地产

　　卑诗统计局（BC Stats）最新数据显示，今年上半年由海外移居的人口虽仍净增6500人，但与去年同期相比下滑约1万1700人，减幅高达66%。统计显示，这是过去15年以来的最低点。市场观察家认为，此一现象或许将造成当地房市状况因整体需求量降低而趋缓。 　　此现象在去年第四季最为严重，当季由海外移居到本地的人口反较迁往他国人数还少了1808人，这也该该省近十年来首度出现人口净值流失的状况。 　　2015年卑省上半年度自海外移居到本地的人口与去年相比，出现大幅下滑的状态。（资料来源：卑诗统计局） 　　卑诗地产协会（BCREA）首席经济分析师穆尔（Cameron Muir）对此亦表意外，并指是第一次听到这样的讯息。   　　除卑诗地产协会外，加拿大房贷暨房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）与卑诗中央第一信贷（Central 1 Credit Union of B.C.）最近公布的房市预估报告，都是以每年将持续会有大量移民拥入卑省，做为他们乐观推估该省房市前景的基础。   　　中央第一信贷经济分析师馀永森（Bryan Yu）则说，来自海外移民人数减少，确实可能会使卑省地产市场因需求减少而出现冷却。 　　移民律师李克伦（Richard Kurland）对一统计并不感意外。他说，会有这样的结果，是临时外来劳工计划（Temporary Foreign Worker Program）所造成，因有大批临时外劳在今年4月1日，因签证到期而须离境。 　　中侨互助会新任主席黄丽珠亦相信，今年曾遭短暂暂停的卑诗省非快速信道类「省提名移民计划」（BC PNP），对于移民卑省的中产阶级人数，有一定程度的负面影响。 　　穆尔同意卑省外来人口数量确实可能受临时外来劳工计划影响而减少，但他指出这类人口与住宅销售市场关联性不大，与租屋市场才有更为密切的关系。 　　让馀永森更担心的是，不只是非永久居民类迁入人口减少，从海外移居到本地的永久居民今年上半年亦减少了19%，这是否会成为新趋势，恐怕更值得注意。

　　中国投资者正不动声色持续进军全球各主要都会的商业房地产市场，而且正加快进入加拿大的步伐。今年夏季，北京安邦保险集团在成功以19亿美元购得美国纽约地标建筑华尔道夫饭店后，又以约1亿1000万加元取得位于多伦多金融区的汇丰银行大楼。 　　根据Real Capital Analytics的统计数据，过去五年内，中资在加国商业房地产市场内，只投入约1亿9200万美元，与中国同期向加拿大其他项目投资的105亿美元相比，显得相当苍白。 　　但是，中国公司近年来正加快进入加国商业房地产市场。2014年，中国恒大公司购入魁北克的古堡酒店（Fairmont Le Chateau Montebello），随后上海绿地集团也在多伦多剧院区购得一块地皮，兴建公寓群及酒店大楼。   　　有消息指出，管理着1140亿元资产的安邦曾私下对房地产界入士说，打算在加拿大再投资10亿元，并有意购入更多商业大楼。   　　除了安邦、绿地及恒大这类财力雄厚的中国巨型公司外，一些中国小型公司也对加拿大的商业房地产感兴趣。Cushman & Wakefield 的负责人雅诺夫斯基说，本周刚刚完成一笔中国人以700万元购入安省布兰德福（Brantford）一个小型商场的交易；这个商场有十多家商店及一家银行。另一家来自大陆的房地产企业8月分则以7000万加元收购了多伦多的威斯汀王子饭店。 　　CBRE的房地产市场研究主任摩尔说，最近中国公司购入的某些房地产规模引人注目，中国投资者有可能推高部分市场的价格。 　　至于早前购入纽约华尔道夫酒店的安邦保险，是从Brookfield Asset Management Inc.手中买下位于多伦多York St.70号，人称汇丰大楼的17层高商业大楼。 　　汇丰大楼面积为22万5000平方尺，建于上个世纪90年代，为Brookfield Asset Management旗下总部设在多伦多的Brookfield Canada Office Properties拥有。 2012年12月份，该公司对该楼的债务展开再融资，金额为4500万美元，期限十年。

「豪客」涌入大温地区房地产市场，亦带旺保险业生意。但有华裔保险经纪表示，部分客人投保时喜欢「讨价还价」，甚至故意将重建费估价「调低」，但若果不遵照实际重建费用购买房屋保险，一旦发生意外，亦不能获得全额赔付。 这名不愿透露姓名的经纪指出，有些客人对本地保险行业缺乏了解，但不愿意听从专业人士建议，在购买房屋保险时为了省钱，与经纪讨价还价。比如有的客人房屋重建费用评估为100万元，客人却要求经纪按50万来计算保金。 这名经纪指出，保额不可由经纪随意填写，如果费用不属实，有些保险公司不会通过保单。即使侥幸获得批准，当房屋意外受损时，即使重修费用不超过50万，客户也不会获得全额赔偿。 该经纪还表示，在加拿大，保险经纪需要考取专业执照，拥有很高的专业素养。但有些客户不尊重专业人士以及专业知识，将其他行业内「讨价还价」的习惯带来本地保险业。他说，假如客人执意要在保额上「讨价还价」，他宁可不做这个客户的生意。

  　　专家指大部分业主都不会在同一物业住上五年，若转换五年定息按揭，需考虑银行罚款。  资料图片 　　美国联邦储备局主席耶伦上月底预期，将会在今年较后时间加息，意味加拿大中央银行（Bank of Canada）到时也可能跟随步伐，物业按揭息率也可能因此而上升，不少正在采用浮息按揭的业主，近日都查询有关定息按揭的事项。有专家提醒，定息按揭年 期锁定为五年，期间如果变卖物业，或者再次更改按揭方式，都会被银行罚款。 　　按揭集团Verico Paragon顾问Toma Sojonky指出，金融机构近期相继削减浮息按揭的折扣，定息息率又逐渐下调，促使部分正采用浮息按揭的业主，为了锁定按揭贷款的息率，开始转用定息按 揭，Sojonky说：「今年春天遇上低位、又表现踌躇的浮息客户，近日都致电查询。我们看到定息息率夏天曾开始缓缓上升，直至近期才回落，有些客人连忙 抓住机会。」   　　定息和浮息之间的息差近年愈缩愈小，根据RateSpy网站资料显示，安省上周最优惠的五年期定息息 率为2.28%，最优惠五年期浮息率则是1.75%，即两者息差只是0.53点子。如果加拿大央行明年加息，息差便会进一步收窄。   　　不 过，如果经济复苏步伐持续，很多经济师都预期央行下一步会调高隔夜拆息，浮息贷款和按揭贷款的利率也会因此上升。按揭集团TMG The Mortgage Group经纪斯科特（Jason Scott）说：「如果你预期息率上升，又如果你觉得加拿大央行会在短期内加息，那么五年期定息当然很合理的选择。」 　　有银行对提前清还收罚息 　　但斯科特同时指出，业主选择定息和浮息按揭时需要再三考虑，特别是如果你会在息率限期完结前，有计画卖掉物业或重新制造按揭。部分大型银行会向提前偿付定息按揭的业主，征收三个月利息或者余下年期利息作为罚款，金额以两者较大者为准。   　　浮息按揭余下年期的三个月利息，通常会少于定息按揭的罚款。斯科特说：「你真的知道自己会住上五年，现实是，大部分五年年期的按揭，业主都不会真的住上五年，期间总会有些事情发生，通常三年半至四年，业主就会有所行动。」

并非所有美国房子的价格都在上涨。 据财经网站“市场观察”（MarketWatch）报道，房地产公司Zillow的报告显示，8月，近30%的房价与去年同期相比下降，低于2009年1月65%的高点下降，但与正常房地产市场的20%还有差距。 Zillow首席经济学家家古德尔（Svenja Gudell）表示，并非所有地区的房地产市场都经历了相同的复苏，一些大都市地区在过去一年中价格下降的住房比例较高，其他地区则相对较少。总体来说，房价中值同比上涨了3.3%，达到180，800元，但仅为去年8月上涨比例的半数。 Zillow的这一报告与近期其他房市的报告一致，报告认为，在今年余下的这几个月里，房市将不会很活跃。房地产网站Trulia此前也报告称，上市房屋出售有所放缓，尽管仍有旧金山湾区、西雅图和丹佛等这样的热点市场。Trulia的首席经济学家赫普（Selma Hepp）表示，总体而言，在过去一年中，许多城市的潜在购房者的购房能力受到冲击。 Zillow报告中提及了35个大都会区房地产市场，其中马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区以及宾夕法尼亚州费城8月40%以上房价与去年同期相比贬值。在巴尔的摩，房价贬值的比例高达48%。另一方面，科罗拉多州丹佛、得克萨斯州达拉斯-沃斯堡、加利福尼亚州旧金山和圣何塞、华盛顿州西雅图和俄勒冈州波特兰仅有不到10%的住房在过去一年中贬值，其中丹佛仍是最热门的大型房地产市场，贬值住房只有1.5%。 不过，贬值幅度取决于城市和地区。在丹佛地区，邮政编码为80017的奥罗拉市贬值的住房不到1%，而邮政编码为80827的乔治湖社区则高达 23%。在巴尔的摩都会区，48%住房贬值，但在其东北部的邮编为21040的埃奇伍德市，只有25%房价下降，而邮政编码为21623的奇山社区则高达 74%。 报告还涉及到35个都会区的516个大城市和小社区。有些地区仍有大量的房屋库存，这些住宅都是在2008年房市崩盘前所建，由于远离市中心，所以很难吸引到买家。但在其他市场，如海湾地区，则仍然维持着高需求和低库存的状态。在全国范围内，房价仍比2007年4月高峰期的196，400元低近 8%。在过去六个月中，房屋价值按年升值不到4%。 房价上涨为那些在经济危机之前购得住房的人带来了财富，但住房市场还未完全恢复到正常水平。例如，尽管溺水屋数量在过去三年中已减少了一半以上，但根据抵押贷款数据公司CoreLogic的最新数字，9%的住房按揭贷款仍低于其抵押贷款。与此同时，新房销售已达到7年来的最高水平。

  　　西温一栋待售豪宅，卖方开价2380万元。（取材自地产网站）     财富研究机构Wealth-X与苏富比国际地产公司（Sotheby’s International Realty）合作的超级富豪地产报告（UHNW Luxury Real Estate Report）指出，温哥华地产市场相对稳定，身价超过3000万美元的超级富豪将本地房产视为一项“投资机会”（Opportunity Gateways）。目前持有温哥华顶级豪宅的外国人士，以美国人为最多。 　　世界日报说研究报告发现，12%居住在金砖五国（巴西、俄罗斯、印度、中国与南非）的超级富豪，都会在自己的原居国以外的国家投资地产，在近期整体市场不稳定的状况下，这类投资人均将投资重点转到西方国家，其中又以来自中国的超级富豪人数最多。 　　报告对温哥华的豪宅市场与房型做出了分析。以美元作为计价单位，本地目前价格超过百万元的豪宅之平均价格为330万元，平均每平方尺的价格为1063元，豪宅平均有3.4个睡房，屋龄则为61年左右，持有这类豪宅的屋主，大多都是来自美国。   　　明报则说来自中国的投资者并未局限在温哥华和多伦多的住宅，亦着眼于商业大厦市场。据《Financial Post》披露，一幢位于温市中心格兰护街(Granville St.)409号，面积21.2万平方尺的小型商厦，被形容为乙级商厦，周一却以1.22亿元卖出，但有待成交确定，由于买家背景资料有限，只知是来自中国。   　　其价钱有可能较同区同类办公室大厦现价高出50%；“当我听到这数字时，我想‘不可能’，但事实是它就在一个架空列车站上盖。我认为来自中国的买家为土地投机多于为大厦。” 　　加拿大地产投资顾问公司GWL Realty Advisors的行政总裁Paul Finkbeiner表示，毫无疑问中国买家对加国商业大厦愈来愈感兴趣。        据丰业银行专家沃伦（Adrienne Warren）统计，与去年同期比，今年第2季度加国房价上升了8.2%，排在世界第4。 　　沃伦表示，加拿大房屋销售和房价的快速上升，证明了在极受挑战的经济环境下，超低的借贷成本仍然刺激购房者积极入市。她同时警告，随着借贷成本的逐步上升，全球房市包括加拿大、英国、爱尔兰和澳大利亚等国，都具有一定的风险。 　　加国城市中，多伦多和温哥华的上升速度最快，房市的危机也最大。 　　外国买家的需求强劲，尤其是一线城市的豪宅，很可能维持在高位，主要是因为投资者寻求地域和资产的多元化。

最近在多伦多西南部帕克岱尔区(Parkdale)一幢半独立的百年老屋，在近乎疯狂的竞价战中，被一位买家以140万元抢下，成交价比开价104万9000元高出35万1000元。 为了让更多有意在这个地区购屋的潜在买家知道花园街115号(115 Garden Ave.)上市求售，代理这笔生产的经纪人早在8月31日便刊登广告，预告将在9月底同时接收开价。 结果来了40位买家，其中三家还预先开出比开价更高的价格。经过一轮又一轮惨烈的竞价战后，开出140万元的买家脱颖而出。  多伦多百年老宅花园街115号，最近以比开价高出35万余元的价格成交。(取材自juliekinnear.com) 一位老资格的房地产经纪人事后说，经历很多场争购住宅的竞价战，但是最终成交价比开价高出超过35万元，还是首次见到，简直叹为观止。 这幢爱德华式(Edwardian style)三层高老宅，有四间卧室，两个全套的卫生间，院子后面还有一个有供暖设施的全砖双车库。可这毕竟只是一幢坐落在19英尺乘125英尺建地上的半独立屋，以后不会有什么前途，亦即缺乏改建成高端住宅的潜力，因而能以140万元的高价售出，才令人咋舌。 一位深刻了解多伦多房地产市场的观察家分析，“存在便是合理的”，既然这么多人抢购，说明有充分市场需求，因此花园街115号以35万余元的溢价成交，令人惊讶，却符合市场现实，属于合理不合情。 市区的住宅价格近年来涨幅明显优于市郊，那位房地产市场观察家说，倒退回去15年，花园街115号这类住宅最多值40万，现在却是以前的三倍多，而在北约克同类的住宅价格最多翻一番。  

近年来，大温地区房价狂飙，今年更是水涨船高。海外投资人风起云涌地购房热潮，使房地产市场更加火爆。加之，7月15日央行降息，人们争相入市，再次推高了房价。而加拿大按揭及住房公司（CMHC）最近发布的规定，允许业主将居所的空房出租。在一定意义上更进一步抬高了房价。而最新统计资料表明：BC省的房租为全国之最，已经被评为临界级别（critical）。华人市场民宿业悄然盛行，出租屋价高，跳三跳，而业主租金收入普遍不向税局纳税。民宿多无牌照经营。由于大部分房东为避税，不愿给房客正式的租赁合约或收据（英文），房客一旦出现问题无法到仲裁机构投诉。如果发生被盗等意外，员警也无可奈何。租者的利益得不到有效保障。据此，不少租客慨叹相关部门监管不利，期盼政府想办法加强监管。   房东获利的诀窍   L女士早年技术 来到加拿大。由于天灾人祸，被迫成了自雇人士，贷不成款卖房，自己的积蓄又不够一次付清房款，万般无奈，就只能租房住。这样租房有些年头了。在寻租的过程中，她亲眼目睹了不少让人啼笑皆非的房主。现举两例：   其一：在铁道镇市中心附近的一幢漂亮的高层公寓的7楼，房主将两室一大厅的公寓单元分割成了六间小房间出租。 （大厅仅留下窄窄的走道，其余地方都隔成了仅能放上下铺单人床的小单间。厨房也被隔出一个小间，主人房被隔成两间房。最好的房间是原来的客房，估计不到10平方米）租住上下铺的，每人月付租金是300元，住厅的，一人是650元，一人是550元，住客房的最贵，是700元，而住主人房隔间的也是在550元左右。这个单元，有租客8人。仅有一个厨房，除了主人房里有个小厕所，供拥有这个单间的人使用外，其他人都要共用一个卫生间。脏、乱、差就不用提了，厕所是早上大家“打冲锋”的地方。好在住客仅一对配偶，其他是单身年轻人，大家喜欢不远处的图书馆、购物中心和大楼的泳池、健身房，为此相互礼让，都为住这里方便、省钱，自觉尽量绕开与别人冲突的时间做饭，但也相当困难。据说没人住得长，租客总换。   其二：房主在某中文网的广告上说：这是一处独立新公寓单元，房间宽敞、明亮，在kingsway附近，离公车站近，靠近空铁。 L女士打电话联系后，按图索骥，却很难找到这栋楼。联系了房主，才知房子所处的位置离kingsway还有相当的距离。好不容易她找到了公寓，看了房子却哭笑不得。这哪里是独立公寓，房主也住在其中，她声称自己总会回大陆，这居所就相当是独立单元。更夸张的是：房主想出租的那间房，既不是主人房，也非客房，而是仅有大概不到5平米宽的Den,开价800元。只能放下一张单人床和窄书桌。房间没有衣橱，也放不了衣柜。   笔者的朋友M也有类似经历。她曾经在温哥华的Broadway空铁附近找到了一处单间房。房东要求看定后先交订金，否则，不留房。她明知本省法律明文规定：房东预先要订金属违法，但为能租到房子也就乖乖地交了200元。可是，当她再去准备交房租时，房东却变卦了。理由是因为亲戚要来，不租了。但当她索要订金时，房东理直气壮地不认帐，还气势汹汹地和她吵架。她拿出本省的法律讲理，房东说：“我不懂英文，也不懂这里的法律，你要告，就告去，我不怕。因为我没和你有房租契约。那纸条什么也证明不了。”M知道继续僵持也没用，只能怏怏离开。当晚，她打电话向笔者控诉了很久。   最近的新情况是：许多房主打出广告，明言只要海外旅游者或留学生。还有房东虽然没有明言登载，但如果有人电话问询，也是同样的要求。何故？因为这一族一般流动快，且不在乎现金支付房租。更重要的是房东可以任意涨租，而不受本地政府相关部门对房屋租赁涨价的标准限制。有的房东是换一人，房租就涨50到100元，一年下来，几个租客轮番后，房价就高出了原租金的七、八倍，也不依国家的要求，正当纳出租物业税。而民宿，一天收租是50-100元不等，如果以月、年计，房东的收益无可限量。而且，这类房客一般有问题，也不会像本地人或移民那样可能去投诉，因为大多不了解温哥华的行政法规。故此，这种一本万利的发财勾当，许多人看出门道，纷纷效仿。如此一来，民宿潮就蜂拥而至。据不完全统计，仅在Airbnb网上登广告招租的民宿，就已经多达4600家。而华人更喜欢在Vansky网上刊登这类广告。由此可见：越来越多的业主转向短租市场。因为房地产目前增值快，出租业很赚钱。所以，在利益驱使下，房产投机和房东用各种手段涨租，甚至借故赶走房客是双管齐下。而家庭经济条件好的留学生家长和常到温哥华旅游的人士为合算考虑，也齐齐涌入了购房大军。大温地区的房地产火上浇油。   “不存在”的大活人   S曾经在养老院作护理员，租住在温哥华东区的一所华人民宅后院的一个单间。她热衷选举，告诉笔者了自己的一段经历：“我想参加助选团队，就去议员的办事处填了个人资料。后来，人家打电话找我，手机联系不上，就打到了家里。我留的是房东的电话。结果，你猜：房东怎么和人家说？'这儿没有这个人。'后来，我总等不到消息，就去问。那个办公室的人对我很不友善，爱搭不理。我不明原因，就换个人问，人家告诉我，早几天就试图联系我了。可是，我房东说我留的地址不是我住的地方。人家感觉我不诚实，也联系不上，就算了。”说完，她还愤愤不平：“一个大活人，被人说没了。就因为买不起房，要受这份窝囊气，太不公平！房东为了自己逃税，竟然撒谎！可咱们是人微言轻，没人信。差点被当成骗子。你说气不气？”   无独有偶，笔者今年上半年曾经租的房子，明明交了房租，可房东不愿意写收据，还说：“我们这个楼仅几户可以租，都是偷着租，如果有人调查，我就说我没租过你房子，你是朋友，我不在，帮我看房的。”为切身利益与安全着想，笔者决定搬家。后来，换住处通知相关连络人晚了，有信寄到了原址。这位房东竟然扣着本人的信不给，也当“没这个人。”   还有人和我反映：他们租房，房东也不让大楼的管理员知道。这是现在华人租赁市场的较普遍现象。以某中文网的房屋广告为例：笔者为调查市场状况做了两年的电话咨询调研，发现：竟然有98%的出租广告，如果寻租人打电话或上门看房时，提出要正式收据或正式的租约时，往往会被婉言拒租。房东多半愿意以现金结算。   可怜的w小妹   笔者见到w小妹是在一个认识人的家里，时值去年冬天。她长得瘦弱、单薄、矮小，很乖巧，身披了件大棉袄，静悄悄地坐在椅子里，很难受的样子。那个熟人说她正在发高烧，并告诉我说：w小妹要马上租住她的房，因为在原房东那边住不下去了。她妈妈不久前和房东大吵了一架。他们要当天搬。现在她妈妈去烈治文四号路原址搬东西了。可是熟人家的房客计画到月底才走，她来了，就只能住厅里了。厅里没有床，怎么住？这么做，房子押金也全泡汤了。   熟人解释说：“w小妹只有十四岁，她租的房子是地下室，房东给的暖气不热，有时干脆不给，她反映了，也不解决，就冻病了。人老实，不敢说，烧得厉害，也不知道上哪告？怎么保护自己的权益？一个刚登陆不久的小留学生，英语还不过关，唯一能做的是往国内打长途电话，向家长哭诉。她远隔万里的父母一听就急了。妈妈怀抱还在襁褓中的弟弟匆匆赶到温哥华，与房东一见面就要求给暖气。房东不答应，认为暖风已经足够。两厢互不让步，起了很大的冲突。因为没有正式的英文房租契约，房租多为现金交易，她们又不懂英语，没有本地的身份，不知道怎么解决好？只能哑巴吃黄连，苦往肚子里咽。为了女儿的健康，没法子，母亲随即决定连夜找房，只能搬家。   这不是孤本，此类状况笔者听了不少。问题大多出在二、三十年前的老房子上。因为这类老房子的供暖系统设计，多不考虑地下室住人。所以，楼上温度足矣，而楼下却冷风嗖嗖。房东虽然进行了适当的装修，改变了地下室的用途，但整个房子的供暖系统不改造，再加上大温地区的多雨、潮湿，一到冬季，那里的阴冷，就不用提了。房客为此与房东起冲突，时有耳闻。但有人不喜欢面对面交锋，或是干脆搬家，或是曲线与房东斗智斗勇。没办法的，就只能忍。   数年前，笔者曾经拜访过一家刚从北京技术移民登陆的新移民。夫妻俩带着一个五岁多的小男孩，租住在奈乃莫空铁站附近的一处旧屋半地下的两室一厅。十一月初，我们进了房间，一股寒气扑面而来。太太忙着招呼我，而先生没有片刻犹豫地马上打开了自备的电暖气。他们说：这叫“自救”。如果让房东知道了，怒斥免不了。因为包水电，房东绝不允许房客用电暖气。可是，不开就没法住，实在是太冷了，还有孩子呢。为偷用暖气，他们在暖气旁放着一块装饰布。回来，就揭开用，人走，就在暖气上铺上布。他们说：“之前的租户就傻，与房东理论，要求开大暖气，结果碰了一鼻子灰，才搬走。他们刚来加拿大，图便宜，因为今后的生活还是未知数，所以，能省就省……”   笔者现在住的铁道镇中心附近的二层旧公寓，今年供暖前检修，全楼仅两、三家暖气正常。自己尽管属那两、三家之内的幸运户，但卫生间的暖气始终不热。为此，要求房东检修。他瞪大眼睛，大言不惭道：“楼里的供暖不包括卫生间。现在全楼的暖气都不行，你单元里没问题，就别再多说了。”   对房客如此马虎，可是，租客如果无意落了邮箱或房门钥匙，请求房东帮忙用备用钥匙开一下门，女房东开口就要5元，绝不含糊。大概算是服务费吧。而他们还有许多匪夷所思的规矩，令你大开眼界。譬如：他们家为防木地板损害，不许住户的家具接触地面。笔者搬进时，他们不让搬家公司的人搬进家具，女房东硬让把家具全堆在楼道，她要全部贴上防划痕胶贴。别以为她会白给你贴，都是收费的。她要多少钱，你给她。可如果你要收据，对不起，没有！这样等待了一个小时，笔者就要多付搬运费一百多元。且还不算完，搬进后，所有的家具必须放在他们给的硬纸壳上，堆在墙的角落里，不许随自己的需要摆放。让人无语的是：竟要求笔者把装满衣物的几个大旅行箱都要举起来，不能运用箱子的轮子推行至衣橱。本人腰、颈部有因车祸留下的痼疾，不能承重，这种近于苛刻的要求，很难从命。但刚刚搬入，不想冲突，就不吭声。更可笑的是，人还没真正进去住，女房东就扬言：要把我四百多元的押金全扣光，说是弄坏了她的地板。笔者终于忍无可忍，告诉她：“我早听开清洁公司的人介绍，他们的客户留学生有被房东恶意找茬不退房屋押金的事。为防患于未然，我留了心眼，在拿到钥匙后就全将屋里的设施拍了照。你的地板是什么状况，有影像记录。我不怕你讹诈。”这下可捅了马蜂窝，她大叫大吵地张牙舞爪。后来住进后，笔者一次不小心将电视遥控器掉在了地上，房东夫妻气势汹汹地找上楼来，男人没说话，女人又说把他们的地板弄坏了……苛刻到不可理喻的地步，何必要出租呢？回想到笔者登广告求租，她殷切地几次主动来电，去看房时，她和颜悦色、周到的介绍，让人无法想像：怎么反差就那么大？   A女士的苦恼   笔者技术移民刚到温哥华时在一家面食公司打工，遇到同事A女士。从别人的口里得知：她家从英国移民来加，丈夫是搞尖端科学的博士后。由于两人都找不到工作，为了积蓄不要掉得过快，也为丈夫能安心努力找到专业工作，她就来打工了。一天，她迟到了一个多小时，情绪相当低落地告诉大家：她家放在屋里的5000美金不翼而飞了。家里没有被盗的痕迹，她丈夫通常在家。那天，仅去附近的学校送孩子上学，连半个小时也不到，钱就没了。他们报警，员警说：如果房子有保险，丢失的物品可以赔偿，但必须是本地的收据。而现金无法说明状况，一般不赔。另外，他们没有英文正式的房屋租契，基本不属于员警管的范围，保险赔偿，需要和房东联系，房东不负责，员警也没办法。因为他们现在的状况是不受相关法律保护的。 ”   她先生又问员警："如果发生火灾等意外灾害，我们怎么办？”   员警的回答是：“如果你的房东不愿意用他的房险赔偿你的损失，你是无法争取权益的。最好的状况是住在有房屋正式租约的地方。”   她丈夫报警的状况如此，又拙嘴笨舌，不愿找房东，拖到其下班回家。遂两人议论此事，她一方面怪罪丈夫让小偷钻了空子，一方面觉得房东的嫌疑大。因为这么了解状况的人非房东莫属。在要不要和房东讲的问题上两人意见不合，从当晚争吵到第二天清早。最终，他们决定找房子搬家。因为去看房，所以迟到了。她苦恼地说：“谁知道移民到加拿大会是这种现状呀，丢了钱没地方说理。”   很少有人信：房东会偷房客的钱？但现实确有这类状况发生。 A女士是一例，也曾有新闻报导，美国的中国留学生被房东偷了钱，事情败露，报导出来。因为一些房主是付债卖房，生活拮据，道德差的人打房客的主意就不足奇了。   开清洁公司的M告诉笔者，他们去给客户清洁时，曾几次看到有房东故意找办法不退房客押金的状况。这类房东多半是华人，大都属于私租，没有向政府报备。有一次，她实在看不过眼了，就为客户与那个房东理论起来。因为那个十七、八岁的小留学生只像个受气包，不敢吭声。而房主没完没了，态度恶劣，提出不给押金的理由绝对让人无语。   她说：“我厨房瓷砖抹的白腻缝现在和原来不一样了，你必须赔。把你800元押金都扣了，也不够我请人工的。”（那是坐落在温哥华市中心闹市区的一个一房厅公寓。）房客已经是第二次找清洁公司来清理房子了。   政府的监管不利   几例或许不能管窥全貌，但至少反映了一些问题。房客的利益在无监管或监管不利的状况下是很难得到保证的。上月地产局公布的资料显示：房销同比跃三成，买家市场极旺，柏文劲增42.7%，而据《温哥华太阳报》载：房租普遍上涨10-20%。而据加拿大统计局公布的资料显示，三月BC省非农业工作者周薪为905元，低于全国水准。房价最高，而人工最低。靠租房生活的人已经将收入的80%以上用来交租，打工族愈来愈难承受和负担高得离谱的房价。找合适的住房，也更困难。一旦失业，就有流离失所之虞。因为政府的廉租房并不能满足需要。排期长，房源少，许多人不够入住的条件。而在大温地区多达40%强的人租房住。由于经济下滑，失业水准攀升，一部份中产阶级家庭也步入租房住的行列。   最新统计资料表明：BC省的房租不仅是全国之最，已经被评为临界级别（critical）。据美国人力资源管理咨询公司美世咨询（Mercer)调查显示，由于加元走弱，温哥华房屋租金的升势快，生活难易度从2014年的96位，跌至今年的119位。另据Square One 保险公司这月公布的调查显示，超过4成的业主将部分房屋出租，在全加拿大主要城市的出租比例最高。这个数字一般是房主向政府或保险公司报备的，而华人出租业很大一部分是不申报的。据笔者对Vansky中文网近两年的调查显示，98%强的出租业主不希望给房客据有法律效率的租房合同，其意味着不向相关部门报备。如果这一部分房主也囊括其中，上述形势更加严峻。如此这般，房客的利益无从保护，因为BC省的住宅租务处和Residential Tenancy Branch以及Tenant Resource and Advisory Centre 等租务仲裁机构和组织，只对有正式英文租契的人提供保护。如若问题任其发展，势必使本已经不良的房屋市场环境更加恶化，本地租客将何去何从？推高房价的作用和严重性，不可小觑。由此，居民的贫富差距也将快速拉大。这是对守法居民和弱势族群的极大不公！   从五月到六月，大温地区出现了数次集会、抗议，对高房价表示了强烈不满，要求将房价降至可负担水准。有人把矛头直接对准了华裔。列治文、奈乃莫都出现了反华标语。笔者在和包括印度裔、菲律宾裔和白人等其他族裔的人聊天时得到资讯，其普遍认为：华人是推高房价的罪魁祸首。由安格斯列特研究所(Angus Reid Institute)发表的研究资料也佐证了这个结论，64%的受访者认同上述看法。其报告还反映出人们对省、市两级政府的措施不满。   华人社会正在改变着大温哥华地区，是不争的事实。不能不说一方面不同的文化，给加拿大注入了新的活力；一方面也把一些不良的风气带来了，包括买房、出租、投机房市，一些不合理的行为、习惯和价值观，引来其他族裔的不满，这种情绪正在扩大。   最近，温哥华市政府相应出台了一些治理的办法，可问题没有解决，形势还在恶化。为何？出错了药方。譬如：为了缓解租房紧张，温哥华市政府出台措施，将允许业主出租。立意虽好，然而却没有相应的法规跟上。监管不利，堵漏的方法漏洞百出，反映出没有能纲举目张。租客的利益非但不能保护，连住房紧张的状况也真正解决不了。尤其是华人市场，因为房东不喜欢本地租客，无房可住的人还会增加。   租客慨叹相关部门监管不利，期盼政府想出更正确的办法，加强监管，从根本上解决问题。据知，还有新政出台。但愿不再是隔靴搔痒！  

当中以卑诗省温哥华的一室公寓租金最贵，平均每月租金930元，最便宜的一室公寓位于魁省隆格伊（Longueuil），平均月租509元；美国方面，最贵一室公寓位于纽约，平均月租高达3,813，25个美国城市中最便宜是密歇根州底特律，当地一室公寓平均月租779元。   至于三睡房或以上单位，租金最贵是加拿大安省旺市（Vaughan），平均月租1,520元，但远远比不上美国最贵租的三藩市，当地三睡房或以上单位平均月租5,772元，至于平均月租最低的城市，则分别是加拿大魁省隆格伊和美国底特律。   加拿大方面的数据是取自加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的9月份统计，依据业主上报的可出租单位租金价格计算，美国数据则来自美国租屋网MyApartmentMap.com，该网站放盘出租的单位超过43万个。 综合报道/资料来源：CTV

人们通常认为，像纽约、伦敦、巴黎、新加坡、上海等这些国际大都市的房价几乎不可能下跌，因此投资这些城市的房产是最佳的增值或保值手段。然而历史并不支持这种观点，近的有1997年的香港楼市，远的有「大萧条」时期的曼哈顿楼市。 从曼哈顿低端和高端房价自1920年代到30年代的走势图可以看到，曼哈顿高端房产比低端房产价格波动更为剧烈。 高端房产价格在1929年见顶，时间大大晚于低端房产，但其下跌速度也更为剧烈，到1939年暴跌67%。 这一跌幅是美国平均房价2006-2012年跌幅的两倍。相比之下，真正能代表美国房价一般水准的华盛顿特区房价从1925年到1933年仅下跌26%。 从曼哈顿低端和高端房价自1920年代到30年代的走势图可以看到，曼哈顿高端房产比低端房产价格波动更为剧烈。   高端房产价格在1929年见顶，时间大大晚于低端房产，但其下跌速度也更为剧烈，到1939年暴跌67%。   这一跌幅是美国平均房价2006-2012年跌幅的两倍。相比之下，真正能代表美国房价一般水准的华盛顿特区房价从1925年到1933年仅下跌26%。  

本省的租金上限将在明年上调2.9%，加幅是基于通胀再加2%。   租户资源与咨询中心的Russ Godfrey指，续租同一个地方10年的住户，累积的租金加幅已经达到4成。而固定期限租赁亦容许房东在合约届满后加租。有些房东在租金管制期之后，如果租客再签租约，就要同意加租。有房东将月租加到200元。Godfrey又对住屋问题未能在大选中成为议题感到失望。特别在上个月，一份研究报告指5名国民中，有一人要面对住屋方面的危机。   报告指，4分之一的本省人口，要承担昂贵的租金。Godfrey话住屋问题应该是国民的基本需要。但政客就回避问题。他说，因为本国的租金高昂，但是空置率低，其实租客并无选择。   根据数字，温市的空置率是0.5%。而温市是最多人租屋的城市。  

  北京的房价正在插上想象的翅膀。 近期在北京各区看房的李晓(化名)仍然感觉到了房价增长。“我在回龙观一带看了三套老小区的二手房，单价35000元/左右，其中两套都在两天内出售了。其他区域的新房也在阶段性涨价。” 在房地产业内人士李晓看来，一套不带电梯的老小区二手房单价已经高达35000元/平方米，业主还坚持没有议价空间，竟然还在两天内出售。市场的热度超乎她的想象。 监测数据也显示不管是新房还是二手房，北京房价仍然保持上涨局面。 中原地产研究部统计数据显示：截至9月27日，北京新建商品住宅剔除保障房、自住房合计签约套数为3817套，预计全月成交量在4500套左右，虽然高于2014年9月同期，但环比8月份接近6000套下调幅度为25%。 值得注意的是，北京新建商品房成交均价则明显上涨，达到了32288元/平方米，这也是北京单月均价历史首次突破3万元。去年同期成交均价为 27300元，同比增幅18.27%，今年8月成交均价29633元，环比增幅9%。成交结构高端化是出现均价突破3万的主要原因。 二手房方面也在保持量跌价涨的局面。中原地产研究部统计数据显示：截至9月27日，9月份二手房签约套数为14852套，环比下调11.5%，同比上涨92.9%；成交均价也继续上涨，9月二手房成交均价达到3.51万/平方米，相比8月份的均价3.42万/平方米继续上行，涨幅达到了 2.6%。整体市场依然维持了明显的热度。 从近期的地价看，北京房价不会因此而止步。 亚豪机构市场总监郭毅表示，2015年的北京土地市场可以用“疯狂”来形容。供应的稀缺使得今年住宅用地无论是成熟区域还是偏远区域，均受到极大欢迎，部分热点区域的地块，其成交楼面价更是屡创新高。截至9月份，2015年北京仅出让住宅用地27宗，而在2014年同期与2013年同期住宅用地出让宗数分别为38宗与47宗。 门头沟区永定镇MC00-0017-6021、6022地块与MC00-0020-0009、0012地块9月29日同时出让，其中MC00-0017-6021、6022地块此前已收到7份网上报价，现场吸引了包括首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家知名房企及联合体现场争夺。该地块最终以20.3亿元的总价，被电建金地联合体所取得，而这一价格并未触及价格上限，也成为今年来为数不多的未转入竞建保障房环节的地块。扣除自身配建的公租房部分，该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。 目前门头沟永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。而该宗出让地块中住宅部分的折合楼面价为23700元/平方米，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米左右，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚属未知数。 旭辉集团北京事业部总经理孔鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，北京最近推出的地，都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼面价，对于土地市场而言，开发商比拼的不是实力而是想象力。 孔鹏担忧地表示，这不是一个可持续的状态。如果一个市场不可持续，那么这个市场就会产生很多变化，如何在变化中既要驾驭一个公司还要保持稳定增长，对开发商而言很难。 房地产政策方面仍然积极。上周，住建部发文进一步推进住房公积金异地贷款业务，表明政府对挖掘公积金资源支持住房消费的积极态度。深圳上调普宅标准，使得部分房源税费降低，对市场形成利好。同时，两部委发文调整部分行政事业性收费标准，其中涉及住房转让手续费的降低，但费用本身金额极小，因此对市场交易的实际影响有限。

  [摘要]房地产价格和人力成本的高涨，旧金山许多快速发展的公司正寻找新的“沃土”。 Uber目前正在讨论购买位于奥克兰市中心的物业Sears Building，而Lyft也在计划“逃离”旧金山。 Lyft仍将保留位于旧金山的总部，但计划在其他城市扩张。Lyft将把20人的客服团队从加州湾区转移至田纳西州纳什维尔。此外，该公司还将在西雅图建设工程中心。 目前，越来越多创业公司开始离开旧金山。随着房地产价格和人力成本的高涨，旧金山许多快速发展的公司正在寻找新的“沃土”。 Product Hunt和Meerka等较小的创业公司正在海外招聘工程团队，类似Uber和Pandora的公司来到了奥克兰。Lyft也认为，目前最好的办法是将部分的扩张计划转移至旧金山以外地区。不过，该公司仍将在旧金山进行招聘。 Lyft首席运营官雷克斯·提本斯（Rex Tibbens）指出，Lyft此举是为了更好的增长，而不是削减成本。“我们并不是不想在旧金山继续扩张，但我们目前的增长速度达到三位数，地方受限。我们这里已经过于拥挤。”该公司目前有500名员工。 在纳什维尔，生活成本和工资水平都相对较低。Lyft的客服团队在前往田纳西州的一年后将需要接受降薪，使总体薪酬符合纳什维尔的平均水平。如果有员工不愿前往纳什维尔，那么可以获得离职补偿。 提本斯表示：“我们的用户遍布美国，因此建设另一个用户体验中心，同时覆盖东海岸和西海岸是合理的。”未来，Lyft美国的大部分客服代表都将在纳什维尔招聘。 如果说纳什维尔的吸引力在于便宜的房租和不同的时区，那么西雅图的吸引力就在于大量的工程师。在西雅图，科技公司对人才的争夺并不像硅谷一样激烈。和目前是西雅图的主导者，但它们可能很快就将面临挑战。Lyft计划未来几个月在西雅图招聘20名工程师，并于2016年使总数达到60人。 提本斯表示：“关于我们的下个技术中心应当在哪，这是一目了然的问题。而关于吸引技术人才，西雅图是非常棒的城市。”

2010年，美国时代杂志一篇名为《中国鄂尔多斯：一个现代鬼城》的摄影报道引爆了关于中国鄂尔多斯模式的讨论，而如今，美国自己也遭遇了同样尴尬的情况。 北达科他州是美国的重要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，房地产的“突飞猛进”却遇上了油价暴跌与持续低迷，导致一座座“鬼城”魅影闪现。 北达科他州在页岩油兴盛的顶峰，住宅数量难以满足旺盛的移民需求，该地区薪资增速以及新增就业数曾连续五年蝉联全美最高，这一点与中国的鄂尔多斯颇为相似，后者因煤炭产业爆发式发展，曾连续七年经济增速在中国排名第一，人均GDP甚至在09年超越香港。 根据纽约时报的描述： 鄂尔多斯市周边的土地之下，埋藏着中国六分之一的煤炭矿藏。2000年代初期，中国开始向私营企业发放采矿权，这催生了巨额的税收收入，市政府的金库也鼓胀了起来。政府从这笔飞来横财中拿出了很大部分，用于开发一个恢宏的新区：康巴什新区。 巨额资本涌向这里，引发了一场建筑热潮，其规模令人咋舌。建筑热潮催生的一种循环并不出人意料：投机和债务、繁荣和衰退，房地产泡沫应运而生，之后泡沫又因为波动无常的煤炭市场转冷而破灭。 而美国北达科他州的情况与鄂尔多斯何其相似。 来自彭博的描述称该地区疯狂的建造大潮始于2006年，油价的上涨使得成本较高的水压裂采油法成为现实，这一方法藉由深井向地下灌入大量水、沙及化学物质，压迫页岩采集油气。当时人们预计这一模式可以延续数十年。 祖上就居住在这一地区的工人往往居住条件简陋，有住在棚屋的，也有住在房车里的。这使得大型油企进驻之时只能建设大量简易工棚给工人居住。贝肯地区的各个政府看好页岩油产业机会，开始加快建筑审批，并大量举债进行基础设施假设。 建筑公司和投资人当然不会错过这一盛宴，蜂拥而至。 以Watford小城为例，在18个月里政府签发了1824张住房建筑许可，但要知道该城市在1980~2000年的二十年间只新建了3幢房屋。 “我们建造的房子过多了，”贝肯油田周边威廉姆斯县的官员Dan Kalil表示，“我们将来会有成百上千座月租金只要200美元的房屋，这让我很担忧。” 他们没想到页岩油的兴起对市场供给形成了如此大的冲击，油价从去年以来暴跌了超过50%，北达科他州原本火热的经济被硬生生的逼停，数据显示当地一季度就有超过4000名工人失业。贝肯油田周边地区应课税的销售额一季度也同比萎缩的超过10%。 当外来务工的人员陆续离开这一地区，他们丢弃的汽车就有超过400辆，在荒野里排成长龙。 不过与中国不同的是，北达科他州的房子大多是压根就没卖出去过的，而鄂尔多斯的房子多数是有主人只是没人住。 事实上这已经不是北达科他州第一次出现这样的情况。早在1953年，就有成千上万石油工人来这里寻宝，但随着国际原油供给过剩，1984年生产戛然而止，工人大量离开，留下当地政府负债累累。

由于底特律市中心房产市场的回温，购买前底特律自由报办公大楼的中国公司放弃了对该大楼的重建计划，并决定以1，600万的高价将其挂牌出售。   据《底特律自由报》报道，前底特律自由报办公大楼建于1925年，自1998年以来就一直被空置。上海东渡国际集团于2013年以420万的价格购买了这幢具有历史意义的大楼，目前该公司的要价是其购买价的近4倍。   在购买这幢大楼不久后，东渡集团的底特律代表克莱顿表示，公司计划对大楼进行大规模的翻修，并计划将其打造成为一幢带有170个单位的公寓楼。但在几周之前，这一计划发生变化，他们决定于本周将大楼挂牌出售。   负责出售这幢大楼的房屋经纪人韦纳尔表示，在东渡集团购买该大楼之后的两年中，市场对底特律市区商用空间和居住空间的需求愈来愈旺盛，并将价格推高到历史性的水平。除了前底特律自由报办公大楼之外，2013年底，东渡集团还通过拍卖分别以940万和265万的价格购买了38层的David Stott大楼和10层高的Clark 大楼。今年5月，东渡集团随后以1800万的价格将这两幢大楼卖给了当地地产商人吉尔伯特。   在被问到东渡集团在出售这幢大楼之后是否将退出底特律房市时，克莱顿表示并不一定，东渡集团正在考虑密歇根和美国其他地方的商机。他说：「东渡集团的主席仍然非常有兴趣投资，显然他是一位有经验的买家。」

  　　加拿大安省一对夫妇入住新屋，发现屋内地板会随著人走动发出吱吱嘎嘎的声响，因而向安省新屋保险公司(Tarion Warranty Corporation)申请索偿，不幸被拒绝。木地板吱嘎作响是材料或工艺缺陷所致，还是正常收缩产生，成为安省牌照上诉审裁处( Ontario Licence Appeal Tribunal)聆讯的焦点。最终裁决结果：Tarion败诉。 　　2012年7月，一名没有公开姓名的购房者与妻子迁进新居，该物业是从安省地产商Prospect Builders Ltd.公司购入。 　　这对业主入住后察觉到，每当他们在屋内某个区域行走时，地板就会吱嘎作响。建筑商告诉他们，问题会随著时间的推移而消失。但事实并非如此，问题反而愈来愈严重。 　　业主向新屋保险公司Tarion递交了30日申索表格，就有关问题投诉，但对方以没有证实显示“轻微而个别的吱嘎声”是由于材料或工艺缺陷所造成，又或者违反Tarion的施工表现指引，因而拒绝了申索要求。 　　业主在申诉被拒绝后，向安省牌照上诉审裁处提出上诉。这是一个由安省政府为消费者设立的公平上诉专门小组，其任务是要判断房屋是否以纯熟工艺兴建，或者物料是否存在缺陷。 　　根据Tarion本身的指引，建筑材料正常收缩所产生的一些吱嘎声是可以接受的，但在合理的程度上，要求不容许存在由于在地板上走动所道致的吱嘎声。 　　上诉小组早前在处理一宗个案时裁决，“地板和楼梯会发出吱嘎声，木材会收缩和翘曲，会出现裂缝，而且油漆会剥落。只要这些瑕疵不超出合理水平，就不构成大问题。” 　　在5月份为期3天的聆讯中，4名地板安装及安省建筑标准法(Ontario Building Code)专家，就地板吱嘎作响的可疑成因作供。 　　专家们不同意地板发出声音是屋内缺乏湿度控制所致，亦不同意与地板下面垫层的厚度是否适当有关，最终上诉审裁处裁定没有直接证据证明与这两个因素有关。 　　在检查业主拍摄的片段后，小组主席华莱士(Douglas Wallace)裁定，地板发出的噪音，超出了新业主合理的、预料之中所能容忍的程度。华莱士裁定地板不符合Tarion施工表现指引的标准，因此Tarion违反了法定的保修条款。 　　聆讯的呈堂证供显示，业主估计修复地板的成本为25,000元，但小组主席认为这不足以准确地反映违反保证条款所造成的损失。他于是要求Tarion修理或更换因走动而发出噪音的这部分地板，并且在维修完工后保修一年。 　　事件最终得以圆满解决，若不是Tarion最初拒绝了赔偿，业主也不需要经历3日的聆讯，才获得地板不发出噪音的保证。

       今年第二季度，在工业国家中加拿大的房价涨幅居第四高，丰业银行（Scotiabank）1日公布的全球房地产市场趋势报告指出，加国房价上涨这么多，银行的低利率和低加元汇率扮演重要的「推手」角色。 　　第二季期间，爱尔兰年度房价涨幅以13.3%排首位，其次是瑞典10.1%，澳洲8.3%，排名第四的加拿大涨8.2%。美国同期升幅只有5.4%，英国为5.6%。 　　丰业银行经济师瓦伦说，目前非常低的加元汇率，对外国买家投资加拿大房地产带推波助澜效应，特别是在高端市场方面。 　　稍早时公布的苏富比秋季展望报告也称，更多海外房市投资者、特别是来自中国的买家进入加拿大的高端房地产市场，导致今年上半年，在温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区销量也跃升72%。 　　瓦伦在全球丰银房地产市场趋势报告中指出：「传统上，很受外国买家欢迎的市场是美国、英国、澳洲和加拿大。由于对汇率方面的考量扮演着更重大的角色，在牺牲汇率比较坚挺的美国和英国的房地产吸引力的基础上，提升了汇率下跌国家的房地产额外的磁吸力道。」 　　澳洲和加拿大今年以来汇率暴跌，房价与此同时则勐升，尤其是在雪梨、墨尔本和多伦多、温哥华这些大城市。 　　外国买家对澳洲主要城市的房地产市场影响可能比对加拿大温哥华和多伦多更明显。目前，雪梨市中位数房价已经突破100万澳元，分析师认为这与澳元汇率跌幅比加元更大有直接关连（1日的外汇交易市场，1加元可兑1.0720澳元）。在人民币相对澳元大幅度升值的情形下，虽然澳洲的住宅价格上涨得这么快，但很多中国富人依然觉得很便宜，因此雪梨和墨尔本等澳洲城市的房价仍有上涨空间，特别是高端住宅的价格。 　　雪梨和墨尔本的情形看来，和加拿大的温哥华和多伦多很相似，已不止一个金融和经济研究机构认为温、多两市房价被大幅高估。 　　然而，瓦伦不相信外国买家推高了加拿大总体房价，近年来房价接连上升的「推手」，应该是持续了好几年的低利率，以及住宅供应量有限等因素，尤其是温哥华和多伦多两市的独立屋简直供不应求。  

       多伦多有业主驱逐两名租户后，以租户未提交搬迁通知为由追讨两个月租金，被省府裁定违法，虽然业主最终放弃追讨，但事隔三个多月，有租户的信用评级迟迟未有恢复，影响到贷款和信用卡申请。 　　前租客哈克尼斯（Wesley Harkness）报称，本月到信用报告机构Equifax办公室提取信用报告时，发现有关债务状态依然列为「未偿还」（outstanding）。 　　涉事业主MetCap旗下收款公司Suite Collections的收款经理麦当劳（Craig McDonald）回复《星报》查询指，公司已经在6月25日发送传真给Equifax，要求把哈克尼斯的债务列作「已处置」（settled），但Equifax方面声称未有收到有关传真。 　　曾任收款律师的法律界人士Mark Silverthorn直指，假如有关债务是违法，应该在信用报告中彻底取消相关债务纪录，但当《星报》再向Equifax和MetCap查询时，Equifax副主席鲁索（John Russo）则回复指，已经向哈克尼斯发信，确认上周已经彻底取消有关债务纪录。

       许多具有中资背景的买家近来持续洽购列治文3号路一带的商业用地，这趋势目前似乎也在温哥华市中心发生，根据「金融邮报」1日报导，位于温市中心固兰胡（Granville St.）409号的一栋小型商业大楼上月28日传出被以1亿2200万元转手卖给中资买主。 　　这栋大楼被称作「英国大楼」（United Kingdom Biuilding），确切位置位于固兰胡街夹西喜士定街（W. Hastings St.）的西侧，「金融邮报」报导指出，交易案的程序尚未完成，因此相关细节仍相当有限，但成交价格令业界人士感到咋舌。 　　消息来源指出，这样的成交价代表该栋大楼每平方呎售价超过600元，比附近类似商用大楼超出50%以上，令他感到不可思议，但因为大楼地处捷运站附近，他猜测中资买方购买大楼的主要目的，是为了土地投资。 　　据卑诗估价局（BC Assessment）网站，该处物业的土地大小为2万1849平方呎，2014年的土地估价2005万7000元，建于1960的大楼建物本体估价则为5702万1000元，总体估价达7707万8000元。 　　根据「Real Capital Analytics」数据分析公司的统计，过去五年，中资在加国商用物业的投资金额约为2亿5000万元，仅占整体外资投资总金额139亿元一小部分。 　　不过与住宅用物业相同，这类海外投资在统计上有困难，因为商用物业的买方可能是由数家公司组成，而且会有加国本地的律师楼作为买方代表。业界人士指出，部分中国买家所出的价格，都远超过市场价格。  

       财富研究机构Wealth-X与苏富比国际地产公司（Sotheby’s International Realty）合作的超级富豪地产报告（UHNW Luxury Real Estate Report）指出，温哥华地产市场相对稳定，身价超过3000万美元的超级富豪将本地房产视为一项「投资机会」（Opportunity Gateways），报告中还提到，目前持有温哥华顶级豪宅的外国人士，以美国人为最多。 　　这份研究报告发现，12%居住在金砖五国（巴西、俄罗斯、印度、中国与南非）的超级富豪，都会在自己的原居国以外的国家投资地产，在近期整体市场不稳定的状况下，这类投资人均将投资重点转到西方国家，其中又以来自中国的超级富豪人数最多。 　　报告中提到，中国超级富豪在美国的地产投资数量最多，加国次之，第三个受到他们喜爱投资或置产的国家是英国。 　　这份报告也对温哥华的豪宅市场与房型做出分析，以美元作为计价单位，提到本地目前价格超过百万元的豪宅之平均价格为330万元，平均每平方呎的价格为1063元，豪宅平均有3.4个睡房，屋龄则为61年左右，持有这类豪宅的屋主，大多都是来自美国。   　　报告还针对温哥华富豪人口结构做出分析，本地共有975位人士符合报告所定义的「超级富豪」，还有8名身价10亿元以上的亿万富翁，每人平均身价为1亿6500万美元，其中79%的人是白手起家。  

       温市中心的Bentall Centre传出挂牌求售的消息，商用地产市场观察家认为，这个包含四栋大楼的商业交易案极可能成为温市史上最为庞大的一宗交易案，金额预估超过10亿元。 　　持Bentall Centre多数股份的安省Ivanhoe Cambridge地产公司上月30日证实这项消息，但发言人特伯格（Sebastien Theberge）不愿透露更多细节。 　　该公司在大温同时还持有温西渥列治商场（Oakridge Centre）办公大楼与多处商场，目前也在托瓦逊兴建一处大型购物中心 。 　　该公司的北美执行副总裁洛伊德（Arthur Lloyd）说，预计很多来自世界各地的投资者对Bentall Centre会有高度兴趣，因为这项商用物业提供稳定的回报率。 　　Bentall Centre由Ivanhoe Cambridge与保险公司Great West Life共同持有，Great West Life持有的部分包括Bentall的1号至3号大楼40%，以及4号大楼的25%，按照业界此类交易案的往例，多数股东会事先询问另一方是否有购买意愿，但Great West Life并无人出面回应。 　　根据Ivanhoe Cambridge网站透露，Bentall Centre的4栋大楼，总共约145万平方呎可用空间。 　　这项销售计画除令本地地产业界人士感到吃惊外，亦令将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）感到意外，他表示并不知情，但强调Bentall Center是温市商业区中非常重要的一座物业。    

  　　美国房产研究公司RealtyTrac的最新报告表示，该国房产貌似被流入的热钱支撑着，而在某些地区房产正被炒的如火如荼，其中中国买家成为了主力，一些城市地区有80~90%的新房被中国人买去。 　　美国的房产销售正逼近2007年以来的最高水平。今年至8月的房屋销售总额对比2014年同期增长5.4%。共计售出194万7028套房屋，创下了自2007年以来的一年中前八个月的最高水平。 　　传统而言，大部分外国投资者喜欢在纽约，波斯顿，三藩市，西雅图与拉斯维加斯买房产，最新数字也如此显示。在这些城市，以现金转手的房产比例都有增加的趋势;通过现金将房产一次过付清是外国热钱流入最明显的痕迹。 　　房产中介也表示，加州南部越来越受外国投资者青睐;一位受访的经纪人透露，加州欧文城 (洛杉矶的市郊) 80%的新房被中国内地人买去。在另外一个南加富人区亚凯迪亚，买方90%来自中国;亚凯迪亚有着个很活跃的华人社区。 　　中国人是加州房产的最大海外投资群体，占海外投资总数的三分之一。他们买的房产也比本地人来得贵;其购买的房产价格中位数为52万美元，本地人则是20万。 　　加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。” 　　截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据全美地产经纪商协会(NAR)数据，中国买家同期投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5%，其中有35%的交易在加州。这成就了大量的中国―美国房地产经纪公司。 　　不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4%。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8%。 　　不过显然中国人大都喜欢投资于美国两岸地区。据彭博报道，美国北达科他州已出现了鬼城，不像中国，这些空着的房子都没主人的。北达科他州是美国的重要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，油价的猛跌与持续低迷导致数千座卖不出的房子的出现。

美国房产研究公司RealtyTrac的最新报告表示，该国房产貌似被流入的热钱支撑着，而在某些地区房产正被炒的如火如荼，其中中国买家成为了主力，一些城市地区有80~90%的新房被中国人买去。 美国的房产销售正逼近2007年以来的最高水平。今年至8月的房屋销售总额对比2014年同期增长5.4%。共计售出194万7028套房屋，创下了自2007年以来的一年中前八个月的最高水平。 传统而言，大部分外国投资者喜欢在纽约，波斯顿，三藩市，西雅图与拉斯维加斯买房产，最新数字也如此显示。在这些城市，以现金转手的房产比例都有增加的趋势；通过现金将房产一次过付清是外国热钱流入最明显的痕迹。 房产中介也表示，加州南部越来越受外国投资者青睐；一位受访的经纪人透露，加州欧文城 (洛杉矶的市郊) 80%的新房被中国内地人买去。在另外一个南加富人区亚凯迪亚，买方90%来自中国；亚凯迪亚有着个很活跃的华人社区。 中国人是加州房产的最大海外投资群体，占海外投资总数的三分之一。他们买的房产也比本地人来得贵；其购买的房产价格中位数为52万美元，本地人则是20万。 加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。” 截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据全美地产经纪商协会（NAR）数据，中国买家同期投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5％，其中有35%的交易在加州。这成就了大量的中国—美国房地产经纪公司。 不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4％。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8％。 不过显然中国人大都喜欢投资于美国两岸地区。据彭博报道，美国北达科他州已出现了鬼城，不像中国，这些空着的房子都没主人的。北达科他州是美国的重要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，油价的猛跌与持续低迷导致数千座卖不出的房子的出现。

　　在美现金买房 中国人将被查？邓律师表示，习近平访美在其他方面与美国执法部门的确达成一些合作协议，这些合作使得美国不再是中国贪官的避风港。 　　28日微信群里出现一条“快讯”，称“中美达成协议，过去7年在美国用现金购买不动产的中国人，必须向美方说明资金来源，如果属于非法所得，美方司法机构将起诉当事人，并在当事人在美服刑后强制遣送回国。”对此，洛杉矶华人律师邓洪经过调查证实，该消息纯属子虚乌有。 　　今天早晨5点29分，洛杉矶华人媒体群中出现一条“快讯”，称“中美达成协议，过去七年在美国用现金购买不动产的中国人，必须向美方说明资金来源。如果合法，过；如果属于非法所得，比如贪腐等，美方司法机构将起诉当事人，如果被判有罪，当事人在美服刑后，强制遣送回国。”针对这一消息，洛杉矶华人律师邓洪经过调查证实，该消息并非属实。 　　邓律师分析，依照美国立法程序以及法律，清查在美购置房产的中国公民收入来源不合乎常理。第一，假如此次习近平主席访美涉及类似协议，应透过美国国务院或中国外交部给予发布，而此次双方所达成协议中并没有提及上述合作内容；第二，中美之间一直以来都没有司法引渡条约，虽然有司法协助项目，但仅限于提供证据。因此，美国政府即使查出资金有问题的目标人群，由于没有引渡条约，也无法将他们引渡回中国进行审理；第三，成千上万人在美置产买房，其中包括中国移民和持香港护照的移民等，这些资料是美国政府无法查证的。 　　邓强调，即使能够查证，单独筛选出中国买家的资料，也不符合美国的公平对待精神。此次习主席访美，虽然双方政府达成加强反腐合作的协议，但在美国居住的不论美国公民或中国公民，只要政府调查，民众都受美国法律的保护，美国执法机构不可能先入为主地没收任何民众的财产。  

太阳能革命从您家屋顶开始   　　太阳能发电作为一种取之不尽，用之不竭的清洁环保能源将得到前所未有的发展。受到加国政府资助，太阳能发电在安省蓬勃发展，前景光明。居民、企业和机构纷纷把建筑屋顶变成太阳能发电站，既缓解了高峰时期的用电压力，又节省了建筑的电力能源开支，还减少了对环境的污染，投资回报好。 　　太阳能房屋让你创收 　　太阳能屋顶需要花多少钱? 　　10千瓦的系统约投资4万元加币，而是4.5千瓦的系统则需要2万元加币。目前安大略太阳能系统的价格通常由$20,000左右。房主可以期望获得他们在安大略省的太阳能激励计划投资的10%或更大的回报。没有什么地方在当今的经济情况下，可以让你的钱能获得10%的回报! 　　太阳能屋顶现有2种： 　　1.太阳能板(Solar Panels) 　　2.太阳能瓦片(Solar Shingles) 　　目前流行的屋顶太阳能发电系统，主要是采用太阳能板(Solar Panels)光电转换装置，将其铺设在屋顶瓦片之上，进行光电转换来产生电能。随着太阳能产业化进程和技术开发，一种新型的太阳能瓦片(Solar Shingles)正在世界各国的屋顶太阳能发电系统中得到广泛应用，预计两三年内将会取代太阳能板成为屋顶太阳能发电系统的主流装备。 　　太阳能瓦片(Solar Shingles)在制作时已经把光伏组件嵌入支撑结构，使太阳能转换装置和建筑材料结为一体，与普通屋面瓦一样安装在屋面结构之上。由于其外观可以做到与普通瓦片的形状一致，所以可以与普通瓦片混合铺设在屋顶之上，确保屋顶的整齐美观。   循环式太阳能热水，冷气空调系统图   　　如果您住在安大略省，那么非常幸运，您可以向安省电力局申请microFIT Program计划，http://microfit.powerauthority.on.ca/ 使您的屋顶太阳能系统所发电量直接上传电网，政府将会向您支付高额的电费补贴，由此将您的屋顶变成一项为您创收的资产。同时也会使您的房屋得到增值。 　　今年7月，渥太华居民Samir Basaria使用房屋信用向银行贷款3.8万元，购买33个太阳能光伏板，安装在他的房屋顶，不仅为他的房屋提供电能，还把多余的电能出售给安省电力网。根据安省政府的FIT(Feed-in Tariff)电价补贴计划，Basaria与安省电力局签署了20年太阳能发电销售合同。按合同，安省电力局将以54.9分/度的价格收购光伏发电系统产生的电力，以鼓励居民使用绿色可续能源(太阳能)。 　　根据环境科学家计算，Basaria可以在6.4年之内还清购买太阳能发电系统的成本费3.8万元，20年合同期间的投资回报可达到10%。在合同期间，Basaria屋顶太阳能发电系统的收入还可向他3岁的儿子的教育基金每月贡献350元资金，他儿子18岁读大学时，总计储蓄6.3万元，还不包括政府的贡献。太阳能发电系统使得他房屋每年减少8吨二氧化碳的释放量。 　　如果您的屋顶不大，要一个5千瓦的太阳能系统，价格应该多少呢? 　　若使用太阳能板(Solar Panels)，成本约$22,000;如果使用太阳能瓦(Solar Singles)，成本约$26,000。 　　5KW的屋顶太阳能系统，保守估计每年可发电5500kwh，按照目前的补贴电价$0.549/kwh，您一年可从安省政府那里拿到5500kwh*$0.549/kwh=$3,019.50的补贴，也就是说，大概9年内可以收回所有投资。而microFIT项目的合同期限是20年，所以您还可以有11年的收益期，累计可为您创收$33,214.50。 　　安省和其他省鼓励太阳能发电太阳能发电仍然是一个新兴行业，目前成本相对高、利润较低，需要政府资助和扶持。除了安省，加拿大其他省也有相应的政策鼓励太阳能发电。阿尔伯塔将在今年秋天宣布太阳能开发刺激计划。安省政府鼓励太阳能发电，对建筑屋顶安装光伏板太阳能发电系统的个人、商家和企业进行补助，并根据FIT(Feed-in Tariff，电价补贴)计划收购光伏发电系统的电力。政府对太阳能发电每千瓦补贴28.8-39.6分，而对风力发电每千瓦补贴只有11.5分。成本下降效率提高太阳能前景好。 　　太阳能将开辟能源新时代 　　太阳能成本在过去5年大幅下降，并将继续下滑，而其他能源成本却成增长趋势或至少不会下降。太阳能等再生能源在今后15年将稳步增长，逐渐受到消费和投资者青睐，成为煤炭和石油及天然气等传统能源的最佳替代。 　　今年，全球建筑屋顶太阳能发电能业务增长50%，电力成本高的西班牙和德国等国家的屋顶太阳能发电业务更是蓬勃发展。在加拿大安省，CanSIA预计，到2020年，太阳能发电成本，如建筑屋顶的光伏发电系统安装费用等，将下跌50%。2018年，太阳能发电成本将与天然气等其他方法发电成本相当，颇具竞争力。