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联邦政府于8月份允许首次购房者购买新房时，可分期偿还30年期抵押贷款，新规定将在12月份扩大到所有希望购买新建房屋的人。 尽管每月还款额较低，但随着时间的推移，分期偿还时间较长的抵押贷款，利息都会大大增加。 TN金融集团（TN Financial Group）商业抵押贷款副总裁Marc Nixon表示：「银行将大赚一笔！还款期的增加是一个陷阱，你将在退休后继续工作。」 Nixon说，许多新购房者在40岁时购买了他们的第一间屋。这意味着你的退休年龄基本上从 65 岁提高到了 70 岁。」 延长投保抵押贷款的分期偿还的期限是联邦政府为使加拿大人更能负担得起住房而推出的几项措施之一。 联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）在9月16日表示：「这是为了让加拿大年轻人、首次购房者更容易拥有第一间屋。」 这额外的五年可能会帮助一些首次购房者进入市场，但成本也会增加。 Nixon详细计算了如果将抵押贷款期限从25年期改为30年期，人们可能需要支付多少利息。 以 4.5％ 的利率计算，95万加元的抵押贷款需支付的总利息为： 20年期约为492,441加元 25年期约为634,123加元 30年期约为782,864加元 每月还款额： 20年期约为6,010加元 25年期为5,280加元 30年期约4,814加元 Nixon认为，30年的分期偿还期限对开发商和银行来说是个好消息，但最终购房者将支付额外的利息。 使用他之前的例子，任何人从25年期改为30期，每月的还款额会减少466加元。然而，需要额外增加5年的时间才能还清，利息费用也将增加148,471加元。 Butler抵押贷款公司的抵押贷款经纪人Ron Butler告诉CTV新闻，他觉得30年期抵押贷款虽然没那么好，但却是必要的。 Butler说：「为了给年轻人一点机会，你需要给他们30年的贷款期限，遗憾的是，这意味着会有一大笔额外的利息。」 在美国，美国人可以在纳税时扣除他们为房屋支付的抵押贷款利息，Nixon表示这一想法可能会使加拿大人受益。 「我的意思是美国在这样做，我不知道为什么他们不在加拿大也这样做。房子变得如此难以负担，这让我们的年轻人感到沮丧。」 较长的抵押贷款期限可能会帮助一些加拿大人进入房地产市场，但提前计算数字以了解额外五年的还款额非常重要。对于30年期的抵押贷款，购房者可以尝试每个月额外多付款，或者尽可能多提前还款，以减少贷款余额。 （图：加通社）

黄金，涨疯了。 从去年下半年开始，金价已经整整涨了一年。 今年累计涨幅已经达到32%，创1980年以来最大涨幅。光是历史纪录，今年就创造了37次。最近5天连着刷新了3次。 更不寻常的是，当不少人开始恐高的时候，中国央妈却在坚定不移地买买买，从2022年11月以来，央行连续18个月增持黄金。去年直接力压群雄，拿下225吨，成为全世界出手最豪气的黄金猎手。 反常，实在反常。 黄金疯涨的行情还能持续多久？ 央妈持续增持的背后，又透露了什么信号？ 基于黄金和其他大宗商品的第三代布雷顿森林体系，真的要来了吗？ 1 绝大多数人，一辈子都没有见过这样的行情。 连华尔街巨鳄摩根大通，都被啪啪打脸。其去年7月预测，2024年第四季度的金价，平均将在2175加元/盎司左右。 结果呢？ 10月18日，COMEX黄金期货价格历史上首次突破2700加元大关，年内第34次创历史新高。 10月21日，COMEX黄金期货冲至2755.4加元/盎司，第35次创历史新高。 10月22日，价格冲至2763.3加元/盎司，第36次创历史新高。 10月23日，价格冲至2772.6加元/盎司，第37次再创历史新高！ COMEX黄金期货，截至10月24日，图源：东方财富 如今，在摩根大通预测的高点之上，黄金又涨了超20%！曾经令人恐惧的2000加元高点，居然成了新的底部，抬头一望，3000加元只差临门一脚。 在中国，黄金零售价也水涨船高，从年初不到500元/克，已经飙升到现在的635元/克附近，涨幅达30%左右。 足金饰品也紧随其上，10月19日，多家品牌金店突破800元/克关口。 截至10月23日，周大福、周六福、周生生足金饰品均为806元/克，老凤祥813元/克，老庙804元/克。 而今年1月，金店足金饰品才620元/克，涨幅同样超30%！那些笑人家700元/克买高的人，已经拍起了大腿。 黄金为何疯涨一年？ 令人意想不到的是，打爆空头的力量，主力军居然来自——全球各国央行。 世界黄金协会数据显示，2023年全球央行的净购买量(购买量减去销售量)约为1037吨。自有可比数据的1950年以来，这是第二高的水平，仅次于最高的2022年(约1082吨)。 其中增长最明显的，就是中国央行，净购买量达到225吨。 如果把时间拉长来看，会发现咱们央妈从2022年11月以来，就开始狂买黄金，连续增持了18个月！直至今年5月，这波购金潮才摁下暂停键。 2023年第二大黄金买家，则是波兰。与中国央行一样，这也是波兰国家银行有记录以来的最高年度购金量，超过了此前制定的 100 吨购金目标。 还有一个值得注意的是排在第三的新加坡，也是去年发达市场唯一的黄金买家，其黄金储备增加77吨，将黄金总储备推高至 230 吨。 此外自 1998/1999 年以来就没有买过黄金的利比亚，时隔25年，居然也再次出手买入。 到底发生了什么，让全球央行、资本市场，都开始拼命“囤”黄金？ 2 答案是——避险。 影响黄金走势的因素有很多，比如经济数据、美联储货币政策、通胀预期、危机事件等等。但是，一般来说，黄金的价格和加元走势相反。 原因不难理解，加元走强，就意味着同等加元能够兑换更多的黄金，黄金价格应该下跌。 可是，反常的一幕出现了： 去年底到今年上半年，加元指数蹭蹭往上涨，最高摸到了106.52。 但是，本来应该的走弱的黄金，居然没有下跌，反而也跟着蹭蹭往上涨，从2023年10月到今年6月，COMEX黄金期货从最低1823.5加元/盎司，最高至2406.7加元/盎司，涨幅达31.98%。 加元和黄金，居然出现了同步走强、同频共振。太反常了！ 原本大家想到的原因可能是“买预期卖预期”，结果老套路也失灵了！ 今年9月，美联储降息靴子落地，预期兑现，已经涨了快一年的黄金，不仅势头没回落，依旧继续猛攻！ 现在成了加元强，黄金涨，加元弱，黄金也涨，似乎所有的消息，都是利好。 显然，这时候再用惯常的金融思维去理解黄金走势，已经失效。 为什么呢？一个更核心的因素浮出水面：避险。 此种避险，既有地缘冲突导致世界不确定性增加的风险，也有对全球债务飙升，主权国家货币信用下降的担忧。 我们抽身来看，世界发生了什么。 去年10月，新一轮巴以冲突爆发，红海一声炮响，全球通胀高企。 一年之后，局势非但没有缓和，又发生了黎巴嫩寻呼机、对讲机等大规模爆炸袭击，哈马斯领导人接连“斩首”，“一报还一报”的声量越来越大。 与此同时，朝鲜半岛异动，朝鲜又是炸公路，又是毁铁路，一副势不两立的样子，韩国作为回应，也向交界线海面发出了炮火。 缅甸难民危机愈演愈烈，甚至波及中缅边界，进行了两年半的俄乌冲突也依旧悬而未决，有消息称，今年秋冬双方交战会更为激烈。 以及加元“武器化”的频繁运用，俄罗斯踩过的坑，正成为别的主权国家应对策略。 与此同时，在局势愈发不明朗之际，更大的不确定性出现了——那个曾让世界为之颤抖的男人——川大爷，可能又要重回舞台了。 中金报告显示，今年大选包括总统及国会参众两院的选举，将可能产生4种结果： 共和党横扫（出现概率39%） 民主党横扫（18%） 特朗普+民主党众议院（13%） 哈里斯+共和党众议院（5%） 很明显，特朗普所在的共和党更占优势。 Polymarket平台的数据也显示，近期特朗普获胜的概率大幅提升，截至10月25日，达63.9%。而距离选举，已经只剩10天。 图源：Polymarket 当特朗普这样一个风格强硬、突出的民粹主义者，再次被推上台的概率上升，预示着一个失衡的世界，也再次降临。 而且，一旦特朗普上台，那么他的作风很可能保持连贯，给世界增添不确定性，尤其是在安全问题上。 多重因素叠加下，这时候的黄金就不仅仅是锚定美联储货币政策具有金融属性的黄金了，而是对冲风险事件具有货币属性的黄金。 还是那句老话，乱世买黄金啊。 3 从本质上来说，用黄金避险，实际上也体现了对现有全球货币体系的不信任。 “金银天然不是货币，但货币天然是金银”。 金本位制脱钩后，我们进入信用货币时代，但黄金储备货币以及最后清偿手段的职能至今没有被动摇。 作为全世界公认的“硬通货”，黄金还是风险对冲的安全资产。 因为相比起流通数量、汇率不断变化的各国货币，黄金才是真正意义上的一般等价物。 不同国家货币计价黄金所反映的，是不同货币的真实信用。 当全球金价普遍上涨的时候，意味着全球的货币信用都在普遍降低。 我们来看，这些年我们的货币体系发生了什么。 简单来说，就是货币超发，债务高企。 原本，2008年次贷危机后，一波大放水，就够我们消受的了。比如美国广义货币年均增速超过6%。 结果呢？上轮影响还没结束，一波疫情，想不出更好方案的全球经济体，又搬出了应对2008年危机的那一套： 从降息来看，全球主要央行基本都降至零利率附近。 从资产购买计划来看，美联储开启无限量QE；日本央行将交易型开放式指数基金提升至12万亿日元；欧洲央行推出累计高达1.35万亿欧元的紧急资产购买计划。 从信贷政策来看，不仅更新和加大了贷款工具，另外以更加优惠的价格提供长期融资。 造成的后果就是： 全球主要央行资产负债表进一步扩张，2020年至2024年一季度，不到4年，全球债务飙升了21%，总规模居然达到315万亿加元。 以美国为例，10月18日，美国财政部公布了美国国债和赤字规模，美国国债增加到2024财年的35万亿加元，和十年前相比增长了一倍。至9月底，未偿还的美国联邦债务的加权平均利率为3.32%，是次贷危机以来的最高水平。 美国政府一年的利息成本，就超过1万亿加元。 当债务越滚越多，利息负担越来越重，那么对于相应货币的信用，势必损耗。 根据市场预计，无论特朗普还是哈里斯当选，美国都很可能继续扩大债务规模。按照美国国会预算办公室的预计，美国的公共债务将从2023年占GDP的98%，上升到2053年的181%。 因此，一个主权国家要提高自己的货币信用，就要基于两点，一是“自证”，二是“他证”，而黄金储备提供的超主权信用担保就是“他证”。 最简单直接的方式，就是买买买。 开源证券研报显示，黄金与全球流动性之间存在明显的正相关性，最佳相关系数可以达到+0.75。也就是当全球六大国家（美国、欧盟、英国、加拿大、日本、中国）的货币供应量越大时，全球流通性上升，黄金也随之走高。 世界黄金协会在2023年6月公布的一项针对57家央行的黄金需求调查报告显示，大多数央行预计，未来五年黄金储备占总储备比例将会上升，新兴市场和发展中经济体是这一观点的主要支持者。 前面提到，这两年全球最大买家，就是咱们央妈。此外还有波兰，以及俄罗斯在冲突前后这几年，都是爆买模式。 不过如果从总量来看，截至2023年底，官方黄金储备前十位的国家，还是美国最多（8133.5吨），俄罗斯只排第五，中国只排在第6位。 这一轮黄金行情究竟何时是头？ 花旗、瑞银等，越来越多机构上调明年的黄金目标价至3000加元。 牛市不言顶，可能便是如此。作为普通人来说，看完全球大多数央行的表态，也许会蠢蠢欲动。 不过，短期也要注意，美国大选在即，随着靴子落地，市场也可能出现波动。 而长线来看，支撑黄金走势的依旧是主权国家的货币信用问题。 如果地缘冲突继续、各国债务问题未解，那么国际货币体系，可能真的从基于加元的第二代布雷顿森林体系，向基于黄金和其他大宗商品的第三代布雷顿森林体系演进了。

随着加拿大央行前天上午宣布再次降息（降息半个百分点），其关键政策利率现已降至两年来的最低点 3.75%。这是今年第四次降息，继续降低那些贷款与最优惠利率挂钩的利息成本。最新一次利率下调让浮动利率借款人可以稍微松一口气。这对浮动利率抵押贷款持有者意味着什么 如果您有浮动利率抵押贷款，您的利息成本将即刻下降。今天的降息相当于每 10 万元抵押贷款债务每月减少约 30 元（以 25 年摊销期计算）。对于典型的 40 万元抵押贷款，这相当于每月节省约 120 元。如果将今年之前的降息幅度加起来，自加拿大银行开始将其政策利率从 5% 的峰值下调以来，您的每月节省额可能已增长到每月 300 多元。需要注意两种浮动利率抵押贷款之间的区别：固定支付浮动利率(fixed payment variable-rate)和可调利率（adjustable-rate).可调利率抵押贷款：对于可调利率抵押贷款，利率和每月还款额都会随着基本利率的波动而变化。这意味着在今天的利率下调后，下一笔抵押贷款还款额会立即减少。对于 50 万元的抵押贷款，基本利率下降后，预计每月可节省约 150 元。固定支付浮动利率抵押贷款：对于这种类型的抵押贷款，即使利率波动，每月付款也保持不变。但是，支付的利息与本金的比例将发生变化。随着今天的利率下调，更多付款将用于减少抵押贷款本金，这意味着将稍微快一点地还清抵押贷款。固定利率抵押贷款 对于那些拥有固定利率抵押贷款的人来说，今天的降息不会直接影响当前的付款，因为利率在期限内是固定的。但过去几个月，固定利率已经出现下降趋势。虽然变化轨迹并非直线，但贷方一直在稳步下调固定抵押贷款利率，与此同时，加拿大政府债券收益率也稳步下降，这导致固定抵押贷款利率定价。尽管本月初债券收益率上升导致一些银行开始提高固定抵押贷款利率，但专家认为下降趋势将会恢复。 利率专家 Dave Larock 在其最新博客文章中写道：“由于投资者加大对加拿大央行降息 0.50% 的押注，上周债券收益率继续下跌……” 。“银行已经开始降低固定利率，两周前这轮固定利率上调应该很快就会完全结束。”HELOC 和个人信用额度这次的降息不仅仅是对抵押贷款持有者来说是个好消息。如果你有房屋净值信用额度 (HELOC) 或个人信用额度，也会省下一些钱。这些产品与最优惠利率挂钩，而最优惠利率通常会随加拿大银行的利率变化而调整。随着最优惠利率下降，您的信用额度利息成本也会随之下降，让您每个月的口袋里多出更多钱。根据 Mortgage Professionals Canada 的最新数据，以平均 HELOC 余额 37,500 加元计算，在降息 50 个基点后，借款人的利息成本将减少约 18 加元/月。这是假设大多数主要贷款机构的优惠利率降至 5.95% 左右。

Equifax Inc. 正在推出一个项目，允许新移民将其外国信用历史转移到加拿大。该项目将初步提供来自印度的数据，但计划在未来几个月扩展到巴西、阿根廷和智利。从长远来看，计划总共包括18个国家。 这家信用报告公司周四表示，Global Consumer Credit File 将通过提供额外的数据，使移民更容易在加拿大获得贷款和手机计划等服务。 “新移民登陆时获得金融服务生态系统的准入非常重要，而没有信用历史，这非常难做到，” Equifax Canada 负责人 Sue Hutchison 说。 “他们通常在寻找租公寓、获得手机服务、可能还有信用卡，而所有这些都需要信用历史。所以没有信用历史使得新移民很困难。” Equifax 不是第一个在加拿大推出此类项目的公司。总部位于旧金山的 Nova Credit 于2016年成立，提供全球信用评分访问，去年通过与 Scotiabank 的合作进入加拿大市场。 从那时起，该公司通过与 RBC、BMO 和 Rogers Communications Inc. 等的合作伙伴关系而扩展。 Nova Credit 与包括 Equifax 在内的几家信用机构合作，提供来自20多个国家的数据。随着 Equifax 在这个领域成为竞争者，Hutchison 表示围绕数据获取的对话正在进行中。 在24个国家运营或投资的 Equifax 将拥有来自其外国分局的直接数据提供者的优势，Hutchison 说。 “数据将直接来自我们。这对贷款人本身来说非常有吸引力，因为他们将直接与信用局打交道。” 该项目将初步提供来自印度的数据，但计划在未来几个月扩展到巴西、阿根廷和智利。从长远来看，计划总共包括18个国家。 Equifax 将使用其自身业务的数据，并从其他机构获取数据来提供数据。 由于各国创建信用评分的方式不同，Equifax 计划为贷款人提供加拿大评分、全球评分以及两者的校准结合体。 随着加拿大近年来的移民增加而该项目启动，Hutchison 表示 Equifax 现在基于云的平台也使得更容易安全地共享数据。

加拿大央行今天宣布隔夜利率目标下调0.5%，至3.75%，并表示央行正在继续执行资产负债表正常化的政策。 这是央行今年连续第4次降息。 图源：51记者拍摄   加拿大央行行长 Tiff Macklem 在一份声明中表示：“我们今天迈出了更大的一步，因为通胀率现在回到了2%的目标，我们希望将其保持在这一目标附近。” “现在，我们的重点是保持低而稳定的通胀率，”Macklem 说。“我们需要稳稳着陆。” 图源：CTV News 在最新的利率声明中，央行表示仍然预计全球经济在未来两年将以大约3%的速度增长。美国的经济增长现在预计会比之前预测的更强劲，而中国的前景依然低迷。欧元区的增长表现疲软，但预计明年将有所回升。近几个月来，发达经济体的通胀率有所下降，目前接近各国央行的目标。自7月以来，全球金融环境有所放松，部分原因是市场预期政策利率将会下降。全球油价比7月的《货币政策报告》（MPR）中的假设价格低了大约10元。 在加拿大，今年上半年经济增长约为2%，央行预计下半年增长1¾%。消费继续增长，但按人均计算则在下降。跨山扩建管道的开放促进了出口。劳动力市场仍然疲软，9月失业率为6.5%。人口增长持续扩大劳动力规模，而招聘活动较为温和，特别影响到年轻人和新移民。工资增长仍高于生产率增长。总体来看，经济继续处于过剩供应状态。 央行预计GDP增长将逐步增强，受较低利率的支持。该预测主要反映出人均消费支出的逐步回升和人口增长的放缓。由于住房需求强劲，住宅投资增长也有望上升，推动房屋销售和装修支出。随着需求增加，商业投资预计将增强，受美国强劲需求支撑的出口也将保持强劲。 总体而言，央行预测2024年GDP增长1.2%，2025年为2.1%，2026年为2.3%。随着经济增强，过剩供应将逐渐被吸收。 图源：bank of canada 消费者价格指数（CPI）通胀率已从6月的2.7%显著下降至9月的1.6%。住房成本的通胀率仍然较高，但已开始缓解。经济中其他领域的过剩供应降低了许多商品和服务的价格通胀。全球油价的下降导致汽油价格降低。这些因素共同作用使通胀率下降。央行的核心通胀首选指标目前低于2½%。随着通胀压力不再全面蔓延，企业和消费者的通胀预期已基本恢复正常。 央行预计，在预测期内通胀将保持在接近目标的水平，上升和下降的通胀压力大致相互抵消。住房和其他服务的上行压力将逐渐减弱，而经济中的过剩供应被吸收后，通胀的下行压力也将消退。 由于通胀率目前已回到约2%的目标水平，央行管理委员会决定将政策利率下调50个基点，以支持经济增长，并保持通胀在1%到3%区间的中部。如果经济走势大致符合最新预测，央行预计将进一步下调政策利率。然而，政策利率进一步下调的时间和速度将依据最新的信息及其对通胀前景的影响进行评估。 央行下一次的利率决定日期是12月11日。