地产

  　　据加拿大中文电台最新消息，今日(3月23日)中午，白石镇的居民将在市议会外组织一场集会,抗议市政府最近宣布的一项关于垃圾收集的修改方式,这将使他们每年要为此缴付400元。 　　据悉，白石镇最近宣布,修改固体垃圾的收费方式,将改为用者自付模式，白石镇也将会成为卑省低陆平原唯一一个采用上述收费模式的城镇。  

  　　中国贪官乔建军(中储粮周口直属库原主任)与前妻赵世兰被控移民欺诈，以投资移民名义入境美国，并以境外非法所获资金购置房产案，在聆讯期间爆出，原来两人还在温哥华开设一间企业及购置两间房屋，且经常往返加美两地。   　　据悉乔建军是于2011年11月携带3亿多元人民币(近5000万美元)潜逃不知所终，当时河南省检察机关已立案追缉，直到最近由于前妻赵世兰控诈骗移民、洗钱等罪名，在华盛顿州受审，因而揭出乔建军逃到美国。他目前仍然在逃，已受到美国通缉。 　　据悉，51岁的赵世兰日前在西雅图联邦法庭第二次出庭期间，控方除了以她在西雅图购置的房屋作为洗钱证据外，更爆出她与乔建军原来也在华州隔邻的卑诗省温哥华，开设一间企业公司，同时在温哥华购置两间房屋，相信也是动用卷逃得来的金钱，至于她的儿子目前仍在多伦多读书。其于上述原因，控方要求法官拒绝她的保释要求，担心她会潜逃。 　　庭上也透露，乔赵两人经常往来美加两地，相信是西雅图与温哥华之间，纪录显示自2011年以来最少20次。   　　在庭上呈给的交易纪录显示，乔赵两人所居住的西雅图4000尺豪宅，是于2010年2月以其子的名义购入，2011年1月由赵接手，2012年8月转到由赵挂名的房地产公司，2013年11月直接转到赵的名上。除此之外，两人在大西雅图地区也有另一间房屋。 　　这种做法在中国的外逃贪官非常普遍，先安排妻子儿女到国外，利用赃款购置房地产，到最后本人也外逃。  

加拿大广播公司英语电视台“告诉公众”Go Public节目组报道说，一些在老人院购买了公寓单元老人的亲属们发现，不管是病重搬出、还是已经死亡，只要没有把该公寓单元卖出去、就必须继续支付每个月的高额单元管理费。   图片来源: CBC     买老人院公寓单元等于带上手铐   去年，住在老人院自己购买的单元里的老人杰克.哈里斯被老人院管理公司“退休概念”公司Retirement Concepts要求搬出老人院住到护理院去，因为哈里斯的老年痴呆症已经恶化，发展到会无目的的到处漫游和会走失的地步，老人院无法对他进行看护管理。   不过，Retirement Concepts老人院管理公司虽然强迫哈里斯搬出了老人院，但却要求哈里斯的家人继续支付每个月的高额月费，而且是在公寓楼单元月费之上的服务月费，这一服务月费每个月是1千多加元，包括提供一日三餐、打扫卫生和使用娱乐健身设备的费用。   Retirement Concepts在不列颠哥伦比亚省管理着好几个老人院、在魁北克省也管理着一个老人院；该公司一般是把老人院的公寓单元出租给客户，但在一些老人院里也有少数单元是住户自己购买的，而且是在Retirement Concepts公司接管服务管理事务之前购买的。   哈里斯和罗丝的经历   © CBC   哈里斯三年半前花费17万5千加元购买该老人院公寓楼单元时已经患有帕金森氏病；该老人院当时的老板计划扩建老人院，再加建一个护理楼，但直到把公寓楼出售给Retirement Concepts公司，这个扩建计划也没有实现。   Retirement Concepts退休服务管理公司表示，要哈里斯在老年痴呆症恶化的情况下搬出老人院、住进护理院是老人院行业的常规做法，是出于安全的考虑。   负责管理哈里斯个人财务的是他的妹妹罗丝。罗丝说，Retirement Concepts公司不让杰克.哈里斯继续住在老人院里，但却继续收取高额月费；更让人郁闷的是，对于这种没有道理的事情，你没有办法去改变，因为老人院的购房和管理合同上就是这么写的。   © CBC   Retirement Concepts公司副总罗文娜.雷左蒂说，老人院管理合同上明确写着，每个单元的购买者在任何情况下都必须按月支付单元管理费和服务费，不管房子是不是有人住；在把所拥有的单元出售之前这个责任一直存在。   Retirement Concepts老人院管理公司在哈里斯搬出去之后，同意把每个月1200加元的服务费减少2百加元，说这是考虑到哈里斯已经不在老人院吃饭，并说这是公司方面能够做出的最大让步。   Retirement Concepts公司副总雷左蒂女士说，如果让哈里斯的家人打破合同，则也要准许其他人打破合同；该老人院公寓楼里有17户这样购买了自己公寓单元的老人，都要打破合同怎么办？公司如何维持高标准的服务水平？   哈里斯的妹妹罗丝一年来尝试把该老人院中的公寓单元出售；虽然降了好几次价，但可能的买主一听说这严格的服务月费合同就被吓跑了。   如果说处理哥哥的老人院单元已经让罗丝郁闷，还有比她更郁闷的人。   © CBC   布莱德的郁闷   布莱德.麦克拉根的父亲一年前已经病逝，但老人院每个月的高额服务费账单还是要付；而且是父债子还，要由布莱德负责支付，每个月差不多是9百加元。   布莱德想把这一老人院公寓单元尽快出售，但乏人问津。布莱德已经连续两次降价还是卖不掉，现在准备第三次降价。布莱德说在这老人院公寓楼单元卖不掉的情况下他自己也不能住，因为只有55岁以上的人才可以住进去，他还不到这个岁数。布莱德说，这个老人院公寓楼单元简直就像是手铐一样甩都甩不掉。   Retirement Concepts公司说现在他们有不少空置的单元，所以无法购买罗丝和布莱特手里的老人院公寓楼单元。   专家们的告诫   专家们认为，购买老人院公寓楼单元不是个好主意，因为老人院高月费服务合同的限制，购买这样的老人院公寓楼单元后很难出售；老人们租住老人院公寓楼的单元才是比较合理的选择。  

全美各地的房屋税，因各州和各郡而有极大差异，不过，有些州的房屋税似乎一向远超过其他州。保守派税务基金会(Tax Foundation)的最新报告显示，新泽西州即再度名列全美房地产税最高的州。 房屋税专家指出，由于房屋的估价非常复杂，而且容易随著市场而变动，因此估价并不一定等于房屋的成本或价格。另外，有些州是每一年估价一次，有的州每五年估价一次；这些因素均会对房屋税造成影响。 然而，有些地区房屋税的负担，确实会让人喘不过气，甚至已沉重至足以让屋主考虑卖掉房屋，迁至其他房屋税较低的地方。 税务基金会在汇整2004年至2009年人口普查有关屋主居住房屋税的资料，而列出全美房地产税最高十州的排名；该排名依据家庭支付的中位数房屋税、房屋税在房屋价值所占比率，以及房屋税在收入所占比率。 税务基金会指出，此种方法可获得一个比较表，在所有标准均公平之下，显示出哪一个州的房屋税较高。 这次排名第一是新泽西州。该州在税务基金会的三种评比指标中，均名列第一。新州房屋税于房屋价值的比率为1.89%，中位数房屋价值为34万8300元。此外，该州中位数房地产税为6579元。 新州社区事务厅的资料显示，在该州最富有城镇的塔维斯托克区(Tavistock Borough)，平均房屋税2万5346元，为全州最高。 其他列榜的州，还包括新罕布夏州、德州、威斯康辛州、内布拉斯加州、伊利诺州、康乃狄克州、密西根州、佛蒙特州和北达科他州。

  　　加拿大央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。   　　在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。   　　CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。 　　至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。 　　至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。 　　明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。 　　二月份全国房价升势放缓 　　CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。 　　其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38%。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。 　　数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场) 　　就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。 　　CREA：加国房市毫无泡沫 　　CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。 　　据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。 　　克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。 　　换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。 　　克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。  

  华裔男子谭志成是在12年前，以租借使用权方式住入列治文Busswell路6340号一个公寓两房单位，今年2月底突收到一份由公寓业主寄来的通知，要求支付近2万3000元的工程费用。他透露，部分一房单位也须缴付1万8000多元。   谭先生说，这已经不是业主第一次寄通知来要钱，过往也曾被以水管维修为由，收了近6000多元，他能理解公寓需要整修，也愿意支付相关费用，但是业主的黑箱作业令他感到相当不满。   谭先生表示，经过住客们的计算，业主向住户所收的总工程款高达近106万元，然而在付款通知上，业主仅提到需要的工程项目，却没有列明细项费用，事前更没有公开招标，质疑业主与工程承包商有狼狈为奸之嫌。   谭先生强调，位于他们隔壁的公寓，不久前才做过类似的工程。据他们了解，工程款仅为他们这座大楼的一半，实在不能理解业主开出106万的高价，是如何计算出来。   另一名在上址居住约两年的闫斌先生表示，自己也收到了这份开价2万多元的付款通知，公寓业主自始自终都未曾出面向住户说明工程内容，也没有召开咨询会议。   闫先生强调，因为这些款项是由租借户付款，他认为公寓业主应当公开招标，更应该公开细则，不能寄封信来就漫天喊价。他认为，身为租借使用户，绝对有权知道相关细节。   协助住户争取权益的列治文市议员区泽光则表示，他曾代表住户写信给公寓业主，希望对方能提供相关细节，但都如同石沉大海，一点回音都没有。   区泽光强调，这样的事件绝非独立个案，过去五年列市就曾发生过三次类似情形，目前列市还有七个地点，是以类似的方式出售使用权，约有700人受到影响，这绝非一个小数目。   区泽光进一步解释，在现行的法律下，这类购买使用权的住户几乎毫无保障，因为他们并非租客，也不是房屋所有人，没有权利成立住户委员会、或要求业主举行咨询会议。他认为，此类购屋方式是时代所产生的怪物，低陆平原亦有许多民众受影响，呼吁省府应考虑修订相关法律。     谭先生对业主漫天喊价，感到不满。   住户代表谭先生（右二）与当地住户手持付款通知，控诉公寓业主罔顾他们的权益。   列治文市议员区泽光认为，省府应考虑修改法律，保障购买使用权住户之权利。 谭先生对业主漫天喊价，感到不满。      

列治文一栋租赁地权的柏文单位个人业主近日收到柏文的大业主通知，每户平均需要负担2万多元的多项维修费用，分10个月缴清。有柏文单位的个人业主代表昨日向媒体发声，称大业主没有详列各项支出及是否公开招标，过程不透明。列治文市议员区泽光呼吁省府为租赁地权物业立法，让小业主们能够成立业主委员会监督维修工程。   闫斌（左一）与谭志成（右二）等人手持收费通知，希望大业主详列各项支出及公开招标情况。   区泽光呼吁省府立法令小业主有知情权。（王学文摄）   这栋位于列市中心租赁地权的柏文建成已有40余年，地点在巴斯韦街(Buswell St.)夹萨巴路(Saba Rd.)附近。   个人业主代表谭志成说，自己于9年前花12万元在该大厦购置了两房一厅的单位。2013年时，大业主曾向个人业主收取约1,500元及6,000元的费用，作为维修露台及水管之用。当时他们向大业主公司反映过，希望他们可以增加管理透明度，详列各项费用支出，包括是否经过市场竞争招标等细节，但大业主并未回应。   今年因粉饰、门窗、墙体、防水等共六个维修项目，大业主又通知他们要收取每户平均2万多元的维修费用。他还说，因为是租赁地权物业，所以房价比较便宜，入住者多不富裕，很多都是退休老人，2万多元的维修费实在难以负担。   另一业主代表闫斌表示，大厦楼龄较高，需要维修可以理解，但是大业主应该提高透明度，毕竟小业主是出钱一方，应该拥有知情权。大业主只是寄一封信来就让他们支付2万多元，这样不公平。   区泽光发信大业主陈情不果   区泽光说，自己曾于一年多前助该柏文的个人业主写信给大业主，要求分享具体信息，结果“不得要领”。   他表示，这并非个别事件，过去5年在列市曾出现过三次类似的事情。而列市有7处租赁产权房屋，牵涉约700个单位。这种租赁地权公寓普遍楼龄较高，未来维修的支出会愈来愈大。他呼吁省府可以立法让这些小业主成立业主委员会，至少拥有咨询权。  

陈脉林     　　前几日，大温Point Grey地区售出的天价豪宅引起海内外华人的热议。3月11日，中国新闻网在其网站刊登题为“中国商人豪掷5180万购买温哥华顶级豪宅”的文章。   　　文章中，中国新闻网援引《世界日报》的报导，称一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人豪投掷5180万买下温西豪宅。该则新闻迅速成为国内外华人关注的热点，不但被中国各大门户网站作为重点新闻转载，也引发微信朋友圈疯狂转发的热潮。报导中指出，这栋位于 Drummond Drive 4785号的豪宅卖出5180万加币的高价(约合3.2亿人民币)，成为BC省有史以来最大宗住宅交易之一。 　　该房产并未通过加拿大房地产多重列销系统(MLS)交易。其原屋主为北美科技公司名人、社交游戏公司执行总裁、曾任大温游戏公司EA主席多年的麦崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick，买家为中国南京商人陈脉林。 　　温哥华西区住宅的价格在近几年随着中国买家的涌入水涨船高已是不争的事实，但在这个区域的豪宅交易价值超过5000万加币还是引起了很多房地产业内人士的质疑和猜测。《加拿大地产周刊》随即对该项交易进行了深入分析。 　　首先，温哥华的中文媒体并不是这则消息的第一信息源，所谓《世界日报》的报导也不过只是大部分翻译本地报纸的报导。率先报导此事的是《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)的一则视频新闻，标题为“Point Grey mansion sold for $ 51.8 million to Chinese businessman”(豪宅以5180万加币售予中国商人)。整个视频新闻只有短短48秒，从文字到视频，《加拿大地产周刊》记者没有发现任何地方提到该报导的新闻来源。而且，该新闻中也没有提及中文报导中提到的“根据交易文件显示”的字眼。由于该房产并未在MLS上登记，人们并不能从公开途径查到该房产的售价。而且有关房产交易的法律文件属于住户隐私和商业秘密，一般不会对外公布。 　　那么，像售价这样的敏感信息只能从买家等极少数人那里获得，但该报导并未提及，中文媒体报导中更没有提到过。《加拿大地产周刊》记者在一个星期之前给《温哥华太阳报》的总编发去邮件，询问数据源，至截稿之日，仍未获得对方的答复。在得到确切回答之前，这个数字的真实性存在一定的争议。 　　那么，这栋豪宅真的值5180万这个价吗?《加拿大地产周刊》记者研究了同一个区域的其他在售楼盘。MLS.ca网站显示，该豪宅周围还有四栋正在公开挂牌销售的豪宅，分别为4728 Drummond Drive (MLS挂牌价$15,800,000)，4727 Drummond Drive(MLS挂牌价$16,800,000)，4812 Belmont Ave(挂牌价$16,800,000)以及4749 Belmont Ave(挂牌价$25,800,000)。从MSL的资料上看，其中最贵的是4749 Belmont Ave这处房产。挂牌信息显示，该房产的土地面积为52,141平方英尺。而根据《温哥华太阳报》所给出的信息，陈脉林所购买的房产的土地面积为1.09英亩，仅约合47,480平方英尺。4749 Belmont Ave叫价$25,800,000，仅为报导中陈脉林豪宅价格的一半。 　　此外，《加拿大地产周刊》根据地税资料统计了上面公开挂牌的房产的叫价与政府评估价的溢价比例，其中最高的是4727 Drummond Drive这处房产，市场叫价比估价高出65%，算是这个区域差价最大的一处房产。其余三处挂牌房产的市场价平均比估价高大约27%-40%。 　　根据本地某网站的信息，陈脉林所购房产的政府估价约为2700万加币，按照《温哥华太阳报》报导的售价5180万计算，高出成交价政府估价88%。温哥华西区超过千万的豪宅销售并非十分容易，有不少挂牌几年都尚未售出，而且这个区域的在售房源也相对丰富。购买住宅时的一个估值法则是比较周围小区的房价，很难想象华人富商在自己置业时会无视这条众所周知的法则，如此高的溢价比例非常令人震惊。 　　当然，如果是公司购入房产，可能存在财务规划或者其他方面的考虑，也可能购买住宅时前屋主同时出售了像定制家具或红酒收藏等有高附加价值的资产，导致房价上升。不论真相如何，这栋5180万的豪宅很难代表温哥华西区顶级豪宅市场的真实景象。    

　　进入冬春之交，融雪、恶劣的天气容易造成污水倒灌，并损害房屋，造成房屋保险费不断增加。有专家表示�安省房屋保费今年可能会增加10%到15%。   　　保险公司Insurancehotline.com发言人托马斯女士(Anne Marie Thomas)表示，刚过去的冬天多伦多接连发生爆水管事件。严重的水管爆裂可能导致整片社区、或是整座大厦发生水浸。   　　由于现在的房屋内设装潢更佳精美，所以赔偿额也水涨船高。与之对应，保险公司也一再提高保费。 　　托马斯女士透露，5年至10年前一般水浸的家居索偿是1到1.5万元，现今是3到5万元。 　　无独有偶，多伦多“金辉保险代理”公司的注册保险经纪黎丽仪也表示，多伦多城市已经比较老旧，基础设施欠帐不少，遇到大雨水浸，就可能出现污水倒流的问题。再加上现在很多家庭将地下室也装修成客厅、酒吧甚至是书房，一旦出现浸水问题，索赔量巨大。 　　除了上述因素外，近两年更恶劣的天气状况、更多投保的项目也是保费上扬的原因。其结果就是本来不过数百元的房屋保费，现在有的已经升破千元。 　　不过，屋主如想要降低房屋保费也不是没有办法，可以考虑汽车和房屋一起投保、安装排污设施和防盗设备，都可以和保险公司联系，以取得折扣。  

低房贷利率和加元走低等情况，让许多房市观察者看好加拿大的房地产市场发展，但同时也有人因此对未来忧心忡忡。有投资专家警告，加国房市正处在随时崩盘的境况，一旦房贷利率上调，或经济走入不景气，都很可能导致地产泡沫破裂，房价预计将下挫40%-50%。 财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）认为，在多年来超低房贷利率的刺激下，房市火热，房价水涨船高，超过了家庭收入可承担的水平，房市如同“纸牌屋”，很可能被风一刮即倒，现在只是时间问题。 他在“当泡沫破裂时”（When the Bubble Bursts）一书中指出，一旦房市泡沫破裂，加国房价降下跌40%至50%。 麦贝斯警告，一旦利率走高，特别是经济若再次陷入不景气，都有可能导致加国房市崩盘。 提及可能导致房市泡沫化的原因，他认为是贷款条件太宽松。联邦政府支持加拿大贷款暨房屋公司（CMHC）向巨额高风险房贷提供担保，让贷方可以继续出借大额度贷款，全国家庭债务水平因此高涨，15年内已从原来的1兆元（1 trillion）增加到现在的1兆8000亿元。 麦贝斯补充，当前超低的利率水平使得民众愿意借贷更高金额，虽然目前看来利率可能还不会走高，但万一情况转变，就有可能为房市带来沈重压力。但另一个更迫切的因素则是经济不景气，届时民众收入减少后，不少人将面临无法继续负担房屋供款的窘境。 他并强调，第二次世界大战之后，加拿大每四年到五年都会出现一次经济不景气的情况，现在距离上一次经济疲软已经超过五年时间。 虽然有人认为强劲的移民潮可推动房市乐观发展，他反驳说，美国同样拥有强劲的移民市场，然而不可避免地经历了繁荣、泡沫和大冲击。另外，对于海外投资者而言，一旦市场发生变化，他们就会把眼光投向其他地方，并不会独守加拿大。

　　列治文市政府将修改附例，加强管制市内日渐增多的三层高、平顶住宅房屋。   　　列治文市一向以来都规定，单户独立屋的结构，最多只能有两层半，不得有三层高，而楼顶部分的半层上盖必须采用斜屋顶(pitched roofs)；不过近年来，市内愈来愈多新建的房屋，采用平顶设计，而且为三层结构，虽然房屋高度仍然维持在市府规定的9米(即29.5尺)之内，但已引起不少居民以及市府官员批评，不仅破坏列市的传统观景，也暴露出有人利用附例中的漏洞，取巧兴建。   　　市议员麦乐田(Bill McNulty)甚至认为，「这种房屋实在很显眼，而且令现今列治文的外貌，丧失了往日旧观。」 　　其实除了列治文，大温住宅用地寸金尺土，业主和建筑商，尽量利用法例容许的极限，甚至取巧找漏洞，扩大楼面面积，或加建房屋顶层。 　　列市市府发言人唐善泰(Ted Townsend)表示，有人把现行法例规定的「两层半」楼房，演译成三层楼。 　　市议会的规划委员会早前指示规划人员，检讨规管土地用途合约(land use contracts)以外住宅物业的分区附例(zoning bylaw)，提议加强监管平顶房屋的结构，若使用平顶设计，顶楼则不得用作可居住面积(living space)。 　　其次是针对半层楼顶部分，不准使用宽阔平面外墙，也禁止兴建阳台(decks)。有市民投诉，一些三层高房屋的顶楼阳台所处位置，可能会侵犯邻舍私隐。 　　市议会计划于下月20日，举行公听会，收集市民意见。 　　至于受土地用途合约规管的住宅物业，应否容许三层高建筑，当局也会进行检讨。  

　　大多伦多豪宅区中，数富豪山庄（Bayview Hill）华裔比例最高。其名气在多伦多华社可用“如雷贯耳”来形容，这几年房价涨势惊人，目前在该区几乎找不到150万以下的房子。如果您的预算在150-450万之间，那么，富豪山庄绝对是一个很好的选择。   　　这个豪宅区有何独特魅力？  本文将详介富豪山庄的历史及其独特核心优势。   　　地理优越、交通方便 　　富豪山庄兴起于1990年代初，90年代末开始大规模开发。社区西起Bayview ，东至Leslie，南起16街，北至Major MacKenzie。它延续Bayview这一条多伦多“龙脉”向北拓展，与南边的Forest Hill（森林山）、Rosedale（玫瑰谷）、Lawrence Park（劳伦斯公园）、York Mills（约克坊）、Bridle Path（骑马径）等豪宅区处于一条中轴线上，其上风上水的旺位被多伦多华社所公认。 　　富豪山庄近404高速，经404往南可连通DVP高速，进入多伦多市中心，或者由404高速转东西向的401高速。 　　配套完备、生活便利 　　在Hwy7和Bayview Ave之间有沃尔玛超市、Elgin Mills和 Leslie之间有Costco和Metro，周围散布Home Depot、Winners、Hillcrest Mall、时代广场，还有很多华人商店及超市；小区北面有多个大型购物中心，东面还有大统华（T&T），生活非常便利。 　　环境优美、设施完善 　　富豪山庄区内有一条小溪Beaver Creek纵贯南北，还拥有四个大型社区公园。区内地势平坦，树木成荫，整齐划一的独立豪宅，精心设计的园艺，对于讲究风水学的客户来说不失为一个上选。与其他百多年豪宅区处于闹市的自然环境相比，这里的空气质量显得更加清新宜人。 　　社区最大公园是Bayview Hill Park，社区活动中心设立于此，距离各个小区都很近，步行范围之内。里面有泳池、篮球场，寒暑假有各种Day Camps供孩子们挑选。尤其有华人的各种兴趣班，如书法、绘画、舞蹈、唱歌等。旁边还有网球场、篮球场、足球场，操场以及大片绿地，是散步的绝佳场所。 　　另有一个大公园Helmkey，在Bayview Hill 小学旁边，里面有两个很大的操场供孩子们玩耍。靠近16街还有一个Ada Mackenzie Park。Spadina Rd.& Weldrick Rd. E. 处可以去到一个很长的Trail，里面绿树葱葱，令人赏心悦目，是散步或骑单车的绝佳去处。 　　沿着溪谷的Ravine山涧豪宅背靠河谷，景色宜人宁静而致远。区内有很多尽端路，有良好私密性，来往车辆少，既幽静又富丽。由于小区相对较新，道路两侧树木不高，但园林景观设计考究，园区整体环境非常幽美。园区全部是整齐划一的独立豪宅，每栋豪宅精心设计园林园艺，让人心旷神怡。 　　居民富裕，华裔为主 　　富豪山庄里，目前各个族裔均有在此居住。二十年前，富裕的香港移民大量在此购买新房置业。如今，不少大陆投资移民和富有的技术移民均纷纷抢住此区。这几年华社中在此抢Offer的比比皆是，所以在大家的印象中，富豪山庄的房价更多的是华人推高而至，但是实际上，纷涌而入的也有很多西人富豪。 　　不可否认的是，富豪山庄的华人比例确实是较高，居住于此，您不会感到异国他乡的寂寞。社区的主要族裔有华裔70%、东印度裔9%、意大利人6%、波兰人2%、希腊人2%。富豪山庄的平均家庭收入高于15万，99%都为业主居住，基本上没有出租。它是属于那种教育水平较高、收入水平也较高的社区。 　　名校配套、成绩优秀 　　富豪山庄内公私名校云集，Bayview Hill 小学是一所非常有名的公立小学，排名靠前。校内设托儿中心，有课前课后看顾服务。学校设有学前班到8年级。学生读完8年级以后，可以在Bayview 高中 就读9至12年级。 　　附近还有一个私立学校Holy Trinity School，提供从JK到12年级的课程。该校建于1981年，目前约有800名学生。 　　优品豪宅、宜居景观 　　富豪山庄是相对独立的豪宅区，面积约4平方公里，区内都是高级独立旺宅。大部分建造于80年代，南边豪宅房龄较长而北边和东边豪宅较新，宽阔的街道和宽大的地块是最大的亮点。 　　区内宅地宽度至少在50英尺以上， 70英尺以上的也不在少数，深度超过150英尺。这种大Lots，在同期或之后开发的高档社区中很少见。加上宽敞整齐的社区道路，充足的公园绿地，使整体社区的高档豪宅区风格充分展现。 　　在单体上，3车库在该区尤为集中，自带游泳池的极为普遍，价格150至500万左右。统一为二层独立屋，建筑面积在3500-6500平尺之间，大多4至5甚至6睡房。 　　此区建成时，正值港台移民高峰期，很多富人在此置业。政府为保持其街区独特性，规定车道只能铺砖，屋顶颜色不能随便变更，使得区域整体统一，还不失风格各异。区内无高压电塔也无火车干扰，房价保值升值能力高，是自住或长远投资的绝佳选择。 　　富豪山庄优雅气派，大路进入小区的每个入口都有设计别致的石门面，给人一种高贵沉稳欧式品位的感觉。区内人口密度远小于周边区域。前庭后院都经专门设计和园艺绿化打理，房屋装修考究，整个小区给人一种气势非凡的感觉。 　　现在区内有些豪宅由于装修比较陈旧，尚未升值，不少投资者前来购买旧宅进行改建。已经有一些投资者以一百来万买下房子，投资十几、二十万进行加建改建，转手可以200多万卖出，利润丰富。  

　　近期加拿大房地产市场明显回温，尤其大温房价飙升，引起市场是否过热的议论。加拿大总理哈珀18日强调政府并非「不关注」房市行情，但认为加国的市场体制仍健全，政府没有出手干预的必要性，现阶段也不会推出打房措施。   　　加拿大两大主要银行，满地可银行和TD道明银行17日宣布调降五年固定利率，从2.99%降至史上最低点的2.79%。两大银行的降息动作料将刺激加拿大全国的春季房市，尤其温哥华和多伦多的市场。   　　国际货币基金组织(IMF)于过去两个月已两度警告加拿大房地产市场有过热迹象，同时加国国民负债率偏高，引发房市过热后泡沫化的疑虑。月初由消费者信用评估公司Equifax公布的数据显示，加拿大国民的整体负债持续升高，但还款拖欠率却降至6年新低。其中2014年消费者债务上升至1.5兆元，这些债务也包括贷款。与2013年的1.42兆元相比，这一年来全国消费者债务增长7.7%。 　　保守党政府在前财长费拉逖任职期间，渥京曾多次采取干预行动，如将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年，规定必须有一定比例的首付才能申请房贷，藉此冷却房地产市场。 　　总理哈珀于18日接受传媒询问有关房市过热的看法时，指出加拿大的金融机构体系仍相当健全，资金充足，且偿债的成本下降，拖欠债务的违约比率仍相当低。虽然政府会密切观察房地产走向和贷款市场，但与过去做法不同，现时没有提出冷却房地产市场的计画。    

大温全新的出租柏文增多，有城市规划师认为，这是无法避免的趋势，也能帮助年轻人居住在城市里，况且，高密度发展与发展公共运输，有互利关系。   谭秉荣建筑师行城市规划师、卑诗大学（UBC）城市规划学系客席教授甄瑞谦，周五接受《星岛日报》记者访问表示，大温地区的私人柏文，有超过五成被房东用作出租，比例算高。而在上世纪60与70年代，联邦与省府曾提供税务优惠，鼓励发展商兴建出租柏文，但年前早已停止优惠。   大温2成上班族使用公交   他说，为了满足住屋需求，温市府不得不推出优惠政策，用意就是希望提供更多住房单位，让不置业市民，特别是年轻族群，依旧能在城市里居住和工作。这种趋势一方面与本地经济表现有关，因为温市不像多伦多、卡加利或三藩市，提供较多高薪职位。     但这种高密度发展趋势，其实有助发展公共运输。首先，许多柏文都是兴建在架空列车站附近，市民使用公共运输的比例提高。另外，愈多人口居住在城市附近，也可减少行车或使用道路时间。     甄瑞谦引用数据说，大温有20%上班族是使用公共运输，比例在北美所有西岸城市属最高，也比加国的平均值13%要高，因此他强调说：「高密度人口发展与投资发展运输系统，绝对有互惠互利效果」。   大温新建出租单位去年占2成创新高   温市优惠政策地产商受落应市场需求   大温地区新动工的出租柏文居住单位，在过往几年趋增。2005年新动工的出租柏文单位只占全部新屋的3%，但到2014年，该数字劲增至17%。温哥华市议员郑文宇强调，大温需要更多出租单位。有发展商顺应市场需求，兴建更多出租柏文单位。   据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）统计数据，大温2014年的新动工房屋单位总数是19,212个，其中作为出租用途的新动工单位为3,286个，占了新屋比例17%。与十年前的2005年比较，当年的新屋开工总数是18,914，但新建出租单位仅有586个，比例只是3%。   实际上，大温地区从2005年至2011年的7年期间，供作为出租的新动工单位共5,714个；但从2012年至2014年短短3年间，作为出租用途的新动工单位就有7,712个，显示大温地区全新落成的出租柏文有大幅增长趋势。     获优惠柏文起码须出租60年   温市议员郑文宇周五接受《星岛日报》记者访问时强调，温市需要更多的出租单位，满足住房需求，因此2012年制订了「确保出租房屋市场政策」（Secured Market Rental Housing Policy），该政策推出多项优惠条件，鼓励发展商兴建纯粹作为出租用的柏文。   他说，其中的优惠条件包括，发展商支付给温市府来兴建污水道等设备的发展费可以豁免，这部分由市府负担。建筑密度也可以放宽，意味可兴建更多单位；停车位数目可以降低，还有出租单位的最小面积得以放宽至320平方呎。   温市府表示，这些柏文必须作为出租至少60年，市府的目标是在2021年新增5,000个全新出租单位。   此外，发展商Bosa公司副总裁戴顿（Michael Deighton）表示，只要温市府维持优惠政策，相信所有发展商都乐意继续兴建出租柏文，他们也有意在温市与其他城市继续推出类似计划，目前在华埠正在兴建一幢有192个出租单位的柏文。   据悉，Bosa公司在温市中心福溪（False Creek）已推出两幢共211个出租单位的柏文，未来在西端（West End），还会兴建有190个单位的出租柏文。  

  房地产市场调控下的“中国式婚姻” 2013年，中国开始实施楼市新"国五条"政策，以遏制中国的房价上涨。这意味着，政府将收取个人出售住宅交易收益的20%。 然而新政策出台后，中国拥有两套私人房产的夫妻在一定条件下，可以免交20%的住宅交易收益税。也就是说，如果夫妻双方离婚，那么夫妻二人可以将两套住房分别归为各自名下，这就意味着每人只有一套房。 《中国日报》报道称，新"国五条"政策的实施给中国全国境内带来"雪崩"似的离婚案件。 该报道援引官方数据显示，2014年上海办理复婚登记的数量是17286对。2012年，这一数字仅为8068对。 出现类似复婚率增加的城市还有江苏的南京市。南京市民也抓住了政策上的漏洞，离婚后忙着复婚。 法新社援引中国婚姻家庭辅导中心副主任李明（音译）说，"复婚率激增表明，多数离婚都是以假冒方式进行的。" 李明补充说，许多结婚夫妇办离婚的时候都带着父母和孩子，就像"全家参加一个欢乐的聚会。" 南京《扬子晚报》1月初报道，去年南京有近25000对离异夫妻复婚。报道还说，此前的离婚潮令房地产市场有所降温。 实际上，从2010年开始，中国各大城市出台购房限制措施。一些城市的家庭每户只允许购买一套房，无论是一手房还是二手房。同时，购买第二套住房的首付款比例和抵押贷款利率的上调也引发了民愤。 在一系列房地产市场的调控措施下，过去几个月，中国房市出现降温态势。

  　　当带着本地客人，经历一个晚上的抢offer（一种买房竞价方式）以失败结束, 看到另一国人买家说着普通话，一看就是新移民，兴高采烈进屋签最终合同，老卜和客人道别，看到了客人的遗憾，这已是他能出价格的极限。   　　老卜拖着疲惫的步伐, 开上车, 听着中国大陆最近流行的口水歌<<我的滑板鞋>>。   　　歌里唱道：摩擦，摩擦，是魔鬼的步伐。 　　老卜突然意识到: 不是多伦多的房价太高，是我们太穷。 　　这里的穷指的是本地加拿大人。加拿大银行利息现在是历史的低位，低的可怜，可就算你辛辛苦苦攒足首付，房价这几年已涨到了100万加元，挣100万加元，在多伦多容易吗，太难了，就算你家庭收入有10万加元，在多伦多算普通双职工的中产收入，扣除大税后，再减去家庭开支，你家庭的财富增长速度基本为0， 想攒钱，这是梦想。 　　试看近几年来的大陆移民，祖国的亲人，那才是腰缠万贯，那买房子就是买白菜，是挥土如金，就是买白菜，那房子的价格对他们来说，就是白菜价，就是白菜价。 　　一个普通的house,500万人民币，也就是100万加元，对于北京上海广州来的人来说，那是算个啥，一套使用面积8/90平米的公寓在那些城市就是这个价。500万人民币对于大陆来的国人来说，能买个梦寐以求的带前后花园的House, 是便宜，这还是全款，如果考虑只是付个首付，那就更便宜了。 　　而100万加元，对于大多数本地加拿大人来说，却是个天文数字。 　　原来， 不是房价太高，也不要抱怨最近多伦多抢offer抢房子太疯狂，是我们本地加拿大人太穷。 　　财富在中国啊，只要流入一点点到加拿大，加拿大就得发烧。  

低房贷利率和加元走低等情况，让许多房市观察者看好加拿大的房地产市场发展，但同时也有人因此对未来忧心忡忡。有投资专家警告，加国房市正处在随时崩盘的境况，一旦房贷利率上调，或经济走入不景气，都很可能导致地产泡沫破裂，房价预计将下挫40%-50%。 财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）认为，在多年来超低房贷利率的刺激下，房市火热，房价水涨船高，超过了家庭收入可承担的水平，房市如同“纸牌屋”，很可能被风一刮即倒，现在只是时间问题。  他在“当泡沫破裂时”（When the Bubble Bursts）一书中指出，一旦房市泡沫破裂，加国房价降下跌40%至50%。 info.51.ca 无忧资讯 info.51.ca 无忧资讯 麦贝斯警告，一旦利率走高，特别是经济若再次陷入不景气，都有可能导致加国房市崩盘。（本报资料照片） 提及可能导致房市泡沫化的原因，他认为是贷款条件太宽松。联邦政府支持加拿大贷款暨房屋公司（CMHC）向巨额高风险房贷提供担保，让贷方可以继续出借大额度贷款，全国家庭债务水平因此高涨，15年内已从原来的1兆元（1 trillion）增加到现在的1兆8000亿元。 麦贝斯补充，当前超低的利率水平使得民众愿意借贷更高金额，虽然目前看来利率可能还不会走高，但万一情况转变，就有可能为房市带来沈重压力。但另一个更迫切的因素则是经济不景气，届时民众收入减少后，不少人将面临无法继续负担房屋供款的窘境。 他并强调，第二次世界大战之后，加拿大每四年到五年都会出现一次经济不景气的情况，现在距离上一次经济疲软已经超过五年时间。 虽然有人认为强劲的移民潮可推动房市乐观发展，他反驳说，美国同样拥有强劲的移民市场，然而不可避免地经历了繁荣、泡沫和大冲击。另外，对于海外投资者而言，一旦市场发生变化，他们就会把眼光投向其他地方，并不会独守加拿大。

  　　一月初，有一个中国财团以低于100万加元，买下加拿大卑诗省一个小镇Bradian，从而揭开华人财团在人口稀少的小镇投资和发展事业的新一页。   　　Bradian位于滑雪胜地Whistler以北，虽然它因采矿工业没落而被荒废了一段时期，但却具备旅游发展的潜质，只要投资者肯花心血和金钱，将它打造成一个观光度假胜地，相信此举不但令这小镇重现生气，而且也能使附近地区面貌一新。 　　在最近大温哥华地区的西人与华人种族关系渐成热门话题之时，这项投资更值得我们华人关注，因为假如它将来确能帮助西岸的旅游业扩展，华人在加国的形象也会提升;外籍人士不再以为华人只懂得搞饮食业、开杂货店和提供最基层服务而已，事实证明，华人在加国的旅游业上亦有贡献。 　　形成庞大财经资源 　　在过往十年，从中国移民来加拿大的人数每年约有四万，这数字包括了家庭团聚、专业技术、基层劳工、企业投资等不同类别。然而，不少专业技术人士来到这里，却不能返回本行职位而被迫转行;但也有好些成功转行和建立企业的例子，从他们身上显露出华人的适应能力高、刻苦耐劳等民族性格，并且渐渐地在加国形成了一个有实力、庞大人力和财经资源。 　　笔者移居加国已经30年，在西岸定居也超过21年，亲身经历大温地区的社会改变。不错，华人虽然不致在众多行业中都出了“状元”，不过，好些同胞已在各行各业里建立了有影响力的地位。此外，由于一般华人重视储蓄，以致华裔的财政资源较其他族裔的国民优胜。若然大家都重视和懂得集资搞企业的功能，那么在许多商业和轻工业发展上，肯定可以在加拿大西岸有所作为，这是笔者乐于见到的愿景。 　　积极参与履行义务 　　整体来说，华裔人士积极参与社会管理(包括政府运作和公民论政方面)的比例，明显还是十分薄弱。固然，要打破与其他族裔的隔膜，能自如地讨论政情，良好的英语表达能力是必备的条件，换言之，有志参与公职者就必须在英文的写、听、讲叁方面下苦功，这有助增进我们和其他族裔的沟通，继而朝向族裔和谐的目标迈进，促进社会的繁荣和安定。 　　在农历新年来临之际，盼望华人能在今年更关心社会大事。加拿大的民主制度需要国民积极参与，才能真正在社会每一个层面落实;国民权益之正确运用，也需要我们积极参与，这既涉及我们的权利，同时也是我们的义务。  

  　　资深地产界从业员封赖桂霞(Cynthia Lai)表示，如果政府希望帮助首次置业人士入市，以目前的情况来说，可以考虑提供首期补助或增加土地转让税的减免，相对于局部限制海外买家的措施更为可取。     　　前加拿大驻中国大使马大维(David Mulroney)在新书Middle Power, Middle Kingdom中建议加拿大参考一些国家的做法，只准外国人购买新物业，不可以购买现房。   　　屋价持续上升以致首次置业人士难以入市的现象并不局限于加拿大。目前有一些国家已采取针对海外买家的措施，以图维持楼市供应及屋价平稳发展。 　　澳洲在这方面的做法较为进取。根据当地海外投资法例，非居民只可以购买新楼，不能购买二手楼，至于获得12个月以上签证的非永久居民，虽然在留居期间不受此一限制，但在签证期满之后便必须把物业出售。 　　曾经担任多伦多地产局主席的封赖桂霞则表示，类似的措施并不适合加拿大这个民主国家，而且涉及很多的法规，需要咨询及立法，所以她目前不预期加拿大政府会这样做。 　　她表示，如果要帮助首置人士，政府可以考虑重新实施以往的资助首期计划，而不是限制海外买家入市。 　　封赖桂霞透露，她本身曾经是这类资助计划的受益人，因为在70年代末期首次买屋时，获得政府补助5,000元首期，只是这个计划其后已被撤销。 　　不过，她指出，当时的屋价是7万多元，来自政府的补助发挥很大的作用，但目前楼价贵了许多，如果政府只提供5,000元或1万元的补贴，相信帮助不大。 　　封赖桂霞又表示，另一个可行的方法是为首置人士提高土地转让税方面的豁免。 　　事实上，多伦多地产局不久前曾向多伦多市政府提议将适用于首次置业人士退税额提高，以及把渐进税率的屋价门槛额调高。 　　该地产局的资料显示，自从多伦多市于2008年开始徵收土地转让税以来，由于一直未有按通胀作出调整及屋价持续上升，以致市政府所收取的土地转让税款平均增加了102%。 　　根据现行的做法，多伦多市土地转让税按屋价逐步调高，大致是屋价分两个门槛，依次是5.5万元及40万元划分，5.5万元及以下徵税0.5%，以上至40万元徵税1%，而40万元以上一律徵税2%。 　　多伦多地产局指出，土地转让税推出之时，多伦多的平均屋价是40万元，但去年已上升至61万元，意味著甚至乎均价以下的物业的部分屋价也要按最高税率缴税。 　　该地产局因此建议将这门槛屋价向上移，从而减轻置业者的税务负担，并且将现行适用于首置人士的最高退税额3,725元提高。 　　封赖桂霞支持这些建议，认为可以纾缓首次置业人士的经济负担。 　　她最后补充称，其实最重要还是多伦多市政府应当把土地转让税撤销。 　　安省政府亦设有土地转让税，也会为首置者提供至多2,000元的退税额。  

  　　大吉帮助许多投资移民在多伦多不同区域购置了从100多万到1000多万不等的房产，也帮助不具永久居民身份的人士在加拿大投资买卖房地产，应众多客户要求，大吉在工作经验的基础上特总结出本文，希望给想投资的朋友比较全面的了解和帮助。   　　外国人可以买房吗?答案是肯定的。那么外国人和本地人买房有什么不同?需要注意哪些问题?牵涉到哪些税务和法律问题?大吉走访了有关购房贷款专家，税务专家以及相关律师，以下从6个方面介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。 　　一.为什么要投资加拿大房地产? 　　 与中国70年产权不一样，加拿大房地产所有权是永久性的，可以将你的房地产传给子孙后代，你可以以一块钱的价格转让，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。 　　 加拿大是七大工业发达国家之一，曾连续4年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”，而多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一，多伦多拥有众多投资房地产的优越条件。 　　 加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。 　　 加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低，投资风险较小。作为国际性大都市，多伦多的房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间 　　 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。 　　 对于以下几类人士，在加拿大买房是明智选择：在加拿大长期求学，其后有可能申请居留者;拿工作签 证(Working Visa)工作，其后可申请居留者;有意移民者;有意将来送孩子来求学者;有意投资加拿大房地产者，等等。 　　鉴于以上原因，加拿大正日益成为海外人士投资房地产的首选。 　　二.政府对非居民投资房地产的规定 　　根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件与加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力，对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 　　在安省，《外国侨民房地产法》给予非公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照《外省公司管理法》，在安省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安省购置、拥有或转让房地产，不过这样的许可证比较容易获得。 　　三.非居民在加投资的贷款事宜 　　首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从未来过加拿大，是否可以贷款。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。 　　其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。多年在加拿大留学或工作的非居民，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，持访问签证的非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，但如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。 　　第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同 　　第四，外国人可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托他人完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA)，即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有严格要求。因此，持访问签证的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。 　　第五，外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持访问签证的购房者，无法滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。 　　四.非居民投资房地产的税务事宜 　　购买房地产时，非居民与居民的税务是相同的，购买物业的数量也同样没有限制。 　　但在出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税。 　　非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局，并申请一份清税证明书( Clearance Certificate )，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那麽买方可能有责任承担卖方所欠税款 。 　　如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托户口中。在收到政府发出的Clearance Certificate后，律师会用此保证金付清卖家的税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在final close以后30天内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金交往国税局，再由卖家报税时去结清。 　　在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共35%的首付。非居民在 final close之前转让楼花时，律师必须事先扣留上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。 　　有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大利益。 　　五.非居民投资房地产的具体实施 　　大吉提醒，非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有居民身份的子女或亲友购买;非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买，或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。 　　当然，在购买房地产时要把握好时间安排。在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要10天左右的时间，一般情况下是30天、60天或90天后交房，时间是从合同生效日起计算。那麽，如果当事人看好房子，等不到交房就要离开，则要在离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大;后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。 　　非居民卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金。盈利部分参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。 　　对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。 　　六.Power of Attorney(POA) 　　其实，大吉认为非居民在加拿大买房并没有想象中那样复杂，简单说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。 　　在实际操作过程中，由于短期签�时间有限，境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境，这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney， 简称POA)的问题，这是比较重要的环节。 　　买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人，也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人，作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权(购买楼花除外)。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public的公证。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。 　　但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受，除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受 POA。否则就不是一张机票的问题了。    

因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题，我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。   中国土豪在加国买房时都爱问什么?   第一个问题：房东为什么要卖房？   几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等，但房东大都还是愿意回应的。更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活)因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。   估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。     有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。   第二个问题：房子是坐北朝南的吗？   中国人都喜欢坐北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。   判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。   第三个问题：房价包含家具吗？   在加国人的头脑中，动产和不动产概念是非常清晰的，家具是动产，是个人物品，当然不含在房价里面，虽然房屋出售时的图片常常配有家具的图片，生活氛围很浓，看上去很诱人，但房价肯定是不包括家具在内的，除非房东主动在信息披露文件中说明(这种情况非常少见)。可能是因为在中国卖房往往同时赠送室内家具，让人误以为美国也是如此。所以当大家得知房价不含家具时，多少有些失望。其实，他们的家具可能有些是古董，是上几辈人传下来的，有特别重要的纪念意义，所以即便你愿意掏钱购买，他们也不愿意出售。   需要注意的是，人们有时喜欢一个房子，可能是因为房屋内的软装饰很别致，或者家具搭配很适宜，当这些东西都搬走之后，房屋也就变得十分普通，所以呢，当你挑选房屋时，要用穿透力的眼光去看待房子，充分运用和发挥你的想象力。   第四个问题：可以用现金买房吗？（估计现在没这么明目张胆了吧）   这里所说的现金，是指白花花的钞票，不是会计意义上的现金。让中国人困惑的是，这些真金白银，居然过户结算公司不收，他们只接受汇款或银行出具的本票(casher's check)这两种结算方式，连个人支票也不收，除非是合同生效后的第一笔诚意金。   加拿大人的这种死板，许多初来乍到的中国人很难理解，其实这源自加国严格的现金管理制度，很难想象一个人拎着成捆的钞票去付款而不被安全部门和税务部门盯上的，同理，如果过户结算公司拎着成捆现金去银行存款，一定会被追问来源。其实，不仅仅是买房的支付方式有严格规定，很多政府收费结算方式也是很呆板单一的，比如有些法院收费，只收现金支票(money order)，不收个人支票和信用卡。

香港 许先生4年前以约70万元购入温东一幢独立屋（图），现估价升值约一倍。有地产经纪指出，温东房价的热炒源于温西的升幅空间不大，投资者因此把眼光东移，这也令温东独立屋房价能够在三四个月就上涨10万元。   许先生的温东独立屋，4年内升值约一倍。   许先生在2011年，以约70万元价格购入温东菲沙街夹东49街附近一幢独立屋，并投资超过30万翻新。他表示，现在政府估价已逾100万元。他周二自信满满地说：“现在就算要价130万元，也可以卖掉。”   许先生还表示，随着温东房价普遍上涨，周围邻居在出售自己房屋时也都定位在百万元以上，即使这样，仍然能够短时间顺利售出。     前卑诗省华人地产专业协会会长梁立有接受《星岛日报》记者访问时表示，温东房价的升幅令人咋舌，他说：“仅和三四个月前相比，温东独立屋普遍上涨了约10万。”他认为主要原因是温西房价多年来都在上升，升幅空间已经不大，因此愈来愈多人把眼光放到更有升幅潜力的温东，这也导致东区房价上扬。   他说：“如果是现在有客人希望在温东用百万元购买独立屋，货源很是有限，但如果有卖家希望卖掉（独立屋），只要价格合理，那应该非常容易，不出意外的话，放盘当天就会有10人询问。”

  　　近期加拿大房地产市场明显回温，尤其大温房价飙升，引起市场是否过热的议论。总理哈珀18日强调政府并非“不关注”房市行情，但认为加国的市场体制仍健全，政府没有出手干预的必要性，现阶段也不会推出打房措施。 　　加拿大两大主要银行，满银和TD道明银行17日宣布调降五年固定利率，从2.99%降至史上最低点的2.79%。两大银行的降息动作料将刺激加拿大全国的春季房市，尤其温哥华和多伦多的市场。 　　国际货币基金组织（IMF）于过去两个月已两度警告加拿大房地产市场有过热迹象，同时加国国民负债率偏高，引发房市过热后泡沫化的疑虑。月初由消费者信用评估公司Equifax公布的数据显示，加拿大国民的整体负债持续升高，但还款拖欠率却降至6年新低。其中2014年消费者债务上升至1.5兆元，这些债务也包括贷款。与2013年的1.42兆元相比，这一年来全国消费者债务增长7.7%。 　　保守党政府在前财长费拉逖任职期间，渥京曾多次采取干预行动，如将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年，规定必须有一定比例的首付才能申请房贷，借此冷却房地产市场。 　　总理哈珀于18日接受传媒询问有关房市过热的看法时，指出加拿大的金融机构体系仍相当健全，资金充足，且偿债的成本下降，拖欠债务的违约比率仍相当低。虽然政府会密切观察房地产走向和贷款市场，但与过去做法不同，现时没有提出冷却房地产市场的计划。

　　满银17日发布房市计分表(Housing Market Scorecard)报告指出，加国近半数都会区的房市表现“非常疲软”(very weak)，仅多伦多、温哥华和南安省部分地区被评为“强劲”或“平衡”。   　　满银专家根据房屋销售、房价指标，与各城市过去房市走势进行比较，综合评出“疲软”、“强劲”和“平衡”等级。   　　满银资深经济分析师卡夫奇克(Robert Kavcic)表示，综观加拿大主要房市走势和发展各有不同方向，而地点影响房市表现的重要性愈来愈明显。 　　卡夫奇克指出，加拿大目前多数地区的房市面临紧缩压力，仅安省和卑诗省房市撑起住宅地产业的行情。 　　据满银评等，全国22个主要都会区房市当中，目前有10个表现“非常疲软”，包括卡尔加里、爱民顿、渥太华、温尼辟等地。另外，蒙特利尔评为“疲软”。 　　全加只有三个都会区表现“强劲”，全都位于南安省，这几个地区过去房市历经萧条，现在回升而已，止跌弹升的城市包括哈密尔顿(Hamilton)、圣卡瑟琳斯(St. Catharines)、温莎(Windsor)。 　　按照满银评等，温哥华和多伦多的房市列为“平衡”，但实际上，这代表卑省和安省的房市扮演火车头，撑起加国地产持续热络的一片天。  

      　　3月17日上午9时许，微博认证为微博知名中英文化自由撰稿人@英国报姐发布一则卖房公告，半个小时评论近3000条，近5000网友纷纷转载。 　　@英国报姐：屋主是挪威人Kent Karlsen，卖房公告在挪威一个房屋出售网站finn.no上，他说房子自1970年代就没人住了，出这么低的价格是因为有个条件：想让买家能保证把房子装修的漂漂亮亮的，不想这么好的一个房子一直闲置浪费着。 　　网友“知了帮懂事掌”：首先我得能过去，才行。其次，房子有房产证吗？房产证什么时候可以过户？都需要哪些手续和证明？有没有什么保证书啥的？ 　　也有不少网友自嘲道：在国外有钱买房没钱装修呀！ 　　此消息一出众网友纷纷调侃：“北欧果然土地多，任性”。“买了房子，送岛不？”可谓众说纷纭，各持己见！