地产

继本月早些时候，多伦多Park Lane Circle 40号的一幢凡尔赛宫风格的豪宅宣布拍卖之后，本周四（4月23日）本地的高端房屋市场上又有一间超级豪宅挂牌待售。这所名为“积分之屋”（Integral House）的现代派建筑位于市中心玫瑰谷（Rosedale）社区Roxborough Drive 194号，是加拿大著名数学家斯图尔特（James Stewart）的遗物。   斯图尔特可能是加拿大最有名的数学家了，他在微积分方面造诣极深，其编撰的系列教科书被北美80%的大学和中学所采用。与此同时，他还是一位音乐家和社会活动人士。在本世纪初期，斯图尔特斥资近4000万元建造了这座依山而建、富有现代派气息的五层住宅――“积分之屋”。在这所房子里，斯图尔特举办过数以百计的社会活动，以及数场高水平的音乐会。   在2014年，斯图尔特被查出骨髓癌，并于当年年底去世，而“积分之屋”在举办过一场告别音乐会之后就一直空置。今年年初，他的继承人最终决定以2800万元出售这幢极具纪念意义的房屋。在本地的高端房屋市场上，“积分之屋”的挂牌价排行第二。 平心而论，多伦多算不得富豪之都，比曼哈顿等地还有不少距离，但是我们的这个城市着实是不少超级豪宅的。今天，我们就来盘点一下多伦多市面上最贵的10所房屋： High Point Rd 10号：2880万 这是目前本市市面上最贵的房屋，位于本市著名的豪宅区Bridle Path社区，共有10间卧室、15个浴室，一个可容纳12辆汽车的大车库，以及一个可容纳100人的宴会厅，总居住面积达到2230平方米（上下两层）。如果只是一个四五个人的小家庭，住在这所房子里简直就会孤单地发疯，甚至会迷路。 Bridle Path 6：2500万 与其说它是一幢豪宅，还不如说是一家休闲旅馆。它的宅基地为四英亩，甚至有一个高尔夫球场，内部设施包括：14间卧室、豪华室内泳池（内含20张座椅），一个可容纳40辆汽车的大车库，和一个超大的露台。前主人明显是一个派对狂人，这个设计简直就是为了通宵Party量身定制的。 High Point Rd 36号：1980万 话说每个富豪都有点特殊的嗜好，上面那幢房子的前主人是个派对狂人，这间的前主人则八成是美食狂。这间外形像博物馆的宅子共有7个卧室和11个浴室，还有一个“装备到牙齿”的厨房，仅餐具就满满一个房间，饭厅更是如同餐馆一般。 Yorkville Ave 118号：1890万 这间超豪华公寓位于市中心约克维尔区的Hazelton大酒店顶层（第19层），总面积540平米，一共有三间卧室、六间洗手间，五个壁炉，视野绝佳，可以360度欣赏市中心美景，屋主还有权利享受到酒店提供的24小时服务。 Old Forest Hill Rd 26号：1800万 这幢古朴典雅的住宅专为喜欢享受英式绅士生活的富豪打造：18世纪样式的石砌地面、传统且正式的饭厅、酒窖，甚至有一个设备齐全的服务员专间。房屋共有六个浴室、五个卧室、八个停车位和一个大露台。 Park Lane Circle 46号：1690万 这间屋子并不在于面积，一共只有六个卧室、十间浴室，不过设施异常齐全。可提供地热的大理石地面、可加热的车道、保姆房、齐全的佣人设备、娱乐室、温泉室、健身室、含有数十个监控摄像头的保安系统……光是看看这些设施清单就能让人直到这是一间多么高上大的宅子了。 Valleyanna Dr 28号：1680万 这是一间占地超大的平房（bungalow），而且前任主人也是一个派对狂人，内设可以容纳32人的剧场、一个巨大的露台和一个室内泳池。卧室只有五间，浴室卫生间倒有九间，充分满足派对的需要。     Yorkville Ave 118号703房：1590万 这也是一间位于市中心约克维尔区的超豪华公寓单元，也是在Hazelton大酒店，一共有四间卧室和五个卫生间，内设只能用一个词形容――“耀眼”：定制的大理石台面、樱桃木的家具、各种镀着24K金和水晶的家具，还有从酒店大堂直达的私人电梯。这间公寓也可以出租，租金是每年6.55万元，几乎都够一个房子的首付了。 Warren Rd 263号：1560万 这是一幢石灰石砌的房屋，看起来样式较为老旧，但是近五年内进行过大翻新，增设了按摩房、瑜伽室、电影厅、室外温泉池和图书馆，大门用桃花心木镶水晶玻璃，门把手则是24K镀金。 （牧涛编译）

　　今年房地产市场非常的活跃，现在大温哥华地区的销售与房源比高达32 %，这是自2007年以来，最热的卖家市场。现在有很多买家购买地产，有些是投资，有的自用。我也看到越来越多的公司举办地产投资研讨会。我们房地产经纪人最常见的问题之一是：我们应该在哪里买?   　　我的答案是：这要看情况。看你购买地产的目的是什么? 作为投资或自住?如果是一种投资，你要的是现金流还是升值潜力?如果你是买房自住，这也取决于你的生活方式，你在哪里工作，和许多其他因素。   　　MAC营销公司编制了一份报告，以图表方式概述2015年影响大温哥华房地产市场的经济因素和统计数据。 　　其中(下图)显示8年来(从2006年11月2014年11月)升值最多的地区之冠为温哥华东区，其次是西温哥华和温哥华西区。所以，如果你想买升值最多的地方，这个图表也许提供了一些线索。   　　下图显示了2014年全新水泥公寓的吸收率。代表了在2014年开始发售的全新水泥公寓，有多少比例已经卖完。南本拿比/Metrotown地区全新水泥公寓的吸收率为75 %，是大温地区卖的最好的地区。其次是温哥华市中心Downtown 及北本拿比。   　　下图显示了目前ADVENT物业管理公司所管理之物业(少于20年的公寓)的平均每平方英尺的租金。根据CMHC租赁市场报告，2014年，大温哥华地区的租房空置率仅于0.7%，低于全加拿大各大城市的2.0 %平均空置率。   　　我结合了以上两个图表来比较看看哪些区域可以提供最好的租屋回报，我用了不同地区每平方英尺的平均租金除以每平方英尺全新水泥公寓售价来计算。这是一个相当简化的计算，还有许多不同的因素需要考虑，例如物业税税率，首付比例的金额等等需要纳入考量。   　　您也可以和第一张图表比较，看看哪个城市拥有最高的增值，来寻找符合您想要的投资地点。你可以在这里下载完整的 MAC-Intel-2015报告。

大温建筑土地稀少，物以罕为贵。拥有许多土地的原住民部族、卫生局和大学等，近几年开始与私人发展商合作，互惠互利，所得还用于帮助原住民就业、医疗与学术研究。   近月来，大温多宗大型发展计划就是显著例子，温市甘比街(Cambie St.)夹西57街(W. 57th Ave.)一幅本来属于温哥华沿岸卫生局(Vancouver Coastal Health)约9公顷土地，已售与地产发展商。据悉成交价超过2亿元，该地计划发展成高层柏文组成的高密度住宅区，还设计有医护与长者护理中心。   图为温哥华沿岸卫生局出售的、温市西57街约9公顷土地。资料图片   加拿大土地局(Canada Lands Agency)，以及3个卑诗原住民部族，包括马斯琴(Musqueam)、史戈米殊（Squamish）与塔斯里尔-沃特斯(Tsleil-Waututh)，月前达成一项总值3.02亿元的协议，将共同开发温市格雷岬(Point Grey)、甘比(Cambie)，以及西温市的总共3幅土地，总面积达32公顷，未来发展据估计会带来数以十亿元计经济利益。   另外，两个发展商去年年初，在三角洲杜华逊（Tsawwassen）渡轮码头附近原住民土地，兴建大型商场，包括沃尔玛（Walmart）和Rona等进驻，预计2016年春季落成启用。该商场将分为两大区域，分别占地120万平方呎和55万平方呎。杜华逊原住民部族（Tsawwassen First Nation），不仅获得经济利益，还希望藉此对族人提供就业机会。   本拿比西门菲沙大学(SFU)内大学城(UniverCity)，已住有3,500个居民，就是SFU发展过剩土地，再把所得用于学术研究的例子。   据悉，卑诗省的4个卫生局在全省拥有许多土地，专门替卫生局管理地产的部门就有700个员工，所有获益再用于医疗系统以及兴建新的长者医护中心项目上。

  这项改建计画预计今年夏天展开，明年底完成，总投资金额高达3亿元，扩建完成后，由时尚顾问提供私人购物服务的特别展售空间，将比现在多出一倍，整体店面将延伸到目前运动用品专卖店SportChek之位置。   美国知名精品百货Nordstrom在温市的分店，预计今年9月中开幕，Saks Fifth Avenue与来自魁省的品牌Simons据说也都有进军温市的计画。Nordstrom的温市分店，与Holt Renfrew甚至仅有几街之遥，温市的精品百货战争，可说是一触即发。   取材自Holt Renfrew官网   Holt Renfrew董事长德比夏（Mark Derbyshire）显然并不惧战，他接受媒体访问时强调：“任何形式的竞争都是很棒的。”   德比夏进一步指出，Holt Renfrew在高档精品百货中占有优势，因为他们能掌握时尚奢华生活的动态，温市分店也是他们旗下七间店当中，营业额排行名列前茅。   德比夏表示，Holt Renfrew并非传统百货公司，他们注重的是与客户间的互动关系，强调所有的员工能以总共30种语言跟客户沟通，这样的消费经验是他处无法提供的。   Holt Renfrew先前曾表示，今年将在网路上新辟促销战场，在卡加利与多伦多的分店亦有扩建计画，将在2017年底完成，另外也将在满地可（Montreal）与密西沙加（Mississauga）等地开设分店。  

温哥华市府早前批准开发商Brenhill Developments在耶鲁镇的公寓建案，换取社会福利屋住房，遭市民入禀法院并胜诉。不过卑诗上诉庭已推翻法院裁决，支持市府决定，但驳回理由尚未公布。   市府23日透露，上诉庭已驳回之前高法的判决。Brenhill Developments发表声明称“终于松一口气”，让他们可按照计画继续开发项目。   反对开发项目的新耶鲁镇社区协会（Community Association of New Yaletown）通过代表律师贝克（Nathalie Baker）对判决表示失望，但在上诉庭公布驳回原因之前，无法发表评论。   市府以换地方式同意开发商兴建36层大楼，较当地原本规画的人口密度高出五倍。图为大楼完工示意图。   伟景温哥华主导的温哥华市议会，批准Brenhill Developments在Helmcken街508号市府土地上兴建36层豪华公寓，以换取开发商在该公司拥有的Richards街1099号无偿兴建社会福利住房。   但新耶鲁镇社区协会认为，市长罗品信与市议会在2013年7月举行开发案公听会时早有定见，蓄意隐瞒与开发商达成的换地协议，没有披露相关文件，涉嫌欺骗公众，因此入禀法院要求撤销该开发案。获高法判决支持。市府随后上诉。  

加拿大分契式大厦(Condo)市场近年受到地产投资者的青睐，但有地产分析员指出，地产投资信托(Canadian Real Estate Investment Trust，REIT)比分契式大厦单位的投资，回报更佳。   据《环球邮报》(The Globe & Mail)报道，加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)的地产分析员比较了多伦多、卡加利的分契式大厦市场，以及两个分别在多伦多、卡加利拥有出租物业的REIT，分别是CAP REIT和Boardwalk REIT，发觉在长远来说，REIT的回报表现比分契式大厦市场显著为佳。   分析报告表示，虽然人们在情感上通常认为购买实体物业资产较有把握，但事实上，REIT在大部分时间的投资表现，是好过分契式大厦市场的投资表现。   比较显示，分契式大厦市场在部分年份表现较佳，特别是2012年至2013年之间，但在整体的2008年至2014年间，REIT的投资回报比分契式大厦市场的年度回报多出逾一倍。在多伦多，分契式大厦升值7.5%，当地REIT有10.8%回报；而在卡加利，REIT的回报有8%，而分契式大厦只升值1.7%。平均而言，分契式大厦单位的年度回报有4.6%，而REIT的年度回报有9.4%。   加拿大分契式大厦单位，近年备受投资者的热捧。资料图片   分析亦警告，高楼价和高水平的家庭债务、利率，可能令分契式大厦单位的价格下挫。另方面，REIT则让投资者享有更大的弹性，投资者在股票市场出售REIT单位，比在楼市下跌时出售单位，更快和更容易。

　　温哥华近期出现整个屋段以「打包」形式出售的情况，「打包求售」的每间独立屋的叫价，往往比单独求售每间高出一、二百万元，有专门做「打包」的地产代理表示，其实买入这些「打包」盘的，约七成为本地发展商，海外买家只占少数;而98%放盘都是由业主主动联络代理提出放盘。代理也发现，「打包求售」近日也扩散到温哥华以外城市，远至内陆维农也有业主要求集体放售。   　　温哥华近期出现整个屋段以「打包」形式出售的情况，早前在格兰护街(Granville St.)，9间屋「打包」放盘，成功以33,640,660元成交，每间屋的成交价平均为370万，较市价约170万，高出200万元。   　　另外，最近在西54街(W. 54th Ave.)就有一连7间独立屋，以2,810万价钱放盘，每间屋的放售价介乎360至450万元。对比之下，这些大约50至60年楼龄的房屋，一般叫价在200至250万之间，「打包」放售的叫价明显高出一截。 　　集体放售在近年愈来愈普及，有地产经纪称，这些集体卖屋的情况之所以愈来愈常见，主要是由于市府的城市规划。由于温市市府近来积极发展主要街道的土地，并透过重新规划用途，将原本只建独立屋的地皮，改为发展多层住宅项目，因而令不少业主获得发展商的主动游说。 　　70%买家为本地发展商 　　该经纪说，买入这些放盘的买家，占70%是本地发展商，海外买家只占少数。她说∶「本地发展商比较了解各个地区的发展，而买家亦不限于温市，在列治文的发展商很多时亦会跨区买盘发展项目。」 　　她又表示，发展商完成交易后，不一定会发展住宅项目，部分买家计划用来开办老人院、托儿中心等设施，但主要视乎市府是否批准申请。 　　该经纪说∶「有些业主被发展商接触后，便会主动联络邻屋的业主，谈好了，便再联络我们，希望将集体放盘。」她表示，大部分人都以为是地产经纪主动游说业主作集体放盘，但实际上都是业主主动找她。 　　她说∶「可以说，最少有98%是业主联络我们表示想放售，而这些个案近日亦明显增加，以上周为例，一周内我已接到38个类似的查询，放售地区亦不限于温市，列治文、素里、新西敏，甚至远至维农(Vernon)地区也有。」 　　至于集体放售的原因，余曼华说，除了因为放售价相对较高外，多数卖家都是较年长的一辈，他们都希望支持市府发展社区，让发展商善用地皮，建多些房屋给下一代，让年轻的一群有机会置业安居。她说∶「希望市民大众都明白，集体放售的卖家，并非一心只为利润，他们都知道社区需要发展，但土地的确不足。」

　　调查显示房地产竞购战已经由多伦多蔓延至周边。星岛图片   　　春季房屋价值调查显示，房地产竞购战已经由多伦多蔓延至外围地区，由奥克维尔蔓延到韦比都变成抢手地方。   　　据加拿大《环球邮报》(The Globe & Mail)报道，《环球地产》(Globe Real Estate)的房屋价值调查证实，房屋竞购战已经超出了多伦多核心的界限蔓延到905的区域。 　　房地产经纪今天已觉得大多伦多地区的部分地区有很多的房子可供选择已经成为往事。 　　“买屋需求无处不在” 　　Realosophy地产公司总裁John Pasalis说：“该数据已经显示出一些令人惊讶的热点会在奥克维尔(Oakville)、康山(Thornhill)和杜咸(Durham)区等。很明显这不是一个只属于多伦多的现象。” 　　Pasalis说房地产竞购战也发生在超过200万元大关的房地产市场。他还指似乎很多人认为只有首次购房者才被多重优惠吸引，但事实情况不是这样，他说：“很多人其实仍未意识到购买房屋的需求正无处不在。” 　　Realosophy为《环球地产》度身定制的春季房屋价值调查表明大多伦多地区(GTA)在第一季度的价格比去年同期上涨约8%。 　　Pasalis 还指出今时今日可以看到买家的房地产竞购战已远远超出了核心地区，在杜咸区，例如部分的鲍曼维尔(Bowmanville)、皮克灵Pickering、阿积士(Ajax)、韦比(Whitby)，奥沙华(Oshawa)和卡灵顿(Clarington)都很受欢迎。再者如果房屋位于地铁站附近更为抢手，势必掀起房地产竞购战。

大温房市节节高升，很多人将矛头指向国外买家。有媒体报导指有温哥华地产公司针对特定物业，到国外寻找买家，结果以高出牌价500万加元的售价成交。   有媒体报导，指温哥华一间地产商负责当地一项金额达千万元的物业项目，但业主要求不得在加国市场公开，因此该公司前往以亚洲为主的海外市场展销，最后以高出要价500万元的价格售出。但该地产公司并未透露成交物业的类别及位置等细节。   报导指出，此项交易也突显了多个面向。有人认为，若此一物业为土地，则显示卑诗省缺乏对外国买家的规管，例如加拿大多个省都有相关规定，包括对农业用地的持有。一些国家则采取限制或额外课税制度，在卑诗省则都欠缺。   温哥华有一笔物业以超过要价500万元的成交价卖给外国投资者，引起颇多议论。（Global News）   但也有地产专家指出，政府或可订出一些限制条款，但是否有效则难说，且可能会面临很多实质上的障碍，甚或连合法性都可能遭遇挑战。   虽然还不清楚该笔交易是否为商业物业，卑诗大学都市经济和地产中心教授萨摩维尔（Tsur Somerville）表示，无须担心国际买家来温买下商业物业，因为没有投资者会买下办公室大楼后任其空置，因此不论是谁买下来，都会尽力寻找承租方。  

对于愈来愈夸张的抢offer现象，有华人地产经纪指出，准买家必需了解所购房屋的真正市价，不要盲目跟风狂抢，亦避免用过高价钱入货，最后银行估价不足，要自行补贴差额。   至少3-5张offer技抢购   资深地产从业员关荣光指出，目前楼市求过于供，一般新盘挂牌上市，至少会有3至5张offer抢购。但他认为，抢offer之说不代表甚么，因为只要屋主开价低于市价，自然会抢offer及超叫价成交。   “一间市值80万元的房屋，开价70万甚至60万，必定会吸引大批offer，纵使最后以高于开价20多万成交，比叫价多出25%，一切都是假象。我会鼓励屋主以正常市价来开价，这样入来的offer才是具实际意义的竞价。不过，在目前求过于供的情况下，成交价高于市价几万元也很普遍。”   小心银行估价不足   另一华人地产经纪John Chai称，一间求售房屋收到5至7张offer已见惯不怪，他提醒买家，在投入竞价战时不要盲目追价，以免高于市价太多，银行估价不足，难以做足按揭。   “60万以下的细屋及200万以上的大屋，最常出现成交价不正常地高于市价的情况。经济能力较佳的买家，以为比市价多付10万元抢得心头好，按揭也不过每月多付数百元。但当银行按市值而估价不足时，买家便可能要自行补贴那数以十万元的差额。”  

无论股市、楼市如何走向，大多数处于底层的百姓和民众，都是最底层的铺路石、接盘者。   从2007年股市的蜂拥，到2008年底股市的跌倒谷底，一大批上班族的血汗储蓄被套在股市，我身边一个朋友，2007年的上证指数6000点时购买的一只股票，到了如今的4300点都没有解套，8年光阴，100万本金，最低跌到仅剩下20万。   看清股市、楼市的陷阱与机会，你才有可能避免成为下一个被猎食者的命运。   如下20个警示恒言，希望能够帮到您。   1、中国楼市正在陷入严重供求失衡，这是毋庸置疑的。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可以容纳34亿人。注意，这足以容纳34亿人的房子，是未来几年的增量，而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况。   2、总理在3月15日的新闻发布会上，向房地产行业传递了温暖的信号，甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此，2015年从政策面看，不会有利空，只会有利好。   3、可能会在2015年大面积实施的房地产救市政策，大概有以下几个：政府减少或者停止建设安置房，从市场上购买或者补贴中低收入人士租房、买房；减税，包括首次置业契税和二手房交易契税；降低首套房甚至二套房的首付；增加公积金对购房者的支持力度；从贷款和融资角度，给与开发商资金支持。   4、救市政策的最终结果，会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖，并出现价格上涨。比如深圳，已经如此。   5、绝大多数三四五线城市，由于供应量巨大，存量足够用，人口增长缓慢甚至出现流失，因此楼市很难回暖。长远看也是如此。   6、中国已经从“印钞票保增长”的时代，切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发，带来资产泡沫，推动房价上涨，从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应，推动城镇化发展，从而实现GDP高速增长。但发展到今天，货币严重超发，企业负债率畸高，绝大多数城市住房过剩。所以，这个时代必须结束。   7、“印股票稳增长”是说，国家通过IPO注册制改革，降低企业上市门槛，通过直接融资来给企业“加杠杆”，从而引导社会资金流向实业，激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代，楼市资金必然流向股权市场。所以，楼市的好日子结束了。   8、如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代，那么这个“房”指的是低效无用的“房”，而不是所有的“房”。这个“股”指的是股权投资，是一级市场的股票（创业者的股权）和一级半市场的股票（合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权），而不是二级市场的股票（新股发行价购买的股票），更不是三级市场的股票（正常交易中买到的股票）。   9、未来买“三级市场”的股票，风险是非常大的。一级市场的股票，也就是创业者的股权，是“印刷出来”的，基本上零成本（更多是技术、管理和经验），所以他们是这个时代的王者；合伙人获得的一级半市场的股票，是超低成本的。毛大庆抛弃万科，是他不愿意只获得一级半市场的股票，他要去一级市场上“印股票”。   10、其实“三级市场的股票”，又可以分为两级。没有被庄家“价值发掘”的，流通中的股票，才是真正的“三级市场的股票”。被庄家炒高的股票，其实已经是“四级市场的股票”了，普通股民往往买的就是这种股票。所以，他们是真正的跟风者、弱者，也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品。   11、从过去30多年中国房价变迁的历史，你能发现这个基本的事实：房价没有真正涨多少，是货币超发在推着它走。如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格，除了一线城市房子获得溢价外，其他城市的房价在比值没有发生多大变化。   12、常有朋友问，中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”，其价格也许跑不赢美元，但一定不会输给人民币。   13、从2014年开始，绝大多数城市“有用的房子”（可以出租，可以自住，也可以出售的房子）已经变成一种“慢资产”。它可能两三年都不涨，但如果从超长时段观察，比如20年，它仍然可以抵抗通胀   14、在当今中国，有人口增量的、行政级别高的城市，比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市，其中心区的普通住宅，仍然是非常好的长期投资工具。   15、未来10到20年，中国投资的主战场是股权市场、股票市场，这是毋庸置疑的。但股权和股票，从某种意义上是说是虚拟资产，或者叫信用资产。没有信用，一切增值保值无从谈起，这信用不仅是企业信用，还有国家信用。有了信用，就能保值增长吗？还不行，还需要有技术、有管理、有市场。   16、人民币计价资产都已经出现了泡沫，其中最严重的是创业板的股票，人口流失城市郊区、新区的房产，位置不佳的城市综合体，还有中国现当代书画作品等。这些资产，你要千万小心。他们已经进入博傻期，也就是说，持有人需要找个更傻的人，卖出去。   17、人民币汇率已经高估，这是不争的事实。预计2015年需要贬值3%到5%。中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右，这种背离如果持续，人民币早晚有一天会大幅贬值。能避免的办法，只有通过改革，实现经济转型升级，同时控制M2增速。你在资产配置时，需要考虑这个问题。   18、如果你有条件，可以配置美元、欧元资产，前者将继续升值，后者算是抄底。   19、中国股市高溢价时代，最多维持到今年年底。随着IPO注册制的全面实施，股票供应量加大，平均市盈率将不断降低。大部分中国股民，会在今年前半段赚点小钱，在今年年底前后，或者明年上半年血本无归。他们是这个时代的铺路石，这是无法避免的伤痛。   20、如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的普通住宅，中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。

据2015年《中国国际 报告》指出，中国人出国投资移民人数不断攀升，2012年输出资金近200亿美元，不过美国房地产经纪协会的数据显示，2013到2014年，中国人单是在美国买房就花了220亿美元(约合1300亿人民币).   随着美国签证制度进一步放宽，以及中国中产阶层人数继续增加，未来在美国买房的中国人还会持续增加。那么，在美国买房要注意些什么呢？   买什么类型的房子？   首先要搞清买哪种类型的房屋。美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅(house)，联体别墅(town house)，公寓(Condo)。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。   养房费用有哪些？   1)房产税   房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。   2) 房屋保险   在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。   3) 物业费   物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。   面积计算与国内不同   美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以建筑面积计算，美国别墅的地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内，够人性化吧！不仅如此，综合美国的房产价格，不能只看单纯的面积价，而是要根据整个小区附近房子的价位。很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点，举例： 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺，售价30万美元，那么，这个2000平方英尺一定是实际居住面积，是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。   哪些要素影响房价？   一般美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起，当然卧室、卫生间越多价格也就越高。同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用中国国内的面积乘以单位价格来计算。此外，美国别墅外的花园土地面积越多，总价也会越高。   买房与移民无关   买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。买房可以被视为一种投资行为。   买房交哪些税   美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到永远(除非你卖掉)。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。   另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。   卖房赔了也要交税   “外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。   如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。   卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，大约占房价的6%，但唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。   另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。

随着春季的房屋销售高峰期开始，纽约区的房市显示出相当实力，尤其是纽约市郊的汉普顿(the Hamptons)，许多富裕人士喜欢到当地购买度假屋。   “华尔街日报”报导，市场报告显示，尽管频繁的冬季暴风雪，使长岛东端许多房屋披上白雪，但其1月至3月的销售数字，是2007年(上一次房市热潮期间)以来最高。   地产公司“Douglas Elliman”的市场报告指出，今年第一季，汉普顿的房屋或共有公寓(condo)的中间价(median)是92万500美元，比去年同期上升4.6%，是2008年以来第三高。2008年是房市热潮接近尾声的年份。   但第一季甚少昂贵房屋成交，而中间价低于2014年第四季的97万5000美元，这是2007年以来的最高纪录。   从即将对外开放的惠特尼博物馆阳台，眺望到的曼哈坦天际线美景。(Getty Images)   整个纽约区、从长岛到康州的费尔菲德郡 (Fairfield County)，都出现了房市转强的迹象，销售数字和中间价都比去年同期上升，而上市求售的房屋数量下降。   房地产估价公司“Miller Samuel Inc.”的估价师和总裁米勒(Jonathan Miller)说，地区的数字反映了全国的发展趋势，经济条件已改善。他说：“整个地区的房屋供应仍维持紧张，而价格小幅上升，及销售活跃。”   地产公司“Corcoran”的经纪人特尔纳 (Ginger Thoerner)说，冬季的天气把许多交易活动推迟至今，使到房市一下子活络起来。她说：“虽然起步较晚，但如今使我们忙得不可开交。”   特尔纳说，此外，也引发了竞购战，东汉普顿一名屋主几周前大割价，引起三个买家争相竞投，最后他的房屋以700万美元成交。   由估价师和市场分析师奥提欧 (Otteau)编纂的数据显示，新泽西州去年的房市活动和售价，大部分时间滞后，其合约数量在秋天才开始反弹。   虽然全州的市场数据不完整，但奥提欧估计新州第一季的房价上升2.5%，是一年来最大升幅，在靠近纽约市的几个郡，上市房屋数量降至最低水平，霍布肯市 (Hoboken)是最强的市场之一，以现今的销售速度计算，该市的房屋供应只够维持1.3个月，便会出现“断货”。   根据“Douglas Elliman”的一份报告，长岛第一季的房屋中间价是36万美元，比一年前上升4.3%，但比2014年最后一季轻微下降，而上市房屋的存量也略有下降。   康州费尔菲德郡的房屋中间价是35万4900美元，比一年前上升3.5%，但比上一季下跌5.4%，而上市房屋的存量也下跌了可观的20.3%。   纽约市郊威彻斯特郡(Westchester County)一家庭房屋的中间价是60万美元，与2014年同期一样，但比上一季上升5.6%，而上市房屋的存量比去年同期下跌11.6%。   汉普顿在第一季期间，只有三宗交易的价钱达到2500万美元或以上。一块空地(64 Further Lane)以3000万美元成交，一栋滨海豪宅(Surfside Drive)卖了2750万美元，另一栋在Meadow Lane的豪宅以2500万美元售出。   “Douglas Elliman”的总裁多蒂‧赫曼 (Dottie Herman)说，价位在100万至500万美元的房屋，销售特别畅旺，销售量上升7.3%，而500万美元以上的房屋，销售量下降10.8%。   “Corcoran”的高层塞维 (Ernest Cervi)说，汉普顿市场正在改变，新建的高级服务公寓大厦及一家庭房屋，即将上市。塞维负责长岛东端的房屋销售。   塞维说：“首购族(first-time buyer)会买共有公寓，有些人也从房屋搬到公寓，这类公寓提供网球场、游泳池、水疗和其他服务。”

从万通到安邦，中国日益崛起的富裕企业家已成为纽约、波士顿、洛杉矶等各大城市住房的超级买家，在商业地产方面，中国企业在美国的投资也越来越火热。中国买家一掷千金的财大气粗的举动，也被一些人讥为“钱多人傻”，不过中国官方新华网23日说，与上世纪80年代引领风潮的日本企业家相比，正在崛起的中国财富新贵投资美国房地产算盘打得精多了。   报导说，2011年以后，美国房地产市场从金融危机中稳步复苏。纽约等地的房价近两年来不断“涨涨涨”，但这依然阻止不了中国投资者的“买买买”。全球商业和经济趋势分析公司荣鼎集团研究人员蒂洛．赫恩曼说，在市场和政策的支持下，中国投资者把目光放到了一些海外市场的房地产上，美国商业房地产市场的潜在回报率将高于世界其他地区。   日本三菱财团曾购入洛克菲勒中心，后因财政困难被迫出售其中14栋，被视为日本海外投资失败典型案例。(Getty Images)   在美国地产商眼里，前来投资的中国企业不仅“不差钱”，买起楼来还“又快又准”。素有“摩天大楼女王”美誉的世邦魏理仕副主席达西．斯塔肯说，“一个中国企业打算买纽约的一栋楼，当他们得知还有别的竞争对手时，为了把握机会，那家中国企业的老总在来纽约看楼的飞机上就把合同签了，下了飞机才第一次看到那个楼，但的确物有所值”。   但也有人担心中国人在纽约买楼会重蹈当年日本人覆辙。早在上世纪80年代，日本经济持续快速发展，一枝独秀，日元币值也大幅上涨了近三倍，日本的个人和企业开始对海外资本大举收购，作为全球经济中心的美国因此成为他们的重要目标，最多时，日本企业购买了全美国近10%的不动产。当时有人开玩笑说，日本下一步就要买纽约的自由女神像了。     1989年，日本三菱集团花费14亿美元购买洛克菲勒中心大厦的举动被认为是美国衰落、日本崛起的象征。但随后日元升值、日本房地产泡沫破裂，经济萧条，美国则趁机将洛克菲勒中心以低价回收，三菱集团损失超过10亿美元。美国的很多企业却由于日本资金的介入，脱身房地产，把资金投到了其他领域，微软、苹果等高科技高创新性的产品都是在1990年代开发的。   英国“经济学人”杂志将中国投资房地产市场的行为，与日本上世纪80年代投资美国房地产市场的行为进行了比较，认为中国私人资本的海外投资目前看上去更为合理。报导指出，中国投资者为避免重蹈三菱集团覆辙，从而小心谨慎地选择投资，“不会让交易在眼泪中结束”。   跟中国投资者打过交道的美国主流房地产经纪指，“中国投资者非常自信、聪明、有实力，知道自己想要什么”，“他们倾向于投资那些重要的、规模很大的地产”。相比于美国二、三线城市，中国资本大多青睐纽约、洛杉矶、芝加哥这样的一线城市。   美国中国总商会会长、中国银行美国地区行长徐辰表示，“在纽约，我们见证了中国安邦集团收购华尔道夫饭店。在波士顿，中国人寿和中国平安则分别出资1万6700万美元共同投资了一个地产项目”，今年以来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。   中国买家的魄力和眼光，得到三度出任纽约市长的彭博的认可。他说，“来自中国的房地产投资在纽约‘九一一’后的重建中扮演了重要的角色。六年前纽约重建世贸中心，当时没有一家企业愿意租下新的世贸中心大楼，中国的万通签下了长期的租约，建成了‘中国中心’，向市场表明了中国投资者对于纽约发展前景的信心”。新的世贸大楼如今已经成为纽约最繁华的中心办公区之一。

满地可银行在昨日发表的报告中指出，超过4成首次置业人士及计划换大屋的现成业主，都要向父母寻求经济援助才能完成置业大计。有关数字与去年比较，增加了12%。   满地可银行该份有关房屋买卖的年度报告，生动地以“爸妈银行”（Bank of Mom and Dad）来形容，现今年轻一辈需要父母金钱协助才能完成置业大计的趋势。   换大屋又要双亲协助   根据该银行委托民调公司Pollara早前进行的网上调查，访问了2,007名18岁以上加国国民，在首次置业方面，调查发现有42%受访的首置人士表示，计划用312,700元，购买他们的第一间物业，这个买房预算，比去年轻微少了数千元。这批首置人士计划首期付大约6万元，即预算约19%，并预期父母可给予37,500元的金钱缓助，即整体买房支出约12%。   调查又发现，有42%现成业主，计划细屋搬大屋时，大约预算开支为473,900元，计划首期平均付12.3万元，即大约是预算开支的26%，如果父母有能力，他们期望家人可资助9.5万元，即约两成的买房开支。   另外，4成首次置业者及一半现成业主坦言，若失去家人的经济缓助，他们是不会有能力置业及换大屋。     满地可银行个人理财部副总裁尼尔（Martin Nel）表示，不论首次置业者还是换屋人士，愈来愈依赖家人的协助才能踏上置业之路。他建议，买家及其家人都应就此议题多加商讨，包括他们的买房预算，以及对家人在金钱协助上的期望。除了制订一个详细的储蓄计划，也要对买房后的预算开支作出评估，以决定自己实际的可负担能力。   满地可银行该份有关房屋买卖的年度报告，生动地以“爸妈银行”（Bank of Mom and Dad）来形容，现今年轻一辈需要父母金钱协助才能完成置业大计的趋势。   换大屋又要双亲协助   根据该银行委托民调公司Pollara早前进行的网上调查，访问了2,007名18岁以上加国国民，在首次置业方面，调查发现有42%受访的首置人士表示，计划用312,700元，购买他们的第一间物业，这个买房预算，比去年轻微少了数千元。这批首置人士计划首期付大约6万元，即预算约19%，并预期父母可给予37,500元的金钱缓助，即整体买房支出约12%。   调查又发现，有42%现成业主，计划细屋搬大屋时，大约预算开支为473,900元，计划首期平均付12.3万元，即大约是预算开支的26%，如果父母有能力，他们期望家人可资助9.5万元，即约两成的买房开支。   另外，4成首次置业者及一半现成业主坦言，若失去家人的经济缓助，他们是不会有能力置业及换大屋。     满地可银行个人理财部副总裁尼尔（Martin Nel）表示，不论首次置业者还是换屋人士，愈来愈依赖家人的协助才能踏上置业之路。他建议，买家及其家人都应就此议题多加商讨，包括他们的买房预算，以及对家人在金钱协助上的期望。除了制订一个详细的储蓄计划，也要对买房后的预算开支作出评估，以决定自己实际的可负担能力。   五成首置者愿竞价   满银昨日发表的报告亦显示，近5成首次置业人士，都愿意在买房过程中投入激烈的竞价战，比例跟去年的35%有非常明显的增长。   根据满地可银行的经济数据，年龄介乎25至34岁的千禧一族，人口有稳步上升的趋势。他们对房屋的需求，特别在主要的大城市，显现出愈来愈强的购买力。   应紧记“1/3法规”   满银建议准备在今个春季购买新屋的人士，落实购买之前，先找银行做一个预先批核的按揭，锁定有90日期限的按揭利率，保障不受加息影响。在评估负担能力时，应谨记“1/3法规”，即整体房屋开支（按揭、地税、水电等）不超过整体家庭收入的三分之一。此外，在利率近乎历史低位的今日，固定利率按揭会比浮动利率按揭更让人安心。   根据满地可银行的经济数据，年龄介乎25至34岁的千禧一族，人口有稳步上升的趋势。他们对房屋的需求，特别在主要的大城市，显现出愈来愈强的购买力。   应紧记“1/3法规”   满银建议准备在今个春季购买新屋的人士，落实购买之前，先找银行做一个预先批核的按揭，锁定有90日期限的按揭利率，保障不受加息影响。在评估负担能力时，应谨记“1/3法规”，即整体房屋开支（按揭、地税、水电等）不超过整体家庭收入的三分之一。此外，在利率近乎历史低位的今日，固定利率按揭会比浮动利率按揭更让人安心。

满地可银行（BMO）23日公布的调查报告显示，在准备首次购屋及小房换大房的买家中，有近一半人预期获得他们身家丰厚的婴儿潮世代父母的资助。   这份满地可银行的年度“购屋调查报告”说，在那些打算首次进场购屋及计画改买大房子的民众中，各有42%预期可得到父母或亲属慷慨解囊。与去年相比，该项数据增长了12%。   在受访的2000多人当中，这些准备首次购屋的人士，打算购买的住宅平均价格为31万2700元，略低于去年的31万6100元，但准备由小房换成大房者的预期平均出价则达到47万3900元。这项调查是今年2月24日至3月5日之间在网上进行的。   （记者葛健生／摄影）   ★没人帮 40%买不起   调查发现，在首次购屋者中，有40%说如果没有亲人的支持买不起住宅，他们预期获得长辈资助的金额平均为3万7500元，在那些小房换大房的买家中这一比率更达到50%，他们预期获得资助的金额更平均达9万4780元。   ★竞价战 48%没在怕   可能有父母撑腰，首次购屋者中有48%表示，为实现拥有自宅的梦想，不惜投入竞价战，这项比率与去年的调查相较，显著上升13%。   但在打算从小房换大房的人士中，愿意投入竞价战者的比率较低，“只有”36%。很可能在高价大房子竞价战中，参战代价实在太高昂，令一些人却步，但无论如何，36%的比率仍然相当高。   多伦多星报电子版在报导这项调查报告时说，在父母资助下的年轻一代购屋者财大气粗，导致这么多人敢于投入竞价战，因此那些婴儿潮世代出生的父母，或许应该对促成当前市场上经常出现的竞价战承担部分责任。   ★有人挺 一掷数十万   事实上，60岁左右的父母一代对目前的高房价有推波助澜的作用，并非满地可银行这项调查报告的新发现，加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）研究人员去年便指出，很多属于婴儿潮世代的父母大力资助他们20多、30来岁的子女，才造成这么多初出茅芦年轻人一掷数十万元购下住宅。   CMHC从占据70%房贷市场的加拿大银行取得一些初步资料，从中发现有愈来愈多首次购屋的年轻人持有来自父母的赠予函（gift letter），金额动辄数万元，甚至数十万元。这些父母以此帮助子女减轻未来的房贷月付额。   在传统上，经济学家倾向于运用国民收入、房价与房租的比较，并考虑利率等因素，来分析和衡量房价是否合理，同时预测房市趋势。CMHC的经济师塔西科普洛斯指出，经济学家过去都忽略了父母资助子女购屋对房市的影响，现在总算找到了这块被遗落的“拼板”，因此也更能理解现今的房价和房市趋势，他们现在要做的是把搜集自银行的这些数据量化，具体计算出父母资助子女购屋对于房地产市场和总体经济的影响。   不少统计报告都已注意到这种所谓“父母银行”的影响。譬如最近苏富比房地产公司的报告就指出，在购买价格80万元以上共管公寓的Y世代当中，大多数都有父母帮忙支付头期款。房贷保险公司Genworth本月初的报告也指出，接近三分之一年轻人购屋时都有父母资助头期款。

十年前，大温房地产市场仍以独立屋或城市屋为主，公寓并非大部分买家首选，更别提「微型单位」（micro-condos）。但从日前素里一栋主打微型单位的公寓大楼引发抢购热潮，不难看出市场趋势已有转变，微型单位受欢迎已成不争事实，不只是自住，还有更多投资者希望购入出租。   开发商Weststone在素里市推出的Evolve公寓大楼日前开卖，开卖第一天的现场宛若大卖场般热闹，仅约90分钟就卖出300个单位，当中包括微型单位。不少买家凌晨就已开始排队，抢到要价不到10万元的Studio单位後兴奋不已。Platinum Project Marketing公司总裁莫里森（Bill Morrison）指出，买家如此狂热地的涌向销售柜台的景象，近几年来罕见。   距离Evolve不远的另一栋名为Prime的37层楼建案也预计在5月中开卖，361个单位中，约有200个属於约304平方尺的微型单位，价格从13万9900元起。另外，建商Reliance也已在温市中心西端推出名为Tower D的建案，部分单位为320平方尺。   Evolve推出时引发抢购，显示在房价愈来愈高不可攀情况下，微型单位的市场接受度急遽上升。（本报资料照片）   Reliance主席士多威尔（Jon Stovell）表示，这些单位原本主打的客户群是年轻首购族，但後来却以投资者买得较多，最典型的就是父母买给小孩做为读大学时的居所，毕业後再拿来出租。   根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温出租公寓市场价格平均为一平方尺4元，代表一栋300多平方尺的单位月租可达1200多元。士多威尔说，这些小单位也可以是不错的投资机会。

一屋难求引发的购屋竞价战，现在已蔓延至多伦多四周的电话号码前三位为905的地区。   以前地广人稀的大多伦多周边地区，想要在那里购屋，可有很多选择。可是据环球邮报23日报导，时过境迁，统计数据显示，一些热门的905地区也时常可见到购屋竞价战，例如在西部的欧克维尔(Oakville)、北部的康山(Thornhill)和东部的杜兰郡(Durham region)，激烈的竞价战时有发生。Realosophy Realty房地产公司总裁帕萨利士说：「显而易见，竞价战不再是多伦多特有的现象。」   萨帕利士介绍，在905地区各层次的市场均可见到竞价战，有时甚至有多名买家为争夺价格超过200万元的高端住宅，而竞相出价。很多人以为竞价战只会在首次购屋者中出现，事实并非如此，萨帕利士表示：「我认为人们未认识到对房屋的需求存在於所有层次的市场。」   购屋竞价战已蔓延至多伦多周边地区，而且各种价位的住宅都有买家竞购。(记者葛健生／摄影)   根据Realosophy Realty提供给环球邮报的统计数据，因为需求炽热，一些热门地区房价大幅度上涨，如在百年住宅区(The Centennial neighbourhood)，年度平均房价涨幅达到26%，亦即由去年春季时的27万5962元涨至目前的34万7593元。在艾贾克斯西南区(Southwest Ajax)，年度平均房价上涨至37万417元，涨幅23%。在邓巴顿(Dunbarton),年度平均房价上涨至83万8375元，涨幅达到惊人的38%。而且在上述三个地区，平均候售时间均不到30天，各类住宅相当抢手。   在多伦多市区，独立屋一般推上市场後，21天左右便能成交。  

　　海外置业网站内介绍温哥华缅街一个楼盘，包括设施及价钱。（取材自网站） 　　中国投资者到海外买房投资非常普遍，有中国地产中介公司索性推出“网购”海外置业的网站，并声称是“国内第一个专门做海外置业的权威网站”。 　　数据显示，2014年中国个人海外房产投资总额高达165亿美元，相比于2013年增加了46%，随着中国房市步入调整期，海外置业的热度爆发惊人的吸引力。估计今年甚至高达350亿美元，如何吸引这些资金，各方人马自然纷纷想尽方法。一家名为“万国置地集团”的中介公司就瞄准这个机会，上周在北京正式举行“海外楼市新网站上线”仪式，其运作模式是把海外的房屋楼盘及资料上网，有意者在网上寻找自己的目标，之后由这家公司负责中介服务，声称是让海外楼市成为线下交易前台，结合互联网平台及线下实体服务。   　　据这家公司总裁史锐雪表示，海外购房因为地理距离原因，客户无法清楚详细的了解到所需房源的信息。因而这个网站除了房源外，还包括项目介绍、户型展示、周边详情、室内概述、购买流程、房源图片、相似房源等等。客户在家就可以选购海外房屋和了解海外购房流程。 　　她又说 除了提供海外新房源的信息外，还有二手房源的信息，主要是与海外的地产经纪合作。 　　史雪锐更力推加拿大房市，尤其是温哥华的房市楼盘作为宣传，她声称，加拿大的外国投资者贷款大概可贷到70%，一般而言首付只需要10%，但是出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。 　　她强调，中小投资人在通过投资加拿大房产的过程中，不但可以实现以租养贷，同时可以获得丰富的现金流，可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金，就可以实现海外房产配置，并且可以获得很大量的现金流。 　　至于事实是否如此，相信本地的民众会更加清楚了解。 　　她又表示，如伦敦、雪梨、纽约、洛杉矶、温哥华、墨尔本、多伦多等中国人热衷的海外城市，都有丰富的房源云云。 　　“世界日报”记者曾尝试登入这个网站，网站列出了包括加拿大在内的十多个热门国家，然后可根据价格要求筛选、房子类型、购房用途等。在挑选温哥华时有多个楼盘出现，主要都是公寓大楼，独立屋几乎绝迹。 　　网购成风，“隔山买牛”的投资作法是否恰当，只能够见仁见智了。

　　Simon认为房子虽小但十分舒适。星报     　　Greenfield夫妇担心房价飙升，将来只能买到质素更差的房子。星报     　　Justin自言无法相信人们会砸大钱买小屋，惟事实就是如此。星报     　　Zahra(左)认为50万元以下的多市独立屋是珍宝。星报     　大多区楼市炽热，今年3月的平均房屋售价更突破60万，达61.39万元，就连分契式大厦(condo)单位的售价，也势将在今个月突破40万元大关。4月首两周，416区有90宗房屋销售成交价是低于50万元，教人意外。《星报》访问了四对最近成功置业的业主，由他们讲述购房后的心情。   　　理想居停愿住30年 　　35岁的网络开发员Simon Grossman和未婚妻Alison Britt，经过五次出价失败后，终于在3月以43.5万元的价格，购入邻近Main Street GO火车站、一间两房一浴室、不连车库的半独立式房子，较放盘价高3.5万元。二人心目中的理想房屋，是他们愿意住上30年。 　　忧楼价升果断入市 　　32岁的省公务员Shae Greenfield和妻子Sara，本月初次到Rockwell Ave.近圣克莱与卡尼当尼亚路段，参观一间三房三浴室的半独立房子，决定以49.5万元的价格买下。Sara说，二人原本打算再多储一点钱来买更好的房子，惟眼见楼价飙升，感到最后买到的房子，可能反较现在更差。 　　43万购闹市平盘 　　29岁的Justin Lau和25岁的女朋友Inge Boerma，曾七次提购西区的房子，惜均铩羽而归，最后在基利街(Keele St.)一繁忙路段，以43万元的价格，买到一间三房一浴室，没有车库的独立屋，较放盘价便宜1.9万元，Justin自言无法相信人们会付出50万元购买这种大小的房子，惟事实就是如此。 　　半价购屋如获至宝 　　29岁的审计员Zahra Hirji和她的伴侣Jodi Sandler，对于能以45.8万元、即低于平均价一半的价钱，在多伦多市Corbett Ave.邻近圣克莱与伦尼米德(Runnymede )区的地段，买到一间三房两浴室连车库的独立屋，感到如获至宝。

　　大多伦多地区的房屋抢价战(Bidding War)以前多数发生在416地区，现在则有向周边地区扩散的趋势，环球邮报委托地产公司所做的调查显示，由于房源紧张，大多伦多地区各处都出现竞价的现象，导致今年首季的平均房价也比去年同期急升8%。   　　受委托进行调查的Realosophy地产公司总裁John Pasalis惊叹，现在竞价的地区已经扩散到Oakville、Thornhill，甚至杜兰区，绝对不再是多伦多市的专利。   　　John Pasalis表示，几乎所有类型的房屋都有竞价战，包括200万元以上的大屋，以前人们普遍认为只有首次置业者才会被淹没在大量的竞价中，现在肯定不是了。 　　调查显示，无论是售价、平均销售时间、实际销售数量，都录得可观的增长。 　　例如Centennial社区，今年首季的平均房价从去年同期的27万5962元，跳升至34万元，大涨26%;平均放盘时间从去年的18天缩短到今年的 13天;杜兰区的Ajax西南地区，房屋均价上升23%，达到37万元;平均放盘时间从26天缩短到18天;Dunbarton地区的房屋均价更是大涨 38%，到83万元，但是放盘时间则从18天延长至30天。 　　John Pasalis称，调查的数据有时会偏差，比如某个区域正好有新的公寓大楼建成，库存和价格均受影响。豪宅区的成交量一般较少。 　　在多伦多市，竞价局面一般出现在独立屋销售，“看起来好像所有的独立屋都有竞价战，有些条件很差的房子也有。”他说。 　　在周边地区，超过150万至200万的房子一般会在市场上滞留长些时间，在416地区，这些贵价屋也会引来竞价战。 　　靠近地铁的房屋更是抢手。 　　最抢手的地区包括Banbury，平均价格比去年同期上升42%;Victoria Village比去年同期上升29%;Bayview Woods社区的均价也升23%。 　　康山市的Royal Orchard社区均价从58万调升至72万，升幅达23%，房屋放盘的平均时间从22天缩短至14天。

　　当多伦多和温哥华房地产市场行情持续火热上涨之际，一位房产专家出版新著《当泡沫破灭：在加国房地产市场崩溃后生存》(When the Bubble Burst: Surviving the Canadian Real Estate Crash)。作者是麦克贝斯(Hilliard MacBeth)。他认为如果大调整发生，近年置业者面临最大风险。 　　他提出的加国房产市场过热的新证据是，加国房地产的年度投资总额达到约1200亿元，占到全国当年国内生产总值(GDP)的将近7%。他注意到，美国房地产市场爆破之前，该比例仅为6%。因此，「我们的泡沫更大」。 　　按照他的研究结论，一旦市场崩溃，处于最有利地位的是2000年之前出生的年轻人，如果他们迄今还未入市、无债一身轻。他们的年龄应在18到34岁之间。「如果他们还没有买房子，他们的最佳策略应该是，储存更多的可用来做首期的钱，然后静候市场生变」。 　　此外，他认为，那些属于「婴儿潮」世代的、55到69岁年龄段的业主，「也应处在相当好的情形中」，如果他们购房的时日已久。 　　但同样是「婴儿潮」一代的业主，「如果他们以自己的物业抵押，来做房屋的装修」，或者和自己的孩子合签房屋贷款、帮助他们首次成为业主，那麽他们打算顺利退休就比较成问题了。 　　那麽如果变局发生谁的处境最不利呢。他说，「那将是近年中购房的人们」。他们是X世代的人，年龄在31到54岁。「按照我的研究，他们放入房地产市场的钱最多、家庭债务最高，而在免税帐户、互惠基金和股票市场当中的钱最少」。 　　加拿大房屋销售成交，从今年2月到3月增加了4.1%。 　　加拿大的房屋价格在过去10年中直线上升。两大热点城市多伦多和温哥华的房价，仅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。 　　此外，多重放盘系统(MLS)房价指数3月份比去年同期提高了9.4%。 　　房产分析师拉比杜克(Ben Rabidoux)表示，建筑业就业人数占总人数的比重目前是历来最高，「那意味着市场的任何下降都会让经济和劳动市场有明显的痛感」。 　　国内外认为加国房市过热的看法比较占上风。《经济学人》(Economist )杂胰衔，加国市场过热35%。债信评级公司Fitch 和国际货币基金也有类似警告。加央行行长去年12月时认为过热达30%。 　　不过，加拿大贷款和房屋公司的判断比较乐观。他们认为，加国市场过热有限，价格超过收入约3%。该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为，市场调整是多种因素促成的，包括过热、建设数量过多和价格升势提速等。

        中国投资者到海外买房投资非常普遍，有中国地产中介公司索性推出「网购」海外置业的网站，并声称是「国内第一个专门做海外置业的权威网站」。         数据显示，2014年中国个人海外房产投资总额高达165亿美元，相比於2013年增加了46%，随着中国房市步入调整期，海外置业的热度爆发惊人的吸引力。估计今年甚至高达350亿美元，如何吸引这些资金，各方人马自然纷纷想尽方法。         一家名为「万国置地集团」的中介公司就瞄准这个机会，上周在北京正式举行「海外楼市新网站上线」仪式，其运作模式是把海外的房屋楼盘及资料上网，有意者在网上寻找自己的目标，之後由这家公司负责中介服务，声称是让海外楼市成为线下交易前台，结合互联网平台及线下实体服务。           海外置业网站内介绍温哥华缅街一个楼盘，包括设施及价钱。（取材自网站）           据这家公司总裁史锐雪表示，海外购房因为地理距离原因，客户无法清楚详细的了解到所需房源的信息。因而这个网站除了房源外，还包括项目介绍、户型展示、周边详情、室内概述、购买流程、房源图片、相似房源等等。客户在家就可以选购海外房屋和了解海外购房流程。         她又说 除了提供海外新房源的信息外，还有二手房源的信息，主要是与海外的地产经纪合作。         史雪锐更力推加拿大房市，尤其是温哥华的房市楼盘作为宣传，她声称，加拿大的外国投资者贷款大概可贷到70%，一般而言首付只需要10%，但是出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。         她强调，中小投资人在通过投资加拿大房产的过程中，不但可以实现以租养贷，同时可以获得丰富的现金流，可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金，就可以实现海外房产配置，并且可以获得很大量的现金流。         至於事实是否如此，相信本地的民众会更加清楚了解。         她又表示，如伦敦、雪梨、纽约、洛杉矶、温哥华、墨尔本、多伦多等中国人热衷的海外城市，都有丰富的房源云云。         「世界日报」记者曾尝试登入这个网站，网站列出了包括加拿大在内的十多个热门国家，然後可根据价格要求筛选、房子类型、购房用途等。在挑选温哥华时有多个楼盘出现，主要都是公寓大楼，独立屋几乎绝迹。         网购成风，「隔山买牛」的投资作法是否恰当，只能够见仁见智了。

　　这一栋位于东区26街65号的民宅市场上起价不过$160万，但最后售价竟高达$220万，是原本起价的1.35倍价钱，令人难以置信。 　　2,154 尺, 3,353 尺地, 4房4卫, 一年新。 买家为本地中年夫妇。 　　地产代理人Paul Eviston表示他从来没有看过售价高出原价这么多的温哥华地产交易。您认为呢?值得吗?                

  　　让人担心的7%和三分之一 　　迈克贝斯Hilliard MacBeth是加拿大知名的研究房地产市场的经济专家。迈克贝斯说，加拿大房地产行业一年的GDP是1200亿加元，占了加拿大全国经济1万8千亿GDP的7%。   　　近年来有越来越多的国际经济机构发表研究报告说，加拿大的房地产市场出现泡沫，房价高于实际价值至少三分之一。有的专家甚至认为美国2006年房地产市场崩盘的情况会在加拿大重演。   　　唱衰的专家越来越多 　　迈克贝斯本人也属于唱衰加拿大房地产市场的专家阵营中的一员;他还写了一本书，书名就是“泡沫何时破裂?” 副标题是“成为加拿大房地产市场崩盘的幸存者”。 　　迈克贝斯指出，美国房地产市场在2006年崩盘时，其GDP只占美国全国经济GDP的6%，而加拿大现在已经是7%了。迈克贝斯认为，按照加拿大人现在的家庭收入水平，房价应该下跌一半。 　　加拿大中央银行行长波罗茨也担心加拿大房地产市场虚火太旺。波罗茨去年12月说，加拿大房地产市场价格可能已经超值30%。 　　另一位研究加拿大房地产市场的经济专家马达尼在接受加拿大广播公司记者采访时说，按照房价与家庭收入的比例这个研究房地产市场的指标来衡量，加拿大全国的房地产市场价格确实虚高;其实加拿大全国多数城市房地产市场的价格还是健康的，只是房地产市场过热的温哥华和多伦多这两个城市扭曲了加拿大全国房地产市场的平均价格;但如果温哥华和多伦多出现房价暴跌的局面，则加拿大全国的经济也会受到拖累。 　　谁能够更好的应对房地产市场暴跌的局面 　　加拿大研究房地产市场的经济专家迈克贝斯认为，主要的赢家是目前18岁到34岁手里有现金但还没有买房的年轻人。其次是相当一部分年龄在55岁到69岁之间的婴儿潮一代人，这些人在房价较低时购买了住房而且已经付清了房贷、没有债务负担。 　　多伦多和温哥华的房价仍在高歌猛进。统计数字显示，加拿大多伦多和温哥华的房地产价格在2014年分别上升了7.8%和7.1%。 　　这是加拿大房地产市场最后的疯狂、还是加拿大房地产市场永不衰落的证明，对此专家们的看法是仁者见仁、智者见智。 　　不过多伦多老资格的地产经济乐伯担心加拿大现在的房地产市场是不调整则以、一调整就是吓人的暴跌;乐伯认为，不要说现在许多买房者没有经历过上世纪80年代房地产市场的困难时期，就是多数房地产经纪们也没有经历过。 　　CMHC仍然乐观 　　不过，加拿大政府资助的加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation 　　似乎对房地产市场崩盘并不担心，认为加拿大房地产市场只是略微过热，房价仅仅比家庭收入的增长速度快了3%，仍然属于低风险的范畴。