地产

加拿大《环球邮报》（The Global and Mail）今天报道说，知名评级机构穆迪（Moody）的姊妹公司Moody's Analytics最近指出，经历了两年多的下滑之后，加拿大房市已经软着陆，现在正触底反弹， 预期房价将上涨。 该机构的房地产经济学家Andres Carbacho-Burgos指出，自从大温哥华和GTA地区的房价泡沫显现之后，两级政府均进行了政策干预，试图解决两个都市区的负担能力危机。随后联邦政府出台按揭压力测试，从过去两年多的情况来看，这些强力干预见到成效，也算部分成功。 他说所谓的部分成功，是因为给加拿大的房地产市场，尤其是两大热点城市包括温哥华和多伦多减了压，让它们走向平衡市场。之所以说并未完全成功，是因为房价高估的情况依然存在，加拿大家庭的房屋负担并未减轻。 加拿大皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue也同意这个观点。他说根据加拿大地产协会（CREA）的最新数据，刚刚过去的4月份是连续两个月的房屋交易量上涨。 4月份的按月涨幅达到3.6%，这是自从2017年12月以来头一次。这个上涨虽然不能说是房市完全复苏，但发出了一个明确信号：加拿大房市已经触底。 Moody's Analytics的报告指出，虽然房市已经触底，但加拿大人也不必太心急。由于货币政策收紧的直接和间接影响，加上压力测试仍在发挥作用，故房市不可能立马反弹。估计加拿大房价在2020年仍然继续下滑，2021年负增长，到2022年才会完全复苏。 从各大都市来看，估计明年房价涨幅最明显的是蒙特利尔，但在这之后，各大都市的市场将逐渐恢复，表现最好的可能是多伦多在内的GTA地区。 但温哥华在内的大温地区恢复要慢一些，明年肯定会继续下跌，但随后价格将会逐渐稳定下来，至少保持到2024年。 Moody's Analytics的报告预测说，如果从单户住宅来看，从今年第一季度到2024年第一季度，加拿大房价平均年增长率为2.2%，其中涨幅最大的是纽芬兰首府圣约翰斯（St. John's），高达6.1%；其次是安省的圭尔夫和巴里，分别为5.5%和5.2%；再是埃德蒙顿和多伦多，其中后者会有3.3%。 曾经火热的温哥华和BC首府维多利亚涨幅不到1%，而安省的汉密尔顿将好景不再，5年平均涨幅只有0.7%：

图中西温海景大宅，2017年挂牌价1,600万元，今年却以700万元成交。    最近西温一座豪宅以不到600万价格卖出，原屋主在2016年的买进价格却高达1,120万元，忍痛惨赔一半。有地产经纪指出，西温哥华是自18个月前房地产市场开始出现修正的风暴核心。 据《环球邮报》报道，地产经纪韦恩斯(Mark Wiens)看到他的客户吞下了沉重的损失。最近他有一个成交案例，该房屋估价620万元，最后成交价比估价少了200万元。还有另一间在温西的房子，去年有买家愿意出价450万购买，但屋主不愿卖，最近却只能以239万元的价格重新挂牌。还有另一个例子是一个柏文屋主，去年110万元买进，最近认赔35万元卖出。 韦恩斯说，高价房屋的跌价幅度非常大，2016年达到顶峰后，如今已平均跌价35%。他说，如果客户推迟一天挂卖，一天损失就达5,000元。他指“房市不可能很快回温”。 对买家来说是则个机会。巴斯(Jon Buss)是个企业老板，他们一家现住在三角洲(Delta)，为了孩子上学他们想搬到西温。他和妻子几乎每周末都会去看房，发现“每一次几乎只有他们一个潜在买家去看房，卖房经纪非常清闲”。他又察觉西温有38间价值1,000万元以上的豪宅，一天后就降价100多万。 即使是100万左右的房子也不好卖。8个月前从亚省卡加利搬到低陆平原的卡纳汉(Jeff Carnahan)说，他每周末去看房，总会遇到熟面孔的潜在买家，大家都像他一样，不急着出手，还在等待更低的时机点。 大温哥华地区4月份的销售额下滑至24年来的最低水平，价格在过去一年中下跌了8.5％，基准价连续11个月下降至1,008,400元至近两年来最低点。 17柏文项目推迟销售 由于市场太冷清，上周有17个柏文项目的开发商宣布推迟销售，这代表5,000单位将延迟上市。开发商表示，希望市场状况有所改善后再推出市场。 已经推案的建商则大手笔促销。例如在温哥华西区Kerrisdale社区的建案Shannon Wall Centre，向地产经纪提供15万元的奖金和4%的佣金，是传统佣金的一倍。建商还愿意为买家支付前两年的公寓管理费用。 另一建商Saadat Enterprises则提供一温东18个单位开发项目免商品服务税(GST)的优惠。 建商Mortise为素里的城市屋开发项目劲减4万。 而Onni则为温哥华1335 Howe项目提供7.5万元的折扣。 有人因“大温房市崩溃”叫好 很多人因房屋价格暴跌而受苦，但不少人幸灾乐祸，社交媒体上出现记录市场崩溃的帐户。 例如最受欢迎的是推特帐号——温哥华房地产炒卖(Vancouver Real Estate Flip Flops)，几乎常常都可以看到关于房屋跳楼拍卖的推文。脸书有个群组叫“大温房市崩溃”(Metro Vancouver Housing Collapse)，是由一个退休的高贵林老师管理，也常见热呼呼的讨论。

    　　5月17日，北京房展会国际展区，几家来自澳大利亚的房产机构展开了对客户的争夺。一名澳洲房产机构的客户经理听到北京青年报记者询问澳洲房产的情况，迫不及待地把记者拉到其所在展区，介绍澳洲楼市情况，并推荐了他们公司的项目。当北青报记者提到澳大利亚房价下跌的情况，该客户经理甚至断言：“现在正是抄底澳洲房产的时候了。” 　　在涨了50多年之后，澳洲房价为何掉头直下，离崩盘还有多远？市场的风险在哪里？ 　　房价 　　澳大利亚房价大跌 　　跌幅创08年金融危机以来之最 　　据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼，更是下跌了13.2%。 　　澳大利亚房价自2017年年中开始下跌，迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。澳大利亚当地的房地产数据分析公司核心逻辑（CoreLogic）的数据显示，整个澳大利亚的房价在过去12个月内下降了7.2%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。今年也依然在降温。今年一季度，悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%；4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%，同比下跌8.4%。房价下跌的趋势还远远没有终止。 　　买家 　　现在要看房还要货比三家 　　抱“抄底”心态很危险 　　据某澳洲房产机构的一名销售经理陈先生告诉北青报记者，澳大利亚房地产市场最不可忽略的一个因素就是中国买家。甚至某种程度上来说，正是移民、留学、投资等群体构成的中国买家推动了前些年澳洲房产市场的繁荣。2013年前后，中国买家大举进入澳洲楼市，很多中国买家都是闭着眼睛买，直接在国内下单，都不过去看房。 　　陈先生称，这种情况在去年底开始有了变化，来自中国的客户比往年大幅减少。中国客户变得更加谨慎，一般都会先去澳洲看房，甚至货比三家，成交周期比以往加长了。另外，海外客户的减少也让他们公司不得不增加了对澳洲本地客户的开发。 　　一名因为孩子在澳洲上学而准备购置房产的北京居民周女士告诉北青报记者，她在悉尼看房已经一个多月了，但房价越是下跌，观望心理就越重。总觉得等等会买到更好的房子，价格也更低。周女士称，悉尼的房价虽然大跌，但还是高，价格也是分化的，以前外国买家较多的公寓类房产下跌的幅度更大。 　　周女士认为，澳大利亚房价大跌跟政府收取的高额印花税有关。另外，对海外购房群体的严格限制也抑制了价格的上涨。“虽然悉尼的房价还有不确定性，还是决定出手买一套，而且澳洲房产交易的首付只有10%，等孩子上完学再卖出，就算房子不涨价，也算可以抵扣悉尼高昂的租金。” 　　在北京房展会上，澳洲的房产中介仍然在争夺中国客户。北青报记者在表示对澳洲房产的兴趣之后，至少有五家房产中介人员推销了他们的项目。某澳大利亚房产机构的投资置业顾问Krista称，澳洲房产市场有调整周期但无房产泡沫。房产主要分为公寓、带有土地的别墅以及不带土地的别墅。海外人士印花税10%-11%， 每年养房费用2000-5000澳币左右（豪宅除外），若作为投资，除了房产本身增值回报以外，公寓出租投资年回报率6%-8%，House出租回报在4%-5%（投资回报可以做负扣税-基本不用缴税），但土地会有自身的增值。 　　北青报记者注意到，现场询问澳洲房产的人士并不少，但多数表现都比较谨慎。一些客户提出要去澳洲看房以后才会决定，几乎没有现场成交的案例。 　　“抱着抄底的心态是危险的”，一名国内楼市专家指出，海外的房产跟国内的房产就投资而言完全不是一个体系，面临的不确定性更大。不仅有政治的风险，而且对于一个陌生的市场，不熟悉规则还是轻易不要去碰。 　　目前来看，尽管澳洲房价出现大幅下跌，但仍处于周期中的高位，悉尼房价较2012年时高出约60%。这意味着在出现真正意义上的崩盘之前，市场可能仍有充分的时间来进行调整。 　　探因 　　空置率高且投资回报率低 　　澳收紧对外国投资者房贷政策 　　一名澳洲华人房产中介赵先生告诉北青报记者，澳洲房价出现较大幅度的回调有很多方面的原因。前几年房地产热潮中，大量热钱涌入使得地产商们盖了大量的公寓楼房。但澳大利亚人口少，根本消化不了这么多房子，因此导致澳大利亚房地产很快呈现供大于求的状况，房屋空置率上升，尤其是在墨尔本市区，公寓房空置率超过30%。 　　同时投资者们也发现，公寓房并没有为他们带来理想的投资回报。尽管澳大利亚的公寓房租金逐年上涨，但房屋管理费（物业费）的涨幅已经超过房租。以墨尔本华人聚集区BoxHill为例，这几年该地区公寓房房租上涨了20%，而房屋管理费涨幅高达45%。投资回报率极为不合理，这使得海外投资者望而却步。 　　“由于前几年海外热钱大量涌入澳大利亚房地产市场，使房价急剧攀升。为了遏制这一现象，政府出台政策，针对海外购房者，将购置税从原来的5%提高到12%。”赵先生称，从2017年开始的澳洲房产调控政策是其房价下跌最直接的原因，澳大利亚政府针对外国投资者收紧了房贷政策，当地四大银行不再给海外人士发放房贷。对于中国买家来说，全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。 　　赵先生介绍，在贷款和相关政策收紧的背景下，澳大利亚楼市还出现了不少中国买家因资金不足而损失首付放弃交易的情况。 　　影响 　　房价大跌也引发澳政府关注 　　房贷政策或将调整 　　据澳大利亚媒体报道，澳大利亚总理莫里森5月12日在墨尔本举行的竞选活动中表示，政府将提供担保，把首次购房者的首付款从购买价格的20%减少到5%。 　　莫里森说，这将使得许多人的购房时间至少提前一半，让更多的人尽早住上自己的房子。莫里森在一份电子邮件中说，普通家庭可能需要9到10年的时间才能存够房价的20%，希望通过减少首付款来帮助澳大利亚人尽早实现购买第一套住房的目标。有分析人士表示，除了提振房地产市场外，这一举措也是莫里森为了寻求提高他在选举前民意调查中的支持率。 　　据澳洲媒体报道，澳洲央行及监管机构也正在不断对政策进行调整。澳联储此前在利率决议中继续维持低利率不变，银行方面也已经对贷款政策进行调整，虽然仍将谨慎放贷，但购房客户将在贷款方面有更多选择。    

房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸。 近日，加拿大地产协会（CREA）和BC省地产协会（BCREA）分别公布了最新的房市报告，可以说大部分地区都迎来了不错的消息，唯有温大温地区仍深陷泥沼。 从全国范围来看，房市4月的交易量价齐升，明显回暖。其中销量比3月增长3.6%，和去年同期相比也上升了4.19%。 目前，全国的房屋均价为49.5万加元，与前一月相比上涨了0.3%。不过除去最贵的大温和大多地区以外，就只有39.1万加元。 就在多伦多等地的房市已经回暖时，低陆平原仍处在惨跌榜的首位，尤其是大温和菲沙河谷地区。   CREA首席经济师GregoryKlump表示，全国五大主要房地产市场都开始回暖并趋于稳定。唯独大温仍处在全球金融危机以来的首次大萧条当中，并且彻底进入买家市场。   这一点从BC省的数据中也得以体现。   4月份全省的销售量为6652套房屋，比去年同期减少18.9%；平均房价68,5304万加元，同比下降6.2%；售出房屋的总价为46亿加元，比去年同期跌了23.9%。 售挂比也从去年同期的28.4%降至17.2%，再次印证了买家市场的状态。 BCREA席经济师Cameron Muir称，联邦政府的贷款政策仍在限制和影响着潜在买家的购买力。 这也使得很多卖家坐如针毡，把卖不出去的房子大幅降价，寻求尽快脱手。 列治文卖家，刚刚以108万加元的价格成功交易，虽然比估价低了40万（27%），但此刻应该在暗自庆幸没有亏的更多。 这位屋主也同样及时止损，2016年115万入手的独立屋，刚以112万出手。2年多的时间基本回到了原点，但也比继续惨跌下去的好。 西温豪宅，2018年560万加元入手，如今估价460.5万，但挂牌只敢要价499.8万。这图里的无敌城市夜景，都没能让屋主再多坚持一下，不惜血亏60多万也要出手。 温东百万以下卖出的独立屋再添一员，最新估价127万加元，售价低了23%仅有98万。 本拿比业主亏了30万，将2016年花了147万买的独立屋，116万就出手了，根本无暇顾及高达150万的估价。   可以说，大温地区的房价跌的遍地开花，每个城市和角落都没能幸免。 房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸，大温的屋主们且卖且珍惜！

据《环球邮报》（Global and Mail）报道，加拿大央行在刚刚发布的一份研究报告中指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。 但央行强调说，其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨拉动按揭成本升高，再就是BC省和安省先后实施外国买家税所致。   央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。更重要的是，实施压力测试也有积极作用，就是有利于加拿大家庭减轻债务负担，也让新的按揭贷款的质量有所改善。   报告指出，这一点对房市一度火热，房价疯涨的BC省和安省更有意义。因为这两个省不仅家庭净资产值在全国最高，而且他们的净资产高度集中在住房。   显而易见，特别高的家庭债务，以及住宅市场失衡不仅是加拿大金融体系的漏洞，而且一旦房地产市场严重下滑，不少家庭的财富就将大幅缩水。   从下图可见，在BC省和安省，家庭债务与可支配收入的比率（debt-to-disposable income ratio）全国最高，近20%的家庭达到甚至超过350%，意味着平均每个家庭每$1元可支配收入中就有约$3.50元的欠债。而全国平均数则是179%。   此外，另外一个数据更加令人触目惊心，这两个省房屋净值占家庭净资产的比例奇高：安省超过40%，BC省更夸张，竟然超过50%，直逼60%：     央行报告警告说，尽管政府一直持续关注家庭债务水平过高的问题，但若房地产市场持续降温，房价下跌严重，那么BC和安省居民首当其冲。不仅让加拿大家庭债务状况更加恶化，甚至导致加拿大陷入经济衰退。 赫芬顿邮报（HuffPost Canada）本周的报道称，加拿大破产监管办公室(OSBC)提供的资料显示，今年第一季度，加拿大的消费者破产个案就达到32,239宗，既包括单纯的破产案，也包括越来越受欢迎的申请破产之替代方案――申请“消费者保护计划”（consumer proposal）。 OSBC表示，这个数字不仅比去年同期上升6.1%，而且是从2009年全球金融危机以来最大的单月涨幅。  

　　不少房屋买家想要住新房，或者需要更多时间赚一笔首付，楼花就成为他们的首选。但是与买现房相比，楼花带有未知的风险，尤其是近年来开发商突然取消楼花的个案越来越多，导致买家们白花了钱，又错过了买楼的时机。 　　对此，专家们警告说，楼花买家不可能得到100%的保护。   　　多伦多律师行Lash Condo Law的创始人Denise Lash说，买公寓楼花就是有这样的风险，买家无能为力，因为与开发商签的所有楼花购买合同都自带条款，允许开发商在特定情况下取消项目。   　　大多伦多7000套公寓取消 　　据加通社报道，仅今年以来，大多伦多地区已有两个楼花项目取消，涉及239套共管公寓。根据Urbanation Inc.的数据，2016年到2018年间，开发商已经取消了6729套公寓。 　　取消的理由有很多，包括融资困难、销售不佳，或者设计改动，比如原先的公寓改为镇屋。Lash指出，开发商们需要给自己留后路，比如银行突然拒绝贷款。 　　对于楼花买家，虽然最终可以退回订金，可能还有利息，但是他们又要重新找房，而市场价格很可能已经高出可以负担的水平。那么如何避免遇到这种结局呢? 　　一、找对开发商 　　地产律师Lisa Laredo一直告诫客人，一定要先对开发商进行研究，“开发商是谁，他们的纪录如何?”她说，多数大型开发商，经营时间长，完工的机率高。 　　买家还要了解开发商是如何建楼的，包括使用什么材料，是否符合或者高于行业标准。 　　二、请律师审核合同 　　Lash建议买家聘请律师查看销售合同，避免合同里隐藏其他风险。 　　她说，合同条款可能允许开发商有大的改动。一位购买公寓楼花的客户在搬入后才发现，房子被大改，包括阳台正对公共户外区域，楼下是派对室，起居室的中央多了一根柱子。 　　“仔细读合同文本，这些都是可以变的。”所以买家需要加入一些保护条款，比如限制房间降低高度等。 　　三、交房时额外费用 　　买家在入住前，还可能被开发商收取一大笔额外费用。Laredo称，交房时额外的费用可以高达1万至1.5万元，包括安装水表或是最后验房的费用。 　　如果仔细阅读和理解合同，就能事先知道这些费用，否则会令你措手不及。买家也可以要求开发商同意一个费用的上限，Lash透露，很多楼花项目在额外费用上是有谈判余地的。 　　对于首次买房者，这些都是需要特别注意的地方，否则你会发现，从签买房合同到真正收房，真的是存在很大的差别。

　 今年10月，加拿大将迎来联邦大选，大选前夕，各位候选人都开始展开各种宣传，随着选期将近，特鲁多的人气也好像越来越低。   　　这时，特鲁多的对手加拿大保守党党领谢尔（Andrew Scheer）则放出重磅消息，可能会为他赢得民心。   　　他表示，一旦他当选，将重新评估2018年1月引入的强制按揭压力测试政策并极有可能将其废除。 　　这一举措很可能令加拿大房地产市场，特别是最近一直处于低迷的BC房地产市场出现大逆转！ 　　上周，谢尔在加拿大建商协会会议上称：“政策和不断上升的税费，导致很多人无法申请到按揭，被迫放弃了购房梦想。强制按揭压力测试显然导致了一些之前没有预料到的重大影响。”   　　他认为，尽管信用市场的风险控制很有必要，但是，只要首次购房者是能偿还房贷，就不应该把他们挤出市场。 　　他还说，“我认为这个政策并没有起到应有的效果，反而让加拿大人被迫向私人公司借贷，支付了更高的利息，所以我们应该停止强制按揭压力测试政策。” 　　谢尔还做出一个重要承诺，要将按揭偿还最长期限放宽至30年：“上一次有30年按揭还是2012年的事，后来加拿大金融监管机构OSFI就把按揭最长期限缩短到了25年。” 　　大温地产局主席Phil Moore最近也表达了和谢尔类似的观点，他表示，“按揭者被他们的第一家银行当成人质了，由于强制按揭压力测试，导致许多按揭者无法在市场中选择对于自己最有利的利率，这对于加拿大人来说是不公平的。” 　　压力测试2018年开始实施，目的是在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。 　　规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 　　其实，从今年年初开始，已经有多个团体像联邦政府呼吁放宽压力测试要求。 　　代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 　　他们提出，将在合同利率基础上追加200个基点（或2%）的要求降低，大幅调低至75个基点（或0.75%）。 　　也就是说，以加拿大五年固定期的按揭利率约为3.7%，按照目前OSFI的要求，那么就是要用5.7%的利率来测试借贷者的还款能力。按照MPC的修改建议，那么只需要按4.45%的利率来进行压力测试。 　　加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，房子真的卖不动了！ 　　他们的CEO给出两条建议，一是尽快取消压力测试，二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措，才有望复苏。 　　有消息称，联邦财长莫奈（Bill Morneau）正要手下着手研究，将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果消息属实，那么这也将是联邦政府的重大政策变化。 　　还有消息先是，加拿大主要金融监管机构的口气已经有所松动，称会根据情况变化，在适当时候作出适当调整。 　　路透社的报道表示，OSFI面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力越来越大，他们要求OSFI对旨在降低贷款风险的压力测试的规则进行适当修改，以适应形势的变化。 　　至少有三位知情人士对路透社表示，这些游说者认为，他们当初欢迎OSFI实施更严格的按揭政策，包括压力测试，以便控制加拿大尤其温哥华和多伦多过热的市场及飞涨的房价。 　　但现在，自从2018年年初开始实施压力测试之后，市场越来越冷，银行和贷款机构表示，联邦放宽压力测试条款不仅有助于防止房市继续下行甚至崩溃，而且可以有效地阻止借款人流向不受OSFI监管的、风险也更大的私人贷款机构。 　　在这样的情况下，最近，加拿大贷款利率上升带来的压力正在逐渐降低，虽然只有一点点…… 　　HSBC已将固定10年期抵押贷款利率降至3.24%。与此同时，两家规模较小的贷款机构Intellimortgage和Butler Mortgage所提供的10年期抵押贷款利率是3.22%。 　　因此，有一些银行业推测，政府可能最终会取消对于10年期贷款的压力测试，因为加拿大央行现在也在推广长期利率，而且10年期固定利率的风险要小得多。意味着借款人只需要证明他们能够负担得起实际的接触利率，不必担心假如市场有了变动，贷款人是否还具备偿还能力。 　　10年利率所吸引的正是不以炒房为目的的购房者，而是那些生活稳定，不追求过多变化的人。 　　压力测试实施以来，BC的楼市可以说是一路下滑。今年4月份本省由中央放盘系统（MLS）的成交量显示达到6,652宗，比去年4月的8,206宗少了18.9%，情况与3月份相近。 　　BC省4 月的整体住宅平均价为68.5万元，比去年4月的73万元，下跌了6.2%。 　　这么看来，各方势力现在都倾向于将房屋按揭贷款压力测试放宽或者取消，这一政策很可能在明年发生变化。一旦压力测试取消，不知道如此低迷的BC省房地产市场会不会反弹逆袭？

大温地区的地产销售持续放缓。CTV 4月份房市持续放缓，大温地区与阿波斯福─米逊市（Abbotsford-Mission）的房屋销售量，仅为3,158个单位，较去年同期下跌25.5%，也是自2000年以来的同月最低数字。 据《温哥华商业杂志》（Busienss in Vancouver）报道，按第一中央信贷联会的分析与三月份近30%的跌幅相比，尽管4月略有改善，但销售步伐是自2008至09年金融危机发生以来最慢。房屋销售量下滑导致房屋库存量增加。虽然部分卖家选择避开这个时期放盘，但放盘的房源数量仍持续增加。4月份区内有超过2.15万间住宅放盘，较去年同期增长43%，是自2014年以来的最高水平。 虽然多户家庭房屋的销售情况略微好一些，但也呈现迅速萎缩的状况。随着建屋工程竣工，城市屋与柏文的房源将持续提高。 基准价按年回落7.5% 4月份平均房价和基准价尚算稳定，但经季节性调整后，与3月份相比仍下跌1%，而且房屋基准房价自2018年4月起便持续走低，与高峰期创下的逾95万元相比，已下跌约7.5%。 根据房价中位数和平均房价的模式显示，房地产市场的定位不再着重奢侈型豪宅。此外，尽管本地经济和人口有稳定的增长，但第一中央信贷联会预计，房屋基准价格仍会有5%的跌幅，与高峰期的价格相比更下跌12%。据加拿大统计局的估算显示，虽然卑诗省去年的经济增长逐渐放缓，但生产总值仍旧增长2.4%，在各省份中排名第三，全国平均为2%。与2017年4%的强劲增长相比，更大幅下滑，不过卑诗仍连续9年录得经济扩张。

大温哥华地区房地产市场放缓，房地产市场萎缩，基准价格下跌。究竟哪些地带真正处于买方市场呢？ 房地产网站Zoocasa创建了大温地区的信息图，按照进入买方市场的程度或保持平衡的程度对每个区域进行排名。它使用了销售到新上市比率（SNLR），即一个月内的销售数量占该月新上市数量的比例。  按SNLR衡量，买方市场不到40％，均衡市场为40-60％，卖方市场超过60％。 信息图还列出了一年前的SNLR用于比较，以及每个区域的综合基准房价和同比价格下降。 西温哥华不出所料地是最严重的处于买方市场的地区，目前为20％。这意味着4月份每4个房产中就有4个房屋出售。西温哥华紧随其后的是里士满，北温哥华和温哥华西部，所有这些都低于30％。 在所研究的15个城市中，兰利被认为是地产市场最强劲的地区，市场平衡，占48％。 在下面的信息图中查看15个城市的完整更新排名。

加拿大地产协会公布数据，4月份二手房销量比去年同期增长4.2%，是2017年12月以来，即联邦政府实行按揭贷款压力测试后的首次按年增长。同时，MLS房价指数显示，4月房价按年涨幅最高的是渥太华、蒙特利尔和尼亚加拉地区，跌幅最大的是大温哥华和安省Barrie。 THE CANADIAN PRESS/Graeme Roy 据加通社报道，蒙特利尔和多伦多的销量大幅增长，抵消了卑诗省低陆平原的销量下跌。按月计，4月份MLS系统的销量增长3.6%。 CREA.ca 尽管全国房屋销量有所回升，但是数字仍低于去年下半年的水平。地产协会主席Jason Stephen表示，地产市场走势有所改善，不过仅限于部分地区。 加拿大地产协会代表全国13万地产经纪。 该协会首席经济师Gregory Klump表示，房价对买家们仍然是挑战，压力测试限制了人们的贷款能力，加上卑诗省政府的房地产政策，销量走势仍然是下行。 库存量下降 其他方面的数据有，4月份全国房屋库存量为5.3个月，低于2月和3月的5.6个月和5.5个月。 房价方面，4月全国二手房平均价格为$494,978元，比去年同期上涨0.3%。 如果除去大温哥华和大多伦多两大房价最贵的市场，全国房价平均价格仅$391,000元。 CREA.ca 根据地产协会统计的综合MLS房价指数（MLS® HPI），4月份房价按年下跌0.3%。其中公寓价格按年上涨0.5%，两层独立屋和镇屋价格按年分别下跌0.3%和0.2%，一层独立屋价格按年下跌1.4%。 MLS房价涨跌最大的地区 按地区看，大温哥华MLS房价指数按年下跌8.5%；菲沙谷房价按年下跌4.6%，而温哥华岛的房价按年上涨6.2%。 在大金马蹄地区，尼亚加拉地区MLS房价指数升6.2%，Hamilton-Burlington房价指数升4.6%，大多伦多地区（GTA）房价指数升3.2%，Oakville-Milton房价指数升2.5%，而Barrie地区房价指数跌5.3%。 渥太华地区MLS房价指数升7.8%，大蒙特利尔地区房价指数升6.3%。

苏富比国际物业Sotheby's Realty最近新挂牌了一栋住宅，与之前不同的是，这一次的住宅可是目前市场上最昂贵的住宅，高达4000万加币!!! 据悉，这座价值4000万加币的豪宅位于魁北克省蒙特利尔市Ville-Marie地区，住宅风格融合了格鲁吉亚风格和新古典主义风格，令人叹为观止。 图片来源：Sotheby's Realty（下同） 有的人可能会诧异，究竟是什么样的房子，竟然价值4000万?如果你也有这个好奇心的话，就和小编一起来看看吧~ 说起来，果然是一分价钱一分货。这个价值4000万的房子含括了一个酒窖、石窟，吧台，食品储藏室，餐饮厨房等等。更重要的是，这栋豪宅还有一个3+车库...毫无疑问，这座房子的奢华程度都配得上“大厦”的称号了~ 如果你也是一位喜欢下午茶的人，那么你也一定会喜欢这栋豪宅中的那个小日光房。挑个阳光灿烂的日子，约个三两好友吃个下午茶，别提有多惬意了。 另外，看看下面这个房间↓↓↓ 没错，这个专门供娱乐休闲的房间，房间里面有一张台球桌，就连房间里面的设施和装修风格，也是非常高大上的。 除此之外，豪宅内还有三个壁炉，其中一个就在客厅内 一个在门厅内 还有一个在一间大房间内，房间内放着一架钢琴。 所有这三个大房间内全都挂着巨大的油画，非常有feel~ 至于房间方面，据房产公司介绍，这栋豪宅共有67个房间，其中至少有6间卫生间，10多间卧室，建成于1924年，占地2.5英亩，由Charles Platt所建造。据悉，这是Charles Platt 在美国以外建造的唯一一所房子。 看看这卧室↓ 如果能住在这样的卧室中，真的是不宅在家里都感觉浪费花的钱啊...

约克区旺市Cosmos公寓楼花项目被发商取消后，激起轩然大波，也引发行业的关注。代表买家的律师已经状告到安省法庭，称开发商的合同中没有披露遇到资金困难的条款细节就随意取消了项目，要求裁定合同非法。 Cosmos公寓位于旺市市中心（Bernard Weil/Yorkregion.com） 在4月下旬的庭审中，有40多位买家到庭作证，法庭的焦点就在于2016年楼花买家与开发商Liberty Developments签定的合同用词上。 合同的Tarion附录是公寓购买协议附带的标准表格，列出了入住日期和终止项目的条件，即允许开发商在无法获得满意融资的情况下取消项目，但是合同不要求提供具体的“令人满意”的细节。 Cosmos公寓楼签合同时，正是多伦多楼市最火热的时期，Cosmos协议还夹带了一项条款，允许开发商拥有“唯一、绝对和不受约束的裁量权”来取消项目，对此，买方律师表示这不符合Tarion保护消费者的目的。 律师Ted Charney在法庭上说：“令人满意的融资和不受约束的自由裁量权，完全是两回事。” Cosmos公寓位于旺市大都会中心，楼花于2016年售出，两年后买家接到退款和通知信，称取消“完全是由于无法获得令人满意的建筑融资”。 买家律师Charney表示，因为项目取消，几千人的生活受到影响。 但是代表开发商的律师Monique Jilesen指出，如果开发商无法因为融资原因取消项目，他们可能会试图偷工减料，或者无法完工，这对买房者也是不利的。因财务原因取消项目是建筑监管机构Tarion所允许的。 根据Tarion的条例，类似Cosmos项目的买家，一旦遇到开发商因不满意的融资取消项目，是无法因市场价格变动获得补偿的。 Jilesen称，“合同双方签署购买协议时，并没有恶意。” 华人一家买了两套公寓都落空 Cosmos一位华人买家Cecilia Yung说，她和父母买了两个Cosmos单位，为了住得离她在旺市的兄弟更近些。自从项目取消后，他们就没有足够的资金找到类似的房屋，导致家庭一直处于困境中。 Yung说，这个案例表明，Tarion的协议和表格还有很多需要改进的地方。 在Cosmos楼花取消后，又有不少新的楼花项目被取消。很显然，目前的制度没有为消费者提供足够的保护。

很明显，大温哥华地区的房地产市场放缓，随着买家保持观望，房地产市场萎靡不振。但是，滞销最严重的房产地区在哪里？ 房地产网站Zoocasa创建了该地区的信息图，根据4月份市场上的转售库存数量对每个区域进行排名，结果可能让您大吃一惊！ 西温？温西？都不是！真正的答案是白石/南素里，这里的卖家最麻烦，囤积时长高达7.4个月。 （这意味着以目前的销售率销售MLS上的所有房屋需要7.4个月。） White Rock / South Surrey之后是North Surrey和North Delta，分别为5.8和5.4个月的销售时长预期。 西温哥华在5.1个月内、排名第四，尽管该地区的价格同比下跌幅度最大。 在15个城市中，穆迪港是新房销售量最大的城市，其MLS仅有2.4个月的库存。 信息图还列出了一年前的库存水平进行比较，以及每个区域的综合基准房价和同比价格下降。

据《环球邮报》(The Global and Mail)今天报道，国家银行（National Bank）刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年4月全国房价与3月相比基本没有变化，这是除了全球金融危机的2009年之外，21年来首次未见房价上涨的4月。 数据显示，综合指数没有上涨的月份已经连续8个月，累计跌幅为1.7％。 11个城市有6个按月下跌 《环球邮报》报道称，国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示，在全国11个城市中，有6个城市房价仍然下跌。 4月份按月跌幅最大的是温尼伯（-2.0％），哈利法克斯（-1.1％），温哥华（-0.4％），魁北克城（-0.4％），卡尔加里（-0.3％） ）和蒙特利尔（-0.2％）。 另外5个市场的指数上涨：其中涨幅最大的是渥太华-加蒂诺（0.9％），汉密尔顿（0.8％），多伦多（0.3％），维多利亚（0.2％）和埃德蒙顿（0.1％）。 渥太华-加蒂诺按年涨幅最大 如果按年来看，则是7个市场上涨，4个市场下滑。但若与高峰时期比较，几乎毫不例外地，11个市场全部都是下跌。 在房价同比下降的4个地区，卡尔加里下降3.1％；温哥华的下跌2.8％；温尼伯和埃德蒙顿则分别下降0.8%和0.1%。 11个市场综合指数较上年同期上涨1.2％：按年涨幅最大的市场是渥太华-加蒂诺地区，涨幅6.2％；蒙特利尔5.1％；多伦多和汉密尔顿都是3.3％；魁北克城2.0％；哈利法克斯1.2％；维多利亚0.7％。   国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault指出，今年4月份的房价指数没有增长，这个情况只有在10年前的全球金融危机期间出现过。 显而易见，加拿大一度炙手可热的房地产市场，自去年年初以来已经走软，不仅因为实施更加严格的压力测试，也因为自2017年7月以来，加拿大央行数次提高利率。

近日，在列治文市议会的一次特别会议上，一致通过了一项决议，勒令拆除列治文的两幢房子，并增加对无毒有害生物的控制措施，以减少拆除后对邻居的影响。 这是列治文市议会历史上第一次利用《社区宪章》(Community Charter)所赋予的权力，勒令拆除两幢房子。 这两幢房子分别是Springmont 车道10280号独立屋，以及Cornerbrook Crescent的10140/10160号双拼屋。如果这两幢房子的业主不在未来60天将它们拆除，市议会会强制拆除，而且费用要由业主承担。 Springmont 车道10280号位于列治文西边Sea Fair社区，靠近West Dyke，后院对着一所小学的操场。 BC Assessment的公开资料显示这幢房屋的最新估价是150万元，现在的业主在2016年8月21日以154万的价格购入。房子建于1971年，占地面积7272平方英尺。其实当时的房屋状态还算可以，不知道什么原因会空置下来。 这幢房子因为空置，从2017年3月以来就一直接到投诉。起初是房子没有正确地用木板封起来，继而是垃圾、残渣碎片和杂草丛生这些问题。因为房屋空置，招致流浪汉非法占用房屋，这个也遭到投诉。 列治文负责社区法规和执照的城市经理Carli Williams表示，在撰写报告的时候，这幢房子已经收到7宗投诉，后来又受到3宗投诉。社区法规执行官已经到这个房子探访了16次。报告这给这幢房子下的结论就是“不适宜居住”。 Springmont 车道10280号的主人雷凯(音译，Ka Lei)也在市议会现场，他表示将在申请拆除许可后将房屋拆除。 Cornerbrook Crescent的这幢双拼屋位于列治文西William路和Railway街相交处，同样靠近Sea Fair社区。曾在2015年4月发生一场致命火宅。 当时，住在这幢房子的女婿Surjit Singh Dosanjh故意纵火，结果外婆和儿子因为吸入大量一氧化碳而死亡。Dosanjh已经在去年12月底因为二级谋杀而被判入狱14年。这幢房子也在2015年4月的大火之后一直空置。从谷歌的图片来看，房子的门和窗子已经用木板封死。 市府职员的报告显示，目前这幢双拼屋的主人是Leslie Glen Cohen和Bhimani夫妇。BC Assessment显示房屋的最新估值是174.5万元，占地面积13854平方英尺。 市府表示，该房屋共收到了6宗投诉，主要问题也是杂草丛生、野草、垃圾、围栏和非法占用者。市府工作人员上门查看了26次。 据列治文市府职员向议会提交的报告，对无人照管的物业或空置物业的投诉近年来呈上升趋势。房屋空置或者无人看管，不仅导致房屋破败，还会影响社区安全和环境。 去年9月，在列治文Odlin路9000号路段靠近Garden City路的一幢空置房屋里，就发现了一具男性尸体。后来证实死亡的男性为警方熟知人员。 当时就有邻居抱怨说，房子空置将近一年，就常看见有非法侵占者住进来，或者是进来偷铜线的盗贼，对整个社区的公共安全造成威胁。 另外，从小编个人的经验来看。如果房子长期无人照看，很容易被盗贼盯上。尤其是夏天，一些华人家庭会趁暑假回国一两个月，但又不请人打理草坪，结果杂草疯长，过路人一看就知道家里无人。放暑假回来，发现整个房子被搬空的事也不是没发生过。 所以，为了自己和邻居的安全，请业主们好好打理自己的房子。

　　最近，备受关注的支援中低收入家庭购房计划终于爆出细节。   　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)表示，今年九月正式推出的计划中，申请人购买房屋后，将来出售的房价如果亏损，那么CMHC将按比例和买家共同承担，如果房价盈利，CMHC也将和买家共同分享盈利。   　　西德尔称，“按照联邦政府规定，对于首次购房家庭，购买新建住宅，我们将提供房价10%的无息贷款作为首付款；购买二手住宅，提供房价5%无息贷款作为首付款。当购房者未来出售房产时，CMHC按投资比例分担结果。”     　　西德尔举例说明：“如果购房者购买10万元房产投入了1万元，即投资10%，那么未来出售房产时，如果获利，CMHC将按照10%分享盈利；如果亏损，CMHC则按照10%分担亏损。” 　　西德尔还强调，“目前为止，政府还没有决定要给分担亏损的金额设置上限。毕竟，政府推出这个帮助首次购房者的计划，也不是为了获利。”   　　为方便大家理解，我们再举一个例子： 　　房价40万元，CMHC首付补助10%，也就是4万元，几年后房子升值至60万元出售，如按10%的首付补助比例还，虽然贷款无息，但是得还6万元，买房者赔了，对于政府和纳税人来说，则是赚了。 　　但是，如果房子从40万元贬值至30万元，按首付补助比例还，只需还3万元，买房者亏损降低，对于政府和纳税人来说，就赔了。 　　据说，很多准备进入房地产市场的人们在听到这个消息后已经蠢蠢欲动了。 　　因此，也有人质疑该政策会带来又一次的房价大涨，从而令加拿大，特别是多伦多、温哥华这两个大城市的房屋更加难以负担。 　　西德尔认为，“我们也不想给市场一个信号助推房价上涨。我们预计，项目推出后不会给房产市场带来过热，全国房价平均涨幅在0.02%到0.04%之间，几乎没有影响。” 　　今年3月，联邦政府在2019-2020财年预算中提出，在未来3年将投入12.5亿元帮助首次购房者分担贷款成本计划。 　　不过，这个计划的条件苛刻也令很多买房者望而却步。 　　首先你必须是首次购房者； 　　其次，该补助只针对CMHC保险按揭客户（首付不足20%的买家，都被强制购买CMHC按揭保险）； 　　此外，买家必须凑齐至少5%的首付； 　　而且，买家家庭年入必须在12万元以下； 　　另外，保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍，即最多补助48万元，这意味着，接受补助的买家，根据自身首付多少，只能买最多50～60万元的房子。 　　这个条件，对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说，几乎没什么帮助，申请的人估计也很有限。 　　这也就意味着，该项计划的受益者大多会是房价便宜的地方的买家。 　　至于最后这样的计划会给加拿大房地产带来多大的帮助？还有什么申请细节？我们只有拭目以待9月的正式实施啦。

最近，BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持了一项专题研究，研究结果刚刚出炉，得出结论先是，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一！ 也就是说，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价！ 该研究先是，长期以来BC洗钱活动猖獗，导致了至少$53亿的黑钱进入了房地产市场，房价也因此被推高了5%左右。 这个数字是惊人的，因为去年6月，BC估计的洗钱数量仅仅$1亿。 仅在2018年一年，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中有$74亿发生在BC境内，以房地产手段来洗钱的金额又占到了总金额的72%左右，也就是大约$53亿。 看看下面这几个案例你就知道这么高的金额从哪儿来的了：   在2011年，就有人自称是“学生”的人，在温哥华的一栋豪华公寓大楼内，一下子买掉了15套房，总值$290万。   这样的买法难怪过去几年公寓、楼花一路飞涨飙升，这名“学生”买下的15套房估计已经涨到了$1,100万。 在2004到2007年，还有自称“家庭主妇”买家很有“先见之明”，在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 另一名“家庭主妇”在短短3年里，接连入手5栋豪宅，总共花了$2100万。 还有一个“豪车经销商”用三家不同公司的名义买下了价值$860万的3套高端物业，虽然都有按揭，但是一个比一个低。 …… 作为洗钱天堂，BC省房地产及执法领域的诸多漏洞：数据库非常混乱，错误与漏洞百出。然而，管理部门经常睁一只眼闭一只眼，有人在填业主职业时填“家庭女皇”，“超级爸爸”，还有人直接填“洗钱者”，竟然都没有引起管理人员的注意。 这份报告曝光这些现象的同时，还向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收…… 大温地产局总裁艾什丽（Ashley Smith）已经表明了地产局的态度：“我们地产从业者愿意不惜一切代价，协助法律执行，打击洗钱，打击其他任何一切的房市犯罪活动。一旦有证据表明，某个人违反了与房市相关的法律法规，那么这个人一定要被揪出来承担责任。” 不知道在这样的严厉打击下，BC省被推高的5%的房价会不会相应下滑？ 除了房地产市场以外，洗钱还与房市、豪车市场及赛马行业的关系也相当密切。 据BC省司法厅长David Eby在新闻发布会上表示，温哥华已经成为北美最大的豪车市场，有人不仅通过买豪车洗钱，还获得了大量的销售税PST（Provincial Sales Tax）返还。 豪车包括了最昂贵奢华的顶级超跑，诸如法拉利，兰博基尼和麦克拉伦等等。 因为豪车市场并没有大量现金购买的财务报告，没有对国际银行电汇的监督，也没有调查更没有执法，所以，给买家可乘之机。有人买车后，再把豪车倒到加拿大之外的国家牟利。 2014年之前，只有不到100辆豪车获得了PST退款；但到了2016年，共有3,674辆汽车的买家获得了税务返还；再到2018年，已经有4,452辆车得到了退款。 于是，从2013年至今，豪车买家通过PST获得近$8,500万元的税款。由于申报退税的买家不断增加，BC财政和税务部门不得不增加人手来处理退税事宜。 参与调查的Peter German是BC皇家骑警的退休总监，他表示，买家购车主要通过三大途径来实现，表面上看来，并没有违规犯法。 首先用现金付款。这个做法很流行，因为加拿大的金融情报机构（Fintrac）并不要求汽车经销商报告大额现金交易。 甚至有豪华车车行的销售人员说，有人用行李箱装大量现金买车，有人为了不太显眼，干脆用麻袋，或是超市购物的大袋子，背着大包现金来买车。 某车行经理表示，他就亲自接待过其中一名买家，是用麻袋背了整整$240,000到车行，当场开走了一部高端超跑。   据另一车行表示，大概每月有一单大量现金购豪车的生意，买家带来的现金或 $100,000以上，或超过$200,000，不是用行李箱，就是用购物袋…… 车行收下巨款后，则派遣三名员工到银行存钱。银行职员一般只是问了一句：“这钱是哪儿来的？”车行职员如实回答：“卖车赚来的。”银行职员于是笑纳…… 也有人租赁豪车，用现金付款。 还有个趋势越来越普遍，就是用国外信用卡付款，这笔钱因为来自别的国家，所以更不透明，即使车主被抓，警方也无能为力，查不到任何相关记录。 毒贩，金融逃犯和贪官都会通过这样买房买车的方式来在BC洗钱，洗钱同时，还可以从退税，倒卖，抬高房价中获利…… 真的令老老实实生活在这里的BC居民触目惊心……

中国金主又出手买下温哥华商业地产了！这次看中的是城市广场购物中心(City Square Mall)，位于温哥华市政府正对面的Cambie和西十二街交叉口。太阳地产公司(Sun Commercial Real Estate Group)以2.25亿元买下这栋购物中心。 Daily Hive报道，该购物中心去年的政府估价为1.027亿元，太阳地产的收购价等于是估价两倍多。 太阳地产公司早前已购入包括温哥华市Davie街上的Sands酒店、高贵林市的Westwood Plateau 高尔夫球俱乐中心、列治文市的Mylorda Sidaway高尔夫俱乐中心以及列治文市的Lucky 9 Lanes保龄球中心等。该公司未回应记者查询此次的交易。 城市广场购物中心采欧洲乡村风格设计，土地面积约14.5万平方呎，可租赁面积约25万平方呎，包括约50个零售空间和两个6层办公楼，地下层有650个停车位。NAI Commercial的商业销售和租赁高级顾问费努肯(Conor Finucane)表示，太阳地产大手笔投资，代表该物业具有庞大重建潜力。因为城市广场距离加拿大线捷运天车站附近，未来新的百老汇捷运线也会通过该区，使该购物中心成了人流交汇的重要地点。 费努肯说，该区域的可兴建楼地板面积应该是土地面积的3.99倍，如此计算，则未来兴建的城市广场的每平方呎价格为388元，比现在甘比走廊(Cambie Corridor)的500元价格便宜许多。他说，因为捷运线将沿着百老汇街(Broadway)一路延伸，所以沿线将可预见会有许多重建发展的地产案。例如西百老汇和Cambie街附近的温蒂汉堡，该土地2.2万平方呎正在市场上出售；而对街西南角的土地则正在兴建一栋新的零售办公大楼。 城市广场购物中心1989年对外开放，当时它整并修建了两栋1905年和1908年的古蹟建筑，可见意大利风格的设计，有彩色玻璃窗和石板屋顶等。新建筑部分则由当时著名的建筑大师马瑞克(Paul Merrick)操刀设计，展现挑高大采光的现代风格。该购物中心曾获得纽约市国际购物中心理事会颁发的创新设计奖。 目前购物中心内的商家包括：一元连锁店Dollarama、Kin’s超市、Steve Nash健身世界、麒麟餐厅和美食广场等，但整体空置率还是很高。

温哥华的房子贵吗？这得看你问谁，如果你问温哥华当地居民，即使是中等收入的群体，他们肯定说贵，买不起；如果你问外来的富豪，他们就会说，不贵不贵，比起他们原来所呆的地方，那真是小菜一碟，基本是白菜价。 若问这些富豪是何方神圣？知名市场研究集团New World Wealth的报告称，2018年进入加拿大的移民富豪总数全球列第三，仅次于美国和澳大利亚。 该报告称，可能令加拿大当地居民听到很不舒服的是，加拿大之所以成为世界上最富有移民最热门的目的地之一，其中一个最大原因就是房子太便宜。因为与原居地相比，加拿大的房价完全是小巫见大巫，他们移民于此，可以享受比原居地低好多的房价。 为什么这些富人敢说温哥华的房子白菜价？看看下图就清楚了，无需多言： 这份报告显示，2018年加拿大增加了4,000名属于拥有“高净值”（HNWIs）的富裕人士，他们拥有至少100万美元或以上的净资产，其中还不包括他们在原居地物业的价值。 这些富人的最大输出国依次为：中国，俄罗斯，印度和土耳其，这四个国家2018年共损失了31,000名百万富豪。 总体而言，2018年约有108,000名百万富豪从一国移居到另外一国，这比2017年的95,000人又有增加。从这些富人的流向来看，主要是从发展中国家迁移到更富裕、更稳定的发达国家。 当然，这些百万富翁移民的首要原因并不是房价。报告指出，第一是安全——特别是为了妻子和儿女的安全，这是他们移民加美澳等发达国家的首要原因。 其次则是气候适宜，污染更轻，更大更开放的空间，以及自然和风景，让这些百万富翁离开了他们的祖国。此外，对发达国家生活水平的向往，税收，教育和对国内政府的不满，也是导致他们远走他乡的原因。

虽然加拿大太平洋沿岸温哥华地区的房价和房租仍然是加拿大主要城市中最贵的，但在房地产市场价格开始下降后、房租市场的风向也开始转变。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，温哥华地区开始出现6年来没有见过的房客占上风的市场，结果是房东们为了在竞争中争取到房客、开始被迫提供好处。他的一位客户刚刚建成的有157个住房单元的公寓楼，在招租时就为每一个单元提供了房客签约奖励。 位于New Westminster的一个新出租公寓楼这个星期登出大幅广告，对任何租住该公寓楼单元的客户提供支付搬家费用的好处。 在Craigslist上随便一搜就可以看到提供租房奖励的招租广告。 不但投资建出租公寓楼的大房东用租房奖励的办法吸引租客，只有一两套出租房的小房东也在这样做。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，小房东往往背负了大笔房贷购买出租房，如果房子租不出去就面临没钱支付房贷的困境。 专家们认为，提供租房奖励如果仍然难以吸引到房客，则明年大温地区的租房市场将会出现降价招租的局面。

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）转引加通社的报道，由BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持的一项专题研究显示，长期以来该省的洗钱活动猖獗，估计有至少$50亿黑钱进入房地产市场，将该省的房价推高5%左右。 这份刚刚出炉的报告称，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一。故显而易见，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价，也无疑有利于减轻省民的房屋负担。 报告指出，仅以2018年的数字为例，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中$74亿是在BC境内，其中通过买房置业来洗钱的金额占到洗钱总额的72%左右。 实际上，若论洗钱规模而言，BC省涉及的洗钱数额尚不及安省和阿尔伯塔，这两个省的洗钱规模更为惊人，明显超过了BC省。 两份洗钱报告长达530多页 加通社称，其实这个洗钱报告共有两份，长达530多页。一份聚焦于洗钱与房市；另外一份的主题则涉及洗钱与房市、豪车及赛马。 前一份调查报告由西门菲沙大学（SFU）教授、前前副检察长马龙尼主持，调查洗黑钱对房市的影响。另一份则有前皇家骑警副总长Peter German负责，主要调查洗钱与房市、豪车市场及赛马行业的关系。 一名学生一口气买下15套Condo 调查报告揭露，2001年，一名自称为“学生”的人士在温哥华一幢豪华Condo大楼内一口气买下15个单元，总价值$290万加元，估计这15套Condo的市场价值已经飙升至$1,100万加元左右。 而在2004至2007年间，一名自称“家庭主妇”的买家在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 还有一名豪车经销商以三家不同公司的名义购以$860万元买下3套高端物业。这些物业都有多个按揭，而且调查显示，每一个新按揭的利率都要比前一个低。 执法方面漏洞太多 在前皇家骑警副总监Peter German负责的报告中，指出了BC房地产及执法领域的诸多漏洞。 最可笑的例子是，该省房屋业主的数据库非常混乱，错误与漏洞百出，但管理部门视而不见，睁一只眼闭一只眼。调查发现，有的业主随便乱填职业，有的填“家庭女皇”，有的填“超级爸爸”。颇具讽刺意味的是，有人竟然干脆填“洗钱者”，不一而足... 报告提出29条打击洗钱的建议 刚刚公开的报告向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收等等。

  “生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）向21世纪经济报道记者如此感慨。 18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。” 他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。 但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。 这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。 近日，加拿大国民银行发布指数显示，今年3月加拿大房价环比下跌0.3%，累计连续6个月下跌。 加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。 “4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。 投资机构 Des Voeux Partners 首席投资官 Jesse Friedlander 认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。 卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。 从抄底到观望 加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11 %，也创下2012年以来最低值。 值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华，以及卡尔加里埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。 “去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚向21世纪经济报道记者直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。 在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。 “的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。 如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。 “不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。 海外房产投资趋于理性 面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。 ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。 卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。 4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。 但此举收效不佳。 “现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。”卫刚告诉21世纪经济报道记者。 比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。 令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。 “但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。

温哥华太平洋国家展览会(PNE)公布，今年彩票的头奖漂亮大屋位于内陆基隆拿市(Kelowna)，面积3,159平方呎。 今年的头奖大屋坐落于风景如画的基隆拿市，以农庄大屋形式设计，设有3个睡房和两套浴室，除了景色迷人之外，还拥有高性能的门窗以及更好的隔热墙，可以减少高达80％的用电量，减少过敏原和引起哮喘的物质，甚至可以减少外界噪音。 此外，该幢大屋还设有亮丽的厨房，配以Yaletown Interiors的顶级时尚室内家具，以及Coast Appliances最先进的KitchenAid和Whirlpool电器。 大奖套餐总值逾200万获奖者的大奖套餐价值超过200万元，包括机械人剪草机和电池供电的庭院设备。PNE行政总裁弗罗斯特(Shelley Frost)表示，PNE抽奖一向很受欢迎，也是一个悠久的传统，看到设计师每年的设计总是令人兴奋。 今年的彩票将为参与者提供多种选项，包括25元两张彩票， 50元6张彩票和100元15张彩票。 PNE Prize Home彩票可以登入网站pneprizehome.ca购买，也可以致电604-252-3688或免费长途电话1-877-946-4663购买。 公众也可以在7月12日、21日、28日及8月4日，预览该幢大宅。民众欲了解详情，可以登入网站http://pneprizehome.ca/浏览。

对于加拿大楼市兴衰变化，有着不同的解读方式，但我相信有一种方式非常直截了当而且通俗易懂，那就是把政府当做“主庄”。 在对近几年本国楼市总体走弱的大势提出疑问之前，不妨让我们先想想这个问题：那些热门城市的楼市为什么会涨得如此之高？甚至于最疯狂的一年内就能涨个3-50%？ 一个很重要的原因，就是政府监管者的不作为，或者说他们就是楼市多头的主庄。 低到极致的利率、激进的移民政策、极低效率的独立屋开发进度、对投机者丝毫没有约束政策……这些都跟政府监管层有着无可分割的联系，正因为政府根本就是充当了一个楼市“主庄”的角色且对疯狂的投机泡沫听之任之，才导致热门城市的楼价涨到一个令人难以承受的地步。 结果监管者猛然醒悟，开始反手做空了。我们看到一道道金牌接踵而至，但对于抑制楼市投机方面始终是高举轻打，结果投机资金也心领神会，把主战场放到了体量Condo市场上，搞出了一个令人哭笑不得的楼市宏观调控成果出来。除了独立屋又明显回落外，Condo一年涨幅两位数，房租涨幅两位数。老百姓也醒悟过来了：敢情政府监管层还是“主庄”呵。 最近又出来一篇洗地文章“房市变衰不能责怪政府，有好几个因素起作用”，加拿大赫芬顿邮报(HuffpostCanada)的报道说，加拿大央行的一份报告称，加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨,拉动按揭成本升高所致。 故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面: 1、卑诗省和安省先后实施外国买家税; 2、联邦金融规管机构OSFI实施压力测试; 3、加拿大央行开始加息。 但笔者认为，无论是联邦层面，还是省级政府，对本国楼市的调控态度是完全一致的，只不过使用方法不同，而且被结果证明是很大程度上无效的。政府层面的因素占据的至少八成的效用，如果不是更多的话。因此，用“其他因素”来掩饰政府行为是完全没有必要的也没有意义。 政府早期的过分放纵行为和决定宏观调控后的过分打压行为是从一个极端走向另一个极端，而且在此过程中有意无意地避开了最关键因素之“楼市投机者”，所以造成此起彼伏的局面，对于中低收入者而言，入市只有更艰难了，生活压力只有更大了。 楼市近年的畸形发展与政府监管层的政策取向有莫大干系，而且从大温楼市可知，一旦楼市真正走冷，那将是一个谁都无法幸免的寒冬。 好在本国楼市的原生增长力量还在，我们希望监管层及早取消压力测试，让楼市总体尽快恢复生机，同时抑制Condo市场明显的过度投机，让投机资金付出更大的成本，让真实需求更多地取代虚假需求，从而还楼市以健康和稳定。

加拿大今年4月的新屋开工量比3月大增了20%，主要是共管公寓和镇屋的新项目大增。 据加通社报道，加拿大按揭和房屋公司周三表示，4月经季节性调整的开工量按年为235,460间，比3月份的191,981间多了22.6%。 汤逊路透调查的分析师预期4月的开工量年率是196,400间。 BMO资本市场经济分析师Priscilla Thiagamoorthy指出，虽然加拿大房地产市场在年初有所放缓，最新数据显示下降趋势已经企稳，可能再次反弹。 加通社 他指出，基本的需求仍然稳健，人口增长和就业市场都很强劲。 在4月份新屋动工量总体增长情况下，都市地区共管公寓、公寓和镇屋等多单元项目的开工量增长最猛，比3月增加了29.6%，达到175,732间。 都市区独立屋开工量按月增长6%，至44,655。 皇家银行经济师Josh Nye指出，一些重要的二手房市场显示稳定的迹象，房屋建筑业保持强劲，尤其是多单元住房建设，这说明加拿大的住房产业继去年严重拖累加拿大经济发展之后，目前开始转为更加中性。 从地区来看，安省、卑诗省和阿尔伯塔省的多单元新屋开工量增长最为强劲。 与3月份相比，安省新屋开工量增长了46%，卑诗省增长51%，阿尔伯塔省增长36%。