地产

西温哥华一位业主试图阻止邻居在他位于马蹄湾（Horseshoe Bay）海滨住宅的隔壁建造房屋，但遭到卑诗最高法院的法官驳回。 法庭文件显示，西温哥华区曾于二十多年前颁发一份许可证，把位于日落海滩（Sunset Beach）附近一块陡峭的海滨地块划分为两处房产。 2012年，该两处房产：8540 Citrus Wynd和邻近的8520 Citrus Wynd，进一步获得建造两幢类似住宅（由同一位建筑师设计）的许可。 其后几年里，8540 Citrus Wynd建成一幢豪宅，并卖给了业主布兰克（Philipp Blanke）。 2016年的上市列表描述，这幢「全新定制」的豪华5卧室和5.5间浴室，拥有5,800平方呎的海滨住宅，「拥有一览无余的全视野海景和山景」。 但当大卫·沃尔芬（David Wolfin）和黛博拉·沃尔芬（Deborah Wolfin）申请在邻近地块建造他们的梦想家园，寻求增加允许的建筑高度和层数，并减少前院退缩幅度的建筑许可时，却遭到他们的邻居反对。 据悉，布兰克曾要求他的邻居改变建筑计划，以尽量减少阴影对他房产的影响，但沃尔芬家族拒绝了。 布兰克最终将他们告上法庭，寻求撤销市政府颁发的开发许可证，并要求颁布临时禁令，以防止他的邻居在其房产上建造房屋。 布兰克并就许可证的颁发和修改，以及由谁颁发和修改等一些技术理由进行论证，称西温哥华区没有遵循适当的程序，也没有适当考虑对其房产的影响。 然而，卑诗最高法院法官汤玛斯（Michael G. Thomas）在一份书面裁决中表示，布兰克在购买房产时就已知道隔壁房产获颁开发许可证。 当许可证在2018年颁发之前，即已通知拟建住宅50公尺范围内的邻居，且没有任何土地所有者（包括布兰克住宅的前业主）出来反对。 汤玛斯表示，沃尔夫夫妇自2017年以来一直尝试建造他们的养老之所，建房之前，他们在咨询费、许可证和现场工作方面花费了超过90万元。 布兰克对邻居房子的主要担忧，是它可能会对「他的园艺兴趣和居家享受」有影响。 但法官称，虽然这些担忧都合理，但都未触及该地区的开发许可范围指南。 卑诗省房屋估价局(BC Assessment)列出的2023年房产估值显示，布兰克的物业超过650万元，而隔壁沃尔芬斯的土地值260万元。 图：Zolo Realty

      加国房屋挂牌太多 卖家只能出奇招   目前，加拿大许多房地产市场涌现大量的房源，让买家有资格挑选自己心仪的房屋，并迫使一些卖家发挥创意才能达成交易。   例如，多伦多的公寓供过于求，意味着一些卖家必须采取非正统的策略来吸引市场上为数不多的潜在买家。   根据《全球新闻》的报道，多伦多房地产经纪人达维尔·莫里森 (Davelle Morrison) 表示，她的一位客户最近采用了“反向报价”终于成功出售一套公寓。   正如莫里森指这位客户挂牌的单元有一些感兴趣的买家，但双方无法敲定价格。又过了三周，莫里森建议她的客户回到他们最早拒绝的买家那里，愿意接受当初更低的报价。   由于该房产在市场上停留的时间更长了，双方合作的意愿都更强了，最后双方都满意地达成了协议。   尽管市场上的房屋竞争仍然很激烈，引发了对一些抢手房产的竞购战，但地产经纪表示，公寓市场的情况“要困难得多”。她指在某些情况下，现在多伦多的公寓甚至都无人看房。   尽管莫里森认为“反向报价”无论如何都不常见，但她认为许多卖家必须跳出传统思维框框才能获得报价。   降息的延迟影响   加拿大房地产协会CREA本周表示，尽管卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通等地房市活动继续增加，但 5 月份全国房屋销售量环比下降。   即使大多数加拿大城市没有出现买家，但卖家肯定会出现。根据 CREA 的数据，本月初，加拿大各地约有 175,000 处活跃房产挂牌，同比增长 28.4%。   根据 Wowa.ca 的 Hanif Bayat 的分析，整个大多伦多地区约有 24,000 个单元待售，包括公寓和独立屋，创下 14 年来的新高。   Realosophy Realty 总裁约翰·帕萨利斯 (John Pasalis) 指，目前多伦多待售公寓单位的活跃数量已达到或接近历史新高。

如果住进这样的公寓，你会怎么办？在安省伦敦市，一栋出租公寓两年多前开业，目标是为有需要的人提供安全、负担得起的住房。 图源：Bryan Bicknell/CTV News London   现在，公寓122 Baseline Rd. W.的一些租户说，他们的大楼里犯罪和毒品事件泛滥。 租客Gerry Anderson说：“我在这里已经住19个月了，期间发生了一起谋杀案，大楼内外发生了多起刺伤事件，报警次数更是不计其数。我在这里见过很多次重复犯罪者假释执行小组（ROPE）。” 在进入这栋建筑时，Anderson指出了楼梯间里的尿液和粪便，墙上和门上的涂鸦，墙上的洞，垃圾室里的蟑螂，门上的锁坏了，很容易从破损的入口进入。在房子的一个角落里，有几十根废弃的针头。 他说道：“看看这一切，注射器，注射器，所有的标签。” Anderson说，今年四月，他在外面抽烟时被袭击并被刺中头部，他指着后脑勺刀刃穿过的地方的两个钉子。 他说，让他崩溃的是在上周日，他在垃圾房踩到了一根用过的针。 当他打开房间的门时，他看不见，因为他说有人一直住在那个小而难闻的地方，用胶带把光传感器封住了。 Anderson现在正在向物业管理方——London Middlesex Housing Corporation（LMHC）发出公开呼吁，要求他们保证这栋建筑的安全。 租户Gerry Anderson（图源：Bryan Bicknell/CTV News London） 他说：“开始清理你的建筑吧，毫不夸张地说，把那些人清理出去吧。” CTV新闻要求采访LMHC的一名代表，以回应这些担忧，但一名通讯发言人表示，没有人能回应。随后，LMHC发表了以下声明: “122 Baseline是一栋小型经济适用房，LMCH与社区合作伙伴一起为租户提供物业管理服务，后者为租户提供现场支持服务。 LMCH正在与我们的合作伙伴一起解决一些挑战，包括社区安全和建筑清洁。这个地点有保安巡逻，我们还根据需要增加了额外的清洁服务。LMCH持续监测，并与合作伙伴合作解决出现的问题。 我们继续致力于通过不断调整和改进来加强社区卫生，强调合作努力的重要性。 关于周末发生的事件，我们收到了一份关于这件事的投诉，我们正在跟进投诉流程。出于隐私原因，我们不能对涉及租户的事件发表评论。” 在CTV新闻访问大楼的部分时间里，一辆没有标志的警车和两名警察在后面的停车场。然后进入了街对面的一片树林里。 据Anderson说，自从本月早些时候为该大楼举行了一次市政厅会议以来，他们一直定期来122 Baseline Rd. W.巡逻。 当时会议是由议员Skylar Franke主持的。 她告诉CTV新闻，她自己也很担心大楼的安全问题，并且已经在着手解决租户提出的一些问题。 Franke说：“其中包括加强安全；另一种选择是驱逐造成问题，并使公寓内不安全的问题租户。然后，在一些发生问题的相邻物业之间建立围栏。” 至于Anderson，他说，如果不采取任何措施，他担心下一个受伤的人将是孩子。 “很多孩子住在这栋楼里，还有很多非常好的单亲妈妈，但少数人把这一切都搞砸了，对这些少数人根本没有任何措施。”他说道。

6月18日，据《温哥华太阳报》报道，房地产经纪人和房地产市场的其他人士称，即将施行的资本利得税新政正在刺激BC房地产的大量抛售。 古德曼商业公司 (Goodman Commercial Inc.) 负责人马克·古德曼 (Mark Goodman) 表示：“我们在 6 月 25 日之前完成了五笔交易。速度之快是前所未有的。”该公司专门从事多户型公寓、商业地产、开发用地和土地的销售。 在他完成的五宗交易中，有一笔交易是位于温哥华西区的公寓楼，有43个单元、10 层高，该公寓拥有全景海景和山景，挂牌价为 2200 万元。另一个是 Kits Point 海滨开发地块，可通往海滩，挂牌价为 1450 万元。 通常情况下，从房产签约到销售完成会有一段间隔时间，这样买家可以做尽职调查或获得融资。 古德曼说，与此相反，完成这些交易的速度 "大大加快"，买卖双方都从中受益。 在 2024 年联邦预算中宣布的新措施将意味着企业和个人将缴纳更高资本收益税。 资本收益是指购买资产（无论是公寓楼、公寓单元还是股票）所支付的费用与出售价格之间的差额。 目前，50% 的资本收益需要纳税。 6 月 25 日之后，公司和信托公司的资本利得税含税率将从 50% 提高到 66.7%，即从应纳税资本利得的二分之一提高到三分之二。 对于收益超过 25 万元的个人，税率将从 50% 提高到 66.7%。对于收益在 25 万元以下的个人，税率将保持不变，仍为 50%。 每笔交易都不尽相同，但为了赶上 6 月 25 日的最后期限，一些卖家在条件和定价上更加灵活，因为他们知道，通过减少资本利得税变化的风险，他们可以弥补差额。 据古德曼称，在这五笔交易中，有一笔是无条件成交的。 "卖家非常高兴能赶在（6 月 25 日）之前成交。” 古德曼说，律师们正在起草第五笔交易的成交文件，几天后就会签署。包括这次交易在内，他的公司今年总共完成了 10 笔交易，其中有 5 笔交易他认为是在 6 月 25 日之前完成的，主要是因为即将到来的税收变化。 这五处房产都是长期持有的房产，几十年来一直属于不同的家庭和业主。 劳林德-基南（Laurinder Keenan）看到了另一个趋势。近 20 年来，她一直经营着一家公司，定期对长期出租的投资性房产进行检查，以确保这些房产没有被用作毒品实验室或种植，并符合保险要求。 在这漫长的时间里，她稳定经营的房产数量一直在 400 到 600 之间。然而，在过去的四个月里，她失去的房产数量超过了正常水平，因为业主们都在出售房产，以规避 6 月 25 日资本利得税变化所带来的影响。 "下降了大约 20%。”基南说："这是有史以来最大的一次。” 她认为，其他为投资者提供服务（如物业管理）的小企业主也可能遇到类似的情况。 "如果你在 20 年前花 25 万元买了一套一居室的房子，那么它的价值会大幅上涨。” 这些业主并不是因为最近的短租规定而出售他们的公寓。她说："这些都是已经存在了很长时间的长期出租房。”

一名知名前童星，和他的商业伙伴在安大略省北部拥有大量房地产，由于未能支付购买和翻新数百处房产的债务，他们目前面临破产。 一名法院指定的监督员最近声称，这两名商业合伙人滥用了数千万。 图源： CTV Northern Ontario 这场破产之战涉及11家公司，名称为“Happy Gilmore Incorporated”和“The Pink Flamingo”的公司，它们正在努力偿还总计超过1.44亿元的数百笔贷款和投资。 这笔钱本来是用来购买、维护和翻新600多处房产的，其中大部分位于安大略省北部地区，但最近的法庭文件显示，这些公司的消费滥用导致了它们的财务危机。 这些企业家包括前YTV童星Robby Clark、伯灵顿的企业主Aruba Butt和Ryan Molony，以及汉密尔顿的房地产经纪人Dylan Suitor。 他们在1月份申请了债权人保护，将原因归咎于连续上涨的利率，但法院指定的监督机构RSV Restructuring表示，情况并非如此。上周，该机构报告称，这两家商业伙伴将数百万美元花在了贷款人不打算花的地方。 图源： CTV Northern Ontario 在1.44亿元的欠款中——其中超过170万元是欠北部当地市政当局的。报告指出，申请公司和其他公司之间有数百万元的“可疑转移”，以及向自己支付的巨额股息，所有这些都没有明确的解释。 该报告还列举了100多万元用于珠宝、乘坐私人飞机的奢侈旅行、豪华酒店和别墅、私人厨师、夜总会活动以及支付给社交媒体名人的款项。 图源： CTV Northern Ontario 其中大部分似乎都是在公司陷入最严重的财务困境时发生的，与此同时，这些公司还在社交媒体上发布了一些繁荣的场景。 报告将这种行为定性为“极度缺乏”商业知识，或“转移、滥用或挪用资金······不恰当地用于个人利益或奢侈消费······而没有给业务带来任何明显的好处”的证据。 它还表示，投资者一直都不知情。 这些合作公司的公关团队向CTV新闻发送了一份声明，对报告的调查结果提出质疑。并补充说，遗漏了与之相矛盾的关键证据。 声明称：“绝大多数被称为向委托人‘付款’的交易，实际上都是对标准业务费用的报销。” “关于奢侈消费过度的指控是不准确的。这些费用与公司务虚会和筹资活动有关。这些负责人致力于捍卫他们合法和适当的商业行为。” 图源： CTV Northern Ontario 在债权人保护下，这些公司将进行重组，包括逐步出售其资产以偿还贷款。 在此过程中，针对它们的任何诉讼都将暂停，直至程序完成。

据Toronto Sun报道，大多伦多杜兰区的居民希望他们的高额地税问题得到关注。目前超过2,000人已签署请愿书，希望安省政府和杜兰区议会改革他们的地税制度。 图源：Facebook 文章中指出，杜兰区的税率是大多伦多地区内最高的。 “我们，杜兰区的居民，对不断增长的物业税表达深切关注，这给业主和企业带来了不必要的经济负担”，这份发在change.org网站上的请愿书显示。 “我们地区的物业税达到了不可持续的水平，是多伦多、万锦或列治文山居民所缴税款的两倍！与物业税增长速度相关的问题是一个主要关切，这影响了我们的生活质量和社区的经济活力。” “我们敦促安省政府和杜兰区议会立即采取有效措施解决这一紧迫问题，并着手改革物业税制度，目标是减少税收，并在长期内持续维持杜兰区所要缴纳的物业税。” 图源：Toronto Sun 请愿书还涵盖了居民最关心的问题，其中还涵盖了人们面临的不可负担危机以及对社区的经济影响等方面。 请愿书上详细描述道，“杜兰区的物业税近年来大幅上涨，使每位居民都难以承担自己的住房，保护自己的投资或保住自己的企业，同时也使得租户难以承担，因为受影响的业主正在通过大幅提高租金来转嫁额外成本。” 信上内容还指出，杜兰区的物业税已上涨超过10％，没有任何规划或控制，这项税收“很可能在接下来的六年内再增加50％……” 此呼吁指出，尽管税收增加了，但“服务质量仍然相同”或已经下降。 杜兰区官员尚未作出回应。

6 月 10 日，本拿比市议会批准了一项条例，将现有的所有 12 个单户和双户住宅区压缩为一个：“小规模多单元住宅区”，简称 SSMUH，该名称取自省级法规。 这意味着从7月1日起，本拿比将不会再有独立屋的分区，这既是一个时代的结束，也是一个新时代的曙光。去年11月，BC省要求所有人口超过 5,000 的 BC 城市允许： 占地面积达 280 平方米（3,014 平方英尺）的地块允许建立三个单元； 占地面积超过 280 平方米（3,014 平方英尺）的地块允许建立四个单元； 占地面积至少为 281 平方米（3,025 平方英尺），距离班次频繁的公交车站不到 400 米的地块允许建立六个单元； 本拿比市议会上周批准的变更将影响本拿比全部 30,933 个住宅地块，其中大部分面积超过 280 平方米（占这些地块的 99.6%）。 这意味着几乎所有当地地块现在都将划分为至少四个单元的区域。约有 38% 的地块位于距离频繁交通网络 400 米以内，将划分为最多 6 个单元。当该条例于 7 月 1 日生效时，在这些地块上建造三至六栋房屋不需要重新划分区域。为了使房屋“以家庭为导向”，该市将要求在拥有一到三个单元的地块上至少建造一套三居室住宅，在拥有四到六个单元的地块上至少要求两套三居室住宅。 据工作人员报告称，去年九月在本拿比推出的后巷屋仍将被允许，但它们现在将受到与该地块上任何其他主要建筑相同的监管。虽然“SSMUH”是一个广泛的住房类别，但该市希望鼓励另一种模式：收费简单的联排屋。根据定义，并排的排屋位于各自独立的合法地段上。 大温其它一些城市也在进行类似的工作。列治文超过 25,000 套单户住宅很快将获准在其上建造三到六个住房单元。列治文市议会必须在 6 月 30 日之前通过章程，以允许按照省政府的规定进行预分区（pre-zoning）。 （列治文市府） 根据《列治文新闻》的报道，列治文市政府工作人员在上周一委员会会议的报告中指出，“变化的幅度和紧迫的期限是前所未有的。”在列治文，25,803处房产将受到立法变更的影响。如果它们以最大数量的单位全部建成，将为该市增加 100,000 套住房。如果市议会不修改附例，BC省将有权推翻市政附例。住宅物业预分区的章程将于本周一下午 4 点举行的通用委员会会议上进行讨论。

卑诗保险公司（ICBC）位于北温的总部即将搬迁，现址将用作住宅开发项目，省府计划在这个位处主要交通枢纽附近的地点，兴建数百个住宅单位。 省长尹大卫（David Eby）周一表示，省府已就购买ICBC总部这个物业达成协议，准备发展一批符合和低于市场价格的住宅。 他表示，省府还与马斯琴（Musqueam）、史戈米殊（Squamish）和塔斯里尔-沃特斯（Tsleil-Waututh）等原住民代表达成了协议，将物业改建为多用途住宅区，并计划与北温市政府和大温运输联网（TransLink）合作开发。 这个发展项目是省府计划在未来10至15年内耗费3.94亿元，于多个交通枢纽附近兴建共1万个住宅单位计划的一部分。 卑诗保险公司此前已公布，将会把总部从北温搬迁到温哥华市福溪平地（False Creek Flats）社区一个地方较小的新址。 卑诗省府于去年12月立法，要求各市政府在天车站和主要巴士站附近，划出以公共交通设施为导向的发展区域，以作为鼓励地产发展的计划之一。 尹大卫说：“一些已经与公共交通系统连接、靠近服务设施但未被充分利用的地方，是兴建住宅的最理想地点。” 他表示，有关的规划工作预计将在两年内完成。图：北温市府

虽说在加拿大不该称白人等族裔为“老外”，毕竟他们才是本地人，但在华人比例非常高的城市或社区，华人还是喜欢喊他们“老外”。 “老外”们，尤其是白人们，有什么特点？彬彬有礼？落落大方？每个人都有自己的风格，但真正触及到自己的利益时，那个较真程度，恐怕他们比其他族裔要高的多。 小编隔壁邻居就是白人，亲眼看到他们为了一个车位问题，和另一家邻居斗了一年，而且还没有消停的意思。 自家没车库，导致争斗不断 这是一个独立屋街区，没有特别的停车规定。这家邻居并没有室内车库，后院是一片平整的草地，意味着他们家里的车必须停前面路边；如果前面路边有别的车停了，他们就只能停别人家。 按照温哥华市政府现有的规定，任何车辆都可以在路边停车，如果是附近居民，停好几天都没问题。对于市政府的新规，这家人并不认同，但申请了几次后均没有效果，一气之下就在家门口放了个路障，意思是“这是我的车位”。   他们隔壁的邻居自然不买账，有时有朋友家人要来，自家本就有两辆车，第三辆车不可避免要停在别人家，但也只是暂时停一下。这路障一放，只好停别的地方。 按照法律，这个路障是不能放的。两个邻居在沟通无果后，放路障的邻居最终被那个想偶尔停车的邻居举报到市政府，市政府还来贴了罚单。 原本这持续几个月的纠纷应该画上句号了，结果这个放路障的邻居居然被激怒了：我非但不收回路障，还要再放一个！好家伙，一个路障变两个，把小编看傻了。 “我不打扰你，你也别打扰我” 放路障不仅影响左边邻居，也影响小编家。小编自己家门口两个车位前面有车，而自己又是开一辆大的Minivan，原本可以借用邻居家的地方更容易地侧方停车，然后往前开。可这路障一放，侧方停车时后面就没什么空间了，只能不断挪动，万一前面车停的靠后，直接让我自己家的一个车位变0.5个了，又得停别人家。 总之这个放路障的行为，直接影响了左右两个邻居，有时还影响对面的人家，比如他们有家庭聚会，想就近停车。 明明已经违法了，放路障的邻居却不依不饶地表示“门口的车位就是自己的，更何况我自己家没车库”。当问到“你家门口被人停了，你可以停别人家门口啊”，得到的答复却是“别人家门口的，也是自己的车位”。 简言之就是“我不停你家车位，你也别停我家，互相不打扰！”这对邻居只是一对30多岁的白人夫妇而已，不是什么“老顽固”，却比老顽固还老顽固，让小编大开眼界。连政府的罚单都无法让他们意识到错误，还变本加厉，小编和另外的邻居都无语了：那该怎么做，才能让他们别放路障？ 关于车位的争端，岂止在前门路边 当小编把自己经历的邻居车位“大戏”发到社交媒体后，有朋友笑道：“关于车位的争端，岂止在前门路边？我们都有经历过”。而且，当事人几乎清一色是本地白人。 论较真，白人真的是独一档？ 最典型的是后院，有人把车临时停在后院自己车库门口，或者是后巷屋门口，结果遭到白人邻居的反对：“后院是开车的，你怎么能停车？” 停车的人会说：“我的车紧靠着我的车库、后巷屋，因为车库后巷屋已经有车了，我只是要洗个车、放个东西，或者等个人，就不行？”白人的回应是“你挡着车道了”，可问题是留给车通行的空间还是很足的，但白人会说“就算足，你也会给来往车辆造成困扰”。双方唇枪舌剑，吵了半天也吵不出个结果。 还有一个典型的争端是：你的车停在能停车的路边，但离路口有些近，你会觉得不会影响其他车辆和行人，但锱铢必较的“守规矩”者会说你停的太靠近路边，必须后退，如果退无可退就移走。 消防栓附近停车，别以为没人举报你 接下来再分享小编的亲历，因为家附近有学校，学校门口有消防栓，按法律规定消防栓附近5米是不能停车的，可因为接孩子最近，还是有一些家长选择临时停靠几分钟，或者就半分钟、20秒钟。 按照华人的思维，这是可以通融的，就停那么几分钟，而且附近真没车位了，总不能就这几分钟里出现消防事件吧？就算有，司机在车里，挪开不就行了？ 可是，举报的人真的是有的，因为小编在附近接孩子，所以几乎天天要去，天天“旁观”，两个学期下来看到过不下5次路人跟司机理论，说不能停车的，还有2~3次路人直接打电话举报，又把小编看傻。 而且不夸张地说，这些举报的人，又双叒是清一色白人，大多是中老年白人。自己家所在的社区被称为“old money”社区，中老年白人为主，不知道他们是出于公德心、出于纪律、秩序，还是看其他族裔“不爽”？ 刚来加拿大的时候，你可能会觉得白人最儒雅，因为在街上能跟你主动打招呼点头致意的，一般都是白人，尤其是中老年白人，殊不知，他们同时也是最较真的群体，是不是觉得反差感很强？ 华人的思维里，更多的是“通融”、“灵活”，但这些较真的白人思维里，却是一板一眼、严格遵纪守法，他们的边界感特别强，他们的容忍度很低。如果遇上这样的邻居，你觉得日子会过的舒服吗？ 从好的一面来说，他们严于律己，不吵不闹不做违法乱纪的事；但从不好的一面来说，他们不是宽以待人，而是严以待人，也不想让你有任何“越界”的事……

大家先来看张图。 从外观上看，Coit和635高速附近的这栋民宅，似乎很常见？ 售价240万加元，它还被称为“达拉斯最奇怪的房子”。 来看看有啥玄机。 居民区内伪装的AT&T设施 这座占地5,700平方英尺的房屋，最初建于20世纪90年代，真身居然是伪装成民宅的AT&T数据处理中心。  不仅窗户是假的，连前面的钢门也是假的。 屋里面长这样，没有厨房或卧室，只有一个卫生间。 三年前格罗弗买下这栋房子，他的公司Mountain Top Contractors决定对其进行改造。 “我们知道这是不容错过的好机会。” 他们在屋内创建了一个数据中心和比特币挖掘设施。 由于业务发展，现在又出现了一个新的机会，所以决定把房子重新挂牌出售。  于是，这栋房子又重新上市了，标价240万加元。 现任房主说，“显然，这笔交易的买家将是科技领域的人士。”  所有设备都将包含在售价中，已经引起了很多人的兴趣。  

血亏7800万港元，恒大集团前董事局副主席、总裁夏海钧以几近腰斩的价格疯狂甩卖豪宅。 夏海钧是中国香港特别行政区居民、加拿大籍。他曾被称为“打工皇帝”，年薪曾高达2.7亿元人民币。 值得注意的是，他目前仍处于失联状态。 夏海钧甩卖豪宅 据每日经济新闻、证券时报等媒体报道，近日，夏海钧以8200万港元售出一处香港豪宅，这一住宅是位于香港北角柏傲山的顶层复式豪宅，价格包含三个车位。 据悉，夏海钧2019年从新世界集团购入这套豪宅，当时连同三个车位总价约1.6亿港元。 夏海钧豪宅为柏傲山6座顶层一个复式户A室，实用面积为2835平方尺(1平方尺约合0.11平方米)，豪宅内共五间卧室，附带1159平方尺的天台和654平方尺的空中花园(配备私人泳池)，是区内罕见的特色单位。 照片可见，该豪宅的室内装修仍然非常新，可居高临下远眺维多利亚港海，视野十分开阔。 有消息人士透露，该豪宅于去年开价1.6亿港元放售，一直无法出手，直到最近狂减7800万港元之后，才于上月底成交。 夏海钧持有该豪宅约5年，目前的售价较其购入价格贬值47%，几近腰斩。 每日经济新闻的报道称，接盘此处豪宅的是香港兴迅集团创始人及董事总经理张益麟。 在此之前，恒大创始人许家印的香港豪宅也被出售。 据明报报道，许家印及相关人士持有的太平山顶布力径10号B屋豪宅，之前已被中国建设银行(亚洲)接管，在放售超过一年后，5月传出有买家以约4.7亿港元接盘的消息。 这一价格与一年前的估值8.8亿港元相比，大跌了近五成。 许家印的另外两处豪宅——布力径10号C屋(许家印“前妻”丁玉梅曾住)及E屋，也已被欧力士亚洲资本有限公司接管。 目前，10号E屋也正在公开招标出售。 打工皇帝，行踪成谜 值得注意的是，夏海钧目前仍处于失联状态，行踪不为外界所知。 据悉，夏海钧是香港特别行政区居民、加拿大籍，但住址不详。 公开资料显示，夏海钧1964年出生于哈尔滨，先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士、产业经济学博士学位。 2007年加盟恒大后，夏海钧一直是许家印的左膀右臂，更被媒体称为是打工皇帝。 夏海钧的年薪在2015年就已达到过亿人民币，高达1.68亿元。 2021年、2020年，夏海钧在恒大集团的薪酬分别高达2.02亿元和2.04亿元。 据福布斯2017年发布的《香港上市中资股CEO薪酬榜》显示，夏海钧当年以2.7亿元人民币荣登榜首。 许家印对夏海钧的重视程度，在《传奇许家印》一书中的第34章中曾有过一段描述。 书中写道，到恒大之前，夏海钧没与许家印共事过，许家印的周围当时已经有很多追随他十几年的老战友。 让他感到有点意外的是，许家印似乎认准了这位“空降者”，他打包票：“如果你愿意来恒大，可以先做董事局副主席、常务副总裁。如果你有能力，三个月后，我就把总裁的位子让给你。” 三个月以后，许家印真的兑现了他的诺言。 今年5月，中国证监会对恒大地产及相关人士的行政处罚决定书正式公布，“因无法与夏海钧取得联系，已启动公告送达程序，将对其依法另行处理”。 据深交所的处罚决定，夏海钧在担任恒大董事局副主席兼总裁期间，实际统筹管理恒大地产日常经营事务，组织安排编制虚假财务报告，手段特别恶劣，情节特别严重，是2019年、2020年年报虚假记载的直接负责的主管人员，因此被处以1500万元人民币罚款。 在恒大陷入困难的危机时刻，时任中国恒大行政总裁的夏海钧也选择了减持套现，给本就信心不够的恒大带来严重负面影响。 2021年7月底到8月中旬，夏海钧清仓了所持三只“恒大系”美元债券，折算汇率涉资人民币3.66亿元。 他减持时恒大流动性危机刚刚曝光，但他直到2022年2月、清仓半年后才向香港联交所作出申报。 夏海钧减持债券周期内，还分别在恒大物业和恒大汽车上减持套现了约7302万港元和4253万港元，二者合计约1.16亿港元。

加拿大5月房地产市场保持平静，销售小幅下降，新上市房屋数量环比上升，但加拿大央行四年来首次降息可能预示着未来买卖双方心理的转变。 加拿大房地产协会(CREA)周一发布的报告显示，4月至5月期间房屋销售活动下降了0.6%，而新上市的房屋数量上升了0.5%。销售放缓和新房源数量增加意味着，加拿大大多数市场待售房屋数量增加。报告还称，在全国范围内，有17.5万套待售房产，较上年同期增长逾28%，但仍低于历史平均水平。 CREA资深分析师Shaun Cathcart表示，” 5月是加拿大房地产市场活动的又一个低迷月份，不过由于利率走低，这可能是最后一个低迷月份。”加拿大央行6月5日的降息可能只下调了25个基点，但对许多一直在场外观望的人来说，其心理影响无疑是巨大的。现在的问题是进一步降息——具体来说，降息的速度有多快，幅度有多大？” 加拿大央行下一次利率公告将于 7 月公布，经济学家不确定是否会再次降息。如果有的话，这将是来自央行的强烈信号，表明降息周期将快于预期。 报告称，从4月到5月，全国平均房价也小幅下跌了0.2%，许多主要市场的房价都在“横向下滑”，除了卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通，这些地方的房价自年初以来一直稳步走高。 5月份全国平均房屋售价为 699,117 加元，比去年同期下降了 4%。五月份售出的房屋数量与去年同期相比则下降了 5.9%。 今年5月，大温地区的销售额同比下降19.8%，而大多伦多地区的销售额下降了22.2%。与2023年5月相比，埃德蒙顿的销售额增长了19.7%。 道明银行经济学家Rishi Sondhi在周一上午的一份分析报告中表示，安省的房屋销量环比下降了2%，而价格则保持平稳。  “5月的低迷表现延续了春季销售疲软的趋势，因借贷成本上升和加拿大央行的不确定性让买家保持观望态度，”他表示。“展望未来，进一步的降息可能会出现，这应该会为2024年下半年的强劲增长奠定基础。”

根据民事解决法庭最近的一项裁决，一栋城市屋内的居民无法保留车道上已安装的篮球架。 这是卑诗省合作住房机构 (co-op housing) 旗下的一个城市屋，其内的 2 名居民对 2022 年度股东大会上制定的禁令提出质疑。因自设篮球架遭居民投诉带来噪音，因此股东大会上经过投票而宣布禁止篮球架设立。 仲裁庭的裁决称：「申请人表示，篮球架禁令是不公平的，该禁令歧视需要运动来控制健康状况的孩子。」 仲裁庭的裁决指出，2 名居民要求取消禁令，遭到股东大会拒绝。 合作住房机构称，该禁令是由「绝大多数」成员投票通过的，会议上通过的决议具有约束力。 为了不暴露所涉儿童的身份，成员和城市屋名称都被匿名。 最终，法庭支持合作住房机构的裁决，即该禁令无不公平、也不具有歧视性。 该决定解释说，2 名居民均于 2022 年安装了这些篮球架，随后很快就收到其它居民的投诉。投诉者称，会不断听到孩子们打篮球的声音。 申请人辩称，这项决定不公平且不合理，因为合作住房是一个「以家庭为中心」的社区，孩子们经常在外面玩耍。申请人还辩称，该禁令对他们患有残疾的孩子产生了不利影响，特别是患有多动症和焦虑症的孩子。 虽然仲裁员同意孩子有相关症状，但无论如何，裁决表明申请人未能证明该禁令具有歧视性。孩子可以在城市屋范围进行其它的户外活动。  

CBC图 在多伦多当房东更难了！ 多伦多市议员委员会批准了一项规范房东翻修物业的计划，朝着打击非法翻修迈出了一步。 所谓非法翻修，就是指房东声称他们计划翻新房屋，然后提高租金并找到新租户，从而驱逐现有房客。 规划与住房委员会投票决定指示市府工作人员制定一项附则，试图遏制这种做法。 很多代表们对这种做法表示谴责，并称这种做法导致了目前困扰多伦多的住房可负担性危机。安省租户维权中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）的律师卡伦-安德鲁斯（Karen Andrews）告诉委员会，市政府需要采取行动。 她说：”房东们一直在不遗余力地制造空房，以便赚取更多的租金。她说：”这是不遵守法律的问题，这是非法….。城市必须采取行动。” 根据法律规定，任何因租房翻修而搬迁的租户在工程完工后都有优先购买权。但来自Don Valley社区法律服务处的律师卡莉-威尔逊（Karly Wilson）说，租户应该对房东保持关注，并行使自己的权利。她说，在大多数情况下，这既不现实，也不有效。 她说：”就目前的情况来看，没有任何措施可以确认房东是否真的在进行他们所说的装修，也没有任何办法可以确保租户在装修完成后获得搬回自己出租房的合法权利。” 她说：”房客，也就是最近刚刚被赶出家门的房客，完全有责任发现房东的恶意行为。” 倡导者敦促市政府防止翻修行为 委员会周四投票决定，允许市政工作人员建立一个监管制度来打击这种做法。工作人员将在未来五个月内与利益相关者进行磋商，并制定相关政策。其中可能包括要求房东在进行任何需要租户搬出的出租房翻新时必须获得建筑许可证，以及要求房东需支付租户重新安置的费用。 倡导者表示，这些条款以及市政府的积极执行将有助于消除翻修现象。 威斯顿 ACORN 的主席、租房者 Marcia Stone 告诉委员会，工作人员很容易找到市政翻新政策的范例。她说，汉密尔顿市今年春天通过了一项细则，多伦多应该效仿。 她说：”你们不是在重新发明新东西。只要给汉密尔顿市政府打个电话，了解他们在那里做了什么，然后根据我们这里的法律进行调整就可以了”。 汉密尔顿的附则将于 1 月 1 日生效，要求房东在向租户发出驱逐通知后七天内申请城市装修许可证。 只有在房东已获得所有建筑许可证，并提供工程师报告确认空置是必要的情况下，才允许进行驱逐和装修。房东还需要与任何希望在装修完成后返回其单元的租户做出安排。 2019 年开始推动翻修附则的制定 议员 Paula Fletcher 在会议上发表了激动人心的讲话，敦促同事们允许工作人员制定该附则。她从 2019 年开始推动这项政策，并表示在此期间有很多人因为这种做法而被驱逐，而市政府本可以阻止这种情况发生。 她说：”真真切切地讲，他们确实有权留在那里，”她停顿了一下，强忍住泪水。”他们不得不离开自己的家。所以，我们花了很长时间才走到这一步。 弗莱彻强调说，多伦多更换经济适用出租房的成本已增长到每套 50 多万元。她补充说，鉴于多伦多的住房危机状况，该市不能再失去更多的经济适用房了。 她说：”我们建造新的经济适用房的速度无法与房东翻新多年来一直稳定的楼房的速度相比。现在是时候做些什么，来实现这一目标了。” 参议员布拉德福特（Bradford）表示，虽然他支持该政策的某些方面，包括要求房东必须获得建筑许可证，才能在出租单元内进行取代租户的工作，但他说，由于房东与之抗争，该政策很可能会将市政府告上法庭。 但委员会主席、市议员戈德-珀克斯（Gord Perks）说，市政府必须采取行动，因为省里没有采取任何措施来解决这个日益严重的问题。安省本可以通过立法来防止翻新行为，但至今仍未生效。 他说：”我们感到沮丧的是，安省本可以大笔一挥解决这个问题，但却没有采取任何行动。我们正在发挥领导作用，因为我们真正关心我们所代表的民众。” 市政事务部长保罗-卡兰德拉（Paul Calandra）的办公室没有立即回应置评请求。 该计划将在 6 月晚些时候的一次会议上提交市议会讨论。如果该计划获得批准，那么到 2025 年末，翻新附例和可能的附例执行官员团队就将到位。

一份报告比较了全球各地有意置业者对购房的无力感，一些城市被归类为「无法负担」的级别。 根据Demographia最新发表的《国际住房可负担性年度报告》（International Housing Affordability），加拿大的城市占据了十大中的两个席位：温哥华高踞第三，多伦多位列第十。 该报告采用房价相对收入来衡量可负担性，即用房价中位数除以家庭收入中位数计算。 总部设于温尼辟的前沿公共政策中心（Frontier Centre for Public Policy）高级研究员考克斯（Wendell Cox）在《金融邮报》（Financial Post）发表评论文章，提倡加拿大尤其要效法纽西兰，拨出更多土地用于直接开发。 考克斯指出，纽西兰政府推出了一项名为「促进住房增长」（Going for Housing Growth）的政策，要求地方政府立即为未来30年的住房增长划出区域。 他表示：「多伦多和温哥华的情况表明，抑制扩张的代价高得令人难以接受：房价上涨、房租飙升，对越来越多的人来说，贫困也随之而来。」 在排行榜上继续雄据首位的城市是香港，这也许并不令人意外。根据报告，香港是调查的全球94个城市中，居民房屋拥有率最低的城市，仅为51%，相比之下，其亚洲竞争对手新加坡却高达 89%，原因是狮城政府近几十年来一直致力于公共房屋建设。 尽管香港可能是全球房价最不可负担的城市，但最近的情况已缓减了一些。根据美国有线电视新闻网（CNN）的报道，那是因为在2020年疫情期间，特区政府实施了封关和清零政策；除此之外，同年颁布的港区国安法也对这座城市产生了寒蝉效应，导致楼价下滑。 居住在无法负担住房城市的居民也不用絶望，报告也指出了一些最可负担的城市；在加拿大，那是的爱民顿和卡加利；在美国则是匹兹堡、罗切斯特和圣路易斯。 全球最不可负担住房城市： 1. 香港2. 悉尼3. 温哥华4. 圣荷西5. 洛杉矶6. 檀香山7. 墨尔本8. 三藩市、阿德莱德9. 圣地牙哥10. 多伦多 (资料图片)  

在严峻的住房危机下，多伦多突然出现了大批无人问津的待售房屋，数量创下纪录。这样的市场显然有问题。 图源：51找房 两个月前，房地产经纪人Jamie Page就警告他的客户，他们在Jarvis和Dundas附近550平方英尺的公寓即便有无阻挡的湖景、设计师的认证和大阳台，也不足以迅速吸引买家。四月底，他们将价格下调了21,000元至589,900元，这个价格已经低于该大小和位置的平均水平。然而，仍然没有一个看房者。   “现在的公寓市场简直是个鬼城，”Page说道。“完全没有动静。” 过去三个月，多伦多面临无家可归的人近11,000人，与此同时，作为最负担得起的住房形式，公寓以创纪录的数量涌入了住房市场。 这些待售房屋通常是为投资者建造的小型单元，他们希望在利润消失前套现。 一些房地产经纪人和政客们认为，多伦多公寓市场的停滞证明了省政府试图解决住房危机的措施适得其反，它迎合了开发商、投资者和投机者，而不是普通需要负担得起住房的人。 “当无人问津的住房和无家可归同时存在时，市场就出问题了，”多伦多市规划和住房委员会主席、市议员Gord Perks说。 图源：51找房 五月底，大多伦多地区的待售公寓数量创下了历史最高纪录，达到8,183个单位。上一次活跃的公寓挂牌数量最高的是2020年10月的7,600个。 买家也在避开尚未建成的公寓。预售公寓的销售比10年平均水平降了74%。 “我们没有建造足够的房屋，建造的低层房屋越来越少，这意味着我们没有地方供未来的家庭居住，”多伦多房地产经纪公司Realosophy的总裁John Pasalis说。“过去20年里，多伦多的住房市场优先考虑为投资者建造微型公寓，个人投资者都想要小单位。政策制定者没有介入扭转这种方向。” 数据分析显示，新挂牌的公寓数量自去年五月以来增加了30%，面积在500到599平方英尺范围内的套房同比增长了49%。平均挂牌价格为593,000元。 家庭实际上被排除在公寓市场之外，Pasallis说：“市场一直被投资者主导，所以每平方英尺的价格非常高。” 多伦多市中心二手公寓的平均价格约为每平方英尺1,000元，而市中心预售公寓单元的价格则大幅上升至每平方英尺1,500元，这反映了增加的劳动力和建筑成本，以及投资者愿意支付更高的价格。 图源：51找房 为什么投资者愿意支付更多？“任何理性的人都会有同样的问题，”Pasallis说。“特别是自2020年以来，许多购买（预售公寓）的人并不打算完成交易，”而是计划转让出售。这是一种合法交易，其中原始预售买家将购房协议的权利和义务转让给另一个买家。“这看起来是赚快钱的方法，你不必担心租客和租金。你买它，转手卖掉，赚15万到25万元。” 多伦多市政府的一位发言人说，无法阻止建造面向投资者的小型单元。市政府已经发布了开发商指南，鼓励他们在设计“垂直社区”时考虑年轻家庭，但无法强迫他们建造更大的套房。 “省政府通过削减开发费用，进一步刺激了投资者和投机者市场，”市议员Perks说，“这是在火上浇油。”他说很难用言语表达他对此问题的愤怒。 “省政府对安省住房危机的解决方案是取消规划法律、开发费用和公众讨论的权利，结局是我们有空置的公寓单元和无法负担城市生活的人。他们完全错了。” 省政府没有回应星报周四的置评请求。 图源：51找房 尽管加拿大央行上周将其关键利率下调了25个基点至4.75%，为潜在购房者带来一些宽慰，但仍不足以帮助许多人获得新贷款资格。 房地产经纪人预计，许多买家将在接下来的几个月中继续观望，直到央行再下调几次利率。 在此期间，卖家可能会考虑多花钱来尽最大努力出售他们的公寓。 “如果我有一个在30层高楼中的千篇一律的单元，我会让它看起来尽可能好，布置好并随时准备看房，”Harvey Kalles的房地产经纪人Ira Jelinek说。 聪明的买家也充分利用了他们的谈判能力，最近在汉密尔顿的另一个挂牌中，一个买家要求Page的客户降低价格，粉刷单元并更换地板。 然而，买家不应指望价格会大幅下跌，Pasalis说。至少现在不会。“尽管挂牌数量创下历史新高，但技术上这仍然是一个平衡的市场，”他说。 价格没有暴跌，许多投资者试图保持耐心。在这个市场上，销售可能需要3.5到4个月。Pasalis说，“投资者觉得这很糟糕，因为他们习惯于他们的投资在一周内卖出。”

  对于公寓业主，要烦恼的事情不少，邻居的噪音、漏水、上涨的管理费，但最头疼的恐怕是突然来临的维修账单了。   渥太华郊区Kanata的）卡蒂马维克（Katimavik）社区一栋公寓大楼的居民正面临着巨额维修费用。   今年3月，位于伊格森路（Eagleson Road）附近Stratas Court的40名公寓业主了解到，在这座拥有40年历史的建筑群中，对栏杆的维修和漏水的玻璃日光浴室将花费他们总共60万加元。   尽管去年9月就警告说即将进行特别评估，但业主们表示，他们三个月前才知道这笔钱，现在只有不到三周的时间来支付他们的份额。   据CBC报道，退休人员林恩·布劳恩（Lynn Braun）说，她一年前刚刚购买了她的公寓，“老实说，我完全震惊了！哭了”。   布劳恩说，当她收到公寓管理公司的信时，她只在那里住了九个月，通知她她在特别评估中的份额为13,000加元，超出了她通常的抵押贷款和公寓费用。   布劳恩说，她现在正在努力拿出这笔钱，但对可能随时会来的下笔维修账单感到非常不安。   她说：“我不能忍受他们能做到这一点的恐惧。这对我来说不是退休生活”。   Stratas Court 的五栋三层砖房建于 20 世纪 80 年代。 40 个单元中的 30 个单元设有玻璃镶板阳光房。   据一份地产挂牌信息：“内部空间明亮通风，阳光房让整个空间充满自然光，营造出舒适温馨的氛围”。   然而，自然光的价格很高。   去年对这些阳光房常年漏水的原因的调查报告发现，腐烂的木质外部特征和安全屏障不再符合建筑规范，需要进行补救。   公寓内的居民已被警告，将不会提供延期付款或分期付款作为付款方式。   居民被告知，如果到截止日期不支付相应的份额的话，公寓公司将立即采取行动，对业主的财产设置留置权。   在安省，这将使物业公司优先于几乎所有其他对该单元的索赔，包括抵押贷款持有人的索赔。   业主乔纳森·吉布森·戴维斯（Jonathan Gibson Davis）表示：“这将使我在经济上倒退多年”。   “这似乎有点激进，也有点不成熟”，戴维斯说，“我将不得不把一切都发挥到极限并申请贷款”。

网民爆料指，深圳某老牌地产公司3小时裁掉所有员工，引发广泛关注。《每日经济新闻》报道指，裁员的项目是位于深圳龙华民治的天湖岛花园，涉及公司为中泓投资集团（深圳）有限公司（以下简称“中泓投资”）和深圳市滢水房地产开发有限公司（以下简称“滢水房产”）。部分受影响的人周二（11日）下午到滢水房产的办公大厦维权，惟已找不到任何人对接。滢水房产办公楼现场。（每日经济新闻）据深圳房地产信息平台数据显示，天湖岛花园开发商为深圳市鹏宝东物业发展有限公司（以下简称“鹏宝东”），项目于2023年11月29日取得预售证，在售户型主要为124平方米四房，彼时销售均价7.5万元（人民币，下同）/平方米。不过，滢水房产前员工介绍，“虽然天湖岛花园项目对外显示的开发商为鹏宝东，但实际操盘团队和实际受益人均为滢水房产。这块地已经20多年了，滢水房产当时不具备开发资质，所以就挂靠于鹏宝东，后者收取一定渠道费用，但并不参与项目的运营。”上述前员工还称，“公司40多人几乎全被裁了，5月底突然收到公司发来的一笔远高于平常工资的款项，后来到公司看到门口张贴的裁员通知才得知，这是公司所谓的经济补偿款，其他同事也是同样的遭遇，在未办任何工作交接的情况下，就被裁了。”对于裁员原因，张贴于滢水房产公司门口的通知显示，“因受大环境影响，公司经营遇到严重困难，为了能使公司继续发展下去，公司不得已作出经营调整，根据公司决定，引进合作方，公司需裁撤现有的各部门及员工，以便理顺合作关係。”不过，上述前员工对此并不认同，“如果经营困难，把我们全部裁掉，谁来建设、谁来卖房？接手的人不用发工资吗？项目一期目前就有20多亿元货值。”深圳天湖岛花园项目建设现场。（每日经济新闻）该名前员工又称，滢水房产算是龙华本地老牌房企，在龙华开发了滢水山庄、天湖岛花园、万家灯火等项目，以前在龙华区域做得挺大。据了解，天湖岛花园项目位于龙华区民治街道梅坂大道与梅观路交汇处东北侧，地处民治水库旁，距离深圳地铁10号线雅宝地铁站约1.2公里，项目总建筑面积约20万平方米，是龙华一线湖景纯住宅。深圳房地产信息平台显示，截至2024年6月11日，天湖岛花园328套房源备案0套。目前，项目已接近封顶状态。据介绍，如果天湖岛花园项目正常卖，可以覆盖各种设计单位、供应商等相关款项的，目前公司累计有5亿多元工程款项未支付。近日，龙华住建局已于向滢水房产下达了责令整改违法行为通知书，当中提到，“我局于2024年5月30日对你单位建设的滢水湾项目进行了调查，发现该项目存在以下违法行为，未按时足额往农民工工资专户拨付人工费用；未依法提供工程款支付担保。责令其在2024年6月11日前对上述违法行为进行整改。”

一项新的分析显示，自 1990 年代中期以来，温哥华的房价和收入之间的差距急剧扩大。 RATESDOTCA 的一份报告说：「90 年代初的住房危机对加拿大人造成了沉重打击，尽管 1994 年的日子很艰难，买不起房，但 30 年后情况变得更糟，」。 「1994 年，温哥华的平均房屋成本约为税后家庭收入中位数的 8 倍。到 2024 年，其成本约为税后家庭收入中位数的 14 倍。」 报告发现，过去 30 年平均收入成长了 34%，而平均房价则上涨了 142%。 「1994 年温哥华家庭税后收入中位数为36,254 元（以 2024 年货币值计算为 67,172 元），而平均房价为 289, 334 元（以今天货币值计算为 536, 067 元）…2024 年，温哥华家庭税后收入中位数为是 89,771 元，平均房价为 1,295,619 元。」 90 年代的加拿大人想买房是痛苦的，一些房主因高利率和经济衰退而「陷入紧缩困境」，但报告称， 1994 年的住房危机仍比现在缓和得多。 房地产分析师 Victor Tran 表示，加拿大当前的住房危机是多种因素共同造成的，包括供应不足、通货膨胀以及在 2021 年和 2022 年经历了一段低利率时期和无法满足的需求，接着又是利率走高。尽管加拿大央行已经开始降低利率，但仅靠降低利率不太可能让大多数加拿大人更买得起房。 收入差距不断扩大，但省房地产协会 (BCREA) 表示，进入夏季，全省市场仍处于「平衡」状态。 5 月的数据显示了卑诗省的销售情况与一年前相比下降了 11%，但房市活动正在回升，挂牌数量也在增加。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：「我们开始看到销售活动回升到更正常的水平，再加上库存增加，有助于保持市场平衡。」 温哥华 5 月房价较去年上涨 2.5%，均价为 1,345,157 元，菲沙河谷平均房价下跌 1.5%，至 1,074,923 元。 加通社资料图片  

全国房贷违约恶化到什么地步？加国数据激增 根据加拿大Equifax公司的数据显示，加拿大家庭的经济负担在2024年第一季度加剧恶化，房贷和其他信贷拖欠率已经上升至疫情前的水平。 Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，自疫情大流行以来，“具有挑战性的经济状况”促使加拿大人采取各种方法来管理自己的财务状况，包括延长房贷期限以减少付款。不仅仅是房主感到压力，无论是买房还是租房，高昂的生活成本对很多人来说都是沉重的负担。” 根据Equifax最新的《消费者信贷趋势报告》，今年第一季度，超过3.4万加拿大人没有支付房贷，比2023年第一季度增加了近23%。同时在这个季度，超过126万人至少有一种信贷欠款逾期没有支付，比去年增加了12.2%。 Oakes在接受Yahoo Finance Canada采访时说，加拿大央行降息25个基点的决定虽然受到加拿大人的欢迎，但不大可能产生太大影响。她说：“它对支付的影响还只是微乎其微。”“如果真的要对个人产生一些有意义的影响，那至少需要下降整整一个百分点。” Oakes指出，经济压力在加拿大各地的分布并不均匀，安大略省、卑诗省和魁北克省的部分数据更高。这些省份的消费者第一季度都出现了“高于平均水平的增幅”，增幅在13%至15%之间。Oakes说：“当你从全国上看，这些数字并不可怕，但当你开始关注某些地区时，你会看到更多的压力。”他补充说，在某些城市，租房的高成本可能是一个主要原因。 在安大略省，房贷在90天或更长时间内没有还款——被称为“严重拖欠”，这一数字首次超过10亿元。(Oakes说，尽管多伦多的拖欠率超过2020年的数字，但这一数字的增长主要是由房价飙升和随之而来的房贷成本推动的。) Equifax的报告与最近的其他研究一致，表明持续的金融压力和高房价抑制了房地产市场和大额支出。报告称，新申请房贷在第一季度“创下历史新低”，“因为消费者在降息的猜测中，推迟了贷款买房和融资决定”。在全国范围内，抵押贷款再融资水平(下降2.6%)和首次购房者数量(下降10%)同比下降。 Equifax指出，在省一级，阿尔伯塔省的新抵押贷款实际上同比增长了10.6%，相对较好的住房负担环境可能助长了省际移民。Oakes说：“由于一些地区的高房价和负担能力持续下降，越来越多的消费者决定搬迁到更容易负担的地区。”“在过去12个月里，从安大略省和卑诗省搬到其他省份的人数，超过了流入安大略省的人数。搬到阿尔伯塔省的跨省新居民中，近71%来自这两个省。”

最近，加拿大财政部长方慧兰在议会提出了一项动议，目的是为了实现税收公平，并实施2024年预算中宣布的资本利得税变化。 自2024年6月25日起，个人每年超过$25万加元的资本收益以及公司和大多数类型的信托实现的资本收益纳入率(也就是应纳税的资本收益金额)将从一半增加到三分之二。 目前，出售资产(如股票或二手房地产)所获得的利润中只有一半需要纳税。 方慧兰表示：“这将使加拿大的税收制度更加公平，采用新税率征税将在未来五年带来194亿元的收入，这笔收入用于投资建造近400万套新房，以降低生活成本，促进经济增长。” 加拿大联邦政府表示，公平且可预测的税收环境对于计划退休的加拿大人和计划在加拿大投资的企业来说非常重要。为此，政府澄清，即将出台的立法和 2024 年预算对资本收益的新规，请注意以下6项： 1、对主要住宅的豁免 政府维持对主要住宅免税，以确保加拿大人在出售自住房屋时无需缴纳资本利得税。 2、必须合法进行财产转让 资本收益通常是通过处置资本财产实现的。除了少数例外情况，这要求纳税人合法地将其在财产中的权益转让给他人。现行所得税规则不允许纳税人选择在没有实际转让的情况下实现其财产的收益或损失，政府也不打算引入这种选择。 3、当个人年度资本利得超过$25万加元的门槛时，资本利得不能分多年平均计算 根据新规定，加拿大人每年1月1日至12月31日期间资本利得不超过$25万加元的，无需再缴纳任何税款;个人只需对超过$25万加元的资本利得缴纳更多税款。资本利得不能分多年平均计算，以保持在$25万的年度门槛之下。 4、个人不能与名下公司分摊每年$25万的门槛 个人不能与其拥有的公司分享每年$25万加元的门槛。这项福利仅限于个人纳税人。公司和大多数类型的信托必须将其所有资本收益的三分之二列为应税收入。 5、没有特定资产或公司可享受豁免 没有特定资产或公司可以免于三分之二的纳税率。三分之二的纳税率统一适用于所有行业，以确保公平并防止出现税收优惠。 6、没有基于时间或其他原因的特殊规则 不会根据资产持有时间或是其他类似标准制定特殊规则。所有资本收益将适用相同的纳税率，无论资产类型或出售前持有时间的长短是怎样的。

”我们要公平！“加国房东们游行抗议 6月12日，安省小房东们再次举行游行，抗议受到不公平的对待，要求改革租房市场，并希望政府听到他们的呼声。这次抗议活动是由非营利组织安省小房东协会（SOLO）组织，也是继6月8日上周六在省议会前游行后的又一次抗议游行，同样得到了华人房东们的积极响应。 游行队伍于上午11时在省议会大楼前集合，然后沿多伦多主要道路，行进到房东租客委员会（LTB）位于多伦多的办公大楼。在游行队伍中，人们高举标语和横幅，上面写道： “坏租客伤害好租客。” “保护房东，增加住房供应。” “现金换钥匙是勒索” “不付租金是盗窃，2020年以来已损失46亿元收入。” “房东要有公平的权力中止租约。”有组织者手拿话筒高喊口号，游行群众齐声呼应：“我们是小房东，我们要公平。” 据Solo网站介绍，这两次游行是向当选的政府官员发出一个强有力的信息，即有必要为房屋供应者和好租户创造一个更加平衡和公平的租房市场。不能允许房东租客委员会(LTB)以程序延误作为借口，更快地解决欠租问题将有助于清理积压的案件，简化流程。 Solo指出，目前的情况十分严峻：盗窃、敲诈勒索、专业租霸、欺诈、暴力、骚扰猖獗，以及坏租客造成的财产损失巨大。房东们在扎挣，许多人被迫退出市场。这不仅影响到住房供应，也影响到好租户。房东们迫切需要政府的保护和干预来解决这些问题，并保障每个人的住房供应。  

一套房子卖了5年是什么体验？ 2024年6月7日，加拿大媒体Daily Hive报道了这栋温西豪宅卖家经过5年不懈努力，最终以低于2019年最初挂牌价72.8万的结果惨淡收场。 早知道5年的坚持意味着比最初挂牌价少卖大几十万，卖家还不如早早把房子割了，既省去5年养房成本，又能尽早享受加息带来的红利，还能多收回些资金。 报道称，这栋豪宅位于著名的温哥华Dunbar社区，建于2015 年，设有五间卧室和六间浴室。这座宽敞的住宅面积为5317平方英尺，还配有一些豪华设施，例如大型媒体室。这座定制住宅坐落在绿树成荫的街道上，包括一间后巷屋。 2019年1月15日首次挂牌价格为698万加元。当时还没有疫情爆发，也是上一轮地产行情的高点，卖家有比较高的预期也是可以理解的。 但这个价格即便在当时也无人问津，而卖家也是坚持不打折，就以这个价格硬刚到2019年9月10日，直到2019年9月11日才把挂牌价格降低到688万加元。 很多时候，钢铁意志和一头倔驴的区别主要在于结果。 2029年10月，卖家或许是换了销售思路，决定低开高抢，直接把挂牌降到598万，如果这个价格是真实的心理价格，也许很快就成交了。但实际上，低开并没有导致抢offer的场面，2020年1月，卖家的努力暂告一段落。 直到2021年6月，卖家卷土重来，而此时疫情已经没有最初的恐怖，房价开始复苏，卖家这一次选择的挂牌价格是699万。只能说记吃不记打，还想大捞一笔。 而这个价格一直坚持到2022年5月，足足挂了一年没能成交，可见卖家的初心的确够硬。 2022年5月，卖家终于变得灵活了一点，挂牌价格降到686万，但这还远远不够，坚持到2022年9月18日，再次调低挂牌价格到620万。 这一次算是比较可观了，但仍然很难成交，一直到2024年5月，最终以626万成交，比2019年首次挂牌低了72万多。 5年的坚持，换来72万的折扣，还有5年的养房成本和错失的高利率投资回报。 这位卖家凭自己倔强的实力亏了上百万加元。这个故事其实不是个案，同样的业主，特别是豪宅业主并不在少数。 Daily Hive也指出，这套豪宅的政府估价最高时曾达到631.3万加元，所以这套房子最终能以626万成交，其实还是很幸运的。如果不是运气好，这位卖家再等5年都不是不可能。 报道没有解释为什么该房屋被挂牌多次，但也许卖家单纯的有钱任性。 以成交价计算，该房屋在降息后如果首付20%，买家贷款25年，月供高达近3万加元。 其实小编也不知道买这种豪宅的人是不是还需要贷款？ 温西Dunbar区的豪宅还算是豪宅中流通性比较好的，一些地点不那么稀缺的豪宅现在完全没有流动性，按照公允的市场估值挂牌连看房的人都寥寥无几，想卖只能打个狠折。 降息对房价是利好，但大家先不要太乐观。

一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万元买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 (Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译) 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 (Shan Guang Wang & Hua Yun Zhang) 签订了买卖合同，以 390 万元的价格出售该房产。 成交前，买家和卖家签订了一份住宅租赁协议，允许刘和冯继续住在该房屋中直至 9 月底。 租赁协议的日期为 2023 年 5 月 1 日，要求刘和冯每月支付 5,500 元的租金，并要求他们维护房产并继续支付水电费。 正如判决中所引用的，买卖合约承认了租赁协议，并指出「卖方无需支付保证金」，但买方将「扣留」购买价格中的 10 万元，直到租赁结束前。 「自 2023 年 9 月 30 日租赁协议规定的固定期限结束以来，请愿人采取的立场是，他们有权继续以按月租赁的方式居住在该房产中，并且可用 10 万元的抵押金 (holdback)中抵销租金。」 去年底双方对簿公堂。刘和冯控诉新屋主不当扣留保证金， 卑诗省租屋处 (RTB) 判定扣留金不是租房保证金 (deposit) ，试图让 RTB 命令王和张向他们支付保证金和其利息，外加「因不当扣留保证金而受到的法定处罚」。 今年 2 月，RTB 仲裁员得出结论认为，抵押金不是保证金，理由之一是买卖合约中的条款规定不需要此类保证金。这个判决有利于新屋主。 因此王和张于 3 月 1 日向租户发出 10 天的终止租约通知。 刘、冯针对该通知提起争议，再次向 RTB 寻求仲裁。 第二个 RTB 案件于 4 月审理，仲裁员得出的结论是，RTB 先前的裁决认为扣留不是保证金，这意味着租户确实拖欠了租金，仲裁员又发布了有利于王和张的判决，让新屋主可以驱赶租户。 不过刘和冯向卑诗法院提出上诉，暂停了驱赶令。 最终法官推翻了 RTB 决定，认为「称抵押金不是保证金的结论是有问题的」。 「我认为，10 万元的抵押金显然是保证金。很明显，抵押金的目的是为了确保租户对财产的义务。」 这个翻盘决定，代表刘和冯胜诉，他们可以继续租在此豪宅中，还赢了诉讼费。

多伦多一栋位于森林山（Forest Hill）豪宅区的独立屋，今春在挂牌12小时内就被抢高价售出。 《环球新闻》的一篇文章报道了这套房子售出的细节。 这栋八年历史的豪宅建筑商自己居住的，而卖房经纪透露，现在多伦多的房地产市场“好房子不愁卖”。因为好的地区、好的房子房源并不多，买家几乎没有很多选择。 这套位于北森林山22 Forest Ridge Dr. 的房屋，今年4月上市，正因为找准了市场利基，结果挂牌当天就以高于要价的价格出售的例子。 房子售房经纪Harvey Kalles Real Estate Ltd的 Andre Kutyan 和 Robert Greenberg表示，这个高档社区房源很少，而有一套潜在竞争房产之一恰好就在隔壁。这套几乎一模一样的房子，由同一个建筑商建造。 而自去年以来，这栋房子几次在市场上挂牌，要价在 580 万至 620 万之间。所以他们决定把价位定在比隔壁房子低得多。 地产经纪 Andre Kutyan 说，“当你看看北森林山高档社区时，你会发现市场上从来就没有什么房子出售，尤其是新房，” “如果 [邻居] 要重新进入市场，他们很可能会把价格降到 500 万左右，” 地产经纪Kutyan 说。“我们需要先发制人，抢先一步。” 这栋房子的定价很有策略性，挂牌价定在 $5,499,000 ，Kutyan让有潜在买家的同事知道了这个机会，并告知了他们可以进行预览参观。结果挂牌上市当天，就出现了2个报价。 “当我们进入 MLS 时，我已经有了动力，所以我可以在不到 12 小时内完成销售，而且价格高于要价，”Kuytan 说。 房屋的成交价比加价高出了近12万，以 $5,618,018 的价格售出，而且半天不到就成交。 主楼层有一间办公室和两个娱乐区，以及由 Falcon Kitchens 设计的餐厅和可就餐的厨房，可通往石头露台和院子。 “[我的客户] 不惜一切代价打造这套自己自居住的房子，”Kutyan 先生说。 “比如，Falcon Kitchens 是多伦多首屈一指的厨房公司之一。” 主卧室有 11 英尺高的天花板、更衣室、阳台。 这栋四居室的房子地面上有 4,524 平呎的起居空间，地税为 $22,273。 房子共有七间浴室。 地下室没算入面积，不过也超级大。地下室还有加热地板、内置扬声器和双车库入口。 后院也很宽敞。 大家觉得这房子值吗？