地产

  　　据加拿大房屋及按揭公司(CMHC)本周一(5月25日)新公布的报告，受经济环境的影响，未来两年内加国房市将明显放缓。然而，多伦多等地的房市将保持火旺，特别是由于新建独立屋的数量锐减，该类房屋的行情将被进一步推高。   　　受低利率等因素的刺激，本国房地产市场在避过了08年至09年的经济危机之后，呈现加速增长之势。虽然国际上不断有专家警告，本国房市可能会遭遇大跳水、房价暴跌，但是联邦方面一直都坚信全国市场会软着陆。 　　CMHC在新公布的报告中表示，受经济环境的影响，全国房市正在经历软着陆。在今、明两年，全球油价走低将持续影响加拿大多数地区的房市。另外，由于全国房地产市场内的存货量高于历史平均水平，新屋动工量也将受到遏制。 　　该机构预测，今年全国房屋开工量约为18.16万间，比去年4.1%，这比今年2月份的预测少了大约6000间。至于明年，全国房屋开工量约为18.18万间，比前一次的预测少了近4000间。 　　不过，软着陆并不会造成全国平均房价下滑，而只会令增幅缩小。CMHC表示，今年全国的平均房价大约为42.21万元，年增长3.4%，较今年2月份的预测高了8000元。2016年全国房价则有望达到42.8万元，年同比增加1.5个百分点。 　　CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)强调，虽然油价下跌令全国房市的总行情放缓，但是各省受到的影响很不一样。在阿省，房市饱受低油价冲击，增长已近停顿，而在安省和BC省，能源价格下降、加元走低、按揭率下调反而刺激了当地的市场。 　　安省和BC省房市的火旺将抵消阿省的低迷局面，令全国房价录得稳定增长，但是这也将造成各省之间的差异更大，而平均数据也将越来越难以反映出各地的真实行情。 　　多伦多新建独立屋锐减 行情料进一步推高 　　CMHC还特别提到，由于土地成本飙升，缺乏相应道路等设施，大多伦多新建独立屋数量锐减。这将带来两个后果：一是公寓将渐渐“统治”本地的房屋市场，二是独立屋的行情料进一步被推高。 　　数据显示，今年GTA地区的独立屋新建量只有7700所，而明年将进一步降至7000所，越往市中心越少。这意味着市民如果想要买独立屋，要么准备200 万元的预算去玩惊心动魄的竞标大战，要么就将眼光放到城市的外围，例如905地区的东端、哈密尔顿、巴里(Barrie)甚至秦基拿-滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo)。 　　同日益收紧的新建独立屋市场很不同的是，新建公寓市场的行情则非常宽松。仅在今年，GTA地区的公寓新建量为1.865万间，比去年大幅增加了12个百分点，而明年将更上升至2.03万间，给买家留了相当大的选择余地。 　　对于偏爱独立屋而不太喜欢公寓的买家来说，镇屋将成为他们的替代品，而这也导致今年镇屋行情会呈现升温的趋势。值得一提的是，镇屋的开建量也不多，今年整个GTA地区仅5050间而已。 　　受上述行情影响，今年GTA地区的平均房价将上升5%至59.5万，成交量将9.34万宗，创下新的记录。在明年，全区房价有望上升1.7%至60.5万元，成交量较今年略降。 　　多伦多行情火热也将极大地带动周边城市如东面的奥沙瓦(Oshawa)等地。CMHC预测，今年该地区的房屋均价将达到42万元，虽然年同比上升8.1%，但是仍只有多伦多的一半。在明年，该市房价有望达到44万元。 　　值得一提的是，GTA地区不同房屋的价格增长将很不一样，独立屋将是最火热的市场。CMHC预测，今年GTA地区新建独立屋的均价将达到88.15万元，比去年同期增加5.5%。全区各地的独立房价格差异很大：宾顿(Brampton)和米尔顿(Milton)地区易于负担，而旺市和万锦较高，如果想要在市内购买新建的独立屋，则最好准备200万的预算。

        蒙特利尔银行今天发表调查报告，富裕的加拿大人所拥有的房屋平均价值为150万元，而全体加拿大人的平均房价为44万元。         按照加拿大房地产协会发表的报告，今年4月全国平均房价如果扣除多伦多和温哥华2大热点市场，真实均价只有近34万元。         当然温哥华和多伦多还是有差距的，蒙特利尔银行调查显示，温哥华的有钱人平均房价为400万元，多伦多的有钱人平均房价只有180万元。         所谓有钱人，是指至少有100万元的可投资资产。         调查还显示，95%的富裕阶层人士自己拥有房屋，其中近6成人士早已付清按揭。剩下的按揭额平均为17万6千元。         但是20-40岁的人士，特别是那些刚刚买房或者准备买房的人士就没那么好运气了，他们被迫背负沉重的债务。         蒙特利尔银行的调查还显示：         36%的富裕人士拥有第2套物业；         拥有第2套物业的人士中的4成，拥有2套甚至更多物业；         47%的受访人士称购买第2套物业是为了度假；         拥有第2套甚至更多物业的人士中，80%的物业在加拿大，27%的人士有物业在美国，欧洲有物业的占11%；         魁省富裕人士的房屋均价为67万8600元；阿省富裕人士房屋均价为72万元。         此项调查于去年10月进行，通过网上调查了306名18岁以上至少有100万元可投资资产的加拿大人，这些资产不包括退休金计划和保险产品以及物业。

有地产发展商认为，加拿大素来享有安全国家的美誉，银行体系亦健全，吸引海外买家到本国置业，也带动多伦多房地产市场欣欣向荣，可谓是全球的“新瑞士”。 发展商米兹拉希开发公司(Mizrahi Developments)主席米兹拉希，出席在多市举行的彭博加拿大经济峰会时指出，每年约有25万名移民移居加国，当中约四分一来到人口280万的多市定居，带动对本地新建住房，包括分契式大厦和出租物业的需求：“移民令市场保持活跃，加拿大被视为新瑞士”。 米兹拉希认为，加国的政治和经济稳定，刺激了海外投资者的购房需求。国内的银行体系，亦连续七年获世界经济论坛评为全球最稳健。目前多市的发展商正兴建97幢住宅大厦，当中有大厦高达92层，数量为北美之冠，较纽约市等大城市更多。 根据加拿大按揭及房屋公司的调查，在多市和温埠的分契式大厦单位买家中，有一成六为持有超过一个物业的投资者，一成业主持有叁个或以上物业。一个物业项目的投资者置业比率，视乎该物业的位置和租务需求而定。以市中心小型分契式大厦项目Smart House为例，该项目七成半业主为投资者。 多市首席规划师基斯曼特(Jennifer Keesmaat)认为，市府应确保市内有足够公共空间，以及高效率公共交通设备，保持多市作为宜居城市吸引力。

数百名市民现场抗议高房价。 夏潇潇希望海外资本不是针对中国买家。（吕寒摄）温市数百名市民昨日聚集于温市中心美术馆广场，抗议包括温哥华在内的本国多个大城市房价高企，超出普通民众可负担水平。抗议人士强调楼价高企不应归咎华人，因为投资本地楼市并非只有中国资本，要求加国三级政府采取措施，收集、调查、公开相关房屋数据，严厉监管各国海外资本进入本地楼市。 昨日的集会活动组织者夏潇潇指出，她先是受到本地一篇关于可负担房屋文章的启发，于网上发起「我们没有一百万」（Don't have a million）运动，旨在向公众、社会、政治领导阶级展示，对于受过专上、高等良好教育的专业人士来说，即使找到一份可靠、理想的工作，亦无法负担现今温市的高房价。 她称运动引起很多共鸣，因此决定于市中心进行抗议房价高企的游行，让更多人了解、关注问题，从而向本国三级政府施压。 「目前，温市一间城市屋至少卖90万元，而一间柏文亦最少需要买家花费50万元，且已是能在市场上找到价格相对最低的房屋」，夏潇潇强调，「问题在于市民经济能力一般，而房屋价格却遥不可及，愈来愈多的年轻人选择离乡别井，中间一定出现某种问题」。 夏潇潇说，就像加国其他大城市一样，温市房屋价格居高不下，甚至仍在上升，主要原因便是过多海外资本进入本地楼市。「我们这里所谈论的并不是某一个国家和某一个地区，这绝不正确，事实上投资温哥华楼市的资金来自全球各地，包括美国、欧洲、亚洲等，有人将温市楼价高企的原因直接归咎于中国资本、中国买家的进入，这并不合理，亦不公平」。 集会抗议活动昨日正午开始，数百名市民到场参与，并不时高声附和演讲者的言论。针对社区有人呼吁温市府开始徵收「投机税」以介入房地产市场，抗议者们纷纷表示，这可能是个不错的开始，但需要省府及联邦政府提出相应的策略，光是市府层级远远不够。「我们希望三级政府开始收集本国房市数据，调查数据并向公众公开，这样才能针对房市做出正确的政策决定」。 政府应提供更多可负担房屋 卑诗省新民主党劳工事务评论员冼崇山（Shane Simpson）昨日在现场表示，归管海外资本是其一，更重要的是联邦和省府就可负担房屋的供需问题做出改变。他指出，房价过高的原因很多，联邦和省府应该向社会提供更多的可负担房屋，因为现在可负担房屋数量远远不够。 加国政府并无就楼市投资问题针对海外买家进行统计，但国内多项房屋市场研究及调查报告均指出，海外资本是导致部分地区楼价高升的主因之一。

有市场调查显示，在安省破产的人群中，老人所欠的债务数额最高，主要原因是许多老人欠下高利贷。有些老人为了能够在退休之后获得更多的收入，以自己的房子作抵押向银行做“倒按揭”(reverse mortage，俗称以房养老)。但有理财专家表示，此种方式并非最佳选择，而是当其它方式都已无效之后，才应加以考虑。   有研究者对2013年至2014年间安省的6000名宣布破产者进行了研究，发现其中有10%是年过60岁的长者，这一比例高于4年前的8%。而老人平均负债额为69,031元，比全部破产者的平均负债额56,545元高出22%。   破产信托人(Bankruptcy Trustee0霍伊斯(Doug Hoyes)表示，许多老人因不符合申请低息贷款的资格，而仅靠退休金和老人金又远远不足，只好去借高利贷，每借100元就要付21元的利息，且借款两周之内就要还钱。     积蓄不足或养老幼负债   而这些老人之所以积蓄不足，往往是因为在他们壮年时借了许多钱供孩子读书和成家立业，或者是用来供养老一辈。   面对财政窘迫的晚年生活，有的老人便考虑将房子抵押给银行做“倒按揭”，以此从银行借出钱来满足自己的需要。   但对于更愿意将房产传给下一代的华人来说，“倒按揭”的方式并不太符合华人的传统。   “倒按揭”对银行风险大   此外对于金融机构来说，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”却恰恰相反，时间愈长风险愈大。而且如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。   以“倒按揭”发源地荷兰为例，1995-2008年间，荷兰的房价平均上涨了250%。房子不断升值，促使“倒按揭”业务节节高升。然而2008年的金融风暴之后，荷兰房产泡沫破裂。当年指望“倒按揭”来颐养天年的老年人，现在正面临着债台高筑、被迫卖房的困境。   就算荷兰的房价仍然能保持稳定，也出现不少老年人的寿命超过预期的情况，结果依然会被迫卖房而居无定所。而且必须为贷款支付利息，一旦利率产生波动，也会影响他们领取养老金的金额总量。   在加拿大，如果有超过55岁的人，且拥有还完贷款的房产，就可以申请“倒按揭”，但最高只能拿到房产价值的55%。拿到的贷款利率高于普通房贷，HomeEquity的利率为4.99%。   如以此计算，10万元的借款在8年后就是15万元，14年后就是20万元。如果债务达到房产价值，则屋主就要卖屋还债了。

大温民众对海外投资涌入及高房价的不满持续延烧，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)建议省府采取行动，向房地产市场徵收「投机税」(speculation tax)，盼改善本地房市的投机现象。 市长办公室22日下午透露，市长已经向省长简蕙芝(Christy Clark)反应，认为省府局应当立即采取行动，这是愈来愈多民众希望政府效仿澳洲或香港，对海外买房者加以限制的呼声下，温哥华市长首次呼吁政府对地方住房市场的直接干预。 「我们必须采用税制来减少房市中的投机现象」，罗品信在一份声明中说，「很显然，这些不断增加的投机行为是导致温哥华房价高涨的一大原因。温市希望卑诗省府可以设立投机税，因为我们需要为温哥华人乃至所有省民创建一个公平的市场，来实现住房的可负担性。」 简蕙芝还未就此提议作答覆。不过之前她曾表示，认为卑省房主或许不会希望政府对房市的过多干预。 建议课税来抑制房价已非首例。早前就是否应当学习澳洲等地打房政策模式产生热议时，移民律师李克伦(Richard Kurland)就认为，加拿大应从税法著手，对买卖方无法证明自己是税务居民，应课以重税，才是上策。 李克伦解释，未来房屋交易时，无论是否加国公民，买、卖双方须向国税部提出自己是税务居民的证明，拿不出来则以交易额的25%比率课税。他认为，这套税务系统有许多好处，除了可加强遵守纳税义务，冷却过热的房地产投机市场，也可帮助加拿大政府打击投注加拿大房地产的外国贪腐资金、非法所得、热钱或未申报的财产。 炒房推高房价? 「无实证」 面对温哥华房价一路飙高，以及住房可负担性门槛过高造成人口流失或人才出走，政府是否实施「投机税」(speculation tax)打击本地的炒房现象，成为近日的热门话题。但有经济学者认为，目前并无实质证据可证实炒房与高房价的直接关系。 温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)2日表态支持徵「投机税」打房，罗品信要求省府尽快落实，他说∶「显而易见，房市中火热的炒房现象是导致温哥华房价飙高的主要原因。」 不过卑诗大学商学院经济学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，现在没有证据表明，炒卖房屋是导致价格高涨的原因。 他说，现在对房市问题的探讨都围绕在「特定个人抬高房价」的说法，却缺乏实际证据来证实这一个论点。像是2006年时曾出现买家彻夜排队买大楼单位，并在30天之内出手转卖，这种情况可以被视作过度的炒房现象，但现在这种情况较少见。 虽然早前温哥华太阳报报导指出，西温有一些房子的新房主平均在六个月内就将房屋转手，来回之间屋价涨幅达40%，但萨摩威尔认为，这价格涨幅实际上还不算夸张。他指出，即使政府祭出打房的投机税，可能会遇到有些屋主的反对。事实上，不久前美国旧金山市民才用选票驳回一项投机税的提案，该提案针对多单位公寓建筑於买进五年内即转手出售的交易予以课税。 开发甘比走廊 温市府盼增可负担住屋 面对温哥华市房价日益难以负担，市府现希望通过甘比走廊(Cambie Corridor)开发计画，增建更多可负担住屋，盼舒缓住屋市场的问题。 甘比走廊开发计画目前正进入第三阶段，发展重点是在距离加拿大线(Canada Line)捷运站十分钟步行距离内，兴建以两卧室和三卧室为主的可负担住房单元。 市府规画和开发总经理杰克森(Brian Jackson)表示，他们现在正和申请在马宝地区(Marpole area)建盖城市屋的开发商合作，有望在今年兴建多栋价格在100万元以下的城市屋单位，相信将有利於甘比走廊地区的住房价格趋向稳定，但目前还没有具体的施工时间表。 高房价逼劳工出走 学者∶言之过重 日前Vancity公布的一份报告指出，大温地区房价太高难负担，加上薪资涨幅小，恐酿技术劳工、年轻人的出走潮。不过有专家认为，这项警告恐言之过重。 卑诗大学城市经济研究中心学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，该份报告含有「危言耸听」的成分，他相信如果真的发生大量人口外流的情况，导致在大温居住或工作的人数减少，那麽薪资水平一定会做出调整。 他说∶「从薪资角度考虑，如果突然之间劳动人口紧缩，那麽工薪酬劳势必会上调，以保障劳动力市场的需求和供应」，但目前看不出有这个迹象。 不过他认同按照现在的高房价现象，对年轻人置业造成莫大困扰。他认为，年轻人应当调整对住房的期待值，如果要想购买独立屋，恐怕只能牺牲通行时间，「单凭普通人的工资，要负担独立屋，只能到远离市中心的地区，或者远至缅省温尼辟(Winnipeg)等地才可能实现。」  

加拿大房屋及按揭公司预测，受低油价所困，未来2年加国房市将明显放缓。 该公司预测，今年全国新屋动工量将比去年下跌4.1%，不过今年的平均房价还是会上升3.4%，明年的平均房价只有1.5%的增长。 今年全国平均房价介乎40万2139元和43万9589元之间，明年的全国平均房价介乎39万8191元和45万7200元之间。

　　　抗议高房价活动发起者夏潇潇和她的父亲都有高学历。她拥有环境科学硕士学位，但就感叹仍没有100万元在温哥华置业。因此，她今年3月18日曾通过社交媒体推特(Twitter)发图文，由此展开一项名为「没有一百万」(Don't Have 1 million)运动。她呼吁有类似经验的人士，各自表达苦况，获得热烈响应。 　　现年29岁的夏潇潇来自中国湖南，4岁因父亲远赴法国攻读硕士，所以全家一起迁移，之后再搬到美国加州，因父亲要完成博士论文的学位。她10岁时与全家移民加国，在本拿比长大，获卑诗西门菲沙大学（SFU)学士学位后，又在德国高等学府拿到环境科学硕士的学位。 　　引发公众共鸣 　　夏潇潇星期日向《星岛日报》记者表示，当初在推特首度发文后，居然引发公众共鸣，收到约1,000条讯息，因此受鼓舞产生筹办集会的想法。约一个月她前决定举办示威集会，尽管从未有相关经验。 　　夏潇潇又认为，目前政府回避谈论此议题，可能是害怕跟种族歧视划上等号。 　　对于未来打算，夏潇潇说准备示威活动花费不少时间，未来将更重视自己的生活，尚无其他计划。

      各行各业都有”潜规则，对于卖房子的售楼小姐，这一类的潜规则的传说那也是不断，但是，其绝大多数存在于一些高档楼盘的销售中，因为每卖掉一套房都会给他们带来一笔不菲的收入。而不少房产公司对销售人员也有考核，一定时间内不达标的话就会被扫地出门，在生活压力下，有些售楼小姐会选择牺牲色相。当越来越多的人茶余饭后都在谈论房子时，售楼小姐自然也成了人们关注的焦点。售楼小姐究竟是怎样一个群体？炫目的光环背后，她们有着怎样的酸甜苦辣？请看小编为你揭谜。             皮肤白皙，身材高挑，售楼小姐刘韵给记者的第一印象是惊艳。”外人看到的都是光鲜的一面，其实做售楼小姐，最大的感受是辛苦。毕业于四川音乐学院影视表演专业的刘韵说，她是家中独女，从小受尽宠爱。           去年4月，不愿从事演艺事业的刘韵，参加隆鑫地产公司统一招聘，成为骏逸新视界小区售楼小姐。岗前培训、实习”踩盘，虽准备充分，两个月后开盘时，仍忙得她差点打退堂鼓。看房的顾客多希望到实地看楼，因楼盘当时还在修建，没有专用电梯，刘韵只好带顾客走楼梯。             低楼层还好，遇到二三十楼的高层客户，一天爬四五次下来，脚都”打闪闪。但还不能歇，要忙着为客户讲解推荐，否则爬楼的罪都白受了。             同在一小区售楼的薛梅说，一次，她带客户上工地看房，因工地堆满建材，穿着高跟鞋的她一不小心了脚。害怕客户知道后影响楼盘印象，薛梅一直忍着没说。回到办公室，她为客户倒水、讲解、分析。一小时后，客户离开，薛梅的脚已红肿。小区刚开盘时，每天要接待上百位客户，每天早上8时开门时，已有许多客户排队等候。晚上12时，还有人拿着合同等着办手续。整天几乎不能停，也没时间吃中饭。那段时间，所有的售楼人员每天工作都在16个小时以上，直到晚上12时开总结会，才能边发言边吃方便面充饥，这也是一天里吃的唯一的一顿饭。完了，回家倒头就睡.           售楼小姐最怕遇到”刁钻的客户。一次，一位中年男顾客想买26楼一高层，他自己看后，第二天又带着老婆来看，第三天，还叫上了孩子一起来。没隔几天，该顾客又带着同事、亲戚来帮他参考。一月下来，他来了8趟。每次，刘韵都要陪着他爬26楼，还要为他讲解。多次看房后，该顾客仍犹豫不绝，不管多晚，随时都给刘韵打电话，咨询房子的细节，却始终不下订单。最后，刘韵只好告诉他，此房已卖。           付出总有回报，据了解，在开盘、节假日等销售旺季，售楼小姐月收入多在1万元以上，无房可售时，只有千元左右的底薪。在重庆一名成熟的售楼小姐，平均年薪可达10万元左右。卖别墅或业绩较好的售楼小姐，年薪可达20万元以上。在北京、上海等大城市，年薪百万元的售楼小姐更是不少。           辛苦工作，尽情享受，小心打算，忙碌里带着精彩，精彩中藏着无奈。杜萍说，这就是售楼小姐的真实生活。           刘韵说，她有十多个朋友都是做售楼小姐的，平均年龄25岁左右，最大的已近30岁，其中90%都是单身。           毕业于教育学院的杜萍原是某小学老师，嫌教师收入太低，4年前，杜萍放弃”铁饭碗，瞒着家人下海做了售楼小姐。底薪800元，卖一套房有数百至千元不等的提成，杜萍非常满意。           在大坪奥园名郡做售楼小姐的陈莎莎是学经济管理专业出身的，她说，她认识的售楼小姐，有人自己开网店，有人与别人合伙投资做生意，还有人积累一定人脉和资金后，自己开代理公司售楼……30岁以后，大多数人都得转行。           最近，陈莎莎也忙着学习策划、管理等知识，已做到项目主管的她，希望能在30岁以前成功转到后台做管理或策划。           杜萍说，她做4年售楼小姐，已是这个行业的“老资格”—售楼小姐是个生命力较短的职业，因工作时间和待遇不稳定，加上辛苦、委屈等原因，很多人干一段时间后就会转行。所以，做售楼小姐吃的是“青春饭”，充电转行为以后做准备，是她们入行不久就听到的教诲。           虽此，杜萍说，她的生活并不美满。刚做售楼小姐时，她和男友感情还可以。后来男友嫌她工作太抛头露面，她又不愿放弃高薪，两人最后分手。之后，杜萍交过两个男友，一个是公司职员，收入不到她的一半，每次两人在一起，她都小心翼翼，生怕伤了对方自尊。维持了半年，两人都觉累，杜萍从此不愿再找比自己收入低的对象。           再后来，杜萍经朋友介绍，和一个在朝天门做批发生意的小老板恋爱，但始终觉得格格不入。最近3年，已29岁的杜萍不再轻易谈感情。下班后，她常和朋友聚餐唱歌，休息时相约去郊区，定期做美容，买昂贵的化妆品，实在没朋友陪伴，她就到超市买只鸡，自己煲汤喝，尽情享受精致的单身生活。她说，身边和自己一样的售楼小姐比比皆是。           做售楼小姐难，除了要有充分的体力陪客户爬楼梯，还要懂得理财、装修、心理学等多方面的知识。现在的客户素质越来越高，许多人都是多次置业，有些比售楼小姐还专业，这让售楼小姐压力很大。           因房价飙升，老百姓对开发商充满怨气，遇到小问题，他们常把怨气撒到售楼小姐身上。因此，能忍气受委屈，也是售楼小姐的基本功之一。  

大温楼价持续高企，令到不少有意置业者望门兴叹。有人更把矛头直指向海外买家，指责境外投机活动炒高了房价。不过，城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI)指出，收紧对海外置业人士规例，或是向他们徵收额外税款，均无助于解决问题，因为外国买家实际上仅占本地市场的少数。 代表卑诗地产发展业的非牟利机构的UDI会长麦克马林(Anne McMullin)指出，由伦尼市场推广公司（Rennie Marketing System）负责促销的柏文单位当中，只有2.2%涉及外国买家。 她补充说，相信这批海外买家置业原因，主要是为居住在本地的家人购置安乐窝，例如为成年或是正在就读大学的子女。   麦克马林认为，遏止楼价飙升的最有效方法是增加供应量。目前，整个地区聚居了多达250万人，而单户房屋则只有4.7万幢。她建议政府在独立屋集中的社区，批准更改土地用途，提高居住密度，从而增加房屋单位供应数量。 她认为，民众对提高居住密度的看法已经有改变。愈来愈多人感到，独立屋占据大幅土地，增加居住密度有助改善土地使用效率。 麦克马林强调，事实上，温哥华市以至整个大温区，可负担住房不足是一个存在已久的问题。另外，《星岛日报》近日展开网上民调显示，7成半赞成限制海外买家购房；而赞成徵收房屋空置税的也达7成(见表)。 代表卑诗地产发展业的非牟利机构的UDI会长麦克马林(Anne McMullin)指出，由伦尼市场推广公司（Rennie Marketing System）负责促销的柏文单位当中，只有2.2%涉及外国买家。

  　　大温民众对海外投资涌入及高房价的不满持续延烧，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)建议省府采取行动，向房地产市场徵收「投机税」(speculation tax)，盼改善本地房市的投机现象。   　　市长办公室22日下午透露，市长已经向省长简蕙芝(Christy Clark)反应，认为省府局应当立即采取行动，这是愈来愈多民众希望政府效仿澳洲或香港，对海外买房者加以限制的呼声下，温哥华市长首次呼吁政府对地方住房市场的直接干预。   　　「我们必须采用税制来减少房市中的投机现象」，罗品信在一份声明中说，「很显然，这些不断增加的投机行为是导致温哥华房价高涨的一大塬因。温市希望卑诗省府可以设立投机税，因为我们需要为温哥华人乃至所有省民创建一个公平的市场，来实现住房的可负担性。」 　　简蕙芝还未就此提议作答覆。不过之前她曾表示，认为卑省房主或许不会希望政府对房市的过多干预。 　　建议课税来抑制房价已非首例。早前就是否应当学习澳洲等地打房政策模式产生热议时，移民律师李克伦(Richard Kurland)就认为，加拿大应从税法着手，对买卖方无法证明自己是税务居民，应课以重税，才是上策。 　　李克伦解释，未来房屋交易时，无论是否加国公民，买、卖双方须向国税部提出自己是税务居民的证明，拿不出来则以交易额的25%比率课税。他认为，这套税务系统有许多好处，除了可加强遵守纳税义务，冷却过热的房地产投机市场，也可帮助加拿大政府打击投注加拿大房地产的外国贪腐资金、非法所得、热钱或未申报的财产。   　　炒房推高房价? 「无实证」 　　面对温哥华房价一路飙高，以及住房可负担性门槛过高造成人口流失或人才出走，政府是否实施「投机税」(speculation tax)打击本地的炒房现象，成为近日的热门话题。但有经济学者认为，目前并无实质证据可证实炒房与高房价的直接关系。 　　温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)2日表态支持徵「投机税」打房，罗品信要求省府尽快落实，他说∶「显而易见，房市中火热的炒房现象是导致温哥华房价飙高的主要塬因。」 　　不过卑诗大学商学院经济学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，现在没有证据表明，炒卖房屋是导致价格高涨的塬因。 　　他说，现在对房市问题的探讨都围绕在「特定个人抬高房价」的说法，却缺乏实际证据来证实这一个论点。像是2006年时曾出现买家彻夜排队买大楼单位，并在30天之内出手转卖，这种情况可以被视作过度的炒房现象，但现在这种情况较少见。 　　虽然早前温哥华太阳报报导指出，西温有一些房子的新房主平均在六个月内就将房屋转手，来回之间屋价涨幅达40%，但萨摩威尔认为，这价格涨幅实际上还不算夸张。他指出，即使政府祭出打房的投机税，可能会遇到有些屋主的反对。事实上，不久前美国旧金山市民才用选票驳回一项投机税的提案，该提案针对多单位公寓建筑于买进五年内即转手出售的交易予以课税。 　　开发甘比走廊 温市府盼增可负担住屋 　　面对温哥华市房价日益难以负担，市府现希望通过甘比走廊(Cambie Corridor)开发计画，增建更多可负担住屋，盼舒缓住屋市场的问题。 　　甘比走廊开发计画目前正进入第叁阶段，发展重点是在距离加拿大线(Canada Line)捷运站十分钟步行距离内，兴建以两卧室和叁卧室为主的可负担住房单元。 　　市府规画和开发总经理杰克森(Brian Jackson)表示，他们现在正和申请在马宝地区(Marpole area)建盖城市屋的开发商合作，有望在今年兴建多栋价格在100万元以下的城市屋单位，相信将有利于甘比走廊地区的住房价格趋向稳定，但目前还没有具体的施工时间表。 　　高房价逼劳工出走 学者∶言之过重 　　日前Vancity公布的一份报告指出，大温地区房价太高难负担，加上薪资涨幅小，恐酿技术劳工、年轻人的出走潮。不过有专家认为，这项警告恐言之过重。 　　卑诗大学城市经济研究中心学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，该份报告含有「危言耸听」的成分，他相信如果真的发生大量人口外流的情况，导致在大温居住或工作的人数减少，那麽薪资水平一定会做出调整。 　　他说∶「从薪资角度考虑，如果突然之间劳动人口紧缩，那麽工薪酬劳势必会上调，以保障劳动力市场的需求和供应」，但目前看不出有这个迹象。 　　不过他认同按照现在的高房价现象，对年轻人置业造成莫大困扰。他认为，年轻人应当调整对住房的期待值，如果要想购买独立屋，恐怕只能牺牲通行时间，「单凭普通人的工资，要负担独立屋，只能到远离市中心的地区，或者远至缅省温尼辟(Winnipeg)等地才可能实现。」    

  　　据CBC报道，加拿大按揭和房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC)最新调查发现，多伦多和温哥华的“分契式大厦”(condo)单位投资者，买入后普遍会放租物业至少五年，不会立即转售图利。   　　地产经纪Pierre Carapetian提醒，无论是自住还是出租，购买Condo前有七点要考虑清楚。   　　1，配套设施少不意味着管理费低。 　　2，考虑Condo的地点，到你上班以及常去的地点要多长时间。 　　3，了解Condo内住的是什么住客。如果你是年满五十岁的夫妻，相信也不会希望住在充满20来岁经常开派对的住客单位。 　　4，建筑大厦的声誉如何，向经纪询问这座大厦的单位需要多久售出，与同地区其他单位相比如何。 　　5，研究社区。了解你想买的Condo周围环境，以后会不会有新的大厦挡住你的视线，这些有助影响你的Condo的价值。 　　6，注意布局。 　　7，你不是装修的最终决定者，你在对单位改造前应先了解装修的规定，许多Condo只允许你住所面向街道的部分采用白色布置。  

    近温岛南端 拥码头泳池 千二呎木屋      有没有想过以少于温哥华西区一幢独立屋的价钱，购买卑诗省温哥华岛南端萨尼治半岛(Saanich Peninsula)一个岛屿?佔地约7英亩的私人岛屿羊岛(Sheep Island)，现以180万元发售     　　尽管坐落在海湾群岛(Gulf Islands)的羊岛没有公共交通工具直达，但是羊岛距离维多利亚的斯沃茨湾渡轮码头(Swartz Bay Ferry Terminal)只有短短的船程。   　　据CTV报道，羊岛有一幢4层高共1,200平方呎木框房屋，即每层约300平方呎，采取开放式设计，还有一个可供客人居住的小屋。   　　除此之外，羊岛环境优美，有古老树林，也有宽敞花园、步行径、种有逾12棵果树的苹果园、池塘和供船只停泊之用的海滨码头，以及一个咸水游泳池，伴有天然石块，使人犹如置身于海洋之中。   　　附近温岛悉尼镇提供设施   　　根据网上介绍，萨尼治半岛附近的悉尼镇(Sidney)提供多项设施，包括学校、购物、银行和医疗服务。   　　本省发售的岛有价钱比羊岛为高的，包括斯特尔特岛(Sturt Island)和莫格利岛(Mowgli Island)，其中斯特尔岛发售价为495万元，而莫格利岛的发售价则为380万元。如果想找比羊岛发售价稍低的，有发售价85.5万元的休厄尔岛 (Shewell Island)。   　　事实上，世界其他地方都有私人岛屿售卖，例如，在今年较早时候，有媒体报道，位于新西兰北岛Coromandel附近的Slipper Island，是新西兰为数不多的私人岛屿之一，这优美小岛最终被一位中国女子看中。   　　她表示，购买的塬因只是因为妈妈很喜欢，是给她的一个玩具，目前未知买下岛屿后用来作何用途。    

  　　THE BAYSIDE TORONTO发展项目的首座建筑―Aqualina 22日正式动工兴建，多伦多市长庄德利、副市长Pam McConnell、Waterfront Toronto发展部副总裁Meg Davis、Hines总经理Avi Tesciuba、Tridel总裁Leo DelZotto，及Artscape首席行政总监Tim Jones齐聚于占地13英亩的Bayside Toronto发展项目处，为其八座建筑之中的首座进行动土仪式。这个综合了住宅、办公大楼、文化及商业空间的发展项目，将为现今的湖滨风貌带来精采的转变。   　　作为目前Waterfront Toronto最大的私营企业发展项目，Bayside Development耗资9亿1000万元，将令多伦多市中心与Queens Quay East沿路的湖滨连接起来。此发展项目最终将落成六座住宅大厦，提供1800个单位;另加两座办公大楼，空间达50万平方�，提供逾3000个工作职位。而包括Bayside在内的East Bayfront湖滨所有地区，会全方位为极速宽带网络所覆盖，成为加国网速最快的区域之一，而且费用非常相宜。   　　Aqualina是Bayside多用途社区的首座建筑。在Waterfront Toronto大型规画下，它将成为East Bayfront区的一个重要组成部分。而这次的动工兴建，对于买家及刚刚推出了Bayside第二个住宅项目Aquavista的 Hines/Tridel发展团队来说，更是一个重要的里程碑。此外，Aquavista提供80个实惠的租赁单位，由多伦多非盈利机构Artscape 负责营运。 　　迄今为止，Bayside已规画了80个实惠的住宅租赁单位，租客能够以补贴价格享受Beanfield Metroconnect的顶尖宽带网络。 　　另外，根据Waterfront Toronto的设计规则，Bayside所备有的三睡房单位数量符合其最低标准。此发展项目更包含针对提供家庭住宅单位的一系列要求。如毗连的公园 Sherbourne Common、the Water's Edge Promenade及the future Aitken Place Park等。 　　Aqualina坐落于Sherbourne Common公园的东面，由誉满全球的建筑公司Arquitectonica设计。其外型以一系列由玻璃及钢铁打造的独特立方体组成，单位的窗户及阳台均设计成特别的角度，以尽览城市风光和湖滨美景。Aqualina共提供362个豪华住宅大厦单位，备有由一睡房至适合家庭居住的三睡房住宅等多种间隔，2017年7月即可入住，而最终完工时间则为2017年9月。这座楼高13层的豪华住宅大厦，将计划获取LEEDR白金认证。而包括Aqualina 在内的Bayside环境设计，将由获奖无数、负责East Bayfront湖滨步行道及Queens Quay改造计划设计的West 8 + DTAH团队主导。

面对温哥华房价一路飙高，以及住房可负担性门槛过高造成人口流失或人才出走，政府是否实施“投机税”(speculation tax)打击本地的炒房现象，成为近日的热门话题。但有经济学者认为，目前并无实质证据可证实炒房与高房价的直接关系。 温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)2日表态支持征“投机税”打房，罗品信要求省府尽快落实，他说：“显而易见，房市中火热的炒房现象是导致温哥华房价飙高的主要原因。” 不过卑诗大学商学院经济学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，现在没有证据表明，炒卖房屋是导致价格高涨的原因。 温哥华市长罗品信呼吁征投机税打房，但学者专家认为，现在还没有证据可证明炒房是导致温市房价飙升的直接肇因。(本报资料照片) 他说，现在对房市问题的探讨都围绕在“特定个人抬高房价”的说法，却缺乏实际证据来证实这一个论点。像是2006年时曾出现买家彻夜排队买大楼单位，并在30天之内出手转卖，这种情况可以被视作过度的炒房现象，但现在这种情况较少见。 虽然早前温哥华太阳报报导指出，西温有一些房子的新房主平均在六个月内就将房屋转手，来回之间屋价涨幅达40%，但萨摩威尔认为，这价格涨幅实际上还不算夸张。他指出，即使政府祭出打房的投机税，可能会遇到有些屋主的反对。事实上，不久前美国旧金山市民才用选票驳回一项投机税的提案，该提案针对多单位公寓建筑于买进五年内即转手出售的交易予以课税。

日前Vancity公布的一份报告指出，大温地区房价太高难负担，加上薪资涨幅小，恐酿技术劳工、年轻人的出走潮。不过有专家认为，这项警告恐言之过重。 卑诗大学城市经济研究中心学者萨摩威尔(Tsur Somerville)表示，该份报告含有“危言耸听”的成分，他相信如果真的发生大量人口外流的情况，导致在大温居住或工作的人数减少，那么薪资水平一定会做出调整。 他说：“从薪资角度考虑，如果突然之间劳动人口紧缩，那么工薪酬劳势必会上调，以保障劳动力市场的需求和供应”，但目前看不出有这个迹象。 不过他认同按照现在的高房价现象，对年轻人置业造成莫大困扰。他认为，年轻人应当调整对住房的期待值，如果要想购买独立屋，恐怕只能牺牲通行时间，“单凭普通人的工资，要负担独立屋，只能到远离市中心的地区，或者远至曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)等地才可能实现。”

   　不少热衷于买地建房的新移民，对于一些土地是否能够用来建房，建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定，即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味著，买下这样一块地，开发也许会受到很多限制。   　　加拿大的发展是从分田地开始，整片的荒地被整齐分割开来，或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来，每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细，比如是用于商业、农用、住宅，还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼，买了一处旧宅子想翻盖成新的等，这都会涉及规划变更（Rezoning）的问题。   　　城市规划事无巨细 　　来自北京的移民金辉来加拿大已经有23年了，在加拿大获得了建筑设计硕士学位，她说无论是高层公寓还是高端私人住宅的项目，往往都会涉及规划变更。 　　现有城市规划都很老，当初规定一个区域的高层建筑，很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高，如果盖6层的公寓，开发商会亏大本，因此就涉及改规划。 　　在私人住宅改建方面，一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内，要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木，这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定，大的改动就需要变更规划。 　　对于高层公寓项目花费的时间往往是漫长的，她举了一个曾经参与过的项目作为例子。这个位于列治文山市中心Yonge街上的高层公寓，从买下地到盖好用了7年时间。这期间她还休假生孩子，孩子都几岁了还在忙这个项目。     　　七年磨一剑 　　金辉表示，这栋公寓原设计是14层，而市政府规划是这一区域楼房最高只能到6层。如果起高楼会增加该地区交通流量，同时也会为生活、就学、社区服务增加压力。因此，要想盖高楼就要说服市议会，需要提供设计图、交通、古迹保护、绿化保护、社区服务设施、阳光阴影研究、环境影响、噪音影响、视觉效果等十几份可行性报告。 　　她表示遇到最大的阻力就是容积率太高，也就是说公寓总面积除以建筑土地面积，用以体现人口密度，如果容积率高就难以获准。 　　后来，居民又提出这是一条古老的街道，所有沿街建筑要风格一致，同时不能太高。于是他们把公寓外观设计成古建筑，也把大楼设计成阶梯状逐次增高。 　　但教会又提出街边教堂屋顶不能被建筑挡住，人们从多伦多方向来，需要看到教堂的顶尖等。因此他们只有把规划从14层降为9层，才算得以初步通过。 　　金辉回忆说，当时要召开很多社区代表会议，征求周围邻居的意见。同时还要与当地市议员沟通，向他们说明项目的优点以获得支持。最担心的就是在项目讨论期间遇到市级选举，很多本来已经被说服的市议员，为了寻求连任，不得不屈服于选区内选民的意见，从而在项目投票的时候改变主意。该项目最终打官司打到安省市政委员会，才算得以成功，仅变更规划就用了3年时间。 　　做项目既复杂也简单 　　川克米（Michel Trocme）是多伦多一家名为城市战略（Urban Strategies Inc.）的城市规划设计公司合伙人，这家公司曾经参与的城市规划项目从北美各地到英国的伦敦、亚洲的新加坡等，规划变更是他每天都要面临的工作。需要提醒的是虽然他的名字叫蜜雪儿（Michel），但他的确是一个大老爷们儿。他的解释是在魁北克法语中，这个名字是男女通用的。他来自魁北克，成了多伦多少有的叫蜜雪儿的男人。 　　川克米在接受本报专访时表示，在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通，向他们解释项目对周边生活的影响，比如高楼产生的阴影覆盖附近街道太多的面积，或挡住附近的居民享受阳光，高层建筑道致路口变成风口等，都需要细致地加以分析考量。因此，在上百人的社区民众听证会上接受质疑据理力争，是投资方要习惯的事情。 　　说容易的话，那就是整个过程都是在桌面上进行的，没有私下潜规则。因为你可以说服市议员，但是他也不敢违背民意，因此大家都按照政策规则做事，这样就会减少很多麻烦。 　　买地不等于就会升值 　　现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买，然后坐等开发升值。对于这种投资模式川克米认为过于盲目，他表示就安省来说很多土地被省政府定为绿色保护地带（Green Belt），这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围地带。 　　川克米指出，这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地，因此政府要善加保护，禁止那里进行大的开发。从地图上看，有很多村镇处于这个绿色保护区内，因此这些村镇规模的扩大和发展受到严格限制，即便是私人土地也不能随意大规模开发，或者说只能点开发而不能面开发。这就意味著，你即便买下这样一块地，受政策限制未来也不会有很大商机，坐等什么也等不到。 　　放宽心态强强联手 　　他建议华裔投资者首先要放宽心态，把回收期放长一些，在市中心的项目一般都在10年。在外围周边地区当地政府可能会更喜欢投资者，但要想短期致富是很难的。 　　首先要研究当地的10年规划，看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道，考虑到他们的切身利益，只有健康、优化的社区才会带来商机。他认为，这种繁琐是有好处的，起码让所有的项目都经得起考验，不会建成之后就让人后悔，毕竟我们也要生活在这里。 　　其次，刚开始从小项目做起，逐步积累经验。对于规划变更之类的工作，从来不是一个人战斗可以成功的。金辉和川克米都认为这是一个团队合作的工作，需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模，他们具备经验，但是在资金上可能会有欠缺，与本地发展商强强联手不失为一个捷径。 　　此外川克米还认为，投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系，这个完全是桌面的关系，虽无需潜规则但要取得他们的支持，才能与社区居民有更好的互动。其次，要与当地银行有良好的合作，没有银行的支持，单靠发展商自有资金也很困难。 　　《规划法》及城市规划附例 　　按照《规划法》第17条规定，每个城市都有一个官方规划，该规划由市议会审议通过，是一个城市未来发展的蓝图，一般来说需要展望未来30年的发展前景。包括城市哪些部分是用来修建民用独立住宅，哪些地方是工业区、公园和办公区、零售商业区、社区服务中心等。城市规划也是构建一个城市框架的依据，比如给排水系统、道路交通等如何部排，如何既保发展又保护环境等。 　　《规划法》第34条规定每个城市有自己的规划附例，是一个法律性的政策文件。用于规定具体范围的土地用途，规定土地开发建设的具体要求等细节。 　　如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程，就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突，否则的话就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地，原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等，都需要向市政府提出更改规划的申请，也叫做rezoning。 　　地产投资有策略 　　很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上，修建豪华公寓和住宅。多伦多建筑规划设计专家川克米建议，不妨把目光投向出租公寓楼（Apartment）上。他表示，目前高层豪华公寓显然是已趋饱和，有人甚至认为已形成泡沫。很多年轻人到多伦多连一个最基本的居所都买不起，因此公寓市场租卖都遇到阻力。所以，有发展商开始建造用于出租的公寓，所有权归发展商，以较低的价格向居民出租。 　　他还建议投资人多学习政府政策，在变化中找商机。比如他指出安省建筑条例（Code）可能会做调整，木建筑限高由原来的3-4层，会提高到7层。如果实施，因为木材料便宜很多，发展商就能在成本上有所降低，在购置土地的时候就会把这个因素考虑进去。  

  　　CMHC最新调查指出，多市和温市分契式大厦单位投资者，买入后普遍会放租物业至少五年。  资料图片   　　加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）最新调查发现，多伦多和温哥华的“分契式大厦”(condo)单位投资者，买入后普遍会放租物业至少五年，不会立即转售图利。   　　加拿大按揭和房屋公司去年8月和9月，访问两市共42,191名分契式大厦单位业主，发现有83.8%受访业主，都居住在购入的单位内，其余16.2%才居于“主要居所”（primary residence）及拥有至少一个分契式大厦单位，这类分契式大厦单位之中，有52.3%已租出。 　　这类已租出的分契式大厦单位之中，有33%由亲友入住，有7.6%闲置，等候放售、放租或翻新，而很多受访业主对上一次购买的单位，至少已是六年前。 　　九成年内无意再买 　　调查同时发现，即将兴建和兴建中、属于投资性质的分契式大厦，大约有4%以本地买家为目标对象，外国买家、企业投资者、居于加国其他城市，但在多市和温市持有分契式大厦单位人士，均不在此列。 　　CMHC首席市场分析师Dana Senagama指出，调查反映大部分受访投资者，只是持有两市少数单位，她说：“事实上，四分三受访者只持有一个单位，10%持有三个或以上单位。” 　　调查同时显示，本地分契式大厦单位买家的投资意愿明显放缓，大约九成受访者表示，未来一年无意购买另一个单位。 　　有关注房屋人士一直批评，多市有2.4%分契式大厦单位由外国买家持有。　

　　加拿大房屋暨房贷公司（CMHC）22日公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查，绝大多数共管公寓拥有者是用于自住，而非出租，更无意透过炒楼牟利。   　　这项在多、温两地总共调查4万2191个家庭的2014年度共管公寓东主调查(2014 Condominium Owners Survey)发现，在购买了不止一个共管公寓单位的家庭中，近84%受访者就住在共管公寓内。   　　其余16.2%至少拥有另一套公寓单位的家庭中，约有75%拥有另一套单位，约18%拥有至少另外两套单位，约有10%拥有至少另外三套或者更多的公寓单位。这些人是投资者，他们手中多余的公寓单位用于租赁。 　　这项调查显示，投资者中极少人透过举债购买共管公寓。在多、温两地的公寓投资者中，45%没有房贷，还有将近20%的人从没有靠借债买共管公寓，这意味着他们购买公寓单位时一次性付清所有款项。 　　在背负房贷的共管公寓拥有者中，几乎有三分之一支付了比率很大、至少20%的首付款；这一比率在投资类共管公寓拥有者中高达45%。 　　与一些人所持的共管公寓购买者中有很多炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买后入住其中超过10年者的比率更是高达45%。 　　但是在多伦多，有意长期持有公寓单位者的比率似乎有下降趋势。去年的调查发现至少拥有两套公寓的投资者中，61%表示将持有公寓至少五年，今年的调查报告减少为54%。CMHC分析，这或许表示投资者对多伦多共管公寓市场的信心有所下降。 　　在温哥华，有意持有公寓至少五年的投资者跌幅较小，仅由之前的53%微幅下降至51%。  

　　加拿大按揭及房屋公司针对温哥华和多伦多柏文市场展开调查，发现多达84%的业主用以自住而非出租，同时过半数业主买入单位逾10年以上。   　　此项年度调查今年进入第二年，主要分析温哥华与多伦多这两个国内最大的柏文市场，发现柏文业主实际的财政状况，较外界推断为佳。   　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)共查访了42,191个温市和多市的住户，报称拥有至少一个柏文单位的人士当中，有83%表示用来自住。 　　余下的16.2%表示除拥有基本居所外，还另有至少一个柏文单位，属按揭及房屋公司定性为「柏文投资客」类别，意即拥有至少一个非自住物业。 　　在这批投资柏文的业主当中，有75%只额外购入一个单位；18%除自住物业外，再拥有至少两个单位；近10%则拥有3个或以上单位。 　　整体而言，调查认为只有少数柏文投资者面对沉重负债。受访的柏文业主当中，有45%表示目前没有按揭贷款，近20%更表示从未做过按揭，意即买楼时用现金交易。 　　至于有按揭贷款的业主，买楼时已支付大额(至少两成)首期；用来投资的人士甚至支付多达45%首期，但这亦可能基于银行对投资第二、三个物业的人，实施更严格借贷条款。 　　另外，外界常揣测柏文市场充斥炒卖活动，但调查却发现，大部分业主多年前已购入柏文。就算买楼用来投资的人士，有近四分一(23.7%)表示拥有物业达10年以上；有45%只拥有一个单位的业主，均用来自住。 　　报告也暗示，长期拥有柏文的人数可能逐渐减少；去年这项调查发现，61%的多市柏文业主，说未来五年都不会出售单位，但今年却只有54%说短期内不会放盘，意味长远投资者对楼市信心逐渐减退。至于温哥华，变化则较轻微，去年有53%业主称会保留单位至少5年，今年减至51%。 　　报告又发现，两市的柏文业主均对未来抱审慎态度，87%称明年无计划买楼。

　　据《多伦多星报》报道，急速飙升的房价、飞涨的公寓租金再加上政府对社会福利房资助不足，导致加国中低收入租客深陷财务困境。   　　一半收入付房租：加国低收入租房者的财务困境   　　加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)公布的最新报告呼吁各级政府采取措施，以帮助深陷财政困境的中低收入租客解决住房难题。 　　该报告指出，由于联邦政府补贴社会福利房的拨款持续减少，导致各省、特区及市政府越来越难以帮助中低收入租客应对抗住房市场的压力。 　　加拿大城市联盟主席伍赛德(Brad Woodside)表示，在过去10年全国共流失多达85万个廉租屋单位，加国租恁业并未做好应对楼市衰退的准备。伍赛德同时指出，目前有五分之一租客将一半以上的收入用于租房。 　　报告指出，现有的社会福利房是由各级政府合作开发，但由于后来联邦政府单方面退出续约，使得资金紧绌的省市政府难以继续维护这些住房。 　　此外，由于加国房价的增速远远超过收入，同时公寓租金也大幅飙升，亦导致许多人难以找到立足之地。目前加拿大有三分之一家庭依靠租房，但自1996年以来兴建的房屋中只有11%是用于出租。 　　该报告作者、卡尔顿大学都市研究中心研究员波默罗伊(Steve Pomeroy)指出，现在已经到了该对加拿大住房市场机制进行调整的时候。 　　报告称，尽管联邦政府如今每年仍会在住房上支出$17亿元经费，但实际上相关拨款占GDP(国内生产总值)的比例自1989以来已经下降了40%。 　　报告就相关问题提出数项建议，包括通过联邦税务优惠鼓励兴建新的廉租房，渥京继续保持现有的住房拨款水平，并制定解决无家可归人士及廉租房问题的永久性全国策略。

  　　温哥华 (Vancouver) 经济增长的强劲势头将在未来几年内超过加拿大 (Canada) 任何一个大城市。   　　加拿大会议委员会 (Conference Board of Canada) 最近发布的一份报告表明，温哥华在制造业的建造业上对于GDP增长所做的贡献是“独树一帜”的，在 2015 到 2019 年间年均增长率为 3.1% 。   　　今年温哥华居于多伦多 (Toronto) 之后，两座城市的 GDP 增长率都为 3.1% 。 　　但从明年起一直到之后的 4 年内，温哥华会将所有其他城市甩在身后， 2016 年其经济增长率为 3.2% ， 2017 年为 3.5% 。多伦多在这一段时期内的年均增长率预计是 2.9% 。 　　所有的这些都可以解释为什么温哥华的房地产市场那么火热了。通常人们将买房热归结于低利率和国外买家的需求。 　　但事实是，温哥华的经济正在高速发展，其劳动力市场不断扩大，更多的加拿大人从经济发展较低的城市来到温哥华。人们通常会选择发展前景较好的地方生活，工作。 　　加拿大会议委员会报告中提到的唯一危险因素就与该地区的房地产市场有关。它表示，“大量涌现的工作机会和人口的快速增长会扩大对新房产的需求。 　　但是，“加元的贬值会吸引大量的国外投资，这也会导致今年对房地产的高需求。” 　　根据 2009 年的数据显示，温哥华人均年收入为 42,803 加元，略微高出全国水平。到了 2019 年，这个差距还将扩大。 　　在该地区，就收入来说温哥华市民位列第四，排在西温哥华 (West Vancouver) ，北温哥华 (North Vancouver) 和叁角洲地区 (Delta) 之后。 　　该地区 63% 到 67% 的收入来自雇佣收入。而西温哥华市民却是例外，他们不到一半的应纳税的所得来源于工资。 　　温哥华地区似乎得益于其经济的多样性，这当然是因为其较少依赖政府以及像石油那样的单一资源产业。 　　在制造业和建造业方面，温哥华得益于与Seaspan公司签订的 80 亿加元的合同。这是为联邦政府造民用船，该项目将于今年完成。 　　其他将要或正在建造的项目包括：一家新的特普朗国际酒店 (Trump International Hotel) 和一座塔楼;一座 Telus Garden 复合开发项目; Marine Gateway 发展项目;老证券交易所修复项目;在不列颠哥伦比亚体育场 (BC Place) 新增一家俱乐部;温哥华国际机场扩建项目;曼港桥 (Port Mann) 供水隧道项目;以及 the Great Northern Way Campus 项目。 　　当然，除去那些还有占地面积两百万平方英尺的新办公区域项目以及房产项目。 　　零售贸易在该地区仍占主导地位，拥有 145,000 名员工。建造业拥有 104,000 名，位列第二。然后是食品服务业，拥有 81,500 名员工。 　　今年温哥华的失业率预计仅为 5.6% ，全国的失业率为 6.8%。 　　还有更好的消息：到 2019 年该地区的失业率将降低到4.5%。充分就业率将在 5% 到 5.5% 之间。 　　自 2009 年以来温哥华的消费者破产数一直在下降，2009 年的数据大约为 4,686 。去年这个数字降到 2,581 。去年企业破产数为 110， 2009 年的数据是 182 。 　　就全省的经济来看，加拿大会议委员会表示卑诗省今年的经济发展将位居全国首位，其GDP增长率为 3% 。“明年的情况应该也是很好的。” 　　全省经济一片繁荣是由于其矿业，建造业的发展以及消费者的强劲的购买力。 　　“如果液化天然气气终端项目 (LNG terminal project) 在未来两年继续推进的话，卑诗省的经济还将迎来更大的增长。”

“多伦多的房子卖得太快了，我都来不及下offer（报价）！”   这是一位名叫玛丽·安妮的女士随机邮寄到笔者所租公寓信箱的购房求购信。她请求说，如果笔者或者邻居有房卖，请一定要和她联系。   眼下，多伦多的夏季已经来临，这所加拿大最大城市的楼市也随着夏日到来日益升温。笔者所在小区不少人都收到了这类信件。   不过，加拿大国家银行日前公布的房价数据显示，除了多伦多和温哥华，其他九大房地产市场的房价已过尖峰期，分别缓慢下跌。消息一出，引发舆论对楼市拐点的讨论。   上述数据显示，由于石油价格下跌打压了产油省份经济，埃德蒙顿和卡尔加里等城市房价已出现大幅下滑。   英国知名杂志《经济学人》（The Economist）4月刊发的一篇文章指出，与加拿大人收入相比，房价被高估了35%。   加拿大楼市拐点真的到来了吗？4月，多伦多和温哥华的房价创历史新高。其中，据多伦多地产局最新数据，今年4月大多伦多地区的平均房价约为64万加元（合326万元人民币）。   加拿大房地产协会（CREA）5月15日发布的最新数据显示，4月全国房屋平均销售价格约为44.9万加元（约合229万元人民币），同比去年上涨了9.5%。其中，多伦多和温哥华房价是两个市场最热的地区，当月分别上涨8.4%和8.5%，两地均连续三个月录得全国最大涨幅，房价均已创历史纪录。   但是，上述数据还显示，若除去多伦多和温哥华两地，加拿大4月全国平均房价仅环比上涨3.4%。由此可见，多伦多和温哥华两地的推涨作用相当明显。这从两所城市人口总量也可窥见一斑。来自加拿大联邦统计局的数据显示，截至2014年7月1日，作为加拿大的经济中心和第一大城市，多伦多的人口大约606万，占加拿大总人口的17%。若加上西海岸的经济中心温哥华，这两地人口将近占加拿大总人口的25%。   “主要是因为今年以来加元汇率大幅下跌，房贷利率处于低位和外来人口的购房需求（主要包括新 和非居民以及第一代移民给子女买房）推动了这两地房地产市场。”多伦多资深地产经纪人Sue Chen分析说，以利率为例，当前的5年期固定利率，加拿大当地银行给出低至2.64%的低息水平，而对于非居民买房的资金门槛也很低，多家银行都给出首付35%、剩余贷款支付的方案。   外来人口的购房需求不可小觑。仅以来自中国的移民为例，中国是加拿大最大的移民来源国之一，加拿大移民部相关数据显示，在2010年至2013年的四年内，来自中国的移民（永久居民）每年的平均数量为3.2万人。   有业内人士指出，多伦多和温哥华本来就是吸引外来人口的热门城市，而加拿大近期已对中国开放10年签证，这对于中国人（包括留学生）在加拿大购房也是一个吸引力。   Sue Chen认为，当前的多伦多楼市是一个卖方市场，目前来看，房地产市场拐点不可能出现。   多位业内人士均表示，多伦多和温哥华作为热门城市，房地产的刚性需求及投资的保值增值效应，仍将是推动未来加拿大楼市继续上涨一大主要力量。  

对于大温地区房价的可负担能力议题，有地产专家认为，温市独立屋不多，每年又有人口移入，不是人人都能住在临近市中心和有大庭院的独立屋，房屋发展必需多元化，更要增加供应才能满足需求。 城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI)行政总裁麦克马林（Anne McMullin，图）周四接受记者访问时表示：「温市仅有约4.7万间独立屋，大温地区有250万人口，每年又增加人口约4万人，若如果人人都希望能住 在有前院、后院加上双车房的独立屋，期望可能与现实世界脱节。」 她指出，大温地区势必增加房屋的供应，并且发展多元化房屋，例如孖屋(Duplex)、城市屋、排屋（Row House）、低层柏文与高层柏文等，满足不同人士所需。她以英国伦敦为例，目前发展方向都是排屋、城市屋与低层房屋等。 卑诗华人地产专业协会会长李世雄受访时则表示：「目前许多新的柏文建筑计划，都规定兴建一定比例的可负担出租单位，为了帮助市民能居住在本地。此外，不少发展商也推出300至400平方呎的柏文单位，解决可负担问题。」 他说，目前年轻世代可能选择住在远一点、小一点的房屋，因此发展一个完善的公共运输系统算十分重要。

尽管温哥华房市持续火热，拥有全国最高的房价，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新的房屋评估报告，由于人口的快速增长、可支配收入的增 加以及有限的土地供应，温哥华房市仍处于安全的低风险范围，业主们可以稍微放轻松。然而，由于近年来住房单位尤其是公寓单位的快速增加，个人可支配收入相 对缓慢的增长，萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）房市大跌的风险很高。 加拿大的高房价城市，首当其冲的就是温哥华和多伦多，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）上周公布的《年度房价分析报告》（CMHC’s Annual House Price Analysis Assessment），这两个城市都不在高风险城市之列，相反，温哥华处于低风险级别。 CMHC对加拿大的12个主要都会城市的房价进行了分析，试图从经济、金融以及人口因素等方面 确定加拿大地产市场存在的潜在风险。风险评估主要有四个指标，即是否供过于求（overheated demand）、房价增长是否过快（acceleration in the rise of property prices）、房价是否被高估（overvaluation）以及建筑单位是否过多（overbuilding）。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，从加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%到4%，但房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价较低的地 区。  温哥华住房需求高 高房价低风险 根据CMHC的报告，温哥华是全国比较平衡的地产市场之一。 温哥华地区的人口和个人可支配收入的不断增加推动了住房需求不断上升，移民涌入和有限可开发的土地资源也在一定程度上支撑着房价居高不下。尽管今年 以来大温某些地区的独立房价格已经呈两位数增长，但报告认为一些豪宅区的价格扭曲了整个市场的平均楼价。只要剔除市内一些最昂贵的房屋，温市的平均价即回 落至40万至50万元。 报告还指出，温哥华地区的首次买房者倾向于购买市郊地区的低价房屋，高收入者或是已有资产作担保的买房者，则倾向于购买市中心一带的独立屋或高价物 业类型。Dugan表示，“我们会持续密切的关注温哥华的地产市场，这是一个非常重要的市场，但目前按照我们的评估模型还没有在温哥华发现任何有问题的情 况。” 5月是一年中地产买卖交易最热络的月份之一，这份报告无疑又给温哥华地产市场的参与者，无论是买家还是卖家，都注入了强心剂，有可能促使房价进一步升高。 过度建筑引起高风险 萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）是报告中被评估为高风险的城市，两地房价被高估以及过度建筑的现象很严重。近年来两 地大兴土木，建设了很多新的住房单位，尤其是公寓住宅，但是居民收入增长幅度较平稳，因此造成大量闲置的未出售单位。雷吉那去年未出售房屋数量达到了历史 最高。尽管今年开发商放缓建筑脚步，但受到低油价的影响，房地产市场进一步受到冲击。今年第一季度的房屋均价比去年同期下降了6%。 由于建造了创历史记录数量的公寓以及大量公寓待售，多伦多和蒙特利尔被评估为中等风险。多伦多房价增长速度高于个人收入的增长，而蒙特利尔缺少首次购房的买家。 受低油价影响，阿省卡尔加里房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。 按照CMHC评估风险的4个指标，被分析的12个城市多数都属于低风险（7个），全国整体房市也属于低风险。不过，去年国际国币基金组织（IMF） 多次提出加拿大的房市存在泡沫，去年年末IMF官员表示全加平均房价约被高估10%，温哥华及多伦多等地的房价更是被高估约20%，评级机构惠誉 （Fitch Ratings）也认为加拿大房价被高估21%，这种评估上的差异可能是由于不同的评估方法和数据造成的，片面听取任何一方观点也是有风险的。业主或投资 者应该根据自己的需要，理性的分析和判断。