地产

                       加通社资料图 如果你曾经申请过社会住房或抵押贷款，甚至试图了解自己的预算，你可能会遇到这个数字：30%。 据CBC报道，这个数字通常被认为是应该花在住房上的最大收入百分比。但在平均一居室公寓租金高达每月2,787元的温哥华，这个数字是否仍然现实呢？ 这要视乎你问的是谁。一般而言，答案是：可能吧。 加拿大信贷公司（Credit Canada）的首席执行官布赛勒（Bruce Sellery）表示：「这个基准已经不再适用。无论在哪里，住房成本已经大幅上升。因此，个人需要查看自己的具体情况，并确定如何在有限的资源下分配资金。」 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）从1986年开始采用了这一规则。在邮件中表示：「30%的门槛仍然是一个有用的基准，可以持续衡量加拿大和其它国家，包括美国和澳大利亚的住房可负担能力。」 然而，该公司表示，它在2020年引入了「住房困难的概念」，以承认对一些家庭而言，将住房成本控制在30%的预算内，仍然不足以支付所有基本需求。 如果你在温哥华独自生活，需要一个月9000加元的薪水，即年薪10.8万加元，才能支付平均一居室的房租，并使其占税前收入的30%。 与此同时，根据加拿大统计局的数据，15岁及以上的人平均收入为62,250加元。这个数字可能不太相关，因为并非每个人都需要或想要租一居室公寓，但它让人对差距有了一个概念。 那么，中低收入阶层的人应该怎么做，以避免在住房上花费过多呢？ 信贷咨询协会的战略合作与教育总监阿伯尔（Anne Arbour）等财务专家给出的答案是：放弃30%的规则。 阿伯尔说：「这是一个非常困难的数字，而且在相当长的一段时间内都是如此。在当今通胀和高住房成本的时代，它并不总是可行的。」 相反，阿伯尔建议人们整体考虑预算，确定他们的需求和责任，这个任务对于所有家庭可能看起来都不一样。 她说：「仅仅关注一个数字是很容易的。但你必须整体平衡地看待一切。我们都有不同的需求。我们都有不同的优先事项和不同的责任。」 对于一些家庭来说，这可能意味着在食品杂物上花更多的钱。对于其它人来说，家庭预算的更高比例可能用于学生贷款。 温哥华的理财规划师布里奇（Steve Bridge）也表示同意，但他认为30%的规则是一个很好的起点。他认为，「对于很多人来说，这可能不适用，但我认为它仍然是一个好的追求目标。」 与阿伯尔一样，布里奇建议在制定预算时要总体考虑，确定优先事项。对于那些努力保持预算有序的人，他建议，检查自己的支出。通常情况下，首先要做的是自由支配的部分，如外出就餐。房租等开支不太灵活，尽管通过找室友可以减少成本，或通过打第二份工来赚更多的钱。

加拿大的住房危机继续恶化，特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场，新建住宅飙升，远超通胀。 据Daily Hive报道，皇家银行经济学报告显示，自2020年初疫情爆发以来，加拿大的住宅建设成本已经飙升了51％，远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是，不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应，以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难，而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因，这是疫情对经济的破坏，以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升，自2020年第一季度以来，混凝土价格上涨了55％，结构钢价格上涨了53％。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨，但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示，疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”，但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了，木材下降了11％，制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20％。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4％，几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本，包括燃料成本，也使总体建筑成本增加。 报告称：“在中长期内大幅增加住宅建设，将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发，将增加对水泥的需求，可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重，这将对环境造成影响。” 分析师认为，目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示，联邦政府已经做出了“出色的努力”，通过移民来解决工人短缺问题，启动了技术行业新移民的快速入境程序，但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度，还有待观察。 分析人士称，建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求，例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30％。

            2月份新屋动工放缓。加通社资料图 加拿大的住房危机继续恶化，特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场，成本因素日益加剧了状况，特别是对于新建住宅。   据Daily Hive报道，皇家银行经济学报告显示，自2020年初疫情爆发以来，加拿大的住宅建设成本已经飙升了51％，远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是，不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应，以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难，而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因，这是疫情对经济的破坏，以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升，自2020年第一季度以来，混凝土价格上涨了55％，结构钢价格上涨了53％。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨，但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示，疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”，但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了，木材下降了11％，制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20％。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4％，几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本，包括燃料成本，也使总体建筑成本增加。 报告称：“在中长期内大幅增加住宅建设，将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发，将增加对水泥的需求，可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重，这将对环境造成影响。” 分析师认为，目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示，联邦政府已经做出了“出色的努力”，通过移民来解决工人短缺问题，启动了技术行业新移民的快速入境程序，但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度，还有待观察。 分析人士称，建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求，例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30％。 加通社资料图    

一项事关买房的重大政策即将实施！已经在大温地产圈引起轰动 。 根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的消息，低陆平原的所有地产局将于7月17日实施一项针对多重报价（Multiple offer）的新披露规则，以提高透明度。 卖方经纪将被要求填写一个新的“多重报价披露表格”（Disclosure of Multiple Offers Presented (DMOP)）。该表格将列出收到的所有报价（Offer）日期和提交报价的经纪公司名称。 挂牌经纪和卖家都必须签署这份表格。 在卖家对所有报价作出决定后的一天（Calendar day）内，挂牌经纪必须将该表格提供给所有出过价的买家的经纪以及无经纪买家。 为了适应这一变化，大温地产局、菲沙河谷地产局以及奇利瓦克地区地产局（Chilliwack and District Real Estate Board）董事会最近都对相关规则做出了修改。 从7月17日开始，如果出现多重报价的情况，挂牌经纪在提交报价给卖家时，都必须填写这份新的DMOP表格。 这份表格的样式还没有公布，预计将于7月13日开始提供给地产经纪使用。 新规则的收益者将是买家。由于供应有限和房价上涨，多重报价的情况越来越普遍，有的买家参与多次出价但却屡次铩羽而归，不免对房屋买卖过程感到沮丧。 更令买家困惑的是，他们并不能100%确定卖家看到了自己的报价，也不知道一共有多少人参与了竞价。这对他们以后判断市场走向也带来了麻烦。 新规通过公布卖家收到的出价数量记录，来增加买方的信心。 大温地产局首席执行官Jeff King表示： "这张新的表格将为购房者提供可核查的证据，证明每一个报价都在这个过程中得到了公平的介绍和考虑。这将有助于减轻潜在的误解或误会…… "最终，这些变化将有助于在房地产交易中建立更大的信心和信任,特别是在竞争和情绪最高的情况下。" 这一表格充分尊重卖家的隐私，不会披露报价价格、条件或卖方接受或拒绝报价的原因。

周三，温哥华市议会批准了对未售出公寓的空置房屋税的限时豁免，这意味着 2022 年之前空置多年的房屋仍将受到该政策的打击。 该市 ABC 多数议会批准了由市政府工作人员起草的修订章程，该章程将免除空置、未售出的公寓的空置房屋税，但不适用于那些在 2022 年之前已完工并空置多年的公寓。 根据新章程，任何去年大部分时间都空置但在 2021 年或更早完工并获得入住许可的公寓仍需缴纳空置房屋税。目前还没有统计数据显示温哥华有多少公寓属于这个范畴。 但市政府工作人员此前估计，2022 年，市政府已对全市约 60 套未售出公寓征收了市政空置税，总额为 380 万加元。由于温哥华市议会指示市政府工作人员制定了新的“未售出库存”豁免政策，这笔税款现在正在退还。 市政府工作人员提议从 2023 纳税年度开始对未售出的公寓制定新的免税政策，但在上个月的一次会议上，ABC 理事会成员建议工作人员修改章程，以便该免税政策可以追溯适用，退还已经缴纳的数百万税款。 今年早些时候，一些当地房地产开发公司和一个行业协会致函市议会，要求追溯豁免。 此豁免政策也有部分人士反对。

本月早些时候，位于多伦多Weston Road和Lawrence Avenue West附近的33 King St.约200名居民停止支付租金，公开宣布对其房东Dream开始罢租行动。现在，另一座Dream拥有的高层建筑22 John St.的租户也加入了罢租行动。 图源：blogto 据介绍这两座大楼共有300多个单元的租户参加罢租，以抗议“多年来的租金上涨和管理不善，导致工薪阶层租户被迫离开他们所喜爱的York South-Weston社区。” York South-Weston租户联盟声称，在过去十年里，33 King St.的业主使用了一种名为“超出指导租金增长”（above guideline rent increases，AGIs）的有争议工具来提高租金。 虽然22 John St.于2018年才开放，但该联盟声称，该建筑的租户每年的租金上涨幅度在7%至10%之间。而33 King St.的租户声称，尽管住在受租金管制的建筑中，但在过去五年里，他们的租金上涨了22%。 该联盟在新闻稿中表示：随着租金的上涨，服务的质量却在下降。持续不断的建筑工程已经让租户无法使用游泳池、访客停车场，甚至连自己的阳台也被封闭了一年多。 该联盟称Dream公司是加拿大一家拥有160亿加元资产和3万套出租房的企业房东。联盟成员上周与Dream的高管会面，然而他们声称该公司“未能真正与他们的要求展开有效的对话，而只是提议与租户进行社区项目合作。 联盟联席主席Sharlene Henry表示，Dream非常了解我们楼房的问题，但却没有采取任何行动来解决我们的关切。这个月有更多的33 King St.的租户加入了罢租行动，而我们的邻居22 John St.也加入了。更多的人加入表明这不仅仅是一个建筑的问题。我们希望Dream和各级政府能够听取我们的要求，并提供具体回应，而不是仅仅提供慈善行为。 图源：推特@York South-Weston 周五上午，租户将向Dream发送继续罢租的通知，并提出三个具体要求： 一是撤销现有的超出指导租金增长的申请，遵循租金控制； 二是承诺不再在该建筑进行超出指导租金增长； 三是支付租户因服务和设施丧失而造成的损失的补偿。 33 King St.的租户将于7月1日进入第二个月罢租行动。

上个月续约房贷合同的房主们面临着成本急剧增加的问题，因为利息成本同比上涨了近30%，而且这成为通胀的最大原因。 据Toronto Star报道，根据加拿大统计局周二发布的最新消费者物价指数，由于更多加拿大人需要进行贷款续约，抵押贷款利息成本上升了29.9%。 如果利率保持上升，未来几年这种情况可能会进一步恶化，因为根据央行的数据，约三分之二的加拿大抵押贷款即将到期需要续约。 “虽然利率上涨首先会影响到浮动利率贷款持有者，但固定利率持有者在续签时仍会面临利率上涨的压力，” Ratesdotca 抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示。“固定利率抵押贷款持有者需要立即开始为续签时的较高利率做好准备，因为付款增加可能是可观的，具体取决于抵押贷款的金额多少。” 今年面临续签的房主已经感受到经济压力。 “举例来说，拥有五年固定利率抵押贷款的房主在2018年6月若在支付20%首付的情况下，以3.44%的贷款利率买下一栋价值100万元的房产，每月还款金额为3968美元。五年后，他们以5.64%的固定利率续约，每月还款金额将增加到4772美元，涨幅为804加元，相当于涨了约20%，Tran说道。 经纪人们警告称，计划在2025年或2026年续约的房主所面临的月还款额涨幅更高，会比目前支付的金额增加20%至40%。据央行数据显示，固定利率抵押贷款在续约时的平均增长幅度将在2025年和2026年达到最大值，达到20%至25%。 “对于月供还款额固定但利率浮动的情况，这类房主需要将月供金额增加约40%才能保持原来的还款计划。” “每个人都将支付更多的金额，人们需要主动支付更多的月供，” Tran说道。“通常情况下，人们总是被动应对，但是续约贷款时的更高利率是不可避免的。我们在疫情期间见到的1.5%利率再也不会回来了。在短期内，我们不会再见到低于2%，甚至是3%的利率。” 多伦多地产经纪人Cailey Heaps表示，最脆弱的群体是那些在疫情期间趁低利率急于购房的首次买房者。“这些买家往往没有那么多资本，他们会比已有房产的屋主感受到更大的经济压力，” 她补充道。 此外，“趁利率低而过早购买更大房屋”的“升级房屋者”也要收紧钱包。“这些房主可能是在低利率情况下冲动买房了，”她说道。“他们可能本不该这样。” 房屋经纪人Ralph Fox即Fox Marin Associates的创始人表示，随着他们的按揭贷款到期，购买第二套房的投资者开始暂停这类投资计划。 “从个人经验来看，现在有越来越多的公寓上市时处于租赁状态，而非空置，” 他说道。“这表明投资者想要在不承诺房子是空置状态的情况下出售房屋，这说明一些投资者想要摆脱他们的额外房产。” 到目前为止，经纪人们还没有遇到恐慌性出售的情况，也还没有遇到不能支付按揭贷款的房主。但是，随着住房、水电费和食品杂货的生活成本不断上涨，专家们表示现在是人们要对“财务状况负责”的时候。 “准备迎接最坏的情况非常重要，” Tran说道。“对于明年或后年需要续租的人来说，你知道利率会更高。你不想陷入无法偿还按揭贷款的境地。没有人希望发生这种情况。”

    对于大多数加拿大房主来说，一般还清房贷的时间是25年，但是，现在，面对不断攀升的利率，一些现有房主的摊销期已经高达90年，看来这辈子是没法还清房贷了。     在央行大幅加息后，不少房主现在连房贷利息都还不起，怎么办呢，专家建议，可以通过延长摊还期来保持每月供款额不变。     于是，一些签订了浮动利率的房主，为了保持房贷月供额不变，每次加息则自动调整还款期。     结果，央行一次又一次的无了期加息，有房贷专家发现，一些现有房主的摊销期高达90年。     房贷经纪罗恩·巴特勒（RonButler）说：“我们已经看到了60年、70年的摊销期，我们确实还看到了90年摊销期的房主。”   “一些银行的大部分抵押贷款都在延长摊销期，房主们开始担心。”     专家表示，浮动利率抵押贷款有两种类型，一种是固定还款额，利率变化但月供保持不变；另一种是浮动还款额，月供随着最优惠利率变化而浮动。     专家表示，在高利率期间，采用第一种浮动利率但还款额固定的房主面临更高的风险，因为他们发现，月供很大一部分用于支付利息而不是本金，而且这是在较长一段时间内都是这样。     另外一面贷款经纪玛丽·西尔齐斯（MarySialtsis）说道：“一个月前，我遇到了一个摊销年限为87年的房主。”     Sialtsis女士说：“这是一个问题，即使他们希望月供额保持不变，但进行调整后，现在他们支付的本金要少得多，而且负债更多。”     Sialtsis表示，值得注意的是，当人们首次购房时，银行不会发放90年期抵押贷款；摊销期的变化仅发生在现有的幅度利率固定还款额的房主身上。     “提供这种产品的银行在延长摊销期限没得选择，”她说。“这就是这类产品的工作原理，它会在系统中自动延长。”     Ratesdotca贷款经纪VictorTran表示，一旦房主的全部抵押贷款都用于支付利息而不是本金，他们就达到了触发利率。发生这种情况时，贷方会发出通知，称他们的每月还款额需要更改。     “他们要么需要增加月供额，要么转向改签固定利率，”他说。     他说，一旦房主达到触发率，摊销期就不可能延长，除非是特殊情况。     “央行未来可能会降息，因此房主的摊销会自动缩短，”Tran说。“但由于银行提高了利率，每个人都注意到了这些更长的摊销期。我可以告诉你，我们贷款经纪以前没有处理过此类问题。”     这些漫长的摊销期限最近受到加拿大银行业监管机构的审查。     金融机构监管办公室（OSFI）最近发布了年度风险评估报告，其中将住房列为未来一年监控的首要风险，并表示正在“积极评估浮动利率固定还款额的按揭产品所带来的风险”，以确定是否有必要进行修改。     金管局OSFI在一封电子邮件中表示：“延长摊销期会带来更大的风险，包括未偿还贷款余额的持续性更大（使借款人的债务期限更长）以及贷款人遭受更大损失的风险。”     “OSFI期望联邦监管的贷方能够主动应对和减轻这些风险。对于借款人来说，延期摊销并不是一个长期解决方案，应该尽早减少。”     但OSFI强调，如果房主摊销期限延长至90年，他们将不会90年时间都会支付抵押贷款，因为在续签时，他们必须回到最初的摊销期限。     OSFI发言人表示：“这是名义上的。”“续约时，借款人必须回到原来的贷款要求。延长摊销期限是一项过渡措施，以便人们能够度过这一特别时期。这并不意味着这将成为我们系统中的永久性措施。”     所以，房主也别想用一辈子或者两辈子还房贷，续约的时候就昏了，因为这段时间房贷本金增多了，续约时将90摊销期改为25年，月供额将大大增加。

警方控告42岁男子麦克杜格尔 (Allen MacDougall)骗取价值超过5,000元的财物、清洗犯罪所得。（图 ：多伦多市警方提供） 多伦多市警方指出，大多伦多地区的业权和按揭诈骗案显现出一种新犯罪手法：不法之徒扮作短期租客，透过短租电脑程序租住寓所，在Airbnb等短租寓所内取得业主的个人资料，用那些资料骗取房屋按揭，造成保险公司数以百万元计的损失。 警方调查这类诈骗案，在5 月25日拘捕 42岁男子麦克杜格尔 (Allen MacDougall)，控告他5项骗取价值超过5,000元的财物、一项清洗犯罪所得罪名。 警方说，麦克杜格尔使用短租电脑程序，以假名租住Airbnb，在屋内窃取业主的个人资料，以业主的名义向私人货款公司申请按揭。 加拿大广播公司多伦多新闻部从多个资料来源得悉，麦克杜格尔佯装租客，取得业主个人资料，试图骗取最少5幢楼房的按揭，总金额约为250万元。在这些诈骗事件中，有的及时揭穿骗局，但也有贷款方损失100万元。 多伦多市金融诈骗案调查组探员科菲(Dave Coffey)说：「我们相信这类案件涉及更多人，他不是单独一人行事，我们仍在努力调查案件。」

上个月，房主在续签抵押贷款时面临了一个严峻的问题，利息成本同比飙升近30%。这一上涨对于房主来说带来了巨大的负担，因为利息成本是通胀的最主要因素。 根据加拿大统计局本周二发布的最新消费者价格指数，随着越来越多的加拿大人续贷，抵押贷款的利息成本上涨了29.9%。 加拿大央行表示，如果利率保持高位，未来几年情况可能会进一步恶化，因为约三分之二的加拿大抵押贷款需要进行续签。 抵押贷款和房地产专家Victor Tran在Ratesdotca上指出：“虽然浮动利率抵押贷款持有人将首先感受到加息的影响，但固定利率抵押贷款持有人也将受到续签时利率上涨的挤压。”他补充道：“固定利率抵押贷款持有人现在需要开始准备应对更高利率的续签，因为根据抵押贷款的规模，还款额可能会大幅增加。” 今年需要进行续签的房主已经开始感受到了财务压力。 举个例子，假设在2018年6月，一位房主购买了一栋价值100万加元的房屋，选择了一项为期五年的固定利率抵押贷款。他支付了房价的20%作为首付款，并以3.44%的利率每月支付3968加元的还款额。 五年后，他们需要续签抵押贷款，并以5.64%的固定利率续约。这使得他们的每月还款额增加到4772加元，增加了804加元，约为20%。 根据Tran的说法，经纪人警告称希望在2025年或2026年续签抵押贷款的房主将面临更大的冲击，他们的每月还款额将比目前增加20%至40%。加拿大央行表示，固定利率抵押贷款在2025年和2026年的续签平均增幅将达到最大值，从20%增加到25%。 另一方面，对于浮动利率固定还款抵押贷款（每月还款额保持不变，但利息会进行调整），房主需要将还款额增加约40%，才能维持原来的摊销计划。 每个人都将承担更高的费用，人们需要主动支付更高的每月付款。” Tran说道。 “人们通常会做出反应，但是费率的上涨是不可避免的。我们将不再看到像疫情期间那样的1.5%利率。在短期内，我们不会看到低于2%甚至3%的利率。” Heaps Estrin团队的首席执行官和多伦多房地产经纪人Cailey Heaps表示，最脆弱的群体是首次购房者，他们在大流行期间以较低的利率涌入市场。 这些购房者通常没有太多的资金，并且比老房主更容易感受到经济压力。 此外，“升级购房者”也将面临财务紧张。“这些房主可能会受到利率上涨的影响，”Heaps说。“他们可能会选择不购买。” Fox Marin Associates的经纪人兼创始人Ralph Fox表示，他注意到拥有二手房产的投资者因为需要续签抵押贷款而暂停投资。 “有趣的是，出租公寓的数量似乎在增加，而不是空置的数量，”他说。“这表明投资者正试图在市场上出售房产，但又不愿意空置，这表明有些人希望摆脱他们的额外房产。” 到目前为止，经纪人还没有遇到恐慌性销售或房主无法在续签时支付抵押贷款的情况。但是，随着住房、公用事业和食品杂货等生活成本的持续上升，专家表示现在是“承担财务责任”的时候了。 “做好最坏的准备是很重要的，”Tran说。“对于那些在未来一两年面临续签的人来说，你要知道费率会上升。你不想陷入无法偿还抵押贷款的困境。没有人希望发生这种情况。”

两年前，一名多伦多男子为了得到优惠贷款利率不惜交了3万违约金，但是他却签署了另外一份他以为是利率为2%的5年固定利率贷款，谁知当利率大涨后他才发现自己签的是5年浮动利率贷款，他不仅亏了3万违约金，现在每个月还要多付1100多元，他认为自己太缺心眼居然盲目相信银行，而银行却说你签字前应该仔细看看贷款合同。 图源：CTV 据报道，Gerald Comeau过去六个月一直在多伦多市中心的加拿大皇家银行（RBC）总部前举行一个人的抗议活动。 尽管他有两份工作，但Comeau告诉CTV，他几乎每天都会拿着标语前来抗议，高喊：我真是太缺心眼了，竟然相信RBC。 图源：CTV Comeau声称他在2021年4月支付了3万加元的违约金，以中断他的五年固定利率抵押贷款，然后签署了另一个五年利率为2%的抵押贷款。 但他说，随着利率的上涨，他每月抵押贷款还款额也随之增加。 图源：CTV Comeau说，我接到银行的电话，他们说你的利率已经涨了四次了。我说，不，你们搞错人了。我去年解约了我的抵押贷款，花了我3万加元，然后我签了一个固定利率的贷款。 就在那时，银行告诉Comeau，他签署的合同是一个浮动利率贷款。   Comeau说，两个月来，我一直在告诉银行我想要什么以及为什么要这样做，银行却说，太糟糕了，你签字前应该先读懂合同。 他说，现在，我每月多支付1100加元，而且这还不包括我支付的3万加元违约金。 在接受CTV采访时，RBC的个人和商业银行通信总监Cheryl Brean在一份声明中表示，由于客户隐私问题，他们无法就Comeau的具体情况发表评论，但表示该问题正在受到认真对待。 声明中写道：RBC已经建立了一套流程，以帮助我们的浮动利率抵押贷款客户了解史无前例和快速的基准利率上涨所带来的影响。我们会主动联系客户，讨论可行的选择，并鼓励客户在有问题或担忧时联系RBC。 图源：CTV Mortgage Outlet的抵押贷款经纪人Leah Zlatkin表示，由于利率上升，许多加拿大人都感受到了抵押贷款支付增加的压力。 Zlatkin说：我们不知道这是否是浮动利率上调的终点。 图源：CTV Zlatkin表示，在签署任何抵押贷款文件之前，您必须对其有全面和彻底的理解。您需要确保您理解所有的细则，理解合同的每一行，并了解解除您的抵押贷款所涉及的罚款，以及做出该决定可能带来的可能的利与弊。 Comeau表示，他将继续到RBC总部前抗议，直到他得到他认为自己签署的抵押贷款。 Comeau说：我希望他们能够兑现我原本认为会得到的东西。那就是一个五年期2%的固定利率抵押贷款。 图源：CTV 如果你决定提前解约你的抵押贷款，浮动利率贷款的违约金通常是相当于三个月的利息。但对于固定利率贷款而言，违约金则是利率差异，具体数额取决于你的抵押贷款，可能高达数万元。

现在，有大批的出租房屋不能为业主带来利润，如果你是房东，准备向加拿大税务局(CRA)申报出租亏损的税收抵免，可能被要求回答一些棘手的问题。 图源：Globe and Mail 据Globe and Mail记者Shane Dingman报道，房地产经纪人Brian Keller已经做了23年的房东，他在2021年纳税申报表上报告了与出租生意相关的亏损后，一直没有任何消息，直到近一年后，收到了CRA的一份长达6页的调查问卷。 CRA的信中有一条这样写道：“请提供一份详细的计划，说明你打算如何将你的租赁生意发展成盈利企业。” Keller说：“我简直不敢相信，加拿大税务局竟然要求我提供一份商业计划。而且他们要求在20天内完成。这几乎是恐吓。” 他说：“我理解审计和查看开支……但我从来没有收到过政府这样的信，要求提供详细的计划。” 自2000年以来，Keller在安省拥有多处住宅租赁物业，最初是在巴里(Barrie)拥有几处房产。在大多数年份，这些生意都是盈利的，他也时不时申报与租赁相关的亏损和申请抵税。 这是他第一次收到这样的信。 加拿大BDO会计公司专门研究房地产税的注册会计师George E. Dube说：“这些信件已经存在了很多年，这并不是什么新鲜事。多数情况，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。例如，允许用抵押贷款的利息成本抵税。” Dube说，CRA向Keller提出这些问题的主要目的，是评估个人实际从事的是哪一种生意。“你真的是在从事产生租金收入的生意，还是在从事购买并在未来出售的生意？” 换句话说，你的投资是一套公寓，租金和开支不足以支付你的持有成本，如果你希望在出售该资产时获得暴利，那么，从CRA的角度来看，你就是一个房地产投机者，同时兼任房东。 Keller说，他的损失来自租户欠租，以及安省房东和租户委员会(Landlord and Tenant Board)的长期拖延，这导致他被欠下超过1.2万元的租金。 2023年，加拿大统计局报告称，报税的数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，76.3%表示他们有盈利。这说明约有32万人的租金收入出现亏损。 市场研究公司Urbanation和加拿大帝国商业银行(CIBC)最近发布的一份报告显示，在多伦多地区，即使是新建成的共管公寓也常常不赚钱。 多伦多近一半新公寓出租不赚钱 该调查针对2022年完工的6378套新公寓，并且在电脑盘MLS上出租。在有抵押贷款的新单位中，仅48%的单位租金收入足以支付拥有成本。 Urbanation的数据显示，多伦多地区约39%的公寓业主是投资者，并用于出租。虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也在飙升，尤其是那些持有浮动贷款利率的借款人。 报告称：“新完工公寓的现金流状况显示，14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者有400元或更多的负现金流。” Dube说，CRA通常会要求那些申报亏损的房东给出答案，这些房东也把房子租给了亲戚，CRA怀疑亏损是由于租金低于市场水平造成的。在大多数其他情况下，如果房东不能证明他们有任何计划让出租房盈利，那么亏损抵税的申请就会被拒。 “为什么要加拿大政府或纳税人要为你的生活方式买单？”Dube说。 他警告说，最好避免提交可能会被拒绝的申请。“这开始变得有点惩罚性：也许五年后，你要偿还这些抵税，再加上一些利息和其他罚款。”

BC省民事解决法庭听证会又曝光大温房东和租客之间一些涉及租约的戏剧性的事情。 根据dailyhive报道，房东华裔A某称前租客华裔B女士在没有充分通知的情况下提前终止了租赁协议，要求索赔 1,800 元，包括未付租金（900 元）以及提前终止的合同违约金（900 元）。 租客B女士则声称A某扣留400元的损坏押金，因此她不欠房东任何租金。 同时，B女士也表示自己已经给予了足够的搬出通知。

温哥华市面临财政困境，预算报告指在未来五年，每年的地税可能会增加近10%。  市府工作人员表示，多户房屋业主的平均地税加116 元，而独立屋的平均增幅为 304元。 BC纳税人协会Carson Binda表示，纳税人无法承受大幅加税，又指普通家庭每年开支要增加数百元是不可接受，只会增加城市的严重问题。  市府职员指，加税原因包括高通胀、即将与僱员进行的集体谈判，以及之前落实增聘 100 名警员。职员又强调，假如市府有办法开源节流，地税就无须加至这个幅度。 市议员要求市府职员研究新收入来源，并找寻节省成本的方法，以抵消潜在的税务增加。

图：素里市政府图：素里市政府大温地区的素里长期以来被誉为温哥华附近最负担得起的城镇，吸引了许多新移民和薪资阶层。然而，随着物价和房价的飙升，越来越多的素里居民及新移民开始选择离开，转往更负担得起的地区或省份。这可能意味着素里在大温地区可负担的替代之选成为历史。 素里一直是大温地区可负担楼价的替代城市之一，吸引了许多南亚裔移民和华裔。近年来，素里的租金相对于大温其他城市较低，并提供了充足的新移民服务、社区和基础设施，使新移民更容易融入主流社会。然而，素里的房价受到大温其他城市的影响而飙升，迫使许多人开始考虑离开这个城市。 DiverseCity 社区资源协会的社区发展高级经理比斯拉特（Meheret Bisrat）表示，素里和三角洲一直是少数族裔的理想居住地，这两个地方提供了文化、社会和宗教的包容。然而，现在很多人在素里或三角洲找不到每月低于2,600元的两居室出租单位。 移民顾问巴罗瓦尔（Raghbir Singh Bharowal）表示，他的大多数客户正选择更东部的芝里华克（Chilliwack）甚至内陆城市，“虽然素里是一个多元化的城市，但由于物价和房价的飙升，大家不得不选择一个负担得起的城市居住。目前，选择素里的主要居民是国际学生，因为大温地区提供了更好的高等教育，而年轻的新移民往往更愿意共享住宿，甚至愿意居住在价格较低的蜗居。” 此外，亚省和沙省目前具有更大的吸引力，不仅当地的物价和房价更为便宜，申请永久居留身份也比大温容易。 菲沙河谷大学的教授贝恩斯（Satwinder Bains）表示，在过去的15年中，新移民发现置业变得越来越困难，“如今更出现住房危机，工资水平无法跟上物价和房价的上涨，因此越来越多的新移民和留学生选择离开大温，搬到阿波斯福（Abbotsford）甚至内陆城市。对于新移民来说，置身于全新环境中，他们必须面对为子女找学校、克服语言障碍以及适应新环境所带来的额外压力。不可否认，素里多年来一直是新移民和南亚裔社区的理想居住地，该城市提供完善的多元化支持和社区设施，这是其他城市难以在短时间内跟上的。”

温哥华的一处标志性房产已经焕然一新，Davie街的加布里奥拉大厦 (Gabriola Mansion) 现已提供 16 间出租套房。 16 间套房包括七间一卧室、七间两卧室、两间单间公寓和一间联排别墅。 正如您可以想象的那样，在加布里奥拉大厦这样的标志性建筑内的出租单元并不便宜。 卡雷拉管理公司表示，该住宅位于西区中心著名的Davie街，提供“私人花园的感觉，同时距离所有您最喜欢的设施和海滩仅几步之遥。” 平面图显示，所有单元都分布在这座巨大住宅内的五层。 单间公寓Studios是最便宜的单位，即使是单间公寓起价也为 2,150 加元。 根据 Rentals.ca 的最新报告，一居室单元起价为 2,995 加元，略高于温哥华一居室的平均租金（2,831 加元）。 几张一卧室套房的照片突显了这座拥有 122 年历史的酒店是如何实现现代化的。   尽管外观现代，但大量的装饰风格却让居住者想起这座建筑自 1901 年以来的历史。 它还体现了卡雷拉管理公司对该物业的口号：“沉浸在历史中，生活在舒适中。” 三卧室套房起价高达 4,650 加元，而唯一的联排别墅起价为 5,995 加元。 其他现代风格包括 LED 和无毒饰面、石英台面和不锈钢器具。 这座历史建筑的改造是为期三年的修复和翻修的一部分。 加布里奥拉大厦拥有丰富的历史，其中一些历史相当悲惨。 该住宅建于 1901 年，是 BC Sugar 创始人 BT Rogers 及其家人的私人住宅。 在一些与这个家有关的黑暗历史中，2016年9月，日本学生小川夏美的尸体在这栋宅邸被发现。还有人称曾在这栋建筑中听到过怪声和见到过幽灵。

在2008年之后，加拿大银行以其慎重稳健的声誉成为全球公认的最为谨慎的银行之一。这是一个让很多人难以相信存在房地产泡沫的因素——因为加拿大的负责任银行不会允许这种情况发生，对吗？不幸的是，加拿大银行学到的唯一一件事是它们太大而不能倒，而人们不会关注细节。 图源：betterdwelling 以下是支撑加拿大房地产泡沫的四个问题： 加拿大人只付利息的抵押贷款看起来很负责任 加拿大的银行发放了如此巨额的按揭贷款，以至于家庭无法支付利息。根据五家大型银行在2023年第二季度报告中的数据，大约四分之一的按揭贷款的剩余摊还期限超过了35年。这并没有引起很多人的注意，因为大多数人不知道新借款人的最长摊还期限只能为30年。 这意味着这些贷款发生了负摊还——即付款不足以支付利息，因此贷款期限延长。监管机构对此并不满意，但警告称取消这种能力可能会导致违约和房价下跌的压力。对于因为超负债借款人需要保留资本而导致年轻人难以支付房租的情况，这一定是慎重风险管理的典范。 至少有一家大型银行正在秘密审计其按揭贷款 加拿大的银行监管机构已要求五大银行之一解决其按揭贷款核销问题。据《环球邮报》报道，加拿大银行监管机构（OSFI）在发现加拿大帝国商业银行（CIBC）的按揭贷款组合存在违规行为后，已对其进行了一年多的审计。该银行被发现未限制借款人的负债能力，导致借款人过度杠杆化。尽管该银行尚不清楚问题的程度，但报道称，内部估计需要数年时间来解决这个问题。 超过五分之一的新抵押贷款借款人提高了还款限额 加拿大的银行正在接纳负债严重杠杆化的借款人。总偿债率（GDS）比率是指税前收入中用于偿还债务的比例。如果GDS超过39%，意味着借款人已经达到极限。 银行监管机构此前已表达对超过39% GDS贷款数量的担忧。去年，在利率开始上升后，超过五分之一的按揭贷款（21.3%）的GDS达到或超过39%。难怪任何轻微的波动都会导致摊还期延长和违约风险增加。 近三分之一的新按揭借款人过度杠杆化  谈到过度杠杆化的借款人，加拿大的银行监管机构一再对此发出警告。借款人的贷款收入比（LTI）超过450%被认为是过度杠杆化。OSFI最近公布的数据显示，2012年第3季度近三分之一（32.1%）的新按揭贷款是给这种定义下的过度杠杆化借款人的。再一次，随着利率开始上升并且明显会继续上升，加拿大的银行正在向已经处于极限的借款人大量发放贷款。 我们可以争论到底这是借款人鲁莽还是贷款人鲁莽的问题。然而，无论责任归谁，这都对国家的金融体系和整体经济构成风险。不负责任的放贷支撑了支付能力危机，纳税人将为此付出代价。 OSFI 多次警告问题但无法解决，这表明加拿大的银行体系需要改革。如果监管机构被束缚住，无法自由行动，那么它再好也无济于事。

房地产市场在瞬息万变的经济环境中也随之起伏，根据最新的记录，加拿大全国平均房价已经连续上涨 4 个月，5 月均价达到 73 万元。如果除去最贵的市场——温哥华和多伦多两个大都市区，则房价还能下降 11.6 万。 然而，在最贵的市场温哥华和多伦多大区，平均基准价格已经达到近 120 万加元。因此，最近的媒体报道采用 $100 万加元作为参考值，看看按照这个标准作为最高预算，能够在加拿大的主要城市买到什么样的房子。 这五大城市分别是：温哥华、卡尔加里、多伦多、蒙特利尔和哈利法克斯。 温哥华 联排屋：7321 Celista Drive，开价 73.88 万 包括 3 卧室 2 位于，1155 平方尺 这是一套建成于 1980 年的联排屋，地处温哥华的 Killarney 社区。从交易记录来看，这套房屋分别在 1999 年和 2009 年易手，成交价格是 18.1 万和 33.5 万。 如今的最新开价，相比十多年前已经再次翻了一倍还多。 卡尔加里 独立屋：88 34 Avenue SW 开价 76.49 万 房屋包括 4 卧 3 为，面积 1585 平方尺   多伦多 半独立屋：11 Ozark Crescent，开价 99.9 万 包括 3 间卧室 2 卫浴   蒙特利尔 半独立屋： 3820 Av. Prud’homme，开价 85 万 这是一套历史悠久的房屋，建成于 1910 年，室内包括 3 间卧室和 3间卫浴，面积 1112 平方尺 哈利法克斯 独立屋：6286 Duncan Street，开价 85 万 这套独立屋包括 3 间卧室和 1 间卫浴，面积 1575 尺，房龄也已经超过百年，建成于 1912 年 相比之下，温哥华的居住条件并不算是最糟糕的。而作为过去房价相对便宜的大城市卡尔加里和哈利法克斯，都以后起之秀的势头房价在飞速上涨。 不过尽管如此，这两个地方也仍然是百万以内能够买到独立屋的主要大城市。因此，相比温哥华、多伦多来说还是便宜不少。

加拿大的房价和物价不断上涨，对于年轻一代来说，想要完全凭借自己的能力赚钱是非常困难的事情。很多年轻人工作之后，仍和自己父母住在一起，那么，这种情况需要交房租么？ Hayley Torio就遇到了这个问题。 Hayley Torio今年22岁，是一位全职社交媒体视频编辑和制片人，目前居住在安省Port Dover的父母家中。 当得知父母即将开始向她和姐姐收取租金时，她感到震惊。 除了自己的日常开销（包括汽车贷款、汽油和保险）外，Torio从7月份开始将向父母支付租金。她表示，刚开始金额将很小，但逐渐增加，一直到每月500加元。 她的父母决定从她们开始工作时向她们收取租金，部分原因是Torio的祖父母也对她的父母做了同样的要求。 她谈到父母提出的要求时说道：“这真的来得很突然，我感到非常不知所措。” 她表示，付租金给父母增加了压力，因为她之前每个月都能存下600加元作为她计划与男友在安省Brantford购买的房屋的首付款项。 他们的目标是在接下来的两年内买房。Brantford的房屋价格在Realtor.ca上从32.49万加元到约200万加元不等。 虽然加拿大最新的统计数据显示，与二十年前相比，年轻成年人与父母同住的可能性稍微增加了一些，但这种情况并不新鲜。然而，随着近年来住房和租房成本以及生活成本的飙升，许多父母正试图在经济上支持他们的子女，并帮助他们进入真实世界中。考虑到加拿大家庭债务水平创下历史新高，一些父母在子女成年后仍难以承担他们的经济责任，特别是考虑到自己的退休需求。他们试图寻找一种平衡点。 在金钱方面取得适当的平衡可能会引发困难和情感上的问题：父母是否应该向子女收取租金，如果是的话，应该收取多少？父母在成年子女的财务方面应该扮演怎样的角色？ 到底有多少父母向住在家里的成年子女收取房租呢？ 在《环球邮报》进行的一项调查中，一共有960名受访者接受采访。超过一半的父母表示他们的子女支付租金，而11%的父母表示子女以其他方式做出贡献。52%的父母收取每月500加元或更少的租金，27%的父母收取501到1000加元的租金。只有2%的父母收取1001到1300加元的租金，大约有2%的父母收取超过1301加元的租金。 在调查中，约42%的受访者表示他们收取的租金是象征性的金额，而22%的受访者表示他们的子女通过支付水电费和其他家庭费用来做出贡献。6%的受访者表示他们通过按照子女的工资比例确定租金，5%的受访者表示他们根据居住地的租赁市场价格确定租金。 加拿大的住房价格从未如此昂贵。 根据Urbanation和Rentals.ca的报告，加拿大的出租公寓和共管公寓的平均租金在6月份达到了1,944加元，其中一居室的平均租金为1,770加元，两居室的平均租金为2,127加元。报告还指出，过去一年中一居室的租金上涨了8.5%。 在Carrick on Money的调查中，当被问及为什么选择收取租金时，父母们的主要原因是帮助子女预算固定开支。一些父母表示他们正在为了将来返还给子女而储蓄这笔钱，而其他一些父母表示他们的财务状况需要子女帮助分担费用。 尽管住在父母家可能让人想到20多岁的年轻人，但成年子女与父母同住的时间更长：23%的受访者表示他们家中最年长的孩子已经31岁或更大。 网友：朋友住在父母家要交房租，我父母没要求 网友热议：“如果孩子们自觉给家庭做贡献，比如买生活用品等，那么大概率比那些什么都不做的人被要求交房租的概率低。” “确实。有个朋友25岁，不用付房租，因为他经常给家人买东西做饭做家务，但是她23岁的弟弟什么都不做，所以被父母要求付房租。” “我有个朋友，家里住着30岁的儿子，什么都不干，不工作不付房租不做家务，就直接说等着老子归西继承房产，殊不知他还有两个兄弟......”

如果您厌倦了在温哥华寻找经济适用房，会不会考虑买一座BC省的私人小岛？ 据dailyhive报道，高力集团 (Colliers) 正在出售一座私人岛屿，距离温哥华不到三小时车程。 该岛位于“著名的南湾群岛”的一个小港口，其中包括一个清单上标明提供“立即生效”的小屋。 更具体地说，该岛位于海湾群岛的费恩岛，一个得天独厚的区域。 根据挂牌信息，这座岛售价225万元，价格低于温哥华某些地区独立屋的基准价格。 这座小岛风景优美，能看到白雪皑皑的贝克山，哈罗海峡以南沿线多岛景观，军港海湾绚丽的日落。 从霍普湾港口乘船两分钟即可到达小岛。 岛上拥有公共码头、小商店和一家餐厅。 费恩岛长 1,000 多英尺，Colliers 称岛上还有一座灯塔。 虽然岛上有一间小屋，包括一个小阁楼和厨房。 该地区还有大量海洋野生动物，可以看到小海豹、海獭、水貂和秃鹰等。 经纪公司介绍，这个岛的前任主人两位都是艺术家，在这里留下很多愉快的难忘记忆。 如果你有 225 万元，你会买这个岛，还是会买温哥华的一栋房子？

据cbc最新报道，一些住房分析师表示，影响租赁市场的关键因素可能会让情况变得更糟。  加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，私人投资者拥有和出租的公寓约占大温哥华地区所有市场公寓租金的 40%。  但一些专家表示，利率上升、房地产价格上涨和维护成本的增加，使得公寓对于寻求良好投资回报的人们来说不再那么有吸引力。 UBC 尚德商学院副教授汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff) 表示：“当然，人们对购买公寓出租的兴趣不如降低利率。”  “那些资本收益、增长和租金仍然存在，但高利率对于支付能力来说是一个很大的负担。” 算笔账 最新报告显示，在大多伦多地区，去年有超过一半的新竣工公寓投资者在出租房产上亏损。这种现象首次出现。 大卫杜夫表示，由于利率上升，即使不断增加租金也不足以支付抵押贷款成本，而公寓业主也受到市场承受能力的影响。  根据 BC 省房地产协会的数据，大温哥华地区一套公寓的平均成本目前为 83 万加元。 即使在 25 年内支付 20% 的首付 166,000元，4.99% 的利率也将导致每月支付 3,858 元。  风险太高 Landlord BC 首席执行官 David Hutniak 表示，付款不包括飙升的公寓费用和其他不断增加的维护成本。  Hutniak 在一份报告中表示：“无论是在一级市场还是二级市场，提供租赁住房的房地产投资者都必须非常仔细地审视其当前投资的财务可行性，甚至更仔细地评估新的开发项目。”  “我怀疑越来越多的人说没有商业理由这样做。风险太高，而且根本得不到回报。”  胡特尼亚克表示，该省限制租金上涨的立法意味着许多以浮动利率抵押贷款购买公寓的现有业主非常艰难。  房源减少 两位专业人士都提醒说，房地产市场投资者减少，再加上利率上升，意味着许多新的公寓和出租公寓项目将被暂停，直到情况好转。 他们表示，供应量的减少可能会在未来几年对该地区紧张的租赁市场带来更大的压力，并使租金进一步上涨。  温哥华 CMHC 市场分析高级专家 Eric Bond 表示，公寓租赁市场在温哥华发挥着重要作用。  Bond 表示，在过去几年中，与租赁市场上新增的专用出租公寓数量相比，可供出租的新公寓数量翻了一番。  Bond 说：“在向该地区提供新的租赁供应方面，这一点变得越来越重要。” 据 CMHC 称，二级租赁市场目前占大温哥华地区所有公寓的 30.5%。  这还不包括后巷屋和地下室套房。估计这一数量与出租公寓的数量相差不多。  截止到2022年的CMHC 数据显示，人们越来越多地投资出租公寓。当时转售市场疲软，投资者可能会选择持有房产而不是出售它们。  BC房产协会仍看好公寓投资 BC 省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森 (Brendon Ogmundson) 表示，公寓仍然是一项不错的投资，而且没有任何减弱的迹象。  奥格蒙森表示，在建公寓的预售已经疲软，但公寓的整体销售量仍在增长。 “我猜我们不会看到投资大幅下降。” 大温哥华地区等主要市场的公寓价格大幅上涨，加上租金上涨，意味着许多投资者愿意承受损失，直到他们的房产变现。

近年来迅速扩张的房地产经纪公司Properly Inc.已经聘请一家投资银行安排出售事宜。 加拿大央行大举加息导致该国房地产市场放缓后，Properly是又一家被迫出售的房地产公司。 图源：Properly/twitter Properly的联合创始人Anshul Ruparell向媒体证实，他的经纪公司聘请了投资银行Raymond James来帮助完成这一程序。 Ruparell在一封电子邮件中说，“我们收到了收购意向，并聘请Raymond James进行评估。” Properly联合创始人Anshul Ruparell。图源：Properly 他拒绝回答有意向的买家是谁、愿意接受什么样的价格以及为什么要卖，如果他卖掉了自己的公司，他是否会继续留在房地产行业等问题。 目前尚不清楚这家经纪公司的市价是多少。Properly的定位是一家科技公司，通过在线分析帮助确定估值，它同时也是一家拥有创新产品的房地产公司。 主打产品称为销售保证，为房屋卖家提供有保证的销售和价格，即为卖家提供一份价格确定的购买协议。 但是今年初，Properly暂停了销售保证，理由是“加拿大房地产市场出现了前所未有的波动”。 该公司一度雄心勃勃地计划将员工人数增加两倍，并在安省和加拿大其他大城市扩张。LinkedIn的数据显示，该公司目前有79名员工，约为2021年年员工数的一半。去年年底，该公司以房地产市场迅速放缓为由，裁员71人。当时，Ruparell向员工道歉，并表示情况“恶化的速度比预期快得多”，他无法预测市场何时会复苏。 随着市场需求降温，众多科技公司受到影响，Properly只是其中之一。过去一年半，借贷成本飙升，投资者对初创公司的兴趣降温，科技公司为削减成本已经削减了36万多个职位。上市和非上市科技公司的估值暴跌，风险资本投资大幅下降。 今年初，金融服务公司Desjardins Group关闭了其房地产经纪公司FairSquare Group Realty，理由是市场放缓。FairSquare原名Purplebricks，在疫情爆发第一年被Desjardins收购，但未能在魁省以外市场取得突破。 随着加拿大央行6月恢复加息，房屋销售和房价四个月来的反弹是否持续尚不清楚。央行警告说，房市复苏、就业市场紧俏以及对商品和服务的强劲需求是持续通胀的迹象。 Ruparell于2018年在卡尔加里创办了Properly。他在2020年将业务扩展到渥太华和多伦多，当时房地产市场火热，利率接近于零。 Properly曾吸引知名金融家和投资商，包括贝恩资本(Bain Capital LP)旗下的风险融资部门，以及硅谷银行提供的1亿元信贷。硅谷银行在储户挤兑后倒闭，其加拿大贷款业务目前正在被拍卖，不确定新东家是否有兴趣为Properly的商业模式融资。

由于加拿大央行连续加息，一些加拿大房奴们不得不延长抵押贷款的摊销期，房地产专家称这种情况可能会给续贷带来不确定性。 有些人延长了摊还期 房贷摊销指的是偿还抵押贷款所需的时间。随着利率上升对住房市场的冲击，一些人已经把摊销期延长了几十年，只为房子支付利息。 DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner周一在接受加拿大BNNBloomberg采访时表示，这一趋势表明一些买家有潜在的违约风险和问题。 在他看来，固定付款的浮动利率抵押贷款持有人正在接近或已经达到他们的触发率，即房主的抵押贷款付款不足以支付自他们上次付款以来积累的利息。 而这些延长的分期付款的做法，只是防止抵押贷款违约的一个临时解决方案。随着利率继续上涨，当他们没有能力支付这些抵押贷款时，就会拖欠抵押贷款。 根据金融机构监管局（OSFI）的数据，大约12%的无保险抵押贷款人只支付利息，或负向摊还。 根据加拿大帝国商业银行（CIBC）2022年的年度报告，其26%的住宅抵押贷款组合的摊销期达到或超过35年。多伦多多米尼克银行(Toronto-Dominion Bank)在其2022年年度报告中指，其住宅抵押贷款组合的25.2%是由摊销期为或超过35年的贷款组成。 利率如何影响摊销？ LowestRates.ca的抵押贷款经纪人和专家Leah Zlatkin表示，可变利率抵押贷款成本一直在随着加拿大央行的加息而上升。 目前有两种类型的可变抵押贷款产品，一种是付款随央行的隔夜利率而变化，另一种是静态付款，即一个人每周支付完全相同的金额。 在静态支付的可变利率中，支付额不会随着利率的提高而增加，相反，其贷款中的利息和本金的比例会发生变化。 为了让你支付相同的付款额，并让利率在该付款额内上升而本金数额减少，就需要延长摊还期或你需要偿还抵押贷款的时间长度，以相应减少所支付的本金。 续贷出现不确定性 而摊销期的延长也会引起了贷款人如何处理抵押贷款续贷的问题。 虽然续贷非常正常，但是，对于那些希望续约但无法在现有银行获得续约或转换贷款机构的人来说，未来几年可能会有很多不确定性。 特别是贷款人可能没有准备好提供这些续期，或者他们可能在续期时需要进行资格审查，如果你不符合资格，贷款机构可能不会给你续期。预计未来三到四年内会发生很多类似的问题。 加拿大人通常会支付抵押贷款，违约情况并不常见。 加拿大的大多数房屋为贷款人提供良好的贷款价值机会，通常会激励银行更新抵押贷款，并帮助人们找到继续付款的方法。 不过，现在对于那些 "处于边缘 "的人来说，续贷存在不确定性，这些人的房屋贷款价值很高，或者可能已经拖欠了一些款项。因此，人们在抵押贷款续期时可能的选择并不多。 延长的摊销期一般不会让资本雄厚的房贷借款人为难，但那些无力支付贷款的人可能需要考虑他们不能续贷或还贷时的选择，可能包括出售房屋、回购或寻求其他融资。 专家警告当需要续贷更新时，就要看一些房主是否能够支付他们的房贷付款。

在上海，说起房子，每个人都有滔滔不绝的私家精彩故事。我参加工作后，从租房到买房，过程是曲折，结果是愉悦的。但是，最近我变得特别担心，因为我发现我在2021年买的二套房，它租不出去了。 回想2021年的上海房地产，尚是热火朝天。2020年疫情防控进入常态化，加之股市的小高潮，全球通货膨胀预期，从2020年9月开始，上海楼市慢慢走热。普通豪宅从12、13万涨到20万不稀奇。朋友见面讨论的是怎么打新，社保和积分便逐渐成了资本品，最后发展成最近云锦东方千万富豪现场结婚配对的“顶级”交易策略。 我当时手上还有点闲钱，也不能免俗，到2021年初，看着楼市趋热，就想在市区浦西核心地段买一套小户型出租。我在金融城做着貌似高大上的工作，内心却很不安，因为金融业发展的顶峰已过。我年轻的时候，金融业刚起步，想的是靠投资赚到足够多的钱，社保都不想多交。人到40岁，却越发想安稳。 一个大哥的父母是上海人，80岁身体健康，住在沪上谈不上顶奢的养老院，为了生活水平不下降到中产以下，加上请保姆的钱，一个月3万打不住。等我退休了，退休金够花吗？即使我够花，到时候还有80岁的老爹老娘，弄不好还要有个全职儿子在等我输血给他躺平。我老了还得赚钱啊。 股市靠不住，放银行贬值，美国人的硅谷银行还倒闭了。20年后，什么最安稳？什么最抗通胀？应该是阿拉上海国际大都市核心地段的房租！ 于是，我在2021年5月入手了个45平的一室，内环核心、黄埔交界、绝非老破小，属性还是住宅，目标租客：南京西路附近的白领、跨国公司海归、老外，以及讲究品质和管理安全的女性，如网红和自由职业者。 中介告诉我，这里住了很多老外，一个月租金7500，毛租金回报率2.4%，在上海绝对香。老娘夸我：某某人700万的房子，才租6000，回报率没你一半，比我退休工资高。后来的事实证明，中介的话还是一定要打个折扣的。 算上等放贷的时间，房子拿到手已经是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30号元旦前把房子租了出去。同一个中介却不说租金7500了，替租客向我砍价：租金7000，签3年，下午签、晚上付钱、明天起租，中介佣金只收半个月租金。我想行吧：少了500块，中介的话相当于打了个93折，没到跌停。 朋友说，你一签三年多亏啊，将来房租涨了你不亏了？我的判断是中国不同于美国，一定是温和通胀。签三年省了两次中介佣金，没有空窗期。做投资心态最重要，赚多赚少不要紧，稳最重要。 这还是多亏我动作快。房子买到后，2021年5月份就开始等银行贷款。如果再晚一个月成交，贷款很难批下来。当时，我在单位参加研究部的会议讨论宏观经济，只是觉得限贷太猛，没想到后果如此严重。现在房地产行业还在挣扎，ST公司好几个是房地产，忙着退市，忙得我心慌。 当然，更让我庆幸动作快的是，如果晚两个月拿到房子，碰上元旦春节是淡季，22年1月租不出去，等到春节后的2022年3月份上海就“静态”了。那就彻底芭比Q了。 租客倒是很给力，“静态”期间，没给我发过一条抱怨的消息，没让我找过一次物业。疫情期间，房租从不拖延，雷打不动准时到账。这侧面证明了浦西面向国际友人的小区防疫工作做得到位，租客在附近甲级写字楼上班，素质高啊。 就这样一个五星租客，却在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物业说凌晨还在搬东西，第二天就走了，不知道什么原因。按理说，疫情放开了，预期大好，不是应该继续租着吗？何必损失一个月的押金？非常不解。 好在一个月押金在手上，我不亏。赶紧租出去，弄不好还能赚。我把房源挂到了某绝对头部租房 app 平台。二周后，一个带看的都没有。线上平台公司难道真的不行了？为什么一个带看的都没有？2021年的出租的时候，一周总有一两个去看啊。 我急了，上高德地图，躲在公司厕所另一头的偏远楼道里，小声把周边的房产中介的电话打了一通。所有的中介都告诉我：房子租不出去了。 我问为什么？从链家到中原到福人居，中介的口径大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想问走了多少人。但反过来想，他们也是随口说说吧，走了多少人，来了多少人，经济学家都不能统计，谁能统计？他们静胡说。再过了两个星期，我意识到了事情的严重性，因为还是一个带看的都没有。这次中介的话，终于没打折。 我开始扩大范围，打更多中介的电话。他们说，你这房子优势是就近和方便、周边洋气还有魔都气质，但是上海地铁很发达，下调预算的人，他们在地铁沿线租便宜点的也很好，损失一点方便和生活氛围没关系。我无法反驳。 又过了两星期，好不容易有个租客看完房子后愿意出6800，马上入住。简直是连阴逢大阳，久旱逢甘露。我说行吧，老空置受不了，时间就是金钱，我还有贷款要还。公司研究部研究过了，降息早晚的事，房贷挂钩的MLF还会下调，就当我提前享受了央妈降息的福利吧。 赶紧回电话过去问中介租客的背景。结果大失所望。因为租客是个近70的老爷爷，自己的老房子没电梯，越来越爬不动楼梯了，独身一人。虽然现在身体很健康，但我不敢租给他。考虑再三，满怀愧疚地拒绝了老人，看他离开的背影，对我日后的养老生活又添了三分忧虑。难道老了只能进3万块的养老院？上海的年轻人，你们哪去了？ 转机出现在我二阳以后。那日，我昏昏沉沉地心系着租不出去的房子，看了眼贷款扣款记录，头脑一发热，对中介说，我给你涨中介费，你赶紧给我拉人。从业年限越长，我越深刻体会到金融的本质是中介，陆家嘴金融民工的尽头是拉皮条。中介的本质是重赏之下必有勇夫，业务做不好还是钱没给到位。 中介说：哥，没见过你这么大方的，我给你扫楼去。这弟弟是真人才，我还没转阴，鼻涕还在流，他和我说，“找到了，哥，就在隔壁楼，有个房东要卖房，我把她的租客挖来了。价格你给便宜点，她肯定来，明天就搬”。 我娘觉悟高，批评我说：你这不是资金空转存量博弈吗？国家不提倡。我心想：我在陆家嘴金融城这么多年平时见的存量博弈还少吗？成交量不都是这么来的。我连租客是男是女都没问，戴上口罩就去把约签了。 签完这个开心啊，第二天二阳也转阴了，乐呵呵到公司上班。公司研究部正在研究楼市的宏观影响。研究员略带自豪地说出他的研究成果——根据高频数据显示，不仅一线城市二手房挂牌量在增加，上海房租都下降了。我心里愤愤：什么高频数据，你咋净说我知道的。 研究员继续滔滔不绝，还引用某著名房产研究院的《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》重磅报告。报告说：2023年3月，上海房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，租金收入比降至历史最低。研究员兴奋地说：房租负担，真的降了！ 我听完这话，打人的心都有。我的乐呵呵没了，劈头盖脸地问：租金收入比降了这么多，原因是什么？房租降了多少？收入是涨了还是跌了？你有没有数据？ 研究员一怔，随后露出“我早有准备，你难不倒我”的微笑。他自信地切换到另一页PPT，引用了某公众号草根调研的文章说：有房东在某某租房管家平台的房子空置了77天刚租出去。这套房子在某某租房管家平台对外出租的价格比去年成交价下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以来的租金涨幅。 研究员在切换PPT的时候，我咬牙切齿地想：雇你们这些高薪研究经济的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考虑换地方租房子了。但是，当我听完他说的77天，下跌了15%的时候，我有点高兴了，觉得搞经济研究的还是有点用的，因为我刚签的租金是6500，比原来的7000只降了7%，比降15%真的感觉好太多了！

大温地区的房租价格已经达到历史新高，一套一居室公寓在本拿比引起了租客的极大兴趣！很快被租掉。 管理经纪人基顿·贝西 (Keaton Bessey) 6 月中旬以每月 2,395 元的价格挂出了位于本拿比布伦特伍德大道 (Brentwood Boulevard) 的全新 500 平方英尺单元，收到了近 200 份询问和十几份正式申请，许多租客甚至加价留房。 周五，贝西宣布他已经为该单元选定了租户，他们将于7月1日搬入。   贝西在推特上表示，市场租金太糟糕了， 有能力就收下它，太多人想要了。 最初，经纪以为此户公寓如此受欢迎，是因为市场定价偏低。 但审查了租户的收入水平后，他将范围缩小到了公司认为可以轻松负担的少数几个，也就是税后工资至少是租金三倍的租户。一方面租户的预算不会紧张，另一方面降低拖欠租金的风险。 被选中的夫妇每月以 2,400 元的价格租了该单位，税后每月到手工资为7,200元，家庭年总收入超过 86,000元。 他们击败了另一对出价更高打算月租的夫妻。 毋庸置疑，目前在大温地区寻找经济适用房的竞争相当激烈。BC省的租金负担陷入危机，大温地区尤为突出，有五分之一的人将一半以上或更多的工资支付租金。 根据 Zumper最新的全国租金报告 ，6 月份温哥华一居室公寓新租户的租金中位数达到每月 2,700元的历史新高。与去年同期相比，增幅高达 20%。 在大温地区，liv.rent 将一居室租金的平均价格定为 2,330 元。 经纪希望能建造更多房屋，缓解这种危机。