地产

      虽然本国家庭债务不断上升﹐70%的供楼业主预期可以提早还清房屋按揭贷款﹐平均可望缩减5年。 　　根据本年春季进行的调查﹐在首次置业人士当中﹐预期可以早于原定还本期偿还全部房贷的人所佔的份额达到63%﹐而第2次置业人士及2次以上的置业人士的比率更高至76%及77%﹐平均达到70%。 　　以缩短年期来说﹐首置人士平均预期可以提早4.3年完全摆脱房屋贷款﹐第2次置业人士可望减少5年﹐而置业2次以上的人士预期还本期可以缩短6.1年。   　　总体来说﹐这些供楼人士可望较原定的还本期早5年偿还全部的房贷欠款。   　　这项调查由加拿大认证按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)透过Bond Brand Loyalty Inc.进行﹐合共访问了超过800名在2003年至调查期间置业人士﹐结果显示每年约有62万人置业。 　　不同的调查亦反映加拿大人倾向于利用目前低息的有利环境提早偿还部分房贷。 　　据该协会在报告中指出﹐供楼人士会透过提高定期还款的金额﹐增加还款次数﹐以及大额的一次性还款安排﹐以能减轻房贷的债务。 　　在全部置业者当中﹐预期还本期不会改变的佔了16%﹐另有14%预料将会延长。  

　　安省华人地产专业协会董事周昆林表示，不少海外买家进行投资，以保值为优先因素，也看好加拿大国情稳定，才吸引他们前来购买楼房。这类买家主要是来自中国、中东及俄罗斯的人，以共管豪华柏文单位占多数。他们既有经济条件买房，便不会计较要额外支付税项。即使政府立法修订税项或买卖规定，也不会影响买家入市的意欲。   　　地产经纪黄志豪指出，近期海外买家明显增加，除了来自中国外，豪宅吸引印度及中东人士，韩国人多选择共管豪华柏文大厦单位。   　　黄志豪称，目前没有法例强制建筑商提交外籍业主资料予当局，现时计画处理也是好事，特别是海外业主购买楼花后，在交吉前出售所得，政府难以追讨税款。如果能够强制执行，修订有关法例，既可以增加库房收入，也不会减低海外买家的购买意欲，只会令他们入市时更为谨慎。 　　他说，因为在购房时政府知道有关买卖双方人士资料及成交纪录，不轻易逃税，这可控制楼价不会过度炽热，本地居民容易上车，不致形成楼市泡沫危机。

　　外国人到底在加拿大买了多少房地产，现在只有一些零零碎碎的数据，但加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）正在设法查明。 　　年初以来，加国许多地方的房价出现上扬走势，引发对海外买家是否影响价格的相关讨论，各界人士开始要求政府应着手收集这类数据，以作为制定有关政策的依据，根据加通社取得的一份文件看来，CMHC或许已准备采取相关措施。 　　加通社透过资讯公开法取得的这份文件，发布日期为5月15日，显示CMHC正计划召开一项“双边会议”，邀请业界人士以圆桌会议的形式，分享各类目前所没有的房市资讯，除有关房屋贷款申请的数据外，其中还将包含到底有多少新建房屋或中古屋，是由外国买家所持有。  　　加拿大房贷暨房屋公司有意以举办“双边会议”的型式，邀请地产业者分享关于房市海外买家的相关资讯。（记者陈威麟／摄影） 　　文件中同时提到，相关措施预计能收集到更多目前所缺乏的房市资料，该公司亦计划向物业管理业者进行调查，来了解加国整体公寓房型中，到底有多少单位是由长期居住海外的投资人所持有。   　　正寻求连任的加国总理哈珀（Stephen Harper）8月时曾承诺，若保守党能继续执政，将制定收集海外买家的相关政策，但根据这份由负责CMHC业务的联邦就业暨社会发展部长溥礼瑞（Pierre Poilievre）所撰写的文件看来，相关措施或许早就已经进入筹备。   　　CMHC之前便试图了解加国房地产市场中外国投资者占有的比例和产生的影响，去年秋季曾以询问共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。 　　但显而易见，这样的调查方式既挂一漏万，又难以掌握准确的数据，况且这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘最近说：“目前尚无完美的房地产市场中外国投资者资讯，CMHC正在采取填补这项资讯空白的措施。这些措施将来能我们掌握更多外国投资者在房地产市场的数据。” 　　外国人大量投资加国房市近来已经成为争议性问题，特别是在房价飞涨的温哥华，有些人甚至责怪外国人将房价炒得高到普通人无力在温哥华落脚的程度。保守党领袖哈珀也在8月介入此事说，如果竞选蝉联执政成功，他领导的保守党政府将收集外国人投资加国房地产的数据，甚至可能以征税等方式管制。 　　作为加拿大最大的房贷保险机构，CMHC除了努力了解房地产市场中的外国投资者活动状况外，还设法调查与房贷有关的一系列问题，如加拿大房贷的总体规模、借房贷者的类型、借贷者的特征、住宅类型及所处地区等。 　　另一份针对非传统金融机构房贷提供业者的CMHC简报说，正密切观察房贷金融公司、房贷投资公司及私人间房贷这类不受联邦财政部监管的民间房贷生意，目前“尚不清楚加拿大这类不受政策监管的民间房贷业者的确切数目。”

　　目前大温地区的房市讨论当中，海外买家时常是重点之一，曾有地产业界人士对「世界日报」记者表示，很多来自中国的买家购地之后并无开发计划，对房价可能也会有所影响，不过其实在大温地区，这样的长期投资早有先例，而且该片面积广大土地的持有人，是在约85年前便购入，这也是卑省史上持有时间最长的物业之一。 　　这片位于西温的土地被称作「英属地业区」（British Properties），是开发商British Pacific Properties在1931年时，由制造啤酒所闻名的健力士（Guinness）家族手中购入，原始大小为4000英亩左右，近年来逐步释出开发，到目前为止，仍有约2000英亩为该公司所持有。 　　当年这一大片土地成交价格仅7万5000元，但该公司同时承诺会投入100万元的资金，在当地兴建公共建设等相关设施。时迁势移，早前由该公司所推出的Aston Hill建案，双并屋每户价格已达310万元至350万元之间。   　　British Pacific Properties的总裁克洛（Geoff Croll），去年才刚刚加入该公司。他表示公司的第一任总裁泰勒（A.J. Taylor），是在温哥华岛的维多利亚土生土长，虽然该公司的资金来自海外，但是一直都是以本地公司的形式在经营。   　　该公司在本地还有多个知名的开发案件，例如连接温市中心与北温的狮门桥（Lions Gate Bridge），以及位于西温的Park Royal购物中心。 　　过去该公司亦曾兴建不少独立屋，近年来则是慢慢开始增加城市屋、公寓与多单位住宅的开发案。克洛指出，该公司的经营策略是随着社区一起成长，因此在房型方面，会提供居民更多不同的选择。 　　以Aston Hill为例，建案中包含20个双拼屋，每间大小约3700平方尺，自年初开售以来已经卖出12个单位，公寓式的管理方式，更是锁定需长期外出的华裔客层，并让屋主不需担心房屋外观或花园的整理。 　　不仅如此，该公司预计在年底推出名为Mulgrave Park的建案，当中将包含八栋独立屋及多个公寓单位，克洛在年初接受「世界日报」记者专访时，亦透露还会有一个位于塞浦路斯公园（Cypress Provincial Park）的开发案，是该公司未来的重点计划之一。

根据地产公司REMAX发布的2015年商业物业投资报告，企业今年在大温地区的投资高于以往，各项与商业、工业或零售业有关的房地产市场都有亮眼表现。 REMAX引用大温地产局数据，指出大温地区2015年上半年共销售1111笔商业单位，高于2014年上半年的974笔。仅在2015年第二季就有591笔，是过去五年间最佳纪录，不论是商业或工业用地，办公室或零售商铺，以及出租公寓大楼，都有相当亮眼的表现。 报告同时指出大温地区商业物业，尤其是办公大楼空置率的现象。例如温哥华近期落成四栋全新办公大楼，让市内的办公室空间增加了130万平方呎，第二季的空置率因此达到10.9%。温市周边都市也有类似状况，例如素里市在2014年的空置率达20%，所幸经有效吸纳后，2015年至今已下降5%。 也因为办公室和零售单位的空置情况，形成租客市场，租价下调，许多商户集中到温市中心。 低利率也对有助市场发展，例如增加了工业物业的建设，2015年迄今大温已增加了120万平方呎工业物业，2016年和2017年度将再增加3万平方呎，多集中于大温郊区。 由于利率低，长期投资者和小型发展商认为现在是进行长期稳定投资的机会，增加了商业物业市场的需求。 投资者多来自本地，少数为外国投资。科技业预期会扩张，疲软加元和税务鼓励政策继续刺激本地的电影业。例如索尼动画公司（Sony Imageworks）将总部从洛杉矶搬到温市中心Nordstrom百货楼上的7万4000平方呎办公大楼内。 REMAX加西区执行副总裁艾许（Elton Ash ）表示，加西地区的商业物业市场普遍受到低油价的冲击，如卡加利的商业物业成交量就下跌，但投资者明显对大温市场很有信心，2016年需求预期仍然强劲。

应对人口激增 拟车站干线旁 增辟城市屋 即将于今年11月退休的温哥华市府规划及发展总经理杰克逊(Brian Jackson)，周五接受《星岛日报》记者专访，认为让家庭有更多住屋选项，温市须供应更多城市屋，可在主干道或架空车站附近兴建。另在百老汇走廊（Broadway corridor）兴建地铁线，是温市首要的交通基建项目。 杰克逊周五在市府办公室接受本报记者专访，他对在职3年内完成多项艰难的发展政策，感到自豪，并预估未来30年温市会增加约15万人，但全市毋须经历重大变化，依然可以应付人口激增。他指出，数据显示未来30年的人口增长，会比过去30年少。 他说：「温市须要发展更多城市屋，让养育子女的家庭能有较便宜的房屋选择。但是，在何处兴建，须经过谨慎的社区谘询步骤。」他指出，马宝区（Marpole）、诺奎区(Norquay）已陆续出现更多城市屋，甘比走廊(Cambie Corridor)第三期、临近架空列车站的街道，也是发展城市屋的优选地区。   强调「主干道政策」事在必行 另外，杰克逊认为温市议会有必要制订「主干道政策」（Arterial Road Policy），也就是在全市的主要道路，选择可发展城市屋的地点。他说：「我相信市长支持这项构想。」 对 于加拿大线（Canada Line）位于33街（33rd Ave.)和57街（57th Ave.)新架空列车新车站的兴建时间表，他说：「两个地点一旦发展成高密度社区，就有兴建必要，发展商、运联（TransLink）和市府会研究经费来源。但是，在百老汇走廊兴建地铁更是优先项目，因为目前已有迫切需求。」 对于温市计划拆卸华埠乔治亚与登斯梅高架桥 （Georgia and Dunsmuir viaduct）问题，他表示：「今年10月底研究报告会提交市议会，建议拆除两座高架桥。」高架桥移除后，毗邻福溪（False Creek）的公园用地将从9英亩变成13.7英亩，从华埠到新公园也更方便，还有两个路口的地皮会用来发展可负担住屋，缅街（Main St.)可望加快发展，将变得更繁荣。 对于退休计划，他说先要到处旅行、打高尔夫球、陪伴家人，不再过问地产发展。杰克逊是在2012年8月就职，他定于今年11月6日之后正式退休。   温市规划总舵手杰克逊说，百老汇走廊有兴建地铁线的必要。图为百老汇线地铁构想图。资料图片 重建渥列治 最具争议最难忘 在谈及任内3年的建树时，杰克逊说，温哥华市议会通过投资15亿元的西区渥列治中心商场（Oakridge Centre Mall）重新发展计划，可说是最大宗审批计划，也最具争议性。但是，最艰难的还是温市中心东端（DTES）、西端（West End），以及马宝区(Marpole)社区发展计划等。 渥列治中心商场重新发展计划，曾引起争议。资料图片 增出租柏文单位感满意 他指出，很 多人都说，不可能在温市中心东端再推动发展项目，但最终也是如愿达成。谈到自己最感满意的项目，他说，成功推动保护古迹建筑让他倍感骄傲，任内保留了许多 历史建筑，例如建于1942年、位于温市英皇爱德华街（W. King Edward Ave.）夹甘比街(Cambie St.)的「哈比人屋」（Hobbit House）。 此外，任内积极增加出租大厦，目前全市有多幢出租的柏文大厦正赶工兴建中，成功大增出租单位，也是他极感自豪的建树。  

复合式房屋渐流行，大温建商抢地兴建。   　　在大温买房，竞争战已非新闻，为了增加供给，建商多开始发展复合式房屋(multi-family house，包括联排屋、城市屋、公寓)社区，也掀起建商间为了开发用地和相关计划的竞争战。   　　大温复合式房屋市场在过去两年以来表现强劲，但业界人士称在过去一年才算是真正的「起飞」，有报告称2014和2015年首半年期间，复合式房屋建案交易都是约200笔，但以交易总额论，2014年的总额约5亿1900万元，2015年跳升至8亿4500万元。   　　其中温哥华市中心的交易额约为5000万元，温市Cambie街沿线1亿4000万元，北岸和素里都有3400万，本拿比市高达1亿6500万元。市场抢手，也让可建筑平方尺价格上涨，温哥华某些地段从每平方尺350元涨至400元。   　　参与建地竞争的建商不分本地和外地，竞争的理由和一般民众买房差别不大，包括低利率和高市场需求。此外市场上出现一群人只买地但不急于发展，也推高了建地的价格。 　　在大温买房，竞争战已非新闻，为了增加供给，建商多开始发展复合式房屋(multi-family house，包括联排屋、城市屋、公寓)社区，也掀起建商间为了开发用地和相关计划的竞争战。 　　大温复合式房屋市场在过去两年以来表现强劲，但业界人士称在过去一年才算是真正的「起飞」，有报告称2014和2015年首半年期间，复合式房屋建案交易都是约200笔，但以交易总额论，2014年的总额约5亿1900万元，2015年跳升至8亿4500万元。

位于上海徐汇区的东方曼哈顿小区，产权车位已暴涨至110万元/个。 据《新闻晨报》报道，随着私家车保有量的增多，上海居住区夜间停车矛盾日益突显，导致上海许多小区停车位售价和车位租金高企，几十万元一个车位已司空见惯。上海链家近期出炉的一份《上海典型区域停车成本研究报告》显示，静安、徐汇、陆家嘴等中心城区多个小区的车位价格已超过50万元，甚至有小区车位价突破百万元。 东方曼哈顿车位达110万 本月发布的上海第五次综合交通调查报告显示，中心城区居住配建停车位为64万个，居住区夜间停放需求为133万辆，配建缺口由2009年的37%扩大到2014年的52%。静安和徐汇地区住宅停车位配比不足的情况更加明显。 共有120户的静安区丽致公寓小区，地上地下车位加起来总共40个，车位配比高达3：1，悬殊的比例让地下产权车位如今涨到45万-55万元/个，相较五年前的15万-20万元上涨近2倍，车位租金也达到本区域的“天价”1000元/月。徐家汇的莱诗邸小区距港汇很近，目前其地下车位买卖价50万元 /个，地上车位月租800-1000元/月。 徐汇区的东方曼哈顿车位则已经冲破百万元，达到100-110万元，相当于周边小区车位买卖价格的三倍左右。其租金受市场化调配近年来也水涨船高，堪称“天价”：2011年地下停车月租1500元/月，现在已涨至2300-2500元/月。该小区地上地下车位相加约500个，住户却有1700余户。 车位配比不足致价格暴涨 车位价格猛涨主要归因于小区的车位配比不足。调查指出，很多小区当初规划时没预计到居民私家车数量会飞速增长。2000年左右建成的商品房小区车库配比少。市中心优质地段的高档楼盘也有车位配比不足，或许开发商为追求当时的利润，而主观忽略未来的停车问题。 东方曼哈顿小区与邻近小区莱诗邸各方面比对都非常接近，但其车位价格为何高出一倍？从调查看出，东方曼哈顿车位配比为“严重不足”：3.5:1，远高于莱诗邸的2:1。静安区丽致公寓的配比也高达3:1。 还有一些车位紧张的小区，停车收费未高得惊人却“有价无市”。新湖明珠城小区一期、二期和绿地世纪城小区车位配比都高达3:1，排队也不一定能租到车位。 与之相反的是，陆家嘴板块内的小区多为高端楼盘，规划设计都比较好，很多小区车位数量能满足住户需求，因此车位售价和租金价格都处于正常的市场价位。世茂滨江花园车位配比为1:1，地下产权车位仅25-30万元/个，月租500元。配比为1:1.5的财富海景花园，车位售价40-50万元。 破解：须加强公共停车设施弥补 业内人士指出，依靠停车费市场化来压制合理的停车需求并不是一味良药，从根本上解决必须加强相关区域公共车库的建设。今年8月，国家发改委、财政部、国土资源部等七部委下发 《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，要求充分调动社会资本积极性，加快推进停车设施建设，缓解停车供给不足。 《意见》明确了停车设施建设重点，以居住区等特殊地区为重点，在内部通过挖潜及改造建设停车设施，并在有条件的周边区域增建公共停车设施。鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。鼓励社会资本投资建设城市停车设施，鼓励企事业单位、居民小区及个人利用自有土地、地上地下空间建设停车场，允许对外开放并取得相应收益等。

目前加拿大不少房地产受到外国卖家追捧，出现物业价格被抢高，及外国卖家与本地人争夺物业买卖的趋势。然而加国对外籍业主拥有国内房产的数据相当匮乏，当局表示正着手整理有关新增及现有外籍业主资料，填补空缺。 根据加通社按《资讯自由法》于5月时取得的资料指，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）计画与商界各持份者进行会谈及双边会议，整理有关新增及现有外籍业主资料，填补目前的资料空缺。计画将新增调查项目，包括物业管理公司分契式大厦（Condo）的外籍业主数目等。 CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）在声明中表示，现时未有完善的资料来源，能有效显示外籍业主投资于加国房地产的情况，公司正逐步蒐集资料，将进一步厘清外籍业主投资于加国房地产的实际深入程度。 保守党党魁哈珀于8月时曾表示若能连任，党内将动员搜集有关外籍业主的资料，并考虑引入税项等条款以控制有关买卖。不过一份致监督CMHC的联邦就业及社会发展部长溥礼瑞的文件指，CMHC实际上已在进行相关的工作，并已与其他提供有关资讯的机构展开讨论。

马里兰州切斯特（CHESTER, MD.）   待售房产：一栋带四间卧室、三间卫浴与六处卫生间的当代住宅   价格： 200万美元（约合人民币1273万元）   面积：9664平方英尺（约898平方米）   每平方英尺单价：207美元（每平方米约合人民币1.4万元）   周边环境：切斯特是肯特岛（Kent Island）上一个大约有3700人的社区，那里距华盛顿特区约50英里（约81公里），在马里兰州的东海岸之外。这栋房屋坐落在一个宽约1000英尺（约305米）、面对着蟹巷湾（Crab Alley Bay）的狭长半岛上，在一片容纳了大约100栋房屋、名为南风（Southwind）的住宅开发区内。该社区的便利设施包括几座网球场、一条船用坡道和一栋俱乐部会所。这座岛屿上还有一些购物场所，其中包括一家塞夫韦连锁超市（Safeway），而在切萨皮克海湾大桥（Chesapeake Bay Bridge）另一端的安纳波利斯市（Annapolis）还有更多的商店。   室内环境：这栋两层楼的白色当代住宅建于2006年。房屋的外立面采用了灰泥粉饰与玻璃设计，墙上有成排的窗户面对着蟹巷湾。屋内的公用区以一间面积为1500平方英尺（约139平方米）、天花板高25英尺（约7.6米）的大房间为主。窗户和玻璃推拉门都对着外面的一处露台和一座依靠着海湾的咸水游泳池。屋内的地面都铺了瓷砖，色调几乎全是白色。   这间大房的旁边是一间厨房，内有不锈钢的电器、可丽耐（Corian）的台面和几个高达天花板、要用一架伸缩梯才能触到顶部的置物架。一楼侧边的主卧套间里有一间卧室、一间带两个马桶的浴室、两个步入式的衣橱和一间带桑拿室的私人健身房。这一层还有一间办公室和另一间卧室，隐藏在折叠门的后面。   一段悬浮式楼梯从这间大房通往正对着一楼的这间跃层式书房，这里有几面玻璃墙和几个嵌壁式的乌木书架。还有两间卧室都在楼上。这两间卧室分别带有私人卫生间，但共用了一间浴室。这两个房间里也能看到水景。楼上两间新增的房间被用作儿童娱乐室。二楼还可通过一个升降梯到达。   户外空间：这栋房屋的占地面积为4.6英亩（约1.9公顷），周围是平坦的草坪，屋外有一座咸水游泳池和一个靠着海湾的热水浴池。   税：每年约20407美元（约13万人民币），外加每年1250美元（约合人民币7956元）的社区管理费。   联系方式：Jennifer Chaney, Chaney Homes, （410） 739-0242; chaneyhomes.com   俄勒冈州波特兰市   待售房产：一栋带两间卧室和两间半浴室的联排别墅   价格：210万美元（约合人民币1337万元）   面积：2691平方英尺（约250平方米）   每平方英尺单价：780美元（每平方米约合人民币5.3万元）   周边环境：这栋两层楼的联排别墅坐落在一个由火车站改建而来的地方，位于波特兰市的珍珠区（Pearl District）内，这里曾经是一个仓储与轻工业的社区，位于市中心的正北方。这栋联排别墅属于20世纪90年代晚期该区一系列改造建筑中的第一批项目。如今，这里还坐落着一些新建的共管公寓大厦、餐厅和商店，其中包括面积达6.8万平方英尺（约6317平方米）的鲍威尔书店（Powell’s Books）的旗舰店。   室内环境：这座1908年的建筑于1998年被改建为联排别墅。房屋里有裸露的砖墙、管道设施与横梁。地上铺着竹地板；天花板高达14英尺（约4.3米）。   这个旧装卸平台被保留了下来，现在用作这栋联排别墅前面的一处平台。该房屋的外立面上有一排高大的窗户。屋内有一间长形的开敞式房间，带有客厅区、餐厅区和一间厨房。这间客厅里的一面墙壁中间有一座又长又窄的燃气壁炉；餐厅区的一面墙壁上镶着印度尼西亚的铁轨枕木。这间厨房里有不锈钢的电器，其中包括一台Sub-Zero的冰箱；台面上铺着石英石。经过这间厨房，有几级台阶通往一处面积不大的中间层。这里有一间家庭娱乐室，室内有几面玻璃墙和一座由丹麦公司Hwam制造的桶状燃木火炉。   两间卧室都在楼上，各自有配套的浴室。楼上还有一间多余的小房间被用作儿童房。一同出售的，还有该房产在一间私家车库里的两处空间。   户外空间：房屋前面的一处平台，夹层外的一座阳台，和一个带热水浴缸和城市景观的屋顶平台。   税：每年约22444美元（约合人民币14万元）。   联系方式：H. Dwayne Davis, the Agency, （503） 319-4057; theagencypdx.com   加州的马歇尔市（MARSHALL, CALIF.）   待售房产：托马雷斯海湾旁的一栋两卧两卫的当代住宅   价格：199.5万美元（约合人民币1270万元）   大小：2200平方英尺（约204平方米）   每平方英尺单价：907美元（每平方米约合人民币6.2万元）   周边环境：这栋房屋靠着风景如画的太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway），正前方是托马雷斯海湾（Tomales Bay），位于旧金山市以北50英里（约81公里）处。作为一个具有乳牛养殖业历史的约400人的社区，如今的马歇尔最出名的是牡蛎与蛤蜊，以及托马雷斯海湾国家公园（Tomales Bay State Park）的旅游景点。这处房产就在那条经过马歇尔中心地带和鸟类研究中心“柏树林保护区”（Cypress Grove Preserve）的道路下游。这里的风景大部分是连绵起伏的山丘与草地。   室内环境：这栋单层的当代住宅建于20世纪60年代晚期，2012年进行了翻修。在平面结构上，该房屋有两个豆荚状的侧翼，一边是公共区域，一边是卧室区，房屋内的几乎每个房间都可以一览无余地看见托马雷斯海湾的景色。这道大门通往一间阳光房式的门厅，里面放着一张嵌壁式的躺椅。这间大房的面积为720平方英尺（约67平方米），内有一座燃木火炉，三面墙都装着成排的正对着水域与柏树林保护区的窗户。地上铺着经过漂白处理的木地板；天花板是倾斜的，带有外露的梁木。这扇玻璃门通往宽屋檐下几乎围住了整栋房屋的一处平台。   这间面对着大房间的厨房里有一座黑色大理石的中央岛台和料理台，与厨房内白色的基调形成了对比。厨房电器中有一台Viking炉灶。这里还有一间步入式餐具橱。这栋房屋的一间浴室里铺着绿色的大理石地面，那里还可通过一扇舷窗窥见水景。   屋外的一处平台分隔了两侧的公用区与卧室区。这栋房屋的卧室都带有水景，地面都铺着新地毯。这间主卧里有一面墙的橱柜和一间铺着石板的配套浴室。   户外空间：这处房产的占地面积为0.45英亩（约1821平方米），带一个有篱笆的院子和海湾边的一座深水码头。房屋下面还有一处地方可存放皮划艇。房屋北面有一道海堤。   税：每年约19950美元（约合人民币12.7万元）。   联系方式：Sarah Kowalczyk and Lotte Moore, McGuire Real Estate, （415） 464-7484 / （415） 412-7471; marshallwaterfront.com  

　　根据地产公司REMAX发布的2015年商业物业投资报告，企业今年在大温地区的投资高于以往，各项与商业、工业或零售业有关的房地产市场都有亮眼表现。 　　REMAX引用大温地产局数据，指出大温地区2015年上半年共销售1111笔商业单位，高于2014年上半年的974笔。仅在2015年第二季就有591笔，是过去五年间最佳纪录，不论是商业或工业用地，办公室或零售商铺，以及出租公寓大楼，都有相当亮眼的表现。 　　报告同时指出大温地区商业物业，尤其是办公大楼空置率的现象。例如温哥华近期落成四栋全新办公大楼，让市内的办公室空间增加了130万平方呎，第二季的空置率因此达到10.9%。温市周边都市也有类似状况，例如素里市在2014年的空置率达20%，所幸经有效吸纳后，2015年至今已下降5%。 　　也因为办公室和零售单位的空置情况，形成租客市场，租价下调，许多商户集中到温市中心。 　　低利率也对有助市场发展，例如增加了工业物业的建设，2015年迄今大温已增加了120万平方呎工业物业，2016年和2017年度将再增加3万平方呎，多集中于大温郊区。 　　由于利率低，长期投资者和小型发展商认为现在是进行长期稳定投资的机会，增加了商业物业市场的需求。 　　投资者多来自本地，少数为外国投资。科技业预期会扩张，疲软加元和税务鼓励政策继续刺激本地的电影业。例如索尼动画公司（Sony Imageworks）将总部从洛杉矶搬到温市中心Nordstrom百货楼上的7万4000平方呎办公大楼内。 　　REMAX加西区执行副总裁艾许（Elton Ash ）表示，加西地区的商业物业市场普遍受到低油价的冲击，如卡加利的商业物业成交量就下跌，但投资者明显对大温市场很有信心，2016年需求预期仍然强劲。  

　　日前中国国内一些媒体、网络流传一则趣闻，一位颇有名望的中国访问学者在美国期间租住当地一处房屋，退租时房东发现屋里未被清扫整理，“脏乱差”宛如狗窝，不仅大发雷霆而且要求房客赔偿经济损失，引发国内读者、网民的浓厚兴趣和热烈讨论。 　　 人家有人家的规矩 　　在北美租住他人房屋是有一整套完整的规矩的。 　　不论公屋或私屋，租房时都要和房东签署一整份租赁协议，这份协议并非房东自己草拟，而是房屋所在社区或城镇统一规范的房屋租赁协议，其中规定了房客必须承担的责任和义务，包括维持租屋内外的清洁，确保房屋内各种设施的完好和整洁，不得破坏，以及退租时尽可能恢复原状等。 　　之所以要作此规定，并非仅仅是人家的文化习惯，而是和当地人的生活方式有关。 　　在北美，买房或租房所得到的房屋，一般都是已装修完成、水电齐全并配备全套家具(指壁橱之类，不包括可移动的加剧)、家电和厨房灶具的所谓“交钥匙房”，除非建造时特别要求，通常都不会得到一套中国常见的“毛坯房”，房地产交易的主流，则是二手房市场而非中国习惯的新屋市场，房主从前任房主手里获得房屋所有权后，一般也不会像中国房主那样把屋内一切装修和设备“推倒重来”，而会尽可能沿用既有设备，包括灶具、冰箱和洗衣机也不例外。如果是租房，则还要提供床、桌、椅等更多必须家具，这些家具不但会一代代租客沿用下去(前提是还能用)，如果今后不租，房东本人也多半会继续使用它们。 　　正因如此，不论卖房、退租，将要出售或归还的房屋打扫干净，并检查所有设备的完好状况，是不仅约定俗成而且必定载入合约的内容，这不仅仅是风俗，也是北美生活方式的需要。笔者熟悉的一对台湾夫妇当年初到加拿大做访问学者，在不列颠哥伦比亚省奈奈莫租住当地人的房子(独立屋一层的一个特别装修、厨卫齐全的套房)，入住后发现微波炉不能使用，房东解释称“原来租房的一家人弄坏了，他们答应明天送新的来换”，第二天原租户(一位德国留学生)果然开车载着新微波炉登门了。 　　文章开头提到的那位中国访问学者“任性”的后果，是迫使房东不得不花费额外金钱、时间将房屋恢复到“使用状况”，这不仅是文化差异的碰撞，更是实际利益的冲突，或者说，是前者的分歧导致了后者的产生。 　　这种针对租客的规矩并非为外国租客量身定制，而是对所有租客一视同仁，一些曾当过外国租客的朋友甚至认为，如果房东不是特别“别扭”的那种，他们对外国租客甚至还要“客气”得多。就在前几天，和许多朋友在某个微信群里聊到那位“把租屋变狗窝”的中国访问学者之事，一位曾三次赴美充当访问学者的老朋友坦言，自己初次赴美时因不了解人家的规矩，也曾经闹过同样的消化，退租时忘了清理冰箱和烤箱，结果几个月后收到房东一纸照合约索赔的传真，这位朋友这才知道自己做错了事，连忙回信道歉并如数寄上支票，不久后居然收到房东复信，支票则被原封退回，复信中房东表示“了解到你是因文化差异造成的无心之过，赔偿就算了，劳烦你寄一回支票是为了让你加深一下对这边习俗的印象”。 　　别扭和不别扭的房东 　　国际房客都希望碰到一个处得来的房东，但这样的房东能否碰得上，是需要一点点运气的。 　　笔者刚移民加拿大时是“短登”，办妥移民手续后就赶紧返回非洲打理公司业务，留下太太一个人在温哥华，打算节约一点开支，就到处打听能否跟人拼租，拼租最终未成，却因此听到不少“房东与房客”的轶闻，其中有个来自大陆的女生，租住在北温哥华一位白人单身老太太的房子里，就碰上许多不适应的地方。 　　原来除前述“标准版本”的租房协议外，老太太还额外拟出一份“个性化”的租房协议，其中规定了许多奇怪的条款，如不得养宠物、不能自己煮食或把外卖带回家而只能出钱由老太太提供“包饭”、不能带异性访客进门、不能发出太大声响(包括手机铃声或闹钟都不行)、晚7点前必须回家否则不留门，等等，这位大陆女生当时大学即将毕业，正在实习和找工作期间，这些规矩弄得她叫苦不迭。 　　后来恰巧结识了当初介绍那位女生租房的某个入籍华人，后者解释称“这些规矩其实都有特殊原因”：老太太患神经衰弱症且对许多食物过敏，更重要的是，当初所有这些特殊禁忌老太太和他这个中介都详细向那位女生解释过，并书面一一列出，而且老太太自知这些条件比较苛刻，因此租金要得很低，这位女生贪图租金便宜一口答应且签字画押，那就无话可说了――重视契约和承诺，正是北美文化中很突出的一条。 　　当然也有些房东对外国租客特别友善，甚至到了让人感动的地步。笔者家附近就有个把地下室租给来本地读书中国籍小留学生及其陪读妈妈的当地家庭，不但对这母女俩照顾有加，甚至专门找来资料学做中餐，以便于和中国租客“交流感情”，有时笔者一家会在公园或中餐厅碰上周末一起休闲聚会的房东、房客两家人，若非肤色不同，真看不出有什么文化差异。笔者在南京外国语学校读书时的外籍教师、法国老太太雅克琳娜.梯也克女士退休后返回巴黎居住，把自己的宅邸改造为专门接待南京旅法学生的寄宿中心，有时家里同时住着好几个中国孩子，彼此也是亲如一家，完全看不到文化隔阂，老太太将相当一部分遗产捐赠给了南京外国语学校，几年前她不幸去世，弥留之际陪伴在身边的不是家人，而是寄宿在她家里的南京孩子们。 　　一些有海外寄宿经验的朋友认为，倘财力允许，最好还是租住“关起门来自成乾坤”的“套房”，而不要贪便宜、图方便，选择和房东同一个门出入、同一个厨房做饭，更不要选择“包伙”，毕竟文化差异客观存在，太多的“近距离接触”容易产生摩擦，且这种摩擦的成因有时会令人啼笑皆非，比如笔者曾听说的一位台湾/菲律宾混血留学生，刚到大温哥华时就曾因为在租屋厨房冰箱里存放食物而差点和房东翻脸――他存放了一些从亚洲超市购买的含肉食品“甜不辣”，而那家印度裔房东全家都是纯粹的素食主义者。 　　公寓或私房? 　　外国房客到了北美，该租公寓还是私房? 　　刚从大陆过去的朋友或许会本能地认为“租公寓方便”，尤其一些公寓本身就是所谓“纯租公寓”，租客是和“单位”而非个人签合同，可以避免许多房客与房东间的误会和碰撞。 　　这当然并非没有道理，但在这方面，北美同样有自己的“文化特色”。 　　不管出租方是“单位”或个人，公寓房可不是想租就可以租的，许多公寓楼都有所谓“出租线”，即规定一幢公寓楼中不得超过几套出租房，一旦“额满”剩余房屋便不可再出租。不仅如此，许多公寓楼都有自己的“楼规”，如“宠物限制”、“音响限制”、“儿童限制”等等，条款细密到让人瞠目结舌的地步，如笔者刚移民时购买的第一套房便是公寓，所在公寓楼里规定“楼内宠物饲养仅限于不超过三英尺长的犬类，长度包括尾巴”。当时所在的列治文市曾有一对外籍夫妇租住高层公寓，一年后他们生了一对双胞胎孩子，其楼上和楼下的邻居很快以“孩子哭声违反本楼音响限制”为由提起民事诉讼，要求判定他们退租，结果居然胜诉了。 　　老一点的北美公寓都没有放置洗衣机的空间，又不能在室外晾晒衣服，租客只能和全楼几十户甚至上百户人家共同使用投币式的洗衣机、干衣机，这对于在这方面比较“讲究”的东方人而言，显然是很不适应的，笔者认识的一对大陆夫妇刚来温哥华时就租了这样一套公寓，不久后生了孩子，小孩衣服单薄，投币洗衣机很不方便，没奈何只得偷偷买了个“迷你洗衣机”关起门来使用，因为这同样违反了“楼规”，一旦被投诉后果可想而知。 　　租私房相对要自在得多，因为租客只需满足房东一家的要求即可，而无需再去适应连房东都需照办的所谓“楼里的规矩”。在加拿大，温哥华、多伦多这类外籍房客较密集的城市，许多独立屋都被改造成便于分拆出租的单元，如地下室、底楼，都装修成有独立出入口和独用厨房、卫生间的“套房”供出租，如果租客是个喜欢安静、不好交际的人，完全可以“关起门来成一统”，除了交房租外不和房东照面。 　　房东其实也不好当 　　别以为那些动辄好几页、十几页，有“通用版本”的租房协议是房客的“不平等条约”，其实这些协议对房东的约束也很厉害，笔者刚到加拿大时也算是个“外籍租客”，当时租住了大温哥华本拿比市“皇家橡树”社区一幢独立屋一楼的一个“套房”，这幢独立屋是为分拆出租专门改造的，地下室和一楼分别有3个可独立出入的“套房”，二楼则是房东一家居住，协议中规定“房东必须确保租客水、电、网络畅通”，笔者的手提电脑始终连不上房东提供的Wifi，折腾了几天，最终房东不得不特意请来网络公司给笔者租住的“套房”专门拉了条网线(安装费由他承担，安装后的月租费由笔者承担)，以免我们告他“违反协议”。半年后笔者人还在非洲，太太自己做主买了公寓(就是前面提到“养狗看尺寸”那套)，照协议规定提前两个月通知，顺利退了租，取回了押金，又过了半年，笔者回到温哥华，和太太一起去探望这位房东，他抱怨“你们租那么短时间就走，两个月功夫哪里去找新房客，亏吃大了”，可协议如此，他也无可奈何。 　　有时候房东和外籍房客相处并不愉快，想把“讨厌的外国人”赶走，但“讨厌的外国人”却硬是赖着不走，房东往往无可奈何。原来北美大多数城市的“规范租房合同”都包含有保护租客利益的条款，若房客无协议规定范围内的过错，自己又无退租意愿，房东是不能“逐客”的，否则房客告上民事法庭，往往会成为胜诉一方，给房东带来许多困扰。笔者曾经在加拿大东部魁北克省蒙特利尔市结识这样一对“欢喜冤家”，房东是法裔魁北克人，房客是大陆北方人，彼此因年龄、生活习惯上差异太大，相处得磕磕绊绊，但房客贪图房东租金不高、所在地交通方便，不论房东好说歹说就是不肯退租，而房东虽然瞅这家人怎么都别扭，但因为房客一家既不欠租、又不触犯白纸黑字的那些“规矩”，尽管每天吹胡子瞪眼也只能徒呼奈何，上门劝退租次数多了，房客反倒扬言要去“告骚扰”(女房客是学法律的)，结果自然也只能不了了之，有一次在咖啡馆遇到那位房东先生，他苦笑着戏言“有时真想干脆把房卖给那家人算了”，虽然是笑话，但这对“冤家”最后也的确是因租客一家买了自己的房，才总算“好来好散”的。  

　　经济陷入衰退、家庭债务再创新高，以及央行可能调高利率，正在渐渐打击加拿大人对房地产市场的信心。据彭博社(Bloomberg)Nanos研究小组于本周公布的调查报狗啊，加拿大人对房房价格走势的信心指数已经连续下降了4个星期。 　　据悉，Nanos研究小组每星期都会调查加拿大人对个人财政、职业保障、经济前景及房价走势的看法。最近一周的调查显示，现在有31.49%的加拿大人相信房价会在未来六个月里呈现升势，这比前一周的32.04%略降，而且是连续第四个星期的下降。从本年至今预期房价上升的平均比率占34.11%，换言之目前人们对房价的信心指数下降了2.62个百分点。 　　与此同时，目前预期房价下跌的人占了18.04%，达到了自今年四月以来的最高点，而相信房价在未来半年内维持不变的人有45.74%，另有4.74%表示不知道。 　　该研究小组主席纳诺斯(Nil Nanos)表示，对很多加拿大人来说，对经济的信心体现在房地产市场方面。目前人们对房价的信心正在下降，这对经济和消费来说不是一个太好的消息。若房地产市场出现任何负面改变，将会严重影响加国民众对经济之整体信心。 　　业内表示，加拿大人对房市信心下降，主要由于经济陷入衰退、家庭债务再创新高，以及央行可能调高利率等三个原因。  　　TD银行经济学家佩特拉玛拉(Diana Petramala)表示，虽然目前大多数业内人士都相信，加拿大只是暂时陷入经济衰退(即连续两季度GDP萎缩)，经济将在下半年复苏，但是形势并不乐观。加拿大经济想要完全走出衰退的阴影，还有很长的路要走。 　　联邦统计局的数据则指出，由于央行降息令按揭率走低，进一步刺激人们借贷，在今年的第二季度末，加拿大家庭债务同可支配收入之比已达到了164.6%，比前一季度上升了1.6%，这是2011年以来最大涨幅，并再度创下历史新高。这意味着加拿大人均每收入100元，同时欠债约165元。  　　央行可能调高利率则是打压加拿大人对房价信心的另一个因素。据皇家银行早前预测，央行将在明年调高利率，房地产市场会随之出现收紧。不过，该行也表示央行升息不会令房价下滑，而只会减缓增速。 　　该行预测，2015年将成为加拿大房地产市场最好的年份之一。本年房屋交易量预期增加5%，全国房价将上升4.6%，其中安省增幅8.1%。明年全国房价增幅为3.2%，安省将仅有4.3%。  

　　根据大温地产局（REBGV）月初公布的最新数据显示，8月份大温地区独立屋的指标价格为115万9600元，公寓的指标价格为40万5400元，两种屋型的价差高达超过75万元，这样的价格差别令部分经济学专家感到担忧。 　　满地可银行的经济学家古瓦提耶利（Sal Guatieri）指出，此一价差数据到目前堪称为史上最高，大温地区的状况甚至比多伦多更为严重，因为后者的独立屋和公寓两类房型的指标价格，价差为32万2400元，虽然也创历史纪录，但却仅有大温地区的一半左右。 　　即便以大温城市屋的指标价格来看，8月份的数字落在51万1500元，与独立屋亦有将近65万元的价差，这代表本地民众若想要居住在有院子的独立房或城市屋单位，在财务上必须付出极高代价。  　　此外，自年初独立屋价格不断飙涨以来，许多业界人士建议，年轻家庭可选择居住在价格相对较低的公寓，不过根据了解，目前温市市内比较适合家庭居住的三睡房公寓单位，仅占待售公寓市场的9%。 　　卑诗大学（UBC）社区及区域规划学院院长高丝坦（Penny Gurstein）曾呼吁，政府单位应更积极的建立相关奖励制度，让业者更愿意开发适合家庭居住和生活的公寓房型，否则开发商在利益导向之下，并不会自发性地兴建这类单位。

     目前大温房市交易状况火热，各界人士对于驱使房价上升的因素感到好奇，有地产业者与经济分析师表示，当前的银行低利率为带动房价的主要原因之一，不过专门研究移民与房屋问题的卑诗大学（UBC）地理系教授莱伊（David Ley）认为，外来的移民引进财富和投资，才是造成大温房价攀升的动力。 　　莱伊表示，本地不断攀升的房价已与民众收入脱节，这足以显示房市买家多为较为富裕的移民，而且这类人口相当庞大，他估计在上一个世代共有20万名的新移民，透过商业移民计划来到本地，他们都拥有超过价值超过百万元的家产，否则无法成功申请移民身分，他相信这些新移民所带来的资产，才是趋势本地房价不断上扬的主要原因。  　　莱伊指出，要解决本地的房屋可负担问题，是一项非常重大的挑战，温哥华市府与其他地方政府恐怕无力独自解决，必须透过三级政府的合作才有办法。他进一步提到，加国是全球七大工业国中，唯一没有全国住房计划（national housing plan）的国家，自联邦自由党在1993年取消相关计划后，联邦政府便没有兴建任何社会住宅，相关住房问题要获得控制或改善，恐怕仍然还有一段漫长的路要走。

　　 　　加拿大媒体同业公会（Canadian Media Guild）22日发布新闻稿指出，加拿大国家广播公司（CBC）的财源紧缩，有意出售名下所有物业，其中包括温市中心的Hamilton St.700号的CBC Studio大楼。 　　该公会的CBC分会主席罗兰（Marc-Philippe Laurin）对此释出的消息表达担忧，因为他认为CBC这项决定，恐怕对该公司在节目制作上会有严重负面影响。 　　不过，CBC负责地产项目的行政主席拉比耶（Marc Lapierre）23日否认这项说法，他表示虽然该公司预算被联邦政府大幅删减，公司所持有的每一栋建物都可能被转售，但目前并无任何此类的正式计划。  　　但拉比耶亦透露，该公司确实正研究以租用取代持有的方式，来处理公司名下的物业，未来仅有在对CBC整体经营有利的状况下，才有可能会做出改变。 　　拉比耶也提到，去年CBC公司曾公布在2020年时，计划将所使用的营运空间降低到现行的50%，这代表该公司届时可能将多余空间出租，或干脆卖掉空间较大的物业，将摄影棚与录音室搬至空间较小的地点。

     向往美国的中国家庭多半是看中了美国的教育水平，习惯了在中国抢购学区房的家长们在越洋教子的路上，也不忘哄抬美国学区房的市价。　　　　在北京买学区房太贵了，还不如去美国买呢！”家住北京市西城区的梁女士最近与移民美国的大学同学交流时得到了这样的结论。　　中国学区房是最揪心的刚需　　学区，是中国家庭，尤其是北上广家庭最揪心的刚需。中国大中城市采用“就近入学”原则，小学按照划分的片区招生，且利用政策调控逐步杜绝付费跨区择校，重视教育的爹妈们为了不让孩子输在起跑线上，不得不花大价钱在优质学校的附近买房，此类房产称为“学区房”。　　对于北上广这样的巨型城市，学区房有可能离夫妻俩的单位都不近，或者交通不甚便利、生活设施不够齐全。即便如此，为了孩子能有个好的开始，中国父母依旧会斥巨资在学区里买上一间小房子，哪怕根本不进去住。早就听说，北京海淀有些学区房虽然陈旧狭小，但每平方米的价格已超20万，而且绝对不是有价无市。　　美国学区房只挑高中　　美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设，所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是有不同的。　　首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。　　其次，美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。在美国，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联系。　　需要注意的是，如果家长以购买学区房为目的解决孩子的教育问题，一定要针对具体物业地址进行核查，针对每一个住址，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，则需要优先排号进入等待。　　公立学区好处多　　在美国家长眼中，公立与私立中学各有优势。公立中学只允许接受短期的外国交换生，法定最长时限为一年，不得接受外国申请者作为独立学生长期学习；而私立中学接受外国留学(课程)生以学生签证长期就读。这意味着，公立中学的国际生比例远少于私立中学，且学费远低于私立中学，奖学金也更容易申请，因此公立学区同样受美国家长的青睐。　　2008年，在美国大部分房屋价格跳水的时候，好学区的房价不降反升。布鲁金斯学会不久前曾发表一份报告说，美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。可见世界学区一般贵，无论是为教育、自住还是投资，学区房都有着一定的优势。　　DoverSherborn学区称作“哈佛学区房”亦不为过，对于极具名校情结的中国家长来说，颇为诱惑。其实如果不是对名校过于痴迷，在美国学区的选择还是很多的。　　美国有4000所正规大学，位列全球前200的名校少说也有100所，而最新公布的人口总数才3亿出头。所以，在美国考大学，进名校的比例本身就翻了N多倍。而且美国的教育资源更加均衡，即便上不了顶尖学校，在中档大学里，依旧有在专业排名中位居前列的专业。　　如何选择好学区　　美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语(精品课)和数学的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。　　在加州，政府主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。　　此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。　　美国买房流程　　1. 联系房产经纪人，初步确定购买意向和预算。　　2.在美国的银行开一个可海外汇款的个人支票账户，以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国，也可以委托朋友，先把钱汇到对方的账上，由对方帮忙出具资产证明和汇款。　　3. 通过房产经纪人或自己在网络、杂志、报纸上寻找房源，请经纪人预约看房。　　4.若确定买房，经纪人会分析适当价格，并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。　　5. 卖方接受报价、签订买房合同的3天内，房产经纪人将3%订金支票送到公证行，开始进行交易。　　6.房产经纪人安排房屋检查。如有问题，可提请卖方修理。卖方不愿修理的话，此时可取消订单，买方拿回订金。卖方与公证行向买方提供房屋相关文件，如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。　　7. 以上环节均无问题，买方将余下款项汇到公证行。　　8. 公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人，此时房产经纪人可从卖方取得钥匙。买房过程结束。　　移民机构房产专家建议：　　买房前自问　　1、我购买学区房的目的是自己用还是做长期投资的规划？　　2、我购买学区房是否和我家庭的移民计划相协调？如果不考虑移民，购买学区房仅仅只是投资的话，我能否接受？我的预算有多少？　　3、我喜欢的城市区域是哪里？相应的气候，人文氛围我是否适应？当地有什么特点是我所欣赏和喜欢的？我所选择的地区的资源和特点，其他城市是否有替代性？　　若是以投资为目的　　1、房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。　　2、风景好，资源稀缺的地方，房子更有升值空间。　　3、针对专门投资“学区房”的人来说，不是房子足够贵才有高回报。以洛杉矶尔湾为例，一些投资价位在80万到150万美金的房产，所能获得租金的回报基本上稳定在3500到4500美元之间。与投资80万与150万美金的预算对比，并非理想收益。　　4、找好“平衡点”，全局做判断。无论买贵的学区房，还是便宜的学区房，出租的时候，贵的地段一般象征着当地租客经济状况好，整体素质高，如尔湾。租金便宜的地方，很可能遇见素质参差不齐的租客，可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题，这样的风险必须考虑进来。　　若是以学区为目的　　1、教育硬性成绩依然是重要参考指标。　　2、考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。居民素质体现了一个社区的文化和教育水平，考察时可以关注人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说，周边如果有华人超市则可以大大的加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。　　3、房产税会随房价走高，当地教育经费越高，公立学校越受益。公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额成正比。美国各地房地产税大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)。　　4、如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境往往更好。　　各位家长在买房时还应注意　　1、看目标房周边房子的卖价。注意过去3个月的成交价，同时区分正常买卖和银行拍卖，通常银行拍卖价格低于正常买卖大约10%至30%。　　2、注意学区级别不同，价格不同。以洛杉矶为例，最顶尖的学区里住了很多富人，房价基本上100万美元起价。稍便宜一些的中上水平学区，独立屋的房价为60万美元左右起，非独立屋(如联体住宅)，房价也在40万美元以上。　　3、美国房子基本一分价钱一分货，卖家开价一般以市场价位为准则。过分的杀价，容易失败而归。　　4、公寓一般较便宜，但好地段上(比如海边)设施完善的公寓也价格不菲，便宜的二三十万美元，贵的上百万美元。 

  安芝洛．托雷斯每天清晨5点钟起床，然后到史丹顿岛Midland Beach海滩清扫垃圾，工作8个小时。 这位公园局资深维护工人表示，这是一份苦工，但却帮助他暂时忘记流浪街头的徬徨生活，他是纽约市逾300位无家可归的全职僱员之一。 45岁的托雷斯向媒体表示，他每天晚上都哭过，他不能想象的事会发生在他身上，他向市长白思豪提出诉求：“请帮助我们！” 托雷斯年薪3万3662元，但他表示这个收入在纽约市是不够租屋的。根据StreetEasy网站，纽约市的中位数月租是2690元。 托雷斯在过去4个月住在他那部破旧的雪佛兰2001年“Blazer”车内，他只有两小袋个人物品。他表示：“每个人都说‘洗个澡，洗洗衣服吧’，大家都不知道怎么是好，这很令人难过，我是为市政府工作的，我从来没想这种事会发生在我身上。” 托雷斯在3年前开始交上恶运，他在史岛New Drop Beach的公寓被飓风“桑迪”摧毁，他原来与一位女朋友同居，但两人其后分手，使他分文全无。 托雷斯选择住在车子里，因为他找不到人与他合租，入住游民庇护所又怕生命受到威胁。 另一名卫生局执法官，55岁的乔芝．格里尔也明白住在庇护所的危险，但她年入3万3600元的薪资也不够租屋，她在2014年6月只能搬到一间罪案丛生的游民庇护所“阿拉丁酒店”居住。 市公务员工会官员表示，这些全薪公务员要入住庇护所，实际上是加重纳税人负担。单身人士住在庇护所每天成本是78.80元，即一年成本要2万8762元。家庭入住庇护所每天成本是105.37元，即一年成本要3万8460元。 

　　加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）22日发布第三季经济状况分析报告，指出今年加国房市不但没有受到油价下跌影响等负面经济因素影响，还有可能写下历史纪录，成为史上房产交易量最大的一年。 　　皇家银行的这份报告指出，银行低利率与状况回稳的劳动市场，刺激房市需求量，部分地区的公寓销售量也出现急遽攀升的状况，特别是卑省与安省地区，不过此一现象并非全国皆然，例如较为仰赖石油产业的亚省与沙省地区，市场成长动力就相对较弱。 　　皇家银行同时在报告中做出最新预测，指出今年全国二手住宅销量应会达到50万5400个单位，与去年相比将有5%的成长，涨幅可能达到史上次高的纪录，会不会冲至第一高有待观察，房价则会有4.6%的成长。 　　至于在明年的市场状况方面，皇家银行认为因利率有可能被上调，所以房市活动量将不如今年热烈，价格成长率可能仅有3.2%左右。 　　道明银行（TD Bank）23日亦发布最新房市展望报告，当中同时提到虽然加国上半年经济表现令人失望，但是当前银行低利率可望持续提供本地房市的支撑动源，但明年利率上调的机会相对提升，因此市场状况将会趋缓。 　　道明自管投资公司（TD Direct Investing）亚洲业务总监钟颖辉指出，目前多伦多和温哥华的房市状况领先其他地区，7月份销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%，房价的年度增长率也超过11%。 　　这份报告同时提到，目前安省和卑诗省的房市状况仍处需求大过供给的卖方市场，两地房市持续火热的原因，来自房贷利率下降与人口状况等相关因素，特别是有许多人口因受到石油工业衰退影响，迁往较为繁荣的卑诗省，所以对本地房市造成正面影响。 　　不过报告中亦认为，卑省与安省两地的房市活络状况，延续到明年的机会并不大，主要原因为房价成长速度超过民众之收入增长，降低了本地居民之房屋负担能力。

温哥华西区格兰护街(Granville St.)两个屋段的7间独立屋，已经被一间来自中国云南的房地产开发公司，以2200万元的高价「打包买下」，但因为市府并未打算批准该屋段重新规划为柏文或城市屋，因此买家也未有进一步计划。   温哥华西区格兰护街(Granville St.)介于西45街及西47街之间的7间老房屋，已经以2200万元的高价，「打包」卖给一间卑诗省注册的「惠祥国际房地产开发公司」(Hui Xiang International Realty Developments Ltd，译音)。该公司的董事住址报在中国云南的文山市，而这些董事的「文山惠祥房地产开发有限公司」注册地址也位于该市。   《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)致电云南文山市的「文山惠祥房地产开发有限公司」，一名公司董事仇双洁(Chou Shuang Jie，译音)证实该公司已经买下这片房产，但公司尚未对这片地皮有任何发展计划，打算先看温哥华政府的态度再做决定。   《温哥华太阳报》称这7间房屋部分租给新租客，其中一间由原本的屋主入住。   该路段目前仍是独立屋用地，市府目前并没有重新规划的打算。一般来说开发商圈地都是为了等待未来能重新开发，但这种囤地方式，温哥华市府并不鼓励。   该区目前有许多房屋正在「打包出售」，例如这次「惠祥国际」所买下的地点，格兰护街另一侧也有多间房屋正在出售。格兰护街位于西49街至西52街之间，也有「多达11间」独立屋可以「打包」。介于西43街及西45街之间，也有整个屋段的6间房屋「打包出售」，不过经纪目前并未高调插牌。   负责「打包出售」格兰护街区另一侧房屋的华裔地产经纪透露，原本该街区有买家表示兴趣，但后来发现市府在未来发出的土地重新规划许可非常有限，因此卖家无法以高价出售，最终亦无法成交。   一般来说，如果市府批准街区重新规划，相连房屋「打包出售」，成交价会高于各自挂牌，因为开发商愿意出较高的价格，将整个街区收购兴建柏文或城市屋。但开发商要尽量在最短时间动工，才能最快地将投资回收。   在「惠祥国际」所买下格兰护街区以南的温西马宝区(Marpole)，温市府目前允许在西57街以南兴建三层楼高的排屋，过了西62街才准兴建超过三层楼高的建筑。

  萨省一对夫妇将房子出租给一个家庭时，曾满心欢喜以为找到了好租客，三年之后，当他们返回萨省看到自家的房子后，真的被吓到了，整栋房子已经感觉没一处是好的了，到处都是污秽的垃圾。这对名叫Sean和Miranda Fyfe的夫妇有两个孩子，三年前搬到卡尔加里，因此想要将这间刚装修好的位于萨省的独立平层小屋租出去，最后选择了一个看上去较为可靠的家庭：一对育有三个孩子的夫妇，丈夫曾经因为一场事故成为残疾。曾经，房东和租客之间都保持着非常友好的关系，租客会时不时打个电话问房东一些小问题，也显示出他俩会照顾好这栋房子。但是后来突然停止按期交付房租并且离开了，当房主夫妇回来想搞清楚到底发生了什么事情后，眼前竟是这样一栋小破房以及遍地垃圾：   房东夫妇愤怒得表示：房子的每一吋都被摧毁了！房客的破坏力严重超出了我们的想象！

评论∶住宅密度与房价 无直接关联 自从年初大温房价不断飙升以来，部分地产业界人士与专家指出，解决房价可负担问题的方法之一，便是提高住宅密度，不过温哥华太阳报专栏作家叶芙(Barbara Yaffe)认为，住宅密度与房价可负担性之间，并无直接的关联性。 叶芙表示，目前的银行低利率与加元汇率走低，对房市造成影响，但政府方面提高住宅密度的措施，并无法克服造成价格上升的市场因素，对房价不仅没有太大影响，更没有成功地提供更多可负担住宅。 叶芙指出，温哥华市因环境优美，持续地吸引外来人口，市区内许多老旧房子也不断被翻新，造成各个主要干道与交通枢纽周边出现更多的新建案，但这些新开发案不但没有使房屋更具可负担性，反而驱使价格持续上扬。 叶芙将箭头指向温市政府，她认为在市府现行的管理下，虽有更多的崭新出租公寓落成，但仍对房屋可负担性没有帮助，因为有许多人根本无法负担越来越高的租金。 叶芙引述市府统计数字，指出今年有1746人无家可归，仅比去年减少55人，因此她认为，当局必须检视提高住宅密度与房价可负担性之间的关系究竟何在。

将会拆卸的两间独立平房   多伦多一名华裔邵姓业主申请将其北约克央街夹芬治路附近、位於惠柳第路(Willowdale Ave.)的2间相连独立平房拆卸，拟把两房所占的土地合起来划成3块，建成3间两层高的独立屋，但却遭到韩裔邻居以新屋落成後，会被挡住餐室日光为理由反对。这名华裔业主把案件交上安省事政委员会(OMB)仲裁，并请来了规划专业人士帮助，终於获得委员会接纳了他的上诉，可以顺利施工。 邻居指阻挡日光及景观 该名金姓的韩裔邻居对两屋变为3屋提出反对，认为建议中位於街角的一间新屋将会阻挡其日光和景观。不过，该邻居的住宅和拟建中的新屋距离有数十米远。 这2间打算拆除的独立屋，位於惠柳第路(Willowdale Ave.)241号和243号。它们在这条街的东侧，面向这条街。从现场看，这两间各仅一层的独立平房，占地颇广，重组成3幅地，应是顺理成章。 但是，如果建3间独立屋，那毦妗@间就将建在惠柳第路和公主街(Princess Ave.)之间的东南角上，而韩裔的邻居是公主街237号，将和新建的其中一间独立屋相邻。在安省市政委员会的聆讯中，韩裔邻居家的女儿作为家庭代表，提出反对。 金家认为，拟建中的独立屋，将使得他们的房屋受到影响，尤其是他们的餐室，将因为新屋阻挡光线和景观。而他们家平常在餐室度过的时间很多。 如果新屋建起来，从他们的餐室的窗户中就可以看到。而现在他们窗户前没有任何阻挡视线的东西。 另外，他们提出拟建在街头东南角的独立屋，其设计在公主街一侧的建筑，比较突出一点，那将使得新屋和邻社内的现状不一致。 委员会接纳专业人士意见 申请人邵先生聘请了一位规划专业人士罗玛诺(Franco Romano)。他在聆讯会议指出，事实上隔壁的韩裔邻居家有一个很大的後花园，所以将拟建的独立屋隔开甚远。 委员会最终认为，申请人要求对规划附例的改变的确很小，符合总体规划和社区附例。至於挡住餐室的日光，不论在土地上建那样的房屋，都会有此现象出现，而作为邻居的韩裔一家，他们家人的私隐并未受到侵犯。 记者昨天在现场看到，拟拆建的2间独立屋似乎里面无人居住，拍门并无人应门，而韩裔家庭的楼房离开拟建的新屋有数十米的距离。

　中国国家主席习近平9月22日开启了上台后首次访美的行程，而访美首站选择华盛顿州西雅图，这与中国前国家主席胡锦涛2006年的访美首站一样。对于这样的安排，与西雅图仅仅一河之隔的贝尔维尤市的华裔市长Conred Lee阐述了他的理解。 　　据综合媒体9月22日报道，Conred Lee认为胡、习两任主席均选择西雅图作为访美第一个落脚点，至少有三个原因，一是地理位置。西雅图几乎是离中国最近的美国本土城市，有很多从中国直飞的航班。二是西雅图的民众与企业对中国非常友善，对中国文化也有了解，这里有许多中国移民。尤其在西雅图的大企业与中国有很强的商务连接，比如总部在此的波音公司、微软、亚马逊还有很多国际科技公司。第三，西雅图有一种对移民的“吸力”。他有很好的环境、学区、公共教育体系、友善的人、良好的治安，这里对移民也很友善。整个贝尔维尤的人口组成就非常多样，有40%是少数族裔，三分之一人口非美国出生。这些移民的特点是教育水平高、心胸开放、对外国投资友善。 　　西雅图以其热情好客吸引着大量外国人前来 　　Conred Lee还提到中国人在西雅图买房的豪气，称他们会直接拿百万美钞买房，令美国人大为吃惊。本土的美国人买房，通常都是全额贷款，极少有人这样一次性支付大笔现金。 　　但随着中国经济全面发展，房地产投资只是来自中国的一项。同时在科技领域也有很多的投资，还有一些中国公司到这里设分部。但较之房地产投资的手续简单，科技方面的投资复杂很多。比如法律程序，投资之前可能要来这里看看情况、看公司财报、了解公司发展等，所以目前，中国人到此的投资还是偏向于房地产。 　　对于习近平将参加的比尔盖茨家宴，Conred Lee表示，很遗憾习近平不会来贝尔维尤，因为当地很多人都想一睹中国领导人的风采。而比尔盖茨的那个家宴，肯定很多人都想参加，想与习近平有机会见面。但毕竟是私人派对，所以大部分受邀的会是盖茨自己的朋友。 　　同时，Conred Lee指出，投身慈善事业的盖茨，很想在中国做慈善，中国现在富人数量庞大，在非洲投资巨大，盖茨也希望中国富商能够和他一起做慈善，也许这会成为今后中美关系很好的一个合作领域。

近年来，华人海外置业引发广泛关注，甚至有澳大利亚地产商为了讨好中国人，竟将门牌号“4”改成了“2B”，结果反而弄巧成拙。但，这足见国人在海外置房的实力。有观点认为，华人海外买房是房价上涨“元凶”。在新西兰，国内政党都加入这场“口水仗”，争论是否要推出限购政策。 真实情况如何？华人海外买房背后有哪些故事？新华社驻新西兰记者的好朋友“淼爷”刚刚买了移民新西兰后的第一套房，他向记者讲述了自己的买房故事，又为国人海外购房平添一个传奇。 “其实，我只是一个传说” 在奥克兰西边一个普通的社区中，流传着一个“中国人抢房”的传说。 故事发生那天，不少新西兰人聚集在正在拍卖的一处住宅前。拍卖是新西兰房屋买卖的常见形式，通过规定时间的现场拍卖，卖家往往能获得比政府对房产评估更优厚的价格。 那天，两对欧洲裔夫妇都看中这处房产，相互叫价、僵持不下，把价格从59万新西兰元（约合人民币240万元）推高到60.1万新西兰元（人民币244万元）。看热闹的邻居这样描述随后场景：“突然来了个中国人，把所有白人都干掉……” 这个中国人就是记者的朋友“淼爷”。“淼爷”告诉记者的版本是这样的，在抵达拍卖现场前，他刚刚从另一处拍卖“铩羽而归”。他当天碰到一个欧洲裔的老阿姨，刚刚卖了大房子，准备买一栋便于打理的小房子，资金充沛。“淼爷”和她把房价从55万新西兰元（人民币224万元）叫到62万新西兰元（人民币252万元），眼看就要超出“淼爷”预算。 于是，“淼爷”当机立断决定“转场”。他抵达新的拍卖场时，两对欧洲裔夫妇基本上已经没力气叫价了。“淼爷”只加了1千新西兰元（人民币4065元），就买下新房。 “淼爷”并不是“传说”里的土豪，只不过时机和预算正巧，拍下适合自己的房产。 “我不是投资客” “淼爷”是广州人，移民新西兰前在国内工作近十年，小有积蓄，但一直没买房。在新西兰打拼几年后，他去年拿到居留权，感觉一家要在新西兰安顿下来，于是开始计划买房。 在哪里买房，“淼爷”也经过“深思熟虑”。他认为，最大城市奥克兰是新西兰经济中心，也是移民主要定居地，尽管近年来房价上涨速度不慢，但预计还要反复震荡上涨，即便以后离开奥克兰到别的城市定居，房产增值也能提供不小的灵活性。 因此，尽管媒体上的房地产评论显得忧心忡忡，“淼爷”还是果断出手买了房。 奥克兰的房价相比4年前，涨幅的确不小。以“淼爷”新家所在社区为例，房价涨幅超过70％。面对飞涨房价，“淼爷”也不得不求助父母。他和公司主管聊天时发现，原来这种情况在新西兰一样普遍，年轻人不依靠父母经济支持，买房还是比较困难的。 在“淼爷”看来，新西兰普通人对华人购房并没有太大的敌对情绪。他说，办公室的“邻桌”同事正准备卖房，每天“碎碎念”的就是希望来个“土豪中国人”拉高房价。 房地产市场同样遵循经济规律。“淼爷”身边也有朋友购买投资房，但他并不认为这是推高房价的主要原因。就中国资本涌入新西兰的说法，“淼爷”说，部分中国资本进入新西兰可能与新西兰元贬值有关，但货币贬值也帮助了新西兰的出口产业。 买房“三十六计” “淼爷”做事认真，买房也买成了专家。 和国内购房者类似，“淼爷”也是通过专业网站、中介和朋友了解房源信息，周末四处参加中介组织的待售房产“看房会”，整个过程持续大概两个月。 “淼爷”夫妇看了三四十套房，总结出一份“购房三十六计”，通过地段、交通、学区及房屋状况等因素加权打分，决定购房重点策略。不过，作为购买第一套房的年轻人，“淼爷”最心仪的房子往往价格超出承受能力，很难竞争得过那些“改善型”买家。 新西兰房产中介佣金往往按成交价的一定比例收取，所以中介也热衷于向看房者介绍、推销房产，还会鼓动购房者以拍卖方式购房，以便推高成交价。 谈起华人移民和本地新西兰人购房偏好，“淼爷”说，华人多喜欢“扎堆”，一般会看中单层砖瓦房，建筑和装修风格相对保守，而新西兰本地人往往更青睐现代设计风格，或是老式的别墅住宅。“淼爷”的新房有两层，竞购的华人就明显不多。 在新西兰买房，同样有房产证明。不过，“淼爷”表示，没法拿给记者“观摩”，“都抵押给银行了……”