地产

多伦多道明银行于9月23日发表一份房地产市场报告，指受惠于低利率，加拿大楼市继续超越预期。尽管今年上半年的经济表现令人失望，全国楼市活动却出乎意料地畅旺。并预测2015年将会又是加国楼市创纪录的一年。 但TD亦指出，石油业受到比预期中更大的冲击，而其他经济领域，尤其是非资源出口的表现也低于预期。然而，加拿大和海外经济的疲弱衍生出利率走低的局面；5年期固定按揭利率于1月至 4月间下跌了55个基点。加拿大中央银行于7月把隔夜利率调低四分一厘至0.5厘，这是今年内第二次减息。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颕辉指出：“低利率环境有助使多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚等几个主要市场保持畅旺，房屋销售和价格都有接近双位数的增长。过去按揭利率的调低料将继续于今年冬季来临前刺激房屋需求。” 多伦多和温哥华仍是卖家市场 今年安省和卑诗省的楼市继续一反常态，持续上升。这是由于利率下降、就业市场相对强健，以及人口状况对楼市起支持作用。只有少数省份的失业率于今年首6个月内显着下降，安省是其中之一。此外，受衰退困扰的石油生产地区的移民流，倾往繁荣的卑诗省，对今年的楼市活动产生积极的连锁效应。 报告指出，多伦多和温哥华领先其他市场，7月份的成屋销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%，月内的按年成屋价格增长也超过11%。 在多伦多，新共管柏文落成数量于年初激增，导致待售单位存量急升。然而，成屋销售畅旺，有助增加市场的吸纳力，以致柏文价格仍能以4%的按年增幅稳健上扬。 在温哥华，共管柏文的兴建自2012年以来明显减慢，柏文市场于过去3个月变得紧张。温哥华的柏文价格亦以略高的6%按年增幅上升。单户独立屋市场尤其紧张，温哥华和多伦多于7月分别录得16%和13%的按年价格升幅。 安省和卑诗省内多个主要房屋市场，因为待售房屋的数量相对稳定，加上最近需求大增，处于对卖家有利的局面，超过60的房屋销量与新挂牌比率证明了这一点。 目前安省和卑诗省的楼市活跃程度，继续维持至2016年的可能性不大。大体而言，目前房价的增长速度比收入增长高出一倍多，削弱房屋负担能力，特别是在多伦多和温哥华。 TD的钟颕辉续称：“倘若债券收益率于2016年和打后的时间上升，以致按揭利率相应上调，房价高昂的多伦多和温哥华可能是最易受影响的市场。然而，安省和卑诗省的经济情况较为良好，楼市活动大概不会出现剧烈调整。” TD银行预测，2015年的多伦多与温哥华的平均房价增长估计约为8%-10%，明年的增长势将减慢至3%-5%。就这个幅度来看，价格被高估的程度 (估计有约10%-15%) 可能会维持下去，导致这些市场在利率或失业率遭受无法预料的冲击时，难以抵御这些冲击的不良影响。 新屋兴建将短期回勇 多伦多和温哥华的新屋兴建已放缓了多年，短期内可能会回勇。但新屋兴建是一个滞后指标，因此，新屋销售量于春夏两季上涨至创纪录水平，这对动工量的影响相信会于今年下半年内呈现。可是，多伦多已有大量新的供应处于发展阶段，新屋兴建步伐转强只会增加市场负担，以致动工量于2016年下降。 总括而言，整个加拿大楼市受惠于低利率，2015年似乎又是创纪录的一年。今年推动整体楼市造好的力量大多源自安省和卑诗省内的主要市场。可是，随着今年余下日子逐一逝去，在依赖商品的经济体之外的大多数市场有望转强，但增长步伐将受到抑制，原因是到了今年稍后，低利率对房屋需求的良好影响将减弱。 TD银行继续预测，全国的平均成屋价格可能会于2015年上升逾7%，然后于明年冷却至仅1%。今年的房屋动工量可能是平均每月约19万个单位，明年将回落至每月16.5万至17万个单位，这是较能持续的步伐。

　　加拿大统计局（Statistics Canada）22日发布最新统计报告，显示7月份全国新屋起建工程投资总额为42亿元，与去年同期相比出现0.5%成长率，其中最主要的成长动力来自公寓建案的投资，相关金额达14亿元，同比增加17.5%，排屋（row house）的建案次之，投资金额为3亿9500万元，年度成长率达6.3%。 　　其他房型方面，新建独立屋的投资总值为23亿元，较去年同期相比减少7.4%，起建双拼屋的投资金额亦呈下滑走势，总额为2亿4000万元，同比减少15.8%。 　　若单就卑诗省而言，7月份的新屋起建投资金额达7亿3100万元，与去年相比增加18.9%，这样的数据在当月领先全国其他省份。除卑省之外，安省与诺瓦斯高沙省（Nova Scotia）两地的起建总值也出现成长。 　　在建筑许可证（building permits）总值方面，卑诗省内各地方政府7月份发出的建筑许可总值达13亿5200万元，与上月相比增加19.9%，与去年同期相比更有23.3%的成长率，这样的数据为史上次高，带动本省此项统计上扬的动力来自大温与维多利亚两地，单月地区成长率分别为31.9%与26.7%。

　　固兰胡街的另外一侧，还有另外一片正似为“土地组合”的挂牌销售案件。 　　位于西47街的这栋房子是土地组合交易案当中的一宗，成交价为410万元左右。据卑诗鉴价局的资料，该处物业在2014年的价值为228万1800元。   　　今年4月间，温哥华渥街（Oak Street）和固兰胡（Granville Street）两条大街出现一个街区数栋房屋一起挂牌求售的特殊现象，引发各界讨论，这类由同一地产业者以“土地组合”手法，替卖方提高售价求售独立屋的方式，近日传出一起成交案例。 　　温哥华太阳报22日以头版头条，报导这个位于固兰胡街夹西47街（W.47th St.）之西北侧一带的销售案，文中指出当地共有7间独立屋被转手交易，总交额超过2200万元，买主为一间中国云南的地产开发公司，整个交易案是在今年1月底时完成。 　　本地地产业者认为，这项交易替附近正透过“土地组合”求售的物业设下标准，周边房价可能会被继续带动。但亦有业者对“世界日报”记者透露，透过此种方式购入整片土地，未来能否作为多住宅单位开发之用仍属未知，因为在现行温市政府的土地使用规画中，当地仅能作为兴建独立屋之用，若要向市府申请变更使用，恐怕并非简单的事情。 　　根据温市政府现行规画，仅有在57街以南的土地，才能兴建三层楼的排屋（row house），62街以南的土地，才能开发高层公寓。在渥街及固兰胡街该交易案地点的北边，则是近期因是否成为历史保留区而备受瞩目的第一桑拿斯（First Shaughnessy）社区，该交易案地点附近的土地使用未来是否可能有变化，则有待观察。 　　该项交易的买主代表对温哥华太阳报表示，他们购入土地后，目前尚无任何相关计画，未来或许将依照市府之相关规画来进行发展。 　　负责该交易案的地产经纪余曼华（Michelle Yu），并不愿透露交易细节，但她提到自己在Oak St.有一宗类似交易近日亦即将完成，当地之相关土地使用重画申请，已经获得市府许可。 　　将在年底退休的温市规画和发展经理杰克森（Brian Jackson）说，市府先前确实曾研究是否开放市内更多地点，作为兴建更多城市屋之用，但他不愿臆测固兰胡街一带，是否将为可能的地点之一，他认为当地的状况较为复杂，相关议题也有待市议会讨论。杰克森强调，若有人认为地目将有所改变，都仅是猜测罢了。 　　杰克森还说，即便是市府当局有意改变现行政策，相关措施都必须经过数年讨论后，才有可能定案。

  在大温哥华地区，一般来说，增值快的房子有以下特点：   1.地区好。   地区好，一般是指该区在大温哥华历来被认为是好区。为什么会历来被认为是好区？有以下特点：   该区内的房子大多是大房子，而且土地面积也大；   整个区的景色好，有海景，水景，山景，或者公园；   居住人群层次高，富裕；   区内治安好；   区内的学校好；   区内绿化环境好；   区内基础设施完美，比如，人行道设计合理而美观；   区内租客少   符合这些条件的地区，有西温哥华，简称西温(West Vancouver), 温哥华西区，简称温西（Vancouver West), 和北温哥华，简称北温（North Vancouver)。这些地区都有自然风景优美，大量豪宅星罗棋布的特点。   另外，其他地方也有一些较小的相对来说可以被称为好区的地区，比如在Richmond的Terra Nova小区。   2. 有景。   有景指景色优美，比如在风景优美的海边，在公园的旁边，或者房子的所在拥有山景海景等。关于这个，大家去看看我的温哥华豪宅一览内介绍的豪宅，就可以知道有景的房子是什么样的。   3. 土地特点。   土地特点是指，土地面积大，土地方正，而且土地处于好区内，这个特点非常重要。   4. 房子特点。   房子特点是指，房子周正，设计实用而人性化，使用材料好等等。   总的来说，好区的房子追捧的人多，而在不好的区，自然问津的人也少些。对一些经济条件好的家庭来说，是宁愿花更多的钱买好区的房子，也不愿意在不太好的地区买房。   最关键的，房子的增值主要体现在土地的增值，而并不是房子本身的增值。因为当一个房子建好后，房子本身就开始贬值了。而土地，确是不可再生的自然资源，土地只会越开发越少，这也导致在好区的土地价值不断增加。   近年来，在Richmond市和温哥华市，由于城市人口逐年快速增长，而且每年都有较大量的投资 移民进入大温哥华地区，导致土地面积大的豪宅的需求快速增加，价格急剧上升。   正是由于土地所在区域的价值决定了土地的价值，因而近年来在Richmond和温哥华市，很多人开始购买好区内的旧房，然后拆除了重建新屋。由于土地价值高，再加上全新建筑的房子，因而这类的投资回报率很高。比如说。在09年在Richmond用大约60万加币，可以买大约8000平方英尺的一栋屋龄40年的房子，而到了2010年，同样的这个房子，价格已经涨到大约100万加币了。如果拆除这个旧房，重建一个新房，那么大约可以150万卖出，投资回报率会更高。

    一．买房需要房产经纪吗？   在国内买房，不一定要找房产经纪，只要自己看对眼了，上心了，向售房公司交钱就是。温哥华的房产市场，大量买卖的不是新房，而是二手房。虽然这几年，一些新的高层公寓不断地被盖起来，但是和总的房产买卖量相比，新房还是很小的一部分。   而二手房的买卖，就需要有房产知识和经验的人，因为对一个二手房来说，涉及的东西比较多，比如，以高层公寓而言，是否有过漏水，以独立别墅而言，要顾及的地方更多，锅炉，地下室，屋顶，地底的油箱等等。这时候，一个有经验的房产经纪就是你的最佳选择。   二．为什么这里的房子，和国内差不多面积，会感觉比国内的大很多？   一位大陆来的朋友，看了一套3房的镇屋(townhouse)，该屋的面积是1350平方英尺，相当于国内126.5平方米，但是他觉得这房子远远大于国内126平方米的房子，事实也是这样，为什么呢？   原来，北美的房子是按实用面积计算的，而国内，则是以建筑面积计算的，这两者的差距比较大。具体来说，如果你买了一个126平方米的镇屋，在北美，阳台面积，屋外的小庭院面积(小庭院这里称为patio)，以及你的停车房面积，都不算在实用面积内，这些面积都是送给你的，所以，实际的差距确实会很大。就以这个126平方米的镇屋来说吧，如果按国内的建筑面积算法，就要加上阳台面积，小庭院面积，和车库面积，该镇屋的总面积很可能达到160-170平方米。   三．这里买的房，有什么基本设施？还需要装修吗？   中国买房有毛坯房一说，就是你买的房子，走进去空空如也。而北美买的房，有最基本的家用设施，比如说，电炉或瓦斯炉，冰箱，洗衣机烘干机，洗碗机，脱排油烟机，浴室的淋浴设备等都是已经安装好的，随时就可以使用。所有这些，加上地板或者地毯，墙漆等等，都是算在房子价格里面的，买家基本不用再花财力和精力来做装修。这也使得房子的性价比提高了。   所以，总结一下，在这里买的新房，都是国内称为精装修房的房子。   四．买房的人作为消费者，有什么消费者保护条例吗？   当然有。北美的房地产市场已经相当成熟。市场上买卖的每一套房子，政府的数据库里面都有详细的记录。记录详细到什么程度？这个房子从建造好后，每一次买卖的时间价格，房子的维护修理，屋主管理委员会的每一次会议记录，等等，全部记录在案。这样，充分保护了买房者的权益，买房不容易受到欺骗。   另外，针对买楼花，政府还有一个保护条例，就是买方有一个为期7-10天的冷静思考期，以防止买房者受到误导广告，或卖方销售的强力推销而冲动买房。如果在这个时期内觉得房子不合适，可以随时取消交易而不需要付一分钱。

纽约公寓 一年转手要狠赚1000万这套纽约市曼哈坦顶楼豪华公寓，在一年之间，涨了1000万美元。 纽约市一位神秘的卖主试图将位于纽约市曼哈坦「华克大厦(Walker Tower)」的顶楼豪华公寓脱手，喊价4275万美元。去年这位神祕屋主买下这套豪华公寓的价格是3100万美元。他在一年时间就要轻松赚到1000万美元。 「华尔街日报」报导，这名身份不详的买主2014年5月时，在位于雀儿喜(Chelsea)的「华克大厦」，花重金购置一套价值为3100万美元的全层顶楼(full-house penthouse)豪华公寓。一眨眼的功夫，他将要转手卖出这套公寓，喊价4275万美元。 房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的经纪人托尼?哈伯(Toni Haber)拒绝透露公寓主人的身份，但是他们已经决定售出，因为屋主在美国西岸的时间，远超出他们所预计。 在这栋24层Art Deco时代的经典室内装饰大楼里面，这套顶楼豪华公寓包含整个的22层楼，同时，此公寓有四个卧室，四个全套浴室以及两个半套浴室。 房屋主人从平面设计图中，选择两个未完成的单元，联合建筑师和开发商将两个单元合二为一。这套全层楼公寓有两个大阳台，三个新式燃木壁炉，同时可远眺世贸中心一号楼(One World Trade Center)和自由女神(Statue of Liberty)美景。 这套豪华公寓还拥有一个可以就餐的厨房、媒体室、45呎长的大客厅有一个落地窗，有一个带小型厨房的宾客厢房。 华克大厦在1929年修建完工，先前是一座政府大楼，之后改建造成一栋公寓楼。在顶层有一套5个睡房的豪华公寓，也推出上市，喊价7000万美元，比它2014年的成交价大约贵出2000万美元。 纽约市房产公共记录(public records)显示，还有一套两层公寓套房试图翻倍售出，这套公寓在2014年时价值是1425万5000美元，如今售价是2400万美元。但是，位于九层的小单元在4月时上市，喊价760万美元，一年前这栋公寓的成交价格是460万美元，目前这套公寓已有买主签下购买合同。

       9 月楼市供增求减 加拿大联邦大选 央行调息 楼市关键36天 　　多伦多和温哥华上半年楼市的火爆到了下半年却开始降温。 　　本该是全年房价第二高峰的秋季黄金档，地产经纪却发现市场上出现了供增求减的现象，而进入9月，价格却迟迟没有上升的趋势。今年的下半年开始得有些冷。 　　多伦多楼市也有季节规律，七、八月房价降，九、十月房价升，所以下半年楼市如何全看九、十月份房子卖得如何。然而上周叁央行并未如外界预料降息，加上大选将至，不少买家开始进入观望状态。 　　都说多伦多楼市可能软着陆，今年下半年如果房子卖不好，可能就是软着陆的开始。所以接下来的36天有两件大事得关心：大选形式怎么变;央行调不调息。 　　中国有句话叫金秋十月。多伦多的房地产界也有这么一个说法。 　　根据多伦多地产局往年的数据以及地产经纪的经验，每年春秋二季是房地产市场最为火爆的季节。在一年之中，通常入春后房价会逐渐攀升， 5月份的房价会是全年最高。到6月，房价则会逐步下降，在七八月达到一个小低谷。而每年的9月通常是一个转折点，10月则又是房价的顶峰。 　　所以说一年中楼市如何，上半年看五、六月，下半年看九、十月。 　　今年的9月已经过去一半，下半年的爆发却迟迟不见踪影。 　　9月卖家增多 　　Richmond Hill的老王9月刚卖了自己那栋住了10年的房子，正式进入煺休一族。 　　老王今年60多了，孙子都已经上学了。看着自己的身体一天不如一天，却离法定的煺休年龄还有好几年，老王便动起了卖房子的念头。 　　老王的房子买在Yonge街与14街附近，房子是近3,000呎的独立屋。这么大的房子，他和老伴两个人自觉已经打理不过来。于是两人决定以大换小，在同一社区买一栋镇屋养老。 　　不过让他决定卖房子，还是因为隔壁邻居的房子春天卖了个好价钱。老王的房子买了10年了，买的时候不过五六十万。最近这几年，这个社区的价格涨得很快，春天卖房的那个邻居，同样的房型卖了120万。老王知道，今年要想把房子卖出去，九十月份价钱最好，所以这个月才把房子挂牌。没想到挂牌半个月，房子就已经卖出去，卖了110多万，而他换的那套镇屋离自己卖的房子不远，却只花了60万，多了50万养老。 　　不过老王还是有些遗憾：年初邻居卖房的时候，来看房的人络绎不绝，卖的时候有10多个人抢柯化。等到他卖的时候，不仅没人抢柯化，价格还比邻居便宜了好几万。 　　老王的朋友Andy最近也卖了一栋房子。Andy的房子在老王家北边一点的Oakridge，是一栋镇屋。不过他的镇屋却不是自住，当初买来就是为了投资。 　　Andy的镇屋面积不过2,000呎，不过在一排镇屋的顶端，实际上和半独立屋无异。这房子是刚刚建好的楼花，一年前才交房。这房子买的时候，Andy花了不到60万，当时他还打算留着观望一阵。没想到今年春天，房子已经增值十多万。于是等到秋季市场来临，他赶紧将房子出手，成交价接近80 万，一年赚了20万。 　　今年9月，像老王和Andy这样新入场的卖家还有很多。然而无论是老王还是Andy，卖房的时候都没有出现想象中抢Offer的情况。 　　上半年火爆影响下半年市场 　　「9月份目前已经过去一半。就我目前看到的情况而言，市场上出现了供给上升，需求下降的情况。相比上个月，9月份的市场上有更多卖家进入，但买家的积极性却有略微下降，最明显的就是早前抢柯化的现象缓和了很多。」 　　有华裔地产经纪说道。 　　无论是供给上升，需求下降，该经纪觉得都和上半年异常火爆的市场脱不了关系：「今年上半年的楼市可以用historical(历史性的)这个词形容。5月份多市的平均房价为64.97万元，比起去年最高记录高出6万多，增长超过10%，为历史最高。而光上半年，多伦多就楼市的成交量就有5万多，其中五六月的成交量都接近一万二，也是破记录的。 　　「然而从6月到7月，平均房价从639,613元下跌至609,308元，一个月内跌了3万块，到8月份又跌了7千。而销售量上，6、7、8月分别为11,932套、9,854套、7,998套，跌幅比往年要大。如今看来，上半年的市场火爆得有些异常，这对下半年市场造成了一定压力。 　　「供给方面，这个月在市场上新增的卖家主要分为两类人：换房的以及出售投资房的。换房的人当中，以大换小的人比前两月有所增加。这些卖家都是看到上半年房价走高，觉得是时候将房屋兑现，于是纷纷卖房。 　　「然而需求方面，今年上半年抢柯化的现象使得许多买家担心房价继续高涨，于是提前买房，导致进入下半年市场后，许多买家手里已经有房，无钱再买。如今的市场虽然还是卖家市场，但抢柯化现象已经有明显消煺，年初十个人抢柯化的房子如今只能拿到叁五个柯化，不用抢柯化的房子越来越多。」 　　买家进入观望 　　National Bank上个月时曾预测「央行将会再次降息」。在上周叁(9月9日)之前，不少地产经纪也都表示降息的可能性比较大。然而央行却在上周叁例行利率报告中表明暂时不会降息。 　　该经纪看到，不少买家已经进入了观望状态：「9月9日的利率报告之后，央行今年还有两次例行利率报告，分别是在10月21日以及12月2日，届时央行也有可能再次调整利率。而在10月19日，联邦政府将举行大选，而作为加拿大的龙头行业，房地产将会是各政党争论的重中之重。此外加拿大已经陷入『技术性衰煺』，连续2个季度出现GDP负增长，第叁季度是否能够回到正增长也是影响房价的一大重要因素。」 　　然而这样的观望状态对于今年下半年的楼市却不是一个好消息：「从现在到10月21日，这中间的36天的市场走势将会决定今年下半年楼市的表现。下半年的市场主要由9、10、11叁个月决定。进入12月之后，多伦多的楼市将进入冬季市场，无论价格和成交量都会大幅下降。所以不管是大选谁上台，还是12 月央行真的降息，对于市场的影响也要延迟到明年春季。如果能有什么转机，那么必须发生在36天之内。」 　　此外，今年下半年的市场有可能会决定多伦多的房价是否会「软着陆」：「截至8月，大多地区今年的成交量为72,198套，平均价格为620,353 元。这比去年同期高出不少。如果今年整年的平均价格不能突破60万，成交量仅达到9万多套，那么这很有可能是多伦多房价软着陆的一个前兆。 　　「目前看来，这种情况不是没有可能。历年来9月份房价要比8月份高，今年8月的平均房价是60万，就上半个月的感觉，9月份很不明朗，有可能超不过这个数。」 　　竞选过程或影响楼价 　　接下来36天，最有可能影响房价的就是大选。目前保守党总理哈珀已经做出一些承诺，包括将向户主提供装修煺税补贴，增加首次购房者从养老金RRSP 中提取的金额，而哈珀政府实行的低税率政策对于房地产也有利。不过哈珀也承诺将研究海外购房者对于加拿大房产的影响，可能限制中国富豪购买加拿大豪宅，对于豪宅价格将会有所打击。 　　而自由党候选人Justin Trudeau则承诺，将在当选后投资200亿用于基础建设，以出租单位、廉价住宅以及老年公寓为首要目标。政府投资房地产建设无疑会直接刺激房地产市场，带动开发商的积极性。 　　然而对于房地产有影响的，除了最终的大选结果之外，中间的过程反而更会影响房地产走势。10月是下半年房地产的关键时期，而大选发生在后半个月，等大选结果出炉，黄金十月已经过去。而除了房地产政策之外，各政党的经济政策也将影响到多伦多房价能否在10月抬头。 　　此外对于10月21日央行是否会降息，该华裔经纪觉得，可能性不大。上周的报告中，央行已经表明了态度，认为加拿大经济并没有衰煺到需要今年第叁次降息的程度，时隔一个半月，央行改变态度的可能性不大。如果央行再次降息，那么意味着加拿大第叁季度出现GDP负增长，失业率上升的情况。就目前的信息而言，加拿大第叁季度GDP正增长的可能性比较大。 　　所以接下来的5周时间，你有两条新闻得关注：联邦大选如何进展;央行是否降息  

　　 　　大温独立屋价格近来水涨船高，许多有意购屋的民众纷纷将注意力转向公寓单位，据大温地产协会（REBGV）公布的数据，8月份温市公寓销量与去年同期相比成长超过四成，华人喜爱居住的列治文出现近五成成长率。 　　大温地产协会统计显示，8月列治文的公寓指标价格为36万1200元，当月共有178笔公寓交易案，虽然8月份大温整体公寓市场销量较前一个月减少17%，不过列治文逆势成长，交易量增5%，与去年同期相比更有47%的涨势。 　　若以8月底至9月初列治文市的房市行情来看，成交价格最便宜的是位于Brighouse的一户450平方呎的单身套房，这个屋龄36年的物件，最终以11万3500元成交，平均每平方呎价格为252元，远低于列治文目前每平方呎505元的市场平均价位。 　　至于同期价格最高的公寓交易案，为位于McLennan North社区的一户全新两房单位，卖方挂牌价为59万9000元，不过最终出价买方以56万8000元成交，这项物件的大小为885平方呎，每平方呎的平均价价格比市场价格略高，达到642元。 　　目前列治文房市的待售公寓中，主要为两房单位，占挂牌物业的60%，一房单位则以28%次之，三房单位数量较少，不过亦有11%的占有率，单身套房的选择最少，仅有市场内挂牌公寓单位总量1%。 　　价格方面，若买方预算没有上限，目前列治文房市内有约30个超过100万元的公寓单位待售，这些物件大多位于Brighouse一带，在这些破百万的公寓单位中，最便宜的是一户两睡房、屋龄仅两年的物业，卖方开价为108万元，最昂贵的为一户屋龄同为两年的三睡房单位，要价达688万元。 　　若想在列治文购买价格较低的公寓，目前市场内亦有4个开价低于10万元的单位，这类物件大多为套房或一睡房的单位，屋龄从14年到41年不等，地点位于Brighouse与Granville一带社区。

　　为加快建房速度从而降低房价，该国计划引入约2万名中国工人从事建筑工作，该计划20日已获得内阁批准。以色列总理内塔尼亚胡称，为了加快盖房子的速度，有必要从中国引进2万名劳工投入工程，希望借此增加市场供给，改变房价趋势。 　　另据环球时报报道，以色列驻华使馆新闻发言人裴俐21日称，以色列政府有明确的计划从中国引进2万名建筑工人，因为以色列的住房需求在明显地增加，以色列需要更多的建筑工人来发展当地的房地产市场。以色列国家总人口约700万，面临明显的建筑劳工短缺问题。与此同时，政府又迫于各种压力要控制以色列房价上涨，控制建造成本。但合同的细节还在“协商之中”，具体条款细节现在尚未最终定夺，无法对外公布。 　　以色列总理内塔尼亚胡称，为了加快盖房子的速度，有必要从中国引进2万名劳工投入工程，希望借此增加市场供给，改变房价趋势。财政部长摩西・卡隆也表示，中国工人“具备良好素质且技术娴熟，这对增加住房供应量十分关键。”卡隆还称，引入中国工人既降低工人成本，同时可以将盖房速度加快20%-30%，他估算称中国工人的盖房效率是巴勒斯坦建筑工人的两倍。 　　近年来，以色列一直在与中国政府就引进更多的建筑工人进行协商，但一直未达成相关双边协议。此次批准的计划将通过中方国有的人力资源公司以及单独的监督机制运行。去年，以色列承包商与建筑商协会警告，政府未能与中国政府达成引进工人协议，导致该国严重依赖巴勒斯坦工人。以色列目前大约有21.6万名建筑工人，包括3.7万名巴勒斯坦劳工，以及来自其他国家的6000名劳工，包括3700名中国人。 　　不过这一计划也遭到反对派抨击，尤其考虑到总理内塔尼亚胡几周前刚刚宣布拒绝接收叙利亚难民。一名反对党成员将这一决定比作奴隶贩卖，据该国统计数据，外国劳工的收入仅占本国同行的一半左右。

  安省政府日前公布2016年加租指南，规定明年最高加租幅度不能超过2%，有效期由2016年1月1日起至同年12月31日止。升幅较2014年的0.8%，以及今年的1.6%为高，而1991年前落成的住宅，租金加幅上限则为2.5%。   而根据《2006年住房租赁法》(Residential Tenancies Act, 2006)，对於在1991年前落成的大厦，最高租金增幅限於2.5%，以确保在考量上取得平衡，一方面保障租房的家庭利益，同时照顾房东取回运作成本的需要。

敘利亚15万难民持续涌向欧洲寻求庇护，西方社会正面临着一个“自食恶果”、无力应对的局面。这个时候，中国又一次默默地躺枪了…… 近期，有外国网友想出了能一举解决欧洲难民危机的“好方法”，那就是开放难民到中国“鬼城”来（新设城市中、大量新兴建但无人居住的房屋——观察者网注）。 英国路透社9月18日报道，欧洲突然涌入数十万难民，但同时，中国拥有超过上百万的新建无人公寓，以及几乎看不到人影的新设城市。《中国鬼城》一书的路透社专栏作家Wade Shepard发文，表示近期有不少读者留言，认为可将中国的“鬼城”提供给中东的难民，欧洲难民潮不就迎刃而解了吗？ 听起来比富豪买岛安置难民还要耸人听闻，但这一观点却在社交媒体平台受到欢迎，仅仅推特上，搜索与中国鬼城相关的词条，70%的内容建议将叙利亚移民大面积转移至中国的“鬼城”中。 推特截图 Wade Shepard称，目前中国有高达2000万至4500万户的房屋、近6亿平方米楼面无人居住，而这范围足够容纳整个西班牙马德里的人口。 根据《投资时报》发布的2014年中国城市“鬼城”指数排行榜，“鬼城”指数位居前10位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。这一榜单最终选取了排名靠前的50个城市。据榜单负责人称，这些城市基本符合标准排名对于“鬼城”、“空城”的判定标准，即城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。 这个标准的理论依据来自国家住建部的占用地标准：每一平方公里建成区容纳一万人口。榜单负责人表示，根据此标准，标准排名以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并將这一数值称为“鬼城指数”。 比如，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，如果目前该城区仅有50万人，而该城市对外来人口的吸引力並不强的话，短时间內难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。 但作者也承认，现实来说，这个建议不值得深入分析。除了让大批难民跨越地球半个地球，本身就是政治大麻烦外，难民需要的也不只是一个能住的地方而已，这不仅仅是简单的供应与需求问题。Shepard分析，这些新建的房屋虽然无人居住，但其实大部分在开售阶段已经以高价（成千上万美元）售出，因为市民普遍认为在新城镇兴建的房屋楼价有上升空间。 《中国鬼城》一书的路透社专栏作家Wade Shepard推特主页 那么为什么人们会花那么多钱买并不使用的房屋呢？Shepard解释，房地产是一个重要的经济实体，代表着投资和储存财富的方法。“鬼屋”被中国人当作投资而买下，因为它们被买家预期房价会再上涨。“这是人们所能容易理解的稳定、安全的投资。” 另一个原因在于中国通常没有财务支持、激励业主购买后去做其他任何事，因为不需要每年都要缴纳房产税，所以对中国的房产拥有者人来说，房屋就算空着也不会造成财务耗费。而潜在的收益使得他们都懒得将其出租出去。特别是要花费数万美元去搞室内装修，这被认为是不值得的麻烦。 路透社报道截图 随着这些新城市发展成长和发展，越来越多的人最终还是入住了“鬼城”。渣打银行的一份报告显示，2012年和2014年之间，郑州郑东新区、镇江市丹徒区、常州新武进区等所谓“鬼城”的入住率都在成倍的增长。作为新兴发展的区域，设施、机构、基础设施和企业等这些吸引居民的东西让空置的房屋开始填满， “鬼城”也活起来了。 作者最后得出结论，中国可能有数以万计的闲置的房屋，但这并不意味着这些空房没有经济用途，不意味着他们不被需要，也绝不意味着这些房屋就在某些城市的无人地带空撂着，等待时机成熟时才被业主购买。

根据加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究，温哥华独立屋价格不断攀升，价格愈高的物业增值率愈高，市场内价格分布不均的状况严重。报告指出，会有这样的现象，可能与外国买家的投资有关。   报告指出，温市价位属前10%的独立屋，过去十年以来价格成长率达200%至250%之间，但价位最低的10%之同类物业，同期仅有50%的价格增长，两者间差异更是不断地快速扩大当中，这亦可能为本地房屋翻建业(renovation)将出现成长之前兆。   CIBC研究报告显示，温市价位较高的独立屋，过去十年以来，价格出现超过两倍的成长率。图为温西一处待售独立屋，开价688万元。     报告提到，这样的现象主要出现在温哥华与多伦多地区，若将两地排除在加国整体房市之外，事实上目前本国房市已经进入“软着陆”(soft landing)的状态。   CIBC副首席经济师泰尔(Benjamin Tal)表示，高价位与低价位独立屋市场之间已经不具连动性，他认为这样的现象与外国买家有关，因为这些外国买家不只购买公寓单位，同时也不断购买价位较高的独立屋，进而带动价格攀升。   加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近亦针对此问题发表类似看法，该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)指出，温哥华今年第一季价格前20%的独立屋，平均成交价为220万元，但其余80%的单位，平均价仅有55万元。

       据加通社报道，加拿大楼价上涨，令后巷屋(Laneway house)在部分城市愈来愈受欢迎，被誉为市区可负担房屋的未来方向，但家居保险对这类房屋的保障范围可能不足，引起关注;有保险公司则为后巷屋推出独立保单服务。 　　随着后巷屋渐受欢迎，价值上涨，外界关注现有的保险计画对这类房屋的保障是否足够。家居保险公司Square One表示，近期收到很多有关后巷屋的电话查询，公司亦开始专门为这类房屋提供单独的产品。 　　公司主席兼行政总裁米高域（Daniel Mirkovic）表示，过往后巷屋的业主通常会花5万元，把独立车房改建为住宅物业，供年届成年的子女居住。他表示：「由于楼价高涨，整个后巷屋的概念已改变。当你寻找后巷屋，你会发现这些后巷屋是业主投资了20万或30万元去兴建，是一项非常重大的投资。」 　　由供子女居住变收租物业 　　把后巷车房改为住宅物业，是业主其中一个制造租金收入的方法。温哥华自2009年以来，批出超过1,000个后巷屋的建筑许可证。在卡加利，市府推出了准许在部分街道发展后巷屋的试验计画。多市则会按每宗兴建后巷屋的申请个案，逐宗审核是否配合社区情况后，才会发出批文。 　　目前，包括Aviva Canada、Intact Financial和TD Insurance等大部分保险公司，会把后巷屋归纳入主体物业，由同一张保单保障，没有另外为后巷屋提供保险计画。 　　米高域表示，在部分情况下会出现问题，例如在发生自然灾害，同时影响主建筑和后巷屋，在重建时会出现「事件后通货膨胀」(post-event inflation)现象，即是指重建需求急速增加，但承建商的数量有限，令重建费推高。 　　据米高域解释，一间要花30万元兴建的住所，可能要花50万元去重建。保单通常会涵盖差额，但如果是后巷屋，就未必会。「如果你只是以独立结构的名义去投保，你或者只能得到列明的保障额，可能最高是300,000元。如果它实际上要用400,000元，你就要支付多出的费用。」 　　一名业主Mike Shepel最近选用了Square One的后巷屋保险计画，为他在温哥华购买的出租后巷屋投保。他表示，保单涵盖了一旦发生地震等灾难时的重建费，为他提供了保障。他表示，计画用相同的保险计画，为他的第二个出租后巷屋投保。

　　数十人在铁道镇捷运站南面集会，表达对廉租公寓相继被拆除的不满。（记者倪怡婧／摄影）   　　因不满本拿比多栋老旧可负担公寓相继被拆改建高楼，让低收入家庭面临无房可住窘境，数十名抗议者19日在铁道镇捷运站外集会和游行，呼吁市府着手解决问题。 　　「停止拆除」（Stop Demolitions）抗议活动由本拿比Acorn、社会住房联盟及铁道镇住户协会等团体发动，数十人冒雨到场参与。 　　社会住房联盟发言人特鲁利（Ivan Drury）指出，为让开发商兴建高层公寓大楼，近年来铁道镇附近不少老旧的矮层公寓楼被拆除，过去两年里就累计减少了200多个单位，导致租金水涨船高，一些原本住在老楼里的低收入家庭也因此被迫迁离他们熟悉的社区。 　　特鲁利强调，这样的问题并不单单出现在本拿比，而是大温各地，这些被迫他迁的低收入者往往也不知何去何从，这次抗议正是要督促市府正视问题，采取措施维持可负担房屋，保护低收入租客的权益，让薪资微薄的劳动阶层有安身之所。 　　多位附近居民也现身说法，分享自身在过去两年内的遭遇。数十人随后高举「停止拆除」、「低收入者也需住房」等标语，沿Central Blvd.至Imperial St.，再到Dunblane Ave.游行表达不满。

　　在将近一个月的等候之後，在多伦多市区某大学就读的学生，终於得以搬进「邻园住所」(Parkside Residence)住宿，但对某些学生而言，入住後反而是新的噩梦。 　　学生们早就在8月18日带著皮箱、纸箱等大包小包的行李，到达Jarvis street和Carlton street附近学生宿舍等待入住，并且展开新学年，却因为消防警报系统的问题，让这些学生被遗忘数周之久。 　　厂商「耐事东」(Knightstone)总裁赖伯格(David Lehberg)指出，对厂商、多伦多市政府和多伦多消防局而言，首要议题就是消防安全，他表示，目前仍有几项消防议题尚未符合消防法规。 　　但就在消防议题解决之後，学生们终於可以在9月15日搬进宿舍之後，学生及其家长却发现还潜藏著更多议题，不仅供应学生食膳计画、提供热食的餐厅尚未准备妥当，房间还有未尽之处。 　　赖哲维(Pierre Lariviere)的女儿Meghan在16日搬进「邻园住所」19楼的单人房内，该间单人房每年租金为2万元，他表示，要入住该间单人房还需等候期，他认为，房间的住况与价格根本无法相符，他的女儿Meghan也表示，「该栋建物每样事情都出错」。 　　Meghan目前就读於乔治布朗大学(George Brown College)进修厨艺的技术与训练课程。学校已经开学，Meghan在16日搬进「邻园住所」之前，先後已搬过三次酒店、入住两周，她每天得开30分钟的车子到学校上课，上课时都已经边打瞌睡，还得边忧心著她的「邻园住所」。

  　　专家认为，温市内的城市屋与排屋数量不足，对解决房屋可负担问题是一大挑战。图为西区一栋待售的城市屋，开价63万5000元。（取材自地产网站）   　　温市储蓄信贷（Vancity Savings Credit Union）的最新报告与即将退休的温市规划和发展总经理杰克森（Brian Jackson）近日不约而同指出，温市城市屋与排屋（row house）数量不足，对解决房屋可负担性问题或是一大挑战。但卑诗大学（UBC）社区及区域规划学院院长高丝坦（Penny Gurstein）则认为，若政府未采取相关措施，建筑业者恐怕不会自发地开发这类物业。 　　高丝坦表示，许多开发商都相当谨慎，仅愿意兴建自己熟悉的房型，毕竟这些业者还是以商业导向为主，兴建空间较小的单位，代表建案内的整体单位数可向上提升，业者才能赚到更多钱。 　　高丝坦指出，虽然市府已透过许多方式来奖励业者兴建适合家庭居住的单位，但这些措施未必是最好的解决方式，因为对家庭而言，住在高层公寓虽无不当，但中低层的公寓才比较符合家庭需求。 　　高丝坦还提到，若要解决住房可负担问题，政府必须积极介入，透过税务减免及补助等措施，才能鼓励开发商兴建更多城市屋，并且吸引更多非营利机构出面经营合作式住宅（co-op housing）。

  自从年初大温房价不断飙升以来，部分地产业界人士与专家指出，解决房价可负担问题的方法之一，便是提高住宅密度，不过温哥华太阳报专栏作家叶芙(Barbara Yaffe)认为，住宅密度与房价可负担性之间，并无直接的关联性。 叶芙表示，目前的银行低利率与加元汇率走低，对房市造成影响，但政府方面提高住宅密度的措施，并无法克服造成价格上升的市场因素，对房价不仅没有太大影响，更没有成功地提供更多可负担住宅。 叶芙指出，温市因环境优美，持续地吸引外来人口，市区内许多老旧房子也不断被翻新，造成各个主要干道与交通枢纽周边出现更多的新建案，但这些新开发案不但没有使房屋更具可负担性，反而驱使价格持续上扬。 叶芙将箭头指向温市政府，她认为在市府现行的管理下，虽有更多的崭新出租公寓落成，但仍对房屋可负担性没有帮助，因为有许多人根本无法负担越来越高的租金。  叶芙引述市府统计数字，指出今年有1746人无家可归，仅比去年减少55人，因此她认为，当局必须检视提高住宅密度与房价可负担性之间的关系究竟何在。

　　        综合大型银行分析﹐加拿大虽然经济衰退﹐以8月份的市道来说﹐全国地產市场大致上没有变化﹐可望成為歷来次佳的1年﹐而多伦多及温哥华的楼市预料至少在秋季继续炽热。  　　根据皇家银行的展望﹐今年全国重售市场可望录得505,400宗成交﹐比去年多出5%﹐也将会是歷来次高的水平。 　　该银行经济师Laura Cooper在分析加拿大地產商会(Canadian Real Estate Association)最新发表的多重放盘服务系统的成交资料时称﹐跌市因素出现﹐但未能够抑制本国的楼市﹐不但如此﹐安省的重售市场有机会录得最佳的成绩﹐而卑诗省的成交量亦应会接近最高纪录。 　　丰业银行经济师Adrienne Warren亦预期今年全国楼市成交量将会是歷来第2高。 　　这名经济师在简报表示﹐在超低利率及利好的置业人口条件支持下﹐本国的楼市表现不错﹐首8个月的成交量比去年同期上升了6%。 　　该银行预期﹐在秋季期间﹐异常偏低的借贷成本可望有助成交量维持稳定。 　　不过﹐置业负担能力则进一步转坏﹐其中尤以多伦多及温哥华的单户住宅市场為然。 　　道明银行经济师Diana Petramala则指出﹐低息效应开始减退。 　　她在1份简报中写道﹐上半年楼市的表现比总体经济状况出色﹐在技术性的衰退之下﹐成交量及新屋动工量持续高出平均水平。 　　她表示﹐道明银行预期这些高过平均水平的表现应可持续多数个月﹐但其后经济疲弱的滞后效果将会在楼市浮现。 　　该银行亦认為﹐卡加利及爱蒙顿的调整仍未结束﹐到年底及至2016年价格压力将会增加。 　　该银行预期﹐由于市场趋于较為平衡及经济改善﹐有助成交量及屋价增长方面避免出现较大幅度的放缓﹐明年的屋价将会在3%至4%的幅度之内﹐较為容易持续。 　　满地可银行首席经济师Douglas Porter则指出﹐本国楼市大气候改变不多﹐温哥华及多伦多市道强劲﹐而国内餘下的地区几乎全部都是温和许多或更為平衡。

  加拿大广播公司报道，苏富比]国际地产（Sotheby’s International Realty）的一份报告称，预计在今年剩下的时间里，国际需求将继续推动加拿大高端房产的销售。   根据苏富比的秋季预测报告，步履蹒跚的中国经济，剧烈波动的全球股市，很可能促使更多外国买家涌入加拿大房市，尤其是来自中国大陆的买主。今年上半年与去年同期相比，房价超过 400万加元的房产销售量，在温哥华激增71%，在大多伦多地区激增72%。   多伦多和温哥华是加拿大两个最热的房地产市场，一栋简陋的独立房售价也在 100万加元以上。该报告预测，在多伦多和温哥华，百万加元以上房产的销售将继续上升，蒙特利尔的高端市场将持平，卡尔加里的高端房产市场将放缓，主要是由于原油(44.98, -1.92, -4.09%)价格下跌的影响。  

  　　CIBC研究报告显示，温市价位较高的独立屋，过去十年以来，价格出现超过两倍的成长率。图为温西一处待售独立屋，开价688万元。(取材自地产网站) 根据加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究，温哥华独立屋价格不断攀升，价格愈高的物业增值率愈高，市场内价格分布不均的状况严重。报告指出，会有这样的现象，可能与外国买家的投资有关。   　　该项调查报告表明，在过去10年，温市最昂贵的5%独立屋，平均售价翻升两倍(200%)，但价位最便宜的5%独立屋，在同期只升值还未到一倍(60%至70%)。   　　安省多伦多独立屋市场，最昂贵的5%独立屋，过去10年升值了85%，而价位最便宜的5%独立屋，也录得75%的增值。换言之，多伦多相对低价位的独立屋，升值潜力比温市低价的独立屋，还略胜一筹。 　　报告提到，这样的现象主要出现在温哥华与多伦多地区，若将两地排除在加国整体房市之外，事实上目前本国房市已经进入「软着陆」(soft landing)的状态。 　　加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近亦针对此问题发表类似看法，该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)指出，温哥华今年第一季价格前20%的独立屋，平均成交价为220万元，但其余80%的单位，平均价仅有55万元。 　　专门研究移民与房屋问题的卑诗大学(UBC)地理系教授莱伊(David Ley)指出，加元不断走软与房屋指标价格提升有必然的关系，在这样的状况之下会有大批的外国买家进入市场，本地买家也会因低利率的诱惑，想要快点进入房市完成交易，房价的成长动量便是来自这些不断增加的买方需求欲望，当然会不断提高。 　　莱伊表示，目前许多西温或温西的民众，抓准时机卖房搬往其他地区，可能也会造成连带效应。他认为独立屋市场应该非温市府的当务之急，在需求量不断增加且待售数量急遽减少状况下，价格当然水涨船高。 　　190万→440万 温哥华独立屋15年后恐将翻倍 　　信贷合作社Vancity上月的一份报告指出，如果按照现在的房价增长速度，到2030年，温市所有住房类型的平均房价会超过210万元。温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)亦指出，如果房价上涨势头持续，独立屋的平均房价在15年后将翻一番，达440万元。　这也意味着首次买房的年轻人不得不去考虑小户型单位。 　　调查：住公寓安全感较独立屋高3倍 　　多伦多怀雅逊大学一位教授考察市民所处的社会环境尤其是住所，对其在罪案问题上的看法的影响进行调查，发现居住在高层大楼内的住客，要比家住独立屋的市民感到安全。 　　调查亦显示，对邻居陌生，晚上回家走路时步步为营，但当家住高层大楼住客然一回到家，他们的安全感则是独立屋住户的3倍。

卑诗大学赛德商业学院经济学家大卫杜夫。（取材自卑大官网） 　　虽然年初大温房价不断攀升以来，部分经济分析师与地产专家认为房市泡沫化在即，不过截至目前，这项看衰的预言并未成真。卑诗大学（UBC）赛德商业学院经济学家大卫杜夫（Tom Davidoff）指出，其实这些言论早已存在数十年，但预估大温房市相当困难，许多发表这些观点的专家，都因自己的错误观察而感到相当懊恼。   　　大卫杜夫说，温哥华的房产市场具有独特性，无法以评估其他城市的类似基础，来预测本地市场状况，例如在美国中西部地区因腹地广大，房价基本上就是兴建房屋的成本价格，但温哥华土地有限，目前在没有新建地的状况下，房屋价格自然水涨船高。   　　大卫杜夫提到，专家其实很难预期想居住在本地的民众，会愿意支付多少金钱来置产，所以大温房价才会难以预测。他以自己为例，表示在过去三年间一直希望房价可以下跌，让他能入市买房，但因市场预估实在太过困难，所以到目前为止都还是租屋居住。 　　大卫杜夫进一步指出，当经济状况出现问题时，投资房地产相对安全，所以便会提高民众把资金投入房市的意愿，以目前温哥华的状况来说，其实很多具有中国背景的投资人，因为担心中国经济不稳状况，所以减少在中国的投资，转而将资金注入本地房市，或许也是大温房价攀升的原因之一。

　　加拿大经济今年上半年陷入衰退，即使能如联邦政府预期地在下半年恢复增长，按照经济合作与发展组织（OECD）最近的预测，加拿大2015年经济成长率最多也只能略微超过1%。在这样情形下，一些人开始担心，正在亚伯达省蔓延的房地产市场大跌，可能会扩散到全加拿大。但主流经济学家最近再度指出，尽 管全国各地市场景况冷热不均，加拿大房市依然充满生气。   　　财经专家指出，亚省房市大幅度跌落，是因为占其GDP四分之一的能源业遭到油价暴跌重大打击，是一个比较独特原因，加拿大经济今年上半年连续六个月萎缩也与此有直接关连；但另一方面，油价下跌有助于降低制造业成本，且促使加元汇率下跌，进而对拥有雄厚制造和出口业的安大略和魁北克经济具有推动作用，因此不宜将亚省和加拿大其余地方的房市前景相提并论。   　　Gluskin Sheff + Associates Inc.首席经济暨规划师卢森堡说，安省和卑省房地产市场的力量，加上其它省分稳定的市场，足以抵销亚省和另一个能源生产省份沙斯卡其旺形成的阴影。他在一份为客户撰写的报告中表示：「在低加元汇率开始对加国经济产生正面影响，和帮助加国经济从过于依赖能源业向更平衡的出口业转变的同时，房地产业可望持续向总体经济活动提供关键性的支持。」 　　他列举了数项统计数据来支持这项乐观论述：继7月成屋销售量成长0.1%之后，8月的全国成屋销售量又增长0.3%。在今年春夏两季，房屋销售量接近五年来的最高水平。卢森堡说：「这说明根本看不到任何房地产市场摇摇欲坠的迹象。」 　　在多伦多和温哥华，潜在的购屋者比上市求售的住宅多出60%，显示这两地仍是严重的卖方市场，而这正是房价持续显着上涨的主要原因。 　　曾预测加拿大房价将会大幅度下跌25%的资本研究所（CapitalEconomics）经济师马达尼，不久前又预测多伦多和温哥华的房价下跌幅度可达30%。被称为「加拿大房地产末日预言家」的马逵尼，五年多前便警告说，先前的美国房市就是加拿大房市的镜子，加拿大危如累卵的房价即将暴跌25%。 　　卢森堡列举这些数据和深入分析，就是为了说明，虽然某个市场有可能因其独特的原因导致显着下跌，例如亚省的卡加利，但在可预见的将来，加拿大并不存在房地产暴跌的可能性，人们不必听信那些危言耸听的预言。

联储局最新数字显示，在住宅价值日益上升之下，美国人家庭财富于第二季见温和增加，至新高水平。反映出消费者将会成為此世界最大经济体增长的动力源之一。　　周五发表数字指出，美国家庭及非牟利组织在4至6月一季内的资產净值，较前一季增加6,948亿美元，或0.8%，至85.7万亿美元。　　家庭财富日增，可令消费者感觉自己较為富有而增加消费。经济学家估计，家庭财富每增一美元，消费开支便会上升3至5美仙。在美国，家庭开支佔经济约三分之二份额。　　美国人上季的财务状况得力于物业价值上升，以及就业市场强气，足以支持美国人的开支。消费开支约佔美国经济的七成。　　低借贷成本也有推波助澜作用，由于联储局周四决定不加息，息口现时接近零息水平。　　联储局周五称，美国人的股票投资总值于季内攀升了610亿美元，家庭持有金融资產更增加了2,560亿美元，这些资產包股票和退休基金等。　　季内家庭地產物业资產上升了4,990亿美元，业主佔总家庭地產资產值的份额亦由对上一季的55.6%，上升至56.3%。　　家庭财富的增加令美国人更有信心去借钱，4至6月一季内家庭负债以年率3.9%速度增长。消费者信贷则以8.1%步伐增长，这些信贷包括了汽车及学生信贷。而按揭借贷增长速度就為2.2%。　　非金融债于去季以年率4.4%速度增长，商业借贷增8.3%，州及地方政府负债增长速度為1%，而联邦债务就增长2.4%。

屋内成群的黄蜂。 金塔提亚娜(Tatyana Kim) 沙斯卡通(Saskatoon)一个家庭搬迁到新租住的公寓，却在一个月后发现，这个屋子的住客不仅是他们，还有成群的黄蜂。 金塔提亚娜(Tatyana Kim，图2)说，她与家人迁居当日，房东曾经提醒，有「少少」的黄蜂麻烦。 但她在该单位内发现，里面有大群黄蜂出没。 她告诉沙斯卡通CTV电视台：「这很恶心、很可怕，当然，我们感到住在那里不安全。」 房东说，他们曾自己想办法，要杀死这些黄蜂，但没有奏效。他们随后雇用了一个灭虫公司，但尽管经过两轮灭虫，它们仍然存活。 金塔提亚娜说，现在由于租约约束，她无法摆脱这个黄蜂占据的房子。 她说：「我们无法解约，搬出去，因为我们被告知，『若搬离，可能必须支付全年租金。』」 金塔提亚娜联络沙斯卡通住宅租约处(Saskatoon's Office of Residential Tenancies)，但她被告知，可能要等待一个多月，该办公室才会听证她的个案。 该办公室副主管海默斯(Terry Hymers)说，房东与租客虫害投诉案增加，办公室忙得不可开交。 海默斯并未评论金塔提亚娜的个案，但他说，一般而言，房东有责任回应租客的虫害投诉，并予以处理。除非是房东能够证明，是租客自己造成的问题。 金塔提亚娜说，她等待听证期间，不得不支付房租，一家人继续与黄蜂为伍。 那家杀虫公司说，它将再来该单位处理虫害，但金塔提亚娜表示，不知要等到何时。

  Amid a weakening housing market and stock market crisis in China, Chinese investors increasingly set their sight on the global investment safe haven – the housing markets in Toronto. The devalued loonie has made the market all the more appealing. According to the Globe, a growing number of condo developers in Toronto have set up sales offices in China.   (大中报泊然报道) 在北京的Fairmont 酒店里，一对对夫妇穿过铺着大理石的酒店大堂，乘坐电梯抵达一间小型会议室。在那里，一群来自多伦多的房地产中介将向他们推销加拿大最大城市里的公寓楼项目。   在这些夫妇落座后，多伦多房地产中介Tony Ma用带有河南口音的普通话向他们介绍称，多伦多人对外国人非常友好，当地很少出现歧视外来者的事情。接着他又详细介绍了加拿大的购房流程，其中包括 、银行贷款程序、房屋面积的计算以及其他相关内容。Ma同时称，在中国许多购房者都是买毛坯房然后自己装修，而加拿大的房屋可以提包入住。   Ma最后更是抛出了杀手锏：“加拿大的房价这么低，为什么不投资呢？”   在上个月飞往上海和北京的多伦多房地产中介中，有许多人都和Ma一样有中国背景，在此次为期两周的行程中，他们向中国投资者推介了多伦多市中心在建的三个公寓楼项目。   多伦多目前有超过11.5万个在建的公寓楼项目，在今年春季多市售价超过$100万元的开发用地销售量亦创下历史新高，其中许多地块都是打算用于开发公寓项目。由于贷款机构通常都会要求开发商在建设融资之前售出70%的公寓单位，因此许多开发商现在都将目光瞄准了中国投资者，因为他们往往更热衷于购买楼花。   一直以来，加拿大开发商通常都是依赖与其他国家有关连的当地房地产经纪所拥有的人际网招揽海外买家，但是随着多伦多公寓市场的销售竞争越来越激烈，许多开发商都开始直接向中国潜在客户推销自己的房地产项目。   专门销售公寓楼花的房地产经纪公司Baker Real Estate Inc.在上个月也开始直接前往中国推销公寓项目，该公司总裁劳勒（Barbara Lawlor）称，所有大型房地产开发商都希望增加国际知名度，从而能够提高销售量，因为如果他们的公寓楼花卖不出去，他们就无法融资兴建相关项目。Baker公司在最近还联手温哥华房地产经纪公司Macdonald Realty Inc.共同创建了上海销售办公室，以在中国国内直接推销温哥华、多伦多和蒙特利尔的公寓项目。   除了通过有中国背景的房地产经纪推销自己的房地产项目，一些多伦多公寓开发商也开始亲自前往中国拓展市场，以期让中国投资者以及有移民打算的中国家庭进一步意识到多伦多的房地产市场极富吸引力。   房地产开发商Great Gulf Residential.公司的总裁Christopher Wein表示，在过去几年发生的真正改变或变化趋势是开发商或营销机构不再坐等投资者前来，而是前往上海、香港和新加坡等地直接推销自己的房地产项目。Baker公司在上个月的中国行中就曾推销过Great Gulf公司的设计大师Moshe Safdie设计的位于多伦多湖滨的Monde公寓楼项目。而Great Gulf公司也曾在去年夏天前往香港推介该公寓楼项目。