地产

温哥华市议会考虑为新租赁住房建设提供物业税减免 为了在当前经济形势严峻的情况下推动租赁住房开发，独立市议员丽贝卡·布莱（Rebecca Bligh）提出了一系列新的财政激励措施，旨在提升新建保障性租赁住房项目的可行性。   布莱提交了一项成员提案，将于下周在温哥华市议会的公开会议上进行讨论，呼吁温哥华市工作人员探讨设立“税务减免”计划——即对新租赁住房物业的业主和开发商减轻或免除物业税的政策。 该计划将临时推迟新租赁住房项目通常发生的物业税上涨，例如允许税率在设定的时间内保持在重新开发前的评估价值基础上。   此举旨在帮助缓解租赁住房开发商面临的财务压力，包括因利率上升导致的高额借款成本、飙升的建筑材料、劳动力和设备成本，以及获取传统融资渠道困难等，这些因素正对新租赁住房建设造成障碍，即使是已经获得批准的项目。 提案中指出：“温哥华新租赁住房的经济可行性已受到显著影响”，呼吁采取“大胆行动”来应对这一问题。 根据她的提案，市政府工作人员将负责就设计该计划的选项进行报告，包括其在省级和市级税收法规下的法律可行性、对市政府的财政影响以及确保激励措施支持可负担性和长期租期的标准。 市政府的报告还将探讨其他实施类似措施地区的最佳实践，并征求住房提供者、非营利组织、开发商和省政府等利益相关者的意见。   布莱的提案强调，重新评估土地所带来的物业税上涨可能会抑制对新租赁住房的投资。她建议，临时推迟这些税收上涨可以帮助减轻在租赁住房项目关键的建设和稳定阶段所面临的财务压力。 鼓励更多的保障性租赁住房与温哥华的住房战略以及更广泛的区域和省级目标是一致的，旨在改善住房可负担性。 数十年来，虽然分层产权公寓主要是为自住而设，但投资者拥有的单元则通过无保障市场租赁占据了温哥华租赁住房供应的相当一部分。然而，当前经济形势导致预售活动和新公寓项目的启动停滞，这一二级租赁供应也急剧减少。   因此，加速建设保障性租赁住房的紧迫性日益增加，以帮助满足整体住房需求并弥补公寓市场的不足。 虽然市政府近几年已经批准了大量租赁住房项目，其中许多是由以ABC温哥华为首的市议会批准的，但这些已批准的开发项目中，越来越多面临无法推进的严重风险。   开发商和行业利益相关者指出，日益增加的经济和财务压力使得获得融资或实现建设可行性变得困难。如果不采取如税务减免计划这样的额外支持措施，许多计划中的项目可能会无限期搁置，进一步加剧该地区已经严重的住房短缺问题。

2023年6月大温地区租金最低的城市 据dailyhive报道，最近的一份租金报告显示了大温地区租金最便宜的城市。   整体来看，自今年年初以来，大温地区的平均租金一直在下降，这是liv.rent在最近的月度租金报告中跟踪到的趋势。 目前该地区的平均租金为每月$2,223，适用于未家具的一居室公寓。   根据6月份的报告，大温地区的平均租金比去年下降了$114，较5月份下降了$52。liv.rent对大温地区的家具和未家具一居室进行了比较，发现6月份的家具公寓平均租金略高，为每月$2,333。 对于希望租金更实惠的租客来说，租金的走势颇具希望。 报告还揭示了一些其他发现，包括温哥华最贵与最便宜社区之间的租金差异。 大温地区租金最低的城市 温哥华租金昂贵   在大温地区，素里是租用一间家具公寓的最便宜城市。6月份的平均租金为每月$1,856。紧随其后的是兰里，其平均月租为$1,898。科奎特朗是唯一一个平均租金低于$2,000的城市，其未家具一居室公寓的平均租金为每月$1,995。 如果考虑两居室，素里仍然是最经济的选择。 而6月份租金最贵的城市是西温哥华，但相比5月份租金有所下降。   在温哥华，6月份一居室公寓的平均租金为$2,436。不过，在Craigslist上显示的平均租金更低，这可能是因为该平台同时包含了微型公寓和合租房。 在Craigslist上查找出租信息时，左侧的选项卡会显示该平台的平均租金。以一居室为过滤条件，Craigslist列出的温哥华平均租金为每月$2,056。   从不同社区来看，liv.rent表示温哥华最贵和最便宜的社区之间相差$869。最贵的是温哥华市中心，6月份一居室公寓的平均租金高达$2,764，而最便宜的是哈斯廷斯-日出区，那里一居室的平均租金为$1,895。 有关更多信息，liv.rent的网站上有更多见解。

大温地区一名华裔前房地产经纪李群正在接受卑诗省房地产监管机构的调查，据称他的名字多次出现在与温哥华警察局(VPD)帮派调查有关的多处房产上，被列为“租客”。 据加拿大广播公司(CBC)获得的文件显示，温哥华警察局调查人员在突袭魁省犯罪集团试图在温哥华和本拿比建立立足点的房产时，发现了李群(Qun‘Michael’Li，译音)的名字，于是联系了卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）。 搜查令指，这位本拿比居民（同时也是一名驾驶教练）在加拿大皇家骑警的另一项调查中也被列为租户，该调查涉及一套房产，据称实际住户发射的一颗流弹射穿了邻居的墙壁。 过去一年至少被5名房主提告 过去一年，至少有5名房主向法院提起诉讼，要求将李从他们的物业中驱逐出去，其中两位房东抱怨他们的单位在其不知情的情况下被租给了性工作者。 房东周先生（Richard Zhou，译音）说，“每次想到他的问题我都感到压力很大”。去年，他把李某推上卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)，并得到卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）下令，要求将李某的物品从他位于本拿比的柏文中移走。 “我无计可施，警察帮不了我，物业经理也帮不了我。我认为加拿大的房东处于弱势，我们没有太大的权力可以赶走租客，”周说。 李在一次简短的电话采访中告诉CBC，他“不想”就3月份获得的搜索令作出置评。 被指败坏房地产行业声誉 文件称，这名45岁的男子涉嫌违反卑诗省《地产服务法》(Real Estate Services Act)，败坏房地产行业的声誉，且未报告其租赁管理物业服务。他是于2015年7月首次获得执照的。 他尚未被指控犯有任何刑事罪行或违反《地产服务法》的任何罪行。 BCFSA的调查始于去年8月由温市警有组织罪案科(Organized Crime Section)的一封电子邮件。 邮件写道：“我获悉，一名可能被收买的房地产经纪名字出现在一项大型贩毒调查中，该调查涉及一个源自魁省的有组织犯罪团伙，该团伙已迅速在低陆平原地区站稳脚跟。” 法庭文件称，警方提供了另外两封电子邮件，“其中指明了6处与VPD或本拿比皇家骑警毒品调查相关的具体房产。” 而“在警方执行调查搜查令时，李某是这6处房产的记录租户。” 去年，温哥华警方公布了对本拿比和温哥华出租房产的突袭搜查，这是对“43区”（一个位于魁省的团伙，被指控在温哥华市中心东区贩毒）调查的一部分。 警方在为期14个月的调查后逮捕5名男子，查获15万元现金、两支手枪、24公斤芬太尼、可卡因及冰毒（methamphetamine）。 BCFSA的搜索令声称，“一位知名的有组织犯罪者和毒贩”住在其中一套房子里。另一套房子据称被用来藏匿毒品。 法庭文件称，这些房产的实际业主要么认为李会住在他们的单位里，要么认为他会作为房地产经纪出租这些单位。 一位本拿比的业主声称，温哥华警察局在那里发现了枪枝、现金和贩毒证据，他指控李在回应一个中文网站广告时，对他“谎称自己和表兄弟同住”。 搜索令上写着，最后有5名男子住进了该单位。 床底下有一块银色弹片 本周，一份与李的另一处本拿比出租房屋有关的皇家骑警案中嫌疑人，从拘留所前往温哥华省级法院出庭。 乔迪·恩杰洛（Jordy Engelo）面临多项指控，包括不当使用或存放枪枝，这与皇家骑警正在调查的一份由隔壁房屋租户提出可疑情况的报告有关，该租户注意到其单位墙壁上有弹孔。 CBC获得了与该调查相关的单独搜查令副本，内容称邻居“醒来时走到客厅，发现墙上有一个洞”。 而“经过进一步调查后，（邻居）发现他的电脑键盘也有一些撞击损坏（4个按键），卧室的墙壁也被穿透了。” “（他）检查了卧室，后来在床下地板上发现了一块银色的子弹碎片。” 警方拘留了恩杰洛，据称他当时是与一名17岁女孩在一起，该女孩已被释放，并由其法定监护人监护。恩杰洛的保释听证会定于下周举行。 房地产经纪吴女士（Weny Wu）告诉CBC，她是在看到李的名片后租下这间房子的。 “他签了一份协议，说他想搬去和他即将来温哥华的侄子同住。”她说。 “后来发生了一些事情——这个单位发生了警务事件——我们才终于意识到他其实并不是自己住在那里，而是把单位租给其他人。” 房东：“我决定卖掉房子” 除了涉及警务事件外，过去一年中有5位不同的房主也将李某告上了RTB，最终判决都对他不利，房东已透过卑诗省最高法院的命令执行。 与许多租屋给李某的人一样，周声称他是在一个中文社交媒体网站上发布了他的出租房屋广告。他并未允许将单位租给其他人。 BCFSA的搜索令指出，周告诉调查员，李“在租下房子的第一个月就立即将其转租给一名妓女。” 另一位提起诉讼的钱姓(Pedro Chie，译音)房主告诉CBC，一名性工作者似乎也在李租住的位于素里市的惠利(Whalley)柏文里招待客户。 钱先生表示，他怀疑这一点，因为他多次被叫去修理一台实际上没有坏的洗衣机，并且发现有证据表明他的柏文里住着一名女性吸烟者——而不是那位前房地产经纪。 根据RTB的裁决，李在与钱发生争执时辩称，他“在合约开始时告诉房东，他们会让朋友住在出租单位的”。 但在李承认他“定期住在其他地方”后，RTB站在了钱先生一边——并最终得出结论，李违反了租赁协议将该单位转租。 “我决定把柏文卖掉，”钱说。 “一切都乱糟糟的。我得花钱清理一切。” 周先生说，整个经历也让他在情感和财务上都付出了巨大的代价——因为不断的投诉，他被物业处以2,400元的罚款。 他说他现在更愿意把房子租给非加拿大人，因为“他们想表现得更好。” 声称“我很抱歉” 在网路上搜寻李先生的电话号码，仍可找到中文网站上的旧柏文租赁广告，以及约翰霍华德协会（John Howard Society）2016年发布的可负担房屋名单上的一则共享空间的公告。 根据BCFSA搜查令，李在今年3月初接到监管机构的通知后，于几天内交出了房地产经纪执照。 据称，李在给BCFSA调查员的电邮中写道：“很抱歉，我没有向我的经理报告我出租柏文，因为柏文是以我个人名义登记的。” 他“最终承认过去曾在类似情况下管理过多处房产”，并且“目前没有参与任何出租、转租或管理的物业”。 图：RCMP/CBC

据加通社报道，议会预算官员表示，加拿大联邦政府的削减住房销售税的计划将使符合条件的首次购房者在购买新建房屋时，平均节省约2.7万加元。 联邦政府财政监管机构在一份新的分析报告中预测，在该计划实施期间，将有略多于7.1万套新建房屋符合商品及服务税（GST）减免的条件。该数字小于原先预计的8万人受益。 根据该提案，符合条件的首次购房者购买价值不超过100万元的新房，将免除联邦部分的销售税，最高为5万加元。 德斯雅尔丹经济咨询公司（Desjardins Economics）6月9日发布报告称，首次购房者如果购买一套含税价格为100万加元的新房，拿满5万加元退税的话，每月最多可节省240加元的抵押贷款，所需的首付金额也会略低。   不过，随着房价接近150万加元，GST退税将逐步减少。因此，并不是所有符合条件的人可以拿满5万加元退税。 国会预算办公室预测，该计划将在六年内耗资19亿元，而联邦政府预计的预算接近39亿元。 GST退税尚未正式立法，已被自由党纳入春季选举政纲，旨在帮助加拿大人进入房地产市场。据悉，如果立法顺利的话，此新政将于7月1日起生效。 对此，网友们议论纷纷。有网友认为这项政策不可能降低房价： “需求侧激励不起作用。它们会增加需求，最终导致售价上涨。唯一的解决办法是增加供应和/或减少需求。” 下面有位网友直接点破： “他们是想让房市继续火爆下去，而不是帮助个人买家。” 一些网友甚至认为，房价会因此上涨2.7万元： 而现实是，这样的小范围政策可能对房市基本没什么影响。

作者：Brad Jones，加拿大Wesgroup公司首席开发官 Wesgroup 是一家总部位于温哥华的家族企业，拥有超过60年的经验，在温哥华地区建造了超过7000套住宅，并管理着300个物业，是温哥华地区最受信任的公司之一。除了住宅，Wesgroup 还从事商业地产、工业地产和物业管理等业务。 我们办公室里有个越来越不太好笑的玩笑：我们已经不是开发商了，而是专职的政策倡导者，顺便盖盖房子而已。说实话，这个笑话已经不怎么好笑了。现实是，我们正在投入大量时间、精力和金钱，只为在政策上推动一点点微小的改变。 与此同时，这个体系却变得越来越复杂、越来越昂贵，也越来越脱离建设住宅的经济现实。   加拿大的住房体系已经崩溃了。不仅仅是因为高昂的成本或缓慢的审批流程，更因为我们的政府在缺乏完整、及时、可靠数据的真空中制定政策。而这个真空，某种程度上是我们这个行业自己造成的。   长期以来，我们很多人都低头埋头苦干，在一个处处充满额外成本、延误和政策自相矛盾的系统中坚持建房。但这种沉默付出了代价——不仅体现在政策制定上，也体现在公众认知上。在我们埋头做预算、想办法让项目能落地的同时，别人却用简单的叙事填补了空白。 “贪婪的开发商”成了一个方便的替罪羊。但事实是，真正从项目中攫取价值的，是这个体系本身 —— 它榨取了项目本身的利润、未来购房者的机会、以及我们这些试图建房者的信心。 然而，如今我们面临一个新联邦政府、一个陷入停滞的市场，以及住房问题作为时代核心议题之一的现实。沉默，不再是一个选项。 在Wesgroup，我们已经在大温哥华地区交付了超过7,000套住房，领导了该地区多个大型规划项目，并与各级政府建立了广泛合作关系。即便如此，眼下的系统依然几乎无法运作。 你可能早就听说过这些问题：开发费用飞涨——仅大温哥华地区自2015年以来就上涨了1900%以上。建筑成本由于不断变化的建筑规范和相互矛盾的政策要求而持续上涨。开发项目的回报，常常还不如政府从项目中获得的收入。某市最近甚至“打折出售”容积率奖励，只为掩盖自己政策的失败。这不是策略，而是权宜之计。 与此同时，我们正被层出不穷的政策法规轰炸：仅去年夏天，全地区就有198个正在进行的政策咨询。在这种情况下，想专心建房，实在是难上加难。 然而，政策制定者对现实的认知，和我们所经历的情况之间仍有巨大落差。我们依旧在让过时的叙事影响新的政策决定。就拿住房开工率来说，加拿大按CMHC报告全国增长了30%，大温哥华增长了6%。一些市政官员就据此断言：“开工率上升、房价下跌，危机正在缓解。” 但这些数据滞后了24至36个月。它们反映的是完全不同条件下的决策——通常在项目动工前很久。比如我们位于新西敏的Keary项目，在2022年启动，2023年开工，直到2025年才出现在统计数据中。与此同时，建筑成本上涨、费用飙升、市场情况也恶化了。 如果我们继续让这种滞后的数据主导舆论和政治决策，我们永远无法得到真正需要的政策转变。 所以，现在我们要提出一个请求：作为一个行业，我们需要拿出证据。 晒出数据。晒出时间线。晒出所有的阻力。如果你因为算不过账而搁置项目，请说明白。如果你被各种费用压得喘不过气，就请亮出来。 我们推出的“Homes Don’t Just Happen”（房子不是凭空出现的）活动，不是什么市场宣传噱头，而是一次尝试，让公众更清楚住房是怎么被“建”出来的 —— 以及为什么很多时候根本建不出来。但一个活动远远不够，我们需要的是规模。 如果我们希望政府认真对待住房交付，就要把它当作关键基础设施来看待，也要用一个统一的声音指出障碍在哪里。如果我们希望更好的数据能推动政策，那我们就要主动提供这些数据。 这意味着，我们要从被动游说转向主动讲述；要诚实面对系统的弊病，即使那些真相令人不适。我们不能再只在会议室里窃窃私语，而要大声说出那些本来只敢低声讲的话：政府往往从一个项目里赚得比开发商还多；项目周期越来越长、利润越来越薄，连可行性都成了问题；复杂的制度拖慢了一切。 这也意味着我们要保持一致。我们不能再用50种说法解释问题为什么存在。我们需要统一战线 —— 无论是开发商、建筑商、贷款机构、工匠还是规划师 —— 都应对住房交付的真正障碍形成一致认知。 好消息是，这股力量已经在积聚。但我们需要更多声音朝着同一个方向努力，我们不能再指望“别人会去做这件事”。 如果你是这个行业的一员，现在就是你讲出真相的时刻。拿出数据，展示过程，用不可忽视的事实推动公众认知的转变。 我们要么继续等待变化，要么直面现实，推动这场清算。