地产

　　 　　温哥华市长办公室15日发布新闻稿指出，温市市长罗品信（Gregor Robertson）与温市议会决议通过，已核准由开发商西岸置业集团（Westbank Projects）在温市中心西端Pendrell St. 1754-1772号兴建一栋21层的出租大楼之建案。 　　这栋大楼完工后，预计将有178个出租单位，其中152个单位会被以市价出租，依照不同房型，每月租金由1250元至2850元不等，另外的26个单位，将作为取代目前建案预定地上原有的出租低层公寓之用，以低于市价20%的价格出租。 　　市长罗品信表示，目前温哥华有超过一半的民众租屋居住，但是租房空置率仅有0.5%，这项新开发案预计将对减轻温市房屋可负担性会有一些帮助，同时亦可望提供更多符合家庭需求的各类房型和选择。 　　罗品信说，市府未来将持续努力实现提高出租单位总数的承诺，同时也会设法提供价格不一的房型，来让各种收入层级的所有市民均能受惠。 　　西岸置业集团的出租大楼开发计画除能增加温市迫切需要的出租房源外，大楼内的房型规画亦符合市府提高符合家庭所需之公寓房型数量的策略，楼内将有52个2睡房单位与25个3睡房单位，楼内整体有43%的单位，是为家庭所设计。 　　根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）去年10月份的统计，温哥华地区的租房空屋率为0.5%，已是加国最不容易租到房子的地区之一，此现象在温市中心西端更为严重，当地租房空置率仅有0.3%。

  实在承担不起令人咋舌的市区房屋价格，所以考虑搬到大温市郊，为家人选择一栋带有前后花园的独立屋？一项最新调查似乎在告诉我们，如果你没有这点钱，真的别做梦了，买哪里都差不多。调查显示也许并不需要多久，大温地区基本所有独立屋的居住成本都将超过$100万！！调查发现目前全大温地区的独立屋虽然只有28%是超过$100万，但是当调查者加入当地平均日常交通费用之后发现这个比例就一下子上涨到了76%。以兰里举例来说，现在该城市百万以上的独立屋仅占整个市场的3%，但是当加上相应的交通开销数据后，这个比例就上升到了52%至75%。换句话说，你就算在市郊买一个“便宜”的独立屋，加上日常出行的交通花费，其实总价也和在市区买房差不多了。。。不过，调查者也强调说，如果居民是选择公交出行的话，费用就会便宜很多，因此也呼吁相关政府官员应该在大温公交网络的扩展上多研究一下，特别是菲莎河南岸区域的交通有待进一步改善。

在列治文市一个屋苑担任立案法团主席的华裔移民叶竞邦表示，通常新附例因业主感到个人权利未得到保障而提出，比如噪音影响睡眠及被迫吸二手烟等。他也承认，有些影响因人而异且带有主观性，但只要是通过正常途径投票通过的立案法团附例，对所有住户均具约束力。   叶竞邦所居住的屋苑，位于列治文市1号路（No.1 Rd.）夹史蒂夫斯顿公路（Steveston Hwy.）交界处附近。他接受《星岛日报》记者访问时表示：「业主对一些附例有不同看法很正常。以是否允许出租为例，有人购置物业就是为投资，不希望有任何出租限制；但有的住户则不希望常有陌生人出入，当然希望禁止出租或仅允许部分出租。」他说，立案法团拟定附例有既定程序（附表一）。立案法团召开的特别会议，须提前4至6周通知业主，而通过新附例最快也需要3至4个月。   立案法团先警告后罚款   叶竞邦所住的屋苑共有17户业主，约半数为华裔。他又说，华裔较关注及受影响的附例，包括出租、露台晾晒衣服等（附表二）。   过去12年，叶竞邦曾加入3个不同物业的立案法团，曾遇到一些较极端个案；例如，一个住户常在城市屋苑车房前练习打棒球，有人担忧棒球可能会伤及居民。立案法团多次要求该住户停止未果后，只能报警处理。   他透露，对于违规业主，立案法团会先尝试沟通，如果无法解决会发出警告信，再无效则会开罚单，通常罚50至200元。业主不付罚单后果严重，因为立案法团有权通知信用公司，这可损业主的信用纪录，甚至物业转售。   立案法团订例  不得侵犯人权   随着柏文住户增多，柏文业主与立案法团间的纠纷也屡见不鲜。卑诗《分契物业法》为民事法，目前业主如欲挑战立案法团通过的附例，唯有经法庭诉讼。不过，该司法程序不但旷日持久，而且费用要1.5万至2.5万元，令多数不满的业主却步。 卑诗柏文业主协会（CHOA）在大温地区已运作近40年，专为业主及立案法团提供谘询服务，但不裁决纠纷。该协会执行总裁乔文图（Tony Gioventu）指出，《分契物业法》对立案法团可制订的附例项目，例如禁烟、噪音、物业出租、泊车、饲养宠物、业主及居民年龄限制等，都作出了较详细规定。 乔文图表示，立案法团制订附例的前提，是不能侵犯业主的人权。他说：「法律也规定了立案法团不能订例的情况，比如规定如果业主不支付物业管理费，立案法团可剥夺该业主投票权。但是，如果业主只是未付违反附例罚款，立案法团不可拒绝业主参与投票。」 另外，立案法团对违规业主的罚款也有上限规定。乔文图说，立案法团较常出现的问题是仅通知业主因违例而被罚款，而未有在交给业主的通知中，阐明违规的证据，并告知业主在被罚款前有提出质疑权利。 即将运作的民事审裁处将提供网上全天候服务，协助省民在有别于传统法庭的方式下，解决一些分契物业和小额钱债纠纷，将成为加国有史以来首个网上审裁处。 该审裁处预计需60天即可解决纠纷，较传统的小额钱债法庭平均所需的12至18个月时间少得多。另外，诉讼费将仅约数百元。   家中吸烟罚逾万元  柏文业主入禀维权   违反立案法团禁烟附例 老兵拒缴款 卑诗省兰里市一个柏文单位业主，因为坚持在自己家中吸烟，遭业主立案法团(strata council)以违反柏文禁烟附例为由，累计罚款达1.1万元。由于该业主拒付罚款，立案法团9月初入禀卑诗最高法院，要求他支付罚款以及遵守禁烟附例。不过，被告业主誓言扞卫自己的权利，已向卑诗人权审裁处(BC Human Rights Tribunal)投诉，声称自己受到不公正对待。 现年70岁的退伍军人阿拉迪（Paul Aradi）吸烟已经50年，他无法理解为何在自己的家中保持这个多年的习惯，也会弄至给告上法庭。阿拉迪10年前购入位于兰里53路（53rd Ave.）一幢柏文的一户二楼单位，该柏文拥有47个单位，属分契物业。柏文立案法团于2009年3月，即阿拉迪入住后第4年，通过柏文所有单位及公共地方都禁烟的附例。 阿拉迪在家接受《星岛日报》记者采访时，声称自己受到不公对待：「我无法戒烟，更不能理解为何在自家不能吸烟，我感到被歧视。」 他每两天要吸一包至一包半烟草，平均约每小时就要抽一支。他说，已尽力遵守禁烟附例，下午常在外出散步时吸烟，但上午在家享用咖啡及烟草已是数十年习惯，无法改变；而为不影响邻居，他说吸烟时都紧闭门窗。阿拉迪表示，投诉他的，其实仅有他楼上的两户居民。 月收200元罚单 争持3年终告上法庭 立案法团约在3年前开始，向阿拉迪开罚单，他说每个月都收到至少200元罚单，多年来已记不清收到多少张，累计金额约1.1万元。 独居的阿拉迪于1969至1973年，曾作为加军在塞浦路斯执行维和任务而受伤。不过，他表示不愿以此作为无法戒烟的藉口。他说：「我不打算搬家，也没有其他地方去。我有在家吸烟的权利，也无力支付1.1万元罚款。」 阿拉迪的律师罗克斯伯勒（Paul Roxburgh）指出，立案法团的附例不能超越人权，也不能干涉业主私隐。他说：「譬如，立案法团不能禁止华人或白人入住，因为违反《人权法》；也不能规定客厅不能摆床等，更不能因此罚款。」 《星岛日报》记者曾试图采访阿拉迪所居住柏文的立案法团成员，但无法联络到对方。 另外，根据非牟利机构卑诗柏文业主协会（Condominium Home Owners Association of BC，简称CHOA）执行总裁乔文图（Tony Gioventu）指出，卑诗《分契物业法》（Strata Property Act）对业主及立案法团的权责均有详细规定，立案法团制订附例时必须尊重人权，但附例一旦通过，业主就得遵守。 对阿拉迪表示将要负债打官司，乔文图指出，卑诗省首创的民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）预计今年圣诞节后开始运作，届时将方便业主及立案法团解决纠纷，而且诉讼费也将大幅降低。

  　　苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）的一份报告说，预计在今年剩下的时间里，国际需求将继续推动加拿大高档房产的销售。 　　加拿大广播公司CBC报道说，根据苏富比的秋季预测报告，步履蹒跚的中国经济，剧烈波动的全球股市，很可能促使更多外国买家涌入加拿大房市，尤其是来自中国大陆的买主。 　　苏富比的报告说，今年上半年与去年同期相比，房价超过 400万加元的房产销售量，在温哥华激增71%，在大多伦多地区激增72%。 　　多伦多和温哥华是加拿大两个最热的房地产市场，一栋简陋的独立房售价也在 100万加元以上。 　　上述报告预测，在多伦多和温哥华，百万加元以上房产的销售将继续上升，蒙特利尔的高端市场将持平，卡尔加里的高端房产市场将放缓，主要是由于原油价格下跌的影响。

加拿大房价是越来越高，但销售量却丝毫不见降低，加拿大苏富比国际地产说，随着中国股市的动荡，今年秋天会有许多中国投资者把资金投入加拿大房市。地产商预测，多伦多和温哥华一百万元以上的房屋价格会进一步上升，苏富比说，多伦多和温哥华地区今年秋天4百万元类别的住宅销售量会达到最高，1百万元到4百万元之间的住宅销售也会有所增长。由于加拿大房贷利率降低，对房屋市场的信心增加，多伦多和温哥华两个火热的房屋市场会更加炙手可热。而且，由于国际市场的动荡，国际投资者纷纷把资金投入加拿大市场，尤其中国的经济发展放缓，来自中国的投资者也会将资金转移。〝加拿大通常被看作是政治和经济稳定的绿洲。〞加拿大苏富比国际地产副主席Elaine Hung接受星报采访时说。她表示虽然加拿大的经济前景也不明朗，但丝毫不会影响加拿大的房市。〝人们对加拿大的经济还存在很多的顾虑，不知道下一步要发生什么，但对房地产市场而言，尤其是主要大城市多伦多和温哥华的房市，人们是非常非常有信心的。〞其他城市，如蒙特利尔的豪宅市场发展会比较均衡，而卡尔加里的豪宅市场会由于油价降低而呈下降趋势。

你是否想要体验“咆哮的二十年代”的魅力，或想体验一下俄罗斯亿万富翁的生活，纽约长岛上价值1亿美金的物业正好可以满足您的愿望。长岛庄园兴建于1928年，占地八英亩，配置现代、奢华，价格合理。房屋中介Diane Polland在一场新闻发布会上，以1亿美金的标价公布了出售信息，同时声称，“这里是真正绝佳的居所，占地巨大，距离纽约市区仅1小时车程，有眼光的买家不会错过它。”该庄园的前主人 Tamir Sapir是一位俄罗斯移民，在纽约从事房地产生意致富，卒于2014年。庄园现主人通过一家有限责任公司，于2013年以1.585亿美金的价格买下该庄园，但是从未入住。 　　   　　长岛北海岸最大、最贵的房屋再次待售。 　　   　　这一面积八英亩的庄园位于Kings Point村庄，距离曼哈登约25英里。 　　   　　大部分场地覆盖修整的草坪和花园。漫长、蜿蜒的车道连接该物业的各处建筑。 　　   　　主房建于1928年，是一栋带塔楼的石砌建筑，具有“咆哮的二十年代”的魅力和浮华。 　　   　　该建筑经过多次升级改造，配置现代、奢华，绝对物超所值。 　　   　　除主房外，另有两栋客房，居住面积达到60,000英尺。 　　   　　配有大量的户外场所，享受绿色。 　　   　　主房入口为金色大门。 　　   　　厨房配备彩色玻璃天窗，并配有许多定制器具，如石地板、两台钢制冰箱和中岛式安装灶头和抽油烟机。 　　   　　定制浴室，采用大量玻璃和大理石。 　　   　　房屋四周坐落许多日光浴室，内有石雕和玉雕，以及缟玛瑙、青金石、玛瑙和孔雀石制品。 　　   　　主房配有舞厅、人工河、发廊、酒窖、室内壁球场、健身房、水疗、桑拿、室内游泳池，以及两层玩偶屋。另一建筑配有滚木道、俱乐部，以及射击场。 　　   　　主房的后院明显地体现了本物业的历史，其间古树年龄接近100年。 　　   　　多主题花园遍布该物业，包括日式、英式和玫瑰花园。 　　   　　本物业喷泉和雕像的灵感来源于俄罗斯圣彼得堡的彼得夏宫大皇宫。 　　   　　该物业还拥有全尺寸网球场，但是新主人需要自备球网。 　　   　　在主房后面，穿过花园和网球场，坐落着另一个水池，配有水滑道。 　　   　　屋后有一个私人码头，通向长岛海峡，可停泊200英尺长的游艇。

从2009年至2015年，多伦多的平均房价上涨大约50%，可在本市怡碧谷区有一幢公寓楼，这六年间房价非但没有上升，还降到了只有原来的三分之一，令很多业主陷入进退两难的困境。   这幢公寓楼的地址是Panorma Court 40号，位于Finch Ave W和Kipling Ave路口附近，楼龄36年，大约有200个单位。早在2011年左右，这幢公寓的管理公司和业主们之间就曝出了严重的“信任危机”：管理公司要求集资修缮房屋，而业主们则指责对方管理不善、挪用维修款。   为了解决双方的矛盾，在2011年法庭曾下令该大厦的财政管理及维修要由一间第三方的公司办理。   可是，这种处理并没有解决问题。一转眼四年过去了，这幢公寓已是摇摇欲坠，问题还是没有得到解决。在过去一年里，业主每月所缴的管理费已经增至每月1200元，而他们又于上月接到大厦管理处发信通知称，其管理费已经飙升至2000元，以缴付大厦的维修费用。     要知道，在同一条街上的出租公寓，平均租金也不过才1200元。Panorma Court 40号的业主们就纳闷了：明明是自己拥有的房子，管理费竟然比房租还高!   公寓里不少业主是低收入阶层，根本无法负担每月交2000元管理费，于是一些人想将公寓挂牌出售，却获悉该大厦已被银行列进黑名单，买家不易获得房屋贷款按揭。此外，由于这幢公寓“恶名在外”，其房价也急剧下跌，一个于2009年以16万元购入的三卧室单位，现在只能卖到六万元了。   另一方面，管理公司已给业主下了“最后通牒”，表示如果再不缴齐管理费，则公寓单元将被银行没收、出售。在给业主的信里，管理公司还指责业主不注意维护房屋，以至出现霉菌，而征收高额管理费，正是为了“纠正多年来的疏忽”，并确保住客的安全。   不过，业主们则是另一种说法。他们抱怨大厦缺乏管理、账目混乱，才导致他们陷入财务危机、无法完成修缮。   一名老住户透露，从十几年前开始，管理公司就多次以“特殊维修费”的名字向业主收费，用来维修老化的大楼，但是很快住户们就发现管理公司拿了钱不干活，老化、甚至出现险情的地方长期得不到治理。   随着大楼日益破旧，管理费越来越高，可是看着破旧的大楼，谁心中都会升起一个大大的问号：物业公司把这么多维修费都用在什么地方了?   该住户表示，虽然自己从名义上是这幢豪华公寓楼的主人之一，但是当遇到大事的时候，才发现自己并非真正“拥有”。现在，这间公寓单元已成为“鸡肋”，自己既无法离开它，也无法出售它，只能一直这么耗下去。

房价居高不下，居民要在温哥华租房越来越难由于房价高涨，在温哥华市要租到租金适中的房子变得非常困难。   加拿大广播公司Radio Canada报道了蒙特利尔市的一个家庭迁居温哥华时租房子遇到的困难。   报道说，Annie Charron是魁北克大学蒙特利尔分校(UQAM)的教育系教授，她决定休一年不带薪年假，今年8月与丈夫和两个孩子搬到温哥华居住。   Annie Charron说，搬家前为租房子不知花了多少精力，每次有新的房子出租广告出来，就马上打电话过去，但往往房子上市不到30分钟就已经租了出去。   她说，房源少，而且租金昂贵，只有动作最快的人才能抢到，另外，由于他们带着两个年幼的孩子，曾几次被房主拒绝。   经过数月的努力，他们终于在 Kitsilano 区租到了一套转租的房子，一间卧室，带家具，租金每月 1,900加元。   大温空置率低   根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的春季租房市场调查，大温哥华的出租房空置率只有全国大城市平均值的一半，今年4月为1.4%，去年同期为1.8%。   根据大温哥华房产局的最新统计，大温哥华独立房的均价已经达到 116万加元/栋，一年内猛涨了17.6%。

    加拿大楼市在8月份继续保持畅旺，根据加拿大地产协会（CREA）昨日公布的数据显示，8月份全国平均房价为43.3万元，按年升幅达8.7%，房屋销售量亦上升4%，当中的大多伦多地区及大温地区是升市火车头。 与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。 「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格（Pauline Aunger）说。 CREA指出，多伦多与温哥华继续带动全国楼市向上，8月份全国平均房价为43.3万元，升幅为8.7%。若剔除这两个城市，8月份全国平均房价33.8万元﹐按年升幅4.2%。 「安省及卑诗省的房价不断上涨，与放盘量不足有关。持续的低息亦支持了房屋销售及价格齐升的趋势，影响并将维持一段时间。」CREA首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示。 未经季节性调整的全国房屋销售量，今年的8月比往年的8月录得60%增幅，主要是由卑诗低陆地区及大多伦多地区牵头，但卡加里则继续录得按年下跌最多的纪录。 8月份的全国楼房销售与新挂牌比率为56.7%，该协会指出，比率介乎40至60%属于平衡楼市，高于或低于此比率，则会分别被视为卖家市场或买家市场。 房屋库存量亦是量度楼市供求是否平衡的重要指标，截至8月底，全国房屋库存是5.6个月，与过去3个月变化不大，但亦是继续保持3年来低位。 从楼房类别来看，两层式独立屋的价格，继续录得最大按年升幅，达8.85%。单层式独立屋有6.09%升幅，镇屋价格升了4.29%，柏文单位则只有3.08%涨幅。按年楼价增长最多的是大温哥华，升幅有11.96%，紧随其后的是大多伦多，升幅为9.99%。 与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。   「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格（Pauline Aunger）说。

我们常说高尚住宅、豪宅，究竟什么住宅才算「高尚」？豪宅又「豪」在哪里？其实，无论是中古时代的庄园古堡或是现代的豪华公寓别墅，只要是精英阶层的府邸，皆视为豪宅也。一向以来，只有如香港、纽约、伦敦等高地价、高收入的都会才惯以多层公寓的形式来建造高尚住宅。不过这种模式，正逐步沿伸至全球富裕人士的移民圣地、以追求优闲舒适生活闻名的加拿大温哥华。不少温哥华的精英阶层陆续由独立大宅迁往多层的豪华公寓居住，一栋一栋光芒四射的豪宅拔地而建，呎价更与独立大屋看齐。   以往，在加拿大多伦多、温哥华等大城市，人们一提起公寓，就会想起楼高6 层、每层分间多个单元、木结构的住宅楼宅，对象主要是退休的老人或收入不高的基层市民。基于住户的消费水平，物业的设施亦因陋就简：大厦基本上不设大堂、灯光昏暗、通道狭窄；由于以木材为结构，隔音、隔热效能较低，衍生隐私、噪音、浪费能源等问题。当时人们对豪宅的概念，主要是坐落于西温、温西等名贵地段的独立别墅，但这一切由 1993 年开始改变。   当时温哥华市中心原为铁路货运湾区的煤炭港 Coal Harbour 沿海地段计划重建，加拿大太平洋铁路公司的地产部门 Marathon Realty 有意参与，于是邀请香港新鸿基地产集团郭氏家族在温哥华私人投资的 Aspac Developments Ltd. 一同合作。经过深入的研究，Aspac 认为该地段有很大的发展潜力，于是决定联手共同开发。   其中，现任 Aspac Developments 的董事及高级副总裁李金贵先生 Raymond 刚刚由香港移居温哥华，亲自参与了整个 Coal Harbour 的重建计划。   “温哥华是加拿大西岸最大的城市，然而其地理环境与香港十分相似。香港有既定而不可扩展的管核范围疆界，土地供应有限。温哥华的土地供应则受制于她的地理环境：东面、北面都是高山，西面临海，南面就是与美国接壤的边界。长远来说，她的发展趋势也如香港一样必须向高空发展。Coal Harbour 是一块拥有一线水景的难得好地，一般规格的公寓当然不能为这片土地带来很大的附加值，最少我自己也不想搬到这类公寓去住。「过得自己，才交给别人」是我的人生座右铭，正所谓要「推己」才能「及人」。于是我们定下目标，以多层式公寓的发展方向在 Coal Harbour 打造非一般的高尚住宅，建造人所渴求的 Dream House （理想居所）！”   “一个人，经过一天辛劳的拼搏，是需要回到一个光洁明亮、温馨舒适的家充充电的。所以我们这个 Dream House 的设计，一定要有一个大气、光亮的大堂，让住客回到家时，有充满正能量的感觉。到回家门前经过的走廊、电梯也要宽敞、舒适。並要採用全鋼筋、混凝土結構，以保證耐用及高效的隔音隔熱。”   “这样的规格在当时加拿大是少有的，因为这里工资成本始终较高。这样做，除建材外，施工造价也会倍涨。很幸运的，公司给了我们很大的支持，我们还在楼盘内设置室内泳池、健身室、桌球室、私人影院、壁球室等等当时很前卫的配套，宛如一个小社区。我们还把 Coal Harbour 的中文名称正名为「高豪港」，以示我们对项目的期许。正所谓 The best or nothing，要么不做，要做就做最好的，Aspac 就是要做最好的。我们规划的施工都这样严格，成本自然比别人高，造价自然相对要比别的贵吧！然而我们所营造的居住素质，是连造价昂贵的独立别墅也做不到。比方说，除非您真的非常非常富有，否则您的家怎能拥有一个25 米长的恒温室内泳池和其他豪华会所设施？您要聘请多少人或自己每周要花多少时间去打理前后花园？您要装怎样的保安系统才能有24 小时全天候的安枕无忧？住我们的公寓，可以享有的一定比独立别墅还多。出门远行只要锁上大门就可放心出差处理公务或尽情周游列国。高层公寓更给您居高临下的景观，感觉无可取代。其实对很多人来说，居于独立别墅还真的有不少生活上的负担和烦恼！我们的豪华多层公寓就正正填补了这个空隙。”   Coal Harbour 的 Avila 和 Bauhinia 于 1997 年开售时每平方英呎的平均售价是 $450 加元，创了当时公寓住宅的价格纪录，在温哥华地产市场造成很大的影响，颠覆了大众心目中「豪宅」的观念。   “我们当时甚至被同业取笑，说我们香港过来的水土不服。但事实证明我们在 Coal Harbour 的发展项目，一个比一个受欢迎，一个比一个价值高。” 到 2012 年，Aspac 在 Coal Harbour 的压轴项目 3 Harbour Green 平均呎价已达 $2,000 加元。   Aspac 在 20 年的时间内，成功把原来油烟斑驳的铁路货运地段改造为一个高级的豪宅社区，并成为温哥华的地标。其后 Aspac 得到列治文市政府的信任和支持，于菲沙河畔风景最壮丽的一段河岸发展一个全新的住宅社区 River Green。自落成后在市场上备受好评，更荣获北美 Urban Development Institute 2014 年度整体规划社区大奖。作为这个项目的舵手，李先生对打造豪宅社区有什么成功方程式？   “当然是有的！就如每一个出名的厨师，总有他的家传秘方吧！其实建筑和做饭也很相似，不外是选料和工艺，地产发展则多加一份承担。就如名厨有最好的材料和厨艺，也要用心煮好一顿饭，这样才能对出品有所保证。饭就吃一顿，吃完就算。而楼设计得好、建得好的话，可以是一个家族的传世珍藏！   现在就透露一下Aspac 的菜谱吧！   “首先，整体发展面积一定要够大--- 因为面积大，就必定成为该区的地标。试问在香港有没有人未听过西九龙的凯旋门、天玺？它们的楼价是不是该区甚至全香港的标杆？而大面积亦能为规划配套提供足够的空间，做到尽善尽美，更可以做到规模效应，住客未来可以以最轻的成本得到最丰富的生活配套和便利。此外亦更容易聚集到一批有相同价值观和生活模式的住客，邻里关系也会较和谐。所以我们的使命不光是建造房子，而是建造社区。除此以外，未来在二手交易亦较易量化，成为地区楼市的指标，价值较易被市场认同。”   “第二，近水--- 这个我最初以为只是华人才会对有水景的物业有近乎迷恋的情意结。因为在香港，同一栋大厦，向水的单元往往比其他单元的呎价贵 60 ~ 70%。当我移民到温哥华后，发现原来不管什么族裔，对有水景的物业也格外钟情，这个可能是人类的天性吧！当然越近水，价值就越高，最好是一线水畔。因为这样，社区的景观才能避免被前方地段的未来发展所干扰。”   “最后，当然就是物业素质 --- 口诀就是真材实料，好处就是稳固、舒适和美观耐用。”   稳固--- “我们坚持以全钢筋混凝土做结构，并经常以超过法定的要求进行基建。就如于列治文建造的 River Green 第一期，我们就花了三千多万加元，以数呎厚的混凝土来建造它的基座连地下停车场。所以我们的物业无论时隔多久，都能历久弥新，相比一般楼盘建案稳固得多。”   舒适--- “要营造舒适的居所，空间感和采光最为重要，就如以往加拿大旧式的公寓只有 8 呎的楼底高度，就算到现在仍有部份新楼只有 8 呎半的楼底，试问怎会有舒适的感觉？所以，当我们在规划 Harbour Green 的时候，就把楼底多加 1 呎，到 3 Harbour Green 甚至还把楼底加至 10 呎；我们宁愿少建一、两层，也希望带给住客一个舒适的家。现在，9 呎楼底基本上已成为 Aspac 造楼的最低标准了。”   美观耐用--- “所有 Aspac 发展的物业，从室外的花园会所，大厦的大堂，升降机走廊、到每户室内的所有装修材料、设备、电器等，都选用时下最贵重的品牌。例如广泛使用天然石材，SubZero 的冰箱，义大利的 Cesar 橱柜，Miele 的炉具、洗衣机、干衣机等。这些设备除了给住户营造一个高雅、美观的生活环境外，更重要的是更好的性能和更耐用，千万别小看这笔成本！”   “还有，别以为我们交了钥匙，业主心满意足地收楼就大功告成，其实这才是我们另一页的开始。我们除了造最好的硬件：舒适优雅的居所和完善的生活配套外，也要做最好的软件：体贴的售后服务和尊荣的物业礼宾服务。我们为此成立了一个 Aspac 物业业主专属的 Aspac Club，目的是为了让我们的业主能享受多元精彩的优质生活体验及和谐的邻里关系。我们有专责的同事为会员发掘优质的合作伙伴，提供购物、服务优惠及组织 VIP 樓盤預覽，商户包括小至美食、家品、美容水疗等，大至名车、游艇也有。我们经常强调，我们不单只是在兴建房子，我们是要建造高品质的社区！”   物业的价值，最终都需要由居民的满意度来体现的。新的概念，只要抓住用家的需要亦能颠覆原有的市场生态。真材实料、精雕细琢自然不会有负众望。正如有诚意、有经验的厨师自然能够烧得出一手好菜。跟随所谓地产投资的「极品三味」 — Location、Location、Location（地段、地段、地段），投资者最多只是选对餐单；原来还要凭「厨师」眼光独到的选材、考手的技术和用「心」泡制，才能创作出一顿有价值的美味飨宴。无需味精，谢绝炒作！   李金贵先生小档案   李先生祖籍中国天津市，于香港出生长大，与他交谈充分体现北方汉子的爽朗率直。李先生 1977 年加入地产行业，于英资的香港置地公司出任销售助理，为当时少有成功受聘的华人见习生。入职后曾参与当年香港最大型的社区屋苑— 置富花园的推广工作，其后在大埔康乐园及新鸿基地产集团担任事务及销售管理，虑积了丰富的大型住宅社区项目策划经验。1993 年移居加拿大温哥华，加入 Aspac Developments Ltd.，参与 Coal Harbour 高豪港的发展规划，并于 2005 年晋升为董事。   李先生经常自谦为[红裤仔] 出身（广东俗语即由低层做起），他的成功秘诀就是做人如建屋一样，先打好基础，然后一砖一瓦，不辞劳苦地「拼」出来，既不能「Hea」（懈怠），更不能急功近利。 “我最大的财富就是多年来遇到很多杰出的上司、同事和好友，我在他们身上的确学到很多很多，当然最感恩的还是能在一家和自己的价值理念一致的公司发展，并得到这么多年的信任和支持。可能做了接近40 年地产发展，思维也被熏陶了！摩天大厦是一层一层建出来的，成功是需要用时间证明的，有时甚至要懂得忍耐。就如刮着大风雨，地盘也要停工；设备和工地有破损就要硬着头皮修理整治，到雨过天青再启动；如果一个年青人上班时每遇挫折就辞职转工，那就仿如不断开了很多「烂尾地盘」，而到老也建不成一栋像样的大厦了。” 李先生言谈间洋溢了踏实而积极的香港狮子山精神，而实际上，他把狮子山的精神出口到加拿大温哥华，并参与改变了这里的地产市场。   Aspac 董事及高級行政副總裁李金貴向冬奧花式溜冰兩面銀牌、三屆世錦賽冠軍得主陳偉群介紹 River Green 社區

    列治文市议会周一以7：2票数，通过新住宅土地用途附例修订。新附例限制房屋高度由10.5米减回至9米。据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，市议员戴嘉露（Carol Day)和史蒂夫斯(Harold Steves)投票反对该项修订，认为未能足以解决有关问题。  　　列治文的巨型屋(mega home)问题，引起争议。较早前，列市市议会周二就规管巨型屋一事，举行公听会，听取市民对修例的意见。不少在公听会发言的市民表示，支持收紧建屋规定，批评过高的巨型屋，除侵犯邻居私隐外，灯光污染更影响邻居。也有市民指出，许多巨型屋根本是空置的，严重破坏社区和谐。不过，也有居民认为，不应作出限制。

温哥华的房地产市场到底有没有泡沫呢？最新发布的加拿大Teranet/国家银行房屋价格指数显示，温哥华和多伦多还在不断上涨的房产价格很明显是泡沫行为，最终会导致价格的大幅回落。但是UBC的商业教授Tom Davidoff指出，数十年来这些经济分析师都不停在唱跌，说泡沫要破裂，但事实是这些从来没发生。。。他表示，我就在租房住，三年来我一直希望房价能跌，但要比这个现实的市场显得更聪明是很难的，因为你必须要能准确地预测出人们是否愿意花钱住在这里。。。最近为何有那么多关于温哥华房地产市场的泡沫恐慌言论呢？下面5件关于温市房产的事情你最好要了解！数字根据加拿大Teranet/国家银行房屋价格指数统计，温哥华房价基本是按照每月1个百分点的速度在增长，到8月份为止全年的增长率达9.7%，和邻省阿尔伯塔比较，阿省经济受到低迷油价的影响后，去年整体房价呈下跌，其中卡尔加里下跌了2.9%，埃德蒙顿下跌了3.4%。房源逐渐减少的房源也许是造成温哥华房价不断上涨的原因之一，但是发展商们也非常努力在填补这个空白。到7月份为止，温哥华全年总共发放的建筑许可总值比上年增长了38.1%，整个卑诗省的住宅建筑许可总值比去年同期增长了36.9%。泡沫的证据在加拿大多数城市中，房地产市场按道理都是应该痛过价格持平甚至降价来引导城市经济软着陆，但显然温哥华和多伦多的房产市场都没有在经济困难时期做出理性的反应，大量海外买家或许是给温哥华的高房价添了一把柴，但是那些已公布的指数显示出，海外买家的比率并没有那么高，他们的实际影响是被夸大的，而真正造成房价不断上涨的原因应该是低利率和对高房价预期的自我实现效应。为何温哥华市场很特殊？根据Davidoff教授的观点，温哥华的房产不能简单和其他城市来相比较，比如加拿大草原省份的土地资源非常丰富，而房屋的价值还是取决于土地的成本，温哥华基本现在已经没有更多的新土地可以建造房屋了，所以，只要人们继续愿意花钱，房屋就有价值。房产市场的安全性和其他投资产品相比，房屋投资也许是相对更安全的方式，特别是现在，温哥华涌入大量中国买家，Davidoff教授表示，现在中国人对中国的情况感到担忧，因此都愿意把资金转移到温哥华来进行投资，而不是在中国进行投资。

安省汉密尔顿市一华裔青年小刘在2014年11月份的时候把位于125 Wellignton的一套公寓房转租给了2个麦克马斯特大学留学生，在签了合同之后没想到还是出事了。2015年5月，小刘接到了追债公司的电话，告知其三个月的租金都没交，如果再不交租金，他们会把小刘的资料送往移民局遣送回国。  小刘回忆称，在11月份转租时三人一起在管理处签订了转租合同，然后在管理处告知其可以离开时三人才离开。随后，小刘便离开了汉密尔顿去到了自己姐姐所在的城市。   在今年5月份，小刘突然收到了追债公司的电话，告知其三个月的房租还没交。每个月的房租为1175元，总共三个月4700元。追债公司威胁说，如果再不交将会把她的档案交往移民局。直到此时，小刘才知道出事了。 原来在签订转租合同的时候，三人有一份文件没有签，这就导致了转租合同实际上是无效的。两个麦马的留学生称，他们想交房租，但是管理处不接收，因为转租合同没有生效，交房租的人必须为公寓的原租人。但是这2个学生也没有联系小刘，而是在白住了三个月后，被管理处贴纸条后才不得已搬走了。 小刘对此很气愤。一方面，管理处在签订转租合同时出了差错，让他们少签了一份文件，管理处本身也有责任，但他们却不直接出面和小刘谈，而是让追债公司与小刘接触。在小刘找到管理处之后，管理处一直拖着不愿意谈。 另一方面，小刘更为气愤的是租房的2个留学生，他们在没有付钱的情况下白住了三个月，并且也没有和小刘联系。就算管理处因为合同问题不收他们交的房租，也可以将钱交给小刘，让小刘转交。小刘愤怒地对记者表示：“我又不是回国了！我的电话、邮箱和微信都没变，他们完全可以在第一时间通知我的。”  可是在小刘向他们索要三个月的租金时，2位留学生则表示他们不会给小刘钱。因为他们已经交了一个月的押金了，而且他们觉得管理处将他们赶走，让他们临时找房给他们带来了很大的不便。此外，他们也咨询过律师了，由于合同没有生效，他们不会负担任何的法律的责任，所以更不会给钱了。 对此，小刘非常无奈：“管理处不赶他们走，难道他们要白住半年吗？真是无赖。这还变成我的错了？他们本来就应该在无法交房租的时候就联系我，那时候我就可以来处理的。结果拖了3个月被驱逐出去了，还要让我来交三个月的房租！”不过，小刘在咨询了律师之后，也明白由于原先所签的转租合同没有效，自己还是该房屋的原租人，所以他们所拖欠的房租，小刘只能自己去交，否则可能留下难看的信用记录，对于自己以后的发展将会不利。 “他们其实就是在钻法律的漏洞，想不给钱。在法律上我也拿他们没办法。”小刘对记者说。在咨询过律师之后，小刘决定为了保住信用记录，只能自己先把欠下的租金补交上去。所幸的是，律师也告诉小刘说，讨债公司威胁将她遣返也是不可能的，因为欠钱是不会影响移民的，也更不会遭到遣返。 最后，小刘总结此次经历所带给她的经验教训，希望给其他的转租人以借鉴和警醒。第一是转租有风险，一定要谨慎。在转租时一定要有书面的文件，并保证该文件是完整和生效的，这必须由自己来确认，小刘的经历告诉我们管理处也不一定靠谱。第二是，在转租之后尽量每月与租房人和管理处保持联系，特别是在最开始的三个月里，以确保转租合同生效了，一切运行正常。第三，如果转租出现了任何问题，尽量咨询了律师再行动，不要被追债公司或者管理处的言论所影响。

  虽然说冬季房源比较少，看房买房不太方便，但的确也有不少好处。冬季买房不仅可以全面考察房屋的质量，体验房子的供暖、采光及过冬状况，还可以避开房屋买卖旺季，借年关岁尾，“淘宝”一般买到自己心仪的、性价比高的房子。 由于天气的缘故，冬天买房也有不利的地方需要注意。在大雪纷纷的冬季里，房屋的选购和检验比较复杂，也不方便。比如空调和游泳池等设施，冬季验房时验不了。一般的家庭都没有游泳池，可豪宅就不一样。所以谈合同时不妨加上一个延期担保条款，或者先hold back一部分钱，过几个月后经试验，没有问题再退还。 关于冬季买房的注意事项，有不少地产经纪和专业验房师都介绍过。例如注意地下室潮湿情况，可以判断地库防水的好坏；观察墙面如果有结露现象，说明墙面的隔热层有问题；如果屋顶的积雪十分不均匀，有可能是保温层做得不好；尤其是屋檐水槽处结冰很多，会导致冰坝产生，严重时将渗水至屋内，对房顶造成的损害不小。所以冬季看屋时，如果买家和买家经纪在看房时对冰坝这个现象有所关注，就可以避免买到存在这个问题的房屋。 产生这些问题的原因，还关系到房子的位置与屋顶的形状。房子位于低洼处自然导致积雪和排水不好，四周墙根积雪太多对房子有影响，冬季或雨季地库容易渗水，底层容易潮湿。房子屋顶的倾斜角度不合理，加上分层次比较多的，阴面屋顶和角落处的积雪就特别多还不容易化，可能造成屋顶大面积漏水。尤其是附近树木比较多，屋檐水槽会聚集不少树叶和垃圾，如果不及时清理也容易堵塞，不利于屋顶化雪与排水。所以冬季看房，经常看到有不少房子的屋檐水槽就是如此地被积雪压弯了。 还有就是新移民买房子时，一定要考虑冬天铲雪的问题。不少人都喜欢院子大的，宽敞气派，房子还不愁升值。可是如果因为院子大，特别是街道拐角处的房子，可能就有很长的人行道。加拿大有规定，冬天你必须及时清理人行道上的积雪，否则要罚款，如果有行人跌倒，你还有吃官司的麻烦。 要知道我们大多伦多地区的降雪量比较大，次数多，持续时间长，给人们的生活造成诸多不便。住公寓和共管镇屋的人还好些，交管理费了，小区就跟大街小巷一样，应该有人及时地清理积雪。新移民踏雪寻房，如果发现小区到处是乱糟糟的，树叶满天飞，积雪无人扫，那么对于购买这样小区里的物业就得打个问号。而住HOUSE的人可惨了，房前屋后到处都是厚厚的积雪，清理起来十分费劲，所以有必要注意人行道的问题，能避免的最好。 记得笔者当初买房子时，看中的就是一处街道拐弯处的房子，院子就很大。可喜的是人行道在马路对面，所以既有院子大的优点，也没有冬季清理人行道积雪的麻烦。至于 “门前雪”的清理是自己说了算，当然如果冬季不清理门口的积雪，不仅自己出入不方便，送信的也不干了。由于门口的车道比较宽敞，冬天我只需要清理一半的积雪，方便自己出入就行，清理起来十分简单。 最后就是要提前做好冬季入住的准备工作。如果你的房子在冬季交接，搬家之前就应该准备好除雪工具，比如铲子和化雪的盐，有条件的还可以买铲雪机等等。因为人行道和门口的积雪如果不及时清理，化了又冻上以后再铲就费劲了。 总之，冬季买房不仅幸苦，该注意的事情也比较多。不少买家只顾冬季买房价格合适，而对一些房屋存在的问题则有所遗漏和忽视，以至于搬进去之后追悔莫及。因此，新移民在冬季踏雪寻房，有必要找一个认真负责的好经纪，全心全意地帮你。

习近平访美之际 中国对美投资创新高 据环球网综合报道，在中国国家主席习近平9月下旬将要访问美国之际，世界都在关注中国经济增长。美国媒体9月14日报道称，中国对美国的投资已达到历史最高水平，中国投资遍及美国几乎所有50个州，涵盖食品生产、房地产、电影院和能源等各个领域。 据美国商务部经济分析局的统计数字显示，中国对美投资2014年达到95亿美元，远超过2002年的3.85亿美元，也比2010年的33亿美元有大幅增长。而荣鼎咨询公司和美中关系全国委员会今年早些时候发表的一份报告说，美国商务部的数据低估了中国投资数额，2014年中国对美投资可能高达120亿美元。 纽约荣鼎谘询公司报告指出，2015年上半年，中国对美投资达到创纪录的64亿美元，其中一半以上进入房地产和酒店业。 荣鼎公司与美中关系全国委员会的报告显示，自2000年以来，接受中国资金的公司共雇用8万名工人。在最吸引中国投资的州中，加州59亿美元，居各州之首，其次是得州56亿美元，北卡罗来纳州36亿美元，伊利诺伊州40亿，维吉尼亚州22亿，堪萨斯州20亿，纽约州38亿，麻萨诸塞州20亿，密歇根州和奥克拉荷马州各16亿。纽约市吸引中国投资22.5亿，仅次于芝加哥市的30亿。 杨洁篪赴美 铺路习奥会 在国家主席习近平访美前夕，外交部宣布，习近平特别代表、国务委员杨洁篪(图)将于今日至17日访美，出席在洛杉矶举行的首届中美气候智慧型/低碳城市峰会。 气候变化问题是中美关注的焦点之一，奥巴马去年11月访华时，曾在气候领域与中方达成一些共识，此次习奥会在气候谈判上可以走多远值得关注。 此前的9月9日至12日，中央政法委书记孟建柱作为习近平的特使访问美国，同美方就共同打击网络犯罪等问题达成重要共识。而美方亦派出多名高官访华「打前站」，就一些重要问题达成共识及协议，为习奥会铺路。

　　 　　国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）在8月份按年升5.4%，主要受到多伦多、咸美顿和温哥华等三地的畅旺楼市带动。 　　根据CBC News报道，指数是根据全国11个城市的房屋转售价格计算，过去6个月一直处于历史高位，而8月份的多伦多、咸美顿和温哥华数据亦全数创下历史新高。 　　多伦多楼价高企的环境下，不少置业人士把目光转向价格较低廉的咸美顿市，带动了该地楼价上升。 　　数据显示，多伦多楼价按年升8.75%，咸美顿楼价则升8.76%。 　　温哥华楼价较去年同月上升9.66%，按月升0.9%，但升幅未及温哥华地产局（REBGV）早前公布的8月份数据，部分是由于这项指数不计算新楼盘价格。 　　能源区城市楼价下跌 　　然而，全国整体楼市发展并不平衡，其中维多利亚、爱民顿和卡加利的楼价平均升幅低于5.4%，而哈利法斯（Halifax）、魁北克城、满地可、渥太华和温尼辟（Winnipeg）的楼价更同样录得跌幅。 　　随着石油业陷入困境引发裁员潮，而且消费者为减轻债务负担而打算出售房产，同样导致卡加利楼市波动，楼价指数走势变得难以预料。 　　报告指出，卡加利在去年8月的房价仅升0.9%，但今年8月却按月升近3.9%，反映当地转售的房屋数量大跌，但转售的价格较高。

买房不单单是购置一个“家”，这个房屋的购买，更是成为一个长线稳定的投资手段。那么在加拿大这个万税之国，房产投资上的税务有哪些地方需要注意呢？还有一个普遍的问题是，到底是以公司名义买房合适还是个人投资买房呢？那么今天温村达人就和大家一起讨论一下。   首先个人房屋买卖需要注意的税务问题有以下三点：   只买一套住宅，并为个人主要住所。通常普通人在同一时间点，只拥有一套住宅，且此住宅为个人主要住所。那么将个人主要住所出售时所获得的利润，是免税的。此处需要注意的是：将主要住所出售时，如产生资本损失，是不能用来抵税的。 那个人是否可以进行“买 – 修 – 住 –卖”这个程序来买卖“主要住所”以达到免税盈利呢？答案是如果此过程非常频繁，例如每几个月就搬家换离主要住所进行买卖，那么税务局就会认定此举为生意举动，买卖的盈利是要计入个人收入进行报税的。   以配偶和/或未成年子女的名义买房卖房，是否可以达到利润分散的目的？   答案是不可以的。 税法里规定，任何转移给配偶和/或未成年子女的资产，资产产生的收入仍然归转移者所有。   那么使用公司名义投资房产，是否比个人购买更省税呢？又有哪些需要注意的地方呢？   如果买卖房屋的生意是“积极生意”，而非“投资生意”，那么以公司名义买房，如公司具备加拿大居民所控股的私人公司的资格，并且每年的净收入小于$500,000加元，即可享受13.5%的小型企业低税率优惠。那么和个人20%-45%的税率相比，会划算很多。此收入若以股份红利分给企业拥有者，还会有税率优惠。所以当投资者拥有多处物业，并以此为生意谋利时，采用公司名义买卖房产，会有更佳的税务效果。而且这其中生意产生的费用，包括经纪费用等，均是可以抵税的。   有限公司在买卖房屋还有一个法律上的好处就是：“有限责任”。投资者不会因为公司的生意失败而造成对自己个人财务的影响。   当投资者拥有多处住宅想过户给配偶或子女，如果是个人拥有，则需一套一套通过律师和政府地产局转移过户，并可能产生大笔的费用。而若公司名义拥有，只需以公司股份转移形式转移资产即可。而此时取得的收益再以红利分给配偶和子女，即可达到分散收入的省税效果。   那么以公司名义购买房屋，是否适合所有投资人呢？答案是不一定的，要注意以下两点：   贷款：个人买房的贷款手续较为简单，依据个人的信用报告和收入水平，银行或贷款机构会很快做出评估，借出房屋的75%-85%是非常普遍的。而且投资物业的贷款利息是可以抵税的。而公司贷款则是非常困难的。当然如果全现金购买，则无需考虑这一点。正如现在很多温西的豪宅是全现金购买一般。   如果买卖房屋不是公司的主要经营范围，而是属于“被动生意收入”（如租金和投资收入），那么卖房时的盈利则无法享受低税率的优惠。此部分的公司税会高达45%，然后公司派红利给企业拥有者时还会在产生个人税（虽然有优惠）。此时会产生更高的税收。   总结：   基本上可以说：如果个人需贷款来投资少量物业，则是个人名义买卖房产在税务上较划算；如无需贷款投资较多物业，则是以公司名义买卖房产会在税务上更为优惠。

今年温哥华的房市火热，买房如买大白菜，房价也随着水涨船高。从富豪到首次买家都纷纷摩拳擦掌，准备下单。时间就是金钱，如果您是准备买房的话，但是又不太了解房产买卖合同和条款，以下常识随时会帮您省下不少时间，也说不定会让您抢单成功！   除了买楼花以外，温市购房都会使用标准购房合同（Contract of Purchase and Sale）。这份合同是由买家的经纪准备。温村达人带您了解几条比较重要的条款：   1买方/卖方资料   这里清楚地列明买卖双方的名字和地址。如果买家不愿意透露自己的地址，可以选择用经纪公司的地址。   2价格   整份合同的关键。决定讨价之前，经纪可以准备一份应区的出售报告比较，这样就可以知道自己下的价格是否合理。   3按金   在自由市场里，按金可以随买家定，但为免按金过低而让屋主觉得没诚意，按金行规通常是房屋开价的5%左右。那什么时候按金？按金通常在解除条款的24小时以内以本票的方式，存到地产公司的信托帐户内（另看下面4）。付了按金代表双方同意价格和条款，也等于这房子已经卖出。需注意当按金存进地产公司的信托帐户内后，任何人都不能提出这笔按金，除了律师或是有法院特殊下令以外。这代表如果买家反悔的话，按金并不是自动退还，而是由律师处理,或是双方庭外和解。   4附带条款   成也条款，败也条款。除了价格以外，条款扮演着第二重要的角色。有一些标准条款，如贷款，验屋，和屋主对房屋的申报声明（Property Disclosure Statement），是不可或缺的。注意条款是有时间限制的，通常是下单后的5-7个工作天，好让买家在这段时间里去办贷款和验屋。像现在火热市场抢单时，很多买家为了向屋主表达诚意，条款留空。其实温村达人并不建议无条件下单，但还是那一句，有钱就可以任性，抢单就是任我行！   5成交日，交房日，调整日   成交日只可以在星期一到五和非假日，因为律师和地产局只能在工作天把地契转名。交房日通常在成交日的1-2天后，也可以选在星期六/天和假日。调整日地税，市政府水费，管理费等等的调整时间，通常调整日和交房日选在同一天。   6包含项目   通常都会包含电器和连体周边的东西，如灯饰，纱窗和窗帘，保安系统，车库和空调遥控器和所有钥匙。注意一些东西如壁画或家具都是不包括，但是你可以特别跟屋主要求留着。   7看房日   这条条款是保障买家的。比方说我2月1号看房，3月1号交房，那看房日条款列明说屋主交房时，屋子的状况要跟2月1号看房的时候一样。这样就避免了很多不必要的纠纷，如屋主在2月1号到3月1号这个空档期里把房子故意破坏。   8讨价时间   如果屋主是在本地的话，那讨价时间通常是24小时。如果屋主不在本地的话，那讨价时间通常会延迟到48小时。注意如果讨价时间延长了，那也得延解除条款的时间（另看上面4）。

　  随着中国经济的发展和房价的不断攀升，中国人将“魔爪”深进了美国房产。根据中国现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。由此可见现金购房并不是非常容易。   　　海外豪宅 　　已经辞职做全职太太的肖扬（化名）正在她们新买的美国加州的大别墅中休假，她和老公在2013年买下了这栋别墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，在美国市价几百万人民币；但同样的这些钱，不论在北京还是上海，都买不到如此理想的豪宅。 　　像肖扬一样，把家迁徙到美国的家庭不在少数，根据美国地产经纪商协会（NAR）今年发布的报告，2014年4月至2015年3月底期间，海外买家交易量达到了1,040亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。 　　其中来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家购置了美国51%的房子，而中国买家在成交额和交易量方面首次超越加拿大，在美购置房产金额高达286亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112亿美元的买房金额。 　　美国地产经纪商协会数据显示，中国买家在2014年度占全美买家的比例达到28%，意味着每100个买房的人里面，就有大约28个人是中国人。而大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢在美国西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。 　　环球置业投资集团总经理杨瑾在接受《第一财经日报》专访时称，随着人民币的贬值预期增强，最近咨询海外买房的人数也大幅增加，主要针对美国、英国、澳大利亚等发达国家。不过，随着未来政策的逐步收紧，未来海外置业也会面临不小的挑战。 　　华人在美国的豪华房产（图片来源：央视新闻截图） 　　“土豪”现金买房将受阻 　　据杨瑾介绍，像肖扬一样买入度假屋的房产客户不在少数，这类客人将海外置业的计划纳入退休、养老、旅游之中，除了为提高自己的生活品质以外，另一方面也有海外资产配置的打算。 　　而在杨瑾的另一类客户中，还有不少完全不需要走出国门的“洋房奴”，这部分客户大多只是透过中介了解购房当地的经济情况，就做出购房决定，而且这类客户最明显的特征就是几乎都是现金付款。 　　杨瑾称，公司过去有一半的客户都是现金付款，而有数据显示，超过70%的中国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。 　　尽管美国房产非常便宜，但像肖扬这种买下湖景度假屋也需要接近80万美元，如果要一次性现金付款可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。不过，这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定挑战。 　　根据路透社援引消息人士的话称，外管局一份文件称，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。 　　外管局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人从7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。 　　如果这项规定坐实，未来土豪想要透过一次性付款购买海外房产将有一定难度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买房也算另一条路径，现在基本上每个国家都可以做房屋按揭，有些是由当地银行办理，购房者可以递交一些中国国内的经核实的资料，而有一些国外银行，甚至跟中国国内银行有协议，购房者可以直接向银行代收。 　　实际上，海外购房的门槛并不高，途径也非常多，而且有的投资价值也比较高。 　　“一套中国100多万（1人民币约合0.157美元）房子，租金也就2,000多块钱，但是在国外，一套100万的房子，租金可能要达到8,000至9,000块钱。”杨瑾举例说。 　　海外购房风险需提防 　　据多名海外中介介绍，海外买房可以移民美国绝对是陷阱，即便是其他国家，也需要看清楚每个国家的法律条例规定再做购房决定。 　　目前，有部分房地产商利用美国的EB-5签证政策来吸引很多投资者的眼光，这一政策要求外国移民申请人在美国投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。 　　一家在香港上市的房地产企业高管称，由于企业在建设过程中解决了当地就业人口，所以公司获得了一定的移民配额，透过卖房可以将这些房子都转给客户，而这名高管透露，中国内地很多房地产商都在利用这一政策做投资移民。 　　杨瑾称，这种做法一定是打擦边球的做法，不是正常运用当地的法律法规，而且这种移民配额通常需要等几年才能确定下来，如果投资者依靠这种方法移民是非常冒险的。不仅如此，这项规定是有弹性的，投资移民在情况发生变化后，仍有可能取消永久居留权。 　　实际上中国赴美国的签证早已大大放松，现在支持10年多次往返，一次可以居住3个月，对于肖扬这样的普通投资者来说，其实已经足够。中国人一旦拿到美国身份，意味着就要全球征税，“一般没有特殊原因，如果长期居住在中国，不建议移民美国。”杨瑾说。 　　除此之外，买房后想要高枕无忧基本上是不太可能的，美国买房需要缴纳房产税，每一个州收的比例不一样，最低的也要房屋估价的1%，最高的可能大约要4%，这样投资的回报率就会打一个折扣。 　　而且，在购买房产时必须购买房屋保险，如果一栋80万美元的房子，房屋保险费一个月可能要150美元左右，一年下来需要1,800美元，而在自然灾害多发的地区，还需要买一份额外的自然灾害险。 　　而且美国的房屋维护成本也是很高的，比如屋顶维护、露台保养、水电费、草地维护等，一年可能需要花费5,000美元左右。而一些高档小区或公寓的公共开支收费也是高得离谱，一套位于曼哈顿的普通公寓这项开支可能每月高达上千美元，大大影响投资的收益率。

楼花转让买家为了保障自身的利益，可要求在签署买卖协议前，先看协议内容，并徵询法律意见。   多伦多一名华裔买家日前入禀小额债务法庭，以其购买的共管柏文单位从未完工为由，要求他的地产经纪和经纪行退还其预先缴付的1.13万元订金。法官听取双方证供後，判被告除了应向原告归还该笔订金加利息之外，还必须承担堂费。   该宗诉讼案的原告潘先生声称，他在2010年10月主动与被告之一、地产经纪区先生联系，要求後者协助其购买位於央街5220号至5254号一栋共管柏文大厦一个住宅单位的楼花。   不过，经纪未能向开发商直接购买该栋共管柏文大厦住宅单位的楼花，但找到了一个已购买一个单位楼花的买家，後者自愿将其在2010年3月16日正式签署买卖协议、位於该栋共管柏文大厦28层3号单位的楼花转让给潘先生。   潘先生声称，在其签署任何协议之前，姓区经纪要求他向其所在的经纪行缴付5,000元作为购买上述楼花的订金。潘先生照办後收到了由区氏在2010年10月29日签名的一张手写收据。   潘先生其後又在2010年11月20日向区所在的经纪行缴付了另外一笔金额为6,300元的订金。2010年11月5日，潘先生与那位自愿转让楼花的买家正式签署了买卖协议。   然而，潘先生购买的共管柏文单位的交易从未完成，原因是整个共管柏文大厦的兴建项目，因发展商与卖方的购买协议在2013年10月失败而未能完成。   对此，潘先生要求被告归还其缴付的1.13万元订金，理由是其购买共管柏文单位交易未能完成，且不是他的过错。   不过，作为被告的地产经纪区先生以及其经纪行辩称，据在2010年11月2日与潘先生签署的买方代表协议，被告有权保留上述1.13万元的房地产佣金。   安省高等法院多伦多小额债务法庭的法官J Prattas DJ在今年7月24日宣布的裁决中指出，基於该宗共管柏文单位的买卖交易从未完成且不属原告的过错，因此，在该宗案件中，在逻辑上没有房地产佣金的产生。   法官还指出，基於以下证据，被告无权收取任何佣金，包括∶第一，原告在签署买方代表协议时，没有获得任何机会来获取独立的法律意见。   第二，双方在签署买方代表协议时，被告未按要求给予原告协议的复印件。   第三，在买方代表协议之中，被告未有提及原告在2010年10月29日缴付的5,000元订金，该笔订金是在买方代表协议签署之前，由原告支付给经纪行用於购买共管柏文单位的。   第四，被告不正确地将原告缴付给经纪行、用於购买共管柏文单位的5,000元和6,300元订金作为佣金。   由此，法官判原告潘先生有权利向被告讨还其缴付给被告的1.13万元。   Crossroads Realty Inc. Brokerage的林姓华裔持牌人指出，通常而言，房屋买卖交易的完成指的是房屋已转至买家的名下，也只有在房屋买卖交易完成後，代表买方的地产经纪才能获得佣金。如果房屋买卖交易因各种原因而未能完成，地产经纪是无法获得佣金的。   她又指出，地产经纪在与买家签署买方代表协议後，应立即给予买家一份协议的复印件。另外，买家为了保障自身的利益，可要求在签署上述买方代表协议前先看看协议的内容，并徵询法律意见。

       太平洋国家展览场（PNE）游乐园年度的「梦幻屋」得主出炉了。一对年逾70岁的高龄老伴喜中头彩，即将搬进这座位于卑诗内陆酒乡市价估210万元的新屋。 　　今年73岁的吉儿‧丹尼森（Jill Denison）和她的男朋友77岁的罗勃‧劳森（Robert Rawson）表示，已经等不及想要搬入这座盖在奥肯那根湖畔Naramata镇的崭新「梦幻屋」。 　　据吉儿说，当获知他们两人合买的彩票中的头奖后，当天晚上兴奋地只睡了一小时。 　　吉儿和罗勃各有六个孙儿女，两人维持亲密关系，但不常住在一起，现在他们终于可以在「从天上掉下来的」新房子，过着有如梦幻的生活了。  

原标题：澳洲地产商讨好华人买家闹笑话：将门牌号4改2B 据新西兰报道，Sotheby's International Realty负责出售悉尼Vaucluse的一处地产前不久换了新的门牌号码。该豪宅原先的门牌号是“4”，但由于潜在的中国买家普遍认为这数字不吉利，因此才改成了现在的“2B”。 报道援引《国际商业时报》消息指出，虽然当地市场已然很火爆，澳洲、英国和加拿大的房地产经纪人还将迎来新一波买房热潮。 根据房地产中介的说法，澳元的持续走低让外籍人士和海外买家纷纷涌来澳洲买豪宅。豪宅的销售很大程度上依赖于澳元的贬值而非利率。 苏富比的房地产中介Michael Pallier称：“只要买家所在国的货币比澳元强，悉尼的房产就很值得买入。悉尼是个国际化大都市——许多豪宅都卖给了海外买家。” LJ Hooker中介Peter Robinson称，海外买家和外籍人士都很热衷于购买悉尼的豪华度假屋。他还称，悉尼的房价只涨了1%，而且离CBD很近，对投资者来说收益也会很可观。 Domain地产集团7月份宣布，悉尼的房价中位数已经迈过了100万澳元的大关，而且悉尼的房子比伦敦还贵，很快将会赶超纽约。

    　　西15街的狭小房子原来的土地在2007年时，仅有一栋独立屋（上图），2010年时土地被一分为二，作为两栋「瘦屋」的建地（下图）。（取材自Google地图）   　　位于灰岬社区的该栋「瘦屋」，很快就被买家相中出手。（CBC）   　　目前大温房市持续火热，部分过去可能较为不受买主青睐的物业，也开始在市场上异军突起，以「瘦楼」（skinny houses）为例，这类狭窄的房子最近也开始受到部分买家的注意。  　　这类房型在温市克茨兰奴（Kitsilano）或士达孔拿（Strathcona）社区较为常见，不过在温西的灰岬（Point Grey）比较少见。一栋位于西15街3725号的「瘦楼」，在2010年时根本乏人问津，直到2011年才找到买主，但最近屋主将该单位挂牌求售，喊价为287万5000元，短短不到8天便找到新买家，不过因交易仍在进行中，最终确切成交价仍不得而知。 　　这栋「瘦楼」的宽度仅26呎，连同地下室共有三层，屋内共有4房2卫设备，总共可用空间达约2180平方呎，所在土地原本仅有一栋独立屋，建地在2010年时被划分为二，盖了两栋外观类似的狭长型独立屋。 　　卖方经纪人史密斯（Karin Smith）说，如果温市内具有历史的传统特色屋无法被保留，将原有房屋所在土地一分为二，以两栋空间较小的独立屋来取代原有大房子的做法，也是值得考虑的改建方式。 　　史密斯认为，这样的方式可以提高住宅密度，虽然屋内空间可能较小，但若透过建筑设计师的协助，买主依然可以住得相当舒适。 　　史密斯还提到，温市西区很多「後巷屋」（laneway houses），其实已经失去功能性，因为对很多来自海外的买家而言，可出租的「後巷屋」对他们不具吸引力，他们更想要的是拥有一个车库。 　　史密斯看过部分搭配「後巷屋」的新建物业，通常须耗时更久才能找到买主，因为对于那些可支付400万元或更多资金来购买房屋的买家而言，将「後巷屋」出租所能得到的租金收入，并没有太大的意义。

  根据地产网站REW.ca所做的最新调查，大温地区有75%年龄介于21岁到30岁间的民众，表示购买房屋时，须依赖父母资助，才有办法筹措到足够的首期款，即使是41岁到50岁之间的受访者，亦有64%的人表示，自己在换购更大的房子时，同样也会向父母寻求帮助。有专家指出，这些数据显示，世代间的财富转移或许也是造成房价不断上升的因素之一。   该网站的编辑康娜莉(Joannah Connolly)指出，这些年龄较长的民众，名下多半已经有房子，只是在需要换屋时，发现价格高过自己所能负担。她举例，目前公寓与独立屋间的价格落差颇大，若因家庭等原因必须更换房型时，财务上便会需要双亲的协助。     REW.ca的负责人约克(Janai York)则说，目前有关房市的舆论，多半将重点放在海外买家上，但其实财富转移也是重要的议题之一，因为现在有很多婴儿潮世代的民众，正把自己的财产转移给下一代，这样的状况对于房市的加温亦有一定程度的影响。   调查发现，大温地区有75%30岁以下的民众，购屋时希望能得到父母的资助。

  如今，大多地区的房价水涨船高，地产经纪的费用也成了一笔不菲的开支。有的房主打起了小算盘，认为可以在用够了经纪的服务后，把经纪甩开，自行成交。   如果过河拆桥真的这么容易，地产经纪们岂不是都要喝西北风去了？   因此，多数雇佣经纪人合同中都有一项至关重要的条款，为了保障地产经纪的劳动和服务不会付之东流，这项条款叫做 “holdover”，适用于买房，也适用于卖方。     这项条款通产会规定，即使雇佣地产经济的合同过期，在一定时间内，买方或卖方可能还是需要支付佣金，前提是成交的地产在合同有效期间（listing period) 被展示给买方。这段Holdover 期有多久呢？是由客户和地产经济协商决定的。   咱们还是来看个案例，让您感受下holdover条款的严厉：   案例来源 ， Canlii.org: Sutton Group v. Kim, 2014 ONSC 891   原告是一家地产公司，被告是地产的卖家金先生。双方在2012年3月签署了地产经纪合约，规定佣金为售价的5%， 并附加90天的“holdover period”. 合同在2012年10月30日截止。合约中特别写道，只要买家在挂牌期间被带来金先生家看房，或者买家在挂牌期间通过任何方式知道这处房产，如果金先生在holdover period里将房子私售给买家，都一样要支付佣金。原文是这么写的：   “ anyone who was introduced to the Property from any source whatsoever during the Listing Period or shown the Property during the Listing Period.”   2012年10月，买家蓝姆夫妇从kijiji上看到了金先生私自售房的广告，并到金先生家看房。这并不是蓝姆夫妇第一次光临金先生的房子。早在2011年，金先生就曾挂牌出售，当时蓝姆一家路过房产看到售房告示，就已经进屋转了一圈，有所了解。   虽然蓝姆夫妇声称，买家看房完全是和金先生的私下往来，并未涉及到地产经纪。但经纪的书面证词和双方的邮件往来却证明，地产经纪带着蓝姆一家看了金先生的房产，并为之解释房屋的状况和售价等问题。   在11月1日，也就是经纪合同刚刚过期后的第二天，金先生将房产私售给蓝姆夫妇。随后，金先生写邮件给经纪说：感谢你花的时间和精力，但这个房子是我自己卖出去的。抱歉没有佣金，我只能给你2000元作为酬劳。   法官判决：   根据合同中的条款，在经纪挂牌出售期间无论买家是被“介绍”给该房产(introduced to)，还是由经纪带着看房 (shown)，都会触发“holdover”条款的生效。在本案中，”介绍“发生在2011年，但“经纪带买家看房”确实发生在经济挂牌出售期间。房子成交时，listing period刚刚结束，holdover条款生效。金先生需要付给经纪5%的佣金外交利息，同时，还要承担原告方经纪公司的部分律师费$8,750.2。