地产

  温哥华的杨氏夫妇堪称建筑界的翘楚，他们建造的名厦遍布全球，不计其数。如果你没听过他们的名字，可能因为他们所属的行业是微型建筑界，兴建的都是巧夺天工的模型建筑，只可观赏不可居住。 现年67岁的杨明（Ming Yang，译音）与妻子经营的AB Scale Models公司是温市少数专门制作这类模型的企业之一，客户来自世界各地，包括纽约、上海和杜拜等地产市道火热的大城市。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，早几年新冠疫情不但影响了楼市，也导致发展商得以简化部分程序，不再需要大量的实体模型。包括温哥华在内的多个城市开始准许发展商以3D数码图象取代实体模型，作为提交当局审批的标准程序，现在只有大型重建项目才需用上实体模型。 杨太表示：「我们以往会有70到80个项目在同时制作中，现在只有30或40个。」她指出生意减少也与通胀高企有关，有些发展商因应市况把模型交货的期限延长至几个月，投资地产的人少了。   在马来西亚长大的杨明在16岁时经朋友介绍接触到模型制作这门手艺，那时的建筑模型多用钉书钉和纸板等材料制作。 1986年，温哥华举办的世界博览会很成功，带动了地产市场蓬勃发展，杨明在温市找到了工作，1989年，他在本地历史悠久的模型公司B+B Models认识了一名在中国长大的女同事，她就是现在的杨太。 两人相恋然后结婚，1991年在耶鲁镇（Yaletown）的地库办公室开办了自己的模型公司，创业之初，他们只能以简单英语招揽客户，拓展业务相当吃力。 三十多年过去了，他们现在拥有一家有30名员工的公司，占地两层的办公大楼设于西第五大道（West 5th Avenue）夹安大略街（Ontario Street），与许多大型发展商、建筑师、市场营销人员和工程师有业务往来。公司制作的模型包括了重建中的橡树岭购物中心（ Oakridge Centre）、温哥华市中心Leonard Street 56号的60层大楼，以及奢华的香格里拉阁楼（Shangri-La Penthouse）等。其中一个制作中的项目是素里市的曼克顿大楼（ The Manhattan），跟将来的实物建筑一样，模型工匠要一丝不苟地按比例完成500多个单位和地面商场。 最近二十年来，他们引入了3D打印和激光切割等新兴技术，大大缩减了制作模型所需的时间和成本，但很多细部仍需以人手使用镊子、锉刀、和油漆扫等工具来处理。一幢塑料造的模型大楼约需4星期时间来完成，视乎制作规模，一些完成品的售价可高达数十万元。 对于本地的住房问题，曾经「建屋」无数的杨明也不无慨叹地说：「我们也知道，很多这类大楼的住宅都并非一般年轻夫妇可以负担得来的。我们的两个孩子都是收入不错的医生，但现在也买不起这样的一个单位。」 图：IG/AB Scale Models  

卑诗省今年上半年的多户住宅交易数据表明，在政府资助的非牟利基金推动下，多户住宅投资交易量正强劲复苏。 据Western Investor报道，位于本拿比片打街（Pender Street）3940号的一栋拥有41间套房的多户住宅「Seton Place」，于3月份出售给了一位非牟利买家卑诗租金保障基金（B.C. Rental Protection Fund），而该基金是今年上半年多户住宅投资交易的主要推手。 Goodman Commercial Inc.地产经纪布拉克特（Ian Brackett）表示：「非牟利/政府买家是市场中的一个重要因素，促成了14笔交易，总金额达2.688亿元，其中郊区交易总额史无前例地占了50%。」​​ 据称，非牟利/政府买家在2023年全年只达成两笔交易，在2022年全年达成4笔。「我们从未见过买家轮廓发生如此巨大的变化！」 地房地产公司古德曼商业（Goodman Commercial）整理和分析的销售数据显示，2024年上半年达成59笔交易，比去年同期增长了59％，而总价值为8.903亿元，同比更是增长了69％。 今年的销售活动在温哥华和郊区几乎各占一半，一年前，温哥华的交易活动处于领先地位。 然而，更多的活动也意味着每间套房的价格将更低，部分原因是许多房产都是较旧、品质较低的资产，并被非牟利组织收购。 尽管郊区交易数量从一年前的16笔翻了一番，达到31笔，且单位数量逐步增加，但交易价值仅增长29%，而温哥华则是增长了154%。 这使得每间套房的平均价格下降了38%，至325,379元，而温哥华的公寓价格则上涨了27%，至551,638元，超过一年前郊区交易的平均价格。 布拉克特并不认为这种势头会停止。 资本利得税生效后投资未停止 一些观察家正屏息以待，想知道在6月资本利得税（capital gain tax）改革生效之前的一波抛售潮之后，投资者是否会暂停，随着进一步降息的临近，一些投资者可能会选择等待更具吸引力的融资利率。 然而过去两个月的交易活动显示，事实并非如此。 布拉克特指，在资本利得税生效日期后的两个月内，光是在温哥华市就已经记录了超过2亿元的交易额，「这比1月至5月的5个月还要多」。 房地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）副总裁安布罗斯(Greg Ambrose)也同意这一观点。 他表示，今年上半年的势头有望推动2024年的总销量接近2022年的水平，且不仅仅是在低陆平原。维多利亚的交易量也略高于去年，而那乃磨（Nanaimo）今年上半年的交易量已超过去年的3笔，总共完成了4笔交易。 安布罗斯说：「有大量资本在观望，包括私人资本和机构资本，而多户住宅目前肯定是首选资产。」「下半年可能会和上半年一样忙碌，甚至更忙。」 图：加通社  

多年来，阿古恩（Aïssa Aggoune）一直生活在一种可怕的状态：在自己的家中无法呼吸干净的空气，却又无法搬出去。 根据 6 月份提交给卑诗省法院的文件显示，位于温哥华西端 1225 Cardero St. 的公寓大楼的通风系统显然出了问题，阿古恩和其他单位的租客早在 2017 年就向房东抱怨「空气不新鲜、有异味，他们的物品、地毯和家具上长满了霉菌」。 阿古恩表示，情况比他之前想像的还要糟糕：7 月份，他购买了一台空气品质测量设备，他说该设备记录的二氧化碳浓度超过百万分之 3400，是加拿大卫生部认为安全限值的三倍多。 他说：「我们现在生活在持续的压力和焦虑之中，我们基本上是处在中毒环境中，但由于住房危机，我们陷入了困境。」大楼的许多居民已经在那里住了几年甚至几十年，因此搬出将意味着要负担高昂租金。 代表阿古恩和邻居提起的集体诉讼称，他们多年来一直努力向房东（加拿大最富有的家族之一拥有的公司）和温哥华市投诉该建筑存在问题，很多人因此生病。 诉讼中的被告是拥有该大楼的编号公司和 Larco Investments，这两家公司均由省亿万富翁拉尔吉 (Laljis) 家族控制。家族的公司在加拿大各地拥有数百处房产，包括西温哥华的皇家公园购物中心、温哥华饭店以及其他饭店和公寓大楼。 拉尔吉尚未对诉讼做出回应，这些指控也尚未在法庭上得到证实。 拉尔吉家族及其公司以保持低调而闻名：《渥太华公民报》将拉尔吉家族描述为「秘密的亿万富翁」，他们非常注重隐私，《环球邮报》在2006 年题为「隐士之王」的专题文章中评论他们的隐居本性。 但阿古恩对他们的不理会感到愤怒。「我们都对房东感到愤怒，因为他们让我们生活在这种情况下。 ……我不想和市府发生争执，但城市有照顾我们身为居民的义务。 ……这座城市让我们失望了。」 温哥华市证实，2018 年，城市检查员在接到 Cardero 大楼的投诉后发现通风系统无法正常运作。2018 年 6 月，市政府命令业主聘请机械工程师对系统进行评估，并在当月稍后完成必要的维修工作。 该市在一份声明中表示：「当该市在截止日期前没有收到工程师的报告时，案件被移交给市检察官办公室。」但在工程师的报告最终提交并且房东开始进行所需的升级后，市政府决定不再透过法院起诉他们。 该市在电子邮件声明中写道：「到 2019 年 6 月，所有工作均已完成，后续检查证实空气流通显著改善。」并补充说：「从 2019 年 6 月到2024 年 3 月，没有收到有关建筑物通风问题的进一步投诉。」 但阿古恩表示，在此期间，市府没有再收到任何投诉，因为租户对市府缺乏行动感到沮丧，他们向省住宅租赁部门反映了他们的担忧，这导致了一场有争议的多年斗争。 阿古恩和他的邻居在诉讼中声称，虽然房东的承包商在 2019 年进行了小规模的短期维修，但该建筑严重的系统通风问题从未解决。 2024 年 3 月，一名城市检查员视察了该建筑的 9 个单元，发现每个单元都存在缺陷，并指出「每个管道中都发现了厚重的灰尘」，并且每个厨房唯一的通风口都发现「零气流」。 鉴于这些违反维护细则标准的行为，城市检查员在 3 月建议市政府发出为期 14 天的命令，要求房东获得整栋建筑的专业机械 HVAC 工程师报告。目前尚不清楚该要求是否已付诸行动。 阿古恩仍然希望市政府官员起诉房东违反章程的行为，并表示他对他们明显不愿意这样做感到困惑。 在 2019 年6 月的一封电子邮件中，温哥华市的一名律师告诉阿古恩：「你应该知道，市府没有义务起诉任何人，只有在符合公共利益并且很有可能被定罪的情况下才能这样做。」 参与诉讼的另一名租户冈卡尔维斯 (John Goncalves) 表示，10 年前搬进大楼约一年后，他开始出现呼吸问题，连妻子和猫都出现了呼吸问题。 前两天卡尔维斯邀请了市议员费必得 (Pete Fry) 到大楼内感受一下窒息空气的感觉。随后，费必得表示，他和市议会的其他成员都对此事感到担忧，正与市政府工作人员进行跟进，「以确保此事不会被忽视」。

加拿大安省和卑诗省是两个房市行情最火爆的省，目前房源猛增，加上正适逢央行可能进一步降息，秋季买房季节来临。业内专家提醒，此时正是大好买房时节。 两省房源大增 地产平台Zoocasa最新数据显示，7月安省新房源同比增长15%，其中多伦多新房源增长18.5%，密西沙加和渥太华新房源暴增50%以上。卑诗新增房源也不遑多让，同比增长12.8%，其中大温区新房源更是暴增39.1%，房屋库存过去十多年来最高。 房源充裕，房价自然会下跌，最令买家欢喜。7月卑诗省平均房价同比跌0.49%至96万2,537元，安省平均房价跌1.7%至83万7,685元。外界普遍预计央行下个月会再次降息，预计会有更多买家入市。 Zoocasa 报告指出，房价下跌，日益引发房价担忧，加上多数中心城市房源增加，今秋季是买家停止观望、重新入市的理想时机。Zoocasa此前一项调查发现，31.6%的受访者在等央行大幅降息后再出手，15.1%的受访者只会再等一次降息就会行动。 其它市场行情 相比之下，安省卑诗省以外的市场，当下行情对买家来说不太乐观。如亚省7月房源增长10.3%，但房价也涨了8.25%。其中，卡尔加里房源比历史同期正常房源预期暴跌33%，但新增房源共计4,158套，是该市近两年来首次超过4,000套。 埃德蒙顿上月房源增长13.2%，房屋总体销量同比增长27.1%。报告指出，房屋销量上升，表明更多买家见市场出现有利时机，开始纷纷行动起来。 与亚省比，萨省和曼省房源相对较少，分别比去年同期增长2.1%和下降1.5%。

美国正在引领一场竞争法的新纪元，各国政府从多年不作为转向对一些大企业的可疑经营手段进行诉讼。目前加拿大新的诉讼直指房地产佣金高昂，加拿大地产经纪佣金5%，而英国只有2%，这也是为什么加拿大人口大概只有英国的一半，但是地产经纪人数却是英国的3倍还多。 图源：51记者拍摄   今年8月初的一项标志性裁决中，美国联邦政府在一宗针对谷歌的案件中获胜。美国地方法院裁定，谷歌是垄断者，并利用其在互联网搜索中的主导地位维持其垄断地位。 大型科技公司所施加的经济力量可能是改革最明显的目标，但在美国和加拿大经济中，类似问题普遍存在。这是前几届政府放任企业合并所带来的后果。 美国房地产买卖也在经历类似的整顿。美国和加拿大的房地产交易费是全球最高的。去年10月，美国陪审团在一宗针对美国全国房地产经纪人协会（NAR）的集体诉讼案中裁定，行业内人为抬高房地产交易费用（通常约为6%）。该决定认为行业串谋抬高费用。今年3月，房地产经纪人达成协议，选择降低罚款并同意改变费用的确定方式，而非上诉。 该协议于8月中旬生效，但行业仍在对变革进行抗争。去年发表的学术研究显示，原本应该代表客户利益的经纪人经常引导客户避开给低佣金的交易。这些房屋的销售时间更长，因为买方经纪人往往会避开它们。 图源：5找房 美国和加拿大的房地产行业运作方式相似。卖房者支付给其经纪人的费用会分给买方经纪人。高额费用吸引了大量房地产经纪人。在美国，房地产经纪人数量达到160万。在加拿大，则超过16万。而在佣金不到2%的英国，经纪人不到5万名。事实上加拿大人口大概只有英国的一半。 让买卖双方不满的是，当房价飙升时，佣金比例却几乎没有变化。加拿大统计局数据显示，2022年房地产经纪人和代理（住宅和商业）的收入为24.3亿加元，行业的营业利润率为31.3%。而2012年，经纪人和代理的收入为11.8亿加元，行业营业利润率为25.3%。 这种费用推高了房价。房市中还有许多其他过高的成本——从名义上的开发费到急剧增加的税收——虽然经纪人确实为客户提供服务，但在过去十年中，经纪人薪酬翻了一番，而他们销售的房屋数量基本保持不变。这种情况非常不寻常。低费用的经纪人确实存在，但在MLS上查看典型的房源时，很少能看到列出卖方经纪人的费用。这应该是所有交易必须披露的信息。 经纪人费用并非固定，但在加拿大各地有标准费率。经纪人会说人们可以进行协商，但经纪人处理交易的经验丰富，而买方或卖方的交易机会较少，存在重大力量不平衡，更不必提涉及的情感或财务压力。在交易完成时，人们也往往不愿讨价还价。 图源：51记者拍摄 美国消费者联盟表示，“在任何谈判中，经纪人相对于消费者拥有极大的优势”。 在加拿大，关于房地产佣金的潜在集体诉讼已进入联邦法院。去年9月，一名法官允许该案件进入认证阶段。下一次听证会将在10月举行。 与此同时，今年春天，美国司法部重新启动了对全国房地产经纪人协会的反垄断调查，而该协会在3月达成了消费者诉讼的和解协议。就在上周，司法部起诉了一家与房东合作的软件公司RealPage。这是一种在加拿大也备受争议的产品。美国政府指控RealPage实施了一项“非法方案，以减少房东之间的公寓定价竞争”，损害了数百万美国租户的利益。 这个领域正在庆祝竞争法的新纪元。经济各领域的企业及其有时过于激进的行为，应该得到比以往几十年放任不管时期更多的审查，这也包括加拿大的房地产行业。

经过2023年和2024年的多次挂牌出售尝试，一套位于多伦多的房屋本月终于以惊人的170万加元亏损出售。屋主在2021年以670万的价格买入，2023年曾以699万挂牌出售，最终在上周被拍卖以500万售出。 图源：51找房   根据51找房数据显示，这套位于怡陶碧谷102 North Drive North的独立屋是一套五卧室、五浴室豪宅，于2021年2月首次以670万加元售出。据悉前房主是一位体育明星。 图源：51找房 根据其房源描述，这处豪宅拥有一个厨师级的美食厨房，配备专业电器、一个恒温酒窖以及带瀑布的盐水泳池。 图源：51找房 这座6600平方英尺的豪宅在2023年11月以699万加元挂牌出售，并于2024年2月再次以690万加元重新上市。 图源：51找房 这套房子在2024年5月和6月再次以620万加元重新挂牌出售。尽管在7月再次以相同价格投放市场，但最终以500万加元的价格售出——与三年前的价格相比，亏损高达170万加元。 社交媒体上有人爆料说：业主在遭遇“拍卖”后否认签署抵押文件和获得贷款，但是贷方声称，这座多伦多豪宅的业主在2022年以高达17%的利率获得了约50万元的抵押贷款，借款人已违约一年多。 今年夏天，大多伦多地区的其他多处房产也远低于原价售出，其中包括7月在奥克维尔出售的一栋联排别墅，损失达31.6万加元，以及6月在多伦多Silverthorn社区出售的一套三居室房屋，亏损20.75万加元。 根据多伦多地产局 (TRREB) 本月早些时候的一份报告，与去年同期相比，2024年7月GTA的房屋销售量有所增加。 尽管如此，买家仍然受益于GTA市场上更多的选择，这也意味着他们能够在平均售价上得到轻微的缓解。

根据建筑行业和土地开发协会（BILD）的报告，大多伦多新建住宅销售在7月份达到了历史最低点，与过去10年的平均水平相比下降了70%。其中公寓更是下跌了81%。 图源：51记者拍摄   根据BILD周三的报告，7月份的新建住宅销售量为654套，比去年同期下降了48%，比过去10年的平均水平低了70%。 BILD官方新建住宅市场数据来源Altus Group的研究经理Edward Jegg说，2024年7月大多伦多地区的新建住宅销售再次创下月度最低纪录，因为买家仍然不愿意入市。 由于销售不断减少，新建住宅的总库存在7月份有所增加。市场上现在有15个月的库存——即根据当前需求销售完这些库存所需的时间。 BILD高级副总裁、沟通和利益相关者关系负责人Justin Sherwood表示：库存的增加不是因为我们新增了更多单位，而是因为销售在减少。预售大幅下降导致了建筑工程暂停，这将导致未来的短缺。 Sherwood说，这正在积累未满足的需求，因为当利率下降时，人们会回到市场。新建住宅的复苏将需要更长的时间，这将造成供需不平衡。 许多新建项目可能要等到二手市场的库存减少后才会重新启动，而二手市场也因高利率导致买家减少而库存过剩。当住房供应有限时，消费者通常会关注预售项目。 所有类型新公寓在7月份共售出287套，比2023年7月下降了67%，比过去10年的平均水平低了81%。 7月份有367套单户住宅售出，比去年同期下降了1%，但比过去10年的平均水平低了42%。 图源：51记者拍摄 Sherwood说，单户住宅的表现稍微好一些。部分原因是二手市场上有大量的公寓库存。消费者的选择很多，这需要逐渐消化。 加拿大央行已经开始降低基准利率，今年夏季进行了两次连续降息，经济学家预测到年底还将再降两次。虽然这将有助于市场的部分活跃，但报告称，各级政府可能需要采取更多主动措施。 报告中，Sherwood表示：这些数据清晰地显示了政府需要紧急应对的问题。利率的变化无法解决持续存在的结构性问题，特别是在大多伦多地区。建筑成本由于过高的政府费用和税收而过高。如果政府不立即采取行动，新建活动将继续放缓，大多伦多地区的住房短缺将在未来几年达到前所未有的水平。

8月26日，据city news报道，到2025年，BC省的房东最多只能将租金提高3%。 这一比例比今年的 3.5% 有所下降。 省政府表示，允许的租金涨幅与通货膨胀挂钩，并遵循了最近租赁住房工作组的建议。 住房部长 Ravi Kahlon 表示：“我们知道租房者目前正处于困境之中，我们的租金上限可以保护租房者免受不公平的租金上涨，同时允许房东承担不断上涨的成本，以便出租房屋能够留在 BC 的住房市场中。” 省政府解释说，允许的租金上涨将于2025 年 1 月 1 日后生效。 允许的最高租金涨幅由省政府根据之前7月份BC省消费者价格指数的12个月平均百分比变化来确定。 但是，允许的租金上涨限制并不适用于商业租赁、租金与收入挂钩的非营利性住房租赁、合作住房和一些辅助生活设施。 房东涨租前，必须使用“租金上涨通知”表提前3个月通知租户，并且12个月只能上涨一次租金。  

卑诗大学（UBC）和大学保留地（简称UEL）上的近8,000套私人公寓和独立屋中，有一半并非由业主占用，且大多是投资者的第二或第三套房产，对此，UBC的教师们指，大学保留地的投资者和投机者比例过高，正在加剧住房危机。 据Postmedia报道，卑诗大学的教师对大学保留地欢迎投资者和投机者的政策表示不满，称其占比达到大温地区最高，已加剧住房危机。 UBC校园和UEL的业主闲置率是大温地区24%闲置率的两倍，而大温被评为全球最难以负担的房地产市场之一。 数百名UBC教职员工签署了一份请愿书，称UBC土地的「私有化」，特别是通过鼓励国内外投资者，正在加剧住房投机和难以负担的情况。 请愿书称：「令人沮丧的是，自20世纪90年代以来，在校园内建造的绝大多数新的市场价住宅，似乎都不是大学生、教职员工拥有和居住的。」 「这些新分契单位中大约有一半是投资者所拥有，这表明UBC是房价通膨的净贡献者，而最近的住房政策弊大于利。」 加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program)2022年的数据显示，与大温平均38%公寓未被业主占用相比，UBC和UEL公寓（评估价值中位数近100万元）该比例高达51%。 此外，投资者还拥有UEL数百套独立住宅中高达54%的份额，其中大部分是豪宅，其中一些价值更达到1,000万元甚至更多。 UEL上未被业主占用的独立式住宅数量，则是大温地区同类住宅15%非业主占用的3倍多。 UBC教职员工认为，UBC及其周边地区的非自住业主，正在抬高普通家庭、首次购屋者和其他需要自住者的房屋价格。 加拿大两个最大的非建制地区 UBC和UEL均为独立实体，这两个地区没有市长和议会，构成了加拿大最大的非建制地区之一。UBC土地的所有者租约通常为99年，UEL居民直接向卑诗省缴纳地税。 UBC希望在未来30年内再增加24,000人，到2050年，学生宿舍和社区人口总数将达到53,000人。 卑诗省长尹大卫(David Eby)本身就是UBC一套公寓的业主，该校校园及UEL也都在他的温哥华Point Grey选区内，他承诺将竭尽全力降低卑诗房价。 尽管UBC和UEL均由卑诗省负责，但教职员去年向UBC董事会发出了一封公开信。 他们指责这所大学30年来一直在利用UBC地产信托基金，来推销卑诗省赠送给它的数百英亩土地，从而「加剧了投机性的土地通货膨胀」。 他们称UBC和省府正在错过一个缓解大温房价的独特机会。 UBC发言人拉姆齐（Matthew Ramsey）本周表示，该大学制定了「雄心勃勃」的计划，为教职员工和其他校内工作人员提供各种福利。 拉姆齐说，已提供学生14,000张补贴宿舍床位，校园内大约7,000处私人房产中有三分之一是优先出租给UBC社区的，其中一些价格低于市场价格，一些教师也获得低利率按揭。 拉姆齐说，UBC地产信托基金筹集的大部分收入都用于「学术使命」。 这包括建造新建筑以及为学生、教职员工提供财务支援。他推测，这笔钱将来可能会用于延伸到UBC的SkyTrain。 截至发稿时未能联系到UEL发言人。

多伦多一个正在进行的建筑项目将很快刷新全加拿大最高建筑的记录。 它就是高达105层的 Pinnacle Developments 公司旗舰项目 “SkyTower”（天塔）。  这座巨大的公寓楼是 Pinnacle One Yonge 综合性开发项目中的一部分，该项目涵盖了住宅、办公、商业和公共空间， SkyTower 将以超过345米的惊人高度重新定义多伦多的天际线。 这是什么概念呢？CN塔的主要观景台刚好比它高几英寸，这意味着这座楼的上部将和多伦多标志性建筑的观景台一样醒目。 SkyTower 项目将取代“第一加拿大广场”，这栋自1975年以来一直以298米的高度保持着加拿大最高头衔的建筑。 除了在本地和全国的重要性之外，这座塔楼还将跻身世界上第十大全住宅建筑——目前比它高的住宅建筑位于迪拜、芝加哥和纽约等城市。 但这座惊人的破纪录建筑起初并不打算建得如此之高。 Pinnacle 的 SkyTower 在成为加拿大最高建筑的路途上有着一个强有力的竞争对手，就是 Mizrahi Developments 的 The One 项目。 SkyTower 在2023年底获得了增高至105层的批准，超过了 The One 项目增高至91层的批准。不过随后 Mizrahi 在2024年初被赶出了他自己的项目，几个月The One 被接管。 SkyTower 目前已经约有35层高，距离其建筑巅峰还有大约70层。 塔楼的建设速度在最近几个月有所加快，形成了从塔楼底座到较小的重复楼层之间逐渐收缩的复杂的独特楼层平面。 塔基以上的幕墙安装已经进展顺利，首次展示了将构成主要立面的反光幕墙玻璃，以及包围在阳台后方的内凹窗墙型幕墙。  两部分之间的过渡部分以从底座顶部延伸并连接到上部主要塔楼立面的弯曲肋条的形式展现出来。 用于帮助建造这座巨大新建筑的塔式起重机固定在塔楼西立面的外部，并随着建筑向上攀升而一段一段地延伸。 一旦完工，SkyTower 项目将为该社区增加近1000个新公寓单元，包括加拿大最高的住宅单元。  

加拿大房地产市场仍然疯狂，但本国大部分年轻一代仍然认为可以实现拥有住房目标，许多人表示他们不打算获家里经济资助。 Royal LePage 调查询2024 年下一代买家人口统计，访问了 2,280 名 18 至 38 岁的 Z 世代和千禧世代加拿大人（1986 年至 2006 年出生），以了解他们对买楼的看法。 调查结果显示，84%的受访者认为置业仍是一项值得的投资，51%受访者表示他们目前拥有主要住宅。 对于目前没有主要住所的人来说，高达 74% 的人表示拥有住房是他们一生中首要任务，其中54% 的人也认为买楼仍然是一个可以实现的目标。 该调查还访问受访者他们打算如何负担未来的住房费用。 目前没有房产的 45%受访者表示，他们正在勤奋储蓄，并相信自己在不久的将来有足够的积蓄来购房。 31%受访问表示，他们预计自己的职业生涯将使自己成为高收入者，并将提供足够的储蓄来购买首次购房。 然而，58% 的人对拥有住房感到不确定或怀疑，称这是因为他们收入不足以支撑每月费用，包括抵押贷款、保险、财产成本和维修。 此外，拥有一套住房似乎是大多数加拿大年轻人的长期目标，四分之一计划在未来购买房屋的受访者认为至少需要 10 年才能实现。 根据全国房地产市场 Zolo 的一份报告，向家人借钱已成为许多想要购买房产的“强制性”做法。 Zolo 对 2022 年购屋的购屋者进行了一项调查，24% 受访者会用伴侣家人的钱来支付首期。 然而，根据 Royal LePage 最近的调查，令人惊讶的是，47%想要购房的受访者表示，他们在购买房产时不会获得任何家庭经济援助。 十分之一的人表示，他们的家人会在他们购买房屋时赠送礼物，13%人表示，他们会收到礼物来支付其他费用，例如学费和生活费，以便将更多的钱投入家庭。

近日，加拿大媒体《Better dwelling》的报道显示，加拿大公寓价格距离最高点已经下跌10%，但如果这个趋势不变的话，10%只是开始不是结尾。 图自Better dwelling，2024年8月 8月21日，加拿大房地产协会（CREA）发布的数据显示，公寓基准价格在7月份下跌。 事实上，自加息以来，公寓价格下跌。加息停止了，公寓价格下跌。开始降息了，公寓价格短暂反弹，然后又开始下跌！ 两次降息后，独立屋市场卖家的信息至少变强了，联排的成交量和成交价都开始上移了。唯独公寓无论新旧都依然是死气沉沉。 甚至有机构披露数据称多伦多和温哥华这类最热的市场，40%的公寓掌握在投资者手里，所以公寓市场的金融属性明显强于居住属性。未来价格走势完全取决于两个字“心态”！ 《Better dwelling》也在文章中感到困惑，公寓在短暂休息后又恢复了低迷，因为降息未能带来许多人预期的买家激增。难道以投资者主导的细分市场要走出完全不同的趋势吗？ 租赁网站的数据显示，一套价值80万的2卧室公寓，买家现在首付35%买下来，包括还贷在内每个月的养房成本需要4000加元，而租一套售价80万的公寓，月租金从2500-3000不等。 因此，刚需买家如果不考虑投资的话，完全没兴趣去买公寓。而买公寓的基本都是第二套住宅，很多人都指望以房养房。 但如果养房养的那么累，而且租客和政府又不好对付，那么投资者的兴趣就会减退，公寓市场的疲软也算顺理成章。 从价格指数看，2024年7月加拿大公寓基准价格为52.65万元，环比下跌0.5%，同比下跌3.2%。比历史最高点跌了10%。 《Better dwelling》认为，这个跌幅是实质性下跌，而不是震荡，公寓市场正朝着不好的方向发展。从短期指标看，公寓价格连跌5个月，期间两次降息都没挽回颓势。 所以，比最高点下跌10%的数字，如果悲观预测，很可能只是开始。 最近有一个网红楼盘，推出了定金给12%利息的促销活动。打个比方说买家支付了10万加元定金，这个项目预计36个月交房，那么在这三年里，开发商愿意支付每年1.2万的利息给买家。 这就是现状，开发商都被市场逼到墙角，当新房价格扛不住的时候，列治文十年新的二手公寓尺价纷纷回到了800加元左右。如果新房继续坚持1200-1400加元的尺价，不知道谁会愿意买单。 所以，能买独立屋还是买独立屋，能买联排就尽量买联排，哪怕买贵了也早晚能解套，而公寓真的很难说了。

如果您想进入加拿大房地产市场，但又觉得无法攒下足够的首付，可能这种方法可以让您攒下足够的钱来购买您的第一套房子：租房投资。 房地产平台 Zoocasa 建议多伦多居民在加拿大城市进行“租房投资”，即在价格更便宜的城市购买房产并将其出租以赚取投资收益，同时在价格更昂贵但他们更喜欢居住的城市租房。 Zoocasa 计算了大多伦多地区平均收入者可以负担的最高抵押贷款金额，然后分析了加拿大各地公寓的平均价格。它比较了每个地区的平均租金和抵押贷款支付额，以确定多伦多人可以负担得起哪些地方的住房以及哪些地方的住房可能有利可图。 Zoocasa 写道：“几年后，通过从租户那里获得每月收入并在投资房产中积累资产，你就可以将其出售，并用所得收益作为在你理想城市买房的首付。” 那么，多伦多居民最适合投资的城市是哪里呢？草原省份是最受欢迎的地区。 据 Zoocasa 称，多伦多一名年平均收入（62,050 元）的购房者可以轻松负担高达 275,402 元的抵押贷款。 这意味着他们可以买得起埃德蒙顿、里贾纳、圣约翰、萨斯卡通、圣约翰、温尼伯和卡尔加里的公寓，这些城市的抵押贷款额均低于 275,000 元。 在这些城市中，埃德蒙顿和里贾纳是房价最便宜的两个城市，平均公寓价格分别为 163,452 元和 183,630 元。 该平台写道，埃德蒙顿提供了“最高的盈利潜力”，平均租金为 1,553 元，平均每月抵押贷款仅需 886 元。 卡尔加里是下一个最佳选择，平均租金为 1,954 元，平均每月抵押贷款支付额为 1,480 元。

法拉盛华人社区近日发生一起华人房东与房客的争执，两位涉案者都已经是年过古稀的老人，不过吵起架来，华人老大爷脾气也太暴躁了! 8月20日上午10时50分左右，警方称皇后区法拉盛Colden街43-23号发生一起刺伤案件。 一名71岁华人女房东在与房客发生争执后双方矛盾升级，房客用厨房切肉刀将其多处刺伤，警方迅速赶到现场，将受伤的女房东送往医院，并逮捕了涉案房客。 据109分局警员证实，女房东与房客当时发生冲突后，房客先是用木棍击打她，随后又直接走进房间，操起了桌上的切肉刀直接向女房东攻击，导致受害人的右手拇指和手部受伤。 所幸伤者的伤势并不严重。 目前，警方已逮捕了71岁的华人男房客张新生（Zhang, Xinsheng音译）。 据受害女房东的丈夫称，事发当天上午，他与妻子都在家中。女房东因房租问题与房客发生争执。争执的起因是该房客利用他妻子的名义领取政府每月发放的房屋补助。虽然房客的租金一直从政府补助中扣除，但仍欠缺200加元。 警方接到报警后迅速赶到现场，受伤的女房东由医护人员用担架车推出大楼，手部已被包扎。同时，警方对涉案房客进行了逮捕。嫌犯被捕时，身穿蓝色上衣、深灰色短裤和红色拖鞋。 受害女房东的丈夫表示，要曝光这个房客的行为，防止类似事件再次发生。 目前，警方正在对案件进行进一步调查。

高贵林市一个分区的60多个地块土地所有权上附加了密度限制契约，导致现在邻居之间相互对立。有些人希望取消几十年来的限制，以便进行多单位开发，但其它人则希望保留该社区单户建筑的特色。 大温哥华区此类早期的契约，对增加住宅区密度、努力解决卑诗省住房短缺危机是一大挑战。 地产经纪兼开发商莱德勒(Bill Laidler)表示，已有60多年历史的土地契约，限制只能供单一住宅使用的条款，对社区创造更多住房解决方案形成阻碍。 据Postmedia报道，此类契约的数量尚不清楚，但一些行业观察人士表示，可能有数千个。 省政府早前已通过一项立法，要求各市镇修改其土地分区附例，以允许在单户住宅地块上进行多单位开发。省政府表示，其立法不会推翻此类陈年史契约，并敦促陷入这一困境的房主向他们的律师咨询。 在高贵林的Chineside社区，该类契约订立于20世纪50至60年代，涵盖Thermal Drive上的59个地块和Como Lake Avenue上的9个地块。它们由开发商Harbour Chines Ltd.进行注册，但该公司已于1976年解散，不再拥有任何地块。     除此之外，限制性契约规定，在面积小于10,000平方呎的土地上最多只能建造一栋单户住宅，或在面积大于10,000平方呎的土地上，最多只能建造一栋两户住宅。 一些房主认为最近的省级立法将使这些契约变得过时，并敦促省府能处理他们认为的漏洞。 「我感到沮丧、恼怒和愤怒。」潘多夫 (Walter Pandolfo) 说。 他认为，由于没有找到处理这些契约的方法，「省政府正在阻碍省民的进步，其中包括我想用我的财产做的事情。」 作为土地整合交易的一部分，莱德勒已同意在2020年购买他们的房产。 莱德勒说：「该地点将允许新家庭居住在高贵林的(这个)社区，位于蒙迪公园对面，且在主要巴士路线上，步行即可到达所有三级学校。」 但18个月后，他取消了该项交易，部分原因是规划过程被推迟，但也因为该契约限制每个地块只能出售一处住宅。 他认为某些社区保留其单户特色是有价值的，但这(社区)不是其中之一。 「它位于市中心的一条主要街道上，对面是高贵林最大的公园，距离杂货店只有几分钟的路程，位于三级学校之间。」 至少一名业主已向法院提起诉讼，寻求取消限制性契约。该名业主在1970年代将两块土地合并为一处，但希望将它们重新分成两块土地，并在每块土地上建造一栋单户住宅。 根据法庭文件，一位据说在该地区居住时间最长、反对取消契约的邻居采取了以下立场：「这个社区很安静，有充足的绿地、景观和弯曲的街道。这个特质自从我35年前搬入社区以来，并没有任何实质的改变。他认为(契约)可以保护社区的特色，使其免受开发商或政客寻求未来变化的影响。 2023年11月，卑诗省的一位最高法院法官拒绝取消所有地产的契约。但法官确实同意取消契约中两项条款，让房主可将地块进行拆分。 有多种契约可能会限制一个地块上的房屋数量，其中一些位于白石地区，有海景的地块业主已同意写下高度限制。高贵林的Chineside社区契约还包括每块地最多只能养两只狗的条款。有些规定则需要获得已不存在的原始建筑商或土​​地所有者的许可。 在安省，《土地所有权法》规定，没有明确到期日的契约应在注册之日起40年后取消。但在卑诗省，限制性契约不会自动失效。 「为甚么这里不是这样？其实没有甚么特别的原因。」退休房地产律师、卑诗省公证人公会(Society of Notaries Public of British Columbia)前总法律顾问亚瑟(Ron Usher)说。 「各省之间在产权法问题上存在许多差异。不过，由卑诗省政治人物和田土登记办公室(Land Title Office)共同商议会是好主意。 与此同时，业主潘道夫渴望出售自己的房屋作为土地开发的一部分，现在正在寻找该区的其它业主与他一起向法院请愿，要求取消土地所有权上的契约。 他说：「如果你想让人们留在社区，改变就必须迅速发生。」 (图：Valley Group、Zolo)  

一位多伦多的女子聘请了一家屋顶公司来检查她的排水沟，得知维修屋顶费用超过57,000元，她说她不敢相信她的屋顶状况如此糟糕。经过媒体介入后这家屋顶公司称费用收错了，不小心多算了4万。 图源：CTV   屋主Maria说，我已经感到不堪重负，因为这是一大笔钱。 Maria在屋顶工人在她家施工时联系了CTV，因为她担心她被收取过高的屋顶维修费用。 起初，给她的报价是17,500元，然后她被要求预付28,000元，最后她被告知总费用是57,500元。 当CTV出现在她家时，有工人在她家的屋顶上，但他们说不会说英语。 此时维修只覆盖了Maria的双层房屋屋顶的一半。 图源：CTV 根据Maria的说法，当她去银行提取资金时，他们对她为支付维修费用而进行的大额提款表示关注。 Maria说，银行出纳员甚至质疑支票是开给个人而不是实际的公司 。 Maria与Citywide Roofing and Chimneys签订了合同，合同显示，该公司位于多伦多市中心Bay Street 20号11楼。 当CT在Maria家时，一位自称是屋顶公司John Crow的人打电话给Maria，说关于屋顶工作的高报价是一个错误，他不小心多收了她大约40,000元。 Crow告诉CTV，我向她解释这是一个误会，我给了她一份新的合同，她将收回一部分钱。 Crow说他将把屋顶工作费用减少近38,000元，并从她已经预付的28,000元中退还9,000元给Maria。屋顶维修的总费用是19,000元。 Maria仍然对她的屋顶有担忧，但对费用减少感到宽慰。 Citywide Roofing and Chimneys称将在8月19日星期一退还9,000元给Maria，但没有退还。然后又称将在星期二退还，但仍然没有退还。 Maria说该公司现在承诺将在这个星期五退还9,000元。 Maria说她需要那笔钱，并计划在将来选择承包商时更加小心。

爱尔兰科克镇一名祖母级妇人早前在花园里打理植物时被蚊虫叮咬，讵料最终因此而要被迫双腿截肢。 涉事妇人是69岁的罗利 (Josie Rowley)，她现已是儿孙满堂。她遇到的不幸事故始于去年9月，当时她在花园里打理植物，突然有相信是蚊子的昆虫咬了她的左腿一下。到晚上，她在准备睡觉时注意到腿上有两个红色痕迹，但做梦也没有想到蚊虫叮咬的伤口，过几天后竟变成了「可怕的」溃疡。 罗利称叮咬她的昆虫可能是蚊子，但也不太肯定。网图 爱尔兰一个花园。网图   罗利称叮咬她的昆虫可能是蚊子，但也不太肯定。路透社[示意图] 爱尔兰一个花园。网图 罗利称叮咬她的昆虫可能是蚊子，但也不太肯定。路透社[示意图] 经过两个疗程的抗生素治疗无效后，她被紧急送入医院，在那里医护人员给她使用了压缩绷带，并尝试了三轮水蛭疗法来应对感染。 然而，压缩绷带减慢了她的血液循环，导致她的脚趾变黑。最终，医生被迫将她的双腿截肢。 罗利女士近日接受媒体访问时称，对于像昆虫叮咬这样的小事，却造成了如此大的损害，令她感到非常震惊。 「我很震惊，因为这肯定不是仅由几处昆虫叮咬造成的。这太疯狂了，我已经做园艺很多年了。」 「这种情况确实令人难以置信。这些年来我被虫咬过很多次，而且曾住在国外，那里的昆虫更严重。」 「我只是需要调整一下。现在有很多事情我原本认为可以做，但已经做不到了。」

温哥华一处尚未建成的房屋已第 8 次挂牌，自首次挂牌以来，其价格已多次变动。 Daily Hive 报道，温哥华 Point Grey Road 2711 号住宅目前挂牌价为 1490 万元，低于政府估价 1599.3 万元。 特别的是，这个地址上目前仍是一个老屋院，潜在买家可以兴建一栋豪宅，您看到的房屋照片是渲染设计图，卖主承诺未来的主人可将他们的客制化装潢要求添加到最终设计中。     自 2018 年以来，该房屋已挂牌 8 次，最后一次成交出售是在 2020 年，售价为 1350 万元。这是卑诗省排行第 230 位最有价值的房产，主要是目前的土地估价就高达 1514.8 万元。 2022 年 5 月和 2022 年 9 月此房产曾挂牌出售，价格为 1780 万元。但乏人问津后，卖主降低售价，2022 年 11 月以 1575 万元上市。 仍未卖出后取消挂牌，直至 2023 年 4 月再度以 1575 万价格重新挂牌。     如今随着房地产市场的活动力转温，卖主再度求售，此番挂牌价为 1490 万元。 挂牌讯息称：「这是一处世界级房产，拥有世界级住宅的规划和许可。」 目前的设计图是要求在 7,229 平方英尺的土地上建造一座 4,400 平方英尺的豪宅，完工后将享有北岸山脉和英吉利湾 180° 的景观。     设计图内还包括一个 4 车位车库、汽车电梯和转盘；还会建造一个带热水浴缸的屋顶平台、一个 28 英尺的游泳池，所有楼层和卧室都可以欣赏无敌美景。

一份新报告称，6 月至 7 月期间，温哥华平均房价所需的最低收入略有下降。虽然这听起来像是个好消息，但这个数字仍然相当高，远远超过大多数家庭的收入。 根据 Ratehub.ca 的数据，您需要年赚 226,680 元，才能买得起价值 1,197,700 元的房屋，这是该公司列出的截至 2024 年 7 月的房屋平均价格。 这比一个月前减少了 5,020 元，当时需要赚 231,700 元才能负担得起价格约为 1,207,100 元的房屋。 Ratehub.ca 表示，这是所需的最低年收入，还提供抵押贷款和压力测试利率。 从数据中可以明显看出，下降背后的一个因素是房价略有下降。Ratehub.ca表示，降息也「有效降低了借贷成本」。 Ratehub.ca 表示：「根据 7 月的数据，平均 5 年期固定抵押贷款利率从 6 月的 5.47% 下降至 5.29%，抵押贷款压力测试实物下降至 7.29%。因此在加拿大最昂贵的住房市场，获得抵押贷款资格所需的收入下降了 5,000 多元。」 虽然 Ratehub.ca 表示，对于加拿大最昂贵的城市来说，「春季和夏季市场表现缓慢」，但它补充说，加拿大央行预计明年将隔夜贷款利率下调至 3% 至 2.5% 的范围。 据加拿大房地产协会（CREA）称表示，这将引领市场走向更「活跃」。 CREA 主席梅贝 (James Mabey) 表示：「目前，许多市场为买家提供了比近年来更健康的选择，但缓慢且轻松的购房体验的日子可能已经屈指可数了。」 7 月份，卑诗省房地产协会 (BCREA) 表示，该省的房屋销售量比去年同期下降了 19%。报告解释说，房屋销售降幅最大的是菲沙河谷，6 月房屋销售量年减 32%，销售总量为 1,255 套。 大温哥华地区的销售量也大幅下降，共成交 2,418 笔，比去年同期减少 18.5%。 BCREA 表示，尽管全省房屋转手数量有所下降，但价格仍上涨，尽管涨幅不大。「2024 年6 月，卑诗省的 MLS 住宅平均价格上涨 1%，达到998,159 元，而 2023 年 6 月的平均价格为 988,632 元。总销售额为 71 亿元，比上年同期下降18% 。」

8月20日，据《温哥华太阳报》报道，最新数据显示，温哥华地区开工新房数量有所下降，证实了许多行业观察家的担忧。 在各地政府一致希望大幅增加住房供应之际，高利率、建筑成本上升和许可延迟等一系列因素使得私营部门的建设变得更加困难。 即使如一些预测的那样，未来几年开发商活动会出现反弹，但一些观察人士担心这不足以有效解决温哥华和加拿大其他城市面临的住房短缺问题。 根据加拿大抵押贷款和住房公司上周公布的数据，2024年7月大温哥华地区新屋开工数量与去年同期相比下降了15% 。与此同时，加拿大其他人口超过 10,000 人的中心地区的新屋开工数量增长了 8% 。 加拿大会议委员会上周发布的另一份新报告预测今年和明年住房开工量将进一步下降：尽管大温哥华地区去年住房开工量达到创纪录的 33,200 套，但这一速度已经放缓，委员会报告称，预计 2024 年住房开工量将达到 28,800 套，“未来几年”每年住房开工量将达到 26,000 套左右。 安大略省经济学家、国家智库智慧繁荣研究所高级主管迈克·莫法特表示，这种放缓“既令人担忧，也在意料之中”。 “这在某种程度上证实了我们担心的事情，”莫法特说。“挑战在于我们的人口仍在大幅增长，尽管在这种情况下我们无法建造很多房屋，但基于人口统计学的需求并没有消失。费率略有下降会有所帮助，但情况似乎不会很快好转。” CMHC上周发布的报告称，虽然温哥华今年新屋开工量有所下降，但“值得注意的是，2023 年是该地区新房建设创纪录的一年”。 莫法特表示，虽然 2023 年确实是温哥华和其他一些加拿大城市住宅建设的重要一年，但仍未达到 CMHC 所说的解决该国住房短缺所需的速度。 2022 年，加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 估计，到 2030 年，加拿大将需要580 万套住房才能恢复住房市场的可负担性，这意味着如果建设速度保持正常，预计的 230 万套住房将额外需要 350 万套。 包括莫法特在内的专家预测，未来几年住房开工量可能反弹，尤其是在利率再次下降的情况下。 即便如此，“我们基本上还是在原地踏步，”莫法特说。“如果幸运的话，2026 年的情况看起来会像2023 年一样，但当我们试图将新屋开工量翻一番时，这也不算太好。” 温哥华建筑商世纪集团 (Century Group) 的开发副总裁鲍勃·兰斯福德 (Bob Ransford) 表示，他“还远没有陷入恐慌”，他预计，一旦利率稳定下来，开发步伐将再次加快。 “我已经在经济界混了很长时间，之前也经历过经济衰退，也看到过我们走出的更严重的衰退，”兰斯福德说，“这次经济停滞主要是由利率变动引起的。” 温哥华麦克唐纳商业地产服务公司董事总经理托尼·莱特文丘克 (Tony Letvinchuk) 表示，在他四十年的房地产行业从业经历中，他从未记得过“三级政府如此同步地提出增加住房的既定目标”。 但即使市场条件发生变化、政府政策取得预期效果、开发商兴趣激增，仍存在另一个挑战：劳动力。 不列颠哥伦比亚省建筑协会长期以来一直对劳动力短缺发出警告，今年早些时候估计，到 2033 年，不列颠哥伦比亚省将有 6,600 个建筑岗位空缺。 “我们从根本上要解决问题，需要找到合格的工人，”莱特文丘克说。

卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官驳回了省住宅租赁部门的一项裁决，并命令其重新考虑未付租金超过13,300元的租户是否应被驱逐。 CTV报道，涉案租户桑切斯(Andro Sanchez)承认，他从支付给房东鲍先生(Yan Hong Bao，译音)的租金中扣除了这笔款项，但就告诉卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)和法院，他这样做是因为他支付了「长期协议」的某些费用——例如地税——并从他的租金中扣除。 卑诗最高法院法官贝克（Wendy Baker）在周三（14日）发布的一项裁决中指出，支持驱逐的RTB仲裁员没有充分考虑、甚至根本没有考虑所谓的预扣安排，是否能证明桑切斯未付租金是合理的。 桑切斯告诉法庭，他分别于2023年12月、2024年1月和2月扣留了租金，作为他在该物业建造地下室套房的装修工程补偿款。 据称，居住在中国的房东表示希望能增加他从该房产中赚取的收入。租户表示，他提出了建造一套地下室套房，可用于出租产生额外收入。 裁决书写道：「桑切斯先生说他准备了一份预算，房东同意他做这项工作，费用从他的租金中扣除。」 今年3月，鲍聘请了当地一家管理公司，以未付租金为由提前10天向桑切斯发出终止租约的通知。 桑切斯向RTB提出质疑申诉，但RTB在4月发布了维持驱逐的决定。 鲍也向RTB提出了申诉，要求桑切斯赔偿未付租金，但当仲裁员将赔偿作为驱逐决定的一部分时，他撤回了申诉。 桑切斯认为RTB的裁决明显不合理，而且存在程序上的不公平，请求法院对此案进行司法覆核。 RTB仲裁被指程序上对租客不公平 贝克司法覆核中做出了对桑切斯有利的裁决。 法官指出，RTB仲裁员的裁决「非常简短」，虽然承认桑切斯的论点，亦即他有「长期协议」，允许其扣留租金以支付商定的费用，但并未确定所谓的协议是否有效。 贝克表示，摆在仲裁者面前的「首要问题」是，证据是否支持双方达成协议，允许桑切斯从租金中扣除改造费用。 裁决书中写道：「在阅读了整个决定后，我看不出任何合理或站得住脚的分析路线可以解决这一根本问题。」 贝克还指出，桑切斯在对房东RTB投诉的回覆中包含了鲍的一封电子邮件，「似乎支持了他的立场」。正如法院判决中所转载的，电子邮件的相关内容指：「地下室的费用已从租金中扣除。」 桑切斯试图在RTB听证会上引用该证据或其它证据，但在听证会一小时的时限截止之前，他无法达成设想。 RTB仲裁员向他保证，他将有机会在第二次听证会上专门就未付租金问题提出证据，但当房东撤回该投诉时，桑切斯也失去了这个机会。 贝克的裁决表明，RTB仲裁员需要在驳回桑切斯就终止租约提出质疑的同时，对金钱做出裁决。而法官认为仲裁员未能阐明这一事实。 「听证会在程序上对桑切斯先生不公平。」 法官下令撤销RTB裁决，并将案件发回该机构重审。 裁决没有具体说明出租物业位于卑诗省什么地方。 图：省府提供  

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的数据显示，尽管住宅建设仍受到利率上升的影响，但随着多户型（multi-unit）为主的城市住宅破土动工量增加，加拿大7月份新屋开工量意外飙升16%。 路透社报道，CMHC周五（16日）表示，7月份的新屋开工量为279,509套，高于6月份的241,643套，6月较去年同期下降了9%。 与此同时，7月还创下了今年迄今为止最高的按年增幅，1月至2月期间记录的14%增幅是此前最高的。 数据显示，7月的成长主要是由于多户型建筑的开工量拉动，当月开工量年增17%，达到261,134套。就城市中心的多户型开工量而言（人口至少为10,000人的城市），开工量激增21%，达到217,306套，城市独立屋开工量仅成长2%，至43,828套。 在对周五数据的分析中，Desjardins Economist经济学家诺曼(Kari Norman)称，本月记录的多户型开工数量「强于预期」。 诺曼指出，上个月破土动工的许多项目都是在最近的货币紧缩周期之前获得融资的，「这有助于保持新屋开工率的高涨」。他补充，随着利率的「逐步放松」，加上政府努力推动租赁房屋建设，应该会在短期内为新房开工提供一些支持。 然而她也警告，「这种乐观情绪会因建筑劳动力短缺、建筑材料成本上涨和房屋建筑商情绪疲弱等挑战而受到影响。」 本周稍早时，根据加拿大破产监督办公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada）的数据，破产房地产公司和专案的数量在过去一年迅速攀升，目前预计将超过全球金融危机的水平。 今年1月至5月，全国每月平均有20宗房地产、租赁项目破产案。 以此速度，加拿大今年将有约240家房地产企业破产，将比2023年增加57%，比2009年增加13%，当时有大量企业因金融危机和全球经济衰退陷入困境。 今年迄今为止，房地产行业在加拿大破产案的占比高达55%，而去年这一比例为30%，2022年为33%。 那些规模较小或财力不足以承受自2022年以来利息成本飙升的开发商，承受着更大的濒临破产压力。 回到周五的数据，CMHC报告称，今年迄今为止，主要城市中心已录得132,823套新​​房开工，这一数字比2023年同期增长了7.5%。 该机构表示，从今年以来的数据来看，多伦多的开工率比2023年下降了9.5%，而温哥华的开工率自2023年创下「新屋建设创纪录的一年」后下降了18%，满地可的开工量则增长了47%，「表明已从2023年新房建设历史最低水平有所复苏。」 图：路透社  

根据Re/Max Canada的一份最新报告显示，在2024年上半年，经验丰富的买家和投资者在加拿大最昂贵的市场购买独立屋，包括大多伦多地区(GTA)、大温哥华地区(GVA)和菲莎河谷地区（Fraser Valley)，而首次购房者则因负担能力问题而被边缘化。 Re/Max总裁Christopher Alexander在8月15日的报告中表示：“虽然负担能力仍然是首次购房者的最大障碍，但更多有经验的买家和投资者正在利用房价下跌的机会；他指出，这些买家赶在加拿大央行结束量化紧缩之前采取行动，为市场全面反弹时的潜在收益做好准备。” Re/Max Hot Pocket Communities报告调查了GTA、GVA和菲沙河谷在内的83个市场，结果显示，在2024年上半年，这些市场中近40%的独立屋价值有所增长。此外，30%的市场报告销售数量有所增长。这种活动在大多伦多的416区尤为强劲，其中超过34%的社区拥有稳定或增长的独立房屋购买活动，超过了905地区、大温哥华地区和菲沙河谷地区。 多伦多市中心和中城地区仍然是独立式住宅的热点地区。Dufferin Grove、Little Portugal、Trinity-Bellwoods和Forest Hill South等社区的房屋购买活动显著增加。Alexander强调了这些地区的吸引力，他说:“充满活力的市中心/中城社区仍然是多伦多买家的常年最爱，买家们争相在令人垂涎的蓝筹社区（blue-chip neighbourhoods）购买独立房产。” 相比之下，大温哥华和菲沙河谷地区的房地产市场正努力应对有限的库存，这支持了价格上涨。报告显示，菲沙河谷居于领先地位，83.3%的社区独立屋平均价格有所上涨。这一趋势在大温哥华地区也很明显，有 70.6% 的社区房价中位数有所上涨。涨幅显著的地区包括斯阔米什（Squamish)上涨 14.2%，达到 157 万元）、本拿比（上涨 10.8%，达到 216 万元）和高贵林港（上涨 8.6%，达到 147 万元）。 由于房屋量短缺，东温哥华独立屋的中位数价格升至197.5万元，自去年以来上涨了4.6%。报告称，温哥华西区独立屋中位数上涨 1.6%，达到356万元。 尽管经济承受能力仍面临挑战，但一些首次换房的买家还是在这些市场中找到了机会。Alexander称：“在如今的市场上，许多买家都是首次购买二手房，从半独立式住宅、联排别墅或公寓搬到独立式住宅。”这些买家受益于相对稳定的入门级价格，这使得向独立屋过渡的负担比前几年减轻了。 随着市场显示出复苏迹象，观望的买家预计将逐渐重新进入市场。然而，挑战依然存在。Alexander指出：“一些首次购房者面临着相当大的挑战，可能会削弱入门级的势头。”政府的干预，比如延长二手房购买者的摊销期，可能会带来一些缓解，但安大略省和BC省的高房价可能会限制其影响。 虽然整体购房活动有所放缓，但市场正开始趋于稳定。例如，在GTA, 7月份的销量与2023年同期相比增长了3.3%——在2024年上半年销量同比下降4%之后，这一差距在一定程度上缩小了。 RE/MAX 的数据显示，大温哥华地区的豪华房地产（价格大多超过 500 万元）在 2024 年的活动有所下降，许多卖家撤回了夏季的挂牌房源。 报告指出：高端市场的活动很少，大温哥华地区有 125 套成交额超过500万加元，比去年同期下降了17%以上。 Alexander强调，“潮流开始转变”，但经济的不确定性，如美国经济衰退的可能性，仍可能影响市场。在应对潜在的不利因素时，买家可能会保持谨慎，密切关注两国的经济发展。 CREA：7月份房屋销量下降0.7% 加拿大房地产协会(CREA)最新数据显示，7月份加拿大房地产市场较一个月前略显疲软，销售额较6月下降0.7%。 据Global News报道，加拿大央行开始降息并没有为本国房地产市场带来任何助燃剂，经季节性调整后，7月最新数据显示，房屋销售额较6月下降0.7%，但较上年同期成长4.8%，而新挂牌量则较上季增加0.9%。 CREA新闻稿指出：“加拿大央行自2020年以来首次降息后，虽然6月出现了恢复势头的早期迹象，但加拿大房地产市场活动在7月份暂停了。” CREA的数据显示，在加拿大MLS系统上挂牌的的房屋总数较去年同期增长22.7%，但仍比7月份的历史平均水平低10%。 尽管挂牌房屋数量比去年有所增加，但全国平均房价仅比去年下降了0.2%，至667,317元。 CREA高级经济学家Shaun Cathcart告诉Global News，7月份的情况好坏参半，有的上涨，有的下跌，具体取决于当地市场的情况，央行最新的降息并没能及时推动像6月份出现的房屋销售增长。 他进一步表示，该协会预计房地产活动将在秋季上升，因为潜在购房者将等待加拿大央行进一步降息。 RBC经济学家Rachel Battaglia表示，加拿大的房屋转售 “仍然低于大流行前的活动率，尽管我们在 6 月份看到了明显的回升。” 虽然较昂贵市场的买家仍表现出犹豫不决的迹象，但Battaglia指出，一些较小的市场正在复苏，包括安大略省的渥太华、Kitchener-Waterloo and Cambridge，以及BC省的维多利亚市。 她补充说，房屋转售的强劲势头主要来自大草原市场，包括卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通和里贾纳。 Battaglia 表示：“我们认为，这将继续是一个缓慢的复苏过程。随着利率继续下调，将有更多买家进入市场。RBC预测，今年年底前利率将再下调 50 个基点，2025 年将下调 100 个基点。” 根据 CanDeal DNA 跟踪的远期利率，市场普遍预计加拿大最优惠利率将在不到三周内（9 月 4 日）下降。在此之前，浮动利率不会快速下降，主要的固定利率可能会保持在当前数字的 10 到 20 个基点之间。同时，美联储（Federal Reserve）将于9月18日发布利率公告。

地产经纪称，卑诗省威斯勒(Whistler)最新放盘的一幢豪宅，是加拿大山区度假胜地最昂贵的住宅房源。 该豪宅位于斯通布里奇路(Stonebridge Pl.) 5476号，占地4.32英亩，建于2014年，去年曾翻新。建坪8,244平方呎的木屋拥有6间卧室、7间浴室和一间独立客房，放售价为2550万元。 威斯勒房地产公司(Whistler Real Estate Company)的地产经纪瑞安(John Ryan)在一份有关该房产的新闻稿中表示：「最壮观的住宅和最高售价总是令人难以置信。Stonebridge 拥有威斯勒山谷最大面积、隐私以及与大自然为后院的连通性。」 该豪宅还设有家庭剧院、桑拿浴室、热水浴池和酒窖。 该住宅位于斯通布里奇高级社区，去年夏天，附近的一幢豪宅以3200万元的价格售出，打破了威斯勒的房地产价格纪录。 新闻稿解释说，由于威斯勒不受联邦外国买家禁令、省级投机和空置税以及短期租赁限制的限制，因此这个度假胜地在豪华房地产市场上越来越受到国际买家的欢迎。 但瑞安表示，吸引这些买家来到威斯勒的很大一部分原因是那里强烈的社区意识。 「他们购买的是一种生活方式，他们正在购买我们每天的日常生活型态。年轻人想去威斯勒，儿孙们都想到威斯勒。多代家庭想住在威斯勒——这是威斯勒的秘密武器。」 根据放盘资料，该豪宅2023年的物业税为56,772元。 (图：John Ryan/Whistler Real Estate Company)

8月17日起，美国房地产经纪即将迎来一个新的时代。而代价或许是百万地产经纪集体转行。 简单来说，由于一场公益诉讼，导致美国法庭宣判全美地产经纪佣金制度等地产行业的“惯例”违法，从2024年8月17日开始，多项行业传统制度被司法判决彻底掀翻。 由于加拿大地产经纪制度几乎与美国一模一样，当美国开始天翻地覆的改革后，加拿大又怎能不跟？ 最可怕的是，同类公益诉讼正在加拿大进行中，一旦加拿大法庭参考美国判例做出对地产经纪不利的判决，加拿大地产经纪圈将在未来步美国同行的后尘。 而最直接也是最严重的后果是地产经纪佣金有可能从目前平均4.3%的水平降到1%左右。 根据美国媒体的报道，8月17日后主要有三大改变。 1、过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。而8月17日后，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。 2、所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。 3、卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。 具体来说，从8月17日开始，除非买家与房地产经纪人签订了代理协议，否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人，带您参观任何房屋等。 买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同，表示您将聘请他们购买房屋，并同意双方的角色、义务和责任。 另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包。 现行模式下，卖家必须支付4%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱，以致于变相把费用加进房价中。 17日后，强制的佣金制度被取消，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但外界普遍认为，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。 此外，还有一条新政将打破多项美国房市长期垄断惯例。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（multiple listing services，简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。 报道称，美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。 据TD 估计，新规一旦实施，美国房地产佣金至少25%至50%，下不封底。 尽管新规不会让地产经纪行业消失，但也意味着地产经纪全行业的收入锐减，而蛋糕变小意味着美国将有百万左右地产经纪退出市场。 优秀的活着，平凡的离去。这就是未来美国地产经纪的命运写照。 同样的故事早晚在加拿大上演，同行们要做好准备了。 也有人表示，佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要有更多的先期付款。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，而对卖家也不一定是好事，因为潜在的买家减少了。 而地产经纪公司eXp Realty说的很直接，这是整体产业的大型社会实验，公司的经纪人已经做好迎接一片混乱的准备。 2024年3月，根据《金融邮报》报道，加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战，行业被指操纵价格，诉讼范围则从最初的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区！ 根据联邦法院文件，新的集体索赔声称，全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动，导致住宅地产佣金不合理增长。加拿大房地产协会（CREA）和各地的地方房地产委员，也协助促使了这些所谓的违规行为。 从美国的结果看，加拿大地产行业胜算很低了。