地产

在多伦多买一套房子并不容易，而且难度还会越来越大。 在疫情期间，多伦多的房价已经不断飙升，一方面是低利率的驱使，另一方面是需求量太大。5月份，多伦多的房价同比上涨将近30%，均价达到110万加币，而小城市及农村地区房价在一年之间的涨幅高达50%。 以前，买房只要和其它买家竞争，现在，买房还得和开发商竞争了。 多伦多公寓开发商Core Development Group公开宣布，斥资10亿加币收购独立屋，然后用来出租。 Core Development开发管理的房地产项目遍布加拿大都很多城市，它表示到将在安省、魁北克省、卑诗省和大西洋省份拥有 10 亿元的投资组合，包括 4,000 个出租单位。 Core Development的主营业务是公寓开发，在多伦多地区拥有14个项目。去年秋天，Core Development筹集了 2.5 亿元，购买了大约 400 处独立屋，增加地下室公寓，并将这些房屋变成两个出租单元。 Core Development的公司高管们表示，今年到目前为止，Core已经在 75栋独立屋上花费了 5000 万加币。他们的地下两居室公寓每月约 1,600 加币，地上三居室公寓每月约 2,100加币。根据 CMHC 的数据，这些价格高于安省两居室公寓平均租金，而且Core的出租单位是带花园的房子里的新装修单位。 今年，它将在安省的八大城市实施该计划，哈密尔顿、伦敦、金士顿、St. Catharines、巴里、Peterborough, Cambridge和贵湖。 根据加拿大房地产协会的数据，贵湖和附近的基奇纳滑铁卢独立屋的典型价格现在超过 80 万加币。比一年前增加了大约 20 万加币。 这个消息一经传出，就引发了很大的争议。 有网友表示，这就是活生生的例子，大机构从楼市危机中获利。 在2008年金融危机之后，美国有些大企业就曾以跳楼价买下很多房子，然后改造成出租屋，如此一来，企业和金融市场将房产当做财富和投资工具，而不是一个社会必需品，这对普通购房者来说是一种伤害。 多伦多地产公司Realosophy Realty总裁John Pasalis表示，现在首次买房者已经非常难了，现在他们却要和怀揣十亿的开发商竞争。在一个原本独立屋就不充裕的市场上，大开发商竟然要买下房产，然后租给那些没有房子的人。 一位贷款经纪表示，(开发商)这种做法从各个角度来说都是错误的，原本库存就不足，这下它又买走很多，让市场的供需更加紧张。 然而，Core Development的创始人Corey Hawtin在接受采访时表示，公司购买的独立屋比例连安省市场一年交易量的百分之一都不到。 “我真的非常同情那些想拥有自己的房子，却买不起的人。我们想要提供一个环境，让年轻的家庭、学生及离婚的人能够租的起一个房子，能够在自己买不起的社区拥有一间房子。” Hawtin还表示，公司购买的房子并未参与竞价战，很多房子本身就已经是出租房了。 “有很大比例的人都是租客，有人是因为买不起房，有人是喜欢这种生活方式，租房市场在不断扩大，而且在可预见的未来，还会更加扩大。” 虽然Core Development的此举看似是开创了先河，但实际上，很多投资商很早就开始购买公寓然后进行出租，但是Core Development对独立屋下手也确实是新模式。然而，也有网友表示，这个套路是很多爱买房子的华人一直在用的，只是没有形成规模化、标准化。 滑铁卢大学规划学院助理教授Martine August表示，投资公司，准确来说房地产投资信托基金(REITs)在过去三十年已经占据了加拿大公寓很大一块市场。去年，25家大型房地产公司持有33万出租公寓，占据了加拿大私人出租公寓市场份额的20%。 “他们之所以这么做是为了给股东利益最大化，他们并非通过提供可承担性的住房来实现，而是通过利用低空置率和高房租支出，及很多租客买不起房来实现。” 代表多伦多University–Rosedale选区的NDP?议员Jessica Bell发推文表示：首次买房的人怎么能够和手握十亿加币的开发商竞争呢?他们不能!这种房地产市场就是不公平的。 不过，家庭儿童与社会发展部的发言人则表示，已经知晓这个情况，将严密监控。 下图中的生活方式，怕是要永远停留在电视里了吧~

房地产炽热，不少属于转售炒卖，例如列治文一间才1,324呎的房子，短短7个月，买了又卖的屋主就赚了26万元。   据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，设立一个网站，提供大量房地产数据，包括物业过往销售记录的地产经纪梅杰(Adam Major)表示，该间房屋在7个月内赚到26万元，回报率达到15%，实在不错。 该间位于皮戈特路(Pigott Rd.)8300号的房屋，室内面积1,324平方呎，在去年6月1日以176.5万元售出。梅杰称，7个月后，该间房屋挂牌，开价206.8万元，结果在今年2月2日以202.5万元售出。 这只是低陆平原其中一宗房价飞涨的例子，西温一间房屋10年前200万成交，期间交易多次，如今挂牌叫价2,200万，即是10年内上涨了10倍。 梅杰还指出，列治文在今年4月录得3年来最高销售价格。 根据梅杰所称，一间位于吉布斯路(Gibbons Dr.)6351号的物业，在4月7日以700万元售出，这是列治文3年来售价首次达到700万元。尽管同一间房子在2017年4月3日以728万元售出，但是实际上在4年内价值下降28万元。 据卑诗物业估价处网站，该所房子的估价仅为485万元。 梅杰指出，列治文在3月时录得破纪录的销售量，有762个物业焦出。尽管在5月时，销售量减至504个，但是仍较去年同月大幅增长两倍多。

当地时间6月10日，加拿大开发商Delpark Homes 正式以建房原材料价格上涨的理由要求预付款的楼花买家额外支付一笔现金保住自己的房子。 尽管开发商在邮件里的表达很客气，但实际上却是警告客户，不加钱就甭想收房了。 众所周知，2021年收房的楼花当年售卖价格比如今的现房价格低多了，如果买家拒绝开发商的要求，解除合同再去购买其他房子相当于赔了一大笔钱。 所以留给楼花买家的路只有两条： 1、接受开发商的勒索乖乖付钱。至于多给的钱是不是超过了所谓木材价格的上涨部分只有开发商自己知道了。 2、拒绝开发商的胁迫法庭上见。但后果是漫长的诉讼时间和沉重的财务负担，即便打赢官司付出的成本也可能远高于接受勒索。 黄三水评价说，理智一点的话，把被打掉的牙吞进肚子里是正确的选择。 以上图片来自于 “微信公众号 好房网FunHouses” 根据加拿大媒体的介绍，在加拿大楼花合同受到的保护力度没有想象的大，只要开发商能证明自己在建房过程中确实因为材料价格上涨已经导致亏损，法庭会支持开发商终止开发合同或者要求买家支付额外的购房款直到开发商不再亏损。 当然，这种问题在现房或者二手房交易就不会存在，而楼花由于漫长的开发周期（3年左右），出现此类问题的概率很高。 特别是在房价快速上涨的时候，不排除有些无良开发商利用规则漏洞想多赚一笔。比如Delpark Homes要求客户平均多付4万元，但开发商实际增加的成本是多少，客户无从知晓。 毕竟帐都是开发商做的，建筑成本这件事普通买家没有能力审计，而民事诉讼也不可能动用公共资源调查开发商的真实建筑成本到底多有多高。 所以楼花买家只能寄希望于开发商的道德水准，如果遇到无良开发商，除了自认倒霉还真没太多维权的好办法。 加拿大媒体指出，Delpark Homes 这种案例未来有可能越来越多。 有开发商告诉媒体，通常他们会留出18%的建筑成本上涨空间，但今年木材价格最高点比一年前上涨了200%。 开发商还表示，如果仔细阅读楼花合同，就能发现大多数情况下都会约定在建房成本涨到一定程度时，开发商可以要求买家追加资金。 客观的说，买楼花除了市场风险之外，道德风险也是真实存在的。 黄三水作为资深楼花投资者，在过去几年见证了很多次开发商违约，其中让大温华人记忆犹新的当属2019年ALFA楼花违约事件，当时中英文媒体竞相报道。 该楼盘总计109套楼花，开盘于2015年，当时的楼花价格每平尺不到600元。到2019年时同样地段的新建公寓售价已经达到1000加元每平尺。 这一次开发商违约更干脆，甚至没有要求买家追加购房款而是直接宣布合同作废并退款给楼花买家。 当时媒体关注的另一个点在于，ALFA的开发商原本是列治文某著名食品店的亚裔老板。 另一些比较著名的大温开发商违约事件还有： 1、开发商Vivagran在温哥华Cambie 街的Langara West预售后取消合约。 2、开发商Murrayville House位于兰利的项目违约多次销售。 3、开发商Jago Development位于新西敏的开发项目Westbourne Residence要求业主加价或者终止合同。 黄三水说，中小开发商的楼花给出的潜在利润空间更大，但潜在的风险也更大。大开发商留给买家的升值空间有限，但毁约的风险也比较低。 但无论如何，相比购买现房楼花必然带有较强的投机性。在某种意义上我们谴责开发商无良的同时，也要有愿赌服输的思想准备，万一踩雷也不要太难过。

安省的房价已经涨疯。为了打压房价，6月1日加拿大也开始正式进入贷款压力测试阶段，利率从原本的4.79%调整为5.25%！而联邦的海外买家房屋空置税也将于明年1月1日起实施。 而现在，安省反对党NDP新民主党强烈要求福特政府对空置房屋和房地产投机者都征税，以控制房价，为楼市降温。 新民主党议员Jessica Bell周四在省议会中提出了一项动议，要求征收投机税和空置房屋税，以增加可供出租的房产数量。 她说：“在过去一年的大流行中，我们看到房价上涨非常快。我们有太多人睡在街道和公园里；有太多人付不起房租；许多人包括年轻人和移民，因为太贵而放弃拥有房屋的梦想。” 目前联邦的房屋空置税只是针对海外买家，疏漏了加拿大国内的炒房族，建议增加投机税+空置房屋两个税，税率从2%起，且每年都收。 “投机税将针对在安省以外缴纳大部分税款的业主，而空置房屋税将向一年中超过6个月空置的业主征收。” 但是，许多人对与增加这两个税收持不同意见。 房地产经纪人Linda Pinizzotto，是Condo Owners Association非营利组织的创始人，她说：疫情这一年，已经让空置率上升，组织中许多成员都迫切希望找到租户或计划出售他们的空房。“人们已经在努力希望恢复他们的生活，现在不是增加的税收的时候！” 多伦多地区房地产委员会首席市场分析师杰森·默瑟 (Jason Mercer) 表示，他认为投机税和空置税没有理由。 实际上，2020年12月16日，多伦多市议会以 24 票对 1 票投票决定在2022年引入空置税，但细节仍在制定中。税收服务人员正在准备一份关于详细税收设计特征的报告，该报告将于今年夏天提交给议会。 所以，作为普通大众，你怎么看呢？

根据商业地产数据公司Altus Group最新发表的统计数据，在加国各地的很多大城市，新建共管柏文单位的销售正在强势反弹，原因在于房价的飙升愈来愈令人难以负担，买家因害怕错过兴旺的房地产市场而抢购任何类型的物业。Altus Group的统计数据显示，在加国各地的大城市，新建共管柏文单位的销售正稳步攀升，这些共管柏文要么尚未破土动工，要么正在兴建中。   在温哥华地区，在今年第一季度的新建共管柏文的销售量是4,293个单位，与去年同期相比翻了一倍以上。在卡加利，新建共管柏文在今年第一季度的销售量飙升了66%，达到407个单位。咸美顿的销售量则翻了三番，达到515个单位。 多伦多地区在今年第一季度的新建共管柏文的销售量多达5,680个单位，较去年同期减少了14%，但高于2020年第4季度的销售量。满地可的销售情况与多伦多相似，其在今年第一季度的新建共管柏文的销售量比去年同期减少了4%，但高于2020年第4季度的水平。 Altus Group的副主席布考尔(Matthew Boukall)说：「买家害怕错过市场推动了当前的很多交易活动。」他指出，买家害怕错过他们认为价格将继续上涨的市场，与此同时，错过了购买单一家庭住宅的买家不想错过任何机会。 鉴于加国各地的独立屋的基准价格(Benchmark Price)已超过80万元，加拿大人积攒足够的钱来缴付购房首付款已变得非常困难，很多买家转向共管柏文单位，原因在于共管柏文的房价低于独立屋。 新建的共管柏文单位更具吸引力的另一个原因是：买家有更长的时间来积攒20%的首付款。当共管柏文大厦完工后，买家还有数年的时间来应对未缴馀额。 Cara Hirsch是地产公司Hirsch+ Associates的创办人，该公司帮助地产公司开发和销售共管柏文的楼花。她说：「买家的信心已恢复了，低利率显然是市场的巨大推动力。」