地产

美国佛罗里达州的公寓居民在收到一笔 2100 万美元的天价巨额维修特别评估账单后引发了轩然大波——距离房屋峻工仅 16 年。迈阿密布里克尔两栋公寓楼一些居民面临着每户超过 4 万元的个人维修账单，导致他们感到措手不及，经济上不堪重负。有些人甚至考虑因此出售。 公寓董事会坚称，维修工作是紧急的，也是法律规定的，屋顶更换和泳池甲板修复等项目已经在进行中。但居民们质疑，为什么这座年轻的建筑在不到二十年前竣工，需要如此迅速地进行如此严峻的维修，并附加如此巨额的费用。 居民尼玛·马赫朱尔 (Nima Mahdjour) 告诉哥伦比亚广播公司新闻 (CBS News)，这太过分了。马赫朱尔的公寓可以看到迈阿密市中心和正在进行的建设，他告诉媒体，这一决定感觉仓促且缺乏透明度，“完全被蒙在鼓里。”与此同时，佛罗里达州的公寓业主正面临着房主协会（HOA）费用上涨、自然灾害、保险费用增加和新法规带来的冲击，迫使许多人试图逃离。据哥伦比亚广播公司报道，11 月 13 日，布里克尔公寓的董事会根据结构完整性储备研究的结果批准了这项特别评估，该评估强调了立即维修的需求，尽管大多数系统被归类为“一般可维修”。虽然居民们都承认需要进行维修，但他们认为，公寓声明要求单位业主批准任何超过 50,000 元的特殊评估。然而，在会议举行期间，居民们声称他们没有机会进行正式的单位所有者投票。该协会总法律顾问马克·哈尔彭 (Marc Halpern) 引用了 2021 年瑟夫赛德尚普兰塔 (Surfside Champlain Towers) 倒塌事件后制定的州法律，该倒塌事件夺去了 98 人的生命，作为董事会行动的理由。哈尔彭告诉媒体，“佛罗里达州法律主要是正当理由。董事会有责任充分维护和修理公共部件。如果业主投票反对，就会将建筑物和业主置于危险之中。”Halpern 为委员会的决定进行了辩护，称在评估最终确定之前，业主有机会参观受损区域并查看维修范围。由于资金紧张，居民 Marthin Chan 现在正考虑出售自己的单元。公寓董事会向居民提出了分期付款的方案。但这种巨额账单可能很快就会成为弗洛里达州其他公寓业主需要面临的现实。由于自然灾害、房屋管理费上涨、保险费用增加以及这些新的公寓管理条例，佛罗里达州的住房危机正在持续升级。几个月来，佛罗里达州的房地产一直在走下坡路，一些公寓业主以比房产价值便宜 40% 的价格将其房产挂牌出售，目的只是为了脱手。今年的三场大飓风--黛比、海伦和米尔顿--肆虐了阳光之州，摧毁了数以千计的房屋和企业。佛罗里达人、前房地产经纪人罗-巴伯（Ro Barber）告诉 DailyMail.com，房屋、抵押贷款和保险价格应声而涨。许多终生居住在佛罗里达州的人正考虑首次搬离该州，以避免该州经历的繁荣与萧条的循环。而外地人似乎也同样犹豫不决，不愿意留在佛罗里达。劳德代尔堡的 Redfin 房地产经纪人林赛-加西亚（Lindsay Garcia）表示，首次购房者尤其犹豫不决，度假屋仍有一些需求，但总体而言，市场非常缓慢。公寓比任何其他市场都更容易受到影响，因为它们容易受到自然灾害和新的监管负担的影响，以确保高层建筑的安全。所有 30 年或以上、三层或以上的公寓建筑均需接受合格建筑师或工程师的检查。如果发现“结构严重恶化”，公寓业主将承担维修责任。数千名留下来的业主正试图通过出售房产来躲避即将到来的 12 月 31 日的检查期限。州长罗恩·德桑蒂斯敦促州立法机构在年底前解决这一突出问题。他提出阻止恐慌性抛售的想法是为那些背负高额维修费用的人提供低息或无息贷款计划。

本拿比(Burnaby)一位华裔柏文屋主与分契物业(strata)对簿公堂，在卑诗省民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)爆发火灾赔款争夺战，因为该柏文自2018年8月发生火灾以来一直无法居住，屋主最终赢得近51.000元。 据Burnaby NOW报道，该套位于贝雷斯福德街(Beresford St.)7077号第五层的柏文内，2018年8月8日下午发生火灾。 据消防部门称，当时柏文并未出租，但根据法庭周四(28日)的裁决，却有人住在里面。 与年迈的父亲一起拥有该单位的梁女士(Mei S. Leung，译音)表示，那是「未经授权的入侵者」，但物业表示，是梁允许居住者住在里面的，因而违反了物业附例(bylaws)。 裁决指，火灾调查员确定火灾源头是从厨房开始的，但起火原因尚未确定。 早些时候，在该分契物业提起的一宗诉讼中，梁女士被裁定不用对火灾负责，因为起火原因不明。 而梁女士也向法庭提起诉讼，称她不应该支付火灾引起的任何费用。 ■ 2018年8月，贝雷斯福德街7077号五楼柏文单位发生火灾，一名本拿比消防员出现在阳台上。  她说，她「在抗议下」承担了该物业火灾保险理赔中5.000元免赔额的4.000元，而物业公司已将总额超过22.000元用于清洁、修复以及增加的物业保险等损失记入她的账上。 梁表示，分契物业还错误地扣留了近17.000元的火灾保险赔偿金，这导致她无法修复柏文使之适合居住并出租。 裁决称：「(物业)希望梁女士先完成这项工作，然后再支付保险赔款给梁女士。但梁女士想要保险赔款，以便她可以开始(修复)工作。」 物业公司否认了梁的说法，并表示其遵守了《分契物业法》(Strata Property Act)及其附例。 法庭成员成员卡莫迪(Micah Carmody)不表认同。 他表示，分契物业扣留赔款的行为「明显不公平」。 梁女士还就柏文租金损失提出了62.400元的索赔，但被卡莫迪驳回，指她没有采取足够的措施来减轻损失。 卡莫迪指出，在火灾发生前，她并未出租该柏文，并且在火灾发生后的几个月内，她也没有从柏文内取出损坏的个人物品。 他说，梁也未能向法庭证明，如果没有保险赔款，她可以用其他合理的方式修复柏文单位。 卡莫迪勒令物业公司释放保险赔款、偿还保险免赔额、撤销损失款并支付梁女士的法庭费用。

去年51网发表《两个华人房东被同一个租客骗了，损失惨重》一文，当时租客欠租7万多，在等待驱逐的过程中再多欠了几万，仅欠两个华人房东租金就超过10万，这还不算欠其他房东的。最新消息说，这个租霸已经被驱逐，但是让华人房东没想到的是，这次租霸直接出手自己买房了，而租霸欠下的租金是一分钱也没还。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com   据报道，万锦市一对华人夫妇房东和多伦多另外一名华人房东先后遇到了同一个租霸，租霸一家租房时提供的收入、工作介绍信、信用报告甚至是名字、带有照片的ID，所有这些房东需要的信息都是假的。最后两个华人房东分别被赖租4万和5万多加元。拿不回租金不说，崭新的房子被租客搞得一塌糊涂，而且要想驱逐租客没那么容易，房东被租客搞得快精神崩溃了。 据单先生介绍，他委托一位非常熟悉的华人地产经纪挂牌出租位于Uxbridge的一套房子。在签约前，经纪没有将租客提供的所有材料转发给单先生。不料签约后不久，该经纪就病重并确诊癌症，于2021年10月不幸病逝。 原本单先生也没打算要这些租客资料，因为租客搬入后前半年按期交租，感觉还不错。直到租客后来开始赖租，单先生才想到自己手里没有租客的任何资料，甚至联系方式都没有。 2022年9月，单先生找到去世的经纪的家人，从她遗留的电脑里找到租客发给她的ID，银行statement， application form等文件。  结果发现租客银行statement造假，租客Vicki提供的资料显示她每月收入3万多元，而她造假时根本没有仔细计算，收入加起来与银行statement里的总数不符。Vicki的工作信上写她年收入32万，事实上这家出介绍信的公司根本不存在。800多分的信用报告也是假的。 于是单先生开始了自己的调查， 这一查不要紧，发现这个租客就是被媒体报道的劣迹斑斑的Small家庭，但是租客申请的造假材料使用的却不是Small这个姓，而是Swartman，这是Vicki婚前使用的娘家姓。 单先生说，自2021年2月底至今，我们从没见到过Vicki，也从没跟Vicki通成过电话。其丈夫David Small多次承诺Vicki会与单先生通话并讨论见面交所欠租金，但单先生从没接到过她的电话。 每次David Small电话里都以各种借口拖延时间，总之就是不交租金。他甚至在打电话时有时故意挂断，有时讲话显得力不从心，称自己心脏病严重，搞得单先生觉得在这样的情况下催租显得自己很残酷似的。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com 最终发现租客所有信息造假后，单先生请了律师申请驱逐。租客此时又以收到法庭通知太晚来不及准备为由要求延期审理，法官准许，同时命令租客在等待审理期间必须每月按时交租。但是租客依旧没有交一分钱，就这样拖了一年多，心急如焚的单先生只能等待，别无他法。 单先生说，Vicki欠租高达5.6万，这不仅给我们带来财务上巨大负担，身体上也带来巨大的健康危机。夫妻俩为此长期失眠，身心疲惫，焦虑抑郁，精神折磨到了难以承受的地步。现在他不得不每个月到处借钱来偿还银行贷款。家里还有两个90多岁老人和三个孩子需要照顾。 出租前的房子 如今房子被租客一家毁成这样 除了不交房租，单先生发现这家人还故意损毁房子。他为了出租，把自己的房子专门装修一新，可是租客把房子祸害得看起来像一个垃圾场。到处都是汽车，旧车。屋子里乱七八糟，天花板穿了个洞，还有大面积的水渍。 据报道，来自多伦多的华人房东陈女士说她在2019年11月将位于Stouffville的房子租给了Small这家人，直到最终在2021年9月驱逐他们时，Small一家还欠她4万加元房租。 陈女士说，这家人使用类似的借口。有一次，David甚至告诉她说自己老婆死了，为了赖租，他甚至可以谎称自己老婆死了，令人难以置信。 租客被驱逐后，除了欠租5万多，房东还另外花了5万多加元修复费用。 房东单先生最近发现欠租的租客居然在离他家几公里处买了房，当然买房没用她自己的名字，是用家里其他人名下的数字公司的名义买下的。 单先生说，试想一下，如果租客5到10年不交租，每年省下3万多，你就知道能省下多少钱，攥个首付真的绰绰有余了。 房东只能哑巴吃黄连有苦说不出。

列治文市议会将于下周一（12月2日）审议2025年预算，列治文业主可能须在2025年增加5.68%税款。 如果市府建议在下周一获得列治文市议会的批准，将意味着对于房产估值约130万元的普通单户家庭来说，平均将增加128元地税。 市议会将于下周一处理其营运和资本预算。 导致市民居住成本成长的因素还包括，新的工会合约以及更多的警察和消防人员。 该市提议增加10个新的社区安全职位，其中包括6名新的加拿大皇家骑警警员、两名为提供支援的市政工作人员，以及两名新的消防队长。这将使2025年预算增加近180万元，增幅超过0.5%。 此外，电子商务费用增加了80万元。 另一个成本驱动因素是与市府内外雇员工会签订的合约高于预期。去年，预算中雇员们的薪资将增加3.5%，但最终，其薪资在2024年增加了4.5%。 到2025年，市府内部和外部雇员的薪资将增加4%，另外还包括集体协议中的其他变化，例如延长健康福利、「脏活费」（dirty pay）、轮班费和工具津贴，增加了230万元的追溯付款。 列治文消防员已经3年没有合约了。 博彩收入一直在下降 与此同时，博彩收入一直在下降，今年这项预算收入比去年减少了100万元。 在疫情爆发之前，列治文市来自河石赌场(River rock Casino)的博彩收入占净收入的10%，约为1,450万元。 到2025年，预计该市将获得1,150万元的博彩收入资金，而去年预计的1,250万元并未实现。 为了将整体税收增幅降低0.65%，市政府工作人员建议从「利率稳定账户」中提取200万元，该账户是以前留下的税收基金。 市议会财务委员会将于下周一开会下午4时讨论预算案。

卑诗省一名房地产经纪人因未按规定陪同客户参观房屋而被罚款。 根据卑诗金融服务管理局（BCFSA）在11月27日发布的同意令，这名王姓经纪（Nancy Wang，译音）承认在2021年7月的一起事件中违规，允许客户在无持牌专业人士陪同的情况下私自查看位于枫树岭（Maple Ridge）的一处房产。 文件显示，王经纪直接将Sentrilock门禁卡交给潜在买家，导致买家在她及其他持牌专业人士缺席的情况下，自行进入房屋参观。在参观结束后，房产卖家发现后门敞开、前门未锁，随后向他们的经纪报告了此事。 最初，王经纪向挂牌经纪解释称，她将门禁卡交给了一名无证助手，由助手陪同买家看房。然而，她后来承认这一说法不实，并为此向上市经纪及其客户道歉。 这一事件于2022年2月被举报至BCFSA，随后展开调查。王经纪在调查过程中承认了自己的过错，并再次表达了歉意。 根据同意令，王经纪的行为违反了省级《地产服务法》（Real Estate Services Act）。她未能亲自参与展示房产的行为被认定为职业不当，包括未以客户的最佳利益行事、未诚实行事以及对房产安全造成威胁。 最终，BCFSA对王经纪的不当行为处以20,000元的纪律处分，但考虑到她积极补救，并向受影响各方承认过错并道歉，罚款金额减至10,000元，要求在签署同意令后3个月内缴清。

根据Edge Realty Analytics的贝恩·拉比杜（Ben Rabidoux）分析师的观点，加拿大央行可能会在2025年7月前将政策利率降至1.75%，这是由于他预计未来经济趋势将带来不利影响。 此举将使得最优惠利率（prime rate）降至3.95%，从而进一步降低浮动利率的按揭、个人贷款和房屋净值信贷利率约200个基点，即两个百分点。 “预计12月会再降50个基点，然后就是一个缓慢的下行趋势，直到春季时，利率停留在约3%的水平，”拉比杜在最近的一次电话会议中表示。“这是市场认为我们会这样走，但我认为这是完全错误的。” “为了理解为什么我认为利率必须降得更低，我们必须站在加拿大央行的角度来看待这个问题，”他解释道，并指出一些他认为对央行来说至关重要的因素。 主要驱动因素 1. 加拿大人均国内生产总值（GDP）下降 拉比杜认为，加拿大人均GDP在过去两年持续下降。再加上联邦政府最近决定缩减移民数量，这可能导致未来两年人口出现负增长，拉比杜表示，这将成为短期内经济的“巨大问题”。 “我们要记住，加拿大所有的GDP增长都来自人口增长……我们可以肯定地说，未来两年人口增长将不再像过去几年那样，”拉比杜表示，并指出这可能会导致经济轻微收缩。 2. 降息以避免贷款再融资冲击 除了经济增长放缓和劳动力市场疲软外，2025年和2026年即将到来的大规模按揭再融资也会造成问题。拉比杜表示，许多借款人将面临高达40%的支付增加，他们原本在疫情期间锁定了较低的利率。 “如果你是加拿大央行……你知道这是接下来几年中面临的一个问题，”拉比杜说。“他们必须将利率降得更低。当前的利率仍然远远不够，无法避免这种再融资支付冲击。” 尽管过去几年加拿大的利率创历史新高，但加拿大人仍表现出较强的韧性。特别是在按揭贷款借款人中，按揭违约和破产率保持在历史低点，仅为0.20%。 尽管如此，加拿大按揭和住房公司（CMHC）上周警告称，多伦多和温哥华的按揭违约率可能在未来六到12个月达到十年来的最高水平。 拉比杜承认，加拿大一些地区存在“关注点”，但他认为这些问题尚未“引起警报”。 “但在商业方面，这些问题非常令人担忧，”他说，并指出商业破产率目前正在飙升。“企业遇到问题，并且当问题持续下去时，它们最终会裁员，进而影响劳动力市场。” 未来展望 拉比杜认为，只要通胀保持在加拿大央行目标范围内——特别是租金和按揭利息成本出现降温迹象——央行将有空间采取行动，可能在2025年中前将利率下调两个百分点。 大银行对加拿大央行政策利率的预测 尽管拉比杜的预测有些偏离主流，但加拿大多家大银行对未来利率走向的预期较为相似，预测加拿大央行的政策利率在此轮周期结束时仅会略微下降。 皇家银行（RBC）和国家银行（National Bank）目前预计加拿大央行的政策利率将在明年第三季度降至2.00%。 丰业银行（Scotiabank）则位于预测区间的上端，认为央行将在未来再降75个基点，然后在明年大部分时间内将利率维持在 3.00% 的水平。

尽管加拿大央行今年的一系列降息减轻了一些购房者和房贷持有者的压力，但房价将在未来一年进一步攀升。其中阿省的埃德蒙顿和安省的Simcoe县领涨全国，预计平均房价将上涨10%，全国平均房价可能上涨5%。 利率下调带来的市场反弹 10月23日，加拿大央行进行了一次大幅降息，将基准利率从4.25%降至3.75%，这是自2022年12月以来的最低水平。尽管之前的高利率曾让房价有所下降，但近期的降息正推动房地产市场反弹。 房价和销售量将上升 根据Remax Canada于周二发布的《2025年加拿大住房市场展望》，预计明年加拿大将是一个卖方市场，全国平均房价可能上涨5%。 其中，阿尔伯塔省的埃德蒙顿和安大略省的Simcoe县领涨，预计价格将上涨10%。新斯科舍省的Truro和Colchester地区紧随其后，预计涨幅为8%。 在Remax研究的37个地区中，有33个地区的房屋销售量预计将增长高达25%。大温哥华地区和Simcoe县预计房屋销售将分别增加20%和25%。安大略省的多个热门地区也将出现显著的销售量增长，包括杜兰区（15%）、多伦多（12.5%）、伦敦（10%）和金斯顿（10%）。 图源：dajingjing/Shutterstock 房屋拥有“遥不可及” 对于购房者来说，一个卖方主导的市场是令人担忧的，但降息仍然是一个有利因素。未来的价格预测显示，在某些地区仍可以以40万加元以下的价格购得住房，比如安大略省的雷湾（Thunder Bay）、基诺拉（Kenora）、苏圣玛丽（Sault Ste. Marie），萨斯喀彻温省的里贾纳（Regina），新不伦瑞克省的弗雷德里克顿（Fredericton）和圣约翰（Saint John），以及整个爱德华王子岛和纽芬兰圣约翰斯（St. John's）。 Remax总裁Christopher Alexander表示，虽然购房的可负担性挑战依然存在，但连续的利率下降和抵押贷款压力测试的变化为希望进入市场的人提供了急需的缓解。 贷款政策的变化 从11月21日起，金融机构在处理无保险贷款的直接转换时，不再需要强制执行贷款压力测试（MQR）。同时，新引入的无保险贷款组合的收入贷款比率（LTI）限制旨在降低整体住房抵押贷款信用风险。 此外，联邦政府将从2024年12月15日起，将30年期抵押贷款的资格范围扩展至所有首次购房者以及购买新建房屋的加拿大人。 公众对市场的态度 Remax的报告指出，50%的加拿大人比去年对住房市场更为乐观，但这并不意外，因为60%的加拿大人拥有自己的住房。28%的加拿大人租房居住，还有8%的人既不拥有房子也不租房。 然而，根据最近的一项Leger调查，88%的租房者表示，“在加拿大拥有住房的目标已经遥不可及。”同一调查显示，84%的加拿大人认为买房“感觉像是一种奢侈品”。 根据Remax的数据，43%的加拿大人认为购房仍然遥不可及，20%的人表示他们“已经无法负担得起拥有一套住房”。 来源链接： https://dailyhive.com/toronto/real-estate-home-prices-increasing-canada-2025

安省伦敦的房东表示，一项最新提议将让消费者信贷机构能够查阅房东与租客委员会(LTB)的命令，以查明有拖欠租金记录的租客，这将使消费者信贷机构更容易剔除不良的潜在租客。 图源：SOLO组织者提供   租户权益组织担心，此举可能会损害那些拖欠租金的低收入租户的信用评分，并对因房东疏忽维护或其他问题而拖欠租金的租户进行不公平的惩罚。 福特政府在周三发布的一份媒体背景资料中透露了这项计划，同时提出了《削减繁文缛节，建设安大略法案》，作为一项大型综合计划的一部分。 文件中写道：“安省正在研究与一家或多家注册消费者报告机构合作的可行性，以便获取房东和租客委员会的裁决，尤其是针对有拖欠租金记录的租客”。 它还将“增强有关消费者报告和收集机构的权利和责任的在线信息”。 前LTB裁定员Harry Fine表示，除非房东在驱逐后提交，否则信用报告机构无法直接获取LTB命令。房东执行的信用检查中可能默认不包含LTB命令。 图源：SOLO组织者提供 这些机构可以查阅发布在加拿大法律信息研究所运营的网站CanLII上的LTB命令，但Fine表示，决定通常会被严重延迟，并且覆盖范围不完整，这是该网站本身所指出的问题。 Fine表示，房东可以向信用报告机构提交LTB裁决，但前提是他们拥有这些机构的会员资格。另一种选择是将裁决上传到像Openroom这样的网站。 此外，房东还可以通过像FrontLobby这样的服务提交租金支付信息，这些信息会与房东信用局（Landlord Credit Bureau）和Equifax共享。如果租客没有欠款，租金按时支付的信息则需要租客同意才能提交。 Fine说，大多数LTB案件都涉及房租拖欠，但大多数因拖欠租金而提出的驱逐申请即使获得批准也不会以驱逐告终，因此LTB这些裁决可能反映出不完整的情况。 “如果租户按照裁决付款，租户就可以留下来。省政府不知道谁被驱逐了。省政府只知道谁被勒令付款。” 图源：SOLO组织者提供 该提案的细节仍不明确，目前尚未公布更多信息。CBC新闻联系了司法厅长办公室、LTB和TransUnion，但截至发稿时尚未收到任何回复。 Equifax在一份声明中表示，它没有收到来自LTB的信息，但期待与安省合作开展这一举措。 他们表示：目前，Equifax Canada正在根据相关法律（包括获取用户同意）将租赁数据纳入消费者信用记录。 安省租户权益倡导中心宣传和法律服务主任Douglas Kwan担心，如果实施，它将“打开信贷机构的水龙头”。 他说，如果租客对命令提出上诉，那么最初转介给TransUnion或Equifax的案件会怎样？最好将转介延迟两到三年。 他说，“我们看到许多命令被法院推翻，其中LTB的决定是错误的。” 他补充说，长期信用评分受损可能会使人们无法获得学校和商业贷款或成为房主。如果租金大幅上涨或失去租金补贴，这也可能对低收入租户造成伤害。 他说，“它没有提到将房东欠租客的债务转交给信用报告机构，它只提到了租客拖欠款项。这确实损害了LTB作为中立机构的声誉。” CBC新闻采访的一些现任和前任房东都对这个想法表示赞赏，其中包括Alex Solga，他在新冠疫情期间出售了自己的出租房产，他对问题租户和严重积压的LTB的长期拖延感到沮丧。 他说：“这将是房东可能要求的最重要的信息。”他认为现行立法保护坏房客，并表示驱逐过程“极其痛苦”。 他说，“房东想要回你的钱是不可能的......你可以向他们提出小额索赔，但你永远拿不到一分钱，特别是如果他们欠你18,000到20,000元的时候。” 负责管理伦敦地区约80套房屋的Mike Rosehart回忆起一名拖欠租金15个月的房客，并声称自己也对其他房东做过同样的事情。 Rosehart说，“如果你不付煤气费，他们会切断你的煤气供应。但房东就不一样了，你拿不到钱，没人在乎。这不是犯罪，什么事都不会发生”。 他说，与其与拖欠租金的租客争斗，不如付钱让他们搬走，这样反而更便宜。 伦敦房地产管理协会在一份声明中表示，这一变化将简化租户选择流程，并降低不付款的风险。 “然而，我们认为，以尊重租户隐私和确保报告准确性的方式实施这一举措至关重要，以避免潜在的滥用或意外后果。” Fine、Kwan、Roseshart和Solga表示他们希望改革LTB。Fine表示，等候时间比一年前有所改善，但平均等候时间仍为4至6个月。 根据多伦多地区房地产委员会的报告，截至2023年初，该机构有53,000起未解决的案件。      

大温知名房地产开发商辛德作为新移民，在加拿大谱写白手起家的成功故事。但最近因为旗下柏文项目进入破产管理程序，其商业帝国正因欠下数亿元债务而陷入困境，辛德从风光无限到陷入谷底，似乎已成为温哥华房地产市场起起落落的一个缩影。 据Postmedia报道，加拿大最大私募股权房地产贷款机构之一的KingSett Mortgage Corp.告上法庭，要求大温开发商Thind Properties Ltd支付3亿多元贷款每天产生的近10万元利息。 KingSett本月稍早成功获得法院命令，将Thind拥有的1,032套素里柏文项目纳入破产管理程序，贷款人已向法院请愿，要求对Thind位于本拿比和列治文的其它房产执行相同程序。 近几个月来，分包商、分契公司和该公司的一名前现场主管，也对Thind Properties Ltd提起其它诉讼，后者本月向小额索赔法院提起诉讼，指控他遭到拖欠工资。 房地产公司因为充满挑战的市场条件导致破产和破产管理的数量正在增加，Thind Properties最近面临的挑战，也是卑诗省最新、或许也是最引人关注的例子。   ■ Thind Properties位于素里的District Northwest项目已被接管。 官网 从铺设瓷砖开始涉足房地产 Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)作为新移民，曾在加拿大谱写白手起家的成功故事，他经常谈到自己尝试新事业的野心，但现在其商业帝国似乎正陷入困境。 辛德早年从印度的一个乡村移民到卑诗本拿比后不久，找到了一份铺设瓷砖的工作，他从卑微的出身开始，逐步建立起一个商业帝国。 在了解建筑业后，辛德开始了他的第一个项目：翻修他嫂子的家。然后他将这些利润投入到一个更大的项目中，然后又投入另一个。 去年，当辛德获得卑诗省最高荣誉勋章时，他的官方传记称，他负责多达40亿元的房地产开发，为整个大温地区提供1,000多个工作岗位以及数百万元的慈善捐款。 辛德除了建筑之外，还确立了自己的娱乐大亨的地位。他的公司网站称赞他制作了几部轰动一时的印度电影，并于2013年把「印度时报电影颁奖礼」（Times of India Films Award）带到了温哥华。 他的网站称，辛德还透过慈善事业回馈社会，向卑诗省一些最大的医院、宗教组织和其它社区事业捐赠了数百万元。 但现在，辛德的商业帝国泥足深陷，他的公司和相关实体因涉嫌未偿还贷款人、供应商和合作伙伴的数亿元债务而受到法庭追究。 公司可能面临破产管理 Thind可能面临破产管理，正试图出售本拿比的部分房产，但出售可能会因诉讼而受到损害。 上周，素里房地产经纪辛格（Gurmail Singh）在卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）提出索赔，指他因协助Thind出售本拿比48层大楼中的44个分契单元而被欠80万元，其中包括柏文、办公空间和一家拥有159间客房的酒店。 辛格的诉讼附带了「等候诉讼证书」(Certificate of Pending Litigation，CPL)，该证书是根据房产所有权登记的。 周四，辛德的律师提出申请，要求法院取消CPL。文件称，辛德的公司已达成协议，以4,720万元的价格将本拿比的房产出售给一家酒店，交易预计下周完成。 但文件称，现在该出售「已受到产权CPL的威胁」，如果辛德的公司无法在11月29日完成出售，将产生「重大损失和费用」。辛德应诉文件否认辛格曾提供任何服务，甚至与该公司签订协议。 周五，辛德的律师和辛格均拒绝置评。本周，辛德在本拿比的办公室无人接听电话，该公司的代表，包括其首席执行长，也没有回覆电子邮件。 Thind Properties也面临着本拿比另一幢高层建筑分契公司的另一宗诉讼。业主指控开发商在建筑物管道系统的设计和施工中存在疏忽，导致污水回流，造成损失和费用。 辛德在过去的媒体访谈中，经常谈到他开拓新事业的雄心壮志和回馈社区的强烈愿望。他曾向《Drishti Magazine》作者Jessie Kaur讲述了自己即将前往印度的商务旅行，称他将在那里开始从事电影和房地产工作。 「现在我真的感觉自己正在进行一次新的冒险，」辛德告诉Kaur。 图：加通社  

根据最近的一份报告，卑诗10月份房屋销售强劲回升。 卑诗地产协会(BCREA)表示，10月份住宅销量为7,119套，年增33.5%。 BCREA首席经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)表示：「虽然花费的时间比预期要长，但房屋销售似乎已经恢复到正常水平。」 他说：「随着买家在长期高利率驱动的中断后重返楼市，我们看到整个卑诗省交易逐月显着增加。」 该协会表示，10月全省房价也上涨了0.3%，平均价格为970,845加元。在大温哥华地区，平均价格为125万元。 据报告，当月交易总额为69亿元。总体而言，卑诗省的房屋销售额比10月的10年平均低8%。 今年的总销售额仍比2023年低0.2%。 来源：星岛  

数百名温哥华居民周六下午聚集在市政厅外，敦促市议会「暂停并重新考虑」(pause and rethink)百老汇计划(Broadway Plan)。 据CTV报道，该政策于2022年通过，用于管理百老汇走廊沿线的开发，旨在沿着正在建设的百老汇地铁延伸线为50,000人建造高密度住宅。 周六活动组织者宣传的一份请愿书已收到2,800多个签名。请愿书将百老汇计划描述为「以许多居民从未想象过的方式进行」，重新分区标志「像蘑菇一样涌现」，以及「在远离快速公车的安静住宅街道上建造18层和20层大楼的提案」 。 抗议者们对于到处都在建造高楼大厦感到担忧，居民尤斯科(Gordon Yusko)说，他居住的费尔围(Fairview)柏文楼后面正在建造一座高塔。 尤斯科说：「百老汇计划允许在太小的区域内建造太多高密度塔楼，这将使社区变得不适合居住。」 琼斯(Roni Jones)说，她几十年来一直在基茨兰奴(Kitsilano)社区租房，她看到人们失去了附近的经济适用房，以便建造新的高楼。她说：「例如，我对面的街道是老年出租屋，他们都被驱逐了。」 但百老汇计划包括对因重建而失去原租屋的租户提供保障。据市府称，开发商必须以原租户所支付租金相同的价格，在新建筑中向他们提供租赁单位，而暂时迁出的租户「可以选择接受临时租金补贴」。 然而，强制搬迁仍对原租户具有一些破坏性，目前楼市租金通常比长期租户习惯支付的价格高出数百元甚至上千元。   琼斯和尤斯科都坚称他们并不反对增加百老汇走廊的密度，但认为目前正在实施的百老汇计划并不是增加该地区密度的正确方法。 尤斯科说：「我并不反对(增加)密度，但它必须是宜居的密度，例如最多6到8层。」 琼斯则表示：「是必须提高密度，但可以在与社区协商的情况下进行。」 (图：Facebook)

下周，温哥华市议会可能会进一步推动禁止天然气的政策，这一决定或将威胁中餐厅及中餐烹饪的生存，同时也会增加所有市民的生活成本。 11月26日，温哥华市议会将就是否在新建住宅中实施天然气禁令进行投票。如果该提案通过，新建筑将不得连接天然气供应。 尽管此次投票并未明确涉及禁止餐馆使用天然气，但如果新建住宅缺乏天然气基础设施，开发商可能也会选择不给餐馆安装相关设施。长期来看，这或将导致烹饪领域完全禁用天然气。 今年7月，温哥华市长沈观健(Ken Sim)所属的ABC政党市议员蒙瑞恩(Brian Montague)在市议会提出修正案，试图恢复2016年至2024年间被禁止的天然气使用。市长沈观健(Ken Sim)以及五名ABC党议员投票支持该动议，最终以6票对5票通过。 令人意外的是，同属ABC政党的市议员董丽莎(Lisa Dominato)和裴智励(Peter Meiszner)投下反对票。他们背离市长沈观健的立场，没有充分考虑禁用天然气的后果，以及这一政策对中餐烹饪社区和更广大公众的影响。 下周二(11月26日)的市议会会议将对此决定再次进行确认投票。 针对天然气的禁令不仅会威胁新建中餐馆的运营，还将推高天然气价格。价格上涨将影响依赖天然气炉具或使用天然气取暖的所有人，导致家庭每月账单增加，甚至迫使一些餐厅因成本过高而关门。与此同时，新建住房的成本也将因此上升。 由于无法选择安装天然气，开发商将依赖更昂贵的替代方案，如热泵，从而进一步推高房价。 现在的问题是，在7月的投票中曾与大多数议员一道支持允许使用天然气的ABC政党市议员容碧丽(Rebecca Bligh)和杨瑞兰(Sarah Kirby-Young)表示，她们可能在11月26日的最终表决中改变立场。如果她们改变投票取向，天然气将在温哥华的新建筑中全面被禁用。 ABC政党在2022年市选中以压倒性优势赢得执政权以来，该党七名议员及市长沈观健在几乎所有议会决策上保持一致，只有少数在较为次要问题上出现例外。此次备受争议的天然气政策的议会投票，可能会给ABC政党内部团结带来重大考验。 天然气炉灶在中餐烹饪中扮演了重要角色，因为它能够提供快速、稳定且高温的火力，这是制作中餐主食(如米饭、面条、饺子等)以及许多经典菜肴所必需的。

温哥华基西拉诺的一位房主因允许自家后面的车库倒塌受到批评，但业主表示他本来想进行大规模翻修，但温哥华市政厅的缓慢进展令人沮丧。 这所房子位于 Arbutus 街，价值不到 400 万元，位于 Kitsilano 海滩对面。 目前居住在台湾的陈先生 (Aaron Chan) 在温哥华长大，在纽约获得 MBA 学位，然后在香港和印度工作，最后去了台北。陈先生告诉《全球新闻》，温哥华一直是他的家，“我们在温哥华仍然有很多家庭，我们通常会在夏天带孩子来温哥华，除了大流行时期。” 他和妻子在2021年购买了这套房子。陈先生说，这栋房子已有100年的历史，他们一直计划翻新。陈先生于 2022 年初开始与温哥华市政府沟通，并聘请了一位建筑师。他说。“我们非常耐心，努力合作并遵守市政府的要求。每次我们提交要求的内容时，我们总是会问一个问题：‘这是列表吧？是这样吗？’我认为答案总是‘是的，如果你做 ABCD，这就是我们需要你做的。’”尽管遵循了市政府的要求，陈先生他们仍会继续收到要求他们做更多事情的电子邮件。陈先生称他把这件事和世界上的一些发达国家、一些主要城市进行比较，他也在那些城市做重大开发，而且法规和规定非常严格，但这里是一个木结构房子，实际上是一个小房子，应该可以轻松处理，但事实证实他的想法是错误的。陈先生他们于本周才收到温哥华市颁发的车库拆除许可证——距离开始这一过程已有两年了。但他们仍然没有修理房子的许可证。 陈先生说这是一座急需一些关爱和关怀的房子，虽然很乐意回应市政府的任何要求，但官僚主义太多了。温哥华市在给《全球新闻》的一份声明中表示，该房屋的房主于 2022 年提交了拟议的内部和外部改造的预提交申请。据该市称，开发许可证申请于2023年12月7日提交，费用于2023年12月19日缴纳。费用支付后，市政府启动了审查程序。市府表示：“2024 年 4 月 16 日，市政府工作人员向申请人发布了一份缺陷清单，概述了所需的修改并提供了建筑审查部门 (BRB) 的意见。” 这些修订对于满足市政府的要求是必要的。此后，工作人员一直与申请人定期沟通，提供支持并回答问题。但是，申请人尚未提交修改后的计划来解决已发现的缺陷。该市表示，本案的延误和申请人的修改不完整和未满足的要求有关。2023 年 6 月，温哥华市采用 3-3-3-1 许可证审批框架来快速处理申请。目标包括三天内批准房屋装修许可证，三周内批准单户住宅和联排别墅许可证，三个月内批准现有分区的专业设计的多户和中层项目的许可证，一年内批准许可证适用于高层或大型项目。温哥华市长沈观键周四表示：“如你所知，这是一个庞大的组织，需要一点时间。我们拥有出色的人才，他们一直在努力工作，因此我们有很多轶事证据表明我们的许可流程正在加快。”陈先生表示他知道他的房子已有 100 年的历史， 希望能得到一份需要遵守和相关事项的清单，而不是零零碎碎地提供。陈先生也说这件事并不能阻止他的家人搬到温哥华的愿望。他说：“但是当我们在 2021 年底买下这栋房子时，计划是在 2023 年将一家人搬回来，但现在已经是 2024 年了。我们希望孩子能够在 2025 年上学，但现在看来不可能，因为房子还没有开始翻修。”陈先生也说他想把情况说出来是为了提供信息，而不是批评，并真诚地希望政府真正审视并修改。

由于涉及中国的谋杀案和BC省民事诉讼，一直阻碍了温哥华多栋房屋的出售，但近日BC省高院作出最新裁决，允许其中一栋可能很快就会上市出售 。 所涉房屋是位于温哥华西 33 大道的一栋六居室、六浴室的房屋，两层楼的居住空间超过 4,000 平方英尺，还有一个完工的地下室 - BC省评估局的估价略低于 500 万加元。 在周四发布的一项决定并于周五在线发布时，BC省最高法院法官奈杰尔·P·肯特 (Nigel P. Kent) 裁定，只要用所得收益购买的任何新房产重新注册 CPL，可以撤销针对该房产所有权登记的未决诉讼证书 (CPL， certificate of pending litigation ），允许其所有者出售。商人“惨遭杀害”该房产的女主人是A某。根据法官的决定，她于2010年12月和丈夫B某购买了这套房子，并于次年春天搬入。法院判决表明B某因 2017 年在中国杀害中国商人C某被定罪，并于 2020 年在中国被处决。导致该房产被提起民事诉讼是受害者C某家人对B某、A某及其女儿提起的。根据法官的决定，诉讼是在B某还活着的时候开始的。BC省法官裁决没有提供有关C某被害的细节，只说这位54岁的商人是在B某的命令下“在中国被残忍杀害的”。根据判决，谋杀发生时，B某欠下C某多年来向他提供的贷款超过1亿元。 C某家人提起的诉讼旨在迫使B某的遗孀和女儿偿还债务，最新版本称他们收购的三处温哥华房产——包括西33大道的房屋——应被视为“欺诈性产权转让”。肯特法官于周四的决定并未对相关诉讼做出裁决。受害者C某家人的主张有待法庭审理，目前定于 2026 年 1 月开庭审理。法官此次裁决主要涉及B某家人要求驳回C某诉讼的申请，要么是滥用法院程序，要么是因为缺乏起诉，并解决了该家庭试图撤销原告针对三处房产注册的CPL 的问题。 将考虑中国判决在辩称应以滥用诉讼程序为由驳回相关案件时，被告告诉法庭，原告的诉讼 “试图重新调查 ”两份针对B某的中国判决中 “先前已确定的索赔的基本要素”。根据肯特法官的裁决，这两份判决书分别是 2018 年湖北省法院判决B某向C某的继承人支付 2780 万元及利息，以及 2019 年仲裁裁决B某支付 17278.5 万元本金，加上 198288629 元已累计利息及本金 20%的年利息。根据裁决，原告称B欠C的总金额为 561,690,000 元，约合 113,472,727 加元。肯特之所以拒绝驳回诉讼，是因为原告提交了一份索赔修改建议，其中要求承认中国的判决。根据肯特的裁决，之前版本的诉讼请求并未明确要求承认中国判决。判决书中写道：“原告是B某犯下的可怕罪行的受害者”， “他们是富有同情心的原告，法院倾向于在技术或程序缺陷方面给予他们回旋余地。” CPL造成“财务困难” 虽然肯特拒绝驳回相关诉讼，但他承认被告的投诉，即针对温哥华三处房产的未决诉讼证书（ CPL） 导致他们陷入财务困难。A某告诉法庭，她的丈夫B某是家里的经济支柱，但在中国被捕后无法养活他们。从那时起，她一直靠 2016 年出售温哥华爱德华国王大道一处房产的剩余收益为生——这笔金额曾经约为 90 万元，但根据该决定，现在“基本耗尽”。 该决定称，她没有工作，而且“基本上不会英语”，并指导致她不愿意冒险到低陆平原的华人社区之外寻求就业或援助。该决定写道“简而言之，A女士以严重的财务困难为由，作为解除 CPL 的依据，”。“她想卖掉这套大房子，用一部分净收益来支付未来的生活费用。之前卖房的收益已经用完，她一直向哥哥借钱维持生计。”原告声称A某关于经济困难的说法是虚假的，但没有提供任何支持这一说法的证据。他们告诉法庭，他们担心如果 CPL 被解除，被告将出售其财产并将收益转移到“遥不可及”，从而使他们无法收回B某欠C某的钱。肯特接受了A某的财务困难的合理性，并寻求制定补救措施，使 CPL 继续存在，同时满足她的财务需求。为此，法官下令解除西 33 街房产的未决诉讼证书CPL，允许A某出售该房产并保留 75 万元的收益，用于支付未来的生活费用和法律费用。肯特法官裁定，A某购买的任何替代房产都必须将原告的 CPL 登记在其第一优先权上，排在任何购买融资（如抵押贷款）之后。

一座圆点外观而著名的标志性住宅即将消失，这标志着温哥华东区居民的一个时代的结束。 这座古雅的历史小屋位于东三街和莱克伍德路（Lakewood Drive）的拐角处，外墙是著名的白底波尔卡红圆点，30多年来吸引了社区游客。 “说实话，我不知道这座房子会给人留下如此强烈、持久的印象，”这座标志性建筑的背后艺术家查克·柯里笑着说道。 温哥华萨克斯管演奏家和White Spot餐厅的前行政总厨于1989年秋天买了一套房子，仅三年后，他把它漆成了著名的白底红圆点。 他的灵感来自于一位爱恶作剧的同事，这位同事在朋友度假时恶作剧，将他们家的油漆涂成圆点图案。他说，当时并没有其他动机，只是他喜欢这种风格，认为这种独特的设计会给邻居带来欢乐。 当地的反应是瞬间的。柯里记得第一次：房子正在刷，一个男人开车粉经过，猛踩刹车以便看得更清楚。那个男人的车窗关着，但他嘴里说出的话让人无法辨认：“天哪。” “接下来的几天里，路过的人都表现出了非常强烈和积极的反应。我记得有两个小女孩走过来，说‘哦，看这是一只瓢虫’，”柯里笑着说。 为知情者准备了隐藏的复活节彩蛋，比如东面壁画的那个小黑点，只有他的邻居，只有《金银岛》的粉丝们才能看到。通往房子的人行道两旁有小白石，漆成红色、白色和绿色，以向意大利国旗和东温哥华历史悠久的小意大利社区致敬。 柯里记得有一位邻居，年长的意大利人，经常皱着眉头，油漆工作完成几天后，她用拐杖敲开了他的门。 “我打开门，她满脸笑容。她说，‘谢谢你为社区做这些事。’这是我唯一一次看到她微笑。” 当地居民会站在房子外面，惊叹地指着这些巨大的红色圆点吸引来的蜂鸟。这所房子的照片开始在互联网上流传，住在多伦多的一位朋友的朋友甚至听到全国各地对温哥华著名的圆点住宅的议论。 油漆工作完成后的几年里，柯里的一位朋友有一次路过温哥华一家著名的艺术画廊时，注意到橱窗里有一幅描绘这栋双色房屋的画。 不久之后，社区里那些痴迷的人们和当地的创意人士就开始把带有圆点的物品作为礼物送给他们，并把它们放在柯里 的绿色楼梯上。其中包括：圆点糖碗和沙拉碗、带框的圆点画和一只圆点袜子猴。 2023 年，柯里在拥有了这套房子 35 年后将其出售。 他说，新主人是一个有两个孩子的家庭，他们曾向画家承诺，如果他们要翻新这所房子，他们会在房子前面建一个小图书馆，以向前主人的杰作致敬。他们说，这个小盒子将被漆成红色和白色的圆点，以向柯里藏书超过 8,000 册的小图书馆致敬。 虽然记者无法联系到业主谈论此事，但负责重新改造该房屋的设计公司 LaneFab 已确认，该房屋的下一代业主计划信守诺言。 LaneFab 首席设计师 Bryn Davidson 向业主保证，他们有意尽可能多地保留这栋房屋的特色和历史。他说，虽然这栋房屋将被拆除，但会小心地拆开，所有木质镶板都会重新用于制作新的地板和踢脚板。新住宅将获得净零排放认证，并完全由太阳能电池板供电。 柯里承认，当他第一次听说新主人计划表示敬意时，他流下了眼泪，但他说看到这座粉刷过的房子消失，他并不感到难过。他说：“我仍然记得那些记忆。” 此外，他忙于他的最新项目，没有时间忧郁。他承诺，他将对他的新住所做出一些“同样大胆和奇怪”的设计决定，这栋房子位于温哥华岛，他在那里长大。 心情板上有冬青和常春藤的圣诞色彩、鲜红色特征和波尔卡圆点。

加拿大政府债券收益率可能不会像比特币那样飙升，但它们确实刚刚创下了四个月以来的新高——而这并不是抵押贷款购买者想要听到的。固定抵押贷款利率往往跟随收益率，就像游客跟随GPS一样。 图源：51记者拍摄   短期抵押贷款利率的显著下调 两年期固定利率：有保险贷款下降55个基点至4.29%。无保险贷款下降115个基点至4.39%。 三年期固定利率：无保险贷款下降35个基点至4.29%。 五年期固定利率：无保险最低广告利率下降5个基点至4.59%。保险贷款利率上升10个基点至4.14%。 注：这些降幅主要来自Ratehub的报价。 债券收益率上升可能推动利率反弹 债券收益率正在快速攀升，可能会推动固定利率（尤其是最具竞争力的保险贷款利率）再次上升。由于保险贷款的利润率通常较低，它们对收益率变化的反应也更快。 图源：51记者拍摄 浮动利率的未来展望 市场目前密切关注12月11日的加拿大央行会议： 市场普遍预计央行将降息，这几乎已成为定局。然而，随着通货膨胀可能暂时触底，未来的利率路径尚不确定。根据当前债券市场的预测，2025年可能会出现两次最终降息，将基准优惠利率降低至5.20%。届时，加拿大央行可能暂停进一步行动。 本周的利率下调为一些购房者提供了短期机会，但随着债券收益率的上升，固定抵押贷款利率可能会再次上涨。对于浮动利率贷款的借款人，未来的利率路径仍然存在不确定性。

本周，部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。 加拿大银行业监管机构OSFI此前已宣布，自2024年11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。 图源：51记者拍摄   什么是直接转移（Straight Switch）？ 直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。 什么是未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage）？ 未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。 之前的规定是，想要更换受联邦监管的贷款机构，借款人必须证明其能够支付基于合同利率加2个百分点后的还款金额。这限制了借款人的选择权，尤其是在其财务状况恶化的情况下。 加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措提供了更多灵活性，让借款人更轻松地寻找更优惠的利率或条款。 2020年至2022年间发放的抵押贷款面临月供上涨约40%的压力，预计贷款机构之间的竞争将加剧，以争取新客户和保留现有客户。 OSFI表示，此次变更是基于行业反馈，认为续约时投保和未投保抵押贷款借款人之间存在不平衡，投保借款人在更换贷款机构时已经无需重新通过压力测试。此外，监管机构发现之前预期的风险并未实际显现。 OSFI助理总监Tolga Yalkin周四确认了这一监管变化，他表示：“如果借款人在不增加摊还期限或贷款金额的情况下，从一个受联邦监管的贷款机构转移到另一个，我们将不再要求应用最低合格利率（MQR）。” 不过，Yalkin强调，贷款机构仍需应用压力测试来评估借款人的债务可偿还能力，包括总债务比率（TDS）和房屋债务比率（GDS）。 “这意味着，贷款机构将根据我们《B-20 指南》中的一般抵押贷款审慎承保原则，自行决定适当的压力测试标准。” 对借款人的影响 取消对未投保抵押贷款借款人更换贷款机构时的压力测试要求，为房主提供了新的选择机会。 “Butler Mortgage” 的Ron Butler告诉媒体：“这使借款人在续约时获得更优惠利率的可能性更大。这一切都是为了公平。” Butler指出旧系统中的不一致：续约时留在现有贷款机构的借款人无需接受任何资格审查，例如就业验证，而想要更换贷款机构的借款人却必须完成全面的流程。 加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）总裁兼首席执行官Lauren van den Berg表示，此次变化“确保房主能够在没有不必要障碍的情况下获得符合其财务需求的最佳利率，为他们提供更大的选择和灵活性。” 对贷款机构的影响 随着抵押贷款续约高峰期的到来，取消未投保贷款直接转移的压力测试要求，意味着贷款机构需要更加努力保留现有客户，以免他们被竞争对手吸引。 TD银行经纪服务副总裁Devon Ajram称，这一变化对消费者来说是一次“重大胜利”。但他也认为，由于贷款机构会努力保留客户，预计不会出现大量客户从一个机构流向另一个的情况。 “那些拥有重要贷款组合的贷款机构将非常敏锐地评估需要采取哪些措施来保留客户。” Ajram补充道，目前约四分之三的未偿贷款为传统未投保抵押贷款，这些借款人通常不容易受到财务压力的影响，因此不太可能更换贷款机构。 他也承认：“贷款机构需要更加灵活，特别是在续约时，”特别是那些仅提供单一产品的贷款机构，因为消费者现在可以选择其他贷款机构。 Manulife总裁兼首席执行官Katy Boshart同意这一观点，并表示贷款机构需要在客户服务上提高水平，才能保留那些现在有更多选择的客户。 Scotiabank高级副总裁Tracy Gomes认为，这一变化“对客户来说非常好，让他们不再觉得被困在某一家机构，而是可以自由选择。” 完全取消压力测试的可能性 外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。 Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 他指出，由于OSFI针对高负债借款人的新贷款收入比（LTI）限制将于2025年第一季度生效，这两项措施可能会并行运行一年，然后逐步取消压力测试。 “在当前利率环境下，压力测试已没有存在的合理性，”他在一次公开活动中表示。“此前的模型是基于利率上升的环境，而不是现在的环境。因此，我认为它没有继续存在的理由。” 如果这一变化发生，加拿大的做法将与英国相似：引入贷款收入比限制后逐步取消了抵押贷款压力测试。 然而，行业内并非所有人都持乐观态度。Butler Mortgage的抵押贷款专家Ron Butler告诉媒体：“也许会发生，但等我亲眼看到再相信吧。”  

加拿大家庭发出了另一个信号，表明他们开始愿意借贷——房屋净值贷款的回归。加拿大统计局(Stat Can) 的数据显示，9 月份房屋净值信贷额度 (HELOC) 账户余额继续攀升。 由于更高的利率和更严格的贷款标准促使去杠杆化，房屋净值贷款经历了一段低迷期。不过，随着更便宜的信贷回归和对房地产的乐观情绪，家庭再次以接近抵押贷款信贷增长的速度利用他们的 HELOC。 图源：51记者拍摄 加拿大房屋净值信贷额度 (HELOC) 债务达到近两年来最高水平 加拿大家庭在长期休整后又开始重拾 HELOC 债务。9 月份，家庭的 HELOC 余额增长 0.4%（+7.2 亿元），达到 1708 亿元。与去年相比，这一数字增长了 3.0%（+50 亿元），目前余额处于 2022 年 11 月以来的最高水平。   加拿大人再次以比平常更快的速度累积房屋净值信贷额度债务  最近，HELOC 借款一直比较清淡，但增长正在开始恢复。9 月份，年增长率达到 3.0%，这是连续第四个月加速增长的结果。该比率现已达到 2022 年 10 月以来的最高水平，很难不注意到之前的年增长率有多么稀少。过去 5 年中，只有 16 个月（略高于四分之一）的年增长率为正。这不是加拿大房地产抵押贷款通常存在的问题。 加拿大人选择类似HELOC的贷款而非传统HELOC贷款 加拿大人对房地产债务的痴迷举世闻名，这到底是怎么回事呢？这是一个定义问题，人们的偏好转向了结构不同的 HELOC 类贷款。 从以住宅房地产为抵押品的非抵押消费贷款总额来看，欠联邦监管金融机构 (FRFI) 的债务几乎翻了一番。9 月份这些贷款的未偿还余额达到 3252.3 亿元，比去年增长 3.2%（+99.5 亿元）。它也在加速增长，并且比严格定义的 HELOC 债务增长得更快。这还不包括非 FRFI 贷方，如信用合作社和私人贷款。 正如预期的那样，利率上升有助于冷却所有类型的借贷，包括房屋净值信贷 (HELOC)。这是抵押贷款经常讨论的一种趋势，但房屋净值信贷 (HELOC) 却往往不为人知。严格界定房屋净值信贷 (HELOC) 贷款的监管进一步减缓了该领域的借贷，导致负增长。这是加拿大抵押贷款从未遇到过的问题。然而，最近由于廉价信贷回归而出现的情绪上升似乎正在推动房屋净值信贷 (HELOC) 借贷，其速度几乎与住宅抵押贷款相同。 这是一个奇怪的组合，可能会在未来几个月引起监管部门的审查。 

大温地产圈再次传来一则轰动消息：由本拿比开发商Thind Properties负责的素里大型住宅项目District Northwest，因拖欠巨额债务，被法院裁定接管。 据当地媒体报道，这家大型开发商被一家抵押贷款机构在法庭上指控“挪用”数百万元，其中包括应该交给加拿大税务局的税款。 KingSett Mortgage Corp. 最近向不列颠哥伦比亚省最高法院提交了两份诉状，要求总部位于本拿比的Thind Properties支付其在素里、列治文和本拿比的大型公寓开发项目所欠的3 亿多加元款项，这些公寓开发项目总计包括近 1,800 套住宅以及办公室和零售空间。 District Northwest位于素里市中心的黄金地段，占地两英亩，四周分别是105A Avenue、134A Street、105 Avenue以及University Drive。 项目位置优越，毗邻天车Expo Line轨道，介于Gateway站和Surrey Central站之间。根据BC评估局的数据，这块土地的估值为6.588.5万加元。 该项目规划了1.023个住宅单元，自2021年底开始预售，由著名营销公司Rennie负责推广。截至目前，约90%的单位已经售出，托管账户中存有近7.877.7万加元的买家定金。 然而，尽管销售成绩亮眼，开发商却因无法获得建设资金而陷入困境。根据Thind Properties的创始人兼首席执行官达尔吉特(Daljit Thind)的陈述，2023年3月，主要贷款方金塞特资本公司(KingSett Capital)突然决定不再为项目提供建设融资。 这一决定让开发商措手不及，被迫寻找其他合作伙伴，但始终未能扭转局面。 金塞特资本是此次接管的主导方。他们于2022年2月向Thind Properties提供了一笔高达5.575万加元的一级按揭贷款，并以皇家银行基准利率(RBC Prime Rate)加4.55%作为利率底线。 2023年10月，贷款额度进一步增加至7.991.25万加元，但利率也升至RBC Prime Rate加7.04%，底线为9.49%。此外，开发商还于2023年11月注册了一笔高达9.989万加元的二级按揭贷款。 尽管金塞特一再延长还款期限，Thind Properties仍未能按时支付2024年5月的利息。最终，金塞特在8月底发出催款通知，要求开发商支付逾期金额。 至2024年10月1日，Thind Properties已累计欠款超过8.569.5万加元，日利息高达31.661.89加元。 面对金塞特的接管申请，Thind Properties并未轻易妥协。达尔吉特在11月7日提交的宣誓书中表示，项目的内在价值远超债务总额，且公司正在与一位潜在合资伙伴洽谈合作。 如果谈判成功，金塞特的债务可以在2025年1月中旬前全部偿还。然而，这场谈判并未为Thind Properties争取到更多时间。2024年11月8日，BC省最高法院正式批准了接管令。 事实上，District Northwest的接管风波只是Thind Properties近年来困境的缩影。这家本拿比开发商的多个项目都因资金问题遭遇挫折。 2023年，Thind Properties被迫出售位于列治文的“Minoru Square”项目，并对本拿比的两个项目——“Highline”和“Eclipse Tower C”进行资产处理。 “Highline”项目已于2023年秋季完工，但却出现了物业管理费拖欠的情况，开发商欠下超过80万加元的款项，导致大楼的礼宾服务和物业管理暂停。 而“Eclipse Tower C”虽然接近完工，预计2025年第一季度能取得入住许可，但也面临着销售资金用于偿还金塞特贷款的问题。 尽管法院已下令接管，但District Northwest的命运并非板上钉钉。如果Thind Properties能在2025年1月前敲定合资协议并偿还债务，项目仍有可能避免被拍卖。 然而，市场分析人士认为，即使成功脱困，这一事件对Thind Properties的声誉和未来发展都会造成深远影响。 对于业主和买家而言，这场地产风暴无疑是一场漫长的等待。买家手中的定金能否安全无虞，已签署的购房合同是否会受到影响，都是悬而未决的问题。 对于素里市中心来说，这块本应崛起为地标性住宅社区的土地，短期内可能依旧是一片未完工的工地。

加拿大安省住房建筑监管机构正在寻求吊销一家建筑商的执照，该建筑商承认在未经合法批准的情况下出售房屋，导致100多名买家损失了约1400万元的首付。 图源：51记者拍摄   安省住房建筑监管局 (HCRA) 已启动法律程序，吊销并拒绝续签与Sunrise Homes相关的三家公司的执照，监管机构表示，这是其采取的最严厉的行动，因为这实际上会使一家建筑商破产。 HCRA发言人Tess Lin在一封电子邮件声明中表示：“试图绕过监管机构和安大略省新房建设及销售要求的建筑商是绝对不可接受的。” 上个月，加拿大广播公司多伦多报道了Sunrise Homes公司的问题，包括项目进入破产程序、资金挪用指控以及最近的某个项目导致117位买家总共损失了约1400万元，其中他们正试图通过省级保修公司Tarion收回约1000万元。  Faran Haq在Wasaga Beach附近的预售房项目中，支付了10万加元的定金给一家名为Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.的公司。然而，原定于今年夏天完工的房屋项目在今年2月进入破产保护，Haq现在希望通过Tarion追回部分损失。 图源：51记者拍摄 Haq表示，得知监管机构计划对Sunrise采取行动让他稍感宽慰，但仍需要更多措施。“HCRA至少认识到了此事对像我这样的家庭造成的经济和情感影响”。 建筑商陷入破产保护，多个项目受影响 根据10月30日的公告，HCRA计划吊销与Sunrise相关的两家公司的执照：Sunrise Acquisitions (Barrie) Inc.和Sunrise Homes Ltd.，并拒绝续期Sunrise Acquisitions (Patterson) Inc.的执照。 与Sunrise相关的三个项目已陷入破产保护，包括Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc.、Sunrise Acquisitions (Elmvale) Inc.和Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.。其中，Haq的房屋项目由后者负责。不过这些公司的执照目前仍然有效。HCRA表示，通常需要等破产保护程序完成后才能采取进一步行动。 Haq称，得知Sunrise其他项目也陷入破产保护的消息让他倍感打击。“我们觉得自己被欺骗了……这样一家公司竟然还能持有建筑执照，这显然是不公的”。他希望监管机构对相关公司施加罚款以及法律处罚。 监管机构的调查与法律纠纷 HCRA表示，正在考虑包括起诉、经济罚款、赔偿以及合规命令在内的多种执法措施。Sunrise Homes的董事Sajjad Hussain和Muzammil Kodwavi未回应CBC多次置评请求。与此同时，Sunrise Homes已对HCRA的撤销提案提出上诉。 据法庭文件显示，Sunrise Acquisitions (Hwy 7)早在2021年就因万锦的项目陷入破产保护。法庭指定的接管人指控Hussain和Kodwavi挪用超过1100万加元，用于个人支票支付，并向接管人提供了不正确的总账，称其为“伪造账目”。2023年5月，法院命令两人向接管人支付1050万加元，但两人未履行付款义务。 尽管两人在2022年10月的一份法院宣誓书中承认他们欠Sunrise Homes这些款项，Hussain却在一封电邮中称这些款项是“合法的项目管理费用”。 监管机构长期调查 HCRA从2023年10月开始调查Sunrise，当时一篇新闻报道揭露了其一家公司进入破产保护的情况。HCRA在提案中表示，Sunrise公司集团“未能证明其财务可行性，对法律毫无敬畏之心，且未能遵守HCRA的监管要求。” HCRA还指出，Sunrise多家公司因拖欠贷款和抵押而陷入破产保护，并且曾在未注册Tarion的情况下非法出售和建设房屋，还未能通过HCRA的检查。“鉴于这些反复且严重的问题，注册官认为Sunrise集团不会以财务负责任的方式经营业务，也不会依法或以诚信和诚实的方式开展业务，”HCRA的公告写道。 购房者的期待 Haq呼吁对Sunrise采取更严厉的经济处罚。“对于买家来说，最大的打击是经济上的，”他说。“所以对于建筑商来说，也应该以经济上的惩罚为主，让他们付出代价。” 目前，监管机构的调查与相关法律程序仍在进行中。 多伦多房地产律师、前Tarion董事会成员Bob Aaron表示，HCRA发布撤销Sunrise执照的提议通知是马后炮，“为时已晚”，因为Sunrise已经对四个项目进入破产管理程序，无力还钱。

多伦多万锦Thornhill社区一栋维护良好的平房的房主Paul和Christina Wrabko表示，这是他们非常喜爱的居住区域。然而，从9月开始，这些却吸引了一些意想不到的访客。 图源：CityNews   这里靠近Yonge街和407高速。Christina说：“我当时在外面浇花，一辆车停在我们的车道上，有两名男子摇下车窗说，‘我们来这里住Airbnb。’我回答，‘我们这里没有Airbnb，’但他们坚持说，‘不，我们已经预订了这里。’” 图源：CityNews Christina向他们道歉，并表示可能是搞错了。访客虽然感到沮丧，但还是离开了。Christina以为可能只是误会，所以没太在意。 然而，几天后，又有人上门。 Paul说：“几乎是晚上九点，两个人按响了门铃，他们说来这里住Airbnb，并想办理入住。我告诉他们，‘这不是Airbnb的房子。’” 图源：CityNews 这对夫妇意识到情况不对劲，迅速在Airbnb网站上寻找他们房屋被列出的广告。 “我们找不到。我输入了地址和邮政编码，但没有任何结果。但也可能是我的搜索参数没有匹配到。” 几周后的本月初，第三批人又上门了。 “显然这已经不只是巧合了，”Paul 说。“我问他们能否出示Airbnb的确认信息，他们确实展示了。这让我非常震惊，这是Airbnb官方的真实广告，显示的是我们的地址。有人将我们的房子发布为出租房源。” 更令人困惑的是，广告上还有几条五星好评，声称曾入住过这里。 “评论中有人提到入住流程很顺利，房东很棒，”Paul说。“我们从未将房子列为Airbnb，这些都是假的。” 广告上的照片并未显示房子的外观，而是几张卧室和浴室的内部照片。 “这些照片不是我们的家，没有一张是，”Paul说。“虽然看起来不错，但完全不是我们的房子内部。” 图源：CityNews 这对夫妇感到愤怒，他们报了警。Paul说：“警方做不了什么，因为这是民事问题，所以我们也联系了Airbnb。” 这对夫妇向CityNews展示了他们与Airbnb工作人员的多次沟通，并持续了好几天，目的是将广告下架。 Paul说：“他们一直说有人在调查，并让我们持续查看广告是否仍然在线。但他们从未要求我证明我们是房主，而我们有相关证明，但他们似乎并不在意。” Christina补充说：“我们以为只需要告诉他们我们是房主，他们就会下架广告，但他们却在与我们争论。” 经历一番令人沮丧的努力后，广告仍未被下架。于是他们联系了CityNews。 Christina说：“这很吓人。我晚上睡觉时听到有动静，总是担心有人要入住，我们担心这些访客会开始认为我们在欺骗他们。幸运的是，到目前为止来的人都没有对我们生气，但你永远无法预料。” CityNews联系了发布他们房子广告的房东。对方接听了电话，但在记者表明身份并询问她为何列出自己并不拥有的房子后，迅速挂断了电话。 记者还联系了Airbnb并发送了这对夫妇的投诉。24小时内，广告就被下架。 当问到为什么Wrabko夫妇的多次请求不能让房子下架时，Airbnb没有作答。 Airbnb发言人表示：“我们已暂停相关房东的账户，并将进一步调查。我们要求所有 Airbnb房东遵守基本规则，包括在广告页面提供准确的位置信息。” Wrabko夫妇对他们的房子下架表示感谢，但他们认为不应该如此困难。 Christina说：“允许某人未经允许就将你的地址放在广告中是不可接受的。这是一种侵犯。” 一些城市，比如多伦多拥有短租法规，要求任何列出出租房源的人必须经过审核程序，包括证明房子确实是他们的住所。而在万锦没有这样的审核程序。 万锦市政府发言人表示，万锦市不允许经营Airbnb。 图源：@CityofMarkham Wrabko夫妇希望他们的经历能给Airbnb提个醒，加强对房东的审核。Paul说：“令人震惊的是，竟然没有任何机制能阻止这个人列出我们的房子。我原本以为列出房源需要证明你拥有该房产。如果他们有这样的要求，我们就不会经历这些麻烦了。”

根据诉讼文件，一位华人向一对美国夫妇购买了位于卑诗省惠斯勒（Whistler）的1700万元豪宅，但是由于该屋未支付2022年的联邦空置税账单，华人买家向卖家提出诉讼。 2022年是空置税成为法律的第一年。提交至卑诗省最高法院的文件显示，来自德克萨斯州达拉斯的旅行博客作者Mark和Shauna Trieb）于2022年9月5日签署合同，将该房产出售给崔某（Wilson Weizin Cui）。 交易于2023年1月18日完成。崔购买了Trieb夫妇持有的控股公司的全部股份，获得了该房产。 销售合同包含一项保证条款，声明Trieb夫妇的控股公司已缴清所有税款。然而，崔表示该公司并未支付联邦政府对非居民业主征收的未充分使用住房税，导致他必须支付127,910加元的税款。 根据Canada.ca网站的信息，该税于2022年1月1日生效，要求支付度假房产价值的1%，除非业主符合免税条件。例如，如果房产是业主的自住房且每年居住超过六个月，外国业主可以免税。 Trieb夫妇的旅行博客提到，他们于2017年在惠斯勒的Trail’s End Lane建造了这栋房子，但2022年在该房产的居住时间尚不清楚。 图源：Arlen Redekop /PNG 根据房屋所在地的可居住性等因素，某些地区可能有适用的豁免条件或较低的居住要求。Canada.ca网站指出，根据Trail’s End Lane的邮政编码，房主或配偶每年至少居住28天即可免税。 崔的诉讼称，该房产2022年被征税，而Trieb夫妇未支付该税款或向崔偿还税金，违反了销售合同。 诉讼文件指出：“（Trieb夫妇）声称控股公司已提交所有税务申报并支付所有税款的陈述是不真实、不准确和具有误导性的。” 加拿大个人通常免于缴纳该税，公开上市的加拿大公司、某些信托、注册慈善机构、合作住房公司、市政组织和其他公共机构、政府机构以及原住民治理机构也享有免税资格。 但所有非居民业主以及部分加拿大人，即便符合免税条件，仍需提交空置税申报表。 Trieb夫妇的旅行博客并未对媒体的置评请求作出回应。 目前，这些指控尚未在法庭上得到证实。   来源链接： https://vancouversun.com/news/buyer-whistler-home-vacancy-tax-bill-sues-us-sellers

自2022年加拿大央行快速加息以来，人们就一直担心房贷违约潮会来临。然而，现实情况似乎比想的要好很多。据加拿大银行协会（Canadian Bankers Association）11月1日发布的最新统计数据，截至今年8月底，全加拿大共有超过502万笔房贷，全国房贷拖欠率为0.2%。其中，拖欠率最高的是中部的草原省份萨省和曼省，分别为0.58%和0.31%，其次是石油省阿尔伯塔省以及东部的海洋四省，分别为0.30%和0.28%；而人口最多的三个省份，安省、魁省和BC省，拖欠率均低于全国平均水平，分别为0.16%、0.17%和0.17%。   “拖欠”是指抵押贷款逾期3个月或以上，是滞后经济指标。从1995年有统计以来，加拿大历史上房贷拖欠率的最低点出现在2022年的6、7、8三个月，为0.14%。虽然过去两年以来，加拿大房贷拖欠率一直在上升，但离长期平均水平0.34%还有较大距离，可以说加拿大的房贷拖欠率目前仍处于较低水平。 加拿大银行协会还指出，“加拿大的抵押贷款拖欠率也明显低于美国和英国。尽管目前的经济环境以利率较高为特征，但加拿大的抵押贷款拖欠率处于几十年来的最低水平。” 尽管如此，加拿大房贷与住房公司（CMHC）近日仍警告称，在利率快速上涨期间，加拿大人表现出了“显著的住房韧性”，但未来仍存在重大风险。CMHC表示，至少有105万借款人将在2025年面临房贷续签时的显著利率上调。同时，全国失业率正在上升，这将给家庭带来更大压力。从加拿大银行协会发布的图表来看，房贷拖欠率与失业率呈现紧密相关性。 CMHC的住房经济与见解高级副总裁Mathieu Laberge说：“这与许多中心城市非房贷拖欠率的上升，以及多伦多和温哥华的买方市场条件相结合，加强了我们在未来6至12个月内密切关注房贷拖欠率的观点。”多伦多和温哥华深陷买方市场卖房难CMHC于11月14日发布的《加拿大房贷市场分析》分析表明，虽然房主的信贷拖欠率仍然低于租房者，且抵押贷款拖欠率仍处于历史低位，但已开始上升。CMHC表示，在未来6至12个月内，拖欠率可能会进一步上升，尤其是在多伦多和温哥华。 售出新挂比是预测拖欠风险的一个重要信号。研究指出，当房主因难以支付房贷而在买方市场中难以卖出房屋时，拖欠率通常会在售出新挂比下降后的6至12个月内增加。另一项指标是非房贷信用拖欠率的上升。当财务问题出现时，房主往往优先支付房贷，而牺牲其他债务的偿还。然而，Laberge指出：“在6至12个月内，非房贷债务出现问题的早期迹象通常与房贷拖欠率上升有关。” 这项研究将加拿大的9个城市分为3组：那些不太可能出现房贷拖欠率大幅上升的城市、可能出现显著上升的城市，以及需要进一步监测的混合组。卡尔加里、的萨斯卡通和哈利法克斯属于第一组，这些城市的房贷拖欠率预计将保持在疫情后较低水平。温尼伯属于第三组。尽管目前房贷拖欠率看似稳定，但研究指出，平均信用评分大幅下降以及非房贷债务拖欠率上升，可能预示着未来的麻烦。CMHC表示，蒙特利尔、渥太华和埃德蒙顿的情况也存在混合迹象，需要进一步监测。Laberge表示：“尽管预计这三座城市的房贷拖欠率仍保持在疫情后的水平，但我们预测这三座城市的非房贷信用产品拖欠率将急剧上升。”然而，多伦多和温哥华明显处于危险区域。加拿大这两个最昂贵市场中，房源数量相较于销售量较高，使得陷入困境的房主难以出售房屋。目前，这两个城市是全加拿大最深的买方市场。 报告指出：“这与非房贷拖欠率的上升相结合，可能导致未来房贷拖欠率的增加。”CMHC的模型显示，多伦多的房贷拖欠率可能达到2012年以来的最高水平，而温哥华尽管没有那么糟糕，但可能会达到2015年以来的最高水平。小编从加拿大银行协会查到的历史数据显示，安省2012年来的房贷拖欠率最高为0.28%，BC省2015年来的房贷拖欠率最高为0.38%。Laberge表示，如果房贷利率降幅超过预期，或这些城市恢复为卖方市场，这种情况可能得以避免。还贷困难可向银行求助不过，房主们还贷有困难时还有选择。 CMHC可以帮助受保借款人与贷款机构合作，寻找减轻还款压力的解决方案，比如短期房贷延期、延长摊销期限以及将错过的还款加入房贷余额。新的《加拿大房贷宪章》（ Canada Mortgage Charter）列出了联邦政府对金融行业支持面临财务压力的借款者的指导方针。 信息来源：CMHC、Canadian Bankers Association、Fiancial Post

随着越来越多有租客居住的房产被挂牌出售，房产买卖中买家和租客之间的关系也原来越紧张。 Carl Gomes租住在加拿大Little Portugal地区的一个合租屋，这栋房子一共有六间房间，共有14名住户。 在得知房东将房产挂牌出售后，他立刻感到担忧。 “（房东）在7月把房子挂牌出售，并说所有人必须在8月之前搬走。” Gomes迅速寻求法律帮助。他表示，当他告诉房东自己正在咨询律师以确保程序合法时，房东随即打电话威胁，“他会到我的房间，把我和我妻子的物品扔到街上去。” Gomes的律师随后向房东发函，指出其“非法驱逐威胁”，并告知房东，只有安省房东和租客委员会有权下达驱逐住宅租户的命令。 大量出租房被出售 谁最受伤？ 随着待售房屋库存的增加，地产经纪人表示，挂牌出售的有租客居住的房产数量正在增加。数据显示，10月挂牌出售的公寓数量同比增加了33%，而2016年后建成的小型单元中有65%由投资者持有，这意味着许多此类单元都被用于出租。 尽管任何房地产交易都会带来压力，但涉及租客的房产买卖让情况更加复杂，结果可能导致卖家亏钱，或者租客失去住所。 专家指出，这种局面因房东和租客委员会的积压案件而雪上加霜，延长了各方的不确定性。有租客的房产交易导致了恶意驱逐、贿赂和恐吓，使本来正常的生活环境变成了噩梦。 图源：thestar 截至2024年11月13日，根据多重上市服务（Multiple Listing Service, MLS）的数据，出售物业的数量及其是否为空置、业主自住或出租状态显示，目前市场上约17%的公寓有租客，而独立屋的比例为11%。 专家表示，买卖双方通常不了解或故意违反《住宅租赁法》的规定，而租户在面临驱逐时也未必了解自己的权利。如果所有各方都能了解并遵守相关法规，房产交易不一定会充满矛盾。 没人愿意买带租客的房子 根据《住宅租赁法》，房东不能仅因为想出售物业就驱逐租户，这可能导致双方关系紧张。 地产经纪Tom Storey表示，“出售有租户的房产非常困难”。 想要自住的新房买家通常会避开带租户的房产，因为他们不想经历驱逐程序。他表示，如果驱逐程序进入房东与租户委员会听证阶段，租户有权参与，整个过程可能需要几个月甚至几年，延长交易的完成时间。 此外，专家指出，投资者也倾向于避开带租户的物业，尤其是当他们不满意现有租赁条款时。 根据《住宅租赁法》的规定，任何新买家都必须遵守现有租赁合同及其条款，包括租金价格以及是否受租金管制。 经纪Storey补充说：“特别是在公寓市场上，由于库存量大，存在大量空置单位，许多买家不倾向于购买带租户的物业。” 这种情况可能导致房东试图腾空物业时情绪激化，甚至发生冲突。例如，一些房东可能通过不正当的驱逐手段（如虚假声称自己要搬入）或试图说服租户搬离来实现目标。 但有时候还会发生一些极端的例子。 在汉密尔顿市，一名房东试图出售其出租物业失败后决定出租空置单位。 然而，据房产经纪人Ron Tomblin表示，该租户将房屋弄得乱七八糟：房间里满是垃圾，地板上到处都是狗的粪便和尿液。这引发了一场据称发生在经纪人和租户之间的肢体冲突。 房东和房地产经纪人决定，如果租户签署表格以结束租约，就退还租户的首月和最后一个月的租金。但当他们见面时，租户拒绝签署。随即发生了冲突，双方都被指控，租户和她的朋友面临抢劫指控，而经纪则被控殴打。他表示自己是在自卫，如果被定罪，他可能会失去房地产执照。 为什么房东和租户会进行“现金换钥匙”交易？ 由于房东不能仅仅为了出售而驱逐租户，他们有时会通过所谓的“现金换钥匙”交易来引诱租户放弃租赁权，从而以空置的状态出售房产。但这种交易同样充满问题。 2023年9月，当住在多户住宅Trinity Bellwoods区域的租户Esmé被告知房产将要出售时，她感到非常惊讶。她的房东曾在一年前告诉租户，他计划在未来十年内不会出售房产。 负责组织看房的房地产经纪人态度“极其敌对”。 她说，这位经纪人“觉得有权影响我的工作日，并向我提出关于租赁的未经请求的建议”，并且建议她在没有“现金换钥匙”的情况下结束租约，并“勉强承认，这样做会在销售时为她和房东带来巨大的优势”，同时还不断给她灌输关于房屋销售程序的不实和操控性的言论。 当房产上市出售时，Esmé表示，她开始收到房东母亲（也是房产的共同所有人）发来的邮件，其中包括一笔4,000加元的报价，要求她搬离该单位。大约一年后，Esmé通过朋友找到了另一处房源，最终搬出了这处多户住宅。她要求不公开她的姓氏，以免今后房东不再愿意租房给她。 “最终，我得到的金额低于首月和最后一个月的租金。”她说。 律师Marc Z. Goldgrub表示，租户收到1万到2万加元的“现金换钥匙”交易并不罕见。尽管一些人指控租户敲诈勒索，但律师Samuel Mason表示，租户通常是希望继续租住的，而房东则利用这种方法“诱使”租户搬走。 “根据我的经验，通常是房东首先提出这个交易，他们用现金买下租户的居住保障。” 他经常告诉考虑“现金换钥匙”交易的租户，空置的房子对房东是有利的，“而你的租赁价值却被轻易买走了，”他说，这意味着租户在搬离房屋时损失远远大于房东。 买家需谨慎 Goldgrub表示，有一个例外，允许房东为出售房产而驱逐租户，那就是新买家计划搬入该单位。在这种情况下，房东可以代表买方发出个人使用驱逐通知。 他补充说，虽然这个过程需要提前60天通知，但租户并不需要在终止日期前搬出，因为他们有权在房东与租户委员会申请听证会。 最近，一位房主在汉密尔顿购买了一处带租户的房产时就遇到了这种情况。新房主被告知卖方已向租户发出了驱逐通知，要求租户在新买家入住之前搬离。但租户要求进行LTB听证会，导致新房主不得不在车里生活了几个星期。 “租户必须等到收到来自房东与租户委员会的正式命令，才能被要求搬出。有时候房东不知道这一点。” 经纪人Cameron Forbes表示：对于接手带租户物业的买家来说，他们必须完全理解接管租约时的责任，而许多买家对此并不了解相关规定。 “新买家，作为新房东，通常认为可以直接提高现有租户的租金，但在受租金管制的单位中，他们是不可以这样的。” 他补充说，如果买家希望购买带租户的房产自住，他们需要考虑到租户有权申请听证会。 61岁的Jennifer Snowsill在Roncesvalles的一处三单元住宅租住了11年。 在得知自己将被驱逐的消息时，她感觉很绝望。 她表示，这个房产在2021年5月被一对年轻夫妇购买，他们在购买时并未表明会将整个房屋转为自住用途。但到了2023年，这对夫妇有了孩子，并向租户发出了驱逐通知，表示他们打算将该物业改造成独立屋。 根据驱逐规定，Snowsill被给予了120天的通知期限，要求她在2024年1月31日前搬离。她决定等到来自房东与租户委员会的正式驱逐通知。 委员会在8月作出裁决，支持了房东的请求，要求她在11月30日前搬离该物业。 “住房饥饿游戏”的高风险 由于房东与租户委员会听证会的拖延，这个房东不得不将其翻修时间延长近一年。 Snowsill不仅失去了她居住超过十年的家，还失去了与家庭医生、子女以及40年社交网络的紧密联系。她表示：“我是一个很好的租户，始终按时交租，但现在我已经被从多伦多的住房市场排除在外了。” Goldgrub表示，每个人都应该意识到这场斗争的风险很高。 “安省的情况就像是‘住房饥饿游戏’，自2018年11月15日后建造或入住的房屋取消了租金管制单位，导致租金飙升，租户被迫进入无监管的市场。”

最近出售的温哥华房屋在短短一年多的时间里就损失了一大笔钱。 （谷歌地图） 温哥华这栋位于 Beechwood Street 6869 号的豪宅，于 2023 年 9 月挂牌出售的房屋，叫价 9,998,000 元，但挂牌一年多都无法成功出售，终于于上周以 7,281,580 元的价格出售，比一年前的叫价降了近 300 万元 。 据 Zealty 称，该房屋最后一次出售是在 2023 年 5 月，业主以 8,100,000 元买下，这意味着 2023 年 5 月至 2024 年 11 月期间，业主损失了 819,420 元。 Zealty表示，位于温哥华西南海洋地区的Beechwood Street住宅建于2018年，有七间卧室和九间浴室，面积达7,889平方英尺。该地块相当大，达11,814平方英尺。 皇家太平洋地产公司的清单称，该住宅是一座“精致的豪宅”，各处均铺有优质硬木地板和欧洲石材。 还设有室内游泳池、桑拿浴室、热水浴缸，甚至还有高尔夫训练设备，但清单中不包括有趣的东西的照片。 该房屋最近的评估价值为 6,702,000 元。 温哥华房屋售出后，网上X 上就这栋豪宅赔钱也要卖的原因进行了讨论。 根据dailyhive的报道，这是过去一年中一系列类似销售的另一个例子，许多业主希望以高于评估值的价格出售，但不得不降低价格以吸引买家。 大温房地产经纪人在上个月的报告中表示：“十月份的销售数据表明，在观望数月之后，买家可能终于对较低的借贷成本做出反应。” 本月早些时候，温哥华生活房地产播客的幕后人员之一的达什（Ryan Dash）表示， 目前存在一些僵局，因为每个人都认为利率下降后买家会涌入市场。相反，卖家涌入市场。 而房屋库存没有变化，卖家不断向市场涌入住房供应。 “我们看到很多买家袖手旁观，他们静观卖家自相竞争，而卖家只能降低价格，试图吸引买家前来达成交易。“