地产

1人退订3人受累 连锁反应混乱兼复杂   多位地产经纪均忧虑大温楼市将出现退订潮。   加拿大卑诗省政府推出新的外国买家物业转移税今日正式生效，有地产业界人士表示过去周末交易量大增，政府房产过户登记网站BC Online更一度出现大塞车。有地产经纪指未能赶及完成交易的外国买家可能会选择退订，不排除会掀起退订潮的可能性，而因此衍生的问题亦会陆续浮现。   华裔地产经纪苏娴雅表示，外国买家为了免付15%的额外税款，很多都赶在今日新税制生效前完成交易，不少律师或公证人在昨日的长周末假期仍然赶工。   她说，由於买家必须要在限期前於政府网站BC Online完成登记，大批准业主周末期间涌至该网站，一度出现大塞车。苏娴雅表示她在上星期五和星期六都有交易要完成，但在该网站等了很长时间才能完成登记，令人非常紧张。    怡富地产副总裁杨兴琳接受加拿大广播公司(CBC)访问时亦表示，一般来说，该公司在星期五平均会处理100宗以下的交易，但在过去的星期五却较平时多出60至70宗交易。   苏娴雅又表示，未能赶及完成交易的外国买家可以会选择退订，宁愿损失5%的订金，也不愿意支付15%新税，因此不排除大温地区可能出现退订潮。 苏娴雅又说收到消息，有一个外国买家目前正考虑是否退订，若他最终决定放弃订金，将会引起连锁反应，直接影响另外3个买家的交易。   她解释1人退订3人受影响的情况∶原房屋的业主已经另觅新居并缴付了订金，若这位外国买家反悔不买，原业主便没有钱支付新居，若该业主也要退订，又会再影响新居的业主，形成连锁反应。   另一位华裔经纪亦预计新税制会引来退订潮，而随之衍生的问题会十分复杂，更会影响发展商的楼花工程进度。   她说发展商一般与银行有借贷协议，发展商需要出售七成楼花，银行才会批出最後一笔贷款用於添置新屋电器。若有大批已购入楼花的外国买家退订，发展商可能无法取得贷款而令工程烂尾。   她又说，卖方遭退订後，物业重售若未能卖出同样价钱，卖方有权利向退订人追讨差额赔偿，而退订人亦可能因此控告省政府，指下订金时不知道省府会於短时间内推出新税制，迫於无奈要退订，引发连串诉讼。   这位经纪和苏娴雅都认为，未来一至两个月相关的问题会陆续浮现，情况将会十分复杂。 地产经纪Jamie Stewart亦担心出现退订潮，指严重的话可能会导致业主破产。他说明白省政府的新措施是为了解决房屋问题，但做法不对，更没有给予宽限期，批评措施推行的手法并非加拿大的一贯作风。   有「柏文王」之称的温哥华地产经纪伦尼(Bob Rennie) 则预测，新税制会令房屋需求在短期内下降，但无助改善楼价的可负担性，认为买家竞争仍然激烈。

从今天开始外国人在卑诗省温哥华买房就要多交15%的土地转让税了，但专家质疑这个举措是否真的能够影响该地区的房价。卑诗省自由党政府上个周为这项新税收立法，与此同时数据显示，大温哥华地区在今年夏天5个周的时间里，大约10%的土地转让涉及外国人。据CTV报导，城市发展研究所主席Anne McMullins表示，将外国买家从市场中排除出去并不能减少需求量。McMullins说大温哥华地区的人口增长大大超过房屋建设，这意味着抢房子的战争不会结束。她说，向房地产市场提供更多房屋是控制房价的最好的解决方案。卑诗省财政厅长迈克．德容（Mike de Jong）表示，该省将监控新的税收举措是否真的能够减少外国买家，在随后几个月里为当地居民提供更多选择。温哥华地产行业日夜加班 在新税执行前，为避开这15%的税，温哥华的地产经纪、律师和公证人都在加班工作，以赶在8月1日前完成有关的物业交易。大温地产局总裁莫里森（Dan Morrison）称，数以百计的卑诗省民在长周末加班，面对压力和不确定因素，去应对他们一生中最大的金融交易。因为如果等到周二的话，就要多交15%的税。大温地区的独立屋基准价，上个月已升至150万，15%就是22.5万元。据CBC报导，温哥华皇家太平洋房地产公司（Royal Pacific Realty）是加拿大西部最大的独立房地产公司。在大多数周五，他们通常完成100宗交易。这周五，他们完成了160至170宗交易。公司副总裁Sing Yeo说，一些律师和公证人忙到不得不请一些顾客离开的程度。公司希望能帮上忙，但如果顾客周一不能把所有文件交齐的话，他们也无能为力。不够钱交15%税金的外国买家可能不得不放弃交易，卖家如果已经在另一栋房子上交了定金的话，也可能因原来的房子没能按时售出而违约。当地地产界认为政府此举不公平。不过，温哥华今年6月份的平均房价比去年同期升了32%，政府最近的一项调查发现，5周内有超过10亿加元的外资涌入该省房市，其中86%投在大温地区。卑诗省长简蕙芝的说法是：〝我要把卑诗省民摆在第一位。〞已经有经济学家预测，新税可使温哥华房市的销售在3个季度内下降15%至20%，平均房价下降约5%。很多行家认为，在温哥华受阻的外国买家会把目光转向多伦多地区。多伦多房市的低层房价已经在以每年2位数的增长率上升，不过，多伦多房市的容量远大于温哥华。多方对多伦多房价上升的关注，已经使安省财长苏善民表态：不排除采用经济学家们建议的加税做法。但是，多伦多市长庄德利不认为现在有采取措施冷却房市的必要。

或许，美国是时候注意一下中国买家的购房需求了。 美国房地产经纪商协会（National Association of Realtors）近日发布的年度报告，截止3月底的过去12个月，出售给中国买家的房屋总销量出现了自2011年以来的首次下滑，从286亿美元降至 273亿美元；中国人购买的美国房屋数量也从34,327栋减少至29,195栋。 上述报告还指出，大约71%的中国买家完全是以现金方式支付购房款的。纽约房地产经纪人David Wong说： 很多中国购房者以全现金付款，因为他们在在美国既没有信用记录，也没有收入证明，这让他们不可能从银行获得购房贷款。 住宅市场，特别是总价在250万到300万美元之间的商业住宅，已经被中国管控资金出入境所影响了。（这种时候）你需要降价，否则真正拿到所有购房款要等很长很长时间。 下图显示，中国人最爱买美国的高端房地产： 不过，按照官方规定，每一位中国公民每年的购汇额度仅为5万美元。因此，会有一些资金通过非法途径流出中国。在美国金融博客Zerohedge看来，中国非法的资金流出吹大了一些国际大城市的房地产泡沫，比如纽约、旧金山、温哥华和悉尼。 对于资金非法出境问题，中国政府加强了打击力度，以抑制资本外流。彭博社总结了以下方式： 1、加强资金向海外转移的监管——一些上海的银行最近要求旗下分支密切监控是否有个人通过蚂蚁搬家式的小笔资金转移方式突破购汇限制将资金转往海外。 2、限制离岸人民币供应，以提高做空成本——彭博社去年年底援引知情人消息称，中国央行通知国内银行，停止为离岸银行供应跨境融资，并于今年1月11日建议一些国内银行的香港分支暂停离岸人民币贷款，除非是必需的。 3、限制企业购汇——企业只可以在商品实际支付发生之前最多五天购汇，这与以往无期限自由购汇相比有了大幅收紧。 4、暂停海外银行部分业务——今年3月，新加坡星展银行和渣打银行在中国的一些外汇业务被叫停。 5、冻结海外投资配额——中国已经暂停了RQDII项目新增申请。自从3月以来，中国也没有新增QDII配额。 6、推迟深港通——中国原本计划去年推出深港通，但该计划在大陆股市崩盘之际一再推迟。 7、银联借记卡刷卡限制——去年12月，中国发布新的措施打击非法中国银联刷卡机，这种方式被怀疑通过虚假帮助国内资金出境，特别是在澳门的赌场。 8、打击地下银行——根据去年11月人民日报的报道，中国破获了高达4100亿元的非法外汇交易案，捣毁全国最大的“地下银行”。中国国家外汇管理局上海分局上周称，将严厉打击非法货币交易，包括地下银行。

　　今日大温地区针对外国买家征收15%物业转移税的政策开始生效，有人担忧这会让海外投资客将目光投向多伦多房地产市场，继而推高本来就不正常的房价。 　　多伦多房产经纪Derek Ladouceur表示海外投资客不愿意多交15%的税，他们很有可能转而将资金投向大多房市。Derek Ladouceur预计多伦多的豪宅价格将会飙升。 　　另一名房产经纪Dianne Usher称已经有很多本来打算在大温买房的海外买家跑来多伦多了。 　　安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）曾表示他也在考虑引入高额物业转移税来打压多伦多房价。 　　多伦多房屋均价在六月为74万6千元，同比增长17%。而温哥华的房屋均价更是高达102万元。 　　多市市长庄德利表示他不排除推行类似的物业转移税。但是庄德利称他想先了解新税对打压房价的效果。

　　多伦多房市火热，除了造成房价节节攀升之外，还催生了一个颇有意思的现象：经纪主动上门游说屋主卖房。 　　据本地英文媒体《国家邮报》报道，在本地一些热门社区，近期不少房主都接到了来自地产经纪的信，极力鼓励他们卖房，并承诺一定能卖到多少多少钱以上云云。这让不少屋主气不打一处来：我压根没有卖房的打算，发这么一封没头脑的信来做什么!再说我还有一大家子要养呢，现在卖房我们住哪啊? 　　安省房地产协会(RECO)法律部副注册官库西(Kelvin Kucey)表示，现在多伦多房市的行情是，挂牌量不断下降，可是成交量节节上升，这说明房市在不断收紧。经纪想要赚钱，就必需会提前发现房源。这个时候，他们主动给优质社区的屋主发信，鼓动他们卖房，完全可以理解。 　　现在给“潜在卖家”发信的经纪不在少数，RECO每月都会收到25到30起这类投诉，而接到信但是没有投诉的屋主，可能数以千计。 　　库西还表示，在安省房产经纪上门直接游说屋主卖房并不是非法行为。事实上，本省法规甚至允许经纪可同时代理买卖双方，只要公开利益冲突就行。 　　房产经纪公司Slavens & Associates副总裁考夫曼女士(Sabrina Kaufman)坦言，给优质社区里的屋主群发邮件这种事情，她常常去做。这种方法能够有效地发现潜在卖家，将业务量增加40%。 　　考夫曼女士说，现在的行情是买家多，房源少。从建筑商协会那里的公布的数据来看，截至上月底全市市场上仅1000幢新建独立屋供交易，远远低于10年前的一万多幢。因此，本地买家都很急切，如果考夫曼女士不群发邮件、找不到足够的房源，客人迟早全跑光。 　　不过，这种做法会不会“扰民”呢?考夫曼女士表示不会。现在房市大好，每个人都盘算着自家房屋的价格到底涨了多少。其实，人们心中都有一个价格，只要出价合适，就一定会卖的，而她的信只是鼓励卖家做出决定而已。更何况，通过私售的方法比较简单，减少了很多程序上的成本，让卖家赚的更多，也不需要上传MLS 系统、公开房屋图片，更没有什么open house，省了很多的事儿。 　　苏富比国际房产经纪公司(Sotheby’s International Canada)的CEO亨德森(Brad Henderson)则表示，经纪上门游说房主卖房，不是一个好的成交方式。对于卖家来说，他们没有代理经纪，无法了解现在的市场行情，所以要确定一个公平的市场价格很难，毕竟上门开价买房的经纪不会站在卖家一边。 　　因此，当接到游说你卖房的信的时候，还是谨慎微妙。在签署私售合同前，更是得做足功课，不要仓促做决定，还有就是最好要求对方下10%定金。总之，绕开正常的卖房程序，虽然可能会赚钱、省事，但是也有可能吃亏，这就相当于在掷骰子，跟赌博没什么两样。

　　多伦多地区房市炽热、房价飙升，令热点向周边扩散。据一份非官方的数据，本地的海外买家、特别是中国买家正涌向多伦多西面的密西沙加市（mississauga），令房价出现超过10%的增长。这一现象已引起当局关注，并透露可能会效仿BC省，对海外买家征收15%的物业转让税，以保护本地买家的利益。 　　地产局数据显示，在过去的一年里，密西沙加市房价增长迅猛，超过历史平均水平。仅今年，该地民房交易为8.64亿元，较去年升幅19.9%，创下历史新高。在某些热门地段，以及某些类型的房屋市场中，房价增长甚至突破了10%，引起了当局和民间同时关注。 　　该市房地产协会主席西赫（Sha Singh）坦言，密西沙加房价飙升，同海外买家的进入甚为有关，特别是中国人和埃及人。由于他们的进入，房市内“竞价大战”频发。以她的了解，现在平均每五个竞价中，就有一个来自海外买家。 　　无独有偶，当地华人房地产经纪也注意到了海外买家涌密市的苗头。据一些人接受本地华文媒体《明报》采访，现在该市竞价大战中海外买家、特别是华人的身影越来越多，而且绝大部分赢家都是华人。 　　例如，该市一间双车库独立屋的竞价战中，卖家收到14个报价，其中6个为华人买家，结果房屋以高出报价40%被华人买家抢得。 　　大部分华人买家都是从多伦多“杀”过去的，由于密市的房价比多伦多要低20%，所以这些买家以“多伦多的方式”竞价，便很容易成功。 　　更令人担心的是，现在海外买家的大幅涌入，可能仅仅只是一个开始。 　　地产协会主席西赫预测，随着世界政治环境的动荡，将会有更多的海外资金涌入密市。她说：“现在绝大多数国际买家都视加拿大为最安全的投资环境，英国脱欧和美国大选的不确定性，他们都想把钱放在加拿大。” 　　地产协会建议针对海外买家收税 　　海外买家的涌入，已令当地一些热门地区如Sheridan College校区，以及独立屋市场的房价呈现出“井喷”的苗头。就最受海外买家中意的独立屋而言，去年价格增幅已达到了12.3%，至63.76万元。 　　本地买家对此已经表现出了担心，生怕有朝一日密市也变得像温哥华那样，本地房子竟变得让本地人难以负担。 　　西赫则建议密市当局，可以效仿BC省对海外买家征收15%的物业转让税的方法，从而保护本地买家的利益。 　　虽然这一建议还远远没有到立法、实施的阶段，但是已经足以表达出当局的关注和担忧，并引发当地房市里的海外买家担心了。

　　今年6月17日，加拿大总理 Justin Trudeau 在接受加拿大广播公司(CBC)电台采访时就曾透露联邦政府现正考虑采取一系列的调控措施，包括研究像澳洲一样对外国业主征税。紧接着7月25日加拿大BC省政府推出了新的房屋修正案Bill 28：8月2日起，也就是从明天开始将向海外房地产投资者征收多15%的额外房屋转让税(property transfer tax)。 　　房产专家预测 　　对推出新政，TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 在接受采访时表示BC省新措施在短期之内会令温哥华楼市降温，以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。 　　“虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担，但是对寻找安全地方的海外资金来说，这点钱并不足以吓走他们，何况目前加元走软，所以征收15%的物业转让税只能影响一段时间。” 　　对于这次地产新政，在市场上出现了部分恐慌情绪，有不少投资者担心地产市场由此大跌，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)也向各大银行发出警告，要求方面采取压力测试(stress-test)等措施以应付大温房价下跌后带来的冲击，这无疑将民众心中不确定情绪的放大。 　　虽然具体情况还要看以后的市场走向，但澳大利亚目前也在实施与BC省类似的举措，我们来看看澳大利亚房地产市场的情况，再来预测温哥华未来市场的走向。 　　澳洲印花税相比温哥华交易税 　　BC省的这类调控政策在2015年澳大利亚的房地产市场出现过热现象之后，澳洲政府对海外买家的限制比卑诗下手要狠得多：直接限制海外买家购买二手房，而且持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。 　　但在经历了一连串严格的控制之后，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了10%以上，于是今年澳大利亚政府又推出了印花税(Stamp Duty)。但与温哥华15%海外买家交易税的“大刀阔斧”相比，澳洲印花税似乎“微不足道”。 　　澳大利亚新南威尔士州在今年6月宣布，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。 　　此前，澳大利亚维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州也宣布上调印花税3%。今年3月起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策。澳洲ANZ银行、NAB均下调海外收入人士贷款至70%附近;澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。 　　澳洲施行印花税后的房价走势 　　根据维多利亚州地产研究院(Real Estate Institute of Victoria)的数据显示，过去一年墨尔本的房价上涨了10.1%，而印花税仅为为3%，大大低于一年的增值比率。 　　2016年7月(新政后) 　　购买一套售价70万澳币房产 　　按照上面的数据计算 　　海外人士额外印花税 　　= 　　$700,000*7%=$49,000 　　按照房产每年增值10%计算 　　仅一年的增值就高达$70,000 　　扣除购买时缴纳的印花税 　　房产仍增值$21,000 　　可以看出对外国地产买家征收印花税的措施对抑制澳大利亚的房价并未产生太大作用。由此可见，对外国人施加高税率是政府控制房价所采用的手段之一，但是具体效果很难预料。 　　澳洲在收紧海外买家贷款政策及暂停非澳洲居民的海外收入贷款项目后，根据澳大利亚市场调查公司 CoreLogic Inc. 的统计，自2015年7月至16年6月的一年间，悉尼和墨尔本的整体房价仍旧上涨了超过11%，布里斯班的房价也上涨了5.72%。 　　在澳大利亚抑制外国人买房的大环境下，CoreLogic Inc.的数据显示澳大利亚全国的房价指数过去12个月内增长了8.3%，但与前两年相比，增幅明显放缓。 　　由此可见，BC省对海外买家征收15%的房产交易税，可能抑制房价上涨的幅度，在短期内造成地产市场调整，但并不会导致房价下跌。  

加拿大BC省政府将于当地时间周二(8月2日)正式对大温哥华地区的海外买家开征高达15%的额外房屋转让税。由于从公布消息到正式实施只有短短8天时间，加上恰逢一个长周末，所以整个市场顿时陷入疯狂。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人不得不加班加点，忙得焦头烂额，因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。   温哥华房地产公司Royal Pacific Realty透露，平时周五仅会完成不到100单交易，可是上周五的交易量几乎翻倍，达到170单。 温哥华当地时间周一是能够赶上新政实施前末班车的最后一日。虽然这一天正好是当地的公众假期，但为了帮助海外买家避税，各大房地产公司职员也只好加班加点工作，并提醒购房者尽早把材料准备，以便节约时间。即便如此，仍有众多买家将无法赶在8月2号前完成交易，对此经纪公司也是无能为力。   对于这样的疯狂局面，大温哥华地产局主席Dan Morrison表达出了自己的担忧，因为在这股热潮之后，海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。   地产经纪们曾经希望省政府能够慈悲为怀，对之前已经签订协议但未过户的交易网开一面。但省长简蕙芝(Christy Clark)非常坚决地拒绝了地产经纪这一要求。她表示8月2日最后期限必须遵守，而省财长麦德庄(Mike de Jong)也表示，政府有权不经提前通知就作出类似此次附加征收的决定。   BC地产局对于省政府的突然决定也非常郁闷。他们在本周发出通知称，在这个长周末他们也会与地产经纪们一起加班加点。地产局的服务热线在长周末早上9点到下午1点将会持续开放。   大温哥华地产局上月公布的报告显示，温哥华独立屋基准价格已经突破150万加元。   当地房地产经纪Jamie Stewart表示，新政不仅会打击海外买家，同时由于部分买家可能无法承担15%附加税而产生违约，这将导致严重的连锁效应，最终伤害本地卖家。例如，部分卖家可能已经将卖房款计算在换房计划中，一旦违约发生，卖家的计划将被打乱，可能还将面临巨大的还债压力，甚至可能破产。

　　BC省府将于明日开始向外国买家收取额外15%的物业转让税，据CTV报道，有华裔房屋业主称，愿意向外国买家提供15%的折扣优惠，希望可将外国买家留在市场，以避免楼价下跌。 　　华裔业主Eddie Chen目前正将位于列治文的房屋放售，该屋1993年建成，有7个房间，占地8621平方尺，叫价235万元，介绍中表示外国买家可以获15%的优惠。 　　来自台湾的Eddie Chen接受CTV电视台访问时说，他希望减低新政策对外国买家带来的影响，以免他们离开市场，并称如果外国买家离开市场，会令低陆平原楼价下跌。 　　他称自已有两间房屋，现在希望将其中一间出售，以图获利，他称将外国买家留在市场竞争，可令楼价维持。他又称，如果每个人都似他这样做，便可保持楼市稳定。 　　据报道，该房屋两周前叫价190万元，目前的叫价为235万元，比之前的叫价整整高出了近24%。他称这只是叫价，价钱是可以商议的。 　　另外，在Craigslist的房屋转售广告，也见到有其他物业业主，称可以对非加拿大人的买家，提供10%的优惠。

  据英文电台News1130报道，斯塔查克称她发起该请愿案，是因为在她列市住所附近，经常看到一些“可疑”活动。之前有报道指，斯塔查克发现市内布伦德尔(Blundell)地区她住所旁的房屋，被用作专招待来自中国孕妇的月子中心。该地址曾因多次改变用途，甚至在网上刊登廉价租房广告遭到投诉。   列市府发言人唐善泰(Ted Townsend)指出，该住址未触犯市府条例，只可把个案转介至加拿大卫生部跟进。斯塔查克也曾向加拿大边境服务处(CBSA)投诉该月子中心情况，但当局回应称，由于涉及产妇持有效签证及有能力缴付住院费用，当局并无理由拒绝有关人士入境。   其实按加拿大现行法例，并没设定对父母身分的要求，任何人只要合法入境，他们在加拿大诞下的婴儿，即可自动取得加拿大国籍，根本不存在“双非”问题。斯塔查克6月16日发起签名运动，要求联邦自由党政府修改《入籍法》相关条文，订明除非婴儿的父母，至少其中一方是加国公民或永久居民，否则即使孩子在加国出生，也不能直接取得国籍。、   同时有评论指，卑诗省政府向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税，也许令执政卑诗自由党面临大风险。   在过去一年，曾有建议省府征收同类税项，以冷却大温炽热的楼市，不过省府并没有接纳。省长简蕙芝(Christy Clark)曾称，她认为楼市高企，并非全都是海外投资者的责任，并强调不应把外来买家妖魔化；而省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)也表示过，省府鼓励外资到卑诗省投资。   然而，省府日前宣布征收物业转让税，希望能令更多有意置业的省民如愿。对于省府为何会这样“反覆”，有评论指，这可能与本省将于明年5月9日举行省选有关。评论又估计，房屋可负担问题，将成为明年省选其中一个重要议题。   此外，卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，该新税或许会影响海外买家对本省房地产的投资，继而对其他方面也带来影响.  

  这宗火警发生于昨早8时，现场为位于格兰护街(Granville St.)7300号路段的一间两层独立屋，消防员接报到场后封闭格兰护街双向车道，拉起水喉射水灌救，在约一小时后控制火势。   消防队长Les Achtymichuk说，初步相信起火点在房屋二楼，目前暂不清楚在土库被发现的伤者是否为占用房屋的露宿者。   现场可见起火房屋与附近数间房屋周边被蓝色护栏围起，护栏上有一个城市屋苑的广告看板，起火房屋前的部分护栏被人移开，大门与窗户则以木板封起，房屋二楼后方还有数个窗户被打破。

早前有示威者占领本拿比Imperial街多幢公寓大厦，反对本拿比市府批准开发商的计画书，将大厦拆除再开发。 据加拿大中文电台报导，有调查发现，现在旧的出租公寓大厦，收购价比去年提高47%。 由HQ Commercial做的调查指出，温哥华今年前6个月，已经有124宗收购交易，比去年同期的73宗为多，当中只有28%，是由开发商收购。 本拿比公寓的价格水涨船高。(本报资料照片) 调查人员David Goodman表示，温哥华去年的旧公寓单位， 每个单位平均收购价是33万2000元，但是今年已经提升至48万8000元，涨幅高达47%。他又说，据数据显示，除了开发商外，亦有人投资旧的公寓大厦。 Goodman认为，由于旧的出租公寓大厦可以改建为40至50层高的新公寓大厦，吸引发展商和投资者出价。  

　　在截至3月31日的一年中，中国人已成为美国住宅最大的外国买家群体。 　　美国大全新闻网7月23日援引《巴伦》周刊报道称，美国全国房地产经纪人协会连续两年的调查显示中国人(包括香港、台湾地区和大陆)是美国住宅最大的国际买家：从2015年4月到2016年3月，中国人购买了29195套住宅，耗资总额约为270亿美元。 　　《巴伦》周刊报道称，位列第二的加拿大人购买了26851套住宅，耗资总额仅为90亿美元。他们更愿意购买度假区的房子，而不是纽约、加州、华盛顿等州郊区的高价房。 　　据美国全国房地产经纪人协会说，在此期间，中国买家每套住房的平均售价为93.7万美元，高于一年前的83.2万美元，远高于所有国际买家支付的47.7万美元的平均价。《巴伦》周刊报道美国买家平均为每套住房仅支付26.7万美元。 　　全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・尹告诉《巴伦》周刊记者，中国买家已成为房地产市场的“主力”。约71%的中国买家是用现金来支付大笔购房款的。一部分原因是他们缺乏抵押贷款的途径――在美国的外国买家通常要花数年时间才能建立起合格贷款人所需的信用;另一部分原因是中国人有一种在买大件商品之前存钱的文化倾向。 　　报道称，许多中国购房者在美国只待了两年、甚至不到两年。尹说，中国人把拥有房产视为“他们在新接收他们的国家的梦想的重要组成部分。” 　　在2015-2016年度购买的所有房产中，64%在郊区，高于2015年46%的比例。尹估计中国买家，许多是有子女的家庭，想要的是配备高质量公共学校的郊区房。 　　但其他专家警告说，美国对外国购房者的吸引力也许在减退。 　　全国房地产经纪人协会的《2016年美国住宅市场的国际活动概况》――它包含国际客户在2015年4月至2016年3月期间在美国的购房数据――发现外国买家购买了价值1026亿美元的住宅，比上一年的调查减少了1.3%。 　　里姆、贝尔&默梅尔斯坦律师事务所合伙人爱德华・默梅尔斯坦附和道，在过去一年，中国投资人已经在逐渐退出美国。 　　他告诉《房地产周刊》记者：“过去一年我们确实目睹了中国投资人的撤退。其他专家警告道，诸如中国人之类的外国人支付的高房价或许早该下跌了。 　　一位经常与中国房地产买家打交道的鲁滕贝格房地产经纪人魏敏潭(音)对《房地产周刊》记者说，外国买家调低了他们的价位指标。 　　他说：“在纽约，有许多这样的超豪华建筑，超豪华我指的是标价在700万美元、甚至更多的房子，其中许多，在建的时候就打算卖给有钱的中国买家。我想现在这样的房子供过于求了，问题是：‘他们上哪儿去找这么多超级有钱的买家?” 　　他说：“不那么超豪华的公寓将继续对中国买家有吸引力。我认为大众市场――即100万至300万美元的房子――仍然强劲，因为更多人买得起这样的房产。” 　　报道称，与此同时，美国一些大都市地区的房价已经创了历史新高，房产中介的行为开始像2005年的时候：难怪有人谈到了另一轮房产泡沫，彭博新闻社警告道。 　　美国大全新闻网援引彭博新闻社报道称：“不过，行业观察家认为房地产市场尚未达到投机泡沫的程度。相反，住宅低库存正推动房价上涨。不过，随着买家陷入绝望或随着更多新房入市，房价最终将下跌。上一个十年导致房地产市场崩溃的结构问题现在并不存在。” 　　美国房地产协会官方网站首席经济学家乔纳森・斯莫克对彭博新闻社说：“在上一次周期期间房地产市场崩溃是因为建了太多房，而且宽松的贷款使投机行为加剧了。这与我们今天的情况恰好相反。”

　　在谁的博客里见过这样一句话，“不知是加拿大的骗子变聪明了，还是我们变傻了。”我认为肯定是后者。加拿大好人遍地，名不虚传。那一张张笑脸，一声声你好，一次次无私的帮助，像一湾如钩的月，像一颗闪亮的钻，仿佛在我们疲惫而孤独的移民生活里注入了一潭汩汩流淌的清泉，鲜丽纯朴，澄澈明亮。 　　慢慢的，我们也在这涓涓清潭中洗去了尘埃，变得净雅皎洁。再也没了戒备，没了烦忧。心里充满了安宁与宽容，友善与慷慨。就这样，我一直傻傻的认为加拿大全是好人。 　　可是，我错了。刚刚买了房，过程焦灼难熬，气愤难排。 　　我买的是房主自卖的房子。白人房主看上去斯文儒雅，绅士十足，而且是镇上一个很有名气的大公司副总经理。我特别喜欢他的房子，双方都觉得对方人品不错，又诚恳，又好打交道。一起谈妥房价后，房主从网上打印了一张千篇一律的买卖房合同。大家看过后觉得没什么问题就签字了。签完字后，我当场交给他一张五千元支票做定金。 　　合同上我们写的买方条件也很简单，第一，必须通过房检。第二，顺利拿到银行贷款。在验房的时候发现了几个问题，有三个窗户关不了，一个房门都快裂成两半了，烟雾报警器坏了，地毯太脏。我觉得这些都是小事情，就决定买这个房子了。 　　只是希望在成交日之前，他们能把上述问题解决好，并请专业清洁公司，做一次彻底的卫生清理。房主哈哈笑着说，“小问题，放心吧，我一定全部办妥了再把房子交给你。”我还特意把这些都写到合同上去，双方签了字。 　　很快，我就把验房和银行贷款的事情办妥，把成交的两个条件去掉了。房主也把定金取走了。接着，麻烦就来了。离房子交接日还有三天的时候，我打电话给房主，想让他开门，希望在交钱之前再看一次房子，顺便带一个装修工人实地看一下把地毯换成木地板需要多少材料多少钱。有可能我会把地毯换掉，这样的话，他也无需花钱请人搞卫生了。 　　但是，任凭我怎么打，他都不接电话了。我又是发手机信息，又是发邮件，房主就像从地球消失了一样，无声无息。我一吓慌了，觉得是不是让骗子给骗了，只拿走我的定金就跑了呢?于是，打电话到房主工作的公司去找他。前台接的电话，说他在开会。这时我才稍稍安心，因为地球上还是有这个人存在的。不给我开门，那就不看了，把装修事宜往后推就是了。 　　离房子交接日还剩两天，我开始焦虑不安起来。从看房到成交，我只看过一次房子。为什么房主就是不接电话，不让我再看一次房子呢?合同上写得清清楚楚，在成交之前，我可以有三次再看房子的机会的。 　　虽然请了律师，也查了房子历史。但是我还是想在交钱之前，再进房子看看，到底怎么回事，是不是他们把房子怎么了，要不为什么就是不让我进去了呢? 　　房子交接前一日下午五点半，我到律师那里去交银行汇票。我把事情都告诉了律师，律师也觉得奇怪，认为我有权利也应该再看一次房子。他让我当场给房主打手机，不接。再打，还是不接。连拨了十次后，我的律师和房主的律师通了电话。 　　他的律师说会马上找房主，就没有了下文。我气得眼冒金花，准备就是损失五千元定金，也不买这个房子了。律师让我把手机给他，他用我的名义写了一条信息发给房主，大概内容就是：如果今晚九点以前他不开门让我进屋看房的话，我会把交接日期推迟一个星期。 　　律师刚刚把信息发出，房主马上回应：不可能! 　　律师哈哈大笑，说，他应该是在别的地方买了新房产，他需要这笔钱去交接，他比我急。让我再也不要理他，让他也焦急焦急去。 　　晚上七点到八点半，房主一再给我来信息，说他今晚真的没空，希望我理解。依据律师指示，我没有吭声。最后，他急了，说，合同上说了，看房要提前24小时通知的，我今天才给他通知，时间不够。我一个字也没说，只把两天前一直到今天的邮件全部复制成一版，发了过去给他。 　　晚上九点，他终于来信息，说九点半可以开门，给我十五分钟的时间看房。闹成这样，不看看房子，我还真的不敢买了。 　　我急匆匆的赶了过去，一看，合同上列着所有的事情，他一件都没干。房子臭气冲天，猫屎猫尿，衣服鞋帽，锅碗瓢盆，到处乱得根本就不像人类居住的。还好，墙壁没撞出洞来，楼梯没踏下来，房顶还在。 　　交接日上午十一点半，交给律师的银行汇票里的钱全部已经被取走了。下午一点，律师办公室通知我去领钥匙。领了钥匙，我直奔房子而去。尽管做足了心理准备，还是无法接受。车库门开着，里面全是垃圾，高高的几乎堆到车库房顶。一边摇着头一边打开家门，和昨晚看到的情景居然还一模一样，连猫都还留有一只在里面!我不需要猫啊!我赶紧给律师打电话。 　　好在，后来房主的父母来了，又搬走了一部分东西，最重要的是把猫带走了。 　　那位儒雅的白人绅士，颠覆了我多年来对加拿大人的满满的信心和美好的印象……

　　BC省政府日前打击房价过快上涨推出的针对海外投资人的强硬高税收政策，分析人士普遍认为引发退房潮和交易量急剧萎缩等一系列连锁反应已不可避免。日前凯投宏观公司经济师艾希华斯和马达尼对加拿大楼市还给出了最新分析，他们认为今年底之前加国楼市泡沫将会破裂，现在最让人担忧的是，房地产泡沫将于今年年底之前破裂。 　　多伦多法律顾问机构Appleton and Associates合伙人Barry Appleton也指出，海外投资人额外房屋转让税的实施存在很大的不公平性，这种一刀切的做法将引发针对加拿大政府的上亿甚至数十亿加元的诉讼，同时也将令全体加拿大人吞下非常沉重的苦果。 　 　分析师称楼市泡沫年底前破裂 　　昨天，《赫芬顿邮报》(Huffington Post)指出，凯投宏观公司(Capital Economics Ltd.)经济师艾希华斯(Paul  Ashworth)和马达尼(David Madani)，对加拿大楼市给出最新分析称：今年底之前加国楼市泡沫将会破裂。 　　商业投资是推动就业增长之驱动力，但因为石油价格崩溃，导致商业投资崩溃，令加国经济受到掣肘。与其他一些预测看法一样，凯投宏观认为今年下半年起，上述投资低迷将会开始结束。 　　不过，当商业投资有起色之际，凯投宏观预测加国很可能受到楼价下滑的重创。 　　两名经济师撰文声称： "现在我们更大的担忧是，房地产泡沫将于今年年底之前破裂。" 　　他们分析文章指，房价被抬高之诱因，低利率影响比外国投资者因素来得更大。低利率已令按揭债项相对家庭收入达到"荒谬的程度"。 　　凯投宏观分析称："当泡沫破裂时，住宅投资将急剧下跌，楼房销售量下降，亦打击房地产佣金和新楼建造。" 　　针对政府引发诉讼  加拿大人自吞苦果 　　不仅如此，新税改革还影响了所有在8月2日之前决定购房但尚未过户的投资者。大温地产发展商The Cressey Group of Companies主席克雷西周五称，在省府宣布加征15%转让税后一日，已有价值500万元的楼花合约被取消。       克雷西指出如果省府一意孤行，就需要兴建更多法庭和聘请更多法官，因为将引发一连串有关合约的法律诉讼，加拿大政府最终将为此付出沉重的代价。 　　多伦多法律顾问机构Appleton and Associates合伙人Barry Appleton称，加拿大政府此举其实已违北美自由贸易协议，对中南美洲的阿根廷、巴巴多斯、哥斯达黎加、厄瓜多尔，欧洲的捷克、匈牙利，中东及非洲的埃及、约旦、科威特，亚洲的菲律宾、泰国等贸易伙伴国都会造成影响。 　　要知道这些国家对于自己国民在海外遭受不公平的市场待遇不会默不作声。一旦出现连锁反应，将破坏诸多加拿大现有贸易协议的稳定局面，增加未来的不确定性。 　　FX168财经网称，这些国家的投资者以及政府均有可能以贸易协议为由向加拿大政府提起诉讼。诉讼将会直接针对加拿大政府，如果最终国际法庭判处加拿大政府败诉的话，到时候违反协议的罚款可能达到上亿甚至数十亿加元。 　　Barry Appleton同时指出，BC省针对海外买家的政策即使在中国政府方面，也存在问题。如果中国在投资公平性上质疑BC省政府的话，那么BC省以及加拿大联邦政府将会面临非常大的麻烦。 　　Barry  Appleton补充道，海外买家额外房屋转让税的实施存在很大的不公平性，例如在新政公布前已经成交但未完成交付的房屋买卖也将因此增加赋税，这种一刀切的做法将引发市场剧烈的震荡，同时也违背了国际法对公平交易的保护精神，将令全体加拿大人自吞苦果。

　联邦法庭法官 Mary J.L. Gleason本周三作出裁决，多伦多地产局 TREB(Toronto Real Estate Board)暂时不必在下周三，即8月3日在网上公开与房屋售价等相关的信息，而在今年4月，联邦竞争仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁决，裁定多伦多地产局 TREB必须修改规定，在网上公开房屋的售价及经纪佣金等信息，因为限制这些信息的公开有违公平竞争的原则。仲裁法庭又于6月3日颁令﹐给多伦多地产局 60天时间，TREB应从8月3日开始在网上公开这些信息。 　　这名法官表示，多伦多地产局仍然可以维持现行的做法，直到联邦法庭对地产局的上诉作出最后裁决为止。在竞争仲裁法庭做出历史性裁决之后，多伦多地产局曾经提出上诉﹐同时要求联邦法庭延迟执行仲裁法庭的相关裁决。 　　加拿大竞争局支持仲裁法庭的决定 　 　联邦仲裁法庭在做出裁决时指出，由于多伦多房地产市场火热，一些卖家有时会开出比房屋实际价值低很多的价格吸引买家来竞争，有时甚至开出低得离谱 的$1。如果挂牌出售房屋的售价在网上公开，买家就可以通过与区内或邻近地区房屋的售价进行比较，掌握到比以前多得多的信息，以便预估正在出售房屋的真实 价值，从而做出理性和明智的买房决定。 　　加拿大竞争局(Competition Bureau of Canada)对仲裁法庭今年4月的裁决表示欢迎和支持，称多伦多地产局限制竞争，结果导致房价越升越高。 　　竞争局还说，多伦多地产局的多重交易系统MLS几乎涉及全国超过90%的房屋交易，但地产局为市民设置障碍，让他们无法进入数据库进行查询，显然违背公平竞争的原则。 　　地产局反指仲裁法庭不尊重消费者隐私和权利 　　多伦多地产局在本月中旬发布声明，称在网上公开房价等信息，不仅会暴露买家的隐私，也会泄漏卖家的信息，如果让一般人都能进入地产局的多重交易系统MLS(Multiple Listing Service)违反了隐私保护的相关法律。 　　按照加拿大的隐私法，将当事人(指房屋买卖双方)的个人财务资料公之于众应该事先征得当事人同意。因此TREB认为，联邦竞争仲裁法庭的决定并没有尊重 GTA地区消费者的权利，不仅违反网络隐私法(Canada's Digital Privacy Act)，也违反房地产和地产经纪法(Real Estate and Business Brokers Act)。 　　TREB还说，联邦竞争仲裁法庭无论在事实上，还是在法律上均犯错，该法庭做出的决定不可避免地会大大减少 GTA 45,000名地产经纪之间的竞争。 　　多伦多地产局最后在声明中发出警告，仲裁庭的决定一旦付诸实施，那么 TREB就无法阻止消费者个人财务信息，尤其是贵府物业售价在网络上被广而告之，房屋的照片可能被复制、出售甚至被滥用，TREB将对此不负任何责任。

　　地产经纪吕永慈指出，不少中国移民偏好在列治文购买4万至5万尺大的农地，并在农地上兴建约5000尺的大房屋，装修极为讲究，外表又气派，招待中国来的友人尤其体面。   　　吕永慈说，购买列治文农地的中国买家，通常由已经是永久居民的中国移民带路，知道那几块农地正在放售，于是找亲友一起购买，大家较能互相照应。   　　70万农地3年变200多万 　　她举例表示，之前一个客户以70多万元购买农地，经过这3年多土地涨价，农地也增值了几倍，现在价值应有200多万元，农地就算不申请变更土地用途，也已经随著楼市大环境而上涨。 　　她说，农地与住宅用地最大的差别，在于农地尚无市政府提供的地下污水管设施，要在农地上兴建房屋的人士，必须自己兴建并清理污水池，其馀则和一般住宅无大差别。 　　地产经纪Angelina Lin则提醒，那些想购买农地建大屋的人士，必须手头馀钱很多，且不需要银行按揭的投资人，否则有可能无法向银行取得可兴建房屋的按揭。  

　　卑诗省政府公布征收15%新税后，已签合约的温哥华海外买家必须要在7月29日完成房价过户及产权登记才能免交新税，可目前却有不少人表示放弃数万定金。有贸易专家指出，卑诗省的举动，可能引起受影响人士的大规模索偿，届时可能涉及数以亿元以至数以十亿元计的索偿款项。 　　付不出税 温哥华海外买家连数万定金都不要了   　　第一个面对媒体访问公开说放弃订金的是一个美国人，他叫Mac Kerman，是一个动漫创作者，他在温哥华已经工作两年，并希望长期居住，于7月初决定购买位于温哥华快乐山区的一个两睡房公寓，也已经签署买卖合约并支付订金3万元。因为无法赶在8月2日新税生效前完成交易，他将不得不多付9万元税款，而他实在无力支付这笔税款，所以只好放弃3万元订金。   　　Mac Kerman无奈地说：我一步步爬楼梯，终于即将成为业主了，我已签了所有文件，没想到会发生这样的事。除了积蓄减少3万元，我的生活没有任何改变。他认为省府此举欠考虑，没有考虑到像他这样在温哥华辛苦工作、照章纳税的外国人与炒房的外国人是有区别的。 　　据世界日报报道，温哥华地产经纪Jonathan Cooper说，他最近帮着一个来自新加坡的家庭买房。他们看中了一间位于Bowen岛、叫价76.5万加元的房子，并已经交了订金。不幸的是，他们的成交日订于8月2日新政策实施以后，这意味着他们需要额外支付11.5万加元的物业转让税才能完成交易，以他对那家人的了解，这笔税款足以让他们打消买房计画，他们只能损失订金。 　　500万元合同告吹 买家失数十亿税款或法律诉讼 　　海外买家抛弃定金已不是个别案例。有大温地产发展商指出，在省府宣布新税后，其公司就有500万元地产合约被取消，认为新税对已签买卖合约人士不公平，并致函省长促豁免这些人士缴交新税。 　　有贸易专家指出，卑诗省向购买大温住宅物业的海外买家额外征收15%物业转让税，可能会引起受影响海外买家的大规模索偿，届时可能涉及数以亿元以至数以十亿元计的索偿款项。但是有大学教授认为，这可能性比较低。 　　此外，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)表示，省府在推出该个新税项前，已咨询法律专家，因此相信该新法例毋惧法律挑战。 　　大温地产局(REBGV)主席莫里森(Dan Morrison)在一份声明上称，省府决定不豁免已经签订合约但未能在8月2日前完成交易人士缴交新税，将对市民造成真正的伤害。他说：“省府是有权开征新税，但市民也要得到公平对待，当进行一项交易时，他们有权知道将要付出的代价。” 　　公证人均加班也办不完转让案 买家将省下的税款付房租 　　昨日是省府开徵外国买家15%物业转让税正式实施前的最后一个上班日，许多律师及公证人办公室均在加班，希望能够多完成几宗外国买家物业转让案。 　　明报称，公证人任立三指出，他在最近两周完成92宗物业转让案，其中22宗是外国买家，包括21宗为中国公民身分，1宗为德国人。 　　他表示，由于人力有限，所以约有10多宗只好拒绝。 　　另一方面，地产经纪Angelina说，已有中国买家因为自己仍无身分，子女也只是持留学签证在本地停留，本来想买一间屋让子女居住，在政府宣布外国买家需额外多付15%的转让税之后，该买家已决定将省下的税款，拿来付房租，"以税付租"等子女拿到移民身分再考虑买房屋。 　　Angelina表示，她认为温西独立屋的出租行情将因为政府打压外国买家而更好，但她认为，政府原意是为了打压外国买家，但其实真正影响的是本地想租房屋的人士，可能因此而需要付更高租金，她因此希望政府重新考虑该辣招。 　　

　最新的民调显示，9成受访者支持省府针对外国买家开徵15%物业转让税，但亦有超过4成的人表示对新措施的效果不感乐观，不认为足以让楼市冷却，并相信外国买家会有方法找到逃税漏洞。 　　据市场调研机构安格斯列特研究所Angus Reid的民调发现，大温地区92%的居民支持这项针对外国买家的新税。但是有42%的人认为，新税未必能够有效地让房市冷却下来。还有71%的人认为，买房者很容易找到法律漏洞。82%的人说，政府应该更早採取措施。 　　据ARI执行董事库尔(Shachi Kurl)说："与此同时，对于像物业转让税这类新税，是否可以为房地产市场降温，以及提高房屋的供应量，这在大温地区居民心中，都是个巨大问号。" 　　面对民众期盼楼价下跌的高呼声，省长简惠芝(Christy Clark)回应说，省府不希望採取任何行动，会导致省民目前拥有的物业大幅贬值。 　　这次民调结果也显示，42%的受访者期望大温楼价可至少下降3成。至于租客，则比业主更为希望楼价可再多跌些。 　　调查亦搜集了市民对温市政府计划徵收"房屋空置税"(vacancy tax)的意见，结果87%的人表示支持该建议，比率与省府新税制的支持度差不多，但是只有6成人相信"房屋空置税"能有助降低楼价。 　　另外，市民认为导致大温地区楼价上涨的主要原因，排榜首的是外国投资者涌入，有65%，其次是富有人士投资房地产(41%)、投资者买楼后长期丢空(37%)、政府缺乏应对措施(33%)等。 　　民调询问了大温地区房价过高的主要原因。报导指出，有65%的人认为外国人投资是当地房市火爆的最主要因素。41%认为是"富人投资到当地房地产市场"。超过三分之一(37%)的受访者认为，公寓和其他用于投资的空置房屋是另一个主要原因。有88%的人支持徵收"空屋税"，这个比率接近支持对外国买家徵税的比率。 　　ARI这项民调，从7月26日至28日的三天内，向737位民众进行网上随机抽样访问，参与民调的居民都是成年人，且是安格斯列特论坛成员。调查结果的误差率为+/-3.6%个百分点。

　　本周一，这条卑诗省向海外买家征收额外15%物业转让税的消息一经发布，客户的微信询问、电话咨询如潮涌来，龙美地产的经纪人们马上展开了激烈的讨论，这个突如其来的消息会带来怎样的影响?难道温哥华自2015年一月以来的火热市场迎来了压垮她的最后一根稻草?   　　我们先来回顾一下自2000年以来的温哥华地产市场，2000年的谷底之后，随着移民数量的不断增长，特别是中国移民的不断增加，房产市场逐渐回暖。自2003年开始，大温地区房屋销售量创15年来的销售新高，达到37,816套，之后以每年两位数的势头持续增长。随着市场的不断增长，投资人开始有质疑，涨了这么久，是否会跌?但是，三年、五年，仍然没有停下来，直到2008年的9月，全球的经济危机爆发，这根稻草终于让温哥华的房产市场冷静下来，一度出现不买不卖的状态，当时有人预言，要做好5年房产寒冬期的准备。这种僵局持续至2008 年年底，有些资金需要回收的屋主开始调价，一些有市场敏锐度的投资人开始入货，这时拿下的都是很好的deal, 以温西高端房产为例，有10%-15%的下调，这一时期持续至2009年3月。在2008年9月之后的短短半年，于2009年的4月直接进入回调期，市场价格瞬间回溯到了金融危机前的状态。这次回调速度之快，令大家对温哥华的房产市场刮目相看，让原本观望的买家大感意外，因市场的的迅速攀升而有点措手不及。同时在这一轮增长中，温哥华地产局作为官方机构，已经明确承认来自亚洲的移民，特别是中国、香港、台湾、以及韩国的移民导致房屋需求量的上涨。   　　开始于2009年低至2.25%的利率以及移民数量的持续增加，再加上亚洲经济好转后，新移民购房能力增强，在2010年底出现了冬天淡季不淡的状态，市场反常规的突然活跃，直至2011年初的多方竞价，最疯狂时有20多个offer无条件竞价的状态，经常一个买家写七八个offer无法抢到房子，在这种飞速上涨期，投资人心中又有隐隐的担忧，市场会跌吗?2011年3 月 11日，大洋彼岸的日本发生9级地震，并引发海啸，对日本造成了二战以来最大的自然灾害。这一事件飞跃重洋，竟然成为压倒2011年温哥华地产市场的最后一根稻草。这又是什么原因呢? 　　原来温哥华介于大陆板块的交接地段，一直以来，温哥华人都会提到地震会如何如何，日本地震海啸的画面给温哥华人重重一击，这是我们经历地震对温哥华最大的一次打击，但经过这次之后，地质专家的理性分析也让大家不再惧怕地震，因为我们居住的大陆外面有巨大的温哥华岛阻挡，外海90%的水将被阻挡，那剩余的10%的水量在内湾能如何兴风做浪? 　　日本地震海啸后，瞬间，温哥华地产市场停滞，原本疯狂的市场不见了，取而代之的是观望期，在买卖双方的僵持下，直至2012年6月，第一个微弱的负增长出现，当2013年初出现大约6%的负增长时，市场开始反弹，敏锐的投资人开始入市。这一阶段，足以体现温哥华地产投资人的实力，一个完全不同于美国 2008年次贷危机的状态，没有持平或盈利的机会，投资人并不会亏本平仓，“留得青山在，不怕没柴烧”，这正是包括中国投资者在内的温哥华地产投资人的写照。 　　2013年、2014年、市场慢慢爬升，整个温哥华都在感觉良好中不紧不慢的成长，一直坐惯了快车的投资人、经纪人、银行业者、律师、验屋师......与地产相关的各个环节的专业人士们都在细细品味慢生活给大家带来的安逸。 　　2015 年1月下旬，温哥华西区著名的香拿斯区，一个近百年的1.6万尺大地老房，叫价$600万，出现10个无条件offer争抢，最终以$801万的高价卖出，落入中国投资人袋中。这又是怎样的状况?春江水暖鸭先知，精明的投资人!2015年进入一月，加币对人民币的汇率跌至历史最低位1:4.5， 　　30%的跌幅!瞬间将实力雄厚的中国投资人吸引入房产市场，以温西大地老房为主体的竞价大战就此拉开序幕，放盘一间竞价一间，价格不断增长。同时自2015年一月二十一日开始，加拿大央行把基准利率从1%降到 　　0.75%，这个减息的动作同时带动了刚需低价位房产交易。至此，以温西的高端豪宅区启动，蔓延至西温、北温、列治文、本拿比;$100万以下刚需房自温东启动，直至素里等二线城市。随着2015年大温独立屋年增长35%的客观变化，至2016年，增长已经由中心城市，蔓延到二线城市，甚至更远的三线城市，如兰里、枫叶岭、阿伯次佛。这是大温地区30年以来遇到最疯狂的地产市场。 　　随着地产的不断升温，各处关于房屋买卖的负面新闻不断出现，大众对于房产不可负担性提出越来越多的质疑，政府也苦于无法遏制极速增长的地产市场而苦恼，针对各种地产违规事件，于2016年出台了一系列的禁令：禁止合约转让( Assignment)，禁止一个经纪代表买卖双方(Dual Agency)，甚至一向中规中矩的大温地产管理委员会也受了牵连，就像子不孝父之过，政府认为地产管理委员会监管不善，将由政府代为监管大温地产，为此出台了监管条例。随着一个接一个的限制令的出台，整个大温地产没有明显降温迹象。 　　7月25日，温哥华阳光明媚的夏日清晨，省长简蕙芝颁布了这个对海外购房者的额外税收，而且是8月2日马上执行，所有已签约房产包括在内，无一例外。 　　突然之间，压垮温哥华房产市场的最后一根稻草降临了吗? 　　一石激起千层浪，整个温哥华霎时炸开了锅，受牵连的海外买家马上开始自救，无数个案子在以超速度提前成交，温哥华的专业人士们进入飞速忙碌状态，买卖双方、银行、律师、经纪人在超精准、超负荷、高效率的连轴运转中，由于长周末，实际有效的工作时间只能截止到7月29日!5个工作日!戏剧性的事情不断发生，由于成交爆满，竟然出现一单交易支付$1万元律师费无人接的状况(正常为$1,000-$1,500)。7月29日，更戏剧性的事情发生了，破天荒土地局发出信息：周末及假期照常上班!又解救了一批人!更让人惊讶的是，这本来针对中国土豪的政策捎带了加拿大的好邻居，美国和墨西哥的反对声音大起，原来卑诗省的这一个15%的物业税赤裸裸的违反了北美自由贸易协定(NAFTA)。更不妙的是，卑诗省不仅违反了NAFTA,还违反了与其他很多国家的相似平等贸易协定。这意味着卑诗省将面临高达百万甚至几亿美元的罚款。 　　新政对温哥华的房产是会有一些影响，但客观、公正的分析很重要。从长远看，这是非常好的事情，因为保护了房地产市场的健康发展。香港、澳洲、欧洲采取了一样的政策，房地产市场虽然不活跃了，但是也没有垮掉。对于温哥华本地人来说，如果是刚性需求，不会有任何影响;作为外国人，如果是为了孩子留学居住，再加税也是必须咬牙要买;但是对于那些短线投机客，希望通过炒地赚钱的人来说，他们的成本加大了，这一少部分人就不会买了，除非他做长期持有的打算。 　　这个政策从心理上对市场是一个震慑作用，抑制了当前房价的泡沫化，减少社会矛盾的激化，保障了本地居民的安全和长久利益。这个限制对海外买家有影响，据六月数据，海外买家占大温市场7.9%，目前只是心理影响大过实际影响。 　　纵观2000年以来的大温房产市场，对于大多数人的观望期，也是一个好的入市机会，好的土地资源非常有限，如果价格合适，刚好可以入市。聪明的投资人会做决定，有时，过了这个村，就没有这个店，看看海外买家本周不屈不挠的尽头，削尖脑袋也要站在大温哥华的土地上，敬佩!不过，如何进入市场，方法还是要讲究的，收敛一点不失为一个上策  

　　今个周末为省府公布将实施新的外国买家物业转让税后的第一个周末，有地产经纪指参观楼盘房屋开放日(Open House)的买家数量减少，心态亦趋向保守观望。另外有地产经纪透露，来自中国的客户受新政策影响而收手，导致她业绩减少数百万元。 　　华裔地产经纪苏娴雅说，昨日她在三角洲的一处楼盘进行开放日，前往参观的人明显减少，她相信这与省府新订的外国买家物业转让税有关。     　　苏娴雅指出，她发现在政策公布后，买家心态出现调整，原本想出价的人因此暂缓。她透露自己有一处楼盘原先估计可收到3组买家出价，但后来受到政策影响，收到的出价数量不达预期。 　　苏娴雅表示，她相信市场可能因此出现一段时间的"胶着期"，因为买家近期将采取"按兵不动"的观望态度，不过这并不代表他们打消买房念头，许多买家仍对她表达强烈购屋意愿，只是想等待价格较低后再入市。 　　苏娴雅还说，她观察到卖方心态暂时未出现变化，放盘时还是以早前的高价作为依据，她建议他们认清市场现实，不能再有过高期待，因买方开始趋向冷静，有业内人士估计暂时不会再有多组买家同抢一楼盘的现象出现。 　　另外，一名华裔地产经纪邱群则说，早前房市交易火热，卖方总期待能以更高的价格成交，有人收到出价后加以拒绝，但卖方现时碰上市场趋缓，他们的楼房可能要更长时间才可成交。 　　邱群表示，所有房市政策均是有利有弊，省府今次宣布的外国买家物业转让税，其中一个好处可让卖方回归现实，在放盘时更愿意听取地产经纪的放盘分析，整体市场可望出现调节，坏处则是令外国买家却步。 　　邱群透露，她有一些来自中国的客户原本有意在本地买房，其中有留学生的父母想把孩子送来念书，当获知外国买家将须支付额外15%的物业转让税后，念头有所动摇，估计自己因此可能损失数百万元的业绩。 　　邱群还说，她在西区的一处楼盘，昨日两小时的房屋开放时段中仅有3组买家看房，数量比之前减少许多，她并称这处楼盘平日亦可预约，早前每周都持续有多组买家，但新政策公布后，至今无人向她预约。

有报导指，海外买家15%物业转让税可能促使有人利用法律漏洞获取公民资格。 加拿大中文电台报导，列治文居民Kerry Starchuk最近发现住所附近有可疑活动，怀疑有人开设进行所谓「旅行生育」的月子中心。Starchuk称，他们已经集得超过5000个反对签名，并希望当局关注有关问题，而且全国其他地区亦有可能发生同样问题，是时候作出相应行动。 连署行动促请卑诗省府全面撤销本国出生婴儿即获加籍的政策，除非父母当中有一人是本国公民。 列治文居民连署，促请卑诗省府全面撤销本国出生婴儿即获加籍的政策。(Getty Images) 另外，温哥华市长罗品信表示，他希望省府能够在征收海外买家额外物业转让税之外，亦负责征收房屋空置税。 罗品信指他其实并不希望省府修改温哥华宪章，赋予温市政府权力去征收房屋空置税。他说市府仍然希望有关工作由卑诗物业估价处负责，因为他们是物业相关税项的负责任部门。由市府负责只会加重他们的负担，而且亦需要省府提供大量有关自住物业补助金、车牌、地址、租金收入等的资料。 罗品信又说，实质征税措施，仍然有待省府提供相关数据才可以落实。

关于向大温哥华地区海外买家加征15%物业转让税的风波还在延烧。 为了赶在8月2日新政实施前完成交易，各路买家使出了浑身解数。有一口气甩出8倍律师费的，有打飞的从中国赶回来的，有紧急把手中的楼花转让给本地买家的…… 由于众多买家疯狂涌入进行物业转名登记，卑诗田土厅(Land Title and Survey Authority)网站的访问量突然飙升，预计仅昨天一天处理的登记申请就超过8400份，导致系统一度发生故障。 割肉的例子也已经出现了，大温地产发展商The Cressey Group of Companies主席克雷西(Scott Cressey)周五在接受星岛日报电话采访时称，在省府宣布加税之后仅仅一天，该公司就已有价值500万加元的楼花合约被取消(因为买家有7天冷静 期)。 一直是疯抢楼花的局面忽然逆转，500万合约一夜之间打了水漂，开发商们也是心好累…… 几家欢乐几家愁，加西一片混乱，加东不少卖家据说却是乐开了花，因为彪悍的海外买家们，听说都跑到多伦多去抢豪宅了…… 这不，连评论家们也来凑热闹。多伦多法律顾问机构Appleton and Associates合伙人Barry Appleton周五(7月29日)指出，卑诗省针对海外买家的15%物业转让税，可能会引爆加拿大、中国和美国之间的贸易战争。 Barry Appleton表示，卑诗省政府此举可能会因为涉及歧视投资者的国籍，违反《北美自由贸易协定》(简称NAFTA)而面对法律诉讼。 Barry Appleton称，卑诗省政府此举有违北美自由贸易协议。根据规定，该协议覆盖范围内的任何地区政府都禁止设立区别化政策，一切让非本地居民在市场上面对不公平竞争的情况都可以被算作区别化政策。 也就是说，如果遵守北美自由贸易协议，卑诗政府就不应该向投资当地的海外买家征收额外的转让税。至少北美三国的公民在卑诗购买房产时，应该享受同等待遇。 而根据cbc的报道，美国人马克·克尔曼 (Mac Kerman) 已经明确表示，他已经为预购的温哥华公寓预交了3万加元，但拿不出额外的9万加元转让税，如果不能在8月2日前完成全部交易，他只能放弃。 对加拿大人来说，美国老大哥的地位可是杠杠的。在温哥华楼市，美国投资者的数量也仅次于中国投资者。 Barry Appleton警告，8月2日之后，美国和墨西哥买家都会因为这条新规而被额外征税，这恐怕将导致北美地区间出现更多的区别化政策。 嗯哼，女省长不怕美国人来找麻烦吗? Barry Appleton还强调，这项针对海外买家的新税，毫无疑问将对中国富人产生很大影响。而中加也已签署了双边投资协定，明确规定中加两国政府将会公平、对等地对待两国投资者。他认为，中国政府完全可以向卑诗省府提出质疑，甚至有可能因此进一步收紧对加国的关税政策。 除了美墨之外，中东的石油大亨和酋长、欧洲的贵族后裔、南美的大农场主等也都是温哥华房产的买家。Barry Appleton相信，这些国家也不会坐视自己的国民在海外遭受不公平的市场待遇而不理。 最帅阿拉伯王子在温哥华买下的豪宅 最终，温哥华向海外买家开刀的举措，将让加拿大付出沉重代价。 看起来，这件事还真是越闹越大了……

卑诗省政府公布征收15%新税后，已签合约的温哥华海外买家必须要在7月29日完成房价过户及产权登记才能免交新税，可目前却有不少人表示放弃数万定金。有贸易专家指出，卑诗省的举动，可能引起受影响人士的大规模索偿，届时可能涉及数以亿元以至数以十亿元计的索偿款项。 付不出税 温哥华海外买家连数万定金都不要了 第一个面对媒体访问公开说放弃订金的是一个美国人，他叫Mac Kerman，是一个动漫创作者，他在温哥华已经工作两年，并希望长期居住，于7月初决定购买位于温哥华快乐山区的一个两睡房公寓，也已经签署买卖合约并 支付订金3万元。因为无法赶在8月2日新税生效前完成交易，他将不得不多付9万元税款，而他实在无力支付这笔税款，所以只好放弃3万元订金。 Mac Kerman无奈地说：我一步步爬楼梯，终于即将成为业主了，我已签了所有文件，没想到会发生这样的事。除了积蓄减少3万元，我的生活没有任何改变。他认为省府此举欠考虑，没有考虑到像他这样在温哥华辛苦工作、照章纳税的外国人与炒房的外国人是有区别的。 据世界日报报道，温哥华地产经纪Jonathan Cooper说，他最近帮着一个来自新加坡的家庭买房。他们看中了一间位于Bowen岛、叫价76.5万加元的房子，并已经交了订金。不幸的是，他们的成 交日订于8月2日新政策实施以后，这意味着他们需要额外支付11.5万加元的物业转让税才能完成交易，以他对那家人的了解，这笔税款足以让他们打消买房计 划，他们只能损失订金。 500万元合同告吹 买家失数十亿税款或法律诉讼 海外买家抛弃定金已不是个别案例。有大温地产发展商指出，在省府宣布新税后，其公司就有500万元地产合约被取消，认为新税对已签买卖合约人士不公平，并致函省长促豁免这些人士缴交新税。 有贸易专家指出，卑诗省向购买大温住宅物业的海外买家额外征收15%物业转让税，可能会引起受影响海外买家的大规模索偿，届时可能涉及数以亿元以至数以十亿元计的索偿款项。但是有大学教授认为，这可能性比较低。 此外，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)表示，省府在推出该个新税项前，已咨询法律专家，因此相信该新法例毋惧法律挑战。 大温地产局(REBGV)主席莫里森(Dan Morrison)在一份声明上称，省府决定不豁免已经签订合约但未能在8月2日前完成交易人士缴交新税，将对市民造成真正的伤害。他说：“省府是有权开 征新税，但市民也要得到公平对待，当进行一项交易时，他们有权知道将要付出的代价。” 公证人均加班也办不完转让案 买家将省下的税款付房租 昨日是省府开征外国买家15%物业转让税正式实施前的最后一个上班日，许多律师及公证人办公室均在加班，希望能够多完成几宗外国买家物业转让案。 明报称，公证人任立三指出，他在最近两周完成92宗物业转让案，其中22宗是外国买家，包括21宗为中国公民身分，1宗为德国人。 他表示，由于人力有限，所以约有10多宗只好拒绝。 另一方面，地产经纪Angelina说，已有中国买家因为自己仍无身分，子女也只是持留学签证在本地停留，本来想买一间屋让子女居住，在政府宣布外国买家 需额外多付15%的转让税之后，该买家已决定将省下的税款，拿来付房租，"以税付租"等子女拿到移民身分再考虑买房屋。 Angelina表示，她认为温西独立屋的出租行情将因为政府打压外国买家而更好，但她认为，政府原意是为了打压外国买家，但其实真正影响的是本地想租房屋的人士，可能因此而需要付更高租金，她因此希望政府重新考虑该辣招。

　　卑诗省议会周四通过，向海外个人或外资机构登记购买大温住宅时须加征15%物业转让税，但关于该法案的争议仍未结束。有大温地产发展商指在省府宣布新税后，其公司有500万元地产合约被取消，认为新税对已签买卖合约人士不公平，并致函省长促豁免这些人士缴交新税。另有地产代理公司指新税将打击本地建造业及经济。 　　认为会引发连串诉讼 　　大温地产发展商The Cressey Group of Companies主席克雷西(Scott Cressey)周五接受《星岛日报》电话访问时称，在省府宣布加征15%转让税后一日，已有价值500万元的楼花合约被取消(因为买家有7天冷静期)，他认为省府对在宣布前已经签署地产交易合约人士征收新税是不公平，希望可以豁免他们的转让税。 　　克雷西表示，他同意楼价上升太急并非是好事，他无意辩论开征新税是否冷却市场最好的方法。他只强调如果省府要开征新税，应该豁免已经签署了交易合约的个人或公司，因为这对他们是不公平。 　　克雷西又指如果省府一意孤行，就需要兴建更多法庭和聘请更多法官，因为将引发一连串有关合约的法律诉讼。他说：“购买300万元房子的人要多付45万元出来，我想不到他们怎样拿出这笔钱？”   　　克雷西又不满省府推出新税前，没有进行咨询，业界未能表达意见。他已去信省长简蕙芝(Christy Clark)表达意见。他表示，卑诗本是投资的安全地方，因为这里有法律及值得信任的政府，但今次开征新税破坏了投资者对政府的信心。   　　大温地产局（REBGV）主席莫里森(Dan Morrison)在一份声明上称，省府决定不豁免已经签订合约但未能在8月2日前完成交易人士缴交新税，将对市民造成真正的伤害。他说：“省府是有权开征新税，但市民也要得到公平对待，当进行一项交易时，他们有权知道将要付出的代价。” 　　地产代理公司Royal Pacific副总裁佩克(Andrew Peck)表示，他尊重政府可以开征新税的权利，也明白他们对楼市过热的关注，但他认为海外买家只是占所有买家的一小部分，而且集中在豪宅市场，而他们买的多是新建房屋，这对本地建造业及经济均带来好处。 　　本地卖家也蒙受损失 　　佩克称，市场有市场的调节机制，省府如要冷却市场，也应顾及新税可能带来的后果。他指新税打击不仅是海外买家，也间接打击本地的卖家，因为海外买家取消交易，令本地卖家蒙受损失，他们本来要买其他楼房的计划也被迫取消，对整个地产行业以至社会也造成影响。 　　佩克称，联邦政府发出40万个多次往返旅游签证给中国公民，反映本国欢迎他们到来，但今次向海外买家开征新税，却发出一个完全不同的讯息，就是“我们要他们的钱，但不要投放在地产上”。 　　卑诗省议会在周四夏季会期通过加收转让税的法案，财政厅长麦德庄(Mike de Jong)坦言不肯定新税对大温过热楼市的效力。他表示新税是借镜于其他国家，在加国是首次出现，卑诗及大温楼市的情况也是前所未见，省府将监察它的发展。 　　该法案更容许省府内阁有权增加或减少新税率由10%至20%，以及如果海外买家转移到卑诗其他地区，省府可把新转让税延伸至这些地区。图文：本报记者冯瑞熊