地产

多伦多Yonge和Bloor交汇处在建的91层巨型酒店和豪华公寓大楼"The One"在周三宣布进入破产管理，并面临巨大的麻烦。 开发商Sam Mizrahi在2015年宣布要打造一座新的城市天际线地标建筑，并邀请英国著名建筑事务所Foster+Partners来设计一座高达328米、仅次于CN塔的塔楼，使这个项目备受瞩目。 然而，8年后的今天，这座大楼仍然只建成了一部分建。与此同时，一份法院文件披露，该公司已经因为拖欠贷款进入破产管理程序。10月18日，安省高等法院任命咨询公司Alvarez & Marsal Canada Inc.为Mizrahi Development Group及相关公司"所有资产、业务和财产"的接管人，包括位于多伦多Yonge和Bloor西南角的公寓、酒店和零售大楼的开发项目。 法院颁发的命令指出，该项目已经欠下了超过12.3亿加元的债务（包括利息和费用），这些债务已经到期，应当全额偿还。而且据称，尽管已经多次要求还款，甚至发出了强制执行担保的通知，但借款人没有表明任何还款意愿。   根据法院文件，由于施工延误，原本计划在公寓底层开设新旗舰店的苹果公司已经完全退出了这个项目。这对于"The One"及其不断膨胀的预算来说是一个重大的打击（预算估计现已超过20亿加元），因为据称这座塔楼复杂的外骨骼支撑结构是为了吸引苹果而设计的，并且耗资巨大。   "The One"自2015年首次提出以来，面临着不少挑战，包括关于建筑高度的争议、因许可问题而导致的漫长施工中断，以及后来全市因疫情封锁。 项目施工于2017年开始，其工程的复杂性使该项目的进度比一般项目要慢，目前仅完成了最终高度的一半左右。 法庭文件中提到了这些挑战，接管人在一份报告中解释说："在过去几年里，与许多其他大型建筑项目一样，The One项目也面临着各种经济逆风，包括受到新冠疫情的影响、供应链中断和意外停工等等。这些因素与其他因素一起导致了材料成本超支和施工时间延长。" 法庭命令指出，该项目"远未完工，一直受到延误和成本超支的困扰，更不用说主要投资者之间在法庭内外的持续内讧了"。 法庭文件还指出，"所有这些问题都在危及这个项目，该项目已经比最初预计的完工日期推迟了至少两年，并且仍需要数亿元的额外融资才能完工。" 接管程序并不意味着项目的终结，而是"为The One项目的持续建设带来急需的稳定性和监督，为所有利益相关者实现价值最大化。" 在这种情况下，当一家公司拖欠贷款时，债权人通常会采用破产管理这种法律手段来收回欠款，就像The One的情况一样。然后，贷款人有机会根据贷款协议私下指定一个接管人，或通过法院寻求接管人。 在本案中，法院指定了接管人来接管并控制财产，无论是管理还是出售资产都有可能。 那么，接下来会发生什么？ 尽管目前存在重大问题，但该项目的施工仍将继续，这得益于债务人承诺提供3.15亿元的额外融资。根据接管人的要求，Mizrahi公司将继续以总开发商和承包商的身份参与、监督和协助The One项目的施工和日常运营。 该项目的购房者可能会担心他们的投资，指定的接管人表示"尚未有机会审查任何现有的公寓销售协议"。 有迹象表明，预建公寓购房者可能会受到法院判决的影响，因为接管人表示其打算"在审查相关单元的公平市场价值时一并审查这些销售，以确定将采取哪些措施"。 法庭文件还披露，该项目预计最早将在2025年3月完成，但施工可能会持续到那一年的7月。 Mizrahi公司尚未就此事发表置评。

温哥华市中心柏文屋苑有多达三分之一单位持短租牌照，居民认为数量太多，特别是早上繁忙时段，大量拖着行李箱的游客不停出入，令住户极为不便。 一个来自美国丹佛市的4人家庭特地为摇滚经典Guns N' Roses演唱会而到温市，他们表示经由短期住宿租赁平台Airbnb租住该温市中心屋苑一个单位，因为该单位的租金只是普通酒店的三分之一，加上该地点就在演唱会场地即卑诗体育馆(BC Place Stadium)附近，而且跟他们打算前往的华埠、煤气镇(Gastown)和格兰护岛(Granville Island)也不远。 一名在同一区工作的女子则称，她经常看到不少带同行李箱的人出入该屋苑，每周都出现这种情况，特别是暑假旺季。她说，短租客不停出入该屋苑，情况太荒谬，而大厦外不时有人成群结队带同行李箱轮候出租车或Uber网约车，这对旅游业是佳音，但市内目前处于房屋危机，这正是令她不满的原因。 据Postmedia报道，该屋苑一批居民因担心短租单位激增而于本月联署一封信，并通过电邮发给楼宇的分契业主法团的每位业主。该封信后来也在屋苑外分享，信中概述“日常问题”，包括人来人往、屋苑公共地方遗留的垃圾堆积如山，以及噪音滋扰，“致使(该屋苑)内的居民不胜其烦”。 该屋苑位于市中心跨城区(Crosstown)，共有3幢柏文合共457个单位。信中称，屋苑内约三分之一即150个单位持有Airbnb牌照。 一名有份联署信件的居民为免遭到法团报复，在接受传媒访要求匿名，他直言说，“我们等同住在一家没规没矩的酒店，这里犹如地狱”，而大多数业主都支持就短租数量设限，包括自住业主和将单位供长期出租的投资者，但一些分契业主对此表示强烈反对，他们更发出一封充斥咒骂的电邮，要求异议者迁出屋苑。 屋苑的管理公司一名不愿披露姓名的经理说，今年夏天出入该屋苑的人数“多不胜数”，他希望意见分歧的业主之间达成和解，分契法团将尝试下月召开一次特别业主大会，讨论信中的问题。   来源：明报

安大略省在2018年3月开始，禁止了上门销售，但在炉具、空调、热水器、空气过滤器和恒温器等租赁合同方面仍然存在问题。情况越演越烈，最近政府将举办这类事件的公听会。 图源：CTV 公共与商务服务交付部长Toff McCarthy在周三的一份新闻稿中说道：“我们的政府不会坐视不管，任由那些不法分子为了自身的经济利益欺诈辛勤工作的安大略省人民。” 今年2月Kara Santokie购买梦想中的房子时，接受了CTV的采访。当时Santokie表示，她知道房子附带了一个租赁的热水器和空调，但她不知道这些设备上还有一笔价值1.7万元的买断费用，这意味着她的房产上有1.7万元的留置权。 Santokie说：“当我发现我唯一的资产，这所我努力奋斗了10年才拥有的房子，竟然有一笔留置权时，我非常沮丧。” 周三，CTV News Toronto采访了Santokie，她表示过去八个月她一直试图解除房产上的留置权，但未能成功。 “我家的房产上仍然有留置权，自从我们上次交谈以来，我就一直没有办法去除它。” 在2022年，安省表示，安大略省的房产目前有3.8万份担保权益（NOSI），也就是留置权。 安省已经安排了接下来的45天进行咨询过程，以处理有关滥用留置权的投诉，解决其有害和不当使用的问题。 McCarthy说：“我们听到了呼声，听到了投诉，听到了噩梦般的故事，我们正在采取行动。正在发生的是真正的剥削，我们听到了全省各地一些可怕的滥用留置权的案例。” Dennis Crawford是一名律师，他告诉CTV News Toronto，许多人只有在准备出售房屋时才发现他们的房产上有留置权，而他认为这是不应该的。 “我在Kitchener有一个客户，他的房屋上有一笔1.3万元的留置权，用来担保一台价值200元的水过滤器。我感觉这个问题现在已经引起了关注，政府现在非常重视这个问题。” 截至10月17日，企业和消费者可以参与咨询过程，截至12月1日。Santokie也将参与。 Santokie说道：“我肯定会参加这次公开咨询，因为这种情况不能继续下去。” 安省表示，希望迅速解决这个问题，并希望在2024年初制定行动计划。将采取一切必要措施，包括新立法，以保护消费者。

　　最近，卡尔加里一位华裔Andrew Chen(据悉拥有十几套房子)正在挂牌出售的房子突然被警方一窝端。 　　这个房子位于3232 Rae Cres. S.E.，是一个平房，占地1.066平方英尺。房子在Realtor.ca上以53.5万加元的价格挂牌出售，已经挂牌58天。 　　然而，本周二警方突然关闭了这个独立平房。由此产生的费用大概是$10000需要由业主承担。 　　据警方描述，自2022年1月至2023年5月，卡尔加里警方共37次前往这所的独立平房，因为接到有关吸毒、贩毒、骚扰、暴力和威胁的报警。 　　消防员和急救人员也曾在2023年3月和5月分别处理过该平房内的过量用药事件。 　　据阿尔伯塔警长在周二的新闻发布中表示：“调查人员能够证实有关毒品活动的投诉，观察到涉嫌的毒品交易以及大量人员在该房屋出入。” 　　今年5月，阿尔伯塔警长的“更安全社区与邻里关系”(SCAN)部门的警官向物业所有者发出了一封警告信。 　　当警告信未能取得任何改进时，SCAN调查员申请了社区安全命令。 　　该命令获得批准，允许警长关闭该房屋90天，禁止人们在关闭期结束之前，即2024年1月15日之前进入该物业。 　　周二，工作人员在物业周围设置了栅栏，封锁了房屋，并更换了锁，以防止任何人进入。 　　警员Mike Dirkson表示：“我们希望这次关闭能够打破源自这个房屋的暴力和犯罪循环。” 　　“我们希望它能为社区的居民，以及那些住在这个物业附近的人们，带来一些安全感和安全性。我们希望他们可以在即将到来的万圣节，与他们的孩子一起，重新获得对自己社区的安全感。” 　　除了关闭外，社区安全命令允许调查人员在未来三年内对该物业进行监控。 　　Dirkson说，当调查人员进入这个物业时，屋内有很多“不认识的人”。 　　“他们并没有被通知这个命令已经获得批准，而今天已经关闭。” 　　以下是该房子挂牌信息上的照片

Welland消防和紧急服务中心 (WFES) 对四名违反消防条例的业主提出指控，9月份省犯罪法院处以超过60,000元罚款。 法院经审理后，判处罚款总额为 61,875 元。 2022年7月，WFES 对204号Bethune Avenue的一间住宅作消防调查，发现不少烟雾警报器不起作用，9月28日，业主被法庭处以 3,125 元罚款。 2022 年 9 月，WFES 前往位于 38-40 First St. 的住宅，跟进早前发现的消防问题，发现业主未有就违规作出改善，违规行为包括防火隔离不充分、未安装和维护烟雾警报器以及未实施消防安全计划。 9 月 28 日，业主被定罪，处以31,250元罚款，包括法庭费用。 2022 年 11 月 29 日，WFES 调查114号Second St的一间住宅，发现该房产发生大火，消防人员到场后，业主拒绝消防人员入内，更阻止消防员扑灭未经批准的露天篝火。 他们于 9 月 14 日出庭应讯，因不允许消防官员进入他们的房产并拒绝扑灭非法火灾而被罚款，被处以 18,750 元的罚款。 最后，今年 1 月，WRES 在收到有关违反消防安全规定的投诉后，前往41号Exeter Ave住宅，发现住宅内没有安装及维护烟雾警报器。9月14日，业主因未安装和维护烟雾警报器而被定罪，并被罚款8,750元。 WFES表示，上述起诉和罚款很严重，反映消防安全问题对建筑物和财产造成的严重风险。WFES 恳请所有居民在他们生活和工作的地方优先考虑消防安全。 （图：Google Map）

加拿大商业经济前景不妙，屋主也如履薄冰。 商业前景处于十多年来的最低水平 加拿大央行今天（16日，周一）发布的一份商业前景调查报告显示，除了新冠疫情初期经济暂停的短暂时期外，衡量商业信心的指标处于十多年来的最低水平。 报告指出：“需求的减缓正在影响企业的投资和就业计划。” 调查发现，加息的负面影响正在蔓延，越来越多的企业认为较高的利率将限制销售和投资计划。 三分之一的公司回应称，过去一年销售额下降，这是由于需求普遍减缓所致。  调查还表明，企业对通货膨胀的预期有所下降，尽管仍高于大流行前的水平。 报告指出，许多人认为通货膨胀要恢复到加拿大央行2%的目标将需要超过三年的时间。 计划在未来一年内发生衰退的公司比例保持在约三分之一左右。 生活成本上涨影响深远 与此同时，加拿大消费者预期调查显示，通货膨胀的预期仍然较高。报告指出，感知和实际通货膨胀之间的差距异常之大。 报告称，生活成本的上涨仍然是消费者最紧迫的关切，并且许多人认为高利率对家庭的影响远未结束。 消费者报告指出，“那些预计未来会有更多不利影响的人不太可能计划进行重大购买。” “总体而言，消费者报告称他们更有可能在诸如度假和音乐会等自由支配项目上花费，而不是购买通常需要贷款融资的物品，如汽车或家电。” 上述两份报告出现在加拿大央行下周的利率决策和货币政策报告之前。 上个月，加拿大央行将其关键利率目标保持在5%不变，但已多次表示，如果将通货膨胀恢复到2%目标需要，它将再次提高利率。 Statistics Canada报告称，八月份的年度通货膨胀率上升至4%，而九月的数据预计将于周二公布。 业主或需卖房迎冲击 随着越来越多的房主在利率高得惊人的时期面临抵押贷款续签，一些人因为负担不起而不得不出售他们的房屋。 但专家表示，虽然卖房可能是一种选择，但在竖起“待售”标志之前，房主还可以采取一些措施来应对。 加拿大信贷银行财务辅导经理Becky Western-Macfadyen 表示，我们需要从一开始就承认，出售房屋最终可能成为一些房主的唯一选择。然而，房主应该从重新调整家庭支出开始，通过查看资金进出情况，包括家庭维护、汽车维修和医疗费用等频繁支出。 她说，下一步将是将所有潜在的想法摆在纸面上，以找到使收入来源多样化的方法。这可能意味着有人要从事第二份工作，要求老板加薪或在家里出租一个房间。 她警告说，当这种情况来临时，“要现实一些”。 她还警告称，在严重的情况下，可能需要采取更严厉措施来降低支出，比如戒掉拿铁咖啡。你要确保你正在做出一些重大改变，而且是可持续的。 她建议，房主将所有闲置资金一次性用于当前的抵押贷款，然后再以更高的利率续签，以帮助管理预期增加的每月还款额。 AMS Wealth创始人Tony Salgado表示，房主还可以向财务顾问或经过认证的财务规划师寻求帮助，以衡量负担得起且可持续的生活方式。 他说，随着抵押贷款续签的临近，不要认为贷方提出的第一个报价就是最好的利率。如果你有机会与抵押贷款经纪人合作，一定要货比三家，因为在当今的环境下，1%或0.5%的节省都可能非常有价值。 诸如在抵押贷款摊销、在固定利率和浮动利率之间找到最合适的选择以及找到最佳利率报价也有助于减轻续签时较高利率的负担。 目前，传统银行的抵押贷款利率都高于5%，而其他贷款机构的利率可能更高。相比之下，疫情期间加拿大央行基准利率超低，抵押贷款利率低于3%。 Salgado指出，人们普遍认为抵押贷款利率的迅速飙升只会影响低收入或中等收入家庭。这有点误导，其实无论你是低收入者还是高收入者，只要你有抵押贷款，这些利率都会影响你。 Salgado表示，通常收入较高的人可能能够通过转移资产、资本或退休储蓄来更好地适应较高的借贷成本。 他说，一些年轻的房主正在向父母寻求帮助，以跟上不断上涨的抵押贷款付款，作为他们预期继承的一种预付款。 他表示，我们看到这种情况正在我们的社区发生，很多老一辈人都希望在他们还活着的时候，看到他们辛勤工作的成果让家人受益。 然而，如果所有这些方法都已用尽，那可能意味着是时候卖房继续前进了。 Western-Macfadyen说，抵押贷款通常是人们最不愿意放弃的事情。他们可能已经用尽了信用卡和信用额度，到那时，他们就没有任何其他选择了。 她说，这时候你要采取行动了，那就是卖房。但是，房子卖掉后，最明显的问题是：接下来该怎样？ Western-Macfadyen表示，卖掉房屋的人们必须再次面对房地产市场——利率上升、租金价格飙升以及整体负担能力危机。 她说，人们相信利率将再次下降，但这可能几年内都不会发生。任何打算在未来一两年续约的人肯定都会感受到这种压力。

地产经纪指，近年大温豪宅销售主要由本地需求推动。相较疫情前，有中国背景的买家大幅下降；今年以来，西温1000万以上豪宅买家经纪无一是华裔。 熊猫地产创始人谭中伟告诉明报记者，今年以来大温地区的豪宅销售一直没有停滞，但成交节奏有变慢。 他表示，鉴于目前大温的楼价，该地区对于豪宅的定义或高于全国平均水平，通常600万元以上的被视为豪宅。在这个市场中，不少买家是现金交易，所以受高利率本身的影响较小，但高利率的背景下，会给买家更多还价和等待整体价格下降的空间。 他指，虽然市场变淡，但交易从未停止，“据我所知，就在9月，西温成交了一套1500多万的豪宅，温西成交了一套1600多万的豪宅。” 他续指，近年来大温豪宅几乎都是本地消费。在疫情前，大温地区豪宅的买家有5成以上是中国人或来自中国的移民，最近几年这一群体明显少了，“我们无法知悉太多买家的信息，但一个可以参考的事实是，今年西温市场上1000万以上的豪宅买家的经纪，无一是华裔。” 他认为，这是受中国对外政策的影响，大量有潜力有购买意愿的买家和资金无法出境。 展望接下来的豪宅市场，谭中伟指，兰里堡(Fort Langley)有成为下一个豪宅区的苗条，新房价格已达到300万以上，且有兴趣的买家在增多。 不过他亦指，在减息之前，整个房地产市场包括豪宅市场都不会太畅旺，买卖双方的观望情绪都较高。

大温地区一房难求，即使觅得居所，地方也可能不敷应用。有住户为求在单位内增设一间睡房，擅自拆除了洗衣房的墙壁。审裁处判住户须负责还原墙壁，以及支付相关费用。 据《本拿比现况》（Burnaby Now）报道，居于本拿比艾德蒙兹街（Edmonds St.）7220号 Edmonds Place一个单位的卡多（Christopher Cadeau），本身亦是Edmonds Place房屋合作社的前成员。 // 卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）上周一项裁决指，卡多拆除了住所洗衣房的隔间墙，以开辟通往阁楼空间的通道，同时还更换了洗衣房和阁楼的地板。 裁决书指，合作社指控住户将阁楼空间改作睡房，但住户对这一说法提出异议，同时亦反对任何有关该空间发出不合理噪音的指控。 该住户被指于2020年5月合作社进行的一次检查中，被发现有未经授权的改建行为，随即下令住户将其还原。然而，到了同年10月底，该住户已经迁出。他在离开前，重建了洗衣房的墙壁并擦补了墙身，但没有油漆墙壁。 合作社声称，住户还欠2020年10月及11月共2,880元租住费用；但租户表示，合作社扣下了他最初交付的1,500元共享购买金，他基本上支付了10月份的费用，而在11月份之前已经搬走，因此没有拖欠任何款项。 他还表示，在迁出前已还原了改建的部分并清理了单位，并表明不对任何对方声称的损毁承担责任。 审裁处裁定住户未有完全还原此前所做的改动，下令他向合作社支付2,572.5元，以抵偿其进行的善后工作，并为更换单位内的百叶窗帘支付288.75元，连同堂费合共须付3,190.15元。 然而，审裁处认同住户关于11月租住费用和清理工作的观点。 住户一方以合作社对其不公，多次威胁取消其会籍，以及未有向其邻居执行禁烟规例等，导致他要搬家，要求获赔2,205元，但被审裁处驳回。 图：Google Map  

上周五公布的最新房地产数据显示，加拿大房地产市场情绪正在迅速下滑。有分析师，这可能促使央行提前转向降息。 图源：51记者拍摄  加拿大房地产协会(CREA)发布的数据显示，9月份全国房屋销量环比下降1.9%，而新上市房屋数量跃升6.3%。 加拿大皇家银行（RBC）经济师Robert Hogue和Rachel Battaglia在一份数据报告中表示，销量下滑是普遍现象，只有少数市场出现增长。就连最热门的市场卡尔加里也出现了六个月来的首次下跌。 皇银表示，主要市场中跌幅最大的是温哥华，房屋销量环比下降5.6%。多伦多9月份的房屋销量仅下降1.8%，但自春季峰值以来已下降22.4%，超过温哥华13.7%的跌幅。 安省较小的市场受到的打击更大，尼亚加拉地区的销量下降了14.5%，汉密尔顿-伯灵顿地区下降了7%。 图源：RBC Desjardins首席经济师Marc Desormeaux表示，房屋销量已经抹去了从1月份央行暂停加息到6月份恢复加息的近40%增长。 他说：“很明显，加拿大房地产市场的人气自春季以来已经明显恶化。” 房价也出现自3月份以来的首次下跌，9月份MLS总房价指数较上月下滑0.3%。 Capital Economics的经济师Stephen Brown表示，房价下跌显示出形势变化的速度有多快，房屋销售与新上市房屋之比的大幅下降表明，未来还会出现更多疲软。 Brown说：“由于房价再次下跌，央行在10月货币政策报告中将下调经济增长和通胀预期。所有这些都强化了我们的观点，即加拿大央行将比市场预期更早转向降息。” 有人担心，上市房屋数量的激增可能预示着更深层次的麻烦。 Desormeaux表示，自3月份以来，新上市房屋数量增长了35%，这是除疫情期之外最强劲的六个月涨幅，这一趋势“意味着，许多在低利率环境下购房的个人现在正艰难应对急剧上升的借贷成本。” 皇银表示，如果更高的利率迫使更多的房主出售新房源，那么新上市房屋数据将继续攀升，从而推动安省房价进一步下跌，并削减其他市场的涨幅。

随着越来越多的房主在利率高得惊人的时刻面临抵押贷款续签，一些人因为负担不起而不得不出售他们的房屋。 图源：51找房 但专家表示，虽然卖房可能是一种选择，但在插上“待售”标志之前，房主还可以采取一些措施来阻止。 加拿大信贷银行财务辅导经理Becky Western-Macfadyen 表示：我们需要从一开始就承认，出售房屋最终可能成为一些房主的唯一选择。但是她说，房主应该从重新调整家庭支出开始，通过查看资金进出情况，包括家庭维护、汽车维修和医疗费用等频繁支出。 下一步将是将所有潜在的想法摆在纸面上，以找到使收入来源多样化的方法。她建议，这可能意味着有人要从事第二份工作，要求老板加薪或在家里出租一个房间。 她警告说，在这种情况下“要现实一些”。 她还警告说，在严重的情况下，可能需要采取更严厉措施来降低支出。比如戒掉拿铁咖啡。你要确保你正在做出一些重大改变，而且它需要是可持续的。 她建议房主将所有闲置资金一次性用于当前的抵押贷款，然后再以更高的利率续签，以帮助管理预期增加的每月还款额。 图源：51记者拍摄 AMS Wealth创始人Tony Salgado表示，房主还可以向财务顾问或经过认证的财务规划师寻求帮助，以衡量负担得起且可持续的生活方式。 他说，随着抵押贷款续签的临近，不要认为贷方提出的第一个报价就是最好的利率。如果你有机会与抵押贷款经纪人合作，一定要货比三家，因为在当今的环境下，1%或0.5%的节省都可能非常有价值。 诸如在抵押贷款摊销、在固定利率和浮动利率之间找到最合适的选择以及找到最佳利率报价也有助于减轻续签时较高利率的负担。 目前传统银行的抵押贷款利率都高于5%，而其他贷款机构的利率可能更高。相比之下，疫情期间加拿大央行基准利率超低，抵押贷款利率低于3%。 Salgado指出，人们普遍认为抵押贷款利率的迅速飙升只会影响低收入或中等收入家庭。这有点误导，其实无论你是低收入者还是高收入者，只要你有抵押贷款，这些利率都会影响你。 Salgado表示，通常收入较高的人可能能够通过转移资产、资本或退休储蓄来更好地适应较高的借贷成本。 Salgado说，一些年轻的房主正在向父母寻求帮助，以跟上不断上涨的抵押贷款付款，作为他们预期继承的一种预付款。 他说，我们看到这种情况正在我们的社区发生，很多老一辈人都希望在他们还活着的时候，看到他们辛勤工作的成果让家人受益。 然而，如果所有这些方法都已用尽，那可能意味着是时候卖房继续前进了。 Western-Macfadyen说，抵押贷款通常是人们最不愿意放弃的事情。他们可能已经用尽了信用卡和信用额度，到那时，他们就没有任何其他选择了。 她说这时候你要采取行动了，那就是卖房。房子卖掉后，最明显的问题是：然后呢？ Western-Macfadyen表示，卖掉房屋的人们必须再次面对房地产市场——利率上升、租金价格飙升以及整体负担能力危机。 她说，人们相信利率将再次下降。但这可能几年内都不会发生。任何打算在未来一两年续约的人肯定都会感受到这种压力。

加拿大各大城市的房屋价值正在下降，但与此同时，房屋的可负担性也在降低，而这一趋势在温哥华最为明显。 Ratehub在其最新住房报告中解释了这一不那么令人兴奋的现象，该报告显示，由于压力测试要求较高，与上月相比，购房者的家庭收入需要增加3900加元。 与此同时，温哥华的平均房价却下降了5100元。 这些数字凸显了较高的抵押贷款利率如何使借贷变得更加昂贵——即使房屋售价低于前几个月，购房者也需要拿出更多的现金购房。 Ratehub首席执行官兼CanWise抵押贷款公司总裁詹姆斯-莱尔德（James Laird）在一份声明中说："压力测试是有史以来最高的，超过了上个月设定的高水位。" 8月至9月的数据凸显了即使是轻微的利率上调对经济承受能力的影响有多大。 他补充说，房屋价格还需要进一步下降，才能抵消利率急剧上升对经济承受能力的影响。 在Ratehub调查的其他九个加拿大主要城市中，也出现了类似的趋势。所有城市的房价都有所下降，但申请抵押贷款所需的收入却有所上升。 以一下数据为例：加拿大五大银行提供的首付 20%、分期付款 25 年、每年 4000 加元物业税、每月 150 加元取暖费、五年固定利率的抵押贷款。 多伦多的房产通缩幅度最大，自上月以来平均下降了14000加元。但购房者仍需每年多赚 1800 加元才有资格购买。 从目前的情况来看，唯一能从房价略降中获益的人是那些可以现金购房的人——无需贷款融资。 利率上调对您找房或买房有什么影响？请在评论中告诉我们。

根据卑诗省最高法院周五的一项裁决，温哥华一名房东在上诉中败诉，该裁决称她必须向前租户支付2.16万加元的不当驱逐费。 判决书称，Tejinder Sidhoo于2020年4月将她的前租户赶出了她在西3街拥有的一处房产，并告诉他们这个房子要腾出来给她的女儿住。 按照规定，房东可以以家人搬入为由驱逐租户。 判决书中写道："租户在结束租约通知中规定的2020年4月1日最后期限之前搬出了出租单元。" 然而，他们后来得知，房东的女儿在他们离开后并未搬入出租单元，因此他们向住宅租赁处提交了一份争议通知，声称有权获得一年的租金。 "仲裁员认定，房东女儿在 2020年4月2日或租期结束后的6个月内并未入住该出租单元，并裁定租户获得全额索赔，即21600元"。 Sidhoo说，她的女儿之所以没有立即搬进来，是情有可原的，理由是受新冠疫情大流行限制政策影响。然而，最初的裁决称房东没有提供足够的证据。 房东的最新上诉是基于她的说法，即她没有得到足够的机会来证明她的情有可原。法官对此并不认同。 判决书中说："我认为房东提供的证据与听证会上争辩或试图争辩的内容缺乏可信度。" "然而，即使业主在答复中提出了情有可原的情况，我认为结果也不会有任何不同……”

在加拿大有一批移民望房兴叹，​过着无奈的租房生活。但有些人已经坐拥大豪宅，一套换一套，简直是​不一样的人间！ 来自加拿大安省Fergus的一对夫妇日前搬进了法国的一座城堡。他们分享了找房经历并表示，原以为这个不太可能实现的愿望竟然达成了。 是不是有点​羡慕？​！ 据CTV报道，Stephen和Sara Cole夫妇在多次到访法国后，爱上了这个国家，但他们一直认为在那里生活只是一个梦想。 没想到，在经过几个月的网上搜索并看了数百套房产后，这个梦想得以成真。 图自ctv 原先他们在安省Fergus有一套2400平方英尺的住宅，带四间卧室，占地四分之三英亩。这个约有2万人口的社区位于离Guelph约20分钟车程的地方。 “对于两个人来说，这个家实在太大了，但我们喜欢招待客人，” Stephen表示。 不过当时他们并不知道的是，他们用于招待的空间即将大幅增长。 “最终，我们在搜索中发现了一座城堡，并发现在加拿大疯狂的房地产市场条件下，竟是可以实现的，”Sara说道。 2021年时，他们在法国Dordogne一个叫Saint-Germain-des-Prés的小镇上找到了一座待售的城堡。这个房产的上市信息让他们大吃一惊。 "它不仅具有实用性，而且房价也相当吸引人，" Stephen说。 于是，Sara辞去了她在Kitchener的公司工作，两人一起收拾行李开始了他们的童话生活。 “我们从原来住的Fergus四分之三英亩土地搬到了法国西南部这个37英亩的土地上，”Stephen表示。 现在他花六个小时来修剪草坪。 他们现在住的城堡面积超过6300平方英尺，这和Fergus的房子对比是一个明显的飞跃。而且价格仍然在他们的预算范围之内。 “我们的预算足够让我们基本上可以直接用这栋房子来交换城堡，”Sara表示。“如果我们现在卖掉这座城堡，我们可能无法搬回去。” 这对夫妇也指出，加拿大的房价确实站在了山巅。 滑铁卢地区Royal LePage Wolle Realty公司地产经纪Shawn Ramautor也表达了类似的观点。 “除非你打算卖掉房子，搬到出租单位，或者退休，又或者因为其他原因离开这个国家，否则你在这个市场上越久，重新购房就越具挑战性。”  尽管从家庭住宅转移到16世纪的城堡看起来很特别，但Ramautor表示，他看到越来越多的人试图到安省以外的地方获得物超所值的房产。 他说，“这不是第一次，也可能不是最后一次。我从很多客户那里听到的是，人们正在考虑可能搬到更经济实惠的社区。” Sara和Stephen还找到了一种让他们的城堡生财的方式。 他们创建了Manor & Maker，让人们来到他们的家中办各种创作活动，特别是在艺术方面。同时，人们也可以来城堡参加不同类型的活动。 把城堡变成了一个社交活动场所。 “我们的社交日程比以往任何时候都要忙碌，” Sara说道。 “现在成了自己的老板，生活就是我们的事业，” Stephen表示。 不过他们也承认，如今他们比以往任何时候都要努力工作。 所以虽然他们可能过着皇室般的生活，但同样需要努力赚钱维持眼前的生活。

图：加通社资料图   Rentals.ca和Urbanation的最新报告指出，加拿大租金在9月份达到平均2,149元，较去年同期增长11.1%。 // 根据Rentals.ca的统计数据，加拿大的年度租金通胀率达到了近9个月来的最高水平，8月份的租金较前一个月上升了1.5%。一居室公寓的平均租金为1,889元，较去年同月上涨了9.7%，而两居室公寓的平均租金为2,342元，较去年同期上涨了9.5%。 报告显示，在9月份，温哥华依然是加拿大租金最高的城市，一居室单位的平均租金为2,976元，两居室单位的平均租金为3,908元，其次是大温地区的本拿比，一居室单位平均租金为2,700元，两居室单位则为3,411。 多伦多则排名第三，一居室单位租金为2,614元，两居室单位租金为3,411元。 此外，亚省首府爱民顿一居室单位租金为1,279元，两居室单位租金为1,580元，卡加利一居室单位租金为1,730元，两居室柏文的租金为2,182元。 报告指出，尽管大多数市场上个月的租金增幅依然强劲，但多伦多的年度租金增长率有显着放缓趋势，或代表着随着经济降温，未来几个月租金通胀率将更放缓。

在境内外到期债务都相继违约并试图启动境外延期之际，高层跳船和创始人杨国强父女被变相控制的传言亦让碧桂园雪上加霜，虽然迄今为止碧桂园和广东警方都三缄其口，但业内人士都对杨国强的命运不感乐观。 碧桂园杨国强父女疑似被广东方面控制的说法，周四（12日）即开始在财经传媒人中流传。传言称，因其资金链断裂导致三四线城市的数十万套在建房前景未明。 深圳一位资深律师麦克称，可能是被监视了。但没甚么详情。 麦律师说：反正是被监视居住了，今天这边确实消息还不是很多。 要求匿名的中国社科院工业所旗下媒体人告诉本台记者，碧桂园曾经以“新加坡旁—森林城市”为广告噱头的马来西亚超级公寓项目，开工已8年仍未完成，损失惨重，并且一度导致国内众多项目受波及。 他认为，杨氏父女是否被抓还真不好说，但被某种程度限制，包括边控的可能性更大。其7月份的所谓捐价值59亿人民币的碧桂园服务的股权，是一个很敏感的事。至少，在困局下这样做，这可能被官方视为变相资金外逃。 碧桂园杨氏父女都曾分别被知名高校聘为名誉校董。 他说：现在问员警，按照我们的法律法规，这个阶段是要保密的。它究竟是一个慈善帐户还是一个家庭信托呢还是甚么？你这等于是明目张胆要转移了嘛，这肯定是会惹怒有关部门的嘛。碧桂园它有个项目就是那个“新加坡旁”，马来西亚，出问题了嘛。整体都是要连累的呀。这个会很麻烦了，因为你看现在那个恒大的事，已经引发了就是河北这个银行（危机），是吧。杨家再控制了，肯定也会引发那个问题呀。 碧桂园森林城市项目烂尾，一度被视为其倒下的第一枚骨牌。 但来自广州市政府的一位官方人士的说法是，这可能是谣言，至少他们都没有听说过此事。 而碧桂园控股没有回应本台记者的采访邮件。而负责为碧桂园对接媒体的奥美公关顾问在回应本台记者的采访时，称他们没有收到这方面的消息。 碧桂园资金短缺坏消息不断传出 虽然杨氏父女情况不明，但在近日，碧桂园深陷麻烦却是不争的事实。 继本月初调整资金使用优先项，也就是交楼优先之后，碧桂园在周二（10日）再次连续发布重大披露事项，称将启动本金高达93亿美元的境外债务重组。 而在此之前的9月中旬，在官方的行政介入下，碧桂园刚完成了147亿境内到期债务的展期，俗称“以时间换空间”。 在此之前，恒大、融创都已经先行尝试这种做法，但上个月，恒大老板许家印父子和一众高管被抓，并已经触发了多个银行的动荡，以至于地产、银行及私募圈都人人自危。 而另一个让人关注的事件是，碧桂园控股旗下仅有的“现金奶牛”，“碧桂园服务”的总裁李长江也在周二离职。而在此前的7月，李长江即大额减持“碧桂园服务”套现2800多万，已引发其将跳船的传闻。 杨国强被质疑转移资金到境外 而就在同月，碧桂园新掌舵人杨惠妍将其时市值59亿元人民币的“碧桂园服务”股票，捐给6月才成立的香港国强公益基金。而掌管该基金的，是其妹杨子莹，也被外界将其和许家印前妻和儿子提前离境相提并论。 此外，碧桂园的债务结构亦更可能引发群体事件。如，截至2022年末，在超过1.4万亿的总负债中，占比最大的是购房款，高达6682亿元。其次是上下游应付款4374亿元，有息负债中银行及其他借款1625亿元、优先票据707亿元、公司债券323亿元。但随著碧桂园现金流危机的持续恶化，购房者的前景正变得越来越黯淡。

房地产市场逐渐演变成购房者动能不足和卖房者急于脱手之间的矛盾。2023年，全国超过200个省市出台了400多条调控措施，试图通过取消限购和降低利息刺激购房需求。 密集调控之下，在刚刚过去的国庆假期，35个代表城市日均成交面积较去年同期依然下降两成左右。亮点反而是在武汉，国庆假期成交套数比去年大涨251%。 ©视觉中国 武汉房市火热的秘诀是什么？岳芮是一名武汉的卖房者，她从去年10月开始出售自己的房子，当时正是武汉楼市的谷底，整个2022年武汉新房成交套数创下近八年的最低值，武汉房价一路下跌，持续了11个月。2023年，武汉政府发文把房地产行业定为困难行业，开始推出房交会、增加新房供给之类的救市政策，9月，武汉全面取消限购。一系列政策在短时间内能带动成交量上升，但有专家认为，武汉是典型的“以价换量”。 在社交媒体上，买房者们分享着如何砍价三四十万的技巧，而卖房者分享的无一不是自己的亏损经验，他们认为能否成功交易的关键还是在于自己愿不愿意降价，不管怎样的政策，无法改变房地产热潮已经退去的事实。 整整一年，岳芮的房子都没有出售成功，她没有专职工作，房产是她唯一的投资，曾经她对未来充满期待，现在她将挂牌价一降再降：直到她将过去几年，房价疯狂上涨的红利全部抹去，她才终于卖房成功。 她的故事是今年卖房者的经历中的一个缩影。以下是岳芮的讲述： 房价暴跌 我丈夫已经失业五个月了，他今年40岁，从20岁起就一直打工。尝试找工作也不顺利，能找到的收入都没法达到原来的水平，甚至没法负担几套房的房贷。 我们在武汉有四套房，去年，我就跟丈夫商量只留下两套房，一套自己住，一套留给孩子，剩下的都卖了。没想到挂出去一年了都没什么好消息。 我要卖的这套是武汉三环内的一套住宅房，是我的婚房，三室两厅一厨一卫，90多平米，装修是小美式风格。2016年买时就接近两百万，买到后我花了很多心思在软装上，我们有孩子，设计动线分布时我就考虑这个房子在不大改的情况下，怎么适应孩子不同阶段的生活。家具、挂画都是我自己挑选的，花了整整半年设计，3个月施工才完成，最后装修又花了30万。 去年12月，那阵子出台了些政策。（补充：2022年12月起，武汉陆续推出房交会，二环外不限购政策，以政策放宽+财政补贴的形式刺激楼市。）房价开始上涨，今年1月份到2月份，再到3月份，出现了一个小高峰，挂牌价340万，有客户来谈价，可我和老公都以为房价还会涨，我们犹豫了，拒绝了来谈价的人。 武汉市内楼宇林立©视觉中国 到了4月份，小区旁边突然多出个工地在动工，大家听说这里建的是个学校，不过没有任何官方文件出来说明学校是私立还是公立，属于什么性质。这么个莫须有的事情就影响了小区的房价，大家开始紧张我们小区的孩子会不会对口这个学校，本来买了这个小区的房子，孩子可以读这个地段里面最好的小学，现在大家都以为孩子可能会被分去一个不正规的学校。突然间，大家就觉得我们小区的房子没有学区房的价值了，房价也开始暴跌，跌到现在跟一个完全没有学区房价值的房子差不多价格。而且我们这个楼盘是附近最红的一个盘，代表整个地段的风向标，我们跌，其他小区也跟着跌。 学区房和非学区房，一平大概差三四千，总价算下来差三四十万。谣言出现以后，不少业主也恐慌了，很多人跟着抛售房子，价格就开始下跌。 中介公司会把上一月武汉整个片区的成交价格整理成表，看表格就能感受到价格先是一点点上涨，然后一点点下跌，每个月单价跌几百到一千。到4月份我一看，单价已经跌了快3000了。我们小区又出现一两套法拍房，因为还不上贷款，房子被银行收回拿去法拍，就把总价拉得非常低。 半年过去，我连一个买家都没见过，很多直接在中介那一关，我就拒绝他们了。我说这个价格太低了，不用见面了。 4月份我有点慌了，客户的出价越来越低，从三百万降到了两百八十万。我心态一下子崩了，就较劲，反正行情也不好，出价我也不满意，索性把价格调回了300多万。很多人以为我不想卖了，连中介也说，姐我们就先带客户看别的房子了。于是我的房子就像被雪藏了一样，没有人知道，网站上也没有任何浏览量。当你的房子在中介挂了一段时间之后，新房源越来越多，大家就会把你的房子忘掉。 这一年，我们经历了房价的回暖、下跌和暴跌，心情好像过山车一样，我一直在自责，这就是人性的贪婪吧，我们总是想要的太多，有太多期待，总觉得一切会变好。 好像过山车，上了一次坡，就想再来一次 2016年我刚买完第一套房子，当时武汉的房价一直处在横盘状态，很多人都不敢买，我当时要结婚，必须得买一套房，就直接上车了，结果第二个月房价暴涨，一夜之间涨了5000，一平米5000呐，就跟做梦一样，自己怎么这么走运呢？没有任何理由和征兆，整个市场就突然涨了。 我们就把钱都用来买房投资，有了第一套房的经验，就想复制第二次，第三次、第四次。18年到20年，那三年我是一年买一套，因为限购政策，其中两套是用我父母的名义买的，即便首付比例增加了，但还是阻挡不了想买房的心。那时候手里有积蓄，而且房地产市场非常火爆，房价一年比一年高，感觉有钱不买房子就亏了。2020年下半年，疫情稍微好转，我赶紧在山顶上买了一套大房子，我固执地想买在山顶上的那套房，也是因为疫情时害怕了，想搬到一个人很少的地方去。买第四套房的时候，也就是2020年的冬天，买房还要抢，因为那时候很多这类新闻，租房住的年轻人被房东赶出来，所以大家买房的情绪非常高涨，不管大的小的，只要是个房子都会有人买。我买山顶上的那套房也是10个人抢一套，我抢了半年才抢到，而且每次开盘房价都会上涨，半年里上涨了两三千。 ©视觉中国 买到第四套房，我们几乎所有赚得钱都用来还房贷了——我们一年的房贷就要还60万。 以前是刚刚好，直到疫情，我丈夫减薪，我的网店关闭，我们家收入锐减，我们才突然感觉到房贷带来的压力。 以前我跟孩子在家都是点外卖或者出去吃，为了省钱，我开始在家做饭，有的时候也会点一份外卖，分成两顿吃。也几乎不去商场购物，不去花钱的景点了。我家小孩小时候还给她报班学钢琴和英语，现在也不报了，我就在家里教她，一年能省出两三万。 本来我是想把两套房子留着给两个孩子的。但没想到收入锐减之后压根负担不起这些房子了。我每个月最恐慌的就是收到银行的扣款短信，银行一要钱，我就开始担心自己还不上贷款，担心成为失信人，房子被拿去法拍，那我不就一无所有了，奔波了一生，连房子都不是自己的了。 今年的降息政策出来以后，我松了一口气，我每个月能少还三千。三千块看着不多，但对来说，就好像自己多赚了三千一样。 下定决心卖房 8月，我下了一个决心。我对自己说，不能再这样下去了。我要把所有不住的房产都卖掉。 2019年买的小户型的房是上个月卖掉的，卖的还算顺利，买家也是全款买的。 不过2019年是武汉房价的顶点，今年再卖出，相当于已经付出的本金利息全亏进去了，我算了算差不多亏损有100万。 卖房得先把贷款还清，要去银行预约还贷，银行的表单上要填写提前还贷的原因，只要注明房屋转卖给了别人就没问题。之前有些地方的银行会限制提前还贷，但武汉的情况只要原因注明是转售，一般不会限制，顶多就是多拖一个月，让你多还一个月的利息。 但我手上没那么多现金能一次性还清，就得找第三方公司借一笔资金，把房贷全还完。疫情的时候再怎么紧张，我也没有跟家人朋友借过钱。所以我找第三方公司垫资帮我还贷款，房子卖出去再把钱还给第三方公司。一天的利息是1/1000，也就是我现在要跟他们借200万，一天就要给他们2000块钱的利息。 以前我们都以为房子比钱保值，钱会通胀，在想把房子变成钱的时候，才发现这件事有多难，周期有多长。 第一套婚房，从8月份开始，我就振作起来，先是挨个打电话给所有中介，跟他们讲我打算降价，请他们帮我去找客户。 看着报价越来越低，我现在干脆自己降价，先是调到了290万，没什么数据，我就调到了285万，还是没反应，然后我参考我们小区最低的挂牌价是255万，装修好一点的基本是280万，所以我就挂牌价直接调到了270万。我想我得主动适应市场，站在买家角度上考虑，我甚至可以感受到市场细微的变化，比如之前犹豫的人，他们就在等9月份出一系列政策，所以我估计9月底10月会迎来一波成交的高潮。（补充：2023年9月，武汉出台取消二环线内住房限购，上调住房公积金贷款额度等政策，进一步刺激需求的同时，也在增强住房供给。） 确实8月开始，中介带了看房的客户一下子变多了，十多天有差不多十组人来看，中介也会给我反馈，比如客户犹豫的原因是什么？有的是喜欢我的房子，有的还是在观望，我感觉他们在等新的救市政策，等政策出来以后他们买会划算一点。也有的可能是在等降价，看价格会不会再降。 ©视觉中国 9月中旬，一对夫妻来看房，他们两个都很年轻，有个小孩。他们一眼就看中了我的房子，他们砍了价格，最后因为聊得还不错，我把房子卖给了这对夫妻。现在卖出算是赚了一点，可两个房子一抵消，也就是不亏不赚了。 有一天我就跟我丈夫说，你没有创业我们也已经亏了100万了，折腾了这么多年，钱都给银行赚了。三十岁这十年经历了经济从最好的时候变到最差，一夜之间跌落谷底。以前我的自我定位是中产，可现在这个状态我也说不准了。三年过去，我们的存款也耗得差不多了，现在的存款只够支撑一年，所以我必须得把房子卖掉。我以前觉得只要存够三年的生活费就可以，但现在不这么想了，我可能要存五六年的生活费才能安心。 以前我不理解我父母、爷爷那一辈一生过得紧紧巴巴，有钱就拿来储蓄，因为我学金融，就觉得钱是用来投资的，钱要生钱，可我现在觉得才发现手里有储蓄，有流动资金比什么都要重要。

一边加息，另一边房价却创出历史新高，最近美国楼市就出现了这种怪现象。 近期，美国30年期房贷利率水平上升至7.7%左右的高位，但最新数据显示，今年7月，美国房价创下历史新高。 一般而言，房贷利率上升，购房者资金成本提高，会抑制购房行为，需求下滑并导致房价下跌。但今年以来美国楼市如此相反走势，让许多人直呼“看不懂”。美国楼市究竟怎么回事？ 美国房价创历史新高 近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比上涨0.6%，与去年同期相比增长1%。 标准普尔（S&P）道琼斯指数董事总经理Craig J.Lazzara表示，美国房价在2022年6月触顶后下跌，截至2023年1月份，美国房价7个月内下跌了5.0%。转折点发生在今年1月，美国房价开始再度上涨。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创下历史新高。 Craig J.Lazzara透露，7月份，在20个美国样本城市中，有10个城市的房价达到了历史新高。 各大都市中，7月，芝加哥(+4.4%)、克利夫兰(+4.0%)和纽约(+3.8%)的房价同比涨幅最高。今年1-7月，美国全国房价综合指数累计上涨5.3%，远高于35年多来历年全年涨幅的中位数。 值得注意的是，美国当前正处于持续一年多的加息周期中，自2022年3月开启加息以来，美联储已加息了11次，累计加息525个基点。 加息导致国债收益率飙升，从而推高住房按揭贷款利率。美国抵押贷款银行家协会（MBA）近日公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款的合约利率上升14个基点至7.67%，为连续第五周上升；其中大额的30年期定息抵押贷款利率升至7.7%。 7.7%的房贷利率意味着什么？以300万元人民币的贷款额计算（等额本息），30年期，购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%的房贷利率来计算，同样300万元的贷款，30年期，每月还款仅需1.2万元左右。 美国房价为何走势反常？ 答案可能在供给不足上。 总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫•安萨里（Kashif Ansari）接受中新社国是直通车采访时表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。 卡希夫•安萨里说，根据坊间多份报告，由于按揭利率升至历史高位，消费者负担过重，人们的买房意愿跌入历史低谷。今年以来，银行及金融机构由于自身经营压力，其放贷能力并未扩大，导致买家获得按揭的水平变低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae)9月份的月度购房调查也显示，消费者担心自己失业的比率虽占少数但有所增长。 来自美国房地产经纪公司Redfin的最新数据也显示出这种价升量跌的趋势。Redfin数据显示，2023年9月，美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%，销售中位价为41.25万美元，但平均而言，售出房屋数量同比下降17.6%。 Redfin首席执行官Glenn Kelman近期表示，美国住宅销售量再糟糕不过了。“现在只有那些必须搬家的人才会搬家（换房）”。利率不断上升导致很多消费者在购房季开始时决定退出。在过去的四到五周内，20%到25%的房地产交易被取消。 美国楼市真实情况如何？ 中新社国是直通车采访了多位美国的房地产经纪人，不少经纪人对高利率下的楼市交易并不乐观。 位于波士顿的房产科技公司美吉居(Geo Home US)联合创始人杨晓雯对中新社国是直通车表示，目前人们大都是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率，意味着大部分户主的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。 “我们观察到三个现象：一是经纪人接到的客户数迅速萎缩。和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。二是前几年，受益于千禧一代（出生于1982-2000年的人群）买房潮，出现了很多年轻的明星经纪人。不过，今年有baby boomer（出生于1946-1964年）客户的资深经纪人交易量下降较少。三是身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供，更低的生活质量。”杨晓雯说。 美国西海岸西雅图楼市的情况与波士顿相似。美国房地产经纪公司Compass西雅图柯克兰（Kirkland）分公司经纪人Becco Zou说，高利率对西雅图的房地产成交量影响还是很大的。按揭贷款利率已经从2.8%左右涨到最近的近8%。 Becco Zou表示，美国人家基本上每10年会换房，但想换房的客人现在只能暂时不动了，买房的客人也处于观望状态。现在市场上还在买卖房的客人大多数都是刚需客人。 “总体来说，如果是刚需自住而且长期持有的话，我觉得尽快买比较好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房，现在就会觉得亏了。说实话自从疫情开始，我觉得市场就变得难以预测了。”她坦言。 eXpRealty洛杉矶经纪人珍珠说：“最近我为一个客户买了房。他从2021起年要买房，看了两年，这期间按揭贷款利率也从2%左右涨到了7%”，而大洛杉矶区域的平均房价一年涨大约5万美元，两年涨了10万美元。两年前他看上的房子，现在同样的购房款已买不下来。但最近这位买家决定不再坐等了，咬咬牙付了首付。 美国房价还会持续上涨吗？ 卡希夫•安萨里也表示，市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房，大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件，只能守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市冷落等困境而无意盖很多楼。 现在的7%高按揭利率，何时会回到如2019年那样“正常”的水平？卡希夫•安萨里指出，坊间大部分人认为短期内不太可能。美联储的信号是将在一段时间内维持高利息的新常态。 从居外IQI数据来看，卡希夫•安萨里透露，今年华人买房自住用途的居多，投资房减少。美国虽不再是中国买家的首选海外购房国，但仍居第3名。 中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏对中新社国是直通车表示，美国楼市大致上以18年为一个周期，目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声，这也是美国楼市近期似乎涨势很快的原因。不过，他认为，这一周期在明后年可能要终结了，那时候美国房价可能会出现一轮大幅下跌。

虽然高利率环境令许多潜在购房者止步不前，但对有些人而言则不是事，甚至不惜以远高于估价的条件成交。西温最近一幢豪宅仅上市5天，就以估价两倍、逾1,500万元的价格售出。 西温位于「英属物业」(British Properties)的绿林路(Greenwood Road)770号，为拥有6卧室、8浴室的3层豪宅，9月16日在上市仅5天后就以超过1,500万元的价格售出，为北岸近两个月出售的最贵物业。 该住宅被描述为一幢近10,000平方呎的现代风格混凝土住宅，由Frits de Vries Architects设计，设有室外游泳池、桑拿浴室、蒸汽浴室、酒窖和多媒体室、三位车库和辐射供暖系统，并可欣赏到温市中心令人惊叹的景观。 该房屋最近评估价为810万元，成交价约为估价两倍，该房产上一次成交日期是2016年3月，售价为450万元。

大温发生多起因为房东驱逐租客，结果被起诉判赔偿的案例。 虽然房东有各种理由，但大多时候法官都保护租客，多数房东以败诉告终。 最近在温哥华，又一名房东在上诉中败诉，法院要求她向前房客支付2.16万元，作为被非法驱逐的补偿。 卑诗省最高法院周四对此案作出裁决，描述了整起驱逐的过程以及随后的争议。 Tejinder Sidhoo在温哥华西区拥有一套房子，其中有两套出租单位。她通知在这套公寓里住了大约6年的租房者，需要搬出去，因为她的女儿可以搬进房子。 法官F. Matthew Kirchner在判决书中写道：“租户在2020年4月1日之前搬走了，然而，他们后来得知其女儿并没有搬进出租单元里，他们认为房东的女儿从未搬进去过。”他还说，租户向住宅租赁处（Residential Tenancy Branch）提交了一份争议通知，对他们的驱逐提出异议。 卑诗省的《住宅租赁法》规定，如果房东的亲密家庭成员计划搬进一套公寓，只要他们提前两个月发出通知，就可以进行驱逐。如果房客对驱逐提出质疑，房东有责任证明他们的家人不仅搬进来了，而且在套房里住了六个月。 在这种情况下，RTB发现房东无法证明她的女儿在房间里住了六个月，并判赔付租户一年的租金。参考的证据还包括来自房子里另一个单元的租户的证据：即2020年4月没有人搬进去，几个月后该单间挂起了“出租”的标志。 Sidhoo对该决定提出上诉，称RTB没有接受她的证据，证明在情有可原的情况，豁免对前租户的赔偿要求。 房东说，由于新冠肺炎大流行，她女儿搬到温哥华的时间推迟了两个月，而她一到温哥华就失业了，三个月后不得不搬到另一个城市工作。Sidhoo认为，这些因素导致她的女儿没有搬进去，而且没有住满六个月。 Sidhoo说，在RTB听证会上，这一点的文件没有被作为证据接受，但它们本应该被接受。 Kirchner在判决书中写道：“房东还辩称，她不被允许进行某些口头证词，也不被允许提出与情有可原的情况有关的论点，这些情况据称可以解释为什么女儿没有住进出租单元。” 本质上，Sidhoo认为，由于RTB的决定没有解决或决定减轻情节的问题，所以应该被驳回，应该下令举行新的听证会。 但法官没有被说服。 Kirchner写道："我认为房东的宣誓证据，关于在听证会上进行的辩论或试图进行的辩论方面缺乏可信性。我不认为这些特殊情况值得被采信。因此，我不相信仲裁员在判决理由中，没有注意到和处理这个问题，这是不可采信的。" “然而，即使业主的回应中声称有情有可原的情况，我认为结果也不会有任何不同。”

高利率影响下，房地产市场似乎全面走软，尤其豪宅的冲击很大。。 CityNews 报道，大温哥华「豪华」住宅的潜在买家都在停看听，而那些已经拥有投资组合的人正在寻求出售。 Eitel Insights 创办人兼首席分析师 Dane Eitel 说，1 月底，大温超过 600 万元的挂牌房产数量有 346 套，现在这个数字是 409 套。 他说：「库存肯定开始达到更高的水平。 如果我们回顾一下 2022 年高峰期的情况，就会发现 2022 年 6 月有 449 个活跃挂牌房源。 因此，我们非常接近 600 万元及以上活跃独立房产的历史高位。」 据 Zealty 称，截至周四，仅温哥华西区（Ontario街以西的社区）就有 270 个挂牌房源。 Eitel 表示，即使在去年上市活跃的高峰期，该地区平均每月也有 15 至 19 套房屋的销售额超过 600 万元。 今年 9 月，这一数字下降了近 50%，仅售出 8 套同等价格的产品。 「目前销售处于较低水平。8 月份的平均售价为 2,345,000 元，上个月环比减少了 164,000 元，回落至 2,180,000 元。」 他解释说，奢侈品市场的运作方式与整个房地产市场略有不同，他指出，当人们拖欠抵押贷款时，强制出售的情况并不常见。 然而，他表示，随着利率大幅上升，奢侈品市场正在产生影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格。 Eitel 预计这一趋势将持续下去，至少到 2024 年初。 温哥华独特的 West Point Grey 社区的一套住宅已挂牌超过 12 个月。 德拉蒙德大道 (Drummond Drive) 一房产坐落在西班牙银行 (Spanish Banks) 以南一英亩多的土地上，2022 年挂牌时，售价为 2,100 万元，现在花 1880 万元就可以得到它。 同时在桑纳西区，一栋独立屋上市不到 80 天，价格就下跌了 15% 以上。 据房地产经纪人称，这栋位于贝尔福大道的房子 10 年前进行了 300 万元的翻新工程。 现在，该房屋的原价为 15,33 万元，如今降至 12,98 万元。 另一栋桑纳西区独立屋已经上市 3 个多月了。这座位于西 26 大道的两层六房住宅最初于 7 月挂牌，售价超过 820 万元，目前挂牌价为 790 万元。 Eitel 说，卖家面临的压力越来越大，尤其是那些持有浮动抵押贷款的卖家。

COVID-19疫情初期，加拿大央行极大程度压低了利率，与此同时，房市也活跃起来。然而没过多久，供需平衡被打破，通胀开始飙升央行转而一再提高利率，关键利率一路从0.25%升到5%。对于许多仍在还贷的房主来说，这显然不在他们的计划之中。飙升的房贷成本给不少人带来极大的痛苦，一些房主甚至表示，“现在只能勉强生存。” 2020年7月，央行的行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）曾向加拿大家庭保证，借款利率将会非常低，并将“在很长一段时间内”保持这种状态。但这种经济形势并没有持续太久。随着全球供应链难以满足从木材到生菜等各种商品急剧增长的需求，通胀开始飙升，最终达到了几十年来从未见过的水平。加拿大银行被迫采取了行动。经过10次调整，将关键利率从0.25%一路上调至5%，成为加拿大历史上最激进的加息行动之一。 利率的突然飙升让许多房主措手不及。那些选择浮动利率抵押贷款的人受到了加息的全面冲击。浮动利率抵押贷款与加拿大央行的政策利率和加拿大银行的优惠利率保持一致。现在，许多人甚至无法支付每月所欠的全部利息，更不用说本金了。但收到影响的也不只是选择浮动利率的房主，那些拥有固定利率抵押贷款的人也未能幸免，因为在疫情早期签署的3年期抵押贷款已经使他们的每月抵押贷款支出增加了一倍或两倍。如果利率持续走高，5年期贷款的中途者每月还款额也将大幅增加。 加拿大各地，很多房主正经历痛苦挣扎。下面就是Globe and Mail报道的几个真实故事。2019年11月，人身伤害律师贾斯敏·达亚(Jasmine Daya)为她的公司在多伦多Yorkville地区购买了一栋三层的商业地产，她自己使用了两层，并迅速找到了另一层的租户。当时，她签署了一份利率为5.49%的三年期固定抵押贷款。 在多伦多，达雅还拥有几家酒吧和夜总会，并有其他抵押贷款。在那之后没多久，疫情就来了，随着法庭听证会暂停，她的业务放缓，员工也不再来办公室上班。她的租客一直还在继续支付账单，但他们也不再过来了。去年秋天抵押贷款到期时，达雅又签署了一份年利率为7.92%的一年期抵押贷款。这使她每月的还款额增加了$6000加币，达到$3.1万加币。 今年早些时候，一位主要租客没有续约，达雅也没能找到新的租客。在下个月即将到期的抵押贷款续期之前，达雅已经将自己的办公室挂牌出售。今年早些时候，她就将这套房产挂牌出售了，并在9月中旬将价格下调了$150万加币，至$600万加币。 “现在不是出售股票的好时机。但我认为这是我能做的最好的选择，而不是每个月都在挣扎，”达雅说，形势的不确定性“肯定会引起焦虑”。 埃德加·纳瓦雷特（Edgard Navarrete）是安省剑桥市一名高级经济学家。然而经济学家自己的生活也因为加息而乱套。他2021 年底购买了位于安省剑桥的房子，当时签只有 1.2% 的浮动利率抵押贷款。他说，虽然他最初希望在多伦多买房，但他喜欢和母亲的房子位于同一个舒适且负担得起的地区。 然而一年后，他忧心忡忡地看着利率上升并意识到，自己将接近达到触发利率：也就是月付款不再涵盖任何本金，而只能偿还每月所欠的利息。 “我不想那样做，”他说，于是他两次主动要求银行提高利率，这样他就可以继续减少本金，将抵押贷款期限从 30 年缩短到 25 年。现在，他的利率接近 6%，每月还款额增加了一倍多。他说，除了这笔额外费用之外，他的煤气费和电费也高得多。为了平衡暴涨的生活开支，他不得不推迟升级车辆，并推迟了原定的哥斯达黎加之旅。还无奈调整自己的退休计划。 多伦多一对夫妻杰米·埃文斯（Jamie Evans）和阿纳斯塔西娅·奥斯塔普丘克（Anastasia Ostapchuk）在疫情前因为房东亲戚要入住，所以匆忙决定自己买房。他们在西区买了一套镇屋，并签了固定利率抵押贷款。然而当时他们眼睁睁地看着利率不断下跌。当他们有机会在 2022 年 2 月改用浮动利率时，他们转了浮动利率。结果更悲剧了。一年半之内，浮动利率大幅上升，他们的每月付款额从$2,500增加到$6,000。结果，这对夫妇不得不推迟一个重大人生步骤：生孩子。 加拿大各地正上演各种各样被房贷压倒喘不过气的故事。大家的贷款月供还撑得住吗？

最近上市的列治文这套大豪宅吸引了很多媒体的关注，不仅是因为其高昂的售价、奢华的房屋设施，更是因为其频繁易手的速度和价格变化。 最近这次交易是买家在买入一年之后的再次挂牌，售价相比买入价格已经再提高了 500 多万加元。 位于列治文 Finn Road 8731 号的这套房产土地面积 15 英亩，属于农用保护地上的豪宅，这类房产对于农地保护法案出台之后的大温，已经十分稀缺。 房屋建筑内部也有超过 1.4 万尺的空间，最新开价 1888 万加元。 这座房产除去其巨大的土地之外，建筑本身就是一个妥妥的豪宅，包括 7 间卧室和 9 间浴室，并设有一个带瀑布的私人花园、一个室内游泳池和桑拿房、网球场和酒窖。 据介绍，这套房屋是 2012 年建成的，当时农地建豪宅还没有被禁，房屋占地 5 英亩，另有 10 英亩业主出租给农民用作农地。 自从 2017 年开始，列治文开始限制农地建豪宅，将农地上的建筑面积限定在 10700 尺，之后在 2018 年将这个面积再次缩小到 4300 尺，比省府规定的面积还要小 1000 尺。 根据交易记录，这套房产是卖家在去年 8 月以 $13,575,735 的价格买入的，如今的新开价格比一年前的买入价格还要高出 500 多万。 对此，代理经纪表示，这是由于卖家在买入房产后进行了很多装修和翻新决定的。 但对于为何买入一年就再次出售，代理经纪并未解释。 列治文本地房产经纪 Chris Dinnell 表示，虽然开价很高，卖家总是希望获利更多，但在房地产市场中卖家最终未必能够拿到最心仪的价格。特别是在当下高利率的贷款压力下，市场环境低迷，这意味着售价越贵的房产可能销售会越慢。 此次挂牌，已经是这套房产再过去 3 年中的第 3 次售卖。 这套房产在 2020 年以 780 万的价格易手，随后在去年 8 月被现在的卖家以 1300 多万买入。 如今再次挂牌，1888 万，相比 3 年前的交易价格已经涨了 1000 万，这一售价相比其政府估值（615.7 万）也高出 2 倍还多。  

房价下跌时许多买家因毁约被判赔偿卖家，实际上当房价上涨时也有卖家毁约，最近一位华人因几年前买房遭遇卖家毁约而被法庭判获赔32万。 法庭文件显示，2015年11月1日，赵先生签订了一份买房合同，买下了位于大温素里Sunnyside Park社区的一套独立屋，定于2016年3月28日交割，成交价为278万元。 文件显示这是一套拥有8,278平方英尺居住空间的大宅，有一块17,330平方英尺的Lot，位于南素里Sunnyside Park社区的一条死胡同上。 买家赵先生是一位年轻的专业人士，有妻子和两个儿子。赵先生在中国广州的家族建筑企业工作，常年在中国和加拿大两地工作。 不料合同签订没几天卖家就反悔了，尝试解除合同，但遭到赵先生拒绝。 当时卖家给买家经纪发的一封邮件说：告诉您我们无法搬出并取消我们的销售。我们有很多次告诉我们的房地产经纪人我们不想再卖掉我们的房子，但他仍继续催促我们展示房子。我的孩子们得知要卖房非常沮丧，我的孙子们哭着说他们不想去其他地方。我的妻子也不高兴，一直哭，血压不断升高。她不想搬家。请退回押金并为您的买家寻找另一个地方。 赵先生告诉卖家，他希望按合同价格完成出售，他努力确保仍然执行该合同。他已经按约定交付12.5万定金。 到2016年3月28日交割日期到来时，赵先生给卖家发送了交割文件，但卖家没有回应。 几周后，赵先生购买了一套较小的替代房屋。他说，到那时，不断上涨的房价和有限的预算迫使他放弃了对他来说很重要的住房标准。由于当时房价快速上涨，他要求卖家赔偿相应金额。 但是此时卖家提出赵先生未能按照合同要求支付定金，卖家有权选择终止合同。事实是赵先生确实按时足额缴纳了押金。但合同规定押金必须以保付支票或汇票的方式支付，而赵先生则是以银行汇票支付，卖家表示因此终止合同。 不过当初似乎没有人知道为什么这笔押金不能通过银行汇票支付，或者为什么赵先生没有通过保付支票或汇票支付。直到多年后这场诉讼进行时才有人注意到这一差异。法官认为虽然这一缺陷使卖家可以选择终止合同，但他们当时并未行使该权利。 他们当时的沟通对于单方面终止协议也没有暗示原因是押金，甚至没有暗示他们有任何理由。押金存款问题是多年后才被提出的。法官认为现在将其作为终止合同的依据是不公平和不合理的。 法官判，评估截至2016年3月28日交割日期该房产的真实市场价值为310万元，合同价278万，这意味着卖家违反合同造成的损失为32万元，卖家必须赔偿买家的这个损失。

图：市府图片 温哥华西区位于基斯兰奴（Kitsilano）和Fairview社区边界的Burrard Slopes公园未来场地上的现有建筑即将拆除，临时公园将在过渡期间入驻。 温哥华公园局（Vancouver Park Board）委员下周预计将批准Scott Special Projects的一份合同，负责拆除温哥华市拥有土地上的现有建筑物。 这个占地2.5英亩的未来公园场地横跨整个城市街区——北边是西5街（West 5th Avenue），东边是冷杉街（Fir Street），南边是西6街（West 6th Avenue），西边是松树街（Pine Street），该公园位于古兰湖街桥（Granville Street Bridge）南端。 拆除工程包括所有剩余建筑物，但东北角的建筑物除外，由于业主拒绝将该地点出售给市政府，因此仍为私人所有。 Scott Special Projects的拆除合约价值112万元（含税），为期7个月，或直至服务完成。 现有建筑物为较旧的低层建筑，兼有商业及轻工业用途。 公园局工作人员表示，建筑物拆除后，新空置的地块上会添加临时公园功能，直至永久公园完成施工为止。 该街区西北角和西南角的两个市府拥有的地块已分别于2014年和2016年建成，具有临时公园功能。东南临时公园设有游乐场和开放空间，为阿布特斯绿色通道(Arbutus Greenway)目前的最东端，该绿道将街区一分为二，而西北临时公园则设有传粉媒介花园、休息区和大型壁画。 温哥华市议会于1993年批准了布拉德斜坡计划（Burrard Slopes Plan），拟将该区域从工业区过渡到住宅区。 公园局上个月开始就为未来公园创建永久性的连贯设计展开公众咨询，该公园预计将成为百老汇规划区域内未来最大的公园。线上调查开放至2023年10月15日。 当局将在2025年春季和2026年夏季进行详细设计和招标，并于2026年秋季开始施工。 另外，温市同时也将就未来新建和改进的公共空间以支持百老汇规划区进行公众咨询。其线上调查开放至2023年10月22日。

加拿大地产公司Royal LePage表示，加拿大今年剩余时间房价应保持相对稳定，由于经济放缓和借贷利率高企，该公司下调了年终预测，由此前预测年底上涨8.5%下调至同比增长7%。     Royal LePage周四公布的最新房价调查显示，今年第三季度加拿大房屋总价较去年同期上涨3.6%，至802,900加元，但比上季度下降0.8%。 Royal LePage此前预测今年总价将比2022年底上涨8.5%，但由于第三季度的交易低于预期，目前将这一预测下调至同比增长7%。 大多伦多和温哥华地区的房价较上季度分别下降了2.8%和1.8%，由此带动了全国房价的小幅下降。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，尽管加拿大人已经适应了借贷利率的上升，但加拿大央行提高通胀目标导致的利率上升继续对房地产市场产生影响。 Soper在声明中表示：一旦利率开始下降，哪怕只是小幅下降，我们预计买家将大量重返市场，房价将再次开始持续上涨。 报告称，尽管销售活动放缓，但强劲的就业有助于防止房价下跌。 在全国范围内，Royal LePage下调了大多伦多地区、Edmonton和Regina的年终预测，同时维持了之前对大温哥华和蒙特利尔地区以及哈利法克斯、渥太华和温尼伯的预测。  只有卡尔加里的价格涨幅预计将高于之前的预测，与全国趋势相反。该公司目前预测，今年年底卡尔加里的房价将比2022年底上涨9.5%。卡尔加里房价较上季度上涨1.8%，是迄今为止全国主要市场的最大涨幅。 Royal LePage表示，由于需求继续超过供应，九月份是卡尔加里市场销售活动连续第九个月增加。 在阿尔伯塔省政府成功吸引加拿大其他地区工人的广告活动后，该市的跨省移民激增，该省的房价低于多伦多和温哥华等大城市。 Soper表示，住房供应不足仍然是控制房价的最大障碍。 他说，经济活动放缓导致许多地区的库存水平小幅上升，但加拿大可供出售的房屋数量仍远低于抑制房价上涨所需的水平。 他对联邦政府最近宣布将从新的专用租赁建筑中取消商品及服务税表示赞赏，称这是“朝着正确方向迈出的一步”。 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)估计，到2030年，加拿大将需要额外350万套新房才能恢复负担能力。