地产

突然发现自己所居住的房屋抗灾害能力不达标，是继续住下去还是搬走？ 大温本就在地震带边缘，房子安全还不达标，可怕！ 说起豆腐渣工程，大概没人会联想到温哥华。规定、审批、检查，几乎每一阶段都相当严格。然而，正是因为这股自信的劲儿，才会导致不安全的高层公寓，照样卖了出去，甚至已经有上百人住了好几年！ 素里的这栋40层高的公寓名叫Ultra，建于2013年，有超过360套公寓住宅，顶层的公寓价值超过110万加元。 大楼紧邻市政厅和西门菲莎大学（SFU）素里校区。四通八达的交通和便利的生活区域，使得这一地区的发展速度飞快，越来越多的水泥高层公寓拔地而起。 谁能想到，这栋看起来高大上的公寓，根本不符合建筑规范！ John Bryson 和John Zickmantel两人不仅凑巧有着相同的名字，职业还都是建筑师。 他们在温哥华共同经营了一家建筑公司，经常会接一些建筑设计方案的工作。 多年以前，Bryson被聘设计Ultra这座40层高楼，在图纸进入建设周期前的审核工作则是由Zickmantel负责。 由于BC省的建筑规范非常严格，所以一旦工程师提交了已经经过审核的设计方案，城市方面就不会再仔细检查，因为诚实地遵守规范不但是众所周知的事情，更是一种法律义务。 直到2014年大楼已经建好，省级工程师监管机构EGBC（Engineers and Geoscientists BC）对这栋大楼提出投诉后，才开始对Bryson和Zickmantel的设计方案进行调查。 经过了长达5年的调查，EGBC认定Ultra（13325 102a Ave.，Surrey，BC）的设计中，关于抗震和抗风的部分不符合BC省建筑规范。 此外，Bryson也承认，作为建筑设计的专业注册人员，他并没有采用适当的设计流程。 最终，John Bryson被终身禁止在BC省从事建筑行业，并处罚款24万加元，其中2.5万为罚金，另外的21.5万加元则为EGBC过去5年的调查费用。 负责审查设计稿的John Zickmantel，则被处以禁牌一个月的处罚。 居民：“我们要不要担心？” 25岁的JeremyLebreton，从2015年以来就一直和女友一起在Ultra大楼租了一套公寓。 关于大楼涉及安全问题的事情，Lebreton表示他受到了相关的电子邮件。随后，他也在社交网络和新闻媒体上看到这一消息。然而，Lebreton直到现在都还是不确定，自己居住的大楼是否真的存在安全隐患。 和很多人一样，现年54岁的Suaad Alkousa也是Ultra的老居民了。她和丈夫在这里已经住了大约两年，对安全事件同样一无所知。 34岁的AdamBull作为大楼的业主，在得知此事后给他的经纪人打了电话，询问是否该担心大楼的安全问题。结果对方只是表示，让他稍后再打过去。 大温作为地震带边缘的城市，听到地震二字就已经岌岌可危，如果再住在一个抗震防风不合格的高层公寓里，不是一般的可怕。 目前，素里市政府和监管部门，仍然对这栋大楼的安全性进行调查中，暂时无法给出安全与否的答案，只好继续关注了。

奇文年年有，今年特别多。笔者前两天在群里看到一篇名为“我的房子跌了70万，但我很高兴！”的长文，看到标题我就吓了一跳：这世上还有被虐虐出快感并将它们记录在案的人？ 再一看文章内容，还别出心裁地用黑白作为底色，感觉就像在读讣告文一般哀伤。 虽然标题是“我很高兴”，但通篇的文风都是杀气腾腾、咬牙切齿的，作者非常旗帜鲜明地将大温楼市的大起大落归因于海外买家，尤其是来自中国的买家。 虽然文中借专家之口表示这个观点绝非种族主义，而是事实求是，还是令有房的笔者惊出一身冷汗。 我们华人怎么了，不就是有钱买房吗？虽然我一定程度上承认海外买家、亚洲买家、中国买家喜欢囤房又有钱，喜欢在楼市投机，但俗话说一个巴掌拍不响，一些不当的行为与联邦乃至地方政府的不闻不问甚至纵容也是有莫大关系的。 大温楼市暴涨那么多年，没有一个头部政客出来质疑，没有一个抑制投机的政策出台，这就很说明问题了，现在出了问题就怪对方找替罪羊，又有什么意义呢？ 外国买家税，笔者多次明确指出对抑制楼市无作用，只有建立了抑制投机的系统动态政策体系，才可能从根本上抑制楼市价格不健康增长。 那么我们在抑制楼市投机方面做了多少？很少，还是用压力测试什么的让全民尤其是中低收入者买单，让楼市的下跌由中产者承担痛苦。市场幸福指数只有在不断下降。 我们搞了好几年楼市调控，结果Condo价格越来越高，租金越来越高，然后你也去怪中国买家吗？他们不是已经承担额外的买家税了吗？归根到底是市场本身资金配置和指引出问题了。 大温楼市NDP刚当政，本公众号就旗帜鲜明地指出：大温楼市要完蛋了，这次多管齐下是在劫难逃。 果然回过头来看大温楼市一地鸡毛，中产（记住是整合大温的中产阶层）承担了楼市下跌的痛苦。结果这个作者对此感到非常高兴，虽然他的房子也大跌了，他还是强烈建议NDP咬住青山不放松，把调控进行到底。 这种杀敌一千自损八百的思路令人诧异，更重要的事实是大温楼市被摧残打压，而销量却萎缩至十几年来的最低，就是说楼市作为一种变现性比较差的投资品，在其下跌趋势中根本没人买单，这样的楼市是健康的吗？ 大错特错，楼市都快被玩死了。非此即彼的思维方式真是害人。 NDP根本就不懂什么叫资金配置，什么叫均衡，什么叫互补，什么叫可持续发展，只会一味出恶政持续猛打，虽然他们确实出了一些抑制楼市投机的政策，但多管齐下，政策就变成楼市脖子上的绞索。 在这个作者甚感欣慰并陶醉在“牺牲小我，成全大我”的虚幻满足感的同时，无数大温房主正经历着痛苦而绝望的挣扎，他们害怕一旦失业或是健康出问题，自己的家庭财务就彻底垮了。加拿大中产阶层正在消亡，对于社会而言这是值得庆贺的事吗？完全不是。 笔者比较推崇大多的做法，虽然也在执行联邦的调控政策，但并没有落井下石，视投机为洪水猛兽，而是比较均衡、比较中庸地进行调控，楼市还能喘口气。像大温那样弄，楼市一旦被彻底整垮，那么所有人都没得玩，你高兴也好，不高兴也罢，都会承担更大的来自经济生态的加倍报复。   （文章仅代表作者个人观点）

在房产售卖中，经常会有一些房主会选择降低房价，来增加大家对房子的兴趣。     不过，近日，安省渥太华的一对夫妻却将一幢价值110万加币的房子降到了一个让人不可思议的数字：$25刀！   这栋建于20世纪60年代的房子近年来陆陆续续进行了价值35万加币的改造：包括一个弧形楼梯、一个酒窖、带有加热地板的新浴室、两个宽敞的平台和一个景观花园。   房屋内部也尽享奢华，含有五间卧室，四个浴室，并配备了现代化的大理石台面、wifi电器和全新的窗户。   如此高奢的配置，再加上价值不菲的翻修，这不禁让人大呼好奇，究竟是什么原因，让这对夫妻做出这样的25刀的售价呢？   原来，在萌生出了卖方的想法后，这对夫妇就一直在本地寻找可靠买家。但由于目前的房产市场并不强劲，所找的买家也并不尽人意，于是夫妻两人一拍即合，决定举办一场比赛：   只要在250个字内，清楚描述自己为什么想要这套房子，住在这所房子里对你意味着什么？这对你的家庭意味着什么？只要获选，那你就可以以$25刀的超低价格，赢得这一幢价值百万的房子！   250个字，这不就是一篇雅思作文吗？！   各位小伙伴们，各位小伙伴们，只要你作文写的足够好，就有可能赢得一套超级棒的房子！   不过，参加买房竞争可不是免费的。但凡想要参与作文大赛的参赛选手们，都要支付一定的参赛费用。据新闻报道，为了让这对夫妇从他们的房子里赚回钱，他们可能需要至少收近5万份参赛作品。虽然这听起来很多，但他们有信心得到可以达到这样的目标。   为了不触犯法律，也符合安大略省彩票和博彩委员会的规定，这对夫妇引入了入会费和竞赛方面的规定，这样以25刀赠送的房产就不会被视为非法博彩。   尽管具体细节尚未敲定，但这对夫妇的律师正在起草相关规定。预计这场活动将持续两个月，如有必要可延长。参赛费用支付可能会通过PayPal进行，参赛作品将由四位评委进行评审。   完整的条款和条件将于6月13日公布，届时比赛将以媒体公布为准。值得一提的是，这对夫妻将保留对这场赛事的所有权。如未能吸引足够的人，那么他们将有权取消活动，并退还所有参赛者的费用。   目前，出于安全原因，这幢房产的地址将被保密。

买家主导的市场下，卖家该如何让自己的房子顺利脱手呢？财富管理专家Mark Ting在CBC撰文提供几个小贴士： 如果有心卖房，不要在低迷市场中定价太高，否则房屋难以顺利出售。 将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好，可能让人感到你没有妥善保样房子，或者可能衍生其他问题。如果需要，聘请专业人员进行深层清洁，消除令人不愉快的气味。 可以做一些小装修，因为在低迷的市场中，一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。简单作一些清洁、油漆和修复，在厨房或浴室填上一层新的填缝剂，就有很好的效果，不会让买家找到借口来砍价。 不建议做重大装修，应该装修需要时间又要费大钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋，吸引潜在买家。 如果几个月之后，您的房产很少或根本没有买家的兴趣，那么可能是时候进行重新检讨销售策略，或可考虑换一个房地产经纪人。 若有出价，即使价格太低不合心意，不需立刻拒绝，应考虑让经纪人尝试谈判。 从长远来看，所有的清洁、涂装和修理都会带来巨大的回报，不要低估第一印象的重要性。 选择房地产经纪人时要有选择性。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的房地产经纪人。经纪人应该要实质地能证明他们的评估是合理的，他们还需要强大的谈判技巧。          

为解决人口增多的居住问题，大温各个市府都批建一些高层住宅。但昨天星期五早上，三角洲约40名居民集会，反对兴建一栋32层高的塔楼 。 (Gary Barndt / CTV News Vancouver) 这栋拟建的公寓大楼计划在75A Avenue和Scott Road的拐角处。 邻居的担忧包括人口增多,造成本来已经很繁忙的地区交通更混乱。 他们还指三角洲这座城市的基础设施，无法应对这样规模的建筑，和官方所提倡的社区计划相反。社区计划要求建造一座8层高的混合住宅楼。 这座塔楼最初计划是超过35层，但该城市网站上发布的信息，显示只有32层。 预计三角洲议会将于今年秋季做出最终的决定。 (Gary Barndt / CTV News Vancouver)

温哥华市列治文区一位华裔女士认为省政府让她为所住的房子缴纳百分之百的外国买家税不合理，将省政府告上了法庭。 这位名叫杨紫（译音）的女士现在是加拿大永久居民，2017年花160万加元在列治文区买了一栋独立屋。随后收到省政府一张税单，要她缴交23.7万加元的外国买家税。 杨女士说，她买这个房子是作为自己和家人的主要居所。在中国的前夫之所以也有1%的产权，是因为申请抵押贷款时，贷款方强迫她将前夫列为担保人。 2016年时，在BC省执政的自由党政府推出了外国买家税，希望籍此为过热的温哥华房地产市场降温。刚开始实施时要求外国买家额外支付15％的税费。2018年新民主党上台后，将税率增加到20％，并将适用范围扩大到包括省会、菲沙河谷、纳奈莫地区和奥肯那根中部。 (Ben Nelms/CBC） 加拿大广播公司记者从民事诉讼文件中了解到，省政府要求杨紫缴纳外国买家税是出于两个原因。首先是质疑她与前夫的财务关系。财政部审计员德文·温特（Devon de Wynter）在给杨的信中写道：“尽管你不是外国人，但有证据表明你是为外国人持有一部分财产”。信中还询问她买房时收到51.4万加元银行汇票的来源，并要求她提供银行对账单的副本。 审计员的信中还提到：“你在电话中曾承认部分款项是由前夫支付的，后来又说是从你姐姐那里借来的。所以请你用银行单据澄清哪个是真的”。 另一个原因是按照政府的要求，在接到缴纳外国买家税通知后，如果有不同意见要在90天内寄信给税务上诉部门。而杨女士的回应超过了这一期限。她的理由是自己英语不好。她的律师则说，90天的期限应被认为是“标准做法”，并非法律强制要求。杨的律师还说“作为一名英语是第二语言且不够熟练的移民，不应要求杨女士熟悉税务部门的行政惯例”。 根据法庭文件，杨女士已在去年夏天卖掉了那座房子，又在同一地区花200万买了另一所。这次没有担保人。此前，她已经支付了她计算出的按照前夫拥有1%产权应交的外国买家税2,400加元。 所有这些，都有待于在法院开庭后证实。    

位于大多伦多地区西面的奥克维尔（Oakville）“史上最贵”豪宅挂牌多年，如今它终于要卖出去了！根据地产局的页面显示，这座宫殿级的豪宅目前正处于“有条件售出”状态，成交价达5900万元。 这座顶级豪宅2017年叫价6500万，有网友调侃说，就算走大运中了Max或649头奖也未必买得起！ 资料显示，这座豪宅2015年仅地税一项就交了28万5000多元，水电及维护等费用也不是个小数目，平均每年开支高达48万元。 不过这幢被称为Chelster Hall的豪宅确实也值这个价：它位于安大略湖边（1150 Lakeshore Road E.），占地47,000平方呎，要知道美国白宫也不过54,000平方呎，居住面积28,000平方呎。豪宅所在社区既安静又方便，开车到多伦多市中心只需半小时。 Chelster Hall于2001年开建，花了5年时间才竣工。豪宅内有6间卧室，14间浴室，无论是设计还是装修，都极尽奢华、精致。下面我们就来欣赏一下天价豪宅到底长什么样： 除了室内泳池，豪宅里还建有网球场、保龄球馆、小型影院、能存放7000瓶红酒的酒窖、能停放12辆车的地下停车场，就连客人房都是公寓式的，有自己单独的入口。院子里甚至还有一座私人教堂，坐落在安大略湖畔，也属于豪宅的一部分。 豪宅的前屋主据说是全球第一大啤酒酿制公司Interbrew的总裁Hugo Powell，屋主夫妇曾透露，因为女儿在外读书，他们感觉住着实在太大了，所以才想出售。希望新的主人能善待这个房子，如果想改建成私校或度假村也都可以。

想在加拿大温哥华、多伦多等大城市买房？最新调查称，在多伦多，得看看自己的年收入是否超过了当地90%的居民，在温哥华，得超过99%居民的收入。 据《金融邮报》报导，房贷利率比较网站RateSupermarket的最新分析发现，在温哥华、多伦多等大城市买房，买家的收入得出类拔萃。 该网站援引房地产经纪网站Zoocasa的数据称，以多伦多87万3,100元（加元，下同）和温哥华144万1,000元的基准房价来计算，只有10%的多伦多人、1%的温哥华人的收入，能够支撑得起买房。 对有意买房的人士，RateSupermarket网站总编布莱克（Jacob Black）建议：“第一步，切实想想你有多少钱可以动用。第二步，看看你之前可能已经看过的（独立屋）之外的房型。我们看到了同住、多户住宅、公寓、大城市之外的小公寓的发展趋势。” 该网站在比较了房屋基准价与家庭收入后发现，在多伦多、温哥华、蒙特利尔、维多利亚、汉密尔顿、基奇纳-滑铁卢、卡尔加里、渥太华-加蒂诺、伦敦、埃德蒙顿、萨斯卡通和里贾纳这12个城市中，里贾纳的住房负担能力最佳，房屋基准价27万5,900元，买家收入仅需7万。 RateSupermarket假设一个家庭的房贷利率是3.25%、5年定期，负债1万元，租买车辆的开销每月300元，买房首付20%，25年还清。 这个家庭在多伦多买房，年收入得超过16万元，在温哥华得赚到24万元以上。 RateSupermarket还发现，起步房也存在着同样的问题。在温哥华，起步房的基准价为65万900元，只有收入排在前25%的家庭才能负担得起。多伦多紧随其后，起步房也要52万2,300元。 布莱克惊讶地发现，在多伦多70公里以外的汉密尔顿，一个家庭只需12万元的年收入，就能够负担得起售价63万元的住宅。 “我认为这真的凸显了在蓬勃发展、有活力的地区机会多多。”布莱克说，“当然它不一定在你一直在寻找或期待的传统领域。” 布莱克强调，与房市打交道，人们要明智地利用资源。他说：“我没有看到（市场）逆转。我没有看到（房市）纠正。但我认为最重要的是，人们利用好现有的资源。”

根据卑诗省第一中央信贷联会副首席经济学家BryanYu昨天表示：大温地区的整体房屋成交量下跌40%，情形与2008年金融危机即将到来之前相似。预计楼市疲弱状态会延续至2021年。   Bryan Yu且作以下分析： 一：西温及北温两区，豪宅价格会下跌至15%； 二：独立屋平均总体价格下跌8至9%，不过，未来会趋于平稳状态； 三：公寓平均总体价格下跌12至16%。 Bryan Yu指出：出现上述令楼价下跌的主要原因，是各级政府推行各项房屋税收政策有关包括：对海外买家征收20%房屋税，及信贷政策较为严格等，都令民众在贷款购买房屋时带来阻力。 正因为房房价格短期内难以上升，将会吸引更多买家涌入市场，预计明年房屋销售量会增加11%左右。

Leslieville社区一栋公寓楼的租户表示，新管理公司接管了他们租住的房屋，计划在10月对这些房屋进行重新装修，据了解这已经成为了一种越来越普遍的做法，房东将租户赶出去，然后对房屋进行装修，装修之后再以高价出租。 Polina Palazova是公寓的一位租客，她表示上个月接到了正式通知，由于房屋要进行重新布线，所以她必须离开在Logan Ave 245号的公寓。她说她现在的房租低于市场价，如果她被赶出去了，她根本不知道还能去哪。 Palazova说：我们的邻居知道这一消息之后都吓坏了。我们目前正在与房东进行协商，房东计划把我们赶出去，以便赚取更高的租金。“”   Paula Fletcher委员表示她将会在周三晚上6点至8点在Ralph Thornton社区中心举行的社区会议中讨论这一情况，会议将在Queen St. E765号举行。此前她已经在周二举行的住房与规划委员会会议中提出了以上问题，希望城市可以提供一些帮助。她还补充说道Leslieville社区并不是唯一一个面临被驱逐房客的地方。她说：“东约克的北部也有许多人饱受翻新之苦。现在我们也正在跟进两三处存在这样问题的住宅。” 翻修是房东驱逐的一个合法理由，但Fletcher说，Logan Ave245号正在进行的翻修工程看起来似乎没有必要。她说：“”我想说的是，房东们利用了一些漏洞……选择驱逐(租户)或翻修房屋，使公寓的价格翻倍，以此来收取更高的房费。” Fletcher表示 Logan Ave245号的工作在未经许可的情况下已经展开，因此该市不得不派出了检查人员命令此工作暂停。 CBC Toronto曾多次联系负责该物业的新管理公司Briarlane Rental property management Inc.，但均未收到回复。 目前尚不清楚该公司是否会在翻修后提高租金，但Fletcher 和一些居民说，他们最近在网上看到了这栋楼的单元房广告，价格是目前租金的两倍多，从每月800加元/900加元涨到了2000多加元。   关于翻新的规定 根据CBC Toronto获得的文件，这家管理公司表示，在Logan Avenue实施的翻新工作将包括 的工作将包括重新布置电源插座、打开天花板和墙壁以接入电线、增加新的探测器和更换分表。 Fletcher说，房东租客委员会有权决定这些工作是不是有必要，需不需要驱逐房客，但是她表示也可能会存在错误信息。她说：“管理公司告知给房屋租客委员会的消息，包括租客离开的原因以及目前在公寓内翻新进行的情况可能与实际情况有出处。” 但是一旦租客被驱逐，那么那些拥有5栋单元楼或者更多的房东需要支付给租客补偿。 如果租客因装修而选择离开，房东必须支付相当于三个月房租的租金或提供另一套住房。如果租客想在装修完成后搬回原公寓，房东仍需给予补偿，并允许他们以相同的租金继续租住。 但是有很多像Palazova一样的租客，表示他们不知道在房屋翻新的时候可以住在哪儿。她说：“我觉得，很多向我一样的人，一旦离开这里的公寓，可能就会放弃继续在这个城市生活了。” Roger Moores已经在这栋楼里租了11年，他说，如果他必须离开现在的公寓，他还得拿出一大笔钱。 但Palazona 和大楼里的其他人表示，他们已经在房东租户委员会找到了法律代表，以对抗驱逐行为。 Moores说：“我们害怕，但是当问题发生的时候，我们必须采取行动。” 保护经济适用房 Fletcher说，虽然市政府打算建造更多的经济适用房，但是他们也需要找到保护的办法。 她说:“我们失去住房的速度比我们给别人一套新的经济适用房的钥匙的速度更快。这似乎已近成为了很多社区都在发生的事情，但是看起来是错的。”

有这样一种贷款，你只需每月付利息而不用还本金，听起来是不是很美好？这还真不是做梦，加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”，并指出对退休养老来说尤其划算。   所谓“无本金贷款”，又称“只付利息贷款”。顾名思义，这种贷款与传统的抵押贷款不同，它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分，无需偿还本金。而在预先设定的期限（常见的有5年、7年、10年等）过后，信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     以前的贷款人，不要求通过按揭压力测试。自去年1月起，无论首付多少，都要求通过按揭压力测试。按揭压力测试规定，贷款人得证明在现有贷款利率基础上再加2个百分点，或按央行5年基本利率水平（以其中高者为准）仍有还款能力。   拖欠房贷，对于贷款人来说，房子有可能保不住，对于银行等放贷机构来说，贷款收不回，投资有可能打水漂。为减少这一风险，银行才要求贷款人通过按揭压力测试，证明将来即使利率上升，仍有还贷能力。   房价一路飙升，许多人买不起房，房市泡沫风险日增。为防止房市泡沫进一步膨胀，按揭政策日益收紧，目的就是限制人们买房最大支出。   但从反面来说呢，压力测试同样会带来金融风险和不良贷款的增长，何以见得呢？     试想，那么多人贷不到款，难道他们就束手待毙了吗？不可能，人的天性就是越得不到的越要牵肠挂肚。这下好，很多人转投那些成本高得多的私贷，以及其他贷款形式，八仙过海各显神通，只要能贷到钱随便怎样都行。   这就是典型的逼良为娼，本来好好的可以贷到钱，现在被迫去涉足高风险的信贷种类。而且钱贷来之后干嘛呢？买Condo，House买不起啊，所以Condo价格高涨。笔者对这个Condo向来持保留意见，特别是疯涨到这样一个高度，这里面究竟有多少投机的成分也不用细说了。   总之，压力测试对某些人而言就是压力设置，他们基本上财务结构就不太可能改善了，而且House涨起来跟他们关系也不大。压力测试抑制House价格和成交，这样House房主一旦要抛售房屋就面临严峻风险，而且如果有叠加破产潮、失业潮等因素的话，后果无法预料。   所以，从反面来说，压力测试的问题同样一大堆。把楼市搞死，其实对整个加拿大经济而言一点好处都没有。所以反面的理由同样是太多太多。     央行年初表示对压力测试的负面效用关注，说明他们仍然认为金融风险有扩大趋势，并不是压力测试了一年多就可以高枕无忧了，相反形势越来越严峻。   保守党领谢尔明确反对压力测试，也是一张政治和经济牌。 这下，CMHC坐不住了，跑出来高调支持压力测试，换言之对当前楼市调控态势满意，这就是摆明了要牺牲掉一大批新贷款人和老房主的架势。     让我们看看一则最新新闻，在央行行长波洛兹(Stephen Poloz)公开呼吁“加拿大需要更灵活的贷款形式”后,信贷机构终于开始在加国推行“无本金贷款”这一备受争议的贷款了。对于羸弱已久的加拿大房地产市场来说,这一贷款种类的引入可能将成为短期内刺激购买的助力。然而,“无本金”的贷款形式,也引发了业界对于加国金融安全的隐忧。     加国信贷机构merix financial敢为人先,率先向市场推行了“无本金贷款”。所谓“无本金贷款”,又称“只付利息贷款”。顾名思义,这种贷款与传统的抵押贷款不同,它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分,无需偿还本金。而在预先设定的期限(常见的有5年、7年、10年等)过后,信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     表面上看，“无本金贷款”是增加了借款者的现金流，但实际上这只是一个朝三暮四的游戏而已，压力都被延后承担了。 其实这就是与压力测试的一个对冲而已。除了让加拿大贷款机构生态环境更接近于崩溃钱的房地美房利美之外，也看不出有什么新鲜之处。     既然那么在意多种贷款形式，那又何必要坚持压力测试，因果关系不去搞清楚，反而兜了一大圈、复杂化之后还是为了规避压力寻找贷款，而且更加重了潜在的风险，这个背后的逻辑实在令人费解。当然，一切荒谬的政策都会被市场最终还以颜色。

谈起生活成本，多伦多可以算得上是“声名狼藉”了。     据Toronto Star报告显示，多伦多一室房屋租金为$2000/月左右。多伦多每月的租金已经很高了，有不少人认为温哥华的租房市场是仅次于多伦多，但事实并非如此。   图片来源：Dreamstime   根据Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting联合发布的2019年5月最新国内租房市场数据显示，GTA部分地区的租房市场要比西部地区昂贵的多。令人意外的是，除了多伦多，怡陶碧谷以及华人相对集中的列治文山地区的一室房屋均价都要比温哥华的平均房价要高得多。而且，北约克也与温哥华的房价相差不多。   报告还发现，安大略省上个月的房租水平是全国最高的，平均月租金为$2,189，比3月份上涨了1.3%。相比较，卑诗省的平均月租金仅有$1,682,环比上涨4.4%。     数据显示，多伦多的一室公寓租金今年以来连续数月一直高于温哥华，但是温哥华的两室公寓租金却比多伦多要高。5月数据中，温哥华两室公寓月租金平均为$2,915，多伦多平均为$2,731。     另外，密市的一室房屋和两室房屋租金都比多伦多少$20左右。Kitchener, Peterborough,和London目前则是安省租金较为廉价的城市，伦敦市的一室房屋平均月租金只有$947。   对此，现任多伦多大学罗特曼管理学院Martin Prosperity Institute教授兼城市主任Richard Florida表示“如何改善多伦多的租房市场关系到供求问题。目前多伦多最大的问题不仅是价格或可承受能力问题，还有住房库存或供应问题。我们需要建造更多的出租房屋。”

如果想进场购买独立屋的人士，可以考虑一下了！中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)副首席经济学家表示，大温哥华地区的独立房价已经差不多稳定下来，但公寓价格将继续下跌。     Bryan Yu表示：“我们预计今年底将看到独立屋价格趋于稳定。”大温独立屋从2016年高峰期后就处于跌势，某些地区呈现暴跌。 不过随后上涨的公寓如今已进入下跌期，但似乎还没有跌够。Bryan Yu认为，随着市场上出现更多的公寓大楼，价格将继续面临下行压力。 中央第一信贷联会周二公布2019-2021的转售市场住房展望。 Bryan Yu在报告中称，大温房地产市场的低迷和经济增长没有关系，因为经济还在扩张，但是房地产市场受到三级政府政策影响。联邦政府收紧房贷压力测试标准，这表示买家更不容易获得贷款；省府则将海外买家税提高到20%，迫使更多外国人避开投资温哥华；温哥华市政府还征收空屋税，也令屋主多一层困扰。 他说：“联邦和省级政府的政策持续让需求受压，所以未来一年房地产市场好转的期待已经破灭。”   (卑诗省北部的房地产市场将继续上涨。)   他用“糟糕”(Bad)来形容大温地区的房地产市场，温哥华岛的市场表现则“还好”(OK)，至于卑诗省北部地区的房市属于“上涨”(Rising)。 他评估未来两年卑诗省北部的房地产市场会继续上涨，比省内其他地区都好，尤其是液化天然气发展的地区势头强劲。 他并预期，2019-2021期间，利率将保持低位稳定。     根据大温哥华房地产委员会4月份的月度报告，独立住宅的基准价格下降了11％至140.5万元；公寓基准价格下降6.9％至65.7万元。  

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)最新房产市场报告显示，4月份大多地区新屋销售保持强劲增长。 具体数据是：4月份大多地区销售各种户型新建房屋3853套，比去年同期大涨123%，与过去10年的4月份平均新屋销量持平。其中，包括独立屋、半独立屋、联排镇屋等单独家庭户型的低层新屋销售800套，是去年同期(443套)的近一倍；包括中、高、低在内的高栋柏文单位共销售3053单元，比去年同期增长137%，高出过去10年平均每年柏文单元销量37个百分点。     从地区看，包括万锦、烈治文山等华人聚居区的约克区新建柏文单位销量增长最大，2019年4月份销量为1211单元，2018年和2017年分别只有332单元和502单元。 在房价方面，包括低层住宅和高栋柏文等所有户型的新屋综合平均价格，4月份比上月略微上涨，其中新建低层住宅大多地区均价111.9万元，比过去12个月均价微涨0.3%，而新建高栋柏文单位均价75.8万元，比过去12个月均价上涨2.5%。 截止今年4月，大多地区挂牌在售栋柏文单位13,707单元，单独家庭户型低层住宅4580套。

福特政府周二宣布，安省游乐宫（Ontario Place）的重建项目将不包括赌场和公寓。 很长时间以来，安省政府一直在征求重新开发这座游乐宫的意见，之前关于改造成赌场和公寓的呼声很高，但在周二举行的新闻发布会上，安省旅游部长Michael Tibollo终于敲定，省府不会接受任何住宅开发或建造赌场的提议。 “这个决定是我们认真听取了民意后做出的”，Tibollo说，“我们从公众那里收到了数百个关于安省游乐宫开发的想法，现已面向全球征集合作伙伴。” 按照现有的开发指导意见，安省游乐宫很有可能会新开发一个NFL球队综合设施场馆，包括种类多样的体育馆，娱乐设施以及零售商店，但现有的电影院可能会被拆除。游乐宫里的内陆、东西岛屿还有电影院附近建筑群都在被开发范围内，码头也可以重新配置。 安省游乐宫于1971年开放，占地跨越三个人工岛屿，岛上设有多种娱乐设施。2012年，游乐宫被安省政府关闭，原因是它带来的收入持续下降，导致安省财政紧张。当时的数据显示，来游玩的人数已从1971年开业时的250万降到约30万。 曾经，安省游乐宫非常受到市民的喜爱，它位于安大略湖北岸，距离市中心只有10分钟车程。游乐宫内设有30多个机动游戏和娱乐项目，包括脚踏船、儿童乐园以及全安省最大银幕的IMAX立体影院，还有大型迷宫、动态模拟游戏船等，是许多游客到访多伦多必去的景点之一。

多伦多一名业主为了装修赶走租客，因为违规操作被罚惨了！由于事情涉及多名租客，他们联合起来状告这名业主，结果法官判业主赔偿至少$135,000！     据《多伦多星报》报道，事发在2016年底。位于多伦多小意大利（Little Italy）街区的业主795 College Inc.要住在公寓内8个单元的租客搬出，以便进行全面装修。     根据安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act），因装修被要求离开的租户有权在工程完成后拒绝搬回原租屋，当然他们也可以要求搬回去，但业主不能以装修为由涨租金。   在这宗个案中，至少有3名租客在搬离时向业主明确表示，装修完成之后，他们打算回到原住单元。为慎重起见，他们还特地给业主写信，以书面形式表达他们的意愿。   但到2017年11月，当装修完成之后，同一业主将所有3个单位租给了新租户，租金价格也从原先的$1,250涨了3倍多，涨到了每月$4,200。   与此同时，租住该物业的另外5名租客则有不同遭遇，当业主试图赶走他们时，这5名租客拒绝搬离。   他们曾经联合起来向多伦多房东和租户委员会（Landlord and Tenant Board）投诉，希望后者能够阻止业主强行让他们搬出，但最终这5名租客上诉失败，他们被迫搬离出租单元。   但这宗个案引起安省市政房屋厅租赁住房执法部的注意，于是对此展开全面深入的调查。   就在本周一，大法官David J. Hunt作出有利于租户的裁决，而业主也当庭认罪。法官判业主总共支付至少$135,000。   法官当庭宣布，命令业主支付48,000元的罚款，以及12,000元的受害者罚款附加费，以及75,000元的行政罚款。   市政房屋厅租赁住房执法部的官员表示，按照政府规定，房东一旦违反《住宅租赁法》，若是个人将面临最高$25,000的罚款，若是公司则面临最高$100,000的罚款。   据悉，租赁住房执法部负责调查并处理与租赁相关的纠纷及违规案件，该部门与房东和租户委员会（Landlord and Tenant Board）相互独立。

近日，加拿大最大的商业地产市场咨询公司Avison Young 发布研究报告指出，大温地球居住形势发生根本变化，城市建设主要围绕轨道交通节点上的商业中心进行，开发出成千上万的高层公寓，办公室和零售空间，快速轨道交通节点周边购物中心土地价格急剧上升。   报告指出，大温各地市府一直鼓励在快速轨道交通线周边进行高密度开发，可直到近几年踩得到普遍认可。比如，SHAPE公司围绕本拿比Brentwood地区开发的Amazing Brentwood项目（下图），包括11座高层塔楼，6000套住宅单位和近100万平方英尺写字楼和110万平方英尺零售空间。项目获得空前成功，还吸引包括协平世博（Concord Pacific）, ONNI 等其他多个地产大鳄加入该地区开发，彻底改变了本拿比北区的城市面貌。     协平世博在Brentwood 地区已经建成11座高层塔楼和13英亩城市公园（下图）。     围绕温哥华奥克瑞吉购物中心（Oakridge Centre）则吸引了如Westbank, QuadReal 等公司参与，规划建设10座高层塔楼共2600套住宅单位和其他4座中层大厦（下图）。此外，还讲增加100万平方英尺零售，43万平方英尺写字楼和7万英尺市民中心等。     其他城区也不甘示弱，列治文中心（下图），高贵林和本拿比的洛歇区（Lougheed）也纷纷出台大型项目。在城市规划者看来，这些示范区为未来城市设计和建筑提供典范，适应人口经济和文化的急剧增长，也为城市高密度建设发展方向提供参考。     本拿比Lougheed Town Centre    

约克区华人聚居的万锦市有望兴建一批价格50万元的镇屋，这与万锦市目前的市场平均房价90多万元相比，简直就是白菜价。如果项目获批，必将掀起一股抢房潮。 据约克区网报道，规划顾问Maria Gatzios于本月初在市议会提出这个“可负担房”项目的建议书。她阐述，这批镇屋将建于Elgin Mills Road East以南，至Major Mackenzie Drive北部居民区，Warden Avenue以西，至未来都市发展区（Future Urban Area）的电力走廊东侧。 万锦市提出的未来都市发展区域 这个位置往东，就是16th Avenue与Warden东北的Cache社区以及Angus Glen社区，都是万锦豪宅区，独立屋售价在150万至200万元。 据悉，包括这批镇屋在内，这个开发区域总共预计将建4000个住房单元。 这批镇屋设计是背靠背式（back-to-back），没有后院，侧面相连，前院仅有限绿地。作为可负担房屋，建议房价为50万元。 在部分市议员看来，万锦目前的房屋一般售价都在100万元以上，今年以来的平均房价达91.3万元。无疑，这批镇屋是名符其实的可负担房屋。 代表该规划区域的万锦第二区市议员何胡景表示，如果规划获批准，将大受欢迎。 他强调，50万元一间镇屋在万锦几乎是廉价屋，许多买不起万锦房子的人都可以来买了。 第七区市议员 Khaled Usman、第六区市议员杨绮清和区域议员Jack Heath也都对这个项目表示支持，同时也很关心这个50万镇屋如何建成。 市长薛家平表示，如果不支持这个项目，还谈什么支持可负担住房呢？ 反对意见 但是也有市议员提出反对。副市长Don Hamilton说，他反对这个项目是因为没有绿地空间，没有后院，前院可能非常小，会导致区内人口密度太大，车流量过多。 对此，规划师Gatzios表示，会在镇屋区域附近建公园。 第四区市议员Karen Rea则坦言这个项目很可怕。她严重怀疑该区域的房子除了公寓以外，怎么可能卖50万元？镇屋绝对不可能以50万元的价格建成和销售，所以这不会成为可负担住房。 同样反对的还是区域议员Jim Jones，并称建一座四层高的公寓楼也好过这个项目。 报道称，目前，这个建议已经通过第一阶段申请程序。 York Downs开发项目无进展 约两年前，开发商还在万锦Warden以东、16街以北的York Downs高尔夫球场地块提出开发申请，计划兴建2400房屋，包括1087间独立屋, 597间镇屋, 151间公寓式镇屋（stacked townhomes），17间背靠背镇屋（back to back townhomes），300间中等高度的共管公寓等。这项开发计划的申请仍处于初步阶段，尚无任何决定。

省长贺谨、财政厅长詹嘉路、律政厅长尹大卫宣佈将针对导致卑诗省经济变形并台高房价的洗黑钱活动进行公开研讯 很多卑诗省民听到专家组关於地产市垱中的洗黑钱问题的结论时颇感震惊。只去年一年在卑诗省所洗黑钱的金额就有70多亿元。其中约50亿元进入我省地产市垱，导致房价高涨，伤害到了普通家庭、老年人及学生。而犯罪代价要卑诗省民来承担，这是不对的。无论我到访哪裏，人们都告诉我同样的话：高涨的房价让他们的思想负担和经济负担都很重。本届政府拒绝让卑诗省成爲犯罪活动的温床。我们在採取行动将黑钱从我省赶出去，我们也在不遗馀力地确保卑诗省民能找到安全、可负担的家。自不到唡年前组建政府之日起，我们就一直致力於解决被忽略长达十多年的住房危机及诈骗问题。我们已经採取果断措施阻止这些问题的发展，但是，我们怎麽才走到今天这种境地，人们还是有疑问的，人们理当得到一个答案。这正是我们上週宣佈将啓动对卑诗省洗黑钱活动公开研讯 (public inquiry)的原因所在。这次调查讯问将由卑诗省高等法院法官奥斯汀·F·卡伦主持(Austin F. Cullen)，并将就卑诗省的洗黑钱活动进行全面调查，包括房地产、博彩业、金融机构及企业和专职行业等。他将有权力面见证人并强迫人们与配合他的工作。卑诗省房地产中的黑钱有可能将房价全面性地推高5%的事实是不可接受的。而在温哥华都市区，这一数字可能更是高达20%。这一暴涨会导致某些人无法支付购房首付款或者无法获批取得房屋按揭。同时，我们也很清楚洗黑钱活动也助长了毒品贩卖及并加剧了毒品摄入过量危机，这一危机已经夺取很多人亲人的性命。目前，透过“房地产业中洗钱活动专家组”已做的工作及彼得·日尔曼(Peter German)的工作已将卑诗省的洗黑钱活动从黑暗中暴露出来。不过，我们只是刚刚揭开了最表层而已。这一调查讯问将进一步深化我们的工作，能够告诉我们谁知道什麽、何时知道、以及在我省是谁从洗黑钱活动中获利这些问题的答案。这一调查讯问将向我们指明将洗黑钱活动拒之门外的更好的保护措施，进而保持我们经济的强势，并保障我们的经济造福於民。在调查讯问进行的同时，我们现在将赍续与联邦合作夥伴合作、制定法律、与皇家骑警配合工作并落实解决方案。

曾经，大温住房市场在全国房市平淡疲软时一枝独秀，逆流而上；而今，同样与全国房市表现背道而驰，不过却是逆流而下。在房地产业界对政府政策的一片抱怨声中，环球邮报专栏作家加里.梅森的看法，也许更能反应大多数本地居民的心声。 加拿大房地产协会本周三（5月22日）公布的统计数据显示，自2017年12月以来，4月份加拿大全国房屋销售量首次出现同比增长。蒙特利尔和多伦多地区房屋销售量的增长超过了卑诗省低陆平原地区销售量的下降，与去年同期相比，4月份全国房屋销售量上升4.2％，与3月份相比，销售量增长了3.6％。由于房屋销售量继续走低，温哥华被排除在加拿大最活跃的住房市场之外。 本月初，大温房产协会主席爱诗丽·史密斯（Ashley Smith）在发布4月份大温房市报告的声明中说，造成大温房市销售量和价格继续下降的主要原因是各级政府政策的干预。她表示，联邦政府在2018年初开始实行更严格的“房贷压力测试”，削减了买家的购买能力20%左右。卑诗省新民主党（NDP）省府提高外国买家税，在全省范围开征投机空置税等新规，压制了房市的活跃度。 大温的工薪族又是如何看待房市下降的呢？环球邮报5月21日发表了专栏作家加里·梅森（Gary Mason）的专题文章《为什么我欢迎温哥华房市崩盘》，对温哥华房市出现房价大幅度下跌大声叫好。 “永远不会忘记那辆面包车” 梅森在文章开头说“永远不会忘记那辆面包车。” 2017年夏天的某个时候，那里辆面包车满载着买房人群，出现在他居住的宁静的小村庄图瓦森（Tsawwassen）的街道上。面包车停下来，陪伴买房人群的房地产经纪人敲他们的门，问他们是否有兴趣出售他们的住宅。 他们被告知，面包车里的客人是来自中国的投资者。他们愿意以支付超额房价购买梅森家附近的房屋。他们买走了房子，在许多情况下从未居住，甚至到目前为止依然空无一人，沉默的矗立在那里，成为卑诗省历史上令人心碎的一景。 文章说在这些人的推波助澜下温哥华房市很难不沸腾起来。几年前所有的人都目睹了温哥华房市的不正常。空房随处可见，海外投资者买了房子但从未居住。数百万加元的豪宅是由收入微薄的学生或家庭主妇购买的。预售公寓在建成过户入住前被转手，一次又一次的转手，每次转手房价都以指数方式抬高。 房地产业界称缺乏供应 梅森写道，那两年房地产价格飙升。然而如果有人站出来，提请注意这一现象，并指出其危害，这个人就可能被称为种族主义者。反对他的人就说不是来自其它国家的人购买房产导致房价急剧上涨，而是因为缺乏供应。 这就是政客、开发商、房地产行业告诉我们的，都是因为供应不足，如果建造更多的公寓大楼，一切都会好的。有人指出，大部分新房屋起价150万加元，这几乎是负担不起的，得到的回答是耸耸肩膀。无论如何，新供应的房屋并不适合本地人。 文章批评说，房地产和开发行业完全知道发生了什么，但是他们被获得的巨额利润所陶醉。随着一系列给房市降温的政策出台，游戏已经走到了尽头，现在来看看结果。 巨大的房市泡沫被刺爆 环球邮报最近发表了一篇报道，记录了由于政府政策阻止了猖獗的投机行为，封堵了买家不透露姓名而不受惩罚的漏洞，从而导致温哥华房价崩溃的程度。政府还采取了一些措施，包括使犯罪分子更难通过房地产洗钱。这些措施结合起来，刺爆了一个巨大的泡沫。 报道说，在某些情况下房价下跌的幅度高达35％。被银行拍卖和宣布破产的数量上升。温哥华这样的城市缺乏强大的财富来源，与多伦多那样的商业资本城市完全不一样，如果全球美元从膨胀的房地产市场逃离，它总是特别脆弱的，这就是正在发生的事情。 财产税评估公司BCS的一份新报告估计，大温地区房主在过去一年中遭受了近900亿加元的房价账面损失，温哥华居民房产价值平均损失了153,873加元。大多数人预计房价会在整个2019年继续下滑。 梅森说，房地产行业正在呼吁新民主党省政府放松现行的将市场带回理智的政策工具。然而实际情况是，即使房价出现大幅度下跌，今天的大多数房价仍然比住房危机开始时要高得多。他呼吁新民主党必须坚持现在的做法。 政策性紧缩可能已走上正轨 就加拿大的房地产市场现状，加通社5月23日报导，蒙特利尔银行首席经济学家道格·波特（Doug Porter）认为：“加拿大房地产活动似乎已基本稳定下来，有迹象显示市场已在很大程度上消化了许多由于政策所带来的变化……虽然地区差距很大，但未来一年基本面看起更加坚挺，政策性紧缩可能已经走上正轨，就业增长出人意料地强劲，借贷成本下降。” 去年由于推出抵押贷款压力测试和抵押贷款利率上升，加拿大房屋销售疲软，去年4月份出现7年来房屋销售的低谷。近几个月抵押贷款利率开始回落，对加拿大央行将提高利率的预期也已降低。 加拿大房地产协会星期三也说，全加五个住房市场最活跃的城市销售活动正在趋于稳定。◇

大温地区的出租公寓大楼销售市场正在放缓。 《温哥华太阳报》报道专精出租公寓销售的古德曼商业（Goodman Commercial）的负责人古德曼（David Goodman）说：“毫无疑问，市场冷了。”根据古德曼的研究评估，2018年低陆平原共售出155栋公寓大楼，2017年也卖出150栋公寓大楼。而今年前四个月只有31栋大楼成交。 “我估计今年很难有80或90栋建筑物会成交。” 古德曼说销售下降，主要是开发商退出市场，特别是那些专注于购买本拿比铁道镇和温哥华西区建筑物的开发商。 古德曼说，整体土地和公寓大楼的价格下降7％到20％不等，他认为这样的回档会让市场更健康。过去几周，他发现潜在买家开始有些活动了，毕竟过去三年市场太热，会让一些买家驻足观望，如今他们开始动作，会以2016年的价格为基准来出价。 古德曼说，卖方必须意识到，如果他们真有心出售大楼，将不得不降低价格。 他在温哥华Kingsway路上有一个建筑物要出售，该物业可以翻新建成六层公寓、共42个租赁单位，整个物业最近降价68.8万至570万元。 他的报告显示，大温地区目前有5,595个租赁单位（51个建筑物）正在兴建，其中一些建筑物可能会在今年底前完工，但许多建筑物还需要两年时间完工。另有4,548个单位（63个建筑物）已经得到大温各市政当局批准，估计这些单位中约有80％将陆续动工。 他并询问房东们对租屋市场的反馈意见，多数房东表示租房市场也放缓了。“过去每一间出租单位总会有8~9个潜在租客来看房，如今只有2~3个。” 不过古德曼相信租屋市场还是会稳健成长，“因为温哥华移民增长强劲、失业率又低，当你买不起房时，租屋是非常可行的选择。”

在加拿大一些城市房价出现下降局面的情况下，国内呼吁联邦政府给房贷松绑、放松对房贷申请者压力测试的呼声日渐高涨，但国际货币基金组织IFM认为加拿大应该继续严格控制房贷审批，因为房地产市场价格虚高、房价泡沫破裂的风险仍然存在，加拿大人的负债水平也依然过高。   国际货币基金组织的专家组在访问了加拿大之后发表的报告中指出，加拿大政府应该把对经济关注的重点放在保持健康的财政金融系统、加强联邦和各省区政府之间的合作、提高生产力等问题上。 IMF的上述报告具体指出，加拿大各省区虽然在2017年签署了国内范围的自由贸易协议，但仍然有太多的例外条款需要取消、仍然有太多的相互矛盾的法规需要修改。国际货币基金组织的测算显示，如果加拿大真正实现了各省区间的自由贸易，则加拿大的GDP会被拉升4%，远大于加拿大近年来签署的国际贸易协议对加拿大经济的推动作用。

    中国富豪在海外“扫房”规模越来越大，但是无论在国内还是在国外，都不能放松警惕 　　　　近日，中国国家外汇管理局（简称“外汇局”）通报了17个外汇违规案例，涉及5家银行、6家企业、6位个人，累计罚没金额9027.69万元。 　　其中，浙江富豪洪某通过地下钱庄向他人账户支付3.12亿元人民币，私自购买外汇，用于在境外购买房产等，被罚款2497万元。 　　重庆富豪彭某通过地下钱庄购买美元16笔汇往境外，金额合计1383.58万元，被罚款96.85万元。 　　孙某则利用34名中国境内个人的个人年度购汇额度，将个人资金分拆购汇后汇往境外账户，非法转移资金合计244.62万美元，被罚款83万元人民币。 　　…… 　　从公布的案例来看，中国土豪们主要还是通过地下钱庄和蚂蚁搬家的方式向海外转移资产，而转移到境外的资金，绝大多数还是用来买房。 　　看起来，中国土豪们热衷于买房这件事儿，任何时候、任何地方都是初心不改啊。 　　事实上，这已经不是中国土豪们第一次因为买房被重罚了。去年底，外汇局也通报了7起个人外汇违规案例。 　　其中最引人注目的要数这位要数一位隋姓土豪，为了在温哥华买房，他居然请到了173个人“帮忙”，蚂蚁搬家式地把钱汇到了加拿大。 　　截至2018年4月，他一共向加拿大转移了1205.65万加元，约合人民币6223万元——买豪宅的钱终于凑够了。 　　可还没来得及高兴，他就收到了一纸通知：你的行为违反了《个人外汇管理办法》第七条，构成了逃汇行为。处以罚款300.9万元人民币，且对其实施“关注名单”管理。 　　“蚂蚁搬家”的行为也一样为加拿大所不容。2018年1月6日，卑诗高级法院的一个判决，让加拿大房产的中国买家受到万点伤害。 　　2011年，华裔加拿大居民王永利(Yong Li Wang，音译)与海外买家王洪洁(Hong Jie Wang，音译)决定在卑诗共同出资购买一套5英亩的独立屋，该物业2018年的估价是215万加元。 　　当时，王洪洁用九个中国公民的名义将总计45万加元转账到加拿大，还用来一个英国银行账户转入另外30万加元，总计75万加元，与王永利合作买下了这套独立屋。 　　2016年，两人发生了矛盾，王洪洁将王永利告上了卑诗高级法院，称王永利欺诈和违反合同，要求独立拥有房屋产权。 　　卑诗高院主审法官称，原被告双方的陈述都不可信，驳回王洪洁的诉讼请求。 　　最关键的是，法官对中国买家购买卑诗房产的资金来源问题作出了史无前例的表述：王洪洁转入加拿大的资金不是合法的转账方式。因此，他有可能失去对房屋的控制权。 　　这简直是给了不少海外的中国买家当头一棒啊！蚂蚁搬家式地转移资金到加拿大买房，就算写上了自己的名字，也很可能并没有对房屋的控制权。 　　　除了蚂蚁搬家以外，此前央行还配合其他文件给出了其他可疑行为： 　　1、短期内资金分散转入、集中转出或集中转入、分散转出； 　　2. 资金收付频率及金额与企业经营规模明显不符； 　　3. 资金收付流向与企业经营范围明显不符； 　　4. 相同收付款人之间短期内频繁发生资金收付； 　　5.  长期闲置的账户原因不明地突然启用，且短期内出现大量资金收付； 　　7. 频繁开户、销户，且销户前发生大量资金收付； 　　其实，除了海外购房行为受到限制，大家其他在海外日常生活所需的费用并没有受到多大影响。 　　在外汇管理部门加强各方面监管的背景下，建议大家重视信息申报，严格地执行制度要求。要知道，违规购汇行为几乎无路可走，生活在海外的大家也千万不要以身试法。

房地产市场低迷对你我有什么影响？一份最新研究显示，大温房市低迷，使过去一年房产业主的帐面损失估计共达892亿元，等于每个屋主赔了数万至数十万元不等。 该研究乃估算2018年4月至2019年4月期间大温哥华地区所有住房类型房价中位数下降后的住宅物业总价值，并计算每个家庭平均损失额。例如： 温哥华有283,915套房产，住房数量最多，总股本价值下降13％，亏损436亿元，即每户153,873元。 西温哥华的房屋数量较少，为16,930套房产，但中值下降幅度最大，为14.7％。总股本价值下跌76亿元，即每户451,485元。 在高贵林港，有21,755套房产，总股本价值减少了15亿元，亏损10.2%，每户减少了71,634元。 总部位于温哥华的商业房地产和房地产税评估公司Burgess, Cawley Sullivan & Associates的高级合伙人苏利文(Paul Sullivan)表示，主要是政府征收许多房产税，导致买气受挫、价格下降。例如卑诗省政府推出投机空置税、学校税、外国买家税等，温哥华市政府也有空置税。此外，联邦政府从2018年1月起针对房屋贷款压力测试实施更严格的规定，亦让房地产市场明显放缓。 与此同时，前几年香港、新加坡、悉尼、伦敦和纽约等其他房地产市场也和温哥华一样，呈现两位数增长率，但2018年因中国本身经济放缓，加上有更严格的资本流出海外的限制，使得来自中国的买气变弱，对全球几个房地产热络的市场都有冲击。 苏利文并提到，损失不只是帐面上的问题。“因为资产损失，将影响家庭的紧急开支、装修费用、教育和医疗方面的开支。屋主会收紧预算，这代表整个家庭经济都有影响。” 根据央行2019年财务系统审查中的报告显示，卑诗省家庭的债务与收入比率超过350％，负债情况沉重。而卑诗省家庭的净资产比其他省的民众更多地集中在房地产上，例如安省家庭净资产中的42％属于房地产，卑诗家庭却高达52％。 卑诗省新民主党政府表示，其各种针对房地产的税收和措施旨在缓和房价，稳定过热的住房市场，因为对许多在本省赚取收入的民众来说，买房或租房都成了难以实现的目标，等于剥夺了住房基本人权。  

加拿大房市跌跌不休，是否已经触底了呢？一些经济学家表示，政府一系列打房政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，未来5年将缓步上扬。 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 - 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示4月份房地产销售连续第二个月上升。“市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘的清晰信号，但强烈暗示已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。屋主想知道房市触底之后会发生什么？是否又暴冲式上扬呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；满地可的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价升跌情况： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)        4.2% 多伦多(Toronto)             3.3% 哈利法斯(Halifax)          2.6% 满地可(Montreal)          2.6% 卡加利(Calgary)             1.2% 温哥华(Vancouver)       0.9% 维多利亚(Victoria)        0.9% 利斋拿(Regina)             -3.1%