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加拿大央行：过早降息可能刺激房地产市场“反弹”

加拿大央行最新利率决定的审议结果显示，越来越多的证据表明，加拿大央行的基准利率已经足够高，足以让通胀一路回到百分之二的目标。但加拿大央行政策制定者也担心加拿大房地产市场复苏，如果央行过快降息，可能会导致通胀走高。 12月6日，加拿大央行连续第三次决定将政策利率维持在5.0%不变，同时继续警告称，如果抑制通胀的进展停滞，可能会再次加息。周三公布的管理委员会当天决策进展的详细信息显示，人们越来越认识到过去两年的加息成功地控制了消费并缓解了价格压力。 0:34利率“可能”高得足以使通胀达到2%的目标，但仍在评估：麦克勒姆审议中写道：“委员们一致认为，货币政策充分限制以实现通胀目标的可能性已经增加。” 这与 10 月 25 日维持利率不变后发布的审议中的措辞不同，当时加拿大央行指出，“一些成员认为，政策利率很可能需要进一步提高，以使通胀回到目标水平。” 货币政策制定者表示，自 10 月份央行做出最后决定以来，他们对央行首选核心通胀指标取得的进展尤其感到鼓舞。不过，他们补充说，一个月的宽松政策并不是一种趋势。尽管信心不断增强，但管理委员会仍然承认通胀前景仍然存在风险，最终可能需要进一步加息。审议强调了住房价格通胀的持续压力，这“可能使实现百分之二的通胀目标变得更加困难”。虽然一些委员会成员表示，在利率上升的压力下，与房价相关的成本将继续下降，但其他人则担心，在加拿大住房供应不足和需求不断增长的情况下，住房价格上涨“可能持续甚至加速”市场。该委员会表示，过早降息——降低现有房主和潜在买家的借贷成本——可能会重新引发通胀压力。审议中写道：“成员们指出，如果金融状况过早缓解，房地产市场可能会反弹，进一步加剧住房价格压力。” 房主更新抵押贷款所面临的更高成本预计将在紧缩周期中加剧通胀。但管理委员会指出，租金通胀的强劲增长（10月份达到40年来的最高点8.2%）以及保险、税收和维护等其他住房成本“不寻常”。审议指出，尽管利率上升，但“结构性供应短缺”仍然导致房价上涨，并指出货币政策无法解决这个问题。理事会还重申了对年度工资增长保持在 4% 至 5% 左右对通胀压力的担忧：“如果这种情况持续下去，将不利于实现物价稳定，特别是考虑到生产率疲软。” 政策制定者没有收到任何新的调查数据来告知他们两个最新决定之间通胀预期或企业定价行为的变化，但审议再次强调这些是理事会正在密切关注的领域。由于预期经济将在新的一年继续放缓，大多数大型银行经济学家已开始预测 2024 年第二或第三季度的降息。加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆 (Tiff Macklem) 继续反驳这些说法，认为在上周的一次讲话中表示，现在谈论放松货币政策“还为时过早”。周二公布的 11 月份年度通胀报告高于大多数经济学家的预测，在服务业和住房通胀持续面临压力的情况下，通胀率稳定在 3.1%。

2年前
贷款利率终于下降！5年固定利率降至5%以下

由于央行强烈暗示，随着通胀接近目标，货币紧缩政策可能会结束，有保险的5年期固定贷款利率已经降至今年5月份以来的最低水平。图源：nbc 大多数固定利率贷款与5年期债券收益率挂钩，这意味着当债券收益率上升时，固定利率贷款利率也会上升。因为加拿大和美联储保持各自的利率不变，而通货膨胀已降低，债券收益率下降，市场开始预期2024年上半年会降息，因此债券收益率也下降。 Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，由于这种乐观情绪，贷款人已经将公布的5年固定利率降至5月以来的最低水平。他说：我们看到5年期有保险固定利率约在4.99%，而未保险的固定利率约在5.59%左右。我们自春季以来从未见过如此低的固定利率。如果债券收益率继续下跌，未来几周可能会看到贷款人进一步降低利率。这些更低的利率加上房价下跌可能会在2024年春季旺季之前刺激买家对房地产市场的兴趣。有保险贷款适用于首付款少于20%的购房者——首付款金额越少，贷款人的风险就越高。图源：论坛自10月底以来，加拿大十年期债券收益率下降了95个基点，Desjardins宏观策略主管Royce Mendes表示这是一个“大幅下降”。这种下降归因于通货膨胀放缓和中央银行更“鸽派”的评论，意味着未来银行不太可能对利率采取激进行动。他说：任何需要续签抵押贷款的人肯定很高兴看到贷款利率下降。在新的一年里，如果在遏制通货膨胀方面取得进展，债券收益率和抵押贷款利率可能继续保持下降。尽管如此，进展很可能不是一帆风顺，在这过程中可能会有一些暂时的收益率上升。 Tran评估了TD、Scotiabank和HSBC公布的利率，但指出并非所有银行都会公布他们的“绝对最佳”利率。有时可以根据个案获得更好的交易。他说：交易的力度很重要，比如贷款的规模、首付款。在这基础上，银行可以提供更低的利率，他们会让你争取最低的利率。目前，贷款经纪人Ron Butler在他的执业机构中提供5年固定贷款利率为4.89%。他说：5年期债券首先下跌，然后是4年期和3年期。固定利率在浮动利率之前上涨，现在我们看到了相反的情况。尽管固定年限的贷款利率首先下降，但他表示，浮动利率的贷款正变得越来越受欢迎，因为如果加拿大央行在2024年降息，人们现在不想锁定5年期固定利率。 Butler说：如果明年这个时候5年期固定利率降低1%，人们现在就不会想锁定这个贷款产品。他们更愿意选择基于大幅降息的可能性更高的浮动利率。最近，Tran的大多数客户选择了浮动利率贷款，因为他们不想“锁定”过高的利率。即使目前五大银行的浮动利率在6--7%的范围内，如果加拿大央行很快降息的话，买家们也愿意忍耐一段时间。

2年前
唏嘘！不敌丑闻动荡日本百年大厂东芝结束74年上市历史

昔日风光有百年歷史的日本电机巨头东芝（Toshiba），因财报造假等丑闻缠身营运一落千丈，最终落得被收购易主的命运，今天（20日）正式从东京证交所下市，结束74年上市歷史。东芝今年9月宣布，接受日本产业伙伴（JIP）领衔的财团以140亿美元收购，东芝11月召开临时股东会通过私有化。东芝公司在11月22 日召开临时股东大会，通过私有化提案，宣布将于12月20日从东京证券交易所下市。路透社目前尚不清楚 JIP 入主东芝后，这家百年大厂会朝甚么方向发展。但东芝被收购后继续留任的执行长岛田太郎（Taro Shimada），预料会专注在高利润的数码服务。东芝私有化后，预料会专注在高利润的数码服务。路透社麦格理证券日本研究部门主管索恩（Damina Thong）表示：「东芝的终极困境，是不当决策加上运气不佳造成的。」日本政府将密切注意私有化后的东芝，该公司雇用约10.6万员工，部分业务被认为攸关国家安全。

2年前
当下，中国中产可能比想象中更脆弱…

01 刚看到一个帖子。大意是，某复旦大学经济学博士，从业于投资相关领域，收入颇丰，在上海置有别墅与公寓。但是最近公司出了问题，他的现金持在量低于十万，如果停发工资，每个月的房贷都成了问题。这使我想起了此前看到的一个有关中产之困的帖子——一对中年夫妻，在沪二居室，45岁左右，孩子读高一。男方月入两万，女方八千，每月去掉房货，一家三口刚刚湊合。男方父母在农村，71岁了，姐姐出嫁后离婚，管不了父母。女方是独生子女，父亲没了，母亲一直在小县城独居，也70岁。三个老人身体较差。最近，他们先后打电话来，要求到上海投奔子女。夫妻俩面对三个无法自理的老人，精神崩溃，吓得傻眼了。显然，摆在他们面对的困境是，首先，没多余的房子。若租了房子，以时下上海的租金而言，吃饭都是问题。其次，由于老人身体不佳，可能还得请保姆，而保姆费用非寻常家庭所能承受。再之，今后老人的大病医疗，也是一大隐形财务压力。这样的帖子之所以引人共鸣，是因为它戳到了人们不愿或者不敢轻易面对的痛处，很容易让人产生代入感。这些年来，随着中国经济的衔枚疾进，大量接受了高等教育、拥有一技之长的年轻人涌入大城市并站稳了脚跟，继而被贴了新兴中产阶层的身份标签。但是，仅仅一个父母养老的问题，就足以让他们从中产幻觉中惊醒。 02 事实上，这只是所谓的城市中产面临的生存压力之一。这样一个看起来还算光鲜的群体，远比我们想象的更为脆弱。很多年前在一篇文章里看到过一种说法，打扮得精致入时的上海摩登女子，下班后可能拐进某一个阴暗潮湿的弄堂里的家，两者形成一种鲜明的对比——我觉得，那样的场景其实是今日之中产的一种隐喻。关于中产，人们心中有一些符合他们身份的标配式镜头。比如，他们出入于高档写字楼，在电话与电子文件之间忙碌；用熟练的外语与客户交谈；喜欢健身、美食与旅游，等等。而他们对自身未来的想象可能是，在一个温暖的午后，在绿树成荫的草地上，从家里的二层小洋房里出来，看着孩子和狗在自家的后花园里欢笑打闹，妻子在一层开放式厨房正在做着美味的甜点，还约好了朋友下午一起喝茶聊天……只不过，坚硬而粗糙的现实，轻易就能将这样的幻觉撕得粉碎。我们已经从各种新闻里看到，一场疾病乃至一轮政策的调整，都可能让一些中产打回原形，跌落到尘埃里。前几年，一篇名为《流感下的北京中年》的文章在网上传得沸沸扬扬，看似不打紧的小小流感，却引发了重大的家庭危机。流感事件的主人公在北京有房有车有存款，属于标准的中产家庭，但面对家人重疾一样不堪一击。放到更长的时间轴下来看，今天以70后、80后为主力的城市中产们，生活在历史上难得的和平时期，房贷的压力、孩子补习班的费用，诸如此类，相当于他们父辈、祖辈所经历的颠沛流离，实在是轻若鸿毛。那么他们有没有想过，自己的有生之年也可能经历这样的系统性风险，集体性的命运的“黑天鹅”会扑打着翅膀降临到头上？若如此，又该如何应对? 03 有数据显示，中国中产人口占总人口19.12%，在这差不多20%的中产阶层中，有73%的人处于和下层接近的过渡、边缘状态。也就是说，超过七成的中产有随时滑向下层的可能。有个词叫阶层固化，其实，它描述的并非事实，因为对所谓中产而言，不存在什么阶层固化，或者说，中产的最高理想就是阶层固化，但这样的理想并非由混凝土浇铸的，并不坚固，稍不留神，中产就会向下一个阶层跌落。这也是所谓中产焦虑之所以广泛弥漫的原因所在。更进一步说，中产之困不仅仅体现在物质层面，也包括权利层面。大到参与城市公共生活的权利，小到撤换物业的业主权利，对很多中产来说都是悬空的。很多时候，他们和底层人士一样要受到权力的刁难，在孩子上学、生病住院等具体事务方面，他们无法与权力更近的人竞争。权利匮乏，让中产更加没有安全感。似乎与此相辅相成的是，这样一个中等收入群体中，目前还并没有产生与之相匹配的价值观。他们当中多数属于岁月静好派，不关心公共事务，不关心他人命运，认同社会达尔文主义，价值观日益粗鄙化。前不久发生的屁突屁连续爆雷事件中，由于受害者多数为中产，所以，人们在抱以同情的同时也不忘对他们进行嘲讽式敲打。中产无疑是一个社会巨大的稳定器。一个健康正常的社会，一定是中产占主流的橄榄型社会。但严格意义上讲，无论是经济上还是文化上、价值观上，我们并没有形成一个有分量的中产阶层。今后，这个阶层是逐步壮大还是停滞不前乃至萎缩，将决定我们这个社会的文明走向。

2年前
华裔经纪误导性操作被罚5万！暂停执照 7年前多项违规被翻查

据CTV报道，BC省一名抵押贷款经纪人已经同意向专业监管机构支付超过5万加元的罚款，因为他承认在7年前向贷款人提交了“误导性”的申请。图源：51记者拍摄在上周BC省金融服务管理局网站发布的一份同意协议中，何先生（音译）承认以“有损公共利益的方式”进行抵押贷款业务的指控。根据文件显示，发生在2014年9月至2015年4月期间的违规行为有7起，其余的发生在2017年。在早期的两起案例中，何先生或他的助手提交了“未向借贷方说明借款人正在同时寻求融资，为潜在购买其他物业”的申请。协议还显示，在另外五起早期案例也存在同样的问题，但它们都也声称“购买这些物业是为了让业主自住”，而何先生应该知道如果其他物业的潜在购买完成，这些物业将被转作为出租屋。 2017年的案例是由何先生的助手所准备的。在这些情况下，何先生的违规行为源于他未能对助手完成监督并进行“适当的尽职调查”。当时何先生的助手共提交了三份虚假租赁协议，其中两份由借款人签署，并将它们装成是真实的协议提交给贷款方。根据文件显示，这位助手也未提交有关借款人寻求购买其他房产并同时融资的信息，并且对同一套房产报告了两个不同的月租收入总额。作为违规行为的惩罚，何先生同意向管理局支付5万加元的行政罚款，以及5000加元的部分调查成本。根据省抵押贷款经纪人法，他还会被暂停执照三个月。

2年前

中国人一边挑选商品一边惊诧着：“这里的东西怎么会比国内便宜这么多？！”我可以听出他们心中的不平衡。是的，连我自己都有种酸楚的感觉。如果不是这一次亲历，我哪里想得到，我们在承受着怎样的物价？ 2016中国人均可支配收入世界排名出炉，这些数据一直都是我们所关心的。今年中国的人均收入会是多少？相比去年增长了多少？在世界各国中排在第？下面就一起来看看吧。 2016中国的人均可支配收入：3436美元 2016年美国人均可支配收入：39192美元美中的人均可支配收入为11.4倍。随着国家经济的迅速发展，人民的收入水平也飞速提升。中国的GDP早已排在全球第二，远远甩开日本，正在不断缩小与美国之间的差距，成为了世界第二大经济体。但从人均可支配收入收入上来看，中国依然还是发展中国家，排名在100名以后。最近有人把中国和美国的物价进行了对比，发现同类产品，美国的价格要比国内便宜，甚至有一些要便宜好多。比如下图：在美国精牛肉4.69美元一磅，在中国45元一斤。1磅约等于0.9斤。美国人均月收入在4000美元左右，水果都在1美元左右一磅，中国月收入4000元人民币每月，但是你有看到1元人民币的水果吗？在美国，汽油一加仑3美元（1加仑=3.785升）左右，中国汽油每升6.3元人民币。除此之外，美国的公路费都算在汽油税费里了，中国除了用劣质油还要付公路费。在美国月收入4000美元，喝杯星巴克咖啡1元，看场电影平均8美元。在中国月收入4000人民币，喝杯星巴克咖啡25元，看场电影平均40元。是不是有在美国你就是土豪的赶脚？今天，我们就来拨开迷雾，看看美国物价低的秘密到底是什么？一、充分利用定价权的优势全球大宗商品都是以美元计价的。神州虽然是全球最大的大宗商品进口国，但是国际大宗商品的定价权，神州是没有发言权的。因此，因此，美国人可以通过降息、加息、发债等手段来影响美元的强弱，进而影响大宗商品的价格。二、现代化农业+健全补贴制度美国的农产品如此便宜，主要是美国实行大农场生产，机械化水平高，农业技术先进，农业抵御自然灾害的能力强，农产品的产量高，以及较高的补贴。同时，畜牧业所需要的饲料价格也低，因此在美国肉制品价格也自然较低。三、物流运输成本低商品的流转肯定要靠运输。快速运输就要用到高速公路。欧美国家的高速公路大部分是不需要收费的，几乎都是靠国家投资建设，很少有需要向银行贷款。因此，低油价以及不收费的高速公路决定了物流的低成本。而在神州，暂不论油价的高低满天星似的收费站，运输成本自然也转移到商品价格上了。四、低通胀率美国多年来维持了极低的通胀率。而近几年，美国的CPI也一直在2%左右浮动。在这里，我激动的说一句，美国的CPI特么的已经把房价给算进去了。美国在长达二十年的时间内，让低通胀和高增长并存。作为世界上最大的贸易逆差国，美国首先是大量进口消费品，让物价持续下跌，然后是进口大量工业用廉价初级产品，亦降低了美国公司的生产成本。据报道，进口价格的下降对美国消费物价指数的下降贡献了大概0.6%。另外，神州的数据你懂得，造假是常态。如果非要测算实际的通胀率的话，最靠谱的是按某地区的最低工资标准，它反映了实际通货膨胀率，这个更准确，算是一个准确指标。如果有空算一算的话，几乎每年的增长率都在11%-12%左右。五、其它因素除了这些因素之外，房价（土地成本）、税收制度也是导致美国国内商品价格较低的重要因素。其实呢，关键就在于一个“禾兑”上。美国税率和中国差不多，但是人家退税的也多。咱们着重谈谈神州的“禾兑”。神州税制的一个特色，就是间接税。商品价格都不标税，顿添神秘感。一千大洋的商品，看见小票，就觉得是值一千大洋。你要购物小票上给他打出个上百块的税金来，屁民就会意识到自己是纳税人，就会追问这税金的去处，就会要求行使纳税人的权利。因此，间接税搞得认为自己没有纳过税一样，以为自己能有今天，全靠祖国养，实在亚克西！说回来，在大神州具体一件商品有多少税，这可是个秘密。只有老爷最清楚，不过有时候还是会不小心露出尾巴来...... 海关打击走私，无意中把真相暴露出来了，价值2.7亿的大米，说是逃税1.23亿，也就是说税率达到惊人的45.5%。怪不得物价居高不下！动身去美国以前，曾多次往返中美的朋友告诉我：“去美国除了钞票（信用卡）什么也不要带，美国的东西很便宜。”对此，我半信半疑。根据2016年的数据，美国的人均年收入（全美国民）为3.92万美元（世界排名第4），中国2016年人均年收入（全国居民）仅3436美元（世界排名109位），美国人均收入是中国的11倍。美国的物价怎么可能比中国低呢？所以，去美国的时候，我还是带了一个大皮箱。我犯了想当然的错误。到美国后才发现，美国除人工服务（如理发等很贵，美国的劳动力价格高，沾着人工的都很贵）之外，绝大部分商品的价格（绝对价格）是低于中国的，有些商品的价差之大，有点瞠目结舌。而洛杉矶的物价在美国还数比较高的，如果到俄勒冈州更便宜——购物不用缴纳8%—10%不等的税。在洛杉矶的一个购物中心，我见到了那些国内卖得昂贵的品牌，在以很低的价格出售（在美国基本不用担心买到假货）。在国内一套卖3万元左右的Armani（阿玛尼）西服，在这里用四分之一甚至五分之一的钱就可以买到。意大利产名牌皮鞋同样如此。牛仔衣更便宜。lee或levi's的牛仔裤，一般而言，便宜的十几美金，贵点的20多美金。牛仔上衣贵一点，一般三、四十美金。　汽车、家用电器类商品更便宜。宝马Z4的价格，广告标注报价29881美元（排量大、配置高的价格要高），国内的价格，听一位朋友介绍，大致在50万元—80万元人民币之间。一般情况下，同样品牌同样配置的车，美国的要比国内的便宜一半左右。我帮家里带了一台笔记本电脑，同样品牌同样型号同样配置的电脑，在美国是499美金，而在国内电脑市场的报价为6000元人民币（商场的报价更高），而且，供应美国市场的产品质量要优于供应到中国市场的产品质量，日本的产品尤其如此。只有“Made In China”的商品，是供应到外国的产品质量要远远高于中国国内。我在美国买的几件中国制造的产品，用起来都非常好用——这种感觉令人有点难过。在美国购物特别放心，不管买中国产品还是其他国家的产品，质量都有保障，并且，服务非常好，在一定期限内可以退货或者调换，商家仍会热情接待。所以，中国人到美国后，即使平常不太喜欢购物的，也忍不住买些东西。我为家里人买了两箱东西，主要是衣服和鞋子，其中，包括三套西服。在交钱的时候，遇到一群中国去的游客，购物之多可用疯狂来形容。在一个卖箱包的商店，几乎每个从中国去的人都买两个以上的箱子，因为，他们要装下所买的商品。他们一边挑选商品一边惊诧着：“这里的东西怎么会比国内便宜这么多？！”我可以听出他们心中的不平衡。是的，连我自己都有种酸楚的感觉。如果不是这一次亲历，我哪里想得到，我们在承受着怎样的物价？在回国的时候，在洛杉矶机场，我看到很多中国人在商店购买大中华香烟和茅台酒——至少三分之一的人购买了其中一种。原因同样是便宜，且不会买到假货。住宿的价格也不贵。我前后住了4个四星级或五星级酒店，网上预订，每天的价格大致在90美元左右，不同的是，有的提供免费上网，有的要收费。住宿最便宜的是拉斯维加斯，当地的酒店之豪华令人惊叹，而价格却非常便宜，意在吸引更多人前去旅游、赌博。有意思的是，拉斯维加斯的酒店上网费用高，显然是不鼓励在屋里上网的。穿的、用的便宜，吃的也便宜。在洛杉矶“小台北”的一个中餐馆，我们四个人点了鱼、虾、蟹等，每个菜的平均价格大致在6—7美元左右，非常丰盛的一顿午餐，分量很足，没有吃完，一结账，只有49美元，我以为老板账算错了，问了一下的确如此。在美国，我吃过两次麦当劳，其套餐的价格一般在4—6美元之间，绝对价格看起来比中国高一些，但是，它的饮料是随便喝的，汉堡包的分量比中国的至少多出一倍，薯条同样如此。我们五个人点了5份套餐，有三人没有吃完就已经吃饱了。我所了解的几所美国中小学，都提供早饭和午饭，两顿饭都按照孩子的营养所需配置，是比较丰盛的，而两顿饭一天仅收1美元。1美元即使在中国国内也不算什么，但在美国，在一个咖啡馆，看到标注1美元的咖啡，真的一点也不稀奇。想想看，假如我们每个月4千元的收入，花费1元就可以喝咖啡，三、四百元就可以买台笔记本电脑，200多元就可以买一双名牌意大利皮鞋，50元钱就可以请几位朋友吃一顿，那是什么概念？美国的通讯价格也便宜。在洛杉矶，一位华人朋友告诉我，每月25美金就可以随便打国际长途。如果用一种卡打，从美国到中国，每分钟只有几美分的价格。为了方便，我买了一个手机，价格12.5美元，含部分通话费。需要提醒的是，去美国，千万别在宾馆打国际电话，那可不是一般的贵，打十分钟不到就相当于你多住了一天！美国汽油的价格也比中国便宜，美国的油价以加仑计量，1加仑=3.785升（英国为1加仑=4.546升），折算以后，绝对价格也比中国略低一点。当然，中美油价不能简单这样对比，美国的油品质量更高一些；中国养车要缴纳养路费等各种费用（养路费名义上取消，实际上换个新马甲继续留任，最典型的中国特色之一吧），而且，收费公路如林，逃都逃不脱。而在美国，绝大部分公路包括高速公路都是免费的（美国的高速公路叫freeway，免费的，可谓名副其实）。我在美国期间，从洛杉矶到圣地亚哥再到拉斯维加斯，平均每天都有5个小时左右的时间驱车在路上，没有遇到一条收费公路（也难怪，全世界收费公路14万公里，其中10万公里在中国，占全世界70%）。在美国，体验最深的是速度！一辆辆汽车，飞快地奔驰，耳边是嗖嗖的声音，刚开始的时候我感觉有点紧张，几天后才慢慢适应。由于没有收费公路，人们以一种更高的速度和效率到达目的地。这种速度和效率，在我看来，是多么的令人望而生畏！又是多么的羡慕！因为，在它背后，是一系列的诸如体制、公共服务等等因素，而这种不起眼的对比，意味着美国在以更快的速度拉开与我们的距离。值得一提的是，《美国的房价》发出后，一位美国朋友给我来电话，说我博文中提到的房价其实是比较高的，美国大部分地方的房价低于我博文中提到的。加州的就业机会多，房价就高。美国的房价以纽约为最贵，其他就是加州等地了，主要由就业、治安、环境、购买力等因素所决定。对亚裔美国人来说，距离学校近的位置更重要，因而，房价也会高些——亚洲移民更重视对子女的教育。