地产

最近，Royal LePage最新房价报告表示，大多区由于住宅长期供不应求，过去一年楼价升幅达8.6%，平均售价为60.5万元。而楼价升幅最高的是多市周边的城市，包括万锦市、密西沙加市、旺市、宾顿及韦比市(Whitby)，升幅都达到了10%。 Royal LePage 昨日还预测，2016年房价只会有温和增加，涨幅不会“惊人”。预计全国平均涨幅为4.1%，多伦多及温哥华也不会达到两位数。主要原因是多伦多和温哥华房价高涨导致负担能力吃紧，以及油价下跌及加元疲弱等因素，受加西房市拖累，2016年加国房价的涨速将放缓。 由加国Royal LePage 地产公司作出的“楼价调查”及“市场调查预测”报告显示，2015年第四季度加国平均房价为500,688万元，比起前一年同期增长了6.5%。两层平房的全国均价在去年第四季达到610,134元，比前一年增长了8%。此外，单层平房(bungalow)及公寓单位在去年第四季度的均价分别为420,082元及341,448元，比前一年同期上涨5.4%及3.1%。 该公司报告还显示，大多区的楼价于去年第4季的一年间增幅。以旺市、宾顿市及韦比市(Whitby)最高，都为11.4%。其中旺市平均房价升至74.7万元，主要因为人口增长迅速而住宅供不应求;宾顿市平均房价也升至51.3万元，主要由于住宅挂牌出售量不多;韦比市则升至48.89万元。 排名第4的万锦市平均房价上涨11%，升至77.1万元，主要因为大批来自海外的卖家涌入;排名第5的密市平均房价则上涨了10.8%至55.2万元;排名第6的士嘉堡区则上升了9.1%，平均价格达到50万元，该地区的吸引力主要源于楼价较易负担。 其余依排名是皮克灵市(Pickering)升8.9%至53.4万元;米顿市(Milton)升 8.4%至55.2万元;奥沙华市(Oshawa)升7.8%至36.1万元平均价;Ajax 市升7.4%至50.9万元; 多伦多升7.2%至62.49万元，吸引处是交通方便及城市生活;烈治文山市升6%至81.4万元;Oakville市升5.5%至77.6万元。 Royal LePage公司的高级副总裁罗曼尼斯(Gino Romanese)指出，大多区去年楼市增长强劲，主要由于经济不错及继续有来自外省的劳工及新移民搬进，加上多市住宅长期供不应求。大多区有不少地区，独立屋与公寓单位价格差额不断扩阔，独立房价较公寓价增幅高出很多。平房及两层高住屋仍继续是卖家的市场。 大多区过往1年间的楼价升幅，其中两层高住屋的的增长达9.7%至71.5万元平均会;一层高平房升7.8%至59.6万元;公寓单位也升了3.7%至36.1万元平均价。 Royal LePage预测多市的楼价今年续升5.5%，较去年放缓。 此外，大温区于去年第4季的楼价增幅极佳，1年间升 12.4%至平均售94.9万元;两层高住屋的的增长达12.2%至125.9万元;一层高平房升16.8 %至102.5万元平均价;公寓单位也升了7.2%至47.6万元平均价。 Royal LePage预测大温区的楼价今年续升9%，独立屋升幅继续高于公寓单位。  

减450住宅 新零售面积遭删除 温哥华渥列治中心(Oakrideg Centre)重新发展计划，是温市史上其中一项规模最大的地产项目，总成本估计达到15亿元；不过，该项目发展商艾文豪剑桥(Ivanhoe Cambridge)周二却罕见地宣布，决定削减商用及住宅建筑面积的总值约四分一；而原因包括，部分发展地段位处含水土层(aquifer)令到建筑难度增加，以及商场租户担心施工期间，原有生意或受严重影响 。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，更改原发展计划的规模，包括取消扩建80万平方尺新零售面积，及把原先计划的2,900个住宅单位，减少至2,450个单位，这对在全球资产总值达400亿元的艾文豪剑桥而言，可谓前所未见的决定。该集团最大股东，是魁北克一个退休基金。 温市府仍未收到修订计划 艾文豪剑桥全球业务副总裁格里森(Paul Gleeson)表示：「我们当初的计划非常宏伟，但不适合渥列治中心的实际环境。」 温市政府助理城市规划总监海德(Susan Haid)表示，目前还未收到艾文豪剑桥的正式修订发展计划申请。 不过，本地零售业分析专家托马士(Ian Thomas)则认为，艾文豪剑桥的决定或与零售市场转淡，以及公众反对渥列治社区改变原貌有关。 他说：「由于经济前景转趋悲观，建筑业投资信心减弱，而大型零售集团则发出盈利预警。」 专家分析与经济前景转弱有关 托马士还说，美国主要零售连锁店Target，原本打算未来迁入新的渥列治中心的商场，但没想到该连锁店已于去年全面退出加国市场。 在2014年，温市议会仅以微弱多数通过渥列治中心的发展计划。    

温市政府周三公布，去年批出温市建筑许可(building permit)总值，按年上升14.6%，达至破纪录的32.39亿元，而这反映温市经济过去一年的蓬勃发展势头。 温市市长罗品信(Gregor Robertson)表示，去年本市经济增长率继续领先全国，而且未来展望极佳，包括持续活跃的住宅和办公室物业建筑活动，以及潜力巨大的绿色科技就业市场。 据市府表示，去年批出的建筑许可价值最贵的一笔，是位于市中心豪街(Howe St.)1480号的52层高豪华柏文Vancouver House，预算金额高达2.79亿元。    

  　　随着时间的推移，第一批次来自大陆的新移民已经面临退休、子女成人的现实，在加拿大举目无亲的第一代移民，面临着十几年积累的资产如何传递给子女的问题。对大部分新移民来说，最大的资产也就是房产，尤其是房价经过十几年的迅速增长之后，原来并不起眼的房子，动不动都成了百万遗产。 　　遗产给孩子需交遗嘱认证费 　　回想当年购房的时候，新一代移民的子女都尚年幼，房产的名字基本上都是以夫妻双方的名字注册的。十几年过去了，很多家庭经历了很大的变化，有的离异有的丧偶，孩子们也逐步长大成人。于是，即便是夫妻都在的家庭，很多都把孩子作为唯一的财产继承人，也是顺理成章的事情。然而，孩子的名字以前并没有在房产产权注册的文件上，这种一厢情愿的继承就遇到了新问题，需要交纳变相的遗产税：遗嘱认证费。 　　“99%华裔新移民夫妇选择共有产权” 　　多伦多华裔律师周毅在接受本报记者采访时表示，要想了解这一问题首先要明白加拿大房产登记的两种方式：共有产权（Joint Tenancy）和联名产权（ Tenants-in-common）。夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权，一方一旦过世，在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。双方如果是以联名产权的方式登记产权，注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世，在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额，需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。 　　就他的执业经历来看，周毅表示99%的华裔新移民夫妇是选择共有产权（Joint Tenancy）的方式注册，而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产，则倾向于选用联名产权（Tenants-in-common）的方式，各自按比例拥有产权。就目前的趋势来说，他认为联名注册的数量在逐步增长，主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多，有的人不愿意再结婚而选择同居等原因，使他们倾向于按比例拥有房产。 　　就选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说，当年购房时孩子都很小，他们也根本没有仔细考虑以后的很多事情，所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世，房产等资产将被视为遗产留给子女，遗产税是难免的。 　　配偶优先高于孩子 　　不过周毅指出，即便是父母和子女的名字都在产权文件上，一旦夫妇一方过世，按照加拿大《遗产法》和《家庭法》，这种共有产权会自动变为联合产权，也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配，过世的一方想把物业自动给孩子的想法是无法实现的。如果是单亲加子女的模式，继承就简单很多。 　　还有一种在华裔新移民中比较普遍的奇怪现象，是空中飞人家庭的产权注册比较特殊。周毅表示，很多华裔新移民家庭都是丈夫在中国挣钱，母子在加拿大购房生活，注册名字中没有丈夫的名字，只有母子的名字。很多人以为如果母亲过世，房子就自动给孩子名下。其实在世的丈夫即便是在中国，即便是名字没有在房产文件上，他仍然具有房产分配的优先权。这种情况下就要参照死者的遗嘱，或者依照《家庭法》来具体考虑，这是一个二选一的选择。 　　但这一选择对于在世的配偶来说却又类似赌博，周毅解释说，根据加拿大的《家庭法》，在世的配偶此时有两种选择，其一是要求平分家产，如果死者的资产减去债务为100万，生者的资产为零，生者可获得50万。另一种选择就是按照死者的遗嘱分配，遗嘱内容事先都是保密的，如果遗嘱中的继承人不是生者，就等于赌博失败。 　　现代人婚姻合约化 　　传统上来说，遗嘱中夫妻之间应该是互相继承的。但随着社会的发展，这种传统也在变化。周毅表示，依照他的经验来看，目前7、80岁那一代人的夫妻关系还是很牢固的，遗嘱中往往是把遗产留给对方。但是现代人流行在婚前就签订协议，分清婚前财产，甚至不愿意自己死后把财产留给对方。尤其是有子女的再婚者，他们和各自孩子的关系显得更为牢固，再婚夫妻的关系更像是伴侣，继承人往往都是自己的子女。 　　成人前最好把名字加上 　　因此，周毅建议在子女成人结婚前，最好把他们的名字加在房产产权上，这样以后可以免除遗产税的支出。很多家长担心以后孩子结婚，这些资产又会成为婚产，若果孩子离婚又会失去这部分财产。周毅建议子女在婚前做财产公证、签署婚前协议、避免把父母遗产房产作为婚姻住房（小夫妻可另购婚姻房）等方式保全婚前资产。 　　如果一定要把遗产房当作子女的婚姻房，房产没有对方的名字，仅能分享婚后房屋增值部分。因此，周毅强调结婚日期和分居日期是婚姻中非常重要的两个日子，虽然看起来不那么浪漫甚至残酷，但为了保护婚前资产，这是必须的一步。他认为，如果下一代都是相似的家庭状况，相信双方不会对此感到有什么不妥，门当户对的老话还是有一定道理的。 　　安省遗嘱认证费（Probate Fee） 　　严格意义上讲，安省没有遗产税，只有遗嘱认证费，可以认为是变相的遗产税。1000加元以下遗产税为零。1000到5万之间，每千元遗产税为5元。5万元以上，遗产税为基本数250元加上每千元加收15元。很多安省律师事务所的网站上都有遗产税计算服务，你只需要填入数字，就能计算出需交的遗产税数额。比如100万元的房产，遗产税大概为1.45万元。相比之下，把孩子名字加到房产产权上费用在千元左右。孩子的名字添加之后，其也要承担相应的还贷责任。

 　一家地产公司对今年全加楼价的预测指出，去年已是两位数上涨的大温地区，今年楼价将再上涨9%，大温所有类型房屋楼价将上涨至103.49万元，上涨幅度是全加最高，多伦多楼价将上涨5.5%。 　　Royal LePage昨日公布今年第一次的楼市报告，报告指出，2015年第四季大温整体楼价较去年上涨12.4%，累计楼价(aggregate price)高达94.94万元。 　　大温2015年第四季独立屋平房价格的中位数较一年前上涨16.8%，达到102.56万元；而两层独立屋价格上涨12.2%，达到125.92万元；公寓上涨7.2%至47.62万元。 　　大温的6个地区去年第四季的累计楼价上涨超过8%，当中温哥华上涨14.9%，素里上涨13.6%，列治文上涨13.4%，兰里上涨8.6%，高贵林上涨9%，本拿比上涨11.9%。 　　Royal LePage Sussex的地区经理斯图尔特(Alan Stewart)指出，大温楼市去年楼价攀上历史新高，各区的楼市均属于「卖家市场」，很多地区待售房屋库存不断减少，推动楼价上涨。 　　他表示，供应短缺的问题尤其出现在独立屋，这说明为何大温各区独立屋楼价较前一年上涨超过两位数的百分比。 　　斯图尔特分析，楼价过高对年轻买家的影响最大，他们不少只好选择购买公寓单位，或是选择市中心以外的地点，令一些温市生活机能完善社区的公寓，抢手情况不下独立屋。 　　报告预测今年大温楼价将比去年上涨9%，其中独立屋楼价的上涨幅度仍将居于领先地位，带动整体楼价上涨。 　　去年各市楼价表现方面，温哥华市去年的累计楼价上涨14.9%，其中上涨最多的是独立屋平房，上涨达22.2%，主要原因是待售独立屋平房数目稀少，令楼价大幅攀升。 　　北温累计楼价去年上涨7.6%，使楼价首次突破百万元，达到105.95万元；独立屋平房上涨11.3%达到120.15万元。西温累计楼价上涨7%至250.58万元，独立屋平房上涨23.4%。 　　列治文的累计楼价上涨至83.92万元，列治文第四季房屋库存大幅下降，值得注意。至于本拿比楼价亦上涨11.9%，报告说，本拿比可用来兴建房屋的土地愈来愈少，令未来只能「向上发展」多兴建公寓。

     海伦和塔约·阿德西纳（Helen and Tayo Adesina）是加拿大卡尔加里市的一对夫妇，他们正在寻找被银行扣押的物业，准备尝试在房地产的第一次投资。　　这对夫妇说，希望在被银行扣押的物业中找到比较便宜的房产进行投资，现在他们看中了位于西南部的一栋带4个卧室的联排住宅。　　加拿大广播公司的 Colleen Underwood 报道说，这栋联排住宅是卡尔加里房源系统 MLS 上约70个被银行抵押房产中的一个。　　违约被扣房产大增　　卡尔加里是加拿大能源省份阿尔伯塔的最大城市，一向被称为“石油重镇”，能源公司一度云集此地，石油价格暴跌导致一些能源项目下马，公司裁人，这个城市的房地产受到严重冲击。　　当地房地产经纪人凯利·科尔尼可（Kelly Kernick ）告诉加拿大广播公司，他把过去3个月与2015年第一季度的情况比较了一下，发现被银行收走出售的房产跃升了约30%。　　他表示，“我认为原因之一是人们丢了工作”，他预测今年这一趋势还将继续。　　科尔尼可说，与此同时，类似阿德西纳夫妇这样有兴趣在房地产投资的人在过去几周内增加了一倍，一些口袋里有钱的人一直在等待进入房地产的机会，他们觉得现在可能到了时候。　　但他同时表示，人们往往以为被银行扣走的房产就一定便宜，但其实并非总是如此，有的是这样，有的不是，每个房产的情况都不同。　　另外，房产从房贷违约，被银行扣押，到上市出售要经过一个漫长的法律过程。　　油价下跌冲击房地产　　“环球邮报”1月13日报道说，根据“特拉奈特-国际银行房价指数”（Teranet-National Bank Home Price Index）的最新数据，卡尔加里去年12月的房价比11月下降1.7%，比2014年年同期下降2.6%。　　卡尔加里房地产局（Calgary Real Estate Board ）预测，今年卡尔加里房价还会再降3.44%。　　报道说，在卡尔加里MLS上待售的房产目前有4600个，其中近45% 属于空置无人居住，当地房地产经纪人迈克·佛提欧（Mike Fotiou）表示，这么多的空置房产，有的属于投资出租的公寓，有的属于主人因在别的地方找到工作而搬走。　　卡尔加里房地产局说，价格下跌主要在高端住宅和公寓市场，尤其在市中心一带，买主们在转向较为便宜街区的独立住宅，因此推升了卡尔加里北部和东部一些街区的房价。　　租房市场也不景气　　与此同时，一度是房东天堂的卡尔加里，租房市场也在下滑。　　加拿大广播公司报道说，卡尔加里一个租房网站的主人认为，卡尔加里的租金比一年前下降了11% – 18%。　　根据加拿大抵押和住房公司（CMHC）的秋季租赁市场调查，在短短一年内，卡尔加里的出租房屋空置率翻了3倍，从2014年10月的1.4% 升到2015年10月的5.3%。　　加拿大全国的出租房屋空置率为3.3%。

  　　大温的楼房市场持续炽热，而过去一年开始见到有中国投资者，购买商业土地。 　　商业房地产公司HQ Commercial的发言人Mark Goodman表示，除了近年见到有中国海外买家购买楼房及西温豪宅外，近来亦见到有买家购买商业用地的趋势，交易额亦非常庞大。 　　Goodman亦透露，去年9月，其中在位於列治文市Entertainment Way，电影城Riverport Entertainment & Business Park，以1.03亿元转手，电影城面积314, 000平方尺，平均尺价为328元， 　　去年电影城的估价为5100万元，最後物业以高於一倍价钱转手。 　　GoodMan亦补充在2015年最後一个季度，见到中国投资者购买商业用地就更加明显。

讹称多人竞投 隐瞒物业问题 指使助手伪证 大温华裔地产经纪林裕祥(Yu-Hsiang Lester Lin)遭卑诗省房地产议会(The Real Estate Council of British Columbia，简称RECBC)除牌。RECBC同时勒令「林裕祥地产公司」(Lester Lin Realty)及其行政经纪(managing broker)Jeffrey Fee，立即停止林裕祥继续在该公司作为持牌人或非持牌助理。 卑诗省房地产议会的新闻通告称，RECBC曾下令林裕祥停牌一年，由去年9月23日生效，但林裕祥未有遵守停牌规定，所以RECBC纪律聆讯委员会下令取消林裕祥的经纪牌，同时下令「林裕祥地产」及行政经纪Jeffrey Fee，除停止林裕祥继续在该公司作为持牌人或非持牌助理外，更要立即采取行动，确保与公司有关的持牌人按RECBC条例得到监管。 据《省报》(The Province)周二报道，RECBC去年9月把林裕祥停牌一年，是因为林承认在2011年一宗本拿比房地产交易中，误导一个买家超价竞投。RECBC发现该买家，基于经纪的欺诈行为，以108万元作「无条件」(subject-free)出价，超出叫价18.1万元。 报道指林裕祥的违规行为，包括向买家讹称有多个买家在竞投，包括一个出价110万元，又隐瞒该物业有「地役权」(easement)问题。在调查期间，他向RECBC说谎以企图隐瞒，又指使助手虚构证据。 去年停牌期间有同名经纪公司成立 当林裕祥在2015年9月被停牌时，「林裕祥地产」经纪公司成立。《省报》指据他们拿到的证据，「林裕祥地产」的广告包含林裕祥的名字和一系列与他有关的连系。《省报》将有关证据上报RECBC，去年12月RECBC宣布取消林裕祥的经纪牌。 《星岛日报》记者周二曾致电林裕祥，希望取得他的回应。接听电话的人指林裕祥现时不在大温，要一个月后才回来，着记者一个月后再致电查询。 来自台湾的林裕祥，在大温生活十多年，是本拿比着名地产经纪，曾经是大温地产局的金牌经纪，在华裔社区有很高的知名度。  

　　大多伦多地区各房地产局已陆续发布了各地2015年的房市数据。从数据中可以看出，大多地区房市、特别是独立屋、半独立屋和镇屋市场的热点正在往东转移，原先较少受买家关注的杜兰区(Durham Region)的销量、房价增幅已打破历史最高记录。 　　在整个2015年，位于多伦多以东的杜兰区二手房交易量为11848宗，年同比增加了9.3%，打破历史记录。与此同时，该地平均房价为44.2万元，比前年同期上涨12.9%，超过了大多伦多地区的平均水平三个百分点之多。 　　杜兰区地产经纪协会(Durham Region Association of Realtors)发言人Sandra O'Donohue认为，杜兰区房产市行情上升，完全受土地房市场的推动。由于多伦多市内以及北部约克区的房价越来越难以负担，而东部的房价还处于价值洼地，所以促使买家逐步东移，也使得杜兰区正变成大多伦多房地产市场上的新热点。 　　桑德拉表示，杜兰区不同的地方，房价行情也截然不同，总的说来就是越靠近多伦多越贵，而且增幅越大。目前，该区较为接近多伦多的地区的独立房价目前介于55万元至65万元的幅度之内，相对于大多伦多其他的一些地区，仍然较为容易负担。 　　最靠近多伦多的皮克灵市(Pickering)是杜兰区房价较高的市场。以去年12月而言，该市独立屋的平均售价逼近65万元;离多伦多远一些城市，例如韦特比市(Whitby)上月份独立屋平均售价稍低于55万元，比大多伦多地区的均价(82.5万元)少了27万多元。 　　半独立屋方面，目前杜兰区的平均售价都在36万元以下，其中以阿贾克斯(Ajax)及皮克灵较贵,分别是46.9万元及42.8万元。 　　桑德拉表示，去年市道反映出杜兰区的置业需求殷切。值得一提的是，目前该区的房屋上市量小于销量，例如去年全年成交量按年增加9.3%，但新楼盘数量却只有3%的升幅，这情况造成了市场有庞大的需求，令房市行情正在收紧，所以可以预料2016年也将是一个火爆的年份。

　　本国智囊机构贺维学会(C.D.Howe Institute)在一份新出台的报告中警告，由于加拿大年轻一代背负了太多的按揭，一旦遭遇经济衰退，将大量沦为负资产族。 　　据报道，这份报告名为《家庭按揭债务分布危机》，是透过本国财务安全调查(Survey of Financial Security)数据，对各年龄、收入阶层的加拿大人进行财务健康评估。 　　调查发现，本国青年人和65岁至74岁的长者是财务状况最令人担心的阶层，特别是在房地产市场炽热的地区(例如安省和BC省)，龄组别为25至44岁，年收入属中产以下的家庭，就更糟糕了。由于房价越来越高，他们所面对的财务负债是愈沉重，上述人群若出现收入不稳或受到外围经济环境，则容易陷入财务危机内。 　　有份撰写报告的学者亚历山大(Craig Alexander)指出，随着本国楼市水涨船高，本国家庭按揭负债近年也相应大幅度增加。年轻置业者因按揭借贷额高企，扩大了他们负债比例，加国一旦遭遇经济衰退，易变成“负资产”人士。 　　值得一提的是，本国部分财务平均预测，却似乎没有反映本国家庭实际负债状况，原因是一般本国家庭财务平均预测数字，将没有肩负按揭债务，与需肩负按揭债务家庭的经济状况混为一谈。 　　报告还发现，本国需负担按揭债务压力的家庭，平均按揭价值由1999年占税后家庭收入144%，跃升至2012年的204%，而根据本国肩负按揭家庭的年收入、年龄层与居住地区计算，却发现平均家庭在债务处置与税后收入比例，竟然超过500%。 　　本国有大约20%背负按揭的人士，其可流动资金竟然少于5000元，而10%竟连1500元可流动资金都没有。

       没钱买房？在满地宝可能买到零首付的房子。 　　这家叫做Townline的开发商提议，对收入有限的购房者，提供房屋估价8%的折扣。然后，这8%的折扣将成为贷款的“首付”。 　　这意味着，银行将提供100%的贷款。 　　B.C. Housing已经批准了这一提议，开发商正在等待Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 的批准。 　　CMHC的工作人员表示，这一提案还在审查之中。通常，购房者至少要提供5%的首付，对于价值50万以上的房子则要提供10%。当银行和其他贷款方提供80%以上的贷款时，这是一种保护措施。 　　然而，在这一情况下，根据可支付住房的灵活项目，CMHC可能会破例。 　　如果最终得到批准，Townline希望能在今年春季提供84套住房。少2年才能出售，对于家庭收入也有限制，购买1卧房单位必须家庭年收入不少于$65,850, 而2卧房单位家庭年收入必须高于$92,430。

  　　为自己和四个孩子建一个新家是加拿大爱德华王子岛的彼得斯夫妇多年来的梦想。去年年初，他们的新房子终于落成了。这是一栋被动式节能屋 (Passive House)。作为环保人士，彼得斯夫妇认为人生一世，在地球上留下的生态足迹越少越好。这栋面积将近两千平方英尺的房子，从他们去年2月份搬进新家到年底，取暖用掉的电费刚过50加元。CBC爱岛记者站的Nancy Russell采访了女主人贝丝.彼得斯。 　　被动式节能屋的造价比普通房屋高大约20%。它的超级保暖的功能来自严格的密封和保温隔热层标准。目前在德国等欧洲国家有四万多栋被动式节能建筑，欧盟计划在2020年以前出台新法规，要求所有新建房屋都必须符合被动式节能建筑的标准。 　　贝丝.彼得斯在萨默赛德市当数学老师。她的新家位于25公里外的小镇Long River。她和丈夫十年前就在当地看中了一块不到三公顷的宅基地。它位于道路的尽头，非常安静。对于他们的节能屋设想来说，更重要的是它三面有树，便于挡风。 　　24英寸厚的外墙和堪比银行金库的房门 　　不过树只是抵御寒风的第一道防线。彼得斯家房子的外墙厚24英寸(相当于61公分)，墙内每两根壁骨中间填塞75磅的纤维素保温隔热层。房子有五扇朝南的三层大玻璃窗。因为有了它们，晴天时气温降到零下也不用开暖气。彼得斯家直到11月底才开始取暖。她遗憾地说，如果不是因为老天爷不合作，阴雨天太多，本来可以等到12月的。 　　密封是节能的另一个关键。她家的“暖气”不过是一个1500瓦的加热器。它的功率只相当于一个电吹风，却足以为整栋房子供暖。彼得斯说，除了三层玻璃窗以外，她家的门的密封程度简直可以跟银行的金库相比。屋内有一个特殊的空气调节系统。它的作用除了通风以外，还会把流出屋子的空气中的热量保住 85%。 　　彼得斯夫妇从2014年1月起开了一个博客，介绍房子从设计到建造的每一步。搬进新居后，他们还装了一个特别的耗电监测器，把每个月记录到的耗电详细情况公布到网上，用数字说话，和公众分享心得，希望引起更多的人的兴趣。 　　被动式节能建筑很少的加拿大却是它的发源地 　　被动式节能建筑发端于上个世纪70年代的萨斯喀彻温省。该省工程师哈罗德.奥尔(Harold Orr)被公认是绿色建筑技术领域的先驱者，但是他在德国和欧洲却比在自己的家乡更有名。2015年4月，奥尔和他的团队获得了德国被动式节能建筑研究所颁发的先驱者奖。 　　奥尔回忆说，七十年代正值能源危机，油价飙升。萨斯喀彻温省政府委托该省科研委员会设计适合在当地推广的太阳能建筑。1977年，奥尔和他的团队设计建造的节能屋在里贾纳落成。这是全世界最早的结合密封、隔热和热能回收技术的节能建筑之一。 　　这栋房子在最初几年很轰动，在前来参观取经的人中就有德国专家。而在加拿大本土，由于太阳能板的维修费用高昂等原因，这种节能房没能成功打开市场。但是它毕竟起到了实验室和孵化器的作用，所使用的技术后来在全世界被推广开来。现在，虽然符合德国标准的被动式节能房在加拿大很少见，但是隔热层和门窗封闭已经是建筑界普遍采用的做法了。 　　奥尔希望加拿大仿效欧盟，要求所有新建房屋符合被动式节能建筑的标准。不过他也承认，现在和四十年前油价飞涨的时候不一样，加拿大人恐怕没有那么大的节能动力。

　　近日,有数据显示,中国已经取代加拿大成为美国房产的顶级买家。据全美房地产经纪人协会的一份报告,截至今年三月的前12个月里,中国买家购买了共计286亿美元的房产,远高于加拿大的112亿美元。 　　为何远赴美国去购房?有专家分析,这是因为,随着中国经济步入低增速,中国富人正在寻求去海外配置自己的资产,并将目光投向以美国为代表的成熟市场。 　　但是美国买房真的就好吗?到底是什么吸引了中国富人在美国买房?购房过程中都会遇到什么问题? 　　国人投资移民美国的动力来自哪? 　　近日,胡润研究院发布了《胡润中国投资移民白皮书》。报告数据显示,美国是中国高净值人士最青睐的移民目的地,地产则是最受青睐的海外投资类型。这份报告揭示了美国地产行业迎来新一轮投资热潮。 　　在前十位全球最受青睐的置业目的地中,有一半都是美国城市。洛杉矶以17.4%的得票率蝉联冠军,旧金山、纽约、西雅图、温哥华分别为前五名城市。这些城市都是经济发达、教育领先、交通便利,并且活跃着更多华人的大城市,因此也更符合中国人的置业习惯。 　　不过,据研究分析,子女教育成为拉动美国房地产市场的最大驱动力。美国能够连续多年获得中国高净值人士的投资偏爱与其优质的教育资源有直接关系。数据显示,教育质量、环境污染和食品安全仍然是促使移民的三大动因;高达83%的受访高净值人士计划送子女出国接受国际教育,且将近一半的受访者选择学校附近购置物业。这些都从侧面证实美国是全世界教育最发达的国家之一。 　　美国拥有全世界50%以上的学术论文、诺贝尔得主和专利,全世界最好的大学85%以上在美国。普林斯顿大学、哈佛大学、耶鲁大学等都以世界上最优秀的师资力量吸引着世界各地的最有潜质的学生,这些学生毕业以后被留在美国各大跨国企业中为其服务。中国学生已经成为美国国际学生的最大生源。美国对人才的重视程度之高,让这些学生更愿意留在美国,也就拉动了新一轮的美国移民。 　　环境污染是促使移民的第二大动因。近来环境问题日益受到众多中国人的关注,眼下正是中国北方地区雾霾高发季节,北京部分地区PM2.5爆表时,大西洋彼岸的美国却是晴空万里。出于对身体健康问题的考虑,众多有条件的高净值人群选择移民美国或投资美国房产以获得一片更加晴朗的蓝天。 　　食品安全是促使移民的第三大动因。从三聚氰胺到地沟油,从塑化剂风波到食品添加剂的滥用,国内曾层出不穷的食品安全问题让人揪心。相比之下,美国食品获得的信任感,并非只是因为其食品安全标准更高,更在于其监管的完善和惩罚措施的严厉。美国食品添加剂是需要在产品包装上标明的,且食品添加剂本身必须是合格产品;美国出现食品问题会有FDA发布公告并要求企业召回问题食品。在美国每周都有企业发布召回信息,这些综合管理措施为美国食品安全筑起了一道道安全防线。 　　那么,问题来了,华人喜欢在美国哪买房呢?按照美国全国经纪人协会调研显示,加州仍是受中国购房者青睐的地区,35%在美国置业的中国投资者选择在加州买房,华盛顿州和纽约州紧随其后,得克萨斯州以其物价合理、高科技产业发达也吸引了6%的中国投资者。 　　同时,中国的资金主要集中在某些都市地区。例如,在美国纽约皇后区境内的法拉盛,在那里的中国人和其他亚洲裔人占人口的一半,至今年11月,商业物业销售总额达12亿美元。 　　华人在美国购房都会遇到哪些问题? 　　如果你也准备在美国买房,先别急,看看你符合条件吗,都会遇到哪些问题? 　　1.只有美国公民才能在美国买房吗?即使你不是美国公民或没有美国绿卡,依然能在美国买房。不过你需要提供一个个人纳税人识别号码(ITIN ： Individual Taxpayer Identification Number),这是一个国税局核发给外籍人士和其他需申报联邦税,但不符合取得社会安全码资格的人,用于处理税表的号码。ITIN号码一般由美国国内收入署(IRS)或者由IRS授权的专业会计师颁发。申请时,你需要填写一份W-7表格(英文),包括有效的申请理由。根据您的国籍,您也可能被要求提供经过公证的身份证明或外籍人士身份证明。如:护照、签证、驾照等。 　　2.第一次联系房产经济人时,都需要了解什么问题?第一次与房地产经纪人接触时,你应该告诉他:你想要找一个什么样类型的房子、你的预算是多少和你打算多久之内买到房。同时你也可以像经纪人询问一些美国与中国买房过程中的不同。你了解的越多,在之后的谈价环境,就会更轻松。 　　3.有必要雇佣一个房地产律师吗?这个不是强制性的,但是在买房过程中会牵涉到很多法律细节和问题,这些你都是需要房地产律师的帮助。房地产律师可以帮助你审查购房合同和复查产权报告/产权承诺书等一系列购买房产相关文件。你还可以问他们有关纳税或申请移民等其他法律问题。 　　4.在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?在美国你可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。但住房合作社或者合作住宅往往规定禁止外籍人购买。这是因为合作住宅通常要求购房者在美国本土有收入证明,并且要求大部分购房者资产在美国境内。 　　5.应该用自己的名义在美国购房吗?外籍投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可通过一些企业单位,如境内注册公司、境外注册公司、有限责任股份公司、合资企业、不动产信托投资或股份有限公司来购买房产。 　　6.可以全部用现金购房吗?美国允许使用全部现金购买房产,但是法律规定超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报时需上交所有交易相关人员(购房者、房产中介、律师以及产权公司)的相关资料。政府想了解你的资金来源是否合法所得。使用全部现金购买会节省贷款申请、贷款发放、房产评估和产权保险等费用。 　　7.一定要本人到美国才能完成交易吗?这个不是强制要求的,但是最好能亲自完成交易。如果实在无法亲自赴美完成交易,可以给受托人写一份委任书(Power of Attorney),并将其公证。即以书面形式授权另一个人去代表你完成交易。 　　8.除房价以外还需要交什么额外费用?除房价之外,买房通常还需要支付律师费、产权保险、产权登记费和首期地产税等。总计约为总交易金额的1%-2.25%。 例如,如果购买了一百万美金的房子,需额外交一到两万美金左右。

加拿大广播公司的资深财经记者皮蒂斯（Don Pittis）有点懊恼。他上周刚刚预测海外资金将继续涌入大温和多伦多的房地产市场，话音未落就得知中国政府加强遏制资本外流的消息。他因此在本周第一篇专栏的开篇就说：“我也许把话说得太早了。”   中国已经开始加强管制。现在，如雨后的河水一样流进加拿大房地产市场的外国投资是否会缩成涓滴细流，一方面要看其他发展中国家是否也采取同样措施，另一方面要看中国政府的管制措施是否有效。   中国各银行对购买美元设限   英国金融时报的驻上海记者吴佳柏（Gabriel Wildau）上星期报道说，中国国家外汇管理局已经指示深圳的银行对买入美元的数额加以限制。自新年以来，当地银行的个人客户和企业客户对美元和港币的需求急剧上升。上海是买入外币的需求飙升的另一个地区。消息来源称，监管部门的注意力也主要集中在这两个地区的银行。   进出口企业对汇率的变化向来敏感。银行面临的新情况是，买入外币的大陆个人客户在迅速增加。他们急于卖掉人民币，让自己的存款“多元化”。《上海证券报》报道说，由于太多客户同时在网上操作，多家银行的外币兑换网络服务出现故障或网速放慢。有的银行因此规定，如无预约，每人每天购买的外币数量不得超过5千美元，有预约的限额为1万美元，但每星期只能预约三次。大陆居民每人每年可以兑换相当于5万美元的外币。   这篇报道题为“汇率贬值下的理财众生相：抢外汇致网银系统瘫痪”，登出后被多家媒体和网站转载。但是《上海证券报》自己却把它撤掉了。目前在该报的官方网站中国证券网上已经无法查到这篇文章。   资本自由流动固然好，但肥水流向别家田时怎么办？   从理论上来说，资本自由流动会促进经济发展和繁荣。但是皮蒂斯说，当资本自由流动的意思变成“自动流出”时，当人们在银行门前排队提款、然后把本国货币兑换成美元或黄金时，原本对资本流通持开放心态的政府会突然发现控制的好处。   他回忆说，在二战结束后的那些年，控制资本外流是常态，不是特例。战后百业凋零，各国都害怕资本流失，对大萧条的记忆也使政府对银行家信不过。那时大家都觉得和美元挂钩的固定汇率比较有利于社会稳定。如果要从意大利汇一笔里拉到英国或法国去，是要财政部官员批准的。   那时皮蒂斯还是孩子。他记得父母的朋友中有一些印度 移民。因为不能把钱带出来，他们是带着珠宝来到加拿大的。   控制政策已过时，但危机来临时还是会重现   从上个世纪70年代起，资金和汇率控制被自由市场观念和全球化取代，资本在各国之间的自由流动和灵活的汇率被看作是有利于经济的好事。但是在90年代的亚洲金融危机期间，马来西亚等国家重新关上闸门，控制资金外流。进入二十一世纪以来，冰岛，塞浦路斯，乌克兰，阿根廷和委内瑞拉都曾实行过控制措施。   中国、俄国、巴西等新兴经济体国家的资金近年来大量流入加拿大和欧美发达国家的房地产市场。皮蒂斯说，如果这些国家也开始向中国一样加强控制，流入加拿大房地产市场的外国资金洪流会渐渐枯竭。   当然，这是在控制措施有效的情况下。现在转移资金的方式太多了，包括注册离岸公司，求助于地下钱庄，利用比特币交易，虚报进口货物价格，把个人资产当作公司资产在境外投资等等。皮蒂斯因此有些怀疑政府是否真的能筑起堤坝，堵住资金外流。   《环球邮报》去年12月曾经报道过大温地区银行的“可疑转账”。在所涉及的一千多个外国公民账户中，有八百多个属于中国大陆客户。

大温去年12月新屋动工量逆全国趋势而上升，其中主要多户房屋动工量增加。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)称，全国去年新屋动工量上升6%至181,598间，但其中12月则出现18%减少，这是3年来最大的减幅。 至于大温地区，去年新屋动工量持续增加，达到20,823间，上升9%。当中在12月，新屋动工量上升20%至2,057间，多户房屋更大幅增加27%至1,707间，不过独立屋则减少6%至350间。

2016年1月6日，多伦多地产局发布了2015年房地产报告，数据显示2015年大多地区的房屋交易量达到了10万1,299，比2014年增加了9.2%，平均房价为62万2,217元，比2014年上涨了9.8%。对大多地区的房屋交易来说2015年可以用疯狂来形容，但是加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新报告显示，这样的疯狂日子已经到头了，2015年期间多伦多是全国唯一一个新屋动工量超过新家庭形成数量的大城市地区，让人心惊肉跳的楼市抢Offer情况将消失。 独立屋两位数增长 多伦多地产局2015年房地产报告数据显示，416地区的独立屋平均价格年均增长了12.6%;905地区的独立屋均价上涨了12.1%。根据地区来看，约克地区的房价增长最快。该地区的独立屋和半独立屋年增长幅度都超过14%，镇房价格年增幅更是达到了16.47%。其次是Durham地区，独立屋年增长约12.25%，半独立屋年增长幅度则达到了13.8%。 多伦多地产局主席Mclean称，大多地区经济的繁荣发展，再加之贷款成本的低廉，使得首次购房者和多次购房者都对自己的买房贷款和还款能力非常有信心。他认为明年需求将会持续增加，并进一步推动房价上升。 多伦多地产局市场分析师Jason Mercer则表示：2016年预计房地产市场的需求仍然非常强劲，尽管贷款政策正在逐渐收严，贷款成本也在增加，但是我们相信未来一年，多伦多购房者仍然会非常活跃。 楼市抢Offer情况将消失 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)称，2015年是自2012年以来，多伦多的新屋开动工数首次超过了家庭形成数量的一年。CMHC大多区经济师Andrew Scott表示，大多区2015年全年动工量比上年增加了46%。其中公寓动工增加了76%，独立屋和镇屋的动工都有增加。就业形势的改善和较低的贷款利率都推动了房市的需求，但是道明银行认为，2016年加国房产市场将趋向平缓，全国新屋动工量将从去年平均数的181，598间下降到18万间以下。 CMHC同时表示，2015年开始时，较低的房贷利率催动了大多区的房产市场，由于二手房市场供不应求、独立房价格高企，使得一些人把目光转移到新建物业。但是到年末时，房产市场的部份需求趋于消失。上述趋势将使得大多区新屋建设在2016年期间返还较为正常的步伐。而房贷利率最终将爬升上去，这也会帮助大多区的房产市场回复正常。道明银行称，卑诗省是个例外，那里的市场依然紧绷，新屋动工量则仍明显低于2008/2009年度。

加拿大度假屋热卖 　　加元贬值，加拿大人常常选择的美国度假似乎显得异常奢侈，欧元区和英国也是吸引力大减。加拿大广播公司记者Aleksandra Sagan报道说，低加元时代越来越多的加拿大人很自然地选择不出国旅行度假，而是留在加拿大度过假期。 　　加拿大埃德蒙顿市的旅游咨询专家莱利斯John Lelis指出，加拿大地域广大、美景很多，是非常好的旅游市场。 　　美国纽约时报精选的2016年世界50多个旅游圣地中有两个在加拿大，一个是加拿大最大城市多伦多，另一个是不列颠哥伦比亚省太平洋沿岸的南湾群岛。 　　2015年加拿大人在国内旅游的人数已经增加了2.8%。 加拿大咨议局conference board Canada预测，2016年加拿大人在本国过夜旅游的数量会增加2.4%；主要的旅游目标城市会是哈利法克斯、魁北克城、蒙特利尔、渥太华-加迪诺、多伦多、温尼伯、卡尔加里、埃德蒙顿、温哥华等加拿大城市。 　　莱利斯说，加拿大西部冬天滑雪圣地阿尔伯塔省的Canmore和Banff，不列颠哥伦比亚省的Whistler地区，都已经出现游客大增和酒店、出租公寓的预定大幅增长的局面。     当然事情也并不绝对如此，还是有比加元跌得更惨的地方可以选择，比如南美。还有墨西哥古巴，仍然值得一游。 　　此外加国最大地产商ReMax认为加元走贬使得度假屋及郊区别墅的房市愈来愈旺。 　　ReMax发布的报告指出，加元贬值吸引许多外国人前来加拿大置产，且多以度假屋为主，特别是几个度假胜地如惠斯勒（Whistler）、多芬诺（Tofino）、Muskoka、 Shediac及爱德华王子岛地区的物业最受欢迎。 　　也有不少加拿大人将海外赚得的资金拿来购买加国房产。 　　虽然如此，ReMax认为不是所有省份郊区别墅市场都这么火热，举例来说，依赖原油的亚伯达与纽芬兰省房价就停滞不前。

多伦多金融界人士孙晓明称，「量力而为」一直是置业者做房屋按揭借贷的金科玉律，她说现今按揭利率低，鼓励本国人借按揭置业，然而过份乐观，一旦市场出现波动，则要承担当中风险。她称幸而大多数华裔人士颇重视良好储蓄概念，使华裔置业者即使面对波动，也可以储备应付。   还款宜占家庭收入40%以下   孙晓明称最理想的按揭支出是占家庭收入的32%左右，若占家庭收入的40%也属可接受范围内。她举例称，若家庭年收入是9万元，现时向银行借贷45万元按揭，会较为理想，若超越上述按揭借贷金额，则对年收入9万元家庭来说属相当吃力。   她称与本地出生的加国人比较，本国大多数华裔置业人士，自小养成良好的储蓄习惯，较少花掉全部收入，因此若房屋按揭利率跟随市场需要而加息或波动，有储蓄习惯的置业者，便可动用储备应付一时之需，而不会感到手足无措。   孙晓明称年轻「上车族」在申请银行按揭贷款时，必须「量力而为」，不要因为现时按揭利率低，而忽略了家庭可负担的额度，她称首次置业者在申请楼贷时，必须先考虑个人财政可承担的风险评估，切忌对市场过度乐观。   谈到报告指出在楼市畅旺地区，25岁至44岁、徘徊中产边缘收入的置业者，一旦遇上市场出现波动则容易陷入财务风险内，孙晓明表示随着经济前景阴霾满布，在刚过去的圣诞购物旺季时，也明显发现消费者能省则省，尤其当本国家庭若将大部分收入用于支付按揭债务，长远而言令本国零售业市场雪上加霜，也会影响到本国国内经济增长。   她认为最理想的楼市加幅，是稍高于通胀幅度，她举例称如通胀率为2.75%，房屋屋价增长度若是5%则会对各方面较为公平，而投资者也可从房屋逐年的复式增长中，获取资产市值进账。

  不管外界高呼是否需要政府出手遏制房市涨风，大温地区的房价继续高歌猛进，势不可当。省府的年度估价出炉，各地区都是大幅上升。在加拿大经济面临油价猛跌、加元贬值的艰困局面中，省府和各级市政府倚靠飙涨的房价和疯狂的抢房，而坐等各种税收入袋。说句不好听的话，卑诗省目前就是靠着火热的房市，而能维持较好的经济局面。 不能否认，这种持续不降的房市，有很大一块确是靠了外资，尤其来自中国的热钱。目前中国人以及华裔在大温抢房的情况，大致分为三类，一是土豪大抢豪宅的高端市场，温西和西温是主要的代表；二是留学生的家长出钱买房的比例愈来愈高；三是本地华人从投资角度换大房或者买卖第二套房。 稍为升息实无助降温 虽然加国两年以上贷款的利息稍有上升，但力度仍不足于让火热的房市降温。最重要的理由是，中国人在大陆经济放缓、人民币贬值情况下，将有大量中产阶级以上的老百姓来温抢房，一可以期待地产升值，二可以避免人民币贬值造成的损失。 更有意思的是，由于中国正在等待9月份人民币「入篮」，因此无法采取极端手段阻止人民币寻机出去，导致热钱流出速度加快。可以预料，从今年春节到夏天，来自大陆的看房团或者个体，预料有增无减。 由此可见，大温的房价在今年估计持续上升。  

智库警告若遇经济衰退 恐负资产   智库组织贺维学会（C.D.Howe Institute）日前发表一份有关加国置业人士按揭借贷负担报告，指年轻置业者因按揭借贷额高企，扩大了他们负债比例，加国一旦遭遇经济衰退，易变成「负资产」人士。   贺维学会上周发表一名为《家庭按揭债务分布危机》的调查报告，透过本国财务安全调查（Survey of Financial Security）数据，分析本国置业人士收入、年龄层及居住地区，形容在本国楼市炽热地区，包括安省及卑诗省内购置物业，年龄组别为25至44岁，年收入属中产以下的家庭，其所面对的财务负债是愈沉重，上述人群若出现收入不稳或受到外围经济环境，则容易陷入财务危机内。   有份撰写报告的学者阿历山大（Craig Alexander）指出，随着本国楼市水涨船高，本国家庭按揭负债近年也相应大幅度增加，不过本国部分财务平均预测，却似乎没有反映本国家庭实际负债状况，原因是一般本国家庭财务平均预测数字，将没有肩负按揭债务，与需肩负按揭债务家庭的经济状况混为一谈。   一成人缺1,500元流动资金   他提到本国需负担按揭债务压力的家庭，平均按揭价值由1999年占税后家庭收入144%，跃升至2012年的204%，而根据本国肩负按揭家庭的年收入、年龄层与居住地区计算，却发现平均家庭在债务处置与税后收入比例，竟然超过500%。   撰写报告的学者特别指出约1/5的按揭负债人士，其可流动资金竟然少于5,000元，当中有1/10的上述人士，连1,500元可流动资金都没有。贺维学会指流动资金极少的状况，对整体家庭财务来说并不健康。   年龄层方面，报告指基本上所有年龄层置业者都受按揭负债影响，当中最受影响者是25岁至44岁的首次置业者，以及已届退休的65岁至74岁长者。    

  多伦多地产经纪陈劝麟指出，加国银行体系对批核按揭申请非常谨慎，申请者不仅要符合批核按揭银行的财务背景要求外，银行也会依据其职业稳定性，决定是否批出按揭。他举例说，有些海外留学生，即使具有巨资现金能支付一半房屋价，但监于其没有稳定职业，银行也不会轻易批出货款，故他认为本国家庭因按揭而陷财务危机比率并不太大。 陈劝麟认为，有机会因按揭借贷，出现严重财务危机的置业者，很可能是并非从本国正途银行申请按揭贷款，而是一些本身未具条件向银行申请按揭，而转向透过类似财务公司等非正式途径申请按揭贷款者。 他称本国银行体系对批核置业者房屋按揭一向谨慎，银行对贷款者有一定门槛的财务要求，例如其职业是否稳定，以及过往财政纪录等。陈劝麟指出，若置业者依照银行要求呈交相关文件，并通过批阅，则未必受按揭负债影响而陷入财政危机中。 陈劝麟提到银行在审批申请按揭人士时，颇重视申请者职业之稳定性，他举例，一些海外留学生，即使能支付50%房屋价格作为首期，但银行会监于他们没有稳定收入之职业，而拒绝其按揭申请。

根据卑诗法律公证人协会(The Society of Notaries Public of BC，简称TSNPBC)最近所做的调查，本省由该协会法律公证人所处理的住宅房地产交易中，涉及海外买家仅占5%。 133人参与调查 TSBPBC在去年11月就外国投资者购买本地房屋的比率，向会员进行内部网上调查，结果显示133个参与调查者表示，他们在本省所处理的住宅物业交易中，涉及海外买家的仅占5%。 当被问到是否留意到去年在自己所属的社区内，海外买家买屋量有所改变时，41%参与调查的法律公证人称，没有发现任何改变；37%表示有所增加；而13%称有所减少。 此外，参与调查者当被问到他们去年处理的住宅房地产交易中，海外买家所占何种比率时，33%称，交易中没有海外买家；59%表示海外买家占10%或以下的交易；只有2%称超过一半的交易涉及海外买家。 若再仔细分区，在大温、菲沙河谷、温哥华岛及甘碌/奥卡纳根(Kamloops - Okanagan)地区中，60个参与调查的大温法律公证人表示，于去年所处理的住宅物业交易中，平均只有7%涉及海外买家。还有，在该群大温公证人中，33%称没有处理过涉及海外买家的住宅物业交易；52%表示，涉及海外买家的交易占10%或以下；5%称26%至50%的住宅房地产交易涉及海外买家；只有3%表示涉及海外买家的交易宗数超过一半。至于去年是否有所改变时，44%称没有改变。    

新华网北京1月12日电 美国副总统乔·拜登11日接受美国有线电视新闻网（CNN）采访时说，他去年病逝的儿子博·拜登接受癌症治疗期间，总统贝拉克·奥巴马表示愿意帮忙给点钱。拜登回忆说，那天吃午饭时，他说正考虑卖房筹钱，给儿子治病。 视频截图：拜登接受CNN专访。 他担心，如果博·拜登因为生病而从特拉华州总检察长的位置上退下来，就没工资了，“不过，我能解决这个问题，吉尔（乔·拜登的妻子）和我会卖掉房子”。 博·拜登 奥巴马听了这些，站起来说：“别卖那栋房子，向我保证，不会卖房子！我会给你钱。不管你需要多少，我都会给你钱。乔，别卖房子，请向我保证。” 奥巴马在博·拜登的葬礼上与拜登拥抱。 乔·拜登说，奥巴马爱自己的家，也爱拜登一家，“我也爱他们”。这对搭档私人关系很好，就像一家人。 拜登夫妇与奥巴马全家2008年在竞选活动上。 图为2013年1月21日，美国总统就职典礼上，奥巴马在拜登宣誓就职后与博·拜登说笑。 去年5月，博·拜登因脑癌去世，年仅46岁。同年10月，现年73岁的乔·拜登宣布不会参加2016年美国总统选举。

　　多伦多的Davisville社区本是一个历史悠久、宁静的富人小区，但是这两年却被飞机所带来的噪音搅得不得安宁。每天高达数百个班次的飞机不分白天黑夜地从该小区上空飞过，震耳欲聋发动机和气流声令窗户都发颤，而一些居民不堪忍受，已开始逃离。 　　低空飞行的航班带来了巨大的噪音，令Davisville社区居民苦不堪言。 　　据当地居民自发组织的维权团体TANG(Toronto Aviation Noise Group)的发言人埃文斯(Margaret Evans)对本地英文媒体《环球邮报》表示，该小区的噪音问题是从2012年开始的。那年，负责监察飞机航道的机构Nav Canada调整大多伦多地区的航空枢纽――皮尔逊国际机场的起降航线，降低了飞机经过Davisville社区的飞行高度，并允许多个不同航线的飞机在皮尔逊机场降落时经过该社区。 　　在以前，Davisville社区上空也有飞机经过，而居民从来不觉得噪音是个问题，所以在Nav Canada宣布调整起降航线计划之后，他们并没有太放在心上。 　　埃文斯说，居民其实早有心理准备，要接受飞机噪音，只是噪音的频密程度及声浪之大，实在令人无法忍受。 　　在新措施实施一年内，便有多达8.6万次飞机在社区上空经过。这些飞机的飞行高度很低，人们甚至可疑清晰地看到机尾上印着的航空公司的标志。每当有飞机飞过，发动机和气流的声音令窗户都发颤，极大困扰了当地居民的生活。 　　Davisville是一个拥有百年历史的老牌中高档社区，环境优美宁静，可是这两年被飞机噪音搅得不得安宁，一些居民甚至考虑逃离。 　　更多的居民则准备站出来捍卫自己的居住权，他们自发成立了维权组织(即上文的TANG)，向当局施压。他们中不乏专业人士，提出了两个解决方法，一是要求飞机以较快及较窄的角度降落跑道，这样可减低飞机发出的噪音;二是仿效其他飞机场，在许可的情况下，将降落机场的飞机分散。 　　然而居民的声音直接被负责管理航道的Nav Canada给忽略了。TANG发言人埃文斯对《环球邮报》表示，Nav Canada 只对航空公司负责，对公众欠缺问责性，所以不把民众的利益放在心上。据悉，Nav Canada 在上世纪90年代由当时执政的联邦自由党成立，但是运作多年后，现在几乎已经成为一个独立机构，不受政府规管，便可以决定将航线设在哪些社区的上空。 　　埃文斯担心，随着皮尔逊机场的客流量不断增加，经Davisville上空起降的航班数量只会越来越多，而噪音问题也会越来越严重。如果政府还不介入，Nav Canada 显然只会放任这一问题恶化。 　　另一方面， Nav Canada 则否认了 Davisville 社区居民的指责。该机构发言人毕晓普(Michelle Bishop)表示，2012年当局改变起降航线计划之前，是在小区内举行过公众咨询的，当时没有受到阻力。 　　至于居民所指责的“Nav Canada不受政府规管，漠视民众权益”，毕晓普更予以否认。他说，负责该机构运作的有15名委员，其中7人是来自航空业内，3人则是来自政府，其他的则由委员会挑选。 　　毕晓普还解释，虽然TANG提出两个解决飞机噪音问题的方案，但是都不可行，因为飞机降落首先要考虑的是安全因素，所以航道必须标准化，如果规则太细、变化太多，飞行员便容易出错。一旦有飞机入错了航道，那后果将不堪设想。 　　至于负责营运大多伦多皮尔逊国际机场的大多区机场管理局方面则表示，他们已经收到了Davisville社区居民的投诉，并“尽量减少飞机噪音对居民所造成的影响”，不过多伦多毕竟是一个人口密度极高的大都会，所以很难做到面面俱到。

　　素里住宅建筑兴建总金额去年达到14.6亿元，几乎追上2007年的水平，比2014年兴建总金额10.21亿元多出42%。地产的火热令建筑工人的工作应接不暇。 　　CBC报道指出，根据统计，2007年时素里市的所有住宅建筑的总金额达到14.9亿元，之后2008年金融危机之后，素里住宅兴建一度减少，2009年只有8.59亿元，2012年恢复至13亿元，但到2013及2014年，又减少至10亿元左右，直到去年各项住宅建筑兴建增加，令总金额重新站上14亿元以上。 　　新的住宅兴建之后，令社区对新学校、图书馆及休闲设施的需求增加，素里市长赫普纳(Linda Hepner)说，在公用设施上，确实有需要加紧跟上住宅兴建的速度。 　　报道说，素里Clayton North区目前已有新建中学的计划，新中学将可容纳1500名学生，投入5500万元，希望在2017年时完工。