地产

　　一名华裔买家多年前准备以逾600万元买入位于温哥华桑拿斯(Shaughnessy)一间豪宅，但在物业转手前买家才得知物业为凶宅，因而取消交易。买家其后遭业主入禀指他违反买卖合约并要求赔偿订金，买方则反告业主，指他故意隐瞒豪宅曾发生帮派枪杀案。卑诗最高法院上周五宣判买方胜诉，买家不需要赔订外，还可获原诉人赔偿4000元。 　　根据法庭文件，原诉人是84岁从中国广州移民到温哥华的王(Wang，译音)姓华裔老妇，在姓袁(Yuan，译音)的女儿协助下，于温哥华桑拿斯区卡地阿街(Cartier St.)3800号路段购买一豪宅，房屋登记为王妇名下，而女儿则担任她的授权人。 　　袁与丈夫及孩子其后搬入该房屋直至2007年11月，袁的丈夫在房屋的大门外遭人枪杀，物业成为凶宅。丈夫去世后，袁曾于2008年6月挂牌以880万元高价出售房屋，但无人问津因而收回物业，随后于2009年6月第二次挂牌，并把挂牌价降至698万元，袁与姓邵(Shao，译音)的买家最后以614万元成交并签署买卖合约，计划同年11月完成交易。 　　法庭文件指，袁曾向地产经纪透露房屋曾发生凶案，并询问是否有需要向买家公布，该经纪向上司了解后表示除非买方主动查问，否则毋须告知曾发生凶案。袁其后指示经纪，称若有客户询问她卖楼的原因，可以回答是因为女儿即将要搬到西温的学校就读。邵作供时表示曾问及业主搬家原因，并指袁的经纪当时回答是因为业主的女儿要迁校，强调对方从没有提及凶案的事。 　　法庭文件指出，签约后不久，邵从朋友口中得知豪宅曾发生凶案，死者更涉嫌是华裔帮派大圈帮的头目之一，且凶杀还未破案，邵担心会对家人的安全构成威胁，邵因此认为豪宅存在"潜藏缺陷"(latent defect)，而卖家则没有向买家透露这项"潜藏缺陷"，因此即时透过经纪终止买卖。另外业主王妇及她的女儿作供时均称，出售物业是因为孩子要迁校，与分别为其女婿及丈夫被杀无关，但法官却不认同，指根据王妇在庭上的供词，认为凶案是两人决定卖楼的因素之一。 　　与邵的交易告吹后，豪宅在大约三个月后以550万售予另一买家，袁在买卖合约上订明买方已得知物业为凶宅，她在庭上解释是为免交易再次告吹。 　　原诉人指控邵"挞订"并要求她赔偿30万元订金以及33.8万元的损失，而邵则反告对方以隐瞒手法诱导她买入物业。法官最后判处原诉人败诉，指她在事件中作欺诈性的不实陈述，导致邵在错误资讯下签订买卖合约，又指若她早知道豪宅门外曾有帮派分子被杀，是不会决定购买该房屋的。 　　法官又指虽然袁为了女儿迁校而搬家是事实，但该陈述并不完整，指出这只是她卖楼的部分原因，指丈夫被杀也是原因之一，但她却选择隐瞒买方。因此，法官裁定邵毋须缴付订金，更可向原诉人索偿逾4000元的律师费赔偿，而原诉人的入禀要求则全部被驳回。 　　另外，法庭文件亦指出袁与邵的交易告吹后，袁于2009年年底在香港被当地警方拘捕，控以两项洗黑钱罪成，2011年10月被判入狱直至2015年才获释。

　　卑诗地产协会(BCREA)昨日发表2018年楼市预测，预期本省今年的住宅物业销售将减少8.6%，但平均楼价预期将会上升6%，明年再升4%。 　　卑诗地产协会预期，今年卑诗省内的住宅物业成交，继2017年减少7.5%后，将会继续录得跌幅，成交预期会减少8.6%至94,855宗，但仍较中央放盘系统(MLS)的十年平均数目84,800宗多。 　　地产协会指，强劲的就业增长、消费者信心增强及理想的人口组成，都在过去4年持续支持房屋需求。不过，在经济增长放缓、按揭审批标准收紧及加息的环境下，房屋需求在未来两年预期会缓和。 　　卑诗地产协会首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本省今年及明年的房屋需求预期将会适度发展。他指出，更严格的按揭审批及上涨的按揭利率，将会进一步削弱可负担能力及购买力。根据推算，5年期息率预期会在2018年第四季上升35个基点至5.49%，明年第四季则会上升至5.7%。穆尔说："楼价已经处于高水平，卑诗的家庭对利率上涨，只会愈来愈无抵御能力。" 　　在个别地区方面，卑诗地产协会预期，大温地区今年的房屋销售会减少8.2%，至33,600宗，但在2019年则会上升1.2%至3.4万宗。菲沙河谷预期今年将跌12.3%，明年跌幅收窄至2.1%。 　　根据地产协会的预期，本省的平均楼价，今年将升6%至75.2万，明年则再升4%至接近78.2万元。 　　在房屋供应方面，现时卑诗省的多个地区都录得极少的房屋库存，省内正在兴建的房屋约有6万个，较近年在2008年录得的纪录4.5万间多。其中有逾4.2万个兴建中的单位是在大温，较2008年多56%。 　　卑诗地产协会预期，随着消费者需求放缓及新单位供应在未来数季增加，楼市将会呈现更平衡的状况，对楼价带来较少上涨压力。

　　卑诗财政厅长詹嘉路透露将会微调投机税的方案。 　　卑诗财政厅长詹嘉路(Carole James)向传媒透露，或会微调省府将于今年稍后时间引入的投机税(Speculation Tax)，确保该税是针对投机者而非卑诗省民，并预告会在今年春季公布详情，较原本预期的时间表提早。 　　省府上月公布财政预算案时，预告将于今年立法引入新的投机税，目标包括没有缴交入息税和把房屋空置的人，今年的税率为0.5%，明年则升至2%。詹嘉路表示，省财政厅仍在收集意见并会微调塬有的方案，包括考虑让持有度假屋的本地居民获豁免征税。 　　詹嘉路说："我们正就投机税的细节进行讨论，并会考虑到省民发表的意见，以及他们对该税的关注。"她强调："我们的目的是要投机者离开市场。" 　　根据省府早前的宣布，投机税适用于持有物业但没有出租又没有用作自住物业的卑诗省民及非省民，适用范围包括大温、维多利亚，以及基隆那等地。虽然省府已表示，会向卑诗省民提供入息税的扣减，但没有说明扣减的金额。 　　自从省府宣布会征收投机税后，不少人都关注该税或会令持有第二间物业的卑诗省民受拖累，而一些持有度假房屋的省民，亦担忧需要支付投机税。詹嘉路指，除了扣税的方案外，省府亦正就征税的适用地区进行讨论。 　　曾参与策划房屋可负担计划的卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)表示，计划塬定是向在大温市区持有第二物业但部分时间将房屋空置的业主，因为在大温，尤其是温哥华，房屋供应非常紧张。 　　多名省议员均表示，他们都收到省民就投机税提出的意见。其中纳奈莫-北高域根(Nanaimo-North Cowichan)选区的新民主党省议员罗力(Doug Routley)表示，他收到省民的投诉，并会将之转达给财政厅长。 　　他说："财政厅长向我们确定，新税在5月之前都不会有最终定案，实施的细节亦会作调整，确保达至省府塬本征税的目的，就是打击非卑诗居民的投机活动，而非在省内拥有度假物业的卑诗省民。" 　　卑诗自由党省议员施天慧(Michelle Stilwell)指，省府应尽快公布细节。她说，其选区的省民很多都是长者，有些只有一半时间住在物业中，但他们是社区的一分子，依靠固定煺休收入生活的长者，难以应付额外的税项。

  　　温哥华“空屋税”3月5日申报期限已过。温市府星期三公布数据，全市共有183,911户房产申报居住状态，占全市房产总量98%；未按时申报的2,132户房产将被视为空置而需缴纳房产价值的1%作为空屋税。 　　除漏报而需缴税的2,000余套房产外，市内还有6,349套房产因自行申报空置而可能需要缴纳空屋税，但其中部分因维修、买卖等原因导致空置的房产屋主已申请豁免缴税。 　　但温市府指出，市内空置房产和批准豁免纳税的房产的准确数量还需待市府抽样审计后才能确定；该数据及空屋税带来的财政收入数据将于今秋公布。经审计后，被发现谎报居住状态的屋主将面临每天1万加元的惩罚，直到纳上税金为止。 　　市内屋主将在本月陆续收到房产税单，空置房产所需上缴的空屋税将反映在税单内。屋主需在4月16日前缴纳房产税与空屋税，认为收税有误的屋主可向市府投诉以获重审。 　　空置房在哪里？ 　　申报数据显示，市内六成空置房产为公寓，约三成为独立屋；城市屋（townhomes）等其他类型房产仅占所有空置房产的5.9%。 　　温哥华市中心共有2,244套空置房产，数量远高于市内其他地区。市中心东区与西区的空置房产数量对比强烈。市中心西端（West End）共有735套空置房产，为温哥华所有社区中第二高；而位于市中心以东的Strathcona社区仅有86套空置房产，在所有社区中最低。 　　空屋税逼空屋出租 　　温市空屋税规定，除屋主自住房、出租超半年或符合其他豁免条件以外的其他住房都被视为空置房产，未按时申报居住状态的房产也被视作空置。空置房产屋主每年需上缴房产估价的1%作为空屋税。 　　温哥华市长罗品信声明称：“温哥华的房子首先应该是居住的地方，而不仅仅被当作商品对待。”他表示，温哥华租房空置率几乎为零，租客寻租困难，因此推行空屋税的主要目的是迫使空置房产开放出租、增加市内租房房源量。 　　温市府建立空屋税的项目成本为750万加元，该项目此后每年的运营成本预计为150万加元。收回成本后，空屋税为温市府带来的剩余收入将被投入市内可负担性住房项目。

　　一对现年已九十多岁的香港老移民，在1995年买屋时因为已经退休而无法申请银行的按揭贷款，于是自己出钱，但用子女的名义购买了多伦多万锦市的一处民宅，希望能够在此安度晚年。没想到老人的女儿看到楼市飙升，便自作主张在2016年要将房产卖出，老夫妻于是正式提出异议阻止了交易。而购房者眼看煮熟的鸭子要飞掉，于是将屋主和老夫妇告上法庭，要求法官做出简易判决并强制执行房屋买卖协议，法官拒绝此要求，决定对这宗复杂案件进行正式审理。 　　前年114.2万成交 现值144万 　　这处物业位多伦多万锦市士刁东路夹万锦路一带，是一间独立屋，在2016年1月2日成交时的合约价格为114.2万元。到了2017年3月的时候，被传上法庭提供旁证的地产经纪认为，时价起码是144万元左右。 　　移民自香港的老夫妻莫先生(Mok，音译)和莫妻曾女士(Tsang，音译)，据称于1995年购买了上述房产。 　　夫妻俩声称，他们是该房产的唯一合法实质拥有者，至于业主的名字是登记在儿子Chun和女儿Yee的名下，是出于购房的便利，由Yee来托管。 　　莫氏夫妇称，他们当年购房时已经退休，无法获得银行的按揭贷款，于是他们向子女Chun和Yee提供了一笔钱作为首付，然后房屋登记在儿女的名下。而买下这处房产的目的，是为他们两老自己将来能够在此安度晚年。 　　购得这处房产后，莫氏夫妇全家迁入新居，同时将原先的房产用于出租。到1997年，更是将之前的房产出售，获得的钱款用于偿还按揭。 　　1998年莫氏夫妇的儿子Chun返回香港居住，出于税务方便的原因，Chun把自己的名字从该房产的屋主名单中去掉，而Yee则成了该物业的唯一登记业主。即便后来Chun又返回加拿大并住进此屋，他的名字也没有添回业主名单中，因为Chun觉得都是自家人，完全没必要。 　　但Chun也表示，他负责支付每月的按揭付款，还要负物业税、水电、煤气、房屋保险和所有公用事业费用等，而Yee从来没有为此付过一分钱。为此他每月向父母支付3千元。如果这个房产是属于Yee的，他绝不会给这笔钱。 　　他声称，尽管在将房产转移给Yee时，转让契约上显示有53,880元的价格，但这只是作为技术要求写入的，因为按揭贷款上还有余额要补足。 　　没想到在2015年底，Yee却找来地产经纪卖屋，并在2016年1月2日与买家鲍某(Bao，音译)正式签署了房产买卖协议。 　　Chun称，他注意到Yee整日声称，这个房产完全属于她，她可以随意处置，甚至包括卖掉房子。Chun上网查看，发现Yee已经将房产摆上多伦多的多重放盘系统(MLS)，于是他马上告诉了两老。 　　莫氏夫妇在儿子的提醒下，发现自己竟然马上就要被逐出家门，于是提出异议阻止了房产交易继续进行。 　　"新业主"要求简易判决 　　法官拒绝 　　买家鲍某眼看买到手的房产却又不翼而飞，向安省高等法院提出申诉，要求法官做出简易判决，强制执行房产协议。 　　法官麦克列维(McKelvey)受理此案之后也不敢怠慢，因为莫老先生已经95岁，莫太太也超过90岁，两位年纪老迈，经不起官司的拖延。但此案又非常复杂，各方的信誉都存在重大问题，不能做出简易判决，需要进行正式审理。 　　Yee则向法官辩称，她的父母告诉她，房产归入她的名下。起初她和Chun各拥有50％的权益。到了1998年，两老告诉她，Chun名下的权益也会转给她，她可以任意处置房产，甚至包括卖掉它。 　　麦克列维法官认为，Yee的证词和她家人的证词有很大矛盾，而且存在可信度问题。例如，她声称直到2013年为止，有关该物业的所有费用都是由她来支付。 　　女年入1.2万元 　　何来钱供楼交费 　　她在1999年之前是在一家旅行社工作，年收入1.2万元，这样微薄的薪水何以支持这么大的开支？Yee的说法是从储蓄和养老金帐户提取。 　　而Chun的说法是，莫老先生一直从自己的银行帐户中取款用于支付房子的支出，每年都要提取数千元。而老人早已不能自己驾车，无法自行去银行，只可能是在Yee的陪伴下，从老人的帐户中取钱来付帐单。 　　类似于上述矛盾说法的地方，在此案中比比皆是，麦克列维法官因此认为，不能轻易做出简易判决，认定Yee是受莫老夫妇的托管而成为户主，或者是认定Yee就是唯一的合法和实益拥有者。 　　虽然鲍某引用旧案，称Yee作为屋主记录中唯一的户主，是真正的户主，可以拥有全部的处置权，但老人家在2015年12月时就告诉女儿不要卖屋，这就动摇了Yee作为真户主的地位。 　　有鉴于此，麦克列维法官驳回鲍某的申诉，要求控辩双方提出更多的证据，以便法院可以下令迅速进行审判。