地产

据星环公司报道，新冠疫情使加拿大的经济陷入了停滞。然而，随着疫苗接种率的持续上升和新增病例数的逐步下降，加拿大各省正在分阶段重启。加拿大经济将逐渐复苏，众多行业也都看到了漫长黑夜后的曙光。 随着经济回暖，大温地区的房价也随之水涨船高！ 据CTV报道，大温地区10月份房租价格有所提升，1室的公寓中位价在$2130/月；2室的中位价为$2900/月。而多伦多地区1室租金仅为1800元/月。 对此，UBC教授Nathanael Lauster认为租金上涨的原因是越来越多的人为了教育、更好的工作机会来到这座城市。 未来预计租金还会继续上涨！  

最近，多伦多地产圈又发生了一件大事。 有位华人(以下简称“小A”)爆料，自己在王X井全款买7个商铺，如今没办法交接，也拿不到自己的房款，就连法庭判决出来，开发商依旧拒不还钱，直言“我没钱”，但另一边却在炫富。 小A提供 事情要从9年前说起。 2012年8月左右，小A和王X井“未来万锦地区的黄金商铺开发商”K签约，约定购买7个商业店铺楼花，并且如约支付了全部定金，大约是购房款总额的35%。 没想到，这个商铺楼花项目的建造却一拖再拖，交房时间也一直在向后推。 一直到2018 年年中左右，也就是购买后的第6年，小A终于收到了开发商K的交接通知。 虽然等待时间真的太漫长，但是小A想到终于可以交付，也算是暂时松了一口气。 示意图 没想到，正式交接一直没有开始。 小A一边缴纳着不菲的物业等费用，一边密切询问着正式交接的日期。但是一次次询问，都没有得到准确的答案，似乎没有人知道到底什么时候能够真正的完成最后的正式交接。 在这期间，小A还发现了一个大问题。 其中几间商铺和签订的购买合同中的描述是有出入的，小A及时提出了这些疑问，开发商K也算积极解决，和小A签订了中止这几间问题店铺的购买合约。 然而，开发商K不退定金，而是要把这些定金算进之后其他几间店铺的尾款之中。 小A当时被告知，这样更方便快捷，于是也就同意了开发商K 的要求，没有要求他们立刻退回部分店铺的定金，而是抵进其他几间即将交接的店铺的升级款和交接的尾款之中。 在这之后，开发商K仍旧不正面回复消息，一直到一年之后。 开发商K通知小A，马上就可以正式交接。 不过，由于正式交接的准备时间过于仓促，小A无法在短期内凑齐足够的资金。开发商K的法人代表老王又提出了一个方法：按照当时汇率，在国内一次性用人民币支付剩余店铺的尾款，开发商会在大约一个月内，帮小A完成正式交接。 虽然当时小A已经知道这个楼盘评价比较低，前景不明，但是毕竟已经等了那么多年，所以依旧打算履行购买合同，完成最后的交接。 示意图 于是，小A按照老王的协议，在国内，一次性的把正式交接需要的尾款转给了 老王指定的国内账户里。 钱打过一个月，开发商K依旧没有通知正式交接。 小A多次联系，他们都表示，需要更多时间，又往后推了一个月，再联系，就继续推。 开发商K态度很诚恳：“非常抱歉，我们还是没有办法完成交接”; 又给人希望：“已经在申请贷款，只要贷款一批准，立刻就能完成小A的交接”。 就这样一直持续了大半年，一次又一次的口头和书面的约定都最终落空，小A实在忍无可忍，决定解除购买合同，不再等待开发商K描述的虚无缥缈的最终交接，只希望拿回自己付出的全部购房款。 于是，双方又协商，法人代表老王和小A签订了一份解除合约，并详细签订了如何归还小A的定金，店铺升级费，店铺尾款等费用的方案。 然而，话说的很漂亮，还钱毫无动静，之后小A又是多次交涉，都是无疾而终。 最终，万般无奈的小A决定付诸法律，寻求法律的帮助。 小A的律师多次尝试联系 开发商K和法人老王，发出的律师函也都是石沉大海，没有丝毫回音。 最终，小A把开发商K和法人代表老王告上法庭。 2020 年 11 月，法庭判决，小A胜诉，开发商K及其法人老王需要按照协议，归还小A所有的购房款及律师费用等等。 可是，K 和法人代表老王连法庭的判决都可以置之不理。在判决书下达了之后的这几个月的时间里，K 及其法人代表 老王还是没有任何音讯，似乎毫不在意任何的判决，直到小A律师要求对方做 examination，开发商K的工作人员以及其法人老王终于露面，但还是表示他们没有任何明确的还款计划，并一直强调他们没有钱归还小A的购房款。 当年小A签订楼花购买合同时，缴纳的定金他们已经花完，后来小A在国内支付的尾款也被他们在国内花光，他们表示自身已经“负债累累，债台高筑”，但是他们“本来是没有想要欺骗我们，只是他们真的无力偿还我们的购房款”。 至此小A这条艰难行走的“要款之路”又一次陷入了泥泞之中。 小A手里拿着一张判决书，但是不知道去哪里要钱，也不知道钱什么时候能回来。就算手里有冻结令，对方也早已经把钱转移了。 更令人崩溃的是，小A发现，法人老王的老婆在各种社交媒体上，非常活跃地展示他们家“丰厚的经济实力”，动辄就是各种奢侈高定品牌的开箱视频，琳琅满目，悠闲自在的富裕生活展示。她自己本人更是自称是“多伦多富婆之一”，在各种炫富的视频里自述，她用来过这种“奢侈豪华的生活”的钱都是她老公 老王，以及父母和她 自己“辛辛苦苦努力得来的”，并劝诫大家，“不要盲目的羡慕别人的奢侈生活，要多多努力进取”。 小A讲述过自己的惨痛经历后，很多网友纷纷表达自己的看法。 有人说，他们可能真的卷钱走人了，在Bayview&york mills的豪宅也卖掉了。 还有人挖出，法人老王的老婆已经关闭评论，并且删除了一些炫富的视频。 不过，也有网友列出了其中的疑点： 1. 7 份购房合同，取消其中的几份物业合同，为什么要为后面的几套物业的升级费和尾款进行垫资? 2. 交接尾款为什么要用人民币?而不是加币?这个尾款不是律师进行交接么?律师竟然允许用人民币进行交接?这可是监管账户啊。 3. 另外，到底产权是否交接成功了?如果没成功，为什么帖子里面说她每个月都要支付物业费? 综上，这个故事，金额多(7 套)，时间跨度大(2012 年至今)，很多方面的程序也不合理(人民币?无律师介入交接?)，所以有很多疑点。 而法人老王的老婆也对此进行了回应： 买房不易，一定要慎重。 注：以上内容为爆料人单方面提供，若有任何信息不符，请及时与我们沟通。

自从今年春季房地产市场达到史无前例的巅峰之后，BC省的房地产市场热度正在逐步褪去，BC省房地产协会BCREA的统计显示，9月全省共售出房屋 9,164 套，相比去年9月的同期数据降幅近20%。 9月全省的平均房价为 $913,471 加元，相比去年同期的 $801,241 加元上涨14%。由于销售量急转直降，使得全省的房地产总成交额也同步下降，达到 $84 亿加元，相比去年同期也下降 8.6%。但BCREA的观察发现，房市降温的根本原因并非房地产市场的买家减少，而是上市供应量的大幅下降。统计显示，全省的平均挂牌数量比去年同期下降36.8%。很多区域的房屋上市供应量下降幅度极为夸张，包括菲沙河谷、温哥华岛、内陆地产局在内的很多区域，房屋挂牌数量下降幅度都在近半。其中，包括素里、兰里、密逊、北三角洲、阿伯斯福特和白石在内的菲沙河谷地产局辖区；和维多利亚地产局辖区，房屋挂牌数量的降幅都已经超过了一半，分别为50%和54.8%，表现出极端的供求关系不平衡 尽管销售量下降放缓，总成交金额减少，但BC省各地的平均房价都比去年同期有了不小的上涨。其中，房价涨幅最大的是 Powell River ，9月房屋均价为 $576,103，相比去年同期增长 32.5%。排名第二和第三的分别是奇利瓦克和温哥华岛，房价涨幅分别是 27.6% 和 27.5%，房价分别为 $758,356 和 $704,770。大温两大地产局辖区的房价最贵，其中大温均价 $1,174,305，相比去年同期（$1,103,099）年涨幅 6.5%；菲沙辖区均价 $1,005,738，相比去年同期（$842,545）年涨幅19.4%。根据BCREA的统计，目前全省的房地产市场仍然处于卖方市场，售出与挂牌比率（Sales-to-Active-Listings）为 42%，相比去年同期的33.1%有较大的涨幅。按照管理，当该比率低于12%时市场处于买方市场，房价将有下行的压力；当该比率高于20%时，市场处于卖方市场，房价有上涨的动力；该比率介于12%-20%区间时，房价将保持稳定。上市供应紧缺的局面，预计将是今年秋季和冬季BC省房地产市场的基调，想等房价下降恐怕仍然佷难。

随着加拿大新冠疫苗接种率不断提高，在经济重启之下，安省甚至整个加拿大的房价开始疯狂。好房难求，加价几十万抢房都是常态。但在安省Thornhill市，一对华裔夫妇5年前购买了一栋价值近400万的豪宅楼花，却在临近交房的时候，拒绝支付房费准备弃单。结果被开发商一怒之下告上法庭，双方各执一词，最近法庭宣判了该起案件。 （图源：Ontariorealestate） 近400万买下豪宅 交房时却弃单不要了 在2016年12月4日，该诉讼官司的被告Z女士以3,778,990元，购买了一处位于Thornhill的在建期房房屋，并签署了Agreement of Purchase and Sale（APS）。10个月后，即2017年9月29日，Z女士将APS转让给其丈夫，也就是该案的另一名被告。但在2018年11月16日，也就是约定交房日期，在开放商已经做好一切交房准备后，被告却反悔不想履约购买该房产。 被告提三点理由解围 申诉自己英文不佳 针对为何会在临近交房日期时，突然毁约拒绝履行购房合同。华裔购房夫妻给出了自己的理由。 迫于房产商销售代表压力购买。Z女士认为，他们并不是成熟的购房者，当时购买房屋时是迫于销售代表的压力。而且他们也没有时间好好阅读APS，去真正理解里面的各项条款，和应该注意的事项。 （图源：截图） 英文不好存在语言障碍。这一点也是被告方主力陈诉的观点，他们表示存在语言障碍，英文并不是母语，所以不能好好理解APS的内容。 房屋有地下水污染限制发展。被告方称他们因为语言问题，而且不是有经验的买家，所以忽略了购买房地产时应该注意什么。他们称环境部（"MOE"）对该房产发放的财产使用证书（"CPU"）存在问题没有向他们适当披露。他们说后来才明白，这与受污染的地下水有关，可能会限制该物业的某些用途。 法庭表示存在虚假陈述 三点理由全部被驳回 针对被告方所提出的3点诉求，法庭在听取双方庭辩，并采纳双方证据后，全部驳回。 被告方并非初次购买，属于成熟购买者。根据法庭的判决，认定被告夫妻属于成熟购买者。因为这已经是他们在安大略省购买的第四处房产，而且APS中还有一个为期5天的 "冷静考虑期 "条款，允许他们在认为自己仓促签约的情况下取消交易。 （图源：截图） 被告方不存在语言障碍。法庭认为，被告是高价值房产的成熟购买者，尽管英语未能达到母语水平，但他们懂英语。同时他们聘请了讲英语和普通话的房地产经纪人向他们提出报价的，该经纪人作证说她与夫妻两人逐条讨论了整个APS的条款。 另外在签署APS时，以及之后的几周内，夫妻还聘请了一名房地产律师，因为他们同时还在谈判另一项房产交易。但就该处纠纷地产的购买，夫妻两人放弃了咨询律师，因为他们认为没有必要。因此他们是有机会获得及时的法律咨询，但自己放弃了。 (图源：截图) 房屋环境污染有前案例可遵守。针对房屋存在地下水污染问题，法庭认为在购买房屋之前，地产经纪已经逐条解释每一项APS内容，包含关于环境部证书的明显警告条款。此外，APS的每一页都包含了用英文大写字母的提醒：口头陈述不构成本协议的一部分，也不能修改本协议。也就是说被告是完全了解，并知道这个情况的。 此外，之前有另一起房地产交易纠纷与该案件相似，法庭认为可以作为参考。而且在环境问题的反驳中，被告夫妻两人存在明显的虚假陈述。这些都削弱了被告人的上诉立场，即并不存在被APS的内容误导的因素。 夫妻两人还主动升级房屋装修。另一点让法庭质疑的是，在签署APS和成交日期之间，被告从未对房屋交易提出任何质疑，也没有要求对环境问题做更多的披露。反而是主动升级装修，向原告订购了超过16万元的高级装修升级。包括定制的厨房区、主卧浴室、升级电梯、内置酒吧等。 不仅房屋已经转售 夫妻败诉损失过百万 由于被告夫妻弃单，开发商不得不另外找买家。而且因为内部装修升级，成本的上升，售价就必须更高，这使得买家本来就不好找。而且到了2020年新冠疫情爆发，大多伦多地区的房地产销售陷入低谷。 （图源：截图） 直到2020年7月18日，原告才以310万元的价格重新售出该房屋。但即便如此，这一价格与原本的390万差了80多万。减去被告方已经支付的342,636定金，还有497,814的损失。因此原告方要求华裔夫妻赔偿这笔损失。 最后计算上各种利息，杂费之后，法院判被告方华裔夫妇需要赔偿584,306给原告方，加上已经支付的定金，再算上律师费，总共损失超过百万。  

最近，35岁的加拿大移民Vinny Soni实现了自己的人生目标，即将自己一半的时间奉献给慈善工作，一半的时间用来做一份不受约束且赚钱的事情。他能实现人生理想，全靠过去四年的地产投资。 Soni来自印度，2009年移民加拿大。2018年，Soni开始投资房地产。他现在拥有7处不同的房产，每个月都能带来稳定的收入。  尽管如此，购买房产并不是一夜之间的决定。他花了一些时间来准备他的首付款，并想最大化的合理利用手里的资金来购买房产。  房地产比其他投资更快地实现目标  从2013年到2016年，在投资房地产之前，Soni将大量资金存入了印度的一个定期存款账户，并从中可以获得7%到8%的高利率回报。俨然这已经满足了他的全部需求。  但很快，他意识到他可以通过房地产更有效地实现他的目标。“我意识到房产的升值要高得多”，“不仅获得了股权，而且还获得了资产的升值”。  虽然使用定期存款账户一度对他有帮助，但他知道从长远来看，转向房地产投资是实现他目标的最佳选择。他说：“我在买房子之前存了三年的海外资金，得到的回报非常低。” 增加收入同时节衣缩食 Soni为他的第一处房产存首付时，他知道他需要最大限度地提高收入，同时最大限度地减少开支。他坚信自己可以负担起买房子的钱。  Soni多年来一直节俭地生活，并和室友一起合租房子。他几乎一直在工作，除了广告和营销工作之外，他还利用周末时间从事电信和互联网销售。  “我的座右铭是，我的开支必须由我周末所做的工作来支付，我的全职工作的钱要全部攒下来”。 他每月的开支约为2000元至2500元，包括他700元房租、账单、汽车费用和食物。 少付首付 尽量利用贷款融资  当Soni存够了首付款10万元，他就开始寻找适合自己的第一套房子，并通过讨价还价，最终花了4.5万付了该房产的10%首付款，并购买了房贷保险，为房贷总额的3%。在加拿大，首付不到20%的买家，必须购买房贷保险。  Soni将剩余的5.5万元直接从开发商那里又购买了两套房子，用于投资对于第二套房子，他付了2万首期，然后每月还贷1000元。  2019年5月，当他购买第三套房屋时，同样要付10%的首付，约为5万元。但他先前的积蓄只剩下3.5万，因此他用这笔钱，加上前两处房产所带来的收益，付了5万首付，买下了这第三套房子。后来，他又用前面三套房产投资攒下的钱买了第四套房子。 现在，为了继续购买房产，他利用抵押第一套和第三套房子再融资来购买第五处和第六处房产，紧接着和一个商业伙伴买了他的第七套房子。在他所有的房产中，他自己住一处，出租四处，最后两处仍在建造中。 积累财富  从出租的四处房产中，他每月可赚取约3600元的纯收益。一旦最后两处房子建成并出租，他预计这个数字会上升。 但他并不打算将租金收入放在腰包里。他说：“我将用这笔钱购买更多房产”。 在最初给自己设定的目标中有用剩下的50%时间来做一份不受约束且赚钱的事情。原来他根本不知道这份又不受约束又可以赚钱的事情是什么，现在他知道了，他正在建立一家房地产公司。 谈到他未来三年的计划，他描述了远大的目标。“到我38岁的时候，我想确保我的房地产公司是自动化的，稳定收入，同时更加放手。“在个人方面，我想在未来两年内至少购买10处房产”。