地产

大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)2日公布最新统计，5月份大温地区独立屋价格再创新高，指标价格(Benchmark price)为110万4900元，未经调整前的实际平均价格为141万7409元。 统计显示，5月份大温地区透过MLS系统成交总量为4056个单位，比十年5月份平均多出16.7%，与去年同期的3286个单位相比，更出现23.4%的增长，但与4月份相比，则是小幅下滑2.9%。 在这4056个单位中，1723个为独立屋，1600个公寓单位，半独立则有733个屋，与去年同期相比，这三种房型的增长率分别为18.6%、24.4%与34%。 价格方面，5月份大温地区的MLS系统住宅房屋指标价格为68万4400元，较去年增加9.4%。若以房型分析，独立屋指标价格为110万4900元，同比增长14.1%;城市屋指标价格则为50万1000元，增长6.4%，公寓指标价格则是39万6900元，较去年增长4.6%。 大温地产局主席麦克劳德(Darcy McLeod)表示，造成成交量与价格不断上升的另一个主要因素是供求问题，5月份挂牌求售的房屋总量下降，比过去每年同期都稍低，只有5641个单位透过MSL系统挂牌，比去年同期的5936个单位相比，小幅下降5%。 菲沙地产局(Fraser Valley Real Estate Board)同时发布的最新数据，5月份的成交总数有1969个单位，与4月份相比，虽然小幅下滑2%，不过与去年同期相比仍有21%的强劲涨势，指标价格方面，亦从去年同期的59万5600元涨至60万3100元。 菲莎地产局主席梅西(Jorda Maisey)则说，当局近期发现市场出现些许改变，许多首度购屋的民众虽然对独立屋表示有兴趣，但需求还是落在公寓上，因此上个月菲莎河谷出现更多此类房型，让当地民众有更多的选择机会。

　　 　　多伦多地产市场炙手可热，除了新屋及二手楼房，近年亦兴起旧屋翻建热潮，特别是升值潜力高的地段，买家购入老旧房屋再拆卸重建，变成更新更大亦更值钱的全新豪宅。 　　据CBC一篇报道，引述了多伦多市政府资料，今年1月1日至5月11日不到半年期间，市府已批核了375间房屋重建申请，当中不少已动工重建中的房屋，是在怡陶碧谷市南端，但要数最火热的地区非北约克市莫属，当中超过一半获批的房屋重建申请，都是在北约克市。 　　单是北约克的惠柳第（Willowdale）社区，便有76间旧屋将被推倒重建。该区市议员费利昂（John Filion）表示，过去25年，区内已出现这种重建风气。他分析说，惠柳第社区之所以重建成风，是因为该区的房屋量不多，但每间屋的地段较大，价值也愈来愈高。 　　市议员叹社区疏离 　　虽然重建风气有助推高楼房价值，但费利昂慨叹，区内虽然愈来愈多大屋，但社区的紧密关系却不如从前，每个人都将房屋视作个人堡垒，欠缺了从前邻舍间的互动。 　　对此，怀雅逊大学（Ryerson University）城市规划专家Mitchell Kosny担心，多伦多邻里之间的独特性，将会慢慢褪色，并正在消失中。 　　有地产经纪指出，北约克Newtonbrook East市场上的老旧平房（bungalow），目前大约在90至100万元之间，从上市到成交大约只需一周，且多数要竞价。不过，翻建后的两层独立屋，市价可高达270万元。

          俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？           众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。           《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。             花别人的钱，买自己的房           众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。           众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。           产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。           跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。           诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。             透明度是金，信誉度为王           美国证券交易委员会1933年颁布的证券法和1934年颁布的证券交易法堪称“振兴企业法案”之鼻祖。2012年，美国总统奥巴马签署了“振兴企业法案”，将股权众筹（Equitycrowdfunding）合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境。其中的第三章集资，涵盖了房地产众筹所适用的内容和细则，让房地产网络众筹迎来了春天。接着，各色通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地出现，LendingClub和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE（PeertoRealEstate）。           RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是这类典型的购房众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地乃至全美的经济发展。           Sharestates15年前便开始从事“产权保险业务”，业务覆盖全美33个州，并监管超过40亿美元的交易，以此积累了大量房地产市场的人脉和资源，其中不乏寻找融资项目的投资者和房产开发商。其创始人及CEO艾伦（AllenShayanfekr）便以此为契机，设法为手中持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建平台。           RealCrowd的创始人及CEO亚当（AdamHooper）对记者说，他的创业宗旨是让更多普通投资者和散户能够享受到机构投资房地产的待遇。他们致力于解决商业地产中的低效率问题，并改变只有富豪才有机会染指大型商务楼投资的现状，令每个普通投资人都有机会参与对商务楼的投资。RealCrowd通过向房地产公司征收固定的管理费来获利，而不向参与房产投资的投资人收取任何费用。           PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）则表示，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森便意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，也为像PatchofLand这样的专业众筹购房网站提供了机会。           除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者？PatchofLand的首席营销官埃里科（AdaPiad’Errico）说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者撒钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”           专业投资人斯坦普（JoeStampone）则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的信誉几乎关乎生死。埃里科对记者说：“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。”           艾伦在接受记者采访时说：“我们以投资的透明度为基础，尽量降低投资的最低限额，让投资者以有限的资金，最大程度上实现投资的多样化，以期降低风险。我们还对所有的投资项目尽职调查，撰写项目调查报告以供投资人参考。尽管借款人通过网络众筹未必能拿到最低息的借贷，但相比银行繁琐的贷款审批手续，网络众筹以其快速、高效的流程，不失为投资佳选。”           在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人筹资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的，基本属于相对优质的投资项目。           助推经济，改善治安           众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽绵薄之力。           纽瓦克（Newark）是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大城市。但它还有另一个称号，即“全美最危险的地区”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区之一。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。           新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头，而PatchofLand的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。           这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到“千元土地”后，通过网络众筹在空地上建房、居住。即使这片区域原来的治安差，但当越来越多有固定收入的人群迁入后，治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环，居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。

稍有差池将影响民生   5月初，有1.7万人联名向卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)请愿，要求限制外国投资者在大温地区购房。而温市长罗品信（Gregor Robertson）提议通过徵收房屋投机税遏止房价上升。     梁栋材周一接受《星岛日报》记者访问时表示，政府采取措施控制房价很有必要，但并不容易实施，需要小心处理，不然会影响民生。   他说：「香港就有徵收投机税做法。买家第一套房只收普通税，第二套房就要加收更高的税。如果在温市实施这样的措施，则可能会影响整个楼市，导致失业。」     至于徵收空屋税，他指这种徵罚性措施不应提倡。梁栋材提议可将地税提高，然后大幅减少自住屋的地税，对空置房则不予减少。   他认为，这种做法会让外地的购房者觉得更好接受。  

        卑诗地产协会(BCREA)1日发表最新报告，预测2015年的房屋成交量，将创2007年以来的新高， 协会主席穆尔(Cameron Muir)表示，目前的经济成长状况良好，消费者信心稳固，在加上利率极低，因此认为需求量将持续上扬。         卑诗地产协会的最新预测提到，2014年卑诗省透过MLS系统成交总量为8万4000个单位，估计今年的成交总数将为9万4300个单位，比去年增长12.1%，也比10年平均值的8万3600个单位要高，尽管2016年时可能小幅下降2.9%，但成交总量仍有9万1600个单位。         在房价方面，卑诗地产协会亦预估7.4%的涨幅，平均房价为61万500元，不过协会同时预测，2016年的房价将仅以1.7%小幅上涨，平均价格落在62万1000元，主要原因为届时将会有更多的新屋落成。 卑诗地产协会的第二季预测显示，今年房屋成交量将创2007年来新高。         卑诗地产协会在这份预测报告中同时指出，大温的房屋需求量主要来自新移民与本地既有居民，虽然在高级豪宅方面，有出现来自外国买家投资的迹象，但以大温整体房市来说，仍属小众市场。         房价攀升动力来自独立屋         报告中也提到，大温房市目前属供不应求的状况，4月份的MLS系统房屋价格指数(Home Price Index)与去年同期相比，出现8.5%的攀升，主要动力还是来自于独立屋的价格上扬，因为目前市场内的独立屋已越来越少。         报告进一步分析，在过去5年间，大温独立屋的房屋价格指数已增加29%，但公寓类的指数仅小幅提升5%，今年大温地区的平均房屋售价预计会增加7%，落在87万元，估计明年还会有3%的涨幅，价格将为89万8000元。         若单就成交量来看，报告中预测大温在2015年的成交总数将为3万9400个单位，将比2014年增加16.9%，不过报告同时预测2016年的成交总数将下滑4.6%，总量为3万7600个单位。

        华人在加拿大人口变化，都市区发展过程中，能发挥怎样的作用?         无论是多伦多还是温哥华，媒体舆论或明说或暗示，都把矛头指向华人投资者或者炒房者。但是，从政府的角度来看，要出台限制的政策殊不容易。尽管有在野党要执政党做些事情来对付大都会年轻人买不起房子的问题，这也是为了讨好有怨气的选民或者给执政党出难题。         我觉得，卑诗反对党领袖的说法很合情理。他认为，说外资是拉抬房价的“罪魁祸首”没有数据的支持，要出台所谓的“打房政策”，在法理依据上也难以找到合法因素，一切都还需要收集资讯才能讨论这些措施。         政府和政客不支持“限制”的政策，并不表明“炒房”就可以通行无阻。华人在这个方面，能否“未雨绸缪”，既找到可以安置资金和争取投资效果的发展房地产途径，同时又可以用实际行动“以正视听”，让加拿大人看到华人赚钱是“君子爱财，取之有道”?这就是说，投资者要赚房地产钱是天经地义的事情，因为这里的房产市场是自由市场，华人投资者可以找到既赚钱又赢得“城市新建设者”美誉的“双赢之道”，就是参与都市建设。          一项最新的研究报告，以安大略省多伦多-哈密尔顿区(Toronto-Hamilton)的发展为研究对象，发现当地在2001和2011年之间增加上百万人口，有86%涌入将老社区改造成新都会区的开发区，成为独立的区域。同样道理，加拿大房价最高的卑诗大温地区，在都市规画上肯定也要采取将老社区改造成新发展区域的模式，或者说发展成高密度的新住宅区，以接纳更多人口，包括移民的涌入。         华人投资者能否加入这个开发的行列?是一个严峻的挑战。面对的困难有三个：一是这种新社区的开发靠单一富豪的资金难以支撑，需要集资进行，但华人投资者之间彼此的信任关系不强，这种资金的整合不容易;二是华人投资者在加拿大的信贷声誉不高，要从银行拿到融资贷款也不容易;三是华人投资者对本地的法律法规不清楚，对建设的程序不了解。         除了这三者，更重要的是，华人投资者要克服短视和赚快钱的“习惯思维”，要思考透过对加拿大的长线投资，来赢取社会尊重、取得信贷信用、争取造福社区、提升加拿大就业率等目标，这样的房地产开发，是摆脱“炒房赚快钱”刻板印象的捷径，也是为我们的移民后代创造安全成长环境的最好方法。         问题是，华人投资移民愿不愿意做?

  加拿大广播公司CBC报道说，今年5月，卡尔加里市待售的百万豪宅超过600栋，售出量只有65栋。   卡尔加里房地产局（The Calgary Real Estate Board，CREB）发布了5月的销售数据，与去年5月相比，卡尔加里今年5月的房产整体销售量下滑25%，平均房价下降1.5%，为47万8790加元/栋。     统计还显示，在5月份售出的房产中，近70%是价格低于50万加元的房子。   卡尔加里房地产局的首席经济学家Anne Marie Lurie说，由于油价下跌，裁员最厉害的是能源领域，而能源领域一直是推动豪宅市场（ 通常定义为价格100万加元以上的房产）的动力。   她说，在公共部门工作的人 – 警察、教师、消防队员、护士 – 与能源领域无关，所以在继续购房，但他们不是购置高端房产的群体。

爱德华兹(Chris Edwards)对加拿大广播公司(CBC)《新闻》(News)说﹐他住在泽费尔大道(Zephyr Avenue)﹐邻居采用欺凌战术﹐政府不得不援引城市附例﹐下令园艺与道路要保持4米距离。   附例执行官造访爱德华兹住处后﹐下令他拆除部分花园。但是﹐他是发起人﹐先向政府投诉﹐他的邻居违反城市附例﹐邻居一堵「相当丑陋的」水泥矮栏﹐延伸到他的物业。     爱德华兹说﹕「这似乎是邻居间的争拗﹐采用以牙还牙策略﹐这类争拗不应升级到这地步。」   邻居德戈索(Giam Piero DelGesso)对加拿大广播公司《新闻》诉说﹐爱德华兹不理睬他一再请求﹐不要将积雪扔到车道的他这一边﹐于是他在2月砌上一堵矮墙。德戈索说﹐他本来愿意﹐拆除这道矮墙﹐但需要邻居一个道歉﹐那人从不认错。他说﹕「我不想让事态升级﹐但他态度恶劣。我下车﹐他就伸出舌头。」   最终﹐附例执法人员到场﹐下令两家在30天内整理车道和园艺。   德戈索必须将水泥矮墙后移﹐爱德华兹必须缩小花园﹐包括拔除植物、山石与漂流木﹐遵守城市附例﹐园艺与道路必须保持4米距离。   爱德华兹说﹕「邻居欣赏这处花园﹐它美化社区。不得不拔除﹐真可惜。」但德戈索不以为然﹐他说﹕「我看不出它的好处﹐非常危险﹐市民驱车经过﹐小童在那里跌到﹐狗走过去﹐牠们会受伤。」

调查访问了200名卑诗省的物业代理，70%表示大多数潜在买家都不太可能或不愿意购买烟民居住的房屋。76%表示烟民曾居住的房屋，转售价格会较低。超过半数表示，曾有烟民居主的物业，价格可降低达10%。在大温以外的物业代理，多达92%认为物业价格会因居住者吸烟而降低，温哥华则为72%。77%受访物业代理说，烟民居住的房屋较难转售。   卑诗省肺部协会行政总裁麦克唐纳(Scott McDonald)表示，调查结果显示，吸烟除了损害健康外，更会令业主蒙受损失。这亦证明了省民都喜欢住在无烟的地方。   有物业代理表示，大多数买家都不喜欢烟味，虽然烟味可以透过重新髹漆、重铺地毡解决，但这些方法的花费亦不少。   他并指，在销售柏文的时候，买家除了会关心放盘单位是否曾有烟民居住外，亦关心邻居是否吸烟，例如在走廊嗅到烟味，都会影响购买意欲。

怀雅逊大学城市研究与土地开发中心，进行为期4个月的研究，发现仍拥有适合兴建低层房屋的土地的地区，如约克、皮尔、荷顿和杜咸等地区的政府，似乎没统计当中有多少是已完成基本建设的「熟地」﹙Serviced Land﹚，或有多少土地是适合兴建有迫切需要的联排别墅和独立屋。   根据省府的房屋政策文件说明，大多区须要各种住房，不仅是高密度的分契式大厦（highrise condo）发展项目，然而配合人口老化长期住房通常不足。中心高级研究员克雷顿（Frank Clayton）称：「缺乏低层房屋成为大多区一大问题，供求问题令二手屋竞价战更激烈。」     克雷顿称，大多区的新屋供应量，自2000年初期下降一半。2001至03年期间，区内约有3万间动工中的独立屋、半独立屋和镇屋，至2013至14年跌至仅1.5万间。   安省10年前进行的报告显示，从2011年起，大多区每年应兴建25,500间低层房屋，以应付人口增长，数字在2013年修正至2万间，然报告指出，自2010年起，建屋量每年少目标2,000间。

最近有加拿大人在change.org发动网上请愿，希望安省经济发展、就业及基建厅厅长杜杰（Brad Duguid）考虑立法禁止外国人投资大多伦多地区的房地产，已有超过1万人在网上联署支持。   据地产网站BuzzBuzzHome的报道，来自Richmond Hill的Shaan Brach三个星期前在网站change.org发起网上请愿运动，星期一有加速的象，于10小时内就增加了1,000人签署。     半数共管柏文属海外投资   发起人表示：「这个网上请愿是为了从大多伦多地区住宅区房地产市场过热的外国投资，保护现在的加拿大公民，包括新 ，这种富裕的外国投资策略结果正提高了房地产价格及拉低了我们的生活水平，因为它令加拿大人没有能力在自己的国家购买房屋。」   网上请愿指向《星报》早前一篇文章，当中提到约有50%的温哥华及多伦多的共管柏文单位均是外国人拥有，有15%的多伦多共管柏文单位是空置，显示它们纯粹是被用作投资。   不过，加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）去年12月发表的租赁市场调查显示，外国人在多伦多共管柏文市场的投资增加了2.4%，而在温哥华共管柏文市场的投资增加了2.3%。   请愿信中要求经济发展、就业及基建厅厅长杜杰效法2010年澳洲的新法例，限制外国人购买现有的住宅，但容许他们购买新建筑的房地产，以稳定房地产市场价格。

BCREA首席经济师穆尔(Cameron Muir)称，在强劲消费者信心和经济增长，以及持续低企按揭利率的带动下，预测房屋需求增加，今年本省透过俗称电脑盘(MLS)销售的房屋量会增加12.1%至94,260间，明年销量稍减2.9%至91,565间。尽管这不及2005年破纪录的106,300间销售量，但仍是2007年以来最高，也比过去10年平均销量83,600间为高。   卑诗平均屋价料升至逾61万   此外，预测今年本省平均屋价上升7.5%至610,800元，其中大温屋价平均上升7.1%至87万元，菲沙河谷则上升4.1%至53.9万元。至于明年，由于按揭利率可能有温和上升压力，加上新屋落成量增加，纾缓了屋价的上升，故预测明年本省平均屋价的上升幅度略为减慢，为1.7%至621,300元，而大温屋价上升3.2%至89.8万元。  

　　一项最新民调显示，加国富裕人士所拥有的物业产值已平均高达$150万元。   　　这与加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的最新房价数据形成鲜明对比。根据地产协会的数据，今年4月全国平均房价为$448,862元，如果扣除大多伦多和温哥华这两个热点楼市，4月平均房价仅为$339,893元。   　　根据蒙特利尔银行5月25日公布的调查报告，温哥华富裕人士所拥有的主要居所的平均产值为$400万元，而多伦多富裕人士的主要居所平均产值为$180万元。蒙特利尔银行的报告对于所谓富裕人士的定义，是指可投资资产超过$100万元的高净值人士。 　　此次调查发现，有95%加国富裕人士拥有自己的住房，其中有58%的人已经还清房贷，而尚未清偿房贷的人士剩余贷款额平均为$17.6万元。 　　加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)高级经济师麦克唐纳(David Macdonald)表示，许多加人在过去10至15年间积累了可观的财富，这其中部分原因是因为房地产市场持续红火。 　　麦克唐纳同时指出，如果居民在2002年就拥有一栋房屋并已清偿房贷，这无疑是一件好事，而这部分居民现在通常都比较富有，但其中大多数人都已年龄较大。相比之下，对于刚刚踏入楼市或是正在为偿还房贷而挣扎的20至40岁人士来说，他们在未来10年的债务负担可能还会继续增加，这尤其令人担忧。 　　蒙特利尔银行的调查还发现： 　　有36%富裕人士拥有第二套或附加物业;在这些人中有40%的人拥有二套甚至更多物业; 　　富裕人士购买第二套物业的首要理由是用于度假，有47%的受访者选择这一理由; 　　在拥有多套物业的人士中，有80%的人物业在加拿大，有27%的人有物业在美国，有11%的人在欧洲有物业; 　　魁北克省富裕人士主要居所的平均物业产值为$67.86万元，阿尔伯塔省富裕人士主要居所的平均物业产值为$71.95万元。 　　此次网上调查于去年10月15日至10月28日进行，共调查了306名18岁以上并至少拥有$100万元可投资资产的加拿大人，这些资产不包括雇员退休金计划、保险产品或他们手中所持的物业。 　

          据加拿大《明报》报道，置业是人生大事。不过据闻一些中国大陆的投资者只需指尖在手机屏幕上拨看一下来自微信的信息，便能安心作出越洋遥控在多伦多买房的决定。         地产经纪金明在谈及这个现象时十分看好微信在楼市中所发挥促销作用，并且相信愈来愈多的中国买家将会直接或间接使用这个手机通讯小程序来了解多伦多的楼市行情以至进行交易。         一般人来说置业涉及数十万元的投资所以是重大决定。换言之只是根据手机所得到的资料而越洋购房也许会给人有点不够慎重的印象。         不过根据这名Re/Max帝国地产的经纪微信是相熟朋友圈的互通消息，当中其实有一定信任的基础参考。这些朋友圈传来的信息并用以作出买房决定并非必定是鲁莽之举。         目前房地产的一个宣传手法是由地产经纪把房屋资料发送到微信中个人熟悉的朋友圈继而转接再传至其他多个朋友圈，这样便可收到到主动营销效果有机会接触到潜在买家最终促成下单交易。         金明指出由于这些楼盘信息来自可信任的朋友，实际上有一些中国大陆的买家看了这些数据之后图贪省时省力的方便进行越洋的买房交易。         根据这名地产经纪说，这些买家在作出决定之前可能已经时常留意加拿大的楼盘信息而且多半已对多伦多有一定的认识。         他又指出碍于现实会有中国大陆的买家不看楼便成交原因，是这些投资者不能长时间留在加拿大以致由居住在加拿大亲友代理买卖房产已经是习以为常的做法。         金明表示以前要取得网上信息只能透过计算机，但现在只要手机在手随时随地都能够接收到楼市的信息。而他相信在楼盘促销方面微信应能发挥很大的效用因为可以接触到大量的潜在年轻华裔买家。         他这样看重微信并非没有理由。他透露近期成功卖出了5个楼盘其中2个是有赖微信促成的。         他形容微信是继腾讯QQ之后最为快捷、方便及立体的华人交集圈。         他表示80%以上的华人每天都在看微信，他们不自觉的在看每隔几个小时便看一有时间又在看，所以透过这个小程序发放的楼盘信息可以接触到成千上万的潜在买家群。         不过金明仍然提醒这些越洋的买家由于没有亲自看楼，还是应当要弄清楚诸如采光、窗外景观以及室内间格是否有遮挡等方面的情况。         他表示他的做法是会到楼盘现场拍下短片让有意的买家先行看清楚以能身临其境般实实在在的感受一下。

豪宅拥有无敌海景。（资料图片）   近年不少中国人移民澳洲或在当地置业，但有报道指该国的投资移民政策，或令澳洲成为中国贪官的避难所，因此当局在压力下已开始加强审查移民申请人，同时对外国人涉违法购买房产的行为，加强打击力度。悉尼港珀角（Point Piper）一间豪宅，早前以高价售予一名有澳洲居留权的华裔买家后，促成交易的经纪随即被警方盯上，估计警方甚至已成立专责部门，集中火力调查豪宅交易。 澳洲媒体报道，位于悉尼港的3层高豪宅Mandalay于今年2月放盘，并在华裔女经纪涂燕翎及马卢夫的促成下，于5月20日售予一名华裔买家，价钱超过4千万澳元（逾2亿3千万港元）。报道指，一般豪宅需要一段时间才能找到买家，但这宗交易仅需3个月就能成交。马卢夫亦坦承，虽然珀角最近售出多栋豪宅，反映市场需求强劲，但如此快就拍板买下豪宅并不常见。 《澳洲人报》引述马卢夫称，在Mandalay成交后数天便有警员与他接触，他相信警方已成立特别部门，专门调查涉及外国人的离岸置业交易。不过他表示，对于受警方关注不感担心，认为迟早要适应当局的做法，而且地产经纪只负责买卖，其他事情并非他的责任。澳洲联邦警方对此拒绝回应，但报道引述当地多名地产经纪称，警方曾与他们接触，希望掌握外国买家的交易情况。 早前有报道指，部分在中国涉贪的官员加入澳洲国籍后，通过洗钱将非法所得，伪装成来自中国的正当商业收入，而在澳洲买豪宅就被指是洗钱方法之一。澳洲政府自近年开始严格执行外国人买楼规定，海外买家经澳洲外商投资审核委员会批准后，只可购买新楼。 另有数据显示，悉尼今年5月的楼价较去年同期上升，财长弗雷泽认为，悉尼正处于一般楼市泡沫出现的状况。他指银行利息处于历史新低，令民众过度投资买楼。

          中国投资者早在五年前已开始瞄准加国农地，至最近两、三年，在草原三省之一的沙斯卡其旺省，更出现疯抢潮，当地民众对外国投资者大量购买农田愈来愈感到担心，但价格上升，部分地主拟趁高出手。省府现准备是否复审目前的农田所有权法案，并征求各方意见。         根据沙省现行于1974年通过的法律规定，外国投资者只能购买不超过4公顷农地，不过省农业厅长斯图尔特（Lyle Stewart）承认，不少外国投资者要求省府修改法例，准许购买更多土地。…..对于有消息说，不少外国投资者透过不合法途径收购农地，斯图尔特强调目前没有这方面的证据，一些可疑个案也查无实据。          法新社曾经报导，一些境外投资者绕过禁令，购买数以千计公顷农地，转租给当地农民耕种。当地农民抱怨说，这样一来他们直接出售农地将变得困难。         至于这些投资者来自何方，当地普遍认为是来自中国，但也有来自印度及韩国的资金。此外，加国财团及退休基金也在沙省抢地。         由于国内外投资者抢地，沙省农地价格持续上涨，近3年最少上涨了45%。         当地房地产经纪公司Lane Realty Corp负责人拉恩（Bob Lane）认为，目前沙省限制外国投资者购买土地的法规很有成效， 既让那些从荷兰、德国、法国、南非等国移民来加拿大的人，可以在沙省落户当农民，较快的融入当地，又没有给外国投资财团大量吞并沙省农田的机会。         至于农场主方面，对是否应该放松对农田所有权的管制也有不同的看法。有人希望土地和农地不管出售多少次，都继续由沙省人自己经营管理；但也有人希望农地能够获得外国投资者高价收购。     中国投资者萨省狂买农场 吓坏加拿大人         在加拿大萨斯喀彻温省，农田面积达到土地总面积的45%。农田价格在去年平均上涨了10%。据住在奥格马村附近的农民哈德森（Ian Hudson）说，在中国移民定居地，农田价格在过去三年上涨了近50%。         中国移民大规模的投资买地也引起部分当地人的担忧：加拿大年轻一代的农民是否会被挤出市场？但目前没有任何迹象表明，大规模买地背后有中国政府的支持，更何况购买者每人土地的持有面积并不大。 当地人的担忧         尽管如此，要求当地市长对此进行调查的呼声越来越高，萨斯喀彻温省的政府官员也从去年开始重视该问题。“萨斯喀彻温省法律明确规定，只有加拿大公民和该地 区的永久居民允许投资购买（10亩以上）农田”，省农业部长斯图尔特（Lyle Stewart）告诉法新社。另外农业企业也必须是100%加拿大独资。         不过斯图尔特补充说，他们聘请了专员来调查有关“有利益集团企图规避相关法律，由他国资金资助”，以及“投资的钱从哪里来”等传言。他表示，发现了“两三个可疑的例子”，正在进行进一步审查。不过这位农业部长不愿在调查进行时透露更多细节。         斯图尔特还指出，萨斯喀彻温省的房地产价格相对便宜，税收不高，而借贷利率更是处于历史最低水平。在大宗商品价格都在上涨的大环境下，“这里是绝佳的投资机会”。 中国政府授意买田？         尽管如此，此前中国国有企业曾大规模购买邻省阿尔伯塔的产油田，迫使渥太华收紧其投资方针，以防止他国政府控制加拿大资源。有此先例，很多萨斯喀彻温省人立刻认为，中国现在想通过该省的农田养活中国人民。         “有些人说，购买农田是中国政府授意的，这不是事实。”萨斯喀彻温省一家房地产投资公司总裁、39岁的胡安迪（Andy Hu）对法新社说。“投资者都是寻找好商机的普通人。”         胡安迪的公司Maxcrop成立于2009年，公司名下的占地3000公顷（7400英亩），同时还为投资者们管理者近3万公顷土地。 农业种植         在2004年移民加拿大前，胡安迪是一名玩具厂经理。来加拿大后，他先在阿尔伯塔省做房地产生意，在看到萨斯喀彻温省大量“被低估价”农田的潜在利润后， 他搬来这里。他表示，中国新兴中产阶级“需要更多的蛋白质”，而且“他们愿意为优质食品花钱”。为了找到最好的土地，胡安迪走遍了全省，并最终选择了奥格 马——这个仅有400名固定居民的小村庄。         他的大部分客户是投资者，而非农民。一些虽然拥有加拿大国籍，但居住在国外。这些人购买了数千公顷的土地后交给胡安迪的公司管理，现在又被该公司租赁给当 地农民耕作。但如此大规模购地让加拿大当地年轻农民自己置地变得更难。家里世代务农、现年34岁的伦纳德（Stuart Leonard）这样表示。 巨大的商机         谢尔顿•邹带着运动帽和墨镜，开着大型皮卡，他和妻子以及两个女儿一年前搬到了奥格马。他曾参加了89年的六四学运，而后辗转出国。他在这里买了1600公顷的农田和设备，花了150万，其中部分钱是向家人借来的。         谢尔顿•邹（Sheldon Zou）的农田耕作经验非常有限，他主要依靠当地人的帮助，教他如何料理农场。今年，他第一次播种了自己的油菜田。         对于胡安迪而言，农作物种植仅仅是个开始。他表示在奥格马附近的小镇上开了一家养羊场，雇了一名年轻的中国移民及妻子在羊场务工。他的目标是在两三年内养殖5000头羊，发展成加拿大最大的养羊场，并且羊肉全部出口中国。他说，“这里蕴含巨大的商机”。         不过土生土长的加拿大农民伦纳德对此表示怀疑。他反问道，“那些大公司从来不自己务农。他们难不成要把我们全部变成雇工，为他们种地？”

　　据 Insights West poll 报道，超过四分之三的温哥华市民倾向于征收空房拥有税。在5月做过的一份网络调查中出现了同样的声音，73%的卑诗市民同意，Vancouver和Metro的呼声更是高达77%。其中反映最积极的是18到34岁的群体以及家庭收入最高的群体。 　　但是，也有不同意见存在，35%的中东人认为，征税这属于歧视。不管在怎么样，有一点是大家都同意的，那就是空房会损害社区和谐。 　　“其实有房者，从这之中是受益的，因为他们的财富增加了。”公共事务副董事Mario Canseco这样说。另一方面，Mayor Gregor Robertso认为，省政府应当立马采取行动调配房屋市场。其称，“温哥华确实需要征税，以确保本地居民买得起房。”但，目前来看，Mayor办公室并没有想要加税，因为他们觉得房价会跌。 　　从大局来看，征税有其利有其弊，对于首次买房的人来说，自然是好的，但是对于依靠房产贷款抵押投资的，那无疑就是不利的。  

香港豪宅一直是亚洲富豪的投资目标，图为在山顶的豪宅。（取自中介网站）   　　全球富豪人数上涨快速，然而增长速度最快的非亚洲莫属，净资产超过3000万美元的超级富豪，名下的房地产更是遍布世界各地，而香港及多伦多豪宅均列入十大投资房地产热门都市。   　　克利斯蒂国际房地产公司（Christie's International Real Estate）最新的「2015奢侈定义报告」（Luxury Defined Report）指出，迪拜、香港、伦敦、洛杉矶、迈阿密、纽约、巴黎、三藩市、悉尼及多伦多，是去年投资房地产最热门的选择。全球豪宅的平均起价为200 万元，比华利山庄豪宅起价800万元，为全球起价最高的地区。   　　克利斯蒂国际房地产公司总裁康恩（Dan Conn）表示，超级富豪一直都在分散投资，而投资全球金融枢纽的豪宅正是他们的重要选择之一。他们希望投资在安全的地方，并期待一定合理的回报。而亚洲富豪们投资房地产，能为孩子提供好的教育也是重要吸引力之一，因此在加拿大或其他国家的城市，甚至郊区购买豪宅。着名的普林斯顿大学（Priceton）就在郊区，作为全球最好的大学之一，吸引大批海外买家在附近买房。 　　富豪投资从过去的珠宝、艺术品开始朝豪宅发展，也造就了2014年的交易价格新高。康恩还说，豪宅已经成为一项重要的收藏品，豪宅也成为地产市场的一个新热门词。 　　据总部设在英国的地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的「2015财富报告」（Wealth Report）显示，去年亚洲富豪人数成长3.5%，比世界平均成长速度3.1%还要高，为全球成长速度最快的地区。而房地产也成为亚洲富豪投资的重点，亚洲超级富豪的投资项目组合中，平均38%为房地产。  

  　　温哥华和多伦多，加拿大最知名也最有代表性的两座城市。同样，两地的地产市场非常火热，房价遥遥领先于其他城市。很长一段时间以来，加拿大地产市场一直在上演着“双城记”。   　　温哥华和多伦多房价未触顶   　　上周，加拿大国家银行公布了4月份年度综合房价指数(Teranet-National Bank National Composite House Price Index)，虽然4月的平均房价创下历史新高，但涨幅放缓。 　　报告表示，综合房价同一年前相比增加了4.4%，与3月相比增加了0.2%，今年3月房价指数的年增长为4.7%。除了2009年经济衰退期，今年 4月的月增长率是综合房价指数被记录17年来最薄弱的4月数据。除了多伦多和温哥华，其他城市的房价都已经从历史高点下跌，而温哥华和多伦多强有力的独立屋市场拉动了全国房价指数的上升。 　　在被统计的11个城市中，有9个城市的价格都从历史最高点下降，国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault在报告中写道，“加拿大多数城市正在经历房价的调整，目前温哥华和多伦多两大城市的地产市场仍很紧俏，未来几个月仍将保持这一趋势，但同时其他地区市场的疲软将限制国家整体房市价格的大幅度上涨。” 　　自2009年6月，全球金融危机阻滞价格上涨以来，国家房价指数增加了37.8%，温哥华和多伦多在这段时期房价分别上涨42.3%和59.2%。温哥华4月的综合房屋指针价格(Benchmark Price)同一年前相比增长4.8%。根据大温地产局的数据，4月的独立屋平均房价为67万3000元。温哥华西区和西温，指针价格已经达到250万元和220万元。多伦多也是如此，国家银行的综合房价指数显示，多伦多今年4月的房价较去年同期上涨7.6%。 　　虽然受到油价下降的影响，但是卡尔加里和埃德蒙顿的房价并没有像预想中一样大幅下降，卡尔加里房价轻微上涨0.2%，不过与去年同期相比下跌 0.6%。埃德蒙顿房价上涨0.6%，与去年同期相比增加4.7%。相比，渥太华则经历了惨重的下跌，房价同上月相比重跌2.3%，和去年同期相比更是下跌4.1%。 　　其他城市变化较小，温尼伯格房价增长1.9%，魁北克城增长1.72%，蒙特利尔增长0.97%，哈利法克斯增加0.7%，维多利亚下降0.2%，汉米尔顿下降0.1%。 　　房屋销量全国不均衡 　　根据加拿大地产协会的数据，4月全国房屋销量增加2.3%，是今年连续第3个月的直线增长，和去年同期相比增加了10%。 　　从房屋销售情况来看，温哥华和多伦多依旧处于领头羊的位置，温哥华4月房屋销售量同去年同期相比上涨37.7%。蒙特利尔银行(BMO)的首席经济学家Douglas Porter表示，这不仅是加拿大最高的涨幅，而且表示增长速度很快。多伦多的销售量上升16.5%。Porter认为，目前这两个城市仍属于卖方市场，独立屋极度短缺，公寓供应量丰富。 　　在加拿大的26个主要城市中，有16个城市的销售量都出现2位数的增长，其中有7个增长率超过20%，温哥华的增长将近38%。Porter指出，这体现了加拿大地产市场的弹力，从销量上看不只是温哥华和多伦多的天下。 　　受到油价下跌影响，3个石油省份城市，卡尔加里、埃德蒙顿和雷吉那，销量都呈两位数下降，萨斯卡通下降9.7%。 　　建设稳健而持续的地产市场 　　加拿大6年前躲过了美国房市的危机，但是各个金融机构和经济学家一直在警告和担心加拿大的房市过热问题，争论加拿大到底是会重蹈美国覆辙还是软着陆。《加拿大地产周刊》在5月7日第12期刊物中曾经发表文章《六大权威金融机构证实：加拿大房价被高估》，根据6大权威机构的观点和数据发现，加拿大房价确实被高估，但仍在可控范围内。 　　澳大利亚已经对投资房地产的外国投资者进行限制，但是加拿大并不打算追随其步伐。一些分析师认为应该对外国投资者征税，以冷却多伦多、尤其是温哥华的地产市场，但加拿大总理哈珀上周四表示，目前政府不会考虑这种做法，但会持续关注地产市场。 　　现在加拿大的按揭及家庭收入比率(debt-to-income ratio)已经高达163.3，银行还在持续推出低利率产品。哈珀认为，受到低利率的刺激，很多人借贷过多，这其实是非常危险的。“人们应该提高警惕，从长期来看，我们希望建设的是稳健而持续的地产市场。” 加拿大主要城市房价变化 城市 从最高价下降幅度 最高价时间 距最高价时间（月） Victoria -5.1% 2010-06 58 Vancouver 0.0% 2015-04 0 Calgary -1.9% 2014-10 6 Edmonton -2.6% 2007-09 91 Winnipeg -0.9% 2014-09 7 Hamilton -0.4% 2014-12 4 Toronto 0.0% 2015-04 0 Ottawa-Gatineau -6.1% 2014-08 8 Montreal -3.3% 2014-07 9 Quebec City -0.3% 2013-07 21 Halifax -3.1% 2013-06 22 Composite Index 0.0% 2015-04 0 （作者: Tiffany）  

　“我们的建设不会是无限制的，我们会很快结束的，”今日，在新加坡举行的香格里拉会议结束后，国防大学战略教研部教授金一南少将与外媒记者谈到南海岛礁建设时如是称。 　　会议一开始，美国国防部长卡特就在大会演讲中称，中国18个月内在南海开拓了超过2000英亩，比其他国家之前加起来的都多，也比这个地区中之前的整段历史还多。“中国还要走多远，并不明确，这也是为什么南海地区局势紧张，并成为世界媒体头条的原因。”他说这“不仅仅是美国的忧虑，很多国家都有同样的忧虑”；并呼吁所有争端国家马上停止岛屿建设。 　　“中国什么时候会停止岛屿建设？”这个问题成为外媒记者追逐中方代表最常问的问题之一。　　 国防大学战略教研部教授金一南少将参加香格里拉峰会 　　国防大学战略教研部教授金一南称，中方的南海岛屿建设大概是从2013年开始。他一再强调，中方的建设完全在自己的主权范围之内。 　　“我们反复讲过了，这个建设不会是永久的，我们是滞后的，对方已经建了10年、20年了，我们今天刚刚开始建设。你看看在南海拥有的机场我们一个都没有，他们10年、20年都建好了，所以我们今天建设，第一是有限的，第二是可控的，不会很长时间。”    　　有外媒记者接着追问：“为什么中国这么着急要在南海做这些岛礁建设？” 　　“中国没有着急，”金一南说，中国对有关权益拥有充分的历史和法律依据，已经搁置了40年，“40年时间过去了，甚至半个世纪过去了，你说我们着急吗？我们表现了最大的耐心。” 　　至于美方称中国“18个月内建设2000英亩”这样的“惊人速度”，金一南表示，快不是因为我们“着急”，而是中国今天的工程能力就是这么强。“你看北京、上海的建筑，摩天大楼建起来都非常快，有些建设速度比日本还要快。我觉得如果要是菲律宾有这个能力，它会比我们更快的。不是说我们特别着急，赶快把它建好，不是这个意思；这是今天中国的工程能力就这么强。” 　　“如果中方短时间内不会立刻停止岛礁建设，怎么去采取措施维护南海地区的稳定局势呢？”外媒记者紧追不舍。  　　“那就希望各方克制了，”金一南回应，“我们的建设不影响航道安全，不影响各方的利益，所以说各方不要主动挑衅。我们不会做任何挑衅的行动，我们只是在自己控制的礁盘上进行一些建设，就像一个家庭一样，这个院子是你的，你在院子搭这样一个窝，搞一个平台，弄一个露台，完全是你自己的事情。如果邻居说，你不许建这个平台，你不许栽这个树，那就侵犯了你的主权。我们建设这个平台，完全是为了南海和平的用途，所以说各方不要过多反应。我们的建设不会是无限制的，我们会很快结束的。”    　　（凤凰网：孙莹） 　　金一南：南海航线安全是一个伪命题 　　中国国防大学金一南少将在香格里拉对话会期间接受媒体采访，对于峰会聚焦的美国防长卡特和新加坡总理李显龙的发言进行点评，他认为，李显龙的讲话令人忧虑，而卡特防长今早的讲话为今后中美两军的合作给出了初步答案，即加强合作与交流。 　　金一南表示，卡特防长的讲话相较于去年安倍晋三与哈格尔的讲话较为温和，实际上，香格里拉对话会的氛围是和全球经济大形势是相连的，这个过程也是会议主办方自身的一种摸索和提升。 　　“香会的组织者们有待提升。”金一南说，譬如说昨天的开幕式，主办方一味就南海问题提出看法，原本香会是一个讨论地区安全的会议，但是却被日美制造成为吵架、撕裂地区的场所。 　　“没有安全就没有发展，没有发展就没有地区繁荣。”金一南强调，香格里拉对话会是给大家提供讨论的平台，不是在这里相互划分集团。 　　南海在2002年已经有了《南海各方行为宣言》，而如何再达成具有法律约束力的共识，金一南表示，这需要看南海今后会谈的结果。“这个结果一定是区内力量达成的共识，而不是域外媒体强加的结果。”他强调。 　　“我昨晚听完李显龙总理的讲话后充满忧虑。”金一南说，李的开幕演讲提到一个关键点，即中美合作或者对抗将会对地区未来具有重大影响。对抗是单方面，而合作则是双向的，前一段时间以来，中国一直主动表现出合作的意愿，但是美方摆出的却是对抗姿态，如果说大家对李显龙昨日的讲话摸不清风向，那么，今天卡特国防部长的讲话就给予了初步的回答，即，中美今后还是要以加强合作与交往为主。 　　金一南提到，所谓的南海航线安全在这时提出来是一个伪命题，因为南海航线在各国的保障下一直都很安全。至于中国在岛礁上的建设，金一南说道，南海有200万平方公里，而卡特防长所指的2000公顷，这个面积与南海数百万公里的面积起来，微不足道。 　　他又表示，中国在南海岛礁上的建设也具有合法性，这符合《国际法》以及国内有关海洋评估、环境评估的法律，另一方面，中国在南海的建设是滞后的，晚了三十年，过去三十年来，我们一直提“搁置争议，共同开发”，但很遗憾，看到的却是邻国加紧搭建油井，50多个礁盘我们只守了其中7个，因此，中国当前的的南海开发是被迫进行开发。 　　他又强调，我们的岛礁建设不具有排他性，这一点其他任何南海申索国都没有做到，无论是联合搜救、反海盗还是海洋环境保护。 　　“中国作为负责任的大国，在南海议题上进一步去彰显，包括南海航行保证、地区安全合作、纠纷以及环保。”金一南说道。

　　当房东? 中加待遇大不同   　　笔者有一位朋友，现在住大温城市屋，打算近期升级换代到独立屋。现在独立屋的价格节节高升，能看上的房子价格都不低，算下来还房贷的压力很大，因此考虑买一个带出租单元的房子，收房租来补贴贷款。朋友觉得当房东挺简单，她在国内有两套出租的物业，一直收益不错，租客稳定素质也高，到期租客主动把房租打在账户里，她基本不用操心。听我解释了这边当房东的待遇，朋友犹豫了……   　　首先，房租随便涨是不可能的。国内目前的租房价格还是房东说了算，除了合同期内价格固定，每年续约时房东涨价基本随心所欲。加拿大就不一样了，根据 BC省现行的规定，房东每年只可涨一次房租，涨租金额必须符合法规，如有逾越，需提前报送审批，涨房租的通知要提前三个月送达房客手中。2015年民宅房租涨幅最高是2.5%，1000月租可涨25加币，2014年涨幅最高2.2%。算涨幅时，房东连小数点后一位也不能四舍五入，比如700加币的房租，2015年可涨17.5加币，房东涨18加币就是违规了。 　　其次，面对拖欠房租的房客，房东可采取的措施有限。朋友在国内出租房屋为了降低风险，与租客协商提高了押金金额，这样碰上拖欠房租的房客不至于太被动。这里就不一样了，押金数额不可超过半个月房租，如果有宠物可收宠物押金，但也不超过半个月，总共一个月押金在手。如果房客拖欠房租，自拖欠之日起，房东向房客发10日notice(10 Day Notice to End Tenancy for Unpaid Rent or Utilitlies), 如何发送、如何计算送达日期都有讲究，房客收到notice的5日内缴清房租就不算违约。如果这个阶段不能解决问题，有可能是碰上无赖房客了，后续只能开始申请直接占有令甚至法院的占有令。申请各种命令期间，房东劳心费神损失金钱，房客却有可能悠哉悠哉免费的住着房东的房子。如果房东和房客还住在一栋房子里，低头不见抬头见，却什么也不能做，真是别提多糟心了。 　　在加拿大BC省，尽管按规定房东和房客对维护维修房屋及屋内设施有共同责任，但是由于规定偏向于对房客的保护，实际操作中房东对维护维修承担了绝大部分费用。这里的人工费贵的惊人，为了节省费用，不少房东都成了业余的维修工人，而且还必须按时赶到。如果房东不能及时维修，房客有权力自己找人进行维修，并将维修费用从月租中扣除。 　　除了以上的几点，加拿大的房东待遇和国内的房东还有很多不同之处，比如租房的续约和解约细节、房东探视房屋情况时需要做出的通知、买房和卖房时对租约的处理、房东收回房屋自住的时限和步骤等等。总体来说，在加拿大做房东的责任和风险比国内更大。如果想省时省力，房东可许可证管理公司来管理出租房，代价是付出月租的一部分当管理费。如果凡事亲力亲为，那么开始就应谨慎挑选信用好的租客，熟悉租房合同的各种规定，必要时利用法律法规保护自己的利益。（作者: 妮可 ）  

　　加国楼价愈走愈高，尤其多伦多和温哥华，很多人都有一种看法，认为是因为华裔买家入市推高了价钱。多伦多地产商会主席就并不同意这看法，更不同意要为此作出管制。   　　多伦多地产商会(TREB)主席埃瑟林顿(Paul Etherington)昨天批评说，澳洲政府针对海外投资者在澳洲买房置产采取限制措施是错误的，因为房地产市场是一个自由市场，任何人只要有经济能力买房，就应让他们买。   　　埃瑟林顿昨晚反驳时表示，有关中国投资者进军加国房地产市场，造成加拿大房价愠升的说法是站不住脚的。从目前的情况来看，在加拿大买房置产的海外投资者不仅包括来自中国的买家，还包括来自印度等亚洲其他国家和欧洲的买家，中国买家实际上仅占很小的比例。 　　在他看来，导致加拿大房价连年上升的主要原因包括∶第一，加拿大经济发展势头强劲;第二，房屋贷款按揭利率低企;第三，加国各地当前的房地产市场相当稳健。他说∶「即使上述3个因素中有任何因素出现变化，预期仍不会影响海外投资者在加拿大的买房意欲。」 　　华裔柯化战不敌白人买家 　　有华裔地产经纪表示，在大多伦多地区的房地产市场，在买房时争抢柯化的不仅有华裔买家，还包括其他族裔的买家，主要取决于房子所在的地点和地区。他举例说，他本人在周四(28日)晚亲身经历了两场竞争激烈的柯化战，但最终仍功亏一篑、败下阵来。 　　该经纪表示，他的华裔客户看中了位于烈治文山市北面、邻近奥罗拉的一栋独立屋，面积约有3,000平方尺，开价90万元。就在周四晚，他与另外4名地产经纪从7时开始揭开柯化战的序幕，直至当天深夜11时半胜负揭晓，获胜者是一名白人买家，以103万元的超叫价成交。 　　他说∶「在总共5名买家中，只有我的客户是华裔，其馀的包括白人和印度人。我们落败的4名地产经纪在当晚还移师邻近一条街上抢另一栋独立屋，但最终获胜的也不是华人买家。」 　　该经纪认为，在万锦市和士嘉堡这两个华裔移民聚居的地区，加入柯化战的确实以华裔买家为主，但在其他较为多元化的地区，大打柯化战的买家则拥有多元化的族裔背景，华裔买家所占的比例并不算多。  

      　　家俱店Zephyr东主想不通，为何每年须为停车位缴付高达3,800元的物业税。Google街景 　　 加国楼市畅旺，但未必人人受惠。加拿大各大城市市中心的独立商舖的东主们，便面对严峻的物业税问题，有店舖的物业税款在8年间升了1倍有多，连一个没有服务提供的停车空间，每年也要向市府“进贡”3,800元。有专家估计，多伦多市中心的商舖，比住宅要缴付多两倍的税款。有东主要求当局检讨有关税制，特别是在楼价波动之时。   　　加通社：哈里法斯（Halifax）傢俱店Zephyr东主Matina Aucoin，无论如何也想不通，为何要为店舖旁边、空空如也的停车场车位，每年向市政府缴付高达3,800元的物业税。店舖所在的大街Quinpool Road，商店大多是独立小店，包括有机食品店、餐馆及时装店等。48岁的Matina Aucoin表示，当地楼价近年急升，其楼宇及所设停车位的物业税亦随之上升。根据该处的潜在转售价值，她原本要为此每年须缴纳高达5,000元物业税；经上诉后近期才减至3,800元。   　　她表示，不明为何每年须为一个停车位缴付如此高昂的物业税。她估计今年缴税总计达2.2万元，较2007年的1万元升逾一倍多。“我们处于岌岌可危的位置，因某人可前来以高价买下物业，正如就在我店旁的物业，令我们的物业税大升”。 　　叹家庭式小店难开业 　　除了哈里法斯，满地可亦有类似情况。圣洛朗大道（Saint Laurent Boulevard）商会前理事Glenn Castanheira指，市内街道环境改善后，投资者于2006至2007年间炒卖附近一带物业，其父母经营的葡式烤肉店Coco-Rico于过去十年间的每年缴税金额由5,300元升近一倍多至11,800元。不少个案中，有关税额升达一至两倍，慨叹好像其父母的小本家庭式店舖于现时难以开业。本身是满地可市反对党市议员经济顾问的Castanheira为，当局应加征商业收入税，以减少依赖商业物业税，令小企难以生存。 　　注册会计师Andrew Murphy一直利用公余时间，把中心街道商业物业税跟“超级广场”（big box stores）地区的物业税与住宅税作比较。他指有关问题的本质是，市内密度高地区的物业税额远超商务园超大地区的税额。 　　哈里法斯区市财政和税收政策经理Bruce Fisher指出，订立物业税为财产税，业主最终可售出图利。有指市区小企所缴物业税低于超级广场及商场地区的商户所缴，税制不公；他指此说法或未考虑到每区的不同类型楼宇。“我们可否确定指一地区所缴税款高于另一区就是不公平？这很难如此一概而论。以评税而言，我们所见是非常不同的模式”。 　　哈里法斯市议会上月表决，市府须就Aucoin及Murphy等提出的问题审视有关税制，预计将于今年秋季汇报。  

　　美国「华尔街日报」引述中国消息人士报导，中国即将宣布放宽个人和企业海外投资限制，目的是将人民币国际化推向一个新的门槛，而放宽的投资可直接购买海外股票、债券及房地产。若消息获证实，一直是中国投资者目标的温哥华房市，目前的疯狂状态，将会火上加油。   　　「华尔街日报」引述知情中国官员透露，预计中国国务院将在未来几周宣布新举措，将允许中国个人和企业直接购买海外市场上的股票、债券以及房地产，取消这方面的投资限制。   　　有关官员表示，新措施实施初期，将只允许某些指定自贸区内的个人和企业这样做，但未来将逐渐扩大试点范围。这种渐进式做法正是中国的典型策略。 　　这些官员称，最先受益的将是那些注册地在上海等自贸区以及深圳前海地区公司的员工，初始阶段的要求是至少拥有人民币100万元（16万2000加元）资产。 　　据悉，中国政府希望避免出现大量资金流出从而令国内经济进一步走软。而如果出现大量资金流入，则会进一步增大人民币升值压力，使国内出口商更难以在海外市场竞争。 　　目前，一般中国民众的投资选择非常有限，存款利率通常低于通货膨胀率，结果是大量储蓄资金流入股市和房市，造成股市时常大起大落，令许多城市的房地产市场泡沫膨胀。 　　由于温哥华房地产一直以是中国投资者及资金钟情的目标，也引起中国投资者推高大温房价的议题，若有关措施最终获证实，不难想像，现时有如脱缰之马的房价再进一步上升。  

　　大温房价的飙升似以陷入疯狂境地，也成为民间与官府的热炒话题，孰令致之？有说是「过江龙」与外国资金资金涌入，也有说是「地头虫」与本地资金才是主力。香港「南华早报」驻温哥华记者Ian Young则说是过去十年投资移民带来的「荒诞」！   　　对于一些人认为，是外国资金是其中一个令房价狂升的因素，Ian Young反问，难道其他地区的市场不会受到同样的影响吗？   　　对于一些人认为，房价过高是无法避免的问题，毕竟温哥华的土地供应有限。但Ian Young指出，其他很多城市也面临相同的问题，例如纽约和新加坡。这两个城市生活成本都很高，但在房价的「不可负担水平」方面，则则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平（房屋价格／收入比为10.6），纽约（6.1），新加坡（5.0）。 　　他说，统计数据发现，仅在十年前，温哥华的价格与收入比仅为5.3。 　　至于低息变相鼓励「入市」的说法，Ian Young认为全球都处于低息环境之中，所以是无法解释究竟是什么令温哥华的房市如此特殊。 　　他列举多项理据后认为，造成温哥华房市陷于疯狂，原因在于中国富裕移民在过去十年内爆发式增长。 　　他说， 2005到2012年之间，在联邦移民部已废除的旧有投资移民计划及魁省投资移民计画下，就共计有4.5万名中国富人移民来到温哥华。相比之下，美国同期在EB-5 投资移民计画下，仅接受了9450宗投资移民申请。 　　结果是，温哥华近十年接收的富裕投资移民，是全球所有城市中最多，这也反映在最近十年，大温的房价一直上升，尤其面对中国最近一年经济发展不前的情况下，资金的出路更汹涌的到温哥华来。 　　对于一些人提出限制外国人置业，Ian Young直指加拿大从来没有统计外国人置业的数据，何来限制？因而怀疑能否对起到作用。 　　他又认为，外国投资者主导温哥华市场的说法只是个迷思，因为这些「外国」买家通常都拥有加拿大居留权或持双国籍，有些则通过合法代理人来购买（例如拥有居住权的配偶或子女）。 　　Ian Young说，就算政府有意愿应对，限制外国资金将比限制外国买家更加困难。