地产

　　提起加拿大的房地产市场，肯定绕不过温哥华和多伦多的房价，目前，这两大城市的房价呈火箭式上涨，让买房的人苦不堪言。截止到3月底，大多区独立屋的均价为 $910,375 ，几乎是10年前($375,000)的2.5倍;同样温哥华地区独立屋的均价为$1,342,500，比10年前上涨了 112%。 　　那么究竟是什么原因导致这两大城市的房价飙升呢? 　　利息  　　央行(Bank of Canada)的主要贷款利率接近历史最低水平，所以加国民众疯狂贷款买房，根据国会预算办公室( Parliamentary Budget Office)公布的数据显示，自2000年以来，加拿大已经成为7国集团中家庭债务最高的国家。 　　外国买家 　　加拿大按揭及房屋公司(Mortgage and Housing Corporation)表示，在过去五年中，外国买家对于多市中心condo的持有率高达10%。而上个月，央行统计在温哥华的房产市场中，大概有三分之一的买家来自中国。 　　供应紧张 　　根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)公布的数据，与去年同期相比，多伦多上个月挂牌出售的房屋数量下降了21%，而大温区地产局则表示温哥华的挂牌出售房屋数量下降了41%。 　　HGTV效应 　　HGTV是一档于房屋装修相关的电视节，这一节目促使加拿大掀起了一股房屋装修风。据房地产研究公司 Altus Group统计，加拿大民众这一年在房屋装修上花费的钱财高达 723亿，比四年前增长了13%，其中安省和卑省最典型。 　　房产经纪人激增 　　一般来讲，高昂的房价就意味着高昂的经纪人佣金，所以大批人挤入房产经纪人行业中。在GTA，多伦多房产局共有 43,000位房产经纪人，比过去五年增加了40%，而这也导致了GTA房屋出售率比五年前增加了13%。  

　　加拿大中文电台报导，温哥华素里学校局因为经费短缺，要求市府暂时搁置地产发展计画，直至省府拨出足够款项，支持新生入读。 　　学校局委员要求市府暂时搁置的地产发展计画包括Clayton，Grandview/南 Surrey 以及Newton以南地区。担任学校局委员30年的Laurae McNally提出有关动议，并表示目前经费短缺的情况前所未见，令人忧虑。学校局希望搁置计画，直至省府拨款去支持这些区域的学校接收新生。 　　McNally表示，区内有275间流动教室。学校局需要在营运开支中腾出资源，有两间学校更要加开五个幼稚园班级去应付区内需求。每间流动教室的开支是每年400万，相当于50名教师的人工。学生、家长及老师都对目前的状况感到困扰。

　　近几年越来越多屋主了解到卖屋前先做「房屋整妆」（home staging）的重要性，而大部分地产经纪为客人放盘上市前，均建议屋主先「整妆」，好让房屋可亮丽地吸引更多潜在买家。有调查指完成整妆的房屋，可将呆在市场上的日数大大减少达7成，成交价更可高出一成半。 　　房屋整妆协会（Real Estate Staging Association）2013年进行了一项调查，跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下，上市143天仍未售出，但经专业房 屋整妆师「执靓」后，平均40天便接到第一个「柯化」（offer），减少在市场上的时间达72%。 　　放售时间大减七成 　　另一方面，该会亦跟进481间未上市前先进行整妆的待售房屋，平均只需23天便收到第一个柯化。即前者共用183天在市场上等买家，后者只需23日。相比之下，后者比前者快87%时间找到买家。   　　专业房屋整妆虽是近几年才较为流行的房屋售前准备，但早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现，屋主投入房屋整妆的资金，回报率可高达390%。有做整妆的房屋成交价，比没做的约可高出10至15%。   　　专业房屋整妆师Claudia Chan表示，不论楼市好坏，「整妆」都有其市场需要。协助屋主将房屋最佳一面示人，吸引更多潜在买家看房，加快成交及提升价钱，可说是整妆的终极目标。 　　她指看房的人甫踏进房屋的首10秒，便已对房屋产生第一印象，而普遍看房的时间，一般只有10分钟。在此短促时间内，参观者未必会仔细看屋内每一件摆设，因此房屋整妆的功效，首先是要令人踏进屋门后感舒服，愿意在屋内逗留更长时间，才有机会看清楚房屋的「内在美」。 　　「有时客人在大门口脱鞋那短短十秒，已感觉到这屋是否值得细看，还是一踏入门口便感觉不对劲想走。猎房人士可能在整个过程中看过几十间屋，怎样才能令其对这间屋的印象特别深刻，也是房屋整妆的作用。」 　　「对于缺乏经验的买家来说，他们要看到有家具摆设，才可想像到一间房一个厅的间隔、实际功能及面积大小。有时屋主会将一间比较细小的睡房，顺理成章地改变为书房用途。但我会将它变回睡房，放一张单人床，突出表现其空间感，让参观者有更实在的概念。」 　　Claudia解释，整个房屋整妆工序，由首次接触屋主、进行咨询、提交报告、准备所需物品、将屋内原有家具重新移位或搬开、完成布置，一般来说平均需时一星期。如果要换地板、油墙、换厨房面等装修工程，预备时间便会被拖长。 　　卖屋前上漆应选易衬颜色 　　「最理想当然是全屋都做staging，但屋主不一定全部建议都要照做，如时间或金钱不允许，优先处理的是整个主层及二楼主人房。其他不做的房间，则尽量执拾整齐。」 　　Claudia建议，屋主如计划卖屋前为墙壁重新髹漆，应选择中性易衬的颜色。对整妆师来说可更易找到合适家具配衬，对参观的准买家来说，也会觉得此屋不用大装修，无论本身用的家具是甚么款式或色系，都可轻易融入新屋，从而增强购买意欲。

　　三驾马车只剩二 　　加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市；但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。   　　比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。      　与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%；新房就是降价也难以卖出去。 　　当年众人皆信卡尔加里房价不会跌 　　皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌；加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。 　　现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。 　　房地产市场滞后于经济走势 　　不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。 　　成也羊群败也羊群 　　加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担；这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。 　　在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况；这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之；银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。 　　会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

 　　治文山镇与开发商的绿地之争已经引发大多伦多区各市镇的密切关注，此次争议的焦点是开发商必须交出多少绿地。列治文山镇通过的一项附例要求开发商每建造 300套住宅就必须预留一公顷绿地，或是支付等额现金替代。但是安省市政管理局在对开发商的投诉进行聆讯后，却在裁决中大幅降低了镇政府可要求的绿地率。 　　列治文山镇与开发商的绿地之争已经引发大多伦多区各市镇的密切关注，此次争议是源于列治文山镇政府要求开发商预留一定面积的绿地以换取在其房市兴旺的郊区兴建公寓的资格，但是安省市政管理局(Ontario Municipal Board)在对开发商的投诉进行聆讯后，却在裁决中大幅降低了镇政府可要求的绿地率。 　　在安省市政管理局做出裁决后，列治文山镇政府因为担心当地的绿化区会因此逐渐被蚕食，而向安省高等法院提出上诉。本周，一名法官已经批准列治文山镇政府对安省市政管理局的裁决提起上诉。   　　接下来，列治文山镇政府将向安省地区法院说明为什么应该允许镇政府执行自己的政策，而不是按照安省市政管理局的裁决行事。安省市政管理局虽然是非经选举产生的机构，但却已日渐成为安省诸多规划事务中的实际决策者。   　　列治文山市长巴罗(Dave Barrow)表示，镇政府之所以决定对安省市政管理局的裁决提起上诉，是因为其认为确保社区的长期发展是市镇当局的责任，没有人能比市镇当局更了解或是能够更好地回应当地社区的需求。 　　安省高等法院法官H.J. Wilton-Siegel在其裁决书中称，本案事关在市镇当局寻求土地规划灵活性和开发商寻求透明度和确定性之间保持正确平衡的问题。 　　在此之前，列治文山镇政府和当地社区花费了两年时间才打造出旨在确保当地居民在集约化发展压力之下仍能拥有充足绿地空间的公园发展计划。但是，该计划的实施却要依赖于公寓开发商按照绿地贡献附例预留绿地空间，按照安省《规划法》中的相关条款，开发商和建筑商在开发新楼盘时都必须预留绿地或是支付等额现金替代。 　　在2013年，列治文山镇政府通过一项附例，要求开发商每建造300套住宅就必须预留一公顷绿地，或是支付等额现金替代。此后，镇政府又进一步放宽要求，在附例中添加新规允许开发商每建造730套新住宅预留一公顷绿地。 　　开发商因此向安省市政管理局提出投诉，声称列治文山镇政府要求的绿地率严重阻碍了地区发展。 　　去年，安省市政管理局作出有利于开发商的裁决，称列治文山镇政府要求的绿地率的确过高。该局在裁决书中对镇政府可要求的绿地率加以限制，允许开发商在建筑新屋时最多只须预留地皮的25%作为绿地，或是支付等额现金替代。 　　列治文山镇规划专员Ana Bassios表示，安省市政管理局规定的绿化率将导致该镇的公园发展计划至少损失$7000万元。 　　目前，大多伦多区各市镇都在拭目以待本案的结果，万锦市、旺市、密西沙加市和奥克维尔市都已经以介入者身份参与诉讼，以力挺列治文山镇上诉。 　　相关数据 　　2,874: 列治文山镇自2010年以来已发出2,874张公寓建筑许可证。 　　13,491: 列治文山镇预期到2031年时将新建13,491个公寓单位。 　　197,184:2013年列治文山镇估计人口数量为197,184人。 　　39.8岁：2011年列治文山镇人口的年龄中值为39.8岁。

　　后巷屋对许多人而言可是一件新鲜事，这是一项属于温哥华的“独特发明”。温哥华市2010年推出第一间后巷屋，就是盖在车库位置的小屋。温哥华市试行后巷屋的计划，主要是为了解决目前越来越被需求的住房问题，可借此增加出租单位，同时也针对房价高涨，年轻家庭一来可和父母同住，二来又可保有各自独立的生活方式，减轻购屋的负担。 　　过去几年中，温哥华发出了超过1000张后巷屋建筑许可证。为何后巷屋的需求持续增长?究其原因，只需小小的投入，建造一间后巷屋就能给独立屋屋主带来额外的出租收入。除此之外，后巷屋也是年长者、成年小孩甚至住家保姆的理想选择。不仅解决了城市人口密度问题，在保持独立屋构造的同时，后巷屋还为你的现有房屋增值不少! 　　温哥华有着当今最紧缺的租房市场，其可出租空房率一直在加拿大垫底。随着人口的不断增长、停滞不前的收入增长以及有限的可出租房屋数量，后巷屋和第二套房(也称“房中房”)提供了绝佳的解决方法。 　　这些位于独立屋内的小型家庭给予了屋主更多的自由，他们再也不用担心来访的亲戚没有地方住啦!后巷屋使得独立屋主们最大限度地利用他们的土地。 　　要想给您的房屋建造一间后巷屋，您需要从温哥华市政府申请许可证，并且您的房屋需要符合“温哥华土地使用及开发规定”的要求。详情请点击： http://former.vancouver.ca/commsvcs/guidelines/L007.pdf 

《华尔街日报》日前报道称﹐丹麦奥尔堡(Aalborg)的一对夫妇获银行支付相等于48加元﹐作為首季的房货利息。目前不清楚当地有多少业主的房贷属于负利率﹐不过﹐丹麦最大贷款商之一Realkredit Danmark表示﹐已支付了758名房贷客户的负利息。然而﹐这些实施负利率的国家正日益担心会造成造成楼市泡沫﹐所以加拿大中央银行未必效法﹐以免令楼市火上加油。　　较早前﹐花旗集团(Citigroup)曾指﹐加拿大可能在未来2年实施负利率﹐再加上加拿大中央银行行长波洛兹(Stephen Poloz)曾谈及负利率是选择之一﹐反映出本国也可能步欧洲一些国家的后尘﹐将隔夜利率调至零以下。不过﹐多伦多大学经济系讲师陈蔚纯博士(Dr. Christy Chen)指出﹐以目前的情况来说﹐出现负利率的机会不大。　　陈蔚纯博士表示﹐年初时很多人都认為很大机会再减息1次﹐但现持有这样看法的人可能已下降至少30%。目前隔夜利息是0.5厘﹐以一般减息幅度0.25厘来推算﹐需要减息多2次﹐才会出现零利率。她表示﹐首季的经济增长表现不错﹐以她个人的看法﹐央行减息的机会不大﹐因此出现足以令银行向房贷客户支付利息的负利率的机会很微。

加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市;但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。 比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。 阿尔伯塔新房建成后出售困难  Statistics Canada 与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%;新房就是降价也难以卖出去。 当年众人皆信卡尔加里房价不会跌 皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌;加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。 现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢!不要说房子降点价、就是加价都买不到。 图片来源: Reuters 房地产市场滞后于经济走势 不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。 成也羊群败也羊群 加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担;这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。 在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况;这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之;银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。 会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

英媒称，根据英国非营利性组织“全球城市商业联盟”对全球15个城市的调查，北京房租负担排名全球首位，其平均房租是平均工资的1.2倍以上。   据英国《金融时报》网站4月21日报道，这份报告对北京的包容性增长提出担忧。而据中国一项调查显示，北京今年已超过纽约，成为全球亿万富豪之都。   报道称，房价的飙升，加上外地户口必须在北京连续纳税5年才能购房，使租房成了北京许多年轻人和外来务工人员的唯一选择。 中金公司首席经济学家梁红表示：“从城市规划角度来看，北京可能是中国最没有效率的城市。问题出在土地供应方面。黄金地段的很大一部分土地都被中央政府机构，比如部队和国有企业给占用了。”   根据该调查，北京房租之高几乎是排名第二的阿布扎比的两倍。高房租和城市发展的不均衡，延长了那些在固定场所上班的服务业员工的通勤时间。该调查发现，医院护士、小学教师和公交司机的房租是他们收入的1.1倍到1.5倍。   报道称，北京的通勤时长也排到全球第二，平均往返时间为104分钟，第一名为墨西哥城，其平均往返时间为113分钟。   全球城市商业联盟首席执行官莱斯利·萨维尔表示：“最富有的员工总是住得起大城市，但危险的是在许多行业，刚参加工作的优秀员工发现他们负担不起房租。”   报道称，农村人口进城，尤其是北京北方相邻省份失去了煤炭和钢铁等传统产业，给北京租房市场带来了压力。过去20年北京都市区人口增加了一倍。   4月20日公布的2015年人口调查统计数据显示，中国的流动人口比2010年人口普查时增加了11.89%。   报道称，该报告认为高房租锁定了消费能力，对经济造成损害，并表示房租再上涨10%，消费就会减少35亿美元。

           维多利亚市一对夫妇由于业主决定卖屋而要再觅租屋，却发现网上存在不少「假租盘」，怀疑有不法之徒借楼市兴旺而进行诈骗，骗取租屋按金或个人资料。维市警方提醒市民要提高警觉，租屋前多做资料蒐集，以免成为受害者。　　维市房地产市场愈趋炽热，不少业主都选择不再放租，卖楼套现。维市居民海伯特(Craig Hiebert)和妻子近日收到业主的卖屋通知，需要在短时间内迁出，并再觅新居。他表示，维市的租屋空置率近乎零，可以说是一屋难求，而部分租盘的照片更与事实不符，他们去睇楼后都失望而回。   　　海伯特又说，曾经去过其中一个租盘了解，一抵达便发现窗户贴上标示，指明该房屋从来没有放租，并曾经被骗徒利用在网上犯案。另外，他又发现另一间在网站放租的房屋，根本不存在，他们根据网上提供的地址去寻找，但始终找不到。海伯特怀疑有不法之徒借目前租屋空置率极低的机会行骗，他说租客担心租不到楼，一时焦急便放下戒心，在没有查清楚的情况下向骗徒支付按金甚至提供个人资料。　　维市市警发言人Matt Rutherford表示，警方对于租客容易成为诈骗目标，导致金钱或其他损失表示关注。他提醒租客要时刻保持警觉，租屋前多做资料蒐集，若业主提出的条件过于吸引，或者拒绝在交换资料前先见面，租客都要提高戒心。　　Rutherford又说，骗徒可能会向租客讹称外游，而拒绝与对方会面，若在这个情况下业主要求租客提交个人资料，例如社会保险号码(SIN number) 和出生日期，对方的目的便十分可疑。　　海伯特表示，若迁出前仍然未找到新居，他和太太会先在亲友家暂住。他又说，当年届50岁的孩子也要返回父母家居住时，便显示目前的楼市状况已经响起警号，需要正视。  

　　最近，温州、深圳等城市对于住宅用地使用权到期后的续期问题，引发广泛关注和争议。如何处理住宅用地使用权到期?温州的做法是房产所有人，也就是住宅用地使用权者需花费数十万元，也就是房产交易价三分之一左右的土地出让金才能续约。 　　为什么续约价格如此高昂?用温州国土部门相关负责人的解释来说，是因为“很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。”此言一出，舆论哗然，甚至有人用“折旧的算我们的，增值的算政府的”来形容。 　　续费难题多多 　　按照法律规定，中国绝大多数住宅用地使用权都是70年，而大规模的住宅市场化是上世纪90年代末出现的事，按道理使用权到期该是40、50年以后的事，为什么温州现在就到期了?据报道，这是因为温州在上世纪90年代初，地方政府以20至70年不等的时间，向居民出让土地使用权证，因为20年至 70年的价格并不一致，有居民可能因手头拮据或其他原因，选择了20年。据当地国土资源局的初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)20年期限的住宅土地使用权到期。   　　尽管公众对国有土地使用权到期需要续费的做法很不满，但不得不说，温州的这个做法也无可厚非。原因就像是很多人所说的，当初政府给相关土地使用权人有多种年份选择并辅以不同的价格，既然当初只选择了20年，那么现在就要为当初的选择承担后果。否则，这对当初选择70年的土地使用权人未免不公平。不过，即便真的要就土地续期收费，价格如何确定却是一个问题。   　　一个众所周知的事实是，目前一级市场上国有土地使用权的价格是通过招拍挂的方式形成，而房产价格――无论是一手房还是二手房转让，都是以70年的使用期限作为前提，换句话说，70年国有土地使用权的转让价格是通过市场形成。但是国内并没有对20年土地使用权的公开市场，因此如何对其定价是一个很大的挑战，这也是此后不再出让非70年土地使用权的主要原因。 　　从媒体的报道可知，现在政府以市场价格的三分之一续期。但问题是，这些只有20年国有土地使用权住宅，在二手房市场实际是以等同于70年使用权的价格在转让，现在政府以房产交易价的三分之一来收取续期费用，对于房产所有者来说，是不是太不公平?但如果不是以70年的使用权作为标杆，那价格又该如何确定?无论怎么做，这都是一个难题。 　　更难的是该向谁收取，以及怎么收取。从目前媒体披露的信息来看，绝大多数时候是向房产持有人收取，这个收取方式固然没错，谁持有谁负责。但如果真这么操作，实际运作过程中可能会发生一个现象，即很多土地使用权到期的房产所有人就不会向政府申请土地使用权续期。原因也不复杂，只要房产不交易，那就没有必要向政府缴纳一笔昂贵的续期费用。或者是即便房产已经发生真实交易，但是交易双方为了省却费用，可能交易会以不办理过户的方式进行――就像目前小产权房市场一样：尽管小产权房有着各种各样的法律瑕疵，但在很多城市还是很受青睐，原因也不复杂，那就是价格便宜。如果今后房产证续期需要缴纳市场成交价格的三分之一或者二分之一，那么一个最有可能的结果是，催生一个非常庞大的灰色房产市场：绝大多数房产不续期，或者通过私下交易，而这可能是决策层不愿意看到的。 　　免费续期最可行 　　那么，如何解决这个问题?很多人主张在土地使用权到期之后，以每年征收房产税的方式来替代土地使用权续期。之所以这么主张，很重要的一个逻辑在于当初政府收取的土地出让金是对今后70年使用费的一次性收取，而今后可以以每年征收房产税的方式来代替。这种说法在国内有很大的市场，认为可以由此实现从土地出让金向房产税的过渡，而且更加稳妥。 　　不过在我看来，这种做法并不可行。首先需要明确的是，土地出让金和房产税的性质并不相同，两者之间并不是替代关系，完全能够在同一时间序列下相容。土地出让金就是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价。只不过这个价格比较特殊，而且收取的一方是政府，如果以房产税替代，会被人误认为是对今后70年房产税的收取。不过需要注意的是，政府在出让土地时并不是行使公权力，而是从事一个民事行为。这是私人向政府竞价购地，这种关系并不是行政法律关系，而是平等的民事主体之间所发生的商品买卖。换句话说，即便私人之间的土地交易也是需要支付对价，但很显然，这种发生在私人之间的“土地出让金”显然并不是房产税。 　　更为重要的是，如果在土地使用权期限到期后以房产税替代，由于不同房产获得的土地使用权期限并不一致，那就会出现一个非常有趣的现象：有些房产交房产税，而另外的房产没有缴纳房产税。如果再考虑到土地出让金和房产税的使用方式，就更让人难以理解了：房产税是在当年度使用，土地出让金也是在当期使用而不会将其分摊至今后70年。假如房产税的使用是和很多西方国家一样用于地方财政支出，那么势必会涉及一个税负公平问题：那些缴纳房产税的人，为那些没有缴纳房产税的人承担了他们的公共支出，而这并不公平。 　　那么，该如何面对国有土地使用权到期?在我看来，免费可能是最有操作性的办法。因为它既不用考虑如何给续期定价，同时也避免了在续期过程中发生的灰色市场问题。更为重要的是，从资产定价理论来看，给固定资产定70年的使用年限和700年的使用年限，价格上并不会相差太大……既然如此，为什么不直接免费续期呢?我们所需要做的只是修改《物权法》的几个条款而已，将使用期限改为永久即可。续期免费或者期限改为永久，可以避免房地产市场大的波动，避免金融风险产生，也有助于维持房产所有者对政府的信任，而这个群体恰恰是改革开放以来最大的受益者。 　　当然，也有人会指出，如果那些缴纳了20年的土地出让金就获得永久续期，对缴纳70年土地出让金的人是不是太不公平?是的，这会让这一小部分人占了便宜。但是，他们的这种小便宜，实际上是将我们在50年后将遇到的问题提前浮出水面，以使我们正视目前土地使用权期限存在的弊病。从这个意义而言，他们又是功莫大焉。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目(Affordable Home Ownership program)”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。   　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。   　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会(CREA)报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会(Building Industry & Land Development，BILD)更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。  

加拿大温哥华市政府批准了一个试点项目，目的是帮助中等收入的家庭能在这个房价超高的城市拥有自己的住房。 市议会于周三(4月20)日批准的这个项目叫“经济房产权试点方案”( Affordable Housing Ownership pilot program)。 温哥华市长罗品信 ( Gregor Robertson)在一份声明中说，“这个试点方案将有助于填补本市住房市场与工薪家庭之间的差距”。 加拿大广播公司报道说，根据这个项目，温哥华市政府将与开发商达成协议，从开发商手里购买300套新住房20% 的产权，然后把这些住房以低于市价的价格卖给符合资格的买家。 买家需要满足以下条件： 过去5年中是温哥华的常住居民; 家庭中至少一个买主有工作; 购买Studio 或一居室户型的无子女家庭，家庭年收入不得超过67,540加元; 购买两居室以上户型的有未成年子女家庭，家庭年收入不得超过96,170 加元; 房子只能自住，不能出租; 房子出售时只能卖给符合资格的买家。 也就是说，在市政府的“援助”下，符合资格的买家可用低于市价的价格购买住房，但在产权、用途和转售上都有限制。

与香港居者有其屋计划（简称居屋计划）由政府出资或发展商竞标不同，温市议会周三刚通过的首个「经济适用房计划」（Affordable Home Ownership Pilot Program，简称AHO），是市府将来向发展商批出较高兴建密度许可，以换取一定数目的单位业权，再以低于市价两成价格售予符合资格的温市居民。有学者认为该政策弊多于利，可能更会推高地价；但有大温时评员却认为，AHO这意念不错，不妨试验一下。   温市的AHO计划在3年内提供300个单位，其中半数是适合家庭居住的2至3房单位。计划规定了温市府和购买AHO房屋业主分享业权收益，而市府也将保持有关房屋的部分所有权，作为减低成本的方法。   集资方式与港居屋不同   申请者须符合一定条件，例如开放式和一房单位的家庭，年薪上限是67,540元，且须为从未置业的单身或没有孩子的家庭；须为本国公民或居民；在温市工作且住满5年，申请者并不能把物业出租等。   该计划与香港居屋计划目的都是帮助中低收入市民购房，但在资金来源上则有所不同。AHO为温市府在批发更改土地用途时，向发展商批出更高的建筑兴建密度许可，由此换取多出部分单位的业权，用以推行AHO。 本身是香港 的时评员温建功，周四接受《星岛日报》记者访问时指出，香港居屋计划在1970年代推出，其中政府兴建房屋部分由政府投资，即资金来自纳税人，而私人机构参与兴建部分，为港府邀请发展商竞投建屋地盘，并设定一些限制。   温建功说：「温市AHO只是实验计划，规模很小，加之大温楼市有自身运行规律，走势不会受此影响。而计划的意念不错，毕竟可帮到一些人，但如果做不好时就会变成坏事，所以先小规模实验一下也无妨。」   卑诗西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）接受访时则直言，指AHO是一个「坏主意」。他说：「如果我是一块土地的业主，若得知发展商将用作AHO时，我一定会要求更高的价钱。AHO计划会令发展商把更多金钱装入腰包，也不会令买家更容易『上车』，因为地价上涨，将会抵销两成的优惠价格。」   学者认为空置税最有效   卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)等一批本地学者，不久前提议向屋主每年徵收物业价值1.5%的「物业附加税」（property surcharge ），然后因应房屋是否空置，在业主申报入息税时作出调整，由此变相开徵「空置税」。帕夫洛指该计划才是缓解大温房屋难以负担的有效可行办法。　

据彭博社报道，曾几何时，美国开发商为了更顺利地出售高端公寓，不惜砸重金为公寓配备屋顶游泳池、攀岩、宠物洗浴中心、高尔夫模拟室等基础设施。金融危机后，高端市场不断扩张，美国房地产开发商在进一步加大赌注方面似乎已经难以承受。所谓的放映室、酒庄、室外沙地滚球球场这些曾经的“豪宅必备设施”，对购房的富豪们来说，已经没多大吸引力了。 美国开发商开始想新招。位于美国Sunny Isles Beach的一栋建筑更是推出了顶级的服务。这里一共有61个单元公寓，每一个在此购房的买家，都可以获得为期一年的JetSmarter喷气式飞机共享服务。该公司让用户可以定制全球170个国家的私人飞机服务。（图为开发商为买家提供服务的私人飞机） Verzasca集团（Verzasca Group）经理Tim Lobanov表示：“这里极具竞争力，为何不来点更酷的服务呢？”据了解，Verzasca集团是Aurora在南佛罗里达州的不动产开发公司。一般来说，私人飞机服务的年度会费是9000美元，因此，这一服务远比免费获得一个烤面包机更具有吸引力。在Aurora，两居室和三居室的单元起步价最低为80万美元，最高约为150万美元。住房规模在1500平方英尺至2100平方英尺之间。 JetSmarter向会员提供起始点为洛杉矶、纽约、佛罗里达州和德克萨斯州众多城市的飞机服务。某些时候，会员还可以积分，为其非会员朋友和家庭获得最后一分钟的免费机位。但很遗憾的是，Aurora并没有建有自己的飞机起降跑道。用户只能自己前往飞机场，虽然JetSmarter也可以通过自己的直升飞机将用户送往那里。（图为Aurora外观） 据了解，Aurora并非是唯一一个提供私人飞机服务的开发商。在纽约的曼哈顿区，111 Murray Street的开发商与美国蓝星航空合作，通过一个名为25-Hour Sky Card的项目向在此购买住宅的居民提供私人飞机服务。居民们还可以选择在乘机时自由选择想要吃的食物和想看的电影。（图为曼哈顿区） 与111 Murray类似，Aurora还提供了其他一些高端便利设施，包括瑜伽馆、活动室、健身中心等。从目前的情况看，似乎每个大型的开发商都推出了屋顶甲板和小型健身游泳池：曼哈顿商业街1110 Park  Avenue向居民提供了酒窖；400 Park Avenue South提供了蒸汽浴室；255 Hudson向居民开放户外淋浴；251 1st Street为逛街人提供专门停车服务。（图为Aurora内的活动室） 尽管这些开发商都费尽心思推出众多高端的便利服务，但似乎仍难以让高端公寓畅销。数据显示，在2015年，曼哈顿奢侈房产的价格下滑。在全球其他地区以及美国其他城市的高端公寓房价也出现了类似的趋势。不动产评估公司米勒塞缪尔公司首席执行官Jonathan Miller表示，豪宅似乎已经供过于求，开发商出于控制成本的考虑未来可能会减少在便利设施方面的投入。

根据地产公司RE/MAX周四公布其2016年春季地产市场趋势报告，指出大温地区在今年首季的平均屋价为1,103,586元，较去年同期上升24%；而大多伦多地区今年首季的平均屋价是675,492元，比去年同期上涨14%。   该报告又称，温哥华和多伦多的高楼价，令一些买家只好到大温的外围地区购买房屋，这连带令外围地区的楼价也上升。   该报告又指出，卑诗省维多利亚以及安省咸美顿－百灵顿（Hamilton-Burlington）和巴里(Barrie)今年的楼价，已比去年同期升逾10%。

　　一项卖屋及买屋意愿的最新调查显示，加国年龄在55岁至64岁的业主，有56%的人正考虑出售房屋，以筹措退休后的花费。然而楼价高企却影响了有意卖楼业主的出售意愿，部分人士想观望楼价再升才卖，部分人士则担心卖楼后买不到新居，故而不敢现在把楼房推出市场。结果导致市面上待售的房屋库存量处于低位，再循环推高楼价。 　　Re/Max地产公司春季市场趋势报告(Spring Market Trend Report)除了分析各个楼市第一季楼价情况，还包括该公司委托Legar调查公司，对于不同年龄的业主考虑卖房的心态，以及千禧世代对于购买房屋的意愿，当中包括即将退休的人士对出售房屋换得退休金的兴趣有多大。 　　报告指出，大温地区及大多伦多地区的楼价持续上涨，反而影响了一些有意卖屋业主选择卖楼的时机。一来，部分业主认为楼价仍将继续上涨而不愿现在就卖；二来，想卖楼的业主们虽然知道自己的房子一推出就会很快售出，但他们也担心自己在这个竞争激烈的市场中，卖掉现在的房子后，可能买不到新居，因而令他们犹豫是否现在就要卖楼。这两个因素，也是令市场待售房屋库存量继续减少的原因。 　　近期多份楼市报告都指出，大温楼价高居不下的其中一个原因，是待售房屋量处于低位，僧多粥少，供不应求。 　　在推动楼价上涨的因素方面，报告认为，新抵移民将是楼价上涨推动力量所在。今年政府计划吸纳30万名移民，将是自1913年来最多，新增加的人口带来的买屋需求，应该很快「吸干」(soak up)市场上现有的待售房屋。 　　报告指出，千禧世代亦将是楼市主要支撑力量，但他们将需要父母的帮助，才能完成置业计划，当中年龄在18岁至34岁正考虑买房子的加拿大人，有37%预期将得到家人、合买房屋者或是朋友帮忙筹措首期，当中更有60%预期他们的父母会出手帮忙。 　　大温地区及大多地区是全国两个楼价上涨最强劲的市场，大温今年第一季楼价较去年相比上涨24%，平均温哥华独立屋售价已超过200万元。 　　Re/Max加西区域执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，即使将大温地区及大多地区排除在外，全加平均楼价亦较去年上涨约10%。

　　根据国家银行的报告，由于联邦政府提高最低首期份额，导致多伦多及温哥华准备首次置业家庭的储蓄时间延长，分别多了11个月及34个月。 　　该银行覆盖10个主要城市的置业负担能力监测报告指出，本年首季，多伦多一般家庭储蓄首期所需要的时间，已经延长至67.3个月。换言之，这些家庭平均需要储蓄逾5年半，才能够应付买屋的最低首期。 　　温哥华的情况更加恶劣。这个加西都会屋价全国最高，首期储蓄所需的时间也最长，以刚过去的首季来说，由于屋价上升及首期提高，目前储蓄的月数进一步长至106.8个月，亦即几乎9年。 　　联邦自由党政府上台后不久，于去年底宣布调高最低首期，但押后至本年2月中生效，主要是希望令到多伦多及温哥华的楼市降温。 　　由于联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)早已不再为100万元以上的住宅提供房贷保险，新规定适用于售价在100万元以下的物业。 　　新规例将最低首期改为2级，50万元以下的屋价维持不变，亦即是5%，至于50万至100万元以下的部分，则增加至10%。 　　根据国家银行的经济师Matthieu Arseneau及Kyle Dahms，这项新规例打击了多伦多及温哥华准备首次置业的家庭。 　　这些专家表示，今年首季来说，多伦多及温哥华储蓄首期的时间均因为新规例而延长。 　　资料显示，去年末季，最低首期划一5%，多伦多及温哥华各类住宅储蓄首期所需的月数分别是56.1个月及73.3个月，与目前比较，依次延长了11个月及34个月。 　　该报告的资料显示，受影响的主要是非共管柏文住宅，部分原因涉及到这些包括了镇屋及独立屋的屋价升幅较大。 　　在共管柏文方面，同期间的中位屋价微升稍逾4,200元至376,514元，仍然在50万元以下，不受新例的影响，所以储蓄首期月数维持在34.1个月不变。 　　国家银行在计算首期储蓄月数方面，乃以税前家庭中位收入依据，设定每月储蓄10%，从而推算出储蓄最低首期所需要的时间。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目（Affordable Home Ownership program）”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。 　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。 　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。 　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会（CREA）报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会（Building Industry & Land Development，BILD）更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。

  　　继俄罗斯富豪之后，中国富豪已成为洛杉矶比佛利山(Beverly Hills) 的新贵，据「中国经营报」报导，中国人已成比佛利豪宅炙手可热的买家，他们的支付能力也让人吃惊，逾亿美元或价值数千万美元的豪宅，通常三到五天内就会一次付清。有的甚至欲将逾亿豪宅推倒重建。 　　「过去是俄罗斯富豪来比佛利山购买豪宅，现在是中国富豪购买的更多。」比佛利山地区知名地产经纪人克曼(Aaron Kirman)近日专程前往中国见客户时说，「我们这次去中国，是因为比佛利山出现了更多的中国富豪，这次我们是去见他们的。」云集了好莱坞影星豪宅的比佛利山被称为「全世界最尊贵住宅区」。 　　报导引述克曼说，他至少约见了九位中国富豪，「北京、上海、南京都安排了见面」。他说，「去年下半年以来，正值中国经济放缓，大量中国买家开始涌向洛杉矶地产市场，其中1500万美元及以上级别的房源尤受青睐。如此多的中国富豪希望购买洛杉矶高端地产，还是第一次」。 　　数据显示，去年第四季，华人对洛杉矶比佛利山千万美元级别豪宅的询问量，达历史新高。克曼说：「与2014年同期比，我的高端房源来自华人顾客的谘询量增加了45%。目前，我手中房源价格介于1500万至1亿3500万美元间的项目有十几个。」 　　与全球经济危机前相比，中国经济的发展步伐开始放缓。很多中国富豪都相信，这是获利并重新配置资产的最佳时期。因此他们开始在国际地域和资产类别方面进行了多样化配置。 　　他还提到中国富豪交易的速度，「有一个价值上亿美元的房产，买家三天之内就交付了现金全款」。另外一处2000万美元的豪宅，「付全款也只用了五天」。他说，「中国买家都是比较快做决定的，尤其是1000万美元的住宅，一般是一个月就会决定」。 　　对于中国买家的身分，克曼表示，「80岁的也有，25岁的也有。来自各行各业，不少都是企业家。有些人在美国有生意」。此外，还有「一些机构投资者」。 　　但报导说，中国买家在交易过程中，也有令当地经纪人费解的地方。克曼指出，「在洛杉矶有很多房产，但是中国人最感兴趣的还是好莱坞，我们要经常教育中国买家，有很多地方和比佛利山一样高端，但他们还是最后买了比佛利山」。有经营动漫的买家还会问能不能介绍好莱坞的明星给他们认识。 　　报导说，最近的一处好莱坞豪宅原为前喜剧明星和慈善家丹尼汤玛斯(Danny Thomas)拥有，价格1亿3500万美元。克曼透露，「我每周都要带三次客户，去看这个逾亿美元的豪宅。其中有三分之一来自中国」。 　　他说，「比佛利山的房子很多都是知名设计师设计的。这样一处豪宅，房屋的建设成本也需要几百万」。但是，中国客户却向他提出：「能不能推倒了重建?」他非常吃惊地回忆，「很多中国客户，都有重建房屋的计画」。 　　持续发表的多份报告，中国买家正在北美各地购置房地产，人为地抬高房价，使本地人因感到房价过高而惊愕。但到底有多少中国买家在美国和加拿大投资房地产，而挹注的资金又有多少？ 　　道琼斯旗下高端地产媒体「寰域居」(Mansion Global)网站报导，要得到答案并不容易，因为美国和加拿大与大多数欧洲国家不同，没有外国买家的官方统计数字，所以很难获得准确、权威性的外国买家资料。空壳公司的作用，使得情况变得更复杂。 　　因此，房地产公司和研究机构采取其他方法来追查中国买家的数据。 　　报导指出，根据英属哥伦比亚大学兼职教授甄安迪(Andy Yan，音译)去年发表的报告，温哥华某些富裕社区的一家庭房屋买家，66%是中国新移民。 　　甄安迪是在分析西温哥华三个社区在2014年8月至2015年2月间的172宗房屋交易，并从中筛选非英语化的中国人名字后，得到这个结果。 　　全国房地产经纪人协会每年都向其中15万名会员发出问卷调查，并在每个月调查5万名房产经纪人有关外国买家的数字。 　　该协会在其「2015年国际客户的购房活动简介」(Profile of Home Buying Activity of International Clients)中说，中国买家在美国房地产投资了286亿元，而这个数字被国际媒体广泛引用。 　　2014年，毕马威会计师事务所(KPMG)开始发布题目为「中国在美国境内的房地产投资」 (China Inbound Investing in U.S. Real Estate)的半年度报告。 　　根据其2015下半年的报告，中国企业2015上半年在美国进行了88项直接投资，金额接近64亿元。KPMG指出，「房地产和酒店业仍最具吸引力，占总投资额的65%。」

　　大温楼价飞涨，高价柏文单位挂牌价也有不少突破千万元大关。目前正在房屋中央放盘系统(MLS)挂牌超过千万元的温市房屋中，有4间是柏文单位，这些「千万柏文」单位，不一定是位于顶楼，但室内面积均在3000呎以上，最大一间面积高达6833呎，挂牌价高达1800万元，单是每月管理费便是 3400元，足够在温市租一间状况不错的独立屋。 　　根据MLS资料，4间「千万柏文」分别是杰维斯街(Jervis St.)323号2501室，挂牌价1000万元;格鲁吉亚西街(W. Georgia St.)1128号5303室，挂牌价1188万元;瑟洛街(Thurlow St.)277号501室，挂牌价1400万元;以及豪街(Howe St.)667号4801室，挂牌1800万元。 　　「千万柏文」一般是依山傍海、拥有无敌靓景的单位，当中价格最高，挂牌1800万的豪街单位，室内面积6833呎，该单位每月单是管理费已达3414元，同单位2015年的政府估价为1155.2万元。 　　瑟洛街「千万柏文」则是位于Harbour Green大楼内，2015年政府估价为836万元，现在欲售1400万元，比政府估价高出500多万元。该单位的露台面积有912呎，已是一般温市中心两睡房柏文单位的大小。位于杰维斯街的「千万柏文」目前挂牌一千万元，去年政府估价为692万元。 　　地产经纪Angelina Lin指出，有意购买「千万柏文」的中国买家，应该不如想买千万元独立屋的买家多，毕竟年龄较长的中国买家仍然存有「有土斯有财」的观念，通常会先考虑买独立屋，一些会买市中心柏文单位的人，则可能是不准备在此长住的人士，或是留学生。 　　她说，近年来由于北京及上海的楼价暴涨，确实有富二代留学生看到温市千万元的豪宅价格，认为还不算贵，而向父母要求希望住在市中心柏文豪宅，这些留学生并无能力自行打理房屋，需要长期请管家打理，若有需要回中国，管家也会负责管理。 　　她表示，有些留学生买下豪宅柏文之后，有时会分租给同学，至于分租价格可能是友情价，这类买家不算多数。

　　卡加利商厦租金大跌，但仍未能阻止市中心空置率飙升至30年来的高位。 　　根据商业地产服务公司加拿大世邦魏理仕(CRBE Canada)报告，今年首季，这个能源业重地的市中心商厦空置率由去年同期的10.7%明显上升至20.5%，按年增加了近990个基点。 　　对上一次录得这样高水平的空置率是1980年代，当时卡加利市中心22%商厦面积没有租客。 　　值得一提的是，空置率上升与租金成本无关，因为同一时间，当地顶级商厦的租金大幅回落28%，目前每平方英，的租金是20.97元。 　　该公司执行董事Paul Morasutti表示，在刚过去的季度，卡加利商厦空置率激增260个基点。 　　根据该地产服务公司的报告，同期间卡加利近郊地区的商厦空置率也由10.1%上升至17.1%。该报告又指出，今年首季，卡加利市中心商厦市场已租出的面积减少，以致市况进一步对租客有利。

　　卑诗省温哥华岛南部梅特查辛(Metchosin)一个物业在大约4年前以近500万元成交，现叫价近3,000万元放盘，成为大维多利亚地区目前叫价最高的物业。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该坐落斯万维克路(Swanwick Rd.)529号的67英亩海旁物业，对上一次易手在2012年11月，当时售价498.4万元。 　　现时该个幢物业，位列全加十大最高叫价楼盘的第六位。在该排行榜中，售价由2,500万元至4,500万元不等，其中8个物业位于大温，上述梅特查辛物业在温哥华岛，另一在多伦多。 　　对于有物业的叫价较估价高出许多，卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示，叫价与估价往往是两个不同的价钱，叫价可以远低于或远高于市价，而较低的叫价，可以吸引买家去看及出价。 　　该物业是大维多利亚地区，叫价逾千万元的4个楼盘之一。

　　西温区域(District of West Vancouver)市议会昨日公布，20日(周三)已投票通过进一步研究保护树木的长远策略，并且通过临时附例，保护达到一定尺寸的树木，临时附例立即生效。有西温居民指，有邻居赶在过去数天内将数以十计树木砍伐。 　　市议会日前通过临时附例，受保护树木包括：直径75厘米或以上的任何品种树木，以及直径为20厘米或以上的野草莓树(Arbutus)和加里橡树(Garry Oak)；量度树身直径的位置是离地1.4米。 　　市议会指，在临时附例通过之前，西温区域没有特定附例保护在私人土地上的树木，在进行建筑发展的土地上，树木被砍伐殆尽已屡见不鲜，由此引起的西温邻舍树林覆盖面和珍贵树木消失令人瞩目，引起关注。 　　市议会将就保护树木策略进行公众谘询，有关进一步的报告料在今年稍后再呈交市议会。 　　西温居民诺曼(Liesa Norman)接受媒体Postmedia访问指，就在立法前的一至两天内，她的邻居物业上，数以十计曾经为鹰提供栖息处的树木被砍掉，「他们(邻居)去年秋季已砍伐约8棵树然后就停了，我还以为他们已完成，(但)他们在过去两天砍了最少30棵。」 　　那些被砍掉的树木中，包括一棵约有36米高的大树，在场一名树艺师指，估计那树木有约100岁。在诺曼房屋附近另有一处物业，亦有大量树木被砍伐来为建新屋让路。 　　诺曼感慨，北岸以拥有美丽如公园般的树木而着名，「具毁灭性的是，(树木)以惊人的速度被砍掉，而没有现行法例保护那些美丽的大树、环境和独特的审美传统。」 　　在新的附例下，违例者会被罚1000元，但诺曼认为，这数目难有阻吓作用，对于「那些驾驶法拉利上下班的人，只是一个不痛不痒的小惩处」，她认为罚额应更高，甚至可判入狱。 　　诺曼指，赶在市议会周三投票前将树木砍下、位于海旁大道(Marine Dr.)2900号路段物业的业主，从来没有向邻居谈及其计划；她称曾上门拍门，但没有人应门。 　　卑诗田土厅登记显示，上述房屋的业主为华裔姓氏，刚在去年8月以395万元购置，而物业2015年的估价为308万元，2016年为383.6万元，一年升值24.5%。

今年初以6,000万元购入的温市西端区(West End)两幢柏文的一家企业，短短一个月后，即以6,800万元把两物业转售给另一投资者。而这两幢柏文物业，两年前才以1,680万元易手。地产商指两物业价值飙升原因，主要是由于温市西端分区计划，允许在该地区建超高建筑。   CTV电视台报道，今次涉及的两物业，分别是位于纳尔逊街(Nelson Street)1059号和1075号的两幢低层柏文建筑物业。2014年，Wall Center地产发展商沃尔（Bruno Wall），以1,680万元购入这两幢物业。   今年1月，一家名为太阳投资（Sun Commerical Real Estate，Suncom)的公司，以6,000万元收购这两幢物业。     CTV电视台报道引述在谈判中代表Wall Center的高力国际(Colliers International)副总裁泰勒（David Taylor）说：「他们(沃尔)收到如此引人注目售价，当然很难让人抗拒如此高的投资回报机遇。」   他认为，该2幢物业价值高涨的原因，主要是由于温市西端分区计划，允许可在该地区建超高建筑物。   交易涉及2小时售股   不过，泰勒表示，该宗交易引起开发商与当地居民的极大兴趣。他说：「这似乎很疯狂，我们看到价格如此上涨，但当然，我们也看到市场变化。」   不过，事件并未到此为止。据香港英文《南华早报》(South China Morning Post)报道，该宗6,000万元的物业交易，涉及一个2小时内售股过程。   前地产经纪刘志元（Julia Lau）去年年底在facebook上发帖说：「谁愿意投资？须在明天存入银行汇票，(物业)股份将在周一售出」。      几天后，她又发帖，指出该个6,000万元物业投资项目的股份，已经在两小时内被抢购一空。刘志元周三拒绝了CTV访问要求。   《南华早报》报道指出，Suncom完成收购两物业一个月后，以6,800万元代价，把物业转售予另一投资者——名为Gao Shan的富裕中国移民。该报道同时提及，卑诗物业估价署（B.C. Assessment Authority）对两物业的估值只有1,560万元。   报道还说，卑诗证监会(B.C. Securities Commission，简称BCSC)早前曾检视Suncom声称的众筹安排。该公司较早时已发表声明，强调「所有投资活动均符合政府法例规定」。   同时，CTV报道称，高力国际副总裁泰勒指出，这宗交易激发人们兴趣的另一点在于，物业以无担保信托（bare trust)的形式持有，投资人在物业交易后无需缴纳物业转让税。泰勒说，这是人们规避物业转让税的一种常用手法。