： 是一个占地27平米，3米x9米的狭长建筑。 夫妻俩请来了建筑师刘洋做改造， 一共花费40万， 改造完成之后， 这里成了一栋全新的4层住宅： 室内面积70平米， 有两个卧室、一个餐厅， 一个工作间，甚至还有一个储藏空间！ 不仅能供夫妇二人居住、工作， 还预留了一间宝宝房。 刘洋说：“比起买普通的商品房， 我们希望更多人能住进这样的房子里， 在生活方式上实现更多可能性。” 广州海珠区同福东路附近，有一整片充满历史感的老街区。因为在珠江以南，老广州也把这里称作“河南”，阿朱和BUBU的新家，就在这里。 这里的街区大部分都是民国时期形成的，很多老建筑呈长条形，临街的开间小，但是纵深大，前面的铺位用来经商，后半部分用来满足家庭居住。 阿朱和BUBU是新广州人，2017年初夫妻俩买下这栋老房子，希望父母退休后能来广州跟他们一起生活。 在广州，这种独立住宅叫“私房”，它的价格通常要比商品房便宜1/4到1/5，算上建造的费用，比直接购买商品房要划算许多。对于预算有限的阿朱和BUBU来说，算是在可承受范围之内。 阿朱和BUBU是一对艺术家夫妇，对房子的改造有两点要求：一是希望有两间卧室，给小朋友一个预留的空间；二是希望能有自己的工作空间，但装修费用又不能太高。 为了实现这两个愿望，夫妻俩找到了好朋友建筑师刘洋一起讨论，希望能帮他们设计一个理想的家。 老房子的原貌 原来的房子是一个砖混结构的两层小楼，由两部分组成：一层是上世纪四五十年代建成的，二层是80年代加建的。 房子宽3米，进深9米，宅基地的面积只有27平米。买下的时候整个房子结构混乱，岌岌可危，基本上是无法居住的。 整个改造花费了40万。刘洋面临的第一个问题是高度限制，因为一些市政的规定、周围复杂的邻里关系，新建筑的轮廓被限定在了原有房子的轮廓之内。 于是，建筑师刘洋干脆把两个檐口的高度差，变成了一个斜面。 这里的外部条件很混乱，南北两侧紧挨着邻居家的外墙，东西向的巷子仅有1.6米宽，刘洋做了十几个模型，最终设计了一个有“包裹”感的家——四面都是墙，只在斜屋顶上开了两个“洞”。 入口选在了巷子最里面的一侧，走到路的尽头，要折一下才能进入到房子。 混凝土结构、灰色的洗米石外墙……让整个建筑看起来很整洁，仿佛在这个地方存在了很多年一样。 很多人都会觉得三楼很压抑，为什么不开个窗户？刘洋的解释是：越朝西面，越不应该开窗户，封闭之后反而可以隔热。 房屋剖面图 原来的房子有8米的高度，为了能尽可能获得更多空间，刘洋把房子设计成了4层。 一楼和四楼有2.2米的层高，二楼跟三楼的层高只有1.9米。建好之后，室内面积加起来一共有70㎡。 一进门，是一个小小的庭院，然后是餐厅兼会客区，最里面是厨房。 通过狭窄的楼梯到达二楼，二楼布置了一间主人卧室，浴室、洗手间。卧室的窗外可以看到一楼庭院的景观。 三楼布置了一个小卧室，另一边是两人的工作区。 四楼是杂物储藏、晾晒区，以及猫睡觉的地方。 令人意外的是，这个“密不透风”房子的里，大部分的空间都是半户外的。 刘洋通过天井和庭院来解决采光和通风的问题。比如庭院、餐厅厨房、会客办公的空间，都不是完全封闭的，甚至连厕所和浴室也是半开放的空间。 刘洋觉得，在城市里生活的人，基本会依赖空调环境，习惯用设备去处理跟自然的问题。“我想用一个相对古老的方式去解决宜居的问题，而不是通过一个简单的设备或者技术。” 一楼的东侧有一个百叶窗，可以通过调节叶片的角度，来控制空气流通。 巷子里面的冷空气进入后，空间里的热空气再通过屋顶的天窗排出去，这样形成了一个内部的循环气候，哪怕是在没有空调的半室外空间，也不会感觉到闷热。 设计师还在斜屋面上面铺设了一层隔热砖，作为隔热层。 四楼顶部有一个大的天窗，也可以根据不同的气候去调节开合的角度。 刘洋把卧室面积压到最小，把多出来的空间都留给了公共区域。 “大家只会在休息的时候使用卧室，但其实休息的时候占用的空间是很少的，卧室可以放在最中心、最安全的位置，但不一定是面积最大的。” 室内用到的材料很随性，刘洋希望阿朱和BUBU入住后，可以根据自己的生活习惯去改变一些使用空间，不被限制住。 地面的处理方式，是直接打磨结构楼板，而不是选择铺新的地面材料，看上去有点像粗犷的水磨石，还能节省层高。 室内的天花板保留了原有的混凝土模板，看上去就像一个未完工的毛坯房。

 温哥华不仅是房价下跌了，连租金都开始松动。在快乐山社区的新公寓大楼Duke，最近其管理公司Rhapsody Living开始促销宣传，首月月租金少1,000元，并减少养宠物所需的额外保证金。不过该公司拒绝发表评论。 Duke大楼一房的公寓单位月租金为2,530元，单位内虽然配置炉头，但没有烤箱，它比目前市场上大多数其他一房卧室的月租高500元或600元。Duke降价并不稀奇，因为现在有些租赁公寓都开始提供优惠来吸引租客，有的甚至打出首月免租金的条件，有些则愿意支付租房者的搬家费用。 历经两年的租屋空置率低于1%和租金飙升之后，目前很多迹象显示租金已经停止增长。 研究房地产的经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)表示，市场上新建租赁建筑变多，加上有省投机空置税和温哥华空置税，都迫使供给量增加，抑制了租金增长。 2016年至2018年期间大温哥华地区的租金上涨了13％。目前的空置率为1％，比2016年的0.7％稍高一些。 21岁的卑诗大学学生伊尼奇（Cristina Ilnitchi）在温哥华Dunbar区一间高级房屋内分享了一个套房，每月租金仅750元。该区多数的房子都在300万左右。 虽然租金稍降温，但还是不便宜。34岁的政策研究员帕迈汉（Patrick Meehan）在奥运村租了一房单位，每月租金1,725元。他和妻子想换一个两房单位，但找不到好价钱。他说：「市场选择是变多了，但是价格还是挺硬的。」 从2018年1月1日开始，联邦政府正式开始实施按揭压力测试（stress test）。而在此之前，不少经济学家和业内人士都发出警告：压力测试将影响10万潜在房屋买家，并将其中的一半，也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷款买房。 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）周四的报道说，上述警告还真的比较靠谱，因为TD银行最近的一份报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。 TD银行经济学家的报告指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。 但报告同时指出，压力测试犹如一柄“双刃剑”：它确实对首次买家设置了障碍，令他们难以实现、或推迟他们实现有屋的梦想。但与此同时，一旦取消压力测试，那么房价就会立马上升，这对买家同样不利。 TD的报告称，如果现在取消压力测试，到2020年加拿大的平均房价就会上升，估计上涨10％左右，可能会回到房市变冷之前的价格增长状况。 报告作出结论说，毋庸置疑，将压力测试完全取消将对房市有显而易见的、重大的推动作用，但这是短期的。代价是，加拿大人的房屋负担能力将进一步恶化。 不过报告同时指出，实施压力测试对租房者有比较大的副作用。原因很简单：因压力测试买不到房的这批人只能进入租房市场，必然导致租金上涨。 取消压力测试的呼声一直很高 压力测试是联邦金融机构监管办公室（OSFI）负责实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 鉴于房市继续疲软，主流媒体关于压力测试的报道越来越多，而且取消压力测试的呼声也越来越高。实际上，OSFI也面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力，有的干脆要求OSFI取消压力测试，有的则希望对相关规则进行适当修改，以适应形势的变化。 也有资深银行家提出变通的建议，称没有必要完全取消压力测试，而是希望OSFI对追加的基点进行调整，比如说从目前追加200个基点调低至150个基点，或者更低。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也表示，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。他建议OSFI设置一个固定利率进行测试，并认为4.5%比较合适。