地产

最近，多伦多楼市的行情还是比较紧张的，据TREB发布的关于5月份的数据来看，虽然销量略降，但是房价却创了新高!一些网友表示，6月份因为实施了压力测试，势必会对楼市产生很大的影响!或许因为这个原因，楼市会相对放慢脚步，但也阻挡不了一些热门房源的火爆! 前天，约克论坛就有网友发帖，表示一个偏远山区的独立屋，从2020年5月-2021年6月之间，价格直接上涨了50万！ 这个房源从地理位置来看，的确比较偏!成交价能高出那么多，证明现在的独立屋市场确实受大家的追捧!很多人会觉得，如此偏远的地方，价格都那么高，而那些热门区域是不是更让人望而却步呢?答案也未必!  

对很多人来说，在加拿大买房的难度已经是灾难性的了。不仅要加价抢offer，还得和囤房的开发商PK，经历一次次希望变失望，甚至有人干脆放弃买房了，毕竟自己真的不是财大气粗...... 然而，最近有温哥华和多伦多有两个公司却提出一个新颖的买房思路：合伙买房! 就算你手里的钱远远不够首付，仍可以“入股”，先上车再说，感受一下当业主的滋味。 这两家公司推出了分式产权(fractional ownership)的投资认划，不管是买独立屋、公寓还是商业园，都可以合伙购买。 对于那些资金不足，但是仍想参与大型项目(如购物中心)的人来说，只要愿意接受这种合伙购买的方式，动动手指，自己分分钟就可以买楼，就像是“众筹”一样。 约克大学舒立克商学院房地产副教授Avis Devine表示，我们已经在原有的方式运行了很长时间了，时机已经成熟，可以改变了，对于年轻人来说，这种买房方式应该很受欢迎。 在澳大利亚、印度及美国，这种合伙买房的方式早就已经实施，其中美国一家公司甚至出售农场的份额。 不过，虽然这种方式可以让手头紧张的人快速买房，但是也有一定的弊端。 这还传统的共享式住宅或地产信托基金(REIT)存在明显分别，也就是说业主无法占有或享用物业，而分拆的股份也较多。 有别于REIT投资于地产企业，分式产权的投资对象是单一物业。 此外，不同公司也有不同的游戏规则。 温哥华的这家公司，投资项目以500万加币至5,000万加币的公寓大厦为主。 只要付25加币的年费就可以成为会员，有资格低至一加币购买某个物业的股份，每人在每个物业的投资额不得超过1,500元。 “我们不是为有钱人打造的项目，而是为那些99%买不起房子，但是又想拥有房子的加拿大人服务的。” 据悉，该公司目前有16,000名会员，但是并非所有的会员都有投资。 多伦多的这家公司，要求最低投资金额是2,500加币，最高是50%股份份额，没有会员制。 投资者分担一次性的开支，例如验楼费和律师费等，然后定期支付维修及管理费。投资公司收取投资额的2.5%作为服务费，另须加税。 目前，该公司已经有300名投资者，大多数投资者会将资金分散到多个房产上。 那么，这种方式怎样赚钱呢? 首先，投资者可按投资比例定期分得物业出租的租金收入; 其次，到物业出售后，可按比例本利归还。投资者也可以在物业未出售前，将自己拥有的股份转让，提早离场。 不过，怀雅逊大学管理学院金融系助理教授Laleh Samarbakhsh提醒，尽管这种投资方式看来吸引，特别是对年轻人而言，但不能忽略当中存在的风险。 物业价值可升可跌，合资独资也是一样，地产物业从来不是容易套现的投资工具，如果急于求售，就要接受较低的售价。 这让小编突然想起来，多伦多华裔小房东，买1%产权驱赶所有租客的事情了。 不知道如此一来，房价会不会继续被推高呢?你愿意接受这种买房的方式么?

37岁的Lola在制药行业工作，年薪$8.7万加币，外加年终奖。她成年后的大部分时间都与室友住在一起。对她来说，现在是时候独立了。 尽管她在怡陶碧谷的房租每月不到$600加币，很是便宜，但也有一个缺点：缺乏隐私。 Lola说：“我真的需要自己的空间。” 她开始考虑自己租房子，但发现每月租金至少要$1,500-1,600加币，真是太贵了。 高昂的房租让她想到：如果每个月要支付$1,500加币才能独自生活，那这与每个月支付抵押贷款有什么不同？ 尽管她的收入有所增加，但她指出，她的工作合同将于2022年6月到期。此外，她还有1万加币的学生贷款需要偿还。 在开始准备买房之前，Lola想确保自己的财务状况稳定，以防她的工作合同没有延长。 Lola说：“我想暂时租房，等我找到一份稳定的工作后再买房。就我目前的财务情况，这样是行得通的。但另一方面，我认为与其支付$1,600加币的租金，不如去还抵押贷款。所以，我对这两个想法感到困惑。” 幸运的是，在疫情期间，Lola每个月可以节省约$300加币，因为她不用乘坐公共交通，也不用做美发和美甲了。 此外，在家工作使她有更多的时间准备饭菜。她说：“在疫情期，大多数饭菜都是在家里坐的，但我仍然会以$10-15加币的标准来购买午餐。” 周末，Lola也会通过在家消磨时间来省钱。“在疫情之前，我经常会和朋友去城里玩。” 以下是Lola连续两周的花销清单，可以看到她每个工作日都会点一份$12加币的午餐外卖，周末也会点外卖。 就Lola目前的情况，她应该是租房还是买房呢？理财专家Jason Heath提出了以下几点建议和看法： 1 她既然在考虑买房，那么就应该先去申请以下抵押贷款的预先批准，以便知道银行能借给她多少钱。根据一些简单的计算，我估计她能以$2万加币的首付，买下一套$40万加币的公寓。也就是说需要至少5%的首付，并能够从银行借来剩下的95%。知道银行能给多少是一回事，知道自己实际上能够负担多少是另一回事。 2 从花销清单来看，Lola每月只花$1,500加币，那么她应该每月能省出超过$3,500加币。如果确实如此，那么她就可以很快还清OSAP债务，并准备好买房首付。不过，我想知道她是否低估了自己的支出，建议她可以去银行网站上寻找可用的第三方工具，来分析自己的支出。然后她可以再考虑制定预算，看看刨去拥有房屋的成本后，每月剩下的钱是否能满足她想要的生活方式。 3 假设银行给她批准了$38万加币的抵押贷款，那她还得考虑其他交易成本，比如省和市政府的土地转让税、法律费用和搬家费用等。假设抵押贷款利率为2%-2.5%，那她的每月贷款月供大约为$1,600-1,700加币。以25年2.25%利率的贷款来看，在第一年，月供中大约只有$950加币用于支付贷款本金。 4 另一方面，拥有房屋还有其他成本。如果是公寓的话，就要考虑管理费、地税、保险费和维修费等。因此问题来了，她是不是能够以$1,600月租金租下一个比她花$40万加币买下的房子，更大或更好的房子？问题的关键是，她不能简单地将抵押贷款月供与月租金进行对比，来确定哪种方式在财务上更好。 5 作为一个粗略的经验法则，如果能支付低于同类房屋购买价格5%的年租金，那么租房可能不是一件坏事。这个计算很不精确，因为公寓的费用、房屋状况和所需维修、未来房价上涨或下跌，以及其他考虑因素都可能改变这个数字。如果她不能在同一个地方住5年或更长时间，建议她要三思而后行。 6 从短期来看，我认为Lola应该专注于偿还剩余的学生贷款，并开始存购房首付款，同时要考虑租房或购房的预算。鉴于她在家工作，她在公共交通上的话费减少了$150加币/月，这一切都能用于偿还债务和存钱。 7 如果她的开支突然减少，或者在工作中获得了加薪，那么如果可以的话，应该节省额外的现金流。随着人们收入的增加，如果开支也随着收入的增加而增加的话，那么往往会遭受生活方式的影响。如果保证现金流，不花更多钱，从长远来看，对增加净资产会有很大的帮助。 听了专家的建议的后，Lola认为，目前租房对她来说，是一个不错的选择。因为她不确定自己是否会在未来5年内留在大多伦多地区。 这并不意味着她要放弃买房，只是说暂时搁置这些计划。“这个建议对我做出决定很有帮助。我将努力增加我的首付，也许我以后可以买得起更大的房子。” 除了寻找租房外，她还想改变自己对现金流的看法。她说：“我会牢记，任何节省或赚到的额外现金，都将用于支付我的学生贷款或投资。” “微小的观点变化，可以产生很大的不同。” 参考阅读： https://www.thestar.com/business/personal_finance/2021/06/21/lola-37-lives-with-roommates-and-is-hoping-to-get-her-own-spot-with-10000-in-student-debt-should-she-rent-or-buy.html

  加拿大统计局6月18日发布报告称，加拿大人在 4 月份新增近 180 亿加元的房贷债务，这是有史以来以来最大的月度增长，使房贷债务总额达到近 2 万亿元。虽然消费者在其他形式的债务方面似乎勒紧裤腰带，但他们似乎有无穷无尽的欲望借钱购买和翻新房屋。 加拿大人在 3 月新增了 129 亿元房贷之后，在 4 月份增加了 177 亿元，累计到 4 月底新增近 1.69 万亿元的抵押贷款债务。这意味着加拿大抵押贷款总额在过去一年增长了 7.8%。   Lowestrates.ca 的房地产市场专家 Brite房贷公司首席经纪人兹拉特金（表示，考虑到目前房地产市场的情况，不断增长的房贷是完全合理的。根据加拿大房地产协会的最新数据，上个月房价继续攀升至略高于 688,000 元的平均水平，比上年增长了 38% 。人们借贷更多是因为贷款便宜，而疫情封锁迫使他们尽可能改善住房条件。 “即使利率上涨，我认为市场仍然会继续下去，因为在接下来的一段时间里会有大量的人涌入加拿大，他们需要一个住所，他们都想在加拿大拥有房屋。”兹拉特金说。 抵押贷款并不是唯一增长的住房债务形式。房屋净值信贷额度或 HELOC（业主以其房屋净值借款）也升至略高于 2620 亿元的纪录高位。在疫情之前拥有房产的业主坐拥大量现金，所以房主们会想，既然我们 90% 的时间都被困在这里，为什么不把这个地方装修一下呢，因为借钱很便宜。当抵押贷款和 HELOC 的总价值加在一起时，就产生了超过 1.9 万亿元的住房债务。根据 3 月份的最新 GDP 数据，这几乎相当于加拿大整年的国民生产总值。 非抵押贷款也有所增加，但速度要慢得多。这个数字在 4 月份上升了 2亿元，达到 7827 亿元，但数据机构指出，其他形式的债务仍然没有像 2019 年底那样高。加拿大统计局表示：“虽然信用卡余额持续下降，但本月其他贷款产品，如个人贷款和信用额度，有所上升。”在住房债务的推动下，总债务负担上升至 2.4 万亿元。在一个月内增长了 0.9%，是自 2011 年以来最快的月度增长。  

​Manulife周三发布的一份报告表明，75% 的加拿大人没房想买又想买不起。 而且他们对未来房市行情也不太乐观，71% 的人表示：买房？存钱！存不够的！甚至有33% 的加拿大人表示，他们在购买首套房时需要父母的资助。大约 7% 的父母表示：在大流行期间，帮助他们的子女购买房屋。 加拿大人买房也得掏空全家口袋！ 这种火爆的房市趋势，会停止吗？85% 的幼儿父母已经在担心孩子涨到后，准备买房时，地产市场会是什么样子。 买不起房，那就租房吧？ 除了物价涨了，房租也要涨了！ 安省昨日发布了 2022 年租金上涨指南，在 2021 年租金冻结之后，2022年将上涨幅度设定为 1.2%。 这个代表大多数房东在 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间可以在未经房东和租户委员会 (LTB) 批准的情况下提高租户租金的最大值。 再说白点 官方指南：房东可以涨价1.2%！ 但是，租金上涨也不是自动的或强制性的。如果房东想涨价并且按照步骤使按照规定格式且至少提前 90 天书面通知租户，才可以提高租金。 该指南适用于《住宅租赁法》涵盖的大多数住宅出租住宿，不包括 2018 年 11 月 15 日之后首次入住的新房，建筑物中的出租单元、社会住房单元、长期护理院和商业物业。同时，自租赁的第一天或最后一次加租起必须至少间隔12 个月。 是不是该做个心理准备了：房东通知涨价通知正在路上……容我哭会儿！