地产

一项最新研究指，在全球住房成本最难以负担的城市排行榜上，温哥华高踞全球第4、北美第2。 智库机构城市商业（Business of Cities）发表研究报告指，调查过全球200个人口达200万或以上的大城市，住房成本最难以负担的城市，以香港居首，可负担指数仅逾0.3，温哥华排行第4，可负担指数约0.4，多伦多排行12，可负担指数约0.45。 // 今年3月，另一机构所做的 《国际人口住房可负担性》研究 （Demographia International Housing Affordability），将温哥华列为全球最不可负担城市的第3位。 温哥华一房柏文住宅单位平均月租已升破3,000元，甚至留学生难寻住宿的问题亦引起了关注。 十大住房成本最不可负担城市： 1. 香港2. 三藩市3. 新加坡4. 温哥华5. 特拉维夫6. 悉尼7. 纽约8. 伦敦9. 巴黎10. 洛杉矶 图: 加通社  

加拿大央行本周维持基准利率在5%，银行最优惠利率（Prime Rate）也维持在7.2%。虽然没有加息让背负贷款的房主缓解一些压力，但是房贷利率仍然很高。 图源：Bank of Canada 据Globe Investor理财专家Robert McLister称，截至9月7日这一周，房贷利率在6%以下的选项已经很罕见。 本周，除了没人关心的10年期固定抵押贷款利率外，其他主要抵押贷款利率都没有变化。除非五年期国债收益率开始反映出通胀加剧和央行加息的影响，否则，利率将处于稳定状态。 任何房贷保险的借款人，如果希望利率低于6%，就必须选择5年固定期限的贷款，或者与小型区域性贷款机构(如信用合作社)打交道。 5年固定并不是一个好选择，除非你不接受风险或者需要尽可能低的合资格利率。 以下是MortgageLogic.news提供的本周全国最低房贷利率： 图源：Robert McLister/Globe Investor McLister表示，向小型贷款机构借款是一个很好的选择。很少有人在寻找房贷时会想到信用合作社。 提供房贷的信用合作社有： 卑诗省的社区储蓄：五年期固定利率5.29% 安省的Rapport Credit Union：五年期固定利率5.79% 曼尼托巴省有太多，由于拥有流动性存款的贷款机构，曼省的利率一直处于全国最低。

疫情之后，加国各级政府开始一波“割韭菜”补贴财政危机。其中最明显的就是今年大幅上调地税。 明年，温哥华人的生活成本可能会再次攀升。 温哥华市政府有可能为避免再涨地税，计划调高其他的费用以补贴财政费用。 根据CTV的报道，据称，温哥华市政府正在考虑对从停车许可到打车费用等各个方面征收一系列新费用。 市政府工作人员表示，调高价格以减轻提高地税的压力。 今年，温哥华地税已经上升了近 11% 。 最近，温哥华财务总监的一份报告建议调高一系列费用。 其中一项建议是把营业执照提高近 50%。 其中，短期租赁许可证的成本可能会增加四倍以上，从每年 110 元增至 450 元。 还提议增加住宅停车许可证、宠物许可证和网约车费用。工作人员认为，调高这些费用每年可以带来 1520 万元的收入。 这笔收入将使明年的地税增幅减少约 1.4%。 每年地税涨9%?   6月发布的预算展望警告称，如果温哥华市政府开销继续按照以往的方式，未来五年温哥华人可能面临每年9%的地税上涨。该报告将于下周三提交给市议会。如果获得批准，上调的各项费用将于明年一月生效。  

很多加拿大的贷款者为目前最近20年的最高利率叫苦不迭的同时，期盼2021年时的超低利率能够重现，不过一位加拿大央行的前行长认为，加拿大的利率不可能回到 1% 到 2% 之间，此外他认为最早也要到明年年底加拿大央行才会降息。 本尼特.琼斯公司（Bennett Jones）的高级顾问、加拿大央行前行长大卫-道奇（David Dodge）告诉彭博社，加拿大人应该预计利率会在 2024 年底或 2025 年初 "下调一些"。 道奇说，即使央行最终将基准利率从目前的 5% 下调，他认为利率仍将高于前几十年的水平。他预测利率将徘徊在 3.5% 左右。 他在接受采访时说：“我们不会回到加拿大央行在 COVID-19 之前的 10 年中所享受的2% 的利率水平”，“我们肯定不会回到 2021 年的 1%或 1.5%”。 道奇是在加拿大央行预定于 9 月 6 日做出利率决定之前，以及加拿大统计局发布第二季度GDP数据的前一天发表讲话的。道奇说，由于这一关键经济数据尚未公布，经济似乎仍在产生过剩需求。 道奇认为，一些经济学家和整个市场对实际利率的走向持过于乐观的态度。他说：“很多人的基本假设是，我们将回到疫情前的时代”，那时的实际利率接近于零。 他说：“这完全是错误的”，“情况不会再这样了，有各种各样的因素会推高未来的通胀压力，这意味着央行必须比COVID-19之前的时期更加紧缩”。 今天加拿大统计局发布的GDP数据显示加拿大经济正出现萎缩， 9 月 6 日央行再次加息的可能性几乎为零。

埃德蒙顿西北部一栋公寓楼的居民被勒令立即搬离，因为市府担心这栋楼可能会倒塌。 埃德蒙顿市政府发言人表示，周二晚上将在 Castledowns Pointe 张贴正式搬迁通知。 位于12618 152nd Ave的这栋大楼的居民上周五收到了物业管理公司Simco Management的通知，通知中详细说明了这栋建于1999年的四层共83个单元的大楼存在的一系列结构问题。 根据该通知，工程师在调查3月12日火灾造成的损失时发现，该建筑的结构并不健全。 Simco Management在通知中说：“总之，结构工程师的报告指出，在某些条件下，大楼的全部或部分结构可能会失效（即倒塌）”。 该公司在大楼前门张贴的通知指示居民“立即”离开自己的单元。 结构工程公司Read Jones Christoffersen Ltd.（RJC）做出了上述结论，该公司已于 8 月 31 日将调查结果通知了市政府。 Simco Management的通知说：“请注意，由于潜在的生命安全问题，RJC 建议其余居民尽快搬出大楼”。 埃德蒙顿市政府发言人玛丽-安-瑟伯（Mary-Ann Thurber）在表示，该大楼的业主和管理者必须确保在完成所有审查和结构工程评估，并采取补救措施使这些单元能够再次安全居住之前，搬离命令得到遵守。 瑟伯说，市政府将对情况进行监控，如果没有采取适当的行动，根据《安全法规法》，市政府有权对大楼业主采取强制措施。 物业管理公司指示业主和租户至少收拾行李一周，并携带宠物。 3月12日上午，这栋公寓发生了火灾。埃德蒙顿消防救援服务中心表示，由于不明电气故障引起的火灾花了六个半小时才被扑灭，并造成超过 800 万加元的损失。 据CBC的报道，罗斯·费里斯 (Rose Ferris)在该公寓拥有一个单元长达23年，今天她正在收拾箱子。她将在一位朋友家住几天，但她已经安排了临时租房，她正在考虑自己可能有资格获得哪种保险。 她担心可能会失去家园、财务受到损害，影响她的退休生活。 她说：“每个人都非常情绪化、害怕和担心。当然，我们没有答案”。 凯莉-安妮·杜兰德 (Kelly-Anne Durand) 拥有这栋大楼的一套公寓已经 15 年了，她最初是为儿子买的，但现在自己也住在那里。 她说，该建筑过去也曾多次遭受水灾，以至于建筑内的所有管道都被拆除并更换。 “仅就我的单元而言，由于水灾，他们不得不将其拆开并修复了三次”，她补充说，在此过程中她的地板被更换了，但最近，她注意到木板有地方翘起。 她说她找不到空置的酒店。她有保险，不太担心自己，但她说她的室友都是低收入人士，没有保险。 杜兰德称估计她在公寓的维修上花费了超过5万加元，并且预计无法收回投资。

尽管加拿大央行今天做出了保持利率不变的决定，但自2022年初以来，央行的十次加息已导致基准利率从0.25%飙升到了5%。 尽管目前利率保持稳定，但像大温兰里的萨拉.杜克（Sarah Dueck）这样的一些房主仍然濒临崩溃边缘。 两年前，杜克和丈夫在兰里（Langley）买了一套新房，当时利率很低。他们毫不怀疑自己能还清浮动利率的抵押贷款。 据CBC报道，杜克表示：“你知道，加拿大银行那时候发出的所有信息都是，利率会在一段时间内处于低位，之后会缓慢上升。 她称：“所以我们认为，就五年期而言，我们很有信心浮动利率是个不错的选择”。 但谁知之后利率飙升，杜克不知道他们还能为房子支付多久。 杜克和她的丈夫现在每月要支付 6300 加元的按揭贷款，比他们买房时每月多支付 2700 加元。 据杜克表示，为了维持生计，他们削减了各种开支，从取消投资供款到减少到安省探亲的次数。 杜克说：“我丈夫是一名教师，所以他有可能在夏天开始（另一份工作）”，“这是我们认为能找到更多钱的最后办法了”。 如果加拿大央行继续加息，杜克表示他们不知道是否还能坚持，也许“我们将不得不开始考虑出售房子”。 Desjardins Group 加拿大经济高级总监兰德尔·巴特利特 (Randall Bartlett) 表示，像杜克这样的情况越来越普遍，特别是对于自疫情开始以来买房的加拿大人来说。 他说：“很多人......接受了数额很大的抵押贷款，现在却面临着更高的利率，因为他们要么继续拥有浮动利率抵押贷款，要么续签了短期固定抵押贷款”。 他说：“因此，对于加拿大的许多家庭来说，这是一个非常具有挑战性的局面”。 巴特利特说，有些人将面临一个艰难的选择：要么卖房，要么在未来几年的预算中承受更高的利率。  

最近在筹款的这对老夫妇的故事引起不少人的关注，在美国加州住了 20 多年的房子、已经还贷 20 多年，最近 Ismael Ramirez 和 Angelita Ramirez 夫妇却收到了驱逐通知，要求他们腾空房屋给下一任房主 这个经历让这对依靠退休金生活的老夫妇震惊不已。 根据媒体介绍，这对生活在加州 Fresno 的老夫妇已经在这套住房中生活 20 年。早在 2003 年他们购买房屋时，他们是与自己的儿子共同购买的这套住房。 然而，在购买过程中，一位参与交易的专业人士曾经告诉他们的儿子，可以不把父母的名字加入到产权中，儿子听从了这位专业人士的建议。 尽管之后每月 700 美元的贷款 Ramirez 夫妇已经支付了 20 年，但儿子没有同意把父母的名字加入到产权中，并且告诉自己的父母无需担心。 Ramirez 夫妇不懂英语，他的儿子告诉他们一切都由自己来处理就好。 讽刺的是，住了 20 年之后，Ramirez 夫妇最近接到通知，儿子已经把房屋卖给一位女士，新的业主希望这对夫妇尽快腾空房屋来完成交割。 Ramirez 夫妇目前只有退休金的收入，根本不可能买得起新的住房，更糟糕的是，他们微薄的收入甚至无法支付房租。 最近两人到女儿家里暂时居住，并在寻找新的帮助。 他们曾经试图找律师解决此事，但律师得知房屋产权没有 Ramirez 夫妇的名字、只有儿子的名字之后，拒绝受理此案，因为他们认为此案不会有胜算。 Ramirez 夫妇的另一个小儿子表示，他曾经试图联系自己的哥哥，最后一次沟通是今年 4 月，当时他的哥哥说身体不舒服在接受照顾，之后近 5 个的时间里都没有消息。 Ramirez 夫妇和小儿子还曾经向警方寻求帮助查看儿子的情况。 Ramirez 夫妇说，在搬出与父母合买的这座房屋之前，他们的儿子一切都很好也有自己的工作。他们也不清楚这中间发生了什么。 如今两人的女儿为老夫妇在 Gofund me 网站筹款，希望可以帮助这对老夫妇度过难关。  

如果您已经受够了温哥华高昂的生活成本，但又不打算采取任何极端措施，比如搬到隔壁的Alberta(阿尔伯塔省)，那么素里可能是一个更容易接受的选择。 因为居住在温哥华市中心以外的地区，生活成本毫无疑问地总是更低。 不过，很多人可能认为素里犯罪率高，不安全，但其实近些年来这座城市在发展、文化和安全方面都取得了长足的进步。这就是为什么我们认为，如果考虑搬离温哥华市中心，到大温地区的其他城市居住，那么素里应该是首选。 生活成本 在讨论是否搬到素里时，无疑经济利益是最重要的考虑因素。好消息是，素里在这一方面极具优势。 根据 Numbeo 的数据，在不考虑房租因素的情况下，该市单身人士的平均月花费为 1,339.30 元，这比温哥华低 9.8%。 此外，素里的房租比温哥华低30.6%。在市中心租一居室公寓大约需要1788.89元，而在中心区以外租一间卧室大约需要350元。另外素里的餐馆和杂货店价格也都较低。 交通便利 如果您住在素里的四个天车站（Scott Road, Gateway, Surrey Central or King George）之一的附近，那么跳上天车前往温哥华将变得非常容易。 如果您有在家办公的安排或混合工作时间表，只要您住在这些地区，就可以很方便地前往温哥华的办公室。 从King George 车站乘坐天车到Main Street-Science World 只需 30 多分钟（与开车时间差不多）。 虽然住在天铁站附近很方便，但有一辆车也不失为一个好主意。素里非常大，虽然很多地区都有公交车经过，但如果有车，探索这座巨大的城市会容易得多，因此必须将这笔费用考虑在内。 除非您住在市中心（Central City、Newton、Guildford），否则素里并不是一个适合步行的城市。 自然环境 只要您有车（或有耐心搭乘公交车），素里就是您的天下。素里的面积是温哥华的两倍多，拥有 250 个公园。 市内遍布迷人的自然小径，是骑自行车、晨跑或傍晚漫步的绝佳去处。 值得一去的地方包括绿意盎然的 Green Timbers Urban Forest 公园、一望无际海景的新月海滩（Crescent Beach）、拥有美丽花园与小火车和游乐园的熊溪公园（Bear Creek Park）。 因此，虽然温哥华拥有众多漫步于清新森林的美丽去处，但我认为素里也拥有同样的地方。 美食餐饮 素里是令人垂涎欲滴的隐秘美食之乡，这里有非常地道的各种美食，美食家们永远不会感到厌倦。仅素里市中心与Guildford这两个地区，就遍布日本，韩国，中国，印度，越南粉，西餐等各类美食餐厅。 文化活动 Surrey Art Gallery, Surrey Civic Theatres, 以及 Museum of Surrey是最著名的文化艺术场所；然而，艺术和文化远不止这些。 您可以在这里找到许多当地举办的音乐节与美食节，以及国庆节的盛大演出。 安全性 老实说，素里有一个不公平的名声，那就是这个城市并不安全。但是根据警察局的数据，第一季度的暴力犯罪与去年同期相比下降了近 15%。 这或许能让那些在温哥华感到越来越不安全、担心市中心地区犯罪率高的人们感到欣慰。 城市前景 很多在素里生活的人都目睹了这座城市在过去十年中的飞速发展。 素里正在进行一些非常令人兴奋的新开发项目，如计划在 Gateway 天车站旁建造 1600 套新住宅、在素里市中心建设未来的UBC的分校区，以及 Cloverdale 医院项目。 而人口的不断增涨正是未来房价增涨的主要因素之一。

还记得去年阿尔伯塔省在全国范围内做广告，欢迎其他省份居民搬到阿省去就业和生活，因为那里有可以负担的房价，但现在情况似乎开始变化。卡尔加里市表示，有关住房负担能力的新数据显示，许多当地家庭已经处于破产边缘。 图源：CTV 周三发布的《住房需求评估》报告称，到2021年，约有84,600户家庭（即五分之一）负担不起住房成本。 鉴于目前的市场状况，该市表示，2023年的情况可能会更糟。 卡尔加里的住房解决方案经理Tim Ward在一份声明中说：“评估结果还突显出，住房危机正在广泛影响卡尔加里人，包括那些想买房或租房的人，以及那些最需要经济适用房支持的人。” 评估的其他主要发现包括： 过去3年，独立式住宅的中位数价格上涨了37%； 要购买第一套独立住宅，卡尔加里人需要家庭年收入达到15.6万； 要买一套公寓，卡尔加里人需要至少挣到70,800元； 租房者需要至少挣到8.4万元才能负担得起市场平均租金； 到2026年，经济适用房需求预计将达到近10万套。 Ward说：“卡尔加里正在经历住房危机。” “住房需求评估(Housing Needs Assessment)公布的最新数据显示，越来越多的卡尔加里人正为住房负担能力而苦苦挣扎。” 该报告每五年发布一次，使用的数据来自联邦人口普查、卡尔加里市企业经济部门和加拿大住房和抵押贷款公司。 卡尔加里市在与住房供应商和其他帮助监督住房开发的各级政府合作时，将其作为指南。   来源链接： https://calgary.ctvnews.ca/a-housing-crisis-1-in-5-calgary-households-couldn-t-afford-costs-city-says-1.6549742

当多伦多一位房东直接把两室公寓月租金每月提高7,000元时，两姐妹租客彻底被吓到了。 图源：CTV Khadeja Farooq说，起初，当我们收到这个涨租通知时感到非常震惊，我们觉得房东不可能是认真的。 房东告诉姐妹俩他想将租金提高到每月3,500元，当她们抱怨太多时，房东决定直接将租金提高到每月9,500元。 Yumna Farooq说，我们知道我们租的房子不受安省租金控制，这也是我们一直担心会发生的事情，我们根本无法承担每月9,500元的租金 。 据报道，这两位姐妹在这栋楼里已经住了三年，她们租的是有两间卧室和两间浴室的单元，当她们要求更改租约时，房东要将租金涨到每年114,000元，目的就是要将她们赶出去。 图源：CTV 尽管今年和明年安省房东只能将租金提高2.5％，但在较新的建筑物中情况并非如此。 按照规定2018年11月15日后建造的建筑物不受租金控制的限制。这意味着房东可以任意提高租金。当时福特政府取消了这些单位的租金控制，以激励开发商并增加安省的住房供应量。 大都会租户协会执行董事Geordie Dent说，这太可怕了，令人发指，这多亏了安省政府的好政策 。 Dent说，一些没有租金控制的建筑物的租金已经涨到了天文数字。这正是我们在他们颁布这项法律时警告政府会发生的情况，最简单的解决办法就是恢复对所有单元的租金控制。 在省议会，新民主党和自由党都呼吁福特政府恢复租金控制。 University Rosedale选区MPP兼住房评论员Jessica Bell说，为了使租金更加可负担，以帮助安省的租户，需要再次引入强有力的租金控制。我们曾在90年代实行了强有力的租金控制，现在是时候恢复了。 安省自由党临时领袖、渥太华南区MPPJohn Fraser也同意，他说：我们必须对所有物业实行某种形式的租赁控制。 Farooq姐妹现在不得不搬出公寓去找另一个住处，他们担心他们也可能需要支付更高的租金。 图源：CTV Yumna Farooq说，租赁市场现在如此疯狂，租金已经上涨，所以现在对我们来说一切都是一个大问号 。 当你打算租房搬进一栋建筑物时，应该先询问它的建造时间，因为如果它是在2018年11月之后建造的，房东有权将租金想涨多少就涨多少。

根据大温房地产协会的最新统计，在大温地区，8 月所有房型的基准价为 120.8 万，其中，公寓的基准价格为 77 万。然而，对于那些地处温哥华市中心区域，开价只有 35 万的挂牌房源，能买吗？条件怎么样？   对于想在温哥华买房的人来说，没准备好 100 万的预算可能都不好意思看房，但对于便宜到只要 35 万的房屋，很多人可能会警惕，这样的房子有什么风险？ 本地媒体报道了这样一套房源，而且地处温哥华最大的城市公园史丹利公寓附近，开价只有 35 万，看看怎么样 这是由 Meagan Baird 和 Oakwyn Realty 地产公司挂牌的房源，包括 1 卧室、1 浴室，面积 601 平方尺。 另有一个阳台，房屋整体布局显得十分宽敞。     这座混凝土建筑内，有一个公共区域，楼顶还设有休息室。 建筑物内还有游泳池、桑拿浴室、健身房，挂牌的单元还配有储藏室和停车位。 地理位置是这套房屋的最佳卖点，这座建筑地处市中心最好的咖啡馆、餐厅、商店和公园周边。 虽然开价只有 35 万，但除此之外，作为共管公寓还需支付地税、暖气费、热水费等其他杂费支出。 优点说完，该说说这套房子的缺点 缺点是什么？ 首先，如此便宜的房屋是因为这套房屋的产权属于租赁产权（leasehold），并非永久产权（freehold） 但这套房屋的预付租期已经持续到 2073 年 12 月，也就是说未来至少 50 年内，业主无需为房屋的产权租赁期和租金担忧。 此外，这座建筑本身是建于 1968 年的，这使得这套公寓的物业费高达 $798.46/月，虽然房价便宜，但每个月的开销也是不可忽视的部分。 另外，这个建筑禁止养宠物，也算是一个受限制的地方。 但不可否认的是价格便宜的优势，如果按照首付 20% 计算，每个月的还贷只需 $1,226，即使外加物业费，这个价格也比在温哥华市中心租住一套一居室公寓要更便宜一些，而且位置还更好。 大家觉得心动吗？ 根据 Realtor.ca 网站的数据，这套房屋上一次交易时间是 2004 年 9 月，当时的成交价为 $166,000。

加拿大的房地产市场最近几个月来出现了一些矛盾的迹象。在春季开局强劲之后，加拿大央行在6月份恢复加息，导致买家重新观望。面对推高至6%的五年固定房贷利率，整体销售有所减缓，但在一些地区，房价仍然保持稳定。 所以，市场是火热还是不热？《金融邮报》采访了温哥华和多伦多的地产经纪人，从竞标大战到库存水平等方面评估各自市场的情况。 竞标大战 近年来，当加拿大房地产市场繁荣时，竞标大战（bidding wars）是家常便饭。一些房产吸引了数十个报价，高于要价出售。加拿大最大的市场——温哥华的地产经纪表示，虽然那些日子已经过去，但今年夏天仍然有一些地方出现了竞标大战。 温哥华Royal LePage地产表示，今年的竞标大战主要出现在高品质房源和备受追捧的物业上。相较于去年夏季，竞标大战的普遍程度有所降低。 与此相反，Heaps Estrin地产团队表示，今年夏天竞标大战有所复苏。与去年夏天相比，2023年的夏季市场更加强劲。 例如，多伦多High Park-Swansea社区Glendale Avenue上的半独立房产，在6月售出，经过一轮竞标大战，售价比要价高出13%。她还说，近期另一场竞标大战中，一处市中心住宅以比要价高出33%的价格成交。 房屋检查 在竞争激烈的市场中，买家通常会选择放弃房屋检查（Inspections），以便迅速获得房产。近些年，安省认证房屋检查员协会会员数量锐减，从2017年的827人急剧下降到2022年的80人。 Heaps Estrin地产团队表示，在多伦多，检查仍然很常见，但现在通常是卖家主动承担了检查成本。 温哥华Royal LePage地产的一个客户在Heights地区与其他五名竞标者竞争一座房屋。团队评估认为这座房屋可能会卖得更贵，于是建议客户在出价之前自己检查——这是一个让报价更具吸引力的策略性举措。 虽然这需要提前支付成本，但为了赢得竞标，所花的成本是值得的。 报价日期 在加拿大房地产市场繁荣时，选择正确的报价日期（offer dates）是策略性吸引大量竞标者的方法之一。 加拿大住房和城市发展部（CMHC）的一份报告指出，在2012年1月至2022年6月之间，当供应紧张——例如库存只能维持不足1.5个月时，平均房价会有超过10%的增长。 如今库存比以往更紧张。在2023年第二季度末，加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，多伦多的库存仅有0.7个月，去年同期为2.4个月。或许，人们应该重新重视报价日期的重要性。 库存 截至2023年7月，全国范围内的库存为3.2个月。尽管7月是自今年1月以来首次环比增长的月份，但库存仍然比2023年初低一个整月，几乎低于长期平均水平约5个月。 大温地产局报告称，7月份的住房库存比10年季节平均水平低了14.4%，低于12039套的平均水平。 尽管过去库存紧张一直是一个看涨的迹象，推高了价格，但其他因素也在起作用，包括高利率和移民需求，使市场保持平衡。 由于库存太少，而又有部分买家急于买房，房产经纪们回找到一些创意性的解决方案。比如，联系那些以前试图出售房屋的卖家，看看他们是否仍然有意出售。 上市天数 在衡量热门房地产市场时，通常会根据房屋的上市天数来判断市场的活跃程度。然而，目前的市场状况导致房屋从上市到售出的时间变长，尽管在不同城市和不同类型的住宅之间存在明显的差异。 例如，在温哥华，2020年7月通常需要33天才能售出的房产，今年只需要23天；在多伦多，2020年7月通常在9天内售出的房屋，现在则需要19天。 Heaps Estrin地产团队认为，豪宅市场可能造成多伦多这一数据的偏差。超级豪宅市场，例如价值超过$1000万元的房产，以及那些自2023年1月1日起上市的房产，只有四分之一能够完成交易。但是，那些价值不到$250万元的房产，市场表现则非常强劲。

2022 年 5 月，布鲁斯和她的家人被告知他们被迫离开北三角洲的出租屋。在驱逐通知中，房东表示，他或一位亲密的家庭成员将搬进该单元。 据 CTV 新闻消息，布鲁斯说，收到了在门口张贴的通知，我们有一个孩子，整个被赶走的过程确实令人不安。 布鲁斯和家人无力承担昂贵的大温租房市场，因此他们搬到了几个小时外的巴里尔Barriere小镇。 然而，布鲁斯有一种感觉，她的房东没有说实话。几个月后，她注意到她以前的房子在 Craigslist 网站上挂牌出租。 一位律师说这个情况很常见。 拥有房地产事务经验的法律顾问迈克尔·戈尔登（Michael Golden）表示：“我经常看到这种情况。房东告诉租客他们或亲密的家庭成员要搬进来，但租客搬走了，房东却没有这样做。” 布鲁斯最终向BC住宅租赁部门 (RTB)提出申诉，并获判赔一年租金 36,100 元。然而，RTB 在三月份就做出了裁决，但她目前尚未收到房东的任何赔偿。 布鲁斯说，她多次尝试联系房东及联系了他的律师，但从未收到回复。然后她聘请了一名律师。 戈尔登说：“住宅租赁部门没有任何执行权。因此，为了执行该判决，租户必须通过法院系统申请执行。” 如果金额为 35,000 元或以下，他们可以向小额索赔法庭提起诉讼。如果金额超过 35,000 元，他们可以向最高法院提起诉讼，无论如何，实际收回这笔钱非常具有挑战性。” CTV 新闻多次尝试致电房东，并前往他列出的地址。一名自称是他妻子的女士开门后说她丈夫不在家。她还声称对布鲁斯及其家人的问题一无所知。 布鲁斯说：“我对这个过程非常失望。”她补充说，除了时间和压力之外，她还损失了数千元的律师费。在这个过程之后，房东不再承担任何责任。RTB 不会强制执行。 布鲁斯说，她的律师已经取得了一些进展，包括开始对房东的财产进行倾斜。她还补充说，其他人也联系过她，分享了类似的故事。 “我的房东违反了法律，但他仍然在获利，而不管他在此过程中做了什么。” 尽管布鲁斯不太相信她会获得经济补偿，但她表示，只要需要她会继续争取。 布鲁斯说：“他们没有意识到，之前租的房屋就是我们的家，即使五到十年的时间也拿不到一分钱。让人们承担应该付的责任，这就是我们将继续做的事情。” https://bc.ctvnews.ca/the-landlords-have-no-accountability-wrongfully-evicted-b-c-woman-wins-tenancy-branch-battle-but-says-former-landlord-refuses-to-pay-up-1.6546310

多伦多的房地产市场在央行最近的加息举措后陷入了“停滞不前”的状态，买家和卖家都陷入困境，而且情况在秋季市场上不太可能好转。 据Toronto Star报道，专家表示，央行在6月和7月加息之后，楼市变得安静。在多伦多，房价在7月份环比下降了近6.4万加元，销售量减少，而新上市房源增加。专家表示，这种趋势很可能会持续到今年年底。 牛津经济学院加拿大经济学主任Tony Stillo表示，从2022年2月的高峰值开始的价格调整尚未结束，预计明年第二季度房价将再下跌10%。“我们在春季市场上看到了比预期更强劲的上涨，这减缓了调整的速度，”他说。 “但我们要到今年晚些时候才能感受到利率的全部影响。经济将经历一个适度的下滑，房地产市场也将受到影响。” 秋季市场的表现将取决于央行是否会再次加息，专家对央行是否会在9月6日提高隔夜贷款利率持不同意见。 “我们不知道央行最终会采取何种立场，” Stillo说。“但我们知道他们不希望过早降息，只是不得不再次提高利率。因此，我们将在这种高利率环境中至少持续到明年年中。” 不确定性使得房地产市场陷入了“僵化状态”，Royal LePage地产公司首席执行官Phil Soper表示，市场将保持“温和”。 “春季市场曾有一些令人鼓舞的复苏，但这一切都停滞不前，”他说。“现在我们的房屋交易减少了，购房者少了，新建房屋也变少了。” 买家和卖家 预计投资者将在公寓市场增加房源，多伦多贷款经纪人Mary Sialtsis表示，因为一些投资者在多个房产上杠杆过高。 她说，“我们将看到一些投资者上市新的房源。今年夏天市场上已经出现了这种情况，秋天我们还将继续看到这种趋势。” 然而，寻求升级或缩小规模的房主将减少卖房，这意味着首次购房者将难以找到更多的独立式和半独立式住房房源，她说。 “越来越多的老年人选择在原来的家中，这真的给那些寻求升级的房屋，或者寻求增加面积换大房的买家造成了压力，” 她补充道。“而那些想要升级的人宁愿等待市场稳定。” 尽管可供选择的住房房源种类较少，但由于按揭贷款的高资格利率，首次购房者将很难进入市场，抵押经纪人Ron Butler表示。 “现在人们需要以大约7.5%到8%的利率获得贷款资格，”他表示。“有谁能以那样的利率获得资格？”因此，今年余下的时间，房主将更难从贷款人那里获得房屋贷款，他补充道。 专家还指出，当买家较少购买物业时，房源数量往往会增加，这在秋季是预料之中的。 多伦多和郊区 专家表示，多伦多这个城市作为加拿大的经济中心，今年秋季将会经历较少的交易活动，但市场仍然强劲。 Royal LePage的Soper表示，多伦多的理想社区仍将继续吸引多个报价。 “我们仍然看到在优越地理位置的房屋吸引了多个报价，并且不会在市场上停留多天，” 他说。“但其他一些社区将会停滞不前。” 由于就业机会，许多人仍然希望在多伦多安家，Butler表示，而多伦多在新冠疫情期间的房价上涨情况并不像郊区的那样疯狂。 “多伦多的房价确实上涨了，但没有像2020年和2021年郊区那样上涨了50%到60%，当时每个人都从市中心搬出来寻找更多的空间，”他说。“即使是稍微远一些的地方，比如Aurora和Cambridge，我们也看到了房价的大幅上涨。” 专家表示，尽管靠近多伦多的大多伦多地区城市如密西沙加、旺市和万锦仍然受到需求旺盛，但约克区的许多北部地区，如King或East Gwillimbury，或者更东边的杜兰区，在未来几个月内将进一步降价。 新建房屋 专家表示，楼花市场已经出现了放缓的迹象，并且短期内不会有好转。 高利率使得投资者不愿购买楼花单元，这可能意味着一些项目将被暂停（开发商开始建造公寓项目之前，需售出约75%的单位）。 市场研究公司Urbanation估计，超过1万个通常会作为楼花或新房上市的单位已经被推迟。到年底，这个数字可能翻倍。 “楼花数量将继续减少，” Butler说：“政府税收、土地成本、建筑成本、8%的贷款利率，给开发商的利润带来了很大的不确定性。” 展望未来，如果央行在 9 月份不上调隔夜贷款利率，那么也很可能会在秋季晚些时候继续上调，从而进一步提高浮动利率抵押贷款的利率，专家表示。 “未来四个月预计不太好，” Butler说。 “这是一个持续时间的问题。高利率维持的时间越长，对许多人来说就越困难。”

一名女子长期占据并租用素里一个露营地，但因和营地管理公司出现纠纷而告上法院，最终她败诉，需要离开营地。这场诉讼主要是要判定她是房客还是露营者。 根据BC最高法院法官卡斯利(John Gibb-Carsley) 的判决书，鲍尔(Valerie Ball) 于2015 年将她的五轮拖车移至黑泽尔米尔 (Hazelmere) 房车公园和露营地，并占据了多个营地，然后于 2019 年9 月搬至 35 号场地，此后她一直留在那里。 该房车公园由贝德韦尔湾建筑公司 (Bedwell Bay Construction) 所有，拥有 200 个营地并运营公共区域，其中包括一个游泳池。它提供每日、每星期、每月和长期的费率，网站上看来有一些房车附有小甲板，看起来是可永久性租用。 游客需支付每月 15 至 40 元不等的度假费。 法院获悉，2021 年 5 月，鲍尔拒绝支付度假费，因为她认为这是在大流行期间变相增加租金。接下来的一个月，贝德韦尔给了她 48 小时的时间搬出该地，但她拒绝了。 此案转至卑诗住宅租赁处处理，鲍尔声称她对 Site 35 的租赁是一种物业租赁关系，而贝德韦尔则辩称这相当于是露营者使用空间地的许可，与房屋租赁不同。 2021 年 11 月，住宅租赁处认定鲍尔案属于租赁，该处可继续审理。贝德韦尔则寻求司法审查，声称该决定在程序上不公平。 2022 年 4 月，省最高法院法官贾斯基 (Christopher Giaschi) 做出了有利于贝德韦尔 (Bedwell) 的裁决，案件被要求重新评估。 2022 年 9 月，住宅租赁处仲裁员在一份长达 14 页的裁决中裁定鲍尔不是租户，无权审理她的索赔。贝德韦尔再次要求鲍尔离开营地，鲍尔又提出上诉。 最高法院最近做出对鲍尔不利的裁决。法官卡斯利说：「我知道鲍尔女士可能很难接受这个结果，这将对她的生活产生重大影响，我很同情她的处境。 然而我没有发现租赁处的决定有任何错误。我认为鲍尔女士没有理由留在露营地。」 图：Hazelmere RV Park

冷清的北京楼市迎来了超预期的“认房不认贷”政策。由于政策在上周五晚间落地，这波救市效果能否立竿见影，“打头炮”的周末两天格外关键。中原地产统计，9月2日，北京新房成交超过1800套，对比整个8月3100套的网签规模，救市第一天已经超过之前半个月的成交量。二手房同样迎来暖意，同日成交1200套，环比上涨超过100%，但这一成绩依旧低于2023年2-3月小阳春行情时，周末1500套以上的水平。 记者从多位链家经纪人处获得的数据显示，周六日两天，链家全市二手房成交量均超过600套。链家是北京市场份额最大的中介品牌。一位链家资深经纪人告诉作者，北京317新政最高时曾达到700套，平常周末基本成交在300-400单。由于网签数据的滞后性，目前官方暂未披露权威口径下的实际成交量。北京是一座以存量房为交易主力的城市，新房二手房占比达到3:7甚至更高，“卖一买一”的交易链条是常态，在成交量剧增的同时，挂牌量也水涨船高。作者了解到，周末两天，链家新增挂牌量超过3000套。截至9月2日晚间，链家内部北京市场实时库存量已高达15.4万套。周末两天，记者走访多处新盘售楼处及热门二手房板块发现，市场成交量陡然攀升的背后，更多则是过去数月积压需求的集中释放，开发商全线涨价多为营销噱头，意在烘托上行气氛，借此逼定客户，优惠折扣、靠中介分销带客仍为普遍情况。“虽然这两天成交量很高，但很难长久。政策刚出来，最大感受就是市场在消耗低价的库存房，等这一波性价比高的房源卖完之后，业主在涨价，客户不愿接，买卖双方进入新一轮博弈期。”前述链家经纪人告诉者。在短期需求释放后，后续购买力是否更跟上，以及市场能否真正走出下行区间，恢复良性健康发展，则取决于政策持续发力力度、居民收入预期和消费信心等因素。临时涨价是个案，链家最新挂牌量创新高“业主临时涨了15万，最后820万卖了。”9月1日晚上，林海（化名）接到了中介的反馈，自己之前犹豫不决的这套亚运村板块的房子刚刚卖掉，剩下小区同户型的房子目前最低挂牌价已达880万元。不过，临时涨价的情况在当下市场并不常见。作为北京房价天花板的海淀区万柳板块，麦田房产资深经纪人辛坤成在这里深耕了12年。他告诉作者，周六一天，万柳板块就成交10套，但只有一套涨价是80万成交，目前板块挂牌库存量超过300套，但真正符合买家心理价位的房子也就20套左右。辛坤成表示，相比于整个8月成交19套房源，万柳一天成交10套超出预期，这集中在1600-1800万元之间的小三居户型，新政等于加了两三百万的杠杆。不过，他也认为，对于高端产品，杠杆率有限，短期内难有更多成交。以万泉一套市值2650万元的南北三居为例，最低指导价845万元。按照最低税费计算，政策前后，首套贷和二套贷相差338万元，即使最高贷款507万元，占比也还不到20%。在北京典型的刚需板块昌平区回龙观，一位规模中介公司经纪人告诉作者，其深耕的小区以500万元左右的两居为主，属于上车盘，原来外地有贷款记录的客户从二套变成了首套，从6成首付降到3.5成，努努力还能够得上。有之前带看的客户在新政当夜线上咨询，第二天就来看房成交了。这位经纪人称，虽然周末两天的带看量是之前的2-3倍，但门店仅成交了2套，而且现在普遍议价空间较少，买房周期也给得短，少数不着急卖房的业主还上调了报价，多在5-10万元，一天新挂牌了4套房源，而原来过去半个月也挂不来一套房。当链家最新挂牌量达到15.4万套的历史新高时，过去数月，作为北京楼市晴雨表的二手房成交量，却呈现逐月下滑态势。北京住建委官网数据统计，自2023年3月达到2.21万套阶段性高峰后，二手房成交量开始下滑，4-7月份，分别为1.39万套、1.29万套、1.16万套、0.97万套，直到救市政策接连吹风的8月才止住颓势，当月环比上涨12.8%至1.09万套，但同比依然下降21.3%。“客户多到没地坐了”，但新房仍是买方市场相较于二手房，新房救市效果更为明显，但也呈现分化状态。“客户多到没地方坐了。”一位朝阳区豆各庄板块项目营销负责人对作者表示，上周五当晚就卖了三四套，直到夜里12点客户才走，周六又卖了十多套房，这顶得上过去大半个月的成交量。此前数月市场下行，周末才卖三四套房，不过现在的成交量还没达到此前20套的高峰。“小阳春曾单月成交过百，4月之后就没劲了，一个月才卖30套。按照现在的成交节奏，9月份卖到80套没问题。”对于后市走向，这位负责人相对谨慎。他判断称，项目以刚需为主，这两天消耗的都是过去积累的老客户，首付从6-8成下降到3.5-4成，这部分首付不够充裕的客户转化就很快，但这样的客户目前积累厚度并不够，我们更为关心后续是否有持续新增的购买力。与此同时，另一位朝阳区改善楼盘营销负责人则告诉作者，尽管周末到访量环比增加了20组，但周六仅卖了一套，原因在于此前“卖一买一”的交易链条停滞了，很多客户得先卖房，才能改善置换，预计成交量起色还需延后。作为以改善型需求为主的北京市场，此次“认房不认贷”落地前，换房视为二套，由于多为非普通住宅，首付比例高达八成，因此改善需求被极大压抑，“卖一买一”交易链条难以通畅，一二手联动效应也不足。这位负责人称，目前整个大区域有20多个竞品，项目同质化严重，所以真正手里有钱的客户也会多方比较，现在压根不会担心踏空、房价暴涨的情况，此外，购房者普遍也不会把杠杆拉满，手里留点现金，以备后续的月供还贷压力。对于个别楼盘趁机打出涨价广告海报的营销行为，上述营销负责人对作者表示，这更多是营销的噱头，现在还处于买方市场，我们的策略是趁着这一波利好窗口，抓住靠谱的客户，继续推进折扣优惠，希望顺势快速出清，回笼资金。“现在销售节奏已经延后了大半年，所以普遍有4%的优惠，去年也才8‰。整个板块也都在用中介分销，渠道费3个点居多。”这一波行情持续多久，目前难以精准预判。中原地产首席分析师张大伟认为，北京市场肯定会出现“金九银十”，二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套，部分区域短期出现价格上行也成为必然。贝壳研究院则相对谨慎，其研报认为，根据历史经验来看，放松限贷后三个月，二手房交易量水平较政策前提升20-30%，在上述作用期，房价也会企稳。在超预期放开“认房不认贷”后，留给北京市场的调控工具箱仍有不少“存货”，比如按照央行最新政策将首付比例下调、提高非普住宅的认定标准等等。9月2日，在放开“认房不认贷”4天后，广州多个楼盘吹风下降首套首付比例至20%。不过，目前该政策尚未落地。  

加拿大统计局近期发布了国内GDP的最新报告，报告显示高利率继续对全国产生影响，尤其是在房市领域。 图源：BlogTO 加拿大央行今年的加息政策在很大程度上影响了建筑业，而住房供应不足仍然是加拿大人最关心的问题，温哥华和多伦多等城市的租金价格却高得难以想象。 加拿大统计局的报告发现，第二季度住房投资再次下降，主要原因是除新斯科舍省以外的所有省份的新建筑项目下降。 “住宅建筑建设（-2.0%）是投资下降的最大因素，这是15个月内第14次下降，反映了房屋新建和改建的持续下降趋势，”报告显示。 报告称：“这些下降与借贷成本上升和抵押贷款资金需求下降同时发生，加拿大央行继续实加息政策，在第二季度将政策利率提高至4.75%。” 第二季度之后，加拿大央行于7月再次加息，目前利率为5%，且即将在9月宣布加息。 一些人猜测加息最终可能会停止，央行将保持利率稳定，而另一些人则警告称可能会再次加息。 尽管许多希望购房的人会发现市场上的选择较少，但有趣的是，房地产行业的需求仍然很大。 加拿大统计局表示：“然而，由于BC省和阿尔伯塔省房屋转售活动的增加，房地产经纪人和经纪人的办公室数量连续第二个月上涨，增长了3%。” 加拿大6月份GDP下降0.2%，比疫情前水平高出约3.5%，预计7月份也将保持不变。

BC省民事调解法庭最近裁决一起案件，曝光了一位华人租客妈妈和寄宿家庭房东发生的纠纷。 提起诉讼的华人妈妈声称寄宿家庭房东扣押他们的押金。 根据dailyhive的报道，这起诉讼的原告是华人妈妈W女士 和其孩子C某，要求寄宿房东罗巴茨（Natalie Robarts）归还 1,100 元的租房保证金。 这起寄宿协议始于2021年9月13日，租金为每月1,100元。 2022 年 9 月 6 日，房东罗巴茨给W姓女士发信息，通知其孩子C某必须在当年万圣节前搬出。罗巴茨表示，终止租约的原因是C某未能保持房间清洁。她指C某把湿毛巾和脏衣服留在衣柜里，导致地板发霉。C姓学生也承认了这一点。 之后租客同意搬出，双方商定了搬出日期。 9月15日，房东罗巴茨发现C姓学生在房间里留下了脏盘子，卧室门后挂着湿毛巾，而且房间已经几个月没有打扫过。其妈妈黄女士称一位朋友会在九月底前收拾C姓学生的东西并搬走。 而房东罗巴茨也表示她要扣除一部分押金用于清洁费用，房屋押金1,100 元中只能退还 542 元。 房东罗巴茨声称，她没有退还押金的原因有很多，包括她称房客的妈妈对其进行威胁，以及房客本人在搬出时没有清理自己的物品。 这个寄宿家庭也承认由于房东需要花时间打扫房间，有权保留部分押金，但仍认为应该退还 750 元。 房东罗巴茨也承认她最初同意退还 542 元，但考虑到她打扫卫生所花费的时间后，她觉得非常不公平。仲裁庭经过审理，认为房东只能保留 365.48 元，余下的 734.52 元需要退还前房客。仲裁庭最后裁定房东总共向这个寄宿家庭支付 884.03 元，其中包括退款和仲裁费。法庭详细裁决可浏览：https://decisions.civilresolutionbc.ca/crt/crtd/en/item/5...

    （贝加尔卡的个人推特）     今年六月，温哥华的一位刑事辩护律师梅拉妮·贝加尔卡（MelanieBegalka）遇到了一件令她啼笑皆非的事：     她负责的犯人中，有三人竟不约而同地想要拒绝保释/缓刑，就是想方设法地要多被拘留几天........     在一次采访中，贝加尔卡表示，三名犯人中的其中两名至今仍然被拘留着。     被捕后，三人都决定不寻求保释或认罪，根据加拿大法律，不认罪的话司法部门就需要走各种举证流程，足够他们多“赖”一段时间......     难道“打工是不可能打工”，就喜欢蹲看守所的那位，出现了国外版本？     （多年前的采访截图，网图）     还真不是。     这事表面上好像有点搞笑。但背后实际是很深刻的社会问题——加拿大现在的房价跟租金，都太高了。     截至8月份，加拿大的平均房价约为75万加币（约403万人民币），比2000年增长了360%。       至于多伦多、温哥华这种大城市，房价在百万加币以上。     买不起房就要考虑租。然而多伦多一居室的房子，每月平均租金是2500加币（约13443人民币），比去年涨了24%。     （数据来自Zumper）     多伦多的年薪中位数是11.5万，算下来，大多数人要把25%~30%的薪水拿来租房，还只能住个一居室。     （加拿大的工资分布比例）     贝加尔卡在温哥华，跟多伦多情况是差不多的。她面临的都是犯人——他们有几个能赚到中位数工资呢？     就算不是一个没有，恐怕也是屈指可数。     实际上，他们很多都是流浪汉，至少她接触的那三个想坐牢的都是。     他们一天不认罪，就能多在拘留所呆一天。能吃上一日三餐，有个床能睡觉。这样就算多了案底，起码也好过流浪街头，与毒品和暴力为伴，甚至在加拿大的苦寒中冻死......     她说：“他们跟我说，我们还是推迟（保释）吧，因为我还在等住房协会（免费或廉租房）的消息，或者我还在努力进入治疗排队名单，仍在寻找出狱之后能去的地方.......”     “总之，在他们的处境里，监狱是更好的地方，这真的很恐怖，很悲哀。”     其实这种“犯人主动想坐牢”的荒谬情况，贝加尔卡在上法学院的时候就已经见过一些，只不过当时没那么严重，后来房价越涨越快，她见得也就越来越多......     （温哥华附近的流浪汉小窝）     究其原因，民间普遍认为是移民太多导致的。     仅2022年一年，加拿大就接收了80多万的留学生，并且承诺到2025年欢迎150万新移民。     问题是现在加拿大的房子根本不够住。     据加拿大住房部估计，想解决这个问题，需要在2030年前建造580万套新房，其中还得有200万套用来出租。这大致相当于每年新建83万套，而2022年的速度仅仅是26万套，还不到三分之一.......     房子建得没有移民快，需求大于供给，房价跟租金自然疯涨。     本来经济状况比较捉襟见肘的，可能就流落街头了，然后就要面对加拿大臭名昭著的毒品问题......     因为以上种种，特鲁多跟加拿大自由党没少遭批评，几乎每次领导人辩论都会被人拿出来说事......     （加拿大的领导人辩论）     这次“犯人主动要求坐牢”的事闹上新闻，毫无疑问又被人批评了一通。     保守党领导人皮埃尔·普利耶夫尔（PierrePoilievre）在自己推上表示：     “犯人在外面买不起房，宁可在监狱呆着。”     “换句话说，对很多人而言，特鲁多治下的房地产市场已经比监狱还糟糕了。”     （皮埃尔·普利耶夫尔的个人推特）     不过公平地来说，普利耶夫尔这番话多少有点攻击政敌的含义在。     因为海量留学生的到来的确给加拿大财政提供了大量资金，还顺便解决了部分生育率问题。     只能说所有解决方案都有其代价。现在看来，这代价就是“流浪汉宁愿坐牢”了。     加拿大政府也不是没有对流浪汉的福利政策，但归根结底，解决流浪汉问题还是得给他们房子住——这就又回到了原点。因此再好的政策也很难落实......     很多流浪汉之前就进过监狱，一是找不到工作，二是再犯案也没多少心理负担。最后算算总账，坐牢反而是最划算的......     有Reddit上的网友做过相关工作，出来现身说法：     “我工作的项目里，犯人的案子一旦彻底结了，他就得不到各种精神健康/生命支持的服务了。这当然就刺激他们再犯。”     “这不新鲜了。我年轻那会儿见过病人故意攻击护士，就为了被指控，能多吃两顿热饭。”     “我妈妈在一间少管所工作。孩子们出来之后，就会去偷辆车，乱逛乱搞什么的，故意让警察来抓。就为了再被关起来，有吃有住，还安全......”     “这世界真是太扯了。”     “没错，这就是我们美国千禧一代的退休计划了：去犯个不涉及暴力的重罪，然后蹲监狱。有房住，有医保，有饭吃。”     “虽然新闻说的是加拿大，但依我看，我未来唯一能够得着的退休计划也就这样了。只能算是‘半开玩笑’吧，半开。”     影视剧中，经常会有窘迫的人为了一顿饭就做出种种突破下限的事。谁能想到现实生活的剧情，比虚构作品来得还要荒诞.......     毕竟，如果能体面地生活，谁又真的愿意去坐牢呢......

    加拿大的税收体系复杂，2022年，加拿大家庭每年有多少收入用于税收？本文介绍右翼智库弗雷泽研究所（FraserInstitute）和左翼智库“加拿大替代政策研究所”（CanadianCentreforPolicyAlternatives，简称CCPA）的报告。立场不同，结果也不同，供大家参考。     根据弗雷泽研究所发布的研究，2022年，平均加拿大家庭在税收上花费了其收入的45.3%——超过了住房、食品和服装成本的总和。     研究将家庭支付给联邦、省级和地方政府的各种税款相加，包括显性和隐性的税收。除了众所周知的所得税、工资税、健康税、销售税、财产税、燃料税、碳税、车辆税、进口税、酒精和烟草税等，还包括了企业缴税，“虽然企业直接缴税，但最终这些成本会转嫁给普通人”。       在2022年，加拿大家庭的平均现金收入约为$10.64万元，支付的总税款为$4.82万元。       “税收仍然是加拿大家庭的最大开支”，弗雷泽研究所的最新出版物《税收与生活必需品：2023年加拿大消费者税收指数》表示。     “考虑到在这个国家的税收占加拿大家庭总收入的一大部分，人们可能会质疑我们是否‘税有所值’”，弗雷泽研究所表示。     然而左翼智库CCPA质疑了弗雷泽研究所的研究方法和研究结果。该机构表示，这份报告夸大了平均税收，并忽略了过去半个世纪引入的公共服务。研究的瑕疵只要分为两点：     关于税收     弗雷泽研究所的出发点是所有税收都由个人支付。根据报告，普通加拿大家庭的税单"包括$2484元的公司所得税和$397元的自然资源费。     这一立场的理论基础在于，所有税收最终都是由个人支付的，因为所有的收入最终都会归属于个人。例如，公司所得税是从归属于个人股东的利润中扣除出来的。     按照这个思路，合适的方法是比较总税收与总收入（国内生产总值）之间的关系。而目前弗雷泽研究所将总税收与直接归个人和非法人企业的收入进行比较，相比使用了较小的分母，导致税收在总收入中的占比看起来更大。     未考虑公共服务（养老金和医保）     弗雷泽研究所的数据最早追溯到1961年，自那以来，加拿大家庭的总税收账单名义上增长了2778%，远远超过年度住房成本的增加（1880%）、服装成本（654%）和食品成本（870%）。     根据弗雷泽研究所的方法，"消费者税收指数"考察了一些特定商品价格随着时间的变化，但没有区分公共服务的价格和数量。它的基准年份是1961年，正好是加拿大引入养老金计划和医疗保险之前。     然而，公共养老金和医疗保险的引入无疑解释了过去半个世纪内税收增加的原因，弗雷泽研究所的研究结果无疑有“夸大其词之嫌”。     然而，左翼智库CCPA在税收问题上也有自己的“立场”。这两天，CCPA发布的一份白皮书提出，为了改善日益加剧的住房危机，BC省需要一个“更为渐进的房产税制度”——提高高价值房产和拥有多处房产业主的税收。该提议的发出者AlexHemingway建议，增加的税收将为公共住房项目筹集数十亿的资金。     Hemingway在接受GlacierMedia的采访时表示：“在解决不平等问题方面，房产税确实处于核心位置。”     具体增加多少房产税？Hemingway建议将现有的省级住宅附加税翻倍：价值超过$300万元的住宅，提高至0.4%）；价值超过$400万元的住宅，提高至0.8%）；价值超过$700万元的住宅上增加一个新的税档（1.5%）。     如果这一提议付诸实践，那么BC省将有12%的家庭将支付更多税款。     除了提出对现行房产税制度进行改革，Hemingway还建议建造更密集的住房形式，更高效率地提告土地利用率。他还表示，过去几代人中，政府的公共支出占GDP的比例已经下降。     有多少可能践行这个提议？Hemingway表示，民意调查显示公众高度支持对富人征税。     “人们认识到（房价上涨）是一种运气，它无意中是以牺牲其他人为代价的。这对我们的社会结构是有害的。”     两种声音，你更支持哪种？

一位最近在TikTok上发布视频的加拿大女子提出了一个简单的问题，引起了数百万观众的共鸣：人们现在如何负担得起在加拿大的生活？ 视频发布者悉尼（Sydney）告诉Daily Hive，促使她制作这段视频的原因是，她对于在加拿大生存感到沮丧和绝望。 这段视频自8月份首次发布以来，已经积累了超过400万次观看，看来她的感受与很多人都不谋而合。 图源：TikTok@HomesteadingMillennial 悉尼说，大约两年前，她从卡尔加里搬到了BC省内陆地区。她目前住在一处乡村地区的地产上。在这段视频走红之前，她一直在努力寻找"安全且负担得起的住房"。 在这段视频中，悉尼一边流泪，一边对着镜头讲述生活成本是如何变得如此昂贵。 她说："我想知道加拿大人到底是怎么生活的。" "虽然我知道我永远不会无家可归，我可以和家人一起住，而且......我还有选择。我可能比很多人都要幸运，但在加拿大，人们到底是如何生存的呢？"她问道。 悉尼继续解释说，尽管她找到了一份好工作，并将在9月开始上班，但年薪只有4万加元。 她说："而且，这是一份需要教育背景和学历的工作。然而，即使有了这份工作，我还是什么都买不起。我现在连房租都负担不起......我感到非常绝望。" 悉尼强调，她很幸运拥有一个"好家庭"，会在她需要的时候给她提供支持，而且作为一个没有孩子的人，她的开销也相对较低。 但她仍然感到很无力。"我不能一直呆在这里，但我也无法搬到别的地方去，"她在视频中说道。 图源：TikTok@HomesteadingMillennial 悉尼坦言，她内心有一部分想要彻底离开加拿大。 "33岁的时候......我真的希望至少能买得起......一栋小房子。我不要求3100平方英尺的大房子......我只想要小一点的，500平方英尺，甚至更小都行。然而，它就是......太TMD贵了。我不知道该怎么办"。 一种没有赢家的局面 悉尼告诉Daily Hive，这段视频是多年来积累下来的怨气。 "我从20多岁开始被告知我们需要更努力一点，我们需要一份更好的工作，我们需要开始一份副业，我们需要提升我们的技能等等。" 她说："但是，好像无论如何我们都会输。" 她解释了加拿大许多人都面临的一个普遍情况：那些完成大学或大专院校的人可能会背上成千上万的学生债务，但是如果你不接受高等教育，那么可能会降低你获得高薪工作的机会。 在加拿大生存"感觉不可能" 悉尼和许多加拿大人一样，已经注意到生活成本对他们产生的影响。 例如，2008年，20岁出头的悉尼和一群朋友在卡尔加里市中心做接待员。当时他们刚刚完成高中学业，还没有接受过高等教育。 "我的时薪是15加元，可以在卡尔加里经济实惠的Forest Lawn地区租一套相当不错的两居室地下室套房。我的朋友们也都一样，"她解释说，并补充说她不认为年轻人还能有这样的机会。 她指出，在她20多岁的时候，她觉得卡尔加里的租金并不是"太疯狂"。 "只要有一份全职工作，在大多数情况下，我们都能负担得起"。 然而，现在，这对很多人来是不可能的。 悉尼说，早在2015年，她就开始注意到进入卡尔加里住房市场的困难。当时她正在努力攒首付，并密切关注房价。 她说："我一直在关注卡尔加里的房价，这里历来比多伦多或温哥华等地要实惠一些。在我看来，房价与我的工资并不匹配，在那时我就开始怀疑自己是否买得起房子。攒首付要花很长时间，因为我还要一边攒首付一边付房租。" 悉尼表示，在加拿大，难以维持生计的感觉就像"溺水"一样。 谈到如何解决这个复杂的问题，悉尼说，她注意到很多人都选择指责现任政府，特别是加拿大总理特鲁多（Justin Trudeau）。 但是，她认为加拿大住房的不可负担问题已经酝酿了很长时间。 "我认为人们并不真正了解这已经酝酿了几十年。"她解释说："住房是一项人权，但它被视为一种可以赚钱的资产，这就形成了一种二元对立，我认为在许多关于住房的讨论中并没有重视这种二元。各级政府实际上几十年来一直在回避这个问题。" 加拿大人如何生存？ 悉尼说，自发布视频以来，她在社交媒体上收到了来自世界各地的数千条评论和信息，他们表示可以理解她的感受。 她说："我真的在想，而且一直在想，如果我连找到稳定、可负担的住房、买得起日用品都如此困难，那么那些条件还不如我的人怎么活？ 悉尼说，尽管她自己现在感到不知所措，但她"也为其他人感到难过"。 "我想，如果对我来说都这么难，如果你没有固定收入，如果你有残疾，那么你是如何生存的？你还好吗？因为我不好"。

图源：City News 新民主党领袖驵勉诚（Jagmeet Singh）周四表示，联邦政府需要为那些难以维持生计的低收入家庭再发放500加元的福利金。 驵勉诚正在BC省进行访问，全国范围内的住房危机和对生活成本的持续焦虑成为他所关注的焦点。 他在接受采访时表示，联邦自由党在应对住房危机方面做得“很糟糕”，他打算利用即将召开的国会秋季会期来讨论建造更多住房的问题。 驵勉诚在谈到自由党时直言不讳地说：“他们是失败者。” 他表示，新民主党希望联邦政府实施一揽子政策，但其中最主要的是第二次发放加拿大住房福利金（Canada Housing Benefit），福利发放的对象是将收入的三分之一以上用于支付房租的低收入加拿大人。 2022年9月，联邦政府宣布了加拿大住房福利金的第一笔500加元的付款，同时圣诞节前暂时提高了商品及服务税（GST）退税额度。 联邦政府为发放该项福利制定了4.75亿加元的预算。加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的统计数据显示，有815,190名个人和家庭申请了这项福利，实际发放了4.02 亿加元。 图源：来自网络 一次性住房福利金是自由党和新民主党于2022年3月达成的“信任供给协议”中的其中一个项目。该协议列出了两党将会合作的政策项目，以换取新民主党在关键投票上支持自由党。 该协议称，如果生活成本问题持续存在，政府应考虑发放第二轮住房福利金。当驵勉诚被问及认为现在的情况否适用于该条款时，他说：“是的，绝对适用。” 驵勉诚表示，该协议按照他希望的方式发挥了作用，允许实施新民主党政策，包括为低收入和中等收入家庭的儿童提供牙科保健福利。他也认为自由党最近在民意调查中遇到的麻烦增加了新民主党推动比协议规定要多的政策的筹码。 在大多数民意调查中，自由党的支持率都低于保守党，有些民调显示保守党已接近多数席位。这一变化表明，如果自由党不站在新民主党一边，他们将面临更多风险，例如完全失去执政地位。 驵勉诚表示，现行协议并没有完全囊括新民主党的全部要求，他预计在未来几个月会推动更多内容。 他希望渥太华、各省和专上学校之间加强合作，建设学生住房，并设立基金来购置可负担住房，以避免这些住房有可能被卖给开发商和建筑商用于牟利。 驵勉诚表示，“住房收购基金”将“防止我们失去现有的可负担住房。这将防止开发商买下建筑物，然后翻新、驱逐租户。” 图源：CTV 自由党表示，住房是当前的首要任务，因为在过去几年房价飙升的住房市场上，数百万加拿大人面临着租金上涨和抵押贷款成本增加的问题。 最近在夏洛特敦举行的内阁会议重点讨论了这个问题，但政府没有宣布任何新政策。 许多住房专家和经济学家表示，当前的主要问题是住房供应基本不足。几乎所有类型的房屋都不足以满足需求。 驵勉诚说，他最近与阿尔伯塔省的一个拥有两份高薪工作的家庭进行了交谈，他们将失去自己的房子，因为他们无法承担不断上涨的租金。他表示，自由党开完了内阁会议，但没有提出任何解决方案是不可接受的。 财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）办公室发言人Jessica Eritou在一封电子邮件回复中表示，住房加速器基金正在“激励市政当局更快地建造更多住房”，并提到了联邦预算中引入的新的免税首次住房储蓄账户计划。 她表示：“我们知道我们需要为最弱势群体提供重要救济，特别是去年通胀升高时。虽然通货膨胀率已从去年6月8.1%的峰值降至3.3%，但我们仍然致力于让加拿大人更能负担得起住房。”

8月30日，《温哥华太阳报》爆出猛料，一些温哥华开发商在完工并获得入住许可证后将公寓空置了长达五年，坐等房价升值卖个好价钱。 如果开发商只是捂盘不卖，就算有争议但还是在商言商，毕竟风险和利润都是开发商自己承担。但让人忍无可忍的是，这些开发商都不想向温哥华市政府缴纳空置税，因为空置税会侵蚀他们的利润。据《温哥华太阳报》报道，他们通过资讯自由法从温哥华市政府获得一份备忘录。上面记载着在2022年有96套未售出的温哥华公寓，其中60套在当年完工，36套在2017年至2021年期间完工。这些公寓不是卖不出去，而是开发商捂盘惜售。文件显示，这些开发商宁愿每年支付数万元甚至数十万元的空置房屋税，以等待能出高价的买家买单。 如果开发商支付空置税，那也无话可说，但这些开发商居然出钱出力游说温哥华市政府，希望豁免“库存公寓”的空置税。  《温哥华太阳报》表示，这就像在地窖里酿酒，一方面是市场上缺少住房，一方面开发商宁愿空房不卖，甚至都不愿缴纳空置税。 而最可气的是，这些开发商的计划马上就要取得成功。温哥华市议会在2023年5月修法，将从2022年度免除未出售公寓的空置税，这也将极大帮助开发商捂盘惜售或许更高利润的意愿。 开发商对此的解释是，如果未售出的库存需要纳税，这将使项目风险更大，从而阻碍发展并减少未来的住房供应。  按照这个逻辑，加拿大三级政府直接把开发商的所有税款都豁免就能降低房价了吗？ 显然不会！ 因为开发商只会把被豁免的税款转化成自己的利润而不是降低房价让利给民众。 《温哥华太阳报》指出，前面提到的未售公寓原本应在2023年支付2022年度约380万加元的空置税，但现在温哥华市政府豁免了这笔税款。 这对缴纳了空置税的普通民众公平吗？难道这些普通民众不可以说，如果空置房屋需要纳税，这将使房价提高、租金提高吗？ 不过，备忘录没有提及涉及此事的10家开发商名字。  BC省非营利住房协会首席执行官Jill Atkey表示，“公众很难理解，如果这些空置房屋被允许不如期定价出售，市政府如何能使价格下降？” 不过《温哥华太阳报》也采访了Wesgroup总裁Beau Jarvis，这位开发商的代表表示，他的公司没有捂盘惜售行为，但他认为增加更多的税收将阻碍住房建设。 Jarvis解释说，这些未售出的公寓可能是顶层公寓或其他非常昂贵的单元。这些少数高端单元的利润对项目的盈利能力至关重要。 所以这位老板的逻辑就是，让开发商多挣有钱人的钱就能帮助普通公寓降价，大家觉得这个逻辑可信吗？

  两年前的夏天，当丹尼斯·拉普兰特 (Dennis Laplante) 在致命的热浪中在家中的天窗下烘烤时，他决定使用他保存了 20 年的应急太空毯。 他从地下室里挖出了两条皱巴巴的银色毯子，然后将它们拖上三米长的梯子到达窗户。他使用一些窗帘杆，将材料固定在天窗上，以阻挡阳光进入他 20 世纪 80 年代的联排别墅。 这种画面在温哥华的夏天已经不罕见了。 温哥华的夏天最大的变化是什么？大温居民一定会说，很多家庭加装了空调和电风扇。 但可有想过，为什么温哥华的建筑物不能抵御高温？ 有专家分析，温哥华大部分建筑物都是为较温和的气候而设计，因此在温度不断上升的气候下，具有独特的脆弱性，有数万栋建筑急需为此进行提升工程；但依赖空调并非长远的解决方案，设计师应当重回采用基本的可持续建筑技术，让居民以自然方式保持凉快。 在本地担任文化遗产顾问凡40年的卢克斯顿（Donald Luxton）解释：「我们在加拿大是独一无二的，因为我们向来没有极端气候。我们现在需要树立一个模范了，我想指出的是，在窗户上安装一堆普通的旧式冷气机，不是能够解决问题的办法。」 卑诗大学建筑学副教授史蒂文斯（Sara Stevens）表示：「在像温哥华这样的地方，卖弄的很多时都是位置、景观和看到大自然，所以用上更多玻璃是一个非常重大的卖点。当然，这就会造成将大量热能引入室内的问题，然后必须通过空调来抵消。」 过去三十多年来，发展商争相兴建新型高层住宅，市内的玻璃建筑群林立，取代了有着门廊、阳台和小窗户的传统房屋。 专家建议，设计师可借鉴前人智慧，例如装设可移动的帘幕来控制阳光和空气流动，还有厚身的遮阳篷、遮阳窗户、外墙反光涂料，以至增加绿色空间，都有助减少阳光的照射。 今年7月，市府推出了「弹性柏文加速改建计划」（Resilient Apartment Retrofit Accelerator），共拨款350万元，资助及鼓励业主进行与减热有关的升级工程。

对于那些在温哥华寻找廉价出租房屋的人来说，有一些选择，但它们并不总是很理想的。 在Facebook Marketplace最近的一则广告中，有人发布了一种产品，本质上是一种便携式床垫，可以折叠在客厅一端的窗户旁边。 临时卧室配有可移动衣柜和隐私屏风，（尽可能）将睡眠空间与公寓其他两名住户共享的区域分开。 广告称，临时睡眠空间的租金为每月 950 元。 房源信息显示，该公寓位于西区/市中心边界，配有套房内洗衣房、洗碗机和无线网络。