地产

　　疫情进入第二年后，住房仍是居民的首要需求。地产局数据显示，大温地区2021年的房屋成交量创下历史新高。 　　大温地产局(REBGV)报告显示，2021年区内住宅成交总量为43,999间，比2020年的30,944间增长了42.2%，较2019年(25,351间)暴增73.6%，与2015年创下的42,326间的历史销售纪录相比，亦高出4%。去年全年的房屋成交量高于10年平均水平33.4个百分点。   　　大温地产局的经济学家斯图尔特(Keith Stewart)表示，在低利率的背景下，整个大流行期间，住房一直是居民关注的焦点，“人们的家庭储蓄增加，工作安排更加灵活，房价则衝上历史高点。与此同时，正重新评估自己住房需求及选择的大温居民，亦较以往任何时候都多。”   　　2021年，大温地区在中央放盘系统(MLS)挂牌出售的房屋达62,265间，与2020年的54,305间相比，增幅达14.7%，较2019年的51,918间增加了19.9%。去年的挂牌房屋总量比10年平均水平高出11%。   　　斯图尔特指，房屋供给量虽然保持稳定，但上市活动并没有跟上同年创纪录的购房需求，这种不平衡导致住宅价格在过去12个月不断上涨。目前在大温MLS系统上挂牌出售的房屋总数为5,236间，较2020年12月的8,538间减少了38.7%，比去年11月(7,144间)下跌26.7%。   　　“2022年伊始，本地区只有5,000多间房屋供出售，这是30多年来的最低水平”。 　　斯图尔特提到，“由于购房需求处于历史新高，直到市场出现更充足的住房供应之前，居民不应期待房价涨幅会放缓。”

据环球邮报报道，在经历了18个月的房价疯狂上涨后，下一批买家的涌入，将为加拿大过热的房地产市场火上浇油。 报道称，加拿大联邦政府将年度移民目标提高到历史最高水平，为新移民激增创造了条件。加拿大需要这些人来填补职位空缺，同时，这些新移民将立即增加主要就业中心和附近城市的住房需求。在全国房地产价格过去两年已经跃升40%后，这将加剧住房市场的竞争。 图源：CARLOS OSORIO/REUTERS 蒙特利尔银行(Bank of Montreal)首席经济学师波特(Douglas Porter)分析了18个发达国家的人口增长和房价之间的关系，他说：“加拿大强劲的人口增长是推动房价上涨速度快于其他许多经济体的一个因素。” 他发现，与人口保持稳定或减少的国家相比，人口增长较快的国家的房价通胀更大。 从2010年到2020年，新西兰和加拿大的人口都以每年平均超过1%的速度增长。以加拿大为例，增长的主要原因是移民。 在同一时期，新西兰房价平均每年上涨7.9%，加拿大每年上涨7%。 与此同时，人口不断减少的国家则经历了房价停滞或下跌。日本人口平均每年下降0.2%，而房价平均每年上涨0.2%。 移民可能推高加拿大房价的一个原因是，加拿大的政策迎合了拥有财富和工作技能的新移民。许多新移民带着丰厚的银行账户，或者有足够的专业知识。和其他有经济能力的人一样，他们也会买房子。 C.D. Howe研究所高级政策分析师、移民劳工专家马布比(Parisa Mahboubi)说，融入社会对所有新来者都是一个挑战。但“经济移民，尤其是那些有加拿大经验或受过教育的移民能够迅速融入劳动力市场。这意味着他们能够比其他移民更快地购买房产。” 图源：THE GLOBE AND MAIL, SOURCE: BMO 加拿大统计局(Statistics Canada)的新研究表明，在很多情况下，移民购买昂贵房地产的背后是既存财富，而不是加拿大的收入。 例如，根据统计局的加拿大住房统计项目(CHSP)数据，在卑诗省列治文市，年收入中位数仅为11,100元的典型移民买家，2018年在一套住房上的支出中位数为76.3万元。相比之下，在卑诗省收入最低的五分之一地区，一名加拿大出生的典型买家，其年收入中值为3.23万元，2018年在一套住房上的花费中值为39.6万元。 CHSP分析了土地登记信息、房地产评估和税务文件。 低收入移民和加拿大出生的买家在消费金额上的差异表明，这些新移民是靠在加拿大以外赚到的钱生活的。这些资金的实际来源尚不清楚。CHSP表示，移民的财富可能是以前在加拿大或国外赚取的收入，或由他人赚取或少报的收入。 CHSP观察到，2018年，卑诗省的大多数移民买家是在2009年之前移民到加拿大，并通过各种经济移民计划入境，这些计划旨在吸引技术工人和富人。 “如果你是经济移民，而你没有其他机会，房地产将成为最快的财富生成器之一，”卑诗西蒙菲沙大学(Simon Fraser University)城市项目主任Andy Yan说，“他们是富有的。但是当他们找工作的时候，情况就变糟了。” 导致加拿大房价高企的其他因素包括：抵押贷款利率低、大批寻求高投资回报的国内投资者，以及越来越多的千禧一代组建家庭和置业。 在加拿大最大的就业中心多伦多地区，平均房价在100万元以上，许多周边城市的房价也接近或高于这一水平。这使得加拿大人和新移民离开多伦多，搬到南安省的小地区。一些人干脆离开安省，去了里贾纳、萨斯卡通、温尼伯和哈利法克斯。 加拿大的六个大城市：多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华曾经是移民的首选目的地。但这种情况一直在改变。 2002年，加拿大最大的几个城市接纳了全国88%的移民和非永久居民。根据加拿大抵押和住房公司(CMHC)的数据，2019年，这一比例低至68%。 同期，这些城市的国际净移民人数增长43%。但加拿大其他地区的国际移民人数飙升了370%，尼亚加拉(Niagara)、伦敦(London)、基奇纳-滑铁卢(Kitchener-Waterloo)和剑桥(Cambridge)等安省地区的增长尤其强劲。 今天，这些小城市的住房严重短缺。 在基奇纳-滑铁卢，剑桥，伦敦和尼亚加拉-St. Catharines地区，根据加拿大房地产协会房价指数的数据，一套住房的价格比两年前高出60%。 新移民的涌入将给这些地方带来更大的压力。如果房价继续上涨，更高的生活成本可能会使新移民望而却步。 St. Catharines市长Walter Sendzik表示：“我们需要移民进入劳动力市场。但是如果他们因为负担不起社区的生活而不能进入劳动力市场，那将是一个重大的挑战。” 2021年的联邦移民目标是40.1万。2022年的目标是41.1万。2023年是42.1万。相比之下，2019年的新移民人数为341180人。 CMHC高级分析师帕萨雷利(Anthony Passarelli)说，如果移民人数达到创纪录的水平，而加拿大不以增加住房供应作为回应，那么对住房市场的影响可能是显而易见的。他补充称：“我们可能会经历类似的情况，你会看到连锁反应：另一次价格飙升，以及人们因价格过高而搬出大都市中心、搬到更远的地方。” 当被问及加拿大是否应该放慢移民步伐，直到有足够的经济适用房时，蒙特利尔银行的波特说：“我怀疑政策不会受到住房市场担忧的影响。话虽如此，在确定移民目标时，至少应该考虑对住房的影响。” 参考链接： https://www.theglobeandmail.com/business/article-canadas-next-wave-of-homebuyers-set-to-add-more-fuel-to-overheated/  

今日，加拿大一家专业机构对地产市场的一份调研报告披露：对价值超过100万元的房屋，征收年度附加税，这样可以有助于减少住房不平等和冷却房价市场。 2021年，加拿大房产有多火热自不必说，大温地区更是足以用“疯狂”形容。前两天，大温地产局REBGV刚刚发布了2021年的大温年终地产销售数据。数据显示，2021年，大温地产局辖区总共破纪录卖出43,999 套房子，比 2020 年的 30,944 套增长了 42.2%，比 2019 年的 25,351 套增长了 73.6%，并且比 2015 年创下的 42,326套历史销售记录还增加了 4%！总体来讲，2021年的销售总量比过往10年的平均销量还要高出 33.4%！ 大温地区所有住宅物业的 MLS® HPI 综合基准价格在年底为 $1,230,200。与 2020年12月相比，增长了 17.3%。去年该地区的独立屋和联排别墅基准价格上涨了 22%，而公寓价格上涨了12.8%。 报告的作者Paul Kershaw是Generation Squeeze的创始人，也是UBC人口和公共卫生学院的教授。他说，这是一整套建议的一部分，希望能让人们转变观念：房子是用来住的，而不是一种投资手段。目前，这份报告建议：对价值超过100万元的房屋征收累进式附加税，起征点为0.2%，最高点为1%。附加税将每年征收，并在房产出售时缴纳。“与对所有房屋销售征收收益税不同，该建议只适用于加拿大最昂贵的房屋中的前9%。”Paul Kershaw说。 不久前有报道显示，在全球6个房地产泡沫严重的城市中，加拿大两大城市多伦多和温哥华榜上有名，市场已经高度脆弱。CBC News报道，代表全国房地产经纪的组织CREA表示，2020年10月在其MLS系统上出售的加拿大房屋，平均价格为$686,650加元，比一年前的同月高出近14%。 CREA表示，房价的飙升主要是因为多伦多和温哥华这两个房价最昂贵的城市，严重影响了平均价格。同期，瑞士银行（UBS）发布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》，全球六个城市被认为存在房地产泡沫。其中，多伦多和温哥华是全球两个最严重的房地产泡沫发源地，多伦多排第二，温哥华第六。 瑞银认为这两个地方的房地产存在严重泡沫，根据瑞银的说法，任何想要投资房产进行出租的人，都需要很长一段时间才能偿还购买的价格。在多伦多需要28年，在温哥华需要31年。 在今天这份报告发出后，BC省的住房部说，不断攀升的住房成本的确是"令人担忧的"，他们将认真审查这份报告。当下，BC省政府的住房计划包括打击税务欺诈，征收空置税和建造数以万计的新住房。 广大市民对于这份建议也是众说纷纭，有人认为应该尽快执行，遏制房价，让更多人安居乐业，让年轻人的生活有奔头。但也有人持完全不同的意见，这部分人觉得在多伦多、温哥华这样的大城市，不要说独立屋，连Town house都上百万了，还很难抢得到，按照这个逻辑岂不是要人人都要缴税？这是减负还是增负？ 还有人觉得根本不需要这么麻烦，简单点——银行收紧投资房贷款(提高首付或提高利率)就行了，因为真正炒房者大都是用银行的钱。 该报告由加拿大抵押和住房公司（CMHC）管理的国家住房战略解决方案实验室计划资助，但该公司在一份声明中说，他们不对报告中表达的任何观点或建议负责。 与此同时，联邦住房部与CMHC合作发表一份声明：目前正在与各省、地区和地方政府合作制定房地产公平行动计划，但它不会包括净值税（Equity Tax），"联邦政府已经多次明确表示，我们不会对加拿大的主要住宅的净值进行征税。"声明还阐述：加拿大的每个人都应该有一个可以称之为家的地方，我们认识到，对于加拿大太多的家庭来说，买一间负担得起的房屋已经变得遥不可及。

一份报告说，对价值超过100万元的房屋征收年度附加税，将有助于减少住房不平等和冷却房价市场。 （图源：CP24） Paul Kershaw是Generation Squeeze的创始人，也是周三发表的报告的作者，他说这是一整套建议的一部分，希望能让人们转变观念：房子是用来住的，而不是一种投资手段。 B.C大学人口和公共卫生学院副教授Kershaw说："就像政府对污染实行定价，以遏制我们的碳排放来应对气候变化一样，我们也需要对住房不平等进行定价，以减缓飞涨的房价。" 该报告建议对价值超过100万元的房屋征收累进式附加税，起征点为0.2%，最高点为1%。附加税将每年征收，并在房产出售时缴纳。 Kershaw说，与对所有房屋销售征收收益税不同，该建议只适用于加拿大最昂贵的房屋中的前9%。 该报告是在BC省评估机构发布年度数据的同一周发布的，该数据显示BC省房屋价格全面飞涨，有些甚至高达50%。 他说，这个建议的想法是让房主们认识到，飞涨的房价是以牺牲年轻加拿大人、未来几代人和任何年龄段的新移民为代价。 该报告还建议调整加拿大基础设施银行，加拿大抵押贷款和住房公司的效率，以激励贷款，以激励贷款扩大公寓和低价专用租赁的供应。 Kershaw说，住房不平等是全国的一个问题，但在安大略省和不列颠哥伦比亚省最为严重。他说，拟议的税收管理在对于政府高层更有意义，而不是市政当局。 该报告由加拿大抵押和住房公司（CMHC）管理的国家住房战略解决方案实验室（National Housing Strategy's Solutions Labs Program）计划资助，但该公司在一份声明中说，他们不对报告中表达的任何观点或建议负责。 联邦住房部与CMHC合作在一份声明中说，正在与各省、地区和地方政府合作制定房地产公平行动计划，但它不会包括净值税（Equity Tax）。 该部门在一份声明中说："联邦政府已经多次明确表示，我们不会对加拿大的主要住宅的净值进行征税。" 该计划包括对房东在装修后"过度"增长租金按比例征收附加税，反炒房税和遏制投资性房地产的过度收益的政策。 声明说："加拿大的每个人都应该有一个可以称之为家的地方，我们认识到，对于加拿大太多的家庭来说，买一间负担得起的房屋已经变得遥不可及。" BC省的住房部说，不断攀升的住房成本是"令人担忧的"，他们将审查该报告。 BC省政府的住房计划包括打击税务欺诈，征收空置税和建造数以万计的新住房。 安大略省财政部在一份声明中说，正在通过非居民投机税来解决房价问题，该税种已将大多伦多和汉密尔顿地区的外国投资者，从4.7%的交易减少到2%以下。 上个月，政府提议将该税种从15%提高到20%，并将其扩大到整个省。 该部在一份声明中说："通过扩大覆盖范围以包括整个省，并提高税收，我们将阻止外国投资者投机，并确保我们有限的住房供应给那些最需要它的人。" 大温地产局在一份新闻稿中说，疫情期间住房需求的变化，刺激了去年大温地区房屋销售的历史新高。 2021年的销售量上升了42.2%，达到43,999套，而前一年是30,944套。之前的记录是在2015年创造的。 该委员会的经济学家Keith Stewart说，在过去的几年里，大温哥华地区的居民一直在评估他们的住房需求和选择。 "在整个疫情的过程中，房产一直是居民关注的焦点。" 独立承包商和企业协会表示，供应链问题也增加了建筑成本并造成了延误。 主席Chris Gardner在一份声明中说，承包商在获得建筑材料供应方面，遇到了几十年来未见的延误和挑战。

2021年疫情下，加拿大房市又度过一个火爆年，火爆之程度，连专家都直呼找不到词来形容。超低利率环境，加上需求旺盛，今年10月全国平均房屋销量和房价均创新高。专家认为，全国买房担负力创过去31年新低。 2021年，加拿大房市及按揭行业都是一片火热景象。专家预计明年这种火热趋势会有所缓和。（楚方明）   // RBC高级经济师霍格（Robert Hogue）对媒体表示，全国各地买家需求旺盛，房源接近历史新低，导致买家竞争激烈，支撑和推动房价上涨，造成过去1年中买房负担力急剧恶化。   黑五般的狂热 疫情爆发前，安省房市就已十分火爆，人们买房艰难，如今是连想都不要想了。霍格认为，被完全排挤出安省市场的买家，有可能搬到草原省和大西洋省等房价还没发展到如此疯狂地步的地区。 据雅虎财经网报道，大多伦多地区地产经纪阿利女士（Nasma Ali）表示，要能找到一个词来形容过去1年房市的话，恐怕只有“狂热”一词了，如黑五般的狂热。 阿利表示，由于越来越多买家追求更宽敞家居空间，大多区郊区和周边城镇房市异常火爆。房价这种涨幅，根本没法持续，希望明年能有所放缓，但到明年春夏两季，估计需求仍持续超过供应；到7月，尤其是8月，行情应有所放缓，到时估计是最后一批因疫情要搬家的人。 按揭市场也疯狂 从业26年的资深按揭经纪巴特勒（Ron Butler）透露，过去1年中，房市火爆带动按揭市场火爆，许多按揭经纪公司日常业务总量比上年增50%，非常反常。 巴特勒说，有些省房价涨幅惊人，一个地区房价短短1年涨40%，完全不可能，极不正常。明年年初由于房源持续紧张，房价估计还会持续上涨，但随后可能会有政府干预，法规变动，尤其是央行加息等，行情会有所放缓。 他提醒，政府干预和房价反应之间会有延时，也就是政府宣布干预初期，因大量买家会趁新规正式生效前赶紧入市，房价仍会有短期的猛涨，之后才会开始反应。 投资炒房严重 Teranet最新数据显示，多伦多1/4的房子被炒房者买走，安省4名买家中就有1人拥有多套物业，有些经纪这一数据更是高得离谱。 地产专家拉比多克斯（Ben Rabidoux）认为，这些炒房者估计会是政策首要打击的对象，打击办法很多，比如将第2套物业首付要求从目前的20%提高至35%，禁止用房屋净值抵押贷款（HELOC）或其他物业抵押贷款方式贷款买第2套物业等；收紧投资物业按揭等等。 拉比多克斯表示，这些措施都会对炒房需求造成实质性打击，消除大量投机泡沫，但同时也会严重影响无保按揭业务大增的银行。 他认为，鉴于加拿大金融机构管理办公室（OSFI，银监局）最近提到大量家庭负债沉重，收入与贷款债务严重失衡，说明银行贷款大量放水，银监局有可能在按揭压力测试中新增债务与收入比限制，或要求银行将未提取HELOC计入偿债比数据中。 他认为，话虽如此，除非市场出现极其严重冲击，明年市场走高至少还会持续到下半年。 明年房价继续涨 Royal LePage地产经纪公司认为，大多区和大温区明年房价估计分别 涨11%和10.5%，哈利法克斯估计涨10%至51.92万元，埃德蒙顿涨5%，卡尔加里、温尼伯和里贾纳涨6%。 Royal LePage大西洋分公司经纪洪森伯格（Matt Honsberger）明年大西洋省房市展望报告认为，哈市房屋库存仅2周左右，长期存在房源紧张问题，这些都会影响房屋销量，尽管外省买家需求旺盛，明年房屋销量估计会下跌。 报告还认为，外省买家需求一直是推动当地房价上涨主因，而且已经开始延伸至Annapolis Valley等郊区小镇和度假小镇等。 政府如何应对？ 普通家庭买不起房，三级政府纷纷发誓会想办法解决。联邦自由党政府承诺明年联邦预算会纳入住房政策，安省为此成立专家工作组，多伦多通过了住宅空置税。 年轻人维权团体Generation Squeeze创办人、卑诗大学教授科肖（Paul Kershaw）呼吁，希望各级政府政府能更明确，确保房价稳定，收入增长能跟得上房价涨幅。三级政府的未来房价政策如果不明确，2030年前就没法确保所有加国人都住得起房。 科肖提醒人们，不要只关注政府政策细节，而是关注大局，如更多强调房子首先是用来居住，而不是用来投资以寻求回报。