地产

约翰、阿梅丽娅夫妇与两个孩子住两居室公寓单元 居住难：多伦多计划多建适合家庭居住的高楼 三分之一多伦多人梦碎独立房 在加拿大最大城市多伦多的独立房均价已达差不多百万加元的情况下，三分之一有孩子的多伦多家庭已无力购买城区和郊区的独立房;这些独立房梦碎的多伦多家庭改为购买公寓楼单元居住、或者是租住公寓楼。 多伦多市政府也在研究城市功能性设施的布局要跟上家庭居住模式变化的问题。 加拿大广播公司记者 Laura Fraser报道说，约翰.普利司John Preece 和阿梅丽娅.波乐Amelia Bowler就属于放弃独立房梦想的群体中的一对夫妇。 这对夫妇虽然都工作、属于中产收入家庭，但腾飞的多伦多房价早已经让他们对独立房可望而不可即;只好退而求其次，在2012年购买了一套一千平方英尺的高层公寓楼2居室单元。 住高层公寓楼方便 阿梅丽娅推着儿童车在高层公寓附近到哪都方便 © Submitted: Yashy Murphy 现在他们已经有了两个年幼的孩子，他们觉得虽然没有后院草坪和游泳池，但小孩子可以在楼下不远的公园里玩耍，看电影、下饭馆走几步路就到了，特别是每天上下班40分钟就可以从家门到办公室，与住在郊区每天开车上班经受的堵车折磨简直是不可同日而语! 随着越来越多的多伦多夫妇在公寓楼单元里养育孩子，多伦多市政府今年春天开始了一项旨在让功能性设施赶上这些居住在中、高层公寓楼里年轻家庭需要的研究。 向高处发展 这一研究有一个很贴切的的名字 – “向高处发展”Growing Up。该研究项目的负责人Ann-Marie Nasr说目前收集到的民众反映主要集中在两个方面，一是高层公寓楼里三居室和三居室以上的单元太少;二是高层公寓楼住户多、人口密集，但附近的公共设施缺乏，比如公园、托儿所、学校、公交车和地铁站、社区活动中心等设施。 多伦多的公寓楼开发商似乎已经感受到市场上已经有太多的一个卧房的小户型公寓楼单元而严重缺乏三居室或更大户型的公寓楼单元。 高层公寓楼开发商之一的Tridel公司的高级副总裁Jim Ritchie说，现在他们公司在建和拟建的高层公寓楼至少有40%的单元是两居室单元、有至少10%是三居室单元;而在5年前，多伦多市场上推出的新公寓楼单元中三居室单元的数量还不到1%。 多伦多大学教授Siemiatycki指出，除了公寓楼单元的户型要增大之外，多伦多市政府还要做好城市规划，与高层公寓楼开发商协调建设和同步建设功能性设施，让发达的功能性设施成为每个高层公寓住户都可以方便享用的设施。 已经有一个男孩和一个女孩的约翰和阿梅丽娅夫妇现在觉得两居室的公寓单元挺好，但知道在孩子长大后就需要各自有自己的卧室，那时他们就要寻找和购买三居室的公寓楼单元了。

过去两年，国际油价被拦腰斩半，加拿大产油大省阿尔伯塔省的省会城市卡尔加里市失业率飙升一倍。同时，工资下降，消费者开支缩减，楼市销售生意低迷。然而，这里的房价却几乎没有变动。 根据卡尔加里地产局(Calgary Real Estate Board)的数据，今年以来，虽然销售量下跌，卡城的平均房价是479,464元，与2014年平均房价相比，只下跌了0.5%。 这是怎么回事呢?分析师解释，有多个因素支持当地的房价。 据加拿大广播公司新闻网(CBC News)获取的阿省财政部内部文件，阿省经济衰退初期，数万名在阿省工作的工人是来自其他省份，他们并不在阿省交税，也没有进入阿省房地产市场，在裁员潮中，这些人已经离开阿省。 外来劳工潮的增长与消退 财政部的备忘录称，这些外省人在阿省并不拥有住房，因此当他们离开时，当地房地产市场受到的冲击比预期小。同时，这些人的离开，也把阿省经济的负面影响分散到其他省份。 根据财政部的文件，阿省工作的外省人数于2013年时达到15万人，是10年前的一倍多，其中有7万至8万人从事油气行业以及相关的建筑业。但是在油价崩盘后的10个月，约有5.6万人离开了阿省，返回自己的家乡。 租房市场的冲击 地产投资网络(Real Estate Investment Network)高级分析师Don Campbell指出，外来工人对租房市场的影响更受到关注。这些工人的住房状况很特别。他们并不真正介入房地产市场，而是长期住在油田营地(camps)。在工休时间，他们往往飞回自己家乡所在的省份，或者回到阿省租住的公寓，这些公寓单位一般都是几个人合租。 出租房的空置率在这些人离开后开始上升，最初是出现在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小镇，之后在大城市显现。 目前，卡尔加里的房屋空置率已高达4.3%，空置房屋从去年的8300个单位，增加到21000个单位。数据显示，自2010年以来，卡城首次出现人口流动负增长，输出人口比输入人口多了6500人。 与此同时，该市自住房屋的数量却增加了3700户，增至逾32.3万户。这说明很多离开卡城的人都是租房者，而不是房屋拥有者。 卡尔加里大学公共政策系经济学教授Ron Kneebone(下图)指出，外来人口的离开，对于仍然留在阿省工作或求职的人士是个好消息。他说：“油气业兴旺的年头，阿省的周薪水平比其他省份高200至300元，随着外省人的离开，本地工人的工资不至于大幅回落。” 可能正是这些因素支撑了卡尔加里的房价，并没有如其他经济指标那样一路下滑，但是分析师认为，房价迟早还是会下跌。 Campbell指出，经济衰退已经进入第二年，未来6个月至一年，市场信心继续下降，这时房价将出现更明显的跌幅。 艾德蒙顿的证券分析师Hilliard MacBeth也表示认同。他说，当出租房数量增加，租金开始下降时，卖房的压力就会增加，这时是真正对房价产生影响的时候。

根据租房网站Padmapper上周公布的数据，温哥华租房价格毫无悬念地在全国排第一。 6月份，加拿大一居室的租房价格中位数是$1,110，较5月份上涨3.7%。和去年同期相比，6月份卡尔加里的公寓销售量下跌21.8%，房屋挂牌量上涨27.6%。 但是，尽管销售量下跌较快，房价下跌的速度却没有这么快。和去年相比，房价中位数仅下跌3.68%。 以下是加拿大25个城市租房情况一览表：

　　比尔盖兹的身价已经高达789亿美金!住在豪宅里当然一点也不奇怪。这栋豪宅花费了7年，耗资6300万美金才完成，他将其取名为Xanadu 2.0，灵感来自于科幻片Charles Foster Kane的虚构住家。这栋豪宅不仅市占地庞大、设备豪华，里面的许多高科技设计也足以让你惊叹不已! 　　木板的来源是花旗松，共有300个工人建造这栋房子，其中100人是电机技师。  

　　多伦多的房价高是个不争的事实，如果是地段好的房子，房价高得更是令人发指，据调查，在多伦多，如果想要在地铁沿线附近买房子，至少需要准备$100万。 　　这一调查数据来源于多伦多的一家大厦物业管理公司Sky View Suites，该公司近日制作出了一幅地图，从地图上可以清楚直观地看到多伦多每个地铁站点附近的房价。此外，该地图也对多伦多的房地产市场敲响了警钟，提醒政府需要控制多伦多房地产市场火爆的现象。 　　其实，不论在哪里，房价都跟地段有直接关系，特别是交通枢纽处，房价一定不低，那么多伦多地铁站附近的房价如何呢，赶快打开地图看看吧!   　　York Mills 　　York Mills位于多伦多的北边，这个地铁站附近的平均房价为$350万，是目前多伦多房价最贵的地段，主要原因是这里有一两个地区的房价拉高了整个地段的房价，不过这也折射出了一个现象，那就是并不是搬离市中心买房就能省钱。 　　Around Union 　　Union地铁站环线附近的房价相对便宜。 　　Wellesley 　　Wellesley虽然位于市中心，但是房价却比其它地方低得多，是所有地段中为数不多的房价低于$100万的地方。而距离不远的Bay Station，平均房价则达到了$250万。Skyview的合作伙伴Steven Argyris则则表示出现这种情况并不奇怪，因为在多伦多同一社区中不同街区的房价也大不相同。 　　郊区 　　从怡陶碧谷地区的地铁站到多市中心需要45分钟的车程，但是地铁站附近的平均房价都在$100万元以上。而士嘉堡东部地铁沿线附近的房价则是多伦多房价最便宜的地段，平均房价在$60万-$100万之间。 　　最后，Steven Argyris还表示，目前在多伦多地铁站买房真得很困难，据调查，在多伦多一套适中的房子大概需要$140万，也就是说每年的收入需要达到$25万才能负担得起，但是加拿大统计局表示，每年只有8%的加拿大民众能拿到$25万年薪。

　　根据多伦多地产局21日公布的对多伦多公寓市场在2016年第二季度的统计报告，今年公寓销量及价格都比去年同一时期有所增长，眼下始终是卖方市场;另一方面挂牌出租的公寓量有所减少，但公寓出租量并没有降低，对于租客来说，要面临的竞争更加激烈。 　　地产局主席Larry Cerqua宣布，2016年四月初至六月底期间，大多伦多地区共交易了8965套公寓，比去年同一时期销量增长了17.4%。这项统计包括了大多地区所有类型的公寓，包括正在建设中的公寓。尽管过去几年大多区在建设许多公寓楼，但建成后也并未导致有很多公寓销不出去。 　　Cerqua还表示，在过去今年，公寓市场越来越紧俏，而且价格每年都在增长。据统计，在今年第二季度，公寓平均出售价格为41万5326元，比去年同期增长7.1%。 　　地产局市场分析总监Jason Mercer称，和低层住宅市场的发展趋势相似，今年的公寓销售仍然是卖方市场，每年平均售价的涨幅都比通胀比率高。 　　2016年第二季度大多区公寓销售市场统计： 　　而在公寓租赁市场方面，Cerqua表示，今年第二季度在MLS网站上挂牌出租的公寓数量有所减少，但实际出租的公寓数量和去年同一时期相差不多，仅减少了2.7%。 　　Mercer表示，由于今年大多伦多地区公寓建成数量比去年同一时期有所减少，因此挂牌出租的公寓数量减少，但实际出租的数量和去年相似，这说明租房者之间的竞争加剧，也就导致了平均租金快速上涨。 　　2016年第二季度大多区公寓出租市场统计： 　　所有类型公寓：2016年第二季度挂牌量1万2337套，实际出租8574套 　　2015年第二季度挂牌量1万5280套，实际出租8812套 　　单身公寓：2016年第二季度出租278套，平均每月租金1425元 　　2015年第二季度出租328套，平均每月租金1334元 　　一居室公寓：2016年第二季度出租4959套，平均每月租金1710元 　　2015年第二季度出租5156套，平均每月租金1608元 　　两居室公寓：2016年第二季度出租3145套，平均每月租金2330元 　　2015年第二季度出租3153套，平均每月租金2240元 　　三居室公寓：2016年第二季度出租192套，平均每月租金3046元 　　2015年第二季度出租175套，平均每月租金2649元

　　独立屋价格居高不下的形势下，买公寓，尤其是优质的高级共管公寓(Condominium)再次成为很多人置业和投资的首选。你可能以为买个公寓很简单，其实这里头大有学问!加拿大房产网站REW.ca专门为大家做了一期如何选condo的专题，今天小编就给大家介绍一下――无论你的预算有多少，买高层还是买低层，必须注意以下几点，才能选到最适合自己的公寓哦。 　　1，切记，比面积更重要的是“契合” 　　很多人以为，买个公寓无非是选择面积的大小，其实更重要的是它对你的适合度。无论你负担得起400平方尺的单间还是2000平方尺的宽敞大宅，假如住进去后发现不合适，结果也会事与愿违。开发商许诺的迷人的欧洲电器、高大上的住宅配套固然吸引人，但作为买家，你应重点关注你对condo生活的最低需求是什么――这一点甚至比买个独立屋还要紧，因为买公寓既有它的吸引人的特点，也有它的限制所在。 　　2，避开噪音，值得下一番功夫研究 　　不同地点会产生不同的噪音。就市中心来说，就算差几个街区，噪音的差别也是很大的。比如，在大温哥华地区的coal harbour，头顶掠过的飞机、高峰时段的交通会是你最常听到的噪音;而在不远处的Gastown，白天充满交通和人声。夜间，你还要忍受游客以及从餐馆和酒吧晚归的人们的欢声笑语，直至深夜。 　　考虑一下你的睡眠模式以及日常活动。买公寓前，不妨到临近的社区走走，早晚时段都开车看看。周末的白天和晚上都去考察下。看看周边的配套设施――它们的类型和规模将决定你会听到什么噪音。比如，如果公寓挨着杂货店的话，意味着每天很早的时候就会有运货车;离医院近则意味着会有救护直升机和鸣笛;此外，购买公寓的人的年龄段不同，他们对噪音的容忍度也不同。对有孩子的年轻家庭来说，他们可能对早上的噪音容忍度会更高。而55岁以上的长者可能更重视噪音问题。 　　3，谨慎选地段，未来规划不可忽略 　　人人都知道，买房子最重要的一个方面就是地段、位置，这会极大影响你的生活方式。你可能想生活在城市中心，步行即可抵达各处;或者离上班近，靠近各种生活设施等等。有人愿意牺牲空间来换取地段的便利，也有人青睐更大的空间、更安静的社区。所以，在选择地段上要慎重考虑。 　　还要注意的是，位置不止关乎整栋公寓的地段，你所购买的公寓套间在整个建筑中的位置同样重要。想想你每天出入都要带什么：各种杂货、孩子、宠物、公文包、甚至自行车等等。那么，你的公寓套间距离停车位、储物间、走道和电梯远还是近，会影响你每天、每次使用这些设施的容易度。 　　此外，尽管高层的风景可能会很美，但假如你有一条狗需要每天带出去遛几次，在15层等待电梯可没有住低层甚至一层带后院、推门就是街道的用户那么实际。 　　切记，看看周边的建筑以及未来该地区的发展计划图。随着周边设施的发展，你公寓的景色和光线可能会受到极大影响。所以，提前问问开发商并咨询下市政当局的发展部。 　　4，想想光线和朝向，不要买了才后悔 　　对你的公寓套间来说，一整天中光线的强弱以及是否通风将极大地影响室内的温度。一般有落地窗的朝南的套间会明亮并充满阳光，房间体验更舒适，但要注意，在夏季也可能会更热啊。假如你不喜欢太热，可以挑选一个朝北的有山景的套间。与朝南的套间相比，朝北的套间房价会更便宜些。 　　另外，假如你买的公寓套间带阳台或者露台，好好想下，你是否希望坐在耀眼的阳光下，还是其实更愿意待在室外阴凉的地方。 　　5，精选附加项，为你的生活舒适度加分 　　还有很多因素，对买公寓来说，也是有利有弊，出手前需要好好考虑：更高层的公寓意味着更高的价格;面积越小，需要做的家务也越少，小空间也意味着高效的生活方式;一些公寓有门房服务――快递、干洗、代签收外卖，这些都能为你的居住舒适度加分。此外，奢华公寓的价值还体现在细节上，记得仔细查看厨房的工作台质地、照明设计、欧洲电器等等。

　　菲沙河谷屋价大涨24%冠全国 　　加拿大会议局（Conference Board of Canada）在最新一份报告指出，大温房屋销量在6月连续第四个月下跌，不过按年仍处于升势，而大温房市目前仍是卖家的市场。 　　该份报告指出，在全国28个市场当中，有15个市场的房屋销量出现下跌，包括多伦多和满地可。 　　尽管大温上月的房屋销量较前一个月下跌5.3%，但是按年计仍较一年前增加5.1%。 　　屋价比去年升12% 　　屋价方面，基准价仍保持在大约100万元，比去年6月上升12%。 　　按年计，菲沙河谷以屋价增长24%，冠于全国，而低陆平原的屋价增长则放缓。然而，该报告称，大温、维多利亚及安省南部市场依然是卖家市场。 　　此外，全国有17个地区的挂牌量增加，包括连续第二个月的多伦多，以及按年计的大温。 　　 大温挂牌量按年有增长 　　销量与新挂牌量的比率在2月时达到高峰的90%，现时下跌至73%。 　　撰写该份报告的高级经济学家威贝（Robin Wiebe）表示，73%的销量与新挂牌比率仍然很高，依此而言，仍属卖家市场。 　　威贝又表示，最近趋势显示房屋价格已达致高峰。 　　涉欺骗买卖双方 温地产经纪遭停牌 　　再有温哥华地产经纪因为买卖操作违规，而遭卑诗地产议会(Real Estate Council of British Columbia)停牌。 　　One Percent Realty的地产经纪李昆(Robert Quinn Lee，译音），被该地产议会停牌14日。 　　卑诗地产议会指出，李昆涉及不诚实行为，以及未有妥善运用销售技巧。 　　事发于2014年，李昆受托为一业主出售他位于温哥华东61街(E. 61st Ave.)的物业时，曾向出价的准买家地产经纪表示，委托他的业主拒绝接受出价。不过事实是，李昆根本没有向业主展示过准买家的出价。 　　有关物业最终在2014年5月，以76万元成交。 　　李昆其后解释说，他当时要照顾身患末期癌症的亲戚，而承受很大压力，他对自己的行为感到内疚。 　　此外，李昆要向大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)支付一万元罚款。

　　鼓励搭公车优步 不用买车位 增可负担单位 　　有美国专家出席温哥华城市土地研究所(Urban Land Institute，简称ULI)论坛时建议，可参考美国西雅图、波特兰等城市，配合捷运及使用叫车软件公司Uber（优步）服务，允许市中心新建高层柏文时，把车位减到最少，增加单位可负担性。 　　ULI周五在温市中心举行会议，邀请包括温哥华代市长雷健华、美国光谱开发公司（Spectrum Development Solutions）负责人格兰特（Gabriel Grant）、波特兰市政经理阿布阿夫（Lisa Abuaf）、Grosvenor Americas公司副总裁约瑟夫森(Marc Josephson)等政商界代表，展望未来10年城市规划趋势。 　　格兰特在会上指出，他一家就住在西雅图市中心，深感都市规划与交通配合的重要性。他举例指出，最近与建商在讨论建筑发展方案时发现，许多年轻一族往往习惯搭乘捷运及使用优步叫车服务，令他们购买新建高层柏文，毋须购买车位。格兰特说：「如果能把新建高层柏文停车位减到最少，可有效增加可负担住房单位。」 　　另一嘉宾阿布阿夫说，波特兰市的有轨电车（streetcar），是城市发展计划的重要部分，带动市内超过550万平方呎的建设，所有新建柏文全部位于有轨电车线路两侧的2到3个街区之内，而此前他们都是日趋衰落的工业区。此外，有轨电车路线向河滨南区核心地段的拓展，更带动居住、商业和办公用地发展，为波特兰市民提供了约一万个工作职位和5千套住宅。 　　温市单车共享就是朝向此目标 　　雷健华表示，温哥华市政府本周推出Mobi单车共享计划（bike-share program），就是鼓励市民乘搭公共运输，搭配使用单车，除改善市内交通拥塞，并协助温市到2020年达成全球最绿化城市的目标。不过，他指，目前碍于特定团体，市议会尚无法批准Uber进入温哥华。

　　有评论指出，温市府同意更多的更改土地用途（Re-zoning），反而增加房产投机活动，损害居民的住房可负担能力。 　　曾任前省府及市府规划专员的私营物业经理墨菲（Elizabeth Murphy）撰文指，市府允许更多更改土地用途，将推动土地投机活动，令不受监管的外国资金更多流入。事实上，温市已将依据人口增长需要的土地更改，由20年增为30年。 　　 疯狂房价皆因土地通胀 　　文章指出，各级政府都不愿意解决房屋无法负担的真正原因，例如外国资金流入；魁省投资移民选择在卑诗居住等问题。这些都与本地经济无关，反而推高本地楼价。温哥华的疯狂房价是由土地的通货膨胀所导致，这同时令新发展计划更加难以负担。 　　根据市府2014年6月报告，「过去5年，市府批准更改土地用途，超过实际使用需求。」 　　墨菲认为，市府企图通过更改土地用途增加房屋供应，但却适得其反，新建柏文往往需要付出更高租金，更损害居民的住房可负担能力。她举格兰维-伍德兰(Grandview-Woodland)社区为例，原本该区拥有许多可负担住房，但重新发展计划却把高度和密度提高，反而许多长期租户无法负担。 　　她指，格兰维-伍德兰地区议会（Grandview Woodland Area Council，简称GWAC) 并不支持计划，要求市府至少将批准计划延期到今年11月。

　　西温推出楼市新招，或成未来新政策「模范」。西温市议员提议在审查发展案申请时，要求发展商必须制定优先卖给本地人(加拿大人或居民)做法，并以发展商 Westbank即将提出的马蹄湾(Horseshoe Bay)柏文及城市屋兴建计划，作为第一个适用要求的例子。为回应市议会的要求，Westbank将要求买家在合约上声明有意愿居住，且买楼并非作转售或炒卖用途。   　　Westbank计划在马蹄湾兴建158个单位的柏文及城市屋，《温哥华太阳报》指出，该公司在香港的办公室于上月11日及 12日已针对该发展计划举办说明会，说明会之前也已在香港中英文传媒进行宣传，也说明不同大小单位的起价，例如一睡房单位价格从400万港元(约65.6 万加元)起至顶楼2360万港元(约387万加元)。报道说，该公司上月14日也在马蹄湾对当地居民发放该计划的信息，包括不同大小单位的起价情况。   　　西温市议员布思(Mary-Ann Booth)回覆本报查询时表示，对于该计划的土地用途更改申请还未通过市府核准之前，发展商已在香港进行宣传表达关切。她说，西温楼市和两年前已有很大不同，在楼价如此难以负担时，还未批核即已在香港宣传，吸引外国买家购买，未来会让本地买家与外国买家竞争，让本地人更难负担。 　　布思因此希望发展商应将销售重心放在本地买家，故此提议市议会在审查该申请时，必须要求发展商提出一套优先卖给本地人的做法。布思说，本地人包括加拿大人或居民，不一定局限住在西温的市民。而且，布思还要求发展商在确保本地市场已饱和后，才开始对外国买家销售。此外，布思还认为，发展商应该暂停在香港的各种宣传计划。 　　针对市议员希望发展商提出优先卖给本地人的做法，发展商已有对策。Westbank市场总监布朗(Michael Braun)对本报透露，其实在市议会还未正式召开公听会前，发展商已经在研拟的销售合约中，要求购买者必须声明买家或其家人将有意愿居住在所购买的单位，并在马蹄湾居住，合约还要求购买人声明，并无买来转售或炒卖的用途。 　　布朗认为，有关合约的条款即是希望购买该单位的人是为了自住，不是为了炒卖，令该计划在将来完成之后，不会制造空屋问题。 　　布朗还说，该公司在温市中心W. Cordova的发展计划也要求买家作类似声明，买家要表明将在该区居住、工作或做义工，等于优先考虑愿意在该区生活的买家。 　　市议员布思曾表示，希望发展商对本地人制定不同价格，对此布朗表示并不可行。他说，销售价格必须只有一套，且对是否为本国人或是外国人不应有区分，否则不符合公平原则，也有歧视问题。 　　西温市议会原本计划于7月19日为Westbank的马蹄湾计划召开公听会，现在延期至9月19日。至于延期原因，布朗说，不是该公司撤回申请，而是因为暑假加上有市议员因健康问题无法开会才顺延。该计划是由Westbank与土地业主Sewell's Marina共同发展。  

卑诗大学(UBC)商学院教授戴维多夫(Thomas Davidoff)指出，西温欲要求发展商在新计划推出时，优先卖给本地买家的用意虽然不错，但若只有一个计划这么做，能够发生的作用仍是非常有限，除非大温地区每个新的发展计划都能优先卖给本地买家，如此才可减少外资涌入大温炒楼。 　　戴维多夫表示，西温市愿意在处理房屋负担问题上作出努力，仍是值得肯定的，不过，他认为，若只是一个计划这么做，效果令人怀疑。 　　在另一方面，他认为对本地人定下较低售价，对外国人定价较高，则是完全违反市场原则，同时，有可能产生反效果。他说，如果卖给外国人可以卖高价，他相信发展商在商言商的原则下，应该会优先卖给外国买家，而不是卖给本地人。 　　他建议西温提高对发展商在社区的贡献(community amenities contribution)的要求，要求发展商作出更多贡献，市府再将收取的贡献，分配给有需要买房屋但又买不起的市民，帮助他们置业，这才是较可行的办法。  

温哥华、多伦多两地房市炽热，不仅让首次购房者望而生畏，更令希望升级房屋的年轻夫妇难上加难。他们已经很难再像父辈那样，先买一套房子能够承担得起的公寓，然后随着结婚生子，一步步把房子升级这条路了。 在两大城市，升级房屋(包括从公寓升级成镇屋，以及镇屋升级成独立屋)到底有多困难?近日，本地英文媒体《赫芬顿邮报》通过数据对比，给了我们一个直观的答案。 数据显示，在2016年在温哥华从公寓升级到镇屋，平均要支付14.7万元。以一个年收入10万(差不多每年能存两万元)的家庭而言，这意味着他们需要攒7年多的钱才能完成升级任务，否则就要背上更重的债务。 如果想要升级房屋，最好动作快点，因为如果房价维持过去三年里的平均涨势，那么两者的差距将在明年扩大至16.6万，并在10年后扩大至34.1万。 多伦多的房价虽然没有温哥华高，但是这项升级任务可一点也不轻松，确切说还更重一些。 以今年而言，在多伦多市内(416地区)从公寓升级到镇屋需要花费18.3万元，明年会涨到21.5万元，十年后的差距达到49.3万元。 从镇屋到独立屋，更是难上加难 数据指，今年在温哥华从镇屋到独立屋需要花费88.1万元，十年后将达到227.8万元，这对本国大多数家庭来说，都是一个不可能完成的任务。 多伦多的独立屋房价低于温哥华，所以花费稍微小一些。注意，只是“稍微”。 在今年，416地区独立屋和镇屋差价超过60万了，到了2026年会突破152万。 值得一提的是，除了温哥华和多伦多这两个热门市场之外，其他城市升级房屋并不困难，例如埃德蒙顿从公寓到镇屋的差额2016年为9万5多，到2016年涨到了10万出a头，涨势平平。 看来，大量温哥华和多伦多的年轻夫妇只有一条路可以走了——搬家。 附：其他城市升级房屋费用

六月份旧金山市卖出一栋999.8万的豪宅，对中国人来说这是相当吉利的数字！但是旧金山豪宅房市当前是否吉星高照，还得谨慎看待。在经过过去5年的猛烈升温，现在各种房市报告中均显示旧金山处在一个“温水偏冷”的阶段，超过300万美元的房产更属于低温区域。 今年第二季度，旧金山豪宅，250万以上（House）的销售数量其实比去年同期多了3栋，但上市数量也比去年增加了25%之多，造成今年的销售比例不如去年，尤其高于500万的房产，销售量下降了3栋。（图一） 图一：旧金山豪宅房产的销售量图表。 旧金山豪宅上市房停留天数增加 根 据旧金山地产公司Paragon的第二季度报告显示，高于175万的豪华公寓（Condo）有更明显的市场疲态，尽管第二季度比前三个季度的销售量好了许 多，但仍比去年同期降了33个（图二）。有一个可能不利于公寓房市的因素：新建项目的增加，而且数量之多或许是旧金山近年之最。供给的增多，相对于疲软的 需求，对买家会是一个好消息。 图二：旧金山豪华型公寓的销售量图表。 在上市天数来看，显而易见越贵的房子停留天数越多，今年以来豪宅房的上市天数则渐渐在增加当中，第二季度中500万以上的房子平均要放在市场上123天；300万以上的公寓要98天（图三）。对买家释出的消息是：有降价机会、竞争买家相较前两年少了。 图三：旧金山豪宅房产在市场上的平均天数。 300万美元公寓很难卖 而哪些旧金山豪宅最容易被买家接受？根据第二季度报告是249万美元以下的房子，还有是199万以下的公寓。最容易出局的是300万以上，以及200万至299万的公寓房型，4个上市房仅有1或2个被接受。显见豪华公寓虽然上市多，但买家却观望更多，下手的少。（图四） 图四：旧金山豪宅房产上市接受买家报价比例。 如果看上市房未卖出的比例分布（图五），300万以上的公寓与500万以上的房子分别有68%、59%的失败率，这两种最容易交易不成或超过上市期，几乎是3个上市就有两个卖不出去。原因可能是供给过多或是卖家要价过高。 图五：旧金山豪宅房产上市未卖出比例。 新建单位陆续投入市场 再 来看旧金山的新建建筑数量，根据旧金山商业时报（San Francisco Business Times）针对60个单位以上的大项目统计，用于出租的单位数量与销售的单位数量是2:1的比例，正在施工中的数量，用于出租的高达6,825个单位； 用于销售的有2,485个；租售混合型有1,700个。 已经得到批准尚未施工的，租售混合型有26,000个，这其中包含几个超大型项目，例如：金银岛、蜡烛台、Park Merced等。另外，用于出租的有3,300个；用于出售的有2,050个。（图六） 图六：旧金山新建筑的用途与数量图表。 除了超大型的项目预估到2027～2042年之间才会完工，其他项目大部分都在2018至2020年之间完成，总共约有16,345个单位。 在这些新建筑中，租金都相当高昂，不过正如市场消息指出，预计租金已经来到顶峰，接下来会有下调的机会。须留意的是，新建单位的统计仍在不断更新或修改，有些申请中的建案甚至撤销，不过总体来说仍可以观察出一个市场动态的现状。

加拿大智库Conference Board of Canada(CBOC)本周五(7月22日)公布一份报告显示，国内部分地区火热的房地产市场继续受到库存不足的打击，销售量在几个热门地区持续下降，但价格仍然在继续上涨中。CBOC分析师表示，目前的情况下，加拿大房地产市场仍然是卖方市场为主。   CBOC报告显示，加拿大28个主要房地产市场中，15个在6月房屋销售量出现下滑。其中包括多伦多、蒙特利尔以及房市最为火热的温哥华。 温哥华6月房屋销售量达到3724个单位，相比上个月环比下降5.3%，比去年同期同比也下降了5.1%。而整体的价格趋势目前表现相对稳定，但相比去年同期仍然上升了很多。不过报告也显示，尽管库存下降一定程度上缓解了价格的攀升，但目前房地产市场仍然是卖方市场。这就意味着抢OFFER、竞价仍然时有发生。   价格走势方面，CBOC报告显示，温哥华房价涨势有进一步降速的趋势，但目前年度涨幅仍然位居全加拿大之首，平均价格涨幅接近25%。而多伦多以及安省南部地区的房价则有进一步攀升的趋势。阿尔伯塔省的各城市以及中部的里贾纳则是房市目前最疲软的地区，房价下跌幅度达到全加拿大主要市场最大水平。   房屋销售量在温哥华和多伦多等房市最火热的地区下降已经持续了数个月的时间。两地新屋兴建仍然难以满足对房屋的需求。同时城市中心地区稀缺的土地资源也让房价继续攀升。目前房价仍然有继续走高的趋势。但库存不足以及卖方市场的状态需要投资者选择房产时高度警惕，这个时期良好的房源容易出现不理智的竞价，同时一些质量不太好的房源也会出现在市场中，甚至有以次充好的可能性。

网络杂志Canadian Business与PROFIT近日发布一项最新年度调查，列出2016年加拿大最佳经商地的前25个市镇。安省的Whitby、Vaughan等9个城市入榜，阿尔伯塔省和卑诗省各有4个城市入榜，萨省和魁省各有2个城市入榜。 最佳经商地排名调查了全国约60个人口超过1.5万的市镇，评估其人口发展、经商成本、税收等因素，包括对商业楼租金、批复建筑许可的时间、拥有大学学历的人口比率等进行打分。 安省有3个城市进入前十位，分别是Whitby、Vaughan和Burlington，排第七、第八和第十位。 排名全国第一的是阿尔伯塔省Grand Prairie，前十位城市还有亚省Edmonton(第二)、萨省Saskatoon(第三)、阿省Lethbridge(第四)、阿省High River(第五)、曼省Winnipeg(第六)、萨省Moose Jaw(第九)。此外，前25的城市还有安省Barrie(第16)、卑诗省温哥华(第17)和列治文市(第20)、安省Milton(第21)等。 Vaughan市最赚钱 这项排名还有三个次名单，分别是最省钱城市榜(租金和用电等成本最低的城市)、最方便经商城市榜(指当地政府的税收等政策更有利于经商)，以及最赚钱的城市榜。 安省Vaughan市成为全国最赚钱城市，其次是安省Milton和阿省Spruce Grove。列治文山市排第六、安省Oakville排第十。 最赚钱的城市榜综合了人口规模和增长率、家庭收入和教育水平，这些因素评估高的城市，被认为是有利于零售业、金融和其他服务行业的理想市场。 根据榜单上的数据，Vaughan市的人口为32万2,525人，年增长率1.68%，家庭平均年收入120,631元，距离该市一小时车程的人口为 711万7,409人。 加拿大奇妙乐园(Wonderland)所在地安省Vaughan市，成为本国商家最赚钱的城市。

  广告规划（Mark Goodman／YouTube）    广告词可得仔细斟酌⋯⋯卑诗省地产局（The Real Estate Council of B.C.）正在调查温哥华的一个地产广告，该广告宣传的〝再发展机会〞在目前城区划分与政策下并非事实。Goodman Report 推出的商业广告，推销的是位于3240 East 58th Avenue的叫做Southview Gardens的区域。该居住区占地6.58亩，有16栋住宅楼，共计140个城市屋和公寓单元。多数出租房为3-4个卧室的家庭住房。广告宣称年收入142万并邀请有兴趣的买家把握良机。 该广告视频利用航拍全景显示高楼以表达〝再发展机会〞的主题。该广告显示该地区的规划允许建立公寓、城市屋、老人院与公共社区，租赁、娱乐设施，加油站、公园、教堂和学校。推出该广告的地产中介认为这是正常的商业推销。，并说市政府调查此广告的动机是把人们的视线从温哥华目前的住房危机上转移。地产规划（Mark Goodman／YouTube）〝我们在过去的十年中一直在向市政府汇报房产业市场情况，他们似乎不喜欢我们这样做，因为这相当于我们在说他们不好。〞Mark Goodman说他拥有的Goodman Report是一个位于温哥华的地产商业广告公司，自80年代来经常发表对房产业市场的调查评论。宣布调查该商业广告刚好是在卑诗金融机构委员（Financial Institutions Commission）主席罗渣斯（Carolyn Rogers）在最新发布的地产调查报告中批评不实地产广告之后。广告于今年年初上传，广告中的地区在70年代被城市推出的土地政策保护，并归为租赁房屋。据报导，该地区在所规划的CD-1 zoning之中，包括附近的Champlain Mall，并没有继续发展的容量。 

　　中国投资客大规模炒房，在各国制造鬼城，已成全球话题。加拿大温哥华面对日益高涨的房价，市长罗品信提出向市内空置房屋收取空置税，然而温哥华周边地区的市长们并不买账。市长们认为旨在遏制房价的空置税，是一场官僚主义的噩梦，他们不会强制推行，相反，市长们提议征税非居民税，更现实可行，能直接针对炒高大温房价的外国投资。 　　不管空还是租都要交税 　　对房屋征收非居民税的建议是由西温市长史密斯(Michael Smith)提出，他说类似的税制在全球各地都很常见，例如他在夏威夷的度假屋，因为他不是当地居民，每年都要缴交额外税款。史密斯说非居民税针对的是非加拿大公民或居民的业主，就算房屋经已出租，市政府都会向他们抽税，因此相比空置税，受非居民税影响的业主会更多。他的建议获多个城镇市长支持，包括本那比、高贵林、素里和北温区。史密斯说：“我们正在要求省府赋予权限，对不以住房作为主要居所的任何人征税。” 　　史密斯设想他计划征税的对象有2类人：一类是不是加拿大公民的人，不管他们是否居住在他们所购买房屋，都要收税;第二类人是投资者，不管是否为加拿大公民，只要不是自住的房屋都要收税。对于居住在自己购买房屋的移民不征收这种税。 　　西温哥华有意向对那些非居民购房者征收额外的房产税，“每个城市的情况都不尽相同，所以我不认为全部城市都要像温哥华一样征收空置税，我认为在西温征收非居民税就很好。”Smith说。他还强调，房屋可负担性真的是一个大问题!在西温只有不到10%的居民生活在他们所工作的地方。 　　史密斯指，非居民税适用於非加国公民的业主，无论是作个人居住，出租或空置都要缴税。他补充说，须要缴付这类税款的业主将会较空置税的为多。 　　北温、本拿比、高贵林及素里等多个城市的市长，均赞同史密斯的建议，认为非居民税较简单和有效。 　　大温多位市长都认为非居民税更能简单直接地应对海外炒房的问题，本那比市长柯瑞根(Derek Corrigan)表示，非居民税的做法透明度较高，只针对非加拿大公民和居民的投资者，直接打击海外买家。柯瑞根说：“这并不代表外国人不可以买房投资，还是可以的，只不过要支付更多的税。”省府2周前发布的数据显示，本拿比外国人投资买房的比率为11%。 　　“非居民税”可行但未解房屋难题 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，非居民税比空置税比较简单可行，但他说，虽然非居民税的建议较空置税优胜，但两者都不足以解决目前的房屋问题。 　　达维多夫表示，非居民税以业主在加拿大的身分作为征税准则，认为做法会出现混乱，他举例持工作签证到本国的人士或者留学生，应否归纳为非居民? 　　他又假设一名居住在魁省的本国公民到温哥华买房，由于他是公民所以不用征税，但是他所做的也算是投资，会助长本地楼价上升，可是非居民税却无法处理这种状况。 　　但达维多夫说相比空置税，非居民税在执行上的确比较简单可行，因此在两者中他会偏向支持非居民税。他又质疑温市提倡的空置税的成效，指新税实施后，业主必定千方百计让单位变得不空置，避免被抽税。 　　温市长罗品信反对依族裔征税 　　针对有大温其他城市的市长不赞成温哥华倡征的空置税，主张以非居民税代替，温市市长罗品信指，他并不赞成根据族裔背景，应是针对空置房屋来征税，以增加市内可出租单位。 　　罗品信说：「我不同意根据族裔或宗教背景来征税，这是种族歧视。」他指，如果是投资而非自住，应收取更高税项。倡徵空置税的目是增加供应，提高出租单位的供应量。他早前透露，只是空置一年的房屋才须缴交空置税。  

　　本那比5月成交的柏文，售价与挂牌价有不少差距，由低于叫价11%至高出叫价30%不等，后者是布伦活公园区(Brentwood Park)一间两睡房单位，求售11天便易手，成交价比叫价多18.6万元。 　　上述大幅溢价成交柏文位于布伦活径(Brentwood Dr.)高层水泥柏文大厦的单位，位近布伦活购物中心(Brentwood Town Centre)，步行可达架空列车站。 　　本那比柏文5月成交量有267宗，虽较今年4月少4%，但比去年5月却多逾30%。柏文成交中位价为43.8万元，中位呎价540元。柏文盘留在市场的中位日数是16天。 　　市东的埃德蒙兹区(Edmonds)以近捷运站和周围多公园闻名，截至6月1日区内柏文盘数量不多。叫价最低是一间一睡房单位，以28.9万元挂牌，这单位自4月初始放售，屋苑位于14街(14th Ave.)。 　　区内叫价最高单位在6月1日放上市场，在埃德蒙兹街(Edmonds St.)一个高层柏文大厦的两睡房单位，柏文楼龄只有4年，叫价58.8万元。 　　埃德蒙兹区于5月有多宗成交，包括一个在19街(19th Ave.)，楼龄约40年的两睡房单位，成交价比叫价24.49万元少11%；而附近另一个在18街(18th Ave.)的两睡房柏文，买家出价比挂牌价多14%，这单位楼龄约9年。 　　沙利文高地区(Sullivan Heights)位于本那比北部，区内最平的柏文盘是一个一睡房单位，叫价18.49万元，单位属一幢有40年的高层柏文，它自3月中已在市场上挂牌，距架空列车站只需数分钟脚程。 　　价格的另一端是一间7年新有两睡房的柏文，它位于卡梅伦街(Cameron St.)，并同样在3月中始放售，卖家挂牌74.98万元。 　　沙利文高地区5月易手柏文的成交价与挂牌价相差不少，一间于上述卡梅伦街的一睡房单位，挂牌仅两天便成交，而价钱为其叫价41.9万元少6%。不过，属一低层柏文屋苑的两睡房单位，放盘8天后，以高出其叫价39.99万元11%易手。

　　在最近几个月，温哥华炽热的房地产市场占据了产生大量的头条新闻。但这不仅仅是购房者得到不公平的待遇，城市的租房者也有同感。 　　温哥华的出租率为0.6%，跻身于加拿大最低，而这促使城市开始调查影响短期租赁像Airbnb对长期租赁的可用性。 　　根据短期租赁的现行法律，被定义为任何不少于30天的租约，只允许温哥华的持牌酒店和民宿。 　　但根据城市相关报道，还有在温哥华在12个不同的网站列出的5000多条出租信息，其中大部分是全屋和公寓。 　　对此，温市已建立了一个网上调查，有关于这个问题的发言给公众一个机会，并有助于塑造未来的短期租赁政策。

　　卑诗省府委请加拿大德勤公司(Deloitte Canada)研究运输系统对大温地区土地价值、房屋供应量及可负担性之间的关系，该公司昨日邀请各界代表召开圆桌会议讨论结果，报告预计在两个月内出炉，省府及专家称此为协助政府解决房屋可负担性的第一步。 　　这场名为「运输系统使小区具可居住性」(Transit Enabling Livable Communities)的圆桌会议，昨早于温哥华会展中心举行，与会政府代表除省府负责运输联线事务的厅长法斯本德(Peter Fassbender)外，还包括素里市长赫普纳(Linda Hepner)、北温区市长沃尔顿(Richard Walton)，以及温市议员麦杰士(Geoff Meggs)等人。 　　法斯本德表示，昨日会议亦有地产开发商及学者代表参与，在讨论过程中他得到许多宝贵且多元的意见，联邦政府早前已经公布第一阶段的运输基建拨款计划，省府希望持续与各地区政府合作，在发展运输系统时解决房屋可负担性的问题，他称此机会难得，希望政府、地产业者及专家可共同研拟长期计划。 　　昨日参与会议的学者专家及开发商代表包括卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)、卑诗非牟利房屋协会行政总裁罗伊(Tony Roy)，以及都会发展研究所(UDI) 的主席斯托韦尔(Jon Stovell)等人。 　　斯托韦尔说，会议讨论的重点包括房屋密度及供应量，他以本那比及素里为例，指出在运输系统扩建同时，车站周边也开发出许多高密度住宅，因此运输系统与房屋密度有相辅相成的关系，供应量增加对可负担性有所帮助。 　　不过罗伊则指出，在运输系统开发过程中，有许多出租单位因此消失，以本那比为例，在过去5年间减少500个出租单位，还有数以千计的单位受到威胁，他对此感到担忧。 　　罗伊指出，目前的新建住宅均以市场为导向，主要新建单位为套房或一睡房单位，当中缺少为家庭而建的单位，亦无社会房屋(social housing)，因此希望政府介入，让开发商兴建更具有多元性的不同种类单位。 　　罗伊还说，他希望看到运输系统扩建计划与住屋发展计划有所连结，因为在运输系统发展同时，周边土地价值会连带上涨，这造成最需仰赖运输系统的市民无法住在车站周边，希望各级政府利用机会解决有关问题。

几年前，房地产专家们警告说，多伦多市中心建办公楼建得太多，现在，这些专家都在纷纷改变调子，因为最新的数字显示，多伦多市中心写字楼的空置率在整个北美为最低。 根据商业房地产公司CBRE的报告，今年第二季度，多伦多市中心的写字楼空置率从第一季度的 5.3% 降到了4.9%。 在2014年第一季度, 多伦多市中心写字楼的空置率为 6.5%。 该公司执行主任Paul Morassutti  在接受加拿大广播公司CBC的采访时说，过去三年来多伦多市中心新建的写字楼办公面积超过 440万平方英尺，但写字楼空置率仍然是连续三年下降，从而使多伦多的商业房地产出租市场比美国纽约的曼哈顿中城 (Midtown Manhattan)还要紧俏。

多伦多商业地产公司CBRE Group本周三(7月20日)公布一份报告显示，多伦多市中心目前的办公室空置率已经达到北美大城市中最低的水平。CBRE方面表示，这说明多伦多商业地产价值将会进一步走高。   据该公司数据显示，多伦多市中心地区的办公室商业地产空置率从第一季度的5.3%下降至4.9%。空置率已经在过去三年中持续下降。这让多伦多超过美国的纽约曼哈顿、旧金山等地，成为北美大城市中办公室空置率最低的一个。曼哈顿中城区南部华尔街一代目前的办公室空置率为5.3%，旧金山的空置率则为6.3%。 CBRE运营总监Paul Morassutti表示，“多伦多办公室空置率的持续下降是当地良好经济增长以及市场供需关系的共同影响。在我们不断新建办公室写字楼的时候，对多伦多downtown的办公室需求也在不断上涨，涨势甚至超过了新建写字楼的速度。这才造成空置率不断下降。”   Paul Morassutti表示，2014年第一季度，多伦多市中心的办公室空置率为6.5%。这个水平已经很低。但当时多伦多还不算北美最紧俏的办公室市场。而到今年第一季度，多伦多办公室的总面积上升了440万平方英尺。尽管供给增加，但需求上升不但消化了所有新的供给，还吃掉了一部分以往的库存。   多伦多市区中心地带是加拿大金融行业的聚集地。这些地方的居民多为就业与银行、基金理财公司、保险公司的年轻人。他们更愿意居住在繁华的多伦多湖边市中心地区。而企业也更愿意在这个地区设立办公室，因为这些地区很容易招到员工。多伦多大学坐落在市中心附近的情况也为整个趋势带来一些影响。很多刚刚毕业的多大学生更愿意在多伦多市中心找工作，这样他们甚至不用改变平常的生活习惯，不需要搬家，也不需要改换常去的饭店。   不过Paul Morassutti也表示，目前的趋势并不一定会持续。现在一代聚集在多伦多市中心寻找工作的年轻人在结婚生子之后，可能会倾向到远离市中心的地区购买更大的房屋。同时，多伦多也正面临办公室空间变小的不利影响。多伦多的企业可负担比例(industrial availability rate，衡量新企业开设办公室空间)在8年领先全国之后于今年第一季度首次被温哥华抢得加拿大头名宝座。在吸引企业入驻的方面，温哥华近些年已经悄悄地赶超多伦多。这将会为多伦多带来竞争，并在一定程度上缓解多伦多办公室市场紧张的局面。   CBRE方面认为，目前多伦多市中心商务地产的紧俏能不能持续并不是一个非黑即白的问题。不管多伦多能不能保持和北美其他城市对比的排名，当地办公室需求上升这一点是不会变的，未来可能发生的是“需求不如现在这么火热”或者“新建写字楼比现在更多”。

每月18日，国家统计局都会准时公布70个大中城市的房价数据（苏州和东莞未列入）。我们用这堆密密麻麻的原始数据，编制了两个维度的排行榜：一是房价涨幅排行榜，二是房价泡沫指数排行榜。 根据7月18日国家统计局公布的数据，我们梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。 6月份全国城市房价泡沫指数排行榜 　　 DK房价泡沫指数 ◆原理：如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。 ◆计算公式：（新房环比涨幅-二手房环比涨幅）÷（新房环比涨幅+1）×1000 ◆结论逻辑：指数越高，代表泡沫成分越大，指数越低，代表泡沫成分越小；需要强调的是，受供应结构、地方政府行政干预（比如对新房进行限价）等因素影响，「DK房价泡沫指数」只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不绝对。 6月份新房涨幅合肥夺冠，二手房涨幅厦门全国第一 过去一年新房涨幅厦门超上海，二手房涨幅合肥全国第一。

　　加拿大Moneysense杂志分析了大温地区200多个社区，根据社区未来的升值潜力进行排名，总结出温哥华25个升值前景最好的社区。 　　大温房价天价状况吓跑了很多潜在的购房者，但对于那些有决心投资地产的人士来说，这里有个最新的排名可供参考，来源于加拿大的Moneysense杂志，为大家进行整理而成。 　　该杂志分析了大温地区200多个社区，根据社区未来的升值潜力进行排名，对于现在大温全面上涨的独立屋均价来说，社区之间的价值比较更有意义。即便面对将来可能的价格调整，这些极具升值前景的社区依然值得选择。 　　排名第一的是西温哥华的Ambleside在整个排行榜中最顶端，2015年独立屋平均房价是224万9300加元，5年内价格上升75.1%，杂志认为这个社区依然具有相当的升值前景，是很不错的投资地点。 　　排名第二的是本拿比的Brentwood Park，2015年独立屋平均房价是125万加元，5年内价格上升66.5%。这里是亦静亦动的好区，紧靠本拿比山，街道整洁清静，这个季节正式最美的樱花满街时刻。 　　排名第三的则是温东的Hastings 社区，2015年独立屋平均房价是103万6500加元，5年涨了67.5%。这里是古老而充满新希望的社区，在城市整个东移的路线图中，这是一个关键的环节，看本地富裕商人在这一带购买大量物业就可以看出其投资潜力。 　　排名第四的是高贵林的New Horizons社区，这是前五个最有升值前景社区中唯一一个独立屋平均房价在百万以下的社区，投资门槛降低很多，2015年均价是75万5100加元，5年涨了57.5%。这个社区靠近高贵林最贵的社区，但也一样安静美丽，加上附近架空列车线即将开通，升值看好。 　　排名第五的是温东的Renfrew社区，2015年独立屋平均房价是114万5000加元，5年涨了73.1%。这个社区交通便利，购物方便，受买家青睐，房价近年升值非常快，是温东投资最看好的区域之一。 　　第六，本拿比的Vancouver Heights社区，2015年独立屋平均房价是124万9800加元，5年涨了69.4%。该社区是北本拿比很安静的所有，有很多独立屋及城市屋，也有不少历史建筑，是年轻家庭、退休人士和商人的极佳选择。 　　第七，温东的Victoria社区，2015年独立屋平均房价是114万9100加元，5年涨了69.5%。该社区是朝南的斜坡高低，景色宜人、商业发达、服务齐全，唯一缺点是交通情况。但该社区受印裔和华裔的欢迎，开发和投资前景看好。 　　第八，就是著名的温东Mount Pleasant社区，2015年独立屋平均房价是109万9800加元，5年涨了60.6%。这个华人称为快乐山的社区是温西温东交接之处，是发展较早也较好的社区，近年来众多开发商看好这里，多个项目建好或者正在规划建设之中，而这里很多独立个性的商铺则是把社区变成温哥华新酷所在，吸引众多本地温哥华年轻人前往定居。 　　第九，Ladner的Ladner Elementary 社区，也是一个独立屋均价在百万以下的社区，2015年独立屋平均房价是81万1500加元，5年涨了53.8%。从最近1年的涨价和售楼趋势来看，还会红火好一阵子，关键一点在于，这里的房源真的很少，地真的很大，政府对地产开发非常保守，所以从未来前景来说，都是利好消息。 　　第十，新西敏市的Sapperton社区，又一个独立屋均价在百万以下的社区，2015年独立屋平均房价是79万3800加元，5年涨了54.7%。该社区就在架空列车站旁，出租房市场火爆，还有新西敏市引以自豪的河畔花园区域。如今，这里不少新公寓楼盘在建设之中，成为大温购房者的新去处。 　　在一一介绍完前十名的社区之后，来看看其余的排名吧： 　　11 温东Grandview VE社区 $1,274,000 　　12 Ladner的Port Guichon社区 $837,600 　　13 北温Lynn Valley 社区 $1,241,800 　　14 本拿比East Burnaby社区 $955,800 　　15 本拿比Capitol Hill BN社区 $1,239,500 　　16 满地宝Port Moody Centre社区 $871,300 　　17 本拿比Edmonds BE社区 $986,500 　　18 高贵林Hockaday社区 $1,098,800 　　19 列治文Steveston North社区 $1,066,400 　　20 西温哥华Gleneagles社区 $2,042,300 　　21 北温Westlynn社区 $1,148,000 　　22 高贵林港Lincoln Park PQ社区 $673,900 　　23 高贵林Eagle Ridge CQ社区 $774,500 　　24 温东Renfrew Heights社区 $1,161,100 　　25 西温哥华Eagle Harbour社区 $1,719,700