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  • 多伦多道明银行首席经济师Beata Caranci近日接受环球邮报采访时，对经济、通胀、利率与房市走向作了分析。 图源：TIJANA MARTIN/THE GLOBE AND MAIL TD银行预期，今年第四季度的隔夜拆借利率升至3.25%，之后央行将不再加息。Caranci解释，虽然通胀是一个滞后的、回头看的指标，而利率作用有相当大的滞后，这意味着峰值的影响和传导要等到明年才能知道。所以，央行如果根据过去的数据继续提高利率，矫枉过正的风险非常高。 一旦政策错了，央行必须扭转这个进程，但又可能为时已晚，信心水平可能已经被削弱。如果已经进入衰退周期，将很难消除这种势头。 TD还预测，整个2023年，加拿大央行将维持利率不变，不会降息。 Caranci说，我们的观点是3.25%，这实际上高于央行中性利率的上限3%。届时，央行进入等待模式，将观察数据，看看经济是否像预期的那样发展。如果央行太早降息，可能会抵消很多来之不易的进展，所以在经济不出现硬着陆的情况下，央行不会急于降息。 经济轻度衰退 Caranci认为，严重衰退的可能性不大，出现软着陆和轻度衰退的机会各占一半。她说，加拿大历史上没有会导致深度衰退的过度行为。2008年的金融风险就是一个很好的例子。即使企业界也看不到高水平的风险。美国方面，一些行业的企业资产负债表已经有所改善，部分原因是工资保护计划（PPP)和其他贷款减免的计划，杠杆率相对于危机前降低了。但我们正处于一个快速的政策利率周期，因此很容易陷入轻度衰退。 房价再跌多少？ 图源：storeys.com 基于经济会出现软着陆的预测，TD认为，房地产市场的大部分调整可能已经消化。随着人们远离高价住宅，销售和均价已经发生了重大调整。从负担能力来看，共管公寓比独立屋市场更有弹性。 Caranci认为，房屋销量和价格仍有一些下行空间，但从现在开始，下跌会更有限。预计平均房价从高峰到低谷的降幅将在19%左右。高峰在今年第一季度，低谷将在明年第一季度。 年底房市企稳 她预计房地产市场在今年第四季度前后开始企稳。原因有两个： 第一，利率冲击的主要影响在现阶段已经为人所知。 第二，上个月的报告显示，房屋挂牌数量正在下降，即使买房的需求减少，与此同时，房主也不会被迫出售房屋。 最后，Caranci预测到2023年底，加拿大的通胀率将降到2.6%，低于央行预期的3%。
  • 在多伦多年薪$20万的小老板是如何规划自己的资产的呢？ 近日，Toronto Life采访了一名39岁的小企业老板Alex Ellinas，他经营一家科技公司，同时也是一名股票投资者，年薪$20万左右。 因为准备换大房子，Alex已经开始存钱，同时他也非常注意身体保养，吃食上也只买贵货！ Alex在多伦多市中心Fort York附近有一套自住的两居室公寓。   每月固定开销   房贷$2000，Alex在2017年购入这套公寓，首付$120,000，每个月房贷$2千。 “这套公寓的首付有很大一部分来自投资收入。” 水电费和公寓费：每月$520 。 手机：每月$100 ，他使用Telus 公司的无限通话和发短信套餐。 有线电视和互联网：Rogers每月$200 。这包括一些专业频道，例如NHL套餐和Crave。 保险：每月$100的家庭房屋保险。 交通：每月$300。“我没有车，所以经常坐优步。” 杂货：每月$1,000。 “我一般在Whole Foods和Ambrosia购买农产品和补品，它们价格昂贵但物有所值。至于其他吃的，我的首选是Organic Garage有机超市。” 外出就餐：每月$750 。“我平时在外出就餐时招待了很多客户。” 健康和保健：每月$400 。“我坚信需要自我保健，所以我把钱花在自然疗法、针灸和脊椎按摩疗法上。” 长期储蓄计划 存钱换房：每月$2,000。“我想要更多的居住空间与安静的环境。在接下来的两到三年内，我计划在康山（Thornhill）或旺市（Vaughan）买房。” 投资：每月$1,000 。“我和我的弟弟正计划买一套投资房产，可能是一套公寓。我喜欢拥有低维护费用收入来源。” 年薪$20万加元也只能每月存下$3000，大家能攒下多少钱呢？
  •   最近一段时间以来，木材和铜等原材料，小麦和油菜籽等农产品，以及通胀的“领头羊”原油价格，都出现了明显下降。这使一些经济学家预测，通货膨胀的最高峰可能已经过去了。 卡尔加里的房屋建筑商莫迪默（Mace Mortimer）介绍说，木材价格涨得最厉害的时候曾经比正常价格高出300%，但是现在回落到今年三、四月份的水平。铜的价格自三月份以来下降了25%。 尽管许多建材的价格仍然高于正常水平，但是莫迪默相信，对房屋建造行业来说，最难熬的时刻已经过去了。 建造成本的下降也反映在房价上。尽管房屋租赁费用仍然居高不下，但是许多城市的房价都有所下降。大温地区房产局的数据显示，当地的房价与去年七月份相比下降了43%，基本上保持每个月降2%的速度。 农产品价格普遍下降 也许是因为正值收获季节，自五月份以来，油菜籽和玉米的价格下降了25%，而小麦价格更是暴跌40%。曼尼托巴省分析师德里格（Jonathan Driedger）说，就在两三个月前，各种农产品的价格或是创纪录，或是接近最高纪录。但是现在我们看到的是农产品价格普遍而明显的下降。 另外，国际市场的石油价格自六月份以来下降了20%。 这些价格上的变化可能要再过几个月才会反映在消费者的菜篮子上。但是卡尔加里大学经济系的汤姆贝（Trevor Tombe）教授说，房价和各类商品价格的回落会给消费者减轻些许压力。如果这个降价趋势能继续保持的话，通货膨胀水平可望在明年恢复正常。 不过他也提醒说，通货膨胀率主要是由能源价格和房价拉高的，而房地产和能源，尤其是能源价格的走向是非常不确定的。因此到底未来会如何发展，现在谁也不敢肯定。  
  • 破产大潮来了！ 破产行业组织的数据显示，由于利率攀升和通胀压力加剧了经济的不确定性，加上联邦政府已停止发放疫情补助，加拿大企业和消费者的破产数量正在上升。   在COVID-19疫情最严重的时期，政府补贴使消费者债务保持在低位，消费者破产率下降了40%。但现在，这种财政援助已经消失，破产开始反弹。   加拿大破产和重组专业人士协会(CAIRP)称，2022年上半年企业破产个案上升了26.3%。今年1月到6月，有1603家企业申请破产。 与此同时，生活成本越来越高，加拿大消费者申请破产的数量也越来越高。 CAIRP的数据显示，在今年第2季度，全加各地总共有超过2.6万例申请个人破产的个案，与去年同期相比增加了11%。为两年来的“最高数量”。 与此同时，利率上升和债务持有成本的增加，正在越来越大地产生影响。情况预计会变得更糟。 加拿大6月份通胀率达到8.1%，为数十年未见的水平，加拿大央行已承诺继续提高利率。这让加拿大消费者一方面要应对利率上升带来的债务成本上升，另一方面又要应对生活必需品价格上涨。 BDO Debt Solutions高级副总裁博尔杜克表示，破产申请上涨并不出人意料，而且随着通胀的持续，可能会攀升得更高。 他说，现在，越来越多的人将收入用于日常开支，这意味着他们手头有更少的钱来偿还现有债务。 事实上，加拿大人正在尽可能地缩减开支，尤其是在食品上。 根据Yahoo/Maru民意调查发现，面对不断上升的通胀，加拿大人正在省吃俭用，削减食品和娱乐开支。 60%的加拿大人削减了开支。其中，68%的人削减了在餐馆的开支，61%的人削减了在杂货店的开支。 但削减开支的作用有限。对于那些已经尽可能地削减开支，但仍然觉得难以度日的人来说，背负更多的债务可能是他们唯一的选择。 这可能带来更多的麻烦：毕竟无论是通过贷款、增加房屋净值信贷额度(HELOC)还是信用卡消费——都是在火上浇油。 CAIRP还表示，未来几个月企业破产也可能会增加，一些行业受到的影响比其他行业更大，包括建筑、运输和仓储。 展望未来，受成本波动和供应链压力影响，以及商业和消费者信心变化最大的行业的企业，将最为脆弱。 加拿大政策替代中心的高级经济学家大卫麦克唐纳(David Macdonald)说，波动的房价可能也是消费者破产率上升的原因。 当房价高企时，基于房屋按揭贷款还款的破产个案通常处于较低水平，因为人们能够依靠出售房屋来偿还增加的债务。但是，当房价下跌时，出售房屋来偿还债务已不再是一个选项。他指出，无力偿还房屋按揭贷款的还款，被视为是房地产市场出现麻烦的指标。 大温妹子房子跌破成交价 最近，大温的一个妹子就经历了房价下跌的痛苦。她的故事非常值得警醒。 25岁的Jacqueline Schaffer今年5月在素里Cloverdale社区买了一套公寓，交接日是8月初。但当贷款银行在10周后完成房屋评估时，她的房产价值已经低于她的购买价格，结果她只有一周时间要筹出差价才能完成交易。 5月9日，Schaffer以$32.6万元的价格买下了这套公寓，首付款$6.5万元(20%)，并打算在8月4日完成交割。 她的经纪人直到7月19日才下单进行完整的评估。7月28日，他通知Schaffer，完整的评估结果是$31万元。 这意味着，她的房产价值比她5月份同意支付给卖家的价格低了5%，也就是$1.6万元，她需要在交割日不到一周的时间里拿出这笔差价。 最终，为了在本周完成交易，她匆忙接受了信用社提供的$1.6万元信用额贷款（LOC），利率为4.75%。 一位地产经纪表示，在市场低迷的情况下，银行和其他贷款机构担心行动过快。：“银行花10周的时间做评估绝对不正常。我注意到银行在评估和批准方面反应迟缓。” 也有经纪人表示，“买房时就要进行评估，尤其是在房价明显开始下跌、利率上升的环境下。” Schaffer说，她的预批贷款额度是$37.5万元，然后她以$32.6万元的价格买下了这套要价$28万元的公寓。当时，市场上所有房子的价格还都高于要价。 7月初，大温哥华地区所有房产的MLS基准价格仍高于2021年的水平，但自今年春季以来，随着利率上升和市场销量减少，更能反映实时市场行情的房屋中位数价格一直在下降。
  • 最近，木材价格与许多其他商品一起下滑--这是另一个迹象，表明猖獗的通货膨胀可能即将结束，或者至少为那些在生活成本飙升中挣扎的人提供一些缓和的空间。   卡尔加里定制房屋建造商Alloy Homes的合伙人Mace Mortimer说，木材和框架约占建造新房总成本的10%至15%。   "木材价格在最糟糕的时候比正常情况下高出约300%，那是在今年的3月和4月。他说："他们已经开始回落了。     它已经达到了顶峰 许多其他建筑产品的价格仍然高于正常水平，熟练劳动力的短缺也很明显。然而，莫蒂默认为最糟糕的通货膨胀已经过去了。   "我认为它已经见顶了，"他说。"而且我认为它应该保持下去。"   在美国，周三公布的新数据显示，通胀率可能已经达到顶峰，因为通胀率从6月份的9.1%下降到上个月的8.5%。     卡尔加里房地产经纪人Hong Wang说，利率上升是房地产价格降温的一个原因。 除了木材，许多其他商品也在下降，如石油，它是通货膨胀的最大驱动力之一。一桶原油自6月以来下降了约20%。   铜自3月以来下跌了约25%，而许多农作物的价值也在下跌。自5月以来，油菜籽和玉米都损失了25%的价值，而小麦则暴跌了40%。   "两三个月前，我们的作物价格要么处于历史最高水平，要么非常接近历史最高水平，这取决于作物。LeftField商品研究公司驻马尼托巴省的分析师Jonathon Driedger说："几乎从整体上看，我们现在已经看到了相当大的回调（价格）。   食品价格正在下降 根据联合国的数据，尽管世界各地的食品价格已经在下降，但这些价格变化可能需要几个月才能在商店看到。   房地产价格也是全国通货膨胀升级的一个主要原因。租金仍然很高，但在大流行期间飙升的住房价格现在在加拿大的许多城市正在下滑。   人们谨慎但不乏乐观地认为，随着石油、木材和房地产等的价格增长开始下降，加拿大的通货膨胀可能已经见顶。 卡尔加里房地产经纪人Hong Wang大约六个月前向一对来自温哥华的夫妇出售了一套房子。他们最近没有搬进去，而是决定留在温哥华，并将该房产重新出售。然而，在这段时间里，市场已经降温，王说这对夫妇要收回他们的钱是很困难的。   她说："我们还没有卖掉它，房子还是那套房子，但市场已经不同了。"   所有这些都导致人们希望下周公布的加拿大通胀数据能显示出改善的迹象。当专家们审视商品、就业和房地产数据以及其他统计数据时，他们预计通胀率在6月份达到8.1%后将会下降。     油价飙升是加拿大和世界其他地区快速通胀的主要驱动力。虽然在最近几个月，油价已经下降。 尽管如此，在这一点上，专家说很难明确知道猖獗的通货膨胀是否已经结束。   "卡尔加里大学的经济学教授Trevor Tombe说："通胀率高的原因是能源价格高，以及房屋所有权成本高，而这两个发展受到很多不确定性的影响，尤其是能源。   "因此，我们将何去何从，谁也说不准。"   商品和房地产价格的下降应该为消费者提供一些缓和。如果这些较低的价格得以维持，汤姆贝预计，通胀率将在明年恢复正常。  
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