地产

今年4月在整个多伦多地区仅售出约300套新房。一个拥有约640万人口的城市，大多数人都因市场低迷而不敢出手。根据建筑业与土地开发协会（BILD）的数据，这是有史以来最糟糕的销售月份之一。此后的市场也几乎没有好转。 但这并没有阻止50多岁的Kim Meszaros，作为一位保险理算师，她是少数敢于在市场“寒冬”中跳水的人之一。 她说：“其实也不是计划好的，但这个阶段我还没退休，也开始为未来做打算了。”她已经在同一栋房子住了20年，觉得是时候趁早缩小居住面积。 图源：51记者拍摄 Meszaros在多伦多西南部的奥克维尔（Oakville）找到了她心仪的房子：由Graywood Developments开发的Claystone Condos项目，专门面向自住用户而非投资客。 “现在的公寓市场太疯狂了。”她说，她很清楚销量和价格都在下跌。BILD称，6月公寓销售仅为510套，比10年平均水平低了82%。 房贷经纪人Ron Butler一直公开预测多伦多的公寓价格还会继续下跌。他认为目前的预售数量基本可以忽略不计，因为很多项目即便售出也不会真的动工。 “像她这样因生活方式而买房的情况还可以理解，”Butler说。“但对投资者来说，现在的账根本算不过来。现在的销量大多是‘假象’……最终真正动工的项目接近于零。” 他补充说，也有例外，那是由财务稳健开发商打造的项目。如果你能等待，高层公寓二手市场将面临更大的下行压力。 与此同时，他认为租金还会继续下降，因为公寓建设已达数十年未见的高水平。“对于还没成家的情侣来说，租金在降，他们可以等等，再出手。” Meszaros的买房逻辑听起来很合理。她的女儿刚毕业，有工作，即将搬出去住，因此“换小房”顺理成章。 她有的是时间，也没有像高峰时期买房者那样“抢房”的压力。 她梦想中的那套930平方英尺的湖景两居室+书房单位要等到2028年才交付。她选择了心仪的建筑设计师，还免费获得了一个带电动车充电的停车位，以及个性化装修选择。她说：“我平时兼职做室内设计，这对我很重要。” 不过，她未来还得卖掉自己那套住了25年的老房子。但她不担心，“最近刚翻修过，我能接受价格下跌。” “就算少卖10万元也可以。毕竟两年前的房价是疫情顶峰，价格被抬得不真实。” 另一个风险是：开发商可能无法完工甚至取消项目。但她也不太担心。 她说：“我做过调查。”疫情期间她在安省Collingwood买过一套公寓，最终项目取消了，“虽然拿回了钱，但还是心有余悸。” Graywood Developments的总裁兼CEO Stephen Price表示，现在买房的基本都是自住者。“市场发生了剧烈变化，投资者已经‘去度假’了。” Price指出，Claystone项目从今年1月开始，与日本阪Hankyu Hanshin不动产合作推出，定位就是终端用户。 “我们从没幻想过能像以前那样快速售罄。”他说。现在达成“70%预售率”的传统目标，要花上更久时间。但他们有信心，“曾经有项目三天内就达到了70%的预售量。”他说，现在的买家是真的准备住进去，会反复来展厅与销售沟通。 他强调，购房者最在意的是“楼盘是否真的会盖出来”。而他保证，他们公司资金雄厚，项目能落实。“信心是吸引人的关键因素。” BILD的高级副总裁Justin Sherwood说，现在的购房者享有一种过去20年从未有过的“奢侈”——选择。 “市场上有2.2万个不同的单位可供选择——独立屋、联排、半独立、公寓……应有尽有。”他说，“你可以挑地段、挑户型，还有时间慢慢考虑。价格也回到了2019年的水平。” 尽管做了充分研究，Meszaros也知道现在买房听起来“有点疯狂”——她是极少数敢逆势操作的人之一。 “我不担心。真要卖不出去，我就多工作一年。”她说。“这一切都来的刚刚好。” 她的例子也凸显了住房市场最难处理的一个悖论：房子是投资，但人生的节奏却从来不等市场的脚步。

在本拿比东北部，一段位于海斯廷斯街（Hastings Street）上的路段，夹在肯辛顿大道（Kensington Avenue）和斯珀林大道（Sperling Avenue）之间，靠近西蒙弗雷泽大学（Simon Fraser University）主校区的入口，这里形成了一种鲜明的对比。 走廊的南侧是一座热闹的购物中心——肯辛顿广场（Kensington Square Shopping Centre），中心以Safeway和Shoppers Drug Mart为主，周围还有众多小商户，包括餐厅、理发店和物理治疗诊所。 而在北侧，则是一片10英亩的混凝土、枯黄的草地和杂草丛生的灌木，曾经在1990年代中期开业的三层高尔夫练习场，在盛大的开幕仪式后于2011年关闭。除了2016年发生的一起可疑火灾将废弃的主建筑烧毁后，该地点的估值超过1亿元，一直处于闲置状态。 大范围的高尔夫练习场的高网仍然是唯一的遗留物。停车场里满是垃圾：一根倒塌的路灯、烧毁的办公椅、空的狗粮袋和一罐白爪啤酒。 不过，这一切在未来几年或许会有所改变。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，曾设计过温哥华知名建筑项目的本地资深建筑师郑景明(James Cheng)，正与开发商Wall Financial Group合作，将位于本拿比喜士定街6555号的场地，改造成一个他形容可以与威斯勒村(Whistler Village)媲美的地方，只是环境更加都市化。 郑景明正在与开发商合作，向本拿比市提交重新分区申请，他表示：“我们想建立一个充满活力、以行人为导向、功能多样化的村庄型态的中心，并以无车大道作为主要街道，成为社区的核心。” 此计划包括打造一个占地半英亩的新公园，让北岸山脉的壮丽景色一览无遗。“项目将分为5个阶段，第一阶段规模最大，将全部用于住宅租赁和商业用途，并在通往喜士定街的广场打造村庄中心。”   “这个村落中心被设计为一个聚集地，提供典型的邻里便利设施，如大型药店、食品商店、儿童托管所，以及当然，还有餐馆和其他便利设施。” 该设计还包括建设一个新的半英亩公园，可以不受阻碍地俯瞰北岸山脉。 “这个项目将分为五个阶段，其中第一阶段是最大的，将全部为住宅租赁和商业用途，并且中央有一个迎接广场，位于海斯廷斯街上，成为这个村落的心脏。” 这块10英亩的土地曾经由壳牌加拿大（Shell Canada）公司拥有，该公司自1930年代起在旁边运营着加拿大首个油炼厂。它仍然在靠近布拉德港（Burrard Inlet）的200英亩土地上运营一个配送终端。 2011年海斯廷斯高尔夫中心关闭后，壳牌以330多万元的价格将这块10英亩的土地出售给一个编号公司。此后，该地点一直处于空置状态。 2022年7月，本拿比市议会通过了一项新的社区规划，将这一地点及周边地区设定为新的“城市村庄”的核心，配备混合建筑和低至中等密度的住房选择。 2023年1月，市政府提出修订用地条例作为实施该计划的下一步。根据市政府规划与发展总监埃德·科扎克（Ed Kozak）的一份备忘录，市政府已收到对海斯廷斯街6555号的总体规划重新划分申请。 同年3月，该编号公司更名，显示其与沃尔金融公司有关。 沃尔金融未对《邮报媒体》（Postmedia）在截止日前的评论请求做出回应。 市政府的发展总监杰斯·迪尔（Jesse Dill）周三证实，他们与沃尔正在积极合作，推动计划。他表示，这种“城市村庄”将不同于布伦特伍德（Brentwood）和大都会（Metrotown）等市中心，因其建筑高度将更加多样化，并强调对于绿色空间和公共广场的可达性。 程提到一个值得关注的点是，这可能将成为本拿比新推出的基于高度开发框架下的首个大型重新划分项目，该框架将建筑高度作为指导开发决策的依据，而不是依赖复杂的楼面容积比计算。 “他们决定废除旧有、繁琐且过时的规定性用地传统，直接在这种新的用地中进行了改革。这样可以节省时间和资金，的确是一次耳目一新的改变。” 最近一晚，与一些人进行的意见调查显示，对该处的未来发展，各方反馈不一。有些人希望建设更多的经济适用房，而有些人则希望增加绿地。 在一条沿着前高尔夫练习场的小径上遛狗的萨姆·周（Sam Zhou）表示，城市里有很多地方可以建设公寓，他更希望将前高尔夫练习场改建为公园，修建小径通向布拉德港，实现“轻松到达海滩”。 “我们有很多土地可以建住宅，”他说。“作为这个地区的居民，我更倾向于不在这里建房。” 本拿比房地产经纪人诺亚·纳托维奇（Noah Natovitch）最近在Instagram上发布了关于这一废弃高尔夫练习场的帖子，称其“是城市里最奇怪的故事之一”。 “我之所以突出这个地点，是因为它的历史很独特，我想看看有多少当地人实际上知道它的存在，”他说。 “我几乎每天都路过这个地方，不仅注意到这里土地开发不足，也注意到城市其他地区的情况。作为房地产工作者，同时也帮助年轻家庭，我深切理解在自己成长的社区中买不起房子的挫败感。” 他一直关注关于新社区规划的讨论，并知道沃尔提交了重新划分申请以开发该地区。 “有很多工作需要完成才能使其成为现实，但我希望能看到它。” 资料来自道格拉斯·宽（Douglas Quan）和卡罗琳·索尔陶（Carolyn Soltau）

我提到郊区持续发展的过程中可能也有一些积极因素，但这些观点被一些人，特别是温哥华的居民，视为在推动城市蔓延，增加车辆排放，并对政府的气候目标构成威胁，因此被否定。 不管喜欢与否——而很多人并不喜欢——城镇的发展如今在郊区的速度远快于市中心。尽管一些温哥华居民和环境保护者感到焦虑，但这并不一定意味着末日即将来临。   温哥华市目前只占大温哥华地区22%的总人口。实际上，虽然大温哥华是加拿大第三大城市区域，温哥华市却仅仅是第九大城市。 甚至可以说，温哥华良好的名声在很大程度上依赖于周边市镇的吸引力，无论是依山傍水的西温哥华、临水而建的波特穆迪，还是民族多元的列治文。 不过，安迪·严，SFU城市项目的主任表示，太多的温哥华居民和社会领袖似乎把这座城市视为宇宙的中心。 “他们就像某些住在曼哈顿的人，以为如果不得不搬到布鲁克林或皇后区，就仿佛是坠入了天地之外。想一想，有些人实在无法想象在列治文、伯纳比或新威斯敏斯特生活。” 举个例子，温哥华的政治家在2022年决定独自推进百老汇计划时，显然对郊区的情况一无所知。批评人士指出，他们将未来的就业增长过于集中在城市内。 尽管温哥华的自负心存在，但关于该地区人口增长所产生影响的合理担忧依旧存在，很多问题围绕着交通拥堵这一永恒的难题展开。 在我们探讨一些缓解郊区扩张带来的问题的举措之前，值得注意的是，当人们对郊区蔓延表示担忧时，涉及的概念往往非常复杂。 第一个挑战是定义。我们所说的“郊区”是什么意思？而“蔓延”又指的是什么？ 据严的研究，有21种不同的郊区定义。可以说，该术语是指城市的边缘地区。此外，关于蔓延的定义也没有统一的标准。 在这一理解下，统计学家发现，在大温哥华地区，少于1%的住宅建设属于蔓延。实际上，99%的建设发生在他们称之为“人口中心”的区域，即每平方公里有400人或以上的地区。 大温哥华的这种发展方式部分是由于农业用地保护区的存在，该政策旨在保护农田，但这也是全国范围内的趋势。 虽然在温尼伯（15%）和渥太华-加提诺（8%）等城市确实存在更加明显的城市蔓延，但统计局的研究人员总体上得出结论，主要的转变是向“住房密集化”发展。 事实上，自2016年以来，在卑诗省的城市地区，只有13%的新建物业是“独立住宅”，而这一比例在2016年之前为46%。 换句话说，卑诗省的郊区在避免蔓延方面表现出色。 尽管温哥华对百老汇计划的决定存在争议，郊区还是在其他有益的努力中不断进步，该计划旨在将百老汇走廊的500个街区打造成一个巨大的“第二市中心”，拥有商业办公楼、高层出租公寓和商品房，总计提供129,000个就业机会。 前大温哥华地区规划部门主管克里斯蒂娜·德马尔科表示，市议员此举无视了温哥华早前达成的更具包容性的计划，即将素里中心打造为该地区的“第二市中心”，以便更多人能就近工作。 德马尔科还指出，往百老汇走廊增加大量办公楼与区域努力减少通勤时间、降低碳排放以及更加公平地分配大温哥华各城镇的就业机会的目标相矛盾。 基于可步行性和可达性的原则，15分钟社区是自给自足的社区，居民可以在短暂的步行或骑行中满足日常需求。 是时候不再把扩张的郊区仅仅视为一个碳排放、无序的混乱了。

有越来越多的加拿大房地产卖家正在撤回房源，根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，7月份全国撤回上市房源的比例持续上升，加上库存的增加，随着一波新房竣工潮涌入，势必加剧市场压力，使得卖家更有可能向市场屈服。 近几个月来，加拿大的房地产卖家正以异常高的比例撤回他们的上市房源。加拿大国家银行(NBF)的一项分析显示，7月份已有超过五分之一的房源（约22.5%）被取消。自2023年以来，这一比例就一直在稳步攀升，虽然尚未创下纪录，但目前已接近历史最高水平。 数据显示，2022年中取消的房源比例更高。 预计年底前将超过历史最高纪录 目前由于市场上滞销的房源数量大幅增加，撤回上市的房源数量已超过25%。按照目前的市场节奏，预计这一比例将在年底前超过历史最高纪录。 2008年金融危机期间，取消的房源数量不到18%。目前的取消率远高于以往经济衰退时期的峰值。即使在2020年因疫情不确定性达到高峰时，取消的房源数量出现大幅攀升，但幅度并没有像最近几个月那麽高。 取消挂牌数量激增背后有几个主要趋势：包括缺乏需求、可负担性差，以及进一步降价的阻力（或能力）。卖家常常认为经济低迷只是暂时现象，打算在几个月后，当利率下降刺激更多买气时再重新挂牌。过去几年，这种冒险并没有真正带来回报，因为库存不断攀升，重新挂牌的房源面临更激烈的竞争。 随着大量新房即将竣工，卖家正在进行一场大胆的冒险。 按揭拖欠率不断上升 据加拿大皇家银行（RBC）公布的第三季财报，显示其按揭组合压力正不断加大，该行90天以上按揭拖欠率，已从上季的29个基点和上年同期的24个基点，上升至目前的31个基点。 拖欠率在全国最大的几个房地产市场尤其高。在大多伦多地区，90天以上按揭拖欠比例已从上年同期的27个基点，上升至第三季的42个基点。与此同时，在大温哥华地区，该拖欠比例已从20个基点上升至27个基点。 RBC的基本预测假设未来12个月房价将上涨0.8%，并在未来两到5年内以每年3.5%的速度成长。 图：加通社

加拿大宾顿又有一套曾以超100万加元成交的房屋，最终以大幅亏损价格售出。安省的房地产市场已进入买方市场，今年许多房主都在亏本卖房，其中宾顿有一套房屋的亏损额达46.9万。密市也出现了类似的亏本卖房情况，而几周前，Kawartha Lakes的一处小屋更是以接近2022年售价一半的价格成交。 今年早些时候，位于宾顿北部Caledon的Portman Street上，有一套房产的亏损情况尤为严重。这套两层四卧室住宅建于2022年，同年10月成交，售价为$1,770,000加元，低于$1,799,999加元的要价。今年2月，该房屋再次售出，售价从134.9万加元降至125万加元，亏损额达52万加元。 房地产观察人士@ShaziGoalie在X平台的一篇帖子中表示：大家需要明白当前的亏损情况有多严重。试想一下贷款70万，利率15%，每月还要支付近9000加元的利息。他说道：“表面上大家只看到了亏损，但实际上还有更多问题在发生。” 7月，Caledon、宾顿和密市三地的房地产市场均出现降温迹象：房屋均价下跌4.2%（从101.5512万加元降至97.2669万加元）；新挂牌房源数量减少9.2%，降至3535套；活跃房源数量小幅下降2.2%，降至5923套。 从全国范围来看，情况又是怎样的呢？随着市场环境松动，越来越多加拿大房产卖家选择撤下房源。加拿大房地产协会数据显示，7 月取消房源的占比有所上升；在库存不断增加的背景下，这一趋势仍在持续。取消房源占比居高不下，叠加库存攀升，已推动取消房源数量创下历史新高。新一轮新房交付潮进一步加剧了市场压力，不仅让市场环境收紧的可能性降低，也更可能促使卖家选择 “投降式” 退出市场（即被迫接受不利条件或放弃售房）。 近几个月，加拿大房产卖家取消房源的比例始终处于异常高位。NBF的全国性分析显示，7 月超 1/5（约 22.5%）的房源被取消。自 2023 年以来，这一占比便稳步上升；尽管尚未突破历史最高纪录，但目前已接近此前的峰值水平。 然而，7 月取消房源的数量已创下同期历史新高。回溯至 2022 年中期，当时取消房源的占比虽更高，但如今的取消房源数量比那时高出逾 25%—— 这背后是大量房源积压在市场上无人问津。以当前市场节奏来看，到年底取消房源数量有望突破历史最高纪录。 房源取消潮激增背后存在几大主要趋势：合格买家需求不足、购房可负担性下降，以及卖家不愿（或无力）进一步降价。目前不少卖家认为市场下行只是暂时现象，计划等几个月后利率下调、购房需求回暖时再重新挂牌，这种情况并不少见。但过去几年的事实证明，这类赌注往往难以奏效 —— 随着库存持续增加，重新挂牌的房源将面临更激烈的市场竞争。如今，新一轮新建住房集中交付，卖家正面临一场风险极高的 “豪赌”。