地产

周峰峰（Fengfeng Zhou音译）和他的妻子现如今无房可住，自从他们移民加拿大后，他们在房地产市场上的第一次投资就遭遇重创，不仅房子没拿到，他们还要争夺此前支付的$50,300加币的押金。 据CBC新闻报道，周先生的妻子在2018年3月份时支付了这笔押金，以确保他们在Trinity Ravine Towers这栋计划建设的公寓里获得所谓的终身租约。而这栋公寓是属于计划在士嘉堡建设的基督教老年人信仰社区之一。 但在项目宣布建设六年后，原本要推掉改建高楼公寓的停车场仍然空无一人没有变化。 一个名为Global Kingdom Ministries的五旬节基督教会该项目的幕后推手之一，但很显然他们没有按原计划进行他们的项目。 虽然目前负责开发的公司已经退还了一些人的押金，但仍有很多人没有拿到。 周先生告诉CBC新闻说：“我们觉得我们被操纵和欺骗了。” 那什么是终身租约呢，简而言之就是你可以长期使用一个单位的权力，时间长度通常到购买者去世才算失效。但这样的单位你没有处置权，不能去银行进行抵押贷款，想要出手只能转让。 根据房地产研究公司Urbanation的数据，2020年大多地区有九个公寓项目被取消，而今年迄今为止有五个公寓项目被取消，Trinity Ravine Towers就是其中之一。这栋高楼公寓一共被取消了565单位，其他几个公寓被取消的单位加在一起也有4,489个。 该项目的所有者，现在称为Trinity Ravine Communities 公司表示他们一直在发放退款，并承诺在1月中旬之前将所有押金退还给提出要求的人。该公司还表示，他们正在计划一个替代项目。 而周先生却表示，他对在一月份拿到押金并不乐观。他向CBC新闻展示的电子邮件中显示，教会多次推迟了他们的退款日期。 周先生说：“我对他们失去了信任。” 周先生和他的妻子现在只能租房子住，此前他们一直等待自己的公寓可以建成。周先生表示，但现在即使他们拿回了押金$50,300加币，也不太可能用它来购买房产。 他说：“房价上涨了这么多，买房是不可能的了。" 律师警告这样的终身租约要小心 当涉及到施工前项目的终身租赁时,购房者就要小心了。Trinity Ravine的取消就是一个很好的例子，因为他们其实不必遵循与施工前公寓开发相同的规则。 终身租约通常面向可以独立生活的老年人。这些项目通常由慈善机构拥有和运营，包括被称为赞助商的宗教团体和老年人组织。 赞助商创建一个社区，提供量身定制的便利设施、节目和社交活动，帮助老年人独立生活。同时与购买类似的公寓单位相比，这些公寓的价格也更低。 但是，在施工前为终身租赁支付押金时，与购买施工前的公寓单元相比，消费者的保护较少。 房地产律师约翰·齐纳蒂 (John Zinati) 说：“在安省，没有专门的立法来规范这样终身租赁。”约翰的公司最近才审查了两名客户与Trinity Ravine签署的租赁协议。 Tarion是一个由安省政府建立的组织，旨在保护购买新房的人们。但像这样的终身租赁并不受Tarion的管辖。这意味着如果项目被推迟或取消，赞助商可能不需要退还押金，押金也不必存放在律师的信托账户中。 在给CBC新闻的一份声明中，Trinity Ravine Community公司为退款时间比预期的要长进行了道歉。 他们表示：“我们完全理解现有顾客的失望和担忧，我们正在努力完成所有退款，并在2022年1月中旬之前支付利息。” 该公司没有回答有关到底多少人购买了终身租约或有多少人仍在等待退款的问题。 这家公司表示，虽然最初的项目没有按计划进行，但他们“目前正在评估各种选择，预计这些选择将使他们给顾客提供新的住房选择。” 但该公司也并没有回答有关导致该项目取消的原因的问题。 只不过在2019年4月通过电子邮件发送给他们终身租赁持有人的邮件中，该公司告诉他们，公司没有从多伦多市获得所有必需的建筑许可。但公司明确表示了挖掘工作仍然可以继续进行。 在今年2月的消息更新中，Trinity Ravine公司又宣布他们不会按原计划进行，而这次他们把原因咎于大流行造成的经济动荡。该公司甚至还指责该市不接受其提议的预制建筑形式，他们还指望通过这种形式来降低建筑成本。 周先生用自己的切身经历警告大家，小心这种可能存在的房产“骗局”。

尽管 2021 年 11 月下半月的天气可以用恶劣来形容，但是大温地产局（REBGV）、菲沙河谷地产局（FVREB）均表示，房屋销售继续激增！ 与此同时，挂牌量却在减少，市场上房屋供应欠缺是房价上升的最大因素。   菲沙河谷房地产委员会 (FVREB) 报告 菲沙河谷内某些地区的房源成交速度非常快，尤其是素里、兰里、阿博斯福（Abbotsford）、Mission。 菲沙河谷房地产委员会 (FVREB) 最新发布的上个月业绩统计数据显示： 尽管Abbotsford 受到东部地区洪水泛滥和 1 号高速公路关闭的影响尤其严重，但该地的独立屋销售量达 114 套，仅比 2021 年 10 月少2套。联排别墅和公寓销量分别达到 63 套和 106 套，甚至高于 2021 年 10 月的数据。 Abbotsford 的独立屋基准价格达到 125.2万元（同比增长 42%），联排别墅达到 61.7万元（同比增长 28%），公寓达到 41.5万元（同比增长 28%）。 由此可见，恶劣的天气和道路受阻都没有阻止买家的购房热情。 菲沙河谷房地产委员会管辖范围还包括素里、北三角洲、白石、兰里和Mission，这些地区内的房屋销售仍然强劲。 FVREB 报告称，该月是历史第二高销售量，仅次于 2020 年 11 月。 房屋总销量为 1,972 套，与去年同月的 2,173 套相比下降了 9.2%，比 2021 年 10 月的 1,938 套销量环比增加了 1.8%。 FVREB 总裁拉里·安德森 (Larry Anderson) 在一份声明中表示，“供应不足仍然是影响市场的最大因素。看到销售额从 10 月到 11 月增加，即使是轻微增加，也是不寻常的。通常情况下，随着天气变化和假期临近，我们会看到销售额开始下降，但今年不会。” 当月有 2,096 个新上市房源——比 2021 年 10 月减少 4.2%，比 2020 年 11 月的 2,217 个新上市减少 5.5%。但 2021 年 11 月略高于当月新上市的 10 年平均值 1,948。 有 3,048 个活跃房源，与 2021 年 10 月相比下降了 11.6%，同比下降了 48%。供应短缺继续推高价格，在典型的 11 月市场中，FVREB的库存水平将增加一倍以上。 2021 年 11 月 FVREB 内的基准价格为110.1万元（同比增长 21.5%）。 菲沙河谷地产局行政总裁巴尔德夫吉尔( Baldev Gill) 表示，这是由许多因素造成的，包括历史低利率刺激购买、买家意识到明年利率可能上升等。此外，BC省大多数行业的经济出现了强劲复苏也支持了购买力。 菲沙河谷房地产委员会，2021 年 11 月房屋销售统计数据： 独立屋 售出单位数：713（比 2021 年10月增长2.0%；比 2020 年11月增长 27.1%） 活跃房源数量：2,500（比 2021 年10月减少13.9%；比 2020 年11 月减少45.2%） 基准价格：1,448,000元（比 2021 年10月上涨 3.7%；比2020 年11月上涨 36.4%） 平均上市天数：24 公寓 售出单位数：614（比 2021年10月增长10.4%；比 2020年11 月增长 42.8%） 活跃房源数量：643（比2021年10月减少16.6%；比2020年11月减少58.5%） 基准价格：530,400 元（比 2021年10月上涨 3.2%；比 2020 年11月上涨 21.7%） 平均上市天数：24 联排别墅 售出单位数：436（比 2021 年 10 月减少13.7%；比 2020 年 11 月减少18%） 活跃房源数量：370（比2021年10月减少8.6%；比2020年11月减少62.5%） 基准价格：740,100 元（比 2021年10 月上涨 2.7%；比2020 年11月上涨 29.8%） 平均上市天数：16 大温地产局 (REBGV) 报告 与此同时，大温地产局 (REBGV) 报告也称，虽然临近年尾，购房者需求仍高于历史平均水平，并且房屋供应持续紧缺。 今年11月大温地区住宅销售总量为3,428间，比过去10年的11月平均销售量高33.6%。比去年11月增加了11.9%，比今年10月下降了1.9%。 大温地产局首席经济分析师斯特瓦特（Keith Stewart）预计，“今年年底的房屋销售总额将达到或接近该地区的历史最高纪录。尽管可供出售的房屋供应水平一直很低，但2021年的房屋销售活动有所增加。新的一年里，供应紧缩仍然是解决可负担房屋问题的主要挑战。” 今年11月在大温哥华地区的多重放盘系统 (MLS)，新挂牌出售的独立屋、联排和公寓物业共有 3,964套。与去年11月比减少了2.6%，与今年10月挂牌的4,049套房屋相比，下降了2.1%。 目前在大温哥华地区的MLS上挂牌出售的房屋总数为7,144套。与去年11月相比减少了35.7%。与今年10月相比减少了11.1%。 一般来说，分析师表示，当销售与挂牌比率持续低于12%，屋价就会面临下行压力，但该比率在几个月内超过20%，屋价往往会面临上行压力。 这个比率在大温：所有房地产类型为48%。独立屋为33.8%，联排别墅为74.3%，公寓为53.7%。 大温所有住宅物业的价格指数综合基准价格目前为1,211,200元。这比去年11月增加了16%，而与今年10月相比则增加了1%。 今年11月独立屋：销量达987套，比去年同期记录的1,061套，下降7%；基准价格为1,870,000 元，比去年同期增加了20.8%，与今年10月相比就增加了1.1%。 公寓的销量达1,828套，比去年同期的1,371套，增长33.3%；基准价格为752,800 元，比去年同期增加了11.4%，与今年10月相比就增加0.9%。 至于联排别墅，今年11月的销售总量为613套，比去年同期的632套下降3%。其基准价格为990,300 元，比去年同期增加20.2%，与今年10月相比则增加1.6%。

在前所未有的超低贷款利率和疫情引发人们对房屋渴望的推动下，加拿大房价在过去一年都呈现出飙升的状态。近日，随着加息消息不断涌出，加拿大房地产行业再度火上浇油——今年黒五啥也不干了，抢房吧。 由于投资者和首次购房者争先恐后地在利率上升前购房，专家表示加拿大房价预计将在未来几个月内可能再次飙升。当下的市场，已经完全无视加拿大央行之前发出的价格有可能下降的高风险警告。 加拿大房价在今年3月份同比暴涨31.6%，创下历史新高，然后在夏季稍微出现一点回落。现在房价再次出现加速上涨，10月份的平均价格几乎没有低于3月份的峰值。目前评级机构已经注意到这一点。 Fitch认为多伦多的住房市场被高估了32%，温哥华被高估了23%。Moody's分析公司也认为温哥华被高估23%，多伦多被高估40%，安大略省的汉密尔顿被高估73%。总理特鲁多承诺对失控的市场采取行动，但批评者并不买账，犀利地指出他难辞其咎，因为自从他2015年上任以来，全国的房价已经攀升了77%。 本周二，央行副行长Paul Beaudry在接受媒体采访时表示：“有意买房的人，你们要认真考虑现在是不是‘买房的好时机’！"他直言，加拿大一些城市存在市场泡沫，这些情况可能“使市场面临更高的修正机会。” 目前，加拿大的利率处于历史最低水平的0.25%，但有可能在2022年年中开始上调利率，但分析师们说，就是因为可能上调利率，潜在购房者才急于锁定当下低利率，所以新一轮抢房潮可能已经开始了。 BMO资本市场的首席经济学家Doug Porter也预计，短期内会出现急于加息的情况，但随后只会出现温和的回调，“过去15年的历史中，那些呼吁加拿大住房市场崩溃的人一次又一次地被证明是错误的。” 在全球6个房地产泡沫严重的城市中，加拿大两大城市多伦多和温哥华榜上有名。CBC News报道，代表全国房地产经纪的组织CREA表示，今年10月在其MLS系统上出售的加拿大房屋，平均价格为$686,650加元，比一年前的同月高出近14%。而加拿大8月的通货膨胀率达到4%，是最近20年生活成本最快的一次。CREA表示，房价的飙升主要是因为多伦多和温哥华这两个房价最昂贵的城市，严重影响了平均价格。 根据当地房地产委员会的数据，在大多伦多地区，9月份房屋的平均售价为$1,136,280加元，这一数字在一年内上涨了18%。另外，在温哥华，平均售价为$1,186,100加元，比去年增加了13%还要多。 同期，瑞士银行（UBS）发布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》，全球六个城市被认为存在房地产泡沫。其中，多伦多和温哥华是全球两个最严重的房地产泡沫发源地，多伦多排第二，温哥华第六。 瑞银认为这两个地方的房地产存在严重泡沫，根据瑞银的说法，任何想要投资房产进行出租的人，都需要很长一段时间才能偿还购买的价格。在多伦多需要28年，在温哥华需要31年。但在迈阿密和迪拜等城市，只需要一半的时间即可。因此，将其定义为“资产的重大和持续的错误定价，除非它破裂，否则无法证明其存在。”

这两年对于大温的居民来说真没啥好消息，疫情搞得经济低迷颓丧，工资收入持续位居加拿大平均低位，物价和税收却三天两头各种涨！ 最近温哥华市议会在进行预算讨论，由于未来几年温哥华市的财务状况存在巨大的不确定性，以至于需要连续大幅提高地税来弥补不足。 市府越来越高的成本是需要提高地税的原因，而这些成本是现任温哥华市议会提出并批准的数十项议案的副产品。 很多成本上涨被认为无法控制，比如工会授权的城市劳动力工资增长，以及更换老化的关键供水和污水基础设施的成本不断增加。 早前有报道称市议会考虑在 2022 年的地税涨 5%。 这个涨幅虽然惊人，但比起接下来的政府还算是温柔的。市政府工作人员已向市议会表示，需要在 2023 年平均增加 9% 至 10% 的地税，并在 2022 年至 2026 年的五年期间平均每年增加 7%，以支付不断增长的成本。 工作人员表示这种增加有助于弥补预算中不断增加的结构性成本。 对于温哥华来说，10%的地税涨幅可以说是前所未有的最高比例，之前早几年温哥华地税年度涨幅在 3% - 4.3% 区间，而最近两年则接连大涨。 温哥华的地税在2016 年增加了 2.3%，2017 年增加了 3.9%，2018 年增加了 4.2%，2019 年增加了 4.9%，2020 年增加了 7%，2021 年增加了 5%。 受到疫情影响，温哥华市政府的赌场收入和执照费收入要到 2023 年才能恢复到正常水平。 而随着温哥华市所承担的工作范围扩大，此外为把2022年的地税涨幅控制在5%，一些项目或者举措被推迟，这给后续年费的预算带来了压力。 独立市议员丽莎·多米纳托 (Lisa Dominato) 表示：“多年的城市财务预测告诉我们，当前的支出是不可持续的，需要采取措施来抵消不断增长的成本压力”。 这样看来，明年之后温哥华地税大涨是势在必行了。 如果定下来明年（2022年）地税上涨5%的话，价值 170 万加元的房产将需要在 2022 年多支付 137 加元的地税。价值 71.1 万加元的公寓或多家庭房型将需要多支付 57 加元的地税；如果是商业类地产，价值 100 万的房产将需要多支付 247 加元。 总体而言，平均估值为 120 万的房产将需要多付 95 元的地税。 而如果2023年温哥华地税增长10%的话，平均估值为 120 万的房产将需要多付 180 元的地税。问题是现在120万的房产基本都是公寓和城市屋了，300-400万的独立屋屋主一年就得多付540元左右的地税。 统计显示，2021 年温哥华约 41% 的住宅物业属于独立屋，55% 属于共管类物业，4% 属于其他形式住房。 让温哥华居民不堪重负的是，本月初，大温地区委员会通过一项决议，将在未来五年来持续增长地税中大温地区的税费，从 2021 年的平均 574 加元上涨到 2022 年的 595 加元，到 2026 年达到 952 加元，可谓涨幅惊人。 需要特别注意的是，地税中的费用，除了市政府征收的地税外，还包括公共事业费、省府的学校税、大温运联的费用、以及大温地区的税费等，这些总计在温哥华房主需要缴纳的地税中占比 46%。 算上大温地区的税费的快速上涨，温哥华地税的涨幅明年妥妥超过5%，更不用说2023年了，涨幅要翻倍。 2021 年温哥华平均单户独立屋房主所需缴纳的市政房产税、公共事业费综合为 5181 元，位于大温地区第三高。

根据新的政府研究，全加拿大74%的南亚人家庭拥有住房，而华裔人口的这一比例为85%。报告还指出，老年人的房屋拥有率较高，为78%。 （图源：granthshala） 根据加拿大统计局的数据，2018年只有48%的黑人人口，和47%的LGBTQ群体居住在自家的房屋中。相比之下，全国人口的房屋所有率为73%。 加拿大人权委员会首席专员Marie-Claude Landry说："我们知道，加拿大的黑人和LGBTQ2+人群在生活的许多方面，遭受了很多不平等的机会。" 她说："这个数据应该促使加拿大探索为什么我们看到某些群体在住房方面存在这种差异。" 该委员会与StatScan合作进行了一系列研究，其中使用了2018年全国范围内的家庭特征和生活安排调查的数据。 Landry说："倡导者在与这些社区联系，并了解他们的生活经历，对于寻找答案和提出解决方案至关重要。" 研究的主要作者Jeff Randall说，这些研究的目的是为加拿大不同的人口群体如何体验住房提供一个基线。StatScan正在分析其他群体，包括原住民、拉丁美洲、菲律宾、韩国和阿拉伯人口。 自从新冠疫情以来，加拿大的房价可负担问题已经恶化。全国平均房价现在比疫情前的价格高出33%，而租金在去年短暂的低迷之后又开始攀升。房价飞涨发生在全国各地，而不仅仅是在主要城市；那些曾经被认为房价是可负担得起的地方，已经涨得无法负担。 该研究没有分析为什么黑人人口的住房拥有率在加拿大是最低的。报告发现，74%的南亚人生活在家庭成员拥有的家庭中，而华裔人口的这一比例为85%。 报告还发现，与房东相比，租房者在便宜的租房价格，和更好的住房条件上非常挣扎。总体而言，9%的加拿大居民（租户和房东）居住在被认为条件不好的房产中，或者他们支付的费用超过了税前收入的30%。 StatScan还发现，超过四分之一的租房者将其总收入的30%以上用于住房费用。StatScan表示，在租房的老年人中，有很高比例的人花费了超过30%的收入。 新闻来源： https://www.theglobeandmail.com/business/article-black-canadians-have-some-of-the-lowest-home-ownership-rates-in-canada/