地产

西温哥华豪宅降价300万以吸引买家 位于西温哥华富裕的British Properties社区的一处豪华住宅，挂牌价格接近1300万加元，较之前的挂牌价下降了显著的300万加元。 这座位于1175 Eyremount Dr.的房产，上周以1299.8万加元挂牌，当前的评估价值为981.3万加元。 值得注意的是，该房产的定价历史中，2018年的挂牌价略高（1380万加元），但在2019年以远低于这个价格的800万加元成交。 西温哥华 在2019年售出后，这座房子一直未上市，直到2024年10月重新挂牌，价格为1599.8万加元。彼时的评估价值为995万加元。该房产挂牌在今年一月到期，之后再次以同样的价格挂牌，但在本月早些时候到期，随后上周以大幅降价重新挂牌。 最新挂牌的价格降低了300万加元。正如我们所提到的，这栋拥有六间卧室和九间浴室的别墅，目前的要价为1299.8万加元。 西温哥华的住宅 这处10,269平方英尺的住宅具备奢华物业应有的各种设施，包括室内和室外游泳池、影院、奢华大理石地板，壮观的视野以及宽敞的空间。尽管房屋面积巨大，地块同样辽阔，面积达到19,130平方英尺。 挂牌信息中提到，房屋设有“六个宽敞阳台，增强室内外生活体验”。此外，房屋将配备全套家具，这可能是一个很好的附加值，因为家具看起来相当昂贵。 住宅配备了一个奢华的游戏室，内置精美的台球桌，毗邻室内游泳池。 主入口令人赞叹，中央有一架华丽的钢琴。 室内游泳池是结束一天工作后完美的放松之地。 影院的布置相对标准，配有投影仪和环绕声系统。 这座奢华的西温哥华住宅未能顺利成交也并不令人意外。买家和卖家在大温哥华奢华房市中都显得十分谨慎。 上周，我们了解到，温哥华的奢侈住房市场遇到了加拿大主要城市中最大的困难。 虽然温哥华在一月份出现了轻微的上涨，但苏富比国际房地产表示：“温哥华的消费者信心在二月份出现了下滑。” 该公司补充说：“尽管奢侈市场的低端部分因货币政策放宽而出现了一些动向，但整体来说买卖双方仍持谨慎态度，担忧这些地缘政治问题对城市经济、就业市场和房价的影响。” 苏富比表示，房屋必须定价具有竞争力，才能吸引买家。 即使大幅降价，也未能帮助前温哥华加人后卫亚历克斯·埃德勒出售他的房产，甚至迪拜王子的豪华公寓也没有在挂牌期内卖出。

人们在温哥华的基茨兰奴社区慢跑，路旁悬挂着待售标志，照片来源：ISABELLA FALSETTI / THE GLOBE AND MAIL 根据globeandmail报道，行业专家表示，未来两年将对温哥华地区的房地产市场造成痛苦影响。外国资金和历史性的低利率已消失，库存积压严重；项目停滞不前——即使是已经开工的项目也在等待中，工作机会减少。 在本周的选举之前，房地产专家有机会在由公寓市场推广商Bob Rennie所举办的活动上，亲自向总理马克·卡尼询问其住房政策。 来自卑诗省最大房地产特许经营商之一Sutton Group的首席执行官罗斯·麦克雷迪出席了活动。他提醒卡尼，早在唐纳德·特朗普担任美国总统之前，加拿大经济就已经存在问题。 麦克雷迪希望政府优先创造就业机会，并鼓励新住房建设，特别是以供个人购买。 “如果没有工作，我们就不需要住房，”麦克雷迪说道。“他们在百老汇走廊面临的正是同样的问题，为何要建这么多住房。现在开车绕一圈温哥华……你会看到很多公寓楼上挂着空置的标志。租金下降，空置率上升，人们正在离开这个省。” 他希望看到联邦的激励措施与省级和市政政策相结合。温哥华的市场下滑与多伦多不同，多伦多的预售购房者违约的比例较高，但两个市场都面临成品单元库存增加的问题。在当前的下滑中，麦克雷迪预计预售市场的部分 buyer可能会放弃订金，而不是完成交易。 “很长一段时间内，温哥华只关注来自外国的富人，并没有为我们这些普通人提供住房。因此，我认为这是一个巨大的问题。” 自由党最近宣布了一项住房计划，目标是每年增加50万个新住房单元，投入250亿加元融资以及10亿加元用于预制（工厂建造）住房的资金。他们还许诺为租赁住房的投资者提供类似于上世纪70年代的税收激励。 麦克雷迪曾在美国工作多年，并有机会为特朗普在墨西哥的项目进行市场推广，但最终决定放弃。在与特朗普几次见面后，他认为特朗普对加拿大的一些反感可能源于温哥华和多伦多的特朗普品牌酒店遭到公众拒绝。但他表示，特朗普的敌意不应该成为新总理的焦点。 “我们需要的领导必须不仅思考当前的危机，还要考虑如何将我们的经济重建在一个稳固的基础上。我们应该积极发展与其他国家的联系，吸引聪明、拼搏的人才来到加拿大。” 西门菲莎大学城市项目的主任兼城市研究副教授安迪·严表示，所有联邦政党的住房方案在此次选举中过于宽泛，并未针对多样化市场的需求进行定制。大温地区的住房危机有其独特的挑战，几十年来当地收入缺乏供应、外国财富的涌入，以及依赖投资者的融资造成的。 严教授指出：“温哥华的毒瘤是在几十年里形成的，这里低利率和易得信贷与外国资本相结合。”他表示：“加拿大人都在经历风暴，但每个人的船却完全不同。各级政府不能仅仅通过增加住房来渡过这次风暴，而是要根据他们所要安置的人群和地点进行精确调整，同时找出如何为这些措施提供资金。” 针对联邦对卑诗省住房危机的应对措施，严教授并不是唯一提出质疑的人。最近的一项Research Co.民调显示，仅35%的受访者信任联邦自由党能够提供卑诗省的可负担住房。保守党表现并无好转。 格雷格·扎亚迪，Rennie Group的总裁，指出目前大温地区的市场下滑与以往周期不同。 扎亚迪表示：“我们再也无法回到过去，无论是作为行业，还是作为城市。” “我们都必须准备转变和调整。对于开发商及其支持公司的环境，从Rennie集团到建筑师，再到施工队与供应商，我们正处于完全自我保全的模式，因为我们所建立的市场规模现在远远偏离了预期，并且短期内不会回归。” 扎亚迪看到停滞的开发市场处于各个阶段。他看到许多拥有建筑许可证的开发商选择再等一年，“停止销售中心，停止市场推广。”还有一些已经售出的单位的开发商正在退还定金。甚至有开发商决定停止施工，留下一片废墟数年。 “我们都是在2017、2018和2019年通过这些公司成长起来的，然后在2021年加速。然而，现在市场的状况大幅下滑。我们即将收到预售的第一季度数据，但我敢打赌这将是我们市场历史上最糟糕的一个季度。”扎亚迪说道。 他指出，与以往周期不同，这次反弹的速度并不快，虽然他预计到2027年会出现恢复。根据市场研究公司Zonda Urban的数据，二手市场已经平稳了两年，而公寓预售从2024年第一季度下降了47%。 “我们需要花很长时间来解决这两个问题，弄清楚如何提供匹配需求的可负担住房。”扎亚迪说道。“因为目前，在许多方面，问题并不是供需失衡，而是供给与需求的匹配。” 扎亚迪表示，温哥华地区目前有约4700个新建公寓单位待售。但这并不意味着价格会暴跌。 “这并不意味着它们无法出售，因为开发商愿意以相对合理的价格出售这些单位。我不称其为便宜，仍然很昂贵，但市场上还是有人愿意购买。”他说，“人们能够转售他们的单位，出租他们的单位，开发商也仍在出售单元。” “如果突然看到价格开始急剧下跌，这将改变局面。但目前我们尚未看到这样的情况，价格没有真正下滑。大多数完工的人并不一定亏损。在考虑税款和佣金后，他们可能无法实现收支平衡，但也并没有失去15%的价值。” 与多伦多的情况不同，那里价格快速上涨且建筑规模较大，温哥华的预售买家即使遭遇损失，也会尽力减轻损失，而不是选择违约，扎亚迪表示。 安大略省首次购房者的平均年龄正在上升。您是否是最近在阿尔伯塔省购买了第一套房产的三四十岁居民？我们正在撰写关于住房的报道，希望听听您的经历，特别是如果您是最近的移民或新移民。请邮件联系《环球邮报》的编辑Roma Luciw，或记者Zahra Khozema，分享您的故事。

近年来，加拿大央行连续加息，导致许多安省的房产拥有者陷入“永无止境的按揭”困境。他们不仅难以负担不断上涨的月供，也面临无法将房产脱手的困局。 Jordan Baechler 是一位在多伦多任教的年轻人，26岁时他斥资60万加元，在市中心King West区购入了一套一居公寓，原本希望借此建立个人资产，并在30岁前换到独立屋。 然而，随着利率在2022年大幅上调，他的浮动利率按揭每月供款增加了500元，迫使他转为定息按揭。 他为了应对高额房贷，不得不同时打两份工，每天工作16小时，还曾移居澳洲一年，通过出租公寓来偿还贷款。现年29岁的Baechler本打算与女友结婚并组建家庭，但经济压力令计划一再推迟。他无奈地说：“我们本想先换成独立屋，但现在卖房肯定要亏本，同时又没能力在不卖现有单位的情况下再购房。” 据多伦多地产局数据，今年4月本地房价同比下跌4%，平均成交价为110.7万加元，远低于2022年2月创下的133.4万高位。在市场疲软的背景下，公寓成交量上月大跌30.4%。根据信贷评级机构Equifax的数据，仅2023年第四季，安省就有超过1.1万宗按揭账户出现拖欠。 加拿大央行警告称，若全球贸易紧张持续加剧，住房贷款违约情况可能会超过2008年金融危机时期的严重程度。 按揭公司Pine的创办人Justin Herlick指出，越来越多借款人希望将贷款期限延长至30年，但这只是将负担推迟，反而会增加总债务。房地产经纪James Milonas建议，如果业主有能力承受短期压力，应该等待市场复苏。与此同时，Equifax的报告也显示，多伦多的非按揭消费债务同比增长3.34%，人均负债超过2.1万元。

RioCan在哈德逊湾合资企业中遭遇2.09亿美元的估值损失 根据dailyhive报道，RioCan房地产投资信托基金（REIT）公布了季度亏损，并由于对哈德逊湾公司（HBC）的重大债务风险而下调了年度盈利预测，该公司近期寻求了债权人保护。 在2025财年第一季度的报告中，RioCan披露其与哈德逊湾的合资企业（JV）估值损失总计2.088亿美元，这一损失源于HBC今年早些时候根据《公司债权人安排法》（CCAA）提出的申请，而REIT对此在法庭上正式表示了反对。 报告中称：“在2025年第一季度，我们对合资企业的投资进行了减记，以反映当前的重新租赁假设。尽管我们理解这一情况的不确定性引发了一些担忧，但我们认为市场对RioCan的反应与我们对HBC的风险暴露和保住至少部分价值与收入的能力是不成比例的。” 由于HBC提交了CCAA申请，RioCan-HBC合资企业的某些债务处于技术违约状态，但CCAA法庭已延期执行，以使RioCan-HBC合资企业能够作为借款方受益。 投资物业公允价值损失为1.525亿美元，针对未来新租户（租金低于现有租金水平）的融资租赁应收款预计信用损失准备为2450万美元，直线租金应收款减记为2330万美元，以及RioCan对合资企业账面价值的减值损失850万美元。 因此，截至2025年3月底，RioCan在合资企业中的估值维持在4140万美元，占REIT总股本的0.6%。这一数字较2024年12月底2490万美元的估值下降约2.08亿美元，当时合资企业占公司总股本的3.3%。 报告中指出：“我们致力于保护单位持有人的利益，并利用我们的专业知识来确保合资企业内物业的最佳结果。合资企业内的大部分贷款对RioCan并不追索。我们将谨慎分配资本，以投资那些具备增值潜力的物业。值得积极看待的是，合资企业的解散消除了投资组合中原本令人质疑的部分，随之而来的商业模式将更加简单、强大而具韧性。” “信托基金继续追求所有可用的商业和法律手段，将充分利用其广泛的租赁和开发能力，为RioCan-HBC合资企业内每个物业实现最佳结果。” 该合资企业共拥有12个哈德逊湾门店，包括五个永久产权商店（温哥华市中心、蒙特利尔市中心、卡尔加里市中心、渥太华市中心以及温莎的德文郡购物中心）和五个主租物业（多伦多的约克代尔购物中心和士嘉堡市中心、密西沙加的平方一购物中心，以及蒙特利尔附近的拉瓦尔购物中心和圣布鲁诺步行街）以及两个由合资企业与RioCan共同持有的商店（安大略省的奥克维尔广场和乔治亚购物中心），各占50%的股份。 季度报告指出，RioCan对与哈德逊湾的合资企业承担了两笔贷款的担保。它全额担保了7500万美元的约克代尔购物中心租赁贷款，并担保了渥太华市中心一物业的1230万美元贷款——该金额与其持有的股份相匹配。 作为承担这一风险的回报，RioCan获得了合资企业内其他资产的索赔以保护自己。这些资产目前的价值足以覆盖RioCan在担保时可能面临的任何损失。此外，RioCan还获得了在哈德逊湾目前租金低于市场水平的三处物业终止租约的权利。 哈德逊湾各地的清算销售目前正迅速结束，预计所有门店将在2025年6月底之前关闭。 与此同时，处置该零售商的租约、拥有物业及其他资产（包括其庞大的艺术和历史文物收藏）的程序正在进行中。在接下来的几周内，这些资产的新所有者将有望得到更清晰的揭示。

会议发言人警告卑诗省政策正在抑制全球资本，正当住房需求即将激增。 Rob Kruyt，BIV 根据richmond-news报道，最近的会议中指出，温哥华的房地产市场正在受到经济、政治和技术等多种力量的影响，面临着不同的方向拉锯。 上个月底，超过1400位行业领袖聚集在温哥华，聆听了一系列发言和小组讨论，探讨影响该地区房地产市场的诸多因素——包括美国总统唐纳德·特朗普主导的贸易行动和关税、人口结构变化、资本流动以及行业对人工智能工具的使用等。 加拿大Oxford Properties Group投资部门负责人米罗斯·达基奇表示，加拿大最近的联邦选举结果的重要性远不及该国在移民、税收及商业成本等“关键政策”方面的影响。 “我不确定世界对我们的选举有多在意，”他说。“我们必须理清思路，弄清谁将领导，然后是什么样的立法变化会随之而来，之后我们才能向世界推销我们的政策。” 加拿大拒绝外资以解渴 随着加拿大与美国关系陷入低谷，两国的私人财富可能会在卡斯卡迪亚地区失去多样化的机会，因为资本在两国边界上都出现了退潮，MSCI Inc.房地产经济学负责人吉姆·科斯特洛表示。 他补充道，从美国撤退的全球资本也可能对加拿大及当地产生影响，例如在寻求安全的过程中可能会出现泡沫。 “如果全球投资者在抛弃美国，那这些资金会流向哪里呢？它必须要去某个地方，”科斯特洛说道。 “我真正担心的是：这些资金会不会转向其他资产类别寻找安全？” 卑诗省可能并不会从积压的资本中受益。来自美国投资者、主权财富基金及其他来源的资金正遭到拒绝，海因斯集团的高级董事总经理、国家负责人阿维·特斯库巴表示。 特斯库巴指出，除了联邦禁止外资投资加拿大住宅房地产外，BC省还对开发用地的投资征收20%的税。 “这实际上意味着他们无法具备竞争力，也就是说他们无法在这里投资，这样就完全拒绝了外资，”他说。 他表示，温哥华市和省政府一方面倡导在快速交通沿线进行更多的高密度开发，另一方面却又抵制外资的进入。 “这样的净结果是……住房将变得更加昂贵，”特斯库巴说。 技术与AI对房地产的颠覆 资金流动的减少并不是房地产市场变化的唯一原因。发言者们在最近的温哥华房地产论坛上表示，技术和人工智能也正在引发地震式的变化。 未来学家兼作者德罗尔·波列格在讲话中指出，人工智能正推动向无形资产的转变，这类资产的表现可能高度不稳定，类似于非常相似的好莱坞电影的票房收入差异。 随着技术对更灵活和分散网络的要求，“也许这意味着整个世界会变成一个巨大的WeWork，”他说。 “我们将会看到办公业务的整体需求减少。办公和城市的中心性将逐渐消失，而几乎所有其他事务的需求都将比历史上不够稳定，因此我们的前瞻性规划能力也会减弱，”他补充道。 在这种背景下，波列格表示商业房地产正在不断演变。 “商业房地产不再是像债券一样的资产，机构投资者在决定如何配置资产时也越来越不会把它视为债券的替代品，”他表示。 该领域将越来越被视为一个运营业务。波列格预测，随着时间的推移，市场将减少集中中心，赢家会越来越少。 不过，他也表示，建筑物的业主可以利用软件和人工智能工具来改善和增值用户体验。 “任何资产，无论何时何地，现在都可以变得比以往任何时候都更有价值，”他说。 “你可以用故事和软件吸引人们。你可以通过各种新工具提取更多价值。在每一次互动中你都可以标上价格，可以增加更多层次，使其更加富有体验感。” 因人口变化推动的需求 根据Rennie & Associates Realty Ltd.的顾问副总裁安德鲁·拉姆洛的说法，该省正面临着“前所未有”的人口趋势。 由于前任联邦政府决定限制移民，BC省财政厅预测未来两年将出现人口下降，他表示。 “在第二次世界大战、西班牙流感大流行、经济大萧条，甚至COVID-19大流行期间，我们从未见过加拿大年度性的人口下降，更何况这种下降是由政策造成的。这是前所未有的。”拉姆洛指出。 尽管如此，预计未来二十年BC省的人口将会显著增长，即使移民目标较低，并且更多人迁往更具经济适应性的阿尔伯塔省，拉姆洛表示。 这将导致当地住房需求的显著增长。 “即使在我们看到的这些古怪的移民目标下，我们的住房供应也远低于需求，”他说。 在下 Mainland，拉姆洛预计接下来17年内，人口将增长20%至30%——约70万至110万人。在房地产方面，这一增长需要额外50万到60万套新住房——最低端只有一座素里市的人口，高端则相当于现今素里和列治文的总人口。 “我们需要非常显著的人口和住房增长来适应这些人，”拉姆洛总结道。