地产

　　MiraNabulsi  　　在多伦多寻找到一套可以租到的公寓，是一件非常乏味且漫长的难事。 　　近日，多伦多妹子MiraNabulsi用了两周的时间，在网上研究了上百套公寓，亲自去看了14套公寓，经历了3次抢offer大战，才在市中心签到一套新的一居室公寓。 　　要知道，这只是租房，不是买房。她在这个过程中学到了很多东西，现在分享给大家。 　　1准备好文件 　　MiraNabulsi 　　想要打动房东，最直接的办法就是证明自己有足够的收入，来轻松地支付房租。 　　高收入，意味着申请者用于租房的花销，只占年收入的30%，或者更少。一旦这个比例接近50%，房东或者其地产经纪，就会开始担心。 　　第二重要的是信用评分。良好的信用评分应该高于720分，但超过700分也算不错。 　　推荐信也很重要。如果你从以前的房东那里得到了很好的推荐信，那就把它添加到申请材料中。多伦多市中心房东的推荐会增加租到房子的机会。 　　2不要遗漏一些生活信息 　　在申请租房时，房东通常会要求提供很多信息。 　　比如，你之前一直住在Airbnb，那么应该提供该信息。遗漏这样的信息，可能会让房东产生不同的解读，以致拒绝租给你。 　　在填写申请时，不要因尴尬而试图掩藏一些重要信息。房东很注重第一印象。 　　3应该要透露自己是否有宠物 　　Mira在寻找公寓时，不想透露自己有一只宠物狗，因为她知道这会让找房子变得更加困难。 　　Mira和自己的狗狗 　　根据多伦多市对房东和租户的权利和责任，如果房东怀疑租户会携带宠物入住，那么房东有权拒绝租户。但是，一旦房东接受租户，无论有任何口头协议或合同规定，在大多数情况下，房东不能因为养宠物，而驱逐租客。 　　但是，Mira表示，她不会主动透露，但是当房东问起时，她会如实回答，并把狗的照片发给房东看。 　　如果从一开始就公开，那么租客能与房东建立良好的关系，并且这种关系是透明的。但是，如果你坦诚地公开了，那么也会导致申请被拒绝，而且很少有房东会明说是因为宠物。 　　4可能会被房东无理由拒绝 　　Mira在找房过程中，曾看中一套很完美的复式公寓。她已经想象了在里面生活多年的样子。 　　这套公寓在MLS房源系统上已经登了数周，但还没有人得到它。它的租金要价是不错的，而且房子很大，这是有点奇怪的。 　　Mira申请了，但是房东要求担保人，之后对方经纪又说，房东已经审查了offer，并婉言拒绝。 　　Mira收到了一个房东经纪的邮件 　　Mira想要知道原因，但对方没有给出答案。这是无能为力的。房东有时候会寻找特定的种族，特定的家庭，或者只是突然不想出租了。 　　5种族有时会是一个优势 　　尽管没有明确说明种族要求，但是它对房东来说肯定是一定作用的。 　　房地产圈有一些刻板印象。比如，有的地产经纪会希望某个种族的家庭入住，而不是学生。 　　你也许会好奇，这合法吗？根据人权法，这不是筛选租客的正当理由，会被视为种族歧视。但这并不意味着它不会发生。 　　6房东有时会问很奇怪的问题 　　每个人都有奇怪的癖好，房东也不例外。有些房东会要求申请人提供奇怪的信息，比如要看报税文件、多个担保人信息、要求提前给几个月的租金预付款，甚至是申请人父母的银行对账单。 　　7房东可能会打电话给推荐人（前房东） 　　Mira在填写租房申请时，写上了前房东的联系方式。她以为房东的地产经纪不会花时间打电话，但是她错了。 　　填写的推荐人应该要足够了解你，因为对方经纪的问题可能会很深入和个人化。有经纪问她的推荐人，关于她的个性，是不是爱干净，还问了她的宠物狗的性格。 　　所以，作为租客申请人，一定要对生活保持透明度，让房东感到放心，这是非常重要的。 　　8做好充足的准备 　　租房申请人可以做很多事情来增加租房的成功率。比如： 　　尽可能扩大范围，降低标准； 　　看房之前，就要准备好所有文件； 　　给房东写信介绍自己，解释为什么要搬家，为什么喜欢这个房子，以前住在哪里等； 　　尽可能提供更多的工资单； 　　工作信； 　　所有前房东的联系方式； 　　好的推荐人； 　　找当地地产经纪... 　　看完这8条建议，想必大家已经了解了在多伦多市中心租房的难度。最后，希望租房的小伙伴，都能遇到好房东，也希望每个房东，也能遇到好租客，善待彼此，享受一段美好的时光。

　　多伦多现在的治安有多差？车停在自家楼下停车场都不安全了。 　　一名华人孙女士（音译：NancySun）近日接受BlogTo采访，她老公的车3个星期内被砸了两次。造成了超过1000加币的损失，而且大楼管理人员和保安都“踢皮球”，不愿意承担责任。 　　31岁的孙女士和老公住在多伦多市中心位于Bloor和Wellesley之间Sherbourne街上的一栋高层公寓楼。就在短短一个月不到时间，他老公的车被砸了2次。   　　从事金融工作的孙女士表示，老公的车停在公寓地下停车场的专用支付月费的停车位。没想到，近日这栋有保安的大楼被贼频频闯入，而且他们的车两次被砸。   　　“10月31日，我的丈夫布赖恩(Brian)早上5点30分起床去上班。当他走近卡车时，发现驾驶员侧的两个窗户都被砸碎了。他叫我去车库时，我当时真的很震惊，”孙女士说。 　　“我从没想过这会发生在我们身上。在仔细检查了车里的东西之后，我们意识到贼并没有拿走任何重要的东西，只是到处乱翻，搞笑的是他们甚至在车的仪表板上拉了一副全新的雷朋眼镜。” 　　虽然车上没有任何有价值的东西被盗，但布赖恩不得不请假处理被砸坏的车，修玻璃就花了$700。 　　“我们打电话给大楼保安来看看，他们同样感到震惊，”她说。 　　“他们拍了一些照片，说会报告，但他们也无能为力。此外还建议我们向非紧急警察报告，但仅此而已。然后说了声对不起就走了。”孙女士说。 　　于是她们就自己给大楼管理公司MedallionCorp.发了好几封邮件，但均未得到回复。 　　3周后，也就是11月17日，布莱恩要上班的时候，发现他的卡车又被人砸了。这一次，维修费用约为$480。 　　在收拾残局时，夫妇俩注意到车库里的其他几辆车也在一夜之间被砸，所以他们知道这不是一个孤立的问题。 　　后来他们发现另一位邻居更倒霉。他告诉孙女士，自己的车被砸了3次。 　　没过几天，夫妻俩发现另一个心烦意乱的邻居站在被砸的车旁清理。于是他们上前一起帮她打扫。这时一名下班的保安经过看到。 　　孙女士说，“我们打扫时，一个下班的保安告诉我们说最近每晚都有七八辆车被砸，不仅在我们大楼里，该地区附近到处发生，”孙说。 　　布赖恩的停车证也被盗了。而停车服务员告诉这对夫妇，仅在11月7日，车库内就有20辆车在一夜之间遭到破坏。 　　在第二次入室盗窃后，孙女士和老公再次致电保安，但再次被告知，除了报案外他们无能为力。或者可以去找管理层交谈。 　　由于之前给管理层发的好几个电子邮件都没有得到回复和确认，孙女士决定亲自去Medallion的办公室拜访。 　　“我终于去了管理办公室，但他们一点用都没有，”孙女士谈到与一名女工作人员交谈后说。 　　当她告诉这名工作人员有20辆车被砸后，工作人员只说“和停车公司Target谈谈吧”。 　　TargetPark是负责在收款和维护空间方面运营大楼地下车库的公司，但目前尚不清楚谁负责确保Target停车场内物品的安全。该车库由大楼居民和附近企业（包括FreshCo）的客户共享。 　　“Targetpark经营我们大楼的停车场。我们按月支付停车证，但他们不出租停车位，并且与Medallion分开，”Sun解释说，并指出Medallion本身聘请了新的安全承包商来管理该物业2022年9月称为LTS（LiveToSecure）保安服务。 　　BlogTO联系了Medallion和Target多次要求置评，都尚未收到回应，联系LTSProtectiveServices也同样失败。 　　不过孙女士就说，她在现场与停车工作人员交谈时他们“非常友善”，并且亲自记录了所有被闯入的汽车。他承诺会继续将这些事件告诉经理。 　　现在，大楼里的居民都人心惶惶，靠不了别人只能看看自己能做什么。 　　比如，有一个居民在注意到车库里根本没有摄像头之后，他决定摇下所有的窗户，并只用防水布盖住他的车，至少不用贼砸了。 　　布赖恩同样开始在晚上把所有东西都从他的卡车里拿出来，摇下车窗并留下一张纸条说里面没有任何有价值的东西。 　　“我们不应该那样做，”Sun说。“我们应该感到安全，因为车是停在我们每月付费的车库里。” 　　“大楼一定知道发生了什么，但没有采取任何措施。每个人都把我踢到其他人那里，保安，停车场和管理公司之间存在错误沟通，他们需要解决这个问题，”她继续说道，并指出许多人现在都感到不安全，并且正在浪费几天的时间来处理他们被破坏的车辆。 　　“我和布赖恩很幸运能有体面的工作，但那些没有的人呢？从事多项工作只为糊口的人，老年人，单亲父母……没有人应该经历这些。我们不应该生活在恐惧和焦虑中，我们不应该每天晚上睡觉时都只希望不要被砸窗惊醒。”

　　移民来到加拿大的华人，有相当一部分不是为了拼事业，而是为了找一个相对清静的环境生活、让子女接受更好的教育。 　　但即便是物质条件不错的华人，在加拿大生活中也会抱怨生活很累。究竟因为什么而累？原因很多，比如水土不服、在加拿大很难找到能匹配自己实力的工作、或是为子女的择校发愁…… 　　在很多华人看来，华人感觉在加拿大的生活比想象的累，根本原因是并不是以上这些，而是“把房子看的太重”。近日，一位华人在本地著名论坛上发表了这个观点，引发了热议。   　　这位华人的观点是：“有很多同胞打心眼里认为租房住的一定是穷人，哪怕自己并不太能负担温哥华、多伦多的房价，也要打肿脸去买，否则觉得自己会被有房的人看不起。”   　　诚然，来加拿大的华人大多数应该不那么差钱，但考虑到温哥华、多伦多的房价，比中国的很多二三线城市要贵不少，在国内就算过的不错，不表示来这儿就能买得起房。 　　既然如此，为什么一定要非买房不可呢？如果你拼了命去买房，换来的是实际生活质量的下降，那还真的不如租房住。尤其是现在房价仍然很高，利率特别高的时期，何苦要买房？ 　　这个观点，看起来字字珠玑，不过华人们却各自有各自的不同观点。当你觉得加拿大生活很累，是不是真的应该“甩锅”给房子？ 　　累的不是买房，而是不断买房 　　有很多网友认为，既然移民到加拿大，本身就漂泊在外急需一个定所，哪怕在财力不足的情况下也选择买房无可厚非，毕竟家是最好的避风港、是人在异国的保障。 　　真正让人心累的，是“不断买房”。尤其在一些房价比较高、涨幅比较大的城市，很多华人会觉得“我一定要买一套投资房，甚至两套投资房”，然后出租等升值，最后卖掉赚一笔。 　　因此，有的人会背上大量贷款，甚至找亲友借款去买房，殊不知自己并不一定能找到最准确的入市时间点。不仅没赚到钱，可能还赶上房价下跌周期，而且加拿大公寓出租回报率是出了名的低……这轮操作下来，你能不心累吗？ 　　不断买房、买投资房，本身并不是错，只是一定要了解加拿大房价规律，找倒专业人士为你答疑解惑，否则在财力经历有限的情况下还进行错误的投资，绝对得不偿失。 　　不买房，还怎么理财？ 　　这类观点认为：不是华人们对房看的太重，而是在异国他乡人生地不熟的情况下，不买房的话，这笔钱还能用来做什么？怎么理财？ 　　加拿大的一些理财产品都属于不痛不痒、小打小闹，股市风险又特别大，一些比较深度的理财项目自己又不太熟。因此转了一圈后你会发现，除了买房还真的没法“处理”大额资金…… 　　移民多年，却还在居安思危 　　也有不少人支持“华人在加拿大生活累，是把房子看的太重”这个观点。他们认为，本地人的及时行乐、活在当下的生活理念，在华人看来是不负责任的、不懂得居安思危的。 　　但凡事存在即合理，凭什么说华人的“必须有房才有安全感”的理论是正确的？而且既然你选择移民加拿大，就说明多多少少认同这里的生活方式、生活理念，房子真的有那么重要吗？ 　　有网友甚至认为：年轻的时候享受生活才是最重要的，哪怕老了租房住又如何？至少在你能玩的动的时候去体验过了精彩的世界，而不是天天望着房贷数字徒叹奈何。 　　买房没错，但别把自己逼上绝路 　　最多的人支持这样的观点：很多华人生活累，是因为被房贷逼的，这说明他们在买房的时候做了错误的决断，非要去贷自己能承受的极限数字，把自己逼上绝路。 　　比如当你的极限是能贷款100万的时候，为什么不选择贷款80万呢？剩下的20万“余量”不一定是用来挥霍的，但至少可以改善生活或者应急。说实在的，180万的房和160万的房，差异真的有那么大？ 　　别的都是过眼云烟，为房子累才值得 　　这类观点同意华人在加拿大生活累，是因为“当房奴”，但在这些网友看来，如果真的要为一样东西累的话，那只能是房子。 　　道理很简单：买车、旅行、吃米其林餐厅、买最豪华的衣服包包……这些到头来都是“过眼云烟”，并不是长期属于你的东西。只有房子才是相对永恒的，是人生中最重要的财富没有之一，所以“为房消得人憔悴”不是错。 　　如果真觉得累，“树挪死人挪活” 　　这个观点，属于“经典观点”之一——如果你想移民加拿大，哪怕在温哥华、多伦多负担一条小公寓都觉得累的话，为什么不换个城市？ 　　和温哥华类似规模的城市有不少，比如蒙特利尔、渥太华、卡尔加里、埃德蒙顿，房价便宜了一半都不止，除了气候差些之外其余应有尽有，在那儿买房养房，也许就不累了。 　　华人在加拿大生活累，究竟和房有没有直接关系？每个人会有自己的答案，但这个话题势必会争论不停……

尹大卫公布一系列增加房屋供应的新措施。（视频截图）BC省长尹大卫（David Eby）上任只数天，接连公布多项鸿图大计，继前日公布全新的安全社区行动计划后，昨日再公布增加房屋供应的新措施，以应对省内的房屋危机。当中包括引入新法，让现有空置房屋能用于出租，并移除部分房屋的出租年龄限制，让年轻家庭可以更易租到屋住。 尹大卫与省律政厅兼房屋厅长兰金（Murray Rankin）在温岛维多利亚省议会大楼举行的记者会上宣布一系增加房屋供应的计划时表示，卑诗省的住房危机正加剧，影响省民生活和阻碍本省的经济发展。 尹大卫说：「作为我上任百日计划的第一步，省府正在采取行动，加紧为省民增加住房供应。我将会与城镇政府携手制定住房目标，确保兴建人们所需的房屋。」他又指，省府将推出的《住房供应法》（Housing Supply Act）一旦获通过，将可把数千个空置单位出租。 《住房供应法》将赋予政府权力，在高需求并预计人口迅速增长的城市设定住房目标，从而帮助加速房屋发展和增加供应。省府将会根据市政府提供的资料，与市府磋商后制定有关住房目标。新制定的住房目标包括更新分区条例及简化地区发展审批程序，将有助市府解除建屋方面的障碍，从而更有效地增加房屋供应。 新法可望于明年中旬正式生效，省府为推行新法，将会继续推动《发展审批程序检讨》的工作及加快审批，从而帮助城镇政府加快地区审批流程。 另外由于现时部分房屋有只限19岁以上住客的年龄限制，意味成家的年轻人在怀孕后必须计划立即迁出；而业主立案法团亦要求住宅租务办事处驱逐有问题的租户，以及向持有该单位的房东追讨全部的相关费用。省府因此正在修订《分契物业法》 （Strata Property Act)），移除分契式房屋的所有出租限制，包括租客年龄限制，唯一允许是分契式房屋中的「55岁及以上」年龄限制，以保障长者住房。

加拿大华裔居民Andy Lam，今年29岁，目前是多伦多Metropolitan University的在读研究生，同时也是MaRS（Medical and Related Sciences）的项目经理。他的年收入相当不错，达到9万。但对于他来说，却只有一个小小的愿望，就是每月存一笔钱，争取在5年内买个一居室的Condo居住，同时准备继续攻读博士。 图源：torontolife Andy目前居住在多伦多市区，Bay街和College街的一套一居室Condo。他的年收入为9万，在扣除税后，实际到手的工资大概为6.5万左右。再平均到每个月，大概为5500元左右。 再来看看他的每个月固定开支： 租金：每月1,900元，他说房东刚刚把租金从1875元涨到了1900元，但好在所有的水电费都包括在内。 停车费：每月125元。 汽车消费：每月325元的保险费，每月100元的汽油和维修费。Andy说："我的车是一辆2012年的本田思域，没有贷款。这是我父亲给我的，所以费用相对较低。" 手机和互联网：Andy使用的是Rogers公司的服务，每月165元。"这很贵，但其中包括了高速网络和无限的通话和短信。" 流媒体：每月25元的Netflix高级会员。 杂货店消费：每月只花费60元，Andy说："我的父母在Windsor拥有一家越南-中国餐馆。我经常去看望他们，并带回食物。" 娱乐费用：每月600元，他说："我最近又开始约会和与朋友聚会。"他最喜欢的美食是中东菜，深夜在TMU校园里这是最好的选择。 骑自行车：每月10元，他说："我有一个多伦多共享自行车的会员资格，这让我可以在整个城市无限制地骑行30分钟。它超级方便。" 电影院：每月花费25元。 养蜂：每月花费50元，他说："用于设备、维护和蜜蜂，我父亲和我喜欢以这种方式一起度过时光。" 以上固定的每月消费，总共为大约2685元。 图源：torontolife 目前正在进行的短期储蓄： 公寓基金：每月存1,000元。Andy说："在未来五年内，我想在Junction地区或Leslieville地区买一套一室的公寓。" 博士基金：每月存250元，他说："我的博士课程将花费近30,000元，大部分由奖学金或补贴资助。" 大家怎么看Andy的花费？Andy可以如期实现自己买1居室公寓的计划吗。

根据一份新的租金报告显示，多伦多所有单元的平均租金较去年上涨了近27%。 房地产研究公司Urbanation和Rentals.ca的最新消息显示，所有单元的平均租金为每月2820加元，10 月份环比徘徊在该价格点附近。 “过去一年，在加拿大最大的几个市场中，多伦多的房租年增长最为强劲，”租金报告中写道。 在多伦多，一居室公寓的平均租金是每月2502加元，而两居室公寓的平均租金是每月3353加元。 在多伦多以外，布兰普顿的一居室和两居室公寓的租金分别上涨了26.7%和31%。 不过，这里的房租仍然比多伦多略便宜，一居室的平均租金略高于2100加元，两居室的平均租金为2579加元。 在大多伦多地区(GTA)， 怡陶碧谷和密西沙加一居室的平均租金分别为每月2214加元和2133加元。 在GTA之外的汉密尔顿、基奇纳和伦敦地区，一居室公寓的平均租金从每月1777加元到1920加元不等。 报告指出，自3月份以来，加拿大央行六次上调利率，全国平均租金上涨了9.2%，而同期基准转售价格下降了近10%。

卑诗省省长尹大卫上任后的头几天一直很忙，周一发布一项旨在解决住房负担能力危机的新公告。 卑诗省长尹大卫宣布采取新的措施来解决该省已经成为一个老问题的问题，即现有居民和预期居民的住房不足问题，从而拉开了他作为领导人的第一个完整的一周。 这位前住房部长和新晋的该省新民主党领袖在周五宣誓就职省长后不久就表示，这是他计划解决的问题之一。 尹大卫说，卑诗省的人口增长从未如此之高，他在周一上午的新闻发布会上与总检察长和负责住房事务的部长Murray Rankin一起阐述了他解决住房危机的初步计划。 尹大卫说："人们以创纪录的数量来到本省......而我们的住房供应却没有跟上"。 他的计划包括结束租赁限制，并通过新的立法迫使地方政府达到住房增长目标。 住房供应法拟议的《住房供应法》旨在通过省和地方政府之间更好的合作，将住房建设优先安排在需求最大的城市。 根据新民主党的说法，这将在现有立法的基础上进行，该立法要求各市和地区政府在2022年4月前向省里提供住房需求报告，并在今后每五年提供一次。 该计划是由省住房部审查这些报告，该部将决定是否应该为某一特定城市设定住房目标，然后与地方政府领导人合作，设定该目标数字。 尹大卫说："提供住房是市政当局的一个关键角色，他们需要省里的支持来实现我们需要的数字。 据一位政府官员说，预计最初将确定8至10个市镇，一旦目标确定，将由市镇利用现有的工具，如分区权力，来建设这些住房。如果地方政府未能达到目标，该部可以选择遵守和执行。 这包括任命一名顾问来审查情况，发布地方政府必须采取行动的指令，或者作为最后手段，在议会中发布命令。 维多利亚市市长Marianne Alto赞扬了该法案，并敦促其他地方领导人接受该法案。"我们必须满足这些期望，因为它们是我们的居民和我们的居民的期望。 如果获得通过，住房供应法案预计将在2023年中期付诸实施。 减少出租限制拟议的立法改革还将取消《分层财产法》所涵盖的所有共管物业的年龄限制，不过55岁以上的建筑仍将保留，以保护老年人的社区。 该省的一份新闻稿说，一些建筑对计划组建家庭的夫妇有19岁以上的年龄要求，这意味着夫妇在期待孩子出生时必须搬家。 维多利亚的一位准妈妈和公寓业主Sarah Arnold在一份声明中说："当你准备迎接一个新生儿时，你最不需要考虑的是寻找一个新的住处。“ 根据省政府的数据，现在大约有2900个空的公寓因为地层规则而无法出租。 如果获得批准，对《分层财产法》的修改将立即生效。该省表示，限制短期租赁的细则，如AirBnB，仍将被允许。 加拿大最难以负担的住房根据加拿大统计局9月公布的数据，卑诗省在昂贵的住房问题上处于全国领先地位。 从2021年人口普查中收集的数据说，卑诗省是加拿大住房最难负担的省份，主要原因是有很多人支付高额租金居住在温哥华市中心。 尹大卫周五说，他计划 "一鼓作气"，并宣布为居民提供两项一次性付款，以帮助减轻居民的通货膨胀压力。 周日，他宣布了一项新的公共安全计划，加大对暴力惯犯的执法力度，并扩大心理健康危机应对小组。

你见过什么奇怪的房型设计吗？ 近日，一位抖音博主在展示了她作为房地产经纪人的职业生涯中见过的设计最差的公寓单元，视频很快引起了人们的关注。 多伦多地产经纪Simona Stallone在TikTok上发布了一段视频，标题为“找到了这个城市中最糟糕的单元”。 Stallone正在做一个名为“租or跑”的系列视频，她展示了一些房产的亮点和缺点，以帮助潜在租户决定他们是否要考虑这些房产。   图源：Tiktok “因此，这是皇后西街215号，我说过我实际上永远不会住在这栋楼里，因为单位的设计太差了。这是一个糟糕的设计建筑，”Stallone开始说道。 这个单元和普通的市中心单间公寓一样小，但中间有一道狭窄的隔墙，将空间切割得很尴尬。Stallone认为这可能是非常刻意的，以便该单元可以被宣传为一室一厅。   图源：Tiktok “一进门，你就看到右边有一个小的步入式衣橱。在你的左边是浴室，有闪亮和现代的配件，但安装的方式很奇怪。” “让我们来看看，你认为缺少什么东西？淋浴在哪里？在入口处！” “我以前从未见过这种情况。淋浴房就这样被分割开来。想象一下，从淋浴间出来就是门”Stallone指出。 一个评论者指出，多伦多的房地产商完全可以把这个地方宣传为“1.5个浴室”。 图源：Tiktok 厨房的情况也相当惨淡，它没有配备烤箱，只有一个装有两个小灶台的盘子，没有完整的炉子。 准备食物的柜台很小，因为水槽占据了大部分空间。 “哦，我们个人最喜欢这里，那就是可以看到城市风景的精致阳台，一个小小的、细长的梯形三角形，几乎没有足够的空间供一个人站立。” 图源：Tiktok “这个单元真的是最可怕的地方，谁愿意花2400住进去？” 你觉得这个房子怎么样？

加拿大10月份MLS房屋总价格指数(HPI)连续第八个月下跌，9月份跌幅1.2%，为5月份以来最小降幅，但已经比2月份高峰下跌10%。全国各地房地产市场都有不同程度的下跌。 由2月到10 月，剑桥房地产市场下跌 22%，伦敦和布兰特福德 (Brantford)房地产市场下跌18%。滑铁卢、Kitchener-Waterloo、卡沃萨湖市(Kawartha Lakes)及咸美顿，自春季高峰以来下跌17%。 多伦多地产市场下跌11%，但有分析认为多伦多房价在短期内会进一步下跌。10月份多伦多房屋转售量按年下跌49.3%，而新挂牌量下跌11.5%。

本拿比的开发商正在热火朝天的建造更多的公寓，可是其单位面积被大家称为 "荒谬 "和 "不适合居住"。 位于4750 Kingsway的Concord Metrotown开发项目将向市场提供188个非市场租赁单位，其中58个非市场单间单位的面积将在323至346平方英尺之间。 这个面积只是比日常的校车大一点而已。 而且这也比该开发项目的市场单间小了75平方英尺，Concord Metrotown面向市场出售的分层单间的面积在399到528平方英尺之间，比平均市场租赁单间的505平方英尺起价小了182平方英尺。 Concord Metrotown分层公寓的单间单位的最小尺寸为398.28平方英尺（37平方米），出租单位的最小尺寸为322.93平方英尺（30平方米）。  Pietro Calendino议员今年早些时候在6月1日的规划和发展委员会上要求工作人员报告分层和租房的最低单位尺寸。 "一个330（平方英尺）的单身单位并不是一个宜居的地方。一个450（平方英尺）的一室一厅是一个非常小的空间，"他在6月1日的会议上说。 "显然，我们关注的是可负担性，但可负担性也应伴随着一定程度的宜居性。" 市长Mike Hurley说。"在我看来，这是个可笑的尺寸，可人们必须住在里面。......现在是时候重新审视这个问题，确保它不再发生。" 规划主任告诉议会，当开发项目准备好进行公开听证时，"平面图已经基本确定"。 "我认为对于一个人来说，它（323平方英尺的单位）可能还可以。但对于一对夫妇来说，这就非常小了，或者我认为对于那些可能有一些行动问题的老年人来说，他们需要更多的空间来移动。对于年轻人或学生来说，可能需要这些小单元，因为他们主要是用来睡觉的。" Concord Metrotown开发项目有四个塔楼，共2,186个单元，将于11月22日星期二下午5点举行公听会。

烂尾楼终于交房，业主要再交20万？此事在网络引发热议。 据了解，2011年易合坊小区正式开售，原计划2015年竣工，但因开发商资不抵债，2014年楼房烂尾。2022年3月，300名西安易合坊业主搬进复工无望的烂尾楼，生活在无水无电无电梯的毛坯房中，引发大量网友关注，冲上热搜。 西安市灞桥区人民法院《民事裁定书》 显示，选择以房屋交付方式受偿的业主，需在办理不动产产权证书时补交重整受理后发生的续建成本。一平方米最高为1800元，算下来需要掏近20万元。 郑州一烂尾楼续建费已赶上房价 续建费之所以引起争议，在于业主本是受害者，不仅没能获得赔偿，还要为项目的盘活背上更多的压力。不过，与400多公里外的郑州豫森城业主可能要支付的续建费比起来，西安易合坊只能算小巫见大巫。 在豫森城烂尾5年之后，业主们终于等来了接盘方郑州贸尔通商贸有限公司（下称“贸尔通公司”），但他们却怎么也开心不起来。 业主李明（化名）说，贸尔通公司在今年4月份向业主口头提出的要求是每平方米加价7000元左右，“买房的时候每平方米才7000来块，我们肯定不愿意出这个钱，因为开发商（把楼盘）搞烂尾了，欠那么多钱跟我们业主没有任何关系”。 而按照豫森城最大户型153平方米计算，业主最高或面临超过100万元的续建费用，但李明表示最终会加多少还未确定。 据时代财经，一般而言，烂尾楼续建费用主要有四大来源，即建设方垫资、投资人融资、购房人集资和破产财产清偿（债权人承担）。其中，由购房人承担续建费用存在较大的争议。 广东明思律师事务所高级合伙人、律师武杰告诉时代财经，“购房者在依照（房屋买卖）合同约定支付购房款之后，并没有额外支付续建费的义务”。

卑诗省本拿比正掀起建筑热潮，开发许可首次超过20亿元，打破了一年内颁发建筑许可证价值的历史纪录。 距离2022年结束还有一个多月时间，本拿比市已发放1,133个开发许可证，价值21亿元。这几乎是2021年的两倍，去年该市颁发1,092个许可证价值10.9亿元。 据Global News报道，本拿比市长侯迈豪（Mike Hurley）表示，该市在疫情期间并未暂停颁发建筑许可证的脚步，目前所见正是其成果。 尽管该市许可证价值飙升，但实际上，今年颁发的许可证数量仅略有增长。 本拿比市规划和开发总经理科扎克（Edward Kozak）将此差异，归因于多年规划价值更高、规模更大、更复杂的项目所带来的增长。 科扎克说，本拿比专注于发展四个城镇中心，而非一个单一的市中心。 他续道，这些开发项目范围很广，从带有联排别墅的单一住宅楼，到大型混合用途的多户家庭和商业开发项目，可能会持续多年。该市今年到目前为止所看到的，以及希望在未来看到的，是所有这些都汇集在一起的结果。 本拿比的租赁使用分区政策，要求新的多户住宅开发项目，须包括负担得起的出租单位，这也推高了这些许可证的价值。 该市表示，目前有超过1.2万套出租房屋正在建设中，且在该市历史上，非市场出租房屋数量首次超过在建出租单位。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，该市通过与居民和开发商协商制定的社区规划为重点，创造了一个稳定的环境，对新的住房项目具有吸引力。他还指，对城市交通的大量投资也是一个关键因素，本拿比的布伦特伍德（Brentwood）、洛歇（Lougheed）、铁道镇（Metrotown）和埃德蒙兹（Edmonds），四镇中心都有天车服务。 本拿比人口每年保持以2%到5%的速度增长，市中心增长更快，随着人口增长，住房需求也在加大。

Airbnb计划通过说服更多的人把他们的房子变成短租房来扩大房源，这可能会损害温哥华的住房市场。多伦多大学的副教授Shauna Brail说，拥有大量的Airbnbs是加重城市负担的众多原因之一。"他们为长期出租的房源去掉了出租房，结果推高了租房者的住房价格，"她解释说，该公司此举可能会进一步削减可用的永久性住房数量。周三，Airbnb宣布了新的激励措施，以吸引更多房东。这些措施包括提高房东的责任保险金额，最高可达300万美元，并为新手配对 "超级房东"，指导他们完成成为短期房东的过程--从注册到迎接他们的第一个客人。但是，更多的短期租赁会对市场造成什么影响并不是唯一的担忧。布雷尔说，她担心在主要城市，如温哥华，房源的增加会对邻里关系造成什么影响。她解释说："当你把单位搬进短租市场时，这意味着那些想租房甚至想买房的人没有这个机会了。虽然许多城市都有关于短期租赁的规定，但Brail说，在城市和省一级需要做更多的工作来处理这个问题。"当我听到政策有变化，并寻找新的方法来吸引收入机会，这意味着政府也需要采取行动，"Brail告诉CityNews。住房部在给城市新闻的一份声明中说，它正在努力帮助市政府管理围绕短期租赁的情况。"该省正在与地方政府和UBCM密切合作，以增加整个不列颠哥伦比亚省的可负担住房。总检察长和住房部下属的住房和建筑标准办公室正在领导正在进行的关于短期租赁的研究，作为这项关键工作的一部分，"一封电子邮件写道。本月，Airbnb报告了第三季度创纪录的12.1亿美元利润。然而，其股票下跌，因为收益和预订量低于华尔街的预期。该公司对第四季度的前景持谨慎态度。投资者担心，为食品、汽油和住房支付更多费用的消费者，以及面临经济衰退的预测，将削减旅游等可自由支配的开支，从而损害Airbnb等公司。

在 2 月份达到816,720 加元的峰值后，加拿大房屋的平均价格下降了超过 170,000 加元。根据加拿大房地产协会的最新数据，未经季节性调整，10 月份住宅物业的平均价格为644,643加元。 尽管价格较低，但加拿大购房者的大多数在线搜索都是针对价格远低于全国平均水平的房产。这是根据在线房地产搜索门户网站Point2 Homes 的一项新研究得出的。 在2022年对Point2 Homes 进行的500万次搜索中，超过75%的搜索目标是价格在60万加元或以下的房产。 报告指出：“在大流行后价格、通货膨胀和抵押贷款利率上涨的情况下，加拿大购房者正在收紧预算。” “较低的预算范围充分说明了买家对当今住房市场负担能力的看法。” 此外，2022 年加拿大人搜索的最受欢迎的价格范围在20万至30万加元之间，这还不到加拿大房屋平均价格的一半。 CTVNews.ca 编制了一份主要城市的房屋和公寓清单，这些房屋和公寓的售价低于 60 万加元，低于全国房屋平均价格。 温哥华 （iShot / Thomas Albrighton，Macdonald Realty Ltd.） 类型: 租赁公寓 价格：375,000 加元 建成年份: 1970 物业面积: 48.5 平方米 这套位于温哥华的租赁公寓设有一个与厨房相连的大型起居和用餐空间，厨房配有更新的电器。除了一间卧室和一间浴室外，该单元还设有一个私人露台，可欣赏到英吉利湾的景色。该建筑有升级的窗户以及一个室外游泳池和共享洗衣空间。 基洛纳 （Kyle Sanguin / Shannon Styles，Stilhavn 房地产服务公司） 类型: 公寓 价格：549,500加元 建成年份: 1991 物业面积: 120.12 平方米 除了两间卧室和两间浴室外，这个位于基洛纳的转角公寓单元还有一个翻新过的厨房，厨房配有石英台面、不锈钢器具和乙烯基木板地板。办公空间兼作日光浴室，各处都有大窗户。该建筑距离 Hot Sands Beach 海滩只有很短的车程，附近有许多餐馆。 卡尔加里 （Zon Media / Chris Zaharko，Royal LePage Benchmark） 类型: 房子 价格：559,000 加元 建成年份: 1931 物业面积: 101.41 平方米 地块面积: 411 平方米 最初建于 1930 年代，经过更新的角色之家位于卡尔加里的 Bankview 街区。它设有三间卧室和一间带白色瓷砖和橱柜的四件套浴室。简易别墅还设有带拱形天花板的下沉式起居室及其原始的燃木壁炉。整个家庭都是木板天花板和硬木地板。 埃德蒙顿 (Justin Grimm Photography / Mary Bark, Re/Max River City) 类型: 房子 价格：379,000 加元 建成年份: 1921 物业面积: 129.97 平方米 地块面积: 395.55 平方米 这座三卧室两浴室的住宅位于埃德蒙顿的 Westmount 社区，已有 100 多年的历史。在主楼层，起居室和餐厅均铺有枫木硬木地板，门厅则铺有瓷砖地板。升级后的厨房配有不锈钢器具、新橱柜和软木地板。拐角处还有一个带甲板的完全围起来的后院。 里贾纳 （Josh Piett，Hatch Media / Peter Fourlas，Coldwell Banker Local Realty） 类型: 房子 价格：599,900加元 建成年份: 2013 物业面积: 146.79 平方米 地块面积：426.24 平方米 Regina 住宅后面的大窗户让充足的光线渗入。主层是一个定制厨房，配有双色橱柜、花岗岩台面、瓷砖后挡板和角落储藏室。主楼层还设有带 19 英尺高天花板和燃气壁炉的起居室。房子的其余部分是三间卧室和四间浴室。步行式地下室经过全面翻新，房屋后面是带顶棚的阳台。 萨斯卡通 （Lee Kolenick / Ellen Nasser，Boyes Group Realty） 类型: 房子 价格：529,900加元 建成年份: 1916 物业面积: 135.64 平方米 这座位于萨斯卡通的两层住宅设有两间卧室、两间浴室和一个完工的地下室。主楼层铺有硬木地板和定制橱柜，厨房附近设有内置咖啡吧，客厅设有铜制燃气壁炉。这栋住宅位于城市的 Nutana 街区，靠近南萨斯喀彻温河，距离萨斯卡通市中心仅有很短的车程。 温尼伯 （Wayne Landgraff / Dylan Sacramento，BySell 房地产公司） 类型: 房子 价格：574,900加元 建成年份: 1895 物业面积: 156.17 平方米 地块面积：278.71 平方米 这座温尼伯住宅采用现代设计，外露的胶合木横梁和硬木地板。上层是主卧室，配有独特的三件套套间和私人阳台。物业的其余部分还有两间卧室和两间额外的浴室，以及一个开放式厨房、起居和用餐区。 多伦多 （Imaginahome / Chris Bresolin，Core Assets Real Estate） 类型: 公寓 价格：518,800加元 建成年份: 1973 物业面积: 79.9 平方米 这间经过全面翻修的单元设有一间卧室和一间浴室，后墙完全由玻璃制成。更新后的厨房包括一个可容纳三人的大岛，以及定制橱柜和不锈钢器具。浴室里有一个定制的淋浴房，里面有一个新的梳妆台和厕所。公寓位于附楼，距离公交车站、公园和其他便利设施仅几步之遥。 渥太华 (Maya Desrosiers, London House Photography / Diana Sneddon, Royal LePage Team Realty) 类型: 联排别墅 价格：599,000加元 建成年份: 2005 物业面积: 111.48 平方米 这家酒店位于渥太华，主楼层采用开放式平面图。大厨房配有不锈钢器具和餐吧，与起居区和用餐区相连。主楼层和较高楼层均设有阳台，享有附近游乐场的景致。联排别墅的四舍五入是三间卧室和两间浴室。 蒙特利尔 (Sofia Pauline Balouk / Alexis Rubinfeld, Keller Williams Prestige) 类型: 公寓 价格：545,000加元 建成年份: 1983 物业面积: 88.44 平方米 全新的木地板贯穿整个蒙特利尔的两居室公寓单元。起居区设有石制壁炉和大窗户。除了一间浴室外，还有一个面向庭院的私人阳台。该单元距离地铁站和各种餐馆和咖啡馆仅几步之遥。

过去一周发生发生很多大事，加拿大最大私立房屋贷款基金公司之一-ROMSPEN 宣布暂停基金赎回，世界第2大虚拟货币交易所FTX宣布破产保护，美国 10 月份 CPI 数据弱于预期。消费者价格同比上涨7.7%，虽然仍然居高不下，但正在减速。 这是自 2020 年 4 月以来核心 CPI 的最大下行。虽然控制通胀还有很长的路要走，但我们取得了进展。受此消息影响，收益率暴跌，所有重要的加拿大5年期债券收益率暴跌约30个基点。（下图） 加拿大5年期国债收益率，来源：CNBC 加息正在发挥作用，压垮需求，摧毁财富，并随之降低经济和通货膨胀。这个加息周期是否到达峰值？加拿大的房地产泡沫是否破裂？ 总部位于多伦多的Romspen 房贷基金公司称，目前的赎回冻结意味着最近要求赎回的 28 亿加元（21 亿美元）基金的投资者将无法在 11 月 15 日如期获得支付，暂停只是短期流动性的问题。 现金流量不匹配是因为 Romspen 对其借款人负有义务，而且还有一大批希望从该基金中撤资的投资者。此外，一些借款人已停止偿还利息或本金，因为利率上升给某些住宅和商业项目的可行性带来了不确定性。因此基金公司需要“暂停片刻”来评估事态发展并拒绝给出恢复赎回的估计日期。 此举凸显了美国和加拿大房地产市场日益增长的压力，因为利率的急剧上升改变了商业项目的经济效益并扰乱了房地产市场。下图是Romspen旗舰房贷基金在美加资产分布： 现在如果将浮动利率抵押贷款转换为两年期固定利率抵押贷款。加拿大银行能提供的最好利率是6.2%，许多即将更新的家庭别无选择。这对家庭来说是一个巨大的利率冲击。家庭利息成本占可支配收入的比例目前处于二十多年来的最高水平。 下图： 根据RBC银行房产融资政策和监管管理公司副总裁利亚·罗宾逊（Leah Robinson）的说法，加拿大最大房贷机构RBC银行拥有约31万个浮动利率抵押贷款，大约有12.5万抵押贷款客户已经达到或正在接近需要立即增加每月付款的触发点。 与此同时，根据《环球邮报》的报道，CIBC将在未来12个月内更新约70亿加元的浮动利率抵押贷款。 换句话说，这些贷款不会延期。流动性枯竭，现有贷款的偿还速度不够快， 房地产市场状态将更加恶化。 ROMSPEN 房贷基金公司已经存在了三十多年，他们不是傻瓜。如果他们对投资者资金进行控制，那么其他人效仿只是时间问题。正如罗恩·巴特勒（Ron Butler）所强调的那样，越来越多的抵押贷款投资公司正在通过法院命令销售形式采取行动，以便在赎回请求增加时赎回抵押贷款并将资金返还给投资者。唯一的问题是法院命令的销售在加拿大需要很长时间，在大多数情况下长达一年。 可以说，在这个金融系统性住房市场的表面之下，有很多问题正在酝酿之中。 Bay Street 知名经济研究机构-Rosenberg Reserach 的首席经济学家David Rosenberg, 上周五称，毫无疑问，加拿大的房地产正在走向深度回调（Steep downturn)，如果房地产泡沫破裂，加拿大的情况将比美国惨烈的多！因为加拿大的泡沫要严重得多，将为已经实施的加息付出更大的代价。 Rosenberg 指出加拿大房价远高于全国平均收入水平的现实，尤其是与美国相比。 他警告说，根据 Havers Analytics 的数据，加拿大人每赚 1 美元，就欠债 1.65 美元，而美国人每赚 1 美元，只欠债 1 美元。相对而言，与美国相比，加拿大的风险更高。 截至 2022 年 9 月，加拿大房屋的平均价格为 640,479 元。在该国人口稠密的地区，如多伦多和温哥华，平均房价仍远高于 100 万元。 与美国人相比，有大量加拿大人的住房抵押贷款采用浮动利率。根据 Havers Analytics 的数据，略高于三分之一的加拿大人持有浮动利率抵押贷款，这种抵押贷款将在收紧的利率环境下面临续签，而持有浮动利率的美国房主只有 5%。 “这绝对是一个惊人的数字。我说的是 34% 的抵押贷款，这些抵押贷款对加拿大的高利率反应迅速，”他说。 数据还显示，加拿大人将 46% 的资产与住宅房地产挂钩，55% 的净资产来自住房。这个数据是美国的两倍。

专家表示，由于房价急剧下跌和利率迅速上升，私人贷方收紧了钱包并调整了他们的要求，因此获得抵押贷款的资格变得越来越难。 通常，当潜在购房者无法获得加拿大银行的贷款资格时，他们会求助于私人抵押贷款机构。这可能是一个更具吸引力的选择，因为与联邦监管的银行不同，私人贷方不需要进行压力测试。 在压力测试中，购房者必须证明他们有能力负担比当前利率高 2% 的抵押贷款利率。对于私人贷款人来说，发放贷款的主要决定因素是借款人的资产或总资产——而银行评估的是资产、收入和信用。 私人贷款人，也称为次级贷款人，在以快速上涨的价格和历史低利率为标志的房地产繁荣期间成为一种流行的选择。 但现在，一些私人抵押贷款机构要求借款人支付更高的首付款，或者在他们的房屋中拥有更多的资产，这让一些购房者陷入困境。 Fox Marin Associates 的创纪录经纪人兼创始人拉尔夫福克斯说：“当人们担心经济衰退时，他们的支出会变得更加保守。” “我们在私人贷方看到了这一点。他们正在退出市场，只进行安全的投资。” 向安大略房主提供贷款的 MCF Mortgage Investment Corp. 在收到大量新申请人后，于 10月暂停了新贷款申请两周。由于房价下跌和利率上升，加拿大银行也在打击贷款，导致大量借款人转向私人贷款机构。 MCF Mortgage 的首席运营官罗伯特·皮里 (Robert Pirie) 说：“我们可以借给新客户的资金更少了。” “我们必须收紧我们的要求来回报投资者。” MCF Mortgage 是一家抵押贷款投资公司 (MIC)，这意味着贷方的资金来自投资者的资金以及借款人的偿还资金。大多数人从中等收入国家获得私人抵押贷款。 Pirie 说，目标是让客户在转向加拿大银行之前只使用 MCF 抵押贷款几年——私人贷方通常用于改善借款人的信用和财务历史，然后在银行获得资格，银行提供更便宜的抵押贷款和更低的利率费率。 然而，Pirie 注意到客户在他的公司停留的时间更长，无法通过压力测试，目前压力测试的比例为 7% 到 8%。私人贷方提供的利率现在也可以达到 8%。 夏季，加拿大最著名的非银行贷款机构之一Magenta Mortgage Investments暂停了抵押贷款申请。 Magenta Mortgage Investments 首席运营官阿尔伯特·奥本海默 (Albert Oppenheimer) 表示：“我们调整了承保标准以适应利率的上升，包括我们提供的一些贷款价值比更高的产品。” “我们每天都看到新的应用程序稳定流入，我们可以满足需求。” 许多私人贷方现在通过调整贷款与价值比率来要求借款人在房屋中拥有更多的资产——这意味着贷方最多提供房屋价值的75%，而过去是 80%。这导致买家支付 25% 的首付款，高于 20%。 Mortgage Broker Store 的抵押贷款代理人 Jonathan Alphonso 表示，30%至35%的首付款可能会更高。 上周，加拿大房地产贷款机构 Romspen Investment Corp.在一些借款人停止还款后停止了对其最大基金的赎回，这意味着投资者无法取出资金。 Alphonso 说，这种情况正在发生在更多的私人贷方身上，导致需要弥补缺口的借款人获得更少的贷款。许多贷方也不再提供二次抵押贷款，这曾经是私人贷方的主要业务。 “希望获得第二抵押贷款的买家会发现这非常困难，因为这是一项风险更高的投资，而且买家需要至少节省25%的首付，这很难。大多数打电话给我们的人都没有，”阿方索说。 Tridac Mortgage 的首席经纪人克里斯托弗·莫尔德 (Christopher Molder) 表示，他不得不越来越多地拒绝更多无法满足收紧要求的借款人，并希望借款人更有实力来证明贷款的合理性。 他补充说，如果有人在两年前有资格获得私人抵押贷款，那么他们今天就没有资格了。那些不符合加拿大银行资格但希望在私人贷款机构取得资格的买家会发现自己几乎没有任何选择。“这让购房者蒙在鼓里，”他说。“当人们试图在不断变化的市场中改变他们的处境时，这很困难，并没有给他们留下太多选择。”  

一个全新的公园将出现在温哥华奥运村的福溪地区，温哥华公园委员会正邀请在该地区享受或工作的公众帮助塑造它的未来，该项目目前被称为东公园。 温哥华公园委员会的一份声明表明，这将是一个 "新型的公园"，其中包括振兴位于溪边社区中心和标志性的科学世界之间的福溪滨水区。 "福溪的海岸线曾经是一个拥有多样化生态系统的地方，原住民在这里管理着与土地和水的健康关系，但在20世纪初，随着该地区的工业和发展，福溪的海岸线发生了巨大的变化，"公园委员会的声明中写道。 "溪流和繁荣的生态系统逐渐被掩埋，土地和水的健康被耗尽。 Daily Hive Urbanized在2020年5月报道了这个公园的概念，透露了这个公园将有6英亩，大约不到PNE（15英亩）的一半。整个公园项目横跨六英亩，其中三英亩是一个全新的公园，位于奥运村楔入西边的砾石地，南边是东一大道，Concert Properties的五塔The Creek住宅开发项目，以及Creekside Park South。 福溪东南的规划区域，包括溪边公园南区（现有的将被更新）和新的东公园。 项目的设计和开发将以 "东北福溪公园指导原则 "为指导，并反映多元文化和价值观。 如果一切顺利并按计划进行，施工将在2024年冬季左右开始。 https://www.shapeyourcity.ca/east-park 在12月8日之前，欢迎居民完成一项在线调查，分享他们 "对东公园的意见、故事和希望"。

　　新冠疫情爆发后的最初两年，由于隔离政策和远程办公的兴起，人们待在家里的时间多了，由此也引发了一波装修热潮。现在，虽然成本和利率都在上涨，这股热潮却并未退去。 　　DaveKenney和他的妹夫一起经营着名为BroLawsConstruction的装修公司。他的体会是，现在要装修厨房，可能要比几年前多花1.5到2万元。 　　“两年前的工作和现在没有可比性，对于一个企业主来说，当你接到老顾客的电话通知时，（报价）有点儿难。” 　　总部位于多伦多的室内设计公司CollectiveStudio的联合创始人JordyFagan也说，目前项目的总体成本更高。与过去两年的大幅波动相比，木材等原材料的价格虽然仍高于大流行前的水平，但已经趋于稳定。费用增加主要是因为劳动力成本上涨了。 　　Fagan对2020年夏季家庭装修需求的井喷式爆发记忆犹新。当很多家庭意识到孩子们在9月份可能不会回到学校上课，更多的工作也可以在家里完成时，人们对装修的兴趣一下子被点燃了。“业务量大得不可思议。” 　　到了2022年，消费者信心的下降开始对家庭装修业务产生影响，但是需求依然旺盛。Fagan认为，这是因为人们现在还有存款可用。 　　BroLawsConstruction的Kenney则表示，过去两年里，最大的挑战是找到合格的工人，特别是在需求依然旺盛但是劳动力短缺的情况下。 　　Kenney的公司正在努力培养年轻人对这一行业的兴趣，包括为他们提供适当的培训和经验。“我们需要更多的榜样来现身说法，这个行业可以是很好的工作场所，可以和从事其他工作一样成功。”Kenney还表示，随着生活成本上升，他已经提高了员工的工资，并且因此提高了服务价格，以维持新的工资水平。根据加拿大统计局的数据，9月份，建筑工人的平均小时工资为33.79元，同比增长了7.5%。 　　Kenney也提到，虽然他有工人能完成项目，但是100%完工仍然是个问题，因为物流还没有完全通畅。“比如，我们已经把厨房都做完了，但是炉头两个月之后才能到货。或者所有其他项目都完成了，就干等着橱柜台面从海外运过来。” 　　家装公司HomeStars每年3月会对客户进行调查，并且发布年度装修报告。根据homestarts的数据，在2021年3月至2022年2月期间，房主平均花费约1.3万元来翻新房屋内部、6600元用于室外项目。最多见的翻新是室内墙面粉刷，占室内装修项目的43%。户外项目中，则是景观设计最受欢迎，占29%。 　　那今年最热的装修项目是什么呢？Fagan和Kenney列举了几个：孩子们专用的学习和工作空间、家庭办公室、娱乐室、厨房大翻新、户外项目和改善室内空气质量的设备。 　　展望2023年，一些业内专家表示，装修热可能会稍稍消退。加拿大房屋建筑商协会的首席执行官KevinLee已经注意到2022年下半年的需求略有放缓。“很多人在进行重大翻修时，都会通过信用额度等方式来筹钱。随着借贷成本迅速上升，很多人推迟了他们的装修计划。” 　　但是，也有不同意见，Desjardins旗下的总承包商公司RenoAssistance就认为，明年的装修市场仍将保持强劲。原因是房地产市场疲软，越来越多的房主选择先不换房，并且对房屋做一些改善和升级。这也与HomeStars的调查结果一致。 　　HomeStars在6月份对房主进行了一次回访，以了解高利率环境和房地产市场放缓对家庭装修计划的影响。84%的受访者计划留在原地。继续投资自己的房屋也就成了很多房主的选择。 　　不少人已经看到了装修可能带来的经济回报，并计划花费更多的时间和金钱进行更广泛的装修。尽管当前的市场状况可能会限制一些昂贵的装修项目，但是，2022年3月至2023年2月期间，房主们的平均房屋装修预算几乎比前一年翻了一番，预计平均支出2.5万元。还有超过一半的房主表示，要试着自己完成一些装修工作，以降低整体成本。 　　借着房地产市场放缓的时机，投资可令房产增值的升级改造，确实不失为一个好的选择。如果家中有65岁以上的老人，还可以申请最高1万加元的无障碍家居税收抵免（HATC），安装楼梯升降机、拓宽大门或者增加轮椅坡道等无障碍环境改造都适用。

 一项新的调查显示，大多数加拿大居民会支持对住房不公平问题适度定价，许多人呼吁对价值超过 100 万加元的房屋征收附加税——占该国住房市场的10%。 据BNN Bloomberg 报道，这样的税收措施每年可以增加约50亿美元的收入。 加拿大非营利组织 Generation Squeeze 收集的数据表明，房主一致希望解决负担不起的问题。 Generation Squeeze 在他们的网站 上写道：“我们应该庆祝我们当中那些愿意贡献少量住房财富以帮助遏制难以承受的压倒性水平的人。 ” “我们的民意调查显示，许多加拿大人愿意改变功能失调的住房制度，这种制度让年轻有抱负的房主……与几十年前进入市场并眼睁睁看着价格上涨创造财富的老牌房主形成鲜明对比。” 该民意调查调查了 1,010 名加拿大成年人。居住在价值百万美元房屋中的受访者中有 57% 表示，他们赞成“为住房不平等问题付出适度的代价”。 根据加拿大房地产协会周二发布的一份报告，10 月份加拿大的平均房价跌至 756,200 加元，环比下降 1.2%。 许多民意调查受访者声称，如果收入增加用于购买更多经济适用房，税收支持将会增加。 Generation Squeeze 说：“我们的民意调查发现，许多加拿大人愿意采取比政客预期更进一步的措施来遏制房价上涨。”

11月15日，加拿大房地产协会（CREA ）在一份新闻稿中表示，10 月份全国房屋平均售价与去年同期相比下降了 9.9%，与今年 2 月的峰值相比，下降幅度更大，跌了20% 以上。另外，10月份房屋销售量方面，与去年同期相比下跌了三分之一以上。不过，10 月份的销售额比 9 月份增长了 1.3%，是自 2 月份以来的首次月度增长。 10 月份全国出售的房屋平均售价为 644,643 加元，与去年同期相比下降了 9.9%，比起今年 2 月的峰值 816,720 加元相比，下降了 20% 以上。只有少数几个地区价格与去年同期持平或有较小的升幅。其中大温地区10月均价 1,240,736 元，与去年同期几乎持平。 CREA 表示，全国房屋平均售价容易产生误导，因为数据很容易被多伦多和温哥华等，房价长期处于高水平的城市所扭曲。因此，CREA更建议参照另一个指标——房价指数，以根据正在销售的房屋数量和类型进行调整及对比，作为衡量全国整体房价的更好指标。 10 月份，全国房价指数为 756,200 加元，下降了 1.2%。CREA 称这是自 6 月以来的最小降幅。但与六个月前相比，房价指数下降了 8.2%。 虽然房屋价格从最高点有所下降，但在加拿大央行积极提高利率以控制通货膨胀，上调了六次基准利率后，更高的利率意味著买房实际上并没有变得更优惠，因为现在的融资成本是今年稍早时间的两到三倍。这对房地产市场的影响相当巨大。 一位买家的悔恨 席德·乔希（Sid Joshi）亲身知道这一点。 2月份，他在渥太华郊区的斯蒂茨维尔买了一套联排别墅，价格约为40万加元。在大流行之前，这处房子可能只需要30万加元左右，但他仍然选择鼓起勇气购买，因为他认为自己可以轻鬆支付抵押贷款。 “当我买这套公寓时，利率是 1.2%，所以我的每月供款仍然可以控制在1,400 加元，”他说。 他当时选择了浮动利率贷款。然而在几週内，他的供款额开始随著加拿大银行每次加息而逐渐增加。 他现在每月需要支付超过 2,100 加元的供款。而更糟糕的是，根据最近的房地产销售情况，他认为他的房子现在可能只能卖到 360,000 加元。 “这令人非常沮丧，我很后悔决定购买这处房产，”他说。 “我应该等的。” 他的故事可能对许多在大流行期间购买房屋的加拿大人来说很熟悉，因为当时创纪录的低利率为炙手可热的房地产市场注入了信心，推高了房屋价格。 不过CREA 的经济学家 Shaun Cathcart 认为加拿大房地产市场的放缓正在结束。他说，10 月份的销量比 9 月份增长了 1.3%，是自 2 月份以来的首次录得月度增长。 然而其他人则认为这种乐观主义有点言过其实。他们认为，虽然10月份的销售额可能已从 9 月的低点小幅上涨，但仍然比疫情前的10 年平均水平低 15% 左右，这表明房地产市场想要恢复到过去的状态还有很长的路要走。 卑诗省房地产协会（BCREA ）今天也发布预测，与 2021 年的创纪录高点相比，今年的房屋销售数量将下降三分之一以上，而且销售量也将持续下降到明年。 报告预计全省2022年将售出 82,345 套房屋，比去年下降 34.4%。2023 年销量再下降 11.4%，至 72,960 套。 BCREA 表示，随著加拿大利率上升以及新冠大流行影响下，引发房市冷却。但BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 认为，市场冷却比起卑诗过热的房地产市场“健康得多”。 这可以让买家有更多时间做决定，也能够有更多的选择可以挑选。 卑诗大学房地产金融学教授 Tsur Somerville 表示，“即使价格随著利率的上升而下降，但这不一定对购房者有帮助，因为任何给定价，都会随著利率上升而增加成本”。 Somerville 补充说，预计未来几个月，加拿大经济会进一步放缓，这也将进一步冷却房地产市场。

从租金中位数来看，温哥华仍然是加拿大最昂贵的市场。 根据Zumper的数据，如果看一居室的公寓，它保留了这个头衔，同时与上个月相比保持平稳。 看一下温哥华的两居室公寓，就会发现不同的情况，因为租金中位数价格每月大约下降了3.6%。 2022年10月，温哥华一室公寓的租金中位数为2500元，月度变化为0%，但同比仍有大幅增长（19%）。关于两居室，10月份的租金中位数价格下降到3500元。然而，与去年同期相比，仍然增长了16.7%。从租金中位数来看，温哥华对加拿大其他城市的领先优势是巨大的。例如，在加拿大第二昂贵的租赁市场多伦多，2022年10月的一居室租金中位数为2130元，两居室的租金比温哥华便宜得多，达到2680元的中位数。 卑诗省的三个城市跻身前五名；本那比、维多利亚和基洛纳。 根据Zumper的数据，汉密尔顿的租房市场在上个月增长最快。在埃德蒙顿，与温哥华相比，价格非常低，你几乎可以用温哥华一套公寓的价格租到三套两居室的公寓。 中位数和平均租金是两个完全不同的指标。中位数意味着一半的可用单位高于和一半的单位低于Zumper分析中列出的各自的一居室和两居室价格。Zumper看的是各大城市的租房要价。"在我们的月度租金报告中，我们汇总了超过100万份活跃房源的数据，计算出按人口计算的前100个城市和主要都市圈内另外近300个城市的要价租金中值"。

多伦多最近几年的房市，跌宕起伏，扣人心弦。买在低点，卖在高点，实现人生飞跃，是每个人梦寐以求的。但是，在没有其他投资的情况下，如何用4年时间，在多伦多实现从公寓，搬进独立屋的梦想？下面这个故事，可以回答这个问题。 现年30岁的Alissa Mohammed和她29岁的老公Asif Bulbulia，一个是项目服务官和自由撰稿人，另一个是汽车维修技术工人。俩人的买房之路，是从爱情故事开始的。 Alissa Mohammed和Asif Bulbulia 图源：Toronto Life 他们于2013年在士嘉堡市中心（STC）相识。当年，Alissa是多伦多大学的大四学生，在一家服装店担任收银员。Asif在百年理工学院学习汽修，并在STC附近的汽车维修店担任主管。 某一天，Asif去Alissa的店里买一件毛衣。Asif手里拿着一罐在工作时赢来的糖果，分给了Alissa一些，便成功打开了话匣子。这个套路虽然不怎么有趣，但着实有效。Asif拿到了Alissa的电话号码，很快就开始发短信。几个月后，俩人一起去看《霍比特人》，开始了第一次正式约会。之后，便是一次又一次地去看电影。 谈恋爱是很需要私人空间的。而Alissa和父母、姐姐住在一个两居室的公寓里，Asif和一大家子，包括姐姐、两个兄弟，住在一栋五居室的房子里。俩人都没有属于自己的房子，没办法同居。 就这么谈了4年恋爱，他们俩的爱情终于迎来了新的开始。在2017年12月，他们在Ajax的一个社区中心举行了婚礼，邀请了100多位宾客，大部分都是家人。Alissa的父母凑了几千加元，Asif的父母带来了食物，并负责张罗婚礼。俩人的新生活目标很朴素：省钱买房。 恰逢房市下行，俩人在存够首付、拿到抵押贷款的预批后，就开始找房。Alissa的叔叔刚好是一名地产经纪，给了他们很多真实有效的建议和信息。由于是第一次买房，俩人比较挑剔，也比较谨慎。在2018年8月，他们看中了Alissa父母家附近的一套高层公寓，17楼朝南，1房1卫，风景很好。他们以$35万加元的价格买下，首付5%。 俩人住在小Condo里 图源：Toronto Life 住了两年后，他们决定卖房。他们知道，想要成立一个家庭，肯定需要更多的空间。刚好，他们发现大楼类似的单元已经卖到$43万加元了。从房市低点买入，住到房市变热，这波稳赚不亏。 2020年2月，他们将公寓挂牌出售，一周后收到了10个报价，以$46万加元的价格成功卖出。这是一个他们之前未曾想到的价格。 因此，这对夫妻手头的资金宽裕了不少。他们打算置换一套底层的联排镇屋。受到价格的限制，他们选择从士嘉堡搬去皮克林（Pickering）。很幸运，他们以$53万加元的价格，买下了一套2房1.5卫的堆叠式联排镇屋（stacked-style）。房子有阳台，后面有车库，两年新，装修很新很现代，厨房和浴室都是开放式布局。 在接下来的两年，他们看到房市越来越热，便决定在今年4月出售这套镇屋。当时市场已经开始降温，他们一开始要价$75万，无人问津。降价到$69.9万，仍然没有人出报价。最后他们降价到$65万，才成功卖掉。 Alissa和Asif的计划是再搬回士嘉堡，离家人更近一点。由于市场不断降温，他们决定先暂住父母家，并计划购买一套至少有3个卧室、2个浴室、1个车库和一个有大院子能建花园套房的独立屋。 一切都按照他们计划发展着。他们在今年9月看到了一套满足他们所有需求的房子，并且距离士嘉堡STC很近，在Bendale社区。他们预感市场可能会在不久的将来出现反弹，便以$103.1万的价格果断拿下。而且他们发现，这个房子的邻居，在今年3月以$135万加元的高价买下，这令他们感到欣慰。 俩人站在新房前 图源：Toronto Life Alissa说：“我们爱我们的家。虽然需要一些升级，但是它是我们组建家庭的良好基础。”不得不说，这对夫妇在房市的成功，绝对离不开对市场的判断，稳定的收入，和勤俭节约的生活，以及一定的运气。相信他们的买房之旅，还没有结束。衷心祝他们早日住进更大的房子，为加拿大的房市添砖加瓦。

根据温哥华日报（Vancouver Sun）的数据，大温地区的租房价格在11月再次暴涨，一室公寓的平均月租金突破2300加币。 这个价格标志着今年大温地区租金的又一个高峰，个别城市的租金甚至更高。 北温的租金跃升了10%，是大温地区所有城市中涨幅最大的。这使得北温哥华在11月成为加拿大租房者最昂贵的城市，一居室单位的平均价格突破2700加币。 Bullpen Research & Consulting公司在10月的一份新闻稿中说："随着持续的加息，所有权房价的下降和大流行后偏好的改变，租赁需求大幅增加。该趋势一直持续到11月。 列治文、兰里和高贵林的租户在11月也受到了租金大幅上涨的影响。西温哥华和素里的租金下降，这是不列颠哥伦比亚省唯一两个租金价格下降的城市。 全国各地的租金都在稳步攀升--这是由于加拿大银行的利率上升和城市中心的空置率持续走低。 租金价格通常在11月至2月间随着需求而下降。分析师指出，由于高利率和低空置率，他们预计价格将 "在整个冬季保持相对较高"。 根据每一美元的租金可以得到的空间数量，温哥华仍然是对全世界的租房者来说最昂贵的大都市。 11月，温哥华每平方英尺的平均成本为3.81加币，其次是本拿比的3.51加币和高贵林的2.76加币。 大温地区最便宜的是列治文，每平方英尺2.20加币。 记者得到的信息是从Craigslist、Kijiji、Zumper、PadMapper和Realtor.ca--以及liv.renting listings上发布的租房信息中收集的。月租超过5,000加币的房源以及单个房间和共享住宿不包括在内。分析中只包括当前的租金价格。  

几年前，当塔玛拉-赛义德(Tamara Saeed)和她的丈夫在寻找一种为孩子的教育储蓄的方式时，Airbnb引起了他们的注意。 他们一家在2019年底在安大略省大本德（Grand Bend）附近买了一间小屋，并计划在这个短租平台上托管该房产。当COVID-19大流行病袭来时，一波又一波的加拿大人希望在封锁期间逃离城市，这使小屋的客源不断。 "老实说，我很喜欢这样。这只是一个帮助人们探索新地区的好方法。，"赛义德在采访中告诉记者。 她最近加倍努力，在安大略省赛克尔克（Selkirk）按揭购买了第二个别墅物业，并将其放在短期租赁网站上，包括Airbnb和Vrbo。 但现在，随着进入假期后预订量的放缓，抵押贷款成本的上升和可能出现的经济衰退，她在想她是否可能被迫出售她的出租物业。 她指出，市政当局的新税收和加拿大银行的利率上升，损害了她的别墅物业的商业案例和盈利潜力。通货膨胀也在减少收入，因为依赖山寨产业的清洁工和维修人员的成本增加。 "我们担心，随着一切成本的增加，继续拥有这些房产可能不那么可行了。"赛义德说。 虽然业务总是在繁忙的夏季之后减少，但赛义德说，到目前为止，今年秋天的预订量已经出现了更大的滑坡。 依靠Airbnb等短租房的业主的抵押贷款成本正在飙升，而专家们说，在人们担心的经济衰退之前，旅游需求预计将放缓。 "这有点吓人，"赛义德说。"我们只是在考虑未来，真的。如果这种趋势继续下去，我们是否可以继续这样做？" 并不是只有赛义德一个人在担心短租行业的风向问题。最近，"Airbnbust "一词在网上流行起来，加拿大Twitter和Facebook上的帖子显示房东们在抱怨入住率的下降。 在今年大部分时间里，Airbnb报告了强劲的收入增长，因为在COVID-19限制取消后，消费者急于恢复旅行。 但这家总部位于旧金山的公司上周的股价受到了打击--尽管其利润创下了新高--因为它没有达到分析师的预期，并表示在全球高通胀的情况下，预计假期的预订增长会有所放缓。 竞争对手Expedia（拥有短租平台Vrbo）和Bookings.com都在上周的文件中表示，近期的 "不确定性 "意味着他们无法准确预测秋季会有多少预订量。  

一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。多个信源向经济观察网证实了文件的真实性。 “254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。在央行内部，文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。 与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。 一位头部房企负责人评价，这是标志性的转变。 楼市金融十六条 经济观察网记者获悉，“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点： 一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。 二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。 四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。 五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。 六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。 七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。 从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。 业内：标志性转变 一位接近监管层人士称，“254号文”的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。 首先，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。 此前，无论是4月央行召集商业银行开会，商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题，还是点名示范性房企给予融资支持，或是8月中债增进公司推动担保性发债，抑或是11月的“第二支箭”，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。 其次，“254号文”由央行、银保监联合发布执行。一位地方政府人士解释，央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能，从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。 第三，央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。 还有一点，上述接近监管人士认为，文件覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托。 近一年多来，金融监管部门出台多项纾困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地产市场困境等因素影响，信托资产逾期率抬升，房地产信托成为“违约大户”，文件对信托行业的刺激效果有待观察。 一位副省级政府官员认为，“254号文”定了金融部门支持房地产行业的基调，有望纠偏过度信贷紧缩，最终效果要看各分支人行、银监的指导力度和各商行的执行力度。 该官员近一年多来都在处理房地产企业纾困、不良资产处置和保交楼等，他提醒，文件的许多条款设置了许多限制条件，例如历史债务展期，若太过于强调市场化和法治化，应明确新老划断，旧账慢慢过渡，再谈合规性。 “因为目前形成坏账的存量债务，前期批出就不尽合规。对于经历房企、金融机构和地方政府多方一年多拉锯，仍推动不下去的项目，需要监管部门给予更多的灵活操作空间，否则政策很难执行”。该副省级政府官员认为，当前行业政策接连出台，但纾困效果不明显，至上而下的困局便源于此。 一位头部券商首席房地产分析师也认为，文件的推出，有拐点和风向转变的意义：从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，转变为开始针对企业端的救助和支持。 同时他认为，“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资，如果新增融资形成不良的，开出了免责条件。目前“254号文”仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。 这位头部券商首席分析师认为，在此前，信托给房企融资却被定调为“不合理”，以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融，但现在风向有所转变。 第二支箭的信号 文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。 该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。 一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点： 一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。 二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。 这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金： “假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。 三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。 四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。 上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定。 该房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。 一位地产债机构投资者对文件表现较为谨慎：钱能不能真的流到民营房企，最主要看金融机构怎么做。更深层次的原因在于，当前的房地产问题主要是经济下行、居民购买力不足，也没有对房价上涨的预期。