地产

当前，加拿大两大主要城市——多伦多和温哥华的新公寓市场正在经历一场前所未有的震荡。从楼花热潮到库存大量积压，数以万计的买家与投资者被套牢，开发商资金链断裂，城市住房市场前景蒙上阴影。 近日，加拿大知名杂志Maclean’s以The Condo Crash为题，梳理了这场危机的成因与演变，揭示了房地产周期的残酷规律，也提醒人们——繁荣背后，风险始终存在。   投资梦碎：从财富幻象到血本无归 2022年春，来自蒙特利尔的Nizar Tajdin在多伦多富人社区Forest Hill购买了一套预计2024年交房、面积468平方英尺的一居室楼花，价格约$85.5万元。 他掏出自己仅有的$6万元积蓄，并向家人借了一些钱，凑够了10%的定金，打算等到交房前以更高价格转手，从中获利。 这样的楼花“转让销售”在当时盛行一时，被视为稳赚不赔的投资捷径。此时，多伦多的公寓均价达到了$80.8万元，而且此前多年，多伦多的公寓需求激增，价格一路高奏凯歌。 然而，2022年夏，多伦多楼市见顶。加拿大央行加息导致借贷成本飙升，买家迅速撤退，导致多伦多的公寓销量在接下来的一年里暴跌了43%。 到2024年第一季度，多伦多公寓均价比高点下跌近$10万元，降至$69.6万元。 随着成交日期的临近，Tajdin开始恐慌；他唯一的希望就是市场会意外反弹。然而，到了2024年2月，最糟糕的情况发生了，交房日期到了，Tajdin却没能卖掉手上的楼花。 Tajdin最终无法完成交房，不仅定金被没收，还面临开发商的违约诉讼，要求其支付$86万元的违约金、利息和律师费。 开发商最终以$42万元的价格将公寓卖给了另一位买家，这还不到Tajdin两年前约定购买价的一半。 Tajdin 是数千名受加拿大公寓市场崩盘影响的加拿大人之一。他们中的许多人是中产阶级购房者；他们一直认为，大城市的公寓是安全的投资场所——而当市场跌至谷底时，他们却成了最大的输家。 繁荣的前奏：低利率与投机氛围 自2022年达到顶峰以来，多伦多的公寓价格跌了16.5%，温哥华的公寓价格跌了9%。要理解这场危机，必须回顾市场的繁荣期。 几十年来，房地产一直被认为是稳赚不赔的买卖，尤其是在加拿大最昂贵的城市。长期以来，情况确实如此。 自1990年代以来，加拿大房价稳步上涨，间或有短暂的波动。尤其是2008金融危机之后，加拿大央行长期维持低利率，贷款成本极低。 2005年，大多伦多地区公寓的基准价格约为$20万元。十年后，这一价格超过了$30万元。到2020年，这一价格已接近$60万元——15年间翻了三倍。相比之下，多伦多证券交易所的总市值在同一时期仅翻了一番。 而且与股市不同，公寓似乎不受金融冲击的影响。2008年金融危机后，多伦多证券交易所市值蒸发了近一半，耗时数年才恢复。公寓价格仅受到小幅冲击，随后持续飙升。 与此同时，大城市人口增长、土地紧张，让公寓成为开发商和买家的首选。 开发商在销售中采用“VIP认购—提价—公开发售”的节奏，强化了投机氛围。投资者比例逐年上升，到2019年，多伦多新公寓中有38%用于投资，温哥华更是高达46%，接近一半。 这股热潮推动房价持续上涨。 2020年，热潮似乎一度即将结束。由于新冠疫情期间经济陷入困境、移民停滞以及全球市场动荡不安，加拿大房贷和住房公司（CMHC）预测平均房价将下跌高达18%，并且需要数年时间才能恢复。 然而，事实却截然相反。为了避免经济崩溃，加拿大央行在2021年全年将利率维持在0.25%的低位，以鼓励借贷和消费。房价非但没有下降，反而以前所未有的速度飙升。 2019年第一季度，多伦多公寓的平均价格为$56万元。到2022年第一季度，这一价格已升至$80.8万元，涨幅接近五成。几乎所有人都相信，房价将一如既往地走高。 繁荣的另一面是隐患。单位面积不断缩小，多伦多新建公寓的面积中位数从2005年的1000平方英尺下降到2020年的650平方英尺；租金与房贷之间的缺口逐渐扩大；质量问题频频曝光。 但这些问题在价格上涨的浪潮中被忽视。 崩盘来临：利率反转与需求骤降 2022年初，市场达到顶峰。很多投资者像Tajdin一样，盲目冲进楼花市场，期待短期套利。 然而，正如以往周期中出现的情况，过度乐观往往意味着转折点即将到来。 2022年3月，加拿大央行加息，标志着廉价货币时代的终结。在接下来的18个月里，利率又加息了9次。由于房贷成本飙升，大多伦多地区新建公寓的销量在接下来的12个月里跌至15年来的最低点。 投资者首先撤退，成交量大幅萎缩。2023年至2024年，公寓均价下跌超过15%，一些项目甚至腰斩。 与此同时，贷款审批变得严格，许多买家发现银行的估值远低于合同价，无法获得足够贷款。还有一些贷款机构则因为公寓面积过大而直接拒绝提供房贷。 面积太小的也不行，许多银行不愿批准面积低于400平方英尺的公寓的抵押贷款，尤其是在市场低迷的情况下，因为担心这些公寓转售或出租会比较困难。 开发商的日子也不好过。多伦多的“The One”超高层项目在2023年10月因债务违约进入破产管理程序，成为市场转折的标志性事件。 此后两年，开发项目延误的情况屡见不鲜。自去年年初以来，多伦多至少有28个项目（共计5700多套公寓）取消、推迟或进入破产管理程序。 利率上升引发了经济放缓，人口和建筑成本等因素让情况变得更糟。 首先，由于疫情导致供应链受阻，建筑成本大幅上涨，关税也导致铝和钢铁的成本飙升。 然后，从去年开始，联邦政府减少了移民，尤其是临时外劳和国际学生，加拿大的人口增长自此停滞。截至今年第二季度，安省和BC省的人口实际上出现了下降。去年，多伦多有近1万二、三十岁的年轻人流失到加拿大其他地区；温哥华则流失了5700人。 如今，市场正进入痛苦的调整期。截至今年春季，多伦多待售新房库存总计超过2.3万套，按照目前的速度，需要近五年时间才能售出。其中，近2000套已建成并空置，超过1.1万套正在建设中，另有约1.1万套处于前期建设阶段。大温地区目前已建成并空置的房屋超过2000套，预计到年底这一数字将增至3500套。 低谷之后 其实，这一切并不新鲜。房地产市场本身就是周期性的。 1990年代初，多伦多就经历过类似一幕。据TREB的历史数据，1985年至1989年，房价暴涨151%，从$10.9万元升到27.4万。随后连续7年下跌，到1996年跌至$19.8万，降幅接近30%。 那场下跌，直到2002年市场才重新回到高点。今天的场景，与当年惊人相似。 问题是，这次低谷会持续多久？ CMHC在最新预测《2025年夏季住房市场展望》中指出，加拿大楼市场将在2025年继续降温，房价预计将下跌约2%，真正的复苏要到2026年中才会出现。 道明银行（TD）的经济学家也指出，目前的销售量，按人口比例计算，已经接近1990年代初的低谷。换句话说，市场正在“贴地板”。 长期来看，加拿大的移民政策和人口增长仍将支撑住房需求。 加拿大统计局数据显示，过去三年加拿大人口年均增长超过100万，是历史高位。这意味着，需求并没有消失，而是暂时被高利率压制。一旦利率下降，需求可能会重新释放。 信息来源：Maclean’s, CMHC, Toronto Star

安省房地产行业正在经历一场震荡。经纪公司iPro Realty Ltd.突然倒闭、超过1000万加元信托资金失踪，更令人震惊的是，安省房地产委员会（RECO）被爆出与公司高层达成协议，不再追责。如今，RECO高管被迫离职，安省房产圈和经纪人愤怒声讨，省政府也被推上风口浪尖！ 图源：51记者拍摄   Re/Max Hallmark集团公司首席运营官兼经纪人Steve Tabrizi表示：“他们现在承受的压力前所未有。我从没见过像现在这样，整个房地产行业和我们这些经纪公司在社交媒体上如此激烈发声，几乎是公开指责RECO。” 超过千万加元信托资金消失，iPro宣布五日内关闭 风波始于8月14日，当时RECO宣布iPro Realty的信托账户中超过1000万加元不翼而飞。iPro是安省最大房产经纪公司之一，拥有超过2400名经纪人和经纪商。 在公告中，时任RECO注册官Joseph Richer表示，iPro两位老板Rui Alves和Fedele Colucci同意在五天内关闭公司。 同一天，Alves在一次iPro内部Zoom会议上将这称为“退休”。随后，RECO证实Alves和Colucci将失去经纪执照，不得再从事房地产业务。令人震惊的是，协议还包含一项条款：RECO不会对他们因挪用数百万客户定金和经纪佣金而进行进一步调查或起诉。   RECO高层震荡，紧急聘请律所调查 随着争议发酵，RECO的高层管理层被迫调整。上周五，RECO首席执行官Brenda Buchanan宣布，担任注册官12年的Joseph Richer立即离职。她在声明中说：“在董事会的支持下，我做出了这个决定。”但没有透露Richer是主动辞职、被迫离职还是被解雇。 本周一，RECO宣布，已聘请加拿大顶级律师事务所Dentons Canada LLP，对iPro事件进行独立全面审计，包括重新评估之前签署的协议。调查报告预计将在9月30日前完成。同时，Dentons还将为RECO提供法律建议，帮助改进未来的监管与治理。 iPro账户被冻结，RECO接管理赔 RECO周一还表示，已冻结iPro的银行账户，所有涉及的理赔将由RECO的保险计划处理。值得注意的是，RECO早在三个月前就已知iPro资金短缺问题，但直到8月才对外公开。 Tabrizi援引多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据指出，在今年5月至7月末的三个月内，iPro仍然完成了近10亿加元的房地产交易，包括459宗卖方交易和556宗买方交易。按照他的计算，这些交易可能涉及额外2000万加元资金流入信托账户。然而，iPro高层此前已承认，部分资金被挪用来偿还公司投资者和支付运营成本。 RECO遭经纪人集体声讨，省政府被推上风口浪尖 iPro事件不仅让RECO陷入信任危机，也引发了对安省政府的强烈不满。Century 21经纪人Gloria Valvasori在写给《环球邮报》和安省公共及商业服务厅长Stephen Crawford的公开信中表示：“未能让相关责任人承担全部责任，正在侵蚀公众对RECO及整个房地产行业的信任。所有参与此骗局的人必须被调查并依法起诉。” 然而，省府发言人回应称，安省公共及商业服务厅并未参与RECO针对iPro的决定，任何关于调查状态或执法行动的问题应直接联系RECO或相关部门。 RECO在最新声明中表示，将全面审查所有正在进行的合规性案件，以应对行业信任危机。RECO董事会主席Katie Steinfeld表示：“整个董事会都致力于提升房地产行业的有效监管，我们期望所有违规者都为自己的行为承担后果。”

温哥华市正在几乎不可能建造联排别墅，这是一位在该领域奋斗了15年的开发商的看法。 埃文斯（Evans）表示：“温哥华的分区规定几乎使联排别墅变得灭绝。”他同时也是温哥华遗产基金会委员会的主席。 如果你想了解更多新闻通讯，可以在这里浏览。 埃文斯欣赏市政府希望通过增加人口密度来应对迅速增长的人口，但他指出，覆盖性的增建规定虽然促进了所谓的多户住宅，但却无意中抑制了联排别墅和排屋的发展，这些被许多人视为中等住房缺口的核心形式。 埃文斯在全市帮助开发了许多以地面为导向的联排别墅和三卧公寓，通常一组包括10到20个独立住宅，选址一般在两个到六个标准城市地块的范围内。 在最近参观埃文斯的杰夫公寓（Jeffs Residences）时，令人印象深刻的是这座2013年建造的公寓，位于东温哥华的查尔斯街和萨尔斯伯里街交角处，营造了一种温馨的氛围。 该公寓由20个住宅单元组成，包括三卧联排别墅、双拼房和历史建筑内的公寓，配有小庭院、露台、花园和树木。埃文斯住在附近，他表示这里已经成为了许多孩子的家。 杰夫公寓的土地相当于五个标准的33英尺宽的地块。大约15年前，业主因想出售一栋老旧房屋，该房屋已被拆分为出租单元而将其放上市场。 埃文斯并没有选择拆除老建筑并在小地块上建设新房，而是寻求创新的遗产分区调整，使几栋双拼房和联排别墅能够合并为一个统一的整体。 他称之为“隐性密度”。虽然联排别墅无法达到混凝土高层建筑那种超高密度，但这些木制的低层建筑更吸引家庭，建造成本较低，且“相对可负担”。 除了杰夫公寓，埃文斯还在全市开发了多项类似的面向家庭的多户联排别墅、双拼房和公寓项目。例如，5731 圣乔治街、1872 帕克大道以及1967 纳皮尔街的单元现已上市。 埃文斯提到，三卧联排别墅至少包含一个停车位，因为大多数家庭需要车辆来处理足球训练、购物和野营等事务。 不幸的是，埃文斯指出，类似的家庭住宅综合体在温哥华现在极难开始建设。 其中一个主要原因是温哥华现在的增建规定占据主导地位，旨在单独开发单户住宅地块，而非作为一组地块。 他指出：“如果能够修订R1-1多户分区以允许土地组合，也许开发商会有兴趣建造联排别墅。但这很难说。” “市政府似乎认为，多户住宅构成了中等住房缺口，而不是联排别墅和排屋。” 埃文斯表示，联排别墅和排屋的群落（在英国和欧洲比较常见）在温哥华不再是一种具有竞争力的开发形式。他说，如今，拆除一栋独立住宅并建造多户住宅的利润更大，这基本上看起来像是一栋小型公寓楼。 他补充说，令人遗憾的是，市政府以前一些能够促进联排别墅开发的创新政策工具已经被取消或不再使用。他提到，其中一种工具被称为“住房示范政策”；另一种称为“遗产复兴协议”。 埃文斯并不是唯一一个认为大多数新建多户住宅往往相似的人，确实，有些人抱怨它们通常笨拙且过于庞大。 前大温哥华地区的首席规划师克里斯蒂娜·德马尔科（Christina DeMarco）建议，市政府应允许小地块合并，以开发更多面向家庭的联排别墅项目。“也许可以特别为街角地块开发一个模板。” 尽管市政府确实对联排别墅有有限的分区规定，包括韦尔街走廊的一小部分，埃文斯表示，在该区域及全市内最常见的发展仍然是“多户住宅或四到六层的低层建筑。还有当然公共交通节点附近的高层建筑。” 当有建议提出超富裕社区的肖恩西（Shaughnessy）的大型住宅地块似乎非常适合开发联排别墅和排屋时，埃文斯表示这些大地块允许的密度基本上过低，使得建设联排别墅的项目不具可行性。 埃文斯用房地产开发的术语表示，他的各种联排别墅、双拼房和公寓综合体需要大约1.2的建筑面积比率（FSR）。这意味着建筑物的楼面面积可以是地块面积的1.2倍。 但是，尽管温哥华新建的独立地块多户住宅分区自动允许1 FSR或更高的密度，但没有类似的分区为联排别墅创造相应的FSR。 然而，由于卑诗省政府正在推动几乎每个独立地块上建设四到六个单元的住宅，埃文斯表示，这增加了许多郊区及其他地方的开发商优先选择在单一地块上建设多户住宅的可能性。

对于许多加拿大人来说，由于房价不断上涨，在加国一些大城市买房太困难了。 但这种说法似乎正在发生变化，至少在温哥华、多伦多及其周边地区是这样，因为价格仍然相对较低，利率似乎保持稳定。 2022 年 2 月至 2025 年 7 月期间，加拿大平均房价下跌约 15 万加元。 多伦多房地产经纪人希瑟·哈登（Heather Hadden）表示：“我确实开始看到那些首次购房者慢慢回归，开始关注市场上的情况。多年来，我从未见过如此好的首次购房时机”。 哈登和许多其他专家称之为“买方市场”，特别是对于那些寻找公寓的人来说，因为供应量高，而快速采取行动的压力低。 哈登说：“我们终于看到了一个买家可以协商、慢慢来、并且拥有很大选择余地的市场”。 “一两年前，我可能会说，60万加元或许能买到一套小型公寓，或者更大一点的，但在多伦多核心区可买不到”，哈登说，“现在，不到60万加元，就能买到一套相当不错的一居室公寓”。 “如果你搬到离市区一小时左右的地方，你就可以买一套三居室的房子”，她说。 但现在是好的时机吗？ 全球房地产分析公司 Green Street 驻蒙特利尔的董事总经理兼加拿大研究主管弗雷德·布隆多 (Fred Blondeau) 表示：“一些买家可能感受到现在买房的压力，否则他们就会错过机会，但我认为事实并非如此”。 我认为，我们近期不会再看到过去十年那样的房价暴涨。买家现在有时间考虑他们的选择和他们想要什么。 房市转折点？ 据加拿大房地产协会（CREA）统计，2022年2月至今年7月期间，加拿大平均房价下跌了近15万加元。 去年秋天，随着低利率政策的实施，加拿大房地产市场开始回升。 到2024年底，基准利率在维持近一年的5%之后，降至3.25%。目前为2.75%。 但许多观察人士表示，今年早些时候爆发的加拿大与美国贸易战似乎再次让一些购房者犹豫不决。加拿大皇家银行经济学家罗伯特·霍格认为，贸易战导致被压抑的需求正在开始回升。 “随着这种经济不确定性的缓解，应该会引领此前（2024 年秋季）开始的经济复苏。过去几个月，我们看到加拿大各地（包括安省和BC省）的房屋转售活动开始再次回暖”，他说。 “我们认为这可能标志着一个转折点，随着这些人重返市场，被压抑的需求正在得到释放”。 霍格还指出，安省和BC省的住房建设出现“下滑”，这也可能推高未来的房价。 他说：“供应下滑和需求反弹将增加价格快速上涨和未来负担能力大幅下降的可能性”。 一些潜在购房者的担心是，这很快就会变成一个上涨市场，或者卖方市场。 布隆多敦促谨慎行事，称其他市场状况预示着更多动荡，可能导致某些市场价格进一步下跌。这些因素包括人口增长放缓、美国贸易的持续不确定性以及利率的下一步走势。 关税战的威胁已经推高了住房成本 “加拿大央行去年对房主确实很好，但谁也保证不了这种情况会持续下去”，布隆多说，“利率仍然是个变数。未来的利率可能对（抵押贷款持有人）有利，但这并非板上钉钉”。 他说，目前就业市场面临压力，家庭感受到“更大的经济压力”。 Green Street 的研究显示，安省的抵押贷款拖欠数量自 2022 年以来几乎增加了两倍，而布隆多预计未来还会有更多拖欠率。 “今年，我们将看到大约一半以低利率签约的抵押贷款持有人续签了贷款。这可能意味着市场上将出现更多库存房源，因为人们需要出售房产”，他说。 布隆多表示，对于首次购房者来说，现在并不是一个糟糕的时机，但出于他所列举的原因，他建议他们关注未来六到九个月的市场状况。 哈登承认，市场很难触底。她指出，2008年底金融危机爆发后，市场曾短暂下跌，并指出她曾与一些在经济极度不确定的情况下选择买房的买家合作过。 哈登说：“其中一些人在五到七年后卖出股票，赚了一百万加元”。 “很多人对我说，‘我想等到触底’，但却错过了机会”。 转向小城市购买房 尽管BC省和安省的市场可能仍然低迷，但全国各地的情况并不相同。 霍格指出，萨斯喀彻温省和温尼伯等地的供需状况更为紧张。 他说：“（这些市场）待售房屋数量相对于买家数量较少，这导致房价持续上涨”。 霍格还提到了魁北克和加拿大大西洋地区，这些地区的房价正在上涨，市场活动依然“强劲”。 对于许多考虑购买住房的租房者来说，多伦多和温哥华等地目前的房价仍然难以承受，而且掩盖了一个事实：根据加拿大房地产协会 (CREA) 的数据，加拿大平均房价已从 2005 年 1 月的约 243,000 加元飙升至 2025 年 1 月的 710,000 加元。 回到哈登举的多伦多一居室公寓入门价的例子，你需要多少钱才能买得起一套价值 60 万加元的房子？ 据多伦多抵押贷款经纪人马歇尔·塔利 (Marshall Tully) 介绍，即使只支付 20% 的首付，每年也需要赚大约 10 万加元才能获得必要的抵押贷款。 他说：“黄金法则是，根据当前利率和摊销津贴，你的贷款额度大约是你收入的四倍”。 布隆多表示，需要考虑的不仅仅是抵押贷款成本，尤其是对于首次购房者来说，他们进入公寓市场时，还要考虑房产税、房屋保险以及各种维护费用。 “维护成本、房屋保险和税费都没有下降”，他说，“年轻人很容易忘记这些”。 霍格表示，公寓市场尤其有各种各样的转售产品，但他听到过很多人购买预建公寓作为投资，但现在却找不到愿意购买的买家的故事。 “价格是一个非常有力的信号。它旨在刺激需求和销售……其核心在于吸引买家，对一些人来说，价格会起到作用，较低的价格符合他们的需求”，他说道，“但对另一些人来说，现有产品并不符合他们的需求”。 布隆多对首次购房者的建议是，考虑自身的选择并做好采取行动的准备，但不要急匆买下来。

“我现在拥有美国房产感到羞耻。”一位加拿大买家对房产经纪人这样说。 在美国亚利桑那州的金峡谷（Gold Canyon），沙漠美景与神秘的山脉吸引了无数加拿大买家在此购置度假屋或养老房。然而，这一幕正在迅速消失。 凤凰城地区的Redfin地产经纪人Heather Mahmood-Corley表示：“我之前的所有加拿大客户，今年年初都把房子卖掉了。他们全都走了，没有一个打算再买。” Redfin数据显示，自川普政府2月宣布对加拿大出口商品加征25%关税以来，加拿大人搜索美国房产的数量大幅减少，4月跌幅达到34.2%，即“自由日”（Liberation Day）期间。 今年前7个月，加拿大买家访问Redfin.com搜索美房数量同比下降22%，7月略有回升，但仍比去年下降19.4% Redfin经济研究主管赵晨（Chen Zhao）指出，加拿大买家的退潮远比美国本土市场放缓更剧烈：“整体市场的搜索量略有下降，但比起加拿大买家下滑的幅度，根本不算什么。” “买得起但不想买” 尽管美国高利率让本土买家观望，但加拿大买家并不受限于按揭贷款——2024年有57%的加拿大人是全款购房。然而，他们还是选择了退出。 根据全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示：2024年4月至2025年3月，加拿大人仍是美国房产第二大海外买家，占比14%，总消费62亿美元；第一名为中国买家，占比15%，共消费137亿美元。 主要购房地包括佛罗里达、亚利桑那、加州和夏威夷。 佛州Cape Coral附近的地产经纪Kevin Bartlett表示：“以前我的客户有一半是加拿大人，现在大家都想逃离美国。” 他坦言，加拿大人撤出不仅因为关税，还包括： 加元贬值（当前约$0.70美元）导致购房成本额外增加30%； 飓风频发让保险和物业费大幅上升； 美国政治环境不再受欢迎。 甚至有客户直接表示：“我为自己在美国有房产感到羞耻。” 房地产经纪人表示，加拿大人的退出带来连锁影响。 一般来说，一个加拿大家庭如果在美国购房，他们常在当地配备第二辆车；每年会为餐饮、观光、购物带来大量消费，总体来说，“他们几乎撑起了三分之一的旅游经济。” 然而反观今年的情况，Bartlett称，今年自己公司的销售额已下滑50%。 虽然全美房价仍维持上涨（同比+1.7%），但在佛州和亚利桑那州这类热门市场，房价已有明显下跌：佛州2025年5月房价同比下降2.2%（Realtor.com数据）、亚利桑那州同比下降0.72%（Redfin数据）。 贷款销售公司HomeAbroad的抵押贷款总监Steven Glick表示：“现在库存过多，很多房子可以低于挂牌价20%-30%成交。” 尽管房价下行+利率走低可能吸引一批抄底买家，但Redfin的赵晨认为：“加拿大买家的热情短期内不会恢复，除非贸易紧张局势缓解。” Glick补充：“政治确实影响了情绪，但时间一久大家也会麻木……不过目前的趋势是：还在往下走。” 虽然加拿大买家只占美国房市的极小部分（外资购房仅占总销售2%），但在佛州、亚利桑那州这些高依赖的市场，他们的“退潮”确实已造成连锁冲击。 “没有了加拿大人，这些地方的房产、旅游、零售都冷清了。”房产经纪人这样感慨。

'世界级' 西温哥华豪宅挂牌近2500万 一栋全新的豪华大宅在西温哥华挂牌价格接近2500万加元。 位于835 Farmleigh Rd.的这栋房产拥有六间卧室、十间浴室，以及占地约28,000平方英尺、面积达13,003平方英尺的居住空间。 此前，卑诗省评估局对这处西温哥华房产的估价为792.9万加元，仅土地价值就被评估为493万加元。 这座房产其中一个阳台上的景色非常惊人，但这样的价格是否真值接近2500万加元？ 这处房产由eXp Realty挂牌，代理商需要应对自年初以来温哥华豪华房市低迷的趋势。 西温哥华 根据挂牌信息，这栋豪宅由Homes by Valentino建造，内饰具有多种意大利元素，包括橱柜和墙面板。 西温哥华 挂牌信息将这处房产描述为“世界级豪华住所”。 西温哥华 房屋的一些设施包括一间美食厨房、大型房间、下层的14英尺高天花板、酒吧以及连接大型室内游泳池的娱乐区。 俯瞰城市的景色是我们所见过的最佳之一。 西温哥华 挂牌信息总结道：“这座豪华府邸独树一帜。”   其他设施包括桑拿、水疗、升降机和智能家居系统。此外，还有一个三车车库和一个内庭院，内有喷泉和凉亭。 在这栋新建筑之前的房产于2023年以555万加元售出。在此之前，2021年以376万加元成交。 无论1979年此地址出售的是何物，售价仅为178,000加元。如今，在大温哥华地区，这个价格连一套公寓都买不到，更不用说一整块土地和可能的一栋住宅了。 考虑到房屋的规模及其提供的设施，如果不定价在2500万加元，你会如何定价呢？

一份最新报告显示，大温哥华地区对零售空间的需求依然强劲，但住宅建设放缓可能限制零售新供应的出现。 商业地产公司世邦魏理仕（CBRE Ltd.）在8月21日周四发布的分析中指出，服装零售商和快餐连锁等主力租户，仍是推动零售需求的主要力量。报告预计，未来六个月内，主要城市区域和各类零售业态的净租金要价将保持稳定。 不过，风险因素也在累积。报告警告称，人口增长放缓和经济降温，正在直接影响混合用途开发项目，而零售市场的新空间供应正依赖于这些项目。 CBRE温哥华高级副总裁阿德里安·贝鲁斯基（Adrian Beruschi）表示，随着城市密度提升，新的零售空间仍是刚需：“我们看到很多四层、六层甚至十二层的综合开发项目，这些住户都需要零售配套。但目前不少项目正在放缓、停滞，甚至根本没开工。” 他补充说，虽然消费者依旧逛街购物，但自由支配支出的减少让零售面临挑战：“可能以前大家会拎着三大袋衣服回家，现在只买一袋，甚至只是随便逛逛，然后转到网上下单。” 大温哥华的零售市场仍有一些利好因素。第二季度温哥华购物中心零售空置率仅为2.4%，远低于全国平均水平的4.2%。此外，食品饮料、杂货、运动休闲服饰等领域表现稳定，一些国际品牌也在等待进入市场。 “我们看到很多新品牌在观望，他们想等到合适的地段出现。但由于现有租户表现良好，新的零售空间并未大量释放。”贝鲁斯基说。 值得关注的是，哈德逊湾公司（Hudson’s Bay）多家门店关闭，将在大温地区释放约100万平方英尺的空间，给新零售商带来机会。 高力加拿大研究主管亚当·雅各布斯（Adam Jacobs）指出，高昂的土地成本使得在大温开发新零售广场难度极大，现有资产的保值与升级因此更显重要：“没人会在你商场一公里外再建一个更新更漂亮的广场，让你失去所有租户。” 他表示，零售物业在当下可以成为一种“防御性”投资策略，虽然增值潜力有限，但具有稳定性和重建空间。“买一个带有杂货店、药店和星巴克的郊区零售广场，这些租户基本不会搬走。相比当前动荡的办公楼和工业地产，这类投资更显稳健。”

对很多普通加拿大人来说，最大的税务优惠之一可能就是“主要自住房免税（PRE）”政策了。这个政策的最大好处在于：当你出售主要自住房时，无论赚了多少资本增值，这部分利润都可以完全免税。 但！别以为“免税”就可以“不申报”。即便100%符合PRE条件，也必须如实报给税务局（CRA），否则可能吃大亏。 惨痛案例 2025年6月，一位来自多伦多的房地产投资者因未如实申报其2016年房产交易，被CRA重新评估，并追加罚款21,000加元。 图源：51记者拍摄 情况是这样的： 该纳税人是一位资深地产投资者，2010年到2017年间在Yonge街一带买了多套房产，其中一套房作为自住房居住了6年（2010-2016），完全符合PRE免税。 但他2016年出售该物业后，没有申报。 更糟的是，他后来又卖掉了一套自己从未入住过的房子，也没申报，说那也是“打算当作自住房”。 CRA驳回此说法，理由包括纳税人从未居住于该物业，未提交T2091表，且当年已指定另一套主要住宅。 最后CRA认定：这位纳税人不但漏报了159,282的增值收入，还存在重大疏忽，罚款21,000加元。 更“致命”的是，这已非该纳税人第一次被抓包——早在2011年他也因为同样的问题被税局盯上，甚至被“红旗标记”了。 纳税人辩称是会计师的错，说会计不知需申报此信息，而且那位会计后来“搬到美国去了”，所以也没法出庭作证。 但法官并不买账，并指出：纳税人拥有硕士学位，具备丰富房地产经验，且于2022年拿到了地产经纪执照。因此，这种“我不知道要申报”的说法站不住脚。最终法官裁定，纳税人“明知或严重疏忽地”在报税中作出虚假陈述，因此CRA罚他是合理的。 必知政策要点 根据加拿大税法规定，自2016年起，即便房子100%符合PRE标准，也必须在报税时进行申报，包括： 在报税表Schedule 3首页标注该物业为“主要自住房”； 填写T2091表格（Designation of a Property as a Principal Residence）报告该交易。 近年来，加拿大政府加强了对住宅“炒房”行为的监管。自2023年1月1日起，针对住宅地产（包括出租物业）实施了新的反炒房规则，旨在减少市场投机需求，抑制房价过快上涨。新规核心： 若持有住宅物业不足12个月即出售，将无法申请PRE来免除资本利得税。 此类出售获利，不再按50%的资本利得税率征收，而是按100%商业收入计税。 部分特殊情况可豁免，如：死亡、分居、残疾、搬家等重大人生事件。 此外，如果你出售的是持有时间少于365天的住宅类物业，必须在当年的Schedule 3第2部分中单独申报。 尽管新规从2023年才正式执行，但税务局（CRA）仍有权追查此前年份的炒房交易行为。只要CRA认定你是为快速获利而购房转售，即使时间在2023年前，也可能被取消免税资格并补缴税款。 什么样的房子才算“自住房”？ 要使房产符合特定纳税年度的主要自住房资格，必须满足四个条件： 该房产必须是一个住宅单元； 你必须是该房产的所有人（独自或与他人共同持有）； 你、你的配偶（同居伴侣）或孩子必须“正常居住”在里面； 你必须明确将其“指定”为主要自住房。 需要注意的是，像度假屋等的季节性住所，也可以被视为“主要自住房”，前提是拥有该房产的主要目的不是为了获得或产生收入。 但如果是专门拿来出租的房产，一般就不能申报PRE免税，出售时可能需要缴纳资本利得税。同样，如果你购买或建造房屋的目的是为了转售获利，那也可能被否定PRE资格。 PRE是加拿大最重要的免税政策之一，但“免税≠免申报”！一旦漏报，不仅要补税，还可能背上“重大疏忽”罚款，甚至被CRA盯上多年。卖房之前，一定要提前和专业会计/律师沟通，确保所有手续齐全、表格报对。否则，辛苦赚来的几十万利润可能瞬间蒸发！

齐马 (Harjinder Cheema) 于1996年在卑诗省素里市152街购买了一块4.3英亩的土地，当时他斥资69万元购得这块地，其中包括一幢地下室已装修完毕的朴素单层住宅，但土地为农业用地。 他的朋友曼德 (Gurdarshan Mand) 和吉尔 (Kuldip Gill) 是这笔交易的地产经纪。他们各自同意支付10%的购屋款和10%的房产维护费用，以换取10%的所有权，齐马以信托的形式代为保管。 如今这块土地价值超过2500万元，但两位朋友因各自对口头信托协议的解读，以及后来试图将其协议以书面形式记录下来而发生了争执。 据CTV新闻报道，该房产的所有权归属问题最终被提交至卑诗最高法院。法官布莱克(Lauren Blake)本周就此案发布了一份长达128页的裁决。 最终，尽管法官认定3人均存在严重的信誉问题，但裁定曼德和吉尔保留了该房产的所有权，并下达了多项命令，旨在确保他们和齐马能够从法院下令出售的房产中获得公平的补偿。 最高和最佳用途 即使历经大温哥华地区数十年的房地产繁荣时期，该土地的价值也从1996年齐马支付的69万元，飙升至2025年卑诗物业估价处(BC Assessment)鉴价的25,555,900元，这笔地价涨幅之大令人咋舌。这是1996年购入价格的37倍多，涨幅高达3,703%。换句话说，自1996年以来，该房产每年平均增值超过88万元，相当于原始投资的127%。 虽然法官布莱克的判决并非旨在解释房价飙升的原因，但从本案原告曼德和吉尔提交的评估报告中汲取了一些见解。 据鉴价资料显示，该幅土地上的房屋建于1969年，拥有6间卧室和3间浴室，居住面积为2,092平方呎(约2092平方米)。房屋仅占该地产估价中的32,900元，其余价值均归于土地。 根据法院判决，虽然该房产目前的土地分区为A-1，即“一般农业区”，但自齐马购买以来，却从未被用作农田使用。在卑诗省，用作经营农场的土地评估税率通常远低于住宅或其他商业用地。 尽管目前该地块的土地分区为A-1，但它位于素里市官方社区规划中指定的“混合就业”区域，以及该市东纽顿商业园区，即社区概念规划中指定的“商业园区”。因此，根据评估员的说法，该地产“可能的最高和最佳用途”是重新开发为商业园区。 108天审理期 法官布莱克对此案的审判期原定25天，最终却耗时19个月，即长达108天。 法官在判决书中多次表示，该案提交的证据数量之多，以及耗费大量时间争论，最终证明与她对案件分析无关。 基本上，争议的焦点是原告声称齐马继续以信托形式为他们持有20%的房产。齐马否认了这一说法，并辩称信托协议已失效，如非双方随后达成协议，就是原告未能履行支付20%房产维护费用的义务。 以上两种说法都无法让法官布莱克满意。 布莱克认为齐马以信托形式为曼德、吉尔及他们的妻子持有20%的房产，其余80%则由他本人持有。 作为补救措施，法官裁定有必要下令出售该房产，这是原告的诉求，而被告则表示反对。 布莱克的判决书中写道：“继续通过分割的方式将双方作为房产的共同所有人捆绑在一起，只会导致进一步的冲突和不可避免的法律诉讼。解决双方之间高度冲突和敌意的最有效方法是下令出售该房产。” 法官下令在判决作出后的60天内将该房产挂牌出售，并规定了出售的具体条款。 一旦房产售出，原告将有权获得20%的出售收益，扣除相同比例的地产经纪佣金、必要的成交费用和适用税费。 原告还必须从其应得的收益中扣除20%的抵押贷款和信用额度价值、20%的齐马“合理发生的费用”（由法院书记官确定）以及20%的因出售产生的税务结果。 他们应得的销售收益份额将增加20%，包括齐马从该房产上获得的42,000元租金收入(该收入未与他们分享），以及Cheema Bros. Transport Ltd.根据该房产租赁条款“应支付”给齐马的款项的20%。 其中许多对价的具体价值仍有待确定。根据布莱克的裁决，将举行另一场听证会，以决定如何评估诉讼费用。 (图：Google Maps、BC Assessment)

一家知名房地产中介因被查出存在“重大”资金缺口而被勒令停业，此后约2400名安省房地产经纪人失业。 安省房地产委员会（RECO）于8月19日下令关闭IPro Realty Ltd.。 该委员会表示，在一次定期检查中，发现IPro Realty Ltd.的账户存在资金缺口，并指出这是该中介“严重违反”法律规定及对客户、经纪人所负职责的行为。 此次中介停业由RECO监督执行。IPro Realty Ltd.在大多伦多地区及安省南部设有17处办公点，约2400名经纪人受雇于该机构。 此次停业涉及多个办公点，包括多伦多的3处、密西沙加的2处，以及Orangeville、Georgetown、米尔顿、北约克、Bradford、Baysville、伯灵顿、Woodbridge、士嘉宝、宾顿、Brantford和Pickering各1处。 RECO表示，其意识到，曾由IPro Realty Ltd.提供服务或正与该机构进行交易的客户、经纪人及其他中介机构，都可能受到此次停业的影响。 该委员会建议，买家和卖家可联系曾为自己服务的房地产经纪人；仍有未结清佣金的经纪人，则应提交保险索赔申请。 来源：https://globalnews.ca/news/11343875/ontario-real-estate-ipro-realty-closure/

大温地区的三大城市——素里（Surrey）、三角洲（Delta）和兰里镇（Langley Township）的市长近日联名致函大温区域局（Metro Vancouver Regional District），正式请求对当前的城市发展边界（Urban Containment Boundary，简称UCB）政策进行放宽和现代化调整，以应对南菲沙河谷地区（South-of-the-Fraser）快速增长的人口与发展需求。该三位市长分别是素里市长Brenda Locke、三角洲市长George Harvie和兰里镇市长Eric Woodward。他们在信中指出，目前《Metro 2050区域增长战略》中的UCB政策正在限制他们为居民提供充足住房、就业用地及关键基础设施的能力。城市发展边界（UCB）政策背景根据dailyhive的报道，UCB最早于1996年在《宜居地区战略计划》（LRSP）中确立，旨在遏制城市蔓延、保护农业用地和生态敏感区、推动高密度和以公共交通为导向的城市发展。此后，该政策于2011年更新为《Metro 2040》，并于2023年进一步更新为现行的《Metro 2050》。根据《Metro 2050》，98%的未来城市发展应限制在现有的UCB范围内，其余的2%变化需通过极为严格的程序获得批准，包括区域局董事会三分之二的投票支持。 Surrey, Delta, and Langley Township want to enable more outward urban growthhttps://t.co/xej1Ff0PlE — Daily Hive Vancouver (@DailyHiveVan) August 15, 2025 三位市长提出的三项改革建议更新UCB边界：允许将UCB扩展至非农业保护区（ALR）或非生态敏感区域的土地，前提是这些区域可以由现有或规划中的基础设施服务，且发展方式支持紧凑型、交通导向型社区建设。简化审批流程：将满足新标准或处于“特别研究区”（Special Study Area）内的UCB扩展申请归类为“三级修订案”，仅需区域局董事会过半数通过即可批准，较现行程序大为简化。赋予地方更多灵活性：允许市政府对UCB进行轻微、地点特定的调整，只需向区域局通报，无需进行冗长审批，前提是变更符合本地《社区总体规划》（OCP）与区域发展目标。 面临的土地压力和住房危机三位市长强调，南菲沙地区将承担大温未来人口和就业增长的最大比例，但现有UCB范围内的可发展土地严重不足。例如：兰里镇面积达316平方公里，但仅有19%的土地位于UCB内，其余为农村或农业用途；素里市与三角洲市同样拥有大片受限发展区域，尽管它们是大温人口增长最快的城市之一。此外，三市内保留了大量工业用地，但这些区域的发展也因临近ALR而受限。随着工业用地短缺加剧，不少企业正迁往如卡尔加里等地，威胁到本地经济。

受非洲文化启发的温哥华华埠社会住房塔楼提案 据dailyhive报道，由黑人主导的非营利组织霍根巷协会（Hogan’s Alley Society）正在推进其在温哥华历史悠久的华埠南端建设混合用途社会住房塔楼的计划。   由Studio One Architecture提交的新开发许可证申请涉及728-796号梅街——即联合街与梅街交叉口的东北角——计划建设一栋128英尺高、12层的建筑，内含109个社会住房单位以及约7400平方英尺的零售/餐饮空间，位于一楼和二楼。 据《每日嗡嗡网》在2024年4月的报道，当地开发商Bonnis Properties于2023年以2000万美元的价格将该物业出售并批准了霍根巷协会的重新分区计划。在交易达成的同一天，加拿大联邦政府的加拿大按揭和住房公司（CMHC）为该组织提供了2520万美元的抵押贷款。   霍根巷协会所提出的新重建概念在结构形式和高度上大体上与Bonnis Properties此前批准的概念一致，该概念同样是由Studio One Architecture设计的。然而，Bonnis Properties设想了更广泛的用途，包括75个市场分层产权公寓、19个社会住房单位和6000平方英尺的零售/餐饮设施。 总建筑面积为92300平方英尺的2025年设计概念相比于2021年批准的重新分区概念的85700平方英尺有略微的密度增加。在这块12844平方英尺的土地上，地面面积比率（FAR）也相应从6.7倍增至7.2倍。 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 现状： 796梅街温哥华华埠的砖房 已取消的2021年重新分区申请批准概念：   728-796梅街温哥华华埠砖房 新的2025年开发许可证申请概念： 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 该项目将提供近200个安全的自行车停车位，并且设置34个车辆停车位，较之前概念的64个停车位有所减少。 除了将住宅用途转变为100%社会住房外，最显著的变化是项目的建筑方向。   无论是之前的概念还是新的概念，都将拆除位于物业角落的1899年建成的三层旅馆建筑。 而Bonnis Properties之前的概念希望与华埠独特的遗产建筑和材料特征保持一致，同时也融合了1910年建成的砖房夜总会和梅街上的酒吧以及一座在联合街的1925年建筑遗产元素，该建筑曾在另一个地点，曾经设有吉米·亨德里克斯的神坛——而现在霍根巷协会的新提案则设想了一个极为现代且具有对比感的设计，声称受到了非洲文化的启发。   “非洲艺术和文化富有多样性，特色鲜明，常以复杂的图案、几何形状，如圆形和三角形，以及与自然的深厚联系为特征，”设计理据中写道。 “设计过程始于对非洲建筑的探索，通常以土色调、深红褐色、穿孔遮阳屏和大胆的图案为标志，其中许多图案含有三角形。这些元素既反映审美和功能目的，比如提供阳光保护，同时也庆祝非洲文化的生动性。”   728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 此外，整体设计概念受到猴面包树的启发，猴面包树被称为“生命之树”，象征着韧性、社区、团结、智慧、遗产和生命——在许多非洲社区中，它是栖息、食物和水的来源。 猴面包树的“根深扎大地，而枝条向天空延展，象征着力量、成长与联系。这棵树的象征意义与该地区的历史文化重要性以及项目的目标产生了共鸣，”设计理据中进一步说明。 “树干形状的结构稳定了位于梅街与联合街交汇处的建筑角落，象征着温哥华非洲社区的历史、力量和根基，同时拥抱非洲文化遗产的丰富性。带有复杂图案的护栏将各个部分连接在一起，代表着小社区团结成更大、更具韧性的身份。建筑的入口设计反映了传统非洲走廊，强调其作为社区聚集空间的文化重要性。” 建筑的外立面将采用铸铁、压制金属装饰元素和建筑图案。保留的砖砌遗产外立面来自砖房和联合街的建筑，将为现代设计提供一种对比，同时将在巷子里安装一块纪念牌，详细讲述“霍根巷的故事。”   728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025 该组织声称，该地区由于靠近铁路，成为黑人居民的集中地，他们在铁路上工作，且该社区的遗迹自1960年代末以来开始被迫迁移，以便建设乔治和邓斯米尔高架桥，该高架桥建于1915年，取代了该地区的原高架桥——哈特·麦卡赫桥。 值得注意的是，许多居住在华埠的华裔居民也因为高架桥的建设而被迫迁移。 根据温哥华市的东北假溪计划（NEFCP），在728-796梅街正南方的整个城市街区，预计将重新定义霍根巷，作为一个混合用途的住宅开发项目，包含零售、餐饮、社区和文化空间。该项目位于梅街和联合街交叉口的东南角，目前是非正式的绿地、诺拉·亨德里克斯广场临时模块化住房大楼以及高架桥的最东端。根据该组织的网站，他们是临时模块化住房大楼的“主要运营合作伙伴”。 在街对面，根据NEFCP，同一交叉口的西南角也计划开展混合用途的住宅和零售开发，将其设计成华埠的直接南向延伸。   这两个街区仍由市政府拥有的乔治和邓斯米尔高架桥占据，目前尚不清楚何时会进行拆除，特别是因为拆除和建设新的替代地面道路网络的费用不断上升。 728-796梅街温哥华霍根巷协会2025

温哥华大都会地区租客如何被诈骗者锁定 据dailyhive报道，列治文皇家骑警提醒租客关注温哥华地区的租房诈骗，夏季以来已有租客因此损失数千元。   根据一份新闻稿显示，今年夏季租房诈骗事件激增，自七月以来至少有五人被骗，损失金额在400至2600元之间。 警方表示，受害者多是回应在社交媒体上发布的虚假租房广告。   在每一个案例中，潜在租客都是通过网上找到房源，然后被要求通过电子转账支付押金以确保租房资格。 付款后，他们很快发现该房源根本不存在。 “不难看出，现在的租房市场尤其艰难，尤其是在这个时候，”列治文皇家骑警经济犯罪组的德尼丝·卡姆警员表示。 “诈骗者常常利用人们的情绪制造紧迫感。我们希望大家在交钱前能够放慢脚步，认真确认。”   警方指出，一些警示信号可以帮助租客避免上当。如果某个房源看起来美好得令人难以置信，那很可能就是骗局。 他们建议在多个网站上核对房源信息，使用反向图片搜索确认照片是否被盗用，确保房东确实拥有或管理该房产。 无论市场有多竞争，警方强调，在亲自查看房子之前绝不要汇款。   任何认为自己可能已经成为温哥华租房诈骗受害者的人，都被敦促立即联系当地警方。 列治文皇家骑警的联系电话是604-207-5189，或访问网站richmond.rcmp.ca进行在线联系。

根据一份新数据，首次购房者中年龄最小的群体，在安省房屋交易中占据了很大一部分，这引发了人们对安省住房可负担性到底有多高的疑问。 图源：51记者拍摄   根据安省土地注册机构Terane 的一份报告，过去五年，30岁及以下的首次独自购房者，占公寓购买量的41.5%。 同期，该年龄段的独居买家也占了独栋房屋购买量的38.5%。 考虑到年轻买家在安省通常面临的可负担性挑战，Teranet将此称为一个“令人惊讶的趋势”，并表示这可能预示着来自家庭或其他来源的经济支持。 这个最年轻群体的购房模式与30至40岁之间、通常收入更高的首次购房者相似。在独居首次购房者中，30至40岁群体在过去五年中占公寓购买量的42.1%，在房屋购买量中占40%。 该报告没有提供前几年的数据，因此我们无从得知当房价更便宜时，30岁以下的人在住房市场的表现如何。 图源：51记者拍摄 报告还发现，近年来，更多的首次购房者以个人而非夫妻名义购买公寓。 这扭转了2015年后开始的模式，当时购买公寓的独居买家较少。那时的抵押贷款规则更严格，要求买家证明他们能够在更高的利率下偿还抵押贷款。 Teranet的数据分析与洞察总监Emily Cheung表示，最近的这一变化“可能暗示着来自其他来源的经济帮助，但我们无法确定这是根本原因。” 报告称，首次购房者更青睐已建成或二手房。只有20%的首次购房者选择购买新房。 通常来说，老旧公寓比新房有更多空间且更便宜。因此，买家们一直倾向于老旧公寓，而避开预售公寓。这导致了多伦多地区预售公寓销售出现自上世纪90年代以来最严重的放缓。 为了帮助更多年轻的加拿大人进入住房市场，联邦政府已采取措施降低预售房的价格。政府已提出立法，计划免除首次预售房购房者的5%联邦商品及服务税，前提是他们计划住在该房产中。 根据加拿大房地产协会的数据，7月份加拿大房屋的基准价格为693,300加元。这高于五年前的567,500加元和2015年的437,100加元。 在加拿大人口最多的多伦多地区，7月份房屋的基准价格为981,000加元。根据加拿大房地产协会的数据，这高于五年前的849,900加元和2015年的589,000加元。

温哥华租房信息带有奇特条件 最近，温哥华的一条租房信息因一些奇怪的要求和条款，让不少居民感到困惑，甚至愤怒。   这则租房信息是在本周早些时候发布在Craigslist上的。 所出租的是一套一卧室加书房的联排别墅，租金为每月2495加元。然而，在描述中提到，这间房子非常适合“工作日的上午11点到下午5点之间通常不在家的租客”，因为“房东希望在此期间使用一小部分空间”。   根据Craigslist上的信息，遵守这些条款会让潜在租客享受“比市场租金便宜得多”的优惠。 不过，唯一的条件就是在工作日的白天尽量不在家，这基本上排除了远程工作。信息中稍后提到，如果租客在家也可以，但并没有详细说明这种安排的具体情况。 “如果你在工作日外出工作，你甚至不会意识到我们在这里；如果你在家，这也可以，”租房信息补充道。 这套房子看起来非常宽敞和维护良好，距离天车站也很近。   该信息还提供了第二种安排，适合希望拥有居住和共享办公空间的专业人士。 “这套住宅的工作生活分区非常适合希望在家办公且能方便客户拜访的人，因为距离体育场天车站仅50米，”信息中进一步说明。 这条租房信息引起了温哥华住房相关子版块的关注，有帖子问道：“这是什么鬼？”   一位用户评论道：“他们是不是疯了？” 还有人对租金的定价表示质疑。   “这真的太离谱了，考虑到现在的租房市场，这地方或许能租到2850加元。对于每周五天、每天六小时在你家里的人来说，根本没有真正的折扣。这绝对是疯狂的。” 其他人也称这则租房信息不切实际。   你怎么看待这条温哥华的租房信息？你能想象租一间在工作日最好不在家的地方吗？  

列治文市提议在阿伯丁地区建设200多套租赁住房 据dailyhive报道，列治文市政府正在计划一个规模可观的专门建设租赁住房项目，选址为市政拥有的土地。   这个项目被称为“阿伯丁租赁住宅”，计划在3660-3740性史密斯路上建设两座新六层楼的建筑，涵盖五个地块，属于列治文市中心区域的阿伯丁社区规划内。 该地块位于性史密斯路与坎比路交口以北，距离天空列车阿伯丁站向东约10分钟的步行路程。   该地块位于大陆购物中心的东侧，位于Polygon Homes于2022年建造的Fiorella公寓的东南方，南边、西南方和西方则是Polygon Homes正在建设的未来Talistar公寓。 据市政府介绍，早在2001年就开始进行这一特定土地的整合，现在这代表着市政政府在其房地产投资组合中最大的住房开发机会。 这五个地块的总面积为96,000平方英尺。根据2024年7月BC评估局的评估，该地块的总价值为2209万美元，其中北边地块上的一座建筑价值10,000美元，其余部分来自土地的价值，其余四个地块均为空地。 3660-3740 性史密斯路 列治文 阿伯丁住宅 3660-3740 性史密斯路 列治文 阿伯丁住宅 市政府计划在该地块建设多达220套专门建设的租赁住房。该项目可能为混合用途，可能会包含一些商业零售、餐厅、办公室和/或托儿所的设施。   为帮助筹集建设资金，市政府正在探索利用省政府的社区住房基金（CHF），该基金要求单位组合中包括30%的低至中等收入市场租赁单位（适用于收入不超过85,870美元的单间或一卧室单位，以及不超过138,770美元的两居室或多卧室单位），50%为收入相关租赁单位（适用于家庭收入低于BC Housing的住房收入限制，但高于深度补贴），以及20%为深度补贴收入租赁单位（适用于家庭收入低于BC Housing的深度补贴限制）。 市政府指出，社区内一些居民对该项目可能包含的支持性住房成分表示担忧。 该开发地块位于3780 性史密斯路的市政用地以北，此前该地块曾是一个颇具争议的提案的地点，计划在这里建设一座具有90个单间单位的永久性六层支持性住房建筑。此完全独立的支持性住房项目由BC Housing主导，在市政府因公众持续反对而撤回对该项目的支持及土地后，于2025年2月被取消。   与已取消的支持性住房项目不同，市政府强调阿伯丁租赁住宅项目是专门为能够独立生活的人群设计和建造的，旨在满足低收入工作家庭的需要，包括家庭、老年人和残疾人。 市政府表示，列治文的此类住房“常常被忽视”。其目的在于要求租户不仅需在BC Housing的候补名单上，且需与列治文有联系。   3660-3740 性史密斯路 列治文 阿伯丁住宅 阿伯丁租赁住宅的大部分单元将是家庭型户型；预计三分之二的租赁住房将为两间和三间卧室的单位，其余三分之一为单间和一间卧室的单位。 市政府近期已启动采购流程，寻找潜在的非营利住房运营商，以负责建筑施工后的管理工作。   初步的公众咨询正在进行中，预计于9月提交重新分区申请，随后选择非营利住房运营商。市政府计划在秋季晚些时候提交其CHF申请。 在这个早期阶段，尚未公布任何建筑设计效果图。 今天，省政府宣布了列治文市的住房目标，要求市政府在未来五年内推动完成6753套新住房，包括带有低于市场价格成分的专门建设租赁住房。

2019年4月16日，温哥华的住宅。THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward THE CANADIAN PRESS 随着居民缩减开支，卑诗省房地产市场也受到波及。卑诗省房地产协会（BCREA）在最新发布的第三季度住房预测中指出，到今年年底，房源数量预计将下降2.2%，至72,840套。 不过，长期来看，市场前景更为乐观。BCREA预计，到2026年，房屋买卖数量将增长10.7%，达到80,600套。 首席经济学家布伦登·奥古姆森（Brendon Ogmundson）表示，与美国的贸易战加剧了市场的不确定性，影响了人们对2025年上半年复苏的预期。 “虽然整体销售疲软，尤其是在大温地区，但许多市场已经回到长期平均水平，并可能在2026年初积聚动能。”奥古姆森说。 BCREA指出，目前全省二手房存量已稳定在40,000多套，这一水平在过去十多年中从未出现过。 “我们预计，在需求旺盛的地区，房价将出现温和上涨；而在需求疲软的市场，如大温地区，价格可能面临下行压力。整体来看，2025年的平均房价将大体持稳，2026年则有望小幅上升。” 与此同时，全国范围的研究也凸显了温哥华的高房价。世纪21上月发布的报告显示，在全国50个社区中，温哥华依旧是最昂贵的居住地： 温西独立屋平均每平方英尺价格为$1,110； 温哥华市中心公寓则高达每平方英尺$1,206。 尽管价格居高不下，房地产公司指出，卑诗市场仍受“买家不确定性”拖累，成交量和价格均承压。 (来源：BCREA)  

加拿大的商界正日益担忧，如果与美国的贸易战持续下去，局势将从糟糕走向更糟。 来自加拿大独立企业联合会（CFIB）的最新数据显示，受冲击最大的群体是中小企业，尤其集中在卑诗省。 CFIB卑诗省立法事务主任瑞安·米顿（Ryan Minto）在接受1130新闻电台采访时指出，三分之二的卑诗省企业直接与美国进行进出口贸易，如果算上间接贸易，这一比例高达80%。 “在钢铁和木材等行业，情况尤为严峻。大约三分之一的卑诗企业受到钢铁关税影响，五分之一受到软木关税冲击，这在全国都是最严重的。”米顿说。 他强调，不确定性是企业主们最大的担忧。“如果一家工厂受到关税影响，周边社区的五金供应商、小商店都会受到波及，形成连锁反应。企业主们告诉我们，真正让他们难以支撑的，是无法预测的未来。” CFIB的全国调查还发现： 20%的小企业表示可能在六个月内倒闭，原因包括贸易战、营收下滑、成本上升和供应链中断； 三分之一的小企业订单被冻结； 四分之一的小企业订单被直接取消。 该组织呼吁联邦政府立即介入，减轻企业负担。具体措施包括减税、提供关税补贴，并将反关税带来的收入返还给中小企业。 米顿也提醒消费者：“在加美达成协议之前，请尽可能支持本地企业。他们面临的最大问题就是需求萎缩。很多人因为生活压力而减少消费，小企业因此首当其冲。” 谈判陷入僵局：关税上调至35% 加美贸易谈判的最后期限已多次推迟。原定于8月1日达成的协议未能如期完成，反而在当天，美国总统特朗普宣布，将未纳入《加拿大-美国-墨西哥协议》（CUSMA）的加拿大出口产品关税提升至35%。 总理马克·卡尼表示，加拿大只会接受一个“公平”的协议，即便意味着谈判要拖到8月甚至更久。 美国方面则声称，加拿大高关税是“对芬太尼贩运的回应”。 卡尼对此反驳称：“加拿大仅占美国芬太尼进口的1%。我们正大力投资边境安全，增加执法与情报资源，打击跨国犯罪和人口走私。我们会继续与美国合作，阻止芬太尼的蔓延，拯救两国人民的生命。” 与此同时，加拿大外交部长安妮塔·安南德（Anita Anand）将赴华盛顿，与美国国务卿马尔科·卢比奥（Marco Rubio）举行首次正式会晤。这一会谈，紧随美国国务院对一名加拿大籍国际刑事法院法官实施制裁的消息之后进行。 就在上个月，加拿大贸易部长曾在华盛顿与美国商务部长霍华德·卢特尼克（Howard Lutnick）会面，试图就关税问题寻求突破，但最终无果。

最新分析显示，加拿大的住房建设步伐正在加快，过去四年，加拿大的新屋开工量达到历史最高水平。今年大部分地区依然保持强劲势头，但加拿大皇家银行（RBC）最新报告指出，全国人口最多的安省却显著拖慢了整体步伐。 图源：globalnews 这份由RBC发布的报告，基于加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的最新数据分析指出，虽然全国新屋开工量普遍增长，但安省却录得大幅下滑，尤其集中在大多伦多地区。 RBC经济学家Robert Hogue警告称：“这种分化令人担忧，因为它可能加剧严重的可负担性问题，并给这些地区的加拿大人带来社会和经济压力。” 报告直言，安省在建房上的落后，是加拿大住房危机的“根源”。 全国vs安省数据对比 全国：7月新开工26.3万套，环比上涨3.7% 安省：新开工量骤降，大多伦多地区跌幅最明显。多伦多7月新屋开工量同比暴跌69%，年累计下跌49%。 RSM加拿大房地产高级分析师Nicole Lechter表示：“多伦多的高开发成本正严重扼杀租赁供应。若无政策改革，这种下行趋势将会持续。” 图源：51记者拍摄 造成安省住房疲软的原因 土地、劳动力、建材成本急剧上涨 市政开发收费和额外费用叠加 公寓建设速度骤降，几乎“看不到尽头” RBC报告指出，安省的六个月平均新屋开工量已跌至十年来最低，这与省府提出的“十年建150万套新屋”的目标背道而驰。 全国其他省份情况 阿尔伯塔省、萨省、曼省、魁省及大西洋省份：开工量上升 BC省：虽有放缓，但远不如安省严重 图源：51记者拍摄 由于大型多单元项目往往需要2至3年以上才能竣工，当前下滑的影响要到2026年甚至更久才会完全显现。 RBC提醒，这将给未来数年的住房市场带来“严重后果”。

  一个加拿大房市“老话题”，引爆了Reddit论坛。   一位网友发帖提出质疑：“对于房市买家来说，地产经纪是不是完全没用？”   加拿大房地产协会 图源：Shutterstock   帖主表示，他曾经和3位地产经纪合作过，这些经纪全是想要赚“快钱”，根本不想努力帮他省钱。   他说：“我的地产经纪总是催促我对一些‘还行’的房子出价，而不是让我等到真正合适的房子。而且他还拒绝接受我提交低价报价，直接就把我的想法否掉了，而不是单纯帮我提交。” 他犀利地指出：“说到底，他的利益和我的完全不一致——他是越快成交、价格越高，赚得越多。那我为什么要相信他真的是为了我的最佳利益着想呢？从买家的角度来看，地产经纪能带来的价值和他们佣金模式里自带的利益冲突相比，几乎可以忽略。”   最后，帖主反问道：“难道是我想错了吗？你们当中有人真的遇到过会替买家拼命争取的地产经纪吗？”   评论区的一位网友表示，加拿大竞争局正在调查这件事，征询公众意见。     据悉，加拿大房地产协会（CREA）的佣金规则要求：当房产通过MLS（Multiple Listing Service）系统挂牌时，代表卖方的经纪必须向代表买方的经纪提供佣金。一般而言，这意味着当房产通过MLS系统售出时，买方经纪的佣金不是由买方直接支付，而是由卖方经纪支付。   图源：Canada.ca   目前，加拿大竞争局正在调查这些佣金规则是否会影响价格竞争。比如这些规则是否影响买方经纪基于佣金比例展开竞争的动力？   以及，是否会导致“引导行为”（steering）。比如，这些规则是否会影响买方经纪展示不同佣金水平房源的积极性？如果会，这是否又影响到卖方愿意提供的佣金水平？   对此，加拿大竞争局针对3个不同群体，提出了以下问题，征询大家的意见：   1 针对买房者与卖房者   您上一次买房或卖房是什么时候？ 您最近一次的经历是买方、卖方，还是两者都有？ 您的经纪向您解释过，他们在帮助您买房或卖房时的酬劳方式吗？ 在买房或卖房前，您有没有尝试和经纪人谈判佣金？过程如何？   如果您买过房：   您是否知道，经纪可以通过返佣的方式回馈客户？您是否讨论过这个选项？ 您是否曾感觉，经纪会引导您去看某些房子，是因为他们能从中获得更高的佣金？ 如果佣金需要由您自己全额支付，您会因此改变是否使用经纪的决定吗？   如果您卖过房：   您的经纪是否建议您提供一个特定水平的佣金，以便更容易卖出房子？ 如果不需要向其他经纪支付佣金，您在谈判方式或是否雇用经纪方面的选择会不会有所不同？如果会，具体是怎样？ 关于地产佣金，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？ 图源：51记者拍摄   2 针对房地产经纪   您通常如何与客户沟通您的收费？一般是在买卖流程的哪个阶段谈到报酬？ 您多久会和客户谈判佣金？您是否会向买家提供返佣？ 您会如何建议客户设定佣金比例？哪些因素会影响您的建议？ 您是如何吸引客户的？客户选择与您合作的原因或您提供的具体服务有哪些？ CREA的“合作政策”是否对您的业务产生了影响？您在该政策下遇到过什么挑战，又是如何调整的？   3 针对其他市场参与者   您是否提供或计划提供MLS系统之外的替代挂牌服务？如果有，它与MLS有哪些不同？为什么要提供这种替代？ “合作政策”是否对您产生了影响？ 您是否因应“合作政策”对业务做出了调整？ 关于合作政策或替代挂牌服务，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？   如果你想给加拿大竞争局提供意见，可以直接将上述问题的答案，以邮件的形式发给ic.mpd-realestate-dpm-immobilier.ic@cb-bc.gc.ca。   如果你需要了解有关竞争局及其职责的更多信息，或提出投诉，请联系该局的信息中心。官方网址如下： https://competition-bureau.canada.ca/en/how-we-foster-competition/consultations/call-out-information-canadian-real-estate-associations-commission-rules-and-cooperation-policy     最后做一个总结，在加拿大买卖房屋，双方地产经纪会很容易进行“合作”，他们的目的一致，都是为了快速完成交易，拿到佣金。   因此，买家和卖家，由于信息不对等，都有可能会成为弱势的一方（取决于买方市场还是卖方市场），导致在这场交易中遭受了“隐藏”的损失。   而由于成交价格越高，双方经纪的佣金越多，那么买家承受“隐藏”损失的可能性，相比于卖家，也就更大。  

还记得那些关于加拿大人在疫情期间的超低利率房贷到期、面临更高利率的房贷“悬崖”的警告吗？ 大家都在担心房贷加息的“悬崖”，但最新报告显示，真正被债务压垮的，反而是那些没房的人。 图源：51记者拍摄   本周发布的Equifax Canada报告发现，第二季度有近140万加拿大人逾期未还款。这个数字比第一季度略有下降，但仍比一年前高出118,000人。 然而，逾期未还款的人中，没有房贷的人数几乎是拥有房贷的人数的两倍。 Equifax Canada 的高级分析副总裁Rebecca Oakes说：“虽然整体拖欠率似乎趋于稳定，但其背后的故事要复杂得多。” “我们继续看到有房贷和无房贷消费者之间的差距越来越大，以及年轻加拿大人持续面临的财务压力，他们正面临着更差的就业市场和不断上涨的成本。” 36岁以下的加拿大人似乎正面临最严重的财务困难。该年龄段的拖欠率比一年前跃升了近20%，平均无抵押债务增至14,304加元。 该研究称：“这个人群目前在信用卡和汽车贷款方面的拖欠水平最高。” Equifax表示，没有房贷的人消费水平有所增加，而有房贷的房主在信用卡上的消费则有所减少。 根据加拿大统计局昨天发布的数据，6月份的信用卡余额创下了1,133亿加元的纪录，无房贷负债总额达到7,930亿加元，比一年前增加了290亿加元。 信用咨询协会表示，现在向其寻求帮助的加拿大人背负着更大的债务。6月份的平均无担保债务额增至34,400加元，比去年上升了14%。 Oakes说：“生活负担能力危机似乎对年轻消费者的打击最重。在成本上涨、就业不确定和获得可负担信贷的机会有限之间，许多人正努力挣扎求存。” 安省，尤其是大多伦多地区和汉密尔顿，显示出全国最高的逾期还款增幅。Equifax表示，这反映了这些地区高昂的生活成本以及对汽车和钢铁行业的依赖，而这些行业现在正受到美国关税的打击。 阿尔伯塔省的拖欠率也有所上升，其中没有房贷的人比有房贷的表现出更大的财务压力。 Equifax 预计，对年轻消费者而言，信用表现问题将在今年下半年仍然是一个关键问题。

温哥华市拟建造更多“遗失的中型住宅”(missing-middle)的努力遭遇阻碍，此前多个建筑项目因工人和未来住户面临严重安全风险而被下令停工。 据Postmedia报道，2023年，温哥华高调实施的新分区规划，允许在低密度住宅区内，独立屋地块可建造最多6套房屋，而此前这些住宅区仅允许建造独立屋或单一分立式、复合住宅。温哥华市政府将这些小型多单位公寓称为“多重复合式住宅”(multiplexes)。 但一位发言人证实，市政府最近暂停了至少9个项目的建设，因为发现这些建筑项目距离电线太近。 市政府拒绝提供这些建筑的地址。   之后Postmedia根据线民提供资料走访了这些位于温哥华东区的建物。该传媒发现这些地块上的建筑似乎处于后期施工阶段，并且非常靠近电线，其中一些建筑似乎已接近完工。   市政府公共许可证资料库显示，这些房产已收到停工令。 市府发言人表示，《加拿大电气规范》(Canadian Electrical Code)对电力基础设施有明确的退让要求，但这些要求并未经过市政府工作人员的核查。发言人表示，工程师、建筑师或电力承包商有责任审查专案计划，并提供专业的书面保证，确保专案符合卑诗水电公司基础设施的退让要求。 “遗憾的是，在9宗案例中，持有证照的专业人员犯下错误。”市政府发言人表示：“这意味着这些建筑将过于靠近高压架空电线，对工人和居住者构成严重的安全风险。” 卑诗劳工安全局 (WorkSafeBC) 表示，除了市府发布的9份停工令外，还对3处受影响的物业发布了停工令，“原因是这些物业对工人安全构成重大且持续的风险”。 发言人表示，市府目前正在审查这些项目的合规情况，“作为额外的预防措施”。 住房倡导者和专家长期以来一直在敦促政府建造这种中等密度住房，有时也称为“遗失的中型住宅”，这种住房很受居民欢迎，而且比温哥华大多数住宅区占主导地位的独立式住宅便宜得多。 2023年，卑诗省政府出台立法，要求各市政府在2024年6月之前更新其条例，允许在住宅区最多可建造4个单位，在交通繁忙区域最多建造6个单位，此后，这些“遗失的中型住宅”项目，在卑诗省各个城市陆续推出。 但在卑诗省级立法出台之前，温哥华在中密度住房建设方面一直领先于卑诗省的大部分地区。 温哥华的升级分区源自于时任市长甘迺迪(Kennedy Stewart)于2022年1月提出的一项动议，该动议经当时的市议会批准，指示工作人员制定开发多单位复合住宅(multiplex)政策。2023年9月，温哥华现届市议会批准了该项分区政策，市长沈观健表示，市议会正在“对住房危机采取大胆行动”，并“开辟一条通往真正解决方案的道路”。 自那时起，人们对这类住宅的兴趣日益浓厚：从2023年到今年6月，温哥华市共获得579份多单位复合住宅开发许可证，并已发放114份。 (图：Google Maps示意图，非文章中提及房屋)

卑诗省租房者在支出上的‘危机领域’ 据dailyhive报道，又有一份关于该省生活成本高昂的报告出炉，详细揭示了卑诗省租房者在租金上花费的收入比例。   这份报告由SingleKey出具，并与Equifax合作，毫无意外地显示，加拿大租房市场中温哥华的租户条件最糟。报告数据基于2025年1月1日至8月15日间，SingleKey平台上的租房申请进行的分析。 这些数据是由租户直接提供的，结合了来自持牌信用机构的信用数据。   根据我们收到的数据，卑诗省的租房者平均将约38.48%的收入用于租金。报告指出，如果租金占收入的40%或更多，专家认为这就已进入“危机领域”。 “在温哥华，租金占收入的比例已经达到37.46%。高于推荐的30%上限，”报告中提到。 然而，这些只是平均数据，很多居民的租金支出已超过40%的收入，导致他们处于可负担性危机的边缘。 Equifax和SingleKey的报告还揭示了温哥华的其他令人震惊的事实。   我们已经知道，温哥华的租金在全国范围内最高，而报告显示，温哥华所有物业类型的平均租金为每月3,095加元。 报告还指出，加拿大存在双层租赁市场，突出如多伦多和温哥华这样的门户城市，这些城市吸引了高收入和高信用等级的租户，与之相对的是卡尔加里和埃德蒙顿等地区，它们提供了更温和的市场，租金和收入相对适中。 在购房的现实上，我们也见证了类似的情况，RateHub的最新分析显示，购买一处平均售价为1,173,100加元的温哥华住宅，家庭收入需要达到大约238,820加元。   报告还揭示了加拿大各地平均租户的信用评分。温哥华的租户平均信用评分为730，位居全国首位，高于全国平均水平694。 分析卑诗省租户租金支出 加拿大租金 租金支出因地区而异。如前所述，SingleKey报告显示，平均租金为3,095加元，基于租户提供的数据。   根据目前平台上所有的房源信息，Craigslist显示，平均租金为每月2,467加元，涵盖了温哥华以外的市辖区。 Rentals.ca发布的专门针对加拿大各市的月度租金报告指出，卑诗省北温哥华是租房最贵的地区，单卧室公寓的平均租金为2,630加元。温哥华的平均租金紧随其后，为每月2,513加元。这些数据基于2025年7月的信息。   两居室的租金则完全是另一个情况。在北温哥华，7月份两居室的平均租金为每月3,500加元；而在温哥华则为3,488加元。 对整个省来说，包括更具 affordability 的城市，Rentals.ca报告称，卑诗省在7月的平均租金为2,457加元。这超过了其他任何省份，只有安大略省接近。 卑诗省租户 您每月的租金支出接近危机领域了吗？欢迎在评论中告诉我们。

买在高点，楼市跳水，加拿大房主何去何从？ 你在高点买了房，如今市场大幅回调，资产缩水，贷款压力陡增。作为房主，你该怎么办？ 这是不少加拿大房主当前面临的现实难题。在2022年初加国房价触顶之后，全国多个市场经历了不同程度的下跌，尤其是一些在疫情后过热的城市，房价较峰值跌幅高达20%。无论是自住买家还是投资者，在错误的时间进场，代价都极为沉重。 根据《金融时报》的报道，Royal LePage首席执行官菲尔·索珀（Phil Soper）所说，“真正的问题是，你现在的住房是否满足你的生活需要？如果满足，那就是账面问题，而不是现实问题”。 市场曾“假摔”，如今真降温 回顾过去八年，加拿大楼市的走势比任何预测都更加戏剧化。一度因为移民激增、疫情推动、超低利率等因素，房价反而比原先预期更飙升。 索珀回忆道，“随着贷款审批标准收紧，买房人需要按更高利率‘压力测试’，市场一度急刹,市场确实曾遭重创”。 不过，房市随后的反弹再度让看空者失望。加拿大地产协会 CREA的数据显示,直到2022年第一季度，全国房市交易量年化接近67.5万套，平均售价达到历史高点——82.4万加元 。 房价回调，账面缩水不等于现实崩盘 截至2025年年中，全国平均房价为69.1万加元，远低于高点。但若考虑通胀因素，情况并非一边倒。以2017年底的49.6万加元平均价为例，按照加拿大央行通胀调整后，相当于2025年的约62.5万加元，说明尽管有所下降，房价仍高于过去通胀调整后的水平。 “房地产价格总是被高估了涨幅，因为大家忽视了通胀”，评论人士指出，“我们不会期待1970年代的价格还能买辆车，为什么会觉得房子价格不该跟着涨？” 不过，对那些在2021-2022年高位入市的人来说，这并非安慰。一些人甚至出现“负资产”状态，特别是购买预建公寓而眼下难以获得融资的人。 杠杆放大痛苦，但仍有理性应对之道 房产市场最危险的地方在于杠杆。很多投资者用10万加元首付撬动100万资产，一旦市场下跌10%，账面资产瞬间归零，甚至倒贴。 房地产顾问、女王大学退休教授约翰·安德鲁（John Andrew）就分享了一个真实案例：一位年轻买家在2023年高位购房，如今贷款难以获批，房价低于买入价，“她开始感到懊悔，觉得‘我到底做了什么？’”安德鲁说。 他的建议是：不要急着卖房，除非真的有必要搬家。看长远，用理性评估房产的持有成本与潜在回报。即便涨幅放缓，房地产依然有可能跑赢通胀。 居住需求才是真正的购房理由 对于自住买家而言，购房不仅是投资，更是“使用型资产”——为家庭提供稳定的居住环境，避免租房不确定性，是多数人坚持购房的核心动力。 房地产研究机构 Bullpen 总裁本·迈耶斯（Ben Myers）指出，加拿大人购房的最大心理动力之一是“强制储蓄”。买房逼着你还贷款，长期看是一种理财行为。 迈耶斯还表示，对于那些即将交房却因融资困难而进退两难的买家，可以尝试将合约转让（assign），但风险不小，因为接手者可能也无法完成交易。最理性的方式，仍是尽可能完成交割、出租房产、等待市场复苏。 出售不是出路，频繁换房是“财富杀手” “如果你确实需要搬家，卖房是可以理解的决定”，迈耶斯说，“但要记住，每次搬家都在蚕食你的财富”。 一次换房交易涉及的成本极高——房产经纪佣金、土地转让税、贷款违约金、律师费、搬家费用等加起来可能吃掉10%的资产。相比之下，长期持有的稳定收益远更可取。 很多人对股票交易的$9.95手续费斤斤计较，却在房产买卖中轻易放弃上万元，却毫不在意——这是典型的心理误区。 如果你买在高点，现在感到焦虑，是人之常情。但与其纠结当初的买入价格，不如重新评估当前房产是否符合你的生活需求。

加拿大卑诗省温哥华Point Grey的一处豪宅，目前售价降至2830万加元 温哥华的Point Grey地区有一处豪宅重新挂牌并降价出售。 4788 Belmont Ave. 被认为是该省最有价值的房产之一，其评估价值为23436000加元，排名卑诗省内70大豪宅之一。 可惜，这次降价只是将售价从2880万加元调整至2830万加元，仍然高出评估价值约500万加元。这处房产建于1997年，已有28年历史，最后一次交易价格为1050万加元，发生在2007年。 这处七间卧室的住宅有着自2019年以来的跌宕起伏的挂牌历史。 温哥华Point Grey豪宅 在2019年，这处豪宅最初挂牌价格为3280万加元，但于2020年撤销挂牌。当时的评估价值为21511000加元，比挂牌价格低得多。 次年，房屋的评估价值大幅下滑，降至18648000加元。直到2021年，评估价值回升至19161000加元，重新挂牌价格为33888000加元。经过几次挂牌，最终在2024年降至28888000加元，当前的挂牌价为38380000加元。现在的挂牌价格为23380000加元。 单就土地价值而言，其评估价值为14416000加元。 这座住宅不仅有七间卧室，还有令人惊叹的11间浴室，建筑面积为10077平方英尺，坐落在26572平方英尺的土地上。 挂牌信息上写道：“在这处享有盛誉的Point Grey庄园中，发现无与伦比的奢华，这里是高雅与海岸壮丽的完美结合。” Sutton Group-West Coast Realty表示，这幢房屋采用了欧洲建筑风格，室内有豪华的门廊、圆形楼梯和意大利大理石。 和许多豪华庄园一样，这所房屋配备了室内游泳池、水疗中心、影院和娱乐套房。此外，房子还可以俯瞰到温哥华的美丽景色，包括海洋和山脉。 温哥华Point Grey豪宅 餐厅区域尤为豪华。 景色令人惊叹。但这些景色真的值2800万加元吗？ 如果您需要估算一下这处房产的价值，您觉得它值多少钱？