地产

BC省一家大型房地产开发商表示，大温哥华地区已成为排挤当地人的“度假胜地”。 萨顿集团首席执行官罗斯·麦克雷迪(Ross McCredie)表示，很多来自世界各地的人把温哥华作为度假胜地。他直言：“我们的孩子如何竞争购买房地产？’”根据《省报》的报道，罗斯·麦克雷迪的父母从爱尔兰移民到安大略省伦敦，建立了职业，购买了一个农场，深入参与了当地社区，并在此过程中缴纳了应得的税款。 他们为年轻的麦克雷迪在安省南部创造美好的生活，麦克雷迪现在是全国最大的房地产公司之一萨顿集团的首席执行官。尽管如此，当麦克雷迪 15 岁时第一次看到BC省西海岸山脉时，他认为自己发现了地球上最神奇的地方。因此，在东部大学学习文学后，麦克雷迪来到了BC省，之后一路打拼奋斗,成为惠斯勒和大温哥华地区房地产开发的最大参与者之一。在创立加拿大苏富比国际地产后，他于 2023 年收购了萨顿集团。该集团拥有 6,000 多名房地产经纪人。他积极参与了惠斯勒泛太平洋酒店、四季酒店以及温哥华乔治亚酒店住宅楼等开发项目。然而，在从事房地产行业数十年的过程中，现年 58 岁的麦克雷迪对房地产行业的现状感到不安。随着房价飙升至严重难以承受的地步，他担心大温哥华地区已成为富人聚集的地方。面对失控的生活成本，年轻工人，甚至当地高收入的医生和律师，都失去了拥有住房的希望。麦克雷迪说:“很多来自世界各地的人将温哥华作为度假胜地，让人开始思考，‘当我们实行了 20 到 30 年的移民政策，以引进富人为基础时，我们的孩子怎么能竞争购买房地产呢？’这些移民政策完全加速了我们的房地产市场，每个人都沉迷于房地产。”麦克雷迪并没有指责那些通过向BC省以外的投资者（无论是艾伯塔省还是海外投资者）进行营销而获利的开发商。但他表示，这“不是创建可行、宜居社区的方法。现在我们有很多公寓，比如市中心煤港（Coal Harbour）。而且没人住在那里。当这些真的来的时候，只会在这里呆六个星期。”麦克雷迪说，如果你碰巧是一位小企业主，在温哥华市中心的煤港开了一家咖啡店，你很快就会发现“周围没有人。温哥华已经成为这个度假胜地。太多的人只是在这里呆了不同程度的时间。因此，我认为许多居住在温哥华的人的生活质量并没有改善。”他认为，联邦、BC省和市政府必须更加协调地决定人们应该居住的地方。他质疑对温哥华市人口密集化的强烈关注。他说，”我认为移民很棒。我认为当人们真正移民对经济是有益的。但你不希望人们来这里买房子，然后把他们的钱留在新加坡、瑞士、希腊或其他任何地方。”他表示很欣赏许多新移民，就像他以前的移民父母一样，深入参与新社区，创办企业，工作并缴纳他们应得的所得税。然而，他对所谓的“卫星家庭”问题感到担忧。这些家庭的大部分收入来自国外，因此避免了缴纳大量的加拿大所得税。自2019年以来,BC省政府一直试图通过其投机和空置税来监控这些家庭。麦克雷迪表示，BC省需要找到更多的方法来避免像列治文这样的郊区城市所发生的情况。他指“列治文的房产价值是全加拿大最高的，但报告的收入却是最低的。如果你只申报年收入4万加元，怎么可能拥有一栋价值500万加元的房子？”去年，一家网上房地产媒体称麦克雷迪为“颠覆者”，并形容他为“一个局内人有着局外人心态的”。尽管麦克雷迪对这个标签并不完全认同，但他认为房地产行业在适当服务房主、潜在房主和BC省人民方面关注得远远不够。“所有的商业模式都是为了赚钱。但我们应该以客户的最佳利益为出发点。”例如，他最感到沮丧的一点是，潜在买家和卖家很难获得任何房产的详细信息。他说，加拿大可能是七国集团中在这方面做得最差的国家，公众几乎无法获得关于房产历史和过去所有权等信息。他正在与BC省土地所有权管理局负责人 Al-Karim Kara 等人合作，希望未来公众能够更容易地获取更多房产数据，包括买家、规划者和开发商在内的许多人，及时了解房地产市场的快速变化趋势，尤其是在大温哥华地区。几十年来，这里的重点一直是建造住宅公寓楼，“供投资者购买并出租”。但他表示，公寓投资者市场现在陷入了大麻烦。“我们的经济有很大一部分依赖于房地产，主要是建造公寓。而这一切即将结束。”他说，以后几乎不再有预售楼花，他指的是大量投资者在大温哥华地区的公寓建成之前就购买的情况。他对BC省政府打击这种公寓倒卖行为感到高兴。但他对正在 Oakridge Park 建设的、可容纳6000名居民的大型公寓项目感到担忧。他指这些公寓大部分价格昂贵。他说：“其中很大一部分卖给了外国投资者”，他们本打算出租这些公寓，“而现在，租金正在下降，并且将继续下降。”

温哥华东区的一栋房屋最近的挂牌价远远低于 2023 年的售价。 该房屋位于百老汇附近的Nanaimo街2300街区，目前叫价为 199万，低于262万的评估价。 （来源：LeHomes Realty Premier） 2023年，它以2,732,000加元的价格售出，远高于当时的评估价值1,725,000加元。挂牌信息称，这是一个珍贵的投资机会。此前，屋主曾在2024年试图以278万的价格出售，本月初的挂牌价为237.8万。挂牌信息表示：“这是一个很好的投资项目，可用于未来的土地整合，也是一个在绝佳的中心地段拥有这一优质创收物业的好机会”。 该物业的所有价值基本都在土地上，土地估价为261万。除了交通便利之外，该住宅还靠近繁华的商业大道，那里有众多商店、餐馆、咖啡馆和酒吧。 （来源：LeHomes Realty Premier） 房源信息中没有任何房屋内部的照片，但提供了一张房屋后部拍摄的照片。房源信息显示，这栋拥有 76 年历史的东温哥华住宅已全面翻新，并有两个出租单元。该住宅拥有五间卧室、三间浴室和 2000 多平方英尺的居住面积。 地块面积约为 4,500 平方英尺。 该房产有两个独立的出租区域，房源信息称，这可以为下一任房主带来巨大的收入，并提高收入潜力。据最新的大温房地产经纪人报告，1,990,000加元的要价略低于温哥华地铁的一座独立房屋的基准价格，即1,997,000加元。

大温一名房产经纪挪用素里一对夫妇委托的买房款超过 20 万元，BC省最高法院于 1 月 24 日下令，该房地产经纪人赔偿本金及利息，并面临几项无关的攻击指控。BC省Marzari 法官发现，素里一名前地产经纪昌德违反了和素里拉希尔夫妇作为房地产经纪人的协议，并挪用了这对夫妇委托给他的资金用于房地产投资。 昌德被勒令向这对夫妇支付总计 285,800 元，其中包括拉希尔夫妇向他预付的总额 215,000 元；以及 42,000 元的贷款利息； 25,000 元的惩罚性赔偿；以及判决前利息 3,800 元。 法庭文件显示，2018 年，昌德获得房地产经纪人执照后不久，这对夫妇就认识了他，当时他询问住在街对面的拉希尔夫妇，是否可以在他们家前的草坪上展示一个待售标志一周，让他曝光。 拉希尔夫妇好心同意，因为“他们发现他很友好”，但无意卖掉他们的房子。 一段时间后，这对夫妇问昌德是否可以为拉希尔提供驾驶工作，拉希尔在一家工厂担任司机。相反，昌德告诉他们，如果他们给他 10,000 至 15,000 元，投资于素里的一处待售房产可以赠赚取利润。 因为相信昌德的话，拉希尔夫妇拿出了一张15,000元的银行汇票，这是他们为孩子教育储蓄，并签署了一份合同，作为素里一处售价为340,000元的房产的“押金”。 一个月后，经纪昌德告诉拉希尔夫妇，他对这处房产的出价为 360,000 元，他们已经赚取了 20,000 元的利润。他告诉他们，不用签署文件。 该房产最后以 346,000 元的价格出售给了无关的第三方。 相反，地产经纪昌德把拉希尔夫妇 15,000 元存入他自己的账户，而不是存入信托账户，法官认为他“很可能用该账户作为他自己之后购买房产的存款”。 随后，昌德鼓励拉希尔夫妇为他们的房屋申请信贷额度，以便将资金进一步投资于基洛纳的房产销售。 他告诉这对夫妇，“在一个月内就能把钱收回。” 这对夫妇对他深信不疑，于是用自己的房子抵押借款 20 万元，总共投资 23.5 万元购买基洛纳的房产。   一周后，昌德以自己和叔叔的名义购买了兰里镇Aldergrove 的房产。 六个月后，拉希尔夫妇得知昌德购买了兰里镇Aldergrove 的房产，在多次试图取回自己的钱失败后，他们将此事告上了法庭。 在诉讼中，拉希尔夫妇指控昌德违反了受托责任，将用他们的资金购买的兰里镇Aldergrove 房产出租，应承担合同责任和不当得利责任。 昌德通过非特定的医生证明和牙科问题甚至缺席多次试图延期审判后，他被勒令偿还他作为拉希尔夫妇的房产经纪人从他们那里收取的 21.5 万元。 他还被认定应负责支付信贷额度的 42 000 元利息。 此外，他还必须支付最初预付给他的 15,000 元的判决前利息 3,800 元，并支付 25,000 元的惩罚性赔偿。 法官在判决中写道："我认为，昌德在本案中的不当行为特别令人厌恶，为了谴责和威慑的目的，应适当给予惩罚性赔偿。 昌德还面临着几项与此无关的攻击指控，分别发生在 2023 年 2 月 25 日和 5 月 17 日的素里；2024 年 4 月 1 日的违反承诺指控；以及 2024 年 5 月 1 日的企图妨碍司法公正指控。 他定于今年 9 月出庭受审。

随着加币兑美元的贬值，越来越多加拿大人在压力下，出售在美国的房产。 据加通社报道，自2011年以来，塞西迪亚·塞德罗内每年冬天都会在她位于佛罗里达州的公寓里沐浴阳光。 “阳光一直都晒着。不用铲雪。海滩、沙滩……” 这位来自安省的女子在位于迈阿密和劳德代尔堡中间的哈伦代尔海滩的一处住宅中说道。这是她的第二套房产。上周，塞西迪亚和丈夫签署了房屋出售的交割文件，她的退休梦想也宣告结束。  “事情发生了翻天覆地的变化。加币与美元不等价，” 她说。“这是我们做出出售房屋重大决定的原因。”其他因素也起到了一定作用——更高的保险费率、税收和公寓费用。 “对我们加拿大人来说，这是一个双重打击，” 塞西迪亚指的是一加元约等于69美分的汇率，再加上不断上涨的维护成本。 塞西迪亚并不是唯一一个遇到这类问题的人。加元疲软和高昂的保险成本，迫使加拿大人离开这个阳光之州，许多雪鸟族都在争先恐后地出售他们在佛罗里达州的房子。根据全国房地产经纪人协会的报告，2023年4月至2024年3月期间，加拿大人占佛罗里达州外国卖家的近四分之一，而去年同期这一比例仅为11%。房地产经纪人亚历山德拉·杜邦主要向佛罗里达州东南部的魁北克居民出售房产，她说，她现在要处理30多个房源，工作量是平时的两倍。 “我们觉得市场很快就会崩溃……人们现在很恐慌。” 至于川普重返白宫是否有助于赶走房主——美国总统对加拿大采取了咄咄逼人的立场，威胁要征收全面关税，并质疑其主权——西尔万·杜邦赞同几位经纪人和卖家的看法，“我认为这与政治无关；这关乎金钱、经济和通货膨胀。” 居民和房地产经纪人表示，生活成本上涨、自然灾害风险加大以及每年冬季前往不同目的地旅行的热情日益高涨，是导致人们从佛罗里达州撤离的原因。近年来，由于极端天气增多，保险费大幅上涨，塞西迪亚每年要支付16,000多美元，是她第一次购买房产时的10倍。她还支付了近4,000美元的税款，而十五年前她只支付了1,500美元。与此同时，更严格的建筑法规要求对房产进行升级，这意味着居民们不得不在过去几年里多花几千美元，迫使这对夫妇重新抵押了他们的第二套房子。 拉文曾是阿尔伯塔人，他说大多数客户都和他有同感。尽管如此，他最近发现，他所在的沙漠州的加拿大人挂牌房源数量激增。同样，成本是底线。 “他们每年要花2万美元才能拥有这处房产，包括水电费、税费和在这里拥有房产的所有持有成本。由于加元贬值，他们没有如所希望的那样下降，” 他说。拉文还表示，他将在未来几周处理8处挂牌房源，全部为加拿大人所有，是他平时挂牌量的两倍。

具有国资背景的房地产巨头公司万科终于未能抗住几年来的房地产危机及经济增长疲软的冲击，预计2024年将出现创纪录的净利润亏损约450亿元（约62亿美元），引发外界对公司流动性的担忧加深。 万科周一（1月27日）公告宣布，郁亮申请辞去董事会主席，祝九胜辞去首席执行官的职务。根据万科的公告，郁亮继续是公司董事，并担任执行副总裁职务，而祝九胜不再担任公司任何职务。 路透社周一报道说，万科的主要股东国有深圳地铁的董事长辛杰担任万科董事长，来自深圳国有企业的另外三人担任万科的副总裁。这表明政府将加强对万科的监管，因为外界预期随着万科今年面临几项债务到期，政府将介入以遏制无法偿还债务的风险。 报道说，一家官方媒体这个月早些时候曾称，万科的首席执行官祝九胜已被拘留，该公司可能会被收购或重组。万科从未对该报道发表评论。而在万科的公告发布后的几个小时内该报道就被删除了。 报道援引万科在公告中的表述说，为有效降低风险，切实维护购房者、债权人和投资者的利益，董事会决心加强集团的管理能力，利用深圳地铁的资源优势...作为主要股东和其他方。 公告补充说，万科正在经历暂时的流动性困难，并承诺专注于其核心业务以及其他措施，以改善其运营。 万科在另一份公告中表示，预计2024年净亏损为450亿元（62亿美元），低于2023年的120亿元的净利润，同比下降470%。公告表示，公司业绩不佳主要受到销售额和利润率下降、信贷和库存减值的额外准备金，以及一些大宗资产和股权交易亏损的影响。 万科是中国家喻户晓的品牌之一，在一些大城市拥有许多项目，目前深圳地铁拥有约三分之一的股份，是最大的股东。 资料照：中国房地产巨头万科集团董事会主席郁亮在香港出席一个记者会。（2016年3月14日） 此前，万科曾被认为可能不会受房地产市场危机和动荡的影响。前房地产巨头中国恒大在2021年底出现离岸债务违约后，2024年被勒令清算。 报道表示，分析师表示担心万科的问题可能是压垮购房者信心的最后一根稻草，而银行可能会进一步关闭对该行业的融资，从而挤压尚未违约的开发商。过去几个月的购房者信心已经显示出趋稳的迹象。 官媒南方日报援引深圳国资委的话说，深圳政府有足够的资源通过深圳地铁帮助稳定万科的发展。该报还援引深圳住建局和银行的话说，它们将通过资产处置和融资来帮助万科的流动性。 “深圳国资委的介入本质上意味着万科的国有化，这并不是一件坏事，”银河国际证券香港有限公司（CGS International Securities HK）中国研究主管郑伟文（Raymond Cheng,）说。“债权人现在可以对万科的还款能力感到放心。” 万科在周一的一份新公告中说，在将万科在深圳一个摩天大楼项目中的所有收益权和股权转让给深圳地铁后，预计将获得六亿元（8275万美元）的盈利。此前，万科持有该项目49%的股份，而深圳地铁持有51%的股份。 在万科表示3月初将赎回价值10亿元（1.3768亿美元）的2027年票据后，该公司的债券周一早些时候上涨，因为投资者将提前赎回票据视为万科偿付更紧迫的债务没有问题的信号。

当您在大温哥华地区购买房地产时，可能会发现某些房子明显比同类型其它房子便宜，仔细观察，可能会发现，房屋买卖契约上会注明那是一栋属于「租赁产权」 (leasehold) 的房子。 leasehold的房子，往往比freehold的便宜非常多。 「租赁产权」和「永久产权」 (freehold) 之间的差别在哪里？该如何选择？ Daily Hive 报道，依据 Sutton Group-West Coast Realty 的温哥华房地产经纪人 David Hutchenson 的解释，多数买卖房子都属于永久产权，也就是你百分百拥有土地和地上建筑物。 但租赁产权是指租赁者有权在固定期限内占用该财产，通常期限为 20 年以上、 99 年以下。然而，这并不意味着你拥有该房产所在土地的所有权。 他说，如果你购买已经租赁的租赁权，「它的租赁期不会自动再次变成 99 年。你只得到剩余的 99 年。」 租赁权可适用于住宅、建筑物、公寓单位或地皮。「有了租赁权，你基本上就拥有了房屋本身......无论你拥有多少平方英尺的空间和它下面的土地。」 租赁期限超过 20 年的租赁不受《住宅租赁法》 (RTA) 的约束。因此，租赁与承租不同，因为您不是租用该房产，而是在一段规定的时间内占用它。 然而，如果租赁权所有者将该单位出租给另一个租户，则适用 RTA。此外，分层财产法也不适用于长期住宅租赁。 在卑诗省，租赁物业可以由不同的实体拥有，例如大学、原住民群体、政府（市、省或联邦）或私人团体。例如在卑诗大学和西门菲沙大学等校园附近或原住民土地上都看到许多租赁物业。 温哥华市政府在东南海滨大道和尚普兰高地也持有租赁权，各大公司在西区也持有租赁权。 即将实施的 Heather Lands 计画和 Jericho Lands 计划就是是由原住民主导的租赁权典型例子。 租赁产权有预付(pre-paid)和非预付(non pre-paid)两种。 预付是指在租赁权生效时就支付所有费用，而非预付租赁则要求您支付每月或每年的费用。 租赁也涉及不确定性。当某个单位的租约即将到期时，土地所有者不能保证续租，您可能必须重新协商租约条款。由于土地价值趋于上升，业主可能还会选择以更高的成本进行续约。 因此，购买租赁期较长的租赁权较为安全。随着租赁期接近结束，其财产价值可能会下降，更难找到买家。 至于购买租赁权时要寻找的融资贷款，可能会「棘手」一点。整体来说，会面临利率可能会高一点，或者可能需要支付更多首付。但因租赁产权的房屋总金额更便宜，所以想要凑上足够的首付也比购买永久产权会容易些。  

寒冷天气本星期抵达温哥华，气温连续几天徘徊在零度左右或降至零度以下。一些租客问：房东是否有责任维持出租房屋保持在某个温度以上？ 《Daily Hive》报道，早前曾有新闻提到，有租户抱怨房东拒绝在寒流来袭时打开暖气，还有人说出自己所住公寓大楼缺乏暖气和热水，迫使她只能去健身房洗澡。 房东维持出租房屋的最低温度该是多少？各城市有不同规定。 根据市府条例规定，温哥华建筑物必须维持的最低温度如下： 根据第 18.1 节：除寄宿公寓外，所有建筑物必须能够保持最低 22°C 的温度。根据第 21.13（b）条规定：每家寄宿房屋经营者应维持以下最低温度：上午8点至午夜12点之间：不低于20°C午夜 12 点至早上 8 点之间：不低于 16°C  温哥华的 SOM 条例将寄宿公寓定义为任何建筑物或其独立部分，拥有 3 个或 3 个以上单元或房间，并单独占用或用于出租生活。这些可能包括饭店、公寓大楼、住宿加早餐饭店或多用途建筑。 然而，市政府澄清说，寄宿公寓不包括独立式住宅、复式住宅、自有公寓或根据《分层房地产法》由分层公司管理的建筑物。 最低温度也可能因您出租房屋的使用年限而异。省政府告诉，他们最近更新了新房屋温度的规定。「自2024 年卑诗省更新《卑诗省建筑规范》以来，卑诗省所有新住宅都必须能够保持室内空气温度不低于 22°C（所有居住空间）、18°C（未完工地下室）。新的建筑规范还要求所有新建住宅至少有一个温度不超过 26°C 的居住空间。」 省府说，建筑规范不具有追溯效力，因此在采用新版规范时，现有建筑物无需进行升级。 租户资源和咨询中心 (TRAC) 的律师莫德罗维奇 (Zuzana Modrovic) 说，虽然温哥华市的条例和卑诗省建筑规范规定建筑物必须能够保持最低温度为 22°C，但事实并非如此。 莫德罗维奇在接受采访时说：「这只是意味着建筑物的供暖装置需要能够达到那个温度。没有省级法规规定房东保持房屋最低温度必须达到多少。住宅政策并没有涉及如此详细的细节。」 莫德罗维奇解释说，TRAC 信息热线每年接到数千通电话，其中有好几个是询问暖气或冷气情况的。「我们听到租户说房间太热或太冷，尽管这种情况在共享生活环境中更常见。」 TRAC 建议，如果房客发现房屋内气温较低，应先写信给房东，要求他们调高暖气或提供让房屋变暖的方法。「下一步行动是向住宅租赁部门申请命令，以遵守租赁协议。根据《住宅租赁法》，他们有权为自己的房屋供暖。」  

越来越多的加拿大“雪鸟族”（Snowbirds）正在选择卖掉他们在美国佛罗里达州甚至德克萨斯州的房产，背后原因令人深思。 注：加拿大“雪鸟族”，是指“规律性前往美国太阳带、墨西哥以及加勒比海等温暖地区过冬的人”。该群体以前主要由“退休或年长者”构成，现在，像“季节性情感障碍患者、季节性旅游爱好者”等“其他年龄段群体”也被视为其中一员。 与“雪鸟族”对应的是“太阳鸟族”，指“在夏天离开炎热地区、迁移到凉爽的高海拔或偏北地区生活的人”。 Pompano Beach房地产公司经纪人亚历山德拉·杜邦（Alexandra DuPont）说，“我现在接到的客户咨询几乎全部都来自‘卖房者’，‘买房者’非常罕见……” “甚至我可以这样说，现在来电咨询我的想要挂牌卖房的客户几乎全部都是加拿大人，而买家中，一个加拿大人都没有。我以前从未见过这种现象。” “我认为，加元持续贬值是致命打击。2021年，加元兑美元汇率约为83美分，而今仅为69美分，并可能进一步降至65美分。” “与此同时，美国的生活成本也在不断攀升，过去几年中，佛罗里达的通胀率一度接近10%。” “除了通胀，他们还必须面对迅速上涨的物业费、保险费及医疗保险开支，而新的建筑安全法规也迫使房主不得不承担高昂的房屋结构维修费用。” Desjardins Bank佛州分行总经理路易斯·雷欧姆（Louis Rhéaume）指出，当前这一卖房潮既是经济问题，也是人口结构变化的结果。 他提到，在2008年金融危机期间，佛州房价较低，加元汇率较高，这吸引了大批“婴儿潮一代”的加拿大买家。如今，这批人已经步入80岁左右的高龄，而房价也升值到一定高位，许多人认为现在是获利良机。 不过，并非所有人都对这一趋势感到悲观。 佛罗里达当地另一名房地产经纪人汉斯·谢尔索（Hans Shelso）表示，情况或许没那么糟糕，“相比加拿大人的恐慌，本地人心态还行……他们不认为加拿大雪鸟族的卖房潮会造成多么严重的影响。” 据《蒙特利尔日报》（Journal de Montréal）报道总结称：加拿大“雪鸟族”卖房的背后有多重经济原因，以下是主要驱动因素： 1. 汇率影响：加元持续贬值 从2021年的83美分跌至当前的69美分，加元兑美元的贬值削弱了加拿大退休族的购买力。从日常开支（电费、网络费和水费）到整体生活成本，许多人难以为继。 2. 通货膨胀：生活成本持续飙升 过去几年，佛罗里达的通胀率高达10%，即使2023年通胀有所缓解，但物价仍比数年前高出许多。燃油、食品、电力等价格大幅上涨，对依赖固定退休金收入的“雪鸟族”构成巨大挑战。 3. 物业费和保险费翻倍 物业费在过去15年里翻倍增长，目前平均为每月600到700美元。而保险费用也随之猛增——近年来，由于频繁的飓风灾害，佛州保险公司数量减少，保险费率暴涨，所有成本最终转嫁到每一位房主头上。 4. 建筑安全法案带来的额外开支 自2021年迈阿密发生公寓坍塌事故发生以来，佛州推出了更严格的建筑安全法规。所有三层以上的建筑必须进行工程结构检查并进行加固工程，一些房主因此新法而被迫支付了高达8万美元的额外分摊费用。 5. 医疗保险费用上涨 随着COVID-19疫情的爆发以及医疗系统人力成本的上升，针对长期旅行的医疗保险费用在过去几年间上涨了10%到25%。这无疑对需要长期留在美国的加拿大退休族来说是另一重经济负担。 总而言之，尽管“南部地区”的房产市场目前仍对加拿大人具有一定的吸引力，但对许多加拿大雪鸟族来说，经济压力正在迫使他们重新审视自己的过冬计划。

在意大利西西里岛的桑布卡小镇，近年来的廉价住房计划取得了前所未有的成功，吸引了来自世界各地的买家，尤其是美国人。这个曾经冷清的小镇，透过象征性的价格销售房屋，成功振兴了当地经济，并让这个偏远地区成为全球焦点。 2019年，桑布卡首次推出1欧元的房屋拍卖，吸引了大量美国买家。两年后，价格微幅上涨至2欧元，但依然引发了热烈的竞争。美国买家纷纷前来购买废弃的老旧房屋，并将其修缮成为度假屋或投资物业，为当地带来了超过2000万欧元的收入。桑布卡甚至被戏称为“意大利的小美国”。 然而，随着市场的变化，这座小镇的房屋竞标热潮逐渐转向了当地人。据桑布卡市长朱塞佩·卡乔波（Giuseppe Cacioppo）介绍，最近的一次拍卖显示，参与竞标的主要是来自意大利其他地区的买家，而非以往主导市场的美国人。这一变化令当地政府感到惊讶，但也反映出意大利人对这些廉价房屋的兴趣逐渐上升，尤其是年轻一代，他们大多为数位工作者，能够远距工作并享受西西里岛的美丽与宁静。 此次拍卖中，仅有15位竞标者参与，其中6人成功中标，出价范围从500欧元到12,500欧元不等。这次拍卖的结果标志着意大利人对这些房屋的需求正在增加，尤其是在价格较高、不需要大量修缮的房屋上。 市长卡乔波表示，尽管美国买家的数量有所减少，但他们对桑布卡的贡献依然不容忽视。美国买家不仅推动了当地的房地产市场，还为小镇的复兴注入了活力。如今，他们更多地选择购买价格较高、装修完好的房屋，并开始寻找带有家具的物业。 桑布卡的房屋计划不仅吸引了国际买家，还吸引了不少意大利本地人。《CNN》报导称，来自西西里岛东北部的25岁金融顾问保罗·莫拉比托（Paolo Morabito）与28岁的建筑师朋友布鲁诺·苏尔法罗（Bruno Surfaro）便在此次拍卖中成功购得一处35平方米的小型石头住宅，计划将其改造成度假别墅和出租屋。他们表示，尽管桑布卡是他们的家乡，但在该地区的房屋计划受欢迎之前，他们从未真正关注过这里。 这一房屋计划的成功也吸引了来自意大利各地的投资者。47岁的克里斯蒂安·萨鲁奇（Cristian Salucci）便在此次拍卖中以1,000欧元购得一处70平方米的房产，计划花费约10万欧元进行翻修，并将其作为度假场所。他表示，桑布卡的住房计划对于振兴意大利的乡村地区具有重要意义，并且让他意识到购买这些废弃房屋并将其重生的潜力。 尽管美国买家的热情有所减退，桑布卡的房屋计划仍然为这座小镇带来了显著的变化。市政府也积极为数位工作者提供支持，建立远端工作设施并改善无线网络，吸引更多人前来定居或度假。如今，桑布卡不仅成为了全球房地产热潮的一部分，也在现代化与传统之间找到了自己的独特位置。

位于温哥华西端区海滨的一幢八层柏文大楼，地址海滩大道（Beach Ave.）2061号，靠近史丹利公园入口，地理位置优越，楼内部分租户因受政策保护，租金可比市价低一倍以上。最近业主传出以装修为由驱逐租客，被指意图提高租金。 据Postmedia报道，这幢1967年建成的大楼，里面单位采用开放式平面布局，宽敞而明亮。目前一间空置的两房柏文在Rentals.ca网站上挂牌出租，月租金为5,995元。 但现有租户（其中有些已在该楼居住多年）因为受到租金管制保护，支付的租金则要便宜得多。 该楼新主人最近向市府提出申请，要求对建筑物进行翻修、驱逐所有租户并重新设计建筑结构。如果获得批准，租户将获得4个月过渡期及「搬迁补助金」。 建筑物看起来状况良好 现租户表示，这幢建筑物看起来状况良好，并认为业主是想收取更高的租金。 「这个单位没有任何需要翻新的地方，」拉波特(Danielle La Porte)说，她已经在这个楼里住了两年，以4,500元的价格租了一套可以看到海景的两居室。 「我的厨房和两间浴室都有大理石台面。我有一个全新的洗衣套间。」 在楼内住了10年的特纳(Jeff Turner)，则只需为其两室单位支付2,500元租金。特纳说：「有些人已经在这幢楼里住了15到20年。」「这里有很多家庭、孩子，有些人是残疾人。」 B.C. OnLine将Hollyburn Properties列为该楼所有者，但自2024年3月起，它实际上已归Lionsgate Communities所有。 Lionsgate在声明中表示，这幢混凝土建筑「需要进行结构升级，以满足当前的建筑规范和抗震安全要求，更新生命安全系统，并进行现代化改造，以提高环境性能。」 「此外，必须更换管道、电气和通风系统，以确保安全、可靠和高效，并改善室内空气质量，提高宜居性。」 如果改造工程获得批准，建筑结构将被拆除重新配置，增加7间套房，从目前的38间增加到45间。 Stuart Howard Architects的Neil Robertson，在写给市府的开发许可申请函中写道：「拟议项目将增加西区的长期、高品质和负担得起的出租住房存量，从而使公众受益。」 鉴于该楼一套打算出租的两房单位月租金为5,995元，现居民质疑这是否能负担得起。 西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)表示，负担能力一般被认为是收入的30%。如果每月支付5,995元的租金，那么每年就必须赚到240,000元才算是负担得起。 拉波特表示，驱逐可能会对西区产生更广泛的影响，因为那里有许多较旧的出租建筑。 拉波特指，如果市府允许Lionsgate按提议重建，可能会在未来开启西端区楼宇重建和驱逐租户先例。「所有和我们交谈过的邻居都明白这一点。」 他们担心居住在这幢大楼里的50到60名居民会全部迁出。 「人们已经在这里居住了很长时间。如果他们被赶出去，将无法负担在这个社区的生活。」 同一社区已有先例   2018年，位于戴维街（Davie St.）1717号的「Berkeley Towers」也是提出进行类似的大规模翻修并引起争议，租户抗议失去58套「经济适用」住房，换成了「52套难以负担的豪华单元」。 但市政府最终批准提议，租户尽管得到业主Reliance Properties的经济补偿却遭驱逐。 温哥华市尚未对海滩大道2061号的开发许可申请做出决定，但就在电邮中表示，开发许可证涉及「市政府工作人员的审查，以确保该项目符合所有市政府政策和要求。其中包括本市的租户搬迁和保护政策。」并指根据卑诗省《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act，RTA），「终止租约属于省级管辖范围。」 省市政事务及房屋厅(Municipal Affairs Housing)则在电邮中称出于私隐原因，无法对具体案件置评，但「我们可以确认（住宅租赁部门）尚未收到终止该房产租赁的申请。」 为了能够驱逐租户进行装修，房东必须满足《住宅租赁法》规定的条件，包括他们打算「善意翻新或修缮出租单位，并证明实现所需空置以完成装修或修缮的唯一合理方法，就是终止租赁协议。」 房屋厅在第二封电邮中表示，「如果房东认为有必要进行装修或维修，以延长或维持出租单元或出租单元所在建筑物的使用，则房东可以因装修或维修而终止租约。」并补充，「进行抗震升级是延长或维持租赁单位或建筑物使用所必需的修复之一。」 但具体如何判断，则须交由住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)断正。 此次驱逐事件最终将进入听证程序。 图：谷歌地图  

本拿比的高楼大厦有如雨后春笋，一幢楼高853呎的商住大楼将成加西地区最高大楼，发展商更计划把天台建成对公众开放的观景台，势将成为大温的旅游新景点。 刚落成的Two Gilmore Place楼高708呎，为目前大温最高建筑物，但不久之后将被同样位本拿比的755呎Sky Park取代其位置，比它更高的还有由发展商Pinnacle在Lougheed Town Centre规划中的850呎高楼。 然而，一山还有一山高，同样正在规划中的McCarthy Plaza将再创高峰，楼高达853呎，将改画本拿比的天际线，并超越包括爱民顿Stantec Tower在内的加西地区所有建筑物。 由发展商WPJ McCarthy and Company筹划的McCarthy Plaza，位于京士威（Kingsway）夹尼尔森街（Nelson Street），将会借用纽约帝国大厦的概念，在第71层的天台兴建户外面积达4,700平方呎的观景台，高度足以平视本拿比山顶上的西门菲沙大学（SFU）建筑物，游客不但可以尽览大温全景，更可远眺至温哥华岛和美国华盛顿州的风光。 这幢高厦预计于2028年落成，将提供约500个住宅单位，按市府规例部分被划为低于市价的租用房屋，最高三层将有8个名为为天际套房（Sky Suites）的三房阁楼，接近地面的13层为商用面积，提供接近19万平方呎的办公室用地，其中一层为原住民美术馆，另外的楼层也可用作经营酒店。 图：Dialog/WPJ McCarthy and Company

温哥华一宗房东与房客之间的驱逐纠纷，于本月一路诉至卑诗最高法院（BC Supreme Court），法官裁定住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch，RTB)需要覆核该案，因为仲裁员审理时程序不公。 法庭文件指出，纠纷的焦点是房东试图驱逐住在温哥华市中心一间柏文的房客。房东声称，该房客存在许多问题，包括她用胶带遮住了房屋的通风口，阻碍建筑物内的空气流通并造成安全隐患。 但租客否认在厨房和浴室通风口贴胶带，声称该胶带是房东贴的，并指房东未能对租赁单位进行必要维修和补救，拒绝解决她关于香烟烟雾的投诉等。 RTB裁决员指出，房东与房客的关系十分紧张。房东于2024年秋季向房客发出了3份驱逐通知，其中一份是当面递交，一份是透过电子邮件发送，第三份则透过挂号信发出。 但3份通知提及的日期并不相同。 房客于10月9日提出了异议，亦即对最近一次通过邮寄送达、在10天内迁出的驱逐通知。 但RTB仲裁员审理此案时指出，她对驱逐令提出异议的时间已经太迟。RTB的理由是，从第一份驱逐通知算起，到10月9日时，10天期限已经过去了。 仲裁员建议租户和房东就双方都方便的搬出日期达成协议。 「这取决于你，」仲裁员说。「你希望房东给你住到月底的机会，还是希望房东做出有可能让你提前搬走的决定？」 仲裁员于11月6日作出裁决，执行双方在RTB听证会上达成的和解，并下达占有令，迫使申请人（租户）于年12月1日搬离租赁物业。 然而租户将此事诉至卑诗最高法院，认为RTB听证会不公平。 法官表示同意，并称仲裁员提到了两个可供她选择的方案——确定搬出日期或向房东发出占有令，这样她就可以提前搬出。但仲裁员没有提到第三种选择：她（房客）可以请求仲裁员延长争议的截止日期，准许她于10月9日提交的申请有效。 法官写道：「直到听证会举行，申诉人才意识到自己已经错过了提交争议的最后期限。」「仲裁员告诉申诉人她只有两个选择，这是不准确的。」 法官发现租户是在胁迫下达成搬出和解协议的，因此案件将被发回RTB进行另一次审理。 图：网上图片

安省政府自2017年首次实施海外买家税以来已收税超过10亿加元，其中约一半的收入与多伦多的房屋有关。 面对这块肥肉，多伦多市也希望实施自己的10％市政非居民投机税（Municipal Non-Resident Speculation Tax，简称MNRST），并预计这可能会为2025年增加约1500万加元的市政新收入。现在这项MNRST税在市政府网站上已经悄悄开始实行了。 多伦多市政府从2025年1月1日开始实施了MNRST， 只针对“外国人”在多伦多市买房。 MNRST是对现有的多伦多市土地转让税（Municipal Land Transfer Tax，简称 MLTT）的补充，这意味着外国人在多伦多买房除了土地转让税外，现在还要交省市两级的海外买家税，NRST(安省25%)和MNRST(多伦多10%)。 根据多伦多市政府给出的定义： “外国实体”包括： 外国个人：非加拿大公民或永久居民的个人 外国公司：在加拿大境外注册成立的公司，或受外国实体控制的公司 应税受托人是指： 信托的受托人，至少有一个受托人是外国实体。 信托的受益人：该信托至少有一个受益人是外国实体。 哪些房产适用 MNRST？ MNRST适用于包含至少一单元但不超过六个单元的住宅房，比如，独立屋、半独立屋、镇屋、共管公寓单元等。 但是MNRST不适用于以下物业类型： 多户住宅公寓 超过六个单元的建筑 农业用地 商业用地 工业用地   税款计算依据 MNRST基于“对价金额”计算，通常是购买土地所支付的金额加上购买协议中所包含的抵押或债务余额。 在某些情况下，如以下情形，税款计算依据为土地的“公平市场价值”： 租赁期限可能超过50年的租赁转让； 从公司转让土地给其股东； 转让土地给公司并发行公司股份。 图源：51记者拍摄 豁免条款 与省级豁免一致，以下情况可能免除MNRST： 省提名移民：在购房或取得时被安省移民提名计划提名的外国人，并已申请或承诺申请成为加拿大永久居民。 受保护人士：根据《移民与难民保护法》第95条规定，在购房或取得时获得难民保护的外国人。 配偶：与加拿大公民、加拿大永久居民、省提名移民或受保护人士共同购买住宅物业的外国人，其身份符合《土地转让税法》的定义。 实施与征收 与土地转让税程序一致，市政府将与Teranet公司及省政府合作，负责MNRST的征收和执行，以及相关信息的共享。 针对外国买家的土地转让税（MLTT）和MNRST款项需在物业注册时缴清。 在注册过程中，所有纳税人需声明MNRST的纳税责任或申请豁免。 对于这件事，广大华人网友吵翻了！ “把投资者赶跑，剩下一堆被政府压榨后的贫民和难民。” “算是穷疯了吗？” “不让别人买，自己国民就能买的起了？开发商的房子烂在手里吧，要么就破产。成本就在这里，杀鸡取卵是什么政策？” “只会加税，不归路！” “加这么多税谁还愿意到这来买房？除非有毛病！” “房子是政客压炸人民的不合理手段、这些政客没脑子赚钱、维一办法加地税。” “为什么省市政府自己不开发项目赚钱的资金来补贴老百姓，上台天天想着伸手加税，祸国殃民！”  

卑诗省一些最受欢迎的滑雪社区房价，预计在2025年的上涨速度将高于温哥华。 据加拿大皇家地产集团(Royal LePage)发布的最新报告预计，卑诗休闲房地产市场的火热行情将于今年延续，热门冬季休闲目的地的独栋住宅价格平均上涨8.5%。 Royal LePage Sussex的地产经纪英厄姆(Frank Ingham)在新闻稿中表示：「尽管降低利率使消费者对整个房地产市场的走势更有信心，但仍许多买家持观望态度，等待进一步降息。」并指随着市场触底，许多人希望抢在春季房价可能上涨之前买入。 预计在距离温哥华以北约两小时车程的威斯勒（Whistler），独户住宅均价按年将增长9%，达到389万元。 相较之下，大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors，前身为温哥华房地产局）管辖范围内的独栋住宅，中位数料仅上涨2%，至177万元。 皇家地产称，卑诗其他滑雪社区的房价今年也将上涨，其中，省内陆地区的弗米尔(Invermere)上涨10%，灰熊镇（Revelstoke）、太阳峰(Sun Peaks)和大白山（Big White）上涨5%，华盛顿山（Mount Washington）上涨2%。 房地产专家表示，所有迹像都显示大温地区的房地产市场将大幅复苏。 这是因为过去3年由于借贷成本极为不利，大部分时间里潜在购屋者一直不愿买房，需求受到压抑。 皇家地产经纪Randy Ryall最近表示：「展望2025年，鉴于柏文和城市屋（townhouse）类型的房产相对较可负担，预计价格涨幅将超过独栋住宅。」

冬去春来，BC的旅游市场又逐渐启动，短租导致的问题又成为媒体焦点。 近日，基洛纳（Kelowna）Upper Mission社区的居民Dave Montpetit就向《环球新闻》抱怨，他所在的街区有一栋短租房，旅游巴士以及租客带来的喧嚣和不雅行为打扰了原本安静的社区生活，他觉得非常沮丧。 而且，Montpetit还反映，这栋短租房的屋主大部分时间都不在。 如果这是真的话，那么这位屋主违反了市政和省级的规定，因为在BC省只有主要居所才能用于短期住宿。另一方面，Montpetit也表示，就算是短租屋主真的违规了，但市政没有依规执法，那么举报和监督的责任就落到了邻居身上。 BC省短租房屋登记系统即将上线，将为解决这些问题带来希望。Montpetit表示：“我现在依靠省政府来做这件事。”这个全新的短期租赁登记系统目前正在推出上线。 已有超过1500套短租房业主被勒令整改 根据去年5月1日生效的新短租法规，在BC省人口超过1万的市镇，能进行短租的房源只能是主要住所，或者是主要住所的第二套房和附属住宅单元，如地下室套间、后巷屋等。而且，挂上短租平台的房源必须提供营业执照号码，平台必须与省府共享数据。 据Vancouver Sun稍早的报道，自去年5月BC省新的短租限制法规实施以来，已经有超过1500套短租房业主被勒令整改。 为了打击非法短租，省府还成立了11人组成的执法队。BC省住房厅长Ravi Kahlon说，绝大多数的非法房源都是通过公众投诉而举报的。其中，大多数业主在接到执法队的通知后，都立即采取了合规措施，但仍有75起案件正在调查中。 如果这些房源被判定违规，可能会处以每天$5000元的罚款。按照省府去年公布的短租合规执法工作进程，今年初将启动全省的短期租赁登记系统（short-term rental registry）。 BC省住房厅长Ravi Kahlon说，这个登记系统会分享数据给财政厅，财政厅负责收集哪些人的房屋是主要住宅、哪些是投资性房产的数据。住房和市政事务厅在给《环球新闻》的电子邮件回复中表示：“将很快分享更多有关登记的信息，包括可用于证明主要居住地的文件类型。”随着登记系统正式启动的日子临近，省府打击法非短租的执法力度也不断加大。登记处将要求Airbnb等短租平台删除未在BC省注册的房源。 短租一刀切令业主蒙受损失 在社区居民抱怨短租扰民、需要加强监管的同时，BC省府一刀切的做法也给部分业主带来投资损失。BC保守党就业、经济发展和创新评论员 Gavin Dew 接受《温哥华太阳报》采访时表示，许多BC省人购买房产是为了将其用作 Airbnb，但由于新的限制，他们不得不亏本出售。去年10月，维多利亚的22名公寓业主就联合对BC省政府提了9起诉讼，要求赔偿他们因新短期出租法规所引起的经济损失。 业主们认为新的法规相当于是政府的征用，因此政府理应给他们给予相关赔偿。除了省府对短租的限制，BC省某些市镇还完全禁止短租。温哥华岛纳奈莫地区居民Jay Bert就反映，直到平台联系到他们时，他才意识到自己挂在平台上的三居室马车房是不合规的，即使这是隶属他们的主要居所上的第二套房子，因为纳奈莫不允许短租。 Bert的短租已经运营了两年，并且一切进展顺利。他表示，短租不仅为他们带来了收入，也为旅行者提供了一项宝贵的服务。“我们的运营状态非常好。这真是很棒的一段经历。我们接待了来自世界各地的客人，认识了许多人，同时提供了一项对人们有益的服务，”Bert说。但现在，Bert夫妇须想办法处理这套专为短租设计的空间。但他们对转向长期出租持谨慎态度，因为听闻过许多租霸的故事。Kahlon表示，尽管他对这些房东的担忧表示理解，但他强调目前全省仍有数千个Airbnb短租合法运营。他指出，这项政策[短租法规]的首要目标是增加长期住房供应，而不是单纯剥夺短租房东的机会。

大温一位爸爸拿不回他给现已分居的儿子、儿媳当初结婚所赠送的 50 万元。 BC最高法院支持一名男子的前儿媳，她在结婚时获赠 50 万元，可以和她的前配偶一起购买价值 130 万元的房屋； 近日，BC上诉法院维持了原判。 BC一名商人在省上诉法院再次败诉，法院驳回他要求儿子和前儿媳偿还他在2010年赠予他们用于在北温购买房屋的50万加元。2010年，阿夫塔尔-辛格-乔哈尔（Avtar Singh Johal）把50万赠送给儿子哈文德-辛格-乔哈尔（Harvinder Singh Johal）和儿媳苏珊-弗朗西斯-利特尔（Susan Frances Little），用于购买位于北温格兰德大道（Grand Boulevard）的一套价值 130 万元的房屋。但在这对夫妇于 2018 年分居后，父亲阿夫塔尔声称这笔钱是贷款，并在BC省最高法院起诉了他的儿子和前儿媳。儿子哈文德虽然理论上是被告，但他表示这笔钱是贷款，和父亲的说法一致。而儿媳利特尔则声称并非如此，并指前家公阿夫塔尔曾向丰业银行（Scotiabank）出具了一封用于抵押贷款的赠与信。 这对夫妇获得了大约 45 万元的抵押贷款，在儿媳利特尔卖掉她的公寓后，夫妇俩拥有大约 75 万元的现金。买房之后，夫妻俩又申请了 20 万元的房屋净值信贷额度。 B.C. dad can't get back $500K he gave now-separated son, daughter in-law for home https://t.co/FfTunpA671 via @NorthShoreNews — North Shore News (@NorthShoreNews) January 22, 2025 2023 年 12 月 28 日，BC省最高法院法官杰奎琳-休斯（Jacqueline Hughes）支持儿媳利特尔的观点。虽然赠与信在法官的判决中占有重要地位，但它并不是唯一的因素。休斯法官说：“我认识到，父母为帮助子女获得抵押贷款而准备的赠与信并不能决定父母提供资金的意图，”他指判例法显示，赠与信并不是解决此类纠纷的唯一决定性因素。相反，“在目前的情况下，我认为，由于资金是与丰业银行的赠与信同时提供的，而且在没有同时文件或相反讨论的情况下，父亲阿夫塔尔对资金性质的沉默，不足以否定该赠与信的明确措辞。 随后，父亲阿夫塔尔就该判决向省上诉法院提起上诉，声称高院法官未能将其个人意图与其公司意图区分开来是错误的。在最近公布的一份判决书中，省上诉法院的三名法官同意阿夫塔尔提出了新的论点；但他们指，“上诉人不能在上诉中提出与其在审判中的立场不一致的论点”。此外，上诉法官同意休斯法官 “广泛地 ”审查了证据，并为礼物是有意为之的结论提供了详细的理由。“上诉人还对法官在分析中处理证据的方式提出质疑；但是，他们没有证明法官有任何明显的、压倒一切的错误。相反，他们的论点要求本庭重新权衡证据，并就证据得出不同的事实结论。这不是上诉法庭裁决的事情"。

尽管加拿大依然深陷冬季严寒，但春季房地产市场或将迎来重大变化。一个重要数据显示，加拿大房地产市场上月有五分之一房源被卖家取消。 图源：51记者拍摄 根据加拿大国家银行 (NBF) 的分析，去年12月房地产库存表现比销售更具韧性。由于许多卖家取消交易等待更低的抵押贷款利率和春季需求的回升，这可能导致春季库存进一步增加。然而，这种“集体观念”可能带来意想不到的结果：卖家集中重新上市，而债券市场收益率上升可能削弱抵押贷款政策的刺激作用。 加拿大房地产需求有所改善，但仍然疲软 加拿大房地产需求有所下降，但最糟糕的情况似乎已成过去。 经过季节性调整后，12月房屋销售环比下降5.8%，结束了连续四个月的增长趋势。尽管宽松的政策提高了需求，但整体需求仍处于历史低位，特别是在人口快速增长的背景下。 NBF经济学家Daren King解释道：“尽管如此，与加拿大央行开始降息之前的5月相比，销售额仍然高出12.9%。” 加拿大房地产库存表现出比需求更强的韧性 相比需求，加拿大房地产供应表现更加稳健。 经过季节性调整后，12月新增房源环比减少1.7%，下降幅度还不到销售下降幅度的三分之一。这一结果推动了活跃房源在同期增加了2%。然而，一些房源未显示在这些数据中，因为它们被取消了。 上月五分之一房源被取消，市场仍远未恢复正常 取消的房源指的是卖家终止协议的房源。这种现象表明市场需求在当前价格水平上被夸大了。 尽管取消房源的比例有所下降，但仍高于以往水平。 2022年，当利率上调、销售突然下滑时，取消房源的比例曾达到26%的峰值。而上月该比例为20%，略有改善，但仍高于2020年之前的水平。这种高频的房源周转表明市场尚未恢复正常。此外，大量库存可能暂时搁置，等待春季利率下降后重新上市。 利率政策与全球市场的相互作用 NBF指出，上月的一些政策措施有助于一定程度上提振销售。例如，50个基点的降息和联邦政府推出的30年期抵押贷款。然而，全球市场的走势可能抵消这些积极因素的影响。 King警告道，“尽管这些政策因素是积极的，但需要关注最近长期债券收益率上升的影响，因为这可能传导至固定抵押贷款利率”。 图源：51记者拍摄 未来展望 尽管降息改善了市场情绪，但并未显著提升贷款能力。固定利率抵押贷款（受债券市场收益率影响）仍明显比浮动利率抵押贷款（受降息影响）便宜。如果全球债券市场继续推动收益率上升，卖家等待更低贷款利率再重新上市的赌注可能无法如愿以偿。

尽管多伦多的房地产市场在2024年初需求显著下降，开局低迷，但下半年迎来了巨大变化，为希望入市的潜在买家提供了更高的可负担性。 图源：51记者拍摄 根据Ratehub.ca 2024年12月的《可负担性报告》，包括多伦多在内，加拿大13个主要房产市场中有9个在2024年实现了可负担性的提升。 可负担性改善的因素 报告分析了买家全年购买多伦多平均房屋所需的最低年收入，同时研究了抵押贷款利率、压力测试利率以及房价变化对收入需求的影响。 平均五年固定贷款利率：从5.71%下降至4.99%。 压力测试利率：从7.71%下降至6.99%。 平均房价：从2024年1月的$1,065,300下降到12月的$1,061,900。 收入需求：全年收入需求减少了$12,400，创下最大改善幅度。 买房所需收入（2024年多伦多） 以下为2024年各月在多伦多买房所需的最低年收入： 1月：$210,2002月：$213,9503月：$216,9204月：$217,1705月：$215,9206月：$214,3607月：$208,9508月：$204,1009月：$199,80010月：$195,42011月：$194,90012月：$197,800 图源：51记者拍摄 展望2025 预计2025年房屋销售将反弹，这得益于加拿大央行可能的利率下调和长期积压的购房需求。根据加拿大房地产协会（CREA）的预测，这一趋势将在2025年和2026年进一步显现。 报告指出：“经过两年半的需求积累，加上借贷成本降低，预计2025年春季上市高峰会引领市场活动的复苏。”

梁女士表示17年来一直依时交租并与业主关系良好 (图：CityNews) 温哥华一名华裔长者在同意业主加租24%后收到驱逐通知，须迁离居住了17年的寓所，民事审裁处裁定业主胜诉，租客要求卑诗最高法院审理。 据CityNews报道，梁女士（Abby Leung，译音）表示她一直有依时交租，并与业主关系良好，但双方现正对簿公堂，梁可能在一月底被迫迁出。 梁说：「我的一切都在这里，我是一个有心理和健康障碍的老人，这事对我来说是不可能的。」 去年初，业主提出加租42%，加幅远超省府规定的3.5%加租上限。梁最终同意加租24%，然而到了9月，她收到了第一次的驱逐通知。 她说：「我交的房租低于市价，如果她把这房租出去，可能收到双倍租金。我为此感到非常焦虑和紧张，非常沮丧，呆在家中哭起来。」 业主引用了房东自住条款（Landlord Occupancy Clause），最初通知梁，有家人需要搬进来居住，所以要收回单位，但后来业主改说因为自己的脚受了伤，要搬进这个地库套房居住。 在温哥华租户联会（Vancouver Tenants Union）的协助下，梁向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch）要求仲裁，结果审裁处支持业主。这宗纠纷现已交最高法院审理。 有份协助梁的租户联会义工杨女士（Artemisia Yang，译音）表示：「温哥华是加拿大的驱逐之都，业主会利用各种虚假的理由，不仅这样，还会以我们对物业造成了损毁等理由，来赶走租客。」 梁说：「老实说，我希望能够跟业主坐下来商量，一起寻求对双方都有利的解决方案，那么我就不需要搬走了。」 据报道，CityNews未能联络上业主以取得其回应。 图：CityNews

最近，位于温哥华 Arbutus Ridge 地区的一套独立屋很难以要价卖出，目前该住宅的价值已跌破 2016 年的售价，这一现实已成为温哥华独立屋的销售趋势。 位于2402 W 19th Avenue的房产是一栋五卧室五浴室独立屋，面积为 3,659 平方英尺，占地面积为 6,100 平方英尺。该住宅已有 27 年历史，目前评估价为 3,879,000 元，高于目前 3,699,000元的要价。 这套房子在 2016 年以 4,100,000 元的价格售出，但在 2022 年以 4,560,000 元的价格出售失败后，预期显然有所调整。2016年的售价4,100,000元，比当时的评估价值3,186,000 元高出近 100 万元。 皇家太平洋地产的挂牌信息显示，这处位于 Arbutus Ridge 中心地带的街角房产。这栋定制家庭住宅拥有硬木地板、带花岗岩台面的明亮厨房，楼下设有娱乐和影音室。 照片显示，这栋房屋保养良好，但外观略显陈旧。房源信息中没有提及市场上比较受欢迎的影音室和娱乐室。 这栋温哥华住宅的后院还设有庭院式露台。 该住宅还提供“充足的停车位”，并设有一个可停放三辆车的车库。清单上还说，地下室有一个单独的入口，可以作为新房主的出租套房。 回顾这栋房屋的历史，2009 年的售价为 1,739,900元，而仅仅三年后，价格大幅上涨，在 2012 年以 3,280,000 元的价格售出。 温哥华 Arbutus Ridge 豪宅近期的售价较 2016 年的售价有所下降，这已成为温哥华房地产市场的趋势。根据苏富比的最新报告，与加拿大其他主要城市相比，温哥华的豪宅销量和豪宅价值也在下降。

温哥华waterfront将迎来一座崭新的水上酒店，这座拥有250间客房的低碳建筑计划于2027年开业。 该项目由芬兰酒店开发商 Sunborn International Holding 和温哥华港飞行中心（VHFC）联合推出，旨在成为温哥华海滨的标志性建筑，为当地带来新的就业机会和经济增长，同时打造一个独特的水上休闲地。 创新设计与环保承诺 温哥华海滨酒店委员会主席格雷厄姆·克拉克（Graham Clarke）表示，这座水上酒店将成为温哥华海滨的一颗“璀璨明珠”。他指出，新酒店不仅满足了城市对酒店客房的迫切需求，还以环保方式运作，不会留下永久性痕迹或对环境造成影响。 酒店还将为公众提供新的观景点、咖啡馆和餐馆，丰富海滨体验。 酒店将以私人资金建造，在场外完成建造后移至海滨，并与温哥华会议中心相连，运营方式与传统酒店相同。 据估计，该项目将创造约200个新工作岗位。 作为低碳建筑，酒店将使用可再生能源，减少60%至70%的电力消耗，并承诺不使用化石燃料，也不会向水域排放任何污染物。Sunborn 首席执行官汉斯·尼米（Hans Niemi）表示：“我们非常高兴能将新一代低碳水上酒店带到温哥华海滨。” 多方支持与旅游前景 温哥华旅游局和温哥华会议中心的运营方 PavCo 对该项目表达了支持。 温哥华旅游局总裁兼首席执行官罗伊斯·丘恩（Royce Chwin）称，这一创新的水上酒店将提升温哥华的海滨景观，并吸引全球游客。 PavCo 总裁兼首席执行官肯·克雷特尼（Ken Cretney）指出，该酒店不仅有助于缓解温哥华“酒店房间严重短缺”的现状，还将促进当地经济发展，并与温哥华会议中心的可持续发展目标保持一致。 目前，Sunborn 和 VHFC 正在与市政府进行重新分区审批流程。 这座创新水上酒店的落成将为温哥华带来全新的地标性旅游项目，同时助力打造绿色环保的城市形象。

加拿大房地产销售正在恢复正常，但上个月房价再次遭遇挫折。加拿大的房价正在失去“增长神话”，回归现实。 根据加拿大地产协会（CREA）最新数据，2024 年尽管房屋销量有所增加，但房价却在 12 月再度下滑。全国典型房屋价格——基准价下跌了0.2%（约 $1,500）至 $705,600，这也是 2021 年 8 月以来的价格水平。 房价“原地踏步”，两年没啥变化 尽管 12 月的跌幅有所扩大，但如果拉长时间看，过去一年的价格几乎保持不变——与去年同期相比仅下降了 0.2%。不过，这种表面的“稳定”可能掩盖了更多波动。 短期价格的变化趋势更能说明问题： 1. 房价的上涨动力在 2024 年下半年显著减弱，年度增长率创下自 2019 年以来的新低； 年度化的 3 个月趋势揭示了价格不确定性。增长峰值低于前几年——这是 2019 年以来最小的峰值。与此同时，过去两年来，低谷（最低增长）变得更浅。然而，这一趋势线似乎比历史常态失去了更多的动力。在 3 个月增长率超过 12 个月之前，下行压力大于上行压力。 2. 从高点算起，房价已跌去 17.2%（约 $146,400）。 从历史最高点来看，最近几个月的下滑也显而易见。12 月份的月度跌幅使价格比最高点低了 17.2%（-146,400 加元）。虽然不是剧烈的自由落体，但肯定不是许多人认为的积极市场，因为所有头条新闻都报道了销量飙升。在过去几年跌至接近历史最低点之后，销售额的增长基本上只是正常化到历史健康水平。  显然，当前的市场远不如媒体中“销量大增”的表面看上去那么乐观。 房市背后的“变与不变” 利率未降，买家信心受挫 许多人在 2024 年初乐观预计加息周期将结束，房贷利率会随之下降，这吸引了一批“抢跑”的买家。然而事实却是：固定房贷利率几乎没有变化，市场需求并未出现真正的“爆发式反弹”。 移民政策变化，房市信心下滑 2024 年 10 月，加拿大政府宣布计划减少移民增长，以应对前所未有的人口激增问题。这一消息让不少人意识到未来市场基本面的改变，特别是移民减少可能直接影响住房需求。 未来市场：机遇还是挑战？ 尽管房市目前看似“低迷”，但未来走向仍然充满变数。 如果利率能够真正下调，或许会刺激一波新需求； 政府对房贷市场的干预，是否会再次推高房价？ 移民放缓是否会带来更多供应而压低价格？ 这些问题都尚无定论，但可以肯定的是，对于买家、卖家和投资者来说，谨慎与理性将成为未来的主旋律。

最新租金研究报告显示，大温地区租金有平有贵，主要取决于地区，两者之间存在巨大差距。 Liv.rent本周发表的报告指，在全国五个租金最贵的城市中，大温地区占了四个，依次为西温、北温、温哥华和列治文，另一个打进前五名的城市是安省大多伦多的万锦。 报告指出大温地区最贵和最平的地区，同类型住宅的月租存在922元的差距。 即使单在温哥华市内，不同社区的租金也有很大差别。今年1月份，市中心是租金最贵的社区，平均月租2,782元，而Sunset-Victoria Fraserview区则是最可负担的社区，仅1,976元，两区相差806元。 大温地区无家俬单睡房住宅的平均租金为2,293元，较上月下降了4元，比去年一月下降了74元。 报告指自去年8月以来，租金的走势对想便宜房子的人来说是利好消息。 今年1月份租金最便宜的社区全都位于素里，最低的是Newton区，单睡房住宅平均租金为1,850元。 资料来源：Liv.rent 在Liv.rent平台上，从租盘的供应情况来看，柏文单位在租赁市场上仍占主导，占市场上所有活跃供应的72.60%，次为组合屋单位，租盘最少的是独立屋和城市屋（townhouse）。 租金最贵的住宅类型是温哥华市中心西端（West End）的三房单位，平均月租高达4,476元。

列治文27,000 套单户住宅被重新分区，允许每块地建造 3 至 6 个单元，六个月后，该市只收到了 10 份在每块地块上建造 3 个或更多单元的申请。(BC住房) 自 6 月份新的分区规则（该规则由BC省府强制执行）生效以来，该市已收到 42 份建筑许可证申请。根据《列治文新闻》的报道，在42份申请中，只有三个或更多单元的 10 份申请，其他 10 份申请是没有次要套房的单户住宅，18 份是有次要套房（secondary suite）的单户住宅申请，一份是有车库房（coach house）的单户住宅申请，三份双拼的申请。一份城市报告写道：“这些数据可能反映了自 2024 年 6 月推出 RSM 区以来的短暂时间，而不是表明对（小型多单元住房）开发的兴趣有限。土地征用和设计可能需要“几个月”。BC省政府通过了立法，要求各市允许在许多单户住宅地块上（取决于其规模）允许三到六个单元，并在快速交通旁边开发高层建筑。列治文市议会于 6 月批准分区后，该市在 7 月至 11 月期间与建筑商进行了磋商并征求公众反馈，并提出了一些较小的分区变更建议。 其中包括将建筑物的最大高度从 9 米增加到 10 米，以及后院退缩、栅栏高度、二级套房设计要求和复式开发中的细分等方面的其他变化。市议会规划委员会将在下周的规划会议上处理这些分区变更建议。

温哥华一幢建造成本为15,000元、房龄逾70年的老屋「Copp House」，现在正以3,000万元的价格挂牌上市。 据Vancouver Is Awesome报道，位于温哥华西区一幢建于1951年的老房子，现在售价3,000万元。能够以此价格面市，很大一部分原因是其所处位置。 该房产的地址贝尔蒙特大道（Belmont Ave.）4755号，是西格雷岬(West Point Grey)「亿万富豪街」的一部分。此外，它位于海滨，可俯瞰西班牙岸（Spanish Banks）和英吉列湾（English Bay）的美丽海景。 这幢房屋还有一个重要的亮点，其乃卑诗省最著名的建筑师之一汤姆(Ronald Thom)的手笔。 汤姆来自省内陆城市片迪顿（Penticton），后搬到温哥华一段时间，然后定居多伦多，并在那里创办了自己的公司。汤姆在加东有份参与了多个著名项目的建设和规划，包括几所大学和学院（以及多伦多动物园），他甚至为多伦多都会大学（Toronto Metropolitan University）（原Ryerson University）设计了建筑大楼。 1980年，汤姆荣获加拿大勋章。 汤姆是在取得上述成就之前，于温哥华期间设计了「Copp House」的，并将此作为他的首批专案之一。 根据温哥华遗产基金会(VHF)介绍，该设计灵感来自Frank Lloyd Wright的Usonian风格的房屋。 VFH网站上有关「Copp House」的页面介绍道：「Copp House的建造成本不到15,000元，并于1952年荣获梅西银质奖章（Massey Silver Medal）。」 梅西奖章是颁发给杰出建筑作品的国家级大奖，汤姆至少三次赢得。 「Copp House」现已被列入温哥华遗产名录，甚至有一本关于它的专著。 一篇关于这本书和这幢房子的文章写道，「汤姆为被称为西海岸现代主义的新建筑运动创造了一个里程碑」。 这幢房子几十年来一直由Copp家族拥有，直到2003年才以425万元的价格出售。 最近，这幢房子再次挂牌上市，这次叫价为3,000万元，比目前的评估价值高出500万元。 挂牌清单上根本没有显示房屋的内部状况，记者从温哥华文化遗址搜寻（Vancouver Heritage Site Finder）官网找到了一组珍贵的资料图片。 挂牌讯息中写道：「这处罕见的房产拥有令人叹为观止的海洋、山脉和城市天际线全景，是您建造梦想豪宅的理想地点。」 图：REW/官网