地产

本拿比市周一通过一个5年期财政计划，内容包括今年调高物业税。以估价约82.7万元的一个住宅物业为例，业主将要多缴42.95元税款。原本建议的物业税加幅为2.95%。   市长柯瑞根（Derek Corrigan）表示，相信多数业主都会接受这个加幅。他补充说，业主真正感到困扰是物业估价上涨，特别是独立屋业主。 根据市府资料显示，一般独立屋今年估价攀升了15至25%，但也有一些独立屋的估价升幅超过30%。 另一方面，三角洲住宅物业业主今年同样地要缴付更高的物业税。   市议会周一晚表决通过2016年度税率附例，加幅达3.5%。以估价67.5万元的一幢独立屋为例，业主今年将要多缴75元税款。

        CMHC周三公布的市场分析报告显示，加国9个城市的地产市场出现「温和」或「严重」价格高估(overvalued)，其中卑诗省温哥华的楼价高估情况更处于「严重」程度，而亚省两大城市──爱民顿和卡加利的楼价高估程度则较温和。   据CMHC公布的季度评估报告指，在全国15个主要房产市场中，占9个「被侦测到」有温和至严重的价格高估问题，其中4市高估情况严重，包括多伦多、魁北克、温哥华及沙斯卡通。前两者早在CMHC的1月份报告中，已被指有高估问题，而后两个城市则最近被发出「红色警告」。   CMHC每季都会详细分析全国15个城市的地产市场，并分为楼市过热(overheating)、楼价高估、涨价过快(accelerating)，以及兴建过多(overbuilding)等4个项目，进行低度、温和或严重等3个级别评级。   7城市建屋过多   据CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出，除价格高估外，也有7个城市出现温和或严重兴建过多问题，其中沙斯卡通和利斋拿（Regina）兴建过多情况严重，而卡加利、温尼辟、渥太华、纽宾士域省蒙克顿（Moncton），以及纽芬兰与拉布拉多省圣约翰斯（St. John's）等5个城市，兴建过多问题则属温和。他强调，尽管在全国15个城市中，占10个显示有温和至严重的楼市问题，但以一个国家整体来说，房地产市场 泡沫等一类隐忧仍属轻微。     温楼价「严重高估」  市民收入难支撑         CMHC评估市场 过热指标相对温和 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)周三公布的市场分析报告显示，温哥华楼价处于「严重高估」程度，但楼市过热等指标却相对温和。有大温学者称，这无疑是好消息，预期大温楼价仍将持续坚挺，但销售或在下一季减少。此外，加拿大会议局（Conference Board of Canada）也指出，温市楼房销售已减速。 根据CMHC公布的季度地产市场评估报告（Housing Market Assessment）指，全国15个城市中，9个被列为「温和高估」至「严重高估」。其中4个城市高估情况严重，包括多伦多、魁北克、温哥华及沙斯卡通（Saskatoon），意味着楼价增幅，已超越当地人士平均收入和人口数量增幅所能够支撑程度。     高估程度达「红色警告」级 CMHC早在1月份发表的报告已指，多伦多、魁北克有高估问题；而温哥华、沙斯卡通则最近被发出「红色警告」。现时温市独立屋平均价为120万，按年升23%。 CMHC在报告指，判断楼市健康依据4个基本因素，包括楼市过热(overheating)、价格高估(overvalued)、涨价过快(accelerating)、兴建过多(overbuilding)，各有不同定义。如果单一城市出现较多指标处于「严重」程度，当地楼市处于较有问题状态。   卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)首席经济师缪尔（Cameron Muir）周三在接受《星岛日报》记者访问时表示，CMHC的市场分析报告显示，温市楼价高估虽处于「严重」程度，但楼市过热等其他3个指标则处于「较弱」或「温和」，这无疑是好消息，说明温哥华楼市，不如多伦多问题严重。 缪尔指，他整体同意报告架构，却认为楼价仅和长期人口数量增长有关，不适合作短期比较。报告指温市房价高估，并非意味楼市立刻会出现修正或下跌。他说：「由于温市房屋需求强劲，估计楼价仍将持续向好，但预料销售数目将会减少，或在下一季度发生。」     专家：需求劲料楼价续向好 他说，如果潜在卖家不敢卖房，深怕沦为买家，或令房源更不够，会继续推升楼市需求。 曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)，在接受《星岛日报》记者访问时说，目前包括本地人都预期楼价还会上涨，令大家继续扫货入市，温市确实存在房市过热迹象。他说：「现在无证据显示温楼市存在泡沫，但我担心温楼市或正由本地人支撑，转为外资进驻市场。虽然CMHC指本地人士仍为楼市主力，但我怀疑有外部投资混合，尤其来自中国等外国资金。」 达维多夫指，加元过去一个月大幅升值，温楼市对中国买家是否继续保持吸引力，将要静观其变。他又特别提到，有地产公司涉嫌通过「众筹」（crowdfunding）集资炒楼，目前无具体数据，尚无法评估它对温楼价的影响，但值得重视。 2至3月温哥华房销已放缓 另据CKNW电台报道，加拿大会议局指，2到3月间，全加主要城市房屋销售都有增加，但温哥华及多伦多楼市销售已减慢，但楼价持续强劲。 温楼价近来大涨案例比比皆是，例如温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，近日以3,110万元售出，成为今年大温最贵成交住宅物业。 根据电脑盘（MLS）资料显示，该豪宅原叫价3,500万元，较2016年政府估价约2,560万元高出940万元。同时，而今年估值已较去年的约2,210万元，升值超过15%。 另外，温市基斯兰奴(Kitsilano)一幢标准地房屋，以高出叫价73.5万元售出，创同区新高纪录。坐落温市西区西1街(W. 1st Ave.)3555号的房屋，建于1912年，即已有约104年屋龄，3,400平方尺，土地33乘120尺，属标准地，没有景观，原屋主叫价350万元，现以423万元售出，这售价较其物业估价高出约160万元。

　　今日（4月27日），加拿大抵押贷款及地产公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）称，在全国15座城市中有9座城市都出现了房市估价太高的问题，有7座城市的房产开发过度。CMHC 还警告称，多伦多的房地产市场出现了非常显着的问题，主要包括房价增速过快以及房市估价过高。 　　加拿大皇家公司 CMHC 主要负责对全国的房地产市场进行监管，他们已经多次指出全国多个大城市都存在着房价估价过高以及房产过度开发的问题。该公司的首席经济学家 Bob Dugan 称：“尽管从全国来说问题并不是很严重，但是在部分城市确实出现了房价估计过高的问题。这意味着房价的增幅已经超过了收入和人口数量增加所能够支撑的程度。” 　　CMHC 每季度都会对全国的房地产市场进行评估，并会对出现问题的区域进行早期的警告，以期提早采取管控措施，避免情况的恶化。 　　在上季度的全国房地产市场评估，CMHC 将温哥华、汉密尔顿以及萨斯卡通都纳入到了房价估计过高的城市当中。在温哥华市区，独立屋的均价已经达到了120万，与去年同期相比增加了23%。 　　CMHC 还警告称，在多伦多、卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳的房地产市场都出现了非常显着的问题。多伦多房地产市场存在的主要问题包括房价增速过快以及房市估价过高。而卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳则存在着房市估价过高以及房产开发过度双重问题。 　　CMHC 在报告中将房市存在的“显着问题”定义为房地产市场处于不平衡的状态，包括房产开发过度、房市估价过高、房市过热、房价增长过快或者四者皆有。 　　房价上涨离谱 多、温房主已不敢卖房 　　RE/MAX地产公司在最近做的一项调查中发现了一个有趣的现象：由于多伦多和温哥华房价上涨太过迅勐，一些潜在卖家甚至不敢卖房，深怕“沦为”买家，卷入令人心惊肉跳的竞价大战。这一现象可能将导致两大城市房市里的房源、特别是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热。 　　据RE/MAX的2016年春季报告称，大多伦多地区今年第一季度的民宅平均售价，比去年同期上涨了14%，达到67.55万元左右。本区三个房价增长最快的市（区）分别是：奥克维尔：20%；宾顿，16%；和杜兰区，13%。 　　该公司表示，本地房价上扬是受需求量和人口上涨因素所推动――言下之意没有泡沫。报告指，加拿大有超过四分之一的新移民把落脚点选在大多伦多地区，而他们的购房需要也会很高。大多伦多地区的人口增长，使得这些地方的服务业、商铺和餐饮行业也随之增加，为新住宅区提供了生活的便利。 　　由于需求强劲，本地低层房屋、特别是独立屋市场一直处于供不应求状态。随着城市规划向提高人口密度发展，并且当局出台法规避免都市的无序发展，因此低层住宅的建造会愈来愈少。 　　另一方面，由于房价上涨太过迅勐，潜在卖家（主要是子女都已成年的老人）也越来越不愿意出售房子，这一是看着房价节节上涨，希望多赚一些，二则是生怕卖了房后“沦为”买家，找不到中意的房子住。 　　报告指，这一现象将带来两个后果，一是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热；二是将买家推向更偏远的地区，例如大多区的巴里市（Barrie）和哈密尔顿市（Hamilton）等。

澳大利亚维多利亚州周三表示，将把对外国购房者征收的税提高一倍以上。此举反映出，流入当地房地产市场的中国资金的规模引起了澳大利亚民众越来越大的担忧。   维多利亚州决定，从今年7月1日起，外国人购房需缴纳的额外印花税的税率将从3%提高到7%。与此同时，新西兰也在考虑对外国购房者征收土地税。   2014-15年度，澳大利亚批准了240亿美元的中资房地产投资，金额比上一年翻了一番。澳大利亚房价——尤其是悉尼和墨尔本的房价——已连续四年暴涨，令住房可负担性成为政治关注的焦点。   澳大利亚反对党工党(Labor party)正承诺争取在7月2日大选前削减对购房出租者的税额减免，维多利亚州则在去年首次推出针对外国购房者的印花税后仅过了一年就上调了该税率。   中文地产门户网站“澳洲家园网”(ACproperty)主管Esther Yong表示：“一年不到就将税率上调了一倍，令外国购房者感到自己非常不受欢迎。”   已经有迹象显示，收紧对外国人购房的审查、限制银行向外国人放贷以及维多利亚州征收的印花税，正开始抑制外国人对澳大利亚房地产的需求。   澳大利亚国民银行(National Australia Bank)的最新《住宅地产调查》报告(Residential Property Survey)显示，今年一季度，外国人购房在所有房产交易中的占比降至11.8%，为两年半来的最低水平，上一季度的占比为14.4%。   澳大利亚国民银行首席经济学家欧思濂(Alan Oster)表示，外国需求减少很可能反映的是供应过剩，尤其是在墨尔本市场——墨尔本市中心公寓空置率高达30%。   他说：“许多中国买家在澳买房不是为了收益，而是为了把钱转到海外。”   他表示，短期而言外资流入对澳大利亚经济是个利好，但如果中国买家突然想撤资，就可能变成一个风险。   澳大利亚央行(RBA)在其最新金融稳定性报告中呼应了这种观点。   它表示：“受中国需求大幅减少影响最严重的，很可能会是墨尔本内城和悉尼部分地区的公寓市场，这不仅是因为涉足这块市场的中国买家特别多，还因为价格一旦开始下跌其他因素会使跌势变得更猛。”   他说：“许多中国买家在澳买房不是为了收益，而是为了把钱转到海外。”   他表示，短期而言外资流入对澳大利亚经济是个利好，但如果中国买家突然想撤资，就可能变成一个风险。   澳大利亚央行(RBA)在其最新金融稳定性报告中呼应了这种观点。   它表示：“受中国需求大幅减少影响最严重的，很可能会是墨尔本内城和悉尼部分地区的公寓市场，这不仅是因为涉足这块市场的中国买家特别多，还因为价格一旦开始下跌其他因素会使跌势变得更猛。”

多伦多最大的房地产开发商之一 Urbancorp 由于与买家纠纷不断，资金链出现问题，而陷入了困境之中。最近，该事件又有了新进展。据金融邮报报道，多伦多最大的镇屋和公寓房产开发商之一的 Urbancorp 已经申请破产。由于无力支付部分承包商的费用，该公司正在开发的镇屋建设项目也陷入停滞状态。 4月初，Urbancorp 曾收到 Tarion 保险公司的警告，如果该公司不尽快解决与购房者之间的纠纷，很有可能会被吊销安省新屋保险的注册。Urbancorp 表示若此事未能阻止，该公司恐将被迫出售部分房产项目，这也是安省40年来首次大地产商发生如此大的问题。 对此，该公司的首席执行官 Alan Saskin 宣称：“在经过仔细的考虑和协商后，我们认为法律程序是解决目前现金流问题最好的办法。目前，Urbancorp 仍然有1,058 间房屋在建，走法律程序的目的就是希望能够保证我们能够和合作伙伴一起在未来两年内完成所有未完工的项目。” Urbancorp 在以色列也申请了破产保护。以色列证券管理机构也在上周末叫停了该公司的股票证券交易。 不过有好消息称，此前购买了 Urbancorp 位于多伦多中部 Howie 和 Boulon 路附近的房产项目的42名房屋买家，终于在上周称他们获得了房屋的所有权。 事件回顾 上周，Urbancorp 地产公司在以色列特拉维夫证券交易所(Tel Aviv Stock Exchange)发出声明称，如果公司上诉失败，“最坏情况”需出售1个或更多项目。 Tarion 保险公司主要是为注册建筑商提供新屋保险。根据法例，任何建筑商欲在安省建造或销售新住宅，均须在安省新屋保险组织Tarion Warranty Corp注册，期满后要续期，不获续期亦是不能建造或销售楼宇。此前，Tarion 已经向与 Urbancorp 公司相关的17家公司发出了通知，警告其有可能会被取消注册。 Tarion 称他们对于 Urbancorp 的财政状况感到非常担忧，许多买家都对该公司提出了申诉。许多顾客向 Tarion 反映称，Urbancorp 存在项目延期，以及在订金和新屋方面没有履行合同中义务等诸多问题。 Tarion 的公关部经理 Melissa Yollick 则表示，Urbancorp 公司对许多顾客都还有未完成的承诺，包括解决保险纠纷、为进行中的公寓项目注册，以及完善目前的房屋销售。 如果 Urbancorp 未能履行其对顾客的承诺，那么 Tarion 将会介入对顾客进行赔偿。 Urbancorp其后上诉，预计过程需时至少6月，但因为涉及项目多，需时可能更长。该公司现时仍可以登记和出售现有项目的剩余单位，也有责任处理这些项目的保修申请，但不能出售或兴建新项目，包括多个已进入施工前准备的项目。 Tarion 通讯部高级经理 Melissa Yollick 向多伦多当地媒体称，该机构至今已经为约80名 Urbancorp 的客户提供协助。Yollick 表示，过去5年，每年均有一些建筑商被拒发牌照，又或者牌照被吊销。资料显示，2014年及2015年分别有28名及15名建筑商被拒发牌或被钉牌。 Urbancorp 目前正在运行的项目包括：Lawrence 路上的 Ravines，Queen Street West 上的 Epic，位于 Etobicoke 的 Val homes 以及位于 St. Clair West Ave. 的多个项目。其中是否有项目会受到影响，还不得而知。 Urbancorp 曾称若上诉失败，将聘请已向Tarion注册的承包商，继续工程，或向其他发展商寻求合作。最坏情况便是出售未能兴建的项目。Urbancorp总裁萨斯金(Alan Saskin)以电邮回复传媒查询时，未正面回应事件，只说公司正处理几项事宜。

　　安省大多伦多烈治文山市同开发商之间的一场关于社区绿地的官司，已引发大多伦多地区各市镇及市民的关注。 　　出于保护环境等因素，列治文山要求房屋开发商在建设时，都要预留一定比例的绿地，才能获得在其郊区兴建公寓的资格。在2013年，该市政府要求开发商每建造300套住宅就必须预留一公顷绿地(或支付等额现金)。可是由于该地区房市的火热，预留太多绿地将给开发商带来巨大损失，于是该市又规定他们建造 730套新住宅预留一公顷绿地。 　　然而开发商对该市放宽条例并不满意。在去年，开发商向安省市政管理局(Ontario Municipal Board)提出投诉，声称列治文山镇政府要求的绿地率严重阻碍了地区发展。 　　安省市政管理局作出有利于开发商的裁决，称列治文山镇政府要求的绿地率的确过高，并允许开发商在建筑新屋时最多只须预留地皮的25%作为绿地，或是支付等额现金替代。 　　减少绿地，虽然可以多建房屋、增加经济收入，但是会令人口密集，影响居住环境。烈治文山市在获悉裁决后，立刻向安省高等法院提出上诉。至本月月中，一名法官已经批准列治文山镇政府对安省市政管理局的裁决提起上诉。 　　列治文山市长巴罗(Dave Barrow)表示，确保社区的长期发展是市府当局的责任，没有人能比他们更了解或是能够更好地回应当地社区的需求。换言之，预留多少绿地应该是由市政府决定的，安省市政管理局裁决不公。 　　该市规划专员巴索女士(Ana Bassios)则透露，安省市政管理局规定的绿化率将导致该镇的公园发展计划至少损失7000万元。 　　据悉，列治文山和当地社区花费了两年时间，才打造出该市的公园发展条例，以确保居民能在密集的房地产开发的攻势下，仍能够拥有充足绿地空间。这项计划依赖于地产商的配合，但是安省市政管理局的做法，很明显侵犯了市民的利益。 　　另一方面，大多伦多区各市镇都在拭目以待本案的结果，万锦市、旺市、密西沙加市和奥克维尔市都有类似的绿地条例，并都已经以介入者身份参与诉讼，力挺列治文山市的上诉。 　　几个市镇都担心，一旦安省高等法院做出利于开发商的判决，则以后他们将可以肆意践踏市镇的绿地条例，在开发社区的时候只拿出一小块土地用作绿地。长此以往，社区的居住环境将受到严重影响。

应付高楼价 互相迁就 签好契约 免日后争拗   据CBC报道指出，面对加国楼市继续炽热，特别在温哥华及多伦多的屋价不断飙升，为了能够早日置业上车，有人与亲友或非恋人关系的朋友合力购房，分担供款，日后出售房屋共享投资所得。皇银进行的民意调查更指加国约四分一的千禧世代，会考虑此形式合资置业，较一年前民调录得的11.7%，有明显上升趋势。   现时愈来愈多首次置业者采取这种方法进入楼市，加拿大皇家银行房屋产权财务副总裁纽辛表示，在某些地区的楼房市场，能够负担购买房屋或共管柏文大厦更为困难，加上按揭保险上调，这是首次置业者另一个可行的方案。   居住在卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell），2010年与他的一个姊妹及她的丈夫，一起购买一幢总面积达2,000平方尺的独立屋，房屋设有两个套间。他表示，最初构想只属暂时性质，但现在已经习惯这个「同居」模式。   而多伦多居民韦比则与朋友在2012年，合资购买位于多伦多东端一间价值34万元的两层楼房，两人除了分担首期，并同意一起承担所有开支，将来售出房屋共享投资回报，但仅韦比住在该房屋，他的友人只为投资。他认为这是一个好方法，毋须先寻找适合的伴侣，可以早些购买楼房。    宜撰意向书免争拗   有专家指出，这种方法可能要面对一定的风险，建议与律师商讨订立细则，包括列出可能出现的情况，例如其中一方想卖房，以及分担维修费用等。由于两人一起负债，如其中一人失业或其他原因无法支付按揭，将会影响另一方。   多伦多地产经纪黄志豪表示，多年前在华埠也有类似的情况出现，有人与亲戚一起买屋，几家人同住。如今多是20至30多岁的年轻人利用这方法入市，但少见于婴儿潮一代，无论是夫妇或单身人士均选择自购自住。 黄志豪说，曾在一些教育讲座也谈及这方面的问题，鼓励年轻一代如考虑置业但首期不足，可以联同两、三个朋友合资购房，日后以屋换屋，这样较易「上车」。如楼价持续攀升，再多等数年更难负担。   24%年轻人考虑与家人合资   他认为，在购买前各人要有共识，通过律师建议撰写意向书，白字黑纸订立内容，任何改变可以按此执行，避免日后出现争议。   此外，皇家银行（RBC）委托叶素斯列特公司（Ipsos Reid）进行一项民调，于今年1月28日至2月4日期间，透过互联网收集了2,000个国民意见。结果发现，约四分一「千禧世代」（millennials）会考虑与友人合资置业，较一年前民调录得的11.7%有明显的上升。所谓千禧世代，基本上指18至35岁人士。是次民调结果更显示，24%年轻受访者表示，会考虑与家人合资购买房屋。 购独立屋可分上下层业主  多伦多财务经理苏林安玲指出，朋友合力购房如参加「二人三足」竞赛，必须同步前进，有些队伍能够到达终点，有些会半途而废。所以在购买前应该三思，确定队友能够同心同行，并请教专业人士如会计师和律师等，了解如何保障各人的权益。  她表示，早于80年代尾房价突然上涨，也有人与朋友合资首期买屋。目前房价高企，在温哥华及多伦多这类大都会，按揭款项高达70万元，自力负担更为困难，所以有不少人在市中心工作，选择搬往郊区，只要就近有天车等公交系统就可。 苏林安玲称，认识两对夫妇均是在多伦多市上班，其中一方育有孩子。与其每天花2个多小时在上班路程，两个家庭合力在市内购买房屋，既可让孩子在后园玩耍，又能减省上班来往时间。由于他们思想成熟，加上工作稳定，同住已7至8年仍是融洽相处。    她说，年轻一代如想利用首次置业计划，动用退休储蓄计划（RRSP）做首期，购买房屋会较为容易，可以分楼上楼下的业主；但共管柏文单位难度较高，视乎平面设计而定，合租会较为常见。有接触客户与家人合力付首期，然后把房间分租，以便减轻按揭负担。 如朋友间决定合资买房，应详细考量，因为有意想不到的事情可能会随时发生，包括其中一方因事故未能付按揭，或不愿意维修房屋，或意见不合而「分居」等问题，预先协商会更容易处理问题。   满银调查：26%加青拟年内置业    加拿大部分千禧世代人士虽然厌倦租屋，但有近七成人并不把买屋列为人生的重要目标之一。满地可银行的民意调查发现，青年人把置业视作投资和累积资产的途径，因而不急于入市。由Pollara市场调查公司为满银所作的研究指出，60%的千禧世代为租屋而烦恼。89%的青年人体验到置业的价值，但要等到个人有需要时才买屋，并不觉得是一件要优先处理的事项。有73%的人没有急于买屋的压力，只有26%的青年人有意在未来一年置业。 66%的青年人把买屋当作是一种投资决定，而不是人生的一个里程碑，因此有78%的人担心所买的房屋出现问题，所以不敢放胆投资；也有66%的人忧虑楼市跌变负资产。 满银房屋财务总监Damon Knights表示，青年人在投资和置业均有见识和谨慎。相对于其他无形的投资，买屋的回报对千禧世代非常重要，他们深思熟虑衡量置业的代价。他指出，虽然有三分二的青年人不急于买屋，但如果他们是希望物业迅速升值，而楼价继续上涨的话，延迟买屋只会越来越影响他们独立置业的能力。    倡制订储蓄计划 千禧世代计划首次置业的金额全国平均为35万元，多伦多要46.5万元，温哥华为52.5万元。有64%的人除了交租外，也一直有拨款储蓄作为未来买屋之用。他说，有21%的人只准备存够10%的首期款项，但未有考虑到时不与我，要追上涨不停的屋价，需要找房屋贷款专家制订储蓄计划。 有66%的青年人觉得有其他事项比买屋更重要。全国而言，有44%认为在现阶段职业生涯花大笔钱并不恰当。卑诗省的青年人觉得，其他项目优于买屋，以及不希望没有可支配收入的因素均为48%。安省则有47%千禧世代认为旅行、进修学业或创业等其他事项，比买屋重要。   会计师：税务问题不易解决    特许专业会计师梁万邦认为，合资购房作为投资是无可厚非，但作为自住则会产生实质的矛盾，所以不建议买来共住，宁可买一个细小的房屋或单位，有能力负担及设计自己的安乐窝，不宜与他人共享一个家。  他指出，各人对自己的家有不同的要求和布置方式，即使是夫妇同住，妻子可能要求美化厨房，丈夫主张装修土库为娱乐空间，彼此各有意见。何况朋友之间一起买房，一方是自住，一方是投资，将来出售如何计算税务；或是一方不幸早逝，另一方无法负担按揭，应该如何处理物业，当中存在不少问题，并不容易解决。 梁万邦表示，虽然楼价昂贵，但主要在卑诗省大温市及大多伦多地区，安省如温莎、伦敦市及巴利以北的地区，仍有可负担的房屋。同时，以往少于500平方尺的单位难以获批按揭，如今较为宽松；也有发展商建筑面积较小的房屋和柏文单位，让买家较易负担供款。

　　继独立屋后，大温城市屋价格大涨，65万元左右预算在温哥华买到的仅是居住面积只有836呎的旧城市屋，挂牌价呎价高达763元，列市旧城市屋呎价也已接近500元。有经纪说，一些较新的城市屋在过去两个月价格上涨超过10%，一间城市屋引起十多人争抢的情况已经常见。 　　大温地产局统计指出，大温1月城市屋基准价为55.51万元，到了3月已上涨至58.91万元，以温市为例，目前价格在65万元以下的温市城市屋数量稀少，如果买家仍想购买超过千呎居住面积的城市屋，则可能必须屈就30年以上的旧屋，或是到本那比及列治文购买。 　　目前在房屋中央放盘系统(MLS)挂牌一间位于西南海旁大道(SW Marine Dr.)8678号的城市屋以63.8万元求售。该城市屋于1987年兴建，两睡房一浴，虽然有单独街道号码，不过，该城市屋面积和柏文相差不多，只有836呎，呎价达到763元。 　　温市另一间正挂牌的城市屋挂牌价是64.9万元，地址位于Fountain Way 1477号101室，屋龄是34年，面积有1102呎，呎价为589元。 　　一样是30多年的北温城市屋，呎价格和温哥华的城市屋其实相差不多。 　　MLS资料指出，一间位于西4街266号2号室的城市屋，面积1141呎，挂牌价为64.9万元，呎价为569元。 　　呎价低于500元的仍有列治文、本那比及新西敏市的城市屋。MLS资料显示，列市Tomicki路9533号13室的城市屋单位，挂牌价为62.99万元，居住面积达到1276呎，该房屋是5年新城市屋，呎价为493.6元。 　　相较之下，本那比及新西敏市的城市屋价位较列市低。其中位于本那比Rumble街6670号15室的的城市屋价挂牌价为62.9万元，面积达到1486呎，屋龄18年，呎价为423元。 　　新西敏位于Francis Way 245号2号室的城市屋单位有1544呎，9年屋龄，挂牌价为62万元，呎价为402元。

  　　NDP抨省府 未监管众筹炒楼逃转让税 　　卑诗新民主党(NDP)周二在省议会轮番质询，指太阳商业地产投资公司（Sun Commercial Realestate Ltd.，简称太阳投资)，涉嫌违反「众筹」(crowdfunding)规定，超额约350倍集资炒楼，并利用「简易信托」(bare trust)逃避支付物业转让税。省财政厅长兼议会领袖麦德庄(Mike de Jong)表示，省府正研究堵塞漏洞。而太阳投资发表声明，否认全部指控，并希望卑诗证监会(BC Securities Commission，简称BCSC)不会受到政治认知或公众压力，放弃履行他们的诚信责任。 　　包括NDP党领贺谨(John Horgan)、房屋评论员尹大卫(David Eby)、省议员高乐（Leonard Krog）等人，周二相继在省议会上质询麦德庄。 　　贺谨指，BCSC目前仅容许最高只可众筹50万元，但太阳投资明显集体包揽大批商业地产交易。他举例，该公司利用社交媒体众筹炒楼物业，包括温哥华蒂斯德尔街(Tisdall St.)价值3千万两物业；列治文SilverCity价值1.03亿的10公顷用地；以及向地产发展商沃尔金融公司(Wall Financial Corporation)购入价值6千万的纳尔逊街(Nelson St.)两幢低层柏文；众筹超过规定约350倍。 　　贺谨批评，BCSC的调查，并未减慢该公司的动作，在短短不到一个月，它再以6,800万元把两物业转售给另一投资者。他说：「我要问财政厅长的问题是，一个通过facebook集资2.2亿的公司，为何BCSC不介入并关闭它？」贺谨批评，该公司明显规避反洗黑钱控制，同时通过简易信托逃避支付物业转让税。 　　尹大卫指，前地产经纪刘志元（Julia Lau）为避免被调查，已放弃经纪牌照，却通过facebook集资6,000万元，购入纳尔逊街物业，甚至在facebook发帖说投资项目股份在两小时内被抢购一空。他说：「若一个无牌经纪可通过facebook集资6,000万元，明显这个政府已无法控制大温地产交易。我们的厅长可为这种活动辩护吗？」 　　麦德庄：证监会正展开调查 　　高乐则表示，两个月前，联邦金融监管机构加拿大财务交易与报告分析中心（Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC）曾警告指，大温地产有被用来洗钱的风险，为何曾任卑诗律政厅长的麦德庄迟迟没采取行动。 　　麦德庄答覆说：「BCSC既然已对众筹展开调查，我不会妄下结论。至于简易信托，省府正在研究，因为它的使用明显增加。」他强调，BCSC一向严格执法，甚至是全加表率。他指，省府会与FINTRAC密切合作，防堵洗钱交易。 　　太阳投资否认所有指控 　　另外，太阳投资周二发表书面声明，否认贺谨和尹大卫的所有指控，也否认曾通过facebook众筹集资，并指有关他们未支付物业转让税的说法是错误的。此外，太阳投资不会为刘志元的任何虚假陈述负责，并指公司所以成为BCSC的调查对象，可说是误传下的替罪羔羊。 　　声明指：「事实上，BCSC上周告知，他们没发现任何不法行为，相信调查很快会正式结束，而且不会发现我们违规。太阳投资将完全配合调查。同时希望处于权威地位的人基于事实发表评论，也希望有关部门（如BCSC）不会受到政治认知或公众压力，放弃履行他们的诚信责任。」 　　本报记者周二曾致电BCSC查询有关NDP指控太阳投资涉嫌违反本省众筹的规定，但至截稿时仍未获回覆。不过，BCSC发言人吉尔胡利（Richard Gilhooley）今年1月曾向本报证实，他们在检视太阳投资地产公司。

今日（4月27日），加拿大抵押贷款及地产公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）称，在全国15座城市中有9座城市都出现了房市估价太高的问题，有7座城市的房产开发过度。CMHC 还警告称，多伦多的房地产市场出现了非常显著的问题，主要包括房价增速过快以及房市估价过高。 加拿大皇家公司 CMHC 主要负责对全国的房地产市场进行监管，他们已经多次指出全国多个大城市都存在着房价估价过高以及房产过度开发的问题。该公司的首席经济学家 Bob Dugan 称：“尽管从全国来说问题并不是很严重，但是在部分城市确实出现了房价估计过高的问题。这意味着房价的增幅已经超过了收入和人口数量增加所能够支撑的程度。” CMHC 每季度都会对全国的房地产市场进行评估，并会对出现问题的区域进行早期的警告，以期提早采取管控措施，避免情况的恶化。 在上季度的全国房地产市场评估，CMHC 将温哥华、汉密尔顿以及萨斯卡通都纳入到了房价估计过高的城市当中。在温哥华市区，独立屋的均价已经达到了120万，与去年同期相比增加了23%。 CMHC 还警告称，在多伦多、卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳的房地产市场都出现了非常显著的问题。多伦多房地产市场存在的主要问题包括房价增速过快以及房市估价过高。而卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳则存在着房市估价过高以及房产开发过度双重问题。 CMHC 在报告中将房市存在的“显著问题”定义为房地产市场处于不平衡的状态，包括房产开发过度、房市估价过高、房市过热、房价增长过快或者四者皆有。 房价上涨离谱 多、温房主已不敢卖房 RE/MAX地产公司在最近做的一项调查中发现了一个有趣的现象：由于多伦多和温哥华房价上涨太过迅猛，一些潜在卖家甚至不敢卖房，深怕“沦为”买家，卷入令人心惊肉跳的竞价大战。这一现象可能将导致两大城市房市里的房源、特别是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热。 据RE/MAX的2016年春季报告称，大多伦多地区今年第一季度的民宅平均售价，比去年同期上涨了14%，达到67.55万元左右。本区三个房价增长最快的市（区）分别是：奥克维尔：20%；宾顿，16%；和杜兰区，13%。 该公司表示，本地房价上扬是受需求量和人口上涨因素所推动——言下之意没有泡沫。报告指，加拿大有超过四分之一的新移民把落脚点选在大多伦多地区，而他们的购房需要也会很高。大多伦多地区的人口增长，使得这些地方的服务业、商铺和餐饮行业也随之增加，为新住宅区提供了生活的便利。 由于需求强劲，本地低层房屋、特别是独立屋市场一直处于供不应求状态。随着城市规划向提高人口密度发展，并且当局出台法规避免都市的无序发展，因此低层住宅的建造会愈来愈少。 另一方面，由于房价上涨太过迅猛，潜在卖家（主要是子女都已成年的老人）也越来越不愿意出售房子，这一是看着房价节节上涨，希望多赚一些，二则是生怕卖了房后“沦为”买家，找不到中意的房子住。 报告指，这一现象将带来两个后果，一是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热；二是将买家推向更偏远的地区，例如大多区的巴里市（Barrie）和哈密尔顿市（Hamilton）等。

    据CBC报道指出，面对加国楼市继续炽热，特别在温哥华及多伦多的屋价不断飙升，为了能够早日置业上车，有人与亲友或非恋人关系的朋友合力购房，分担供款，日后出售房屋共享投资所得。皇银进行的民意调查更指加国约四分一的千禧世代，会考虑此形式合资置业，较一年前民调录得的11.7%，有明显上升趋势。 现时愈来愈多首次置业者采取这种方法进入楼市，加拿大皇家银行房屋产权财务副总裁纽辛表示，在某些地区的楼房市场，能够负担购买房屋或共管柏文大厦更为困难，加上按揭保险上调，这是首次置业者另一个可行的方案。   居住在卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell），2010年与他的一个姊妹及她的丈夫，一起购买一幢总面积达2,000平方尺的独立屋，房屋设有两个套间。他表示，最初构想只属暂时性质，但现在已经习惯这个「同居」模式。   而多伦多居民韦比则与朋友在2012年，合资购买位于多伦多东端一间价值34万元的两层楼房，两人除了分担首期，并同意一起承担所有开支，将来售出房屋共享投资回报，但仅韦比住在该房屋，他的友人只为投资。他认为这是一个好方法，毋须先寻找适合的伴侣，可以早些购买楼房。   宜撰意向书免争拗   有专家指出，这种方法可能要面对一定的风险，建议与律师商讨订立细则，包括列出可能出现的情况，例如其中一方想卖房，以及分担维修费用等。由于两人一起负债，如其中一人失业或其他原因无法支付按揭，将会影响另一方。   多伦多地产经纪黄志豪表示，多年前在华埠也有类似的情况出现，有人与亲戚一起买屋，几家人同住。如今多是20至30多岁的年轻人利用这方法入市，但少见于婴儿潮一代，无论是夫妇或单身人士均选择自购自住。 黄志豪说，曾在一些教育讲座也谈及这方面的问题，鼓励年轻一代如考虑置业但首期不足，可以联同两、三个朋友合资购房，日后以屋换屋，这样较易「上车」。如楼价持续攀升，再多等数年更难负担。   24%年轻人考虑与家人合资   他认为，在购买前各人要有共识，通过律师建议撰写意向书，白字黑纸订立内容，任何改变可以按此执行，避免日后出现争议。   此外，皇家银行（RBC）委托叶素斯列特公司（Ipsos Reid）进行一项民调，于今年1月28日至2月4日期间，透过互联网收集了2,000个国民意见。结果发现，约四分一「千禧世代」（millennials）会考虑与友人合资置业，较一年前民调录得的11.7%有明显的上升。所谓千禧世代，基本上指18至35岁人士。是次民调结果更显示，24%年轻受访者表示，会考虑与家人合资购买房屋。 购独立屋可分上下层业主 多伦多财务经理苏林安玲指出，朋友合力购房如参加「二人三足」竞赛，必须同步前进，有些队伍能够到达终点，有些会半途而废。所以在购买前应该三思，确定队友能够同心同行，并请教专业人士如会计师和律师等，了解如何保障各人的权益。  她表示，早于80年代尾房价突然上涨，也有人与朋友合资首期买屋。目前房价高企，在温哥华及多伦多这类大都会，按揭款项高达70万元，自力负担更为困难，所以有不少人在市中心工作，选择搬往郊区，只要就近有天车等公交系统就可。 苏林安玲称，认识两对夫妇均是在多伦多市上班，其中一方育有孩子。与其每天花2个多小时在上班路程，两个家庭合力在市内购买房屋，既可让孩子在后园玩耍，又能减省上班来往时间。由于他们思想成熟，加上工作稳定，同住已7至8年仍是融洽相处。 她说，年轻一代如想利用首次置业计划，动用退休储蓄计划（RRSP）做首期，购买房屋会较为容易，可以分楼上楼下的业主；但共管柏文单位难度较高，视乎平面设计而定，合租会较为常见。有接触客户与家人合力付首期，然后把房间分租，以便减轻按揭负担。 如朋友间决定合资买房，应详细考量，因为有意想不到的事情可能会随时发生，包括其中一方因事故未能付按揭，或不愿意维修房屋，或意见不合而「分居」等问题，预先协商会更容易处理问题。   满银调查：26%加青拟年内置业   加拿大部分千禧世代人士虽然厌倦租屋，但有近七成人并不把买屋列为人生的重要目标之一。满地可银行的民意调查发现，青年人把置业视作投资和累积资产的途径，因而不急于入市。由Pollara市场调查公司为满银所作的研究指出，60%的千禧世代为租屋而烦恼。89%的青年人体验到置业的价值，但要等到个人有需要时才买屋，并不觉得是一件要优先处理的事项。有73%的人没有急于买屋的压力，只有26%的青年人有意在未来一年置业。 66%的青年人把买屋当作是一种投资决定，而不是人生的一个里程碑，因此有78%的人担心所买的房屋出现问题，所以不敢放胆投资；也有66%的人忧虑楼市跌变负资产。 满银房屋财务总监Damon Knights表示，青年人在投资和置业均有见识和谨慎。相对于其他无形的投资，买屋的回报对千禧世代非常重要，他们深思熟虑衡量置业的代价。他指出，虽然有三分二的青年人不急于买屋，但如果他们是希望物业迅速升值，而楼价继续上涨的话，延迟买屋只会越来越影响他们独立置业的能力。 倡制订储蓄计划 千禧世代计划首次置业的金额全国平均为35万元，多伦多要46.5万元，温哥华为52.5万元。有64%的人除了交租外，也一直有拨款储蓄作为未来买屋之用。他说，有21%的人只准备存够10%的首期款项，但未有考虑到时不与我，要追上涨不停的屋价，需要找房屋贷款专家制订储蓄计划。 有66%的青年人觉得有其他事项比买屋更重要。全国而言，有44%认为在现阶段职业生涯花大笔钱并不恰当。卑诗省的青年人觉得，其他项目优于买屋，以及不希望没有可支配收入的因素均为48%。安省则有47%千禧世代认为旅行、进修学业或创业等其他事项，比买屋重要。   会计师：税务问题不易解决   特许专业会计师梁万邦认为，合资购房作为投资是无可厚非，但作为自住则会产生实质的矛盾，所以不建议买来共住，宁可买一个细小的房屋或单位，有能力负担及设计自己的安乐窝，不宜与他人共享一个家。  他指出，各人对自己的家有不同的要求和布置方式，即使是夫妇同住，妻子可能要求美化厨房，丈夫主张装修土库为娱乐空间，彼此各有意见。何况朋友之间一起买房，一方是自住，一方是投资，将来出售如何计算税务；或是一方不幸早逝，另一方无法负担按揭，应该如何处理物业，当中存在不少问题，并不容易解决。 梁万邦表示，虽然楼价昂贵，但主要在卑诗省大温市及大多伦多地区，安省如温莎、伦敦市及巴利以北的地区，仍有可负担的房屋。同时，以往少于500平方尺的单位难以获批按揭，如今较为宽松；也有发展商建筑面积较小的房屋和柏文单位，让买家较易负担供款。

一对居住在安省惠特比(Whitby)的夫妇近日决定将他们在金斯顿(Kingston)区域一栋占地66英亩、像城堡一样的豪宅以30万元低价竞拍出售。这套房子原先的开价是120万。 这对现在70多岁的迪亚特和贾柯灵夫妇(Dieter and Jacqueline Finkeldey)在2003年时以37万5000元买了这栋靠近里多河(Rideau River)的房子，当时房子还没有完成装修。两人用了一年时间，投入了购房价两倍多的资金把这个带有大花园、三车库及宾客室的大豪宅装修完毕。 这间在金斯顿区域占地66英亩、像城堡一样的豪宅现在以30万元低价拍卖 两人用了一年时间将房子进行装修 代理这套房子的金斯顿Gordon's Estate Service公司经纪斯尔克(Mason Slik)说，这栋豪宅造得太好了，里面带有电梯和可以烧柴的大壁炉，室内全是硬木和石材装潢，房子周围还有小溪、步道、雪松林和一个水边的小木屋。 房子室内主要采用硬木和石材装潢 起初这对夫妇只是把这里当作度假屋，后来渐渐地喜欢上了这里，便长住了下来，这里有着这对夫妇难忘的记忆。贾柯灵的父母在这里举办过65周年结婚纪念，他 们的家人每年秋季的时候都会到这里来团聚。贾柯灵说，他们把这里叫做“天堂”，不但远离城市喧嚣，有着郊外的安静和舒适，而且实际上开车到金斯顿市只要 15分钟。 这对夫妇把这里叫做“天堂”，并常住下来 后来随着贾柯灵的父母年迈多病，他们的儿孙们都各自有了自己的生活，两人后来在惠特比买了套房子，于是决定把这栋大城堡出售。 其实两人从2013年起就几次试过要把这栋大房子卖掉，当时他们的定位价格范围从80万起，到100万以上。当时曾有两位买主来下过offer，但最终因 为种种原因没能最终成功售出。后来因为洗碗机大漏水，两人不得不把厨房和地下室进行重新装修，于是他们去年又把房子从卖房网上撤掉。 屋外有露台和庭院 尽管这栋房子有着城堡般的气派以及优越的环境，但斯尔克认为，这样的房子比较难打动买主。因为这套房子并不是完全在里多河岸边，而且房子太大，房间太多，并不是很多人都想要这样和城堡一样大的房子。 他还表示，其实像这样在郊外的房子也是较难售出的，很少人会买这样的房子来常住，顶多是当作度假、休闲时的房子。所以买主们购买这类房子时并不着急，通常要花两到四年来找自己心仪的度假屋。 这栋豪宅外有大花园，曾一度开价为120万 现在这对夫妇决定以拍卖的形式出售这栋房子，但他们并不期待房子能被竞拍出高价，只要在30万元以上基本都可考虑。但贾柯灵表示，她仍然希望房子能以和它价值相当的至少80万价格售出。

  兰里一个地产经纪被指承认「请枪」考房地产执业资格试，已于本月较早时被卑诗省房地产议会(The Real Estate Council of British Columbia， 简称RECBC)停牌。   据加拿大广播公司(CBC)报道，根据RECBC在其网页所公布的决定，去年11月26日，在尚德商学院房地产交易服务(Sauder School of Business Real Estate Trading Services)执业资格考试试场里，有人声称自己是拉纳(Ryan Rana)到场应试，并出示一张卑诗省驾驶执照及考试证。由于当时该驾驶执照与考试证上的相中人看来并非同一人，所以该拉纳未获准参加考试。   4天后，有人向尚德商学院呈上誓章，发誓当时应考者正是拉纳本人。为此，该个声称自己是拉纳者在两个星期后获准考试，并以90分通过考试。   RECBC续道，在4月初，职员发现拉纳在其地产服务网页上所刊登的照片，跟当时应考者的样貌截然不同。经过调查，当局发现拉纳以他人冒充顶替考取执业资格试。   RECBC稍后会就该地产经纪找人顶替考试一事，进行全面纪律聆讯。拉纳迄未对此事置评。  

　　美媒称，中国发展放缓的部分原因是国内重要的房地产市场的深度萧条。现在，随着起重机重返某些城市的建设工地，一些最好地段的房地产销售处也重新充满了要购房的客户，房地产的萧条看似有所缓解。 　　美国《纽约时报》网站4月19日报道称，据18日官方公布的数据，中国最大城市的新房价格大幅上涨，南部新兴城市深圳的涨幅最高，3月份，深圳新房价格与上年同期相比，上涨幅度达到了惊人的62.5%。房地产业的复苏发生在整体经济其他部分的增长正在放缓之际，因此为经济提供了一个受欢迎的重要推动。一些经济学家估计，房地产业占中国国内生产总值(GDP)的四分之一。但这些数字也表明，随着赢家行业和地区与输家行业和地区之间的差距越来越大，中国经济正在日益走上双轨发展的道路。 　　报道称，房地产业的好转主要集中在中国最大、最富裕的城市，并没有让困扰着中国小城市和边远城市的大量过剩的未售出房屋数量得到削减，同时也让政策制定者难以找到采取进一步经济刺激的理由，房价上涨也带来了另一种风险，那就是政府可能会面临来自支付不起高房价的城市居民的强烈不满。 　　分析人士指出，非法贷款在目前的价格上扬中起了作用，非法贷款指的是销售代理商或其他第三方为支付购房首付所提供的贷款，这种做法最近已引起当局的重视并实施打击。 　　据16日公布的数据，房地产业目前是中国经济增长最快的组成部分，与去年一季度相比，房地产行业的国内生产总值增长了9.1%。相比之下，金融行业环比增长8.1%，只有去年股市繁荣期高峰增长率的一半。 　　报道称，房地产业的好转，对吴超(音)这样的人来说，意味着生意兴隆，他是北京房产中介公司麦田房产一家分店的经理。18日，他在麦田房产双井店接受采访时，解释了房价上涨的主要原因：双井是北京市中心一个富裕地段，可以看到主要商业区的美景，走不多远就有一所国际学校。 　　吴先生列举的所有原因几乎都与政府政策的变化、以及市场对政策变化的反应有关。这些包括对非北京居民在北京购房限制的变化，上个月结束的全国人大，独生子女政策的正式结束，以及近期的央行行动。 　　报道称，大多数有钱的中国人不喜欢借钱购房，而是喜欢现金交易。不过，吴先生说，几轮降息已让抵押贷款变得越来越有吸引力。"即使非常有钱的人有时也不会付全款，"他讲到这一趋势时说，"他们会利用贷款来购买住房。" 　　不过，一些经济学家怀疑房地产业的近期升温能否持续更长的时间。 野村证券(香港)首席中国经济学家赵阳指出，仍有大量的建成但尚未售出、或在建的房屋库存。他的计算表明，在建的建筑面积足够供应六年以上的销售。他表示"房地产行业仍长期面临着去库存的压力"。 　　报道称，政府政策立场的改变也是一个因素，政府在寻求降低房市可能以混乱的方式崩溃的风险。 　　"这轮涨价潮中也有泡沫因素的迹象，"赵阳表示，"政府已经开始推出政策来遏制房价的上升。"

　　豪宅的奢华设计往往相当吸睛，最近中国网站揭露所谓「中国第一豪宅」内部情况，内景极为豪奢，基本是西方式的内部装潢，却有中式庭园的外观，堪称「中西合璧」。该豪宅内设有游泳池、电梯，甚至还有专人养护花草，据传要价高达5亿人民币。 　　「360中房网」报道，这座豪宅售价约5亿人民币，据传位在苏州，且坐落于历史古迹「拙政园」旁，两地仅有一墙之隔，建筑高度也严格控制在1至2层楼，占地面积约6亩。   　　传位于苏州古迹�旁 　　报导指出，这些别墅，除了外观属于中式园林建筑，每栋内部还设有私人室内游泳池、电梯、双客厅，男女主人各自拥有独立会客空间，另备有3至9个停车位，还有私人园林、茶室，连喝红酒也有专属空间。 　　据该网站提供的照片显示，豪宅内部地下室备有按摩浴缸，书房使用斑马与犀牛皮限量版座椅，男主人会客室宛如古代宫殿，内部摆设名人字画，绝大部分是高级仿制品；别墅外景模仿苏州园林的「移步换景」，28栋独栋别墅位于其中，每天还有工人养护花草。 　　显示中国惊人消费力 　　不过，这种中西兼具的仿古豪宅别墅，也被中国网友吐槽：「外表中式，装潢西式，洋不洋、土不土，正宗的暴发户模式」。据了解，开发商还挑选经过审核的「超级买家」才能看房。 　　位在苏州的「拙政园」，建于明朝，在1997年被联合国教科文组织列为世界文化遗产，是典型苏州园林代表，也是中外游客到苏州必访之处。媒体揭露的超级豪宅，虽有网友嘲弄庸俗，却也显示中国富裕阶层惊人的消费力。

　 房屋“整容”前后对比图 　　大多伦多地区旺市(Vaughan)市民艾琳女士(Erin Lazer)从小就喜欢装饰房间。早在11岁的那年，她自己选择颜料和床具，把自家卧室从里到外给装饰了一遍。长大之后，艾琳对装饰房间的热情不减，也想以此为业。可这并不容易：谁没事会花钱找人装饰房子呢? 　　好在这两年房市比较火热，艾琳女士还是如愿以偿了。在2013年，她成为了一名“房屋整容师”――说白了就是为待售房屋进行“整容”(Home Staging)，让它能卖出最好的价格。入行几年后，她发现自己不仅喜欢装饰房间，而且颇有天赋，连续两年进入了加拿大房屋整妆协会(Real Estate Staging Association)十佳“房屋整容师”之列。 　　一般来说，人们在卖房的时候，经纪会提出一些关于装饰的意见，卖家可以选择是自己动手装饰，或是花上几百块钱，请一位像艾琳这样的“房屋整容师”。多数情况下，卖家会自己动手，不过由于缺乏专业意见，“整容”效果可能并不好，无法突出房屋的优点;还有一些卖家则犯懒干脆什么也不弄，那就更难卖到好价格了。 　　加拿大房屋整妆协会2013年进行了一项调查，跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下，上市143天仍未售出，但经专业房屋“整容师”打理后，平均40天便接到第一个报价(offer)，减少在市场上的时间达72%。 　　有经验的“房屋整容师”装饰过的房子就更好卖了。在2015年，经艾琳装饰过的待售房屋中有50%的成交时间都少于一个星期。 　　房屋“整容”也能够提高出售价格。早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现，屋主投入房屋装饰的资金，回报率可高达390%。经过“整容”的房屋成交价，比没做的约可高出10至15%。 　　以艾琳女士而言，在2015年经她装饰的房子有83%以挂牌价或高出挂牌卖出，其中最得意之作之一幢位于Thornhill的镇屋，挂牌价为79万，经过她的装饰后成交价超过了一百万。 　　艾琳女士说，房屋“整容”并不算很复杂，虽然需要花费一点成本，但是物有所值。例如，她往往会要求屋主重新粉刷一下客厅，这会给来客耳目一新的感觉。增加灯光，也能将房屋的优点突出， 　　人们在一幢房子里面住得久了，家具往往会越来越多。住在里面的人是不会感觉到这一点的，可是第一次进入房子的人就会很明显地感觉到狭小的空间带来的压抑感。这个时候，艾琳女士就会要求房主将大件家具挪走，以增加空间。 　　老旧的沙发、茶几也会降低房屋的打分，所以卖家最好买一个新的沙发。不用太贵，样式新一些就可以。不要担心这些额外花销，要知道一旦激起买家的杀价欲，随便一砍那就是好几千块钱下去。 　　艾琳建议，由于房屋“整容”颇费时间，卖家应该在挂牌前六个月就动手准备，以便能将“整容”的效果最大化，从而卖出最好的价钱。要知道，对大多数人来说，房屋是今生出售的最大额的资产，多花点心思、多投入点精力和金钱都是值得的。

　　来自中国的资金被指是带动加国房地产需求的主要来源，而随着中国进一步加强反腐措施，限制资金外流，加上最近人民币兑加元汇价下跌，有专家指，这可能影响中国投资者对大温地产的购买力，继而令楼市降温。 　　据News1130电台报道，卑诗大学(UBC)尚德商学院( Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，这个情况值得留意。 　　情况值得留意 　　达维多夫指出，从2013至2015年期间，以至今年初，加元兑人民币的汇率从1兑7，跌至大约1兑4.6，这有助鼓励中国买家跨境在加国置业。然而，近日加元兑人民币的汇率由4.5，重返到5.14，换言之，目前人民币可兑换到的加元，较过去为少，即是说现在以同样金额的人民币，可以购买到的加国房地产资产，较过去为少。 　　此外，达维多夫也指出，即使来自中国的资金外流量不变，但是人民币兑换到的加元减少，本国的楼市也可能受到影响。  

　　地产经纪指出由于大温房市持续火热，不少买家涌入维多利亚置产，使该区第一季房市销售数目较去年增加近5成。 　　地产经纪米赫（Chuck Meagher）近日走访低陆平原及大维多利亚地区，发现不少买家已开始进入维多利亚房市。他说：“有两个买家告诉我打算搬到维多利亚地区，他们先到这里看房，出手后再把温哥华的房产售出。”他认为主要原因是温哥华房价太高，20年前温哥华房价约40万元，现在随便一间房子就卖200万元。 　　大维多利亚地区的地产经纪也称近来不少温哥华买家来看房子，RE/MAX网站报告称今年第一季维多利亚平均房价较去年同期成长10%至54万3564元，销售数目更大增48%。报告并指，“由于温哥华地区的房价不断飙涨，促使更多人到维多利亚买房，因为这里的房价相对来说还能负担得起。由于独栋房屋和公寓数量有限，因此维多利亚目前是卖家市场。” 此外低利率也是原因之一，近来亚伯达的能源业依然低迷，虽然加元略有回升，但相对表现仍弱。 　　报告表示，由于低利率使首次购屋族人数增加，其中以购买30万至40万的公寓居多，“许多年轻买家选择1000平方英尺内的小型公寓，目前有4栋公寓正在预售阶段，同时有多个建案正进行中。” 　　Re/Max说：“预计未来几年维多利亚的公寓市场会稳健成长，此地区的气候和生活环境也吸引不少退休人员来度过晚年生活。”另外，房价在100万至500万的独栋房屋也持续受到欢迎。

上周四（21日）逝世的美国着名歌手Prince，曾经入住多伦多豪宅区Bridle Path 61号的别墅，占地达14,280平方尺，现以接近1,280万元放售。   原籍美国明尼苏达州的Prince，在2001年与多伦多女子Manuela Testolini结婚，婚后二人居于上址。Prince音乐历程上其中一张最成功的大碟《Musicology》，在2004年面世，他和Testolini在2006年离婚，婚姻维持了5年。     Prince的故居现由地产经纪商Forest Hill Real Estate Inc负责放盘，公司表示这间别墅规划「引人入胜」而宏伟，提供「世界级水平」的娱乐。室内设有落地大玻璃窗、特大天窗、老树蔓生的园地、一个网球场和游泳池，以及恒温小屋、套房、桌球室和美容室等。   从放盘图片显示，别墅空间宽敞，装潢豪华，多个房间均设有大玻璃窗，具备高采光度。        

  运亨地产黎宇昌表示，调查显示加拿大人担心在退休后未来收入会缩水，无法应付退休后生活开支，但如果有一间房屋就不用担心了。 他称由于屋价不断上升，在退休时可以利用物业套现，以应付退休后生活开支。通常有两个做法，第一个是将房屋出售，因为目前在士嘉堡很多物业市价都可以售到100万元以上，业主出售物业后，再用30余万元购一间柏文单位居住，套现70多万元，再放在银行作十分保守的投资，每年收益及各项退休金和养老金，如果仍然不足够，还可动用存在银行本金，这样足以保障能够安享晚年。 黎宇昌又称，另一个办法是将房屋出售，套现超100万元，存放在银行作稳定投资。可以在市场租用一间房屋、镇屋或柏文居住。事实上，现正市面租金十分低，一间独立屋租金1,700元左右。将100万元存在银行，最少有2%回报，加上退休金及养老金的收入，亦可以在退休之年足够余生的开支。     助子女上车 黎宇昌强调，中国人多选择将房屋出售，再购买一间柏文单位居住的方案。他于上周有两个客人将市区内的独立屋出售。然后用30多万元购买了一个长者机构出售的单位作退休居所。其中有一名更将部分款项帮助子女买楼上车。他指出中国人始终都有拥有物业的观念，日后百年归老后，这块「砖头」仍然可以留给后人。 运亨地产黎宇昌表示，调查显示加拿大人担心在退休后未来收入会缩水，无法应付退休后生活开支，但如果有一间房屋就不用担心了。   他称由于屋价不断上升，在退休时可以利用物业套现，以应付退休后生活开支。通常有两个做法，第一个是将房屋出售，因为目前在士嘉堡很多物业市价都可以售到100万元以上，业主出售物业后，再用30余万元购一间柏文单位居住，套现70多万元，再放在银行作十分保守的投资，每年收益及各项退休金和养老金，如果仍然不足够，还可动用存在银行本金，这样足以保障能够安享晚年。   黎宇昌又称，另一个办法是将房屋出售，套现超100万元，存放在银行作稳定投资。可以在市场租用一间房屋、镇屋或柏文居住。事实上，现正市面租金十分低，一间独立屋租金1,700元左右。将100万元存在银行，最少有2%回报，加上退休金及养老金的收入，亦可以在退休之年足够余生的开支。   助子女上车   黎宇昌强调，中国人多选择将房屋出售，再购买一间柏文单位居住的方案。他于上周有两个客人将市区内的独立屋出售。然后用30多万元购买了一个长者机构出售的单位作退休居所。其中有一名更将部分款项帮助子女买楼上车。他指出中国人始终都有拥有物业的观念，日后百年归老后，这块「砖头」仍然可以留给后人。     专家：可考虑申请物业信贷或逆按揭   加拿大帝国商业银行宏才服务理财规划师Carlos Yu表示，如果将退休的市民手上有一间物业，为了保证退休后有足够金钱应付开支有两个方法，一是用物业作为抵押申请信用贷款额，在有需要时才动用；另一个是用物业向财务机构申请逆按揭（Reverse mortgage）。 Carlos指出，市民要在还未退休前，向银行申请信用贷款额，因为银行批准信用申请时，是以申请人收入及还款力量来衡量。虽然个人退休后没有薪水，但银行亦会将退休金和养老金计算为个人收入。因此为了达到能够将贷款额达到最高额，所以在退休前做好申请。而用房屋抵押作为透支信用贷款，不只利率低，同时不用动用信贷额时银行不收利息；就算用了钱，亦可以只还利息不还本金。 华人较少愿采取逆揭按 他强调其银行不会为客户提供逆按揭贷款，而会介绍一些财务机构为客户做。 据悉，由于逆揭按贷款是将房屋给了财务机构，市民先获得一笔现金，然后每个月可以由银行给一笔钱使用，直至死亡为止，但个人无法知道生存年份，所以有很大存在风险，因此华人较少愿意采取这个办法，来应付退休后开支。  

三驾马车只剩二   加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市；但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。   比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。     与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%；新房就是降价也难以卖出去。   当年众人皆信卡尔加里房价不会跌   皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌；加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。   现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。   房地产市场滞后于经济走势   不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。   成也羊群败也羊群   加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担；这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。   在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况；这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之；银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。   会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

　　在多伦多租公寓并不是件容易的事。尽管在这个竞争激烈的市场里有各种各样的选择，但同时，你也要面对无数个跟你要求类似的潜在租户。所以，在寻觅心仪的公寓时，不妨用这几招武装一下自己。 　　(本攻略主要针对公寓和共管公寓，但对于租独立屋、镇屋等也有一定参考价值) 　　多种搜房策略 　　1. 网上搜房多管齐下 　　Viewit是一个很棒的搜房工具，不少多伦多人会选择用它来找出租公寓。但很多老外仅仅在Viewit上搜索，这并不是明智之选。其实，包括 Padmapper、Myhood、Casalova、Craigslist和Kijiji上都有可能碰到不错的房源，你还可以使用Google Alert，设定一个“Waterfront 2 Bedroom Condo”之类的关键词，一旦有新条目出现，第一时间就能看到。 　　2. 考虑找个地产经纪 　　大多数租客都没意识到租房时找经纪人的好处，而且其实并不会有多少额外支出。不少多伦多本地人会将自己的业务放到MLS上出租，房子被租出去时，要向经纪支付佣金的是他们而非租客。让地产经纪帮忙租房，自己可以少干不少“脏活累活”，比如繁杂的筛选和约时间看房等。 　　3. 到社区里逛逛 　　如果自己脑海中已经有一两个感兴趣的地理位置，不妨直接到附近社区去逛一逛。过程中多留意有没有“For Rent”的招牌，有针对性地找房，避免大海捞针，说不定还能碰上网上搜索时找不到或者容易遗漏的优质房源。而且，逛大街的过程也能让你对附近的公共设施有所了解。 　　4. 查看公寓臭虫纪录 　　也许这看起来是件几率低的小事，但万一中招，吃大亏的可是你自己。物色到潜在的心仪公寓后，稍微花点时间到http://bedbugregistry.com/metro/toronto/网站上查看一下，确保这个单位之前没遭遇过臭虫的危害。 　　看房注意事项 　　1. 尽可能全面检查 　　到相中的公寓去看房时，能在屋里呆的时间可能只有短短的几分钟，一定要充分利用。切勿腼腆害羞，大方地去试用每个水龙头、灯、橱柜门和抽水马桶，还可以带上手机充电器试试每个插头是否正常。总之，就是尽量确保所有小东西都是完好的。 　　2. 带上支票和推荐信 　　就像我们之前说的，在多伦多租公寓要面临其他潜在租客的竞争。所以，在准备充分的前提下眼疾手快，才能最高效地租到理想的单位。看房时把支票和推荐信带上，搜房时做足功课，细心看房后觉得满意便直接成事，对双方而言都比较省心省事。 　　3. 把看房当作一次面试 　　还是那句，多伦多租客之间的竞争激烈，因此看房时，尤其是房东在的情况下，第一印象也是相当重要。把看房当作一次小型的工作面试，尽量表现友好，多说“Please”和“Thank You”。毕竟房东也是人，两个租客条件差不多的情况下选择顺眼的也是人之常情。 　　保障自身权益 　　1. 讨价还价可以有 　　尽管租客之间竞争激烈，但这并不意味着每个公寓单元的叫价都是一口咬死的。如果觉得一个自己喜欢的公寓价格有点高，尝试一下讲价并不会造成任何损失。其实，为了尽快租出去也好，或者就是看你顺眼也好，一些房东出于各种理由是会情愿降价的。 　　2. 了解租客权益 　　不要尽信房东的说法，租客权利往往比他们口中表述的要大得多。提前熟悉一下租房相关法案Landlord and Tenant Act，避免被非法的租约规定欺负，毕竟一旦搬进去，再出问题时就会比较麻烦了。 　　3. 对太好说话的房东要多留个心眼 　　如果在见面看房，甚至是签约之前，房东都没有向你索要雇佣证明、推荐信、信用报告之类的资料的话，别天真地认为这很省事。没有问你，也就意味着房东和这栋楼里的其他房东很可能也没有问其他租客，换言之，邻居的“质量”是无法保证的，公寓也可能有管理不善和安全隐患的问题。

　　来自中国的资金被指是带动加国房地产需求的主要来源，而随着中国进一步加强反腐措施，限制资金外流，加上最近人民币兑加元汇价下跌，有专家指，这可能影响中国投资者对大温地产的购买力，继而令楼市降温。 　　据News1130电台报道，卑诗大学(UBC)尚德商学院( Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，这个情况值得留意。 　　达维多夫指出，从2013至2015年期间，以至今年初，加元兑人民币的汇率从1兑7，跌至大约1兑4.6，这有助鼓励中国买家跨境在加国置业。然而，近日加元兑人民币的汇率由4.5，重返到5.14，换言之，目前人民币可兑换到的加元，较过去为少，即是说现在以同样金额的人民币，可以购买到的加国房地产资产，较过去为少。 　　此外，达维多夫也指出，即使来自中国的资金外流量不变，但是人民币兑换到的加元减少，本国的楼市也可能受到影响。

　　今日（4月25日），《加拿大赫芬顿邮报》（Huffington Post Canada）警告称，多伦多如今火爆的房市很可能会重复30年前的历史，濒临崩溃的边缘。通过新闻报道的对比发现，如今的多温两市房市状况与30年前惊人的相似，人们的反应也近乎相同。 　　上周五，环球邮报地产记者 Tamsin McMahon 分享了一篇发表于1988年7月15日的文章，讲述了低贷款利率如何刺激了房地产市场，使得房价飞升，中等房屋的首付款也飙升至5万元。该文章还称，许多人都将罪名归到了国外买家的身上，声称海外资金是促使房价上涨的原因。 　　《加拿大赫芬顿邮报》在报道中称，如果将数字改变一下，那么这篇文章也许可以在上周继续发表。因为似乎现实又在30年后再次重演了。 　　上周，CBC 的一篇报道也讲述了发生在1988年的，有关多伦多郊区4口之家需要67,000元年收入才能购买一间中等价格房屋的故事。在温哥华，年收入则需要达到56,000元。 　　在30年后，如今想要在多伦多购买一间均价的房屋，所需家庭年收入则飙升至87,407元；在温哥华，所需家庭年收入则高达120,297元。 　　但是，CBC 报道中称，在1988年多伦多的房地产市场已经接近了崩溃边缘。在1989年，房屋均价达到273,698元后，很快房价就开始大滑坡，一路降至1996年的198,150元。 　　目前，多伦多的房屋均价在688,181元左右，与去年相比增长了近12.1%。 　　这样的相似性也发生在温哥华。环球新闻（Globe News）在今年重新翻出了拍摄于1989年温哥华的一部记录片。结果发现，那时的温哥华对于来自亚洲的资金涌入反对声巨大，与今日的情况惊人的相似。 　　在这部纪录片中，一名温哥华的女子称：“许多人都和我们一样，一对年轻新婚的夫妇，在温哥华居住了数十年，但是无法负担一栋属于自己的房屋。我们努力储蓄，但是无济于事，因为房价涨得非常快，而且外国人还在继续涌入，使劲地买房。”

      说起加拿大楼市，温哥华、多伦多和卡尔加里曾经同在第一梯队，随着油价大幅下跌，三地已经产生严重分化——温哥华和多伦多一骑绝尘加速飙涨，而卡尔加里的房地产市场却已经入冬一年了，至今还没有复苏迹象。 　　卡尔加里的今天，会是温哥华和多伦多的明天吗？  　　被温哥华动辄翻倍的房价看花了眼的人，可能并没有注意到从加拿大全国范围来看，温哥华和多伦多两市的情况是多么反常。除了中小城市外，原先房价第三高的卡尔加里，目前依然在跌跌不休。据《环球邮报》报导，2月份卡城二手房销售跌7%，比长期平均水平低37%，房屋基准价比去年同期降3.45%，至445,000元，公寓则比去年同期降5.35%、基准价至283600元。截止至2月中，卡城房屋销售触底，为1995年来最低。 　　卡尔加里房产局首席经济师劳瑞表示，卡城失业率连续增长，考虑到当前的经济环境，消费者信心、住房需求受到影响，并不让人感到意外，该局预计，未来几个月卡城房市会持续低迷，新房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%，就是降价也难以卖出去。   　　不过，随着油价止跌，镇屋和半独立屋等销售开始出现转机，卡城房地产局认为，也许是因为原本打算购置公寓的买家，如今能够负担得起较低价位的平房，而高企的库存，促使卖家更加现实地面对预期的房子成交价和售出时间。 　　当年，众人皆信卡尔加里的房价不会跌。CBC记者皮迪斯写过一篇文章，预测加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌，“加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章。现在呢？加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的刚需，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。情形是如此的相似！” 　　加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担，这样房价就被越抬越高。而在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况。 　　这些房子或者是由于房主交不起房贷而被银行没收的，或者是由于房东不愿意继续交付房贷而扔给银行一走了之的，银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。 　　并不是说温哥华的房价也一定会像卡尔加里这样立刻大幅下跌，卡尔加里楼市敲响的警钟是：世界上没有永远不跌的商品，无论是石油、黄金还是房子。