地产

在独立屋房价几乎要上天的温哥华，有人只花60万就买到了一套政府评估价达162万的独立屋。真有这样的好事？是真的，因为屋主欠地税房子被政府强制拍卖，一般拍卖价都会很实惠。不过这位只花60万就买到了独立屋的买家高兴了没多久，就在房子要交割时，市府得知屋主早就去世了，因此交易存在明显错误，这宗买卖也就泡汤了。而屋主没有遗嘱和任何继承人，所以房子归了政府。 图源：vancouversun 据温哥华太阳报报道，根据《温哥华宪章》，如果业主两年以上未缴纳房产税，市府有权拍卖房屋以收回欠税。一旦确定了销售价格，买家就会向城市支付所谓的“不满意价格”(upset price)。这个价格就是要交给市府应付的拖欠税款、罚款利息和登记费的总和。 价格当然超级便宜，只是买家不会立即交割，需要等上一年时间才知道最后结果。在此期间，原屋主可以偿还买家支付的“不满意价格”，外加6%的利息，这笔交易就终止了。但是如果屋主在一年内没有任何动作，不管价格多么便宜，这个房子就归买家了。 除此外，唯一可以阻止房产拍卖的就是在交易中存在“明显错误”。 事实上，虽然每年有超过100处房产因未缴房产税而遭拍卖，但几乎原屋主都会在一年内付清款项，买家除了拿到6%的利息就得不到其他好处了。 不过下面这个案例比较特殊，买家不仅没有如愿买到房，也无法拿到任何好处。 图源：vancouversun 根据温哥华市财政总监本周四向市议会提交的一份报告显示，位于3018 Knight Street的房子是duplex，于2021年11月10日拍卖。业主William Burgess自2016年以来没有缴纳房产税，也没有进行必要的申报以避免温哥华市的房屋空置税或省级投机空置税。Burgess完全拥有该房屋，因此这栋房屋也没有贷款的问题。 市府报告提到，2021年要拍卖房屋之前，市府使用了各种通知和信息发送方式给屋主，其中包括两个法定警告，称该物业将被强制出售以征税。 2022年该物业评估价162万元，拍卖当天以60.1万元的价格售出。 买家去年先支付3.49万元，预定今年11月10日支付剩余的566,100元。 买家满心欢喜等了近一年，最近忽然得到消息，原屋主早已于2016年去世。这笔交易被取消了，不过他可以获得退款。 市府报告称：业主的死亡相当于一个明显的错误，因为他根本没有收到各种强制性措施的通知。就是这个“明显错误”导致该交易无效。 报告指出，屋主William Burgess没有遗嘱也没有继承人，所以这个房产将为政府所有。 2022年温哥华年度房产税拍卖时间又来了，将于11月2日上午10点在市政厅举行。此次共有59处待售物业，其中大部分为住宅。 拍卖价格真的非常诱人： 位于#1801 1233 Cordova Street的一套评估价值390万元的公寓，拍卖底价为22,155元。 位于5469 Dunbar Street的一块空地，估价为380万元，底价为62,000元。 位于2556 East Hasting的一栋旧建筑中的商业地块，估价为371,000元，拍卖底价为3,800元，是此次拍卖最便宜的一个。 怎么样，你准备好了去试试自己的运气吗？

加拿大房地产协会(CREA)的最新政策将要求将几乎所有的二手房买卖在多重挂牌系统(MLS)上挂牌，阻止一些房地产经纪人私下推销房产，也就是华人们常说的”暗盘“。 这项政策将于2023年1月1日生效。协会认为，这将最符合买卖双方的利益，但也有人担忧，这限制了经纪人为客户提供定制服务，也限制了经纪人和消费者的选择。 图源： GERRY KAHRMANN /Vancouver Sun 《金融邮报》周一发表了Murtaza Haider和Stephen Moranis的文章，指出这一新规对买家和卖家都是好事。 文章称，经济理论和经验证据表明，由于透明度和市场效率，买方和卖方都可以获得所有信息的开放市场和交易，符合所有人的利益。 当挂牌信息只在封闭的圈子里传播时，消费者的利益往往受到损害，从而剥夺了潜在买家出价的机会。但很容易想象的是，卖家可能更喜欢不公开挂牌的情况。 特殊房源可豁免 文章举例，名人和其他有合法隐私顾虑的人可能会选择在封闭的圈子里推销房产。新政策照顾这类卖家，承认两种不同的营销方式。“office exclusive”房源指的是“在卖方书面要求下未公开推销”的房源。根据“卖方的书面指示”，房地产经纪人可以利用他们的私人网络向那些“直接与挂牌经纪公司有业务关系的人”推销房产。 另一种公共营销方法是“一切照旧”的模式，即向公众或“不直接与挂牌经纪公司有业务关系的”房地产经纪人推销一处房产。 如果房地产经纪人使用传统的手段来推广独家房源，如庭院标牌，发传单或数字营销，“将失去豁免”，必须在公开营销的三天内放入MLS系统，和其他房屋一样。 该政策不包括商业地产、多套住宅的在建住宅和出租房源。 文章指出，由于买家和卖家的偏好截然不同，可能有时会发生冲突。例如，盲目竞价可能是卖家的首选，而不是买家的首选。新政策如何服务于买方和卖方的独特利益？ 独家营销显然不利于大多数买家。对不同群体有选择地推销一套住房，使大多数潜在买家没有机会，也可能歧视其他种族或少数群体。 独家营销也不太可能符合卖家的利益。作为一个交易平台，MLS为所有上市房源提供了最大的市场曝光。一旦在MLS上出现，来自加拿大各地，甚至世界各地的买家就可以看到它，将其与其他房源进行比较，并决定是否进一步考虑。经济学基础表明，曝光率越高，竞争就越激烈，导致以合适的价格更快地售出。 2009年发表在《美国经济评论》上的一项研究比较了MLS和房主自卖（For-Sale-by-Owner，SBO）平台上的房源，得出的结论是：“在出售时间和出售概率方面，FSBO的效果更差。”但作者也认识到，更有耐心的卖家有时还是会选择FSBO。 文章最后指出，在一个互联网、社交媒体和无处不在的信息可用性和信息流的超连接世界里，网络及其规模至关重要。对于房地产营销来说，MLS仍然是最大的网络。忽略它，你要自负后果。

本拿比不少市民多年来都热衷在万圣节装扮住所外墙，成为不少来自其他地方的游客慕名而来打卡。 本拿比市政府表示，该市计划将打造成享誉世界的万圣节城市，该想法作为5年计划的一部分，以吸引数以万计的游客，参加属于本拿比的万圣节之夜。 本拿比市长侯迈豪（Mike Hurley）表示，经过两年的新冠大流行限制，本拿比今年开始着手打造万圣节城市，有从闹鬼之旅、恐怖电影反应、令人毛骨悚然的艺术装饰、甚至僵尸漫步等。 另外，本拿比还举行万圣节最佳装饰房屋奖，以1,000元奖金奖励最恐怖、最有特色的屋主，还会制作设有市内所有装饰房屋的地图，让民众在万圣节当日毋须自行查找。 在2019年，本拿比亦派出代表团前往北爱尔兰城市德里，参观他们的万圣节庆祝活动。 侯迈豪最后补充说，万圣节是一个亲子家庭节日，他非常喜欢全家一起装扮，享受美好的家庭时光。  

万圣节对我们来说可能只是一天的节日，但对多伦多的一个家庭来说，每天都仿佛在过万圣节，因为他们住在前殡仪馆里！   布隆伯格一家来自安静、适合孩子居住的Roncesvalles社区，他们在去年疫情期间在城外买了一栋新房子，因为他们喜欢恐怖氛围，所以被这个房子的过去所吸引。   位于安大略省德累斯顿市十字街620号，距离多伦多三小时路程，这栋有七间卧室、四间浴室、12000平方英尺的维多利亚式住宅售价仅为60万加元，很划算，但它的价格比一般买家的还价价格要高一些——不过，谢天谢地，布隆伯格夫妇并不是典型的买家。 对希瑟·布隆伯格来说，看到一个“不认识的男人”走在她家里的走廊上，并且经常出现是“很正常的”。当她的女儿诺亚告诉她，她感觉“有人坐在她的床上”，或当他们听到门在晚上自己打开和关闭时，她并不太担心。 她的四口之家甚至有点喜欢他们经常听到的那个喊“你好!”的女人！ 在她住在前殡仪馆房子里的一年多里，希瑟只被吓过一次：当她独自在家时，听到楼上非常响亮的脚步声，在走廊上走来走去，走进她丈夫艾林的办公室。 他们还在房子里看到过其他东西：蝙蝠、鸟骨头和可疑的污渍，但自从他们在2021年初买下这处房产之后，这些就不再是问题了。 布隆伯格一家——希瑟、艾林、他们的女儿诺亚和儿子拉弗蒂——一直都是超自然、魔法和恐怖事物的粉丝。万圣节是他们全力以赴的时候。 所以当他们看到德累斯顿一家殡仪馆的挂牌价格为60万加元时，他们搬出了位于Roncesvalles的城市家庭住宅。 “我们不想离开多伦多，这是一个神奇的城市，”希瑟说。“但当我们看到这栋房子的那一刻，我们就感觉厌倦了城市生活。” 该住宅最初建于19世纪80年代，有重迭的双坡屋顶，砖外墙和前柱。在2017年被圭尔夫(Guelph)的一位投资者买下之前，这处房产有42年都被用作殡仪馆，之后投资者计划将其改造成酒店或公寓楼。 当然，这栋房子现在还没有被改造。当布隆伯格夫妇表示对这栋房子感兴趣时，HeartHat娱乐公司找到他们，邀请他们录制一档电视节目，记录他们耗资40万元的改造。 这部名为《我们买了一家殡仪馆》的节目于2021年5月在Discovery+上开始拍摄，拍摄开始的一个月后他们开始了翻新之旅。 艾林说:“任何时候都有10到20名摄制组成员来这里，再加上一个施工队，所以这里非常繁忙。” 他们的新家(虽然很老)有38个房间。 希瑟承认:“我们实际上为每一个房间都设定了目的，这听起来很荒谬。”除了餐厅等主要空间外，每个房间都有自己的卧室、浴室和休息区。 他们还拥有一间电影室、一间健身房、一间图书馆、一间地下酒吧和一间抽烟室，并计划建造四间客房。所有这些空间都是从传统的停尸房改造而来的，具有礼拜堂、防腐室和棺材升降机等功能。“你能想象这个地方(在多伦多)要花多少钱吗?”这太疯狂了，”希瑟说。 虽然这对夫妇之前完成过较小的装修，但这个巨大的项目也带有历史修复元素。在其140多年的使用寿命中，当他们第一次看到这栋房子时，建筑的中间已经下沉，水从屋顶漏了出来。“我们觉得对这座房子有责任，”希瑟说。“这些美丽、古老、不同寻常的建筑是历史的一部分，我们必须热爱它们。” 这家人非常注重皇冠造型和踢脚板，雇了一名木匠来配合最初的设计，并在橡木和枫木上砸下重金，以便修复能经受住时间的考验。 对这座建筑的历史价值同样投入的邻居们敲响了布隆伯格家的门，给他们送礼物，送房子过去的照片，并告诉他们已故家庭成员来过这座房子的故事。希瑟说:“德累斯顿的人一直很欢迎我们，尽管我们是一些穿着黑衣突然出现的怪人。” 继去年在节目拍摄期间搭建了马戏团主题的“不给糖就捣蛋”之后，这家人又有了与德累斯顿社区一起庆祝万圣节的大计划。 从他们最初在房子里发现的真蝙蝠中获得灵感，布隆伯格夫妇今年要做一个蝙蝠主题的迷宫，让玩“不给糖就捣蛋”的孩子们来到他们的前门。希瑟说:“我订购了大约700只(假)蝙蝠……这个数量很庞大，20只根本不够。” 她和艾林都有咨询背景，艾林将继续在家里从事这个领域的工作，而希瑟计划开启设计生涯，并且已经有了一些客户。他们对自己哥特式的生活很满意，同时房子也在继续修缮。“当我们累了的时候，会带着狗出去，穿过森林，看看田野，这真是太棒了。”希瑟说。 艾林也表示赞同:“这对我们来说很有效，我们很幸运能够做到这一点。” 这家人拍摄的电视节目《我们买了一家殡仪馆》已于10月开始播出。

今年，在加拿大主要城市的房市中，共管公寓的市场份额再次增长，反映了新的市场现实及入门级买家的转变。 RE/MAX加拿大公司的《2022年加拿大共管公寓报告》考察了六个主要市场的120多个社区，包括大温哥华/菲沙河谷、卡尔加里、埃德蒙顿、大多伦多、渥太华和新斯科舍。报告发现，今年前8个月，大温哥华/菲沙河谷、大多伦多、渥太华和新斯科舍四个市场的公寓销量下降，而卡尔加里和埃德蒙顿的销量与去年同期相比有两位数的增长。几乎所有市场的公寓价格都同比上涨。 公寓市场份额在加拿大房地产销售总额中所占比例全面提升，在分析的六个市场中，有五个市场报告了上升，从渥太华的0.08%的低点到菲沙河谷6.6%的高点。与一年前的水平相比，今年公寓占大温地区住宅销售总量的54%以上，占大多伦多地区住宅销售的36.3%，占菲沙河谷总销量的32%，占埃德蒙顿和渥太华销售的四分之一以上，占卡尔加里销售的五分之一。新斯科舍省是唯一公寓市场份额下降的市场。 “负担能力是现今住房市场的关键因素。”RE/MAX加拿大公司总裁克里斯托弗．亚历山大（Christopher Alexander）说，“不断飙升的利率慢慢侵蚀了购买力，尽管房价下跌，市场环境降温，但现在买房比以往更具挑战性。对于那些随着每次加息而调整预期的人来说，主要市场的租金两位数的急剧上升，特别是在卑诗省和安大略省，抵押贷款和租房成本更具可比性。因此，虽然今年的销售量减少，但由于买家倾向于选择可负担得起的方式来实现房屋所有权，公寓在整体销售中占比更大。” 卡尔加里：公寓销量增长65%，价格上涨6% 卡尔加里房市在最近几个月里，公寓的销量大幅上升。在今年1月至8月间，公寓售出近4,600套，高于去年同期的2,778套，同比增长近65%；2022年迄今为止，公寓的平均价格也从去年的263,502元上涨了6%，至279,306元。 随着利率的不断飙升，可负担的公寓成为热销的房型。在卡尔加里的房地产市场上，几乎每五个售出的房产中就有一个是共管式公寓。央行的每次加息迫使入门级买家重新评估并调整自己的预期，以便适应新的市场现实。租金的迅速攀升也促使人们想要拥有房产。目前，卡尔加里一居室公寓的月租金为1,597元（同比增长29.8%），两居室公寓为1,891元（同比增长19.7%）。 位于郊区的公寓最受当下买家的欢迎。在过去的8个月里，Saddle Ridge﹑ Panorama Hills﹑Currie Barracks和McKenzie等社区都经历了强劲的需求，公寓的销量同比翻了一番。价值也在攀升，Saddle Ridge、Panorama Hills、Currie Barracks、Garrison Woods和Killarney/Glengarry都有两位数的增长。然而，由于人们继续在家办公，市中心的公寓市场仍不温不火。随着越来越多的人回到市中心工作，这种情况可能在未来几个月发生变化。 来自省外的买家，尤其是来自卑诗省和安大略省的买家，继续涌入卡尔加里投资房产。卡尔加里房市所有房型库存都比去年同期有所下降。亚省今年国内生产总值预计将达到4.9%，经济表现或会领先全国，整体经济基础继续改善，消费者信心在上升。卡尔加里和埃德蒙顿的住房市场都反映了本省恢复增长和繁荣的趋势。 埃德蒙顿：公寓销量增长22% 价格稳定 根据RE/MAX的《2022年加拿大共管公寓报告》，可负担性因素继续推动埃德蒙顿房市的公寓购买活动，今年1月至8月，同比增长了近23%。在这8个月的时间里，近5万套公寓和排屋易手，比去年同期的4万多套有所增加。尽管销量增加，公寓价格仍然相对平稳，略高于23.4万元。 在调查的26个埃德蒙顿社区中，从年初至今，几乎85%的社区公寓销量同比都有增长，其中包括Lymburn（+112%）、Tawa（+82%）、Larkspur（+80%）、Rutherford（+66%）和Walker（+66%）。同时，埃德蒙顿市区的需求同比下降，奥利弗的公寓销售下降了3%，市中心下降了13%。 近年来，爱城已采取行动，通过ICE区振兴市中心，这是一个围绕罗杰斯中心的综合社区，包括住宅、零售和商业开发。市府还在艺术区丘吉尔广场投资各种节日、音乐会和电影之夜，并创建了宠物友好型公园和社区花园，吸引当地居民和游客。随着员工以混合工作制方式回到市中心办公，埃德蒙顿房地产市场目前的冷却，为那些寻求可负担房产的人士提供了机会。 市区的单身公寓和一室公寓的售价已跌破25万元的价位。联排别墅仍是一个受欢迎的选择，许多买家愿意到更远的地方购买较新的房屋。今年至今，排屋的平均价格上涨了近5%，从去年的231,470元攀升至243,038元。在分析的26个MLS市场中，有17个市场的平均价格今年以来有所上升，从Terra Losa的1%（216,286元，去年为215,012元）到Larkspur的高达20%（225,236元，去年为188,112元）。 鉴于亚省预计将在今明两年的经济增长方面领先全国，在可预见的未来，埃德蒙顿房地产市场的公寓销售和平均价格都可能保持稳定。

周三晚上，加拿大曼省发生一起令人心碎的悲剧。汤普森（Thompson）的一处民宅火灾致四名儿童死亡。 图源：CTVNews 事发时，皇家骑警正在处理皇后湾（Queens Bay）100街区的一起事件，他们听到街对面的另一个房子传来噪音，并看到浓烟从屋子里冒出。 消防队被呼叫到现场，发现屋内早已被火焰吞没。他们救出一名41岁的女子和一名62岁的男子，以及一名13岁的女孩。女子告诉救援人员，二楼的房间里还有四个孩子。 消防员成功控制火势后，在里面发现了四个孩子。他们被送往医院，但后来全因伤势过重而死亡。 皇家骑警指挥官助理专员Rob Hill在新闻发布会上说，“我向受害者的家属、社区以及悲痛的每一个人表示诚挚的哀悼。这是一场令人心碎的悲剧，将对汤普森和整个省内的许多居民产生持久的影响，” 不幸身亡的四个孩子的身份被确认为10岁的Helen Joy Keeper、9岁的Leon Keeper Jr.、7岁的Big Bear Keeper和4岁的Rowan Thomas。 图源：CTVNews 与这个家庭关系亲近的一位表姐罗宾逊（Shirley Robinson）在接受采访时悲痛落泪，她周四在从温尼伯回家的路上说，“当我在这条路上开车时，我一直在哭泣，这些孩子是那么的充满活力，他们非常顽皮、快乐，他们只是用拥抱和亲吻欢迎你。你知道，他们今天永远的离开了，真是太不幸了。” 图源：CTVNews 加拿大皇家骑警证实，两名成年人和一名13岁的女孩都被送往医院，没有生命危险。目前起火原因尚未确定，正在调查中。 新民主党省议会议员雷德黑德（Eric Redhead）在曼省议会向社区表示哀悼，“汤普森是一个非常紧密的社区，所以我们知道这起事件将在整个社区产生连锁反应。” 雷德黑德说他将前往汤普森与火灾受害者的家庭和社区会面。 他说：“这四个年幼的孩子在一场可预防的悲剧中丧生。作为一个父亲，我无法接受这一点。我想向他们的家人和社区表达我的支持。”

美国一些城市的住宅房地产需求降温，导致 2022 年下半年房价下滑。华尔街一位知名经济学家表示，随着抵押贷款利率的攀升和住房市场在 COVID-19 大流行疫情之后的正常化，明年房价可能继续下跌多达 20%。 据美国媒体《 CBS 》 报导，华尔街的经济咨询公司 Pantheon Macroeconomics 的首席经济学家伊恩‧谢波德森（ Ian Shepherdson ）在上周的一份报告中说，在抵押贷款利率急剧上升的情况下，房屋的需求下降，对房价产生了很大的影响。他表示 :“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。”、“到那时，销售量将下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。” 不过，高盛公司（ Goldman Sachs ）的经济学家说，他们预计明年的房价将下降 5% 至 10%，幅度较温和。 去年房价飙升幅度最大的城市，现在正看到价格下降，包括德州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城、犹他州盐湖城和科罗拉多州丹佛等地。根据全国房地产经纪人协会（ NAR ）的数据，上个月的房屋销售量下降到 470 万套，比 8 月份下降了 1.5%。 利率上升 可能进一步收紧供应 今年的抵押贷款利率已经增加了一倍多。上周，典型的 30 年期抵押贷款的平均利率，从 1 月份的 3.2% 上升到 6.94%。15 年期固定利率抵押贷款的平均利率，现在是 6.23%，而一年前是 2.33%。 不断上升的利率，也迫使一些卖房者在出售房产时踩下了刹车，因为在利率飙升的情况下，他们必须获得抵押贷款，来购买另一套房子。“即使是想换房的人，也完全有可能面临更大的月供”，谢波德森说 :“这是一个留在原地的好理由，从而制约了供应。” 根据 NAR 的数据，9 月份未售出的现有房屋库存，连续第二个月下降到 125 万套。谢波德森预测，明年可供销售的房屋供应量可能会缩减，同时表示：“价格必须大幅下降，才能恢复平衡。” 牛津经济研究院（ Oxford Economics ）首席美国经济学家南希‧范登‧豪顿（ Nancy Vanden Houten ）在一份研究报告中说：“我们认为，未来一两个月库存可能会适度增加，因为房屋在市场上停留的时间更长。但是随着卖家采取观望态势，新上市房屋会继续减少。” 利率会涨到多高？ 经济学家们预计明年抵押贷款利率将继续攀升，因为美联储为遏制通货膨胀，而进一步推高借贷成本。 利率可能达到 8.5%，“这将是对住房市场的又一次巨大冲击”，全国房地产协会首席经济学家劳伦斯‧云（ Lawrence Yun ）上上周告诉一群房地产投资者。其他分析师预测，抵押贷款利率可能达到两位数。 Whalen Global Advisors 表示，它预计到 2023 年 4 月，利率将达到两位数。自 1989 年以来，抵押贷款利率从未达到过这些水平，当时的利率为 10.25%。美国历史上最高的抵押贷款利率，是 1981 年 10月的 16.64%。

加拿大《金融邮报》（The Financial Post）今天（10月28日）发表一篇观点文章，指加拿大的房市泡沫已经爆破，现行是使用考虑如何应对经济带来的冲击，称即将到来的经济衰退可能比预测的严重得多。专栏作者大卫·罗森伯格（David Rosenberg）撰写的这篇文章称，加拿大的房地产泡沫已经破灭。MLS 房价指数现在从去年 2 月的峰值下降了 9% 至 30% 左右，这与加拿大央行超激进的收紧货币政策所预期的效果一致。 作者估计，与房价暴跌相关的负面财富效应将拉低国内生产总值（GDP）增长约 2.5 个百分点。 而且，再加上利率上升对消费和投资的去杠杆效应，以及美国和全球预期经济低迷对贸易的冲击，不难看出，加拿大即将到来的经济衰退可能比预期的更严重。 上一次出现这些迹象是在 1990 年代初，当时加拿大进入了由央行引发的经济衰退。 当家庭的资产（例如股票和房屋）价值上升时，人们会花钱更多，因为他们觉得自己变得更富有了。在过去十年多的时间里，面对持续低的借贷成本，这一主题一直占据主导地位。 随着房主继续每月准时支付房屋抵押贷款，信用评分将不断提高，使他们成为可以背负更多债务的首要人选。 但是，自 3 月以来，随着加拿大央行的隔夜目标利率已上涨 350 个基点（还可能更多），随着信贷渠道枯竭和房价暴跌，财富增加的主题必将消退。   加拿大家庭正受到一系列因素的影响，包括：信贷的迅速限制、家庭债务水平接近历史最高水平，偿债成本上升以及通胀限制了可支配收入。还有，股票和住宅市场的财富枯竭加剧了这一切，这也对市场情绪构成压力。加拿大MLS 房价指数已经比 2 月份的峰值下跌了 9%，而且调整还远未结束。作者甚至还称，房价才刚刚开始下跌。因为上一次所有这些因素出现是在 1990 年代初期，当时加拿大进入了央行大幅加息引发的衰退，住宅房地产价格从 1989 年至 1996 年的下跌了近 30%。如果这次房价最终从峰值下跌 30%，那么消费将下降约 5%（使用央行估计由于住房财富的变化，每 1 加元的边际消费倾向接近 6 分），这意味着每年 GDP 增长受到约 2.5 个百分点的打击。就算没有跌30%，如果按照联邦住房机构CMHC的预测， 房价将从峰值下降 15%，财富缩水效应对 GDP 的影响将在 1.3 个百分点左右，这也很严重。 更糟糕的是，由于该分析甚至没有考虑更高利率对消费和投资的去杠杆效应，所以，更加有理由相信加拿大整体经济将进一步偏向于下行影响。虽然承认房价下跌会导致的财富缩水（尽管不一定如此），但加拿大央行不会在通胀仍然高企且高于目标的情况下放弃其鹰派立场。随着政策的进一步收紧，隔夜掉期市场现在预测到年底的最高利率为 4.25%，因此房价下跌才刚刚开始。鉴于消费者对房价回落的敏感性，加拿大的经济衰退可能比许多金融专家所预期的要严重得多。因此，加元势必还会有更多月份、甚至几个季度的疲软，这不仅是因为大宗商品的熊市，还因为房价日益疲软和对经济前景造成的严重影响，多重因素下，对消费者的影响将会更严重。文章作者是独立研究公司 Rosenberg Research & Associates Inc. 的创始人，也属于一位专家，对于这篇文章的分析，大家怎么看？

当你开车经过多伦多Bridle Path跑马径豪宅区时，看到一栋接一栋华丽的住宅，是否也想过有一天能够在那里买上一套房子？ 梦想总是要有的，最近这里就有一套$2800万的豪宅在出售！ 图源：Narcity   据英文媒体Narcity报道，Canadian Tire的创始人最初于1973年在多伦多的30 High Point Road建造了这座豪宅，它看起来豪华又气派。更是被房地产公司将其描述为“加拿大最具建筑意义的住宅之一。”     该住宅由设计师John C Parkin重新规划设计，他在加拿大创造出了多栋“国际风格”的建筑。还曾设计了多伦多皮尔逊国际机场和多伦多市政厅。 豪宅周围的混凝土墙镶嵌着粉红色和白色的石英石，随着时间的推移，这些石头变得更加白皙和坚固。让整栋建筑多了几分历史沉淀后的庄重感。   图源：51找房 这座豪宅共有3.5层高和8间卧室。大多数房间位于房屋的上层，并设有两个休息区。房子内部空间超过26000平方英尺，简单算一下，大约可以容纳43套多伦多一居室公寓，每套600平方英尺。确实是相当土豪了！不仅如此，这栋豪宅还有12间浴室。 主楼有一个吧台，客人可以先走下漂浮的楼梯，经过一个禅宗花园和一个中庭，然后前往可以称为是梦寐以求的休息室的地方。   图源：51找房 这还不算完！豪宅中还有1700平方英尺的休闲空间，大家可以在这里玩游戏。房间还附有餐饮厨房，在这里观看比赛无疑会变得更加激动人心！ 房子的面积也是相当可观，又有2.12英亩的草坪、花园、大树、露台和花园。偌大的空间也是练习高尔夫球的好地方~豪宅中有两个游泳池，让你一年四季都可以开心游泳。   图源：51找房 “当你站在早餐区时，地板悬挑在室内泳池的上方，让你可以透过巨大的玻璃墙看到室外的泳池。”除了屋外的22个停车位之外，这座巨大的豪华住宅还配有一个7车位的车库，而且还是提供供暖的，即便是冬天也不用担心车里冷冰冰的~   图源：51找房 最关键的是，豪宅所处的绝佳地理位置还为人们提供了最好的生活环境。周围有一流的私立学校和私人俱乐部可供参与。看到这，你心动了吗？

安省政府宣布，外国人购买住房的非居民投机税从20%提高至25%，于周二生效。 安省财政厅长Peter Bethlenfalvy说，这一举措使安省的税率成为加拿大最高的，试图阻止外国投机。 图源： Melanie Borrelli / CTV Windsor 今年3月，安省进步党保守党政府将非居民投机税从15%提高至20%，并将征税范围扩大至全省，而不仅仅是安省南部的大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)地区。 市政事务和住房厅长Steve Clark也将于周二提出一项住房立法，同时政府要在10年内完成建造150万套住房的目标。 Clark在一份声明中表示，提高税收是结束安省住房危机的又一步。 政府之前的住房法案是给予多伦多和渥太华市长所谓的强大市长权力，允许这两个城市的市长否决与建设住房冲突的议会投票。

在今年第三季度，加拿大高档住宅的销量和房源与整体房地产市场趋势一致，都出现了下跌的情况。不论是第一次买房还是准备置换房屋的人，如今的豪宅购买者都选择观望，并等候更多房源。   图源：CTV 据Toronto Star报道，豪宅购买者与一般卖家不同的是，普通房屋购买者正在想着如何在升息环境下，解决购买力减退的问题，而豪宅卖家选择观望只是为了寻找更好的策略并等着更多房源上市。 根据Sothbey's International Realty Canada发布的2022年秋季豪宅市场报告显示，从夏季到秋季期间，豪宅市场都显得很安静。今年九月份，大多区400万元以上房产销量比去年暴跌63%，1000万以上房产没有任何交易记录。 在今年七月和八月，超过400万元的房产（包括所有类型住宅）销售量年环比下降42%，在一些热门区域，几乎很少上市房源。 而100万元以上的房屋销量在九月份跌了52%，报告指出，"卖家和买家仍在继续想着应对升息、通胀、金融市场不稳定和地缘政治性的阻力问题，因此很多人都选择继续观望，" 该公司表示。 "我们认为我们正在过去两年不可持续发展的市场状况中调整过来，" CEO Don Kottick表示。"我们发现买家们和卖家们正在往我们期待的方向变化。"   图源：reuters 不过他也指出，"在利率进一步上升的情况下，我们仍然发现买家的需求强劲，只是被压抑着。" 虽然现在多伦多周边的豪宅市场仍有房源，但是市中心内的选择少了很多，Kottick说道。那是因为人们在疫情刚开始的时候选择逃离多伦多，但现在又想着回到市中心，Sotheby's公司的经理Maureen O'Neill说道。 她表示，例如Rosedale、Lawrence Park、Yorkville以及Annex这类传统社区仍然有时会出现多个offer抢同一个房源的情况。不过买家们也对湖滨的超豪华物业感兴趣。 最近也越来越多人对多伦多的高档公寓感兴趣，她说道。"这类公寓大楼是智能型的，大楼前后就有酒吧、餐馆、水疗馆以及宠物美容店等，" O'Neill说道。 多伦多Sotheby's的经纪Richard Silver表示，"疫情已经让人们更快地采取行动，因为房价一直在快速上涨。" 而且他认为首次购房者和打算置换房产的买家将很快再进入市场。 同时他也发现许多他的客户正打算往其他国家投资，例如美国或墨西哥。"人们认为，'如果需要再等几年，我是要在多伦多买房还是可以选择去更南边的地区呢？'" Kottick表示，现在要确定买家们何时会重新回归市场还为时尚早，但是他预计现在有许多需求是被压抑着，随后就会恢复。他认为，首先人们需要有时间消化升息带来的影响，特别是央行预计将于下周三把现在的3.256%利率可能再上调50个基点。

　　加拿大全国各地的房租都在飙升，但买起来也并不便宜。那么，如今在温哥华租房划算还是买房划算呢？根据Zoocasa的一份新报告，温哥华的结果与加拿大其他地方有所不同。 　　该报告称，温哥华一居室公寓的平均月租金为$2748元。与此同时，目前公寓的平均价格仅略高于$72万元。根据Zoocasa的计算（默认20%的首付，30年的贷款时长，以及5年固定利率5.14%），这使得平均房贷支付为$3159元，单从数据的比较来看，买房比租房每月付的钱更多。 　　但温哥华却有它的特殊之处，分析者表示，买房可能更加划算。 　　首先，报告指出，加息是导致月供增加的驱动因素，但利率是会变化的，因此与你买房时的净资产相比，你在长期租房上的花费多少是值得的。如果利率最终下降，租金继续上涨，买房就成为了更明智的财务决定。 　　根据下图数据显示，温哥华购房者平均每月支付的抵押贷款比租金仅多14.96%，在两者之间差异如此之小的情况下，也意味着买房更划算，毕竟每个月花的钱差不多，买了房，房子就是自己的资产，但如果选择租房，这笔钱就等于白白给了别人。 　　相比加拿大另一昂贵市场多伦多，其购房者平均每月支付的抵押贷款比租金多高达44.81%，很显然在这种差异巨大的情况下，还是租房更划算。 　　租还是买是一个艰难的决定，但如果你有能力支付首付款，那么买房可能是你的正确选择，这个决定还将取决于你的财务状况，以及在当前的通货膨胀和利率水平下你能负担得起什么。 　　除此之外，GlobalandMail的报道通过比较住房和租房的成本中位数，同样得出结论，在温哥华，买房是划算的选择。 　　根据2021年人口普查数据，房主的住房成本中位数比租房者的住房成本中位数低$110元。这与2016年人口普查的情况有所不同，当时情况正好相反，租房者的住房成本中位数比每月拥有的住房成本低$100元。 　　城市规划师、兼职教授和住房分析师AndyYan说：“传统上，租房总是比买房便宜，但如今根据这一衡量标准，对许多人来说不再是这样了。” 　　“这对温哥华市来说是另一种翻转，租房者的每月住房成本中位数变得如此昂贵，以至于超过了业主的每月成本。就政策而言，这对租房者来说完全是失败的。当然，对于业主来说，在北美最昂贵的城市之一，你也需要一笔非常可观的首付。” 　　对于占该地区人口36%的租房人口(在温哥华，这一比例接近53%)来说，这可能并不令人惊讶。他们已经知道，住房成本和收入是不相关的，寻找负担得起的住房往往是一场战斗。 　　然而，这突显出一个新的现实:对于普通收入人群来说，一边租房一边存钱买房几乎是不可能的。相反，温哥华居民必须支付额外的租金，并设法凑齐买房所需的首付款。一旦拥有住房，他们必须偿还抵押贷款，以减少每月的住房成本。Yan教授说，这并不是说拥有房产的成本本身更便宜了，主要是因为租金变得异常昂贵了。 　　业主每月租金上涨12%，从$1306元增至$1460元，而租客每月租金上涨达到了惊人的30%，从$1206元增至$1507元。这些费用包括住房的所有费用，包括税收、水电费和维护费等费用。 　　在加拿大15个人口超过5万的城市中，有7个发生了“倒挂”现象。现在租房比买房成本更贵的BC省城市包括萨尼奇、纳奈莫、基洛纳、北温哥华、温哥华、本拿比和列治文。在纳奈莫，差距很小，租房者比业主多付$10元。但加拿大最大的差距在列治文，租房者要比业主多付$300元。 　　住房分析师StevePomeroy表示，不同年龄组的所有权体验会有所不同。如果有的话，年长的房主可能会拥有较小的抵押贷款，而年轻的房主将花费更多。这也将影响房主的住房成本。Yan教授对此表示赞同。他说，这些数据更能说明BC省租房者的成本上涨。 　　“虽然低利率、父母银行等资金来源以及外国财富等因素帮助了一些年轻的房主，但温哥华所有年龄段的租房者都面临着租房存量长期有限的问题，”Yan教授说。“通过Airbnb这样的短期租赁，租赁住房基础受到了侵蚀，而针对高收入租房者的新租赁市场也在发展。” 　　总而言之，虽然数据摆在那里，但究竟在温哥华买房划算还是租房划算，在每个人的心中，都有不一样的定义，这主要取决于储蓄账户的资金和未来的目标。从长远来看，在土地有限、大海三面环绕的温哥华投资房产每一分钱都是值得的，但就大多数人的负担能力而言，租房仍然是理想的选择。

自从贺谨宣布即将在秋季前卸任省长一职之后，谁将是下一个BC省省长非常令人关注。 NDP党内黑马、省政坛新星——前BC律政厅长、总检察长兼专责房屋厅长尹大卫（David Eby）被认为是新民主党党领竞选的“头号种子选手”。 Anjali Appadurai是唯一挑战尹大卫的省长候选人。 但据CTV等多家媒体报道，周三新民主党委员会议后，Anjali Appadurai因违反规定而退出党领竞选。   这将意味着尹大卫是唯一符合条件的候选人，在无人挑战的情况下，将自动成为BC省的下一任省长。   Appadurai因多次违反党领的选举规则而受到调查。例如有人举报她的竞选活动中为新党员支付党费，并利用非牟利机构Dogwood BC的名单招募NDP新党员为她自己投票，并鼓励BC绿党的成员离开他们的政党，暂时加入新民主党投票给她。 简单来说，就是在9月4日之前，通过各种方式，甚至帮忙付党费，拉了许多新人加入NDP，充盈自己的票仓。 选举官认为，Appadurai在党领过程中的违规行为，破坏了公平竞争的环境，因此她不适合继续参与竞选。 Appadurai是环境行动倡导者，她6岁时随父母从印度南部移民到BC省。高中时，她与同学一起开展反战和移民权利运动。在大学期间，她代表青年代表团在2011年联合国气候会议上发表演讲，该演讲一夜之间风靡一时。从那时起，她除了在联合国持续进行气候宣传外，她还担任西海岸很多个环境组织的领导者。 去年她以联邦新民主党候选人的身份竞选温哥华-格兰维尔的国会议员席次，仅以少数选票落败。一时间，她从政治局外人变成明星候选人，因为她的竞选活动具有强大的组织力，吸引了全国的关注。 自由党党领Elenore Sturko指责新民主党“颠覆了民主进程”，并将支持Appadurai的新党员拒之门外。 “很明显，在新民主党中，一切都与你认识的人以及与谁打交道有关，与政绩甚至支持者数量无关。尹大卫的肮脏行为表明这一切都是假的，”Sturko说。 今年早些时候宣布退休的贺瑾在周四的新闻发布会上向尹大卫表示祝贺。 “这对每个人来说都是一条艰难的道路，一路上肯定会遇到一些挑战，但我有信心，”63岁的贺谨说。 “我很自豪尹大卫将成为不列颠哥伦比亚省的下一任省长。” 贺瑾同时表示，如果不是违反竞选规则，Appadurai本该是NDP一个不错的候选人。 他说Appadurai的支持者甚至在周三投票会议前，打电话和发电子邮件骚扰新民主党委员。 “我对这种暴行感到非常沮丧，”贺瑾说。“我想我已经完成了自己的使命，”他说。“非常感谢大家，咱们有缘再见。” 尹大卫将在周五被宣布为党领，然后在晚些时候宣誓就任省长。 对于广大华人来说，尹大卫当选，最让人关心的就是他上个月提出的“炒房税”了。 9月28日，尹大卫在竞选新民主党党领的第一个重要政策声明中说，如果他成为省长，将通过征收炒房税（flipping tax），以阻止本省住宅市场的投机行为。 对于那些持有房产不足两年的业主，将按最高税率纳税，持有房产超过两年的将逐步减少，持有房产的时间越长，税率越低，最后降至零。同时，该税种将对因死亡、失业、离婚或残疾等情况出售房产的业主实行豁免政策。开发商可以豁免，以鼓励住房建设。 尹大卫在竞选纲领中写道：“在实施炒房税前会有大量的通知，以使人们能够出售他们的投资物业，增加市场的住房供应。旨在阻止房地产投机行为，炒房税收入将用于为BC省人建造房屋。” 在温哥华市空屋税、BC省投机空置税之外，再添一个炒房税，在加拿大央行连续大幅加息的政策之下，这无疑是对住房投资者的“当头一棒”！ 44岁尹大卫有很大的知名度，曾处理了汽车保险公司ICBC的财务危机，花费数亿购买酒店以清除公园无家可归者营地，公开调查BC省的洗钱，并正在向市政当局施压以帮助解决住房危机。 他曾炮轰BC省第35任省长简蕙芝在住房问题上不作为，导致房屋危机愈演愈烈；也曾在2015年时主导过一份温哥华西区海外买家报告，报告指责华人导致房价飙升，甚至暗示很多华人买房的钱是脏钱。 2016年，尹大卫为这份报告道歉，认为这项研究报告对华人产生了负面的影响。 也几乎从2016年开始，BC省尤其是大温哥华地区，成了阻止富裕外国买家投资地产政策的“试验田”。先是海外买家税、然后是温哥华市空置税、最后又是针对所谓非居民和“卫星家庭”的BC省投机空置税。 虽然现在这些税已经成为当地房地产调控的主要手段，但其代价，是华人整个群体被迫背上的“污名”。 如今，尹大卫确定登上省长宝座，曾经在反洗钱和住房两大领域深耕的他，曾经和华人“剪不断理还乱”的他，一旦当上了省长，未来华人社区将何去何从？

尽管加国大多数省份和地区的楼价，自2月份登顶以来已大幅降温，但仍有几个市场未有止步，其中最高涨幅多达21.7%。   据加拿大房地产协会(CREA)发布的最新数据，2021年9月至今年9月期间，大温和多伦多地区、蒙特利尔和卡尔加里等主要市场，平均房价均出现上涨。相比之下，在这些中心城市以外的较小地方，录得了更高年增长率。   CREA高级经济学家兼住房数据分析师卡思卡特（Shaun Cathcart）表示，这是因为利率上升对更大、更昂贵的房地产市场产生更多更大影响。 卡思卡特在周三接受CTV采访时表示，利率对高房价市场的影响要大得多。“（在更昂贵的市场中）人们需要借贷的额度更接近压力测试的极限。” 卡思卡特说，疫情期间房价飙升的地区，例如安省和卑诗省，现在由于购房者面临更高的压力测试率，他们的年度收益正在萎缩。他说，另一方面，草原和海洋省份等更可负担的市场，可能此前没有取得同样收益，反而更可持续。 例如，卑诗省的维多利亚，从2021年9月到今年9月，房价平均上涨15%。同期，魁北克省萨格奈(Saguenay)平均上涨13.9%。新斯高沙省雅茅斯镇(Yarmouth)房价的年增长率，今年9月在全国所有房地产市场中拔得头筹，上升了21.7%。这些数字都是电脑多重放盘系统（MLS）基准价格，根据特定地区的大多数房屋价格计算得出的趋势。 然而，卡思卡特也表示，随着利率上升继续压低房价，这种上涨将不可持续。

目前多伦多最贵的房地产在什么地方？答案是在士嘉堡。如果你有9500万元，你现在可以拥有这个市场上最昂贵的多伦多房地产。 图源：blogto 位于士嘉堡1500 Birchmount Road的雀巢加拿大故居总面积达300,000平方英尺，近 22英亩土地，其中有七英亩仍空置。 图源：realtor 目前该工业地产有几份租约，挂牌广告显示，在完成交割后，大约有208,000平方英尺可供入住。 快速搜索该地址会显示已经有多个企业入住，包括Bond Academy和Empire Recovery Towing。 图源：GOOGLEMAP 根据Behar集团的说法，买家有将地块划分为更小的单元的机会，可以很容易地用于学校、健身房、办公室、教堂、呼叫中心甚至陈列室。 对工业地产尤为重要的是，401高速公路距离这里仅2公里，而每年的房产税只需277,000元。 该物业已经上市17天，估计出售可能还需要一段时间。

据报道，自2017年以来，多套房产拥有者已成为加拿大房地产市场中的最大买家人群。但一份最新报告分析称，这些人会在持续加息的环境下大大减少活跃度。   图源：globeandmail 今年春季，负责运营安省土地注册系统的私人公司Teranet报告称，在2017至2021年期间，多套房产拥有者买下了22%的住宅（包括独立屋、公寓、半独立屋和镇屋等）。这种趋势在2022年继续加剧，现在安省超过25%的所有类型住宅房产是被多套房产持有者买下。在第三季度的市场分析报告中，Teranet公司指出，在这些多套房产所有者中，53%的人仅拥有两套房产，而三套房产持有者占18%，拥有四套房产者占8%。 值得一提的是，这类多套房产所有者中，占第二大比例的是拥有5套以上房产的人，这个比例达到21%。最近几年，这个族群已经不断壮大，而且与其他类型的多套房产所有者有许多不同之处。在业界，人们通常把这类人群的行为概括为BRRR：买房（Buy）、出租（Rent）、重装（Renovate）和贷款重组（Refinance）。 "新冠疫情让房地产投资变得格外有吸引力，此前它是一个休眠的资产类别，" 一位BRRR投资者Jack Bernstein表示。他在自己近30岁的时候，已经在安省拥有超过20套房产用于出租。同时他也拥有Berstone Capital公司，主要为投资者提供培训。他表示，不论是没有房产的中年母亲、还是20岁出头想要买房的专业人士都是他的客户。   图源：bloomberg 不过Teranet的数据表明，这种依赖于低利率的投资趋势也会让其中一些人遇到风险，尤其是最近一段时间，利率在持续上升。 70%的拥有5套以上者使用不止一个借贷机构，有时这也意味着他们从不止一家加拿大5大银行贷款，因此借款利率也正越来越高。Teranet的数据表明，拥有两套、三套或四套房产的贷款者从2020年起就开始转向多家贷款机构。 报告还显示，自2011年起，大约30%的多套房产所有者在一年之内就进行了贷款重组，有的是为了再买一套房，有的是因为其他原因。不过使用贷款重组方式在市场上的比例已经从2019年开始稳步上升，其中拥有超过5套房产者占了34%，比拥有两套物业者（17%）多了一倍。 "整个房地产市场都大量依赖于贷款，" Bernstein说道。近期他表示自己已经放缓了贷款速度，并把重点放在利润最高的交易上，因为利率已经升高了。"我所有的贷款利率都是浮动的，幸运的是当我买这些房产的时候，我分析过也测试过自己所能承受的压力，因此还未陷入麻烦。" 现在他正在找其他办法来通过现有的房产获得额外的收益，例如增加广告牌或出租储物柜。 他认为这些BRRR投资者最大的麻烦在于过度依赖低利率，"有很大一部人贷款付首付和建筑费。" 这个困扰不仅在于贷款利率和成本增加了。许多人的信用额度、私人贷款或本票也没有保障。这样一来如果他们从租金中所赚的利润被这些增长的成本花掉，那么就会出现额外的风险。 "有很多投资者可能会因此被淘汰。现在已经出现了失败者，我亲眼目睹，这个圈子里已经有人正关门倒闭，" 他说道。   图源：blogto Teranet没有公布多套房产所有者所持有的具体房产数量，但2021年人口数据显示，多伦多1,253,238套私人住宅中，29%的房产是归多套房产所有者持有，这个数量超过了363,000套。 同时报告也显示，在公寓市场投资方面，多伦多与其他地方不同。报告称，在全省，一人持有的多套住宅中仅28%是公寓，但在多伦多市场，这个比例达到了59%。奇怪的是，仅17%的公寓持有者在大多区也有房产。Berstein表示，这说明大多数BRRR投资者都避免购买公寓，因为这类物业升值更慢，而且重装和升级的空间更小

一份最新报告显示，多伦多租户将继续面临租金持续上涨，因为多伦多一居室公寓的平均价格在9月份上涨了6%以上。 图源：CP24 这份由Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting编写的报告显示，9月份多伦多一居室单元的每月平均要价达到2,474元，而两居室单元的要价则达到3,361元。 在COVID-19大流行初期触底后，多伦多市一居室租金的要价现在同比飙升27.5%。 两居室公寓同比增长27.7%，但9月份环比增长较为温和，为2.9%。 Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers在新闻发布会上表示，部分增长“归因于市场上更大的单位，以及高端建筑的竣工增加了昂贵的房源。” 但他表示，即使房地产市场正在经历重大调整但租房需求的增加依旧推高了租金价格。 他说：随着利率的持续上涨、自有住房价格的下跌以及大流行后人们偏好的变化，租房需求显著增加。 多伦多的租金价格在2021年5月年比下降11%，2020年5月年比下降6%，因为在COVID-19大流行期间许多人离开城市寻找更多空间。 但近几个月来，要价一直在稳步上涨，尤其是在市中心。 Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting发布的最新数据表明，上个月加拿大所有租赁类型的平均要价同比上涨超过15%。 温哥华的平均租金最高，为每月3,225元，其次是多伦多，为2,855元。 安省的平均租金同比上涨18.4%至每月2,451加元。 具体到公寓，9月份多伦多的平均租金要价为2,988元。此前曾在2021年2月跌至2,053元的近期低点。 虽然预计租房需求将保持高位，但报告指出，9月份每个房源的页面浏览量数月来首次下降。 报告还指出，租赁市场是季节性的，秋季需求往往更高。

加拿大禁止外国投资者购买住宅地产的两年禁令将于2023年1月1日生效。但是可能还有人不知道这一禁令，甚至包括加拿大的房地产经纪人。 图源：Real Estate Magazine 据地产杂志Real Estate Magazine报道，加拿大国会于今年6月23日通过了《禁止非加拿大人购买住宅房产法案》，加拿大按揭和住房公司（CMHC）表示，“预计这将有助于减少进入加拿大购买住宅房地产的外国资金。” 但Re/Max Canada执行副总裁Elton Ash认为，绝大多数人仍然没有意识到这一点。他说：“我(最近)在我们的内部地区发展小组提出了这个问题，他们都看着我，好像在说，‘你在说什么？” “我相信，正如加拿大房地产协会（CREA）所认为的，这将与卑诗省于2016年实施外国买家税，以及之后于2018年推出投机和空置税的情况一样。它的影响真的可以忽略不计。” Ash说，外国业主承担了成本，最终，这些措施对遏制外国业主没有任何效果。他说，研究表明，外国买家大约占温哥华总市场的2%到3%。“在市场份额如此之小的情况下，征收这种税似乎过于严厉。现在我们看到政策在全加拿大实施。” 业界评此举损害国家声誉 Ash说：“我认为，这对加拿大接收移民的国家声誉是一个更大的问题，特别是我们的很多移民政策与财富挂钩。移民越富有，就越容易进入这个国家……其中一部分是通过买房。现在这个法案通过了，是一个禁令。这不是税。是禁止在加拿大购买房产。所以我认为，它对加拿大作为一个欢迎世界的国家的声誉造成的损害比其他任何事情都大。” 图源： Gints Ivuskans | Dreamstime Royal LePage的总裁兼首席执行官Phil Soper表示，在加拿大的省和联邦政治中，一直以来把外国投资者视为本国住房的一个问题。 “这基本上是没有根据的，”Soper说，研究表明，涉及不打算居住在加拿大房产的外国买家的交易数量很少，永远不足以改变负担能力。 “但这是一个容易的目标。我们很容易把矛头指向外国人，说他们是挑战，然后实施立法，无论是税收还是更严厉的直接禁令，说这是问题所在，我们正在采取行动。” 他说：“要解决这个国家住房严重短缺的真正问题，并让市政府与各省与联邦政府合作来解决这个问题，要困难得多。这是一个巨大而复杂的挑战，其规模不亚于改善我们的医疗保健系统。” “对外国人实施禁令或征税是一个很容易针对的目标，他们大多数人在加拿大政治中的话语权非常有限。” Soper说，还有值得注意的是，这项立法是在市场爆炸式增长、库存水平处于历史最低点的时候颁布的。 “好消息是，这项立法不是永久性的，不然就真的很有问题，并可能在自由贸易协定受到挑战是非法的。所以两年的禁令是暂时性的，很快就会结束。” 图源：Andrey_Popov/Shutterstock “第二件让我不那么担心的是，禁令不包括娱乐物业。例如，加拿大人是美国休闲地产的最大买家。他们也是拉丁美洲等地的重要投资者。他们喜欢拥有娱乐物业，如果我们禁止美国人在加拿大购买小木屋或小别墅，而我们却在亚利桑那州或佛罗里达州购买完全相同的东西，那将是不合情理的。所以他们很聪明，把它排除在外，不把它列入禁令。” 加拿大房地产协会负责宣传的副总裁Linda Kristal说，该协会已经联系房地产经纪人，告知他们这些变化，并与省级协会合作，确保他们了解这项立法。 “首先，很长一段时间以来，我们一直认为联邦政府需要认真处理供应问题。当我们关注这个国家目前短缺的房屋数量时，那些修修补补的措施是无关紧要的。”Kristal说。 “此外，协会成员们表达了担忧，加拿大是一个以向世界开放、欢迎世界而闻名的国家，而这项禁令无疑会使加拿大的声誉受到质疑。” 图源：justice.gc.ca 据悉，《禁止非加拿大人购买住宅物业法该法案》，禁止非加拿大人在两年内在加拿大购买住宅物业。该法案不影响加拿大人和永久居民。对某些人群、住宅物业类型和特殊情况可能会有豁免。 该法案： 限制非加拿大人通过使用公司或其他实体购买住宅物业来规避禁令； 允许政府明确禁止的适用范围； 制定适用于非加拿大人和故意协助非加拿大人违反本法的任何个人或实体的处罚。 任何个人或实体如明知非加拿大人违反禁令，即属违法，一经简易程序定罪，可处最高10,000元的罚款。 如果一名非加拿大人被判违反了禁令，违反该禁令的住宅物业所在省的高等法院可以根据负责的部长的申请，下令出售该住宅物业。 该法案规定，任何法院命令的出售，将导致非加拿大人获得不超过购买的价格。 哪些人不受禁止非加拿大人购买住宅物业的限制？ 原住民； 即将获得永久居留权的国际学生； 在加拿大居住的拥有工作许可的个人; 逃离国际危机的个人和其他弱势群体； 外国驻加拿大使团的认可成员。

一图读懂2022年最大的房地产泡沫风险在哪里。 瑞银 瑞银(UBS)本周发布了2022年全球房地产泡沫指数，指出整个加拿大普遍存在泡沫，以多伦多位居榜首，温哥华排名第六。并指今年楼价上涨缘于信贷快速扩张，而且这种情况不可持续。随着经济放缓，支撑市场的最后一根支柱开始减弱。 瑞银分析师发现，在过去一年中，存在泡沫风险被追踪的25个市场平均房价上涨了10%。这是自2007年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。 // 随之而来的抵押贷款激增令问题雪上加霜。这是他们对城市追踪的第二年，几乎所有市场都出现这种情况。 瑞银表示，中东、美国、加拿大和澳大利亚的贷款热潮非常强劲。他们观察到，自大流行以来，在许多经济体中，家庭总债务增幅超经济产出。 瑞银续指，支撑市场的只有一件事，那就是劳动力，但目前世界范围内突然出现劳动力短缺。瑞银其后补充道，在大多数高价值城市中，房价正大幅调整。 其中，他们认为加拿大在房地产泡沫榜单上占据主导地位，有两座城市进入前10名，仅次于德国。多伦多成为全球房地产泡沫最大的城市，泡沫风险为2.24，温哥华排名第六，风险指数为1.7。 虽然温哥华房地产低迷的已有一段时间了，但瑞银表示，目前的下跌可能更令人担忧。瑞银指，温哥华房价仅今年就上涨了14%，比过去25年上涨速度高出两倍多。

图为纽芬兰省巴斯克港一栋房屋上月遭热带风暴菲奥娜吹袭后部份损坏。（CBC） 联邦环境部长吉保尔(Steven Guilbeault)周四表示，易受气候变暖引致自然灾害影响社区的居民，可能不得不考虑搬家。 吉保尔接受加拿大广播公司《新闻》(CBC News)访问时说：「众所周知，某个地区将被洪水淹没或极易遭飓风吹袭，而作为政府，无论是联邦政府还是其他各级政府，跟民众合作，重新安置他们，这是否合情合理？在这一点上，我们不一定需要进行所有分析，以便试图和预测这些自然灾害将在哪里发生，但我们必须让民众知道可能发生的这一状况。 「但，我们可以强迫民众迁居吗？我的意思是，城市规划显然不属于联邦管辖范围。」 联邦政府将会在不到一个月内公布国家适应策略(National Adaptation Strategy)。 遭热带风暴菲奥娜(Fiona)吹袭的大西洋省份和魁省一些社区，已在讨论重新安置的构思。纽芬兰省巴斯克港(Port aux Basques)很多房屋在是次风暴中严重受损甚至冲入大海，市长巴顿(Brian Button)指，整个社区当然不必都重新安排，但本地有一群民众，家园被毁，财物尽失，他们现已身无长物，也不想继续在这里居住。」 爱德华王子岛北部海岸一家古董店东主多龙(Barbara Doiron)表示，搬迁不是一个轻易接受的选项。其店铺位于一栋两层高的建筑物内，该建筑物被洪水冲至山顶的围栏前面，她打算将该建筑物移回原址，并将它升高至洪水范围之上。她指，很多在区内置业的人士均依靠大海为生。 多龙也指出，联邦政府早该提供资金，重建在2004年2月飓风白胡安(White Juan)吹袭斯高沙省和爱德华王子岛省时遭摧毁的沙丘。联邦环境部最近承认，预算用于减灾的33亿元款项，已经大部分用罄。 加拿大气候选项研究所(Canadian Institute for Climate Choices)负责人内斯(Ryan Ness)称，政府每年需要花费更多金钱，来保障国民及其财产免遭气候变化的灾难性影响，而「有关资金来自每个人缴纳的税款，愈多灾难、重建，将意味著更重税项或更少服务，鱼与熊掌不可得兼，此外，经济放缓也意味著就业机会减少。」 内斯指，尽管停止使用化石燃料是关键，但在预防灾害方面花费的款项也很重要，在主动适应上所花的每一元，可以节省价值15元的可避免损失成本。 吉保尔则强调，渥京仍在推算在减灾方面需要增加多少款项。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）预测，加国楼价会出现更大幅度下跌，原因是通胀与利率持续高于预期。 CMHC发表最新报告，预期楼价由2022年第1季高峰的平均770,812元，到2023年第2季会下跌14.3％。 // CMHC于7月时已作出预测，在高利率环境下，全国平均楼价会下跌5％。 另外，该机构表示，预期加拿大在不久将来会陷入经济衰退；但预期加国的经济衰退程度，不及其它大部分国家严重。 CMHC亦预期，加拿大中央银行的政策利率于2022年底会上升至4厘。 报告指出，利率一旦企稳，需求会回复，再次给予楼价上升压力，现预期2024年加国平均楼价会上升2.1％。 CMHC表示，随着经济与收入复苏，以及按揭利率开始正常化，在需求回升下，预期加国楼价可于2023年下半年开始回复升势；另外，供应紧张亦是推动楼价回升的原因之一。

加拿大的年轻人在过着怎样的生活？ 对于27岁的Mei和Harold来说，若央行进一步加息，那可能意味着他们的浮动利率抵押贷款会遇到麻烦。 图源：MCKENNA DEIGHTON 这对夫妇在今年3月份，也就是房市高点，在多伦多怡陶碧谷购买了一套房屋，抵押贷款期限为30年，月供不到$4,000加元。 Mei解释道：“最近的加息，确实影响了我们的消费储蓄能力。由于猜测年底前还会有加息，我们担心财务状况受到影响，以及可能要改变对未来的规划。” Mei和Harold说，他们还没打算要孩子，但是希望能在未来几年内开始建立家庭。在要孩子之前，他们想存够钱去享受一次长假期，并且购买一辆新车。 此外，他们还在努力为退休攒钱。但是，面对不断上涨的房屋成本，他们似乎离目标越来越远。 作为一名职业治疗师，Mei的年薪为$8万加元。Harold是一名软件开发人员，年薪为$15.5万加元。 平常工作日，他们会在家里吃午餐，或者打包一份带去公司，很少去餐馆吃饭。在周末会有些不同，他们可能会去购物、拜访朋友或家人、去远足，以及准备未来一周的饭菜。 这对夫妇的储蓄账户中有$2万加元，但是他们不知道这点钱够不够应对生活成本的上升，以及各种意外情况。 下图是他们的每月固定开销明细，看上去都是一些正常消费，但是算出来的结果有点略高。两人每月固定开销高达$7,721加币，原因是房子这一项，贷款、地税，加上水电网费和保险、维护费，就已经超过$5,600加元。 下图是这对夫妇一周的花销清单。很简单，都是买菜、加油和亚马逊购物。没有什么吃喝玩乐上的额外消费。 但是，如果遇上汽车维护和修理，以及探望朋友、参加活动，花销就立马上来了。在另一周，他们的支出突破了$1,000加元。 Mei和Harold表示，当初买房时，他们选择了一套比较宽敞的大房子。他们原本是计划在这套房子里，和未来的孩子一起成长，并在很长一段时间内不考虑搬家。 随着上一次加息，他们抵押贷款将达到每月$5,350加元，这笔他们买房时多出了$1,500多加元。这对他们的储蓄能力造成了重大打击。 没有办法，他们只能继续省吃俭用，多存点钱，这样才能在有了孩子、Mei休产假时，维持舒适的生活。

在瑞银集团对未来几个月房价下跌潜力最大的城市进行的一项研究中，多伦多的房地产市场被评为是世界上最大的房地产泡沫，德国法兰克福紧随其后。 图源：bnnbloomberg 根据瑞银集团周三发布的一份报告，除了多伦多、法兰克福，从阿姆斯特丹到东京的房地产风险水平也有所上升。 随着各国中央银行竞相通过提高利率来抑制通货膨胀，许多城市的房价看起来比多年来更加不稳定，抵押贷款突然变得更加昂贵。在某些地方，尤其是多伦多，利率上升已经导致价格下跌。但瑞银表示，随着借贷成本上升将导致全球经济放缓和失业的可能性增加，房地产市场的低迷可能才刚刚开始。 图源：bnnbloomberg 该银行在其报告中写道：我们目睹全球自有住房市场繁荣最终面临压力。在大多数高房价城市，预计未来几个季度价格将出现大幅调整。 政策制定者在大流行期间部署的创纪录低利率，加上封锁引发的对更大居住空间的需求，推动了全球房地产市场在过去两年的大部分时间里陷入购买狂潮。随着利率上升，这种情况现在开始逆转。 加拿大房地产协会的数据显示，在截至2月份的三年中，多伦多的基准房价上涨了71%。从2月以后，多伦多的基准房价已经下跌了8.6%。 该银行警告说，其他城市可能面临同样的压力，因为房主一方面开始受到更高的抵押贷款成本的挤压，另一方面就是失业的压力。 也正是由于这些原因，多伦多和加拿大的房价下跌可能处于领先地位。而瑞银集团在2018年发布的一份报告中就已经将多伦多列为全球泡沫城市第三名，经过疫情两年如今跃居第一。 图源：betterdwelling 瑞银报告称，加拿大央行最近的连续加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草，在贷款重新谈判期间，新买家和业主不仅需要支付更高的利率，还需要提供更多收入才能获得抵押贷款资格。价格调整已经在酝酿之中。 瑞银集团表示，多伦多的房地产市场，已经成为全球最大楼市泡沫，预期多伦多楼价于未来数月存在潜在下跌趋势；至于温哥华，在全球最大楼市泡沫排行榜中，此次排第6位，仅次于香港。 瑞银给出的全球最大楼市泡沫排行榜前10名分别是： 第1名：多伦多第2名：法兰克福第3名：苏黎世第4名：慕尼黑第5名：香港第6名：温哥华第7名：阿姆斯特丹第8名：特拉维夫第9名：东京第10名：迈阿密

近日，据英国《金融时报》消息，知情人士透露，伦敦最贵豪宅的实际所有人是恒大集团主席许家印。 这幢价值2.1亿英镑的豪宅，原来是他在英国爆发新冠疫情前购入。 英国多家媒体的报道称，超级豪宅近期也正挂牌出售，但还没有进入正式出售程序。   英国金融时报的报道称，当时这幢豪宅当时由被称为“重庆李嘉诚”的张松桥出面购买并持有，但原来其背后的真正主人竟是许家印。   报道指，过去10年，张松桥和许家印在香港富豪圈中非常出名，两人之间曾有过多次业务往来。   界面新闻的报道称，张松桥是许家印朋友圈中一位重要的人物，此前曾购买了大量恒大股票和债券，在恒大高速发展时期获益颇丰。   据悉，张松桥出面购买上述伦敦豪宅的时间是2020年1月，按当时的汇率折算约为人民币20亿元，创下英国最贵单栋住宅房产交易记录。 这幢拥有45间豪华客房的超级豪宅于伦敦市中心的黄金地段，地址为2-8a Rutland Gate，整栋房子高7层，可以俯瞰著名的海德公园，房子的当时的卖家是沙特前王储Sultan bin Abdulaziz。   金融时报的报道称，购买超级豪宅的公开面孔是张松桥，其下属公司CC Land拥有伦敦摩天大楼”Cheesegrater“，有两位CC Land的高层曾获委任为一家英国相关公司的董事。 而2020年2月的纪录显示，许家印妻子丁玉梅拥有这家公司75%或以上股份。 这栋豪宅原来是梯田形的四层房屋，在上世纪80年代中期被改成了现在的模样，这幢超级豪宅占地6万平方英尺，堪比英超(Premier League)足球场。 而当时的恒大也风头正劲，不仅提出万亿销售规模目标，还大手笔造车，可惜短短的两年多之后就已经物是人非。 多家英国媒体报道称，这栋超级豪宅近期正在出售。据英国卫报报道，过去几周至少有5位潜在买家参观了这座超级豪宅，其中包括中东王室和美国投资者。 英伦房产圈报道，法国知名设计师Alberto Pinto此前曾对这栋豪宅进行了耗时3年是升级改造，花费了超过5千万英镑，绝对的重大工程。 改造后的豪宅宛如一栋私人宫殿，一起来看看超豪内景吧。 绝对充满了富丽堂皇的味道，大约需要20名工作人员来经营管理，据说连抽纸盒都是镀金的… 一般人家只能看看，这栋豪宅世界上只有少数的超级富豪才能负担得起日常的维护和维修成本。   豪宅中有68扇窗户朝向海德公园，据说玻璃都是绝对安全的防弹玻璃。 豪宅里有一个大型游泳池、一间工业规模的厨房、多部电梯和地下停车场，据称其内部装饰包含价值数百万英镑的金叶。 位于伦敦黄金地段的豪宅距离百年百货Harrods，不到半英里，步行只需9分钟。距离Battersea直升飞机场，也只有很短的车程。 英国泰晤士报披露，现房主2021年4月还向有关当局提交了翻新装修规划，并且已经拿到了改造许可。 据悉现房主曾计划花费2亿英镑对这栋超级豪宅进行大规模修缮，不过不知道是什么原因，整个改造项目并没有完成。  有消息人士透露，这套伦敦豪宅的叫价大约2亿镑，多家英媒表示，如果真以这个价格成交，那么房主在这套豪宅的亏损还是会在3000万英镑左右（约人民币2.3亿），主要是买房时的印花税和其他的额外交易费用以及维护成本。 

加拿大建筑行业面临的劳动力短缺影响到可负担住房的供应。 安省伦敦市房地产开发商Wastell Homes主席Sue Wastell说，“由于缺乏建筑工人，每件事都被拖延，无法按照施工进度进行。在疫情前我们就面对劳动力短缺，许多老技术工人陆续退休，而年轻人很少填补，因为他们都选择白领工作，不愿进入建筑行业。”   建议已审批办公大楼项目   改兴建栢文供应居住单位 加拿大统计局数据，在过去三年建筑业增加僱用近2万人，但仍然赶不上企业的用工需求。为解决劳动力短缺，CMHC给出3点建议：转移已经审批通过的建筑项目比如办公大楼改为柏文居住单位、采取金融激励政策吸引年轻人进入建筑行业、移民系统应制订目标专门为建筑领域招收移民。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Coropration，CMHC)最近报告指出，即使按照最乐观的劳动力供给和效率计算，从现在到2030年加国最大各省的建筑工人数量都无法满足可负担住房建设的要求。 在安省、卑诗省和魁北克省由于劳动力短缺，无法解决可负担住房的供给不足。 为了解决这个问题，联邦政府已投入100亿元加大新建住房供应量，制订了未来十年建设住房数量是当前2倍的目标。CMHC估计，到2030年加国需要额外新建350万套住房，才能实现住房可负担性目标。 过去十年加拿大已建设更多住房，今年第二季度共有34万套柏文单位在建设中，是1990年以来季度最多数量。 满地可银行(BMO)高级经济师Robert Kavic说，联邦政府未来十年建设双倍住房的目标面临难以置信的挑战，因为现今不是最好时期。加拿大央行为浇灭高通胀的连续加息正导致经济发展放缓，甚至陷入衰退。由于借贷成本上升和按揭利率上涨导致人们购房意愿萎缩，房产开发商们纷纷取消或延缓住房项目。