地产

  　　大多伦多华裔聚居区万锦市一位长期向社区居民免费提供花园场地的前任市议员，因年老体衰已无法再看护该地，更因为当地的房价高企，儿孙被迫迁离这个已生活了3代的地方而无法继承祖业，原本打算将花园转让给万锦市府却又遭拒绝，最後以高出市价30%的价格出售给地产商。   // 　　这个「万锦社区花园」(Markham Community Gardens)位於7号公路夹缅因街(Main St.)路口的东北角，目前仍由慈善组织「约克区食品网络」(York Region Food Network) 打理，但花园所在地的业主权，一直属於韦伯斯特(John Webster)。他曾经是万锦市的市议员以及当地的街头公告员。   　　这块花园面积约3英亩，被分成了85块种植地。在韦伯斯特於1994年将这块土地无偿出借之後，市民们可以免费向约克区食品网络申请使用其中一块菜地，用於种植自己想要的蔬菜。而食品网络会鼓励使用者将收获的蔬菜捐献出来，由网络送给社区内有需要的人。 　　韦伯斯特称，他出借花园的好处就是有各种各样的人来使用它，无论是新移民还是老居民。 　　「他们的语言差异很大，但他们有一个共同语言，关於园艺的语言。而且，这是发生在草根阶层的事情，大家有共同的兴趣，可以相互了解对方的文化，了解对方的饮食。他们除了获得蔬果的收获外，还获得更多。而我自己、我的家人、我的叔叔和我的祖父们，比他们获得的更多。」 　　韦伯斯特家族一直有向社区提供免费农地的传统，韦伯斯特的叔叔就曾经向邻居们开放农地种植各种蔬果。在过去的数年中，韦伯斯特自己就向这个花园投入3.5万元用於维护，包括将花园旁的泥路改成砂石路、摆设了几块大石头以及设置了垃圾池等，并且还要支付地税。 　　「我一直在照看这块地，但我已经老了，再也做不动剪草和维护的工作。我也曾想过让我的儿孙们接手，但万锦市的房价太贵，我的3个孩子只有在百利市(Barrie)和Oakridge才买到他们负担得起的房子，所以这个从我祖父辈传下来的祖业，就没有人再接手了。」 　　韦伯斯特原本希望，这块地仍可以继续被用作社区花园，而最合适的接收人就是万锦市市府。 　　「我当时与市府采取视像会议的方式商讨，当我报价之後，市府方面只是简单地回答「不要」，既没有给理由，也没有还价。」 　　「我当时的报价只是按市场价来走，如果市府方面真的有心的话，也不是没有商量的馀地，但他们似乎连商量的意愿都没有。至於市府是不是因为缺钱而不愿买，这就不是我能猜测的了。」 　　尽管韦伯斯特非常失望，但他也没有对万锦市府太多抱怨，因为市府一直在供水、翻耕花园土地以及垃圾处理等事情上给予了很多的帮助。最後，韦伯斯特将土地卖给了地产开发商City Park Homes。 　　韦伯斯特透露，地产开发商的收购价购价比他开给市府的价格高出3成，因为地产商那边竞争相当激烈。目前地产商正在申请建筑许可，如果一切顺利的话，明年下半年可以开工，在这块3英亩面积的土地上兴建独立屋。 　　目前，万锦市还有万锦市市场社区花园(Markham Fair Community Garden)，康奈尔社区花园(Cornell Community Garden)和柯卡姆分配花园(Kirkham Allotment Garden)等3个社区花园可供市民使用。

  尽管有人担心失业率或利息上调会影响房市需求而陷入最大危机，据满地可银行对全国地产市场最新的分析，假如担忧本国楼市，特别是多伦多会因住房过剩而导致如美国灾难性的低迷情况，这种说法是过于夸张。该银行高级经济分析师加提瑞（Sal Guateri）指出，新的共管柏文库存量高，曾在本年初敲响警钟，如今已经修正，这些单位作为补充独立房屋的不足。 加提瑞说，有证据显示供应量已回复平衡，供求方面更为配合。当中的原因是新的共管豪华柏文价钱持续温和上升，本年第二季度售出和重售数字创新高。本季度重售豪华柏文价钱升幅最快，3年来不断增加，已达至6.8%。 至于温哥华的共管豪华柏文市道维持拉紧状况，价格下调但保持良好的需求；卡加利较少未出售的共管豪华柏文。而满地可是全国最多未售卖的豪华柏文，发展商收回新的项目。   柏文如一睡房加书房约为30多万元，6至7万元的首期较容易负担，吸引年轻人购买。星报资料图片  房市最大危机可能是来自失业率突然攀升，或利息上调而影响需求，但加提瑞认为，无论是收入下降或经济能够负担，住房的供求仍维持同样步伐。当中有三个因素支撑整体市场，其一是住宅建筑占国民生产总值，由历史性的5.7%升至7.1%；这10年来增加的建筑物，可以补偿10年前停滞不前的建筑量。 另外，市场低估翻新房屋的影响，比新建筑为大。加提瑞称，国民在翻新房屋所花费的金钱，可以购买新屋。现时翻新所屋占国民生产总值约2.6%，相对新建筑的是3.1%；业权转让成本占1.4%。 地产经纪：房市走向稳健发展 同时，房屋数量配合人口及 的需要。在多伦多毋须恐惧住房过多的问题，自2013年起平均每年32,500个新屋动工，低于人口的需求，这是按人口普查的数据是35,000至38,000。但在美国，房市崩溃前新屋动土量暴涨超过40%。 地产经纪黄志豪（小图）表示，今个夏季房地产市场已作出调整，目前供求量平衡，价格稳定，早前出现抢买的情况已大为减少，相信本地房市保持健康增长。   黄志豪指出，过去失业率与利息总会有上落的情况，但不会影响买卖楼房的需求，居所是民生的一部分。过去数月以来，市场的供应与需求配合，反映这是走向一个稳健发展的步伐。 他认为，市场缺乏独立屋并非令买家转向共管豪华柏文的原因，而是前者价格高昂，动辄70至80万元，能够支付20万元首期的人确实不多，特别是首次置业者更为困难。相对柏文如一睡房加书房约为30多万元，6至7万元的首期较容易负担，因而吸引年轻人购买。 至于重售柏文的市场，则视乎地区而定，例如位于士嘉堡地区柏文大厦，通常有较多设施，加上建成一段日子，需要进行维修，管理费800至1,000元不等。但在新区的大厦，管理费在300至500元不等，这类单位的成交情况不错，以年轻买家为主。 目前，有不少人花钱翻新房屋继续自住，比买新屋更为划算。有些情况是业主年迈，把房屋转名留给子女居住，自己搬往柏文单位居住较为方便；也有是把房子卖掉，买了柏文单位后，有余钱分给子女，帮助他们可以自行置业。 有地产经纪指出，失业率与利息的高低，不大影响买卖楼房的需求。星报资料图片   

  大温地区住屋租金昂贵，众所周知。温市一个普通3睡房的单位，平均月租虽然达到1,369元，不过，相对于一些近郊城市，其实还算「便宜」，例如大温北面的高贵林市，同类型单位平均月租高达1,826元，换言之，与温市相差近500元。原因是近郊城市有较多新租客。 温市租户多签订长期租约 据《温哥华商业杂志》(Business in Vancouver)周五报道，租屋仲介网站http://www.rentseeker.ca行政总裁里弗林(Chaim Rivlin)指出，温市房屋租金较近郊一些城市便宜，主要原因包括，温市有较高比例的租户签订长期租约，而温市当局目前也规定，每年加租幅度不得超过2.9%。 里弗林还指出，在高贵林、兰里和本拿比等近郊城市，则有较多的新租客，而且租客流动率较高，因此，业主与新租户签约前，可以大幅度增加租金。兰里和本拿比市的普通3睡房单位平均月租，也分别高达1,773元和1,686元。 温哥华市普通3睡房单位平均月租为1,369加元，较其他一些近郊城市还便宜。    

  虽然日本国民对浪费有着根深蒂固的反感，但住房弃置的问题却在各地蔓延。日本的长期空置率大幅攀升，已经远超欧美。据日本政府统计，现在大概有八百万套住房无人居住，其中将近一半被完全舍弃——既不出售，亦不出租，只是伫立在原地，渐渐年久失修。 随着人口的减少和越来越少的劳动力需要，加上供养比例不断增加的老年人口，这样的人口结构压力给日本经济带来了沉重的负担。很多空屋的继承人并不需要这些房子，但又因缺少感兴趣的买家而无法出售，而拆除它们又涉及产权和费用支付等现实问题。智库富士通研究所估计，到20年后，日本逾四分之一的房屋都将会成为空置房屋。     「东京可能最终会被类似于底特律的空城包围。」 研究空房现象的房地产专家牧野智彦说。空房现象以前大多只存在于偏远的乡村地区，如今已经扩散到区域城市，并出现在大都市的郊区。即使是在繁忙的首都，房屋空置率也在攀升。 横须贺市就首当其冲。它在东京的通勤距离内，又和多座海军基地及汽车厂相隔不远。在二战后经济突飞猛进的年代里，横须贺吸引了大批寻找工作的年轻人。那时候土地稀缺、价格昂贵，因此这些新来的人见缝插针地建造简单的小型住所。事到如今，战后的青年员工退了休，没甚麽人愿意接手他们的房屋，哪怕是自己的子女。 《纽约时报》消息，横须贺现在鼓励弃置房屋的业主将其打理好，然后放到市场上去。市里设立了一家线上「空屋库」，用来展示商业地产仲介不会搭理的这类房子。比起1980年代末的高峰期，横须贺的地价如今下降了70%。对于愿意住进去的少数人而言，这些房屋划算极了。不过，迄今为止仅有一栋房子通过空屋库售出。 随着人口的减少和越来越少的劳动力需要，加上供养比例不断增加的老年人口，这样的人口结构压力给日本经济带来了沉重的负担。很多空屋的继承人并不需要这些房子，但又因缺少感兴趣的买家而无法出售，而拆除它们又涉及产权和费用支付等现实问题。智库富士通研究所估计，到20年后，日本逾四分之一的房屋都将会成为空置房屋。       「东京可能最终会被类似于底特律的空城包围。」 研究空房现象的房地产专家牧野智彦说。空房现象以前大多只存在于偏远的乡村地区，如今已经扩散到区域城市，并出现在大都市的郊区。即使是在繁忙的首都，房屋空置率也在攀升。 横须贺市就首当其冲。它在东京的通勤距离内，又和多座海军基地及汽车厂相隔不远。在二战后经济突飞猛进的年代里，横须贺吸引了大批寻找工作的年轻人。那时候土地稀缺、价格昂贵，因此这些新来的人见缝插针地建造简单的小型住所。事到如今，战后的青年员工退了休，没甚麽人愿意接手他们的房屋，哪怕是自己的子女。 《纽约时报》消息，横须贺现在鼓励弃置房屋的业主将其打理好，然后放到市场上去。市里设立了一家线上「空屋库」，用来展示商业地产仲介不会搭理的这类房子。比起1980年代末的高峰期，横须贺的地价如今下降了70%。对于愿意住进去的少数人而言，这些房屋划算极了。不过，迄今为止仅有一栋房子通过空屋库售出。    

  9宅可保留 居民擦泪拥抱默承受   教委通过部分强行徵地决定後，受影响居民聚集一起，互相安慰。   多伦多天主教公校教育局为建新的女子中学，而要拆迁湾景大道上镇屋事件，昨天该教育局管理委员会最後投票，在主席狄格兰的力促下，以6比4的比数，通过所谓第3选择，保留9间镇屋，但要拆迁17间。     长期抗争的李太及希望留下的傅姓家庭，均在被拆迁范围内，但是李太表示，据她所知，就拆迁而言，教育局已经做了最後决定，抗争的馀地有限。   从数字看，被拆迁的占了大部分。会议结束後，抗争多时的邻里居民，心情很不平静，有的擦眼泪，有的默默拥抱互相鼓励。现场可以看出，受影响的邻居当中，亚裔占了大多数。其中一位亚裔女性表示，她是最老的住户之一了。现在她也不知道怎麽办，「我跟邻居站在一起」。   昨天教育局官员称，该局为St.Joseph Morrow Park中学规划中的新校址事，已经讨论了2年。现在时间不够，所以需要做出最後决定。     昨天有20到30位居民，和该中学十多名学生和老师参加会议。数位学生联合发言，催促委员会尽快批准拆迁计划，使得她们可以享有新的校园。   但发言的多位居民，都反对拆迁他们的家园。   傅女士第一个发言，她表示，他们家在这里已经居住了17年，她就是在附近的中小学上学。现在父母老迈，已经熟悉了邻里社区，再加母亲生病已就近找到医疗资源，现在又要搬迁动荡，对他们是非常不利。   一些居民在发言中表示，教育局官员在过程中不和居民沟通，曲解他们的意思，令人难以理解。   通过折衷选择 减影响   上述通过的是第3选择。另外的第一选择是完全不批准拆迁，第二选择是批准拆迁计划。相比之下，第3选择算是折衷选择。狄格兰呼吁教委支持该选择，在比较少影响居民的情况下，建成新校。   根据安省的徵收土地法案，不管物业所有人同意与否，公营机构有权以公众利益为理由徵用土地。   教育局现在强行徵地，业主面临困难。因为现在的楼市价格，补偿金根本不足买得一间双车房镇屋。  

一项地产调查指出，大温地区出租柏文一个单位平均售价为23.1万元，是全加出租物业成交价之冠，其中温哥华老旧的出租柏文，在过去10年成交价上涨一倍。 HQ Commercial的地产经纪古德曼(Mark Goodman)指出，最近刚卖出的3个出租柏文大楼单位，两间无任何购买条件且都高出挂牌价格，说明大温出租柏文市场目前的活跃情况。 Colliers International的调查指出，大温出租柏文的一个单位，平均卖价达23.1万元，比卡加利的17.17万元，以及多伦多的19.56万元高出许多。 地产投资网络(Real Estate Investment Network)的资深分析师坎贝尔(Don Campbell)指出，投资人向银行取得有政府保险的按揭约为1.8%，比省政府租屋法例允许的租金每年上涨率低，因此以按揭购买出租柏文甚为化算，。 调查还说，目前新建的出租柏文趋向高品质，有高档装修、包括4件以上的厨房用具、洗衣机，以及多样的公共设施，例如健身房及游泳池等。

加拿大中央银行认为﹐房价飚升、家庭负债相应增加﹐幸而监管机构採取措施﹐收紧了按揭借贷规则﹐减低相关风险。 央行副行长史金柏(Lawrence Schembri)周二在京士顿讲话﹐谈到上述问题。 他说﹐人口变化﹐金融危机后利率保持低位﹐都是房价攀升的因素。「那些因素带动地产市场﹐家庭财务更不平衡﹐但它们带来的风险有互补的宏观审慎政策管理。」 政府近年採取多次行动﹐收紧按揭借贷规则﹐包括缩短按揭保险最高还款期限﹐从40年降至25年﹐以及改变资格标准规定。 史金柏在加拿大商业经济协会(Canadian Association for Business Economics)演说﹕「最近的证据显示﹐这些措施带来更高的平均信用分数﹐改善按揭借贷的质素。」 他说﹐按揭信贷增长的趋势﹐低于金融危机前的水平。 近20年来﹐加拿大和一些类似国家的房价﹐一直以快过入息的速度增长﹐那是受人口和低利率、按揭融资政策变动影响。楼房供应紧缩﹐特别是市区﹐也是一个因素。 今年7月﹐央行调低隔夜拆借利率0.25个百分点﹐至0.5厘﹐目的是促进经济增长﹐缓和油价下跌的冲击﹐此举更压低各大银行的浮动利率。央行在货币政策报告中说﹐它预期「地产市场有建设性发展﹐2015年房市活动料较微弱﹐2016和2017年趋于稳定。」

  　　最近，加拿大蒙特利尔银行的全国房地产分析报告称，那些认为加拿大房市将会出现美国般房市崩塌的人是过虑了。因为在今年年初不断累积升高的新公寓存货正在减少，供需趋于平衡，前期公寓房的增长事实上是对独立屋供应紧张的一种市场补足。   　　目前加拿大房地产市场发展状况趋于良好。蒙特利尔银行的经济学家Sal Guatieri表示说，如果未来加拿大房市真的出现崩塌，最大的也是唯一的可能是因为国内失业率陡增，或者央行利率升高，最终导致需求出现剧烈减少。 　　该分析报告显示，多伦多的公寓供应量与需求在逐渐地走向平衡，同时公寓房的价格也在持续上升，尽管上升的幅度趋于平缓。而今年第二季度的二手公寓交易量也达到了历史新高，价格增长速度也是最快的，达到了6.8%，已经保持了连续三年的增长。 　　目前，温哥华的公寓市场因为需求增加而趋紧。卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是未出售公寓存量并不多。而蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房产开发商已经在减少新项目的开发。 　　Sal称，现在支撑加拿大房市的三大因素包括：尽管居民住房建设占国内GDP的7.1%，比历史平均值5.7%有所升高，过去10年里居民住房的存货量恰好补足了住房供应量的不足。 　　房屋翻修的影响也被低估了。Sal指出，事实上加拿大人在翻修房屋上的支出并不比新建房屋支出低。翻修房屋约占总GDP的2.6%，而新建房屋则占总GDP的3%。房屋所有权转让支出也占房屋相关GDP总量的1.4%。 　　此外，Sal还表示，目前新建房屋数量很大程度上是与不同地区的人口和移民的需求相适应的，这一点也是不容忽视的。 　　在多伦多，自2013年以来每年平均新建居民住宅3万2,500间，少于人口的需求3万5,000至3万8,000间。而美国出现房市崩塌前新建房屋数量比历史正常值高出了40%。  

尽管日本这个国家对浪费的厌恶根深蒂固，但废弃的房屋却遍布整个日本，就像花园中的病虫害一样。 据美国《纽约时报》网站8月23日报道，日本政府统计显示，长期空置率显著提高，超过美国和欧洲，现在约有800万处住所无人居住。 近半数房屋完全遭到弃置，既不出售，也不出租，就空置在那里，损坏程度各不相同。 日本很多空置房屋都是继承得来的，这些人不需要它们，但是也卖不掉，因为没有对它们感兴趣的买家。但是拆毁它们又涉及复杂的产权问题，以及应该由谁支付因此带来的开支。 研究空置房屋问题的房地产专家牧野友彦说：“东京最后可能被类似底特律那样的地方所包围。”这种现象以前仅限于边远的农村地区，现在蔓延至地方城市和大都市的郊区。即使在繁忙的都市，房屋空置率也在增加。 当年的繁荣无情地逆转了。战后的年轻工人现在成了退休人员，包括他们的孩子在内，很少有人愿意接手他们的房子。家里的老宅是一个负担，而不是资产。 日本老龄化造成人口减少是闲置房屋最显著的原因。 日本作为老龄化进程最快的国家之一，百岁老人达到约58820人 人类即将消失的玩偶村：超过1万个小村庄人口下降，名顷村现在只剩下35口人，绫野缝制娃娃添人气 日本京都，开出租车的老人在车里休息 海豹外形智能机器人被送到养老院内与老人作伴 长屋（一种传统住宅，约4米宽为一户住宅，将其连续排列而成）配有食堂和集会场所，防止老人孤独而死。 浅草观音寺外孤独的日本老人，喂鸽子解闷

据网友26日上传视频网站LiveLeak的视频显示，近日沙特阿拉伯城市麦加某地突然发生高楼坍塌。一名路人本来在对面拍摄这栋大楼，突然听见一阵轰隆声，接着就看见右半边的大楼粉碎，像瀑布一样滑落，而左半边却完好如初。 据悉，这栋建筑尚未完工，仍在建设阶段。大楼倒塌后，扬起的尘土瞬间弥漫整个街道，吓得拍摄者赶紧逃离。拍摄者逃进了一家店，等到他从店内的玻璃往外看时，外面已是尘土飞扬。所幸，当时大楼施工人员在听到怪声后，就赶快逃离现场，因此这起意外没有造成人员伤亡，不过这栋楼离奇的只塌了半边的原因，目前还不清楚。    

外籍人士在境内购买住房的限制十年来首次被打破。 8月27日，商务部网站挂出《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》显示，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。 这意味着，境外人士在国内买房的限制十年来首度被打破。 “限外令”从2006年开始执行，当时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，当时大量的外资通过投资中国房地产进入中国市场。 澎湃新闻了解到，当时包括上海北京等国内房地产市场有大量海外购房者进入，“海外购房团”一词频频出现，比如2006年，上海市中心高端楼盘翠湖天地开盘时，曾有海外亲友购房团一次性买入48套房产。 这种大规模买房的情况直接导致了“限外”政策的出台。 2006年年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 除了2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2009年还出台了“向境外投资方出售国内资产征税”的规定。2010年11月，国家外汇局出台过规定，境外人士在中国境内只能购买一套房产，对境外个人及机构在境内购房进行了限制。2012年，国家发改委也发出过通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。 而此次商务部的通知，意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房的套数已经不受限制。 不过，条例也规定，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。 目前，北京上海广州深圳四个一线城市以及三亚还在执行限购政策，以上海为例，非上海户籍的人士最多只能购买一套房，分析人士表示，如果上海不出台外资购房松绑的地方细则，则还将按照原来的规定执行。 实际上，针对开发领域，一系列限外令在今年3月开始悄然松绑。 今年3月，国家发展和改革委员会与商务部公布最新《外商投资产业指导目录（2015年修订）》（商务部令第22号），在“限制外商投资产业目录”中，删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。 这些限制类条款包括：土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，目前人民币对外贬值，资金外流，房地产市场已经不存在外资资金过度投资的现象，限外令已经没有存在的意义。 有国企房地产高层表示，取消境外人士国内买房的限制，实则影响非常有限，因为境外人士购房占比非常小，且国内住宅价格相比十年前可获利的空间也很狭隘，因此，取消限外令对于住宅市场交易的影响微乎其微。 陈晟也表示，此番取消限外令，对住宅市场的影响极小，但是取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，对于外资在国内投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

目睹一栋栋如雨后春笋般冒出来的共管公寓大楼，又听到经济专家连声警告大多伦多公寓市场供过于求危在旦夕，如果本来有意买一套公寓单位的人，是不是会因此脚步踌躇?但一家加拿大规模数一数二的房地产开发商拍胸脯说：“不怕，尽管买”，可以为两年投资的回报率担保。 明托集团(Minto Group)为其在多伦多湖滨建造的一幢公寓大楼向潜在的买家开出包票，在交屋之后的24个月内，保证买家的房租收入相当于购屋总价的6%。 明托集团市场暨销售副总裁华特金斯说：“以价格30万元的公寓单位为例，保证可以每月有1500至1800元的租金，要是收到的租金不到这个数目，明托公司将补足不足部分。” 多伦多一家共管公寓开发商，担保买家两年内投资回报率6%。(本报记者摄影) 买家也可以把购入的公寓单位交给明托公司管理两年，在这两年内可收到相当于购价6%的投资回报。如果租金收入超出购价的6%，超过部分归明托公司。 在商言商，经商便是追求利润，明托集团也不想做蚀本生意，他们这么大包大揽做担保，是因为确信多伦多的公寓单位能以不错的价钱找到租客。 加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)本月中旬公布的房屋租赁市场报告指出，温哥华和多伦多供租赁用住宅空置率今年春季下降，租金则上升。多伦多的空置率由去年4月的1.9%降至今年同期的1.8%，两睡房公寓单位平均租金1269元，年度涨幅为1.8%。 值得注意的是，CMHC的住宅租赁市场报告说的是平均租金，要是在需求最大的市中心地区，租金大大超过平均值。以大多伦多为例，在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租普遍超过2600元，是平均租金的两倍以上。明托公司深信，多伦多湖滨的一睡房单位以1500至1800元的月租，找到租客不成问题。 共管公寓市场研究机构Urbanation高级副总裁海德勃兰德说：“在多伦多，对出租公寓的需求继续超过预期，在很多时候，如果投资者自己去市场探究，可能会得到比开发商担保的更高的租金。”

加拿大近几年的房价是越来越高，大家也是怨声载道。到底是怎么买房，在哪儿买房的确成了一大难题，网友@乡村爱情协奏曲与网友们展开了激烈的讨论。 @乡村爱情协奏曲： 在加拿大，多伦多和温哥华的房价高企，尤其要看地段，地段压倒一切。黄金地段的房子，只是最普通的平房，也至少超过50万。至于更好更大的房子轻松上百万。富人区的房子则是一个可以自己占一个街区那样。这种独立房，年轻人肯定是买不起。公寓要便宜一些，但是只有市中心有所以其实也不算太便宜。公寓贬值比较快，而且会有每月的物业费。对于懒人、单身来说还可以，但是想要建立家庭一般人还是会选择独立屋。 加拿大和温哥华这两大城市也是华人聚居区，所以也有人说是华人炒起来的房市。无论如何，如果年轻人想要在这两个城市购买房子，基本上唯一的选择就是离开市中心，往周边的郊区走，房价基本就能降到还可以接受的程度。这种情况车是必需品，但是在北美生活没有车就跟断腿差不多，买车肯定要先于买房。 贷款买房在加拿大是主流，拿现金买房的事情在中国人到来之前房产经纪都是闻所未闻的，所以首付并不需要攒很多钱，只要有工作，每个月慢慢还即可。尤其是房租还很贵，跟房贷不相上下，这种情况下，能攒够首付的，基本都会考虑第一时间买房。加拿大年轻人一般要1/3到1/2工资还房贷。 如果不是非要住在多伦多和温哥华这两个城市的话，那么房价就真的不贵了，小城市比如温莎，20-30万加元可以买到很不错的房子了，至于去到大农村十几万的房子也是有的。所以考虑二线城市，生活还是比较安逸的，尤其离大城市不算太远，周末开车就可以过去，而且没有大城市的堵车烦恼，其实有很多人完全不想去多伦多这样的大城市。 @PandoraHeart: 我是这样子的 @Apacherage： 在加拿大工作只是个幌子，工作之余建立起额外的cash flow 才是硬道理 @Laughing_哥： 所以说在中国和加拿大都其实都没有真正意义上的完全属于自己的房子，中国几十年后政府可以收回，加拿大几年没交地税，房子一样被没收，其他国家也差不多! @aqua_w: 量力而行，没有对不对的 @Pangolin2： 除了独立屋还有其他房屋类型可以买，比如condo，apartment适合你。不是谁都住得起独立屋的 @ethel197： 加拿大还有一个很恶习的东西叫地税。买了房也没有归属感 有网友展开了激烈的讨论： @re王之王: 国人的传统习惯就是要买自己的房子，可能是因为国内养老机制不怎么完善，这边应该好一些吧?贷款二三十年，等房贷还清了也该退休卖房去住养老院了。年轻的时候把钱都花在了房子上而不去享受，等老了走不动了有再多的钱有啥用呢? @mike021113: 这个想法已经过时了，现在买房的新思维是买了房不要去想还清的这问题，而是能换多少就尽量少还，每年房子的开销会是4%的总房价，但是现在每年都有7-10%的上涨幅度，所以是有4-5%的利润，这个钱可以拿出来花，或是把房子卖了，手上也一大笔钱，怎么用也可以，养老的角度的话即使20年没还清的话，卖了还是一大笔钱，到时退休不就好了吗，等着政府的1千多块退休?住在烂appartment,廉租房里退休? @re王之王: 没人会因为买了100万的房子而每年多支出4-5万。年轻的时候成了房奴，生活质量下降很多。等老了动不了了再多的钱有啥用? @mike021113: 一个人或是一个中等收入的家庭，7-8万一年，打比方买个60万的房子，首期给了25%，就是15万，45万贷款，这时有人又会说15万怎么来，靠贪官父母，靠什么什么，说实话，一个正常人20几岁开始工作到30几都没10几万的积蓄的话就不属于这个讨论范围了。45万贷款一个月还款1600,1600这个数字可以租个1房或是1+1的condo吧，如果这1600都负担不起的话，那也就是出去租房的1600也负担不起，现在等于自己租自己的房子，本金有月供的一半，这时候有个房就等于是个存款加享受，在加上你也分享房价上升的利益，也给了自己退休做了保证，加上纸币贬值，大家都说是房价涨，我的观点是贬值，一杯咖啡1块2的现在都2块的，大家见过会跌价的吗?

路透（Reuters）26日公布最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年涨势应将依旧，但整体增加幅度会略为下滑，预计会有2%成长率。 这份调查共询问20多位市场分析师，众人在6月份受访时，认为今年房价涨幅应仅有3.4%，不过最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师亦更新明年与2017年之房价预测，将涨幅由6月份的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。 市场分析师预估，今年加国房价整体涨幅将超过5%，明年也会有2%的成长。 （记者陈威麟／摄影）尽管今年上半年，加国经济因油价下跌而出现疲软状态，不过穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）认为，目前加国房市是「刀枪不入」（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是「相当奇怪且令人出乎意料的」。 多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体活动量也会减少。 这份报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价火上加油，部分受访分析师亦担忧价格修正现象的出现，霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（ US Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。 不过霍普金斯进一步提到，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。

加拿大房价一直在涨涨涨！最近一份由Rentseeker网络公司进行的调查，把加国从东到西的七大省份，按照平均房屋价格估算出养房所需的至少家庭收入。 在加拿大养房不容易，每个月要负担的费用除了房屋贷款，还有电费、煤气费，地税等，此外如果房屋出现问题，还要支付各种维修费，这些价格都不菲。那么在加拿大各个省份到底要多少收入才能养得起房呢？一起来看看吧！ 全加拿大房价价格最高的区BC省的西温哥华区West Vancouver平均房价175万加币！需要家庭年收入达到32万才能负担得起！看到这个数字大家有没有一种欲哭无泪的赶脚。   不过最低的区在New Brunswick的Fredericton，平均房价只要15万6，家庭年收入3万6就可以负担了！ 再来看下多伦多，平均房价63万，需要家庭年收入达到12万6，可以养房了。 其他华人聚居地城市比如蒙特利尔，还是OK的，平均房价32万8，需要家庭年收入达到6万8。温哥华地区平均房价只要81万，需要家庭年收入15万2。埃德蒙顿平均房价只要35万9，需要家庭年收入7万4。 已经生活在加拿大的小伙伴，如果再让你选择一次，你会想要生活在哪个省份和城市呢？

　　央行∶国民负债风险已获控制 　　不断上涨的房价推高了加拿大国民家庭的负债水平，但金融管制机构采取的收紧房贷申请规则的措施，有效控制住由负债增长带来的风险，这是加拿大中央银行25日的评估。 　　央行副行长谢伯瑞在安省京士顿(Kingston)演讲时说∶「人口增长的形成的动力和金融危机环境下的低利率，共同推动房价上涨，所需上涨的房价造成家庭负债上升，可是由此构成的薄弱之处已得到宏观审慎政策的补救。」 　　为了阻止国民负债继续增长和冷却房地产市场，联邦政府自自2008年以来四度提升房贷申请门槛。最後一次收紧房贷申请规则是在2012年，当时财政部将房贷的最久偿还年限(amortization)从30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当於房屋价值80%的贷款，而非原来的可以取得相当於房屋价值85%的贷款;此外价格超过100万元的住宅申请贷款时，最多只能取得相当於房屋价值75%的贷款，况且首付如果不超过  20%，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)即不准投保。 　　谢伯瑞对加拿大商业经济协会说∶「最近的证据表明，那些措施导致消费者的信用等级上升，提升了贷出的房贷品质。」 　　他又说，房赁增长趋势已低於2008~09年金融危机之前的水平。 　　在过去约20年内，与其它国家相比，加拿大的房价上升幅度超过国民收入增长幅度，主因是人口增长很快，又长期处於极低利率环境中。还有住宅供应量有限，特别是在大城市，也是诱因。 　　谢伯瑞以温哥华为例说∶「温哥华三面是大海，背後就是崇山峻岭，因此从1990年代初期起，新屋建造便是以共管公寓为主。我们目前在满地可和多伦多看到了类似现象。」 　　「加」卷入股灾 难见政府救市 　　全球股票市场在24日开盘後都经历骨牌式下挫，加拿大股市也无法幸免於难。特许金融分析师张炜表示，加、美股民结构与亚洲不同，政府出手干预的压力不大。且加国股票市场与美国紧密联系，两地股市和经济都有相当连动性，但因为北美股市结构与亚洲较不同，不会出现政府直接干预救市的情况。 　　在中国股票下挫後，美洲股市从开盘就下跌，纽约那斯达克开市两分钟就跌了1013点，收市前回上，最终收跌588点。多伦多指数开市一度下跌达700点，收市跌420点，跌幅达3.1%。其他美国各指数也哀鸿遍野。 　　张炜表示，原油价格下跌後，对加拿大经济影响颇大，但因为加国对美经济依赖性强，若美国的情况持续走好，应也可带起加拿大的经济。他解释虽然经济好坏与股市高低没有必然关系，但毕竟股市代表了商业上市公司的效益，若美国股市恢复，继续牛市，加拿大也会获益。 　　对於加拿大是否出现熊市，张炜表示还是要观察美国股市，认为「牛转熊」机会增加。首先是此次牛市时间长，自然会有回跌的一刻，只是不知道何时发生。此外2015年上半年美国实体经济情况好，主流观点认为股市应仍可维持一段时间，但近期股市波动大，美国可能受到欧、亚洲经济情况拖累，增加熊市机会。 　　对於加拿大是否有救市动作，张炜解释救市可分为两种，一种是透过宏观调控，从此角度观察，加拿大两次降息也可理解为救市，只是救得是包括股市等各类市场。但透过行政干预的救市则不可能发生。 　　张炜说一方面是北美奉行自由经济，此外加、美的股票市场玩家达九成为相当了解游戏规则的机构或专业人士，自己有应急措施，因此政府干预的压力相当小。但中国或亚洲股市多为散户入场，老百姓较缺乏处理股灾危机的能力，自然增加了政府出手干预的压力。

　　温哥华房地产市一直传言是用来“洗钱”的最佳工具，联邦反洗钱机关——金融交易及报告分析中心（Financial Transactions and Reports Analysis Centre，Fintrac）现在已把目标指向大温地区的地产经纪，调查有否串谋洗钱。 　　按照Fintrac规定，凡现金转帐1万元以上或重大的银码交易，均要向该中心呈报，然而从2012年1月到2015年5月为止，大温地产经纪只呈报了两宗大额现金交易及五宗可疑交易个案。然而在这段期间，温哥华、列治文、西温、北温……等大温地区的房市持续飙涨，交易额及数量何只这个数字。 　　而同期，温哥华金融机构向Fintrac呈报的大额现金交易为127万8804宗，可疑交易为8246宗。相比之下，房地产经纪及相关公司明显没有履行责任。Fintrac一名官员表示，这个联邦反洗钱中心已经加强查核大温地区的房市交易情况。他坦言，有些人肯定不高兴。 　　Fintrac早前已委由多伦多会计公司Grant Thornton负责审核2014年向Fintrac呈交的转帐、交易纪录，而且特别叮嘱要留意地产交易部分。而Grant Thornton提交的独立报告指出，不少交易都存在可疑问题，漏洞处处，部分更涉及律师以及合法的信托基金。 　　报告指出，海外资金及海外人士购买加国房地产，明显是最危险的。尽管报告没有指出这些海外资金及人士来自何处，不过从加拿大边境服务署数据显示，从2012年6月至2014年12月期间，在温哥华国际机场从中国旅客身上截得逾千万元现金来看，有反洗钱专家认为，这说明了自从中国大力打贪反腐后，即有大量黑钱从中国涌入。 　　马殊（Kim Marsh）是前皇家骑警国际刑事部门主管，现在是私家侦探，专为中国机关追查黑钱流入温哥华房市，希望能追回赃款。他表示，他已开了7个档案，调查最少有7宗大额现金交易，但正如上述，地产经纪只呈报了2宗。马殊又透露，在他调查的其中一个档案是，同一位中国买家，透过一名华裔律师，于2014年仅仅8个星期就购入列治文四间豪宅。他质疑为何地产经纪不呈报Fintrac。 　　不过卑诗地产业界提出异议，指Fintrac根本没有提供任何卑诗经纪洗钱证据或是大额现金交易。 　　卑诗房地产协会（B.C. Real Estate Association）主席罗素（Scott Russell）指出，现时大部经纪都不会处理现金超过1万元，因为在房地产交易里，大多是由律师及公证人处理大额现金。不过根据法例，律师是不受 Fintrac呈报法例所规限，当中就出现了漏洞。 　　罗素又说，地产经纪都愿配合Fintrac，但政府从来没有好好的与业界磋商。另外一名拒绝透露姓名的地产经纪表示，他们每天忙于招揽达成交易，争取佣金，根本没时间。而另一位主要买家来自中国的经纪行经纪则表示，很明白有责任配合Fintrac，但很多时只是根据客户所提交的资料，很难判断真假。 　　根据法例规定，如没有报告大笔现金交易或可疑交易，最高可罚款50万元，若串谋犯罪，则可监禁5年。

　　绿党领袖伊丽莎白.梅本星期说，加拿大完全能够解决无家可归问题，并在有效使用能源方面走在世界前列。她提出一项解决原住民、低收入者和老年人的住房问题的全国性战略。主要内容包括： 　　增加可负担住房项目，保证新建住宅中可负担住房的比例。 　　在2030年以前翻新旧房以提高能源利用率。 　　取消让外国公民拥有房产的试行项目。 　　帮助无家可归者和原住民定居。 　　梅表示，在加拿大这样一个发达国家，“居有屋”是每个人都应该享有的基本人权，原住民的住房紧缺问题是一个全国性的丑闻。她还批评保守党政府给富有的外国投资商铺下红地毯，使可负担房屋不足的问题更加严重。 　　绿党提出的住房战略还包括用最低收入保障取代联邦政府目前拨给各省的用于老幼残疾各项福利的资金。 　　梅还说，在国家已经面临经济衰退时还坚持要消除本来数额不大的赤字是错误的。她认为，对于一个两三万亿的经济体来说，有10亿到20亿的赤字不是一个多么严重的问题。

  据680新闻报道，多伦多市椰菜镇(Cabbagetown)南部的Shuter街上，座落着据称是多市最窄的一座独立屋。现在这座屋以75万的价格开始挂牌销售。   广告上称这座屋的宽度有8英呎，三层楼，两间卧室三间卫生间（其中包括一间桑拿房），还有一个完成地库。   挂牌广告上还称，这栋“惊人的建筑杰作”还包括一间花岗岩装饰的现代厨房、一个景观花园和充足的阳光。 以下是这栋房屋的一些数据：   •二楼家庭房：3.33 m x 2.23 m   •办公室：2.23 m x 1.58 m   •主人睡房：3.33 m x 2.33 m   •顶层餐厅：4.88 m x 2.23 m   •起居室：4.88 m x 2.23 m   •三楼卧室：5.33 m x 2.23 m   •地库休闲娱乐房：3.08 m x 1.88 m   •主层厨房 4.03 m x 1.98 m   •饮食区：2.13 m x 1.98 m  

  进入2015年，温哥华当地媒体的新闻头条关键词就被“豪宅”占据了，不是今天某豪宅以高出挂牌价200多万加元成交，就是明天9队人马厮杀抢百万豪宅offer，最后花落谁家之类的。关键是，荣登这些媒体头条的都是中国人，我们的同胞再次用财富刷新了加拿大人的三观。   仅仅2015年春节期间，中国移民家庭团聚的时刻，中国国内游客集中到访的高峰，被称为富人区的温哥华西区2月共118栋房子出售，其中售价在400万加元以上的住宅，75%的买家都与中国大陆的钱有着相当大的关系。不久，当地那栋价值5180万加元（合人民币2.6亿）的豪宅被中国买家以高于挂牌价200万加元拿下后，整个温哥华都沸腾了，这是温哥华所在的哥伦比亚省有史以来最贵的住宅交易之一。   对当地地产经纪来说，这是个开门红的好年景，400万加元以上的豪宅，5年间增长超过400%，即便如此，买涨不买跌的市场让富人以及开发商抢独立豪宅的offer就像抢白菜。加拿大独立豪宅的地的产权是屋主的，而且是永久产权，和中国70年产权只买了个高层公寓空间比起来，怎么比都觉得巨划算。于是，在寸土寸金的温哥华，不怕豪宅房子烂，那是可以拆掉重盖的，就怕抢不到有地的豪宅。现在温哥华西区的几条主干道的临街独立房（通常说的house）基本是连片出售，卖给开发商后，拆掉盖成高层公寓。现在行走在温哥华，不论是以富人区著称的温哥华西区，还是枪案不断的大温刑事案高发区素里，或者白人喜欢养老的“离天堂最近的地方”——白石，到处都是竖着的塔吊，到处是沸腾的工地。仅温西甘比街沿线就有不少于三处正在施工的工地。一间600尺（50多平米）的临街公寓在期房阶段就叫价56万加币。即便如此，房子未竣工就已经挂出SOLD（售罄）的牌子。这样的房子，工薪阶层不会买来自住，这么小的空间要耗尽他们的财力，那肯定不值得。但因为交通便利，紧邻学校、地铁，这都是上班人考虑的住房要素，最后还是被投资客买了用来出租，一本万利。于是，温哥华当地强烈的反对声起：“我们的子孙将来要用天价租金向外国房东租房子。”   富人抢豪宅的offer,穷人也跟着疯狂。在大温地区的素里小城，一个高层楼盘开盘头一天就卖掉300套，由于最便宜的单元房不足10万元引发抢购热潮。排在第一位的买家专程从别的省赶来，凌晨4点半就已到场，到正式开卖时，群情汹涌。现场华裔买家比例很高，很多留学生父母考虑给留学的孩子买房，即便将来离开，可租可卖，算是孩子留学时顺带手的投资。     还有很多新开发的公寓楼盘直接到中国去推广。然后有北京、上海的热血之士看着图纸就把房子订了。有略微谨慎的，向温哥华当地朋友咨询，当地人告诉他们，你知道吗，你的房子就在温哥华机场的主航线下，你家阳台上空经过的飞机将来能和机场塔台的繁忙一较高低。即便如此，北上广等大城市的有钱人仍觉得温哥华的房价和国内比起来性价比更高。就是这样一种比较，加上加币对人民币汇率的下降，从曾经的1:7到现在的1:5，让中国人投资温哥华房子的热情高涨。能在海啸期间把超市的盐买空的中国人，能旅个游就把日本马桶盖买到脱销断档的中国人，可以脑补一下在温哥华买房子的疯狂。   尽管一再有言论说，不是外国买家推高了房价，但是历年的移民数据和各种机构的报告还是把矛头指向了华人群体：进入温哥华的投资移民人数为全球之最，为当地带来大量资金抬高了房价，而投资移民涌入温哥华的情况已持续十年，当中主要来自中国；同期，温哥华当地的房屋平均价格与收入比也翻了一番。   纽约和新加坡这两个城市生活成本都很高，但在房价的“不可负担水平”方面，则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平（房屋价格／收入比为10.6），纽约（6.1），新加坡（5.0）。大温地区的房价飙升，政客们怕丢选票，逃避问题。温哥华本地人怒火难以发泄，于是在市中心发起游行示威，这也是温哥华首次号召中产阶级上街头抗议高屋价的示威活动。房价已非只影响自己想要拥有房子的老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。   温哥华信贷联盟(Vancity credit union)刚刚公布的一份报告说，温哥华地区的高房价可能使流动性极强的1980到2000年期间出生的人离去。因为大温地区的房价持续上涨，与大部分职业所提供的工资之间的距离越来越大。而这一代人中93%有购房目标。他们因此可能大批离开温哥华，并造成当地的劳动力短缺。   一个温哥华车行的华人业主，拥有80多辆车，且生意不错，他的收入只够资格申请贷款买一个价值70万、建于1969年的房子。他老婆整天盼望换一个不担心漏水，带地暖的房子，之前他给老婆承诺说5年，现在想都不用想，就这样的房价涨势，5年后不知道涨成什么了。他更担心的是他的孩子，他说，照这个趋势，他三个小孩即使有本事读大学，出来后想买房肯定买不起！肯定要啃老！     正如游行示威集会发起人Eveline Xia所说，此波房屋涨价让很多人将怒火撒向了中国买家，加拿大当地华人也被贴上了抢房、抢地的标签，但很多人忘了，不富裕的华人也是这一波高屋价现象的受害者。   朋友是个很有才情的建筑设计师，最近在温哥华除了正常上班，手里私活儿不断，忙得夜以继日，连见面喝杯咖啡的功夫都没有。至于曾经向往的温哥华的明山秀水、各种节庆狂欢基本没空参与。在这个行当里浸淫多年，她看着她的中国客户就这样买房、拆房、盖房、卖房，然后财富不断积聚，乐此不疲。于是她也动了心，想着是不是能把自住的房子抵押贷到款，买个有地的house,翻盖后挣点儿“大钱”。但这种赌上身家性命的事情，也就是头脑发热时的片刻激情，冷却下来后，仍旧要面对的是财富资本的大手笔对多年学习工作修炼来的智力资本的无情碾压。现实就是每天在这个行当里看着既不会说一句英语、也不懂建筑的人一掷千金买房子置地然后转手就挣钱。自己设计要上网查政府规划、查各种细则，密密麻麻的英语读到恶心，画图画到头晕眼花，那个小小蜗居的贷款还没还完。即便这么加班加点，日子过得还经常入不敷出，艰难应对着温哥华跟着房价抬高了的地税和物价。在中国国内4年建筑本科、加拿大两年的当地学历，十几年国内外职场经验的累积，到头来生活仍旧是拉着磨盘的毛驴一样在原地打转。这就是温哥华给一个时刻面临阶层不断下坠的中产白领的所有情绪。难怪她昔日的同行已经有人放弃了年薪不菲的西人设计室工作，转投到某中国开发商旗下，在温哥华过起了中国式火热的生活，除了陪着投资人看房、看地，还得陪着到歌厅、赌场happy。所有这些就为了供养一座房、两部车和两个娃时不至于那么捉襟见肘的拮据。   再看加拿大统计局今年最新数据，温哥华荣膺全国“最不幸福”城市的首位。被这样的房价碾压，温哥华的宜居对大多数人来说已经变得支离破碎。

　　任何房产当然都是某种程度的投资，但是从房屋贷款的角度看，投资房是相对于自住房而言。相对于自住房，投资房的贷款是有很多不同点的，并且往往难度要大不少，所以业主在购买之前更要了解清楚如何获得贷款。 　　买投资房的目的顾名思义是投资赚钱，所以与为了安居乐业而买的自住房相比，贷款的条款自然没有那么宽松和优惠。投资房的首付至少需要20%，而且根据不同的情况往往需要35%的首付才能避免支付房贷违约保险的保费。在利率上，投资房的选择也会少一些，因为很多贷款机构只提供自住房贷款。 　　不少房产投资者往往有一种误解，就是投资房有租金收入，所以只要租金收入足够那就一定能够贷到款。租金收入并不能够完全用来符合贷款申请条件，而且各家贷款机构的计算方式也不尽相同。在租金的定义上，贷款机构之间也是有区别的。举个简单的例子，在加拿大有很多房主是把独户的住宅分户出租的，两层的房子楼上租一家，楼下租一家，地下室还能再租一家。一套房子收三份租金，收益自然不错，租金收入就足够支付所有的贷款以及地税之类的开销了。但是要注意的是，多数贷款机构对于独户的房子只能考虑一份租金，所以在金额上和房主设想的会有相当大的差距。另外一个必须考虑的问题是，房子如果分租得过多就产生了群租房问题。绝大多数贷款机构是不会给群租房贷款的。群租房在靠近大学或学院的地区比较常见，因为学生往往因为经济条件有限而只租住一个房间。出租房如果是在群租房较多的地区，在贷款申请上就自动地响起了警钟，所以在买房时要首先考虑贷款首付会遇到问题。 　　此外，4个单元以上的投资房就被划入商用物业的范畴了，贷款的申请当然就有很大的不同。还有一些收益不错的投资房是商住两用的，例如上居下铺的类型。房子的商用部分如果超过了20%也需要以商用物业申请贷款。 　　总之，购买投资房时不要仅仅看到潜在的收益，在计划购买时一定要咨询清楚贷款情况。需要更多信息的读者欢迎随时来电或邮件咨询。  

　 　   国家银行（National Bank）26日做出最新预测，指出在原油价格下滑与中国经济衰退的状况下，加国央行很可能9月再度下调利率0.25%。但美国美林银行经济分析师安勒纳佳（Emanuella Enenajor）亦抱持类似看法，她认为房价问题可能会成为央行顾全经济大局之下的牺牲品。 　   安勒纳佳指出，尽管再度调降利率恐造成房市已十分火热的大温与多伦多地区的房价继续上攀，但若以整体经济环境来看，目前油价与期货价格亦不断下滑，加国央行为了避免通货紧缩之状况出现，确实可能再以降息作为刺激经济的手段，而伴随而来的高房价效应，仅会被视为一个附带性伤害（collateral damage）。 　　美林银行原先预计，央行下一波调降利率将在明年1月份出现，不过安勒纳佳表示，根据目前状况来看，她认为此一时间点将提前至10月份，因为届时央行才有机会对今年整体经济状况做出完整评估。 　　安勒纳佳同时提到，就目前的状况而言，她预测央行明年不会上调利率。 　　多位本地地产业界人士就房价走势接受“世界日报”记者访时，均指出低利率与加元汇率走软，是大温房价不断攀升的主要动力，虽然正寻求连任的加拿大总理哈珀（Stephen Harper）开出选举支票，宣示若能连任，将收集海外买家资讯以抑制房价，不过许多业者认为，这样的资讯虽然有助于本地民众了解房市结构，但对于房屋可负担性的问题，其实并无太大的帮助。 　　其中一名地产业者提到，目前舆论将房价焦点转移到中国买家身上，其实是有失公允的，因为温哥华环境优美，本来就受到世界各地地产投资人的喜爱，加元不断走软持续地加强这些持有外币的买家之购买意愿，因此才会出现需求量大过供应量的问题。 　　他指出，加国政府若想解决高房价问题，应该从经济整体面下手，若加元能重回强势货币之列，海外买家的投资意愿自然便会降低。

  　　“世界日报”在本月初报导，根据房产经纪公司高力国际（Colliers International）公布的一份最新报告，目前温市作为出租用途的整栋旧公寓在交易市场上炙手可热，部分温西丽景区（Fairview）的物业在过去16年以来价格成长3.6倍，以西10街一栋中文名为“帝苑”的8层出租公寓为例，年初的转手成交价格更达1150万元，“房地产投资网络”（Real Estate Investment Network）资深分析师甘宝尔（Don Campbell）对此表示，这类旧公寓会受到投资人欢迎，主要都是因为获利导向，房屋本身的价格高低，对投资人来说其实并不重要。 　　甘宝尔指出，虽然在温哥华投资这类物业的资本回报率（Capitalization Rate）仅约3.2%，不过因为投资人可获得政府担保之低利贷款，利率在1.8%左右，比卑省省府每年所允许的租金涨幅还要更低，这样的差异使投资人可“不劳而获”。 　　甘宝尔进一步提到，投资出租旧公寓的投资者身分多元，包括较为富裕的婴儿潮世代、专业地产投资管理人与海外买家，有时也会有本地民众。多数人购买整栋出租公寓后，自己住在其中一间，将其余单位出租赚取利润，他们投资这类物业的主要目的，就是看重旧公寓既能保本又能获利的特性。 　　不仅如此，温市目前租屋空房率极低，也让投资者不须担心找不到租客，一名在丽景区长期从事公寓管理的业者对“世界日报”记者透露，近年来当地租房空屋率不断下降，时常在贴出招租讯息后，当天或是隔天便有多组民众上门看房，两天或三天内便找到新租客，已成家常便饭，多数空屋在一周内一定会被人租走。

　　温哥华房地产市一直传言是用来“洗钱”的最佳工具，联邦反洗钱机关——金融交易及报告分析中心（Financial Transactions and Reports Analysis Centre，Fintrac）现在已把目标指向大温地区的地产经纪，调查有否串谋洗钱。 　　按照Fintrac规定，凡现金转帐1万元以上或重大的银码交易，均要向该中心呈报，然而从2012年1月到2015年5月为止，大温地产经纪只呈报了两宗大额现金交易及五宗可疑交易个案。然而在这段期间，温哥华、列治文、西温、北温……等大温地区的房市持续飙涨，交易额及数量何只这个数字。 　　而同期，温哥华金融机构向Fintrac呈报的大额现金交易为127万8804宗，可疑交易为8246宗。相比之下，房地产经纪及相关公司明显没有履行责任。 　　本地省报（The Province）根据资讯自由法取得的Fintrac文件指出，大温房市比银行、赌场以及汇款机构，是更危险的洗钱工具。 　　Fintrac一名官员表示，这个联邦反洗钱中心已经加强查核大温地区的房市交易情况。他坦言，有些人肯定不高兴。 　　Fintrac早前已委由多伦多会计公司Grant Thornton负责审核2014年向Fintrac呈交的转帐、交易纪录，而且特别叮嘱要留意地产交易部分。而Grant Thornton提交的独立报告指出，不少交易都存在可疑问题，漏洞处处，部分更涉及律师以及合法的信托基金。 　　报告指出，海外资金及海外人士购买加国房地产，明显是最危险的。 　　尽管报告没有指出这些海外资金及人士来自何处，不过从加拿大边境服务署数据显示，从2012年6月至2014年12月期间，在温哥华国际机场从中国旅客身上截得逾千万元现金来看，有反洗钱专家认为，这说明了自从中国大力打贪反腐后，即有大量黑钱从中国涌入。 　　马殊（Kim Marsh）是前皇家骑警国际刑事部门主管，现在是私家侦探，专为中国机关追查黑钱流入温哥华房市，希望能追回赃款。他表示，他已开了7个档案，调查最少有7宗大额现金交易，但正如上述，地产经纪只呈报了2宗。 　　马殊又透露，在他调查的其中一个档案是，同一位中国买家，透过一名华裔律师，于2014年仅仅8个星期就购入列治文四间豪宅。他质疑为何地产经纪不呈报Fintrac。 　　不过卑诗地产业界提出异议，指Fintrac根本没有提供任何卑诗经纪洗钱证据或是大额现金交易。 　　卑诗房地产协会（B.C. Real Estate Association）主席罗素（Scott Russell）指出，现时大部经纪都不会处理现金超过1万元，因为在房地产交易里，大多是由律师及公证人处理大额现金。不过根据法例，律师是不受Fintrac呈报法例所规限，当中就出现了漏洞。 　　罗素又说，地产经纪都愿配合Fintrac，但政府从来没有好好的与业界磋商。 　　另外一名拒绝透露姓名的地产经纪表示，他们每天忙于招揽达成交易，争取佣金，根本没时间。 　　而另一位主要买家来自中国的经纪行经纪则表示，很明白有责任配合Fintrac，但很多时只是根据客户所提交的资料，很难判断真假。 　　根据法例规定，如没有报告大笔现金交易或可疑交易，最高可罚款50万元，若串谋犯罪，则可监禁5年。

　　房地产服务公司高力国际（Colliers International）25日公布最新加国多单位出租住宅市场报告，指出在各个主要城市中，这类物业的市场状况十分稳定，许多开发商看准民众租屋意愿增加，因此提高这类新建大楼内设备的质量。 　　高力国际这份报告中提到，虽然此一趋势尚未实际影响租房市场，但若以长期角度来看，对于全国各地的租金金额预计将有一定程度的影响，高力国际资深经理布尔区寇斯基（Matthew Bruchkowsky）认为，租屋市场对于这类高质量的单位应有充足之需求量。 　　这份报告指出，今年第二季温哥华的出租单位空屋率为1.4%，与去年同期的1.8%相比下滑0.4%，仅次于维多利亚的1.2%，为加国整体空屋率次低的城市，多伦多位居第三，空屋率达1.8%。 　　在屋主的资本回报率方面，温哥华投资高层单位的投资人，可获3%至3.25%的回收，投资低层公寓则可获得3.25%至4.25%的收益，不过这项数据与其他各个城市相比为最低，回报率最高的地点为满地可，获利最多可达6.75%。 　　该份最新报告中的全国数据来看，目前这类大楼的平均每单位价格提高2.13%，温哥华的每户平均价为全国最高，达到23万4661元，比去年同期的23万1000元提高1.58%，若以整体交易金额来说，今年上半年在温哥华的整体交易数字达到3亿6800万元左右，比去年的3亿1850万元增加将近16%，在销售量方面，今年上半年温哥华共有57件交易案，较去年的52件成长9.62%。