地产

　　前些时候，把房子租给了一对夫妇，男的是黑人，黑人有个特点，多长得圆头圆脑，眼睛很大，还有些突出，就是俗称的大牛眼。女的是印第安人的混血，可能属于老墨那种，但由于脸长得太长，就给人有些变形的感觉。那时老公出差在外，一切由我决定，当时要准备离开那城市，想要快些租出去，房租就便宜些，结果是一堆人来看房，最后在5，6个递交申请的人当中，选择了那对黑人夫妇。   　　其实，那对黑人夫妇，收入并不高，都是做sales的，三个孩子长得比父母强很多，挺可爱的。那黑人有个特点，很温和的样子，为了得到房，总是跟我联系着，很能揣摩人的心理，比如，他会把他们的工资单和申请表在看房时就交到我手中(他在看房前就发text管我要申请表)，这样就节约了些时间，也起到了先入为主的作用。他还会说，按时交房租是他的头等大事，虽然表现的有点过，但给我的感觉还可以。在没拿到房子前，积极配合我的要求，让他递交credit report(这样才能是免费的，如果我去，就要收钱了，我是得不到免费的)，可他提出由他付钱，我去弄，可我告诉他，那样要得到他的签字，我没有那个协议的合法文件，其实我也是懒。谁成想，从下午折腾到晚上10点多，report还是递交不上来，但他会发邮件告诉我从这个网站找了个，让我看看，不行，又从另个网站找，这样找了三，四家，我还是看不了他的report, 我真是怕了，这样找下去何时是个头啊，赶紧告诉他打住，明天就跟他签合同。我当时想，态度好是很重要的，我知道在这个城市，租房的没几个信用好的。同时，不能再拖了，其他人还等着回复呢。   　　老公回来后，去给他修东西(不是他整坏的，是上个房客)，看到了他的一家人，那时他们刚搬进去几天。老公回来后对我说：你真不是以貌取人啊!其实我的心里对租给他们房子是没有底的，毕竟以前没同黑人兄弟打过交道。在这几个月的时间里，发生点小事，这些事发生在其它裔房客身上，也许我不会那么担心，但发生在他身上，就会就马上质疑自己是否租错了人，可事实证明我是多虑了。我时常提醒自己，人不可貌相，不要带着有色眼镜看人。 　　这个黑人租客很快就要租满一年了，回想这些月来他的情况，认为他还是个不错的租客。首先，他还算按时交租金，如果晚交一，两天，现在也会事先告诉我一声，不象以前，我要问问他。其次，他很省心，从不找我麻烦，不跟我扭着来，这就是个态度问题。我去年在租这房时有过担心，他当时想跟我签两年合同，我没同意，只答应签一年合同。我的想法是：我马上要离开那个城市了，万一我走了眼，合同签几年对我们来说都没用。如果他不好，让他离开时就是我卖房的时候。可事实证明，那房今年我是不会卖的，等他自己想搬走时，就是我卖那房时。 　　而我的另个白人房客，是这些房客中最让我头疼的。我已决定，今年在这一，两个月内就开始卖他租的房。原因是：房子大，事情多;还有，那白人心眼太多，怎么跟房东拧巴着来就怎么来，很牛。这人是房地产经纪人，自认为懂得很多房地产知识，知道底线是不交房租，房东才有办法对付他，其它的事情，房东拿他没办法，所以他就懒得和我沟通也不愿和我沟通，他给人的感觉是非常没礼貌。比如，他都不把HOA 放在眼里，HOA让他去打扫院外不干净的地方，我把HOA 的警告转给他，连发三个email问他有何计划都不理睬，没办法我打电话给他，可他一口咬定没收到，睁着眼睛说瞎话啊。还有很多，就不举例了，这里省略一千到一万字。总的来说就是他把我搞得很生气，次数多了，我就会找茬叫他不舒服。我知道对他的友善，是得不到感谢的，反而会被这种人欺负，所以要让他知道中国人民是不好惹的。房东和租客的关系应该是合作的关系，如果不能达到这种和谐的关系，那还是趁早散伙，越快越好。他的一年租约要到年底才到期，可我等不到那天了，在动脑想办法怎么把这”瘟神“请出去。有句老话说得好：请神容易，送神难。这话就是我现在的写照，房子在他手上，不得不防美帝坏人搞破坏啊。这房是我离开那座城市后，我的经纪帮着租的，这也说明远程操作对我来说的确存在很大的困难。 　　另外说一句，很多老外，表面上对妇女很尊重的样子，其实骨子里对妇女挺歧视的，特别是白人。妇女主事他们就收受不了，就象我上面说的那白人租客，跟我打交道，对我就不尊重，老是要摆着副高高在上的样子，特别是跟个说英文带着严重口音的女房东打交道，心里就更不是滋味了。  

  　　加国房市究竟还有多少上涨的动力?业内就这一问题已争议多时。近日，BMO资本市场(BMO Captial Markets)高级经济师吉蒂里(Sal Guatieri)站在购房和租房的成本角度，断言本国房市仍有很大的上涨空间。   　　吉蒂里在一份简报中指出，目前加拿大利率走低，房贷水品正处于历史地点，以本国房屋的中位价计算，屋主每月月供额还不超过800元，比租房还便宜。受其影响，千禧年一代(指1980年至2000年之间出生的人士)中所积聚的大量置业需求释放出来。   　　据悉，联邦央行曾于今年一月宣布降息25个基点至0.75%，随后各大银行也将影响房贷浮息的最优惠利率调低15个基点。此外，BMO及TD银行在不久之前已将5年定息房贷由2.99%下调至2.79%。 　　随着按揭率下滑，本国持有按揭的屋主每月的月供额回落到800元以下，这令房贷还款成本较过去30年来的平均水平整整减少了六个百分点，还不足本国家庭中位收入的14%，即便与2013年初所录得的创纪录性低水平相比，也只是高出两三个百分点。 　　据有关统计，目前多伦多公寓的平均租金为928元，至于面积较大的两居室公寓，租金已增至1238元。这意味着买家只要能凑齐首期款，每月还贷的比租房还要便宜上百元。 　　房贷成本走低，这吸引了大量千禧年一代和首次购房者入市。目前，本国千禧年一代有7500万人，约占总人口的25%。这些年轻人虽然还可能要偿还学费贷款，但也厌倦了永无止境的面对一次又一次的加租，所以希望拥有自己的物业。 　　事实上，近期的数据已显示越来越多的年轻人正在入市。2月份，本国新屋销量上升至7年来高位。吉蒂里在简报中表示：二月份首次买家在二手房交易市场中的份额已见回升，虽然这个比率仍然是非常之低的29%。 　　吉蒂里还表示，房市将影响本国的GDP。在未来一段时间，本国的经济增长将会由较具财力的消费者及持续改善中的楼市所带动。  

  　　加拿大联邦政府属下的加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)2日宣布，若购屋者支付的头期款不到房价的10%，他们的房贷保费将上升约15%，这项房贷保费新规定从6月1日起生效。   　　这项新规定不适用现已向CMHC投保的房贷，只适用于新的申请者。新购屋者只要头期款达到或者超过房价10%，房贷保费也维持不变。 　　据CMHC的估算，在实行新的规定后，对于支付头期款不到房价10%、同时贷款25万元的购屋者来说，每月须多支付的房贷保费约5.20元。 　　实行新的房贷保费规则后，贷款对资产值比例(loan-to-value ratio)为95%的房贷，房贷保费由原来的3.15%上升为3.6%，贷款对资产值比例在90.01~95%、但采用非传统头款偿付方式(non-traditional down payment)的房贷，房贷保费由原来的3.35%上升为3.85%。 　　CMHC是加拿大最大的房贷保险业者。在加拿大，如果购屋者的首付金额不到20%，在向金融机构申请房贷时，金融机构通常会要求申请者购买房贷保险。 　　但从去年夏季起，即使购屋者的头款金额超过20%，CMHC也不再为房价100万元以上的房贷提供保险。  

  加拿大卡加利地产商会(Calgary Real Estate Board)表示﹐本年首季的统计数据显示出当地楼市已经是买家市场。   　　由于连续3个月都出现楼盘库存上升及成交量下跌的情况﹐导致3月份未经调整的基准屋价，在一个月内下跌了0.44%至平均的454,300元。 　　与去年第四季相比﹐当地一般屋价在今年首季回落0.59%。成交量与新楼盘的比率也回落至41%。与此同时﹐首季内的平均楼盘供应量相等于4.03个月的需求。 　　一年前﹐当地的楼盘不足﹐而且屋价上扬﹐与目前情况有很大差别。 　　卡加利地产商会本周中发表最新的楼市统计资料。这个地产商会的首席经济师鲁利(Ann-Marie Lurie)表示﹐以目前成交量及正在上升之中的供应水平来说﹐平均屋价的改变并不令人感到意外。 　　这名经济专家又指出﹐新楼盘的增长将会受到控制﹐短期价格的进一步调整应会视乎库存水平的改变而定。 　　与去年同期比较﹐上月份成交量跌幅几乎达到30%﹐并且远低于10年的平均水平。至季末时﹐卡加利市录得3,843宗成交。 　　卡加利地产商会会长莱尔(Corinne Lyall)表示﹐当地市场的买家及卖家应当考虑一下短期及长期目标。 　　她表示﹐目前正处于具挑战性的经济时期﹐大家需要了解本身的长线目标﹐从而为目前及将来作出正确的房产选择。 　　该商会表示﹐虽然首季出现买家市场的条件﹐上月份新楼盘数目已告减少﹐有助市场吸纳率改善。 　　目前大部分的楼盘的叫价介于30万元至60万元的幅度之内﹐当中佔了56%属于独立屋。

  　　温哥华 (Vancouver) 地区的房价越高就越有人买，这是件很奇怪的事。   　　从大温地区华房地产委员会 (Real Estate Board of Greater Vancouver) 发布的最新的数字来看，我们还能解读出什么呢？   　　根据委员会的数据， 2014 年 3 月在这一地区就卖出了 2,641 套房子。上个月， 这个数字达到了 4,060――营业额上升了 54% 。 　　罗莎莉・麦克雷 (Rosalee Mcrae) ，温哥华市的一位房地产经纪人，她做这行以及 40 年了。她表示，“这太疯狂了，前所未见。” 　　她上月的营业额为 1000 万加元，她说道，“（这一现象）在温哥华东海岸尤为奇怪。” 　　温哥华和多伦多 (Toronto) 都在反潮流。因为房价和营业额在大多数地区的市场都很稳定。 　　不过， 2014 年 3 月到 2015 年 3 月之间，购买条件并没有得到改善。相反，还更加苛刻了。 　　许多独立式住宅的价格都超过了 100 万加元，温哥华东部，列治文 (Richmond)，温哥华北部以及本拿比 (Burnaby) 的房价都在节节攀升，与西海岸和温哥华西部一样了。一栋独立式住宅的平均价格都超过了 100 万加元。甚至别墅和公寓楼的价格也都在上升。 　　尽管去年国际货币基金组织 (International Monetary Fund) 和加拿大银行 (Bank of Canada) 都发出警告，说加拿大房地产市场过热，尤其是在温哥华，房价是最贵的， 　　但是，人们似乎毫不关心。不管房价怎么涨他们也还是会买。 　　麦克雷指出房价猛涨背后的一些因素。 　　目前利率是最低的。 　　亚洲人对土地的兴趣比对房子的要大――由于加元的低汇率，许多亚洲人就将资本投在加拿大西海岸的房地产上。 　　“婴儿潮” (Baby boom) 退休的人数正在减少，他们的现金不足，就在西海岸买小一些的房子。 　　他们也为自己的孩子们在温哥华东海岸买新房。 　　房地产委员会主席达西・麦克劳德 (Darcy McLeod) 在一篇题为“3 月，购房者们正采取行动”的新闻中表示，“如今购房者之间的竞争很激烈。” 　　“这将导致多项报价 (Multiple offer) 的局面。”也就是投标战 (bidding war)，这也许是购房者最惨痛的经历。 　　这个前所未有的购房狂潮也将给“房价带来压力”――这是市场上最不关注的事了，因为西海岸房屋的拆除使房主得到了 170 万加元的拆迁费。 　　3 月，东部第 26 大道面积 2,100平方英尺的房子卖出的价格比 160 万加元的要价多出57.6 万。 　　由于缺乏股市，你也许觉得卖房就像卖煎饼一样。然而并不是这样的；3 月的股市比该地区 10 年来的平均数要高出 4.7 个百分点，虽然比上一年低 14.5 个百分点。 　　或者，也许购房热是因为可以讨价还价？不是的，低陆平原区 (Lower Mainland) 的典型房价为 66.07 万加元――比 2014 年 3 月高出 7.2 个百分点。而在大温哥华区域局一栋独立式住房的基准价格为 105 万 2 千 800 加元，比上一年增长 11.2 个百分点。 　　排屋的售价――一般来说是 48.49 万加元，比去年高出 4.9 个百分点，目前又增长了 72.3% 。 甚至是公寓的价格都上涨了47% 。 　　持续增长的房价降土地的价值最大化，购房者们会把旧房子拆除建造更大的新房子。 　　在我住的基斯兰奴 (Kitsilano) 街区，半个街区以内就有 3 幢房子正在施工建造。 　　营业额，以及房价的猛增为居民们提供建议，使他们不顾困难，努力适应，并找到买房的新方法。 　　不管是使用股权，与朋友们联手，利用遗产还是向父母借钱还是贷款，他们都显示出非凡的生存能力。  

    图片来源: CBC 　　卖房心里学帮助阿尔伯塔房市稳住价格   　　三月份的房地产销售数字显示，虽然阿尔伯塔省两大主要城市卡尔加里和埃德蒙顿的房屋销售量明显下降，但房价基本稳定。似乎石油公司的裁员潮还没有明显影响到阿尔伯塔房地产市场的价格。   　　统计数字显示，卡尔加里市三月份的房屋销售成交量下降了30%，在市场上待售的房屋数量是去年同期的两倍，但房屋平均销售价格只比去年同期下降了2%。 　　加拿大经济专家杰纳索夫在美国麻省理工学院担任经济学教授时曾经研究了美国波士顿的公寓楼市场；他的论文显示，卖房者在房地产市场的表现并不总是理性的。在房地产市场火热时，房屋的售价往往超过卖方的要价；但在房地产市场泡沫破裂、房屋买卖成交量下降一半的情况下，卖房者仍然坚持索要高出市场能够承受价格30%的房屋售价。卖房者所以会有这样的行为，是因为人们往往有“恨亏本”的心理，非常不愿意以低于购房价的价格出售房产，特别是在他们的房子已经处于负资产的情况下。 　　统计数字显示，阿尔伯塔省房贷月供漏供比例是加拿大平均水平的一半，这说明阿尔伯塔省购房者中的绝大多数在经济上仍然有能力支付每月的房贷供款。 　　房地产经纪们的建议是，如果不是非要把房屋出售，现在别卖房；如果现在非要卖房，一定要快刀斩乱麻、降低房屋售价以尽快出售。      

  根据加拿大统计局和加拿大房屋暨房地产公司（CMHC）定义，所谓住房过度拥挤（Overcrowding）指的是未能符合国家居住标准（National Occupancy Standards），每一位家庭成员均各配有一间卧室的标准（除非是夫妻，或两名18岁以下同性别子女，或两名不同性别的5岁以下儿童可共享一个卧室)。   2011年数据显示，居住在拥挤出租房内的家庭比率在多伦多占19.9%，温哥华占15.6%，阿伯斯福特-米臣（Abbotsford-Mission）为14.9%。另外包括温尼辟、沙斯卡通、爱民顿、渥太华、雷琴纳（Regina）、满地可、汉密尔顿（Hamilton）的比例也都超过10.2%。     卑诗非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association）政策分析师罗伊（James Roy）指出，居住在这些环境下的人分很多种。其中有很大一部分是学生合租，另外包括受不同文化影响，而家庭选择几代人同住。但情况并非都是如此。   多伦多大学社工学高级副研究员帕拉迪思（Emily Paradis）指出，房屋可负担性低也导致一些家庭不得不选择较小的出租房。她与研究小组2010年做的一份报告显示，多伦多较贫困社区的公寓大楼内，居住在过小房屋内的家庭比例占一半，很多家长与孩子一同居住在单卧室公寓内。这种现象在新 中也较常见。   她指出，一些屋主在出租房屋时常要求租客提供当地人做担保，但新移民初来乍到缺乏足够资源，在住房选择时也面临选择有限。这些人一旦住进这些房屋，想搬出来却又很难，除非找到合适工作、积累足够信誉。   帕拉迪思认为，要解决问题可从增加可负担住房着手，满足低收入或中等收入家庭所需，或是提供住房补贴和更好的就业项目。    

　　统计显示，大温房地产市场需求依然畅旺，3月房屋成交量持续上涨，较去年同期增长53.7%，指标价格（Benchmark Price）同比上扬7.2%，「成交/挂牌比」更创2007年以来新高。　　大温地产局（REBGV）最新数据显示，大温地区3月透过MLS系统成交的住房达4060单位，较去年同期的2641单位增加53.7%，比当月10年平均值高出26.8%；相较於今年2月的3061户成交量，亦有32.6%的增长。　　REBGV主席麦克劳德（Darcy McLeod）指出，现在买家之间竞争激烈，常出现一房多求现象，也因此继续推高房价。对卖家而言，这也意味着可用更短时间将房屋以期望的价格出售。　　数据显示，3月新挂牌的待售房屋共有5968户，较去年同期的5281户增加13%，比当月10年平均值高出4.7%。目前大温地区求售的物业总数达1万2376户，较去年同期减少14.5%，但较今年2月仍有4%的增长。　　麦克劳德认为，上月待售房屋总数并不如预期，如果民众考虑卖房，现在应是不错的时机。　　数据还显示，3月大温地区MLS指标房价达66万700元，同比增长7.2%，而「成交/挂牌比」达32.8%，更创下2007年以来的最高水平 。　　大温上月独立屋销量达1711户，比去年同期的1116户增长53.3%，指标价较去年同期上涨11.2%，达105万2800元。公寓单位则售出1627户，比去年同期的1106户增长47.1%，指标价则增长3.3%达39万200元；城市屋销量为722户，同比增长72.3%，指标价达48万4900元，涨幅4.9%。　　另外，菲沙地产局（FVREB）数据显示，该地区上月房屋成交量也出现大比例增长，达1857户，较去年同期增加47%，其中有三分之一出售物业集中在素里。独立屋平均价格达58万8000元，同比增长4.5。　　REBGV主席麦克劳德（Darcy McLeod）指出，现在买家之间竞争激烈，常出现一房多求现象，也因此继续推高房价。对卖家而言，这也意味着可用更短时间将房屋以期望的价格出售。　　数据显示，3月新挂牌的待售房屋共有5968户，较去年同期的5281户增加13%，比当月10年平均值高出4.7%。目前大温地区求售的物业总数达1万2376户，较去年同期减少14.5%，但较今年2月仍有4%的增长。　　麦克劳德认为，上月待售房屋总数并不如预期，如果民众考虑卖房，现在应是不错的时机。　　数据还显示，3月大温地区MLS指标房价达66万700元，同比增长7.2%，而「成交/挂牌比」达32.8%，更创下2007年以来的最高水平 。　　大温上月独立屋销量达1711户，比去年同期的1116户增长53.3%，指标价较去年同期上涨11.2%，达105万2800元。公寓单位则售出1627户，比去年同期的1106户增长47.1%，指标价则增长3.3%达39万200元；城市屋销量为722户，同比增长72.3%，指标价达48万4900元，涨幅4.9%。　　另外，菲沙地产局（FVREB）数据显示，该地区上月房屋成交量也出现大比例增长，达1857户，较去年同期增加47%，其中有三分之一出售物业集中在素里。独立屋平均价格达58万8000元，同比增长4.5。

2015年至今，大温地区的房地产市场又迎来一轮火爆的行情，抢购独立屋的景象再现。进入3月，CBC、《国家邮报》、《温哥华太阳报》等加拿大主要媒体又集中报道了中国商人在温哥华西区花费5180万加币购入一套号称大温地区史上最贵房产之一的豪宅的新闻，引发国内外的广泛关注。与此同时，部分加拿大的媒体、政客和普通民众却对中国人购买加拿大房产持质疑甚至是反感的态度。加拿大前驻华大使、前总理对华事务顾问马大维(David Mulroney)在新书中炮轰华人涌入加拿大地产市场，致使加拿大房价飙升，本国人民无钱买房。很多网民也在各大媒体的网络留言区表达他们对中国人买房的不满。在媒体和政客的宣传下，加拿大房价大涨，人民负担不起住房似乎全变成了中国人的错。 中国投资者推高房价 真假依旧无解 华人喜欢购买房产是不争的事实，近年来随着大量的中国移民进入加拿大，购买房产的数量也越来越多。有些学者和政客对此进行了一番研究和分析。经常被用来证明“中国人投资推高了大温地区房产价格”的一篇著名研究是由加拿大咨议局(Conference Board of Canada)高级经济学家Robin Wiebe于2013年发表的。在研究中，Weibe研究了中国真实GDP增长率、温哥华的就业人口和房贷利率与温哥华房价的关系，得出的结论是中国自1991年至2012年的真实GDP增长率与反映温哥华房地产市场的三个指标(房屋销售数量、房价增长、新屋开工数)都具有正相关的关系;而温哥华的就业率基本上与这三个指标没有联系，而房贷的高低也仅与其中一个指标存在相关性。Weibe发现，在2010-2012年，温哥华的就业率平均增长了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年温哥华的房市却陷入了罕见的低谷——二手房成交数量下降了23%，平均房价下降了6.4%。他认为这是因为中国的GDP增长在2012年仅为7.8%，是12年的新低。这项研究看似十分具有说服力，但其缺陷也非常明显，因为缺乏对本地购房者身份信息的统计，只是单纯从数字上的关联来说明问题，难免有失偏颇。 此外，UBC的地理学家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外来的富有移民推动了温哥华的房价上涨。 加拿大的政客似乎对中国人推高加拿大的房价这个话题更感兴趣。在2013年的市选中，19岁到加拿大读书，来自中国大陆的首位华人温哥华市长候选人王璐提出应向长期不在温哥华居住的业主征收房屋空置税。虽然她并未提及所针对的群体，但温哥华中文媒体认为其针对的对象就是在温哥华西区购买独立屋的中国移民。显然，房地产的话题已经成为了政治选举的必需。 2015年3月，《温哥华太阳报》的文章指出，加拿大前驻华大使、前总理高级外交政策顾问马大维(David Mulroney)在新书中质疑中国的热钱大量进入加拿大市场，给加拿大地产带来了不良影响。他将多伦多温哥华这两大热门城市的房价居高不下的责任推到了中国购房者的身上。他认为，这些由中国人带来的“外来”(offshore)地产投资非但没给加拿大带来经济效益，反而加重了加拿大本地人的购房负担，造成多伦多和温哥华的本地居民无法负担经济型住房的房价。他还指出加拿大政府应该对那些来自中国的前政府官员关闭大门，以防他们用贪污的钱在加拿大买房。 《国家邮报》援引美国全球金融诚信机构的数据称，2002到2011这9年期间，总共有10,800亿美元从中国非法流入其他国家。与保守党颇有渊源的《环球邮报》在报道华人购房者在加拿大买房时经常冷嘲热讽，称华人购房者是中国出口到加拿大的最新“商品”。 加拿大 51网 “住房可负担性”一直是一个热门的竞选议题，加拿大的普通民众非常关心房价的上涨问题。许多网友在《金融邮报》(Financial Post)留言说，他认为加拿大吸引过多国外投资者到来买房迫使本地居民不得不搬到远离市区的地方。也有人认为，中国富豪的资金来源不明，他们来到加拿大以买房的方式炒高加拿大房价，从而保护他们的非法财产。网友PhatRik写到：“从个人角度说，我不在乎购房者的肤色或者是国籍，我在乎的是他们的钱是否是贪污得来的。这些人在旧一点的社区买一块地，把原本的破房子拆掉，建一栋华丽的城市屋，然后提高了这块地的税金。慢慢的这个区域房价越来越高，最后没人能负担的起了。”在大选年将房价上升的黑锅推给中国买家，或许将成为一种流行的策略。 经济型住房价格上升平稳 那么，中国买家的进入到底对加拿大人住房可负担性带来了怎样的影响呢? 根据加拿大房屋贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)的定义，房贷不超过家庭总收入的32%视为住房可负担(Affordable)。根据Vancity信用社最新发布的报告Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在温哥华购买一栋独立屋支付的平均房贷已经超过了家庭中位收入的48%，负担性极低。根据报告的计算，在大温地区，一个家庭的中位税前收入为每月6225元。这样的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可负担标准，每月最多可以获得1992元的房贷，如果他们支付25%的首付，可以购买价值492667元的房子，如果他们只能支付5%的首付，按照可负担标准，他们只能买38万元左右的房子。 以这样的价格，温哥华的一般家庭显然无法购买独立屋作为他们的居所。如果按照可负担的标准购买公寓或者连排屋的话，却并不是不能买到。而公寓和连排屋并不是所谓中国富豪的首选投资方向。 加拿大房屋贷款公司(CMHC)的数据显示，多伦多地区高层公寓买家中，仅有2.4%的人是外国投资者。温哥华这个比例更少，仅有2.3%。外国地产投资者仅占公寓和联排屋买家比例的一小部分。 多伦多Milborne地产公司(Milborne Real Estate Inc.)主席C.Hunter Milborne表示，在他们最近开发的一个公寓项目四季公寓(Four Seasons condominium development)的买家中，仅有5%来自国外。对于一些人对该统计的质疑，Milborne表示自己的数据来源真实可靠，他表示，在签购房合同时，公司会要求每一位购房者提供社会保险号码(social insurance number)和带照片的证件(Photo identification)。再加上贷款人在提供贷款之前会向要求借贷人提供他们资金的来源，因此对于外国买家比例Milborne提供的数字是可信赖的。 除此以外，Tridel公司高级营销副总裁James Ritchie同样认为外国买家在加拿大公寓市场上所占比例很低。Ritchie1968年建造其第一栋公寓，目前其公司在建的高层公寓单位有5400个，他表示，去年一年，他的公司总共卖出2000间公寓，其中仅有2.9%的买家来自加拿大以外地区。 Ritchie认为，这一情况出现的主要原因是外国人在购房时所付的定金要比本地人多。银行要求开发商准备建设的楼盘预售60%-70%才向开发商提供商业贷款。政府规定，加拿大本国人购买公寓时需付20%定金，而非本国人在购买高层公寓时，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，为了争取银行贷款，开发商不得不先向国外购房者收取比本地购房者高出15%的定金。这阻挡了一部分海外购房者，也一定程度上影响了本地高层公寓开发商的资金流。 从2010至2015这五年期间，大温地区公寓市场基准价格涨幅是微乎其微。其中属于“豪宅区”的温哥华西区和西温地区公寓市场基准价涨幅仅分别为8.0%和5.3%。跟这一地区的独立屋的涨幅相比几乎可以忽略不计。而近几年公寓市场受到热捧的铁道镇(metrotown)区域，这五年期间市场基准价涨幅也仅为7%。 从数据上看，2010到2015这五年期间，大温公寓价格出现负增长的地区多达5个。其中枫叶岭公寓市场基准价下跌10.3%，高贵林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市场基准价格狂跌21.6%。 大温地区地产委员会所给出的数据显示，2010到2015这五年间，低陆平原地区联排城市房价格涨幅仅为3.9%，大温地区联排城市屋涨幅也仅为7.8%。从各行政区域方面看，联排城市屋市场基准价格这五年间涨幅最大的四个区域分别为温哥华西区、温哥华东区、列治文和新西敏，涨幅分别为15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地区涨幅不超过7%，其中枫叶岭和高贵林港还出现了负增长，分别为-1.2%和-2.0%。 联排城市屋和公寓市场基准价格变化趋势说明，2015年购买这两类房产跟2010年购买差别不大。2015年大温公寓市场并未出现房价狂涨的现象，一些市区反而出现低价新建住宅。 从上述分析中我们不难看出，作为加拿大房地产市场主力消费人群的中产家庭并没有因房价上涨受到太大的影响。联排屋和公寓近五年来稳定的价格曲线也显示，中产家庭在2010年和2015年的可负担性并未有明显的改变。 根据大温地产委员会(Real Estate Board of Greater Vancouver)所给出的数据，从2010年2月至2015年2月，这五年间，本地工薪阶层最能负担得起的两种房屋类型：公寓(Apartment)和联排城市屋(Townhouse)的价格并没有出现大幅增长，一直处于平稳状态。 中国购买者抬高豪宅房价 售房者获益 从大温地产局的数据中我们不难看出，售价涨幅较大的无疑是独立屋。五年来涨幅最大的是温哥华西区、温哥华东区，西温等公认的豪宅区，五年内的这几个地区的平均涨幅大约为41%。北本拿比和南本拿比独立屋五年来平均售价涨幅分别为31.1%和37.6%。过去五年，数量增长最快的是400万至500万元价格的房屋，增长408%，超过500万元的房屋也增加了243%。其次为300万至400万元的房产，数量增长36%，百万以下的独立屋则减少了45%。 不可否认，豪宅及普通独立房价格的上涨跟华人购房者不无关系。房产经纪Malcolm Hasman表示，在他所销售的楼盘中，90%的买家是亚洲人，其中大部分来自中国大陆。但Hasman是以销售豪宅著名的地产经纪。豪宅市场本来就是小众市场，并不会对普通加拿大人的购房选择带来什么影响。一个年收入7、8万的家庭，也绝不会考虑在豪宅区购买百万以上的独立屋。 即使学者和政客所宣称的“中国买家推高了大温房价”的说法是真实的，那从数据上看，他们并非全面“入侵”大温房地产市场，而是有选择性的购买本地豪宅，推高的仅是独立屋的价格，对普通加拿大人的住房可负担性并无太大的影响。 在一些研究中，学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算，抹杀了不同房型市场的差异，计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。 大温联排屋及公寓价格变化及市场基准价表(table 1) 大温独立房价格变化及市场基准价表(table 2) 中国买家 提法不妥 前加拿大驻华大使马大维质疑中国人将“热钱”带到温哥华楼市，购置房产后又不在此居住，导致大量空房。他将中国投资者称为“离岸”(offshore)投资人。“离岸”投资指的是投资人将钱投放在非居住地国家，那么这部分人最可能是指没有移民身份的中国籍人士。对于那些加拿大籍的中国移民和持枫叶卡的中国公民来说，并不能将他们归为离岸投资人。《加西周末》记者在调查中发现，尽管很多政客和媒体都将矛头指向“中国”购房者，但截至目前，没有人能拿出确实的数据证明目前加拿大房地产市场上到底有多少无加国永久居民身份或国籍的中国买家。而华人购房的主力军仍是华裔加拿大人和永久居民。 媒体报道的花费5180万元购买温西豪宅的陈脉林的家人据称在7年前就已经来到加拿大，现在已经是加拿大公民，他们购置房产的行为显然不能算在中国投资人身上。马大维自己也承认，关于中国购房者是否是导致加拿大房价过热的元凶需要更多确实有力的信息，不能靠“以讹传讹的都市传言”。 近期，加拿大联邦移民局突然改变移民政策推出快速通道项目，导致大量留学生移民无望。接着，个别媒体又发表文章，将矛头直指华人移民，称投资移民在加拿大缴税额远远低于其他移民。在这种情况下，炒作“中国人购房推高加拿大房价”，在联邦大选即将到来的敏感时期，就给人以别样的联想。 不论媒体和政治人物的发言是否是为大选铺路，将普通加拿大籍华人视为“中国买家”，并且认为这一族群影响加拿大人的住房可负担性都是十分危险的。 房价高原因多样 政府须负责  在很多地产商眼里，多伦多及温哥华独立屋房价过高的原因不能全部归咎于中国购房者。加拿大各级政府要付相当一部分责任。 据3月12日出版的《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)报道，温哥华2015年1月最新颁布实施的新建住宅细则被认为是北美最严格的房屋建设法规。多名地产界人士认为，这项法规大幅提升了建筑成本，等于是给温哥华房价火上浇油。南温哥华从事窗户定制40余年的Peter Frenger建筑公司负责人Peter Frenger认为根据新细则的规定，新建房屋的窗户必须通过检测，以符合更高规格的能源标准，他抱怨道新的法规使他负担不起昂贵的检测费。 除此以外，政府征收过高的房地产税也是造成大温地区房价过高的原因之一。大温地区房屋建设协会首席执行官Bob de Wit指出，联邦、省、市三级政府对房屋所征收的税收(taxes)，费用(fees)和土地发展费(Development Costs)已经占到新房房价的20%-25%。在过去几年，这些费用增长幅度很大。Bob de Wit尤其提到，市政征税仅占政府部门所收款项的5%，剩下的部分都被联邦和省政府征收。 除了建筑材料成本上涨，城市发展协会(UDI)CEO Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》采访时表示，温哥华土地供应数量下降也是导致独立房价格上涨的一个重要原因。McMullin认为，房房价格跟供给有着很大的关系。近几年温哥华独立屋需求量上涨，但独立屋用地开发数量越来越少，供远远小于求，导致独立房价格逐年升高。Central 1信用组织首席经济学家Helmut Pastrick在接受《省报》采访时表示，有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。他认为，虽然中国购房者对温哥华西区和西温的房价有一定影响，但即便是没有这些“离岸”投资，大温地区房价也不会降低多少。 此外，加币近期大幅贬值、房贷利率下降等因素都是加拿大房地产价格上涨的原因。某Sutton地产经纪告诉《加西周末》，近期抢房的并不只是中国买家，还有很多西人也在借机进入市场。 西温拥有80多年历史的著名发展商British Pacific Properties总裁Geoffrey Croll先生在接受《加拿大地产周刊》采访时所表示的，即便如今房地产市场处于上升期，政府和开发商都有责任保证当地居民的住房可负担性。将责任全部推给中国购房者，恐怕有失偏颇。  

中国投资者在大温地区的房地产投资，不光是相中独立屋、住宅楼宇，并已开始转向商业大楼，预料随着中国国内房市的疲弱，将有更多大陆资金涌至。 国际商业地产中介公司高力国际物业顾问(Colliers)早前一份报告指出，愈来愈多国际物业投资者，尤其是来自中国的发展商，正寻找加拿大这类稳定的市场，作为投资的安全港。 报告预料，现在已看到亚洲投资者涉足加国的商用物业市场;传统以来，加国的商用物业都是本地投资者的市场，然而最近多宗交易显示本地的买家，都不敌中国投资集团的竞标出价。 高力国际执行董事古斯特(Kirk Kuester)表示，在过去18个月来，温哥华地区商用物业买卖的活跃程度持续上升，他指出尤以橡树街(Oak St.)及甘比街(Cambie St.)最为红火。“最少有数十宗转让交易正在谈判，并有大量交易已经完成。 高力国际的报告又说，中国开发商过去在中国国内主要开发以中产阶级为目标的住宅楼宇，但随着中国经济发展速度放缓，中国房地产市场就变得过热，相反他们发现，投资在中国以外地区的限制反而宽松得多。 加拿大经济稳定及安全，此外加元的贬值，都是吸引中国开发商的主要原因之一。报告建议，加国商用物业的卖家若要吸引中国买家，必须作好准备，包括解释清楚物业的买卖程序，翻译好所需的资料，以及列出可以作为顾问的名单。 高力国际目前在中国已设有27个办事处。  

　　   Heather Pearson夫妇（星报资料图片） 　　规范Offer 的Bill 55新规将于今年7月1日正式实施。安省地产监管委员会（RECO）在声明中称，绝大多数地产从业人员在Offer 交易中秉承了公平透明的原则，害群之马只是极少数。据统计，2002年以来，安省总共达成400余万宗房屋交易，因伪造Offer 而被起诉的，仅有4宗。以下案例为此前星报报导过的4宗案件之一。   　　2005年3月，家住安省京士顿（Kingston）的一对夫妇，Heather Pearson 和她的丈夫Rob Pearson，将Re/Max地产经纪Bill Batson告上了安省地产监管委员会（RECO)。所为何事？原来Bill Batson无中生有，捏造出一份“影子报价”（Phantom offer）来，使得Pearson 高价买下了一处房产。   　　负责管理安省地产经纪的RECO经过调查，于2006年11月裁定Bill Batson违规事实成立。作为Re/Max Realty Concepts Corp. broker的Bill Batson被罚款1万元。他向RECO提出上诉，后被驳回。 　　“影子报价”已经越来越引起公众的关注，Pearson夫妇决定站出来，把他们的故事告诉大家，以免后来者跌进同样的陷阱。     安省地产协会（OREA）在网络上推广Bill 55 （互联网图片） 　　事情的发生是这样的： 　　2005年3月，Pearson夫妇看中了一套位于Kingston 高档社区的房子，屋主叫价$449,000。夫妇俩咨询了自己的经纪，决定还一个$400,000有条件的offer。这个还价是合理的，因为该房产年久失修，在市场上挂了7个月却连一个offer都没有。 　　但就在提交offer的前夜，他们被告知，又有一家买主递了offer。Heather Pearson 说，“虽然很难相信这是真的，但我们的经纪说这种情况可能发生，并告诉我们他查过了，offer看上去是合法的。” 　　经过权衡，Pearson夫妇决定在叫价$449,000的基础上加1千元，并将“有条件”改成“无条件”，因为他们不想失去这幢房子。 　　“我们的经纪说：‘如果你们真想要，那只有加价。’”Rob Pearson说。 　　当然，这个Offer胜出了！ 　　可事实是，根本就没有所谓的另一个买家，也就是说，这个高价offer是被“影子报价”逼出来的，根本就没有竞争对手。 　　事后，在Pearson夫妇经纪的要求下，Batson透露了另一家下offer经纪的名字。经电话核实，发现对方根本就没有下过这样一个offer。 　　得知真相的Pearson夫妇义愤填膺，一纸诉状把Batson告上了RECO。“我们不想就这么忍了，那样会助长邪恶。” Rob Pearson说。 　　官司虽然赢了，但是Pearson夫妇仍然觉得很不爽。“整个过程有被强奸的感觉，我们无时无刻不在悔恨中渡过，这大大减低了新家带给我们的快乐。” 　　除了精神上的痛苦，“影子报价”带给Pearson夫妇的物质损失也是不可计量的。他们不仅多付了数万元房价，而且由于将“有条件”改成“无条件”，使他们放弃了验屋，结果进住后发现多处缺陷，仅修理费就花了数千元。 　　但是，这一切的始作俑者Bill Batson却只被罚了区区1万元就完事了。“我已经交了罚款。”他说。Re/Max Realty Concepts 公司老板Bob McKean也称：“我们都犯过错误，难道要一辈子都背在背上吗？” 　　Re/Max 发言人Christine Martysiewicz也表示，Batson有25年做地产经纪的清白历史，“我们将把此事件作为个案来看待。” 　　对Re/Max 而言，这是个个案；但对Pearson夫妇，这却是痛苦的全部。更让Pearson夫妇至今不能释怀的是，Batson虽然交了罚款，但他拒绝认错。Pearson夫妇认为，惩罚太轻，对Batson这样严重违规的经纪，RECO应该吊销其地产经纪执照。此外，RECO应该制定规则，使接收offer程序更透明化，所有offer都要登记注册，以防弄虚作假。 　　如今，Pearson夫妇的愿望终于得以实现，新法规定，为使接收offer程序更透明化，所有offer都要留档，以防弄虚作假。对违规者，将予以罚款，甚至吊销执照。  

　　 　　多伦多士嘉堡镇屋 超叫价10多万成交  华人买家不做功课 乱出高价白付钱   　　多伦多140个社区之中﹐Malvern在交通方面排第60位。 　　加拿大置业的金科玉律是首重位置。不过﹐根据一名经验丰富的地产经纪称﹐一些华人买家在参与Offer战之前不先好好了解物业所属社区﹐在争夺过程中一味出高价﹐最后以极之不合理的价钱胜出﹐结果是本身白花多了大笔金钱﹐而且也推高了区内的屋价。 　　有地产经纪Shivji向本报列举士嘉堡Malvern区近期的一些交易资料﹐力证有华人买家在一次Offer战中以不靠谱的超叫价逾10万元出价夺得一间镇屋﹐创新了整个区内历来镇屋成交纪录﹐连在该区打滚多年的地产经纪听到有关消息之后，也不敢相信。 　　Shivji表示﹐以近期所见﹐一些华人正在Malvern置业﹐塬因就只是看中这区的屋价便宜﹐但却不知道这是怎么样的一个社区。 　　这名地产经纪只是将Malvern形容为士嘉堡屋价最不昂贵的地区，但﹐未有详细描述。 　　不过﹐对本国地产稍有认识的人都应当知道﹐屋价便宜背后总会有理由。 　　这个位于士嘉堡东部的社区﹐主要以雪柏路，芬治路，万锦路及摩宁西路为界﹐虽然区内一些帮派早年被警方瓦解﹐但治安至今仍然是受到关注的问题﹐只要在网上略为搜索一下﹐不难发现一些有意迁入的人担心不安全﹐需要徵求别人意见。 　　事实上﹐根据一项多伦多社区的排名榜﹐在140个社区之中﹐Malvern虽然综合排第27位﹐但在治安及学校方面﹐排名分别是134位及85位。 　　根据Shivji提供过去3个月区内一些镇屋交易的纪录﹐售价均在36万元或以下﹐而且低于叫价的为多。 　　资料显示﹐第一间叫价298,000元﹐以超叫价307,000元售出﹐接着一间叫价324,000元﹐但只能以302,000元成交﹐然后另一间以369,000元放盘﹐最后的成交易也是以低于叫价的360,000元易手。 　　Shivji表示﹐其后区内再有一间镇屋放盘﹐由于有新装修﹐所以叫价高至379,000元﹐这时出现了一名华人买家﹐最后在Offer战中胜出﹐所出的价钱﹐竟然高至480,000元﹐比叫价高出了101,000元。 　　据他表示﹐这名华人买家也取消了全部的条件﹐不需要验屋﹐而且支付现金。 　　他说﹐这应当是整个区内历来最高的镇屋售价纪录﹐而且超叫价10万元也该是一项纪录。 　　不过﹐对于这名地产经纪来说﹐刷新纪录并非必定是值得庆贺之事﹐因为他补充称﹐在Malvern区﹐没有人会用40万元来买镇屋﹐也没有人会以超叫价10万元来抢Offer﹐更可况塬来的叫价已经偏高。 　　他表示﹐上星期一﹐他的公司举行会议时曾谈及这宗成交﹐席间的人都不敢相信竟然有人会出如此高价来抢购这区内的镇屋﹐当中包括了在区内工作了20年的地产经纪。 　　他并说﹐以这个地区﹐这类的物业来说﹐这个成交价过高得非常之不合理。 　　这物业叫价近38万元﹐其实已经过高了4万至5万元﹐因为附近类似镇屋的售价大概33万元及34万元。 　　本身不是这一宗交易的经纪﹐不了解详细﹐但显然是买家对这区了解不足。 　　在Offer战中决定出这么极之不合理的价钱﹐当中应会涉及很多的理由﹐其中可能是买家以塬居地的屋价来作比较﹐认为还算便宜﹐不是大问题﹐所以就志在必得。 　　不过﹐根据这名资深的地产经纪﹐这是不恰当的比较﹐如果买家事先了解地区情况﹐便可以避免白白多付大笔金钱﹐而且今次的成交价﹐也应会有推高屋价的效应﹐因为接着的卖家在决定叫价时﹐自然会参考这个成交价。  

    Art Shoppe Lofts & Condos上月中开始放售。 互联网 　　多伦多陆续有新楼盘放售，有应为华裔的地产经纪为了替业主购得新单位，更亲身在楼盘销售处排队守候多日，最终购得三个单位。   　　据《Bloomberg Business》报道，位于多伦多市黄金地段的分契共管柏文（Condo）新盘Art Shoppe Lofts & Condos近期开售，超过50名地产经纪早于一星期前已排队轮候。皇家地产公司（Royal LePage）经纪Terence Yoo不惜于展厅地上席地而睡，并以数千元聘请朋友为他排队。   　　Yoo最后于3月14日开售日购得每名经纪购买上限的3个单位。他指虽然多伦多Condo供应饱和，但这新盘与别不同，坚信它“将是较成功者”。 　　根据Realnet Canada Inc.资料，今年二月Condo新盘销售较去年同期上升8.6%，至1,333个单位；平均房价则上升1%，报442,672元。 　　低按揭息率，以及低层住宅房价不上升，令到多市Condo大楼的需求上升。根据市场调查公司Urbanation Inc.，去年多市兴建中或施工前销售的Condo大楼多达209座，数量为北美之冠。  

    图片来源: Canadian Press 　　  加拿大房地产的“软着陆”已经开始，只有多伦多和温哥华例外，蒙特利尔银行（BMO）星期四（4与2日）在一份报告中作出了上述评论。   　　BMO的经济学家Robert Kavcic在报告中表示，要说加拿大的房价还在强劲增长，这只是多伦多和温哥华两个城市的情况，人们一直说的“软着陆”（阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省则“硬”一些）已经在全国大多数城市出现。   　　根据加拿大房地产协会（CREA）的MLS 房价指数（ HPI），今年3月与去年3月相比，在加拿大第二大房地产市场  蒙特利尔市，包括所有类别房产在内的均价下降了0.3%。在新不伦瑞克省的蒙克顿市，降幅为4.29%，萨斯喀彻温省里贾纳市的降幅为2.27% 　　加拿大首都渥太华包括所有类型在内的房价自2014年春季以来就一直在往下走，只有上个月略有回升。纽芬兰省的平均房价今年2月比去年2月下降超过8%。 　　在卡尔加里市，星期四的最新数据显示，平均房价已经连续两个月在走下坡路。  

  　　本月初，当多伦多地产经纪曼苏(Sohail Mansoor)将一间位于Maitland Place(位于市中心Wellesley和Church路口附近)的两居室公寓单元以41.99万元的价格挂牌出售的时候，遭到了很多人的批评。即便是公寓大楼的保安，也觉得这个价格太高了，让他做好“很长时间卖不出去的准备”。   　　谁知，在挂牌后短短的两天，这间小公寓就以43.5万元的价格卖出，比原价高了1.5万元，为数不少的买家还抢起了offer。公寓保安看到这一幕，嘴巴里都能塞进两个苹果了，一边擦冷汗一边庆幸：幸亏没和曼苏打赌。 　　在过去的两年内，同极度火热的低层房屋市场比起来，多伦多公寓房市场一直很温和，价格增幅趋缓。然而，自今年一月底央行再度降息、加元汇率下降之后，公寓市场的局势正在发生着显著的变化。 　　随着低利率让多伦多低层房屋市场火上浇油，更加激烈的抢offer大战令价格急速飙升。在市中心的Riverdale社区，一所挂牌价94.9万元的半独立屋，成交价达到了125万元，而一幢120万元的独立屋，成交价则飙到了150万之多。低层房房价格越来越高，将把越来越多的买家推向公寓房市场。 　　曼苏表示，虽然业内先前不断就多伦多的公寓房市场发出警告，但是强劲的买方需求会让人们越来越清楚地认识到，所谓“有泡沫”、“估价过高”完全是子虚乌有。 　　事实上，在本市某些热门地段的待售公寓，已经出现买家竞争抢offer的现象了，特别是顶层单元(lofts)这类稀缺存货。例如在市中心的 Liberty Village，一间只有一个卧室加一个储物间(den)的小单元，在以51.99万元挂牌之后的10天，就引来了两个买家抢offer，最后以55.5 万元售出，创下了该物业中最高的每平方尺成交价记录。 　　曼苏预测，在今年余下来的日子乃至明年，公寓房将继续渐渐升温，销量、价格增长有望超过往年。 　　不过，从数据上来看，曼苏的这个预测显然有问题，因为多伦多的公寓不像独立屋，丝毫不存在供不应求。就拿去年12月来说，本市一共有5.2万间在建公寓，未来十年内则将有28万个单元上市。如此充足的存货量，怎么会导致买家间的竞争呢? 　　曼苏则解释，虽然市面上的公寓房存货不少，但是那些靠近地铁站或者易于通勤的单元并不多。至于那些在建的公寓，则多是只有一个卧室的小户型，无法满足那些有孩子、却买不起低层房屋的家庭的需要。 　　他透露，目前在多伦多市中心，想找到45万元以下的两卧、两卫的豪华公寓单元，已是越来越难。在今年余下来和日子和明年，这类两居室的公寓将成为热点，买家之间的竞争也最强。    

  　　随著多大众运输系统增建及配合各城市的社区规画，大温地区愈来愈多靠近捷运站的购物商场将于未来至25年内，蜕变为高密度住宅云集，高楼大厦林立的新兴都市生活圈。   　　这种在购物商场与捷运系统连结的黄金地段周边，盖建更多高层住商大楼的开发模式，已在大温逐渐成形。以温市渥列治中心(Oakridge Centre)商场为例，紧邻加拿大线捷运站，预计将兴建13座从17层至45层楼高不等的大厦群，势将成为温市另一个重要的都会中心。   　　本拿比的布兰伍德商场(Brentwood Town Centre)也有一个捷运站，未来20年内附近就会出现13座大型住商混合大楼。紧邻千禧线捷运站的洛希商场(Lougheed Town Centre)，未来15年至25年拟增建十馀栋高密度大楼。 　　本拿比山UniverCity城市开发规画师哈里斯(Gordon Harris)指出，在大温地区这类的新兴开发模式将更趋普遍，因为住宅、办公楼、政府或民间机构集中，同时又保留零售商场为核心，不仅可因应预期中的人口增加，而且对城市社区发展而言，非常符合民众对生活、交通条件的需求。 　　高贵林市规画及发展部门经理麦肯泰(Jim McIntyre)表示，高贵林中心(Coquitlam Centre)商场周边地区，2011年时人口仅8000人，预计2041年增至3万5100人，对房屋单位的需求也将从3300个单位跃升至1万6800个单位。 　　长青线(Evergreen Line)捷运在高贵林中心附近设有两个车站。麦肯泰说，随著新捷运线明年完工及启用，商场未来将成为零售、就业、服务、文化及休闲设施集中的新型态社区，料发挥吸引投资和促激发展的功能。原本高贵林中心商场建于1970年代，将来配合捷运开通及住商楼群开发，该社区市容将脱胎换骨。 　　建商Ivanhor Cambridge公司副总裁管席佛拉(Graeme Silvera)指出，大温哥华地区这种高密度大厦及捷运为主导的开发模式，在北美主要城市当中显得相当独特，背后的原因应与大温土地稀有、地价昂贵，以及各城市限制商业过度扩散等因素有关联。  

  　　亚洲买家很长时间以来都给温哥华的独立屋交易造成压力，但现在中国的地产开发行业开始对本地区的商业物业显示兴趣。   　　高力国际地产公司本月早些时候的一份报告指出，这是整个加拿大的趋势：“加拿大物业持有者一直以来是房地产的主要买家，但现在国际投资者，尤其是中国发展商开始希望在像加拿大这样稳定的市场投注他们的资金。”   　　最近，“我们开始注意到一大波亚洲投资者在全国各地购买商业地产，”这份报告说。“最近几次交易再次证实了中国投资集团出高价战胜传统本地买家的消息。” 　　高力国际的执行经营总监Kirk Kuester表示，温哥华区域过去12-18个月的活动有显著的升级。 　　“城内有大量的活动进行，”尤其是在Oak和Cambie街上。 　　“目前总有数十个交易正在进行中，”他说，也有很多的交易已经完成。 　　其中一项大型收购在高力国际的报告中被引用，就是穆迪港一块232英亩的土地，由深圳Brilliant Circle集团投资公司的Imperial Oil去年一月收购后，已经开始进行地产发展建设。 　　去年同一公司还购买了西佐治亚大街上的Buschlen Mowatt大楼。 　　早前，中国地产开发商在自己快速城市化的国家填补中产阶级的住房需求；但中国经济放缓，地产市场过热，更重要的是中国对在中国大陆以外的地区投资限制放宽。 　　“中国最大的地产开发公司，已经从中国政府那里拿到了通行证，开始在全球寻求发展。” 　　从2010年起，资金外流就开始增长，已经从最初的23亿加币上涨到如今的183亿，其中近半都投资在曼哈顿、伦敦和悉尼这样的城市中心。 　　但亚洲地产开发商也认识到“加拿大经济的安全和稳定性，”他们尤其满意最近的加币贬值。 　　中国地产开发商主要希望“大城市主要住宅元素的发展机会……和随时都可以开发的物业。” 　　这些公司尤其喜欢大型的发展项目。 　　高力国际认为目前这一波来自中国的投资“性质上还是在实验，”但预计“2015年非常可能会有更多的投资袭来。” 　　高力国际建议有兴趣吸引中国买家的加拿大卖家，准备好向投资者解释买卖过程，直接提出要价，将销售内容翻译成中文，并寻求在中国有运作的顾问的帮助。 　　高力国际在中国有27间分部，但目前也有很多其他的房产公司开始在这个新兴的市场寻找自己的位置。 　　卑诗Macdonald Realty几个月前在上海开办了一家加拿大房地产投资中心。 　　2013年该公司出售的独立屋中有超过三分之一的买家都是与中国有关。 　　该公司的公司战略副总裁Dan Scarrow在上海开办了这个分部，他上个月曾告诉《温哥华太阳报》“中国投资者已经成为我们市场上――无论是住宅市场还是商业市场――越来越重要的力量。” 　　截至目前为止，海外投资者主要的地产投资都集中在住宅领域。 　　专营温哥华地区公寓大楼销售的HQ Real Estate Services的主管David Goodman说，他们对多用户地产市场也不感兴趣。 　　但新一波的对商业地产的兴趣显示，中国投资者可能扩大他们的投资范围，看样子商业地产领域也将重演住宅地产领域这些年的戏码。  

　　当你下定决心在加拿大投资房产后，就一定会去看房，但如何才能挑到一间物超所值的房子？对投资者来说，这是特别需要了解其中诀窍的。 　　首先是看房子的外部。要注意以下几个方面： 　　一是车道，车道是否铺了砖，用好的砖铺上的车道且没有一点杂草，看上去就比一般的沥青车道好看得多。 　　二是前院的花卉草坪，如果业主有心经营的话，花卉必不可少，此外还有绿草地，有的业主草地上全是杂草，而有的业主草地绿得像地毯一样，这是有明显区别的。 　　三是大门，门有实木门、玻璃门、塑料门等不同材质；加上通向门的台阶是否做得好都是观察点。四是外墙，老房子和新房子的外墙不同，有些老房子墙面翻新，而新房子通常是多种材质混合。 　　进屋之后，先看地板，是否是实木地板，好的实木地板从踩上去的舒适度都不一样的。再看楼梯的把手及楼梯的地板，好的房子在装修升级之后楼梯的把手和地板都是手感很不错的，特别是楼梯的扶手，油漆用料也会好很多，这样在扶手上楼梯的时候手的舒适度就会很高。 　　抬头看天顶和灯具，天顶一般做得平整的顶或者毛顶都有，另外装没装几个比较大气好看的吊灯也会显得房屋是否上档次。接着看厨房，是否升级是最需要注意的地方。厨房及厨房的台面、电器、冰箱、水池这几样东西是最容易鉴别的，也很能体现业主在对房屋是否用心良苦的装修。 　　在二楼方面，选择倾向主卧要足够大，另外几间睡房并不一定需要很大，卫生间的数量在新屋里是一定需要三个的，但是五年以上有部分房屋也就两个卫生间那也没有关系。二楼更看重的是温馨程度，温馨程度更胜于装修。 　　最后是房屋的结构，先是屋内结构，最需要注意的就是采光。结构好采光就好，结构不好采光就暗，南北向的采光相对要好一些，但是若结构不开放或者窗户少的话，采光就会差很多，采光决定的因素有窗户多少、墙壁颜色、地板颜色、天花板的高度等。   　　其次房屋外面的结构，主要是屋顶是否新换，地基是否漏水或者出现较大的裂缝，两边的防水结构做得是否好等。当然每个人的对房屋的结构或装修喜好不一样，以上仅是从共性上分析。      

  　　加拿大卑诗省刚从HST(统一销售税)恢复到以前实施GST(联邦货品服务税)和PST(省销售税)旧制时，省府在房地产领域推出一项2%的新屋过渡税。现在这个税项将于31日到期。不过，房产专家指出，税项取消后，对本地房产的影响甚微。   　　根据省府所订立的房地产过渡准则，凡是2013年4月1日前已经完工10%的建案、并于2015年3月31日前交屋的就需要在5%的联邦税外，再支付2%的过渡税。省府这一举措曾被业者批评为变相「抢钱」。现在，2%过渡税期限已至，地产业者没有了这2%税负，是否会对本地房产带来一些相应影响呢?   　　有地产经纪表示，由于2%的过渡税只是针对2013年4月1日前开工了10%的新屋徵收，而在那之后开工及成交的新屋本身只需交5% 税，因此，对于消费者而而言，2%的过渡税是否到期，或续徵收，其实影响并不大。 　　不过，对于地产开发商而言还是可能有一定好处的。该经纪说，如果2013年4月1日前开工的新屋至今还没卖掉，表明该房的销售情况非常不理想，因此开发商多会降价销售，少了2%的税，等于节约了部分成本。 　　他认为，根据目前的卑诗地产市场状况看来，2013年4月1日前开工，至今仍未卖掉的应该不多，因此总体上对本地房地产市场的影响微乎其微。  

公寓（Condo），原来一直是单身贵族、空巢家庭或退休老人们的选择，有未成年孩子的家庭通常都是选择住宅，有后院，有草坪，孩子们有足够的户外空间跑来跑去。   然而，随着住宅价格的突飞猛进，加拿大人也不得不改变住房的传统观念。   现在，公寓大楼里有小孩子的年轻家庭相当常见，有些年轻的专业人​​士原来计划先靠公寓起步，组建家庭，过两年再把公寓卖了，换成房子，没想到，这个梦想已经越来越难实现，尤其在多伦多和温哥华市。   维奥莱塔·克里雅（Violeta Coriea ）是多伦多的一位居民，她和丈夫带着两个孩子住在一套不过700平方公尺的公寓里，她指着狭小的卧室说，这是我们的卧房，孩子的婴儿床就挤在大床旁边，起居室就是孩子们玩的地方，所有的空间都在这里了。       克里雅的两个孩子都不到5岁，她说，我们原来打算从这套公寓“入门”，两年后换成有后院的房子，但现在已经在这里住了三年半，住宅的价格越来越贵，我们一直没找到合适的房子。   住宅/公寓差价拉大   在多伦多和温哥华这 两个加拿大最昂贵的住房市场，住宅和公寓和之间的价格差距几乎是每个月都在拉大。   在刚刚过去的一年，温哥华西区的住宅价格上涨了12%，而公寓的价格涨幅为5%。   在多伦多也是如此，今年二月加拿大房地产市场研究公司RealNet的数据显示，多伦多住宅与公寓之间的平均差价已经达到30万加元。   城市规划   新的居住趋势也影响到城市的规划，随着有越来越多的孩子居住在市中心，居住在公寓里，市区 内对托儿所和公园的需求也在增加。   中小学也是一样，设在市区内的学校原来曾一度面临学生人数的下降，现在则看到学生人数的回升。   安大略省皇后大学（Queen’s University）的城市规划教授约翰·安德鲁（John Andrew ）说，我认为现在看到的仅仅是一个潮流的开始，人们在改变对居住方式的概念，很多家庭最终会选择继续住在公寓里。   开发商开始建大公寓   房地产开发商们也注意到市场的这一变化，在温哥华和多伦多，开发商曾经大量修建针对 投资者的小公寓或超小公寓，以相对低的价格来吸引投资者们，现在他们开始考虑年轻家庭的需要。   温哥华“马赛克公寓项目”（Mosaic Homes）表示，随着有越来越多的购房者希望有面积大一些，卧室更多的公寓，他们也在调整设计。   公寓项目的市场负责人 杰夫·杜克尔（Geoff Duyker）说，有客户要求我们能提供更大的公寓，我们把这种需求纳入了未来项目的规划，最近就重新设计了一栋楼，其中25%的单元带有三间卧室。   温哥华的年轻人 瑞·哈林 (Rey Halin) 即将和父母一起入住一套1200平方英尺的公寓，他认为住公寓也有好处，他说，我喜欢公寓的设计，我们的公寓在顶层，有景观，这些是住宅所不能提供的。  

有关温哥华房价高企是否因华人买家进驻的争议由来已久，前加拿大驻华大使马大维(David Mulroney)在他的新书中，认为华人买家的确冲击了本地房市可负担性，而加国政府未作出适当应对。 马大维在新书“Middle Power，Middle Kingdom”中指出，虽然现在还很难追踪海外买家的具体数字，以及他们对房市的具体影响，但他相信这是一股导致温哥华房市难负担的巨大动力。他说：“中国大陆买家现在正带动全球多个城市的房市升温，从悉尼到纽约，再到伦敦，温哥华也不能幸免。” 不过，当其他国家陆续出台相关应对政策时，加国或是温哥华都没有借镜。马大维称，如澳洲规定海外投资者必须登记，也不允许购买二手房，以此来促进全国房市供应增长;英国则采取向海外买家收取更多税的方式。 他强调，聪明的政策决策者会思考如何创造一个开放环境的同时，也能保护国民在当前收入水平下不受冲击，也充分考虑城市的房屋空置率问题。 除了房市，马大维在书中还探讨加国对海外投资资金的政策问题。“很多中国富人会将资金投资到海外，而加国缺乏良好的政策为国家牟利。”“总体来说，我认为政府没有就当下环境做出有创造性且周全的应对策略。” 马大维将于31日下午4时至5时半在卑诗大学举办新书发布会。地址：Room 120, CK Choi Building(1855 West Mall 温哥华)。  

2013年10月的一天，位于加拿大中部萨省的旅游小镇卡特帕瓦湖滩(Katepwa Beach)的镇长威克利(Fred Weekley)接到了一封奇怪的传真。是一家温哥华的产权转让公司(Title Transfer Firm)发来的，向威克利索取他名下一间度假屋的土地标识证(Land Description)。 身为镇长的威克利虽然谈不上日理万机，但着实也是个大忙人。看到这封没头没脑的传真，威克利本想往碎纸机里一丢了之，可曾经担任过高级理财师的他总觉得有什么不对劲，于是就拨通了那家产权转让公司的电话，问他们为什么要土地标识证。对方也觉得奇怪，反问威克利：你不是已经将度假屋出售了吗?产权即将转移给新业主，土地标识证当然也要移交。 这个消息让威克利目瞪口呆，要知道他和妻子拥有那幢度假屋已经15年了，从来就没有想过要将它挂牌出售。 冷静下来的威克利立刻意识到，自己遭遇了产权欺诈(Title Fraud)。于是，他立刻报警，还通知了自己的律师、向自己提供房屋资产净值信用贷款(Home equity line of credit)的银行，以及本国的两大信用报告机构(credit-reporting bureaus)，让他们对自己的账户发布欺诈警告……来回折腾了好多天，也不知打了多少电话，费了多少口舌，才总算没有让骗子得逞。 产权欺诈到底是怎么一回事?  加拿大第一产权保险公司(First Canadian Title，简称FTC)估计，加拿大居民每年因产权欺诈案损失高达4至15亿元。在本国的一些大城市如多伦多、卡尔加里、温哥华、蒙特利尔，这类诈骗更为猖獗。 加拿大金融消费者服务局(Financial Consumer Agency of Canada)表示，通常而言产权欺诈有两种方式，都涉及盗用(或伪造)身份。  第一种方法：骗子会先利用假证件和假签名冒充业主，再用物业去申请抵押贷款或资产净值信用贷款(Line of Credit)，最后将贷款以现金的形式取走，留下受害业主负责偿还。 另一种方式则是用伪造的文件将物业转移到自己的名下，再用物业去申请抵押贷款，最后还是将贷款以现金的形式取走。在加拿大的大多数地方，产权转让的手续很简单。拿威克利镇长所在的萨省来说，产权转移只需有一封由业主签名并经过公证的信件即可。 还有两种不太常见的产权诈骗方式。一是冒充屋主卖房(比如说趁他外出度假正好不在国内的时候)。鉴于买家一般都会检验房屋的所有权，而透过经纪和MLS系统买卖也会多一层保护，所以骗徒较少用这种方法。 另一个方法则是伪造或用欺骗的手段取得财产授权委托书。加拿大有不少老年人都签署了财产授权委托书(attorney for property)，以便更好地分配和利用财产，但是这也给了骗子进行产权欺诈的空子。 针对老年人的产权欺诈持续增加 加拿大第一产权保险公司副总裁萨尔托尔(Lori Sartor)表示，一般来说骗子更喜欢对老年人、特别是独居的老人下手，因为他们的房屋往往没有按揭贷款，用来抵押手续比较简单，而且大多数老人也不太知道如何防范身份被盗窃。  多年来，第一产权保险公司一直在跟踪本国产权欺诈的案例，发现近年来针对老年人的诈骗案持续增加，而且骗子变得越来越狡猾，经过精心设计的骗局让人防不胜防。。 例如，该公司曾接待过一个客人，他自称受“亲戚”委托，以她名下的一幢房子，申请50万元的按揭。公司员工一查，该客户所谓的“亲戚”、也就是房子的主人是一位98岁的独居老妇，于是便拒绝办理按揭手续。 在另一个案例中，一名在多伦多购买公寓的老妇将房子租给一个年轻人住了五个月后，便开始不断收到一个公司发来的贷款拖欠通知。这名老妇在经过调查后才发现，是她的房客冒充她并用她的公寓获取了超过20万元按揭贷款。 专家：如何预防产权欺诈?  多伦多长者倡权中心(Advocacy Centre for the Elderly)的诉讼律师韦伯(Graham Webb)称，产权欺诈往往防不胜防，但是都和盗用身份有关。只要确保自己绝不签署看不明白的文件，就能有效避免落入这类骗局。 加拿大金融消费者服务局则建议，业主应时常到省土地注册处进行核查，以确保自己房屋的产权是自己的名字，此外，业主还应该定期检查自己的信用报告，以确保其中信息正确。 此外，购买产权保险也是值得考虑的保障措施。据萨尔托尔介绍，各省和各产权保险公司的产权保险费用有所不同，但一次性保费的起价通常是350元左右。 如果已经遭遇了产权欺诈，受害人应该在第一时间向加拿大反诈骗中心、警方、两大信用报告机构(Equifax和TransUnion)、银行及省土地注册处报告。如果想要征询法律意见，则应该找可信、可靠的律师。  

　 据报道，一个名叫Atherton (阿瑟顿)的美国加州小镇近日成为热门话题，由于小镇临近硅谷，且有像谷歌CEO埃里克·施密特和“脸谱”首席运营官雪莉·桑德伯格这样的大人物在此买房，当地的房价号称超过洛杉矶比弗利山庄、纽约上东区、佛罗里达棕榈滩，成为美国房价最高的地方。 据报道，阿瑟顿小镇几乎在美国毫无名气，很多美国人都没听过这个地方，但它却吸引了不少人在此兴业，尤其是有钱人，原因无外乎是因为这里临近硅谷。 报道称，谷歌CEO埃里克·施密特和脸谱网首席运营官雪莉·桑德伯格都住在阿瑟顿小镇上。小镇大约有7000人，在这里买房的最低门槛价格却高达160万美元，大约只能购买158平方的房屋。 据旧金山当地媒体称，由于科技企业在过去一年里成长迅速，上市公司在纳斯达克的估价飙升25%，造成科技公司的财富急剧增长，于是阿瑟顿当地的房价也水涨船高。 除了靠近硅谷外，这个小镇还有什么理由吸引富翁呢？阿瑟顿镇号称“小巧、田园、宜居，没有任何工业设施”，6平方英里的土地上种满了各种植物，绿化率非常高。 想要入住阿瑟顿也不是件容易的事。当地约80%的房子都超过1000万美元，且都是现金支付，而最高售价的房屋则高达2500万美元。所以有想来此地投资房产的人要先看看自己的腰包够不够鼓哦~

  　　大多伦多万锦房产开发商昨天开售屋盘，总共54套独立屋和镇屋，到昨晚出售 大半。没有一日卖完并非滞销，而是购房毕竟不同于卖菜，消费者花大钱，总需 要问询、考虑、研究一番。   　　开发商「Country Wide Homes」聘请了华人地产经纪担任主售经纪(Vender's Exclusive Agent)。他表示，排队进来的客户，对待售房屋状况、地点、条件等都相当清楚，明显是有备而来「做了功课的」。   　　这个位于16街夹Bur Oak 路东北角的楼盘如此热门，置业者连夜排队。该经纪认为，项目本身固然不错，但热门如此，无非是供求关系决定的。 　　该楼盘由30间独立屋，和24间镇屋组成。其中，独立屋最高价格是87.9万元，最低价77万元;镇屋从57.9万元至65万元不等。 　　购房者称，这个楼盘的房屋地段不大，所以车库是独立建在房间背后的。设计本身不错，在有限的地块中保证房屋本身的受光面积，但也有人不喜欢。该经纪承认这个屋盘的确是这样设计，并表示此设计在大多区也许并不流行，但在万锦已相当多见。   　　记者昨天上午在现场看到，首批进入销售中心的数户人家，都是港人。其中一位女士表示，买屋是自住。另外一家港人，是新近从香港再回流。现场一位华裔经纪默认花钱买了排队的位置，才能够帮助客户排到前列。 　　受委托安排为开发商做市场的格莱兹(Joseph Grasez) 表示，虽然之前已经有 许多人在销售中心门口，以五花八门的座椅代人进行排队，但开发商最终不认可此种做法。到前天夜间，他们在门口搭起帐篷，实行「实人排 队」，一直持续到昨 天上午开门。 　　刘女士一家前晚12时来排队，在帐篷内坐在椅子上度过寒冷夜晚。他们先还不知道怎麽对付这个晚上。后来便开车回去取了被子、厚衣物等来，勉强度过寒夜。他们到昨天下午3时半，终于买下一套2500平方尺的独立屋，82.5万元，明年7月4日交屋。 　　她虽然疲累兼寒冷，但仍有些高兴地说，同样的房屋，「我们买了之后，(销售商)立刻起价了1.5万元」。 　　来自北京的李先生是昨晨5时来排队的，到上午11时半，还排在外围。他表示，来加拿大十多年，一直住共管柏文，没有想到独立屋价格一路看涨，现已到了无法跟上的地步。这次出售的房屋虽然比较遥远，但毕竟价格还不错，再说也应有保值的功能。 　　现场置业者当中，华人占压倒性多数，普通话明显多过粤语，另外有少量南亚和中东裔居民。此外，记者和现场人士交谈中发现，来看看的人也不少，但基本是考虑自住的。 　　另一面华裔房产经纪昨天上午近10时才来到，他表示是代客人来买屋，看来今天是买不到了。他表示，近年独立屋行情比较火，新屋出售多需要排队。去年5月，他在Major Mackenzie以北的楼盘的售楼中心外排前10 名，购屋成功。  

  　　Jamie Tait周日发现自己在一家温哥华寄存公司寄存的物品消失一空，“什么都没有了，只剩下一堆瓦砾和机器。”   　　这家位于Howe街1460号的West End Mini Storage和另外六间公司都被Westbank地产开发公司购得，为在Granville街大桥尽头建立的59曾住宅大楼温哥华一号公馆腾出空间。   　　Tait说他的储存间内有一支1967年的Vox Mark VI吉他，各种音乐设备，很多的漫画和视频游戏，价值超过一万元。 　　另外一些他自己小时候的艺术作品和物件对他来说更是珍惜之物，不可替代。 　　“我的心都碎了。” 　　Westbank地产公司发言人Jill Killeen表示，寄存公司尽了一切努力通知客户，包括张贴通知，打电话，发电子邮件，发信，甚至亲自送信等等。 　　但Tait说，他从未收到任何提醒。周日他才发现该公司不再每个月收取他51.45加币的月费时，才意识到有问题。 　　“他们有我电话号码……我一直都用同一个号码。”他说。 　　事实上，West End Mini Storage从去年十月起就已经停止收费了。去年秋天，这个公司停止运营后，这里的东西要么被卖，要么被处理，“但该公司团队并不知道或者甚至不记得看到过这些东西，”Killeen说。“任何物品都不会被随意销毁的。” 　　加拿大寄存协会并没有寄存公司关闭的行为准则指引。“从没发生过这样的事儿啊。这是21年来我第一次听说有(寄存公司)被关闭的事儿，”该协会总监Sue Margeson说，“这种空间需求很高，总是有人等着购买存储空间。” 　　然而，在温哥华房产热火的今天，每英尺土地已经价值约1400加币，即便是盈利的寄存公司也会被出售，拆毁重建。 　　South Vancouver Mini-Public Storage离Marine Drive加拿大线天车站仅有两个街区之隔，也于2013年关闭，正在出售，要价788万元。 　　Margeson说，Tait的经历提醒人们还是要定期检查自己的储藏间，购买保险，至少确认家庭保险中加上存储间。