地产

伯纳比市采用基于高度的建筑政策，放弃密度限制 在新建筑开发提案中，市政政府通常用来评估项目的一个关键指标是密度，这一指标由建筑面积比（FAR）决定，也称为楼板面积比（FSR）。   密度的计算是通过将建筑的总楼面面积与其占用的土地面积进行比较而得出的比率。 例如，假设一座建筑总楼面面积为200,000平方英尺，建在一个20,000平方英尺的地块上，则其密度计算为10.0 FAR。如果在同样的地块上，建筑总楼面面积仅为20,000平方英尺，则其FAR为1.0。   然而，现在伯纳比市已放弃用FAR密度计算来决定项目审批和政策。 据dailyhive报道，取而代之的是，市政政府采用了“基于高度的发展框架”，新的建筑高度将成为新的监管标准。 这个新的基于高度的框架，现在取代了以前使用的FAR来确定一个地块的发展潜力或允许的密度。 根据市政府的说法，FAR的使用已变得复杂，市政工作人员难以管理，公众和申请者也难以理解，导致建筑高度和形态的不确定性。   这种新的基于高度的方法侧重于建筑的物理形态和设计，而不是复杂的密度计算。此举旨在提高开发商和公众之间的可预测性和透明度。 该框架还针对伯纳比市中心和围绕SkyTran车站的城市村庄区域，适用九个分区，包括CM1社区商业、CM2一般商业、R2联排别墅、R3低层公寓1、R4低层公寓2、R5中层公寓1、R6中层公寓2、R7高层公寓1和高层公寓2。 根据伯纳比2050官方社区计划的新住宅区和允许的基础高度，R1、R2和R3区可以达到四层高，R4区可达到八层高，R5区可达到12层高，R6区可达到20层高，R7区可达到30层高，R8区可达到40层高。   若项目提供更多商业空间以增强经济活力和支持本地就业增长、社区设施，或者进行“高度平均”以支持多个塔楼之间高度的差异化和过渡，则可以考虑超出框架规定的后续高度。 例如，若某地块在框架下的建筑高度限制为40层，三座塔楼的项目可允许一座35层的塔楼、一座40层的塔楼和一座45层的塔楼。   楼面面积比 far 楼板面积比 fsr 密度 伯纳比高度基础发展框架 伯纳比高度基础发展框架 这些新政策还使城市能够与省政府的新住房相关立法保持一致，包括在指定的交通导向区域内进行的交通导向发展。 伯纳比市市长迈克·赫尔利（Mike Hurley）表示：“解决我们地区的住房危机需要真正的领导力和在整个开发过程中推动创新的动力。”   “转向基于高度的框架是我们加速在伯纳比建设住房数量的综合措施之一，同时也使每个人更容易理解他们所在社区的发展。” 根据新的高度基础发展框架，首个获得城市初步批准的项目是由Gracorp Properties和拥有7135 Walker Ave.开发地块的邻里教会共同开发的一栋50层的混合使用租赁住房塔楼。这也是省政府在伯纳比的第一个BC Builds项目。 该项目由Musson Cattell Mackey合作设计，包含384套市场租赁住房、96套低市场租赁住房，以及一个新的替代教堂和社区空间，设有适合剧院/社区艺术及其他演出的礼堂，以及服务社区的空间（如食品银行）及一些办公和零售空间。 Gracorp Properties的房地产副总裁阿德里安·拉赫巴（Adrien Rahbar）表示：“我们对7135 Walker地块的申请融合了多种用途和面向社区的空间。在BC Builds的支持下实现这样一个令人兴奋的项目，要感谢通过高度基础发展框架提供的灵活性，使我们更能专注于项目的优点。”   “在这些不确定的时期，伯纳比在加拿大全国的市政当中显然是领军者，我们希望能够合作开展更多项目。” 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 伯纳比 埃德蒙兹 市政的新方法也得到了省和联邦政府的支持，以及房地产行业代表和其他主要开发商的认可。 城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼首席执行官安·麦克穆林（Anne McMullin）表示：“这一举措为其他希望现代化土地使用政策并应对更高效、更可预测流程需求的市政提供了榜样，特别是在大温哥华地区持续的住房负担能力挑战的背景下。我们赞赏伯纳比努力使这一新框架与提升城市设计标准和增加混合使用开发灵活性的目标保持一致。” Intracorp Homes的总裁埃文·阿列格雷托（Evan Allegretto）补充道：“伯纳比市在住房方面展现了创新和领导力。在相对短的时间内彻底改变规划系统是一项了不起的成就。基于高度的框架使公众更容易理解这一体系，同时通过鼓励创新和良好的城市设计原则来支持住房行业，而不是单纯依赖于建筑面积比。”   基于高度的发展框架是市政府多阶段重新修订分区法的组成部分，该过程始于2023年。早期的政策调整将12个单户和双户居住用地分区合并为一个R1小规模多户居住分区，以符合省级立法的要求。

加拿大移民水平下降导致住房租金降低 随着2025年已经过半，加拿大的租房市场正在发生变化，市场上新房源不断涌入，而需求也开始减弱。这一波新建房源的涌入似乎正在发挥预期中的作用，同时还受到其他多个重大因素的叠加影响。   据dailyhive报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新的中期租赁市场更新，主要大都市地区的新公布租金开始下跌，但对于许多加拿大租客来说，租金负担仍然是一个紧迫的问题。 创纪录的租赁住房供应缓解了新房源的竞争。在温哥华、卡尔加里、多伦多和哈利法克斯等大都市地区，与2024年第一季度相比，2025年第一季度的租金下降了2%到8%。与此同时，埃德蒙顿、渥太华和蒙特利尔的租金仍在增长，但增速有所放缓。   温哥华、多伦多和卡尔加里新建的保障性租赁住房目前租赁周期变长。这部分是由于二级市场中非保障性投资者出租的住房加剧了竞争，通常是通过提供更低的租金来吸引租客。 因此，许多新建楼盘的房东现在开始优化租约，例如提供首月免租、搬家补贴和/或签约奖金。CMHC指出，随着供应的不断增加，这些优惠可能会增多。 联邦政府的融资项目在推动这一新供应方面发挥了关键作用，因为它们提供的借贷机制成本较低，相比之下，传统金融市场中的高利率融资则显得不那么有吸引力。2024年，88%的新建保障性租赁住房项目是由CMHC的多单元抵押贷款保险（MLI）产品和公寓建设贷款计划（ACLP）支持的，而这一比例在2017年仅为5%。 卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的增幅主要是由于MLI的快速普及，而温哥华和多伦多则更倾向于使用ACLP。   由于联邦政府的新移民限制，国际移民的放缓——尤其是学生和临时工的数量减少——在卑诗省、安大略省和新斯科舍省抑制了租房需求。2025年初，工作和学习许可持有者的数量有所下降。青年和刚毕业者的失业率在大多数主要城市依然较高，进一步削弱了需求。 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 尽管广告租金有所下降，但已出租单位的租金依然持续上涨。在2025年第一季度，加拿大全国七大城市中，两居室出租公寓的平均租金较去年上涨了7%至17%，以哈利法克斯和多伦多的增长幅度最大。这反映了房屋转租租金已与新建房源的较高租金相符合。 随着广告租金和已出租租金的背离，像多伦多这样的市场租金差距急剧扩大。2024年，转租和已出租租金之间的差距达到了44%。租金与收入的比率依然处于高位——温哥华约为18%，多伦多为16%，远高于疫情前的水平。   由于租金负担压力持续，许多租客开始选择合租或更大户型作为应对策略。 预计在2025年，空置率将继续上升，特别是在安大略省高等院校附近的保障性租赁住房中。   尽管租赁市场出现了一些缓解的早期迹象，但根据CMHC的说法，持续的保障性租赁住房投资以及各级政府的持续支持，将是缓解租金负担挑战和长期稳定市场的关键。

卑诗省一位出售出租房产的房东被法官裁定不当驱逐租户，因而要赔偿6.5万元。 CTV报道，法庭获悉，2022 年，房东 Mohan Sull 以每月 5,650 元的价格将位于北温哥华的房屋出租给 Thomas 和 Rozette Trevitt。Sull 随后又签订出售该房产的协议，并向租户发出了 2 个月的驱逐通知，理由是“买家会入住该房产”。但买家从未搬进来。 法官Anita Chan对此纠纷作出裁决，称：“买家进行了大规模的翻修。市政府于 2023 年 3 月发布了停工令，买家直到 2024 年 5 月才获得适当的许可。据我了解，该房产目前被彻底烧毁，无人居住。” 被驱逐的租户成功地挑战了他们的驱逐令，理由是“终止租赁通知的既定目的并未实现。”   Sull基于多项理由寻求对仲裁员的裁决进行司法审查，其中包括他认为应该是买家——而不是他——应该支付赔偿金。“买家拥有该房产，但并未入住。房东辩称他对该房产没有控制权，因此不应承担责任。”   但法官的裁决解释说，仲裁员已经考虑并驳回了这一论点，认定买家不符合《住宅租赁法》中“买家”的定义。 该法案将买家定义为同意购买“至少一半房产全部复归权”的人，而仲裁员根据判决认定本案不符合该标准。 这是因为该交易是一份为期 5 年的“选择购买”协议，买家支付了 10 万元首付，并同意在接下来的 5 年内每月支付 5800 元的利息，或直到他们决定完成购买为止。 裁决解释说：“如果双方达成了终止合约的协议，首付和任何额外付款都应退还给买家。” 即使买家是“买家”，仲裁员也认定房东无权驱逐租户。 判决书解释道，已出售房产的房东可以终止租赁，但前提是“所有出售条件均已满足”。由于协议的性质，除非行使购买选择权，否则该房产的出售“本质上”是一种有条件的出售。 判决书称：“仲裁员强调，不法行为不在于买家未入住该房产，而在于租户的租赁关系从一开始就不应该被终止。” 法官同意了这一点，他在判决书上称：“房东无权提前 2 个月通知终止租赁，因为该房产并非无条件出售。” 被错误驱逐的租户通常有权获得相当于 12 个月租金的赔偿。在本案中，赔偿金额为 67,800 元，但法官指出，65,000 元是住宅租赁部门解决纠纷的最高赔偿金额。

尽管经济环境充满挑战，但全国住房开工量的表现远好于分析师的悲观预测。一个重要原因是什么？开发商正在大量建造租赁单元。 根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最近公布的数据，在截至6月的12个月里，全国范围内约有10.8万个租赁单元开工。这一数字几乎是公寓单元的两倍，而公寓单元的买家兴趣已逐渐枯竭。   图源：theglobeandmail 2010年代，租赁住房建设开始加速，原因是城市中心的租金飙升以及加拿大强劲的移民势头吸引了开发商。过去两年，即便其他开发领域出现萎缩，租赁单元的开工数量仍在持续上升。 “中间住房倡议”创始人Mike Moffatt将这种韧性归功于联邦政府。他提到了CMHC的几项举措，例如公寓建设贷款计划，以及渥太华决定对新建的专用租赁住房免征商品及服务税（GST）。“这使得建造高层租赁住房比建造高层公寓更具成本效益，”Moffatt在电子邮件中表示，“我们还看到，像多伦多这样的一些城市，开始对专用租赁住房收取比公寓更低的开发费用，这也改变了项目的相对经济效益。”   图源：theglobeandmail   加拿大的许多主要城市近期出现租金和房价下跌的情况，这让人们从多年的大幅上涨中得到一丝喘息。 蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic在给客户的报告中表示，租金走弱的时期可能会持续一段时间。“大量供应即将入市，而此时人口增长却在放缓。”

加拿大住房部长表示，联邦政府正在考虑采取某种形式的干预，以应对当前住宅房地产市场的动荡，这场动荡已导致全国范围内的销量下滑、新建住房项目取消以及土地开发行业裁员。 前温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）在接受《环球邮报》采访时表示，渥太华正在研究应对此情况的对策，这种局势已经引发了业内的担忧。 “我们正在研究可以采取哪些联邦层面的工具和行动，以推动市场复苏，”他说。“我们必须考虑如何以最佳方式给予支持，在必要时进行干预。” 房地产市场的低迷促使开发商推迟甚至取消项目，引发人们对新房建设受到影响的担忧，而各级政府正试图解决住房短缺问题。   加拿大蒙特利尔银行（BMO）本周发布的一份报告指出，多伦多的公寓销售已经“崩塌”至30多年来的最低水平，这直接导致新项目搁置。   报告还称，加拿大各大城市的公寓开工量大幅下滑，按滚动12个月计算，已从峰值下降约30%。其中多伦多降幅最为严重，达60%。 多伦多地区建筑产业与土地开发协会表示，5月份的房屋销售仍处于历史低位，这是连续第八个月创下有记录以来的新低。 该组织在6月发布的一份声明中表示，目前“建设成本危机”是真实存在的，可能对大多伦多地区的经济和市政财政造成极为负面的影响。 协会发言人贾斯汀·舍伍德（Justin Sherwood）呼吁联邦、省和市三级政府迅速采取行动，通过降低新建住房的税负、开发费用以及其他附加成本来降低住房价格。 当被问及政府手中有哪些应对工具时，罗品信提到了自由党承诺的政策，即对售价不超过100万元的首套住房免征商品和服务税（GST）。 该计划在3月份由卡尼宣布，称此项措施可为购房者节省高达5万元的成本。 罗品信表示，免GST是推动市场化住房的一项激励政策。“现在的问题是，我们是否需要更快、更进一步地采取行动，以推动市场复苏，”他说。 “我们正在评估这些工具，并与内阁同僚讨论下一步举措，确保我们不会在市场方面落后。” 他表示，住房部正在推进的“建造加拿大住房计划”（Build Canada Homes），将专注于建设低于市场价和可负担的住房。 不过，罗品信也强调，除了这类非市场住房之外，政府也必须密切关注市场住房的状况，“确保我们在支持市场方面也尽了最大努力。” 在春季联邦大选期间，卡尼曾承诺启动独立的“建造加拿大住房计划”，专责监督可负担住房的建设工作。 卡尼在竞选期间曾表示，该计划将是将加拿大年住房建设量翻倍、达到近50万套的一部分。 房地产市场研究公司 Urbanation Inc. 的总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）在回应罗品信言论时指出，要想激活市场、重启项目，公寓价格必须下调。 “联邦政府可以出资全面取消市政开发费用和各类税项，并向一定价格以下的新购房者提供购房补贴。”他在一份声明中表示，“目前市场上存在创纪录的未售住房存量，政府也可以收购这些库存房作为可负担住房。”