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　　2015年的温哥华地产市场可以用异常火热来形容，本地主流媒体似乎对与中国买家相关的地产新闻颇为关心，　　从“中国富豪购买最贵豪宅”、“温哥华地产开发商被中国通缉”，到“中国人携带现金来温哥华购房洗钱”、“研究显示温哥华地产市场成为中国买家市场”，好像中国买家成了导致价格上涨最主要的一环，只要涉及地产、华人，就会成为报道的重点。　　为什么中国买家会如此受到主流媒体的关注?中国买家的涌入是否真的主导了大温房市?面对这些报道和研究，我们该如何理性的看待? 　　主流媒体关心中国买家　　相关报道层出不穷　　今年温哥华的房价不断上涨，根据大温地产局的数据，大温的基准房价从1月的64.2万一路蹿升到11月的75.2万，而独立屋市场更是供不应求，价格增长20%。随着房价涨起的，还有本地媒体对中国买家的关心。可以说中国买家成了本地媒体的“座上客”，只要有和中国买家相关的地产新闻，一些媒体就会用大量篇幅报道。Mainland Chinese(中国大陆买家)、Rich Chinese(富有的中国人)、Chinese money(中国热钱)等词汇更是成为地产报道中的常见词。　　在温哥华本地媒体中，历史悠久、影响力较大的两份报纸就是《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)和《省报》(the Province)，而这两份媒体中的很多内容也经常被其他纸媒和网站转载，成为能影响本地主流民意的报纸，而这两份报纸的报道将中国买家“写”成了什么样子呢?《加西周末》对此作了全面总结。　　3月3日　　太阳报在头版发表文章《中国“热”钱敲响警钟》(‘Hot’ Chinese money triggers alarm bells)，介绍了前加拿大驻华大使马大维(David Mulroney)在新书《中间国家，中坚力量》(Middle Power, Middle Kingdom)中的观点，指出中国新兴富裕阶层对加国地产特别是多伦多和温哥华地产产生重要影响，建议政府对那些使用不义之财在加购房的中国腐败官员关上大门。　　3月10日　　太阳报在头版发表文章《大温最贵豪宅吸引中国买家》(Priciest Metro homes lure cash from China)，介绍中国南京商人陈脉林以5180万加币的高价购买了温哥华位于Drummond Drive 4785号的豪宅，是BC有史以来最大宗的住宅交易之一，提及中国人使用各种方法包括非法途径携带大量现金海外购房。　　4月30日　　太阳报发表文章《温哥华地产开发商否认中国的腐败指控》(Vancouver developer denies corruption charges in China)，详细介绍了被中国列在红色通缉犯名单中的温哥华地产商人程慕阳在加拿大创建地产公司的过程以及开发的项目。　　5月25日　　太阳报发表文章《没有100万活动在温哥华市中心召集数百人》(#donthave1million rally draws hundreds to downtown Vancouver)，报道华裔移民夏潇潇(EvelineXia)在推特上创建“没有一百万”(#donthave1million)话题标签并号召大家在温哥华美术馆前举行集会活动，指出外国买家正在影响温哥华地产市场。太阳报两个专栏作家对此发表评论，认为外国买家问题严重。　　7月27日　　太阳报专栏作家发表文章《房地产和离岸资金――一笔洗钱交易》(Real estate and offshore money――A case of dirty laundry?)，报道中国贪官乔建军用贪污所得购买了一栋白石镇的独立屋和一个列治文的公寓单位，暗示中国黑钱已经对温哥华的地产市场起了很大作用。　　8月3日　　省报在头版发表文章《洗钱者推高本地房地产市场》(Money launders snap up local real estate)，用两个整版的篇幅报道中国人在温哥华机场的洗钱问题，强调这部分“黑钱”推高了温哥华的房价。　　8月24日　　省报发表文章《联邦审查机构瞄准大温洗钱地产交易》(Federal audit takes aim at money-laundering real estate transactions in Vancouver area)，指出联邦反洗钱机关已把目标对准大温地区的地产经纪，重点调查他们是否串通洗钱。文章又重新提及月初报道的温哥华机场没收中国游客现金，暗示中国买家和经纪可能成为调查重点。　　9月16日　　省报发表头版文章《BC顶级地产经纪的故事：拥有实力买家、涉及离奇死亡和违规调查》(Inside the world of B.C.’s top realtor: A deep pool of buyers, a dead fraudster and a forfeited licence)，文章用整整三个版面报道一名华裔地产经纪刘志元(Julia Lau)涉及洗钱诉讼、离奇死亡和违规调查。　　11月2日　　太阳报和省报头版同时发表头版文章报道UBC华裔客座教授甄瑞谦(Andy Yan)对于温西地产的一项调查，太阳报的标题是《中国大陆买家购房调查：银行贷款，而非现金》(Bank mortgages, not bags of cash, behind mainland Chinese home buys: study)，省报的题目则是《温哥华房地产是中国买家市场》(Vancouer Real Estate Chinese Buyers’ Market), 研究结论是近6个月温西近七成的独立屋是被中国大陆买家所购买的。　　11月12日　　太阳报头版发表文章《报告显示，加拿大为黑钱的港湾》(Canada a friendly home for illicit cash, corrupt real estate buys, report says)，文章以国际非政府反腐组织“透明国际”(Transparency International)发布的报告为依据，批判加拿大对于非法资金监管力度不够，暗示中国买家用黑钱买房猖獗。　　12月5日　　太阳报发表文章《温哥华房价：能涨多高》(Vancouver housing prices: How high can they go?)，文章分析了导致温哥华房价上涨的原因，重点提及外国资本的影响。　　报道一波接一波　　部分细节经不起推敲　　当我们回头再看今年的这些报道，可以发现它呈现出阶段化和浪潮式的特征，也就是说，在一个时间段集中讨论和中国人相关的某个地产话题，一股浪潮退却后，后一股浪潮又跟着兴起。　　第一股浪潮在3月，这个阶段的重点是中国买家热钱问题。3月太阳报先报道了加拿大前驻华大使、前总理高级外交政策顾问马大维(David Mulroney)在新书中的论点，他把多伦多和温哥华这两大热门城市的房价居高不下的责任推到了中国购房者的身上。他认为，这些由中国人带来的“外来” (offshore)地产投资非但没给加拿大带来经济效益，反而加重了加拿大本地人的购房负担。加拿大政府应该对那些来自中国的前政府官员关闭大门，以防他们用贪污的钱在加拿大买房。中国商人陈脉林购买了大温最贵豪宅的新闻随后出现，有人质疑为什么他不是拿这些钱去投资，却用来买豪宅，这些钱来路干净吗? 温哥华地产开发商程慕阳也正中枪口，他因腐败问题被中国通缉，程慕阳在温哥华开发的各种地产项目也被媒体一一列出。　　第二股浪潮的重点是居民可负担性问题。5月的“没有100万活动”一时间让倡导者Eveline Xia成了明星，她接受多个媒体的访问，而这次报道的主题则是要突出大温居民可负担性差，外国买家难咎其责。太阳报的两个专栏作家都对此做出了评论，其中一名作家似乎带着点酸味的写道，“温哥华居民买不起房，因为国际移民带来大量现金买房，而本地居民收入太低……医生、律师和暴发户们买走了Main Street以西的大量房子，我们没有指责他们抬高房价、将我们赶出市场、投机地产，即便这就是事实。” 　　第三股浪潮针对的是中国人“洗钱”的话题。8月初报道的焦点是中国人在温哥华机场的洗钱问题，联邦反洗钱机关表示要重点调查大温地区的地产经纪。果然到了9月，一名中国地产经纪被报涉及洗钱诉讼、离奇死亡和违规调查。　　虽然这些将中国人和温哥华地产市场联系起来的文章扑面而来，但如果仔细阅读不难发现，一些报道中的信息前后脱节，难以经得住推敲。比如省报报道中国公民通过温哥华机场携带大量现金洗钱，这是一个现象，但随后就推断这些现金一定是为了购买房产用的，房产的价格因此被推高，这种推测并没有实际上的依据。同样在这篇文章中，作者称2012年6月至2014年12月期间，海关在温哥华和多伦多机场查处869宗中国人携带现金和金融票据未申报的案件，案值折合 1501万9891加元，洗钱的嫌疑很大。　　《加西周末》早在8月就曾发表评论文章质疑这个分析，2年半的时间没收1700万，平均至每月为56万元，落到每一天没收的金额不到2万元。而考虑到相当多的中国旅客来到加拿大，身上都会携带现金，仅是留学生的学费也要超过2万元，而报道并没有更具体的数据，仅以这个数据作为分析依据相当牵强。而值得注意的是，当《加西周末》记者在网站搜索8月发表的这篇文章时，发现其已经被删除，无法找到原文。　　11月初太阳报报道说加拿大是黑钱的港湾，标题下还赫然出现了加拿大及中国的国旗。但记者研读后发现，作为文章依据的由国际非政府反腐组织“透明国际”(Transparency International)发布的报告，只是中立客观的陈述G20国家资金监管的情况，指出一些国家对于非法资金监管力度不够，全文上下从未提到任何和中国有关的内容。但此篇文章却在批判加拿大对于非法资金监管力度不够后，话锋一转继续评论起了中国买家。报道在7个没有法律规定地产经纪须鉴定富豪投资者的代理人及公司编号的国家中，独独挑出加拿大和中国;当提到有5个国家不要求律师、地产经纪和经销商等专业人士确定奢侈品、奢侈服务受益所有人时，再次在 4个非加拿大国家中单独点出中国，暗示加拿大地产是被中国“黑钱”所影响。另外记者还注意到，一些中国人买房洗钱的文章报道都出自某个同一作者，很难说这些文章不带有个人偏见和主观色彩。　　中国买家仅影响豪宅市场　　为何成了推高房价的罪魁祸首　　诚然，媒体紧密的报道在强调一个事实，温哥华的房价越来越贵。不同渠道的报道、分析和研究也都说明这个问题不容忽视，但是，中国买家真的有那么大能力吗，能把大温地产市场搞得天翻地覆、价格飞涨吗?多个研究和数据都已经客观的证实，中国人确实在影响大温的地产市场，但只限高端豪宅市场。　　今年8月本地知名地产公司麦当劳地产(Macdonald Realty Ltd)对公司2014年的销售数据做了调查。数据显示，在2014年三家温哥华分公司经手的1500个房屋交易中，300万以上房屋7成都是中国买家，而在100万到200万价位中中国买家只占据21%，如果是100万以下的房子，中国买家比例只有11%。麦当劳公司副总裁Dan Scarrow认为，虽然来自中国内地的买家确实是温哥华高端房产价格上扬的推手，但他们在中低端房产市场并没有扮演举足轻重的角色，他们并不是更大范围内房价上涨的原因。RE/MAX地产公司的“2015年豪宅报告”(Spotlight on Luxury Report)也显示，外国买家推动高端房产销售。RE/MAX安省及大西洋省地区的行政副总裁Gurinder Sandhu表示，大温地区的豪宅市场主要由中国新移民带动，大多地区的豪宅市场则由包括来自中国、俄国及中东的新移民带动。温哥华公寓营销专家Bob Rennie在今天5月举行的演说中也表示，许多人认为房价高涨是中国人竞价买房所致，但此说法没有实际根据，事实上在他近期的建筑项目中仅有2.2%是卖给海外人士。　　从上面的分析可以看出，中国买家影响的只是大温的一小部分地产市场，那为何媒体针锋相对，硬是要把导火索向中国人身上引，把小事件做一个大解读呢? 　　简单来说，这或许是转移市民注意力的最好办法。就像BC地产协会的首席经济学家Cameron Muir所说，“你必须有一个简单的理由告诉市民房价为什么涨得这么快”。而中国买家则是一只绝好的替罪羊。今年也是大选年，房价的话题相当敏感，在这个时候将房价高的矛头指向中国人，也许就可以转移愤怒，转移指责。　　而如果我们将时间推得远一点，今年的这种现象可以说是历史的重演。UBC历史学教授Henry Yu表示，这并不是第一次当地居民将温哥华房价增长归罪到中国投资者和移民身上。在20世纪80、90年代，大批香港移民涌入温哥华的时候，“外国投资者抬高地产市场房价”的声音就曾出现过。1988年香港商人李嘉诚所拥有的Concord Pacific公司购买了1986年温哥华世博会举办场所的地皮，这是市区边缘黄金地段的一块2千英亩土地，Concord Pacific将其开发成公寓卖给香港来的移民，引起了本地居民的强烈抗议。　　UBC尚德商学院(Sauder School of Business)的名誉教授Michael Goldberg曾对那个年代的外国投资做过研究，根据加拿大年鉴，在20世纪90年代，温哥华的顶级投资者并非来自香港，而是更多的来自美国、英国、荷兰和德国。不过本地居民并没有对这些国家的投资者产生抱怨，仍集中火力在东亚移民者身上，认为他们为温哥华地产市场带来了诸多危害。今天温哥华地产市场的现象和那个年代非常相似，中国买家再次成为被瞄准的对象。Goldberg用“黄祸”来形容这个现象，称“再一次有了那时的风向”。似乎只要提到外国买家，那么指的就是中国投资，而如果是英国、美国或是德国人投资，则被自动排除在“外国”的界限外。　　黄祸(Yellow Peril)是美国和欧洲殖民主义国家煽动对亚洲民族，尤其是对中国具有偏见的一个用语。尤其著名的是一幅名为《欧洲各民族，保护你们最宝贵的财产》的漫画，在这幅漫画中，一个跨着乌云的佛飞向前方，而欧洲民族的代表(法国、德国、意大利等)则不安地注视着他。这幅画也体现了20世纪初，欧洲国家承认东亚有威胁欧美在世界上霸权的潜力。　　最早使用黄祸一词的是马修・菲利普・希尔(Matthew Phipps Shiel)，他在1898年发表了一系列短篇小说。后来这些小说被编在一起，以《黄祸》(The Yellow Peril)之名出版。希尔本身是一个混血儿，且受到种族歧视，但他在这些小说中强烈地表达了对中国的反感，因此成名。　　而今天与历史最大的不同也许就在于，当时720万人口的香港对温哥华来说并不构成经济威胁，而今天的大陆投资者，来自一个迅速崛起的国家，拥有强大的地缘政治力量。另外，当年的移民成长在英国统治下的香港，某种程度上，他们拥有和加拿大人当地人相同的观念和文化，他们来到温哥华后奋斗打拼，安家立业，才渐渐被当地接受。而现在来到温哥华的许多新移民，本身就是带着财富而来，他们购买房子和名品，他们的奋斗史并没有被当地人看到，与本地的融合不够。而且当地人并不认为这些新移民所携带的资产会永远留在这里，这些资金可能今天在加拿大，明天就在美国或是澳大利亚，并不可靠。因此新移民并不容易被主流社会认同，也容易导致抱怨。　　Henry Yu教授认为，现在的中国在很多方面让本地感到惧怕。惧怕同时也带来了更深的怨恨。除了谴责中国大陆移民购买豪宅抬高房价外，大温居民还谴责许多与华人相关的事情。比如去年UBC学生抗议学校开办专门招收语言程度较低的国际学生的学院;列治文的中文招牌和西温的地产中介中文指示牌遭到许多人反对;今年6月越南小货车出现辱华标语等。　　房价问题为何　　引发种族歧视讨论　　在研究本地房地产问题的时候，要考虑外国投资的因素，这是无可厚非的，本地政府机构有责任对外国资本进行干预，维护本地的地产市场健康发展。实际上，权威机构以及各种研究调查已经证实，外国买家并非温哥华地产市场的主流。根据加拿大按揭与房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)的调查结果，到2014年底，大温地区公寓外国业主比例仅为2.3%， 2015年温哥华只有3.5%的公寓被外国买家所有，即使在公寓市场火热的市中心和温西，这个比例也只有5.4%。卑诗地产局也从现有的数据分析并得出结论，大温地产市场中外国买家比例仅在5%左右。卑诗地产局首席经济学家Muir认为，本地投资者对独立屋市场房价的影响远超过外国投资者，“如果你把外国投资者从温哥华中排除掉，本地居民也不太会注意到。” 　　来自中国的离岸投资也是外国投资的一部分，那为什么外国买家在地产市场的作用微乎其微，我们却仍总是能听到抱怨中国人到处买房的声音、看到指责中国人炒高房价的报道?他们口中的“中国人”到底是指什么?这是我们必须明确的，也是任何报道和论调的前提。　　如果谈中国买家与本地房价的关系，那么这里的“中国买家”应该是指那些没有本地居民身份、离岸的海外中国投资者，而如果将其引申为所有具有中国族裔背景的人，包括居住在加拿大的永久移民和持有加拿大国籍的华裔居民，那么这种分析和讨论是没有任何意义的，因为这对解决本地高房价的问题没有任何帮助。难道持有加拿大合法身份的人也不能买房居住吗? 　　而我们看到的媒体报道似乎总是想要达到一种“渲染”的效果，将大温地产市场变成中国人的天下。确实，随着经济的不断进步，越来越多的中国人选择到加拿大移民定居，2011年国家住房调查结果显示，温哥华地区大约有29%都是华裔，而在中国人的传统观念里，房子是头等大事，我们只能说，买房子的中国移民越来越多，但这并不能代表买房的中国海外买家也越来越多并推高了本地房价。当一些媒体在报道Mainland Chinese(中国大陆买家)、Rich Chinese(富有的中国人)的时候，是不是忽略了他们是Canadian Citizen(加拿大公民)的身份? 　　这种归纳方法，是将抱怨和指责的对象从外国买家延伸到了中国这个族裔，也是房价引发种族主义争论的来源。媒体可以报道房价高的问题、外国买家的问题，这是讨论本地地产的必要方面，但如果偷换概念，将房价高的问题全归到具有中国族裔背景的买家身上，那么则是赤裸裸的将一个社会经济问题转变成族裔问题，这不仅是对已经取得身份华裔的不尊重，也是相当危险的种族偏见。　　近来备受关注的华裔客座教授甄瑞谦(Andy Yan)的一项研究，就是因为对于房地产买家身份统计方法的问题引发了种族主义的讨论。甄瑞谦研究了2014年8月到2015年2月共6个月时间内多重交易系统中温西三个最贵社区的172个独立屋交易并得出结论，近6个月温西近七成的独立屋是被中国大陆买家所购买的。　　甄瑞谦通过统计业主登记的“未英文化”(non-Anglicized Chinese name)的中文姓名来判断业主身份，比如业主的名字是典型的中国人姓名如Wong San Fung或是Li Xian，则被认定是海外中国买家，而包含中国元素的名字如Andrew Shui-Him Yan，则是已经具有加拿大国籍、在加拿大居住很久或是并非第一代的加拿大华裔。但是，有典型的中国姓名就能算作新移民或海外中国买家吗?甄瑞谦认为，这种方法虽然不完美，但却是尽力最小程度的降低差错。　　针对这个问题，SFU大学教育法律和社会中心的研究助理Jimmy Yan特别在华人最热衷的社交媒体微信和微博上做了实证调查，调查询问已经成为加拿大公民的华人，会使用哪种名字作为法律名字?调查共收到了58份结果，其中81%的人选择仍用固有的中国名字，仅有7%的人选择使用英文化的名字，还有12%会同时使用两种名字。Jimmy告诉加西周末记者，这个小范围的调查不能代表所有加拿大籍华人的情况，但体现出仍有很多“加拿大人”会沿用自己的中国拼写姓名的习惯。“如果是我在做海外买家的调查，那我可能错误的使用 80%作为代表海外投资的人数，而这个比例恐怕不只是‘小范围误差’”。　　“对房价问题的研究使用华人名字拼音拼写的分析方式，虽不是种族主义，但却是实实在在将一个社会和经济问题族裔化 (racialized)，”Jimmy Yan这样向加西周末记者表示，“所谓族裔化，是指用一个族裔的某项特征描述定义一个人群。这样的族裔化并不仅限于高房价的问题，在很多经济和社会问题中都体现出来，比如公众将难民妖魔化、把穆斯林和恐怖分子划等号。当我们习惯地、偷懒地并持续地用族裔来解释社会现象和问题的时候，我们只会增强关于族裔的固化印象，并最终沦为种族偏见的受害者。” 　　到底是什么在推高温哥华房价　　2015年温哥华房地产的可负担指数为10.6，也就是房价是收入的10.6倍，而根据国际权威机构Demographia的住房可负担性标准，指数达到5.1就被认为严重不可负担，温哥华的指数是其两倍有余，问题的严重性可见一斑。近几年温哥华地产市场快速增长是一个不可否认的事实，那么到底是什么在推高温哥华房价? 　　温哥华三面临海，一面靠山的环境让可开发的土地资源本来就有限，20世纪90年代政府开始推行“密集化”(densification)政策，使得多住户房屋开发激增和单住户房屋存量减小。Central One信用组织首席经济学家Helmut Pastrick表示，有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。　　今年以来加币的大幅贬值、房贷利率的下降因素也不容忽视。贷款买房是多数人的购房方式，处于历史低位的利率大大刺激了买家的消费，尤其是首付款相对较少的本地居民。除此之外，被认为是北美最严格的房屋建设法规的温哥华新建住宅细则、政府征收过高的房地产税等都大大提升了建筑成本，而这些费用最后都会体现在房价上，由民众埋单。　　温哥华房价高涨、中国买家参与地产投资是不可否认的事实，但该如何研究和解决，需要客观的现实数据资料、寻找社会学和科学的解释。我们认真分析本地媒体的报道后发现，这些消息中后虽有客观真相，但也不乏夸张和炒作。我们可以通过这些报道了解经济与地产市场的大环境，但也必须谨慎对待，“去粗取精、去伪存真”。“中国买家”可以被“写”的神乎其神，但并代表事实就是如此。这就像是我们拿到拼图的一角，会断定这个拼图的图案是一只猫，而拼了大半部分，才发现并不是猫而是虎。在当下火热又复杂的地产市场中，或许我们都需要“借一双慧眼”，理性看待分析问题，而不是盲目谴责，控制房价住上自己的房子，才是大家希望看到的。

　　华裔Alfred Wong2年前购买Yonge和Gerrard的著名公寓Aura地下的一间商铺，他之所以决定购买此商铺作为投资，原因是他确信地产商宣传单上的内容， “未来将建起多条通道，使地下商场与1200家商户50栋大楼以及Union Station相连”。　　事实却出乎他意料，如今商城根本看不到宣传单上人流涌动通道相连的状态，而是一个空城。AlfredWong生意每况日下直至决定奋起状告开发商向法院提请3,160万诉讼。多伦多律师TedCharney称，许多开发商臭名昭著，捏造事实虚假承诺，夸大商品价值，长此以往可想结果。　　好时光真的一去不复返? 　　多伦多地产局(TorontoRealEstateBoard)1967年开始定期公布地产数据(此前40年代和50年代数据已无从比较)。大量数据表明以前地产市场发展非常平稳，房价逐年规律上升。自1988年始市场开始拉升，1989年2月市场出现极端，3月即开始跌落。1990年后市场进入衰落期整整6年时间，1995年达至谷底，之后市场又恢复平稳。　　2005年，华裔有识之士开始组建地产小公司。市场发展到今天，加拿大每245人当中就有一个地产经纪，全加拿大现有地产经纪近11万名(据“加拿大地产协会”)。大多伦多有地产经纪39000名，每140人当中就有一名地产经纪(据2014“多伦多地产局”)，这个数字今天仍在递增。　　如此庞大数字需要多少家地产公司承载，其中的过程与成长实属不易，如何保持这块市场的纯净与良性发展，单就华人地产公司逐渐生根或经纪市场的壮大而言，每个人都应肩负责任。　　回想当初做地产经纪黄福祥很兴奋。13年前市场上有2万多名地产经纪，竟争远不如今天激烈，经纪们是拿着资料见客户的，根本没有专业网。黄福祥拿牌时幸运地有了MLS电脑交易系统，他做全职第一年成交42个单，当时在业内也不多见。　　“当时卖房的佣金很高，买房的基本上没人要回扣，每周六天都有客户跟我看房子，上下午排得满满的，基本上做10单成8单“。黄福祥非常怀念最初入行那些年，他考资格时有50多人，当时是开卷限时(3小时)，只能带一本专业词典，考题中多为案例分析，开卷考试其实更不容易。　　当年考试只花1000多元，现在费用2600元，资格更新费用每年约1000多元。据黄福祥讲，地产网当年虽说有密码但可以用他的密码随时进入，现在改为即时密码，每一秒钟都不同。　　25年前能年赚6万　　地产经纪张加发是一位有25年资格的地产经纪，当年他入职资格考试每科只需300元，三科下来差不多有1000元。据他讲，全加拿大当时总共地产经纪不到一万人。市场根本谈不上竟争，完全是旧房子，楼盘不多，一套房子挂出来不到一个月会卖出。18万就能买到一个独立屋。　　当时他年赚6万，税后3万，生活相当不错。当时市场上没有一个会说普通话的地产经纪，香港经纪也没一个会讲国语的，工作起来却容易得多，主要靠信用。张加发当时开销最大的是手机费，每月1000元，87年他花3000元买下他人生的第一部手机。　　当时打电话是件非常奢侈的事，工作一天记下应该打的电话，要回公司才能打，多数情况他用BB机来沟通。所在公司的电脑速度也是奇慢，用电脑要排队，房产图片少，每个经纪工作时必需要有一本地产书，他常常半夜去公司查资料，回到家时却什么也不能做，公司软件是不让拷贝的。　　地产经纪不需抢offer,卖掉房子客户会送红包给他，还会介绍朋友，更不会向他要佣金。买主全是中老年，不像现在有很多20几岁的年轻人就买豪宅，杀价格也没听说过。　　暴利催生今天的市场　　时至今日，黄福祥入行13年，张加发入行25年，他们历经过市场的美好纯静，也深谙其中的暴利和疯狂。　　走到今天，地产市场翻滚洗刷，形势总是一片大好，但经纪们都清楚这块市场是20%经纪做成80%单子，那么，那80%的经纪呢? 　　地产经纪基本分四种，第一种隐形于市，第二是有原则守规矩的“老炮儿”，第三是市面穿梭盯机会，第三是广告打得响道行资历也浅的。　　后三种好理解，单说第一层隐者一般都是真正资深的。他的名字也是常年挂在一家地产小报上，那是为从前的卖家一时找不到他预备的。　　他从不参加聚会，更不喜欢拍照，节假日前他早早猫在某个国家渡假，他经手的单子都是主儿或角儿，那些人一旦认准他便决定跟定他，如果发现他的事业不济，立即千方百计帮助他，他们的目的是设法保全他的职业永远处在上升道，不这样，这些人也就无法继续攫取更大暴力，他们保全这位地产纪纪职业的同时，也顺势把他包下变成自己的人，因为他们明白这位地产纪纪掌握太多关于自己的隐私，包括那些姓名住址房屋平面图甚至于账面数目与异乡的N任情妇。　　而如此这样的勾连无形中把一个地产经纪也置于危险之中，往往这类地产经纪随财富暴增早早盘下一家有实力的地产公司成为最大股东，他不到公司碰面也不参加会议，但他的的确确又是公司幕后大老板，只是他低调而处于隐形，他变得更加隐姓埋名。　　地产经纪职业特质让每个职业人都体验到职业生活的自由和高度自我掌控，但这一优越性若没有理性自律裹挟每到年终就会变成沮丧失落或一事无成。你可以有大把时间去做直销，你可以花一年时间把孩子培养成一个冰球爱好者，小提琴演奏家，你可以同时兼职几个职业，但很可能几个职业同时不称职也不顺心。　　你可以一个接一个到华人圈中搞活动，攒风头，获点赞，沽名钓誉。你可以参加一个个虚实不明的协会，把自己架空得不接地气，更可以举著无数空头衔的名片回国对着不明真相的乡镇级领导组织蒙骗招摇。当然，你还可以旅行几个月写本书回来接着继续工作或专业荒芜或斩断昂贵会费辞职走人转身做自媒体微信达人，你还可以每晚周旋在律师银行家政治家三教九流中间提着神经追赶着一个个可能的机会。事实是，若果真如此，是做不成地产经纪的。　　三分之二地产公司在做亏本生意　　“不出所料，如今的地产公司一个接一个的出现在市场上，各种地产年会上，每个人都很风光很健谈，可是挣多少钱只有自己心理清楚。地产协会非常多，做实事的却不多”。鸿利地产公司老板薛颖在组建公司时市场上仅有二家华人地产公司，当时她已料定未来公司数量会急剧增加。　　在每年年会上，她都会积极倡议华人地产行业应该有机构出面来规管，但最终还是没能实施。至于提到华人地产公司收费逐年压低状况，薛颖说，她的公司成立之初，市场人工每小时7元，现在11元，虽说公司的收费标准没有变，但成本在增大。　　收费压低会形成恶性竟争，行业应该在此有规管，应该把收费理性化，最好能稍稍提高一点，以前每个月公司差不多会有10人进入，现在一年才进七八个，但市场上每一年都有新公司出现，不管三个人或十个人都可以成立个公司，人人都可以做老板，但事实上有三分之二正在做亏本生意。　　可以这样讲，在加拿大，地产行业是信用操守口碑做人的行业，是一个不断学习积累智慧与德望的行业。公司虽然大了，做老板的心态如果永远是狭�的国人文化，以大欺小，固守在自己山头范围里天井中，只想保全自我利益，其他不管不顾，那么，即便你的公司大到几千人或上万人，你的德行不在，也不会长久。　　试想，一旦经纪公司收费压低，拿什么保证对地产经纪技术上的支持，所谓的依托必然会大打折扣，公司经纪数量多不一定就是好公司，一家好的经纪公司最基本应该做到不应该仅仅以低廉的挂靠费来留住人才，何况过低的收费会使公司失去对经纪培养的兴趣，也会失去对经纪成交额的兴趣，更难提对经纪们长久的技术与资源支持，本来公司与经纪之间就是松散的，(有的公司经纪之间几乎从未见过面，过年聚会时才碰面)，这样的作法会导致什么呢，结果肯定是更容易让经纪们陷入自生自灭。　　除此，市场上还存在另一种现象。一些地产经纪取得资格后，在市场上游荡几年挣不到钱即开始转投资做理财做自己的经纪。　　他们同样挂靠一个固定地产公司，积极参与公司的培训和各类活动，按规定上交各类不菲费用，媒体广告照做不误，但兴趣点却已发生改变。他们在市场上只盯自己感兴趣的房子，或几个人组成一个小组，利用所挂靠公司丰富便利的资源与技术支持，盯准有投资点和有价值的房子，众筹买下后立即翻新，并在一年后转手卖掉后获利。　　问为什么仅仅是一年，回答说若是三年人员就会发生变动，三年是个时间点，不止是人有变动，投资上成本或获利等都会产生变动。当然，此类做法绝对不能让公司老板知道。很多同行痛恨破坏行业规则，无奈自己也被捆绑，有人被迫参与，不然就挣不到钱。　　如今还有人谈责任和信誉吗　　鉴于市场上的华人新公司接连不断，公司的同质化不断被重复并增强，新一代华人地产公司开始出现竟争新特点，出现以主打小特色为主的方向性变化，比如专门以翻新精于设计为特点的地产公司，或专门以卖楼花为特点或专门以卖豪宅为特点的地产公司。　　一家以香港人为主体的老牌华人地产公司老板对大陆地产公司的评价是，大陆公司竟争力强，经纪们不用推，赚到钱不会停下来更不会去度假。　　的确，自律性强，认真又努力的竟争对市场发展有好处，然而今天市场以买房回佣，卖房低佣，找回扣、找廉价的也是不争事实。一些新入职的地产经纪进入市场后，面临有的买家频繁更换经纪或同时使用不同经纪，或开始不讲明最后提出退佣金，经纪们为此感到为难和羞辱，感觉自己受气又不得不忍气吞声。　　有些大陆买家把自己身份和气场虚置在很高位置上，强行把“国文化”带入这块市场，不仅令经纪蒙羞，还让自己被人看扁。　　作为地产经纪，不仅要照顾到这类买家的“国文化”心理，还要想着职业良知。然而，低佣，返佣现象今天已难遏制，其他族裔买家遇到华人地产经纪更是一次性买卖要得更黑更狠，而华人地产经纪对买家push得也狠，因为公司就这么教的，只告诉客户好的，隐藏坏的，或事先说给返佣，卖出后人无踪影。　　有的公司老板不愿面对如此事实，他们只需要自己的公司生存无碍有利益可取即可，不想触动也不愿承认或采取行动来阻止市场低劣行为，更难谈责任，他们宁愿失掉责任，失去信义，却寄希望于市场表面上的蓬勃遮盖其中的不良与阴暗。虽然，加拿大地产市场上现今并没有一个专门用于规范华人地产的专有章程，虽然，每个职业人心中都有一个价值标准。　　就这块地产市场的保有量和丰富性而言，华人未来在市场上的需求份额也许会大也许发生变异，但就此这样发展下去，结果会怎样?